TCNICO EM TRASAES IMOBILIRIAS

DISCIPLINA: Operaes Imobii!rias

M"D#LO I

OPERAES IMOBILIRIAS










Professor: Sandoval Sanches Moreira

1. O Corretor de Imveis:
1.1 Conceito de corretagem;
1.2 Caractersticas profissionais;
1.3 Espcies de corretores;
1.4 Inscri!o do corretor de imveis;
1." #egitimidade;
1.$ %istrico

2. O e&erccio da 'rofiss!o:
2.1 (ormas de e&ercer;
2.1.1 Cdigo de tica profissiona);
2.1.2 Cdigo de processo discip)inar;
2.2 #ega)idade da profiss!o;
2.2.1 Contrato de presta!o de servio;
2.3 *em+nera!o;
2.3.1 ,a-e)a de comiss.es;
2.4 /Over0price;
2." Encargos do corretor;
2.$ 1ens passveis de ava)ia!o;
2.2 1enfeitorias;
2.3 4va)ia!o de imveis;
2.3.1 5todos de 4va)ia!o

3. Empresas Imo-i)i6rias:
3.1 Constit+ir +ma Imo-i)i6ria;
3.2 4tividade e (orm+)6rios

4. 7rg!os fisca)i8adores:
4.1 Conse)9o (edera) dos Corretores de Imveis;
4.2 Conse)9o *egiona) dos Corretores de Imveis

". 7rg!os de C)asse:
".1 :indicato dos Corretores de Imveis;
".2 :indicato das Empresas Imo-i)i6rias

$. *eg+)amenta!o:
$.1 ;as ,ransa.es Imo-i)i6rias;
$.2 #eis< ;ecretos e *eso)+.es.

O CORRETOR DE IMVEIS
Corretor de imveis toda pessoa fsica ou jurdica em sua habilitao legal,
que serve de intermedirio entre as partes. So pessoas mediadoras, com a finali-
dade precpua de aproximar vendedor e comprador, ou locador e locatrio numa o-
perao comercial. Finda a operao, dever receber pelo seu trabalho uma comis-
so ou honorrio, denominada corretagem.

Corretor de imveis o profissional que anda, procura ou agencia negcios
imobilirios. A intermediao ser bem ou mal sucedida na medida em que o corre-
tor usa de sua capacidade profissional aliada tica, honestidade e disposio para
encontrar o produto, certo para a pessoa certa. O Corretor portanto um promotor
de transaes comerciais. A mais comum dessas transaes a imobiliria.

A transao imobiliria uma modalidade de trabalho de explorao econ-
mica. Assim, deve ser desempenhada de forma tal que todas as partes envolvidas
tenham um tratamento igualitrio e coerente com os princpios bsicos de qualquer
profissional que prima pela melhor forma de desenvolver o seu trabalho.

O corretor age como mandatrio e o exerccio da profisso de Corretor de I-
mveis somente permitido s pessoas que forem registradas nos Conselhos Regi-
onais de Corretores de Imveis - CRECI, de acordo com a Lei n 6.530 de 11 de
maio de 1978 e Decreto n 81.871 de 29 de junho de 1978 que modificaram a Lei n
4.116/62, estabelecendo que somente os Corretores de Imveis e as pessoas jurdi-
cas legalmente habilitadas podero receber remunerao, como mediador na venda
compra ou permuta de imveis.

1.1 - CONCEITOS DE CORRETAGEM
A palavra corretagem, geralmente, usada com vrios sentidos. Ela pode
significar resultado do acordo, do trato, do contrato que pessoas jurdicas ou particu-
lares ajustam com corretores para a compra e venda de mercadorias ou ttulos e
efeitos de comrcio; pode indicar, tambm, a funo ou ofcio do corretor e, ainda,
pode significar o prprio salrio, ou honorrios (comisso) a que o corretor faz jus,
quando consegue, proveitosamente, aproximar as partes interessadas numa transao.
A corretagem dever estar sempre revestida de um contrato escrito para que
no resulte em dvidas e sempre com duas testemunhas. Quando verbal, tratando-
se de um contrato informal, depende apenas da vontade das partes para a efetiva-
o do negcio. Requer, portanto, a comprovao, de que foi autorizado a corretar e
que foi convencionada a comisso ao realizar o negcio. Isto pode ser provado por
todos os meios permissveis em Direito. A justia tem dado cobertura paras as corre-
tagens feitas verbalmente, desde que seriamente comprovadas.

O fato importante a demonstrao de ter ficado cabalmente concludo o ne-
gcio, mesmo que autorizao seja por escrito ou verbal, mas que foi convencionada
a remunerao da corretagem. Se houve aproximao e o concurso das vontades
para a concretizao da transao, a comisso ou corretagem devida a partir da-
quele momento. Tendo a corretagem a feio da prestao de servios, concludo o
negcio a comisso ou remunerao devida em conformidade com o artigo 1.216
do Cdigo Civil de 1916.

Art. 1.216 Toda espcie de servio ou trabalho lcito, material ou imaterial, pode
ser contratada mediante retribuio.

O novo Cdigo Civil Brasileiro (Lei n10.406, de 10 de janeiro de 2002), que
entrou em vigor dia 10 de janeiro de 2003, inovando em relao ao cdigo anterior
traz o Captulo XIII dedicado Corretagem, estabelecendo regras de obedincia o-
brigatria aos corretores de imveis nos artigos 722 a 729, alm de prever benef-
cios, especialmente aqueles ligados ao pagamento de honorrios. O artigo 723 teve
alterao no seu texto original conforme nova redao pela Lei n 12.236 de 19 de
maio de 2010.

CAPTULO XIII - DA CORRETAGEM

Art. 722 - Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, no ligada a outra em virtude
de mandato, de prestao de servios ou por qualquer relao de dependncia, o-
briga-se a obter para a segunda um ou mais negcios, conforme as instrues rece-
bidas.

Art. 723 - O corretor obrigado a executar a mediao com diligncia e prudncia,
e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informaes sobre o andamento
do negcio.

Pargrafo nico. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestar
ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurana ou do risco do negcio,
das alteraes de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da
incumbncia.

Art. 724 - A remunerao do corretor, se no estiver fixada em lei, nem ajustada
entre as partes, ser arbitrada segundo a natureza do negcio e os usos locais.

Art. 725 - A remunerao devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o
resultado previsto no contrato de mediao, ou ainda que este no se efetive em
virtude de arrependimento das partes.

Art. 726 - Iniciado e concludo o negcio diretamente entre as partes, nenhuma re-
munerao ser devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem
com exclusividade, ter o corretor direito remunerao integral, ainda que realiza-
do o negcio sem a sua mediao, salvo se comprovada sua inrcia ou ociosidade.

Art. 727 - Se, por no haver prazo determinado, o dono do negcio dispensar o cor-
retor, e o negcio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediao, a corre-
tagem lhe ser devida; igual soluo se adotar se o negcio se realizar aps a de-
corrncia do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.

Art. 728 - Se o negcio se concluir com a intermediao de mais de um corretor, a
remunerao ser paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrrio.

Art. 729 - Os preceitos sobre corretagem constantes deste Cdigo no excluem a
aplicao de outras normas da legislao especial.


1.2 - CARACTERSTICAS PROFISSIONAIS
A primeira caracterstica do corretor a sua habilitao legal. Para exercer a
profisso, o corretor necessita possuir diploma de tcnico ou de nvel superior na
rea de transao imobiliria e, posteriormente, obter sua inscrio no Conselho
Regional dos Corretores de Imveis - CRECI.

Satisfeitas as exigncias legais, o corretor o profissional dono de sua pr-
pria atividade, que se encontra apto a agenciar negcios, intervindo na aproximao
das partes interessadas, procurando eliminar os pontos divergentes e diminuindo as
distncias at o fechamento do negcio. Como mediador, seja motivando, ajustando
acordo, acertando preo e no preparo da documentao para a realizao do neg-
cio.

Cabe ao corretor atender com zelo seus clientes, de forma cordial, conhecer o
perfil e oportunidades do mercado, conhecendo as disposies legais. Sua funo
bsica reside em servir de intermedirio, aproximando as partes, para isso resalta-
mos um item importe que a postura do profissional.

A postura do corretor essencial para profisso, exclusivamente de relacio-
namentos, portanto segue as principais caractersticas:

Manter sempre uma boa aparncia;
Estar sempre de bom humor;
Falar estritamente o necessrio, com voz agradvel em linguagem clara e positiva;
Ter iniciativa, tato e imaginao;
Ter autoconfiana e persistncia;
Ter coragem de reconhecer as falhas na autoanlise e melhorar a performa;
Ser leal, procurando criar um amigo em cada cliente ou colega de trabalho;
Ser organizado, possuir agenda ordenada e seus clientes perfeitamente cadastrados;
Ter respeito pelas pessoas honrar os compromissos;
Ter um elevado profissionalismo, ser objetivo e principalmente honesto.

Como qualquer outra profisso, a boa aparncia sempre levada em consi-
derao. Lembre-se que boa aparncia no beleza. Boa aparncia o profissional
apresentar-se vestido de forma coerente com a profisso. Em alguns lugares (para
homens) a gravata obrigatria, porm, nem sempre ela exigida, pois as pessoas
gostam de negociar com pessoas srias e o traje social, faz com que o profissional
se torne mais srio e mais responsvel. Isto no regra!

Boa aparncia tambm representada por um vocabulrio formal, sem uso
de grias, ou brincadeiras desnecessrias. O profissional devera sempre apresentar-
se ao cliente de maneira formal, educadamente, medindo as palavras e o que ir
falar. Pois das respostas que o cliente ir avaliar o carter e a seriedade do profis-
sionalismo.

Como esta profisso exclusivamente de relacionamentos, ento tenha bons
relacionamentos para que possa ser um excelente profissional.

O profissional de corretagem nunca dever oferecer garantias que no as te-
nha, pois a jurisprudncia admite que o corretor no seja seno o intermedirio de
negcio. Aceita tal natureza como mediador ou intermedirio de negcio, o seu tra-
balho amplamente amparado pelo Direito, como meio honesto de subsistncia.
um profissional, capacitado e qualificado para isto, portanto merecedor da sua re-
munerao (honorrios em tabela oficial), e no negociante deste valor, pois estar
desvalorizando o seu profissionalismo e sua classe.

1.3 - ESPCIES DE CORRETORES
Corretar fazer o ofcio, a funo de corretor, servindo de intermedirio, o
termo corretor vem do verbo correr, significando o que anda, procura ou agencia. O
Corretor , pois, a pessoa que procura negcios, quer vendendo, trocando ou locan-
do, servindo de intermedirio entre as partes.




Existem vrias espcies de corretores, que so classificados em duas divises:

a) Corretores Oficiais So aqueles profissionais que, para o exerccio de deter-
minada atividade, prevista em Lei, so investidos de f pblica* prprias do seu of-
cio, tais como:

Os Corretores de Fundos Pblicos (Lei n 4.728/65);
Corretores de Mercadorias (Decreto-Lei n 806/1851, artigo 26);
Corretores de Cmbio (Lei n 5.601/70);
Corretores de Seguro (Lei n 5.594/64);

* (Presuno legal de autenticidade, verdade ou legitimidade de ato emanado de autoridade ou de funcionrio
devidamente autorizado, no exerccio de suas funes. Tudo o que for registrado possui f pblica. O registrador
age em nome do Estado quando usa a expresso Dou f, significando que, o afirmado, transcrito e certificado,
so verdadeiros. Visa proteger o terceiro, que contrata, confiando no que o registro publica. Em sentido geral,
esse princpio possibilita que o terceiro, realize de boa-f um negcio oneroso, passando a ter a presuno de
segurana jurdica.)

b) Corretores Livres So aqueles profissionais que atuam como intermedirios,
em negcios prprios, na comercializao de coisas mveis, imveis, bens ou servi-
os, promovendo a aproximao das partes e tendo direito a remunerao pelo tra-
balho prestado.

Algumas dessas atividades ainda no tm nenhuma legislao especfica e
por isso qualquer pessoa, desde que tenha capacidade jurdica, pode praticar o ser-
vio. Podem ser citados como exemplo os corretores de automveis, os agentes lite-
rrios e de espetculos pblicos.

