0

Baroul Dolj Institutul de Cercetri Juridice Acad. Andrei Rdulescu al Academiei Romne
Conferina NOUL COD CIVIL Craiova, 22 octombrie 2011

DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVAT
N NOUL COD CIVIL


Prof. univ. dr. Marilena Uliescu
*

Cercettor tiinific onorific
Institutul de Cercetri Juridice
Acad. Andrei Rdulescu al Academiei Romne


1. Definirea legal a dreptului de proprietate a fost completat prin reglementarea noului
Cod civil (n raport cu art. 480 C. civ.) n sensul celor evideniate de doctrin. Noua reglementare
definete acest drept prin coninutul su, adic prin atributele conferite de dreptul de proprietate:
posesia, folosina i dispoziia. Astfel, n noua reglementare, se consfinete dreptul real al
titularului de a poseda, de a folosi i de a dispune (jus posidendi, jus utendi, jus fruendi i jus
abutendi) de bunul su, proprietate privat, atribute ce pot fi exercitate n mod absolut, exclusiv i
perpetuu, cu respectarea limitelor legale.

2. Coninutul juridic al dreptului de proprietate este acelai cu cel din textul art. 480 C. civ., i
anume, atributele dreptului de proprietate sunt urmtoarele:

Posesia (jus posidendi) reprezint, sub aspect juridic, aproprierea stpnirii bunului care este
obiectul dreptului de proprietate, practic, relaia dintre proprietar i bunul su. Astfel, posesia ca
element de drept exprim dreptul de a apropria i a stpni bunul, spre deosebire de posesia
exercitat ca stare de fapt.

Folosina (jus utendi i jus fruendi) ca atribut al dreptului de proprietate, spre deosebire de
termenul folosit n limbajul comun, n terminologia juridic reprezint dreptul proprietarului de a
se servi personal de bunul su n funcie de natura acestuia. Desigur, aceast prerogativ a
titularului nu trebuie exercitat abuziv.
1
Exercitarea acestui atribut nu exclude ns dreptul
proprietarului de a nu se folosi de bunul su fr a-i pierde prin neuz dreptul de proprietate.
Cea de a doua latur a atributului folosinei (jus fruendi, fructus) reprezint dreptul
proprietarului de a culege fructele produse periodic de bunul su, fr a se consuma substana
acestuia. Astfel, fructele se deosebesc de producte care consum substana bunului.
Fructele sunt, conform art. 483 C. civ. i art. 548 N.C.C., naturale, industriale sau civile;

Dispoziia (jus abutendi, abusus) este atributul dreptului de proprietate, care are dou
forme: dispoziia material i dispoziia juridic.

a) Dispoziia material se refer la bunurile corporale, inclusiv drepturile de crean a cror
substan juridic este n materialitatea titlului. Dispoziia material presupune dreptul
proprietarului ca, el nsui sau prin alt persoan, s consume substana bunului, s culeag
productele, s modifice, s transforme sau s distrug bunul.

*
Prof. univ. dr. la Universitatea Ecologic din Bucureti, Facultatea de Drept.
1
A se vedea art. 15 N.C.C. despre abuzul de drept.
1
b) Dispoziia juridic. Exercitarea acestui atribut se realizeaz prin acte juridice de dispoziie
ntre vii (inter vivos) sau pentru cauz de moarte (mortis causa). n acest sens, acte de nstrinare a
dreptului de proprietate ntre vii pot fi: vnzarea, donaia, contractul de rent viager, contractul
de ntreinere etc., iar pentru cauz de moarte legatul.

3. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate

n Codul civil, la art. 480, sunt enumerate caracterele juridice ale dreptului de proprietate (exclusiv
i absolut) iar n noul Cod civil, la art. 555 alin. (1), se adaug i al treilea caracter consacrat de
doctrin, i anume, perpetuitatea. Astfel, n noua reglementare, dreptul de proprietate este absolut,
exclusiv i perpetuu.

a) Caracterul absolut al dreptului de proprietate, ntr-o prim abordare, poate fi privit n
sensul diferenierii de drepturile relative
2
, fr a fi luat n considerare numai caracterul su
opozabil erga omnes, care, de altfel, caracterizeaz toate drepturile absolute. Acest caracter
trimite mai degrab la un drept deplin, complet.

b) Caracterul exclusiv prin care se neleg nu numai puterile depline ale titularului dreptului, ci
i monopolul
3
acestuia asupra bunului su i excluderea terilor, inclusiv a autoritilor publice.
Excepie face proprietatea comun, caz n care exist mai muli proprietari asupra aceluiai bun n
acelai timp, situaie n care am putea vorbi de exercitarea n comun a monopolului de ctre
coproprietari.

c) Caracterul perpetuu este corolarul perpetuitii dreptului de proprietate privat, n sensul
c acesta dureaz atta timp ct exist bunul.
Aadar, dreptul de proprietate, drept perpetuu, include i ideea transmisibilitii sale, fie prin
acte juridice ntre vii, fie pe calea succesiunii.
Tot asemenea, caracterul perpetuu al dreptului de proprietate este evideniat i de
imprescriptibilitatea dreptului de proprietate, care nu se stinge prin neuz, limita de timp a
dreptului de proprietate fiind determinat de pieirea bunului.
Aadar, dreptul de proprietate este transmisibil, cu excepia bunurilor care fac obiectul
dreptului de proprietate public sau a cazurilor de inalienabilitate legal ori convenional a
bunurilor proprietate privat.

4. Limitele exercitrii dreptului de proprietate privat (art. 556 N.C.C.)

Dispoziiile art. 480 C. civ. i ale art. 555 N.C.C., astfel cum am vzut, precizeaz n mod expres
atributele i caracterele dreptului de proprietate, dar n limitele determinate de lege, condiie
legal absolut pentru exercitarea prerogativelor acestui drept. Art. 556 N.C.C. distinge, la alin. (1),
limitele materiale ale exercitrii dreptului de proprietate, determinate de limitele corporale ale
bunului care formeaz obiectul dreptului de proprietate, cu ngrdirile stabilite de lege. Astfel,
limitarea privete att corporabilitatea bunului, ct i voina legiuitorului. Un astfel de exemplu l-
ar putea constitui dreptul proprietarului de a folosi subsolul proprietii sale imobiliare, ns,
potrivit art. 44 alin. (5) din Constituie, acesta poate fi folosit i de o autoritate public pentru
executarea unor lucrri de interes general.

