Rua R13xhudo :;. -;.aI 1.10.CCnlnl Sn Paulo/SP- (;EP OIOO7-'KH Furw: 311'1-90bl 'F.u(: JI!'l(J(JhO EXCELENTSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 15.~ARA CVEL DA COMARCA DA CAPITAL 1. O MINISTRlO PBLICO DO ESTADO DE SAo PAULO, por intermdio do Promotor de Justia do Consumidor que ao final assina, vem, respeitosamente, presena de Vossa Excelncia, com fundamento nos artigos 129, III, da Constituio da Repblica, 81, pargrafo nico, I, JI e111, e82, I, do Cdigo de Defesa do Consumidor, 5, caput, da Lei 7.347/85, e25, IV, "a", da Lei F'edera18.625/93, propor AO CIVIL PBLICA compedido liminar contra MRV ENGENHARIA E PARTICIPAES S.A., pessoa juridica de direito privado com sede no Estado de Minas Gerais, na Av. I MINISTRIO PBLICO DO ESTADO DE SO PAULO PROMOTORIA DE JUSTIA DO CONSUMIDOR ~U<.l RI . .Khud" 1I S. ",-,lu I J U, C',:nlr.>, S.\o Puuio/SP - CEP U I OUi .tIO" Fonl': 31 14-40h 1 'F<lx 311YQOOU Raja Gabaglia, n 2.720, bairro Estoril, CEP 30.494-170, Belo Horizonte, cadastrada como tal sob o nO 08.343.492/0001-201 a ser processada pelo rito ordinrio, emrazo dos fundamentos de fato ede direito ecom os pedidos a seguir deduzidos: I-DOS FATOS 2. Consoante se verificou nos autos do inqurito civil nO 14.161.1199/10-4, instaurado e presidido pela Promotoria de Justia do Consumidor da Capital, cujos autos instruemesta pea inaugural, a empresa r fornecedora de produtos e servios e atua no ramo de construo de edifcios, para a posterior comercializao no mercado imobilirio de consumo de unidades dos empreendimentos (apartamentos). No exercicio de sua atividade empresarial, disponibiliza seus produtos e servios na localidade onde se realizar o empreendimento, em estande de vendas, em que ocorrem, tambm, as tratativas com o consumidor quanto as condies do negcio a se alcanar, apresentado-lhe o contrato de compra e venda, seus termos e condies. Note-se que nestes estandes que se deve verificar a concretizao da proteo ao consumidor, pela observncia dos principios da Equidade e Boa-f Objetiva, bem como seus corolrios, Transparncia e Informao, quando da realizao do objeto social da empresa, ou seja, a realizao de suas prticas comerciais 2 . 1 Consultado em 1506!2011, no Cadastro Sincronizado Nacional ~Ministrio da fazenda. 1 As quais se identifica de maneira negativa ou posiliva, de acordo com lilio de Hennan Benjamin, estabelecendo. primeiro, que prtica comercial corresponde todos os atos destinados escoar a produo MINISTRIO PBLICO DO ESTADO DE SO PAULO PROMOTORIA DE JUSTIA DO CONSUMIDOR RU(lR,. -i' I~ 11::; .... , 1:'( Clntr S;"1Pai <.;p-cep J ()o7ll04 Fon(;: 1119-9001 Fax: 3119-9060 3. Ocorre que, no caso averiguado, a empresa r no cumpre com os ditames protetivos da relao consumerista quando do exercicio de seu objeto social - venda das unidades do imvel -. merecendo reparo tanto as situaes pretritas quanto as situaes projetadas para o futuro. 3.1. Conforme constatado (cf. representao de fls. 5/6 do Inqurito e tenno de audincia de fls. 107/111 do Inqurito). simplificadamente a prtica comercial se desenvolve da seguinte forma: 3.2. o consumidor se dirige a um dos estandes de venda da empresa r, por aspirao prpria e independente de qualquer relao precedente de intermediao, visando compra de um imvel; 3.3. no estande somente se nota a indicao do empreendedor da obra - da empresa r, fornecedor -, sem qualquer meno a outro participante, exceto Caixa Econmica Federal como parceira na concesso de fmanciarnento; 3.4. o consumidor trata da compra do imvel com o representante comercial ou preposto ali presente, sendo informado das condies do negcio, especialmente quanto ao preo do bem, ao valor de (ps-produo), e, em segundo, que prtica comercial corresponde a todos os efelivos mecanismos de escoamento da produao, concluindo que prtica comercial para o COC corresponde: -aos procedimemos, mecanismos, mlodos etcnicas utilizados pelos fornecedores para, mesmo indiretamente, fomentar, manter, desenvolver e garantir a circulao de seus produtos e servios at o destinatrio final" (IN Cdigo brasileiro de defesa do consumidor: comell/ado pelos autores do anteprojeto, 6ed.. Rio deJaneiro: Forense. 200.p.212-3). MINISTRIO PBLICO DO ESTADO DE SO PAULO PROMOTORIA DE JUSTIA DO CONSUMIDOR RU;J R'<.l<:hu",:o 115 ,..;,lIa130. L, Itro, So Pi.lul"/SP - CE? Uluu7-YU4 F, n~ .jlI9ll{J (~I. F,lx :'i119C)ObO entrada e as peculiaridades do financiamento, sem que seja contratado, tampouco indicado para contratao, serviodecorretagemautnomo em relao empresa r; 3.5. com relao ao valor de entrada, surpreende-se com a noticia de que deve arcar com o preo do servio de intermediao, somente no momento de concluso do negcio, assim se dividindo: 3.5.1. antes da concretizao do negcio, o consumidor deve adiantar quantia referente "anlise de documentao para o financiamento". destinada, claro, aferio da situao econmica do consumidor; 3.5.2. coma concretizaodo negcio, o consumidor deve conceder quantia referente ao sinal propriamente dito; 3.5.3. outro valor deve ser destinado ao pagamento do representante comercial ou preposto que tratou das negociaes com o consumidor, referido como "intermediao de venda", sendo certo que essa despesa de servio divulgada ao consumidor somente no momento da concretizao do negcio, em separado negociao referente a compra, sem antes ter sido mencionada - digase mais uma vez. No caso em anlise, esse valor corresponde a R$854,OO (oitocentos e cinquenta e quatro reais) a mais em relao compra e venda propriamente, ao objeto do contrato (cf. fls. 114); 3.5.4. e outro valor deve ser destinado empresa de intermediao de venda a qual o representante comercial ou preposto, em tese, filiado - na espcie, a empresa Plus Imveis Ltda. -, tambm 4 MINISTRIO PBLICO DO ESTADO DE SO PAULO PROMOTORIA DE JUSTIA DO CONSUMIDOR RUil RiiWhul'lo \ I ,c;;.<;lIicl 1:W, Cfl1tro, Suo Puulo/SP - CEP 01007904 Fun~' J I14-CjL\f)ljF<lx' ,111"'-<)060 referido como "intermediao de venda", sendo certo que essa quantia igualmente e divulgada ao consumidor somente no momento da concretizao do negcio, em separado negociao referen te a compra, sem antes ter sido mencionada. No caso em anlise, esse valor corresponde a R$2.346,OO (dois mil, trezentos equarenta eseis reais) a mais emrelao compra e venda propriamente, ao objeto do contrato (cf. fls. 115); 3.5.5. dessa maneira, o consumidor, ao concreLizar o negcio, hipoteticamente recebe quatro comprovantes de pagamento: o da anlise da documentao para financiamento; o da compra propriamente dita; edois referentes suposta intermediao, emseparado (na espcie, verificam-se os de anlise de documentao - ns. 112 - ede pagamento de sinal- ns. 113); 3.5.6. na situao apurada no inqurito civil, e de se destacar que o representante devendas no s representa a si prprio ea empresa de intermediao a qual deveria ser filiado, mas tambm, representa a prpria empresa re, fornecendo recibo de pagamento da "anlise de documentao para o financiamento" (ns. 113 do inqurito) e assinando o "fechamento do processo de venda - informao complementares" (ns. 117). 4. Relacionado a este modelo de contratao, de se dizer que no existe qualquer previso contratual expressa que diga respeito aos valores de intermediao, mas somente relativa ao sinal (cf. ns. 53/57v e 122/130 do Inqurito - Clusula 4.1 - Formas e Condies de Pagamento). Ressaltese que esta meno remete o consumidor s disposies do Quadro Resumo que, em anexo. integra o contrato de 5 MINISTRIO PBLICO DO ESTADO DE SO PAULO PROMOTORIA DE JUSTIA DOCONSUMIDOR ~U.'~I lU, I"> IJ ~U.CcrllPl.Si"'P;Il.J!,,'~P-CEPUdJO,JU.;. compra e venda, do qual se infere que s h referncia ao preo final do imvel, ao valor financiado, ao valor de pagamento do sinal e ao valor de eventual pagamento a prazo pela compra do imvel empresa r (cf. fls. 58/59, 60/61 e 118/119 do Inqurito - Clusula 4 - Condies de Pagamento), sem fazer aluso a eventual servio de intermediao. Este servio, contudo, como adiantado, predeterminado concomitantemente concretizao do negcio - expressando verdadeira corretagem -, em separado do contrato ou do quadro resumo, mas como parte integrante do contralo de adeso de uenda 3 , por meio dos denominados Termos de Intermediao, beneficiando o preposto ou representante comercial e a empresa de intermediao - Plus Imveis Ltda -, que antes sequer fora mencionada ao consumidor (cf. fls. 114 e 115). 5. A empresa r no negou a prtica descrita acima quando teve oportunidade de se manifestar no procedimento administrativo (cf. fls. 17/26 e52 do Inqurito). Ao revs, solicitada para tanto (cf. Os. 34 do Inqurito}, informou nos autos que adota esse tipo de contratao padro - prtica comercial - emtodos os seus empreendimentos, listando-os no Estado de So Paulo, junto com o nmero de unidades a serem negociadas, denotando grande disperso da prtica (cf. fls. 36/39 do Inqurito). J De"'e-5e quanlo a esIe pomo lembrar da dislino feita por Nelson Nery Jnior com relao ao conlralO de adeso (gnero) e as clusulas contratuais gerais (espcie), sendo certo que aquele se materializa com a aceitao do conjunto pr-fonnada por estas, acrescido de outras particularidades ou contrataes (IN Cdigo brasileiro de defesa do consumidor comentado pelos ou/ores do anteprojelO, 6 ed., Rio de Janeiro: Forense, 2000. p. 447/451). MINISTRIO PBLICO DO ESTADO DE SO PAULO PROMOTORIA DE JUSTIA DO CONSUMIDOR RU<i RI<l<:hut'io lI.