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OAB VIII EXAME

Direito do Consumidor
Cristiano Sobral
1
Aes locatcias.
Transcrio da aula do professor Cristiano
Sobral.

Parte I
Vamos ao nosso tema que versa sobre as aes
locatcias:

importante esse tema porque no mundo
de hoje principalmente na sociedade urbana,
quase todos so ou locadores ou locatrios.
So muito freqentes os conflitos desse
tumultuado binmio locador / locatrio.
Dizem inclusive, o socilogo norte-americano que
o afirmou que h na sociedade moderna trs
binmios explosivos e crimingenos;

patro e empregado;
locador e locatrio;
marido e mulher.

Por isso so freqentssimas as aes
que desguam nos escritrios de advocacia e
posteriormente no judicirio versando sobre a
locao do imvel urbano.
Da a importncia do tema para quem pretenda
exercer efetivamente a profisso e tambm me
parece que no exame de ordem extremamente
objetivo a matria tambm tem grandes
probabilidades de ser abordada na prova.
O que so aes locatcias?
Como o nome esta dizendo, so aes derivadas
da locao do imvel urbano, que no momento
regida por uma lei muito conhecida chamada a
lei do inquilinato e que a lei 8245 de 1991. Esta
lei se aplica especificamente a locao do imvel
urbano, no se referindo a locao de bens
mveis e nem tambm a locao dos imveis
rurais.
Essas aes locatcias versadas e
disciplinadas na lei do inquilinato so quatro: a
ao de despejo; a ao consignatria de
aluguis e acessrios da locao; a ao
revisional de aluguel; e a ao renovatria de
contrato de locao.
Isso no significa dizer que s essas 4 aes
podem emergir de um contrato de locao de
imvel urbano. Pode haver muitas outras como
por exemplo, uma ao de execuo dos
aluguis no pagos, porque afinal de contas os
aluguis representam ttulos executivos
extrajudiciais. Pode haver uma ao de rito
ordinrio indenizatria promovida pelo locatrio
em face do locador alegando que o imvel
alocado apresentava defeitos que lhe causaram
danos materiais ou morais. Em suma, todas as
violaes de direitos subjetivos podem gerar
aes, mas a lei do inquilinato se debrua
exclusivamente sobre essas 4 aes porque so
as mais freqentes, e da a necessidade de
disciplin-las e vai ai logo uma primeira
observao muito importante: que a lei do
inquilinato ento, uma lei de ndole processual,
embora eu esteja aqui para falar de direito civil,
neste particular a matria bifronte, ela tem que
ser examinada sobre a tica do direito civil e
sobre a tica do direito processual, e a lei do
inquilinato disciplina os procedimentos a serem
adotados na tramitao dessas 4 aes locatcias
e ela quando ocorre eventual conflito com o
Cdigo de Processo Civil prevalecer a lei do
inquilinato pelo princpio da especialidade.
Da a importncia ento de estudarmos
minuciosamente nesta aula esses procedimentos
adequados para essas aes.
O primeiro aspecto quanto a algumas
disposies gerais estabelecidas na lei do
inquilinato que se aplicam indistintamente a todas
essas aes. A primeira disposio importante
diz respeito ao foro competente para ao
ajuizamento e a tramitao de todas essas
aes. Estabeleceu a lei do inquilinato que o foro
competente para elas , em princpio o foro da
situao do imvel locado, o famoso frum
receber. E porque que se elegeu o foro da
situao do imvel para a propositura das aes
locatcias?
Por que muito mais prtico que essas aes
tramitem pelo lugar em que est situado o imvel,
onde numa regra geral reside ou habita o
locatrio e tambm frequentemente o locador.
Por isso fica muito mais fcil para eles demandar
no foro da situao. Mas nada impede que as
partes elejam pelo principio da autonomia da
vontade o outro foro, assim, por exemplo, o
imvel pode estar situado no foro central do Rio
de Janeiro, mas as partes elegerem o foro de
uma outra cidade como Petrpolis para ser o
competente. Havendo foro de eleio no
contrato, ele prevalecer sobre o foro da situao










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do imvel. Mas no silncio do contrato,
prevalecer o foro da situao do imvel.
Uma outra disposio geral diz respeito ao
valor da causa. Todas as aes locatcias ainda
agora enumeradas tero como valor uma
anuidade. Portanto, para se calcular o valor da
ao de despejo, da consignatria ou da
revisional ou da renovatria, bastar que vocs
multipliquem o aluguel vigente no momento do
ajuizamento da ao por doze, no incluam os
encargos exclusivamente o aluguel, e ai est o
valor da causa sobre o qual vocs sabem
incidiro os emolumentos, como as taxas
judicirias, custas e etc. Isso simplificou muito
essas aes locatcias porque no passado havia
acirradas controvrsias quanto ao valor da causa
nas aes locatcias.
Uma terceira disposio geral quanto
aos efeitos dos recursos interpostos em todas
essas aes locatcias.
Como vocs sabem normalmente os
recursos de apelao so recebidos no duplo
efeito, ou seja, no efeito devolutivo e no efeito
suspensivo, o que impede ento que se possa
executar a sentena antes de ser o recurso
apreciado no segundo grau de jurisdio, pois a
lei do inquilinato abriu uma exceo, ela
estabelece que em todas essas aes locatcias
os recursos sero recebidos apenas to somente
no efeito devolutivo, o que permitir a parte
vencedora iniciar a execuo da sentena
independente da manifestao do segundo grau.
Claro que essa execuo provisria da sentena
dar-se- com a prestao obrigatria de uma
cauo para garantir eventual ressarcimento dos
prejuzos sofridos pelo locatrio ao ser desalijado
do imvel sendo depois o recurso por ele
interposto provido.
Esto ai, portanto 3 disposies gerais: a
primeira dizendo respeito ao foro competente; a
segunda refere-se ao valor dessas causas; e a
terceira no que diz respeito aos efeitos
produzidos pelos recursos.
Examinemos agora cada uma dessas aes
locatcias comeando pela ao de despejo. E
porque que a lei do inquilinato inaugura o seu
segundo captulo que o que diz respeito aos
procedimentos pela ao de despejo?
Por que infelizmente essa de todas as aes
locatcias a mais freqente, principalmente a que
hoje se refere a falta de pagamento de aluguel, o
que se explica, claro, pela crise econmica que
recai sobre todos locatrios.
A ao de despejo, diz a lei do inquilinato,
a nica competente para que o locador
recupere o imvel locado. Qualquer que seja a
causa petende, ou seja, a razo do pedido. Pode
ser por falta de pagamento, pode ser por ter o
locatrio praticado uma infrao legal, ou por que
o locador necessita retomar o imvel para realizar
nele obras urgentes ou por que precisa do imvel
para nele para nele instalar a prpria residncia,
ou a de um descendente ou um ascendente. Em
suma, qualquer que seja a causa da pretenso
do locador recuperar o imvel locado a ao
cabvel chama-se ao de despejo.
Qual a pretenso deduzida em todas as aes
de despejo?
A recuperao da posse do imvel locado,
porque como vocs sabem ao se fazer a locao
de um imvel, e entreg-lo ao locatrio, ocorre
automaticamente um desdobramento da posse
do imvel. O locatrio passa a ser o possuidor
direto do imvel locado, e o locador conserva a
condio de possuidor indireto e, portanto, a
ao de despejo tem por objetivo o locador
recuperar a posse do imvel, qualquer que seja
como eu lhes disse a cauda petende. Muitos
advogados infelizmente confundem esta situao
imaginando equivocadamente que a ao de
despejo uma ao possessria, j que seu
objetivo a recuperao da posse do imvel
locado. Mas a ao de despejo no tem
nenhuma ndole possessria, no um interdito
possessrio, porque a recuperao da posse
apenas uma conseqncia natural e lgica da
dissoluo do contrato de locao. Se o contrato
de locao em virtude do qual se transferiu a
posse do imvel ao locatrio se desfez, se
extinguiu, no h mais nenhuma razo, nenhum
ttulo hbil para que o locatrio permanea no
exerccio dessa posse. Portanto, o pedido o de
resciso de dissoluo do contrato. uma ao,
portanto, de natureza eminentemente pessoal e
no possessria.
Essa uma importante observao inicial
porque se a ao de despejo tivesse natureza
real, isso acarretaria algumas conseqncias
como, por exemplo, a obrigatoriedade da