2
A se vedea Gh. Beleiu, Drept civil romn, ed. a VIII-a, Ed. Universul Juridic, Bucureti, 2003; G. Boroi, Drept civil. Partea
general, Ed. All Beck, Bucureti.
3
A se vedea Fr. Terr, Ph. Simmler, Droit civil. Les biens, 2
me
d., Ed. Dalloz, Paris, p. 94.
2
Alin. (2) al art. 556 precizeaz posibilitatea limitrii exercitrii atributelor dreptului de
proprietate prin efectul legii. Aceste limite juridice au n vedere chiar coninutul juridic al dreptului
de proprietate.
Alin. (3) al aceluiai articol menioneaz c limitrile se pot face i prin convenie, dac legea
nu o interzice.
Cu alte cuvinte, limitrile pot fi rezultatul voinei legiuitorului, a judectorului sau chiar al
voinei proprietarului.
Se impune ns o precizare, i anume c limitele exercitrii dreptului de proprietate privat,
indiferent de sorgintea lor, nu nseamn i nu ar putea nsemna lipsirea titularului de dreptul su.
Excepiile de la garantarea dreptului de proprietate sunt doar cele prevzute de Constituie, i
anume: exproprierea pentru cauz de utilitate public i confiscarea.

5. Dobndirea dreptului de proprietate
Ct privete modurile de dobndire a dreptului de proprietate privat, la acele moduri
prevzute de Codul civil, s-au mai adugat n noul Cod civil hotrrea judectoreasc i actul
administrativ *art. 557 alin. (1) i alin. (2)+.
Remarcm faptul c aceast nou reglementare a fost preluat din doctrin, care, n mod
constant, a considerat c hotrrea judectoreasc este un mod de dobndire a dreptului de
proprietate, chiar n lipsa unei prevederi exprese din Codul civil, atunci cnd aceasta este
constitutiv sau translativ de proprietate (art. 888 N.C.C.).
Tot asemenea, nscrierea n Cartea funciar, cu respectarea dispoziiilor legale, a bunurilor
imobile este un mod de dobndire a dreptului de proprietate, ceea ce corespunde efectului
constitutiv al intabulrii reglementare nou i demult ateptat *alin. (4) al art. 557 N.C.C.).
Ct privete dobndirea dreptului de proprietate prin uzucapiune, credem c se cuvine s
punem n eviden faptul c uzucapiunea imobiliar are o reglementare complet nou n noul Cod
civil.
Uzucapiunea imobiliar cunoate dou forme: uzucapiunea extratabular (art. 930) i
uzucapiunea tabular (art. 931).
Uzucapiunea extratabular are n vedere dobndirea dreptului de proprietate sau a unor
dezmembrminte ale acestuia n folosul celui care l-a posedat timp de 10 ani: dac proprietarul
nscris n Cartea funciar a decedat ori, dup caz, i-a ncetat existena; dac a fost nscris n
cartea funciar declaraia de renunare la proprietate; dac imobilul nu era nscris n cartea
funciar.
Dup mplinirea termenului de 10 ani, dobnditorul, prin uzucapiune, al dreptului de
proprietate sau al unor dezmembrminte poate face nscrierea n cartea funciar, nscriere care
este constitutiv a dreptului astfel dobndit.
Uzucapiunea tabular se refer la dobndirea dreptului de proprietate asupra unui imobil sau
ca titular al unui drept real de ctre persoana care a fost nscris, fr cauz legitim, n Cartea
funciar. Condiiile legale, n aceast situaie, sunt ca acela nscris s fi fost de bun-credin i s
posede timp de 5 ani dup momentul nregistrrii iar posesia s fie util (neviciat).

Menionm urmtoarele:
- termenul uzucapiunii ncepe s curg, pentru uzucapiunea extratabular, de la data decesului
sau, dup caz, a ncetrii existenei persoanei juridice ori a nregistrrii declaraiei de renunare la
proprietate;
- viciile posesiei suspend curgerea termenului de uzucapiune;
- jonciunea posesiilor este permis, posesorul actual putnd s uneasc propria posesie cu
cea a autorului su;
3
- termenul pentru uzucapiune nu este caracterizat ca fiind prescripie achizitiv n noul Cod
civil, care, de altfel, nu reglementeaz dect prescripia extinctiv.

6. Riscul pieirii bunului
Este, de regul, suportat de proprietar, dar, n noua reglementare se prevede c acesta poate
fi asumat i de ctre o alt persoan, dac prin lege nu se dispune altfel. Desigur, nu poate fi vorba
dect despre o asumare prin convenie.

7. ntinderea dreptului de proprietate asupra terenurilor
Prevzut n Codul civil la art. 489, sub titlul Despre dreptul de accesiune relativ la lucrurile
imobile, proprietatea pmntului cuprinde n sine proprietatea suprafeei i a subfeei lui; n
noul Cod civil, art. 559 alin. (1) nu face altceva dect s precizeze c proprietatea terenului, luat
ca un dat, se ntinde i asupra subsolului i a spaiului de deasupra terenului, cu respectarea
limitelor legale. Alin. (2) al acestui articol face precizarea, exempli gratia, n ceea ce privete
ntinderea dreptului proprietarului asupra terenului, c ar fi, de pild, vorba despre ridicarea
oricror construcii deasupra i n subsolul terenului, plantaiile i lucrrile pe care le gsete de
cuviin, n afar de excepiile prevzute de lege, putnd trage toate foloasele pe care acestea le-ar
produce.
Totodat, proprietarul terenului este inut s respecte, n limitele i n condiiile determinate
de lege, drepturile terilor asupra resurselor minerale ale subsolului, izvoarelor i apelor
subterane, lucrrilor i instalaiilor subterane etc.
De asemenea, n economia reglementrii se regsesc i prevederi privind apele de suprafa i
albiile acestora care aparin proprietarului terenului pe care se formeaz sau curg apele, izvoarele
i lacurile aflate pe terenul respectiv, n condiiile legii. Ct privete folosirea apelor, se regsesc
dispoziii generale n art. 604-609 N.C.C.