=;, <;"d'-1 \.30, CCI1In>, ~;l{) PUlllo/~P- CEP 01007904 6. Como se nota, a empresa r, fornecedora de produtos e servios de atuao no mercado imobilirio, ao realizar seu objeto social, descumpre com os ditames e principios protetivos abraados pelo Cdigo de Defesa do Consumidor, ao repassar encargo de sua exclusividade ao consumidor, por meio de pratica comercial consubstanciada em contratos adesivos, os quais contem instrumentos distintos no especificados ao consumidor antes da iniciao do negcio (Termo de Intermediao), atrelando a compra e venda ao servio de corretagem no procurado pelo consumidor, que nada lhe aproveita, ferindo as diretrizes da Boa-f Objetiva; e pior, tentando legitimar sua prtica por formal consentimento informado do consumidor pressuposto emum termo. A atual formatao do escoamento do produto da empresa r faz comque o consumidor seja obrigado a arcar comdespesas que deveriam ser suportadas exclusivamente pelo fornecedor, importando em vantagem manifestamente excessiva deste em detrimento da parte vulnervel, que se v obrigada a aceitar a prtica comercial, sob pena de no adquirir o imvel que deseja. 7. Comefeito, o que se tem fatualmente, emsntese, a adoo de uma prtica comercial abusiva e irregular, por estar em desconformidade com os ditames protetivos da classe consumerista, que justamente a parte vulnervel na relao jurdica exposta (CDC, art. 4, I), deixando-a, se assim persistir a conduta da empresa r, em desvantagem exagerada emrelao a seus desgnios comerciais, os quais, anote-se desde j, com a correta compreenso da Constituio e da legislao inferior, no so mais absolutos emnosso sistema capitalista. Assim porque, tal prtica comercial adotada pela empresa rdeve ser coibida, como adiante sejustificar. MINISTRIO PBLICO DO ESTADO DE SO PAULO PROMOTORIA DE JUSTIA DO CONSUMIDOR R'..w!~;d(hllll" I I') Ct'r.tro. SIl P<I,::(I/~P ~C1:Y (J I tiU? -9l)~ F"nf .11 I 'J -4Ul) 1, F.L'C j 1j{j90tlO II - DO DIREITO 8. sabido que nosso pais ado[Qu o capitalismo como sistema econmico de desenvolvimento, garantindo a livre concorrncia ea livre iniciativa aqueles que optam por explorar atividade empresarial para sua efetivao (art. 170, caput, CF). No obstante, a mesma Constituio limitou a concorrncia e a iniciativa empresria, entre outras medidas, ao respeito pelo consumidor eseus interesses (art. 170, V, CF). Vale dizer, "em toda atividade econmica deve ser promovida a defesa do consumidor, seja pelo particular espontaneamente, seja pela atuao estatal" (ANDRADE, Ronaldo Alves de. Curso de direito do consumidor, So Paulo: Manole, 2006, p. 01). 9. Seguindo essa linha de proteo constitucional ao livre mercado e ao consumidor, concomitantemente, o Cdigo de Defesa do Consumidor, em seu art. 4, traou como objetivo (Politica) a harmonizao dos interesses (inc. UI), tanto do fornecedor, que quer produzir evender seu produto ou servio, como do consumidor, que quer adquiri-los, mas da melhor forma possvel, considerando sua vulnerabilidade (inc. I). 10. Para se atingir esse objetivo, tendo como certo que os interesses capitalistas equem os tocam sempre preponderam em relao aos interesses do consumidor, OCdigo de Defesa do Consumidor manifestou a criao de umarcabouo principiolgico oponivel na grande parte das vezes em prejuzo dos fornecedores, que representam verdadeiros mecanismos dedefesa econteno das ambies capitalistas. 8 PROMOTORIA DE JUSTIA DO CONSUMIDOR MINISTRIO PBLICO DO ESTADO DE SO PAULO Rui.< Riacilll<,;lu li,"; Pau],,!Sf' - Cf.I) OIO07(iU-l hll1<' .111').<)01)1 'P,ll< :111<) '!OhU In casu, os principias da Boa-f Objetiva e aqueles que dele resultam, alm do principio do Equilbrio Contratual, mostram-se necessarios instrumentos de defesa dos interesses do consumidor, especialmente para regulamentar e conter as tcnicas publicitrias de exposio e venda de produtos ou servios e a posterior relao que da advir (contrato), zelando por suas pretenses econmicas, sade e segurana, e. inclusive, seu conforto. No mesmo sentido, Cludia Lima Marques, Herman Benjamin e Bruno Miragem: "A Constituio Federal de 1988, ao regular os direitos e garantias fundamentais no Brasil, estabelece emseu art. 5, XXXII, a obrigatoriedade da promoo pelo Estado (Legislativo, Executivo e Judicirio) da defesa do consumidor. Igualmente, consciente da funo limitadora desta garantia perante o regime liberal-capitalista da economia, estabeleceu o legislador constitucional a defesa do consumidor como um dos principias da ordem econmica brasileira, a limitar a livre iniciativa e seu reflexo juridico, a autonomia de vontade (art. 170, V)" (MARQUES, Cludia Lima; BENJAMIN, Antnio Herman V.; MIRAGEM, Bruno. Comentrios ao cdigo de defesa do consumidor, 2 ed., So Paulo: Revista dos Tribunais, 2006, p. 147). Idntico o entendimento do Superior Tribunal de Justia quanto ao tema, como se expressou a Ministra Nancy Andrighi, analisando a apontada funo limitativa ou limitadora: UEmdiversas situaes anlogas presente, o STJ vem considerando ser abusiva a clusula que viola a boa-f objetiva. A clusula geral de boaf objetiva, implcita em nosso ordenamento antes da vigncia do coee do eCj2002, mas explicitada a partir desses marcos legislativos, vem sendo entendida como um dever de MINISTRIO PBLICO DO ESTADO DE SO PAULO PROMOTORIA DE JUSTIA DO CONSUMIDOR conduta que impe lealdade aos contratantes e tambm como um limite ao exerccio abusivo de direitos" (STJ - REsp 735168jRJ. 3 8 Turma, reI. Min. Nancy Andrighi, j. 11/03/08). 11. Como consequncia, deseanotar que aatuao comercial da empresa r, assim como as das demais empresas, no que tange divulgao de seu objeto social (publicidade) e a sua correspondente realizao, livre, porem, livre dentro dos limites impostos pelos principios protetivos abraados pelo microssistema do direito do consumidor, emespecial, pelos princpios da Boa-f Objetiva, da Transparncia, da Informao edo Equilbrio Econmico. Juntos, cuida-se deles buscando evidenciar que a atividade comercial adotada pela empresa r no se coaduna com seus ditames, sendo ofensiva ao consumidor, do que decorre sua necessria correo. 11.1- Dos Princpios daBoa-f, Transparncia eInformao 10. Para as relaes consumeristas, como anota Claudia Lima Marques, o primado da Boa-f Objetiva representa "o princpio mximo orientador do CDe" (MARQUES, Claudia Lima. Contratos no cdigo de defesa do consumidor, 4- ed., So Paulo: Revista dos Tribunais, 2002, p. 671), sem desconsiderar que ela lastreia as relaes meramente civis, inclusive. Almdo mais, de se assinalar que o princpio da Boa-f representa fonte irradiante a todos os outros, encabrestando decididamente toda equalquer relao de consumo. 10 MINISTRIO PBLICO DO ESTADO DE SO PAULO PROMOTORIA DE JUSTIA DO CONSUMIDOR '0, .., ~ l '111 ".- p, "p. l'I-:POll1{f 'l"~ 10.1. Boa-f Objetiva, para o micros sistema do consumidor, principio geral do direito pelo qual consumidor e fornecedor - mas principalmente o fornecedor, por no ser parte vulneravel na relao - devem se determinar e se portar conforme regras de conduta, ainda que no previstas emcontrato, mas que so aceitas e principalmente esperadas socialmente. Tentando retirar o tecnicismo do conceito, assim Claudia Lima Marques define boa-f objetiva, atrelando-a a noo de fidelidade: "'Como ensinam os doutnnadores europeus, fides significa o hbito de firmeza ede coerncia de quem sabe honrar os compromissos assumidos, significa, mais alm do compromisso expresso, a 'fidelidade' e coerncia no cumprimento da expectativa alheia independentemente da palavra que haja sido dada, ou do acordo que tenha sido concludo; representando, sob este aspecto, a atitude de lealdade, de fidelidade, de cuidado que se costuma observar e que legitimamente esperada nas relaes entre homens honrados, no respeitoso cumprimento das expectativas reciprocamente confiadas. o compromisso expresso ou implicito de 'fidelidade' e 'cooperao' nas relaes contratuais, uma viso mais ampla, menos textual do vnculo, a concepo leal do vnculo, das expectativas que desperta (confiana)" (MARQUES, Claudia Lima. Contratos no cdigo de defesa do consumidor, 4" ed., So Paulo: Revista dos Tribunais, 2002, p. 181). Para se atingir tal resultado, assume o princpio trs funes distintas, enumeradas por Orlando Gomes como interpretativa, supletiva ecorretiva (GOMES, Orlando. Contratos, 26 ed., Rio de Janeiro: Forense, 2008, p. 44). A primeira funo diz respeito interpretao do contrato e das clusulas contratuais, que na relao de consumo sempre mais favoravel ao consumidor (art. 47). Da segunda decorrem os chamados 11 MINISTRIO PBLICO DO ESTADO DE SO PAULO PROMOTORIA DE JUSTIA DO CONSUMIDOR deveres anexos (ou secundrios, ou laterais, ou acessrios). como os de cuidado, proteo e informao, criando para as partes obrigaes extracontratuais, alm dos deveres principais que decorrem do contrato especificamente. A terceira funo atua como controladora das clusulas abusivas, criando parmetro para o exercido das posies jurdicas. Quanto s duas ltimas, que aqui muito interessam, cabe aqui transcrever novamente lio de Cludia Lima Marques: "A primeira funo - supletiva para Orlando Gomes - uma funo criadora (pJlichtenbegn.mdende FUnktion), seja como fonte de novos deveres (Nebenpjlichten), deveres de conduta anexos aos deveres de prestao contratual, como O dever de informar, de cuidado e de cooperao; seja como fonte de responsabilidade por ato ilcito (Vertrauenshajtung), ao impor riscos profissionais novos e agora indisponveis por contrato. A segunda funo - corretiva para Orlando Gomes - uma funo limitadora (Schranken-bzw. KontTollfunktion), reduzindo a liberdade de atuao dos parceiros contratuais ao definir algumas condutas e clusulas como abusivas, seja controlando a transferncia dos riscos profissionais e libertando o devedor em face da no razoabilidade de outra conduta (pJlichenbefreinde Vertrauensunstnde)" (MARQUES, Claudia Lima. Contratos no cdigo de defesa do consumidor, 4 8 ed., So Paulo: Revista dos Tribunais, 2002, p. 180). Destaque-se, ento, que a "ooa-f serve como limite para o exerccio de direitos subjetivos". O que equivale dizer que ela funciona "como parmetro para valorar a conduta das partes de modo a concluir pela arbitrariedade do exerccio de determinado direito, ou seja, da prtica de abuso de direito" (Benjamin, Antnio Herman V.; Marques, Cludia Lima; Bessa. Leonardo Roscoe. Manual de direito do consumidor, 2 ed.. So Paulo: Revista dos Tribunais, 2009, p. 2856). 