You are on page 1of 200

F

G
H

V
a
s
t
g
o
e
d
b
e
r
i
c
h
t

2
0
1
4
F
G
H

R
e
a
l

E
s
t
a
t
e

R
e
p
o
r
t

2
0
1
4
FGHVastgoedbericht 2014
FGHReal Estate Report 2014
FOCUS OP FLEXI BI LI TEI T
FOCUS ON FLEXI BI LI TY
SPECIALIST IN HET FINANCIEREN
VAN COMMERCIEEL VASTGOED
Met kennis van zaken en passie
voor ons vak bieden wij duurzame
oplossingen voor duurzame
relaties. Wijhebben alle relevante
kennis en specialismen in huis.
Onze kennis stelt ons in staat
vooruit te kijken, om nieuwe
perspectieven te ontdekken.
Wat we zien aan de horizon
reecteert in onze visie op
commercieel vastgoed. Van
daaruit maken we de vertaalslag
naar de praktijk van alledag.
Maar bovenal zijn we een solide
bank. Niet voor niets zijn wij d
vastgoedbank.
SPECIALIST IN THE FINANCING
OF COMMERCIAL REAL ESTATE
With rst-rate knowledge of the
business and a passion forour
profession, we provide sustainable
solutions for sustainable
relationships. FGHBank possesses
all the relevant in-house expertise
and specialisations.
Our expertise enables us to look
forward and discover new
perspectives, and our vision
ofcommercial real estate isa
reection of what we see on the
horizon. This vision istranslated
into everyday practice. Above all,
we are arobustbank, and it is
forgood reason that we call
ourselves the real estate bank.
I NHOUD
2 Voorwoord
4 Visie: Focus op exibiliteit
14 Trends in de kantorenmarkt
22 Trends in de winkelmarkt
32 Trends in de bedrijfs ruimtemarkt
40 Trends in de woningmarkt
50 Trends in de vastgoed beleggingsmarkt
60 Begrippenlijst
61 Factsheets
96 Over FGHBank/Adressen
CONTENT
100 Foreword
102 Vision: Focus on exibility
112 Trends in the Ofce Market
120 Trends in the Retail Market
130 Trends in the Industrial Real Estate Market
138 Trends in the Housing Market
148 Trends in the Real Estate Investment Market
158 Glossary and acronyms
159 Factsheets
194 About FGHBank/Addresses
FGHVastgoedbericht 2014
FGHReal Estate Report 2014
FOCUS OP FLEXI BI LI TEI T
FOCUS ON FLEXI BI LI TY
2
Zoals ieder jaar brengen wij ook in
2014 ons marktrapport uit, het
FGHVastgoedbericht.
In de uitgave van 2014 Focus op
exibiliteit vindt u vanzelfsprekend
onze visie op de commercieel-
vastgoedmarkt vanuit het perspectief
van de vastgoednancier. Maar ook
een overzicht van de trends in de
verschillende deelsegmenten van
decommercieel-vastgoedmarkt n
delokale marktgegevens van de
belangrijkste Nederlandse vastgoed-
regios in de kantoren-, de winkel-,
ende bedrijfsruimtemarkt. Een
zeercompleet marktrapport dus
vandemarkt waarin wij ons als
gespecialiseerde vastgoednancier
alsgeen ander bij betrokken voelen.
We realiseren ons goed dat vastgoed
veel impact heeft op onze maatschappij.
Iedereen maakt immers in meer of
mindere mate gebruik van vastgoed.
Mensen en bedrijven op de best
mogelijke manier voorzien van
gebouwen en gebieden waar zij
kunnen werken, winkelen, wonen,
recreren, en goederen kunnen
opslaan: dat is waar het om gaat
inhetvastgoed.
Vastgoed, of onroerend goed, is
volgens de ofcile denitie een
benaming voor niet-verplaatsbare
zaken, zoals grond en datgene
watdaarmee aard- of nagelvast
isverbonden. Dat betekent voor
onsalssector dat we een grote
verantwoordelijk heid hebben voor
watwe neerzetten. Want we zitten
ernamelijk wel een tijd aan vast.
Hetbesef dat de vraag naar vastgoed,
en de eisen die wij aan gebouwen
stellen, sneller veranderen dan waar
wemet onze bouwactiviteiten op
kunnen anticiperen, maakt dat de
focus nu en in de toekomst moet
liggen op aanpassingsvermogen.
VOORWOORD
FOCUS OP FLEXIBILITEIT
3 FGH VASTGOEDBERI CHT 2014 VOORWOORD
Het vermogen om zich snel aan te
kunnen passen aan veranderende
omstandigheden typeert de moderne
mens. En dus wordt die kwaliteit
inmiddels ook van de gebouwde
omgeving gevraagd: als de gebruiker
instaat is om snel te veranderen,
danmoet ook zijn omgeving snel mee
kunnen veranderen. Het volstaat
daarom niet meer om de bestemming
van een gebouw te bepalen en
vervolgens te verwachten dat deze de
komende decennia onveranderd blijft.
Integendeel: we moeten al bij aanvang
van een ontwikkeling nadenken over
alternatieve gebruiksmogelijkheden
van de objecten die we bouwen,
herontwikkelen of transformeren.
Defocus van ons allemaal moet
daarom gericht zijn op exibiliteit.
Want alleen daarmee kan vastgoed
detand des tijds doorstaan.
FGHBank zet als vastgoednancier
haar vastgoedkennis en ervaring ter
beschikking om uw focus zo scherp
mogelijk te stellen, zo zal ook blijken
bijlezing van dit FGHVastgoedbericht.
Dat past in de lijn van de afgelopen
jaren, waarin we in eerdere uitgaven
van het FGHVastgoedbericht
nadrukkelijk aandacht gevraagd
hebben voor de gemeenschappelijke
taak die we als sector hebben om de
branche-brede problemen samen op
tepakken. Integriteit is daar een
voorwaarde voor en samenwerking is
daarin van vitaal belang. Zeker voor
een sector als de vastgoedmarkt, die
opgesplitst is in veel verschillende
branches. Om dat te bewerkstelligen
moeten we blijven inzetten op
transparantie van de kennis die we met
elkaar beschikbaar hebben. FGHBank
staat klaar om haar bijdrage te leveren.
Het uitzicht op toekomstbestendig
vastgoed mag immers geen vergezicht
blijven.
Directie FGH Bank
WE MOETEN NADENKEN OVER ALTERNATIEVE
GEBRUIKSMOGELIJKHEDEN.
4
VISIE
5 FGH VASTGOEDBERI CHT 2014 VISIE
Langzaam maar zeker herstelt Nederland van de langste en diepste
recessie sinds de Tweede Wereldoorlog. De maatregelen die de
afgelopen tijd nationaal en internationaal zijn genomen, lijken hun
vruchten af te werpen. Na een dramatische periode, met een groot
aantal bedrijfsfaillissementen, een voor Nederlandse begrippen
ongekend hoge werkloosheid, en een volstrekt gebrek aan vertrouwen
bij burgers, slaat de stemming om van pessimisme in voorzichtig
optimisme. Voor het eerst sinds het begin van de kredietcrisis nemen
ook de investeringen in vastgoed weer toe. Nu is het zaak om dat
herstellende vertrouwen een krachtige impuls te geven.
Vastgoedinvesteerders hebben in dat kader vooral behoefte aan
voorspelbare perspectieven. De nadruk moet daarbij komen te
liggenop het creren van de juiste condities om herbestemming en
transformatie mogelijk te maken. Want daar ligt volgens FGHBank
dopgave voor het komende decennium.
FOCUS OP
FLEXIBILITEIT
6
Om met het goede nieuws te beginnen:
ook Nederland lijkt economisch gezien
deergste ellende achter zich te hebben
gelaten. De problemen behoren zeker
nog niet tot het verleden, en ook
internationaal is het herstel nog fragiel.
Maar steeds meer signalen wijzen erop
dat het tij lijkt te keren en er uitzicht is
op verbetering. Zo neemt het
vertrouwen onder consumenten weer
toe, mede door verbeteringen in de
woningmarkt. Tochis er nationaal noch
internationaal sprake van bestendig
herstel. Zo is de Amerikaanse schulden-
positie nog steeds een issue dat de
nancile markten op gezette tijden
behoorlijk op scherp zet, en dat zal
voorlopig ook wel zo blijven. En ook
opkomende economien kampen met
tegen vallende groeicijfers. Doordat de
internationale markten maar beperkt
aantrekken, heeft ook de Eurozone
moeite om de groeimodus te vinden.
Onzekerheid blijft daarom de markten
in 2014 overheersen en regie blijft
noodzakelijk.
Centrale banken in de spotlights
Het beleid van de centrale banken is
nog steeds van invloed op de nancile
markten, en daarmee staan de centrale
banken onveranderd in de spotlights.
Zo koopt de Amerikaanse centrale
bank (de Fed) sinds eind 2012 voor
$ 85 miljard per maand aan waarde-
papier op. Dit ruime monetaire beleid
VERGELEKEN MET DI VERSE
ANDERE LANDEN I N DE
EUROZONE, BLI JFT HERSTEL
I N ONS LAND ACHTER.
7 FGH VASTGOEDBERI CHT 2014 VISIE
(Quantative Easing 3) heeft als onder-
liggend doel om de Amerikaanse
economie te versterken. Het gevolg is
dat door de ruime beschikbaarheid van
liquiditeit de kapitaalmarktrentes
wereldwijd verder zijn gedaald en de
aandelenbeurzen vorig jaar stegen. In
mei 2013 kondigde de Fed aan dat ze
de aankoop van waardepapier terug
zou gaan brengen, ook wel tapering
genoemd. De aankondiging bracht een
felle reactie teweeg op de nancile
markten: rentes stegen, valutakoersen
reageerden direct en aandelenbeurzen
maakten pas op de plaats.
Tegen de verwachting van markt-
partijen in, besloot de Fed in het
najaarom de tapering uit stellen. De
voornaamste reden achter dit besluit is
dat de Fed zich zorgen maakt over de
effecten van de scherp gestegen lange
rente op het economisch herstel. Ook
de toename van het aantal banen in de
Verenigde Staten viel sinds de zomer-
maanden tegen. Het laat zien dat de
economie nog steeds broos is, ondanks
schijnbare signalen van herstel. Eind
december kondigde de Fed aan het
programma alsnog af te gaan bouwen,
maar in een dusdanig voorzichtig
tempo dat dit het breekbare herstel van
de economie naar verwachting minder
sterk zal raken.
Ook de Europese Centrale Bank (ECB)
liet van zich horen. Na de lager dan
verwachte inatie in de Eurozone
verraste de bank iedereen met een
renteverlaging van 25 basispunten naar
0,25%. Dit moet vooral gezien worden
als een poging om deatie af te
wenden. Het depositotarief, de bodem
onder de geldmarktrente, bleef staan
op 0%. De ECB besloot tevens dat
banken een jaar langer (tot juli 2015)
onbeperkt kunnen lenen via de
reguliere hernanciersoperaties.
Metdeze besluiten geeft de bank een
duidelijk signaal af, namelijk dat het
ruime monetaire beleid voorlopig
gehandhaafd wordt. FGHBank
verwacht dat zowel de rentes op de
kapitaalmarkt, als de geldmarktrentes
(euribor) in 2014 relatief laag zullen
blijven. Dit vanwege het ruime
monetaire beleid van de ECB, de lage
economische groeiprognoses, n de
beperkte inatieverwachtingen.
