MANUAL DE VALORACIONES

1. Conceptos Aspectos legales

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Por: Ing. Sergio Franco Bastianelli. Coordinador del boletn INPECO.
INTRODUCCION:
Si bien esta publicacin es eminentemente prctica, antes de comenzar de lleno con
las valoraciones se hace necesaria una introduccin terica, una de las pocas que
encontrara a lo largo de estas notas; que le ayudara a comprender los procedimientos
de aplicacin y la metodologa utilizada en la reglamentacin vigente.
En esta primera entrega se exponen una serie de fundamentos legales y conceptuales
del valor de la cosa a tasar, para luego seguir con los mtodos existentes y su
mbito de aplicacin, tanto en las tasaciones para particulares como las tasaciones
para entidades financieras, estas ultimas, regladas mediante Ley.
VALOR DE UN BIEN:
Llamamos valor de un bien inmueble o derecho real a la cantidad que el mercado
esta dispuesto a pagar, en unidades monetarias, por ese determinado bien o derecho y
en un momento determinado. Entendemos este valor, siempre, como libre de cargas y
gravmenes
El bien a valorar depende principalmente de la variable tiempo - valor de mercado- lo
que se le llama Principio De Temporalidad.
A los bienes y derechos reales, los clasificaremos como:
1. Bienes Inmuebles:
1.1. Suelo rstico: suelos con aprovechamiento agropecuario
1.2. Suelo Urbano: suelos calificados por algn tipo de instrumento urbanstico.
1.3. Edificaciones en general.
2. Derechos reales:
2.1. De goce y disfrute:
2.1.1. Usufructo
2.1.2. Servidumbres
2.1.3. De superficie
2.1.4. De vuelo
2.1.5. De Concesin
2.2. De garanta:
2.2.1. De la Hipoteca.
2.2.2. De la Anticresis
2.2.3. De Tanteo
2.2.4. Opcin de Compra
La normativa de valoracin vigente define el Principio de Finalidad, es decir, la
finalidad de la valoracin condiciona la metodologa, y el resultado obtenido.
Hasta aqu, ya hemos definido en pocas lneas dos principios bsicos de la teora de la
valoracin. El Principio de Temporalidad y el Principio de Finalidad
Si bien existen diferentes tipos de valoraciones, que pasaremos a enumerar, nos
concentraremos solo en las Valoraciones para determinadas Entidades Financieras,
tema que desarrollaremos en extenso en las sucesivas notas, y objeto bsico del
presente Manual Prctico de Valoraciones.
Ahora pasaremos a describir los tipos de valoraciones posibles
Valoracin en Procesos Civiles.
Valoracin en Procesos Penales.
Valoraciones Mercantiles.
Valoraciones Fiscales.
Valoraciones a efectos expropiatorios.
Valoraciones Catastrales.
Valoraciones Legales.
Valoraciones Libres.
Valoraciones para determinadas entidades Financieras.
Si bien comentamos los dos principios bsicos que rigen las valoraciones, existen otros
que le son de aplicacin y que pasaremos a enumerar y comentar:
Principio de Prudencia: se aplicaran los menores valores obtenidos, no se
computaran plusvalas previstas y se aplicaran correctamente las depreciaciones
Principio de Mxima Utilidad o de Mayor y Mejor Uso: el valor se calcula en base
al mejor uso posible.
Principio de Mnimo Error: se tratara de realizar con el menor error compatible con
su coste y finalidad.
Principio de Objetividad: se reducirn las apreciaciones subjetivas al mnimo.
Principio de Equivalencia Financiera o Principio de Actualizacin: el valor actual
es la suma algebraica de los valores actuales de los ingresos y pagos futuros, mas el
valor actual del valor residual o de reversin al termino de su vida til. (Ver nota 4).
Principio de Equivalencia Funcional o de Sustitucin: el valor de un inmueble es
equivalente a otro de similares caractersticas fsicas y constructivas, y con similar
funcin.
Principio de Adicin o de Valor Residual: el valor total es la suma de los valores
parciales de los elementos de distinta o igual naturaleza que lo forman, y su coste es la
suma de los factores de produccin necesarios para su construccin.