Outras atividades da rea j se encontram com a profisso reconhecida e re-
gulada por lei. Os corretores so considerados livres, porm protegidos por legisla-
o prpria que rege toda a atividade. Os Corretores de Imveis so o principal e-
xemplo.




1.4 INSCRIO DO CORRETOR DE IMVEIS
Para exercer com segurana e dignidade a sua profisso, o Corretor de Im-
veis dever obter sua inscrio junto ao Conselho Regional de Corretores de Im-
veis CRECI, habilitando-se legalmente para o livre exerccio da profisso.

Inicialmente para almejar a inscrio e posteriormente o registro e de exercer
a profisso, o corretor de imveis necessita possuir diploma de tcnico ou de nvel
superior na rea de transaes imobilirias, respeitando a grade mnima de compe-
tncia (Resoluo COFECI n 171/01) em instituies de ensino devidamente habilitada.

O registro do Corretor de Imveis, no referido Conselho, cercado de garan-
tias e exigncias que visam, basicamente, selecionar os profissionais.

Para a habilitao que dever o corretor satisfazer as exigncias da Lei n
6.530 de 11 de maio de 1978 no seu artigo 2 e 4, e o Decreto n 81.871 de 29 de
junho de 1978 que modificaram a Lei n 4.116/62, estabelecendo que somente os
Corretores de Imveis e as pessoas jurdicas legalmente habilitadas podero rece-
ber remunerao, como mediadores na venda, compra e permuta de imveis. As
pessoas jurdicas s podero exercer a mediao na compra, venda ou permuta de
imveis mediante o registro e sob a responsabilidade de corretor devidamente habilitado.

Art. 2 - O exerccio da profisso de Corretor de Imveis ser permitido ao possui-
dor de ttulo de Tcnico em Transaes Imobilirias.

Art. 4 - A inscrio do Corretor de Imveis e de pessoas jurdica ser objeto de
Resoluo do conselho Federal de Corretores de Imveis.

Depois de atendido todas as etapas de registro inicial o profissional da corre-
tagem de imveis, compromete-se com os regulamentos que so aplicados a boa
pratica da atividade, coforme normas e regras sobre a tica e processos disciplina-
res dos profissionais.

O profissional regularmente inscrito no Conselho Regional dos Corretores de
Imveis (CRECI) receber a carteira profissional e a cdula de identidade profissio-
nal, nos termos da legislao em vigor.

1.5 LEGITIMIDADE
A legitimidade da atividade para o exerccio da profisso de corretor de im-
veis ocorreu com a promulgao da Lei n 4.116 de 27 de agosto de 1962, regula-
mentando o seu exerccio; e incrementada pela Lei n 6.530/78, e pelo Decreto n
81.871/78; s poder exercer a profisso de corretor de imveis, quem estiver legi-
timado para tal.

prerrogativa do Corretor de Imveis a intermediao na compra, venda,
permuta e locao de imveis, podendo, ainda, opinar quanto comercializao i-
mobiliria.

Uma vez protegido pelo imperativo da lei, o profissional deve sujeitar-se s
normas oriundas de seus Conselhos Regionais que, em harmonia com o Conselho
Federal se faz presente em todo o territrio nacional, criando condies de trabalho
e disciplinando o seu funcionamento.

Como qualquer outra profisso regulamentada, aquele que no atende s e-
xigncias de seu Conselho ou nele no est inscrito, no poder desenvolver as ati-
vidades privativas da profisso. Neste sentido a lei clara. Responde civil e crimi-
nalmente todos aqueles que cometem ilcitos no desempenho profissional ou que a
exeram a profisso sem estarem regularmente inscritos.

Os Conselhos Regionais, rgos encarregados da orientao e da fiscaliza-
o da atividade, tratam de processos envolvendo pessoas que, no estando inscri-
tos como profissionais, exercem ilegalmente a profisso e, assim, por ignorar a legis-
lao ou por m-f, lesam os clientes que a eles confiam seus interesses.

Por no estarem inscritos nos Conselhos de sua regio, esses pseudo-
corretores, quando flagrados ou denunciados, tm contra si instaurados os proces-
sos pelo exerccio ilegal da profisso, cuja conseqncia uma ao penal pblica,
pela prtica de contraveno, como prescreve o artigo 47 do Decreto-Lei n 3.688/41
(Lei das Contravenes Penais) que assim se expressa:

Art. 47 Exercer profisso ou atividade econmica ou anunciar que a exerce, sem
preencher as condies a que por lei est subordinado o seu exerccio.

Pena Priso simples, de quinze dias a trs meses, ou multa, ....

Como em toda profisso regulamentada, a lei prev direitos e obrigaes, que
no podem ser ignorados pelo corretor de imveis. Ele deve estar sempre atento s
normas, j que responde pelos seus atos quando age em desacordo com as normas
legais, prejudicando, por culpa ou dolo, interesses de terceiros, sejam eles clientes,
parceiros ou estranhos. Alm da legislao especfica, existem outras que o corretor
de imveis no pode ficar alheio, tanto na esfera cvel como na criminal.

Apenas como ilustrao sobre a responsabilidade do corretor de imveis, no
exerccio de sua profisso, transcrevemos o artigo 65 da Lei n 4.591/64, que trata
sobre o condomnio em edificaes e as incorporaes imobilirias:

Art. 65 crime contra a economia popular promover incorporao, fazendo, em
proposta, contratos, prospectos ou comunicao ao pblico ou aos interessados,
afirmao falsa sobre a constituio do condomnio, alienao de fraes ideais do
terreno ou sobre a construo das edificaes.

Pena recluso de 1 a 4 anos e multa, de 5 a 50 vezes o maior salrio mnimo vi-
gente no Pas.

Pargrafo 1 - Incorrem na mesma pena:

I o incorporador, o corretor e o construtor, individuais, bem como os diretores ou
gerentes de empresas coletivas, incorporadora, corretora ou construtora que, em
proposta, contrato, publicidade, prospecto, relatrio, parecer, balano ou comunica-
o ao pblico ou aos condminos, candidatos ou subscritores de unidades, fizerem
afirmao falsa sobre a constituio do condomnio, alienao de fraes ideais ou
sobre a construo das incorporaes.

1.6 HISTRICO
A intermediao imobiliria no Brasil comeou de maneira informal, no pero-
do colonial, com os primeiros agentes de negcios imobilirios. Dava-se essa deno-
minao - agentes imobilirios - queles que, entre outras atividades, tambm se
encarregavam em descobrir os proprietrios dos terrenos e moradias que poderiam
ser vendidos aos estrangeiros que aqui chegavam.

No se tratava de uma profisso regular, na acepo tcnica do termo, e sim,
como todas as demais, uma atividade econmica, sem qualquer vnculo de emprego
ou classista.

A limitao dos meios de comunicao e a dificuldade pela descoberta de no-
vas oportunidades de negcios geraram um movimento de troca de informaes
pessoais entre os agentes imobilirios. Eles, diariamente, se encontravam nos cafs
de esquina e outros pontos movimentados das cidades maiores para procurar e ofe-
recer imveis para seus clientes.

Esse intercmbio, modesto a princpio, foi se desenvolvendo, atraindo novos
interessados pela atividade, fazendo surgir s primeiras lideranas. Nasceu, a assim,
no Rio de Janeiro, o primeiro sindicato dos corretores de imveis, no ano de 1927.
Uma vez organizado e promovendo a expanso de negcios de seus filiados, o Sin-
dicato do Rio tornou-se uma referncia para a atividade de corretagem da poca.
Sua experincia foi levada a outros Estados, repetindo-se a boa repercusso no,
ainda, incipiente mercado imobilirio.

Unidos sob a forma de sindicatos, os corretores passaram a trabalhar no sen-
tido de ver a atividade legalmente reconhecida, com lei prpria disciplinando a pro-
fisso. At ento, a atividade era considerada sem importncia j que qualquer pes-
soa podia exerc-la. Pertencer ao sindicado era uma vantagem, mas no uma obri-
gatoriedade legal.
Este movimento sindical foi ganhando fora e mobilizando outros segmentos
dentro da prpria atividade. Tal fato foi acentuado com o surgimento de empresas
imobilirias que, como pessoas jurdicas, estavam a exigir ateno do poder pblico.

Como fruto dessa exigncia, conscientizao e organizao, foi promulgada a
Lei n 4.116 em 27 de agosto de 1962, dispondo sobre a regulamentao do exerc-
cio da Profisso de Corretor de Imveis. Foi um grande conquista. Entretanto, por
conter algumas falhas, tornou-se incapaz de atender expanso e s novas carac-
tersticas impostas pela atividade, cada vez mais dinmica. Essa Lei foi revogada em
1978, pela Lei n 6.530/78, que devidamente regulamentada pelo Decreto n
81.871/78, encontra-se em vigor at os dias de hoje.

Mesmo contendo pequenas falhas, a Lei n 4.116/62 tornou-se um marco na
histria do Corretor de Imveis, razo porque, o dia 27 de agosto oficialmente con-
siderado o Dia do Corretor de Imveis. A Lei n 6.530/78, ao revogar a anterior, man-
teve os direitos dos corretores inscritos sob a sua gide, conforme preceitua o artigo
23 do novo dispositivo legal:

Art. 23 Fica assegurado aos Corretores de mveis, inscritos nos termos da Lei n
4.116/62, de 27 de agosto de 1962, o exerccio da profisso, desde que o requeiram
conforme o que for estabelecido na regulamentao desta Lei.

Esta ressalva que a Lei n 6.530 fez para assegurar os direitos dos Corretores
de Imveis justifica-se pelo teor de seu artigo 2, que restringe o exerccio da profis-
so quando diz:

Art. 2 - O exerccio da Profisso de Corretores de Imveis ser permitido ao pos-
suidor de ttulo de Tcnico em Transaes Imobilirias.

Resguardou-se assim o direito daqueles que j exerciam a atividade de corre-
tor quando a nova lei criou exigncias para o ingresso na profisso. Dentre essas
exigncias est o de que a pessoa para se inscrever nos Conselhos dever compro-
var ser um Tcnico em Transaes Imobilirias TTI, formado por estabelecimento
de ensino reconhecido pelos rgos educacionais competentes. (Resoluo COFE-
CI n 327/92). Esta Resoluo foi baixada em cumprimento ao Decreto n 81.871/78
que, ao regular a Lei n 6.530/78 determina em seu artigo 28:

Art. 28 A inscrio do Corretor de Imveis e da pessoa jurdica ser efetuada no
Conselho Regional da jurisdio, de acordo com Resoluo do Conselho Federal de
Corretores de Imveis.

Atualmente, a atividade de corretagem est passando por uma transformao
substancial com o objetivo de adequar o profissional s novas formas de trabalhar.
Nesse sentido a qualificao profissional torna-se um instrumento bsico. No h
mais espao para aventureiros. Aqueles que quiserem prosperar devero estar aten-
tos s mudanas e s exigncias da sociedade. O segundo grau completo uma
exigncia, porm, j no o bastante. Desde 1927, quando se formou o primeiro
sindicado de corretores de imveis, muita coisa mudou. A Lei n 4.116/62 foi impor-
tante na sua poca. A Lei n 6.530/78 incrementou a atividade, mas j no satisfa-
tria, estando a reclamar sua substituio para se adequar aos novos tempos. As
criaes dos Cursos de nvel superior traduzem bem a importncia deste segmento
da sociedade brasileira, que o mercado imobilirio.

O EXERCCIO DA PROFISSO
A Constituio Federal de 1988 estabelece em seu artigo 5, XIII:

Art. 5 XIII - livre o exerccio de qualquer trabalho, ofcio ou profisso, atendidas
as qualificaes profissionais que a lei estabelecer.

Assim a Constituio Federal de 1988 e como a anterior, assegura ao Corretor de
Imveis a liberdade e o exerccio do seu mister, nas condies de que sejam atendi-
das as qualificaes que a lei estabelece, prescritas na Lei n 6.530/78, e no Decreto
n 81.871/78 que a regulamenta.

A lei d liberdade de exerccio de qualquer trabalho, ofcio ou profisso, mas
exige a sua especializao e qualificao em rgo competente da classe. Assim
para o mdico, engenheiro, advogado, dentista, etc. No basta ter qualificao para
exercer a profisso; necessrio estar inscrito no rgo competente e sob sua fisca-
lizao e disciplina.