12 MINISTRIO PBLICO DO ESTADO DE SO PAULO PROMOTORIA DE JUSTIA DOCONSUMIDOR Ru,llh;cI'.'.l,-lnll,;;; >;,11; l\'l1lrrl, SiioPdutojSP-(;EP010u7-'JU4 Font' .111ljl)Oh11F,L'( .1119()060 Em suma, para o caso. de se ter que a boa-f objetiva constitui um principio geral do direito voltado a instituir um padro tica de comportamento nas relaes de consumo, tanto na fase pr-contratual como nas fases contratual e ps-contratual, impondo s partes deveres anexos a serem observados, como o de informar adequadamente o consumidor, bem como limitando a atuao de cada parte, de modo a impedir os excessos eexageros - emperfeita consonncia anotao feita no itemanterior. 10.2. Tem verdadeiramente por finalidade a regulamentao da aproximao entre fornecedor e consumidor, estipulando-se regras comportamentais que os mantenham em igualdade, sem que haja ou sepermita a explorao pela parte mais forte sobre avulnervel. 10.3. Comsua observncia, para o Cdigo, consegue-se atingir o respeito preconizado pelos interesses legtimos e expectativas razoveis do consumidor, evitando abusos eleses, mitigando ao mximo a desvantagem excessica do consumidor - e, em contrapartida, a vantagem exagerada do fornecedor emseu prejUzo -, compatibilizando as prticas comerciais eos contratos aos seus (modernos) fins econmicos e sociais, pretendidos objetivamente pela operao negociaI. 10.4. No obstante, o Cdigo de Defesa do Consumidor professa, ao par com a Boa-f Objetiva, especificamente ao tratar dos contratos de consumo, o equilibrio econmico entre as partes 13 MINISTRIO PBLICO DO ESTADO DE SO PAULO PROMOTORIA DE JUSTIA DO CONSUMIDOR Rua Riachuclo 11:,_.~,oIdI J (). C~I'l:-o. S:", Paulo/::;? - c.:tr 01007-9U" contratantes4, como ensina Leonardo Roscoe Bessa, j apontando seu escopo: "Ao lado da boa-f objetiva, o CDC adota o princpio do equilbrio econmico do contrato, cuja previso inicial est no art. 4., 111, o qual alude 'boa f e equilibrio nas relaes entre consumidores e fornecedores' Com o equilbrio econmico pretende-se a existncia de relativa proporo entre a prestao e contraprestao. Busca-se uma relao contratual justa- (Benjamin. Antnio Hennan V.~Marques. Cludia Lima; Bessa, Leonardo Roscoe. Manual de direito do consumidor, 2 ed., So Paulo; Revista dos Tribunais, 2009, p. 286). No por outro motivo o prprio Cdigo fez irradiar tal princpio a outros dispositivos expressos, permitindo a modificao de clusulas contratuais que impliquem prestaes desproporcionais (art. 6, V). significando exigncia excessiva do consumidor e lucro excessivo do fornecedor (art. 39, V), colocando aquele emdesvantagem exagerada (art. 51, IV). Confira-se mais uma vez ensinamento de Claudia Lima Marques: "Impe a nova Lei o respeito a um novo princpio norteador da ao das partes, o Principio da eqidade contratual, do equilibrio de direitos e deveres nos contratos, para alcanar a justia contratual. Assim, institui o CDC normas imperativas, as quais probem Parte da doutrina, ressalta-se, entende que equilbrio contratual se equivale fi Boa-f Objetiva.. sem desprestigiar sua funo especfica, contudo. Melhor parece a separao dos conceitos, pois o equilbrio contratual buscado pelo CDC volta-se maiormente para o objetivo constitucional do Estado emconstruir uma sociedade livre, justa e solidria, semque haja explorao de qualquer das partes quando ligadas por umcontrato (an. 3, I, da CF). 14 MINISTRIO PBLICO DO ESTADO DE SO PAULO PROMOTORIA DE JUSTIA DO CONSUMIDOR RuaRI'Kh. d, ;:'>. ,,,.,1,10.C(;1111 S, P,,;;lo:-;P-CEPUIl,)7-9U" FUl1l', .1lllJ -4UbI/Fdx, .":114-Y()6U a utilizao de qualquer clusula abusiva, definidas como as que assegurem vantagens unilaterais ou exageradasparao fornecedordebenseservios, ou que sejam incompatveis com a boaCe a equidade (veja o art. 51, IV, do CDC). (...). A vontade das partes manifestada livremente no contrato no mais o fator decisivo para o Direito, pois as normas do Cdigo instituem novos valores superiores como o equilbrio e a boa-f nas relaes de consumo" (MARQUES, Claudia Lima. Contratos no cdigo de defesa do consumidor, 4- ed., So Paulo: Revista dos Tribunais, 2002, p. 741). 11. Para o sistema de proteo nas relaes de consumo, ento, a contrrio sensu, a inobservncia das funes impostas pela Boa-f e o desrespeito ao principio do Equilbrio Econmico dos contratados implicam separada ou simultaneamente irregularidade - leia- se, abusiuidade - das praticas comerciais adotadas pelo fornecedor, merecendo reparo, aqui, pela atuao do Estado-juiz. No caso, a forma publicitria omissa elaborada pela empresa r e a cobrana em contrato de adeso de comisso de corretagem apenas na concretizao do negcio, de maneira a mascarar sua real extenso, nada mais representa que a infringncia aos princpios da Boa-f Objetiva, em sua modalidade informao, e do Equilbrio Econmico dos Contratos, provocando abuso das pretenses capitalistas. 11.1. No revelar previamente ao consumidor que ele, ao negociar a compra de um imvel em estande de venda da prpria empreendedora, encontra-se a tratar com um representante ou intermedimo de vendas, sem que lhe seja dada a oportunidade de tratar diretamente com aquela, de forma clara, precisa e ostensiva - o qu possibilitaria o exerccio da livre escolha quanto . relao que melhor lhe 15 MINISTRIO PBLICO DO ESTADO DE SO PAULO PROMOTORIA DE JUSTIA DO CONSUMIDOR R, " RI ; .I, 10. C~'n' ~,-. P:, "';P- CF.Pli I UO'QU4 Fom' J 1I 99O I "Fax :11 I c,<jOO sirva ~est-se, com isso, a transgredir o princpio da boa-f objetiva na modalidade informao. 11.2. Sendo este o contexto inicial, colocar - impor genuinamente - ao consumidor, no fimda negociao, a assinatura de termo de intermediao, coligado ao contrato de adeso, acrescendo o valor de compra, implica idntica transgresso ao principio do Equilibrio Contratual, haja vista a inexistncia de real proporo entre prestao de servio e contraprestao a ser suportada pelo consumidor, que sequer procurou pelo servio e sequer sabia que dele usufruia quando da contratao, sem que tivesse, ainda, a oportunidade de optar por OUlro modo de negociao, diretamente com o empreendedor (empresa r), tampouco lhe sendo indicadas previamente as vantagens ou desvantagens deste servio, assim como seu custo, mas somente lhe possibilitando acat-lo ou no emoptando pela compra do bem. 12. Noutro aspecto, agora de forma mais especfica e menos geral que se possa conceber a boa-f objetiva, a Transparncia para o Cdigo do Consumidor, em palavras poucas, denota a idia de informao clara e correta sobre o produto ou servio oferecido a consumo, importando lealdade erespeito quele que os consumir. Nessa esteira que se manifesta Cludia Lima Marques: "O COC regular, assim, inicialmente aquelas manifestaes do fornecedor tentando atrair o consumidor para a relao contratual, tentando motiv-Io a adquirir seus produtos e usar os servios que oferece. Regula, portanto, o Cdigo a oferta feita pelo fornecedor, incluindo aqui tambm a publicidade veiculada por ele. O fimdestas normas protetoras assegurar a seriedade ea veracidade destas manifestaes, criando uma nova 16 MINISTRIO PBLICO DO ESTADO DE SO PAULO PROMOTORIA DE JUSTIA DO CONSUMIDOR Rua Riachuclo li;';. ..lb 13U. Cl":'lIro. ~~o P<lul( SP CEPU1UU7-Y04 FOnl": .1' 199Ub l/Fax: .'ll 14-4000 noo de 'oferta contratual', (...)" (MARQUES, Cludia Lima. Contratos no cdigo de defesa doconsumidor, 4ed., So Paulo: Revista dos Tribunais, 2002, p. 595). Vale dizer, o dever anexo imposto pela boa-f no sentido de informar no pode ser ilustrativo, mas, fortalecendo-o, deve, pelo principio da Transparncia, ser suficiente a instruir a deciso do consumidor, notadamente quanto s caracterislicas e ao contedo do produto a ser adquirido e servio a ser contratado, assegurando-o a exata cincia do limite eextenso das obrigaes a serem assumidas. Nesse passo, inexistindo manifestao aberta e intensa quanto s obrigaes assumidas pelo consumidor, a real extenso de seus atos esuas implicaes, transgredido estar oprincpio da Transparncia, carecendo a prtica comercial de reforma. Assim, deveria a fornecedora ilustrar em seus estandes de vendas, at mesmo separando-os dos da empresa de intermediao, a existncia de parceria com uma empresa de intermediao, a qual se encontra no local da obra para auxiliar o consumidor que assim entender ou quiser, precendo a negociao da compra do imvel a negociao quanto intermediao, ao mesmo tempo em que a empreendedora disponibiliza a negociao direta, sem que haja imposio de representante (nos termos do art. 51, VlIl). 13. Descendo logicamente na escala traada at o momento, a Informao se presta a realizar a Transparncia e a Boa-f requerida pelo Cdigo de Defesa do Consumidor. No h Boa-f se no houver informao (dever anexo). Tambm no h Transparncia se no houver informao suficiente. Contudo, no basta a informao publicitria existir, deve "a informao ser correta (= verdadeira), clara (= de fcil 17 MINISTRIO PBLICO DO ESTADO DE SO PAULO PROMOTORIA DE JUSTIA DOCONSUMIDOR Ruu RI"rhm'l, J :=;, "Ui.l 1.10.Ct'Olrrl. Siio P,luln/SP- CE.P01007-904 Fom- .'llIQ-C)UlI ,'F, '1(: 1( (9-"K.l60 entendimento), precisa (= no prolixa ou escassa), ostensiva (=de fcil constatao ou percepo) e, por bvio, em lngua portuguesci' (STJ - REsp 586316/MG. 2 11 Turma, reI. Min. Herman Benjamin, j. 17/04/07). Condensando o raciocnio, nesse sentido que se expressa RizzatoNunes: "Dever de informar: com efeito, na sistemtica implantada pelo CDC. o fornecedor est obrigado a prestar todas as informaes acerca do produto e do servio, suas caracteristicas, qualidades, riscos, preos e etc., de maneira clara e precisa, no se admitindo falhas ou omisses" (NUNES, Luis Antnio Rizzato. Curso de Direito do Consumidor, 2 ed., So Paulo: Saraiva, 2005, p. 129). 