Akkoorden-overkill
Vergeleken met diverse andere landen
in de Eurozone, blijft herstel in ons
landachter. Hoewel de Nederlandse
economie in het derde kwartaal van
2013 uit de negatieve cijfers kwam,
bleef het niveau van de binnenlandse
bestedingen erg laag. Dat gold zowel
voor de overheidsbestedingen, als
voorde bestedingen van bedrijven en
consumenten. De oorzaak is gelegen
ineen jarenlang negatief beeld bij
bedrijven en consumenten. Zij snakken
naar rust, stabiliteit en bovenal
perspectief. En juist daaraan heeft het
lange tijd ontbroken. FGHBank is ervan
overtuigd dat het gemis aan een brede
politieke wil om de problemen grondig
aan te pakken, een belangrijke reden
isvoor dit aanhoudend gebrek aan
vertrouwen. Zeker nu blijkt dat de
politiek geen collectieve visie blijkt
tekunnen ontwikkelen op de zo
noodzakelijke perspectieven voor
delangere termijn.
Terwijl juist de ontwikkeling van
constructief, richtinggevend overheids-
beleid dringend gewenst is, worden
telkens weer akkoorden op onderdelen
gesloten. Dat biedt op de korte termijn
wellicht soelaas, en brengt in sommige
gevallen zelfs weer wat rust. Maar het
zijn natuurlijk niet de hervormings-
agenda en de politieke daadkracht
waar Nederland behoefte aan heeft.
De nadruk moet vooral
komen te liggen op
het creren van de
juiste condities om
herbestemming en
transformatie mogelijk
te maken.
8
Sinds het vermaarde Lente-akkoord
zijn minstens tien opeenvolgende
grote akkoorden gesloten. Tussen
politieke partijen, metsociale partners
en/of met het maatschappelijk midden-
veld. De constatering kan dan ook
geen andere zijn dan dat Nederland
leidt aan een akkoorden-overkill. Om
daarin verandering te brengen zal ook
de politiek meer in beweging moeten
komen. Zeker nu de maatschappij
zelfwel in hoog tempo verandert.
Snelle maatschappelijke en
economische veranderingen
Ook of misschien wel juist deze tijd
biedt economisch gezien veel en tevens
wisselende perspectieven.
Internationale verhoudingen veranderen
snel, wat zowel maatschappelijk als
economisch grote consequenties heeft.
Maar ook op het gebied van vastgoed
verandert er heel snel heel veel. Het is
niet voldoende om die ontwikkelingen
te signaleren. Er zal met meer onder-
nemerskwaliteit op gereageerd moeten
worden.
FGHBank onderscheidt drie grote
ontwikkelingen die met name ook
devastgoedsector zullen gaan
benvloeden. In de eerste plaats leidt
innovatie in toenemende mate tot
nieuwe economische activiteiten.
Mogelijkheden voor Nederland liggen
er in dat kader vooral op het terrein van
herindustrialisatie of reshoring. Met
name in de productie blijven namelijk
nog veel kansen onbenut.
Herindustrialisatie staat in de optiek
van FGHBank overigens niet synoniem
aan het massaal terughalen van banen
voor lager opgeleiden. De drijvende
kracht achter herindustrialisatie is juist
de acceleratie van technologische
kennis. Niet het hebben van kennis
maar de creatie ervan biedt een
concurrentievoordeel, ook in de vorm
van fysieke producten en toepassingen.
Tegelijkertijd is het overigens goed
omte beseffen dat kenniscreatie
aande voorzijde weliswaar nieuwe
economische activiteiten aantrekt,
maar aan de achterzijde wel degelijk
leidt tot het wegvallen van een aantal
(traditionele) economische activiteiten.
Het voortdurend sneller wordende
proces van de kenniscreatie verhoogt
immers tegelijkertijd het tempo in het
proces van veroudering. Het advies is
daarom om investeringen veel meer op
kansrijke vernieuwende initiatieven te
richten: durf bestaande patronen te
doorbreken.
Een tweede ontwikkeling betreft de
scherpere focus op de vraagzijde
van de markt. Technologische
innovatie stelt ondernemers versneld in
staat om productie en dienstverlening
beter op de vraag af te stemmen.
Massaproducten veranderen hierdoor
in gestandaardiseerde toepassingen
opindividueel niveau; waarbij de rol
van de eindafnemers (bedrijven en
consumenten) steeds dominanter
wordt. Dit heeft ook gevolgen voor het
gebruik van vastgoed. In een wereld
waarin de productie- en distributie-
processen aan snelle veranderingen
onderhevig zijn, kn vastgoed als enige
constante factor fungeren. Echter
alleen mits het exibel genoeg is om
deveranderende gebruikswensen te
kunnen faciliteren!
Ten derde wordt steeds duidelijker
zichtbaar dat de maatschappij
verandert. Het individu wordt weer
gezien als onderdeel van het collectief,
al dan niet in de vorm van nieuwe, vaak
tijdelijke samenwerkingsverbanden.
Het gaat niet meer zozeer om het bezit
van een product als wel om het gebruik
ervan. En steeds meer activiteiten zijn
steeds minder aan plaats gebonden.
Het is de vraag welke productie-
methoden en diensten dergelijke
maatschappelijke ontwikkelingen
optimaal kunnen ondersteunen.
Inieder geval valt te verwachten dat
dealgemeen en maatschappelijk
aanvaarde lineaire economie, met
schier onbeperkt beschikbare grond-
en hulpstoffen, gaandeweg plaats zal
maken voor een circulaire economie,
waarvan het hergebruik van producten
en grondstoffen een centraal onderdeel
uitmaakt.
HET ADVI ES IS OM I NVESTERI NGEN VEEL
MEER OP KANSRI JKE VERNI EUWENDE
I NI TI ATI EVEN TE RI CHTEN: DURF
BESTAANDE PATRONEN TE DOORBREKEN.
9 FGH VASTGOEDBERI CHT 2014 VISIE
GEVOLGEN VOOR DE VASTGOEDMARKT
Toekomstbestendig vastgoed
De maatschappelijke en economische
veranderingen hebben tot gevolg dat
vastgoedgebruikers meer onafhankelijk-
heid willen, en op basis daarvan ook
hun keuze voor een object bepalen. Dit
vertaalt zich in kortere (huur)contracten
en minder vastgoed in eigendom.
Bijsommigen leidt dit tot de bekende
doembeelden als zou vastgoed steeds
vergankelijker worden. Dit hoeft echter
niet het geval te zijn. De trend tot
exibilisering biedt vastgoedbeleggers
juist meer in plaats van minder
perspectief, als zij tenminste voldoende
toekomstbestendig vastgoed in
portefeuille hebben.
De vraag is dan vervolgens wat precies
onder toekomstbestendig vastgoed
moet worden verstaan. Naar het
antwoord op die vraag is menig bouwer,
belegger, nancier en gebruiker op
zoek. Duidelijk is dat vastgoed pas
danin de problemen komt, als de
economische waarde ervan en de
commercile of gebruikswaarde
vroegtijdig uit balans raken. Een
investering in vastgoed is immers per
denitie kapitaalintensief. Afschrijving
van de investering is een langjarige
aangelegenheid, die boven dien eisen
stelt aan het vermogen van het
vastgoed om gedurende de looptijd
voldoende opbrengsten te genereren.
Die karakteristiek verhoudt zich slecht
met het steeds kortere en exibeler
gebruik ervan.
Toekomstbestendig vastgoed is daarom
in de eerste plaats vastgoed dat
voldoende restant boekwaarde
(inclusief sloop- of demontagekosten)
heeft om al dan niet met tussentijdse
aanpassingen opeenvolgende
gebruikers eenvoudig aan te trekken
en in hun specieke huisvestingsvraag
te voorzien. Is het vastgoed daartoe
niet (meer) in staat, dan dient er na
beindiging van het gebruik rekening
mee gehouden te worden, dat ook
deboekwaarde (inclusief sloop- of
demontagekosten) volledig is
afgebouwd.
Andere cruciale factoren zijn de
kwaliteit van de locatie en het ontwerp
van het gebouw. Door bijvoorbeeld in
het ontwerp van gebouwen oog te
hebben voor duurzaamheidsaspecten
en hergebruiksmogelijkheden van
bouwdelen en materialen, zullen de
gebruikskosten van het vastgoed dalen,
hoeft er minder genvesteerd te worden
in de noodzakelijke aanpassingen voor
hergebruik, en wordt de restwaarde
dus hoger. Technologische innovatie en
nieuwe eigendomsvormen zullen op dit
gebied steeds sneller tot verandering
leiden.
Tot slot spelen de professionaliteit,
dekwaliteit van het netwerk en het
ondernemerschap van de aanbieder
een belangrijke rol bij het laten
welslagen van een vastgoedexploitatie.
Aanpassingsvermogen
De leegstand op de Nederlandse
vastgoedmarkt is slechts ten dele het
gevolg van het feit dat vastgoed
onvoldoende toekomstbestendig is.
Net zo min duiden gebouwen die
langdurig leegstaan op het failliet van
de totale vastgoedmarkt. Langdurige
leegstand is veel eerder een gevolg
vaneen onbalans tussen de hiervoor
genoemde economische waarde en de
gebruikswaarde. Een probleem is wel
dat de mogelijkheden om de leegstand
snel en effectief aan te pakken beperkt
zijn, omdat grote delen van de
gebouwenvoorraad vastgeklonken zijn
in bestemmingen, denities, besluiten
en regels. Eenmaal een kantoor, altijd
een kantoor, zo lijkt het. Daarmee
wordt volstrekt voorbij gegaan aan
bijvoorbeeld de dienstverlenende
ondernemer die niet zozeer op zoek
isnaar een kantoor, als wel naar een
ruimte van waaruit hij zijn dienst-
verlening het beste kan organiseren.
Om de leegstand effectief te kunnen
bestrijden zal er dus vooral een manier
moeten worden gevonden om het
aanpassingsvermogen van de voorraad
te vergroten. Nieuwe concepten leiden
tot nieuwe ruimtebehoeften, die zich
minder goed verhouden tot een vooraf
gedenieerde vastgoedfunctie. Een
voorbeeld: Albert Heijn heeft recent
een afhaalpunt in het kantoor van
CapGemini in Utrecht geopend. Is zon
gebouw dan nog een kantoor of wordt
het meer een hybride vastgoedvorm?
EENMAAL EEN KANTOOR,
ALTI JD EEN KANTOOR,
ZO LI JKT HET.
10
Is een afhaalpunt van een supermarkt-
ondernemer op een bedrijventerrein
een bedrijfshal, een logistieke ruimte of
een winkel? En maakt het nog wat uit
als datzelfde afhaalpunt ergens midden
in de Kalverstraat zou liggen? De
waarde van vastgoed, nu en in de
toekomst, heeft met andere woorden
heel veel te maken met de gebruiks-
mogelijkheden en veel minder met het
etiket dat er op is geplakt of met de
bestemming die eraan is meegegeven.
Volgens FGHBank is het aanpas sings-
vermogen van een gebouw het
sleutelbegrip voor de toekomst: de
mate waarin een gebouw aangepast
kan worden aan veranderend gebruik.