2.1 FORMAS DE EXERCER
O Corretor de Imveis que um corretor livre tem como objetivo buscar o a-
cordo de vontade das partes numa transao imobiliria. Como profissional autno-
mo, podendo exercer sua atividade de diversas formas sem perder o seu status de
profissional liberal, poder este profissional operar das seguintes formas:

Trabalhando individualmente em casa ou em seu escritrio;
Aliando-se a outros corretores e mantendo um escritrio conjunto com rateio das
despesas e participao nos negcios realizados por qualquer um dos parceiros;
Fazendo parceria com alguma pessoa jurdica, ou seja, uma empresa imobiliria;
Como empregado celetista de uma empresa imobiliria.

Existem pontos positivos e pontos negativos para cada uma destas situaes.
O profissional deve fazer uma avaliao de qual o melhor mtodo para seu estilo
de trabalho.

Trabalho individual - Trabalhar em casa ou em seu escritrio - trabalhando
em casa, onde o escritrio a prpria residncia, as despesas so pequenas. No
entanto corre-se o risco de ficar distante do dia a dia prprio da atividade, onde a
troca de informaes altamente positiva para o corretor manter-se atualizado com
a dinmica do mercado imobilirio. A troca de informaes uma oportunidade que
se tem de oferecer algum imvel a outros profissionais e de se informar com eles se
os mesmos tm algum a oferecer. Muitas vezes um tem a mercadoria que o outro
precisa. (ANEXO XVIII)

Trabalho aliado a outros corretores - Exercendo a atividade aliado a outros,
o corretor arca com as despesas do escritrio sob a forma de rateio e igualmente
divide o resultado de seus ganhos. Na verdade, tudo vai depender da frmula acor-
dada para o funcionamento do escritrio, que, a princpio funciona como se fosse
uma empresa jurdica, formalmente constituda.
Parceria com uma empresa imobiliria - Estar ligado a uma empresa imobi-
liria, tem se mostrado bastante eficaz e largamente utilizada em todo o Brasil,
principalmente nas grandes cidades. a parceria capital financeiro (da empresa)
aliada ao capital trabalho (do corretor). Nesse sistema, a empresa oferece o suporte
fsico e operacional, bancando todos os custos, ficando o corretor com a funo pr-
pria da intermediao, arcando, to somente, com as despesas pessoais necess-
rias execuo de seu trabalho. Cada imobiliria tem uma forma de fazer a diviso
dos resultados financeiros das comisses recebidas, No entanto, normalmente,
obedecido um princpio de tradio para essa modalidade de parceria, ou seja, uni-
forme quanto ao mtodo e com pequenas variaes quanto aos percentuais de cada
uma das partes.

Como empregado celetista de uma empresa imobiliria - O corretor tem
carteira assinada, passando a ser um empregado da empresa imobiliria, com sal-
rio definido, recolhimento de FGTS e, eventualmente, comissionamento por vendas,
captao etc.

Possuindo ampla rea de atuao, podendo trabalhar por conta prpria ou em
corretoras, construtoras, empresas de loteamentos, etc.; num mercado cada vez
mais competitivo, possui a oportunidade de especializar-se em uma das reas de
negociao imobiliria, poder atuar em vendas de imveis, na administrao de
aluguis, na administrao de condomnios, na avaliao de imveis, tanto para o
poder pblico como para o mercado privado.

O Corretor de Imveis poder optar tambm pelos segmentos de imveis u-
sados, novos ou em lanamento, dentro destas diversas reas, ele ainda poder
optar em trabalhar com as categorias de mercados sendo imveis residenciais, ru-
rais, comerciais ou industriais.

Para o Corretor de Imveis, que queira trabalhar individualmente ou aliado a
outros corretores, quanto publicidade ao fazer o anncio de sua atividade profis-
sional, dever mencionar o nmero de sua inscrio no Conselho Regional dos Cor-
retores de Imveis (CRECI) ou anunciar qualquer bem imobilirio dever mencionar
o devido nmero de registro do empreendimento como loteamentos ou da incorpora-
o no Registro de Imveis, A omisso de tais publicidades sujeita o Corretor de I-
mveis ou a Empresa Imobiliria s sanes disciplinares conforme o artigo 20 da
Lei n 6.530/78 e do artigo 38 do Decreto n 81.871/78, que constitui infrao disci-
plinar da parte do Corretor de Imveis ou das empresas imobilirias, abaixo infor-
mamos seus textos:

Art. 20 IV - fazer anncio ou impresso relativo atividade profissional sem men-
cionar o nmero de inscrio.

Art. 38 V - anunciar imvel loteado ou em condomnio sem mencionar o nmero
do registro do loteamento ou da incorporao no Registro de Imveis.

Como em toda profisso regulamentada, a lei prev direitos e obrigaes, que
no podem ser ignorados pelo corretor de imveis. Ele deve estar sempre atento s
normas, j que responde pelos seus atos quando age em desacordo com as normas
legais, prejudicando, por culpa ou dolo, interesses de terceiros, sejam eles clientes,
parceiros ou estranhos. Alm da legislao especfica, existem outras que o corretor
de imveis no pode ficar alheio, tanto na esfera cvel como na criminal, so os c-
digos do profissional.

2.1.1 CDIGO DE TICA PROFISSIONAL
Em convnio celebrado em 10 de outubro de 1942 aprovado pelos Sindicatos
dos Corretores de Imveis de So Paulo e Rio de Janeiro, iniciou-se uma grande
preocupao com a tica profissional dos corretores de imveis, criando o declogo
do corretor que segue:

Declogo do corretor

1 - O corretor vive do valor e seriedade de sua palavra, de sua ao e de seu espri-
to de iniciativa.
2 - o esprito de cooperao e nunca o de competio ou concorrncia que deve
presidir s relaes entre corretores. No h necessidade de perturbar o negcio
entregue a outro corretor, pois a todos fica sempre aberta a porta da colaborao.
3 - No deve o corretor aceitar a incumbncia de venda ou de compra de um imvel
que esteja entregue a outro, cumprindo-lhe, portanto, indagar sempre do cliente a
esse respeito.
4 - Nenhum corretor deve oferecer um imvel sem estar devidamente autorizado
pelo cliente ou por outro corretor autorizado.
5 - No cabe ao corretor o direito de prender em suas mos um negcio, se no tiver
probabilidades de realiz-lo.
6 - Ao oferecer um negcio, cabe ao corretor apresentar dados rigorosamente cer-
tos, nunca omitindo detalhes que o depreciem.
7 - Diante de clientes e estranhos nunca deve o corretor atacar, mas ao contrrio,
defender e justificar seus colegas. S com esse nimo conseguir elevar o nvel da
classe, com proveito geral e de si prprio.
8 - As queixas devem ser levadas por escrito ao conhecimento do Sindicato e nunca
expostas ao pblico. O desprestgio de um corretor reflete sobre o conceito de todos
os seus colegas.
9 - Da camaradagem, respeito e amizade entre corretores resultar inevitavelmente
a elevao moral da classe e um campo muito mais vasto de negcios e oportunida-
des para todos.
10 - O Corretor deve colocar estes preceitos de tica profissional acima de seus inte-
resses materiais, respeitando-os incondicionalmente.

Para conduzir o exerccio dos Corretores de Imveis criou-se um padro de
profissionalismo, foi introduzido o Cdigo de tica que o conjunto de disposies,
de regulamentos legais aplicveis em diversos tipos de atividades. Cdigo de tica
profissional do Corretor de imveis, portanto, o conjunto de disposies que regem
a profisso. Essas disposies so estabelecidas pelo Conselho Federal dos Corre-
tores de Imveis e possuem efeito legal.

O Cdigo de tica Profissional, aprovado pela Resoluo COFECI n 326/92,
j em seu artigo 1 esclarece o motivo pelo qual foi aprovado pelo Conselho Federal:

Art. 1 - Este Cdigo de tica Profissional tem por objetivo fixar a forma pela qual
deve se conduzir o Corretor de Imveis, quando no exerccio profissional.

Os artigos 2, 3 e 4 tm um carter de recomendao, estabelecendo o que
o Corretor de Imveis deve e o que no se deve fazer no exerccio de sua profisso,
a qual deve ser considerada como alto ttulo de honra, sendo vedado praticar ou
permitir que se pratiquem atos que comprometam a sua dignidade.

O artigo 5 impe a responsabilidade do corretor pelos atos que venha a pra-
ticar e cujas consequncias podem ser danosas ao cliente e, como tal, responsabili-
za-o civil e penalmente.

O artigo 6 tem o carter mandamental, enumerando as proibies impostas
ao Corretor de Imveis, enquanto que o artigo 7 d competncia ao CRECI de cada
regio para apurar e aplicar a punio cabvel em decorrncia da prtica de qualquer
das proibies enumeradas.

Por fim, o Cdigo faz referncia s recomendaes e proibies dos artigos
anteriores e classifica em faltas leves e graves a transgresso a qualquer uma delas.

O Cdigo de tica Profissional tem como objetivo valorizar a profisso e, ao
mesmo tempo, cobrar responsabilidades dos profissionais que atuam no mercado
imobilirio.

A representao das infraes ser efetivada atravs de processo disciplinar,
originado de Auto de Infrao ou de Termo de Representao, sendo assegurada
ampla defesa, tanto na primeira instncia, quanto em grau de recurso junto ao Con-
selho Federal dos Corretores de Imveis (COFECI).

O enquadramento em falta leve ou grave orientar-se- pelas circunstncias de
cada caso, sendo que a sano de multa pode ser cumulativa com outra penalidade,
podendo as infraes leves constantes do Cdigo de tica Profissional a serem fixa-
das entre uma a trs anuidades, e para as infraes consideradas graves, a multa
dever ser mnima de duas e o mximo de seis anuidades, sem prejuzo das demais
sanes em ambos os casos. (Resoluo n 315 e 316/91).


2.1.2 CDIGO DE PROCESSO DISCIPLINAR
Aprovado pela Resoluo 146/82, o Cdigo de Processo Disciplinar tem como
escopo a apurao e punio de infrao s leis, regulamentos e normas disciplina-
doras do exerccio da profisso de Corretor de Imveis.

O cumprimento do previsto nesse Cdigo responsabilidade exercida, em
primeira instncia, pelos Conselhos Regionais, nos limites de cada jurisdio e, em
grau de recurso, pelo COFECI.

Alm das infraes previstas no Cdigo de tica Profissional, h ainda outras
enumeradas no artigo 20 da Lei n 6.530/78 e artigo 38 do Decreto n 81.871/78 e
que so classificadas como leves e graves.

Constituem infraes de natureza leve:

I. anunciar publicamente sem estar autorizado por escrito;
II. anunciar sem constar o nmero de inscrio;
III. anunciar loteamento ou condomnio sem o nmero do Registro de Imveis;
IV. violar sigilo profissional;
V. violar obrigao legal concernente ao exerccio da profisso;
VI. deixar de pagar a contribuio ao CRECI;
VII. recusar a apresentao da Carteira profissional quando couber.

Constituem infraes de natureza grave:

I. prejudicar por dolo ou culpa os interesses que lhe foram confiados;
II. exercer a profisso quando impedido de faz-lo ou facilitar para que outras a exeram;
III. negar-se a prestar contas de quantias ou documentos que lhe forem confiados;
IV. praticar no exerccio da profisso, atos que a lei defina como crime de contraveno;
V. promover ou facilitar transaes ilcitas que prejudiquem a terceiros.

A representao das infraes ser efetivada atravs de processo disciplinar,
originado de Auto de Infrao ou de Termo de Representao, sendo assegurada
ampla defesa, tanto na primeira instncia quanto em grau de recurso junto ao COFECI.

De conformidade com o art. 39 do Decreto n 81.871/78, as sanes discipli-
nares consistem em:

a) advertncia verbal;
b) censura;
c) multa;
d) suspenso at 90 dias;
e) cancelamento da inscrio.

O enquadramento em falta leve ou grave orientar-se- pelas circunstncias de
cada caso, sendo que a sano de multa pode ser cumulativa com outra penalidade,
podendo as infraes leves constantes do Cdigo de tica Profissional a serem fixa-
das entre uma a trs anuidades, e para as infraes consideradas graves, a multa
dever ser mnima de duas e o mximo de seis anuidades, sem prejuzo das demais
sanes em ambos os casos. (Resoluo 315/91).