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presena do cnjuge das partes nos respectivos
plos da ao.
Nessa ao de despejo tambm a legitimidade
ativa, portanto, quem pode ocupar o plo ativo da
demanda o locador ou o sublocador ou quem o
tenha legitimamente substitudo.
Outro equvoco muito freqente imaginar que o
locador do imvel tem que ser necessariamente o
seu proprietrio, o que no verdade. Como o
contrato de locao se presta apenas a transferir
a posse do imvel e no a propriedade como
ocorre na compra e venda, no h necessidade
nenhuma de ser o locador tambm o proprietrio
do imvel. Eu posso dar alguns exemplos em que
o locador no o proprietrio e est legitimado
para locar. Eu cito o exemplo do uso fruturio de
um imvel, que o nico legitimado para alugar
esse imvel a terceiro. O nu-proprietrio ao
contrrio no tem legitimidade para alugar esse
imvel, e se o fizer o contrato nulo.
O locatrio, desde que autorizado pelo
locador, tambm poder sublocar o imvel e a
sublocao nada mais se no uma locao
derivada de outra, e a o locatrio passa a ser o
sublocador do imvel. Ento, como vocs vem a
legitimidade ativa de quem naquele momento
ostenta a condio de locador. E ento quem
pode ser locador? Todo aquele que tem a posse
de um imvel e que possa dispor dessa posse,
como o caso j citado do usufruturio do
imvel. E no plo passivo da ao de despejo
quem dever estar? tambm obviamente o
locatrio ou o sublocatrio ou quem venha sub-
rogar-se em seus direitos. Por exemplo, se o
locatrio venha a falecer no curso da locao, diz
a lei do inquilinato que o seu cnjuge ou
companheiro ou os seus herdeiros necessrios,
desde que j habitassem o imvel, podero
permanecer nele sub-rogando-se, portanto, nos
direitos e nas obrigaes do contrato. Ento a
legitimidade passiva do locatrio, do
sublocatrio ou de quem tenha sido sub-rogado
nos direitos do contrato. Essa ao de despejo
tem o rito ordinrio. A lei do inquilinato diz isso
claramente: qualquer que seja a causa de pedir a
ao de despejo seguir o rito ordinrio. Mas no
um rito ordinrio tpico, tradicional,
caracterstico. Eu costumo brincar com os meus
alunos dizendo que as aes de despejo tm um
rito ordinrio, meio ordinrio, ou seja, um rito
ordinrio ma non troppo como dizem os italianos.
E por que ? porque as aes de despejo,
algumas delas, ostentam uma peculiaridade que
no tpica do rito ordinrio. E qual essa
peculiaridade ? a possibilidade do juiz conceder
desde logo uma medida liminar independente da
oitiva do ru e para desocupao no prazo de
quinze dias e, entretanto, essas liminares s
podem ser concedidas em casos expressamente
previstos na lei no artigo 59, pargrafo nico.
Eu os convido a debruarem-se sobre a lei do
inquilinato para verificar quais so as aes de
despejo em que se admite a concesso da
liminar para a desocupao em 15 dias
independente da citao do ru.
Essas liminares no se confundem com
antecipaes de tutela de mrito e uma das
grandes polmicas envolvendo a lei do inquilinato
ai est: que a antecipao da tutela de mrito
foi criada depois do advento da lei do inquilinato
e uma corrente doutrinria sustenta que em se
tratando de ao de despejo s se poderia
conceder nas hipteses expressamente previstas
no artigo 59.
Mas uma segunda corrente a qual eu me
filio entende que nada impede que alm dessas
hipteses possa o juiz tambm conceder
antecipao de tutela de mrito decretando
desde logo a desocupao do imvel desde que,
claro, presentes os pressupostos da
antecipao da tutela de mrito que so a
verossimilhana da verso autoral calcada em
prova inequvoca e o periculum in mora. Mas
essa uma questo que realmente ainda suscita
muitas divergncias. Uma outra caracterstica das
aes de despejo o seu carter mandamental.
O que vem a ser uma ao mandamental?
aquela que dispensa aquela fase final
geralmente exasperante chamada a liquidao
da sentena.
Antigamente se dizia a execuo da
sentena. Nas aes mandamentais, como a
ao de despejo, no necessria dar incio a
essa nova fase processual de liquidao, ou seja,
a sentena de despejo se executa diretamente. O
juiz ao decretar o despejo ordena a expedio do
mandado de despejo que ento executado pelo
oficial de justia depois de se intimar
pessoalmente o ru para que ele voluntariamente
desocupe o imvel no prazo assinalado na










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sentena. Se o ru no desocupa o imvel nesse
prazo executa-se o despejo com sua retirada
compulsria do imvel assim como de todos os
ocupantes e os objetos que l se encontram e
isso se faz, portanto diretamente. Isso que a
natureza mandamental da ao de despejo o que
tambm ocorre nas aes possessrias, no
mandado de segurana e em algumas outras
hipteses. Acho que agora conveniente
comear a lhes falar especificamente sobre a
mais comum de todas as aes de despejo: a
ao de despejo por falta de pagamento.
Muitos imaginam, isso uma verdade,
que correu pelo mercado durante muitos anos,
alis, no uma verdade, um tradicional equvoco
de que s aps estar o locatrio em mora de trs
meses do aluguel seria possvel assestar-lhe a
ao de despejo. Isso jamais houve. Basta que o
locatrio se atrase no pagamento de um nico
ms para que decorrido o prazo previsto no
contrato possa o locador mover-lhe a ao de
despejo por falta de pagamento. Muitos tambm
imaginam sem qualquer razo jurdica que a
ao de despejo por falta de pagamento uma
ao apropriada para cobrar o aluguel.



Parte 2

Como eu lhes dizia o pedido deduzido na
ao de despejo por falta de pagamento o de
resciso do contrato de locao pela prtica de
uma infrao legal e contratual que o no
pagamento pontual dos aluguis.
Por que muita gente pensa que a ao de
despejo por falta de pagamento uma ao de
cobrana ?
Porque a lei do inquilinato, atendendo a natureza
extremamente social do contrato de locao de
imvel urbano, ela permite, concede ao locatrio
um expediente para salvar o seu contrato, para
evitar o seu despejo, que chamado de
purgao da mora. Portanto, um direito do
locatrio purgar a mora e com isso evitar o seu
desalijo e o da sua famlia, o que sempre uma
catstrofe para qualquer famlia. Ento o que
preciso juntar a inicial dessa ao de despejo
por falta de pagamento, alm claro de qualificar
as partes, se possvel anexar cpia do contrato
de locao para demonstrar a existncia da
relao ex locato.
Mas a lei do inquilinato exige que o autor junte a
inicial uma minuciosa planilha do dbito do
locatrio descriminando-se os aluguis em
atraso, os encargos, como por exemplo, o IPTU,
o condomnio se houver, as taxas de servios, as
custas que so despedidas e inclusive honorrios
do advogado do autor calculados na base de 10
at 20% do valor da causa. Se o contrato tiver
previsto expressamente uma multa moratria
geralmente estabelecida em 10% sobre o dbito
do locatrio no momento do ajuizamento da
ao, essa multa moratria tambm poder ser
includa no dbito do locatrio.
Citado o locatrio para essa ao de
despejo, ele dispor do prazo de quinze dias a
partir da citao. No so a partir da juntada do
mandado devidamente cumprido como ocorre
nas outras aes. Na ao de despejo por falta
de pagamento, o locatrio ter ento o prazo de
quinze dias a contar da citao e no da juntada
do mandado para optar por dois caminhos
diferentes: ele pode preferir ento purgar a mora,
o que significa um reconhecimento da
procedncia do pedido. Ele no vai contestar a
ao. Ele reconhece a mora e pede ento para
purg-la ou, ento, claro, ele tambm poder
preferir contestar o pedido, alegando, por
exemplo, que no verdadeiro o dbito ou que o
autor no o seu locador. Se ele preferir purgar
a mora, o que mais prudente na maioria das
vezes, ele ter que depositar nesse prazo de
quinze dias a contar da citao, ele ter que
depositar integralmente o valor do dbito
apontado na petio inicial. Por isso que a lei
exige que dela conste essa planilha e esse
depsito ser feito independente de clculo do
contador.
Feito esse depsito, comprovado esse
depsito ento, o juiz extinguir o processo e
caber ao locador ento o levantamento dessa
importncia. Pode ocorrer em alguns casos, que
o locatrio deposite uma quantia inferior sob a
alegao de que h um erro na planilha. Nesse
caso o locador ter um prazo para impugnar esse
depsito alegando a sua insuficincia. Nesse
caso a ao prosseguir pela diferena podendo
o locador que o autor da ao levantar a parte
incontroversa do pedido. A lei de inquilinato