DIFERENTES CONCEPTOS DE VALOR:
A lo largo del manual sern utilizados distintos trminos que preferimos explicar ahora,
para evitar las interrupciones en el proceso explicativo de la practica
Valor de Mercado: es el precio que un comprador esta dispuesto a pagar por ese
inmueble en un determinado momento, libre de cargas y gravmenes. Se trata de
determinar el valor de mercado en base a la media ponderada del valor de inmuebles
semejantes al objeto de valoracin, afectados por los correspondientes coeficientes
que adapten estos al bien a valorar (ubicacin, calidad, superficies, etc.) A mayor
cantidad de bienes incluidos en la media, mas exacto ser el Valor de Mercado. Se
aconseja utilizar no menos de 6 valores. (Ver nota 2).
Valor de reposicin: es el coste al que se debera incurrir para construir un inmueble
de similares caractersticas fsicas y constructivas, deprecindolo por la antigedad
correspondiente al bien a tasar. Es decir, una vez calculados los valores de suelo y
construccin, y hallado el Valor Total de Reposicin, deber afectarlo del coeficiente
de depreciacin (1% por ao de vida del bien a valorar para el caso de viviendas Ver
nota 3) para ajustarlo al valor que tendra el bien que se esta valorando. Tambin
denominado Coste de Reposicin. (Ver nota 3).
Valor de Renta: es el valor en funcin de las rentas que se obtienen por el, obtenido
por capitalizacin de las mismas respecto a una tasa de mercado para su
capitalizacin. Tambin llamado Valor de Produccin o de Capitalizacin. (Ver nota
4).
Valor de Repercusin: se aplica al valor del suelo, y resulta de dividir el valor total
del mismo por las unidades de construccin en metros cuadrados que son posibles
construir, atendiendo al Principio de Mxima Utilidad.
Valor Administrativo: es el aplicable por normativa de la Administracin, como
pueden ser los valores de expropiacin, catastrales, etc.
Valor Legal: el aplicado a las Viviendas de Proteccin, segn los mdulos
correspondientes.
Depreciacin: tambin llamada Amortizacin cuando se valoran bienes muebles. Se
tata de envejecer el valor de construccin (El suelo no envejece) obtenido al da de
hoy, por la cantidad de aos de antigedad del bien a valorar, de acuerdo a una vida
til determinada, que para el caso de las viviendas se fija en 100 aos. De esto resulta
que la depreciacin de una vivienda es del 1% anual.
Coste de Reposicin Bruto: Es el coste actual del inmueble, si este fuese construido
el da de hoy con tcnicas constructivas y materiales similares al del bien a tasar.
Incluye coste de construccin, gastos y valor del suelo. (Ver nota 3).
Coste de Reposicin Neto: se trata del valor anterior, al que se le ha aplicado la
Depreciacin correspondiente al coste de construccin. (Ver nota 3).
Mtodo de Comparacin: es la metodologa utilizada para hallar el Valor de Mercado,
explicado mas arriba.
Mtodo del Coste: utilizado para calcular el precio del edificio nuevo, y comentado
mas arriba.
Mtodo de Capitalizacin de Rentas: explicado mas arriba y utilizado para hallar la
capitalizacin de rentas. (Ver nota 4).
Mtodo Residual: Utilizado para hallar el valor de repercusin del suelo.
VALORACIONES:
Informe de Valoracin. Aspectos formales, contenidos mnimos.
La elaboracin del Informe de Valoracin requiere conocer los distintos apartados
que componen el mismo, de manera que de forma clara, ordenada y concisa se
determinen la naturaleza y ubicacin del bien, se justifique el mtodo de valoracin, se
aplique el mtodo elegido, se calcule el valor del bien, y por ultimo se hagan las
aclaraciones y/o observaciones que se crean conveniente, y por ultimo.
La enumeracin de cada una de las secciones en que se divide el informe de tasacin
la tomaremos de la legislacin vigente, la Orden Ministerial del 30 de noviembre
de 1994 que regula las valoraciones para determinadas entidades financieras. Si bien
se trata de una reglamentacin especifica, la utilizaremos como referente de
contenidos mnimos.