Om dit vermogen zo groot mogelijk
temaken, kunnen al in de bouwfase
aanvullende voorzieningen worden
getroffen. Deze vergen weliswaar
nogvaak een extra investering, maar
komen de courantheid en het
aanpassingsvermogen van het object
uiteindelijk ten goede: het gebruik
ervan is immers ook op de langere
termijn gegarandeerd. Een goed
voorbeeld is het project Solids in
Amsterdam, waar het gebruik van
hetvastgoed de leidraad is en in
hetontwerp van het gebouw het
aan pas singsvermogen als uitgangspunt
is genomen.
Voor de toekomst van gebouwen met
een beperkt of helemaal geen
aanpassingsvermogen moet worden
gevreesd. Beleggers zullen geen geld
willen steken in gebouwen waarvan de
gebruiksmogelijkheden gelimiteerd zijn
en waar weinig tot geen vraag naar is.
Om in zon situatie leegstand te
voorkomen, is het noodzakelijk dat de
afschrijving in verhouding staat tot de
levensduur van het object. Dat zorgt
ernamelijk voor dat gebouwen
uiteindelijk ook in nancile zin uit de
markt genomen kunnen worden.
Andere doelen stellen
De perspectieven voor de
problematische vastgoedvoorraad zijn
daarmee vrij eenvoudig te schetsen.
Voor sommige activiteiten zijn er te veel
gebouwen, voor andere juist te weinig.
Een deel van de voorraad zal dus
anders benut moeten worden. Of dat
kan hangt af van de aanpasbaarheid
van het gebouw, de aard van de locatie
en de eventueel aanwezige bebouwing
in de directe omgeving. Verder moet de
beoogde herbestemming passen in het
beschikbare (des)investeringsbudget en
vallen binnen de regels en voor schriften
die op de locatie en de gebouwen van
toepassing zijn.
VOOR SOMMIGE
ACTI VI TEI TEN ZI JN ER TE
VEEL GEBOUWEN, VOOR
ANDERE JUIST TE WEI NIG.
Volgens FGHBank
ishet aanpassings-
vermogen van een
gebouw het
sleutelbegrip voor
de toekomst.
11 FGH VASTGOEDBERI CHT 2014 VISIE
De belangstelling voor de bestaande
voorraad neemt toe, onder andere
omdat er in sommige segmenten nog
altijd en inmiddels zelfs weer meer
nieuwe (economische) functies
bijkomen. Toch komt herbestemming
nog te weinig van de grond om de
leegstand effectief te bestrijden.
Tegelijkertijd wordt nieuwbouw uit
maatschappelijk oogpunt steeds vaker
als ongewenst beschouwd. Vooral dat
laatste zorgt er volgens FGHBank voor
dat de markt op slot blijft. Het grootste
probleem is namelijk niet dat we per
denitie teveel bouwen, maar dat we
te weinig herbestemmen.
De huidige welles nietes discussie
over nieuwbouw leidt op dit moment
tot besluiteloosheid, waar daadkracht
is gewenst. De discussie moet eigenlijk
helemaal niet gaan over het al dan niet
bouwen van een nieuw kantoor of
winkelcentrum. De echte opgave is
enerzijds hoe een nieuw gebouw of
gebied kan worden ontwikkeld dat
langjarig rendeert en functioneert.
Enanderzijds hoe overtollige
gebouwen al dan niet voor korte duur
een andere functie kunnen krijgen
ofaan de voorraad kunnen worden
onttrokken. Met een duidelijk gemeen-
schappelijke doel: de voorraad dient
per saldo te worden verkleind. Dit brengt
onder andere met zich mee dat de
scherp omschreven functie bestemming
van vastgoed anders benaderd zal
moeten worden. Daarnaast zal de
aanpak per regio beter moeten worden
afgestemd op de marktbehoefte.
Toekomstbestendige locaties
Continue innovatie en kenniscreatie:
dt zijn de komende tien tot twintig
jaar de voornaamste succesfactoren
van de Nederlandse economie.
Gebieden die ontwikkelingen op deze
twee terreinen stimuleren zijn volgens
FGHBank het meest kansrijk. Daarbij is
een onderscheid te maken tussen twee
soorten gebieden.
In de eerste plaats zijn er de (binnen)
stedelijke gebieden, die over de
nodige innovatieve krachten kunnen
beschikken. Creativiteit en innovatie
issterk verbonden met stedelijke
HET GROOTSTE PROBLEEM IS NI ET DAT
WE PER DEFI NI TI E TEVEEL BOUWEN, MAAR
DAT WE TE WEI NIG HERBESTEMMEN.
12
omgevingen en daarom trekken steden
de komende decennia naar verwachting
meer bedrijven en mensen. Universiteits -
steden bijvoorbeeld hebben een jonge
en goed opgeleide bevolking, waar
een welhaast natuurlijke creativiteit
vanuit gaat. De meest kansrijke steden
spelen daarop in met een attractieve
mix vanontwikkeling en leisure, zoals
Amsterdam en Utrecht dat doen,
maarwat ook gebeurt in steden
als Groningen, Delft, Maastricht en
DenBosch. Een mooi voorbeeld in deze
context is de beoogde oprichting van
een nieuw technologisch instituut in
Amsterdam dat zich richt op stedelijke
innovatie. Het feit dat de TU Delft, de
Universiteit van Wageningen en het
Massachusetts Institute of Technology
(MIT) dit samen opzetten, duidt erop
dat samenwerking hierbij onderdeel
van de oplossing is.
Een tweede concentratie van kansrijke
economische gebieden vormen de
clusters waar hoogwaardige kennis
samenkomt en innovatie wordt
gestimuleerd. Meest bekende
voorbeeld is de High Tech Campus in
Eindhoven, maar ook rond Wageningen
(food & agriculture), in Leiden en
Nijmegen (bioscience) en in Zuid-
Limburg (chemische technologie) zijn
dergelijke clusters te vinden. Ook
bestaande clusters als het glastuin-
bouwcomplex in het Westland of de
logistieke keten in de Rijnmondregio
zijn voorbeelden van gebieden die
zichzelf versterken door continue
innovatie.
De economische groei zal zich steeds
nadrukkelijker in en rond dit soort
gebieden manifesteren, verwacht
FGHBank. De scheidslijn tussen
kansrijke en kansarme regios zal de
komende jaren duidelijker zichtbaar
worden. En dat heeft ook consequenties
voor de levensduur van vastgoed.
Hogere ambities
Herbestemming wordt d opgave voor
het komende decennium. En die omvat
meer dan louter het transformeren van
een gebouw. Herbestemmen staat in
de optiek van FGHBank voor de
ontwikkeling van een andere visie op de
functie van gebieden. Transformatie is
het realiseren van een herbestemming
op gebouwniveau. Herbestemming is
een maatschappelijke opgave, terwijl
transformatie de individuele business-
case betreft.
De noodzaak tot verandering wordt
inde praktijk gelukkig steeds beter
onderkend. Er zijn inmiddels legio
voorbeelden van partijen die vastgoed
willen transformeren en gemeenten
diehet accent verleggen van
nieuwbouw naar herbestemming.
Dewil om te veranderen is er dus wel
degelijk. Zolang de projecten maar
nancieel realistisch zijn, en de
betrokken belegger de omslag naar
ondernemende vastgoedeigenaar kan
maken. Daar ligt voor de markt niet
alleen een grote uitdaging maar ook
een belangrijke kans. De markt zal
echter ook moeten zorgen dat zij in
staat is om met n mond te spreken.
Dat is ook nog een behoorlijke stap
omte zetten, want tot nog toe zijn we
daar als sector niet bijzonder goed in
geslaagd.
Dit alles laat overigens onverlet dat
herbestemmen niet alleen aan de
markt kan worden overgelaten. De
nancile gevolgen van leegstand en
waardeverlies zijn weliswaar voor
rekening van de markt. Maar de stelling
dat de totale verantwoordelijkheid van
leegstand en overschotten bij diezelfde
marktpartijen ligt, is te kort door de
bocht. Leegstand en overschotten
zijnnamelijk evenzeer een gevolg van
eenovermoedige en kortzichtige
ruimtelijke planning. Als marktpartijen
en overheid het erover eens zijn dat de
voorraad moet worden ingekrompen,
is het bijvoorbeeld niet acceptabel dat
kantoren en winkels die in de ene
gemeente aan de markt worden
onttrokken vervolgens in de buur-
gemeente weer aan de voorraad
worden toegevoegd.
HERBESTEMMEN STAAT I N
DE OPTI EK VAN FGHBANK
VOOR DE ONTWI KKELI NG
VAN EEN ANDERE VISI E OP
DE FUNCTI E VAN GEBI EDEN.
13 FGH VASTGOEDBERI CHT 2014 VISIE
Alleen wanneer gemeenten hun
ruimtelijke regierol anders gaan
invullen, zal er ook daadwerkelijk
verandering komen in de huidige
situatie. Want op dit moment zien veel
gemeenten de leegstand weliswaar
oplopen, maar blijven zij in hun rol van
ruimtelijk regisseur toch gefocust op
nieuwbouw. Die aandacht moet in
denabije toekomst, liefst al in de
coalitiebesprekingen na de komende
gemeenteraadsverkiezingen, worden
verlegd naar herbestemming. Daar
behoort vanaf 2014 de absolute
prioriteit te liggen. Gemeentebesturen
zullen in de nieuwe coalitieakkoorden
harde grenzen moeten aangeven en
ook de ambitie moeten tonen om
waarnodig overtollige kantoren,
winkels en andere gebouwen uit de
markt te nemen. Binnen de gestelde
grenzen moeten zij vervolgens alle
vrijheidgeven aan de markt om de
gesteldedoelen op het gebied van
herbestemming en nieuwbouw ook
daadwerkelijk te realiseren. Het spreekt
voor zich dat bij de ontwikkeling van
het instrumentarium dat hiervoor
terbeschikking staat, een belangrijke
regierol is weggelegd voor het rijk
ende provincies. Want gemeenten
hebben uitzonderingen daargelaten
teveel conicterende belangen om dit
op eigen kracht te realiseren.
Nieuw momentum ontstaat
In gemeenten die op dit terrein al
denodige ambities hebben gesteld,
zijn de eerste resultaten inmiddels
zichtbaar. Amsterdam voert
bijvoorbeeld al langere tijd een actief
beleid om met name de kantoren-
leegstand aan te pakken. Enerzijds
door transformatie te stimuleren,
anderzijds door selectief nieuwbouw
toe te staan. Deze aanpak heeft
investeerders een voorspelbaar
perspectief opgeleverd: beleggers
kunnen risicos beter inschatten,
omdatze binnen de gestelde kaders
weten waar zij aan toe zijn. Beleggers
hebben vorig jaar dan ook fors
meergenvesteerd in kantoren in
Amsterdam. Natuurlijk speelt daarbij
een rol dat Amsterdam binnen
Nederland een bijzonder grote markt is
en vooral internationale investeerders
weer op zoek zijn naar vastgoed. Maar
ook in dat geval geldt dat de kaders
duidelijk moeten zijn om beleggers
tekunnen verleiden tot het nemen
vanrisico.
Dat beleggers weer in beweging
beginnen te komen, blijkt ook uit
deontwikkeling van de beleggings-
volumes. Voor het eerst sinds de
kredietcrisis is sprake van een groei
vande investeringen in vastgoed.