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tambm estabeleceu algo muito interessante sob
o ponto de vista processual. Admite a lei que
nessas aes de despejo por falta de pagamento,
o autor que o locador possa cumular o pedido
com o de cobrana dos alugueis, ou seja, caso o
ru no purgue a mora e venha ser decretado
despejo, poder ento a ao prosseguir agora
como sendo de cobrana do dbito do locativo
que remanesceu por no ter sido purgada a
mora.
E o que mais importante, a recente
modificao na lei do inquilinato de 2009 essa
modificao, a lei de 12.112 de dezembro de
2009, essa ao permite agora que o locador
tambm cumule esse pedido de cobrana dos
alugueis que ficaram em dbito em face j do
fiador do contrato. Portanto nos casos que h
fiador o autor poder cumular o pedido tanto em
face do locatrio quanto em face do fiador.
Mas preciso lembrar que no
obrigatria essa cumulao de pedidos, o locador
pode preferir primeiro despejar o locatrio se ele
no purgar a mora, para depois em ao prpria,
autnoma, ao de execuo, exigir o
pagamento do fiador ou do prprio ex-locatrio.
Ento essa cumulao do pedido em face do
fiador uma novidade introduzida recentemente
pela lei 12.112.
No sendo purgada a mora ou no sendo
acolhida a contestao do ru, o juiz decretar o
despejo concedendo ao ru o prazo de quinze
dias para a desocupao e, imediatamente na
prpria sentena, ele expede ou manda expedir o
mandado de despejo que entregue ao oficial de
justia. O oficial de justia ento se dirigir ao
imvel despejando e intimar o locatrio para
cincia da sentena e para que ele desocupe
voluntariamente o imvel naquele prazo. Se no
o fizer, o oficial de justia voltar ao imvel e
executar o despejo removendo os moradores e
os seus bens para o depsito pblico.
Essa a tramitao normal da ao de
despejo por falta de pagamento. Mas a lei 12.112
trouxe mais uma novidade. que estabeleceu-se
agora que se o contrato de locao no tiver
qualquer garantia, no houver fiador, no houver
cauo, no houver seguro de locao, em
suma, o contrato absolutamente desprovido de
alguma garantia, se o locatrio se atrasar no
pagamento do aluguel, se ele incidir em mora,
poder ento o locador mover-lhe a ao de
despejo para a qual a nova lei estabeleceu uma
liminar tambm para desocupao em quinze
dias. Essa, portanto, uma questo nova e, se o
locatrio quiser evitar o seu despejo ele ento
ter que nesse mesmo prazo de quinze dias
concedido pela liminar fazer o depsito integral
do seu dbito e s assim conseguir evitar a
execuo do despejo. Uma outra questo que
pode ocorrer nas aes de despejo por falta de
pagamento diz respeito tambm a cincia e
citao dos eventuais ocupantes do imvel.
O oficial de justia a requerimento do
autor, deve no s citar o ru, mas tambm dar
cincia da ao a todos aqueles que forem
encontrados no imvel e, os eventuais
sublocatrios tero o direito de ingressar na ao
de despejo e o faro na condio de assistentes
do ru e, se no for feita essa cincia aos
sublocatrios, o processo ser nulo e qualquer
sublocatrio mesmo na fase final da ao poder
nela ingressar para pedir a anulao do processo
por no ter sido citado e no ter tido a
oportunidade de deduzir a sua defesa na
condio de assistente do ru.
Tambm muito comum e nada prejudica
que se pea a cincia do fiador, se o autor no
preferir desde logo cumular o pedido em face
dele. So cuidados que os advogados devem ter
na propositura das aes de despejo por falta de
pagamento. Mas essa no a nica causa de
pedir.
H outras aes de despejo que tem
muitas outras causas. Por exemplo, o locatrio
pode praticar uma outra infrao contratual que
no necessariamente a falta de pagamento do
aluguel. Ele pode, por exemplo, no conservar o
imvel como de sua obrigao para devolv-lo
no mesmo estado ao final do contrato. H
locatrios que causam danos ao imvel em
detrimento do patrimnio do locador e isso enseja
uma ao de despejo. Tambm muitas vezes o
locador precisa tomar o imvel para realizar
obras que aumentem a sua capacidade ou obras
determinadas pela autoridade pblica e que
sejam urgentes, no podendo ser realizadas com
a presena do locatrio ou de outras pessoas no
imvel. Tambm pode ocorrer que o locador
precise do imvel, como eu j lhes disse para
ocup-lo com a sua prpria residncia ou a










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residncia de um descendente ou ascendente ou
do seu cnjuge, em suma, vrias so as causas
que podem embasar a pretenso desalijatria.
Mas em todas essas aes o rito ser o
ordinrio. muito comum a chamada denncia
vazia. uma espcie de fantasma assustador
para os locatrios. O que ser essa famosa
denncia vazia?
Como o nome est dizendo, um pedido de
despejo sem necessidade de uma motivao
especial, ou seja, expirado o prazo determinado
no contrato, poder o locador ento pedir a
devoluo do imvel e isso um direito
potestativo do locador, contra o qual
evidentemente no pode se opor o locatrio. Mas
como que deve ser deduzida essa pretenso
de denncia vazia? Em se tratando de locao
residencial, como o nome est dizendo a que
se destina a residncia do locatrio e de sua
famlia, a denncia vazia est condicionada ao
prazo do contrato. Se o contrato de locao
residencial celebrado por escrito e pelo prazo
mnimo de 30 meses, uma vez expirado o prazo
de 30 meses, poder o locador imediatamente
propor a ao de despejo por denncia vazia. Se
ele o fizer-nos 30 dias imediatamente
subseqente ao trmino do prazo do contrato, ele
nem sequer precisa notificar previamente o
locatrio, podendo entrar diretamente com a ao
de despejo. Se, entretanto, se passar em mais de
30 dias aps o trmino do contrato, o locador,
caso deseje fazer a denncia vazia, ter que
primeiro notificar o locatrio e poder faz-lo
extrajudicialmente concedendo-lhe um prazo de
30 dias para desocupao voluntria do imvel.
S aps decorrido esse prazo e
permanecendo o locatrio no imvel caber a
ao de despejo. Se o contrato de locao
residencial verbal ou celebrado por prazo
inferior a 30 meses nada impede que se alugue o
imvel residencial por 1ano, por 6 meses ou por
2 anos. Neste caso, sendo o prazo determinado
inferior a 30 meses, a denncia vazia s poder
ser exercida aps decorridos 5 anos do incio da
locao. preciso ento verificar qual foi o prazo
avenado no contrato para se saber a partir de
que momento se poder propor a ao de
despejo por denncia vazia. Mas claro que se
algum aluga um imvel residencial por 1 ano e
expirado o prazo do contrato ele precisa do
imvel, ele no precisar esperar 5 anos, mas
desde que no faa denncia vazia e sim
denncia motivada.
Qual seria a diferena entre a denncia
vazia, que ele s poder exercer 5 anos aps o
inicio do contrato, e a denncia motivada, que
pode ser feita antes destes 5 anos? que na
denncia motivada o locador tem que na inicial
explicar porque precisa retomar o imvel, como
por exemplo, nele se instalar ou instalar um
descendente.
Uma vez recuperado o imvel, o locador ter que
lidar a destinao declarada no pedido e pelo
prazo mnimo de 1 ano sob pena de no fazendo
isso tipificar ilcito penal que se chama retomada
insincera, acarretando aplicao de pena
privativa de liberdade. Ento na denncia vazia,
uma vez recuperado o imvel, o locador poder
no dia seguinte lidar o destino que melhor lhe
convier, podendo re-alug-lo, vend-lo e deix-lo
vazio.
Mas na denncia motivada, ao contrrio, o
locador uma vez recuperada a posse do imvel
ter que destin-lo para o fim que foi alegado na
inicial. Tambm h outras aes de despejo que
podem ser exercidas: a possibilidade de uma
ao de despejo para realizar, como j foi dito,
obras urgentes. Tambm muito comum
perguntar se possvel propor uma ao de
despejo simplesmente porque o locador quer
vender o imvel. Isso realmente no possvel.
A inteno de alienar o imvel locado no
suficiente para fundamentar uma ao de
despejo. Caso o locador pretenda alienar o
imvel locado que ele poder fazer a qualquer
momento mesmo que o contrato ainda esteja
vigendo por tempo determinado, mas ele ter que
oferecer a preferncia ao locatrio para a
aquisio do imvel. Ento o adquirente caso o
locatrio no exera preferncia poder ento
despejar o locatrio depois de registrar o seu
ttulo aquisitivo do registro de imveis. Ento o
adquirente do imvel locado, poder propor ao
de despejo contra o locatrio e o far com base
no artigo 8 da lei do inquilinato para cuja dico
eu os convoco. Essas so as observaes que
me pareceram adequadas diante da angstia do
tempo de que dispomos para falar sobre as
aes de despejo. Ns Procuramos abordar
aqueles temas que no s so mais freqentes










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no contencioso locativo, como aqueles que se
prestam mais a formulao de questes prticas,
seja na primeira fase do exame da ordem ou
mesmo na segunda. Eu espero que esses
comentrios sobre as aes de despejo sejam
vlidos e sejam eficientes.
A segunda ao que poderemos abordar
agora a ao consignatria de aluguis e
acessrios na locao. A lei fala acessrios na
locao. O que seria isso? Seriam os chamados
encargos que tambm recaem sobre o locatrio.
O locatrio no tem apenas o dever de pagar os
aluguis. O contrato tambm pode lhe atribuir o
dever de pagar os impostos e as taxas, inclusive
o condomnio que recai sobre o imvel e
qualquer um desses dbitos poder ensejar a
ao de despejo. Mas imaginemos que por
qualquer circunstncia o locador injustamente se
recuse a receber os aluguis ou os encargos ou,
ento, o locador dificulte esse pagamento ou
ainda o locador no encontrado no local por ele
indicado para que o locatrio efetue o
pagamento.
Qual o remdio legal que tem o locatrio
para evitar ficar em mora para evitar o risco de
ser alvejado por uma ao de despejo por falta
de pagamento? O locatrio quer pagar, sabe que
tem que pagar, mas no consegue faz-lo por
uma dificuldade justa que lhe ope o locador.
Ento a lei criou esse poderoso instrumento que
a ao de consignao ou ao consignatria
de aluguis. bem verdade que o locatrio ainda
dispe de outro mecanismo que pode preceder o
ajuizamento da ao de consignao em
pagamento. um mecanismo chamado depsito
extrajudicial da prestao. Isso est previsto nos
pargrafos primeiro quarto do artigo 890 do
Cdigo de Processo Civil. Tambm
fundamental que vocs aps esta aula leiam com
ateno o artigo 890 e seus pargrafos do
Cdigo de Processo Civil e que disciplina o modo
de se fazer esse depsito extrajudicial dos
aluguis. O locatrio se dirige ao estabelecimento
bancrio oficial, se houver, e ali abre uma conta
em nome do locador ali depositando os aluguis
e os encargos que entende dever e, o banco
ento que por aviso postal ele comunica ao
locador que foi depositada aquela importncia. O
locador ento poder se quiser, dirigir-se a
agncia e levantar o depsito, e com isso se
extingue a ao, como o locador tambm pode
impugnar o depsito e ai o banco avisar ao
locatrio que o seu depsito no foi aceito pelo
locador e, ai sim, o locatrio ter que ajuizar a
ao consignatria de aluguis. Veremos a
seguir como que se far essa ao
consignatria e como se dever proceder para
realizar o depsito prevenindo-se o locatrio
contra os riscos da mora.