14. Assim, tratando-se aqui de contrato de compra e venda de imvel, realizada emestande de vendas que renete a publicidade do negocio, deve - ou deveria - a empresa r deixar manifesto ao consumidor que este tem a opo de negociar com O fornecedor do produto (empreiteira, construtora ou incorporadora - nos termos do art. 51, VIII) ou com o fornecedor de servio de corretagem, deixando mais claro ainda que a corretagem no brinde ou atrativo que beneficia o consumidor, mas opo a ser escolhida em razo de determinadas facilidades que seencontrar no negcio, mediante o pagamento dealgum preo. 15. o consentimento livre informado vem adquirindo enorme destaque no Direito atual, fazendo a informao parte integrante das relaes. assim na relao mdico-paciente, por exemplo. E tem de ser assim na relao fornecedor-consumidor. E assim 18 MINISTRIO PBLICO DO ESTADO DE SO PAULO PROMOTORIA DE JUSTIA DO CONSUMIDOR RUi!Ra<.hllc!o IIS. ,,<,Ia 1iJ. C<;lllrn S"" Paulo/SP - CEPOlOO7-QU-: hmc.11 'J -'J ()<)ljFH'c 11 !<';Y6 deve ser porque se privilegia a autonomia da vontade racional e se evitam eventuais erros na contratao posterior. Outro no o caminho seguido por Cludia Lima Marques, ao analisar o Cdigo do Consumidor por inteiro luz do princpio da informao: "O inciso II do art. 6 traz o direito de livre escolha e de igualdade nas contrataes. Estes direitos esto consolidados em todas as noonas de proteo contratual do coe (art. 46 e 55.), mas com especial ateno naquelas que cuidam da parte pr-contratual e publicidade (art. 30 e 55.) e de prticas comerciais abusivas (art. 39 e 55.), inclusive combatendo a discriminao de consumidores (art. 39, lI, IV e IX). O Cdigo de Defesa do Consumidor reconhece a importncia das novas tcnicas de vendas, muitas delas agressivas, do marketing e do contrato como forma de informao do consumidor, protegendo seu direito de escolha e sua autonomia racional, atravs do reconhecimento de um direito mais forte de informao (arts. 30, 31, 34, 46, 48 e 54) e um direito de reflexo (art. 49)" (IN BENJAMIN, Antnio Herman V.; MARQUES, Cludia Lima; e BESSA, Leronardo Roscoe. Manuel de direito do consumidor, 2 ed., So Paulo: Revista dos Tribunais, 2009, p. 58). 16. Ante o exposto, transgredindo-se esses princpios, que representam verdadeiros limites atividade empresarial, a fimde se defender a parte vulnervel na relao de consumo, comete se ato i1icito, que merece ser reparado, importando para o CDC: Prtica Abusiva. lI.2 - DaPrtica Abusiva 17. Seguindo Hennan Benjamin, destacando que esta representa gnero das espcies publicidade eclusulas, prtica abusiva : 19 MINISTRIO PBLICO DO ESTADO DE SO PAULO PROMOTORIA DE JUSTIA DO CONSUMIDOR F",'H' .11\Q-9U:jFllX 111\J -90hU "a desconformidade com os padres mercadolgicos de boa conduta em relao ao consumidor. So - no dizer irretocvel de Gabriel A. Stiglitz - 'condies irregulares de negociao nas relaes de consumo', condies estas que fere os alicerces da ordem jurdica, seja pelo prisma da boa-f, seja pela tica da ordem pblica e dos bons costumes" (IN Cdigo brasileiro de defesa do consumidor comentado pelos autores do anteprojeto, 6 ed., Rio de Janeiro: Forense, 2000, p. 307). Revela-se ela, portanto, no caso sub examine, em duas medidas, conexas. Primeiro, mediante a falha na obrigao de prestar informaes determinantes ao consumidor antes da fIxao dos termos do contrato. Segundo por incluir, em anexo ao contrato de compra evenda, preo pela corretagem (comisso sobre a venda), de modo a representar verdadeiro repasse de encargo assumido exclusivamente pelo fornecedor, colocando o consumidor em desvantagem exagerada e recebendo o fornecedor vantagem unilateral eexcessiva. 11.2.1 - Da Forma Publicitria 18. A publicidade enganosa corresponde ao anuncio capaz de induzir o consumidor ao erros, mesmo que por meio de omisses, ou seja, o anuncio capaz de projetar eenvolver o consumidor em uma representao que no corresponde realidade, induzindo-o a adotar comportamento que no adotaria se tivesse sido inteirado da verdadeira situao. SPara Cavalieri Filho. "o elemento fundamental para a caraCterizao d3 publicidade enganosa ser a sua capacidade de induzir emerro o consumidor a respeito de qualquer dado do produto ou seT\-io objelo da publicidade" (Cavalieri Filho, Srgio. Programa dedireito do consumidor, So Paulo: Alias. 2008, p. , 17). 20 MINISTRIO PBLICO DO ESTADO DE SO PAULO PROMOTORIA DE JUSTIA DO CONSUMIDOR Rua R,,,,'hll,",) I I,'), 'iJIII 1.10.Ll'mro, So Puul"l,,? - CEP 01007-'104 FOlll .1. I'J-';Ol)[, F,L\ ."'llI .'1I)I,{) Na esteira do art. 37 e seus pargrafos no CDC, o enganoso deve ser considerado por qualquer elemento inserido ou faltante emum anncio que seja potencialmente capaz de levar o consumidor ao erro. Registre-se que: "A vedao legal possui ntido carter difuso e tem por finalidade preservar a integridade da vontade do consumidor, que, como parte mais frgil da relao de consumo, fica naturalmente exposto publicidade e. muitas vezes, dada a sua credulidade, realiza um relao de consumo crendo pia e unicamente na publicidade veiculada pelo fornecedor, no raramente adquirindo produto ou servio que no tem as caractersticas constantes da publicidade" (ANDRADE, Ronaldo Alves de. Curso de direito do consumidor, So Paulo: ManoIe, 2006, p.73). Assim, faltando no estande informao suficiente quanto intermediao a que se submeter o consumidor, estar-se- diante de publicidade enganosa - prtica abusiva - capaz de desvirtuar a real vontade do consumidor. E frise-se que o vendedor representa legalmente a empresa rdesde o incio, passando para o consumidor a falsa imagem de que no se trata de intermediao. Assim, em decorrncia, ilegtima a cobrana de comisso de corretagem sem que o consumidor previamente saiba que est a tratar com um intermedirio, ou preposto ou representante comercial deempresa intermediria contratada pela fornecedora. 19. Tal cobrana, portanto, representa odiosa transferncia de nus contratual daempresa rpara o consumidor, 21 MINISTRIO PBLICO DO ESTADO DE SO PAULO PROMOTORIA DE JUSTIA DO CONSUMIDOR Ruu RialhuL'I" 11,::;. ""1,, ].10. Cll"llro. SilO P..IU 1 'SP - CEP oil)O" :1(}4 que logra acobertar encargo exclusivamente assumido com a empresa de intermediao, usando maliciosamente o consumidor. 20. Nesse raciocnio, de se considerar que o consumidor ingressa em estande da empresa r, que no faz meno a qualquer outra empresa de intermediao, acreditando estar a adquirir imvel de forma direta (sem intermedirios), at porque o contrato previamente fornecido para a formao de seu juzo tambm no faz referncia comisso de corretagem, sendo que esta condio colocada ao consumidor to-somente no momento da concretizao do negcio, cabendo a ele acatar ou no o servio que no sabia estar usufruindo. Tal fato, anote-se, consubstancia abuso da posio dofornecedor, que repassa seu encargo ao consumidor, valendo-se de contrato de adeso, no qual "o exerccio da autonomia da vontade por parte do contratante, economicamente mais fraco, se limita liberdade de contratar ou no, ou seja, liberdade de aderir ou no s condies impostas pelo proponente, em regra, economicamente mais forte" (KHOURI, Paulo Roberto Roque Antnio. Direito do consumidor, 3. ed., So Paulo: Atlas, 2006, p. 28 APUD RAGAZZI, Jos Luiz, HONESKO, Raquel Schlommer e Vitor Hugo Nicastro. Cdigo de defesa do consumidor comentado, So Paulo: Verbatim, 2010, p. 21). 21. este o posicionamento a ser adotado, a teor do exposto: "Apelao. Ao de cobrana (honorrios de profissionais liberais). Contrato de corretagem. Preliminar de desero afastada. Comisso de corretagem indevida. Quebra do dever de boa-f por parte da imobiliria, que deixou de 22 MINISTRIO PBLICO DO ESTADO DE SO PAULO PROMOTORIA DE JUSTIA DO CONSUMIDOR IC}'IOhl F.I:>'. '\19'1() esclarecer sua cliente as condies do negcio, sobretudo aquelas referentesavalores(arts. 422e723do CC/2002 e 60, III e IV, 39, IV, e 46, in fine, do COC)o Danos morais afastados. Sentena reformada. Ao improcedente. Apelo a que se d parcial provimento" (TJSP - Ap. 0043497-14.2003.8.26.0114. 29" Cm. de Oir. Privado, reI. Des. Pereira Calas, j. 17/10/10). E eminterpretao contrria: '"1. Porque apenas o 'ru pode reconvir', no o pode quem no ru, dai o acerto do indeferimento da reconveno. 2. Desde que obseIVado o irrecusvel direito do consumidor informao clara sobre o negcio, nada impede que a vendedora de imvel e sua correlora incluamnopreoovalor dacomissodecorretagem. Se, porm, tal valor no se incluiu, ecomo a obrigao toca vendedora, no se admite sua exigncia da compradora, cujo reconhecimento repetio fica mantido (TJSP - Ap. 0141691-18.2008.8.26.0100. 28" Cm. de Dir. Privado, reI. Des. Celso Pimentel,j. 14/12/10). 22. Quanto a esta espcie de publicidade enganosa, deitada sobre a ausncia de informao, de se acentuar que a autonomia da vontade do consumidor desrespeitada, de sorte que sua conduta seria outra - ou poderia ser outra, dependendo de sua escolha informada - se a informao quanto intermediao e comisso de corretagem estivesse presente, de maneira ostensiva, no estande de vendas eno contrato previamente disponibilizado para oconsumidor. 