Nietalleen op meerdere plekken in
Europa, maar sinds de tweede helft van
vorig jaar ook in Nederland. Het hogere
beleggingsvolume impliceert dat vraag
en aanbod van beleggingsvastgoed
weer wat dichter bij elkaar komen,
overigens wel in de wetenschap dat
een aantal verkopen onder grote druk
heeft plaatsgevonden. Toch lijkt de
bodem in de markt te zijn gevonden.
Om deze gunstige ontwikkeling niet in
de kiem te smoren, is het bovenal zaak
om vastgoedinvesteerders voorspelbare
perspectieven te bieden. Voorkom een
stortvloed aan nieuwe initiatieven en
schep de noodzakelijke condities om
herbestemming en transformatie
mogelijk te maken. Vervolgens is het
aan marktpartijen zelf om daar
concreet invulling aan te geven. Ofwel
door te investeren in kansrijke objecten
met voldoende toekomstperspectief,
ofwel door de overtollige voorraad uit
de markt te nemen. In beide gevallen
vaart de vastgoedsector n de lokale
economie er wel bij.
Directie FGHBank N.V.
Utrecht, maart 2014
ALLEEN WANNEER GEMEENTEN HUN
RUI MTELI JKE REGI EROL ANDERS GAAN
I NVULLEN, ZAL ER OOK DAADWERKELI JK
VERANDERI NG KOMEN I N DE HUI DIGE
SI TUATI E.
14
TRENDS I N DE KANTORENMARKT
15 FGH VASTGOEDBERI CHT 2014 TRENDS IN DE KANTORENMARKT
Welhaast geruisloos voltrekt zich een revolutie in de kantorenmarkt.
Voor het eerst is de totale hoeveelheid kantoren in ons land namelijk
aan het afnemen. De oorzaak is tweeledig: er worden minder kantoren
gebouwd, en er worden meer gebouwen aan de markt onttrokken.
Endat is hard nodig ook; de markt moet weer in balans komen.
Teveelleegstand heeft op de langere termijn alleen maar nadelige
effecten, en zet bovendien het investeringsniveau permanent onder
druk. Beleggers zijn immers pas bereid om te investeren als de risicos
voorspelbaar zijn. Positief is dat de afspraken die zijn gemaakt tussen
overheden en marktpartijen over het bestrijden van de leegstand
langzaam maar zeker effect hebben. Daarmee is niet gezegd dat het
einde van de problemen nabij is. Maar het markeert een hoopvol
beginvan het proces naar een structurele oplossing, waarmee ook
hetvertrouwen in de markt weer kan worden teruggewonnen.
Gemeentenkunnen in dit proces een belangrijk vliegwielfunctie
vervullen. Zij hebben als enige partij de autoriteit om het voortouw
tenemen in de bestrijding van de leegstand.
STILLE REVOLUTIE
8.000.000
Aanbod
7.000.000
6.000.000
5.000.000
4.000.000
3.000.000
2.000.000
1.000.000
0
Opname
1
9
7
4
1
9
7
6
1
9
7
8
1
9
8
0
1
9
8
2
1
9
8
4
1
9
8
6
1
9
8
8
1
9
9
0
1
9
9
2
1
9
9
4
1
9
9
6
1
9
9
8
2
0
0
0
2
0
0
2
2
0
0
4
2
0
0
6
2
0
0
8
2
0
1
0
2
0
1
2
1
9
7
5
1
9
7
7
1
9
7
9
1
9
8
1
1
9
8
3
1
9
8
5
1
9
8
7
1
9
8
9
1
9
9
1
1
9
9
3
1
9
9
5
1
9
9
7
1
9
9
9
2
0
0
1
2
0
0
3
2
0
0
5
2
0
0
7
2
0
0
9
2
0
1
1
2
0
1
3
16
Vraag geconcentreerd in de grote
steden
In 2013 is ongeveer evenveel
kantoorruimte opgenomen als in 2012,
namelijk net iets meer dan 1 miljoen
m
2
. Het lijkt positief dat de opname
niet verder is gedaald. Maar de facto
iser onder bedrijven nog steeds zeer
weinig behoefte aan kantoorruimte.
Niet alleen de aanhoudende
economische laagconjunctuur ligt
hieraan ten grondslag. Ook weegt mee
dat zeker de grote kantoorgebruikers
nog altijd bezig zijn met het zodanig
optimaliseren van de organisatie dat er
met minder vierkante meters kan
worden volstaan. Verder speelt het
huisvestingsgedrag van de (rijks)
overheid een rol. Waar de overheid in
eerdere perioden met weinig vraag met
anticyclisch huisvestingsgedrag juist
zorgde voor een dempend effect in
demarkt, is daar nu geen sprake meer
van. Gedreven door een honger
naarkostenbesparingen zet de (rijks)
overheid juist in op een ongekende
reductie van het aantal vierkante
meters, waarmee zij meteen de
toonzet voor andere bedrijven en
instellingen. De komende jaren stoot
alleen al de rijksoverheid meer dan
700.000 m
2
af.
De vraag naar nieuwe kantoormeters
blijft hierdoor beperkt. Weliswaar
voldoen bestaande gebouwen vaak
niet aan de eisen die nieuwe werk-
processen stellen. Maar dan nog laten
gebruikers per saldo meer ruimte in
debestaande voorraad achter, dan
datze aan nieuwe meters opnemen.
Daarnaast neemt de vraag naar grote
kantoorvolumes af. In 2013 zijn er
intotaal slechts zes transacties
geregistreerd met een oppervlakte
van10.000 m
2
of meer.
De (grotere) kantooropnames die wel
doorgang vonden, concentreerden zich
voornamelijk in de directe omgeving
van een (intercity)station in de vier
grote steden. In de markt overheerst
daardoor het idee dat goede kantoren
per denitie in een grote(re) stad en in
de nabijheid van een intermodaal
vervoersknooppunt moeten zijn
gevestigd. Vanuit deze optiek zetten
veel gemeenten in op de ontwikkeling
van hun stationslocaties. Uit recent
onderzoek van de Universiteit Twente,
de Vrije Universiteit Amsterdam en
StedenbaanPlus blijkt echter dat ook
kantoren in de nabijheid van openbaar
vervoerknooppunten niet immuun zijn
voor leegstand. Het ongecontroleerd
doorzetten van dergelijke nieuwbouw-
plannen zal dan ook onherroepelijk
leiden tot een verder oplopende
leegstand.
Stijging van de leegstand
De beperkte vraag naar kantoormeters
heeft uiteraard gevolgen voor het
aanbod en de leegstand. Vorig jaar
ishet aanbod van kantoorruimte
toegenomen. In totaal werd aan
heteinde van 2013 7,4 miljoen m
2

kantoor ruimte te huur aangeboden,
5% meer dan eind 2012. In totaal
bedraagt het aanbod nu iets meer dan
15% van de totale kantorenvoorraad.
Het geregistreerde aanbod is dus hoog,
maar neemt minder snel toe dan in het
recente verleden is voorspeld. Enerzijds
wordt nu meer gekeken naar nieuwe
oplossingen voor oude kantoor-
gebouwen; anderzijds wordt er minder
nieuwbouw aan de voorraad toege-
voegd. Daardoor lag het aantal
vierkante meters onttrekkingen in 2013
zelfs voor het eerst hoger dan het
aantal vierkante meters dat aan de
markt werd toegevoegd. Per saldo is
dekantorenvoorraad dus geslonken.
Dit duidt op een omslag in de
kantoren markt. Maar de vastgoed-
markt zal nog zeker vijf tot tien jaar
Aanbod en opname van kantoorruimte in m (1974-2013) Bron: PropertyNL
17 FGH VASTGOEDBERI CHT 2014 TRENDS IN DE KANTORENMARKT
moeten doorgaan met het beleid van
beperkte nieuw bouw, meer her-
bestemming en waar nodig sloop om
de voorraad werkelijk op een markt-
conform niveau te krijgen. En hier
dreigt dus direct een probleem. Want
het tempo van de omslag ligt nog te
laag. Om het tij echt te keren, zijn meer
inspanningen en een versnelling van de
aanpak noodzakelijk. Maar juist vanuit
die optiek heeft de sector de laatste
jaren onvoldoende daadkracht getoond.
Nieuw is de introductie van aan-
vullende vormen van leegstand, zoals
bijvoorbeeld de verborgen leegstand.
Verborgen leegstand duidt op kantoor-
ruimte die wel is verhuurd maar niet
door de gebruiker wordt gebruikt.
Aangenomen wordt dat deze ruimte
aan het einde van het huur contract
aanhet reguliere aanbod in de markt
zal worden toegevoegd. Het begrip
verborgen leegstand is niet nieuw,
maar de omvang ervan is wel
verrassend. Vorig jaar hebben diverse
onderzoeken uitgewezen dat de
verborgen leegstand varieert van twee
tot acht miljoen m
2
. Er is met andere
woorden zeker nog sprake van latent
aanbod, maar de omvang ervan blijkt
nog niet duidelijk vast te stellen.
FGHBank is van mening dat de
introductie van nieuwe vormen van
leegstand weinig toevoegt aan de
bestaande marktkennis en juist tot
meer onduidelijkheid leidt. Elke
investeerder is zich bewust van de duur
van huurcontracten. Een deel van de
verborgen leegstand wordt via
onderhuur bovendien al actief in de
markt aangeboden. De introductie
vannieuwe leegstandsbegrippen leidt
eerder tot een vertroebeling van het
marktbeeld dan dat zij echt nieuwe
inzichten biedt. Door feitelijk aanbod
teverwarren met potentieel aanbod
worden appels met peren vergeleken
en dreigt een schijnwerkelijkheid te
ontstaan. Kantoren die rijp zijn voor de
sloop, maar wel als aanbod in de markt
beschikbaar zijn, worden ook niet
alvast op voorhand aan de leegstand-
cijfers onttrokken. Kortom, als we
verschillende vormen van leegstand
door en naast elkaar gaan hanteren,
begeven we ons op een hellend vlak.
Flexibiliteit in de huurcontracten
De slechte marktomstandigheden
komen onder andere tot uitdrukking in
dalende huurprijzen. Daarbij valt op dat
de huurprijsverschillen tussen locaties
onderling steeds verder toenemen.
Ditis logisch maar ook noodzakelijk:
dehuurprijs, de waarde en de kwaliteit
van een kantoorgebouw dienen immers
beter met elkaar in overeen stemming
tekomen.
In het topsegment blijven de
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2001
2.500.000
2.000.000
1.500.000
1.000.000
500.000
0
-500.000
Saldo van de toevoeging aan de totale voorraad kantoorruimte in m (2001-2013) Bron: Bak, bewerking FGHBank
ALLEEN I N HET TOPSEGMENT
VAN DE MARKT BLIJVEN DE
HUURPRIJZEN REDELIJK
STABIEL.
1
9
8
5
1
9
8
6
1
9
8
7
1
9
8
8
1
9
8
9
1
9
9
0
1
9
9
1
1
9
9
2
1
9
9
3
1
9
9
4
1
9
9
5
1
9
9
6
1
9
9
7
1
9
9
8
1
9
9
9
2
0
0
0
2
0
0
1
2
0
0
2
2
0
0
3
2
0
0
4
2
0
0
5
2
0
0
6
2
0
0
7
2
0
0
8
2
0
0
9
2
0
1
0
2
0
1
1
2
0
1
2
2
0
1
3
400
350
300
250
200
150
100
50
0
18
gepubliceerde huurprijzen nog altijd
redelijk stabiel, maar ook hier geldt dat
incentives in de markt de feitelijke
huur prijzen omlaag drukken. De
hoogste huren worden nog altijd
behaald op de Amsterdamse Zuidas en
lagen eind 2013 rond 325,-/m
2
en
daarmee zelfs iets hoger dan een jaar
eerder. In het midden- en lage segment
staan de huur prijzen op vrijwel alle
locaties onder druk. De gemiddelde
huurprijs daalde vorig jaar tot 125,-/m
2
.