2.2 LEGALIDADE DA PROFISSO
A legalidade do trabalho do Corretor de Imveis vem atravs do contrato de
mediao que possui caractersticas prprias, um contrato sui generis. um pac-
to inconfundvel com os demais. Tem uma feio peculiar, destituda de forma espe-
cial e, geralmente nascida em momentos especiais, alguns tribunais tm exigido
prova por escrito do servio prestado.

A natureza jurdica do contrato de mediao ou corretagem deixa de ser uni-
forme. De um lado considerada mandato; de outro lado, locao de servios. A
jurisprudncia admite que o corretor no seno intermedirio de negcio. Aceita tal
natureza como mediador ou intermedirio de negcio, o seu trabalho amplamente
amparado pelo Direito, como meio honesto de subsistncia.

2.2.1 CONTRATO DE PRESTAO DE SERVIO
Na linguagem comum opo quer dizer livre escolha, preferncia. Na opera-
o imobiliria ou meio comercial, no trato dos negcios a autorizao, por escrito,
que o titular de um direito ou propriedade passa ao corretor com a finalidade de uma
transao comercial.

A Opo de venda um contrato bilateral, celebrado entre o corretor ou imo-
biliria e o titular dos direitos de determinado imvel para que, na forma e nas condi-
es ajustadas, o primeiro se prope a prestar seus servios para atender aos obje-
tivos do segundo, que vender o seu imvel. (ANEXO XIX)

Normalmente, a opo um contrato celebrado entre o profissional e o ven-
dedor, porm nada impede que seja tambm firmado entre o corretor e o comprador.
a opo de compra ou com maior preciso do termo, Autorizao para procura de
imvel. (ANEXO XX)

Este Instrumento prova da mediao que d direito ao corretor de receber a
sua comisso pela corretagem. a garantia ao comprador de estar negociando com
quem tem autorizao para vender ou negociar um bem ou imvel. Sendo uma auto-
rizao, equipara-se procurao, em face do mandato. por meio da opo que o
dono do negcio, vendedor, expe suas pretenses.

O Conselho Federal dos Corretores de Imveis (COFECI), na Resoluo n
005/78, estabelece em seu Artigo 1 que:

Art. 1 - Toda e qualquer intermediao imobiliria ser contratada, obrigatoriamen-
te, por instrumento escrito, que incluir, dentre outros, os seguintes dados:

a) nome e qualificao das partes;
b) individualizao e caracterizao do objeto do contrato;
c) preo e condies de pagamento da alienao ou da locao;
d) dados do ttulo de propriedade declarados pelo proprietrio;
e) meno da exclusividade ou no;
f) remunerao do corretor e forma de pagamento;
g) prazo de validade do instrumento;
h) previso de at 06 (seis) meses de subsistncia da remunerao, depois de ven-
cido o prazo previsto na alnea anterior, na hiptese de se efetivar a transao com
pessoa indicada pelo profissional dentro do prazo de validade do instrumento;
i) autorizao expressa para receber, ou no, sinal de negcio.

Alguns cuidados devem ser tomados pelos profissionais ao preencherem a
opo de venda. Com bastante frequncia so deixados em branco alguns dos itens
acima citados. Tal fato torna a opo de venda um documento juridicamente imper-
feito e, portanto, passvel de nulidade, caso surja questo sobre o direito do corretor
em receber a sua remunerao em decorrncia da negativa do contratante (o ven-
dedor) em pagar pelo servio.

Entre os mais frequentes casos de discusso, via judicial, para recebimento
de honorrios est o no preenchimento dos itens relativos ao prazo de validade da
opo e as vendas realizadas aps expirar o prazo avenado, ou seja, prazo combi-
nado para que o servio seja prestado durante determinado perodo.

Pode ocorrer, muitas vezes, que o cliente s se manifeste, concretamente,
sobre determinado imvel, depois de vencida a opo, podendo, ainda, procurar di-
retamente o proprietrio para fazer a sua proposta. Para resguardar os seus direitos
comisso, deve o corretor, ao trmino do contrato de intermediao, comunicar por
escrito ao proprietrio, o nome e a identificao das pessoas por ele trabalhadas e,
se possvel, fazendo um pequeno resumo de como se procederam aos entendimen-
tos, incluindo as datas de visita e demais dados que podero reforar os fundamen-
tos para se pleitear os honorrios pelos servios prestados na tentativa de concreti-
zar a transao. Estando bem fundamentado e documentado, dificilmente poder o
proprietrio se eximir pelo pagamento da comisso.

Casos h em que o proprietrio no assina a opo de venda, mas to so-
mente uma autorizao para que o imvel seja trabalhado. importante observar a
diferena, porque a simples autorizao poder ser revogada a qualquer momento
pelo cliente, enquanto que o contrato de intermediao ou opo cria um vnculo de
direitos e obrigaes recprocas. Aquele que se sentir prejudicado tem meios de rei-
vindicar da outra parte o que lhe for devido.

A autorizao um ato unilateral enquanto a opo de venda bilateral, ou
seja, o que vem escrito faz lei entre as partes, obrigando as aos termos constantes
do documento.

O novo Cdigo Civil Brasileiro (Lei n10.406/2002), no artigo 726, estabelece
condies especiais para o servio de intermediao prestado com autorizao es-
crita e com exclusividade. Esta deve ser a meta do profissional corretor de imveis:
buscar sempre a autorizao, de venda ou locao, escrita e com exclusividade.

Art. 726 - Iniciado e concludo o negcio diretamente entre as partes, nenhuma re-
munerao ser devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem
com exclusividade, ter o corretor direito remunerao integral, ainda que realiza-
do o negcio sem a sua mediao, salvo se comprovada sua inrcia ou ociosidade.

A opo irrevogvel. Ao dar uma opo, o vendedor no pode revog-lo
sem pagar a comisso (corretagem), mesmo que falte um dia para o trmino. Para o
vendedor isentar do pagamento da comisso dever esperar esgotar o prazo e co-
municar imediatamente ao corretor sua inteno de no mais realizar o negcio, pa-
ra que o mesmo no fique em pendncia. Da mesma forma, verificando que o prazo
j espirou, o corretor deve procurar imediatamente o vendedor para que o mesmo
renove ou assine outra opo. No h opo com prazo indeterminado; isto nulo
de pleno direito. Verificando o corretor que a opo est vencida, no deve iniciar o
negcio antes da confirmao da nova opo A irrevogabilidade da opo a garan-
tia do corretor para a ampla divulgao do negcio.

Presume-se validade e no ser imprestvel a opo que no traga a assinatu-
ra de duas testemunhas, de acordo com o que estabelece o artigo 131 do Cdigo Civil
Brasileiro (Lei n10.406/2002).

Art. 131 As declaraes constantes de documentos assinados presumem-se ver-
dadeiras em relao aos signatrios.
Vale lembrar que o corretor ou empresa s poder anunciar, publicamente, se
estiver munido de documento escrito que lhe faculte o direito de intermediar a venda,
ou seja, a opo. o que estabelece o Decreto n 81.871/78, no artigo 5, assim
como a Resoluo n 458/95 do Conselho Federal.

Art. 5 - Somente poder anunciar publicamente o Corretor de Imveis, pessoa fsi-
ca ou jurdica, que tiver contrato escrito de mediao ou autorizao escrita para
alienao do imvel anunciado.

Resoluo COFECI n 458/95 Dispe sobre anncio para venda de imvel.

O CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMVEIS, no uso das atribuies
que lhe confere o Artigo 16, Item XVII, da Lei n 6.530, de 12 de maio de 1.978, RE-
SOLVE:

Art. 1 - Somente poder anunciar publicamente o Corretor de Imveis, pessoa fsi-
ca ou jurdica, que tiver, com exclusividade, contrato escrito de intermediao imobi-
liria.

Art. 2 - Dos anncios e impressos contar o nmero da inscrio de que fala o ar-
tigo 4 da Lei n 6.530/78, precedido da sigla CRECI, acrescido da letra J, quando
se tratar de pessoa jurdica.

A no obedincia a esta norma sujeita o infrator pena pecuniria, que varia
de uma a trs anuidades, podendo ser aumentada em at seis anuidades em caso
de reincidncia fixada pela Resoluo COFECI n 492/96.

2.3 REMUNERAO
O corretor tem direito remunerao sempre que ocorre um resultado satisfa-
trio de seu trabalho. Essa remunerao, para o profissional autnomo, chamada
honorrio.

Na compra e venda de imveis usados ou os chamados Imveis de Tercei-
ros, quem paga os honorrios do corretor , geralmente, o dono do imvel, muito
embora possa haver acordo para que o trabalho do profissional seja remunerado
pelo comprador.

A forma como o pagamento ser efetuado e a quem caber o nus, deve ser
explicitada de maneira clara, evitando assim que haja dupla cobrana de honorrios.

A dupla cobrana um ato ilcito, previsto em lei. S se admite quando as
partes por mtuo e comum acordo, optarem por dividir o que devido ao profissional.

Nas vendas de imveis novos pertencentes s construtoras, a remunerao j
est includa no preo de tabela e no oferece maiores particularidades. O incio das
vendas, normalmente, s acontece depois de celebrado um contrato entre o corretor
ou a imobiliria e o empreendedor.

Quando se trata de vendas em loteamentos, existem formas diferenciadas.
Em alguns casos, a comisso equivale ao valor total da entrada e esta repassada
para a imobiliria responsvel pelo lanamento, que em seguida faz o acerto com o
corretor.

Em outros casos, na proposta de compra, o sinal de negcio corresponde aos
honorrios do corretor, que ao entregar a proposta imobiliria ou ao empreendedor
j retm o que lhe devido.

Na locao de imveis, no se trata de corretagem, mas sim de taxa de in-
termediao e a taxa de administrao. Quem paga pelos servios prestados o
proprietrio/locador, conforme o artigo 2 da Resoluo do COFECI n 334/92.

Art. 2 - Os honorrios pela intermediao de locao, nestes compreendidas as
despesas com a aferio da idoneidade de pretendente locao e/ou do seu fia-
dor, sero devidos pelo locador, como tambm a ele caber o pagamento dos hono-
rrios pela administrao do imvel.

Nesse sentido, a Lei n 8.245/91, a chamada Lei do Inquilinato, no artigo 22
ao tratar das obrigaes do locador, diz expressamente:

Art. 22 O locador obrigado a: VII pagar as taxas de administrao imobiliria,
se houver, e de intermediaes, nestas compreendidas as despesas necessrias
aferio da idoneidade do pretendente ou de seu fiador.

Existem outros servios que o corretor faz jus remunerao. Esses servios
constam das tabelas elaboradas pelos Sindicatos da categoria. Essas tabelas so
feitas pelos sindicatos da classe. Ressalte-se que, para ter validade, h a necessi-
dade da homologao da tabela pelos Conselhos Regionais, conforme determina a
Lei n 6.530/78 no artigo 17, inciso IV, regulamentada pelo Decreto n 81.871/78 no
artigo 16, inciso VIII, que assim se expressa:

Compete aos Conselhos Regionais:

Art.16 VIII - Homologar, obedecidas as peculiaridades locais, tabelas de preos
de servios de corretagem para uso dos inscritos, elaboradas e aprovadas pelos
sindicatos respectivos.

2.3.1 TABELA DE COMISSES
A tabela de honorrios de corretagem imobiliria, conhecida como Tabela de
Comisses, criada pelos sindicatos e homologados nos Conselhos Regionais, com o
objetivo da padronizao das exigncias de limites de valores mnimos e mximos,
sendo vedado ao Corretor de Imveis a contratar e trabalhar com ndice fora dos
estabelecidos pelo Sindicato Regional. (ANEXO XXI)

2.4 OVER-PRICE
Em Ingls, over-price significa acima do preo, acima do custo ou do valor.
Custo excessivo, sobrepreo ou o preo cobrado acima do valor entregue para
venda, isto , a quantia obtida pelo intermediador acima do preo real pedido para a
transao.

Na rea de transao imobiliria, Over-price ou overprice, se caracteriza
como um ganho adicional superior comisso normal devida pelos servios presta-
dos, e recebida de forma camuflada para que as partes no tenham conhecimento
de que esto pagando a mais.