8. Stingerea dreptului de proprietate
Se bucur n noul Cod civil (art. 562) de o reglementare aparte, care, desigur, are n vedere
proprietatea privat.

8.1. Pieirea bunului. O prim precizare care ine de esena dreptului de proprietate i privete
stingerea acestui drept se refer la pieirea bunului, deci a obiectului dreptului de proprietate.
Dreptul de proprietate nu se pierde prin neuz, acesta fiind imprescriptibil. Cu toate acestea,
dreptul de proprietate poate fi dobndit de alt persoan n condiiile determinate de lege.

8.2. Abandonarea unui bun mobil de ctre proprietarul su reprezint un mod de stingere a
dreptului de proprietate. Ct privete ns un bun imobil, renunarea la dreptul de proprietate se
face numai prin declaraie autentic, dac acesta este nscris n cartea funciar.
Momentul stingerii dreptului de proprietate asupra bunului mobil este momentul abandonrii
acestuia, iar pentru bunul imobil este momentul nscrierii n Cartea funciar a declaraiei de
renunare.

8.3. Exproprierea, ca mod de stingere a dreptului de proprietate privat *alin. (3) art. 562+, nu
este prevzut n noul Cod civil n termeni direci, ci gsim numai reglementarea condiiilor n care
se poate face.
De fapt, exproprierea pentru cauz de utilitate public este prevzut de Constituia Romniei la
art. 44 alin. (3), tot n mod indirect, ca excepie de la prevederea constituional privind garantarea i
ocrotirea proprietii private, i anume: Nimeni nu poate fi expropriat dect pentru o cauz de
utilitate public, stabilit potrivit legii, cu dreapt i prealabil despgubire (s.n.).
4

Sediul materiei acestei operaiuni juridice complexe, pe lng prevederile constituionale, se
gsete n Codul civil (art. 981) i n noul Cod civil *art. 562 alin. (3)+, n Legea nr. 33/1994 privind
exproprierea pentru cauz de utilitate public i n H.G. nr. 583/1994, de aprobare a
Regulamentului privind procedura de lucru a comisiilor pentru efectuarea procedurilor prealabile
n vederea declarrii utilitii pentru lucrri de interes naional sau de interes local. Toate aceste
reglementri constituie dreptul comun n materia exproprierii.
O alt reglementare special este dat prin Legea nr. 198 din 22 mai 2004 privind unele msuri
prealabile lucrrilor de construcie de autostrzi i drumuri naionale, completat i modificat
prin Legea nr. 184/2008, care, fa de reglementarea iniial, credem c putem afirma, este o lege
complet nou, att ct privete cauzele exproprierii, care s-au extins i la drumurile judeene i
locale, dar mai ales prin nclcarea dispoziiilor constituionale privind dreapta i prealabila
despgubire.
Astfel, modificarea cuprins n art. 4 alin. (1) al Legii nr. 184/
2008, prevede c Guvernul sau autoritatea public competent, dup caz, aprob prin hotrre
suma global a despgubirilor estimat de expropriator dup un raport de evaluare, aceasta
nsemnnd, de fapt, stabilirea unilateral de ctre expropriator a valorii despgubirilor, fr
acordul proprietarului imobilului supus exproprierii.
Prin Legea nr. 184/2008 au fost, de asemenea, modificate i termenele iniial stabilite. Astfel,
cererea pentru plata despgubirilor trebuie depus n termen de 10 zile de la data aducerii la
cunotin public, prin afiare la sediul Consiliului local pe raza cruia se afl i imobilul supus
exproprierii *art. 5 alin. (2)+, i nu n termen de 30 de zile cum era prevzut iniial i care este un
termen minim general.
Mai mult dect att, potrivit art. 9 alin. (1), expropriatul nemulumit de cuantumul
despgubirii stabilite unilateral i consemnat, se poate adresa, n condiiile legii, instanei jude-
ctoreti n termen de 30 de zile de la data cnd i-a fost comunicat hotrrea (administrativ) de
stabilire a cuantumului despgubirii fr a putea contesta transferul dreptului de proprietate ctre
expropriator.
De asemenea, o alt modificare important a reglementrii exproprierii este prevzut de alin.
(2) al aceluiai art. 9, potrivit cruia lucrrile de utilitate public privind drumurile, care fac obiectul
reglementrii, nu pot fi suspendate sau sistate la cererea vreunei persoane ce ar putea invoca
existena unor litigii privind proprietatea sau posesia imobilului expropriat.
Credem c nu este greu de observat neconstituionalitatea acestor reglementri din legile
speciale, respectiv Legea nr. 198/
2004 i Legea nr. 184/2008, care ncalc dispoziiile art. 44 alin. (3) i ale alin. (6) din Constituie,
despgubirea nefiind fixat prin acordul comun ntre proprietar i expropriator, i nefiind n acest
mod nici dreapt i nici prealabil.
a) Procedura judiciar. Dispoziiile aplicabile etapei judiciare, anume art. 44 alin. (6) din
Constituia Romniei, dispun: Despgubirile prevzute la alineatele (3) i (5) se stabilesc de comun
acord cu proprietarul, iar n caz de divergen, prin justiie; este vorba de o procedur civil
special, ce se completeaz cu dispoziiile legale ale procedurii civile de drept comun, i anume:
- Instana se sesizeaz dup epuizarea procedurilor administrative;
- Instana competent
4
se sesizeaz printr-o cerere de chemare n judecat (cererea de
expropriere) a oricrei persoane (fizice sau juridice) care poate proba un drept real sau un interes
legitim privind imobilele supuse exproprierii. n cazul n care n cerere nu sunt chemate n judecat
toate persoanele aflate ntr-o atare situaie, judectorul are obligaia de a cita toate persoanele.
b) Soluionarea cererii presupune verificarea ndeplinirii condiiilor cerute de lege pentru
expropriere i stabilirea cuantumului despgubirilor. Prile pot ns ncheia o tranzacie n faa