23. evidente que tal informao influenciaria determinantemente a conduta e a deciso do consumidor, que poderia consentir com a comercializao ou no, podendo, at, procurar pelos prstimos de outra empresa, concorrente, haja vista que se acrescenta, ao 23 MINISTRIO PBLICO DO ESTADO DE SO PAULO PROMOTORIA DE JUSTIA DO CONSUMIDOR Rua RiaC'"hu~lo1 ,~"" I."l().~'"l'II' S'-'!l Pa\l J/SP-CEPOl007-<j(J4 F, " ,11 j -"L ,j F"x ~ 1-4i)IiO preo do imvel, quantia significativa a titulo de corretagem, por duas vezes (corretor eempresa corretora). 24. Se como aqui pretendido fosse, cumpriria a publicidade com os deveres anexos, exigidos pelos princpios da Boa-f, Transparncia e Informao, demonstrando lealdade no trato com o consumidor, deixando-lhe claro que, ao adquirir imvel da maneira oferecida, estaria usufruindo de servio de intermediao prprio e especializado de empresa diversa daquela que realiza a obra, ainda que no mesmo local. Dai podendo se exigir preo pelo servio, efetivamente contratado pelo consumidor. 25. Inexistindo tal informao - fundamental para a determinao da vontade do consumidor - encontra-se a publicidade eivada de vicio, como j observou nosso Tribunal sobre o tema. Mutatis mutandis: "'Prestao de servios. Declaratria. Servio de transferncia de chamada. Ausncia de informao relativa cobrana do custo da ligao transferida para o consumidor que se utiliza do recurso. Omisso. Existncia. Propaganda enganosa. Caracterizao. Exegese do artigo 37t 10 e 3 0 do Cdigo de Defesa do Consumidor. Inexigibilidade da cobrana. Reconhecimento. Recurso provido" (TJSP - Ap. 9127955- 51.2006.8.26.0000 . 32" Cm. de Dir. Privado, reL Des. Rocha de Souza, j. 14/10/101. Etambm: "EMBARGOS A EXECUAo FISCAL - Autos de infrao lavrados por veiculao de publicidade enganosa - Preo vista informado sem mencionar o valor do frete - 24 MINISTRIO PBLICO DO ESTADO DE SO PAULO PROMOTORIA DE JUSTIA DOCONSUMIDOR Induo do consumidor a erro Violao do art. 37, lo, do CDe - Responsabilidade objetiva, independente de dolo, culpa ou comprovao do prejuzo do consumidor - Necessidade de explicitao - Lei n 8.078/90 - Sistema Nacional de Defesa do Consumidor - Portaria Normativa Pracon 1/97 - Recurso provido" (TJSP - Ap. 0099959- 37.2006.8.26.0000 3" Cm. de Dir. PUblico, reI. Des. Magalhes Coelho, j. 16/12/08). 26. "'Dessemodo, omitindo ou no esclarecendo dado capaz de levar o consumidor ao erro, caracterizada est a infrao ao 2'" Cm. de Dir. Pblico, rel. Des. Jos Luiz Cdigo de Defesa 30.2002.8.26.0000 do Consumidor" (TJSP Ap. 9071311- Germano, j. 22/09/09). 11.2.2- Do Equilbrio Contratual 27. Como decorrncia lgica do acima explicitado, pode-se tambm concluir pela abusividade da conduta adotada pela empresa r, a qual, fundamentalmente, ir cominar com a previso de clusula abusiva no contrato de adeso, equivalendo-se, na espcie, aos chamados Termos de Intermediao, integrantes do contrato de adeso de compra evenda. 28. Tendo sido descumpridos os preceitos orientadores da pr-formao do contrato estatudos no COC, o consumidor ingressa na relao juridica em sua verdadeira posio, de vulnerabilidade, justamente como no pretende o microssistema jurdico, que objetiva o ingresso diverso, informado, que ir garantir o equilibrio substancial subsequente da relao. 25 MINISTRIO PBLICO DO ESTADO DE SO PAULO PROMOTORIA DE JUSTIA DO CONSUMIDOR RU<.I R'd,"hu,"I" lI.=;..,1;.1 [J u. ("nlru. S':'o Puul",SI-' - CEP U I OU7 -<.)04 A informao prvia prestada ao consumidor, suficiente, deixando claro que eleest a negociar comempresa intermediadora eno diretamente coma empresa r, assim como deixando claro que ele no obrigado a se submeter a esse tipo de intermediao, nos termos do art. 51, VIII, do Cdigo, a maneira encontrada para que se garanta a Equidade. Inexistindo tal informao, que deveria ser extrada da prtica comercial adotada pela empresa r, o consumidor est em desvantagem no contrato, pois, ao cabo da negociao, descobre ( surpreendido) que no integrava a relao jurdica que acreditava integrar, esta fantasiosa, simulada, mas sim, outra, que lhe acarrecar desembolso maior para atingir o objetivo esperado. 29. Nessa trilha que se observa que os Termos de Intermediao representam clusulas que estabelecem obrigaes consideradas ~nquas e abusivas, que colocam o consumidor em desvantagem exagerada, incompatveis coma boa-f ea equidade {art. 51, IV)6. Mais ainda se se considerar a definio pontual do 3 do inc. mdo mesmo art. 51, que declara exagerada a vantagem auferida pelo fornecedor que expressa excessiva onerosidade em detrimento do consumidor, ao levar emconta a natureza eo contedo do contrato, o interesse das partes e as circunstncias que circundam a relao. 6 Relrato vollado especificamente aos contralos daquilo que disposto no art. 39, V, do coe. com idnlico senlido. 26 MINISTRIO PUBLICO DO ESTADO DE SO PAULO PROMOTORIA DE JUSTIA DOCONSUMIDOR Rua RIHChu{" " I I=;. sal. .10. Cl'~[ro. :-;;10 PuulnSP - CEI-' U I 007 9U-l hm(' .111{J -90hI/F,1:><: 1\ \{!-9060 30. No que tange . prtica comercial eleita pela empresa r, chama-se aateno, pois, maisumavez,ofatodequeesta disponibiliza seu produto emestande prprio, comrepresentante tambm prprio, sem mencionar empresa intermediria, no identificando os servios desta no contrato previamente adiantado ao consumidor, mas exigindo o seu pagamento ao cabo da negociao, em completo desrespeito ao principio da boa-f. E tal prtica resulta em prejuzo excessivo ao consumidor, que paga duas vezes por um servio de corretagem que no procurou, que no escolheu, e que sequer sabia estar utilizando, resultando, em contrapartida, vantagem ao fornecedor, que logrou transferir encargo econmico seu quanto a contratao de intermedirio. Da que as circunstncias revelam a abusividade das clusulas que estabelecem a cobrana da intermediao. Essas circunstncias descritas, somadas ao contedo do contrato, despertam interesse legtimo no consumidor de estar adquirindo imvel diretamente da empresa r, sem se utilizar de servio de corretagem. Obviamente, a posterior cobrana desses servios, em contrato de adeso, se torna abusiva. Sem contar que a natureza do negcio no capaz de evidenciar que a corretagem de faz necessria, afastando a venda direta pela empresa r(empreendedora). 31. Neste estgio, imperioso destacar que o Cdigo de Defesa do Consumidor, no prprio art. 51, veda efusivamente a imposio de representante para a concluso do negcio, precisamente no inc. VIII. Vale dizer, ao consumidor deve se conferir a opo de concluir o negcio de compra evenda de imvel com a empresa r (empreendedora), 27 MINISTRIO PBLICO DO ESTADO DE SO PAULO PROMOTORIA DE JUSTIA DO CONSUMIDOR RuoJ Ri'H.lluc,,, i 1.1. ""b J.iU. L"lll(<I, '<10 PauJ,,/:->P LEP01UUilIU~ Font:. J I19-90r)] 'F,Ht: 31194060 isoladamente, ou com empresa intermediadora, indicada por esta ltima ou no. tudo a partir de sua escolha racional (informada). o entendimento que o Tribunal de Justia transps da doutrina comreferncia clusula-mandato, que, emessncia, impe ao consumidor a contratao de representante nico delimitado pelo Banco em contrato de adeso - que na maioria das vezes corresponde a ele prpno. Confira-se: 'JUROS CONTRATUAIS - Contrato de financiamento imobilirio - inaplicabilidade da limitao legal de juros, por se tratar de financiamento superior a 75 salrios- mnimos, vinculado chamada "carteira de crdito imobilirio", ou mesmo da Lei de Usura, nos termos da Smula n 596, do Supremo Tribunal Federal - Revisional parcialmente procedente - Recurso desprovido, no particular. CONTRATO - Financiamento imobilirio (Carteira de crdito imobilirio) - Correo do saldo devedor antes da amortizao das parcelas pagas - Regularidade - Revisional parcialmente procedente - Recurso desprovido, no particular. CONTRATO Financiamento imobilirio (Carteira de crdito imobilirio) - Clusula mandato - Abusividade, nos termos da legislao protetiva do consumidor (art 51, V1It)- Recurso parcialmente provido para anular a clusula em questo ... (TJSP - Ap. 9072272-29.2006.8.26.000. 14" Cm. de Dir. Privado, reI. Des. Melo Colombi, j. 04/04/07)'. Valendo destacar da deciso supra: 1No mesmo sentido: TJSP - Ap. 9115305-45.2001.8.26.0000. 2'- Cm. de DiT. Pri"ado. rei. Des. Souza Lopes, j. 10"05,06; e liAo de Leonardo Bessa, lecionando sobre a rafio da Smula 60 do STJ (IN BENJAMIN, Antnio Herman V.; MARQUES, Cludia Lima; e BESSA, Leronardo Roscoe. Manuel de dirello do consumidor, 2ed., So Paulo: Revista dos Tribunais, 2009, p. 306). 28 MINISTRIO PBLICO DO ESTADO DE SO PAULO PROMOTORIA DE JUSTIA DO CONSUMIDOR RW.1 RI<lrhudo I L:;. -;1. 1 IJ U Cl'mru. Suo P.ulu/SP- CEP 01007-':IU4 FU:H::31199061 'FJ .x: 3119-9060 < lA clusula vigsima-quarta, de acordo com o esprito e as disposies do cdigo consumerista, apresenta carter abusivo, notadamente diante do art. 51, inc. VIII, que considera nulas de pleno direito as clusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e servios que imponham representante para concluir ou realizar outro negcio juridico pelo consumidor. E outro no o resultado da estipulao em exame. que outorga ao credor, dentre outros tantos poderes, o de representar os devedores perante vrias entidades pblicas e privadas e em juzo, bem como 'nos instrumentos de reratificao do presente, que se tornarem necessrios para suprir equvoco ou omisso, especialmente quanto a atendimento de exigncias que porventura forem feitas para possibilitar o registro do presente instrumento, assinando os competentes aditivos, concordando com clusulas e condies e praticando tudo o mais que se tornar necessrio ao bom e fiel cumprimento deste mandado, inclusive substabelecer'; 'podendo, para tanto, assinar, reconhecer, aceitar, dar quitao, receber, endossar, requerer, impugnar, concordar, recorrer, desistir, transigir, firmar compromissos esubstabelecer' (fis. 25)". Na mesma esteira, pontifica Herman Benjamin com referncia ao dispositivo legal em comento: "Por se tratar de norma de ordem pblica einteresse social, eventual aceitao contratual pela vtima da intennediao nula de pleno direito, caracterizando-se como clusula abusiva nos termos do art. 51 do CDC" (IN BENJAMIN, Antnio Herman V.; MARQUES, Cludia Lima; e BESSA, Leronardo Roscoe. Manuel de direito do consumidor, 2 ed., So Paulo: Revista dos Tribunais, 2009, p. 228). 