Dat is een daling van 3% ten opzichte
van 2012.
De huurprijzen dalen niet alleen, maar
worden ook steeds exibeler. Uit
een steekproef onder de leden van
NVM-Business blijkt dat exibele huur -
contracten de norm zijn geworden
voor kleinere kantoren. Flexibiliteit
wordt gezocht in zowel nancile zin
(huurtermijn, verlengingsopties) als in
fysieke zin (aanpassing van gehuurde
vierkante meters). Naar verwachting
zal de vraag naar dergelijke contract-
vormen in de toekomst verder
toenemen.
Flexibilisering is niet het enige nieuwe
verdienmodel in de kantorenmarkt.
Nieuwe (exibele) huisvestings-
concepten genereren, naast inkomsten
uit de (kortlopende) huurcontracten,
steeds vaker aanvullende inkomsten in
de vorm van bijvoorbeeld lidmaat-
schappen, verhuur van vergader ruimtes,
het aanbieden van events en de aan-
wezigheid horeca. Of dit ook werkelijk
succes oplevert is volgens FGHBank
vooral afhankelijk van de kwaliteit van
het ondernemer schap waarmee er
invulling aan wordt gegeven.
Transformatie vraagt nieuwe
impulsen
De toegenomen aandacht voor de
leegstandproblematiek in de
kantorensector, en voor mogelijke
oplossingen als transformatie en
beperking van nieuwbouw, heeft ertoe
geleid dat de omvang van de kantoren-
voorraad per saldo is afgenomen. Het
effect van het ingezette transformatie-
beleid is het sterkst zichtbaar in de
grotere steden, met Amsterdam als
absolute koploper. Vorig jaar heeft ruim
80.000 m
2
kantoorruimte in de hoofd-
stad een nieuwe functie gekregen. Dit
jaar verwacht de gemeente dat er in de
stad nog eens 150.000 m
2
door markt-
partijen wordt getransformeerd. Een
groot deel van de transformaties betrof
omzettingen naar hotels en (studenten)
woningen. Een veelgehoord punt van
kritiek in de discussie over de aanpak
van leegstand is dat dergelijke trans-
formaties alleen kans van slagen
hebben in grote steden.
FGHBank onderschrijft dat in kleinere
plaatsen de marktpotentie voor
specieke functies als hotel-
voorzieningen of studentenhuisvesting
vaak moeilijker is aan te tonen. Dat
neemt niet weg dat ook buiten de
grotere steden wel degelijk oudere
kantoorpanden uit de markt kunnen
worden genomen. Een goed voorbeeld
is de gemeente Nieuwegein, die er in
slaagt om jaarlijks substantile
hoeveelheden kantoorruimte (circa
20.000 m
2
per jaar) te transformeren
naar met name woningen. En ook
andere middelgrote gemeenten als
Diemen, Amstelveen, Rijswijk en
Leidschendam-Voorburg kennen
inmiddels succesvolle voorbeelden van
oude kantoren die een nieuwe
bestemming krijgen of hebben
gekregen. Ook buiten de grote steden
liggen er dus wel degelijk kansen voor
transformatie. Marktpartijen laten zich
volgens FGHBank op dit moment
teveel benvloeden door de leegstand-
problematiek als geheel, terwijl de
kantorenmarkt alleen via initiatieven
Tophuurprijzen voor kantoorruimte in Nederland in euro per m
2
(1985-2013) Bron: FGHBank
19 FGHVASTGOEDBERI CHT 2014 TRENDS IN DE KANTORENMARKT
De gemeenteraads-
verkiezingen bieden
lokale bestuurders
nieuwe mogelijkheden
om grip te krijgen op
vastgoedsegmenten
waarbinnen teveel
aanbod is.
van onderop echt kan worden
veranderd. De uitdaging zit hem er
vooral in de kansrijke herontwikkelings-
projecten te herkennen.
Gemeenteraadsverkiezingen kans
voor nieuw elan
Voor investeerders is het essentieel dat
de marktrisicos tot op zekere hoogte
voorspelbaar zijn. Zij zijn alleen bereid
om risicos te nemen in markten met
omstandigheden die zij kunnen
overzien. De terugval in de kantoren-
markt is volgens FGHBank mede een
gevolg van een gebrek aan controle
over en zicht op de toekomstige koers.
Al eerder heeft FGHBank daarom
gepleit voor de introductie van een
centrale regisseur, die waakt over een
eerlijk speelveld. Deze functie is echter
nooit serieus van de grond gekomen,
met uitzondering van enkele regionale
initiatieven. Voorbeelden zijn de regios
Amsterdam en Eindhoven, die de
nodige stappen zetten om de hoeveel-
heid kantoorruimte op regionaal niveau
in te dammen. Daardoor krijgen
investeerders meer uitzicht op
marktstabiliteit en zijn zij ook eerder
bereid om te beleggen of anderszins
teinvesteren in de kantorensector.
Hoewel de centrale regie nog altijd
ontbreekt, bieden de gemeenteraads-
verkiezingen lokale bestuurders nieuwe
mogelijkheden om grip te krijgen
op de kantorenmarkt of op andere
vastgoed segmenten waarbinnen
teveel aanbod is of dreigt. Voor
de nieuwe collegebesturen is de
ultieme uitdaging om een kader-
scheppend beleid te formuleren dat
het terugdringen van de leegstand
prioriteit geeft. Daarmee geven zij
concreet invulling aan het in de zomer
van 2012 gesloten Convenant Aanpak
Leegstand Kantoren. Bij de uitvoering
en toepassing van dit convenant
bestaat immers vooral behoefte aan
een regionale en lokale vertaling.
De intenties en doelstellingen van
beleggers, ontwikkelaars en nanciers
zullen alleen realiseerbaar zijn als
de kaders scherp zijn n worden
gehand haafd. De agenda voor leeg-
stands bestrijding bij gemeenten
moet volgens FGHBank uit drie
onderwerpen bestaan: geef top-
prioriteit aan leegstandsbeleid, stel
ambitieuze maar realistische doelen
voor de middellange termijn, en
formuleer een gezamenlijke aanpak
met regiogemeenten.
De kans op lange-termijn-investeringen
in vastgoed blijft klein als dit stringentere
beleid geen vorm krijgt. De leegstand
hoeft niet terug naar nul om de interesse
bij investeerders te doen herleven. Wel
verwachten zij een betrouwbare
(lokale) overheid, die een consistent
beleid voert op basis waarvan risicos
kunnen worden ingeschat. Als duidelijk
is, dat de bestrijding van de leegstand
constructief wordt aangepakt, ontstaan
nieuwe perspectieven. FGHBank pleit
er daarom voor dat gemeenten het
voortouw nemen en een constructief
lokaal beleid voeren ter bestrijding van
de leegstand. Niet door eigenaren
nancieel te compenseren, maar wel
door investeerders de kaders te bieden
waarbinnen zij kunnen handelen.
Daarmee komt het streven om de
totale voorraad in de kantorenmarkt de
komende tien jaar fors te verminderen
een stuk dichterbij.
NIEUWE PERSPECTIEVEN.
OPNAME WEDEROM LAAG,
MEESTE VRAAG I N DE G4
Vorig jaar is ongeveer evenveel
kantoorruimte opgenomen als in 2012.
Ondanks dat de opname daarmee niet
verder is gedaald, is nog altijd sprake
van een lage vraag naar kantoorruimte.
De oorzaken liggen zowel in de econo-
mische crisis als in de optimalisatie slag
die veel kantoorgebruikers doorvoeren
of nog gaan doorvoeren. De opnames
die nog wel plaatsvinden, concentreren
zich voornamelijk rondom de grotere
knooppuntlocaties in de vier grote
steden.
TOENAME KANTORENAANBOD
RELATI EF LAAG
Het aanbod is vorig jaar opnieuw
toegenomen en omvat iets meer dan
15% van de kantorenvoorraad. Hoewel
het aanbod erg hoog is, stijgt dit niveau
veel minder hard dan enkele jaren
geleden nog werd voorspeld. De
oorzaak: er worden minder nieuwe
kantoren gebouwd en er ontstaat meer
aandacht voor de transformatie van
oude kantoren.
STI LLE REVOLUTI E I N
KANTORENVOORRAAD
De kantorenvoorraad is in 2013 per
saldo gekrompen. Weliswaar minimaal,
maar het tekent wel de veranderingen
die in de markt gaande zijn. Niet eerder
nam het aantal kantoormeters in ons
land op jaarbasis af.
HUREN VERDER ONDER DRUK
EN NI EUWE CONTRACT-
VORMEN MAKEN EEN OPMARS
Met uitzondering van het top-
segment staan de huren over de gehele
linie genomen onder druk. Terwijl de
huurprijzen dalen, zijn in de kantoren-
markt ook nieuwe contractvormen in
opkomst, waarin zowel nancile als
fysieke exibiliteit wordt gezocht.
Steeds meer verhuurders genereren
aanvullende inkomsten uit extra
diensten en service.
UI TDAGI NG VOOR NI EUWE
GEMEENTERADEN
De gemeenteraadsverkiezingen
bieden ht momentum om de lokale
leegstandsbestrijding de aandacht te
geven die zij nodig heeft en de
investeringsbehoefte bij private partijen
weer op te wekken. Dit vraagt om
topprioriteit voor leegstandsbeleid,
ambitieuze maar realistische doelen
voor de middellange termijn, en een
gezamenlijke aanpak met regio-
gemeenten. Uitvoering van deze
agenda kan er voor zorgen dat er voor
private partijen weer voorspelbare
risicos ontstaan, iets waar het
momenteel veelal aan ontbreekt.
20
SAMENVATTI NG KANTORENMARKT
21 FGH VASTGOEDBERI CHT 2014 TRENDS IN DE KANTORENMARKT
22
TRENDS I N DE WINKELMARKT
23 FGH VASTGOEDBERI CHT 2014 TRENDS IN DE WINKELMARKT
De donkere wolken die zich in 2012 boven de winkelmarkt
samenpakten, lijken in 2013 te zijn uitgegroeid tot een inke stortbui.
De grootste boosdoeners voor de (fysieke) winkelmarkt zijn het
lageconsumentenvertrouwen, het daaruit voortvloeiende lage
bestedingsniveau en meer structurele trends als de verschuiving van
bestedingen naar internet en de vergrijzing in sommige gebieden.
Demarkt voor online bestedingen groeit nog altijd en heeft inmiddels
onomstotelijk een positie verworven in het retaillandschap. Hieruit is
een nieuwe dynamiek ontstaan: pure onlinespelers breiden uit naar
ofine retail en andersom. Ondertussen loopt het aantal faillissementen
in de retailsector verder op. Daardoor neemt op regionaal niveau de
variatie van winkels af, terwijl de leegstand toeneemt. Dat leidt tot
veelmaatschappelijke discussie over de toekomst van winkelgebieden.