Parte 3

Vamos falar agora da ao de
consignao de aluguis. Qual o objetivo dessa
ao? Claro, como eu j lhes disse permitir ao
locatrio alforriar-se da sua obrigao de pagar
os aluguis e os encargos da locao. Quando
ele enfrenta uma dificuldade que no lhe
imputvel para fazer o pagamento direto. Como
vocs devem saber, quando estudaram direito
das obrigaes, a consignao uma
modalidade de pagamento indireto da obrigao
e que alforria o devedor mediante o oferecimento
e o depsito da prestao em juzo. evidente
que no cabe ao devedor escolher ao seu arbtrio
entre fazer o pagamento direto ao credor ou
proceder consignao da prestao. evidente
que no.
O dever primeiro do devedor fazer o
pagamento diretamente ao credor na forma, no
lugar e no tempo previstos. Mas eventualmente
diante de uma dificuldade ao pagamento direto,
poder ento valer-se o devedor desse
expediente poderoso depositando a prestao.
No caso da lei do inquilinato o que deve fazer
ento o locatrio para consignar o seu dbito
locativo. Em primeiro lugar, eu quero lhes dizer
que ao consignatria tem um rito especial. No
um rito ordinrio como acontece nas aes de
despejo. um rito diferente porque prev uma
srie de incidentes processuais que escapam a
ordinariedade do rito. Na inicial, e desde logo, o
locatrio que o autor da ao dever indicar
precisamente o dbito que entende dever
realmente. Ento ele tem que declinar claramente
quais prestaes que pretende pagar atravs da
consignao e uma descrio minuciosa
separando os aluguis, os encargos, o










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8
condomnio e assim por diante. A inicial
apresentada ao juiz que, verificando que ela
atende aos requisitos formais do artigo 282 do
Cdigo de Processo Civil, o juiz ento ordenar a
citao do ru e o ru o credor dessa
obrigao, o locador. Publicado esse despacho
de cite-se o autor que o locatrio dispor do
prazo de 24 horas. importante frisar porque no
CPC quando trata das aes consignatrias que
no se referem a aluguis, esse prazo para que o
autor deposite a prestao oferecida de 5 dias.
Isso um detalhe que pode ser tratado na prova.
Em se tratando de ao consignatria de
aluguis regida portanto pela lei do inquilinato o
autor que o locatrio dispor do prazo
improrrogvel de 24 horas aps a publicao do
despacho ordenatrio da citao para efetuar o
depsito das prestaes oferecidas na inicial. E
como que ele faz esse depsito?
Muito simples. Ele se dirige ao cartrio e
pede ento que se expea uma guia no valor a
ser depositado e se dirija ao banco designado
pelo Tribunal de Justia local para recolher os
chamados depsitos judiciais. Aqui no estado do
Rio de Janeiro o Banco do Brasil que recolhe
esses depsitos, porque um banco oficial, mas,
poderia ser qualquer outro, mas preferiu-se no
Rio de Janeiro o Banco do Brasil. Feito o
depsito o autor junta aos autos mediante uma
simplssima petio esta guia para comprovar o
depsito. E se ele no fizer isso? E se o autor
deixar escoar esse prazo sem realizar o
depsito? Ento dever o juiz decretar a extino
do processo sem o enfrentamento do mrito por
falta de requisito essencial para o normal
desenvolvimento da ao. Alguns juzes, por uma
questo puramente social diante da no
apresentao da guia no prazo previsto em lei,
ainda do uma ltima oportunidade ao autor
determinando que eles ento juntem aos autos o
comprovante do depsito. Feito esse depsito e
citado o ru, que o locador, ele ento dispor
do prazo de 15 dias para oferecer a sua defesa.
Ele pode optar pelos seguintes caminhos:

1- ele no contesta a ao, ele aceita o depsito,
ele quer receber o que foi depositado.
Para isso basta que ele faa a petio, tambm
muito simples, dizendo apenas que no se ope
a pretenso consignatria e requerendo o
levantamento do depsito feito e, o juiz ento,
depois disso, extinguir o processo com
julgamento do mrito, porque esse requerimento
do ru traduz reconhecimento da procedncia do
pedido e ai h uma observao importante que
pode cair no exame. que neste caso no tendo
o ru na ao consignatria contestada e
simplesmente requerido o levantamento da
importncia depositada, o juiz ao extinguir o
processo, condenar o ru aos nus
sucumbncias. Sabem por qu? Por que se ele
no contesta o pedido e simplesmente levanta o
depsito, ele est no fundo confessando que
ofereceu alguma dificuldade injusta ao locatrio
para fazer o pagamento direto, obrigando a
ingressar em juzo obviamente gastando custas e
honorrios. Ento no se esqueam disso. Se
vocs forem os advogados do ru numa ao
consignatria de aluguis, no se esqueam que
se reconhecerem a procedncia do pedido
pedindo o levantamento da importncia arcaro
com os nus sucumbncias.

2- oferecer no prazo de 15 dias, a contar da
juntada do mandado, a sua contestao. Ele,
ento, dever provar que a sua recusa justa,
que, por exemplo, o locatrio que lhe pagar
menos do que era devido ou j estava em mora
quando promoveu o ajuizamento da ao. Em
suma, o ru vai exercer o seu direito
constitucional, a ampla defesa. Uma novidade da
lei do inquilinato que no se encontrava no
Cdigo de Processo Civil que mesmo tendo o
ru, que o locador, contestado o pedido
alegando, por exemplo, que o depsito foi
insuficiente, ele poder, desde logo, levantar a
chamada parte incontroversa do pedido.
Vamos imaginar para vocs entenderem melhor,
que o autor, que o locatrio, prope ao
consignatria oferecendo aluguel que ele
entende devido de R$ 1.000,00 (mil reais) e o
locador, que o ru, oferece a sua contestao
alegando que se recusou a receber os R$
1.000,00 (mil reais) porque na verdade o aluguel
e os encargos somam R$ 1.300,00 (mil e
trezentos reais). Reparem que nessa hiptese R$
1.000,00 (mil reais) so incontroversos. O
locatrio diz que deve mil e o locador diz que ele
deve mil e trezentos, portanto mil incontroverso.
Qual a necessidade de se manter esse depsito










OAB VIII EXAME
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9
durante todo o curso da lide? Ento a lei do
inquilinato pioneiramente nesses casos, admitiu
que o ru pudesse, desde logo, levantar esses
R$ 1.000,00 (mil reais) e prosseguindo-se a ao
pela diferena. Ento a cada ms o autor ter
que depositar mil reais e a cada ms o locador
levanta esses R$ 1.000,00 (mil reais)
prosseguindo a ao pela diferena apontada
pelo locador.
Tambm prev a lei uma outra soluo.
Tomando o autor da ao conhecimento da
contestao do ru, verificando o autor que o ru
alega que o dbito no de mil e sim de mil e
trezentos, poder o autor, reparem ele no
obrigado a isso, poder o autor querendo
complementar o depsito. Ele ento dir.
Realmente estou convencido que me equivoquei
e que o meu dbito no era de R$ 1.000,00 (mil
reais) como eu supunha e sim de R$ 1.300,00
(mil e trezentos reais) como demonstrou o
locador. Ento ele requer uma guia suplementar
de R$ 300,00 (trezentos reais) atendendo,
portanto, ao argumento do ru. Realizando esse
depsito complementar, o juiz extinguir o
processo, j que o ru teria integralmente
satisfeito o seu crdito. S que agora, preste
ateno, neste caso, quando o autor da ao
consignatria reconhecendo a razo do ru
complementa o depsito o juiz extinguir o
processo com julgamento do mrito, mas agora
condenar o prprio autor nos nus
sucumbncias. uma hiptese interessantssima
para ser ventilada em um concurso, porque por
incrvel que possa parecer, ns teremos um caso
em que o autor vence a causa em que ele tem
atendida sua pretenso deduzida, mas
condenado ao pagamento dos nus
sucumbncias.
Isso parece uma absoluta incoerncia, porque
normalmente quem condenado nos nus
sucumbncias a parte derrotada. Mas porque
que nesse caso se condena o autor nos nus
sucumbncias?
Porque no momento em que ele
reconhece a razo do ru e reconhece que fez
um depsito a menor evidente que agora ele
est confessando que o locador tinha toda razo
quando se recusou a receber diretamente os
alugueis.
Ento por isso que nesse caso
especifico o locatrio, que o autor da ao
consignatria, arcar com os nus
sucumbncias. S que esse depsito
complementar que a lei admite para o locatrio
tem que ser feito, reparem bem, nos 5 dias
subseqentes ao conhecimento da contestao
do ru, quer dizer, tomando conhecimento da
contestao do ru, o autor dispe dessa opo
livre que complementar o depsito no prazo de
5 dias quando, ento, se extinguir o processo.
Mas ele, repito, no obrigado a isso. Ele pode
entender que o depsito que realizou
absolutamente correto a ao prosseguir at o
final quando o juiz prolatar a sentena de
mrito. Durante o curso da ao consignatria, a
cada ms vencer-se um aluguel.
Quando o locatrio props a ao, ele
ofereceu os alugueis de janeiro e fevereiro, por
exemplo, o ru contestou e a ao prosseguir e
pode levar um ano, dois anos, dependendo de
cada caso concreto, e durante essa tramitao
que pode ser longa, outros meses se venceram,
imagine vocs se a cada ms que se vencer o
locatrio tivesse que propor uma nova ao
consignatria, isso seria absolutamente invivel,
ento a lei do inquilinato sabiamente permite que
o locatrio v se valendo da mesma ao
consignatria dos mesmos autos para ir ento
fazendo o depsito dos chamados alugueis
vincendos, mas diz a lei do inquilinato que
prolatada a sentena de primeiro grau, cessaro
esses depsitos dos alugueis vincendos e nesse
caso persistindo a recusa do locador em receber
os outros alugueis que se venceram a partir da
sentena de primeiro grau, outro recurso no
restar ao locatrio infelizmente seno o de
propor um nova ao consignatria, ele no pode
portanto continuar a fazer os depsitos, enquanto
os autos se encontram no segundo grau de
jurisdio para julgamento de eventual recurso
interposto seja pelo autor seja pelo ru.
Prolatando-se a sentena e extinguindo o
processo duas hipteses podem ocorrer:
Primeira; o juiz julga procedente o pedido, ele
entende que realmente foi injusta a recusa do
locador em receber os alugueis, ento nesse
caso s o ru, que o locador, poder levantar
os depsitos remanescentes, os depsitos que
eventualmente ainda persistam depositados.