A clusula de sobrepreo ou over-price uma prtica ainda utilizada, pouco
aceitvel pelos moralistas, embora no exista impedimento que proba o corretor de
contratar com o vendedor nesse sentido. Para um negcio claro e honesto, mister
que o comprador tenha pleno conhecimento do sobrepreo ou over-price. Do con-
trrio, ser praticado clandestinamente, ser condenvel e ainda sujeito s infraes
do Cdigo Penal.

Todo ganho que esteja acima do combinado e que o profissional recebe, sem
que o cliente tenha conhecimento, caracteriza-se como over-price. Esse um pro-
cedimento abominvel, proibido pelo Conselho Federal e, expressamente, proibido
pelo Cdigo de tica Profissional (art. 6, inciso III).

Art. 6 - vedado ao Corretor de Imveis: III promover a intermediao com co-
brana de over-price.

O infrator deve ser punido com multa pecuniria que varia de 2 a 6 anuidades.
Essa multa prevista para a pessoa fsica e para a pessoa jurdica. Se o over-price
for praticado conjuntamente por mais de um corretor ou se em parceria com a imobi-
liria, todos recebero, individualmente, a punio prevista no Cdigo.

2.5 ENCARGOS DO CORRETOR
O Corretor de Imveis, sendo um profissional autnomo, deve estar sempre
atento quanto s suas obrigaes fiscais, tributrias e previdencirias. Ele tem obri-
gaes para com o Municpio, com a Receita Federal e com a Previdncia Social.

Para exercer a profisso, dever satisfazer as exigncias e obrigaes que
so as imposies legais para o exerccio, dentre elas:

Constituem-se contribuies sociais de interesse das categorias profissionais,
os valores devidos pelos respectivos profissionais e pelas pessoas jurdicas com
registro obrigatoriamente a eles submetidas. Reconhecida a legalidade da cobrana
de anuidades por parte do Conselho Regional dos Corretores de Imveis (CRECI), a
observncia ao princpio da legalidade conforme o artigo 149 da Constituio Fede-
ral de 1988.

Art. 149 Compete exclusivamente Unio instituir contribuies sociais, de inter-
veno no domnio econmico e de interesse das categorias profissionais ou eco-
nmicas, como instrumento de sua atuao nas respectivas reas...

O profissional poder ser inscrever junto ao Sindicato da categoria que o re-
presenta no Estado que atua, exemplo o Sindicato dos Corretores de Imveis do
Estado de So Paulo (SCIESP); contribuindo com Imposto Sindical, que ser pago
anualmente.

O corretor deve estar inscrito na Prefeitura Municipal da Comarca onde reside
e pagar o ISSQN Imposto Sobre Servios de Qualquer Natureza. Normalmente, o
imposto feito por estimativa e o contribuinte poder optar por pagar de uma s vez
quando recebe o carn (carnet) ou, parceladamente, em pagamentos mensais.

Quanto Receita Federal, o Corretor deve manter, em ordem, todos os rece-
bimentos de comisses pela intermediao dos negcios por ele realizados durante
o ano. Quando seu servio prestado a uma pessoa jurdica, a empresa pagadora
dever fazer o pagamento mediante a emisso do RPA Recibo de Pagamento a
Autnomo, recolhendo o imposto pela rede bancria a favor da Receita Federal.
No havendo a reteno do imposto ou sendo o servio prestado a pessoa fsica,
cabe ao Corretor declarar os rendimentos por ocasio de sua declarao de renda,
feita anualmente.

Todas os negcios intermediados pelo Corretor, devero ser objeto de anota-
es. Na declarao anual de imposto de renda, obrigatria a indicao da fonte
pagadora da remunerao pela intermediao imobiliria, devendo constar da decla-
rao, o nome e o CPF de quem efetuou o pagamento, bem como o valor recebido.
Com referncia s contribuies previdencirias, oportuno que o Corretor de
Imveis seja inscrito no INSS e faa o recolhimento mensal por meio de carn, u-
sando sempre a tabela e a escala para definir o montante da contribuio. extre-
mamente importante que o Corretor contribua para a previdncia social, uma vez
que, a sua aposentadoria por idade, por tempo de contribuio ou por invalidez s
estar assegurada se as contribuies forem feitas regularmente pelo tempo e pelos
valores fixados pelo INSS.

Uma vez inscrito na previdncia social, o Corretor ir contribuir dentro de uma
tabela progressiva e que servir de clculo quando do recebimento da aposentado-
ria. Por isso, importante, tambm, que seja obedecida a tabela progressiva de
tempo de permanncia em cada perodo para poder aumentar o valor da contribui-
o mensal, lembrando sempre que a aposentadoria leva em conta o tempo de con-
tribuio e a idade, para fazer jus aos benefcios previdencirios.

Aqueles profissionais que j se esto inscritos na previdncia social, porm
com as contribuies atrasadas, o melhor procedimento procurar um Posto do
INSS e se inteirar das mltiplas formas de parcelamento do dbito a fim de regulari-
zarem a situao.

Por fim, ressalte-se que, de acordo com as mais recentes medidas tomadas
pelo INSS, passou a ser obrigao da fonte pagadora reter o valor da contribuio
previdenciria, sempre que for feito qualquer pagamento a autnomos e demais pro-
fissionais liberais, exceto se o prestador do servio comprovar que recolhe essa con-
tribuio e est, regularmente, em dia.

2.6 BENS PASSIVEIS DE AVALIAO
Conceitua-se como bem passvel de avaliao, tudo aquilo que gera uma re-
lao de no indiferena para com o homem. Isto , ao relacionar-se passa a ter va-
lor para ele.

Os bens devem apresentar um interesse de ordem econmica; passvel de
ser individualizado, valorizado e de subordinao a uma pessoa.
Desta maneira classificamos os bens em sua importncia:

I-) Bens Considerados em si mesmos:

CORPREOS (TANGVEIS) e INCORPREOS (INTANGVEIS)
Bens corpreos so os bens concretos, dotados de existncia fsica, como um m-
vel, uma joia etc., enquanto bens incorpreos so os bens abstratos, que no so
dotados de existncia e relacionam-se aos direitos que as pessoas tm sobre as
coisas, sobre o produto de seu intelecto, que apresentam valor econmico, como os
direitos autorais, servides, usufruto, nome comercial etc. Esta classificao de so
bens conhecidas como:

Bens tangveis - So aqueles bens que tm existncia fsica, ou seja, que podem ser
tocados. Exemplos: Lotes ou terrenos, glebas, prdios, lojas, stios, fazendas, m-
quinas, equipamentos, instalaes, edificaes, etc.

Bens intangveis - So aqueles que no tm existncia fsica, ou seja, no materiali-
zveis diretamente por objetos ou bens fsicos, representados por direitos. Exem-
plos: Fundo de comrcio, ponto comercial, marcas, patentes, frutos, direitos, con-
cesses, etc.

MVEIS e IMVEIS
Bens imveis, tambm chamados bens de raiz, so aqueles cujo transporte no po-
de ser feito sem a destruio ou a alterao de sua natureza e estrutura ou sem per-
da de sua forma e substncia.

Bens mveis so os que podem ser transportados ou removidos, sem destruio ou
alterao de sua estrutura ou forma.

FUNGVEIS e INFUNGVEIS
So fungveis os bens que podem ser substitudos por outro da mesma espcie,
qualidade e quantidade, como carvo, acar, lenha, dinheiro etc.

Os infungveis os que, pela sua qualidade individual, tm um valor especial, no po-
dendo, por isso, ser substitudos sem que isso acarrete uma alterao de seu conte-
do, como uma obra de arte de um pintor famoso.

CONSUMVEIS e INCONSUMVEIS
So consumveis os bens mveis cuja utilizao importa em destruio de sua subs-
tncia. Consideramos os bens que desaparecem, que deixam de existir com o con-
sumo. So assim considerados os alimentos, os cosmticos etc. Os bens que esto
venda tambm so consumveis para o vendedor; aps a alienao, se tornam
inconsumveis para o adquirente.

Inconsumveis so, ao contrrio, os bens que podem ser utilizados continuamente,
possibilitando que deles se possam tirar todos os benefcios e vantagens esperados,
sem perda de sua substncia.

DIVISVEIS e INDIVISVEIS
So divisveis os bens que podemos fracionar em fraes distintas, cada qual repre-
sentando um todo perfeito, sem alterao de sua substncia e de suas qualidades
essenciais, sem desvalorizao. Cada parte deve ser autnoma, conservar a mesma
espcie e utilidades do fracionado.

Podem ser indivisveis por natureza, por determinao legal ou por conveno. So
indivisveis por natureza aqueles que no podem ser divididos sem alterao de sua
substncia como, por exemplo, um animal ou um carro. Indivisveis por determina-
o legal so os bens que a lei assim prescreve: determina a lei que so indivisveis
os imveis urbanos aqum de determinada rea (varia de cidade para cidade). As
hipotecas, as servides prediais etc. Por conveno, so indivisveis os bens que as
partes contratantes assim determinarem como, por exemplo, uma casa de caf que
o produtor e o revendedor convencionem no poder ser fracionada para venda.




SINGULARES e COLETIVOS
So singulares os bens que, embora reunidos, so considerados como uma unida-
de, independente dos demais, como uma casa que reuniu vrios materiais de cons-
truo.

Coletivas so as coisas formadas por vrias coisas singulares, ou seja, consideradas
em seu conjunto, como uma herana, um fundo de comrcio etc.

II-) Bens Reciprocamente Considerados

PRINCIPAIS e ACESSRIAS
Principal o bem que existe por si s, independente de outro bem, seja abstrata se-
ja concretamente, como a vida ou um terreno. Acessrio o bem que depende do
principal para existir, que no existe por si s, como, por exemplo, uma casa em re-
lao ao terreno.
Os bens acessrios, salvo disposio em contrrio, seguem os principais. O bem
acessrio pertence ao proprietrio do principal.

III-) Bens Considerados em Relao ao Proprietrio

BENS PBLICOS e BENS PARTICULARES
O bens so pblicos quando pertencentes s pessoas jurdicas de direito pblico, ou
seja, Unio, aos Estados , ao Distrito Federal ou aos Municpios. Os bens pblicos
so divididos em:

a-) Bens de uso comum do povo, quando, mesmo sendo pblicos, podem ser usa-
dos por qualquer pessoa, sem necessidade de permisso, como, por exemplo, as
vias pblicas;

b-) Bens pblicos de uso especial, assim caracterizados os bens utilizados pelo pr-
prio Poder Pblico para realizao de suas atividades, como os prdios onde funcio-
nam as reparties pblicas;

c-) Bens dominicais, que compem o patrimnio do Poder Pblico, assim considera-
dos os imveis, os ttulos da dvida pblica, as estradas de ferro, os telgrafos, as
oficinas etc.

Por conseguinte, so particulares os demais bens, pertencentes s pessoas de direi-
to privado, sejam fsicas ou jurdicas.

Deve ser feita uma observao quanto aos bens pertencentes s empresas pblicas
e sociedades de economia mista que, embora sejam de direito privado, pertencem
ao Poder Pblico (no caso das sociedades de economia mista, o Poder Pblico o
maior acionista). Tais bens so considerados bens pblicos com destinao especial
e administrao particular.

IV-) Bens Considerados em Relao a sua Comercialidade

NO COMRCIO e FORA DO COMRCIO
So considerados alienveis no comrcio os bens livres de quaisquer restries que
impeam sua transferncia ou apropriao, podendo passar do patrimnio de uma
para outra pessoa, livremente.

Fora do comrcio so os bens inapropriveis. Como o sol e as estrelas e, tambm,
os inalienveis, assim considerados legalmente ou por conveno.

So legalmente inaliveis, apesar de suscetveis de apropriao, os bens que tm
sua comercialidade excluda pela lei, para atender aos interesses econmico-sociais,
defesa social e proteo de determinadas pessoas. Estes bens podero ser alie-
nados, desde que haja autorizao legal expressa ou autorizao judicial. So le-
galmente inaliveis os bens pblicos; os bens dotais (destinados a proporcionar re-
cursos vida do casal); os bens das fundaes; os bens dos menores; os lotes ru-
rais remanescentes de loteamento, caso tenham rea inferior ao determinado para o
local; o terreno onde est construdo um edifcio em condomnio; o bem de famlia,
que visa assegurar um lar famlia.