4
Instana competent este tribunalul n raza cruia este situat imobilul supus exproprierii.
5
instanei cu privire la expropriere i la despgubiri, situaie n care instana ia cunotin de
aceasta i pronun o hotrre de expedient.
De asemenea, stabilirea i distribuirea despgubirilor de ctre instan are n vedere i
dovedirea drepturilor celor care solicit s fie despgubii, iar n caz de litigiu ntre persoanele care
formuleaz cereri de despgubire, drepturile acestora se stabilesc de ctre instana sesizat n
cadrul procedurii exproprierii, chiar dac procesul mbrac un caracter complex
5
, n funcie de
drepturile solicitate prin aciuni reale sau personale, pretinse prin cererile de despgubire.
c) Efectele juridice ale exproprierii sunt multiple i complexe, putnd s se regseasc att n
planul drepturilor reale, ct i n planul drepturilor de crean.
6

Credem c este necesar s precizm c efectele sunt aceleai, indiferent dac exist o
hotrre judectoreasc definitiv i irevocabil sau o nelegere a prilor ncheiat anterior
etapei judiciare a procedurii.

8.4. Confiscarea
Confiscarea este o sanciune cu caracter excepional ce nfrnge inviolabilitatea dreptului de
proprietate privat i, pe cale de consecin, nu poate fi consacrat dect n reglementrile
constituionale.
Ca sanciune, confiscarea este reglementat n legislaia penal i n legislaia contravenional,
care statueaz condiiile n care se poate dispune confiscarea bunurilor folosite sau destinate svr-
irii infraciunilor sau contraveniilor ori care sunt rezultatul unor asemenea fapte. Credem c,
reglementarea constituional de la art. 44 alin. (9), pentru a pune n eviden caracterul excepional
al confiscrii, prin care titularul dreptului poate fi lipsit de proprietatea asupra bunului su, conine
dispoziia potrivit creia averea dobndit licit nu poate fi confiscat iar caracterul licit al dobndirii
este prezumat [alin. (8)].
Noul Cod civil, la alin. (4) al art. 562, reglementeaz acest mod de stingere a dreptului de
proprietate printr-o negaie, ignornd, astfel, reguli de tehnic legislativ: Nu pot fi supuse confis-
crii dect bunurile destinate sau folosite pentru svrirea unor infraciuni ori contravenii sau
cele rezultate din acestea.



5
A se vedea Fl. Baias i B. Dumitrache, Discuii pe marginea Legii 33/1994, n Dreptul nr. 4/1995.
3
A se vedea, mai pe larg, V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. C.H. Beck, Bucureti, 2009, p. 158.
6
Dezmembrmintele dreptului de proprietate

Profesor univ.dr. Marilena Uliescu
Cercettor tiinific onorific
Institutul de Cercetri Juridice
Acad. Andrei Rdulescu al Academiei Romne

Noul Cod civil d expresie conceptului modern privind dezmembrmintele dreptului de
proprietate, potrivit cruia drepturile reale asupra bunului altuia sunt consecina dezmembrrii
atributelor care alctuiesc coninutul juridic al dreptului de proprietate. Astfel, asupra aceluiai
bun se exercit mai multe drepturi reale, cum sunt dreptul de proprietate drept complet, deplin,
care n coninutul su include toate atributele (posesia, folosina i dispoziia) , dar i alte
drepturi reale constituite prin divizarea unor atribute ale dreptului de proprietate, mai puin
dispoziia juridic.
Proprietarul dreptului dezmembrat pstreaz ntotdeauna o parte din atributele dreptului de
proprietate, adeseori fiind un nud proprietar.
n doctrin, dezmembrmintele dreptului de proprietate au primit, sub aspectul definirii lor,
cu unele nuane, caracterizarea ca fiind, n esen, drepturi reale principale, derivate din dreptul
de proprietate privat asupra unui bun proprietatea altei persoane, care se constituie sau se
dobndesc prin transferarea unor elemente ale coninutului juridic al dreptului de proprietate
asupra bunului respectiv ctre o alt persoan, sau prin exercitarea acestor elemente de ctre
proprietarul bunului i de ctre o alt persoan.
7

Aadar, dezmembrmintele dreptului de proprietate sunt limitate, ca numr, prin lege.
n enumerarea Codului civil, ele sunt:
a) dreptul de uzufruct;
b) dreptul de uz;
c) dreptul de abitaie;
d) dreptul de servitute.
Ct privete dreptul de superficie, dei recunoscut unanim de doctrin i jurispruden, el nu
se regsea n enumerarea dat de Codul civil.
n noul Cod civil, dreptul de superficie este expres reglementat, chiar primul, n
enumerarea dezmembrmintelor (art. 699-701).
Desigur, n reglementarea noului Cod civil se regsesc, cu unele completri fa de Codul civil,
i dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitaie i dreptul de servitute.
Dup cum am mai menionat, dezmembrmintele sunt incompatibile cu dreptul de
proprietate public.

1. Superficia
Instituie care se regsete n noul Cod civil, reprezint dreptul de a avea sau de a edifica o
construcie pe terenul altuia, deasupra ori n subsolul acelui teren, asupra cruia superficiarul
dobndete un drept de folosin (art. 693).
Cu alte cuvinte, dreptul de superficie este un drept real principal imobiliar, al crui coninut
juridic cuprinde dreptul de proprietate asupra construciei, plantaiei ori instalaiei, precum i
dezmembrmntul dreptului de proprietate care presupune folosina i, ntr-o anumit limit,
posesia i dispoziia asupra terenului proprietatea altei persoane dect titularul dreptului de
superficie.