Inhet besef dat zij hier nimmer consensus over zullen bereiken,
buigenprofessionele partijen zich ondertussen over de vraag welke
winkelgebieden tot de winnaars en welke tot de verliezers gaan
behoren.
MEER DONKERE
WOLKEN
1
9
8
8
1
9
8
9
1
9
9
0
1
9
9
1
1
9
9
2
1
9
9
3
1
9
9
4
1
9
9
5
1
9
9
6
1
9
9
7
1
9
9
8
1
9
9
9
2
0
0
0
2
0
0
1
2
0
0
2
2
0
0
3
2
0
0
4
2
0
0
5
2
0
0
6
2
0
0
7
2
0
0
8
2
0
0
9
2
0
1
0
2
0
1
1
2
0
1
2
2
0
1
3
40
20
0
-20
-40
-60
-80
Consumentenvertrouwen
Economisch klimaat
Koopbereidheid
24
Nog geen herstel van bestedingen
Het aanhoudend lage consumenten-
vertrouwen en de dalende koopkracht
hebben vorig jaar geresulteerd in een
daling van de consumentenuitgaven
met 2,3%. Het bestedingsniveau daalt
al onafgebroken sinds de tweede helft
van 2011. Waar supermarkten hun
omzet door prijsverhogingen nog
zagen stijgen, vallen er in de non-food
sector harde klappen door grote
omzet dalingen. De effecten zijn
duidelijk zichtbaar in een toename
vanhet aantal bedrijven dat met
faillissementen en reorganisaties te
maken heeft gekregen, zoals Free
Record Shop, Block, E-Plaza, Setpoint,
Henk ten Hoor, Schoenenreus of
Polare. Hoewel op veel faillissementen
een doorstart of overname volgt, is het
duidelijk dat de retailmarkt onder grote
druk staat.
Het einde van deze periode is nog niet
in zicht. Nederland kwam het derde
kwartaal van vorig jaar weliswaar
formeel uit de recessie, maar dat
betekent niet dat de consumenten-
bestedingen die trend ook direct
volgen. Rabobank verwacht dat een
groot deel van de huishoudens in
iedergeval in 2014 nog druk zullen
zijnmet het op orde krijgen van het
huishoudboekje en het terugdringen
van de eigen schuldenlast. De ruimte
voor extra bestedingen is daardoor
beperkt.
Dalende vraag, nog altijd stijgend
aanbod
Sinds het uitbreken van de crisis zijn
dalende bestedingen en sombere
economische vooruitzichten welhaast
aan de orde van de dag. Toch lag
devraag naar winkelvastgoed de
afgelopen periode op een hoger niveau
dan in de jaren daarvoor. De laatste
jaren stegen de opnamecijfers alleen
maar, zelfs tot een recordhoogte van
771.000 m
2
in 2012.
In 2013 is die trend doorbroken. Vorig
jaar werd 735.000 m winkelruimte
opgenomen, wat neerkomt op een
daling van ruim 4% in vergelijking
met2012. De afnemende vraag is
ookzichtbaar in het aanbod, dat in
2013sterker toenam dan in de jaren
daarvoor en zelfs boven de grens van
1 miljoen m winkelruimte uitkwam.
Overigens blijft de vraag naar
winkel ruimte in de grotere steden
onverminderd hoog. Met name
Amsterdam mag zich verheugen
opeen warme belangstelling van
internationale retailers en nieuwe
Ontwikkeling consumentenvertrouwen (1988-2013) Bron: Centraal Bureau voor de Statistiek
2014 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
8
7
6
5
4
3
2
1
0
25 FGH VASTGOEDBERI CHT 2014 TRENDS IN DE WINKELMARKT
toetreders, zoals Forever 21, Urban
Outtters en Allsaints. Volgens
onderzoek van Jones Lang LaSalle
staatAmsterdam op een gedeelde
veertiende plaats in de lijst van meest
aantrekkelijke vestigingslocaties in
Europa. Eenmaal in Nederland breiden
veel ketens vervolgens het aantal
vestigingen uit in andere kernsteden.
Mede hierdoor blijft er ook in de
overige grote steden behoefte aan
grote winkeloppervlaktes in de
binnensteden.
Leegstand ontrafeld
De winkelleegstand in Nederland is
sinds het begin van de crisis opgelopen
van 5% in 2008 naar 6,9% aan het
einde van 2013. Dit betekent dat
deleegstand wel oploopt, maar
ietsminder snel dan soms wordt
verondersteld. FGHBank constateert
alenige jaren dat de dynamiek in de
winkelmarkt ervoor zorgt dat veel
bestaande winkelpanden snel weer
eennieuwe invulling krijgen. Hetzij
door een andere winkelier, die nieuwe
kansen ziet, hetzij door bedrijven in de
dienstverlening of leisure. Ook vorig
jaar was dit zichtbaar, bijvoorbeeld in
de overname van de winkelpanden
vanSetpoint door JD Sports en in de
opvulling door Primark van een deel
van de winkels die Bijenkorf verlaat.
Het laat onverlet dat de winkel-
leegstand in 2013 per saldo opnieuw
isgestegen. De verwachting is dat die
stijging ook de komende jaren nog
door zal zetten. Door aanhoudende
problemen in de winkelmarkt en
derecordhoogte van het aantal
faillissementen in de retailsector
ontstaan er steeds meer risicovolle
winkelgebieden.
Als de leegstandcijfers worden
uitgesplitst naar de duur ervan, wordt
duidelijk dat ruim 40% korter dan een
jaar leeg staat. Bovendien blijkt dat de
totale leegstand veel minder snel
toeneemt dan de aanwas van nieuwe
leegstand doet vermoeden. Dit
betekent dat de eerder aangehaalde
dynamiek in de winkelmarkt nog altijd
hoog is, en er dus ook nu voor veel
panden nog een andere invulling wordt
gevonden. Dat neemt niet weg dat de
totale leegstand wel degelijk toeneemt
en steeds meer winkelgebieden in de
problemen komen.
Een analyse van de leegstand naar
typewinkelgebied laat zien bij welke
gebieden de problemen liggen.
DYNAMIEK I N DE WI NKEL-
MARKT ZORGT ERVOOR DAT
VEEL BESTAANDE WI NKEL-
PANDEN SNEL EEN NIEUWE
I NVULLI NG KRIJGEN.
Leegstand van winkelruimte 2003-2014 (in procenten) Bron: Locatus, bewerking FGHBank
< 1 jaar
1-3 jaar
> 3 jaar
1.373.922
843.433
1.167.485
26
Datblijken vooral de aanloopstraten
(binnenstedelijke winkelstraten),
kleinschalige winkelcentra (kleine
kernverzorgende centra, kleine
wijkwinkelcentra en buurtcentra) en
oudere perifere locaties te zijn. Die
uitkomst is niet verrassend, gezien
hetfeit dat vrijwel alle professionele
partijen over deze winkelgebieden hun
zorgen uiten. De risicos liggen echter
in de optiek van FGHBank ook bij
andere locaties, zoals de hoofdwinkel-
gebieden in kleine en middelgrote
steden. Dit zijn juist de winkelgebieden
waar zich nu al bovengemiddeld veel
leegstand manifesteert en die in de
toekomst extra risicos lopen.
Flexibilisering in huurcontracten
Het aantal risicovolle winkelgebieden
neemt toe. De huurprijzen dalen met
uitzondering van enkele specieke
winkellocaties vrijwel overal. Het
gevolg is dat ook de waarde van het
winkelvastgoed onder druk is komen te
staan. Die waarde was door de sterke
beleggingsvraag in het recente
verleden juist gestegen.
De huurprijzen in het topsegment van
de markt hielden vorig jaar wel stand.
In de Amsterdamse Kalverstraat ligt de
tophuurprijs, net als een jaar geleden,
op een niveau van 2.500,-/m
2
. Dit is
mede te danken aan de aanhoudende
vraag bij (inter)nationale retailers. Maar
van tophuren valt niet de druk af te
lezen op locaties met winkeliers en
retailers, die steeds meer moeite
hebben om het hoofd boven water te
houden. Want daaruit blijkt dat het
verschil in kwaliteit van de locatie
uiteindelijk toch het waardepotentieel
van het daar aanwezige winkel-
vastgoed bepaalt. Anders gezegd: de
toenemende druk op de huur-
inkomsten in combinatie met de extra
risicos van leegstand zijn direct van
invloed op de waarde. Vooral in de
kwetsbare winkelgebieden kan dit een
structureel probleem worden.
Retailers en eigenaren zoeken
mogelijke oplossingen in de vorm van
aangepaste, meer exibele contract-
vormen. Daarin zijn twee tendensen
teonderscheiden, die kunnen worden
samengevat onder de noemer
exibiliteit: kortere huurcontracten en
huurprijzen die meebewegen met de
conjunctuur en de prestaties van de
huurder (omzetgerelateerde huren).
Detoenemende exibilisering van
huur contracten is mede te verklaren uit
het feit dat er momenteel steeds meer
contracten aopen die nog in betere
tijden zijn gesloten. In de praktijk
wordtdan vaak gezocht naar hybride
huur vormen, met enerzijds een lage
basishuur en anderzijds een aan de
omzet gerelateerde huur. Steeds
meerwinkelketens sturen daar tegen-
woordig actief op aan, om zo hun
winkels betaalbaar te houden.
Hiermee is overigens niet gezegd
datde introductie van een omzet-
gerelateerde component in het
huurcontract een totaaloplossing biedt
voor het probleem van (te) hoge huren.
De complexiteit neemt immers ook toe.
In de eerste plaats vraagt omzet-
gerelateerde huur per branche om een
specieke benadering. Ten tweede
levert omzetgerelateerde huur
moeilijke discussies op in een tijd
waarin internetverkopen een steeds
groter deel van de omzet uitmaken.
Entot slot zijn retailers vooral op zoek
naar nieuwe contracten in gebieden
waar de omzet terugloopt en niet in
degoed draaiende winkelgebieden.
Duidelijk is in ieder geval dat voor
eengroot deel van de markt de huren
onder druk staan. Daarom is het ook
voor beleggers in winkelvastgoed
Leegstand in vierkante meters naar duur Bron: Locatus, bewerking FGHBank
4% 5% 6% 7%
Gemiddeld
8% 9% 10% 3% 2% 1% 0%
Binnenstad
Binnenstedelijke winkelstraat
Hoofdwinkelgebied groot
Hoofdwinkelgebied klein
Kernverzorgend centrum groot
Kernverzorgend centrum klein
Kernverzorgend supermarktcentrum
Supermarktcentrum
Stadsdeelcentrum
Wijkcentrum groot
Wijkcentrum klein
Buurtcentrum
Speciaal Winkelgebied
Grootschalige concentratie
Verspreide bewinkeling
27 FGH VASTGOEDBERI CHT 2014 TRENDS IN DE WINKELMARKT
cruciaal om een balans te zoeken
tussen het eigen belang en dat van de
huurder. Beleggers zullen zich daarbij
moeten realiseren dat lagere huur-
prijzen of aangepaste contracten
eventuele structurele problemen van
een locatie niet kunnen oplossen
maarslechts camoueren. Het onder-
scheidend vermogen zit hem volgens
FGHBank daarom vooral in de keuze
om te investeren in het opwaarderen
van matige gebieden, ook of misschien
wel juist als er minder huurinkomsten
worden gegenereerd. Als de noodzaak
daartoe minder of niet wordt gevoeld
zal dat uiteindelijk alleen maar tot meer
verliezers leiden.