OAB VIII EXAME
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10
E porque que s o ru que ter
legitimidade para levantar esse depsito?
Porque evidente que no momento em o juiz
julga procedente o pedido, isso vale como
quitao do dbito e o depsito se converte em
pagamento e consequentemente s quem tem
direito a esse depsito o prprio ru que o
locador.
Mas uma segunda opo, o juiz pode
julgar improcedente o pedido, ele entende que
realmente o locatrio depositou a menor ou o
locatrio j estava em mora quando ajuizou a
ao e no tinha mais a faculdade de proceder
consignao. Ento neste caso quem estar
legitimado para levantar os depsitos o autor,
porque aqueles depsitos perderam inteiramente
a sua eficcia e por isso que a lei do inquilinato
que procura ser sempre extremamente
pragmtica, muita prtica, muito objetiva com a
inteno pioneira de tornar o processo mais
efetivo, a inteno pioneira, repito eu, de acelerar
a entrega da prestao jurisdicional, a lei permite
que o ru da ao consignatria que o locador,
possa a oferecer sua contestao fazer uma
reconveno.
Como vocs sabem, a reconveno
uma pretenso deduzida pelo ru, antagnica ao
direito do autor, ou seja, o ru alega na
reconveno, que ele sim que tem um direito a
opor ao autor. A reconveno nada mais seno
uma ao dentro da outra, tanto que o juiz ter
ao prolatar a sentena, julgar embora numa s
pea, tanto a ao quanto a reconveno.
Aqui eu abro um parntese por uma observao
lateral.
(No projeto do novo cdigo de processo civil,
projeto, obviamente ningum sabe a essa altura
se ser ele aprovado, mais no projeto extinguisse
a figura da reconveno e nesse caso j a lei do
inquilinato ter que ser modificada, porque ai o
ru no poder reconvir mais ter que deduzir
essa pretenso em outra ao.)
- mais fechemos o parntese e voltemos ao texto
atual da lei do inquilinato.
Ento poder o ru na ao consignatria,
promover a reconveno para pedir o que? Para
pedir o despejo por falta de pagamento.
Porque se ele o fizer, e eu recomendo que vocs
no futuro sendo advogados do locador numa
ao consignatria de aluguis, se vocs
estiverem convencidos de que o seu cliente que
o locador que esta com um bom direito, vocs
no se limitem a contestar a ao consignatria,
vocs no deixem de fazer a reconveno se
ainda existir essa figura processual na poca. Por
qu? Porque se vocs no fizerem
reconveno, na prtica de nada adiantaro
vencer a ao consignatria, vocs teriam que
depois mover uma ao de despejo por falta de
pagamento, ao passo que se fizerem a
reconveno, na mesma sentena o juiz julgar
improcedente a consignao e automaticamente
j decretaram o despejo por falta de pagamento.
E num milagre de efetividade, a lei do
inquilinato foi mais alm, vejam o que eu lhes
disse, a preocupao da lei do inquilinato com a
celeridade do processo. A lei do inquilinato
permite ento que o ru, que o locador, ao
contestar a ao consignatria, possa reconvir,
pedindo despejo por falta de pagamento e
tambm a cobrana dos alugueis em face do
locatrio e do fiador. Entendam bem, temos ai
trs pretenses distintas que seriam, portanto
trs aes diferentes, mas reunidas num nico
processo, e que o juiz decidir em conjunto o que
representa quase um milagre de
desburocratizao do processo civil brasileiro,
esse alis um dos grandes mritos da lei do
inquilinato, exatamente essa atitude corajosa e
premonitria de buscar o processo mais rpido,
mais efetivo, e acima de tudo mais til.
So esses os comentrios ento, que so
adequados e necessrios ao de consignao
em pagamento. Nada impede que o locatrio
possa valer se dessa ao quantas vezes foram
necessrios, ou seja, toda vez que houver uma
dificuldade do pagamento do aluguel, poder o
locatrio promover essa modalidade indireta de
pagamento da sua obrigao. Nessas aes
consignatrias como em todas as demais como
eu j lhes falei, um eventual recurso interposto
pela parte vencida, no ter efeitos suspensivo,
como eu lhes disse, todos os recursos em todas
as aes locatcias sero recebidos apenas no
efeito devolutivo.
A terceira ao locatcia que nos
ocuparemos, a chamada ao revisional de
aluguel.
Para que nos possamos entender qual o seu
objetivo, nos temos que fazer algumas










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11
consideraes preliminares sobre a natureza do
contrato de locao de imvel urbano.
O contrato de locao de imvel urbano,
obviamente um contrato bilateral, e oneroso,
bilateral porque dele emergem obrigaes
recprocas, h, portanto uma reciprocidade de
obrigaes entre o locador e o locatrio, isso
que caracteriza bilateralidade do contrato e
tambm oneroso porque na locao, tanto
locador quanto locatrio buscam um beneficio
econmico, o locador tem interesse em receber o
aluguel e o locatrio o interesse econmico de
usar uma coisa alheia. S que o contrato de
locao sendo oneroso, tambm um contrato
comutativo. E o que vm a ser um contrato
comutativo?
aquele em que tem que haver um
equilbrio econmico entre o valor da prestao e
o da contraprestao. Na locao qual a
prestao? a posse que o locador transfere ao
locatrio. E qual a contraprestao?
o aluguel pago pelo locatrio ao locador. Ora
sendo contrato comutativo e sempre o ser, o
aluguel deve corresponder o mais possvel ao
valor de mercado do imvel, ento tem que haver
durante todo o curso da locao, essa razovel
correspondncia, o aluguel deve estar sempre ao
chamado nvel de mercado.
E a experincia nos mostra que muitas
vezes com o passar do tempo, h uma
defasagem entre o valor do aluguel e a realidade
do mercado e restaurar essa comutatividade
exatamente o objetivo das aes revisionais de
aluguel.



Parte IV

Bom como j vimos o objetivo da ao
revisional de aluguel, restaurar o equilbrio
econmico do contrato. A experincia nos mostra
que sendo a locao um contrato de trato
sucessivo, tambm conhecido como contrato de
durao ou de execuo continuada, freqente
que no curso da locao, haja um desequilbrio
dessa equao econmica. Algumas vezes o
aluguel fica bem abaixo da media do mercado,
pode ocorrer, por exemplo, que o bairro em que
se situa o imvel, venha a se valorizar, o metr
chega at l, o use constri um grande
equipamento urbano naquelas proximidades,
valorizando, portanto o local e com isso o aluguel
fica defasado, inferior ao valor de mercado.
Mais pode ocorrer o inverso, o bairro se
desvaloriza, entre em decadncia e com isso o
aluguel fica acima do valor de mercado. E para
corrigir esses acidentes contratuais que se criou
a ao revisional de aluguel. No ser difcil
perceber que essa ao revisional, uma ao
de mo dupla, o que significa dizer, ela tanto
pode ser aflorada pelo locador que pretende
atravs dela elevar o aluguel, quanto pode ser
ajuizada pelo locatrio quando entende que o
aluguel deve ser reduzido. Muitos pensam que a
ao revisional s cabe ao locador, quando como
acabei de lhes dizer, tanto o locador quanto o
locatrio, poder se valer desse mecanismo
corretivo. Tambm preciso que vocs no
confundam a correo do aluguel com a reviso
ou atualizao do aluguel, so coisas
completamente diferentes.
A correo visa apenas devolver ao
aluguel o que a inflao dele retirou, a correo
no aumenta o aluguel, a correo no modifica
o contedo econmico do aluguel, ao contrrio, a
correo monetria preserva o valor do aluguel,
mantm o valor do aluguel quanto ao seu poder
de troca, o seu contedo econmico, e essa
correo se faz anualmente atravs da aplicao
de ndices oficiais de correo. J a reviso do
aluguel que tambm se chama atualizao do
aluguel, diferente, na reviso pode se elevar o
aluguel muito acima da correo, como baixar-se
o aluguel independente de correo. Essa a
diferena marcante entre corrigir o aluguel, o que
se faz anualmente pelos ndices estabelecidos no
contrato e a reviso do aluguel que visa a levar o
aluguel novamente ao nvel de mercado.
S que a lei do inquilinato estabeleceu por
uma questo de poltica judiciria, meramente
poltica judiciria, ela estabelece que essa
reviso do aluguel, tanto requerida pelo locador
quanto pelo locatrio, s possa ser feita a cada
trs anos. Portanto no h como se propor uma
ao revisional de aluguel, antes de decorridos
trs anos do contrato e depois a cada trs anos,
a cada vez que se reveu o aluguel, a cada trs
anos de poder ajuizar uma nova ao revisional
de aluguel.