7
A se vedea: V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. Humanitas, Bucureti, 2004, pp. 167-468; C. Brsan, Drept
civil. Drepturile reale principale, Ed. Hamangiu, Bucureti, 2008, p. 266; E. Chelaru, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed.
C.H. Beck, Bucureti, 2009, p. 289.
7

1.1. Temeiul legal al dreptului de superficie l constituie art. 492 C. civ., care consacr ideea
c orice construcie, plantaie sau lucru fcut n pmnt sau asupra pmntului sunt prezumate a
fi fcute de proprietarul acelui pmnt, cu cheltuiala sa i c sunt ale lui pn ce se dovedete din
contra. Se consacr astfel dreptul de accesiune, dar i posibilitatea ca proprietarul terenului s
nu fie i proprietarul construciei sau al plantaiei.
Ulterior, superficia a fost recunoscut legislativ prin Decretul-lege nr. 115/1938 pentru
unificarea dispoziiilor privind crile funciare.
8


1.2. Caracterele juridice ale dreptului de superficie
Dreptul de superficie, ca drept real principal, se poate constitui numai asupra bunurilor
imobile. Iniial, obiectul su este terenul i apoi construcia, plantaia ori lucrarea (n proprietate).
Dreptul de superficie este rezultatul dezmembrrii dreptului de proprietate asupra terenului;
aadar, este un drept derivat.
Aceast dezmembrare privete prerogativa folosinei i, n mod limitat, cea a posesiei i chiar
a dispoziiei.
Superficiarul stpnete terenul respectiv ca titular al dreptului de superficie, fiind, astfel,
posesor de drept n limitele constituirii superficiei. Aceeai dezmembrare confer titularului
dreptului de superficie folosina, i chiar dispoziia, conform condiiilor constituirii sale. Astfel,
superficiarul poate nstrina construcia, plantaia sau s o greveze cu sarcini.
n funcie de actul sau faptul juridic n urma cruia dreptul de superficie a luat natere,
coninutul su juridic este variabil.
Aadar, superficiarul i poate exercita prerogativele numai asupra unei pri din teren,
respectiv a solului sau a subsolului, sau n mod complet asupra ntregului teren.
Caracterele dreptului de superficie. Dreptul de superficie este un drept perpetuu, dedus din
perpetuitatea dreptului de proprietate asupra construciei sau plantaiei, ceea ce l difereniaz
de dreptul de uzufruct, uz sau abitaie.
Desigur, aceast perpetuitate a dreptului de superficie, care ine de natura sa, nu poate fi
susinut atunci cnd el este constituit prin act juridic pe un anumit termen. De altfel, durata maxim
a termenului de superficie este de 99 de ani (art. 694 N.C.C.).
Dreptul de superficie este imprescriptibil sub aspect extinctiv, dat fiind c dreptul de
proprietate asupra construciei, plantaiei sau lucrrii este un drept perpetuu i, pe cale de con-
secin, imprescriptibil.
ns noul Cod civil renun, prin reglementrile sale, la ideea perpetuitii dreptului de
superficie, mbrind, explicit, caracterul temporar al acestui drept. Aceasta presupune c, n
cazul constituirii superficiei prin act juridic, este necesar s se precizeze ce se ntmpl cu
construcia, plantaia ori lucrarea la ncetarea superficiei prin ajungerea la termen. n caz contrar,
se vor aplica dispoziiile privind accesiunea.

1.3. Dobndirea dreptului de superficie, potrivit reglementrii din noul Cod civil, se poate face
prin act juridic, precum i prin uzucapiune sau prin alt mod prevzut de lege. n toate cazurile, se
aplic dispoziiile privind cartea funciar. Astfel, n cazul construirii pe terenul altuia, superficia se
poate nscrie n cartea funciar pe baza renunrii proprietarului terenului la dreptul de a invoca
accesiunea.
Menionm c dreptul de superficie poate fi dobndit i prin testament (act juridic unilateral),
nu numai prin convenie.
Naterea dreptului de superficie prin fapt juridic are n vedere dobndirea acestuia prin
uzucapiune, dar i prin motenire legal. Uzucapiunea este posibil n msura n care posesorul

8
Publicat n M. Of. nr. 95 din 27 aprilie 1938.
8
terenului se comport ca un superficiar, iar nu ca un proprietar, cum ar fi n cazul posesiei ca stare
de fapt.
Desigur, n condiiile reglementate de noul Cod civil, uzucapiunea este extratabular i se
realizeaz n termen de 10 ani sau tabular, pentru care termenul este de 5 ani.

1.4. ntinderea exercitrii dreptului de superficie este determinat de actul constitutiv. De
regul, n lipsa unor stipulaii contrare, exercitarea dreptului este delimitat de suprafaa de teren
pe care urmeaz s se construiasc i de cea necesar exploatrii construciei edificate.
Prevederi speciale privesc interdicia modificrii construciei de ctre titularul dreptului de
superficie, acesta avnd obligaia, n cazul reconstruirii, s respecte forma iniial. n cazul
nerespectrii acestor dispoziii, proprietarul terenului poate s cear, n termen de trei ani,
ncetarea superficiei sau repunerea n situaia anterioar.
Dreptul de superficie poate fi aprat prin aciunea confesorie de superficie, aciune ce poate
fi intentat mpotriva oricrei persoane, chiar i mpotriva proprietarului terenului, dac ea
mpiedic exercitarea dreptului. Dreptul la aciune este imprescriptibil, ca i dreptul aprat, n
msura n care acesta exist.

1.5. ncetarea superficiei
Dreptul de superficie se stinge, prin radierea din cartea funciar, n urmtoarele situaii:
a) la expirarea termenului;
b) prin consolidare, dac terenul i construcia devin proprietatea uneia i aceleiai persoane;
c) prin pieirea construciei, dac exist o stipulaie expres n acest sens;
d) n alte moduri prevzute de lege.
Efectele ncetrii superficiei. n lipsa unei stipulaii contrare, proprietarul terenului devine
proprietarul construciei edificate de superficiar, prin accesiune, cu obligaia de a plti construcia
la valoarea de circulaie de la data expirrii termenului. Exist i posibilitatea, n cazul n care
construcia are o valoare mult mai mare dect terenul, ca proprietarul terenului s-l oblige pe
superficiar s cumpere terenul la valoarea de pia.