Por conveno, esto fora do comrcio os bens sobre os quais foi instituda, de a-
cordo com a lei, uma clusula de inalienabilidade, que pode ser vitalcia ou tempor-
ria, por ato inter vivos ou causa mortis. Tal clusula visa proteger o favorecido, em
caso de doao, por exemplo, dele mesmo, impedindo atos de irresponsabilidade
que possam destruir seu patrimnio.

2.7 BENFEITORIAS
Benfeitoria qualquer melhoramento incorporado definitivamente ao solo ou a
um imvel pelo homem, e que no pode ser retirado sem destruio ou dano consi-
dervel. Incluem-se como benfeitoria reparos feitos com o fim de conservar ou em-
belezar, melhorar as suas condies.

Tipos de Benfeitorias:

Benfeitoria necessria indispensvel para conservar ou impedir a deteriorao
ou a destruio da coisa;

Benfeitoria til embora dispensvel aumenta ou facilita o uso da coisa ou me-
lhora a sua condio aumentando-lhe o valor;

Benfeitoria volupturia dispensvel que visa, apenas, tornar a coisa mais apra-
zvel ou recrevel.

Alm dessa tipologia, as benfeitorias podem ser consideradas como:

Benfeitorias reprodutivas culturas comerciais ou domsticas.

Benfeitorias no reprodutivas edificaes, instalaes hidrulicas, de irrigao
etc.

Alm da benfeitoria deve-se considerar a depreciao, ou seja, a desvaloriza-
o de um bem devido idade, desgaste ou obsolescncia.

2.8 AVALIAO DE IMVEIS
Uma das principais atribuies do Corretor de Imveis a avaliao de im-
veis. Esse tipo de atividade, no que se refere a imveis urbanos, normatizada pela
(Norma Brasileira - ABNT) NBR 5.676/80 e no que se refere a imveis rurais pela
(Norma Brasileira - ABNT) NBR 8.799/85.

De acordo com o Dicionrio Imobilirio, Avaliao de Imveis, considerando-
se o contexto em que se aplica, pode ser conceituada como:

Determinao tcnica do valor de um imvel ou de um direito sobre o imvel.
Ato ou efeito de avaliar, de apreciar, de analisar um imvel;
Valor determinado pelos avaliadores;
Arte de estimar valores de propriedades especficas, onde o conhecimento profis-
sional de engenharia, de corretagem imobiliria e do mercado imobilirio propria-
mente dito, e o bom julgamento so condies essenciais.

A avaliao de um imvel, geralmente, apresenta um carter tcnico. Mas,
em situao especfica pode possuir um carter jurdico, recebendo, ento, o nome
de avaliao judicial.

Em Direito Processual Civil, a avaliao judicial o ato pelo qual o avaliador
oficial ou, na sua falta, o perito designado pelo juiz da execuo, consigna em laudo
a descrio e o valor dos bens penhorados.

O artigo 3 da Lei n6.530/78 diz:

Art. 3 - compete ao corretor de imveis exercer a intermediao na compra, venda,
permuta e locao de imveis, podendo, ainda, opinar quanto comercializao
imobiliria.

Com respaldo nesse texto legal, o corretor de imveis pode assinar relatrios
de avaliao que tenham a finalidade de determinar o valor de mercado de bens i-
mveis. Ao engenheiro cabe a emisso do laudo de avaliao sob o aspecto tcnico
do imvel, tais como fundao, segurana e, tambm, o preo de mercado.

Outro aspecto legal a ser mencionado deve ser o artigo 700 do Cdigo de
Processo Civil - CPC, que estabelece:

Art. 700 - Poder o juiz, ouvidas as partes e sem prejuzo dos editais, atribuir a cor-
retor de imveis inscrito na entidade oficial da classe a intermediao na alienao
do imvel penhorado. Quem estiver interessado em arrematar o imvel sem o pa-
gamento imediato da totalidade do preo poder, at 5 (cinco) dias antes da realiza-
o da praa, fazer por escrito o seu lano, no inferior avaliao, propondo pelo
menos 40% (quarenta por cento) vista e o restante a prazo, garantido por hipoteca
sobre o prprio imvel.

A avaliao de um imvel, para determinao do valor de mercado, pressu-
pe a anlise geral de todas as suas caractersticas, incluindo-se aspectos, tais co-
mo:

regio onde se encontra; relevo;
destinao (residencial, comercial, industrial, fins sociais, agricultura, etc.);
extenso da rea;
tipos e formas de acessos;
vizinhana;
caracterstica da construo, se houver ou se o objeto da avaliao;
servios pblicos, servios comunitrios, existentes e em potencial na regio;
benfeitorias;
situao em relao ao cdigo de postura e/ou plano diretor da cidade, se houver.

Quando se tratar de apartamento, deve-se verificar, tambm:

se o mesmo ou no vazado;
sua localizao em relao nascente e ao pr do Sol;
existncia e tipos de rudos externos.

Em uma avaliao deve prevalecer o bom senso do avaliador.

Realizada a anlise do imvel, deve-se, ainda considerar o valor de mercado.
Denomina-se Valor de Mercado o preo de determinado bem, normalmente, pratica-
do no mercado imobilirio. O valor de mercado pode ou no vir a ser praticado numa
transao. Ao valor realmente pago ou a ser pago numa transao imobiliria d-se
o nome de preo de mercado. (ANEXO XXII)

2.8.1 MTODOS DE AVALIAO
Para avaliao de um imvel podem ser utilizados mtodos diretos e indiretos:

Mtodos Diretos utilizam a metodologia comparativa e a de custo.

- Comparativo: a forma mais utilizada consiste em comparar a venda ou o aluguel
de imveis semelhantes, na mesma regio e que tenham sido comercializados o
mais recentemente possvel.

- do Custo: consiste na verificao rigorosa do custo da edificao e das benfeitori-
as incorporadas. Nem sempre possvel ser utilizado, especialmente se o imvel
tiver sido construdo h muito tempo.

Mtodos Indiretos consideram rendas variveis e/ou aspectos residuais.

- da Renda: a determinao do valor de venda ou para aluguel feita levando-se em
conta o quanto o imvel pode render, inclusive eventuais frutos que produza.

Obs.: na determinao do valor de alugueres para imveis novos e sem a
possibilidade de se usar o mtodo comparativo, em regra usa-se como base 0,5%
(meio por cento) do valor total do imvel. Assim, um apartamento que tenha valor de
1.000.000,00 (um milho), seu aluguel inicial, por esse mtodo, seria de 5.000,00
(cinco mil).

- Residual: tendo o valor total do imvel e o do terreno, a diferena o valor da edi-
ficao.

EMPRESAS IMOBILIRIAS
O encerramento prtico do sistema oficial de financiamento do Banco Nacio-
nal da Habitao (BNH) e a criao do Cdigo de Defesa do Consumidor atravs da
Lei n 8.078 de 11 de setembro de 1990, concomitantemente com o crescimento das
cidades, comprar um imvel passou a ser um processo que envolve basicamente
muita pesquisa, assim promoveu o surgimento de um consumidor exigente e de re-
gras transparentes de negcio. Amadorismo e insistncia de vendedores no so
suficientes para o mercado. O novo conceito de atuao est baseado no profissio-
nal que possa orientar o cliente sobre as vantagens do investimento em imveis
frente a outras opes, detalhes dos sistemas de financiamento, alm, claro, das
caractersticas do imvel em si. Enfim, os profissionais com o domnio do mercado
imobilirio, constituram as empresas para auxili-lo, denominadas de imobiliria.

A imobiliria uma instituio ou empresa jurdica, que cuida e administra os
empreendimentos imobilirios, na efetivao de negcios ligados a locao para uso
prprio ou para fim comercial, e a intermediao de venda e compra de imveis novo
e ou usados.

A atividade da empresa imobiliria consiste na prestao de servios para a
realizao de negociaes de imveis, sendo essas aes regidas pela Lei n 4.116,
de 27 de agosto de 1962, revogada pela Lei n 6.530, de 12 de maio de 1978, regu-
lamentada pelo Decreto n 81.871, de 29 de junho de 1978.

3.1 CONSTITUIR UMA IMOBILIRIA
Para constituio de uma empresa imobiliria deve-se seguir os mesmos tr-
mites de uma pessoa jurdica qualquer, podendo a sociedade ser dos seguintes ti-
pos:

limitada por cotas de participao (Ltda.);
sociedade annima (SA);
sociedade de capital e trabalho.

As empresas imobilirias devem ter seu Contrato Social elaborado por um
contador, contendo a especificao do capital social de cada scio. Obedecendo s
disposies do artigo 6, pargrafo nico da Lei n6.530/78 pelo menos um dos s-
cios deve ser corretor de imveis, regularmente inscrito no CRECI da regio, deven-
do constar sua condio de responsvel tcnico pela empresa. Diz o citado pargra-
fo nico:

Art. 6 - As Pessoas Jurdicas a que se referem este artigo devero ter como scio-
gerente ou diretor um corretor de imveis individualmente inscrito.

O corretor de imveis que deixar de ser responsvel por pessoa jurdica deve
comunicar o fato ao CRECI da regio, no prazo de 15 (quinze) dias, contados da
data de desvinculao. Tal obrigao se estende prpria empresa, segundo os
artigos 37 e 38 da Resoluo 327/92.

Art. 37 O Corretor de Imveis que deixar de ser responsvel por pessoa jurdica
dever comunicar o fato ao CRECI, no prazo de 15 (quinze) dias contados da data
da desvinculao.

Art. 38 A pessoa jurdica dever comunicar ao CRECI em que possuir inscrio
principal:

I prazo de 30 (trinta); a substituio do Corretor de Imveis, scio-gerente ou dire-
tor; a alterao de seus dados cadastrais a que alude o artigo 24.

II no prazo de 60 (sessenta) dias, qualquer alterao contratual que vier a sobre.

As pessoas jurdicas tambm esto obrigadas inscrio no INSS, ISS e no
CNPJ Cadastro Nacional de Pessoas Jurdicas. Estaro obrigadas a elaborar ba-
lano ao final de cada exerccio e a recolher os tributos previstos nas legislaes
tributrias, como COFINS, FGTS, reteno e repasse sobre servios de terceiros
etc. Cabe registrar que as empresas imobilirias no podem ser optantes do Sistema
SIMPLES para pagamento de tributos, nem podem ser Microempresas.

Aps registrar o Contrato Social na Junta Comercial de sua sede, deve ser
solicitada a inscrio da empresa no CRECI da regio, obedecidas as regras dos
artigos 24 a 29 da Resoluo do COFECI n327/92.

Art. 24 - a inscrio principal da pessoa jurdica se far mediante requerimento diri-
gido ao Presidente do CRECI, com meno:

I do nome ou razo social do requerente, bem como o seu nome de fantasia ou
marca de servio, se possuir;

II endereo completo da matriz e, se houver, de filiais;

III do nmero de inscrio da requerente no INSS, ISS, CGC (CNPJ) e a do regis-
tro na Junta Comercial (livro, folha e data) ou do Cartrio de Registro de Pessoas
Jurdicas (livro, folha e data);

IV da qualificao completa do seu scio-gerente ou diretor (nome, nacionalidade,
estado civil, profisso, inscrio no CPF, no CRECI e o nmero, rgo e data da ex-
pedio, do documento de identidade);

Pargrafo nico O requerimento citado neste artigo dever ser firmado pelo scio-
gerente ou diretor da pessoa jurdica requerente, Corretor de Imveis inscrito e quite
com as suas obrigaes financeiras perante o Conselho Regional.

Art. 29 Se o certificado de inscrio for extraviado ou danificado, o Conselho Re-
gional expedir a segunda via, com essa designao expressa, mediante o paga-
mento dos emolumentos devidos.

A empresa imobiliria na verdade uma pessoa jurdica com a funo de in-
termediar as vrias modalidades na rea imobiliria. O perfil da empresa vai depen-
der da sua finalidade. Dentro deste segmento temos diversas funes: Intermedia-
o de Venda e Compra de imveis novos, de imveis de terceiros, de imveis co-
merciais, de imveis residncias, de imveis rurais, de alugueis, de avaliao, ou
at como agente financeiro representando os bancos privados e bancos pblicos
como, por exemplo, a Caixa Econmica Federal e ser despachante imobilirio. Den-
tro desta variedade de oportunidades o empreendedor dever escolher aquela que
mais adqua ao perfil e que gostaria de atuar no mercado.