O.M. 30/11/1994
Anexo 4 Instrucciones Tcnicas para Realizar los Informes de Tasacin y Calcular el Valor de Tasacin
I Instruccin comn para la tasacin de todos los edificios y elementos del edificio.
1.- Identificacin
Se consignarn los datos correspondientes a la localizacin del inmueble objeto de la
tasacin, as como los de su identificacin registral.
Se indicar si se trata de inmuebles terminados, en proyecto, construccin o en
rehabilitacin, y si la tasacin afecta a un solo edificio o elemento de edificios, o a
varios agrupados en un nico complejo, o en el mismo edificio.
2.- Finalidad
Se indicar la persona que haya encargado la tasacin y la finalidad legal con que la
haya solicitado (alguno de los fines relacionados en norma primera de la presente
Orden, valoracin de aportaciones no dinerarias, evaluacin del patrimonio empresarial
a efectos de una fusin, determinacin de justiprecio expropiatorio, etc).
En el caso de que la tasacin no haya sido encargada con finalidad legal determinada,
el tasador har constar al menos los tipos de valores de los bienes cuya determinacin
pretende el informe.
3.- Localidad y Entorno
3.1 Localidad.- Se indicarn las caractersticas bsicas del municipio y, en su caso, de
la localidad (aldea, pedana, etc.) donde est situado el inmueble, indicando al menos,
el tipo de ncleo (capital de provincia, cabecera comarcal, pequeo ncleo autnomo,
etc.) de que se trate, la ocupacin laboral (mltiple, agrcola, industrial, turstica, etc.)
de la que principalmente dependa su poblacin (la de derecho segn el ltimo censo,
as como la de hecho, si es significativamente diferente) y la evolucin reciente de la
misma. Cuando la localidad dependa laboralmente de otro ncleo ms importante, se
indicarn tambin las caractersticas bsicas de ste.
3.2 Entorno.- Se delimitar el entorno del inmueble indicando sus rasgos bsicos:
caractersticas territoriales (urbano, suburbano, rural, etc.), nivel de renta, rasgos de
homogeneidad y usos dominantes, infraestructuras, equipamiento y servicios (incluso
os exteriores que puedan influir en el, tales como aspectos comerciales, escolares,
Ldicos, etc.), sus comunicaciones, transportes pblicos y aparcamientos, etc.
Se indicar adems el nivel de desarrollo edificatorio del entorno (grado de
consolidacin, ocupacin, potencial, etc.), as como su antigedad caracterstica, la
renovacin experimentada recientemente y el grado de conservacin de la
infraestructura.
Igualmente, y atendiendo a las caractersticas y al uso del inmueble, se describirn los
dems elementos del entorno (accesibilidad, densidad de poblacin, etc.), que a juicio
del tasador puedan afectar al valor del inmueble.
4.- El Terreno
4.1 Superficie.- Se consignarn necesariamente la superficie comprobada por medicin
por el tasador y la que figure en la documentacin registral utilizada, de la parcela en
que est edificado el inmueble.
Cuando la superficie comprobada sea menor que la registral se utilizar aqulla en la
tasacin. En caso contrario, se utilizar la registral salvo que el tasador justifique
expresamente y sin margen de duda la utilizacin de la comprobada.
En caso de que la comprobacin no sea posible se utilizar, sin perjuicio de formular
los condicionantes o advertencias que procedan conforme establece el apartado V del
anexo 3, la superficie registral o, si existe y fuere menor, la del proyecto de edificacin
o de parcelacin que haya servido de base para la concesin de la licencia de
edificacin.
Podr prescindirse de lo establecido en este apartado cuando se trate de valorar
elementos de un edificio terminado.
4.2 Infraestructuras.- Se indicarn las obras de infraestructura de las que est dotada
la parcela, as como las pendientes de realizar en el momento de la tasacin,
expresando una estimacin del porcentaje de obra realizada y de la inversin
pendiente, atendiendo en su caso a las correspondientes certificaciones de obra.
Se considerarn obras de infraestructura de la parcela las necesarias para dotar al
terreno de los servicios urbansticos exigidos para su consideracin como solar de
acuerdo con la legislacin sobre rgimen del suelo y ordenacin urbana.