2. Uzufructul
Conform Codului civil (art. 517), Uzufructul este dreptul de a se bucura cineva de lucrurile ce sunt
proprietatea altuia, ntocmai ca nsui proprietarul lor ns cu ndatorirea de a le conserva substana.
n noul Cod civil (art. 703), definiia uzufructului este, pe fond, aceeai, dar poate mai concis
i mai precis, n sensul c Uzufructul este dreptul de a folosi bunul altei persoane i de a culege
fructele acestuia....
Reglementarea aproape identic, avnd unele diferene pe care le vom semnala, n Codul civil
i n noul Cod civil, ne permite s afirmm c, sub aspectul principalelor caracteristici, nu au
survenit modificri importante.
Astfel, caracterele juridice ale uzufructului sunt aceleai, i anume:
- uzufructul este un drept real care confer titularului su dreptul de urmrire i dreptul de
preferin;
9

- uzufructul este un drept esenialmente temporar; neputnd fi constituit pe o perioad
nelimitat de timp; el este, de regul, viager;
- uzufructul este, n principiu, netransmisibil (intuitu personae).
De altfel, n noul Cod civil se menioneaz expres c nu poate fi constituit dect n favoarea
unei persoane existente; cu toate acestea, se reglementeaz doar dup decesul persoanei n
favoarea creia s-a constituit, dac s-a prevzut durata uzufructului pn la mplinirea unei
anumite vrste, pe care titularul dreptului nu o mai atinge [art. 707 alin. (4) N.C.C.].

9
G. N. Luescu, Teoria general a drepturilor reale, Bucureti, 1947, p. 484.
9
Ceea ce poate transmite uzufructuarul este numai beneficiul (emolumentul) uzufructului,
respectiv avantajele economice pe care acest drept le confer. Un exemplu poate fi dreptul
uzufructuarului de a nchiria bunul, dat fiind c prin locaiune se transmite doar dreptul de
folosin temporar asupra lucrului.
Fa de acest caracter, noul Cod civil face o alt bre important, aducnd o noutate n
materie, i anume, posibilitatea cesiunii uzufructului (art. 714).
n acest fel, n concepia noului Cod civil s-a renunat, practic, la caracterul incesibil al
dreptului de uzufruct, iar pe cale de consecin, acesta nu mai poate fi considerat c se constituie,
dect, n principiu, intuitu personae.
n noua reglementare, uzufructuarul poate ceda dreptul su fr acordul proprietarului,
precizndu-se chiar c uzufructuarul cedent va fi singurul inut fa de nudul proprietar pentru
obligaia sa nscut nainte de cedare. Iar uzufructuarul cesionar va fi inut pentru obligaiile
nscute dup data notificrii cesiunii.

2.1. Obiectul dreptului de uzufruct
n privina obiectului dreptului de uzufruct, din capul locului sunt excluse bunurile din
domeniul public.
Cnd este vorba de bunuri din domeniul dreptului de proprietate privat, art. 520 C. civ.
precizeaz c uzufructul se poate constitui pe tot felul de lucruri mobile i imobile, astfel cum, n
mod mai concret, prevede i art. 706 N.C.C., i anume, c ...orice bunuri mobile i imobile,
corporale i necorporale, inclusiv o mas patrimonial, o universalitate de fapt ori o cot-parte
din aceasta.
Dar, mai mult dect att, n noul Cod civil au fost introduse i reglementate, n mod expres,
dispoziii speciale privind uzufructul asupra creanelor, inclusiv asupra unei rente viagere, asupra
aciunilor sau a prilor sociale, precum i uzufructul asupra fondului de comer (art. 737-745
N.C.C.).
Pentru fiecare asemenea caz, sunt reglementate drepturile i obligaiile uzufructuarului.
Extinderea sferei bunurilor ce pot face obiectul dreptului de uzufruct la bunuri necorporale
este fundamentat pe ideea dezmembrrii dreptului de proprietate asupra oricrui bun ce poate
face obiectul acestui drept.

2.2. Dobndirea dreptului de uzufruct
n conformitate cu dispoziiile art. 518 C. civ., Uzufructul se dobndete prin lege sau prin
voina omului
10
, iar n noul Cod civil, dobndirea uzufructului se poate face prin act juridic i prin
uzucapiune; aadar, prin voina omului.

2.3. Drepturile i obligaiile uzufructuarului i ale nudului proprietar
n reglementarea noului Cod civil, drepturile i obligaiile la care ne referim au cunoscut o
evoluie, n sensul modernizrii raporturilor juridice respective. O reglementare chiar detaliat
cunoate n noul Cod civil modul de percepere a fructelor naturale i industriale ori civile,
cvasiuzufructul, precum i uzufructul ce poart asupra bunurilor consumptibile sau asupra unor
bunuri neconsumptibile, dar care se uzeaz n urma utilizrii lor sau se deterioreaz rapid prin
utilizare.
Aceste dou din urm situaii sunt reglementate diferit, prin alin. (1) i, respectiv, alin. (3) ale
art. 713 N.C.C. Desigur, i soluiile sunt diferite, ceea ce ni se pare aproape o pedanterie fa de
ceea ce credem c ar trebui s se regseasc n Codul civil.