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12
Alguns criticam a fixao desse limite
temporal de trs anos, h quem argumente, e na
minha opinio com razo, que essa defasagem
pode ocorrer em tempo menor que trs anos,
nada impede que apenas um ano depois de
ajustado o contrato, surja um fato superveniente
que rompa completamente a equao econmica
do contrato, o que justificaria um ao revisional.
Mais porque a lei s permite a ao revisional a
cada trinio. Como eu lhes disse poltica
judiciria, porque se fosse possvel ajuizar uma
ao revisional sempre que houvesse um
desequilbrio da equao econmica, evidente
que os tribunais estariam inundados por
sucessivas aes revisionais que se acumulariam
tornando ainda mais demorada a prestao
jurisdicional, essa a nica razo que justifica o
estabelecimento desse limite temporal de trs
anos para o ajuizamento da ao revisional. Essa
ao revisional importante lembrar tem o rito
sumrio. Toda a ao revisional tem rito sumrio.
E agora vamos recordar a ao de
despejo qualquer que seja a causa tem rito
ordinrio, com as modificaes previstas no
artigo 59. As aes consignatrias tm rito
especial e as aes revisionais tem rito sumrio,
obrigatoriamente sumrio, independente d o valor
da causa, ainda que se trate de um aluguel
elevadssimo, cujo o valor da causa muito
superior a quarenta salrios mnimos, a ao
ser pelo rito sumrio. o que em processo se
chama competncia ratione materiae e no
ratione valori, ou seja o rito sumrio decorre da
matria versada na ao que a reviso do
aluguel. O qu que se importa? que nas aes
revisionais, a contestao do ru ser oferecida
na audincia, naquela audincia prevista no
artigo 277 do Cdigo de Processo Civil. nesse
momento que o ru, ento, deduzir a sua
contestao, inclusive as provas que julgar
conveniente. S que h uma peculiaridade nas
aes revisionais de aluguel e essa peculiaridade
a fixao liminar de um aluguel provisrio. Esse
aluguel provisrio, o nome esta dizendo,
estabelecido pelo juiz a requerimento do autor.
Isso importante frisar. O juiz no pode de ofcio
arbitrar aluguel provisrio e tem que haver pedido
expresso do autor na inicial. Mas esse aluguel
provisrio uma tentativa do legislador em
reduzir, desde logo, o prejuzo que vem sofrendo
o locador ou o locatrio. um aluguel que
vigorar imediatamente aps a citao e
perdurar at o trmino da ao quando
encerrada instruo o juiz proferir a sentena de
mrito, na qual ento arbitrar o aluguel
definitivo.
Ento essa a funo desse aluguel provisrio,
mas esse aluguel provisrio poder ser fixada ao
arbtrio do juiz, ele pode estabelecer o aluguel
que ele bem entender? No! H um limite
previsto expressamente na lei para que o juiz
possa ento arbitrar esse aluguel provisrio.
Se a ao ajuizada pelo locador,
pretendendo aumentar o aluguel, o juiz no
poder fixar esse aluguel provisrio alm de 80%
do pedido, e assim mesmo caber o autor juntar
a inicial, provas que ainda que no to
aprofundadas, mas indcios de valor de mercado
daquele imvel, o autor pode juntar anncios de
jornal, pode juntar quadros, planilhas ou tabelas
feitas por rgos de classe, em suma, pode
juntar um pequeno laudo feito por um corretor ou
um perito, dizendo qual o valor locativo daquele
imvel, em suma, no basta o autor pedir o
aluguel provisrio, ele tem que fornecer ao juiz,
elementos de convico ainda que apenas
preliminares para que o juiz possa ento arbitrar
esse aluguel, que no ultrapasse 80 % da
pretenso. Se a ao revisional ajuizada pelo
locatrio, visando reduzir o aluguel, o juiz s
poder reduzi-lo provisoriamente at 20%, ou
seja, ele no poder diminuir mais de 20% o
aluguel vigente no ajuizamento da ao. Ento
esses so os valores limites para os juizes
estabelecer o aluguel provisrio e ele vigorar a
partir da citao inicial. evidente ento, que
caber ao ru pagar esse aluguel provisrio ou
receber esse aluguel provisrio. S que isso gera
um problema prtico. Esse aluguel provisrio
como rito da ao sumrio, s poderia ser
contestado, discutido, na audincia designada
pelo artigo 277, embora o cdigo diga que o rito
sumrio, a realidade forense nos aponta a
direo oposta, o rito sumrio muitas vezes
demanda mais de um ano para o seu
encerramento e muitas vezes essas audincias
preliminares do artigo 277, pode ser designada
para da alguns meses aps o ajuizamento da
ao, e reparem que o aluguel provisrio j
estaria vigorando desde da citao inicial. Ento










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13
a lei clara, criou um mecanismo excepcional
para permitir ao ru da ao revisional, discutir
esse aluguel provisrio, sem precisar aguardar a
realizao da audincia. E qual o mecanismo
que o ru pode utilizar-se para antes da
audincia debater o aluguel provisrio? Em
primeiro lugar ele dever pedir ao juiz uma
reviso do aluguel provisrio. O qu que valeria
uma reconsiderao do aluguel provisrio,
juntando claro tambm elementos suficientes
de convico do juzo. Ento isso seria um
pedido de reviso do aluguel provisrio. Ele no
obrigado a fazer, mas poder faz-lo.
Decidida essa questo, tendo o juiz mantido o
aluguel provisrio ou modificado o aluguel
provisrio, mas se qualquer das partes ainda se
mostrarem inconformada, ai sim o recurso cabvel
o agravo de instrumento. Ento caber a parte
irresignada com a fixao do aluguel provisrio
valer-se do recurso de agravo de instrumento
para levar ao segundo grau a apreciao dessa
questo e, como vocs sabem, o agravo de
instrumento no tem efeito suspensivo, salvo
raras excees em que poder a parte pedir ao
relator do agravo no segundo grau que conceda
esse efeito suspensivo o que no fcil de se
obter e quem o diz sou eu que tive 15 anos no
exerccio da magistratura no segundo grau de
jurisdio como desembargador no comum
que o desembargador relator do agravo de
instrumento conceda o efeito suspensivo. Mas de
qualquer maneira o recurso cabvel, portanto o
agravo de instrumento. O fato de o ru discutir o
aluguel provisrio no significa que ele j estar
contentando a ao. Nesse momento ele vai
apenas discutir o valor do aluguel provisrio e
no o mrito da ao revisional. O mrito da ao
revisional obviamente ser discutido na
contestao que como eu j lhes disse,
oferecida na realizao da audincia do artigo
277 do CPC. Na ao revisional, a rainha da
prova, a pericial. No havendo acordo entre
autor e ru para se fixar desde logo um novo
aluguel, e evidente que caber ao juiz
desenvolver todos os esforos para obter essa
conciliao, mas no sendo possvel o juiz ento
designar uma nova data para uma nova
segunda audincia e determinar a realizao de
percia tcnica, ele designar um perito para que
ento ele faa um laudo indicando tecnicamente,
qual ser o justo valor do aluguel daquele imvel
naquele momento. Cada uma das partes
claro, poder se valer de um assistente tcnico.
Para vocs saberem como se realiza essa prova
pericial, por favor, consultem o cdigo de
processo civil no capitulo que trata das provas e
l h um minucioso, uma minuciosa descrio de
como se processa a prova pericial, que como eu
lhes disse feito por um perito de confiana do
juiz, por ele indicado, mas podendo as partes se
quiserem, tambm se louvar em assistentes
tcnicos. Encerrada a percia ento realiza se a
nova audincia e o juiz ento proferir a
sentena, ele no esta obrigado a colher o laudo
do perito, mas na maioria das vezes isso que
ocorre, porque afinal de contas o perito
indicado pelo prprio juiz e como sendo da sua
absoluta confiana. Profere-se ento uma
sentena de mrito, na qual o juiz fixar o
chamado aluguel definitivo que passar ento a
vigorar imediatamente a aps a sentena,
mesmo que haja recurso por parte da parte
vencida, porque como eu j lhes disse e repito,
os recursos nessas aes locatcias em todas
elas, s tem efeito devolutivo, consequentemente
aquele aluguel arbitrado na sentena de mrito,
j vigorar a partir dela, independente da
interposio de recurso para o segundo grau. O
aluguel provisrio que vigorou at o momento da
sentena, ser ento substitudo por esse aluguel
definitivo. interessante notar, que duas coisas
podem ocorrer. Pode ocorrer que se o aluguel
definitivo fixado na sentena seja maior que o
aluguel provisrio. Nesse caso como esse
aluguel definitivo obviamente retroage ao inicio
da ao, haveria uma diferena a favor do
locador, ou seja, o aluguel definitivo era maior do
que aquele que vinha sendo pago a ttulo de
aluguel provisrio, e a lei do inquilinato diz que
neste caso, essa diferena de aluguel, ai sim s
poder ser cobrada pelo locador aps o trnsito
em julgado da sentena. No confundam,
portanto isso. O aluguel fixado na sentena
comea a vigorar a partir da sentena mesmo
havendo recurso. Agora a diferena de aluguel
verificada entre o aluguel provisrio e definitivo,
que s poder ser cobrada ao final da ao.
Mas pode tambm ocorrer, isso no to
raro, que o aluguel definitivo acabe sendo menor
que o aluguel provisrio. O perito informa ao juiz