5.- El edificio y/o el elemento de un edificio.
5.1 Descripcin.- El tasador describir el inmueble objeto de tasacin, indicando todas
aquellas circunstancias que pueden influir significativamente en su valor. Dicha
descripcin incluir, al menos, los siguientes datos:
A) En los edificios:
a) Distribucin de las edificaciones o servicios (ajardinamientos, aparcamientos,
etc.). en la parcela.
b) Tipologa de la edificacin (edificios aislados, pareados, entre medianeras,
etc.).
c) Superficie total.
d) Nmero de plantas, y distribucin bsica, usos y superficie de cada una de
ellas.
e) Elementos comunes (portales, escaleras, etc.).
f) Servicios generales internos jardines, aparcamientos, etc.).
g) Atendiendo a sus usos, las circunstancias especficas que sean ms
relevantes para cada uno (accesibilidad, polivalencia, alturas, luces, elementos
que integran cada unidad de explotacin, etc.).
En el caso de edificios en construccin o rehabilitacin, los datos precedentes se
referirn, en la parte de la obra que an no est ejecutada, al proyecto que haya
servido de base para la concesin de la licencia municipal.
B) En los elementos de un edificio:
a) Superficie.
b) Distribucin y dependencias.
o) Situacin relativa dentro del inmueble.
d) Anexos (plazas de aparcamiento, trasteros, etc.), con su superficie.
e) Las caractersticas bsicas del edificio del que forme parte.
f) Atendiendo a su uso, las caractersticas especficas que sean relevantes para
cada uno (luminosidad y vistas, altura libre, longitud de fachadas, etc.).
5.2 Superficies.- A efectos de las menciones sobre la superficie de las edificaciones
sealadas en el nmero precedente, se consignarn las superficies registrales que
definan a la edificacin, cuando existan, y las comprobadas por el tasador, que
debern referirse al menos a una de las consignadas en el Registro. En cualquier caso
deber expresarse al menos la superficie til o construida.
5.3 Caracterstica constructivas.- Se describirn las caractersticas constructivas del
edificio o elemento del edificio, y sus calidades de acuerdo con el siguiente guin
orientativo:
a) Elementos fundamentales de la edificacin: cimentacin, estructura,
cubierta, cerramientos exteriores, carpinteras exteriores, etc.
b) Terminaciones y acabados interiores de las dependencias que integran el
inmueble: pavimentos, paredes, techos, carpinteras, etc.
c) Instalaciones (fontanera, calefaccin, aire acondicionado, gas, electricidad,
ascensores, prevencin de incendios, etc.).
En el caso de edificios destinados al uso comercial o industrial, y de locales
comerciales, se indicarn tambin:
a) Los elementos constructivos fcilmente deteriorables o desmontables.
b) Los acabados, instalaciones o elementos constructivos recuperables y
utilizables previsiblemente por un tercero o polivalentes. Se entiende por
polivalentes aquellos que, habiendo sido instalados para un uso concreto,
permitan, a juicio del tasador, su utilizacin para otros diferentes.
c) Las caractersticas y elementos constructivos que limiten o dificulten usos
distintos a los existentes.
5.4 Situacin actual.- Se indicar si la edificacin alberga una actividad econmica y,
en ese caso, de qu clase. Se sealarn tambin su estado de conservacin y los
deterioros existentes en la edificacin o en sus instalaciones.
En el caso de edificios en construccin o en rehabilitacin se indicar en qu fase se
encuentran las obras, expresando una estimacin del porcentaje de obra ejecutada,
del coste de a obra pendiente de ejecutar en el momento de efectuar a tasacin
atendiendo a las correspondientes certificaciones de obra y al plazo previsible para su
terminacin.
En el caso de edificios destinados a uso industrial o comercial, y en el de locales
comerciales, se indicar si se encuentra terminado en bruto (estructura y acometidas
de instalaciones) o por el contrario, se encuentra acondicionado para la actividad
correspondiente.
5.5 Antigedad.- Se sealar la antigedad de la edificacin. Si no se conociera con
exactitud se estimar de forma aproximada.