10
n reglementarea Codului civil n vigoare, nu mai exist uzufruct legal, ca urmare a abrogrii dispoziiilor art. 285, art. 338,
art. 684 i ale art. 1242 C. civ., fiind desfiinat dreptul de uzufruct al prinilor asupra bunurilor copiilor.
10
Tot astfel, reglementarea cesiunii uzufructului (art. 714) cuprinde i obligaia uzufructuarului
cedent de a notifica cesiunea ctre nudul proprietar, care are ca principal efect preluarea de ctre
uzufructuarul cesionar a tuturor obligaiilor nscute dup notificare, aplicndu-i-se n mod
corespunztor dispoziiile legale din materia fiduciei.
Sunt, de asemenea, reglementri amnunite privind contractul de locaiune (art. 715)
ncheiat de ctre uzufructuar cu o ter persoan. nchirierea bunurilor imobile sau arendarea n-
scrise n cartea funciar sunt opozabile nudului proprietar sau motenitorilor acestuia.
O reglementare aparte ni se pare a fi aceea privind exploatarea pdurilor tinere (art. 717) i a
pdurilor nalte (art. 718), impus, credem, de imperativul proteciei mediului. Aceste dispoziii
din Codul civil, n opinia noastr, sunt norme imperative protecia mediului fiind o obligaie
constituional pentru toate persoanele fizice sau persoanele juridice ce trebuiesc, desigur,
coroborate cu dispoziiile Codului silvic.
Ct privete obligaiile uzufructuarului i ale nudului proprietar, ne atrage atenia o nou
reglementare privind constituirea garaniei pentru ndeplinirea obligaiilor uzufructuarului (art.
726). Constituirea garaniei este obligatorie, fiind exceptai numai vnztorul sau donatorul care
i-au rezervat dreptul de uzufruct caz n care, la cererea nudului proprietar, instana poate
dispune depunerea unei garanii sau luarea unei msuri conservatorii, atunci cnd uzufructuarul
prin fapta sa sau prin starea de insolvabilitate n care se afl, pune n pericol drepturile nudului
proprietar.
n aceeai ordine de idei, n cazul n care uzufructuarul nu poate oferi o garanie, instana
poate numi, la cererea nudului proprietar, un administrator al mobilelor, care poate valorifica
fructele naturale i fructele industriale i care poate percepe fructele civile, sume ce pot fi
depuse la o banc aleas de pri (art. 727).
Dispoziiile speciale privind opozabilitatea uzufructului asupra creanelor constituie noi
reglementri, ca i n cazul cesiunii de crean, condiionnd opozabilitatea de ndeplinirea forma-
litilor de publicitate prevzute de lege (art. 737).
n acelai sens, sunt reglementate de noul Cod civil drepturile i obligaiile uzufructuarului, n cazul
n care este vorba de uzufructul asupra creanelor. Astfel, uzufructuarul are dreptul s ncaseze
capitalul i s perceap dobnzile i obligaia de a ndeplini toate actele necesare pentru conservarea
i ncasarea dobnzilor. Totodat, titularul dreptului de crean poate face toate actele de dispoziie
care nu aduc atingere drepturilor uzufructuarului.
O precizare, credem, cu efecte practice importante n soluionarea unor eventuale litigii,
privete continuarea uzufructului asupra capitalului, chiar dup plata creanei, cu obligaia uzu-
fructuarului de a-l restitui creditorului la stingerea uzufructului.

2.4. Stingerea uzufructului
Modurile de stingere a uzufructului, prevzute n art. 557-564 C. civ. i n art. 746-748 N.C.C.,
sunt n numr de apte, i anume:
moartea sau, dup caz, ncetarea existenei juridice a uzufructuarului;
expirarea termenului pentru care a fost constituit uzufructul;
consolidarea (cnd una i aceeai persoan dobndete att calitatea de proprietar,
ct i pe aceea de uzufructuar);
neuzul timp de 10 de ani, iar n cazul creanelor, 2 ani;
pieirea total a lucrului supus uzufructului;
abuzul de folosin;
renunarea uzufructuarului.
O reglementare special are n vedere cazul stingerii uzufructului n cazul pieirii bunului
(datorat n ntregime unui caz fortuit) sau cnd bunul a fost distrus n parte, cnd uzufructul
continu asupra prii rmase (art. 748). Uzufructul poate ns nceta i n caz de abuz de folosin
11
la cererea nudului proprietar, situaie n care creditorii uzufructuarului pot interveni n proces
pentru conservarea drepturilor lor, putndu-se angaja la repararea stricciunilor i putnd s
ofere garanii pentru viitor.
Este interesant soluia noului Cod civil, deoarece instana poate dispune, dup mprejurri,
fie stingerea uzufructului, fie preluarea folosinei bunului de ctre nudul proprietar, cu obligaia
acestuia de a plti o rent pe toat durata uzufructului. Cu alte cuvinte, culpa uzufructuarului de
a folosi abuziv bunul, nu este sancionat, ci este recompensat cu o rent pe care nudul
proprietar este obligat s i-o furnizeze.
Desigur, n afar de aceste moduri specifice de stingere a uzufructului, mai exist i alte
moduri, nespecifice, cum ar fi, de pild, desfiinarea cu caracter retroactiv a titlului de proprietate
ori desfiinarea pe orice cale a actului juridic prin care s-a constituit uzufructul.

3. Dreptul de uz i dreptul de abitaie
Aceste dou dezmembrminte ale dreptului de proprietate se deosebesc de uzufruct,
deoarece, pe lng faptul c ele nu sunt cesibile, este interzis i cesiunea emolumentului (art.
565-574 C. civ. i art. 749-754 N.C.C.). Titularul dezmembrmntului respectiv nu i poate exercita
dreptul dect pentru nevoile lui i ale familiei sale.
Diferena dintre dreptul de uz i dreptul de abitaie rezult din obiectul acestor
dezmembrminte. Astfel, dreptul de abitaie se constituie asupra unei locuine, iar dreptul de uz
asupra unor bunuri mobile sau imobile, cu excepia locuinei.
Ca manifestri particulare ale dreptului de uz i ale dreptului de abitaie, acestea se supun, ct
privete constituirea, exercitarea i stingerea lor, regulilor din materia uzufructului.