31. Destarte, sendo certo que ao fornecedor no licito vincular a compra da unidade de imvel negociao com especifica empresa de intermediao, deve ela sempre cuidar de avisar ao 29 MINISTRIO PBLICO DO ESTADO DE SO PAULO PROMOTORIA DE JUSTIA DO CONSUMIDOR RuaR, lnud, lJ,'j.<IW 130.Ccntro.Sr Paul. SP-CEPOlOO'-<,JUJ. F, llllP;illhl 'Fax:~11'J<.J(lbU consumidor que, emseu estande de vendas, h representante comercial estranho . relao de compra e venda propriamente dita, que, por seu servio de aproximao, cobrar preo do consumidor. De outro lado, deve ele facultar ao consumidor a possibilidade de realizar o negcio sem a intermediao de terceiro, pessoa fisica ou jurdica; e no eleger negociante que represente ambos, alis, cuidando de um nico interesse, que, decerto, no odo consumidor, mas sim, do fornecedor que o contratou. 32. Sem que se proceda dessa forma, existindo evidente contrato de prestao de servio entre a empresa r (empreendedora) e a empresa intermediadora, chega-se concluso de que a pessoa processada simplesmente esta a repassar irregularmente encargo que deveria ela prpria suportar, auferindo vantagem unilateral, situao que no seadmite. Bemassim: "COMPRA E VENDA - Resciso do ajuste - Finalizao da obra - Diferena, a menor, na metragem da rea contratada e da efetivamente construida - Fato atribuivel r- Suspenso do pagamento das prestaes pelo autor Impossibilidade de reteno pela r (promitente vendedora) da quantia paga a titulo de arras ou sinal - Aplicao do art. 418 CC/2002 - Despesas com corretagem e publicidade - Impossibilidade de desconto - Transferncia dos custos para o comprador - Riscos da atividade empresarial desenvolvida pela r - Discusso sobre a natureza da venda realizada fad corpus' ou 'ad mensuram') - rea mencionada no contrato e a rea real - Diferena que no ultrapassa 1/20 da extenso total anunciada - Relao de consumo - Hiptese a ser considerada sempre como venda conforme a medida - Interpretao favorvel ao consumidor - Equilibrio contratual - Boa-f objetiva - Mantida a devoluo de 80% das parcelas pagas, devidamente corrigida, em parcela nica - Sentena mantida - 30 MINISTRIO PBLICO DO ESTADO DE SO PAULO PROMOTORIA DE JUSTIA DO CONSUMIDOR I :',(). Cenlr<'. Si:\op'-'1I1()i~p - CEP UI ou, J )4 F,.)l1~':.11:9-90h I / FJ.x: 3119'J iJ l; RECURSO NO PROVIDO" (TJSP - Ap. 9172629- 80.2007.8.26.0000. 7 a Cm. de Dir. Privado, reL Des. ElcioTrujillo,j.19(12(2007). 32.1. Nesse sentido se manifestou o Tribunal de Justia do Rio de Janeiro, vislumbrando que o contrato de corretagem existe to somente entre empreendedora (empresa r) e intermediria, o qual somente beneficia a primeira, que escoa sua produo8; "CIVIL E DEFESA DO CONSUMIDOR. FINANCIAMENTO IMOBlLlRIO. REVISO DE CONTRATO. SALDO DEVEDOR. CORREO MONETRIA. TERMO INICIAL. DATA ANTERIOR CELEBRAO DO CONTRATO. IMPOSSIBILIDADE. CORRETORA CONTRATADA PELA INCORPORADORA. COMISSO DE CORRETAGEM. NUS DO CONTRATANTE. PAGAMENTO PELO CONSUMIDOR. INADMISSIBILIDADE. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR. MORA. JUROS. PERCENTUAL DE 20%. VIOLAO DO IODO ART. 52 DO CDC. REDUO PARA 2%. descabida a incidncia de correo monetria a partir de data anterior a celebrao do contrato de promessa de compra evenda deunidade imobiliria. A correo devida a partir da data emque foi celebrado ocontrato entre as partes. Se a corretora foi contratada pela incorporadora, nopode esta pretender queo compradorarquecom o pagamento das despesas de corretagem. O pagamento feito sob esta rubrica deve ser considerado comopagamento de parte do preo da unidade imobiliriaadquirida. abusiva a multa moratria fIxada em 20% do valor da prestao, devendo a mesma ser reduzida para 2%, adequando-se ao limite do lOdo art. 52 do CDC. S No diferente o Tribunal de Santa Catarina, ao reconhecer que "a comisso de corretagem de exclusiva responsabilidade de quem contratou os respetivos profissionais", e nunca de terceiro que no a contratou previamente, Ap. 2011.000476-5, 3' Cm. de Dir. Civil, reI. Des. Marcus Tulio Sartorato,j. 10/05/11. 31 MINISTRIO PBLICO DO ESTADO DE SO PAULO PROMOTORIA DE JUSTIA DO CONSUMIDOR R.HI RU.j('hudu 11;;, "Jl;; ).';0. C<:n1rn, Siiu Paulo!";!> CEPOJOl)7t)U4 F,nw; 3l1(,P)Otll 'r<lx ,11Iq"'IOI)O Precedentes do TJERJ. Provimento do recurso:' (TJRJ - Ap. 0064057- 25.2000.8.19.0001. 16 8 Cm. de DiT. Privado, reI. Des. Lindolpho Morais Marinho, j. 05/08/08). 32.2. E assim o juizo federal do Paran, em Ao Civil Pblica versando sobre a abusividade da mesma clusula de corretagem: "Considerando tais fundamentos, quem deve pagar a comisso, em principio, a pessoa que contratou o corretor para prestar lhe assistncia. Nesse sentido decidiu o STJ no REsp 188324/BA (ReI. Min. Barros Monteiro. 4" Turma. DJ 24/06/2002 p. 307, RSTJ vol. 159 p. 419). Disposio contratual em sentido contrrio no pode ser imposta, como ocorre nos denominados contratos de adeso. Tambm decidiu o STJ que o pagamento da comisso deve ser feito pelos servios prestados se houver resultado (STJ. REsp 317503 I SP. ReI. Min. Aldir Passarinho. DJ 24/09/2001, p. 315. RJADCOAS, vol. 31 p. 44). No caso em exame, todavia, a obrigao de pagar a comisso fica totalmente a cargo do comprador I consumidor, mediante clusula imposta em contrato de adeso. Essa obrigao decorre de autorizao dos compradores (por meio de venda direta) da utilizao da cauo como pagamento pelos servios intermediados pelo corretor de imveis. Contudo, considerando as normas previstas no Cdigo de Defesa do Consumidor, dentre elas, aquela que ressalta a sua vulnerabilidade (are 4), e diante do Convnio firmado pela CAIXA sem a participao dos eventuais compradores (por exemplo, mediante associaes de consumidores), entendo que o pagamento da comisso de corretagem deveria ser obrigao da CAIXA. A CAIXA, no entanto, mediante clusula abusiva inserida unilateralmente, impe ao consumidor/comprador o nus de pagar por obrigao que lhe incumbe, pois a prtica adotada nos contratos de corretagem de que o contratante dos senrios fica comprometido a pagar os honorrios do profissional. 32 MINISTRIO PBLICO DO ESTADO DE SO PAULO PROMOTORIA DE JUSTIA DO CONSUMIDOR RUdRia~uelo ,::;, -;;'Ii" 1,1().C{":~ll() "' Paulo/SP-CEPOlOO7-904 h",, ,lllq_tj{)I,] /1",,'(' :11]'J-tJUhO Os corretores prestam seus servios CAIXA e somente ela possui o interesse e a necessidade de contrat-los, para intermediar as vendas deimveis de sua propriedade, imveis estes que so, em sua quase totalidade, casas populares destinadas a consumidores de baixa renda. O CRECI. por sua vez, se beneficia e se locupleta indevidamente com o Convnio que firmou com a CAIXA, o qual lhe garante vultosos honorrios, mediante imposio de seus servios aos consumidores. O consumidor, sujeito vulnervel na relao jurdica de consumo, moralmente coagido a aceitar todas as condies impostas pelos Requeridos, porque para adquirir sua casa prpria geralmente depende de financiamento da prpria CAlXA, o qual s lhe concedido se aceitar todas as clusulas do contrato, inclusive a de pagar honorrios ao CRECl,uma vez que no lhe dada a prerrogativa de discuti-las, por se tratar de contrato de adeso, cujas caractersticas foram abordadas acima. Considerando que o COC se aplica ao presente caso, h normas que estabelecem como direitos bsicos do consumidor a proteo contra prticas e clusulas abusivas ou impostas no fornecimento de produtos e servios (art. 6., IV), tais como as descritas no art. 39,1 e W e art. 51, IV do CDC: (...) Nesse contexto, a conduta da CAIXA em condicionar a venda de imveis assuno, pelo consumidor, da obrigao de pagar os honorrios do corretor caracteriza a chamada "venda casada", vedada pelo art. 39, I do COC, considerando que a Empresa Pblica impe o fornecimento do servio de corretagem ao consumidor interessado em comprar um imvel. (..). Dessa forma, a cobrana de corretagem constitui nitidamente clusula abusiva imposta ilegalmente ao consumidor, revelando, pois, ato praticado pela Caixa Econmica Federal contra a boaf do adquirente direto dos imveis financiados. Tratase de obrigao inqua, capaz de impedir a aquisio do bem ou onerar sobremaneira o consumidor, alm de violar o preceito constitucional que assegura o direito 33 MINISTRIO PBLICO DO ESTADO DE SO PAULO PROMOTORIA DE J USTIA DO CONSUMIDOR RUil RI;whud" 11:;....,1;11,lU.C."nUI), S"" P<Jul"i SP- CEP Ui007.lJ04 Ln 311'J-lJullj 'F.lx ..I'I-qlhU social moradia (art. 6.). importante frisar que a imposioemquesto aumenta ovalor doimvel em5% (cinco por cento), s custas do consumidor, acrscimo considervel, em especial para familias de baixa renda, que so as principais destinatrias dos imveis populares vendidos pela CAIXA. Portanto, considerando as normas citadas acima, em especial, os arts. 722 a 729 do Cdigo Civil de 2002, arts. 4, inciso I, 39, incisos I e IV, e 51, inciso IV, do Cdigo de Defesa do Consumidor, ilegal clusula que exige a obrigatoriedade de intermediao de corretor credenciado e habilitado pela Caixa Econmica Federal nas operaes de venda direta de imveis, constantes nos editais de licitao e no Convnio de cooperao Tcnica com o CRECI ~PR. Tambm ilegal a exigncia, em contrato de adeso, para que o adquirente do imvel, compulsoriamente, seja obrigado ao pagamento de servios de corretagem para poder adquirir oimvel emcaso de venda direta. (...)" (ACP nO200B.70.00.019931-0/PR, J uiz Federal Vera Lucia Feil Ponciano, j. 10/OB/09). 