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que aquele aluguel provisrio foi realmente
excessivo, e ai ocorre o oposto, ou seja, vai
haver uma diferena a favor no locatrio, ele ter
o direito de recuperar aquilo que pagou a maior.
E ele pode fazer isso de duas maneiras, ele pode
compensar esse crdito que ele tem com os
alugueis vincendos, at que se pague toda essa
diferena, como pode tambm propor uma ao
contra o locador se ele se recusar a pagar essa
diferena, uma ao de repetio de indbito,
perfeitamente prevista e disciplinada no cdigo
de processo civil. Ento nas aes revisionais a
percia realmente da maior importncia e
geralmente o que encerra a ao.
Uma questo polmica que a recente
modificao da lei do inquilinato sepultou, que
discutia se que ao caberia se o ru no
pagasse o aluguel provisrio. Vamos imaginar
para raciocina melhor, que o aluguel que
vigorava quando se iniciou a ao era de R$
500,00 (quinhentos reais) e o juiz arbitrou um
aluguel provisrio de R$ 800,00 (oitocentos reais)
que como eu lhes disse, j devido desde
citao, s que o ru, o locatrio no paga esse
aluguel, no paga os R$ 800,00 (oitocentos
reais). Ento se discutia se nesse caso caberia
ao locador propor uma ao de despejo por falta
de pagamento, porque afinal de contas aluguel
provisrio aluguel , tanto que o nome aluguel
provisrio. Ento a ao cabvel se o locatrio
no paga o aluguel devido, ao de despejo.
Mas outra corrente dizia que no se poderia
demiti essa ao de despejo, porque o aluguel
provisrio e, portanto no se pode correr o risco
de despejar o locatrio por no pagamento de um
aluguel que ainda no definitivo e que a
cobrana desse aluguel provisrio s poderia ser
feito mediante a ao de execuo ou de
cobrana, mas nunca uma ao de despejo.
Essa polmica meus amigos durou anos. E a
jurisprudncia era bastante oscilante e vacilante,
mas agora essa recente lei 12.112 como eu lhes
disse, sepultou essa polmica ao estabelecer
expressamente que caber ao de despejo por
falta de pagamento, mesmo em se tratando de
inadimplemento do aluguel provisrio. Essa,
portanto uma questo que felizmente agora, se
pacificou quanto ao aluguel provisrio nas aes
revisionais.

A quarta ao e ltima que nos resta e
prevista na lei do inquilinato, a ao renovatria
de contrato.
Como o nome esta dizendo, ao
renovatria, aquela ao em que o locatrio
pleiteia em juzo a reconduo do contrato por
um novo prazo. Quando esse contrato ento esta
prestes a se expirar, e interessa ao locatrio
permanecer no imvel. Mas importante frisar e
eu chamo ateno de vocs com maior nfase,
que no todo e qualquer contrato que admite
um pedido de renovao judicial, no isso, ao
contrario a lei estabeleceu que apenas alguns
contratos que podem ser ento objeto de um
pedido de reconduo judicial.
Quais so ento esses contratos que
merecem uma proteo especial, que a
garantia da renovao do contrato?



Parte V

Bom para alivio dos alunos, estamos
chegando ao fim da nossa aula, resta apenas
falar sobre a ao renovatria, j vimos o seu
objetivo, obter a reconduo do contrato de
locao para manter a relao contratual. Qual
o rito da ao renovatria? E reparem que em
todas as quatro aes locatcias, claro eu lhes
indiquei o rito a seguir:
No despejo o rito ordinrio.
Na consignao o rito especial.
Na revisional o rito sumrio.
E na renovatria o rito ordinrio.

Vamos ver agora quais so as locaes
que merecem essa proteo especial. E eu quero
lhes informar desde logo, que esta ao s esta
disponvel para aqueles locatrios que exercem
no imvel, atividades no residenciais, como por
exemplo, o comrcio, a indstria, a prestao de
servios e assim por diante. Portanto uma ao
privativa para as locaes no residncias, mas
como eu lhes disse, preciso ento examinar
desde logo, quais so as condies dessa ao.
O qu que preciso observar para que a locao
merea essa proteo e autorize a ao
renovatria. Essas condies esto elencadas no










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15
artigo 51 da lei do inquilinato e eu tambm os
convoco para l-lo.
Vamos resumir essas condies.
Em primeiro lugar preciso que o contrato de
locao, seja escrito e por prazo determinado, ou
seja, uma locao verbal ou uma locao desde
logo contratada por tempo indeterminado no
autorizar o ajuizamento da ao renovatria. O
contrato tem que ser escrito e por tempo
determinado.
A segunda condio, que esse tempo do
contrato seja de no mnimo cinco anos, portanto
se o contrato de uma loja for celebrado por trs
anos, j no far jus ao renovatria. O prazo
mnimo de cinco anos de contrato, mas a lei
atenta densidade social econmica dessas
locaes, ela admite que possam ser somados
prazos de contratos sucessivos inferiores h
cinco anos. Por exemplo, imaginemos que se
celebram o primeiro contrato por dois anos,
expirado esse prazo, celebrasse um novo
contrato por mais dois anos e ao final desse
segundo contrato, um terceiro contrato sucessivo
por mais dois anos, ai sim, ao final desse terceiro
contrato, caberia a ao renovatria, por que a
soma desses contratos sucessivos, alcanou o
mnimo legal de cinco anos. Ento essa a
segunda condio da ao renovatria que o
contrato seja, por um prazo mnimo de cinco
anos ou cuja a soma dos prazos de contratos
sucessivos, alcance cinco anos.
Uma terceira condio que pelo menos
nos ltimos trs anos do contrato, o locatrio
esteja no executivo exerccio de sua atividade,
ele no poder, por exemplo, estar com o imvel
fechado, ocioso, porque nesse caso no haveria
razo para proteger o seu fundo empresarial.
Ento absolutamente necessrio que se faa a
prova de que pelo menos nos ltimos trs anos
do contrato, o locatrio esteja efetivamente
desenvolvendo no imvel uma atividade que
justifique a proteo. Portanto no ser tambm
difcil perceber, que o objetivo desta ao,
proteger o que hoje se chama fundo empresarial
que antigamente se chamava fundo de comrcio.
Porque que eu prefiro a expresso moderna
fundo empresarial?
Porque evidente que essa proteo no se
concede apenas aos que exercem o comrcio,
mas tambm os que se dedicam como eu lhes
disse indstria, a prestao de servios ou a
qualquer outra atividade econmica organizada.
E essas locaes dependem da clientela. O
componente principal do fundo empresarial, que
uma universalidade de fato e de direito, mas o
seu item principal a clientela. E, portanto a
clientela se conquista naquele ponto, e se o
locatrio perder aquele ponto, normalmente ele
tambm perde a clientela, o que representa a
liquidao desse fundo empresarial. E o fundo
empresarial tem uma grande densidade social e
econmica, ele gera empregos, ele gera tributos,
e por isso merece ser protegido de maneira mais
eficiente e a maneira mais eficiente de proteg-lo,
assegurando a renovao do contato para que
o locatrio ento permanea naquele ponto que
construiu com o seu trabalho e o seu suor.
Mas no basta a satisfao dessas condies
previstas no artigo 51. importante lembrar que
essa ao renovatria, e essa umas das
questes mais perigosas para o advogado
militante, de maior responsabilidade, preciso
que essa ao renovatria seja ajuizada dentro
de um prazo decadencial. Chamo ateno para
isso. O prazo decadencial e de um ano seis
meses antes de terminar o contrato. Ento se o
contrato de cinco anos vai se expirar a 31 de
dezembro desse ano, a ao renovatria tem que
ser ajuizada at 31 de junho desse ano, se que
a minha matemtica esta correta, ou seja, seis
meses antes do trmino do contrato. Se ao
contrario esse prazo no for obedecido, e como
direito de renovar o contrato, potestativo, esse
prazo decadencial. O que significa dizer, uma
tragdia para o locatrio que perder
inexoravelmente o seu fundo empresarial. Da a
responsabilidade do advogado do locatrio que
preencha essas condies do artigo 51, ele no
pode correr o risco de ajuizar a ao renovatria,
j expirado o prazo decadencial a que eu me
referi. No preciso que se promova citao do
ru, at expirar-se esse prazo decadencial. O
que assegura o exerccio desse direito
potestativo de renovar o contrato, o
ajuizamento da ao, a citao do ru, pode-se
dar posteriormente, mas respeitados os prazos
processuais dos artigos 219 e 220 do cdigo de
processo civil. Ento essa uma outra condio
para obter-se essa renovao. O artigo 71 da lei