De rol van de fysieke winkel in een
online wereld
Het aantal aankopen via internet heeft
de afgelopen jaren onmiskenbaar een
grote groei doorgemaakt. Hoewel de
stijgende lijn in 2013 enigszins is
afgevlakt, mag worden verwacht dat
internetaankopen ook in de toekomst
toenemen. Schattingen van het
aandeel internetverkopen in het totaal
van non-food detailhandelsbestedingen
lopen uiteen van 18% tot 55% in
2020. Daaruit blijkt dat iedereen het er
weliswaar over eens is dat de invloed
van internet in de retail toeneemt,
maar dat de vertaling ervan in een
harde prognose minder rechtlijnig is
dan soms wordt verondersteld.
Een aanzienlijk deel van de online-
verkopen betreft producten die al
langere tijd via internet worden
gekocht. Zo berekende Syntrus
Achmea dat 52% van de totale online
omzet reizen (inclusief accommodaties
en vliegtickets) en telecom betreft.
Daarnaast wordt een groot deel van de
overige internetaankopen gedaan bij
spelers die ook ofine een belangrijke
rol in het winkellandschap vervullen,
zoals H&M en Zara. Bovendien wijzen
steeds meer berichten, met name
vanuit de Angelsaksische landen, op de
belangrijke rol van de fysieke winkels.
Uit onderzoek van Forrester Research is
bijvoorbeeld gebleken dat de meeste
pure onlinespelers marktaandeel
verliezen aan traditionele Amerikaanse
retailers doordat deze nu ook een
online strategie volgen.
Onderzoeksbureau ACRS concludeerde
op basis van gesprekken met retailers
dat het ofine kanaal voor de meeste
retailers hoofdverantwoordelijk is voor
de omzetgroei in 2014. Verder blijkt uit
een onderzoek van A.T. Kearney onder
ruim drieduizend consumenten in de
Verenigde Staten en het Verenigd
Koninkrijk dat de fysieke winkel nog
altijd de meest populaire aankoopplek
is. Digitale kanalen spelen volgens het
onderzoek voornamelijk een rol in de
Leegstand per winkelgebied (in procenten) Bron: Bron: Locatus, bewerking FGHBank
I NTERNETAANKOPEN
NEMEN OOK I N DE
TOEKOMST TOE.
1
9
8
8
1
9
8
9
1
9
9
0
1
9
9
1
1
9
9
2
1
9
9
3
1
9
9
4
1
9
9
5
1
9
9
6
1
9
9
7
1
9
9
8
1
9
9
9
2
0
0
0
2
0
0
1
2
0
0
2
2
0
0
3
2
0
0
4
2
0
0
5
2
0
0
6
2
0
0
7
2
0
0
8
2
0
0
9
2
0
1
0
2
0
1
1
2
0
1
2
2
0
1
3
2.500
2.250
2.000
1.750
1.500
1.250
1.000
750
500
250
0
28
orintatiefase, terwijl fysieke winkels in
alle fases van het aankoopproces een
rol kunnen vervullen.
Het bovenstaande neemt niet weg dat
internet het winkellandschap blijvend
heeft veranderd. Online winkelen biedt
consumenten een extra alternatief als
een winkelgebied niet aan hun eisen
voldoet. Ook zijn de eisen die worden
gesteld aan succesvolle ondernemers
erdoor veranderd: grotere winkel-
formules moeten in alle ofine en
online kanalen aanwezig zijn. Deze
dynamiek is ook op de Nederlandse
winkelmarkt duidelijk zichtbaar. Zo
openen pure onlinespelers als Coolblue
ook fysieke winkels, en zet een
traditionele speler als Albert Heijn met
Bol.com meer in op het online kanaal.
Moordende concurrentie
Het hoge aantal faillissementen in de
retailsector wordt veelal verklaard uit
de eerder aangehaalde dynamiek, die is
ontstaan door de opkomst van online
winkelen in combinatie met de
economische crisis. FGHBank is van
mening dat die dynamiek er altijd al is
geweest, maar dat deze door de
bijzondere omstandigheden op dit
moment sterker tot uiting komt. Retail
consultant Eysink Smeets verklaart dit
met de introductie van het begrip
NoCompromise. Retailers zijn volgens
hen in een continue concurrentiestrijd
verwikkeld op het gebied van prijs en
service (meerwaarde). In dat kader
bieden zij bijvoorbeeld hun producten
tegen dezelfde prijs aan, maar dan
gekoppeld aan een hogere service of
kwaliteit (bijvoorbeeld een sneller
wisselende collectie). Of ze kiezen voor
dezelfde service en kwaliteit tegen
lagere prijzen. En in de meest extreme
gevallen besluiten spelers tot een
combinatie van beide: een hogere
service of kwaliteit tegen lagere prijzen.
Nieuwe toetreders (zowel op internet
als in de fysieke winkelomgeving)
zorgen ervoor dat dit speelveld continu
en steeds sneller verandert. Dat komt
terug in veel zo niet alle branches:
supermarkten, mode, consumenten-
electronica, bouwmarkten, et cetera.
Consumenten wennen snel aan de
nieuwe prijs-kwaliteit verhoudingen en
gebruiken deze vervolgens weer als
maatstaf voor andere retailers in de
branche. Internet maakt van prijs-
vergelijking sowieso een simpele
handeling. Dit betekent dat retailers die
hierin niet kunnen of willen meegaan
of niet adequaat genoeg reageren, het
gevaar lopen dat zij in de problemen
komen.
Tophuurprijzen van winkelruimte in Nederland (1989-2013) Bron: FGHBank
NIEUWE TOETREDERS
ZORGEN ERVOOR DAT
HETSPEELVELD CONTI NU
VERANDERT.
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
120%
100%
80%
60%
40%
20%
0%
29 FGHVASTGOEDBERI CHT 2014 TRENDS IN DE WINKELMARKT
Dit blijft voor de vastgoedsector niet
zonder gevolgen. Winkelgebieden
concurreren met elkaar zowel op prijs
(in de vorm van parkeerkosten voor de
consument maar ook via huurprijzen
voor de retailer) als op service en
kwaliteit. Wat dat laatste betreft gaat
het bijvoorbeeld om de aantrekke-
lijkheid van de omgeving (zoals een
historische binnenstad), de kwaliteit
van het gebied zelf (wordt er
voldoende genvesteerd in de kwaliteit
van de winkels en openbare ruimte?)
de aanwezigheid van voorzieningen
(horeca, openbaar vervoer) en van
populaire winkelketens (bijvoorbeeld
Primark of Hollister). Als gevolg van
deze onderlinge concurrentie, maar
ook omdat het aantal echt kansrijke
winkelgebieden met permanent
waardepotentieel de komende jaren
wel eens fors zou kunnen afnemen,
zullen steeds meer gebieden het
moeilijk krijgen. Dit betekent voor
vastgoedeigenaren en gemeenten dat
ze zich niet alleen bewust moeten zijn
van de positie van hun winkelgebied op
de (regionale) winkelmarkt, maar daar
ook de noodzakelijke strategische
keuzes in kunnen en moeten maken.
Winnaars en verliezers
Economisch herstel en het aantrekken
van consumentenbestedingen zullen
de problemen op de winkelmarkt niet
automatisch oplossen. Onderliggende
consumentenbewegingen en maat-
schappelijke ontwikkelingen hebben
het winkellandschap blijvend veranderd
en zullen ook in de toekomst een
steeds sterkere stempel drukken op de
retail. De impact van consumenten op
het winkellandschap wordt daardoor
dwingender. Dit levert zowel winnaars
als verliezers op.
Feit blijft dat er op dit moment teveel
fysieke winkelmeters zijn. Het
afgelopen decennium is de totale
winkeloppervlakte sterk gestegen,
terwijl het aantal inwoners nauwelijks
is gegroeid en de bestedingen al
meerdere jaren op rij afnemen. Dit
heeft niet alleen een grote invloed op
de vloerproductiviteit, maar kan ook
niet zonder gevolgen blijven voor het
winkellandschap in Nederland.
In de visie van FGHBank ontstaan er in
de winkelmarkt grofweg drie type
gebieden waar het risico het grootst is:
kleine tot middelgrote steden met een
(te) grote winkelvoorraad, groot-
schalige objecten of locaties zonder
duidelijk achterliggend idee, en de
rafels van de binnensteden. Het meeste
perspectief biedt de winkelmarkt in
dominante centra (regionaal of
nationaal) met een aantrekkelijke
schaalgrootte, doelgerichte winkel-
centra (regionaal of nationaal) en
lokale gemakscentra.
Jaarlijkse groei online retail (2000-2013) Bron: Thuiswinkel.org
30
SAMENVATTI NG WINKELMARKT
AANHOUDENDE DALI NG VAN
BESTEDI NGEN
Consumenten gaven vorig jaar
opnieuw minder uit in de detailhandel.
Het aanhoudend lage bestedingsniveau
laat duidelijk zijn sporen na in het
winkellandschap. Hoewel Nederland
formeel uit de recessie is, groeien
deconsumenten bestedingen naar
verwachting nog niet mee met de
conjunctuur. Huishoudens zijn
voorlopig nog druk met het op orde
brengen van hun balans.
OPNAME I N PAS MET DE
CONJUNCTUUR
In 2013 is de stijgende trend in de
opname van winkelvastgoed door-
broken. Hierdoor loopt de opname
weer meer in de pas met de
economische ontwikkeling. De vraag
naar winkelruimte in met name de
viergrote steden blijft hoog, maar dit
voorkomt niet dat het aanbod sterker
isgestegen dan in voorgaande jaren.
RI SI CO S DOOR STI JGENDE
LEEGSTAND
De onderliggende dynamiek in de
winkelmarkt kan niet voorkomen dat
de leegstand toeneemt. Hierdoor zijn er
steeds meer types winkelgebied waar
naast een boven gemiddelde leegstand
extra risicos ontstaan.
AANGEPASTE CONTRACT-
VORMEN
De toenemende druk op de
huur prijzen leidt tot aangepaste
contract vormen in het kader waarvan
huurder en verhuurder zoeken naar
een duurzame oplossing voor beide
partijen. Hierdoor ontstaan steeds meer
hybride contracten waarin naast een
vast deel ook een omzetgerelateerde
huurcomponent wordt opgenomen.
Dit biedt geen standaard oplossing
voor de aanpak van dreigende
leegstand als gevolg van te hoge huren.
Veelal is in die situatie een huur-
verlaging noodzakelijk, zij het dat dit
de noodzakelijke investeringen in
gebieden wel in gevaar brengt.
ROL FYSI EKE WI NKEL NI ET
UI TGESPEELD
Internet verandert het winkel-
landschap al meerdere jaren en blijft
dat ook doen. Het online kanaal biedt
consumenten extra mogelijkheden als
een winkelgebied niet voldoet. Fysieke
winkels blijven echter een belangrijke
rol spelen in alle fasen van het
aankoopproces. Succesvolle retailers
zijn zowel ofine als online aanwezig
met hun verkoopkanalen.
WI NNAARS EN VERLI EZERS
Het overschot aan fysieke meters
ende felle concurrentie tussen zowel
retailers als winkelgebieden blijft niet
zonder gevolgen. Het aantal echt
kansrijke gebieden neemt fors af; een
aanzienlijk deel van de winkelgebieden
komt steeds verder onder druk te
staan. Kansen liggen er voor gebieden
die de veeleisende consument optimaal
weten te bedienen, via een breed en/of
uniek aanbod maar ook in gemak.