32.3. No diferente as Turmas Recursais de Braslia: "CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMVEL. COMISSO DE CORRETAGEM. PAGAMENTO. RESPONSABILIDADE DE QUEM CONTRATOU ESTE SERVIO. DEVOLUO DO VALOR COBRADO DO COMPRADOR. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. SENTENA MANTIDA. CUSTAS E HONORRIOS PELA RECORRENTE VENCIDA, ESTES ARBITRADOS EM 10%(DEZ POR CENTO) DO VALOR DA CONDENAO, ARTIGO 55 DA LEI 9099/95" (ACJ - 0014092-56.201O.B07.0003. I" Turma Recursal, reI. Wilde Maria Silva Justiniano Ribeiro, DJe 25/11/10). "CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA. CORRETAGEM. DESISTENCIA DO NEGCIO. PACTUADO NEGCIO DE COMPRA E VENDA DE IMVEL, A COMISSO DE CORRETAGEM DEVE SER PAGA POR QUEM CONTRATOU ESTE SERVIO. A 34 MINISTRIO PBLICO DO ESTADO DE SO PAULO PROMOTORIA DE JUSTiA DO CONSUMIDOR Ru,. RI;ltilU,'J " IIS, "":<1 ;:\U. C~'ntn S"n lO" ,1"iSP-CEPUIOU'i"-I)U' F"n,' ~11(J-l1Ut>1'F",,:'.1 [9-<IOhO DESISTi:NCIA DO NEGCIO PELO COMPRADOR, NAO ENSEJ A A COBRANA DA COMISsAO EM SEU DESFAVOR, AINDA QUE PERDIDO O SINAL EM FAVOR DO VENDEDOR, ESTE SIM RESPONSAVEL PELO PAGAMENTO DA COMISsAo. DEVOLUAO DO VALOR COBRADO DO COMPRADOR. SENTENA MANTIDA" (ACJ - 013402653.2006.807.0001, 2" Turma Recursal, rel. Robson Barbosa deAzevedo, DJU 21/11/07). 33. Para que se aceite a cobrana pela intermediao, deveria o servio de corretagem estar delimitado previamente ao consumidor, de maneira ostensiva, clara e suficiente, alm de constituir opo, eno imposio. Outro no o posicionamento denosso Tribunal: "APELAAO CVEL - AAO DE REPETIAo DE INDBITO - Improcedncia - Inconformismo Comisso sobre a venda - Valor embutido no preo do imvel - Cincia do comprador - Pagamento devido Cobrana de servios de assessoria tcnico imobiliria - Ausncia de informao adequada e clara sobre o servio, contratado por mera nota em proposta de compra - Ausncia de clara distino em relao ao servio de corretagem - Cobrana indevida - Restituio determinada - No incidncia do art. 42, .nico do Cdigo de Defesa do Consumidor - Sucumbncia reciproca - Sentena reformada - Recurso parcialmente provido" (TJSP - Ap. 921235617.2005.8.26.0000. 9" Cm. de Dir. Privado, reI. Des. Viviani Nicolau, j. 07/06/11)9. 34. Com efeito, da forma que instituda e cobrada a intermediao no presente caso denota a abusividade da clusula que a 9 Conferir ainda, quanto a informal\o na corretagem: TJSP - Ap. 016709574.2008.8.26.0002. 4~CAm. de Dir. Privado, reI. Des. Francisco Loureiro. j. 0807, 10; eTJSP - Ap. 0043497-14.2003.826.0114. 29" Cm. de Dir. Privado, reI. Des. Pereira Calas,j. 27/10/10 Galudido). 35 MINISTRIO PBLICO DO ESTADO DE SO PAULO PROMOTORIA DE JUSTIA DO CONSUMIDOR RUi, Ri,J("hu,!" l\ 11,11.10. C,,-"l1lro. S:,n P'llll",.'sP-CEP0100ig04 1"111\' .11 I 'j-C!Utll jF;lX: .111'J-'I'Jf}U prev, j que implica vantagem unilateral auferida pelo fornecedor, s custas do consumidor, implicando igualmente desequilbrio contratual em decorrncia de sua posio de vulnerabilidade. 11.3- Do Ilcito Civil eda Indenizao 35. Constatada a prtica abusiva, dever de quem a patrocinou indenizar em favor do consumidor os eventuais danos dela advindos, tendo em vista que ela nada mais do que um ilcito civil. Nessa esteira, pela premissa romana do neminem laedere, a ninguem licito causar danos, ese causar, deve indeniz-Io. Quanto s sanes da prtica abusiva preleciona Benjamin: "Alm das sanes administrativas (v.g., cassao de licena, interdio e suspenso de atividade, interveno administrativa] epenais (Capitulas XII eXIII), as prticas abusivas denotam o dever de reparar. Sempre cabe indenizao pelos danos causados, inclusive os morais, tudo na forma do ar!. 6. 0 , VII. Ojuiz pode. tambm, com fulcro no art. 84, determinar a absteno ou prtica de conduta, sob a fora de preceito cominatrio" (IN BENJAMIN, Antnio Herman V.; MARQUES, Cludia Lima; e BESSA, Leronardo Roscoe. Manuel de direito do consumidor, 2 ed., So Paulo: Revista dos Tribunais, 2009, p. 218). No diferente nosso Tribunal: "Responsabilidade Civil. Transporte areo. Vo Internacional. Overbooking. 1. O overbooking, que consiste na aceitao de mais reservas do que o numero de poltronas disponveis no avio, constitui prtica abusiva, ficando a companhia area responsvel por 36 MINISTRIO PBLICO DO ESTADO DE SO PAULO PROMOTORIA DE J USTIA DO CONSUMIDOR RUJ RI,,(I1U( I" I I ,'i, ",01" 1.~U.Lentro, S"o Pu.do/SI' - CEP oI ou, .(I{}4 F",,~': .lI IlJ -<;iI)(, 1I F.lX .111(j-LJ060 danos materiais e morais, sendo os primeiros dependentes decomprovaoeos segundos presumidos em caso de demora relevante do embarque. 2. O documento de procedncia estrangeira para ter aceitao emjuzo deve estar acompanhado da respectiva traduo. Recurso parcialmente provido" (TJSP - Ap. 0160637- 04.2009.8.26.0100. 21 6 Cm. de Dir. Privado, rel. Des. Itamar Gaino,j. 16/03/11). E mais: "Ao de indenizao por danos moral e material - bem mvel - conjunto estofado - garantia estendida econtrato de seguro com carto de crdito no requeridos - venda casada - nus da fornecedora de provar que o consumidor tinha cincia do que estava contratando - devoluo da quantia in devidamente cobrada - danos morais evidenciados - sucumbncia integral da r - apelao provida em parte" (TJ SP - Ap. 0005144- 26.2009.8.26.0038. 33" Cm. de Dir. Privado, reI. Des. Eros Piceli, j. 14/03/11)10. Assimtambm oSuperior Tribunal deJustia: "RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE CIVIL. AAo DE INDENIZAAO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ASSINATURAS DE REVISTAS NAO SOLICITADAS. REITERAAO. DEBITO LANADO INDEVlDAME TE NO CARTAO DE CREDITO. DANO MORAL CONFIGURADO. ARTS. 3 E 267, VI, DO CPC. AUSENCIA DE PREQUESTI0NAMENTO. SMULAS STF/282 e356. QUANTUM INDENIZATORIO - REVISAO OBSTADA EM FACE DA PROPORCIONALlDADE E RAZOABILIDADE. 10 Em idntico sentido: TJSP _ Ap. 0126477-64.2006.8.26.0000, Y Cm. dc Dir. Privado, rei. Des. Jesus Lofrano.J. 14 12'10; eTJSP ~Ap. 9088140-132007.8.26.0000. 35' Cm. de Dir. Privado. reI. Des. Jos Malerbi. j. 0908 10. 37 MINISTRIO PBLICO DO ESTADO DE SO PAULO PROMOTORIA DE JUSTIA DO CONSUMIDOR 1<,.1<,Rliowl1ud" li .... "1" 1::0. C..1(l"o. Snn l-'aul"I;-'>P-CE::.PUiUUi-'JlH hll1t" 1\ \'J-(J'J'~. 1";lx .1] \'l-')f}O I - Para se presumir o dano moral pela simples comprovao do ato ilcito, esse ato deve ser objetivamente capaz de acarretar a dor, o sofrimento, a leso aos sentimentos intimas juridicamente protegidos. 11~A reiterao de assinaturas de revistas no solicitadas conduta considerada pelo Cdigo de Defesa do Consumidor como prtica abusiva (art. 39, 111).Esse fato e os incmodos decorrentes das providncias notoriamente dificultosas para o cancelamento significam sofrimento moral de monta, mormente em se tratando de pessoa de idade avanada, prxima dos 85 anos de idade poca dos fatos, circunstncia que agrava o sofrimento moraL (...)" (STJ - REsp 1102787/PR. 3" Turma, reI. Min. Sidnei 8eneti,j. 16/03/10)". 36. O dever reparatrio, surgir, ento, em relao aos consumidores que provarem individualmente os danos sofridos, tanto materiais como morais, em sede de habilitao em processo coletivo, a partir de sentena judicial que reconhea genericamente este dever indenizatrio, ou individualmente, valendo-se da res judicata in utilibus, nos exatos moldes dos arts. 95, 97 e 100, do Cdigo de Defesa do Consumidor - fluid recovery, na lio de Ada Pellegrini Grinover (IN Cdigo brasileiro de defesa do consumidor comentado pelos autores do anteprojeto, 4ed., RiodeJaneiro: Forense, 1995, p. 564-7). 37. Na espcie, sofreram danos (divisveis) todos aqueles que adquiriram unidades de apartamento dos empreendimentos listados pela prpria empresa re, se submetendo prtica comercial adotada, abusiva ante ao Cdigo de Defesa do Consumidor (fls. 38/39). 11 Em idntico sentido: REsp 1061500,'RS, 3' Turma, reI. Min. Sidnei Beneti, j. O-t 11/08; e EREsp I76890'MG. 2&Seo, reI. Min. Waldemarbeiter,j. 22;09 1999. 38 MINISTRIO PBLICO DO ESTADO DE SO PAULO PROMOTORIA DE JUSTIA DO CONSUMIDOR F"I1t' :111'J-40hjiF,,~.1]llJl);>60 11.4 - Da Liminar 38. Cuidando-se aqui de prticas ilcitas adotadas pela empresa r, que essencialmente culminar com pedido consistente em obrigao de fazer, patente a necessidade da concesso de medida liminar, nos termos dos art. 12da Lei de Ao Civil Pblica (L. 7.347/85), inaudita altera pars, ou seja, sem justificao prvia, j que preenchidos os requisitos dofumus bonijuris epericulum in mora 12 Vejamos. 39. Ofumus bani juris evidencia-se plenamente dos elementos colacionados aos autos de inqurito civil que acompanham esta demanda, principalmente quando combinados com a admisso da empresa r de que adota a prtica comercial descrita para realizar seu objeto social- vender imveis - (cf. n. 36/39 do Inqurito). No mais, logrou-se demonstrar, com a exposio acima, que a prtica comercial assumida pela empresa rabusiva, via estande de vendas, omisso de informao determinante e falta de previso contratual, razo pela qual merece supresso mediante determinao judicial. Nesse mesmo sentido que, mais do que a fumaa do bom direito, evidencia-se a plausibilidade das alegaes ministeriais com os fatos propriamente ditos, concebendo e autorizando pleno juzo de probabilidade quanto concesso da medida pleiteada. 