Empresa voltada para a intermediao na Venda de Imveis Urbanos:

Deve estar bem localizada na cidade, ou no bairro onde gostaria de ope-
rar, local de fcil acesso, ou de fcil estacionamento para clientes.

A empresa dever ter: um departamento especfico de vendas, com um bom
gerente de apoio, Poder at dividi-lo em duas sees, uma de vendas de imveis
em lanamento (imveis novos) e outra de vendas de imveis usados ou de terceiros.

Uma sala ampla para recepcionar os clientes e onde ficaro os corretores a-
tendentes plantonistas.

Uma sala mais reservada para fechamento de vendas, ou seja, aquela pro-
posta que ainda no se chegou a um acordo no preo ou nos detalhes. muito co-
mum s vezes, um corretor que no estiver no planto, queira levar aquele cliente
que ainda est em dvida se fica ou no com o imvel, esta sala mais reservada
onde possa haver os devidos questionamentos do cliente e o fechamento da propos-
ta de compra e venda.

Tambm poder ter uma seo especfica de cadastramento de imveis para
venda.

O restante ser igual a qualquer outra empresa, um departamento financeiro
e de contabilidade, uma recepcionista bem treinada.



Empresa voltada para a intermediao na Locao e Venda de Imveis Urbanos:

Nesta empresa acrescentaria apenas um departamento de aluguel ou loca-
o, com ampla sala para recepcionar os clientes interessados e um departamento
jurdico especfico na rea de direto imobilirio, uma seo de vistoria de imveis,
pois neste segmento esta seo muito importante.

Empresa voltada para a intermediao na Locao, na Venda de Imveis Ur-
banos e Rurais:

Nesta empresa, alm do que j foi citado, aumentaria apenas uma seo de
venda de imveis rurais.

Se necessrio, a empresa poder abrir filiais em locais distintos de sua sede,
mantendo o mesmo corretor responsvel. Enquanto a matriz est sujeita ao paga-
mento de anuidade e emolumentos segundo a faixa do capital social declarado, a
filial tem esses encargos reduzidos metade do valor pago pela matriz.

3.2 ATIVIDADE E FORMULRIOS
Os corretores de imveis e as empresas imobilirias podem (e devem) se es-
pecializar num ou mais tipos de atividades comuns classe. As principais so:

administrao de alugueres residenciais e comerciais;
administrao de condomnios residenciais;
administrao de condomnios no residenciais (flats, apart-hotis, shoppings, re-
sorts, etc.);
compra e venda de imveis residenciais de terceiros;
compra e venda de imveis comerciais;
compra e venda de imveis rurais;
incorporaes, normalmente em parceria com empresas construtoras;
loteamentos.

Existem ainda outras atividades especficas, como a comercializao de pon-
tos comerciais, de galpes e glebas destinadas a loteamentos. Outro ponto a ser
tratado com ateno pelas imobilirias a captao de imveis, seja para venda,
seja para locao.

A captao de imveis de suma importncia porque a forma de se obter o
produto com o qual comercializa e sobrevive a empresa.

Em geral h corretores especializados nessa atividade, funcionando a remu-
nerao, tambm de forma geral, como abaixo:

25% dos honorrios para o corretor responsvel pela captao;
25% dos honorrios para o corretor responsvel pela venda do imvel;
50% para a empresa imobiliria, que arca com as despesas com anncios, telefo-
nes, deslocamento de profissionais e demais despesas com a manuteno do escritrio.

OBS: Os porcentuais citados podem variar.

Quando se trata de captao de imvel para locao, os honorrios pela in-
termediao, normalmente, so cobrados razo de um aluguel, e os servios de
administrao propriamente ditos, segundo tabela de honorrios de cada regio.

Uma empresa bem estruturada deve possuir seu regimento interno (ANEXO
XXIII) e ser modernamente informatizada, devendo utilizar, no mnimo, os seguintes
expedientes:

opo de vendas e/ou locao escrita, de preferncia com exclusividade (ANEXO
XIX);
ficha para captao e controle de imveis;
contrato de administrao de imveis para locao;
contrato para administrao de condomnios;
contrato de locao;
ficha de controle de locao;
proposta de compra e/ou locao (ANEXO XXIV);
contrato de promessa de compra e venda (ANEXO XXV);
recibo de sinal e princpio de pagamento;
cadastro de clientes;
ficha de vistoria;
ficha de avaliao;
ficha de visita (ANEXO XXVI);
outros, como carta de cobrana, aviso de inadimplncia, termo de entrega de chaves etc.

RGOS FISCALIZADORES
O exerccio da profisso de Corretor de Imveis est, legalmente, subordina-
do, em mbito nacional, ao Conselho Federal de Corretores de Imveis - COFECI, e,
em mbito regional, ao Conselho Regional de Corretores de Imveis - CRECI, da
jurisdio de competncia, conforme identifica pelo artigo 9 da Lei n 4.116/62 que dizia:

Art. 9 A fiscalizao do exerccio da profisso de Corretor de Imveis ser feita
pelo Conselho Federal e pelos conselhos regionais de Corretores de Imveis, que
ficam criados por esta Lei.

Portanto, estava criado, em 27 de agosto de 1962, o Conselho Federal e os
conselhos regionais de Corretores de Imveis.

No mesmo dia, foram criados os conselhos regionais dos Estados do Rio de
Janeiro, So Paulo, Rio Grande do Sul, Minas Gerais, Gois, Paran e Pernambuco.

O Conselho Federal e os Conselhos Regionais so rgos encarregados de
disciplinar, fiscalizar e orientar o exerccio da profisso de corretor de imveis, em
conformidade com a legislao federal e que, desde 1978 vem expresso na Lei n
6.530 e no Decreto n 81.871, mencionados anteriormente exercendo, dentre outras,
aes de natureza:

Disciplinar;
Normativa;
Deliberativa;
Administrativa;
Supervisora.

A inscrio no Conselho Regional o Corretor de Imveis obrigatria.

4.1 CONSELHO FEDERAL DOS CORRETORES DE IMVEIS
O COFECI tem por finalidade orientar, supervisionar e disciplinar o exerccio
da profisso de Corretor de Imveis em todo o territrio nacional, tendo sede e foro
em Braslia/DF. Sua estrutura organizacional compe:

Plenrio
Diretoria
Conselho Fiscal
Comisses e Grupos de Trabalho.

O plenrio, rgo deliberativo, composto por dois representantes de cada
Conselho Regional, tendo competncia para eleger o presidente, a diretoria, elabo-
rar e alterar o seu prprio regimento, elaborar e alterar o Cdigo de tica Profissio-
nal, fixar anuidades, emolumentos e multas, expedir resolues, criar e extinguir
conselhos regionais, praticar os demais atos necessrios ao cumprimento de seus
objetivos em obedincia Lei n 6.530/78 e seu Regulamento.

Os conselheiros, que so os dois representantes de cada Conselho Regional,
alm das funes prprias do plenrio, por eles compostas, desempenham ainda os
encargos que lhes forem confiados, bem como relatar processos disciplinares e ad-
ministrativos e dar assistncia a qualquer rgo do Conselho, quando solicitados.

A diretoria, sob a direo do Presidente do COFECI, tem por finalidade, prin-
cipalmente, assinar e publicar os atos normativos, executar as decises do plenrio,
firmar convnios e acordos de assistncia tcnica, financeira ou cultural com entida-
des de classe, rgos pblicos e instituies de direito privado.

O Conselho Fiscal, com previso legal para se reunir trimestralmente, tem por
finalidade examinar as contas em todos os seus aspectos formais das atividades
econmico-financeira do COFECI.

As Comisses e Grupos de Trabalho objetivam desempenhar as tarefas per-
manentes ou eventuais criadas pelo Presidente.

Alm da diretoria, os rgos considerados de apoio no COFECI so as Se-
cretarias (executiva, financeira, administrativa), a Assessoria Contbil-Financeira, a
Assessoria Jurdica, a Assessoria de Comunicao, podendo ser criadas outras, a
critrio da Presidncia;

As receitas do COFECI so provenientes de 20% (vinte por cento) das anui-
dades e emolumentos pagos pelos profissionais inscritos e arrecadados pelos Con-
selhos Regionais, de acordo com o artigo 18 da Lei n6.530/78. So ainda receitas
do Conselho Federal, a renda patrimonial, as contribuies voluntrias e as subven-
es e dotaes oramentrias.

De acordo com o artigo 16, inciso XIV da Lei n6.530/78, o COFECI poder
intervir temporariamente nos Conselhos Regionais, sempre que houver irregularida-
de na administrao, inclusive pelo no repasse das parcelas devidas ao Conselho
Federal e arrecadados pelos Conselhos Regionais.

Registra-se, que as atividades da Presidncia, Diretores e Conselheiros so
exercidas sem qualquer tipo de remunerao.

4.2 CONSELHO REGIONAL DOS CORRETORES DE IMVEIS
Os Conselhos Regionais (CRECIs), que atuam no territrio nacional por regi-
es, com foro e sede na capital de seu Estado ou de um dos Estados de sua jurisdi-
o, so compostos por 27 membros efetivos e igual nmero de suplentes, eleitos
em chapa pelo sistema de voto pessoal indelegvel, secreto e obrigatrio dos profis-
sionais inscritos.

A eleio dos membros, para compor o Conselho Regional, feita em as-
semblia geral convocada especialmente para esse fim, sendo obrigatrio o voto a
todos os corretores inscritos e em situao regular. O corretor que no comparecer e
nem justificar a sua ausncia ser apenado com a multa correspondente ao valor
mximo de at uma anuidade devida ao Conselho. Estar em dbito para com o
CRECI no justificativa aceita para o no exerccio do voto. (nova sistemtica de
composio estabelecida na Lei n10.795, de 05 de dezembro de 2003).

A exemplo do Conselho Federal, qualquer corretor de imveis poder exercer
o mandato de membro do Conselho Regional, desde que, na poca das eleies
preencha os requisitos mnimos de:

ter inscrio principal na jurisdio do Conselho Regional respectivo h mais de
dois anos;
estar em pleno gozo dos direitos profissionais, civis e polticos;
comprovar a inexistncia de condenao a pena superior a dois anos, em virtude
de sentena transitado em julgado;

Assim como o COFECI, tambm o CRECI, tm como rgo deliberativo o
plenrio, constitudo de seus membros e como rgo administrativo, a diretoria, cujo
funcionamento so fixados em regimento, baixado por Resoluo do Conselho Federal.

No mbito de sua competncia e jurisdio o CRECI exerce, entre outras, a-
es de natureza:

Normativa;
Fiscalizadora;
Disciplinar;
Deliberativa;
Administrativa;
Supervisora.

Uma vez realizada a eleio e empossados os Conselheiros formado o ple-
nrio, seu rgo maior na esfera territorial de sua competncia. Compete ao plen-
rio, entre outras funes: cumprir e fazer cumprir as Resolues e demais atos do
COFECI; eleger sua Diretoria e Representantes junto ao COFECI, sendo dois mem-
bros efetivos e dois suplentes; referendar atos da Presidncia praticados por motivo
de urgncia; estabelecer as anuidades, multas e emolumentos, de acordo com Re-
soluo do COFECI.

A Diretoria composta de:

Presidente;
Primeiro e segundo Vice-Presidentes;
Primeiro e segundo Secretrios;
Primeiro e segundo Tesoureiros;
Conselho Fiscal (trs membros efetivos e trs suplentes).

Diretoria compete administrar o CRECI, sob a direo do Presidente, bem
como, executar as decises do plenrio.