6.- Situacin urbanstica
Se indicar el grado de adecuacin de las caractersticas fsicas de la edificacin a la
normativa urbanstica vigente y expresamente, si los usos a que est destinada estn
autorizados por aqulla. En particular, y salvo en el caso de las viviendas individuales u
oficinas integradas en un edificio, se indicar si la edificacin est fuera de ordenacin
o sujeta a algn tipo de proteccin urbanstica (o historico-artstica) individualizada.
7.- Rgimen de proteccin, tenencia y ocupacin
En la valoracin de viviendas sujetas a algn tipo de proteccin pblica que limite su
precio de venta o alquiler, se indicar el tipo de proteccin que les afecta y su valor
mximo legal en la fecha de la tasacin. Cuando se tasen edificios que incluyan ese
tipo de viviendas a mencin del valor mximo legal se har de forma individualizada
para cada una de las viviendas que lo integren.
Se informar del ttulo en virtud del cual est ocupado el inmueble y, si estuviera
cedido su uso, el ttulo de la cesin y cuantos datos permitan identificar el rendimiento
neto obtenido por el propietario en virtud de la misma. En caso de estar desocupado se
indicar el destino previsto por la propiedad.
Cuando exista alguna servidumbre, tanto favorable como desfavorable para la
edificacin o el terreno en que se localice, u otro derecho real que los afecte, se
describir indicando sus caractersticas y alcance.
8.- Informacin de Mercado
Como consecuencia de la investigacin realizada, el tasador describir las
caractersticas del segmento del mercado inmobiliario relativo a los inmuebles
comparables, por localizacin uso y tipologa, del que sea objeto de tasacin.
La descripcin a que se refiere el prrafo anterior tendr el contenido y amplitud que
requiera cada inmueble atendiendo a la importancia del mismo y al mtodo de
valoracin elegido y, segn el caso, contendr los siguientes conceptos:
a) Oferta:
Edificios terminados en venta.
Edificios en construccin.
b) Demanda:
Caractersticas y nivel de renta.
Intensidad de la demanda.
c) Precios actuales de venta al contado o de alquiler:
Ms frecuentes.
Intervalo de variacin.
d) Expectativas:
Oferta-Demanda.
Revalorizacin.
Adems, cuando se utilice el mtodo de comparacin u otra tcnica que utilice precios
de mercado (de venta o alquiler) de inmuebles comparables se indicarn los datos
concretos y las fuentes de los mismos que hayan servido de base especfica para la
determinacin del valor de mercado del inmueble.
9.- Clculo de valores tcnicos
9.1. Clculo de CR.- El CRN se calcular en toda clase de edificios y de elementos de
un edificio, terminados utilizando el mtodo del coste definido en el anexo 2.1.2. Dicho
clculo se realizar a efectos informativos y slo ser tomado en cuenta en la
determinacin del valor de tasacin cuando as se establezca en el apartado 10 de esta
instruccin.
El CRN se desglosar entre: el valor atribuido a la construccin (que incluir los gastos
necesarios relacionados en las letras a) a e) ambas inclusive del nmero 1 del
apartado I del anexo 2, excepto los impuestos no recuperables y aranceles necesarios
para la formalizacin de la adquisicin del terreno y la depreciacin acumulada) y el
valor del terreno (que incluir los impuestos y aranceles antes exceptuados que se
mencionan en la letra a) de dicho nmero).
Para las edificaciones destinadas a uso comercial, industrial o de oficinas, y en los
locales comerciales, se determinarn separadamente:
a) El coste de construccin en bruto (sin acabado y sin instalaci3nes interiores), y el
coste de los acabados e instalaciones interiores, desglosando las polivalentes y las que
no lo sean.
b) La depreciacin especfica de las instalaciones interiores indicando la vida til total y
la residual estimadas por el tasador.
En los edificios en proyecto, construccin o rehabilitacin se calcular el CRB
atendiendo igualmente a las especificaciones del anexo 2.I.1, incluso para la hiptesis
de edificio terminado.