12 Confonne NERY JMOR, Nelson: NERY, Maria de Andrade. Cdigo de processo dl'il comentado e legis/ado extravagante, 11ed., $110Paulo: Revista dos Tribunais, p.1466, item2. 39 MINISTRIO PBLICO DO ESTADO DE SO PAULO PROMOTORIA DE JUSTIA DO CONSUMIDOR RUi R:wh\l<" 11.'i. 'I." 1~IJ,C~n:rn.:-:Joralll"iSP~CF.PUI007-('O-t F'II1l. "',1.'j9()f>I 'F,lX 11I <.i <il)f,() 40. Opericulum in mora evidencia-se, ainda que no facilmente, mas palpavelmente pela prpria atividade comercial da empresa re. Valendo-se ela de estande de vendas prprio para difundir seu objeto social, mas colocando pessoa intermediria para prestar o servio e por ele receber preo, sem que o consumidor seja avisado suficientemente de tal circunstncia - criando expectativa fantasiosa no consumidor -, denotando prtica abusiva, certa a necessidade de cerceio desta, de modo a evitar que novos consumidores sejam afetados, atendendo aos anseios difusos e coletivos da classe consumerista, impedindo desde logo sua exposio a perigo. Assim e a posio j assumida por nosso Tribunal quando se cuida da obrigao de fazer visando proteo de interesses difusos ecoletivos: "TUTELA ANTECIPADA. - Ao coletiva. - Pretenso de continuidade de comercializao de titulas de capitaJizao, sem observncia da liminar concedida. - Ausncia de informaes claras e precisas, e em destaque, principalmente sobre resgates, sejam antecipados ou ao final do plano, bem como quanto ao percentual de probabilidade de contemplao em sorteio, eque a capitalizao do titulo no se encontra vinculada direta ou indiretamente, com a aquisio de bens mveis ou imveis. - Informaes que cabem ser prestadas independentemente do nvel scio-cultural do consumidor. - Existncia, no caso, de prova inequvoca das alegaes da inicial. - Presena, ainda, de possibilidade de dano irreparvel ou de dificil reparao aos consumidores j captados pela r, assim como daqueles que potencialmente podero vir a adquirir os titulos em questo. - Antecipao de tutela mantida. - Recurso improvido" (TJSP - AI 002091503.2005.8.26.0000. 23" Cm. de DiT. Privado, reI. Des. Oseas Davi Viana, j. 08/03{06). 40 MINISTRIO PBLICO DO ESTADO DE SO PAULO PROMOTORIA DE JUSTIA DO CONSUMIDOR Cc'nu-n, PmilojSP CEP OlO7-CJU4 48. Sendo certa a necessria limitao da atividade da empresa r, certa tambm sua permisso desde que ela ajuste sua formatao publicitria, nos termos dos pedidos adiante formulados (item IIl). 49. Dessarte, o pedido para a concesso de medida liminar, suspendendo-se a prtica comercial da empresa r por prazo indeterminado, at que esta atividade se mostre equivalente aos pedidos (itemIlI, seguinte) formulados nos itens 50.2., 50.3., 50.4., 50.5. e50.6., flxando-se multa liminar (initio litis) no valor de R$5.000,OO (cinco mil reais) por dia de atraso at que a conduta se ajuste ao disposto no item 50.2, e multa liminar no valor de R$50.000,OO (cinquenta mil reais) por cada contrato assumido por consumidor em desconformidade com os termos da cominao, at que a conduta se ajuste ao disposto nos itens 50.3., 50.4., 50.5. e 50.6 - a teor dos arts. 12, 2, da Lei de Ao Civil Pblica (Lei n" 7.347/85) e 84, 3" e 4", do Cdigo de Defesa do Consumidor, "com o fito de obter de imediato a cessao da atividade nociva" (MAZZILLl, Hugo Nigro. A defesa dos interesses difusos em juzo, 8ed., So Paulo: Saraiva, 1996, p. 407). III - DOS PEDIDOS lII.l - Dos Pedidos Principais 50. Merc de todo exposto, Ministrio Pblico espera a procedncia da demanda aventada nesta ao civil pblica, com o acolhimento dos seguintes pedidos: 41 MINISTRIO PBLICO DO ESTADO DE SO PAULO PROMOTORIA DE JUSTIA DOCONSUMIDOR 50.1. A manuteno da liminar pleiteada acima, se concedida; 50.2. Acondenao da empresa fobrigao de fazer consistente em modificar, de plano, o estande de vendas destinado realizao de seu objeto social no local da obra, no sentido de que nele se apontem informaes corretas, claras, precisas, ostensivas e em lngua portuguesa sobre a figura de empresa interrnediadora, especialmente por cartazes e outdoors identificadores, de forma que fique claro ao consumidor que a empresa intermediadora no se confunde com a r, sob pena de multa cominatria no valor de R$S.OOO,OO(cinco mil reais) por dia emque se verificar o descumprimento; 50.3. A condenao da empresa r obrigao de fazer consistente em manter representante prprio em seu estande de vendas destinado realizao de seu objeto social, de modo a garantir a venda direta ao consumidor do imvel, sem a necessidade de interveno de terceiro, relegando vontade racional do consumidor a escolha de pessoa intermediadora ou no; 50.4. A condenao da empresa re obrigao de fazer consistente em modificar a formatao de sua prtica comercial, de modo que seja assinado contrato de corretagem antes de se iniciar a negociao pela venda do imvel, em optando o consumidor pelos servios de corretagem; 50.5. A condenao da empresa r obrigao de fazer consistente em modificar seu contrato adesivo de compra e venda, veiculado a partir de empresa intermediadora, de modo que nele se inclua 42 PROMOTORIA DE JUSTIA DO CONSUMIDOR MINISTRIO PBLICO DO ESTADO DE SO PAULO R..liJ Riacilu"iu I Ccouu, Pau!u/SP - CEP OlOU,-YU4 Funte": :~119-9Un 1i F<lx: :1119-<.JOhO previso destacada que alerte ao consumidor quanto existncia prvia de contrato de corretagem, para que efetivamente sesitue na contratao; 50.6. A condenao da empresa r obrigao de fazer consistente em modificar seu contrato adesivo de compra e venda, de modo que nele se inclua a previso de que os servios prestados pela{s) pessoa{s) intermediadora(s) presente(s) nos estandes de venda montados no local da obra no so exclusivos, podendo o consumidor optar pelos servios oferecidos por outras empresas de corretagem; 50.7. A fixao de pena cominatria (astreintes) em caso de descumprimento de quaisquer das obrigaes de fazer elencadas nos itens 50.3, 50.4, 50.5 e 50.6 (arts. 84 do COC e 11 da LACP - L. 7.347/85), no valor de R$50.000,00 (cinquenta mil reais) por cada contrato de compra evenda negociado comoconsumidor; 50.8. A condenao genrica da empresa r ao pagamento de indenizao aos consumidores que, devidamente habilitados na fase de execuo, lograrem provar a ocorrncia de dano material ou moral emfuno do modelo de contratao at agora adotado, (art. 95 do CDC). Quanto a este pedido, a liquidao e a execuo da sentena devero ser promovidas pelas vitimas, nos termos do art. 97 do CDC; na hiptese de decurso do prazo de um ano sem habilitao de interessados em nmero compativel com a gravidade do dano, o Ministrio Pblico promover a execuo da indenizao devida (fluid recovery), como previsto no art. 100 do CDC. 43 MINISTRIO PBLICO DO ESTADO DE SO PAULO PROMOTORIA DE JUSTIA DO CONSUMIDOR Font' 311lj9Ul /F<lx: 311Y-90hO 50.9. A condenao da empresa r obrigao de fazer consistente emdar ampla divulgao da deciso condenatria pelos meios de comunicao social, a fimde garantir a efetividade da tutela, sob pena de sujeio de multa cominatria (arts. 84 do CDe e 11 da LACP - L. 7.347/85), novalor de R$lO.OOO,OO (dez mil reais} por dia de atraso, at o efetivo cumprimento. 111.2- Dos Pedidos Acessrios 51. O Ministrio Publico requer ainda: 51.1. Seja determinada a citao da empresa r, no endereo inicialmente inforrnado 13 , para que, querendo, no prazo de 15 (quinze) dias, apresente resposta a presente petio, sob pena de aplicao dos efeitos da revelia (arts. 285 do CPC e 19 da LACP - L. 7.347/85); 51.2. Seja determinada a expedio e a publicao no rgo oficial do edital de que trata o art. 94 do Cdigo de Defesa do Consumidor, a fim de que eventuais interessados possam intervir como litisconsortes; 51.3. A condenao da empresa r ao pagamento das custas processuais, devidamente atualizadas (interpretao contraria aos arts. 87 do COC e 18da LACP - L. 7.347/85); 13ConSlante em seu cadastro como pessoa juridica, consuhado em 15/0612011, no Cadastro Sincronizado Nacional- Ministrio da Fazenda. 44 MINISTRIO PBLICO DO ESTADO DE SO PAULO PROMOTORIA DE JUSTIA DOCONSUMIDOR Rl. Rlach1..l., 1I.""','11.1L Cemrr S.i, Pi! "P-CEPO;Olr~ FUr:l" :t I '-)<J U I ,F",,: 11l.)'"_nU 51.4. A dispensa do autor ao pagamento de custas, emolumentos e outros encargos, desde logo (inteligncia dos arts. 87 do COCe 18da LACP- L.7.347/85); 51.5. Sejam as intimaes do Ministrio Pblico (parte autora) feitas pessoalmente emnome do Promotor deJustia que ocupa o cargo, mediante entrega dos autos comvista, na secretaria da Promotoria deJustia do Consumidor, sediada na Rua Riachuelo, 115, 1" andar, sala 130, Centro, So Pau1a/SP, emobedincia ao disposto nos arts. 236, 2", do Cdigo de Processo Civil, e 224, XI, da Lei Complementar Estadual 734/93 (Lei Orgnica do Ministrio Pblico). 51.6. Seja deferida a possibilidade de o Ministrio PUblico provar o alegado sevalendo de todos os meios de prova emdireito admitidos, especialmente pelas provas testemunhal, pericial documental. 51.7. Sejam os efeitos da sentena expressamente estendidos a todo o territrio nacional, nos termos do art. 103 do CDC. IV - Do Valor da Causa 52. D-se a causa, como alada, o valor de R$SOO.OOO,OO(quinhentos mil reais), dada a projeo do quantum indenizatrio a ser suportado pela empresa re a titulo de danos materiais (individuais homogneos - restituio), em cotejo com o nmero de 45 MINISTRIO PBLICO DO ESTADO DE SO PAULO PROMOTORIA DE JUSTIA DO CONSUMIDOR Rua RI" hu<, 5. ... ,U. Ct;lll Sdll P"oIulu,SP LEP 100,-<;;04 F'!n(, :';1 ''I-qUI) I /F""x: ,11I ().'l{j6U imveis comercializados no Estado de So Paulo, a partir da lista divulgada pela prpria empresa (fls. 38/39). Termos em que, p. deferimento. I Camila Mansour Ma lhes da Silveira 6 Promotor de J 'a do Consumidor / " j( ,..c-, V--, Ricardo de Sant' Anna Valenti Estagirio 46