OAB VIII EXAME
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16
do inquilinato, elenca quais os documentos que
devem acompanhar a petio inicial.
s ler essa relao que extensa, mas eu
posso dar aqui alguns exemplos, tem que se
juntar a inicial, a cpia do contrato de locao,
provar que os alugueis esto rigorosamente em
dia, os encargos, o seguro contra fogo, provar o
exerccio ininterrupto dessas atividades pelo
menos nos ltimos trs anos, o que se faz
juntando guias de recolhimentos de ISS ou de
ICMS, em suma, basta ler esse artigo para ir
seguindo as exigncias legais para o ajuizamento
da ao renovatria, inclusive se houver fiador,
tambm ter na inicial j ser indicado fiador como
a prova da sua idoneidade econmica. Citado o
ru, que o locador evidentemente, na ao
renovatria o autor sempre o locatrio e o ru
sempre o locador. Ele poder usar trs linhas de
defesa, ele tem, portanto trs linhas de defesa. A
primeira ele alega que o autor no preenche as
condies da ao, e por isso ele pede a
extino do processo sem o julgamento do mrito
e se o juiz acolher esse pedido e extinguir o
processo sem o julgamento do mrito pelo no
preenchimento das condies previstas no artigo
51. evidente que o locatrio perdeu o seu fundo
empresarial e ao final do contrato ter que
devolver o imvel. Uma segunda linha de defesa
que pode seguir o ru de que precisa do imvel
para nele se instalar com seu prprio negcio ou
com um negcio de um descendente ou
ascendente ou at para nele instalar uma outra
empresa na qual o locador seja scio majoritrio.
Ento essa uma outra linha de defesa. Ele se
ope a renovao alegando precisar do imvel,
mas tem que ser para uma dessas finalidades
expressamente previstas na lei. E h uma
terceira linha de defesa. O ru, que o locador,
concorda com a renovao. Ele no se rebela
contra a renovao. Ele reconhece que o autor,
que o locatrio, atende aos requisitos da lei.
Mas ele contesta o valor do aluguel que o
locatrio quer pagar, porque importante lembrar
nesta petio inicial a que eu aludia ainda agora,
um de seus requisitos que o locatrio tem que
indicar claramente qual o novo aluguel que ele
acha justo e que pretende pagar. Ento, na
terceira linha de defesa, o ru poder insurgir-se
apenas quanto ao valor do aluguel concordando
que se faa a reconduo do contrato. S que
essas 3 linhas tero que ser deduzidas na
mesma petio, quer dizer, se o ru acha que o
autor no preenche os requisitos da ao, ele
tem que dizer isso logo na contestao. Mas isso
no impede que ele na mesma contestao j
possa discutir o valor do aluguel. Por que ?
Porque no momento da contestao ele no
pode advinhar se o juiz vai acolher ou no o seu
pedido de extino do processo. Isso se chama
em direito processual uma defesa concentrada
com pedidos alternativos. Concentrada porque o
ru tem que aduzir na contestao todas as suas
teses de defesa e com pedido alternativo, se no
for acolhida a primeira linha de defesa, ento o
juiz aprecia a segunda. Portanto, se o juiz rejeitar
a preliminar de descabimento da ao ou se
recusar a retomada do imvel, o juiz passar
ento a discutir apenas o valor do aluguel. Ento
essa a defesa a ser apresentada e os que
pretendem exercer advocacia como eu sempre
digo, tem que estar atentos para essa tcnica de
defesa nas aes renovatrias.
Bom, oferecida a contestao, tambm o
juiz fixar um aluguel provisrio, tambm h nas
aes renovatrias um aluguel provisrio, tal
como acontece nas aes revisionais, s que nas
aes renovatrias, esse aluguel provisrio s vai
comear a vigorar depois que se expirar o prazo
do contrato renovando. Nas aes revisionais
como eu j lhes disse, o aluguel provisrio
comea a vigorar a partir da citao, mas nas
renovatrias a partir do momento em que se
expira o contrato renovando. Veja se entendem,
eu acabei de lhes dizer que as aes
renovatrias so propostas de um ano a seis
meses antes de se expirar o contrato. Por isso
esse aluguel provisrio no pode vigorar desde
citao, porque nesse momento o contrato ainda
esta em vigor. Ento ele s vai comear a
vigorar, repito, a partir do momento em que o
contrato cuja prorrogao se pede se expira.
Esse aluguel provisrio tal como acontece
na ao revisional, pode ser objeto de um agravo
de instrumento de um pedido de reconsiderao
e ser e vigorar at a sentena de mrito que
fixar o aluguel definitivo. Se por qualquer
circunstncia no acolher a pretenso
renovatria, ele ento decretar o despejo do
locatrio, porque de nada adiantaria no renovar
o contrato e permanecer o locatrio no imvel.










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17
Na ao renovatria tal como acontece na ao
revisional, a rainha das provas a pericial. Ento
na ao renovatria sempre o juiz nomear que
possa ento com recursos tcnicos recomendar
qual seria o aluguel justo para a renovao.
Ento vejam que na ao renovatria os
interesses conflitantes do locador e do locatrio
acabam se equilibrando. O locatrio tem a lei
para lhe garantir a conservao do fundo
empresarial, a sua permanncia naquele ponto
que construiu. Mas o locador tambm tem a
proteo da lei para obter que essa renovao se
faa sempre por um aluguel justo, um aluguel
que reflita da renovao o valor de mercado do
imvel. O aluguel fixado na sentena de mrito
na ao renovatria, isso acontece tambm na
revisional comea a vigorar imediatamente aps
a sentena porque o recurso eventualmente
interposto pelo locatrio ou pelo locador no tem
efeito suspensivo. Mas eu disse isso na ao
revisional e agora se repete, mas pode ocorrer
uma diferena entre um aluguel provisrio fixado
pelo juiz e o aluguel definitivo arbitrado na
sentena E ai, essa diferena pode ser a favor do
locador ou a favor do locatrio. E mais uma vez a
lei 12.112 de 2009 tambm sepultou essa mesma
polmica porque tambm se discutia se seria
possivel propor a ao de despejo por falta de
pagamento pelo fato do locatrio no pagar o
aluguel provisrio fixado antes da sentena.
Aquela primeira corrente entendia que seria
possivel o ajuizamento da ao de despejo por
falta de pagamento e a segunda entendia que
no, pois a lei 12.112 agora disse textualmente
que caber ao de despejo por falta de
pagamento pelo fato de no ter o locatrio no
curso da ao renovatria pago pontualmente o
aluguel provisrio. Houve uma mudana
extraordinria com a lei 12.112. que na verso
original da lei do inquilinato no seu artigo 74 se
estabelecia que no renovado o contrato e
decretado o despejo do locatrio, essa
desocupao s poderia se dar aps o transito
em julgado da sentena. Essa era a nica
hiptese, no havia outra em que o recurso
produziria efeito suspensivo. Portanto mesmo
que o juiz na sentena de primeiro grau recusa-
se a renovao e decretasse o despejo, esse
despejo s se efetuaria depois de transitado em
julgado a sentena, o que poderia levar ainda
um, dois, trs anos. Pois agora com essa
mudana da lei 12.112 estabeleceu-se que
tambm nas aes renovatrias o recurso no
ter efeito suspensivo e consequentemente no
sendo renovado o contrato e decretando-se o
despejo poder-se-a fazer ento a execuo
provisria mediante a prestao de cauo. Isso
foi uma mudana que tem suscitado algumas
crticas porque ela fragiliza o fundo empresarial e
o esprito da lei segue na direo oposta que
de fortalecer o fundo empresarial. Muita gente
pensa que essa ao renovatria s possa ser
ajuizada uma nica vez. Eu canso de ouvir
algum dizendo que ele j props uma ao
renovatria. Como que ele pode propor outra?
Meus amigos as aes renovatrias vo sendo
propostas sucessivamente e a locao pode
durar dcadas, sendo que a cada 5 anos o
locatrio se quiser preservar o seu fundo
empresarial ter que ajuizar uma nova ao
renovatria. E se no o fizer, como eu j lhes
disse, perder o fundo empresarial. Portanto as
aes renovatrias so sucessivas renovando-se
a cada 5 anos. Pode lhes parecer exagero, mas
eu lhes asseguro que verdade. H poucos
meses atrs, tive diante de meus olhos, para
emitir um parecer, um contrato de locao escrito
que dura h 106 anos. um velho prdio de
natureza industrial ocupado, repito h 106 anos
por uma indstria tradicional e, durante esses
106 anos vrias aes renovatrias foram
ajuizadas a cada cinco anos. Perguntaro vocs.
Quer dizer que numa ao, numa locao que
preenche esses requisitos do artigo 51, o locador
nunca mais conseguir reaver o seu imvel?
Evidente que no, se isso fosse verdade essa
locao traduziria um confisco da propriedade. O
que eu digo que a qualquer momento numa
dessas renovaes, eu acabei de lhes dizer o
locador que o ru na ao renovatria, poder
deduzir uma pretenso de retomada. Mas se ele
no o fizer, essa locao vai sendo renovada a
cada cinco anos sempre no objetivo de proteger
o fundo empresarial. Essas aes renovatrias,
portanto tem um grande contedo social e
econmico. Essas so, portanto meus amigos
as observaes que pude lhes trazer, no s com
a experincia profissional, como tambm pelo
magistrio reiterado durante todos esses anos.
Quanto a experincia profissional, eu quero










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finalmente lhes dizer, que exerci advocacia no
meu estado do Rio de Janeiro, por 33 anos
ininterruptos, e quase toda a minha advocacia se
desenvolveu no campo do direito imobilirio, e a
locao do imvel urbano se insere nesse tema
do direito imobilirio, portanto eu tinha um
convvio quase dirio com essa matria, e como
se no bastasse e talvez isso explique o honroso
convite do professor Cristiano Sobral me fez,
para lhes ministrar essa aula, que talvez em
razo desse exerccio de dcadas nesse campo,
em 1990 eu tive a honra extraordinria de ser
convidado pelo Governo Federal a integrar uma
comisso que elaborou o anteprojeto, do qual
resultou a atual lei do inquilinato, a lei 8.245, que
completa esse ano inacreditveis 19 anos de
vigncia, o que representa quase um milagre em
matria de legislao inquilinria, as leis
anteriores tinham vida efmera trazendo uma
grande insegurana jurdica para o mercado e
agora essa lei que procurou equilibrar os direitos
de locador e locatrio, essa lei permitiu a
pacificao do mercado e tambm permitiu que
locador e locatrio, no mais se degladiassem
como no passado, como exrcitos inimigos. Eu
me orgulho, portanto de ter podido colaborar
ainda que modestamente para a elaborao
dessa lei, que em minha opinio resgatou o
mercado locativo urbano no Brasil. Eu agradeo
a pacincia e a ateno com que me ouviram, e
formulo os mais sinceros votos de felicidades
pessoais a todos e que realizem todos os seus
sonhos e projetos de vida. Ns voltaremos a nos
encontrar em novas aulas, e pra mim ser um
renovado prazer poder contribuir para o xito que
certamente vocs tero no prximo exame de
ordem.
Muitas felicidades para todos!!!

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