9.2. Clculo del Valor de Mercado.- Se calcular en toda clase de edificios terminados y
de elementos de un edificio, y en los inmuebles en construccin o rehabilitacin para la
hiptesis de edificio terminado, aplicando los mtodos que se indican a continuacin.
En el caso de que, con arreglo a las normas siguientes, el clculo deba de realizarse
por ms de un mtodo, se tomar como valor de mercado el menor de los resultantes.
A) Mtodo de comparacin:
Se utilizar para determinar el valor de mercado de los edificios y de los elementos de
edificios, salvo cuando estn ligados a una explotacin econmica, o cuando se trate
de inmuebles arrendados y el fin de la tasacin sea el establecido en el punto 1. b) de
la norma primera.
Para el clculo se seguirn las especificaciones contenidas en el anexo 2.II y, en los
casos particulares que se indican a continuacin, los siguientes criterios adicionales:
a) En el caso de edificios en proyecto, construccin o rehabilitacin, cuando se
determine el valor de mercado para la hiptesis de edificio terminado, se utilizarn los
precios existentes en el mercado en la fecha de la tasacin para la venta de inmuebles
terminados similares. Este valor se podr corregir razonadamente de acuerdo con la
tendencia del mercado para el plazo previsto de terminacin de la obra, sin que
puedan considerarse incrementos superiores a los del ndice de precios al consumo
previsto oficialmente para el ao en curso.
b) En los edificios o elementos de edificios que estn arrendados, para el clculo de su
valor por este mtodo se parar de su valor por comparacin bajo el supuesto de que
est libre de inquilinos y del valor de los flujos de caja futuros procedentes de las
rentas netas imputables al inmueble. Dicho clculo se referir, exclusivamente, al
perodo de vigencia de los contratos de arrendamiento, utilizar el procedimiento
matemtico descrito en el apartado III.1 del anexo 2, y respetar las siguientes reglas:
1) En la imputacin de ingresos se atender estrictamente a la situacin efectiva
(rentas pactadas, gastos recuperables, plazos, impagos, etc.) de los contratos
vigentes.
2) Se tendrn en cuenta todo tipo de gastos previsibles del inmueble, que
contractualmente o legalmente no sean por cuenta del arrendatario de acuerdo con lo
indicado en el nmero 2 de la letra a) del apartado III.1 del anexo 2.
3) Como valor de reversin se tomar el calculado para el inmueble por el mtodo de
comparacin, supuesto libre de inquilinos, en la fecha de la tasacin, disminuido con la
depreciacin fsica y funcional atribuible a la edificacin, de acuerdo con lo establecido
para el mtodo de coste en el apartado I del anexo 2, en la fecha de extincin del
contrato de alquiler.
4) Como tipo de actualizacin se tomarn las tasas de capitalizacin relacionadas, para
cada tipo de inmueble en el apartado III.2 del anexo 2. Los tipos mnimos all
recogidos podrn incrementarse como mximo en un punto porcentual salvo que el
tasador expresa y razonadamente considere oportuna la utilizacin de un incremento
mayor.
5) El clculo se realizar en pesetas constantes. En el supuesto de que los flujos
utilizados estuvieran en pesetas nominales se convertirn en pesetas constantes
utilizando el IPC correspondiente a los ltimos doce meses.
6) El valor del inmueble ser el Valor Actual Neto de los flujos calculados conforme a
las normas precedentes, aplicando la frmula recogida en la letra d) del apartado III.1
del anexo 2. No obstante, si dicho valor fuera mayor que el del inmueble bajo la
hiptesis de que est libre de inquilinos, solo se podr considerar aquel valor superior
cuando la percepcin de las rentas est suficientemente garantizada a juicio del
tasador, el cual deber razonar y reflejar su criterio en el informe.
Cuando no sea posible utilizar el mtodo de comparacin para la determinacin del
valor de mercado del inmueble, ste se calcular por alguno de los mtodos de
capitalizacin descritos en el apartado III del anexo 2 utilizando al efecto como renta
del inmueble las rentas netas obtenidas por el alquiler de inmuebles similares en el
mismo entorno y siempre que los datos de mercado ofrezcan informacin suficiente
sobre ellas. En el caso de que dicho clculo vaya a afectar a edificios completos o a
conjuntos de elementos de un edificio que integren una unidad funcional y pertenezcan
a la misma propiedad, se seguir el mtodo de capitalizacin de las rentas esperadas.