4. Dreptul de servitute (servituile)
Fa de soluia aleas de noul Cod civil, potrivit creia servitutea este sarcina care greveaz un
imobil pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt proprietar i care se poate constitui numai pe
temeiul unui act juridic ori prin uzucapiune, se pune problema, n raport cu fostele servitui naturale
sau legale (n prezent reglementate ca limite legale ale dreptului de proprietate), dac nu este vorba
doar de delimitri doctrinare.
Astfel, unii autori
11
consider c acestea pot fi privite ca servitui n sens larg, cum ar fi, de
pild, curgerea apelor, dreptul de trecere i, poate, chiar obligaiile sau servituile de protecie a
mediului i servituile n sens restrns, ca dezmembrminte ale dreptului de proprietate, aa
cum rezult din art. 576 C. civ. i din art. 755 alin. (1) N.C.C.
De regul, servitutea presupune dou imobile aparinnd unor proprietari diferii, dintre care unul
(dintre imobile) este fondul dominant, iar cel care suport servitutea este fondul aservit. Pot fi ns
i situaii n care servituile s aib caracter reciproc.
n art. 755 alin. (2) NCC se menioneaz c fondul dominant poate, prin constituirea
servituii, s-i sporeasc utilitatea economic sau confortul.
Dac este, ns, s avem n vedere opinia doctrinar cu privire la servitutea n sens larg i
servitutea n sens restrns, n primul caz titularul fondului dominant are un drept corelativ
restrngerii exercitrii dreptului de proprietate a fondului aservit. Acest drept potestativ nu este
un drept real. De altfel, el nu se regsete n enumerarea drepturilor reale de la art. 551 N.C.C., ce
are n vedere zece drepturi reale, pe care le denumete, precum i alte drepturi crora legea le
recunoate acest caracter.
Cea de a doua categorie, servituile n sens restrns, adevrate dezmembrminte ale dreptului
de proprietate, ofer posibilitatea titularului dreptului de a exercita chiar unele prerogative ale
dreptului de proprietate ale titularului fondului aservit, prerogative ce constituie coninutul juridic al
acestui drept. Aadar, numai dreptul de servitute n sens restrns este un drept real, prevzut n

11
A se vedea V. Stoica, op. cit., p. 224.
12
mod expres de art. 551 pct. 6 N.C.C. Acest drept real poate fi aprat prin aciunea confesorie de
servitute.

4.1. Constituirea servituii, n general, mbrac forma contractual, proprietarii fondurilor
vecine putnd s stabileasc:
servitui care permit titularului fondului dominant s-i lrgeasc sfera de exercitare a dreptului
su cu limitarea corespunztoare a titularului fondului aservit. De exemplu, prin convenie,
proprietarul fondului dominant poate avea dreptul de a planta la o distan mai mic dect cea
prevzut de lege sau s deschid o fereastr de vedere n alte condiii dect cele prevzute de lege;
servitui care permit titularului fondului dominant s exercite parial unele prerogative ale
dreptului de proprietate asupra fondului aservit; de pild, s-i construiasc streaina astfel nct
apele fluviale s se scurg pe terenul vecinului, sau un drept de trecere exclusiv n favoarea
fondului dominant.

4.2. Coninutul juridic al dreptului de servitute este variabil, n funcie de actul de constituire,
acesta putnd s aib n vedere i o utilitate viitoare a fondului dominant (art. 758 N.C.C.).
Servituile pot fi clasificate n:
servitui aparente i servitui neaparente, dup cum ele sunt determinate printr-un semn
vizibil (o u, o fereastr etc.) sau nu (servitutea de a nu construi peste o anumit nlime);
servitui continue i servitui necontinue, n funcie de modul de exercitare, care poate fi
continuu, fr fapta omului (servitutea de vedere) sau necontinuu, unde este necesar faptul actual
al omului (servitutea de trecere);
servitui pozitive i servitui negative, cele pozitive implicnd exercitarea parial a unor
prerogative ale dreptului de proprietate asupra fondului aservit, iar servituile negative fiind acelea
potrivit crora proprietarul fondului aservit este obligat s se abin de la exercitarea unora dintre
prerogativele dreptului su de proprietate (de exemplu, servitutea de a nu construi).
Regulile privind exercitarea i conservarea servituii sunt determinate n principal de faptul c
aceasta este constituit, de regul, prin act juridic; aadar, prin contract. Aplicndu-se principiul
libertii contractuale, pe cale de consecin ne aflm n situaia constituirii i stabilirii libere a
servituilor (art. 620 C. civ. i, implicit, art. 756 N.C.C.).
Contractul prin care se constituie servituile poate fi cu titlu oneros sau cu titlul gratuit.
Considerm, de asemenea, c forma trebuie s fie autentic, avnd n vedere c este vorba de un
dezmembrmnt al dreptului de proprietate ce poate s poarte i asupra terenurilor.
12

Ct privete dobndirea servituii prin uzucapiune, ceea ce nu reprezint regula general,
aceasta poate fi numai cea de 30 de ani prevzut de Codul civil sau de 10 ani n condiiile noului
Cod civil. n acest caz, servitutea se dobndete prin posesie ca stare de fapt, dar nu asupra
bunurilor altuia, ci a exercitrii servituii, n fapt, asupra bunului altuia.
Obligaiile n sarcina proprietarului fondului aservit sunt, n principal, cele care privesc
respectarea obligaiilor asumate pentru asigurarea uzului i utilitii fondului dominant, precum i
notarea n cartea funciar, iar obligaia se transmite, pe aceast cale, dobnditorilor subsecveni
ai fondului aservit.
Ct privete abinerea proprietarului fondului aservit de a mpiedica exercitarea servituii,
acesta nu poate mpiedica pe proprietarul fondului aservit de a schimba locul prin care se exercit
servitutea, n msura n care exercitarea servituii rmne la fel de comod pentru proprietarul
fondului dominant.

4.3. Drepturile i obligaiile proprietarului fondului dominant sunt, n principal:

12
A se vedea art. 2 alin. (1) i alin. (2) din Legea nr. 267/2008.
13
dreptul de a lua toate msurile i de a face pe cheltuiala sa toate lucrrile pentru a exercita i
a conserva servitutea;
obligaia de a nu agrava situaia fondului aservit i de a nu cauza prejudicii prin exercitarea
servituii.

4.4. Stingerea servituilor poate s fie determinat pe cale principal prin radierea
acestora din cartea funciar (art. 770 N.C.C.), prin neuz timp de 10 ani (art. 771 N.C.C.) ori prin
rscumprarea servituii de trecere de ctre proprietarul fondului aservit (art. 772 N.C.C.).