O Decreto n 81.871/78 ao regulamentar a Lei n 6.530/78, fixou no artigo 16
a competncia dos Conselhos Regionais, assim expressos:

Art. 16 - Compete ao Conselho Regional:

I. Eleger sua diretoria;
II. Aprovar seu Regimento, de acordo com o Regimento Padro elaborado pelo Con-
selho Federal;
III. Fiscalizar o exerccio profissional na rea de sua jurisdio;
IV. Cumprir e fazer cumprir as Resolues do Conselho Federal;
V. Arrecadar anuidades, multas e emolumentos e adotar todas as medidas destina-
das efetivao da sua receita e a do Conselho Federal;
VI. Aprovar o relatrio anual, o balano e as contas de sua Diretoria, bem como a
previso oramentria para o exerccio seguinte, submetendo essa matria consi-
derao do Conselho Federal;
VII. Propor a criao de Sub-regies, em divises territoriais que tenham um nmero
mnimo de Corretores de Imveis, fixados pelo Conselho Federal;
VIII. Homologar, obedecidas as peculiaridades locais, tabelas de preos de servios
de corretagem para uso dos inscritos, elaboradas e aprovadas pelos Sindicatos res-
pectivos;
IX. Decidir sobre os pedidos de inscrio de Corretores de Imveis e de pessoas
jurdicas;
X. Organizar e manter o registro profissional das pessoas fsicas e jurdicas inscritas;
XI. Expedir Carteiras de Identidade Profissional e Certificados de Inscrio;
XII. Impor sanes previstas neste regulamento;
XIII. Baixar Resolues, no mbito de sua competncia;
XIV. Representar em juzo ou fora dele, na rea de sua jurisdio, ou legtimos inte-
resses da categoria profissional;
XV. Eleger, dentre seus membros, representantes, efetivos e suplentes, que compo-
ro o Conselho Federal;
XVI. Promover, perante o juzo competente, a cobrana das importncias correspon-
dentes a anuidade, multas e emolumentos, esgotados os meios de cobrana amigvel.

As atividades da Presidncia, Diretores e Conselheiros so exercidas sem qualquer
tipo de remunerao.

RGOS DE CLASSE
A dinmica do mercado imobilirio gerou o surgimento dos sindicatos, sua e-
xistncia tambm prevista em dispositivos legais, mas com filiao facultativa dos
profissionais.

O surgimento de outras associaes, de natureza particular e sem previso
legal. Algumas com grande atuao no mercado, outras com menor expresso. Den-
tre essas, destacam-se as principais:

- Associao das Empresas do Mercado Imobilirio ADEMI;
- Associao das Empresas Loteadoras AELO.



5.1 SINDICATO DOS CORRETORES DE IMVEIS
rgo importante, relacionado ao Corretor de imveis o Sindicato da cate-
goria, de filiao facultativa.

Os sindicatos tm um carter social voltado para defender os interesses de
seus filiados. Ele assistencial no sentido de estar ao lado de seus membros na de-
fesa da categoria como um todo ou a um filiado, em casos individuais. Da porque,
via de regra, os Sindicatos contam com uma assessoria jurdica sempre disposio
daqueles que dela necessitam. O Sindicato tem ainda funo de apoio a seus filia-
dos em razo dos diversos convnios que firma com entidades de sade, educao,
empresas privadas, sempre tendo como objetivo trazer vantagens a seus membros.

No caso especfico dos Sindicatos dos Corretores de Imveis, h um vnculo
muito forte com os Conselhos Regionais, principalmente:

At o advento da Lei n10.795/03 os Sindicatos tinham a prerrogativa de indicar
um tero para compor o Conselho Regional, escolhido entre os seus filiados.

o Sindicato quem elabora as tabelas de comisso sobre os servios prestados
pelos Corretores de Imveis, cabendo ao Conselho somente homologar referidas
tabelas e que, uma vez homologada, torna-se regra geral, mesmo para aqueles que
no pertencem ao Sindicato.

Os Sindicatos foram os responsveis pelos primeiros passos para o nascimento,
aperfeioamento e evoluo da profisso de Corretores de Imveis, como j visto no
incio deste trabalho.

Criado para defender os interesses dos Corretores de Imveis, surgiu na d-
cada de 30, durante o governo de Getlio Vargas (Estado Novo) foram criadas as
primeiras leis trabalhistas, que deram origem a uma nova forma de organizao do
trabalho, sendo institucionalizada a estrutura sindical brasileira.

O primeiro Sindicato de Corretores de Imveis a ser reconhecido como tal no
Brasil foi o do Rio de Janeiro. No dia 7 de janeiro de 1937, o ministro de Estado dos
Negcios do Trabalho, Indstria e Comrcio, em nome do presidente da Repblica
do Brasil, assinou a carta sindical, reconhecendo oficialmente o "Sindicato dos Cor-
retores de Imveis do Rio de Janeiro" como "sindicato profissional de trabalhadores
por conta prpria", por despacho de 29 de outubro de 1936, no Processo n. 22.431,
nos termos da legislao em vigor.

O Sindicato dos Corretores de Imveis no Estado de So Paulo - foi fundado
em 29 de Maio de 1941, em Assemblia Geral, numa iniciativa da Associao Pro-
fissional dos Corretores de Imveis. Tudo comeou em 07 de maio de 1938, com a
constituio da Associao Profissional dos Corretores de Imveis. Em 03 de outu-
bro de 1942 o SCIESP foi reconhecido pelo Governo Federal, atravs da Carta Sin-
dical, expedida pelo Ministrio do Trabalho. Com a fundao do SCIESP, a principal
bandeira adotada pelo sindicato foi a de fortalecer a imagem do corretor de imveis,
atravs do aperfeioamento de sua capacitao profissional.

5.2 SINDICATO DAS EMPRESAS IMOBILIRIAS
Assim como os Sindicatos dos Corretores de Imveis, as empresas imobili-
rias, como pessoas jurdicas que so; tambm formaram o seu sindicato e represen-
tam a associao de classe com a finalidade de defender os interesses de seus filia-
dos divididos em por estados federativos, pela forma atuante em todas as questes
envolvendo os integrantes da categoria. So as empresas que exercem a atividade
imobiliria em todos os seguimentos de prestao de servios de compra, venda,
locao, administrao e intermediao de negcios de imveis.

Sobre a sigla SECOVI, este sindicato congrega ainda os condomnios resi-
denciais e comerciais no mbito de suas respectivas regies.

Desde 1946, o SECOVI -SP (Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Lo-
cao e Administrao de Imveis Residenciais e Comerciais de So Paulo) trabalha
com essa viso ampla e cidad, contempla a misso e uma poltica de qualidade
que segue abaixo:
Misso - Desenvolver, representar, promover e defender a atividade imobiliria em
seus segmentos, dentro de padres reconhecidamente ticos e comprometidos com
o anseio da coletividade.

Voltado para normalizao dos procedimentos, relataram uma Poltica da
Qualidade que se segue:

1. Fornecer aos seus associados e categorias representadas, com a mxima preste-
za, confiabilidade e alto padro de qualidade, informaes e subsdios pertinentes
ao exerccio de suas atividades;

2. Defender ativamente os interesses dos associados e categorias representadas
sempre dentro de padres ticos e segundo os interesses coletivos;

3. Valorizar e estimular o crescimento gerencial e profissional da entidade, por meio
da modernizao tecnolgica do sindicato e do aperfeioamento contnuo de seus
funcionrios e colaboradores garantindo a busca contnua da eficcia do sistema da
qualidade;

4. Promover o esprito de equipe, por meio do esforo incansvel de seus funcion-
rios, colaboradores e diretores, no sentido de agilizar os processos internos de traba-
lho e harmonizar os vrios departamentos, visando o alcance dos objetivos do sindi-
cato.

REGULAMENTAO

6.1 DAS TRANSAES IMOBILIRIAS
As regulamentaes das transaes imobilirias ocorreram com advento da
legitimidade da atividade para o exerccio da profisso de corretor de imveis, com a
promulgao inicialmente da Lei n 4.116 de 27 de agosto de 1962, regulamentando
o seu exerccio; e incrementada pela Lei n 6.530, de 12 de maio de 1978, e pelo
Decreto n 81.871, de 29 de junho de 1978. Essa legislao determina a pratica e o
exerccio da corretagem de imveis, em todo o territrio nacional, as Resolues do
COFECI vem ao decorrer do tempo corrigindo e adequando as praticas profissionais.

A Constituio Federal, o Cdigo de Processo Civil, o Cdigo de Processo
Penal, o Cdigo do Consumidor e normas decretadas pela ABNT; vem a atender
todo o processo que envolve as Transaes Imobilirias.

6.2 LEIS, DECRETOS e RESOLUES:
A seguir as principais Leis, Decretos e Resolues que atendem este Mdulo.

Lei n 4.116, de 27 de agosto de 1962 - Dispe sobre a regulamentao do exerc-
cio da Profisso de Corretor de Imveis. (ANEXO I)

Lei n 6.530, de 12 de maio de 1978 - D nova regulamentao Profisso de
Corretor de Imveis, disciplina o funcionamento de seus rgos de fiscalizao e d
outras providncias. (ANEXO II)

Lei n 10.406, de 10 de janeiro de 2002 - Cdigo Cvil. (ANEXO III)

Lei n 10.795, de 05 de dezembro de 2003 - Altera os arts. 11 e 16 da Lei n
o
6.530,
de 12 de maio de 1978, para dispor sobre a eleio dos conselheiros nos Conselhos
Regionais de Corretores de Imveis e fixar valores mximos para as anuidades de-
vidas pelos corretores a essas entidades e d outras providncias. (ANEXO IV)

Lei n 12.236, de 19 de maio de 2010 - Altera o art. 723 da Lei n 10.406, de 10 de
janeiro de 2002 Cdigo Civil para adequ-lo s exigncias da Lei Complementar n
95, de 26 de fevereiro de 1998, que dispe sobre a elaborao, a redao, a altera-
o e a consolidao das leis. (ANEXO V)

Decreto n 81.871, de 29 de junho de 1978 - Regulamenta a Lei n 6.530, de 12 de
maio de 1978, que d nova regulamentao Profisso de Corretor de Imveis, dis-
ciplina o funcionamento de seus rgos e d outras providncias. (ANEXO VI)

Decreto-Lei n 3.688, de 03 de outubro de 1941 Lei das Contravenes Penais.
(ANEXO VII)

Resoluo COFECI n 005/78 Estabelece normas para o Contrato Padro,
previsto no artigo 16, inciso 6, da Lei N 6.530/78. (ANEXO VIII)

Resoluo COFECI n 146/82 Aprova o Cdigo de Processo Disciplinar. (A-
NEXO IX)

Resoluo COFECI n 315/91 - Fixa parmetros para determinao de pena pe-
cuniria aplicvel s pessoas fsicas e jurdicas que sejam autuadas e respondam
processos disciplinares. (ANEXO X)

Resoluo COFECI n 316/91 - Fixa parmetros para determinao de pena pe-
cuniria aplicvel s pessoas fsicas e jurdicas que sejam autuadas no exerccio
ilegal da profisso. (ANEXO XI)

Resoluo COFECI n 326/92 Aprova o Cdigo de tica Profissional dos Cor-
retores de Imveis. Ad referendum (ANEXO XII)

Resoluo COFECI n 327/92 Rev, consolida e estabelece normas para ins-
crio de pessoas fsicas e jurdicas nos Conselhos Regionais de Corretores de I-
mveis. Ad referendum (ANEXO XIII)

Resoluo COFECI n 334/92 Regulamenta a cobrana da Taxa de Interme-
diaona locao de imveis e d outras providncias. (ANEXO XIV)

Resoluo COFECI n 458/95 Dispe sobre a obrigatoriedade do destaque do
registro profissional em documentos e anncios publicitrios, e tambm sobre o n-
mero do registro ou da incorporao imobiliria. (ANEXO XV)

Resoluo COFECI n 492/96 Estabelece multa aplicvel s pessoas fsicas e
jurdicas que anunciarem publicamente sem possurem autorizao com exclusivi-
dade. (ANEXO XVI)

Resoluo COFECI n 717/01 Estabelece a grade mnima de competncias a
serem adquiridas pelos estudantes de ensino profissionalizante de Formao de
Tcnico em Transaes Imobilirias. (ANEXO XVII)

TABELA DE HONORRIOS

TABELA DE HONORRIOS COMISSES (ANEXO XXI)

MODELOS DE IMPRESSOS

Contrato de parceria - MODELO CRECISP (ANEXO XVIII)

Autorizao para intermediao - Modelo CRECISP (ANEXO XIX)

Contrato para busca de imvel - MODELO CRECISP (ANEXO XX)

Parecer sobre preo de comercializao - MODELO CRESCISP (ANEXO XXII)

Regimento interno do escritrio imobilirio - MODELO CRESCISP (ANEXO XXIII)

Proposta de compra - MODELO CRESCISP (ANEXO XXIV)

Compromisso de compra e venda - MODELO CRESCISP (ANEXO XXV)

Ficha visita imvel - MODELO CRESCISP (ANEXO XXVI)