No obstante, cuando se trate de inmuebles en rehabilitacin, en los que se produzca la
circunstancia sealada en el prrafo anterior, el valor de mercado de la edificacin a
rehabilitar podr calcularse tambin por el mtodo residual, de acuerdo con las
especificaciones contenidas en el apartado IV del anexo 2.
B) Mtodo de capitalizacin de las rentas esperadas
Se utilizar, segn las especificaciones contenidas en el apartado III.1 del anexo 2,
para determinar el valor de mercado en los inmuebles ligados a una explotacin
econmica.
Tambin se utilizar, adems del clculo previsto en la letra A precedente, y
exclusivamente en la valoracin de inmuebles con la finalidad prevista en el apartado
1.a de la norma primera, en los edificios terminados cuyos elementos, estn
arrendados o vacos, se destinen al alquiler, as como en los conjuntos de elementos
de un edificio que integren una unidad funcional destinada por su propietario a dicho
rgimen de uso, sea cual sea el del resto del edificio.
Adems se utilizar en los inmuebles en construccin o rehabilitacin que se estn
valorando para la hiptesis de edificio terminado, cuando atendiendo a las
pretensiones de la propiedad vayan a ser destinados a alquiler.
En los casos contemplados en los dos prrafos anteriores, la estimacin de los ingresos
de caja por alquileres y gastos recuperables tendr en cuenta:
a) En los elementos arrendados, y durante el perodo de vigencia del contrato, las
condiciones pactadas (renta actual, revisiones, etc.) y la situacin efectiva del alquiler
(morosidad, gastos recuperados, etc.).
b) En los restantes casos (elementos vacos, y elementos arrendados durante el resto
del perodo a que abarque la estimacin), las rentas netas que normalmente se
obtengan en el mercado por el alquiler de inmuebles similares, teniendo en cuenta su
localizacin, uso, caractersticas, evolucin esperada en el mercado y como
consecuencia de todos estos factores la probabilidad de su ocupacin efectiva.
C) Mtodo de capitalizacin de la renta actual:
En el caso de que el fin de la tasacin sea la determinacin del valor a efectos de la
cobertura de las provisiones tcnicas de las entidades aseguradoras, como valor de
mercado de los inmuebles arrendados se considerar la semisuma del valor por
capitalizacin de la renta actual descrito en el apartado III.2 del anexo 2 y su valor de
mercado para la hiptesis de que estuviesen libres de inquilinos sin que pueda exceder
de este ltimo.
Lo dispuesto en el prrafo anterior se aplicar cuando se trate de inmuebles
parcialmente arrendados, a los elementos arrendados
D) Otros mtodos:
Cuando no fuera posible la utilizacin de los mtodos anteriormente sealados, el
tasador podr calcular el valor de mercado por otro procedimiento, admitido en la
prctica profesional, que exponga y justifique razonadamente, sin perjuicio de advertir,
en la forma prevista en el apartado V del anexo 3, sobre su uso.
9.3. Valor mximo legal.- Se determinar en el caso de viviendas y anejos a las
mismas sujetos a algn tipo de proteccin pblica, de acuerdo con la legislacin
aplicable en cada caso.
9.4. En el clculo de valores previsto en esta Instruccin se utilizar siempre la
superficie til o la construida del edificio o elemento de edificio, de acuerdo con las
siguientes especificaciones:
a) Cuando exista superficie registral definida y la comprobada por el tasador sea
menor, se utilizar sta. En caso contrario se utilizar la registral salvo que el tasador
justifique expresamente y sin margen de duda la utilizacin de la comprobada.
b) Cuando exista superficie registrada pero no est definido su carcter (til o
construida), se utilizar la comprobada por el tasador siempre que justifique
expresamente y sin margen de duda dicha utilizacin e indicando su correlacin con la
registral. En caso contrario se utilizar la registral como superficie construida.
c) Cuando no exista superficie registral, se utilizar la comprobada por el tasador
indicando expresamente si se refiere a superficie til o construida.
d) En el caso de que la comprobacin no sea posible, o cuando se trate de inmuebles
en proyecto, en construccin o en rehabilitacin, se utilizar la registral o si fuere
menor la del proyecto de edificacin que haya servido de base para la concesin de la
licencia municipal.
e) Cuando la superficie a utilizar sea superior a la registral, su adopcin requerir que
se acredite su adecuacin a la normativa urbanstica aplicable.
f) En el caso de que la superficie de los espacios exteriores de uso privativo del edificio
o elemento de un edificio supere el 15% de la superficie construida total del mismo, el
tasador deber valorar con precio unitario diferente la superficie de los espacios
exteriores.
g) En el caso de Edificios destinados a uso Industrial y/o Edificios ligados a una
explotacin econmica podrn computarse y valorarse a su precio unitario
correspondiente superficies no cerradas pero s cubiertas, siempre que stas tengan un
valor independiente, un uso definido y sus caractersticas constructivas y funcionales
as lo aconsejen. El cmputo de estas superficies deber ser objeto de justificacin por
parte del tasador, indicando los criterios seguidos.
h) A los efectos del clculo de su valor mximo legal, en las viviendas sujetas a
proteccin pblica, se tomar como superficie la consignada en la calificacin
definitiva, o en la provisional cuando la anterior no haya sido expedida.
10. Valor de tasacin
En la valoracin de inmuebles con las finalidades recogidas en la norma primera de
esta Orden se tomar como valor de tasacin:
a) Para inmuebles en construccin o rehabilitacin el coste de reemplazamiento-
reposicin bruto, sin exceder en ningn caso, del valor mximo legal cuando exista.
b) Para inmuebles ligados a una explotacin econmica, el menor entre el valor de
mercado y el coste de reemplazamiento-reposicin neto.
c) En el resto de los casos, incluidos los edificios en proyecto, construccin o
rehabilitacin para la hiptesis de edificio terminado, el menor entre el valor de
mercado y el valor mximo legal cuando exista.
En todo caso, y por razones de prudencia, el valor de tasacin de los inmuebles
arrendados no podr exceder del valor de mercado del inmueble obtenido por
comparacin bajo el supuesto de que este libre de inquilinos.
Cuando para el clculo del valor de mercado se haya utilizado cualquier mtodo de los
contemplados en la letra D del apartado 9.2. precedente, el valor de tasacin no podr
ser superior al CRN.
11.- Observaciones
Se sealarn aquellas que juzgue oportunas el tasador para facilitar la comprensin de
la tasacin.
12.- Anexos al informe
12.1 Se incluir al menos la siguiente documentacin grfica:
Planos a escala o croquis de situacin y emplazamiento del inmueble en el
municipio.
Planos a escala o croquis acotados del elemento del edificio o de las plantas del
edificio valorado.
Aquella otra que a juicio del tasador permita definir e identificar suficientemente las
caractersticas del edificio (secciones, fotografas, etc.).
12.2 Tambin se incluir al menos la siguiente documentacin no grfica:
Una relacin de las comprobaciones realizadas por el tasador para la confeccin del
informe.
Una relacin de los documentos utilizados por el tasador para la confeccin del
informe.
Copia de la licencia de obras en los edificios en construccin o rehabilitacin.
Copia de la cdula de calificacin provisional para edificios en construccin sujetos
a proteccin pblica.
Copia del certificado de titularidad y cargas, cuando dicho documento sea de uso
obligatorio para la tasacin.
En inmuebles arrendados, copia del contrato de arrendamiento o en su defecto
ttulo de la ocupacin y certificado del propietario de la situacin de ocupacin,
rentas vigentes y su estado de pago, y de los gastos imputables al inmueble
durante el ltimo ao.
Copia del Balance y Cuenta de Resultados de los ltimos tres aos en el caso de
inmuebles ligados a una explotacin econmica.

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Este artculo forma parte del cursillo sobre valoraciones inmobiliarias que se esta publicando en el boletn
Informacin Permanente de la Construccin INPECO http://inpeco.net boletin@inpeco.net