31 FGH VASTGOEDBERI CHT 2014 TRENDS IN DE WINKELMARKT
32
TRENDS I N DE BEDRIJFSRUIMTEMARKT
33 FGH VASTGOEDBERI CHT 2014 TRENDS IN DE BEDRIJFSRUIMTEMARKT
NOG STEEDS
NAUWELIJKS IN
BEWEGING
De bedrijfsruimtemarkt is ook in 2013 nauwelijks in beweging
gekomen. Veel bedrijven voelen namelijk nog steeds de pijn van de
economische crisis. Faillissementen zijn aan de orde van de dag en
bedrijfsactiviteiten staan op een laag pitje, vooral als zij samenhangen
met de geringe binnenlandse vraag. Er is daarom weinig behoefte aan
(nieuwe) bedrijfshuisvesting. Veel ondernemers wachten op betere
tijden. Er gloort echter hoop aan de horizon. Richting het einde van
2013 nemen de ordervoorraden bij bedrijven weer toe, en keert bij een
groeiend aantal producenten en consumenten het vertrouwen terug.
Als het herstel in de loop van 2014 een vervolg krijgt kan dit positief
uitwerken op de verschillende segmenten in de bedrijfsruimtemarkt.
Opvallend is daarbij de verschuiving in de vraag van traditionele
bedrijfsruimte naar vastgoed waarin hoogwaardiger activiteiten
kunnenworden ontplooid, gericht op waardetoevoeging en efcintie.
Daarnaast blijkt logistiek vastgoed steeds belangrijker te worden,
omdat retailers in het kader van e-fullment de concurrentie voor
willen blijven. FGHBank ziet verder veel potentie in gebieden waar
stedelijke activiteiten en kennis samen komen. De daar aanwezige
dynamiek heeft een positieve invloed, zowel op het ondernemers-
klimaat als op de markt voor bedrijfshuisvesting.
34
Nog geen zichtbaar herstel in 2013
Het Nederlands bedrijfsleven beleefde
in 2013 wederom een lastig jaar en
toonde zich daarom opnieuw terug-
houdend in zijn investerings beleid.
Metname de bedrijven die zich
orinteren op Nederland hebben het
moeilijk, omdat zowel huishoudens
alsde overheid minder besteden.
Zijrichten zich dan ook veelal op
kosten besparingen en herstructurering
en zoeken ondertussen naar nieuwe
afzetmogelijkheden.
Voor internationaal opererende
bedrijven ligt het iets anders, omdat zij
mee proteren van successen in de ons
omringende landen. Om deze reden is
het niet verwonderlijk dat de logistieke
dienstverlening naar verhouding goed
presteert en dat bedrijven die sterk
teren op binnenlandse vraag juist
harder geraakt worden.
In 2013 is er in dat opzicht weinig
veranderd in vergelijking met de jaren
daarvoor. De matige investeringsdrang
van bedrijven uit zich nog altijd in een
beperkte vraag naar (nieuwe) bedrijfs-
huisvesting. In het Vastgoed bericht
2013 merkte FGHBank al op dat het
midden- en kleinbedrijf (MKB), veruit
de belangrijkste gebruiker van bedrijfs-
ruimten, de laatste jaren zeer hard is
geraakt. Bovendien ondervinden veel
bedrijven problemen bij het vinden
vannanciering om herhuisvesting te
bekostigen. Zij stellen in reactie daarop
hun eventuele uitbreidings- of verhuis-
vraag uit. Omdat ook de gemiddelde
bezettingsgraad bij bedrijven laag is,
wordt de noodzaak om te verhuizen
minder gevoeld.
Stijgende lijn in de opname
De jaarlijkse opname van bedrijfs-
ruimten is en blijft daarom laag, net als
de uitgifte van bedrijfskavels. Dit beeld
is feitelijk al sinds 2009 zichtbaar. In
2013 werd 2,8 miljoen m bedrijfs-
ruimte opgenomen. Dit niveau ligt
fractioneel hoger dan in 2012 en is in
lijn met wat er in de jaren na het begin
van de economische crisis in 2008 is
opgenomen. Gedurende het jaar is de
ingebruikname wel geleidelijk aan
toegenomen. De eerste drie kwartalen
waren goed voor een opname van
respectievelijk 490.000, 629.000 en
670.000 m. In het laatste kwartaal
wordt traditiegetrouw de meeste
bedrijfsruimte opgenomen. In 2013
betrof dat ruim 1 miljoen m.
De stijgende vraag kan worden
genterpreteerd als een blijk van
vertrouwen bij ondernemers. Maar
daarbij moet wel in acht worden
genomen dat bij het gros van alle
transacties verouderde ruimten
wordeningeruild voor moderne
objecten. Per saldo is in die gevallen
eerder sprake geweest van een
inkrimping van het benodigd
aantalvierkante meters dan van
eenuitbreiding.
De totale hoeveelheid beschikbare
bedrijfsruimten is in 2013 met ruim 2%
toegenomen ten opzichte van 2012.
Eind 2013 was zon 10 miljoen
vierkante meter beschikbaar voor de
vrije gebruikersmarkt. Het aanbod is
vooral opgelopen vanwege de matige
bedrijfseconomische omstandigheden
waar veel bedrijven mee kampen.
Noodgedwongen bedrijfs-
beindigingen en inkrimping leiden
uiteraard tot een toename van het
beschikbare aanbod. Dit geldt zeker
voor sectoren die lijden onder een
geringe binnenlandse vraag, zoals
debouw en de automotive. Illustratief
isdat het aanbod van automotive-
bedrijfs ruimten volgens Vakblad
Automotive in de loop van 2013 fors
isopgelopen tot meer dan 500 panden.
Samen zijn die goed voor een opper-
vlakte van bijna 1 miljoen m.
De uitgifte van bedrijfskavels is al enige
jaren aan het stabiliseren. Weliswaar
isde uitgifte van reguliere bedrijven-
terreinen (exclusief haventerreinen) in
2012 ten opzichte van 2011 met 41 ha
(netto) licht gestegen tot 375 ha. Maar
feitelijk is al sinds 2008 sprake van een
structureel lager uitgifteniveau. In de
periode 2005-2008 werd gemiddeld
nog 785 ha per jaar in gebruik
genomen. Vervolgens halveerde de
jaarlijkse uitgifte in 2009, en sindsdien
ligt de hoeveelheid uitgegeven kavels
rond de 390 ha per jaar.
Ondertussen groeit het draagvlak
onder gemeenten om bedrijfs huis-
vesting bij voorkeur te concentreren
opbestaande bedrijven terreinen, die
door middel van herstructurering weer
bij de tijd moeten worden gebracht. De
urgentie hiertoe is hoog, omdat bijna
een derde van alle bedrijventerreinen
als verouderd is aangemerkt. Van alle
bekende herstructureringsplannen is
circa de helft gericht op revitalisering
en dus behoud van de functie als
bedrijventerrein. Een toenemend aantal
plannen richt zich echter daarnaast op
herprolering en transformatie van
bedrijventerreinen. Dit laatste geldt in
het bijzonder voor de stedelijk gelegen
LOGISTIEKE SECTOR
PRESTEERT NAAR
VERHOUDI NG GOED.
10.500.000
Aanbod
9.000.000
7.500.000
6.000.000
4.500.000
3.000.000
1.500.000
0
Opname
1
9
9
9
2
0
0
0
2
0
0
1
2
0
0
2
2
0
0
3
2
0
0
4
2
0
0
5
2
0
0
6
2
0
0
7
2
0
0
8
2
0
0
9
2
0
1
0
2
0
1
1
2
0
1
2
2
0
1
3
35 FGHVASTGOEDBERI CHT 2014 TRENDS IN DE BEDRIJFSRUIMTEMARKT
terreinen. FGHBank juicht dit toe,
omdat deze locaties op basis van hun
locatiekwaliteiten kunnen aanhaken op
andere stedelijke activiteiten.
Kwaliteit onlosmakelijk verbonden
met logistiek
De wereldhandel trok in 2013 licht aan.
De voor Nederland relevante wereld-
handel nam in omvang toe van 0,7%
in2012 naar 1,5% in 2013. De Neder-
landse economie heeft daar van mee
geproteerd. Op mondiaal niveau valt
op dat de groei dynamiek in de loop
vanvorig jaar is verschoven van
opkomende economien als China
enIndia naar de gendustrialiseerde
wereld. Vooral Japan en de Verenigde
Staten herstelden zich opvallend snel,
waar het herstel in het Eurogebied een
stuk trager verliep. Omdat Nederland
het sterkst verweven is met de Eurozone,
bleef het handelsvolume hier dan ook
hangen rond het niveau van 2012.
In dat licht bezien is het opmerkelijk
datover geheel 2013 circa 10% meer
aan logistiek vastgoed is opgenomen.
In demarkt voor logistiek vastgoed
bestaat een situatie van discrepantie.
De vraagricht zich vooral op een
geringe hoeveel heid moderne
logistieke eenheden, terwijl het meeste
aanbod juist verouderd is. Vaak gaat
het daarbij om oudere generaties
logistieke centra en distributiecentra
met verkeerde vastgoedkenmerken en
infrastructuur, die veelal ook niet meer
voldoen aan de functionele wensen
van de huidige gebruikers. Daarnaast
isde locatie vaak niet optimaal.
Het komt regelmatig voor dat
eigenaren blijven wachten op nieuwe
huurders, terwijl het zicht daarop
ziender ogen verslechtert. Vanuit
strategisch oogpunt is het in zon
situatie beter om relatief kleine
ingrepen te plegen om de verhuur-
baarheid van het vastgoed te
vergroten. Een kansrijk alternatief is
bijvoorbeeld het opknippen van
grootschalige bedrijfsunits in kleinere
eenheden. Op die manier wordt een
nieuwe, interessante doelgroep
aangeboord: kleinere ondernemers
met een doorgaans lager eisenpakket
met betrekking tot het vastgoed.
Moderne logistieke eenheden zijn
vrijwel nooit direct verkrijgbaar in de
bestaande voorraad. Dit leidt ertoe dat
ondernemers met een concrete vraag
naar moderne logistieke ruimte op
EEN TOENEMEND AANTAL
PLANNEN RICHT ZICH
OPHERPROFI LERI NG EN
TRANSFORMATIE VAN
BEDRIJVENTERREI NEN.
Aanbod en opname van bedrijfsruimte (1999 2013) Bron: PropertyNL
Limburg
Noord-Brabant
Overig Nederland
Overig Randstad
Regio Rijnmond
Regio Amsterdam/Schiphol
Arnhem/Nijmegen
9%
8%
6%
17%
30%
20%
10%
36
nieuwbouw zijn aangewezen. Positief
is dat veel nieuwe logistieke eenheden,
ook als deze zijn bestemd voor con-
crete gebruikers, toch exibel worden
ontwikkeld, waardoor zij in de toe-
komst eenvoudig zijn aan te passen
opde wensen en eisen van nieuwe
gebruikers. FGHBank ziet dat de
beleggings kwaliteit door deze
ontwikkeling is verbeterd.
Circa 60% van de totale opname in
logistiek vastgoed in 2013 kwam voor
rekening van de provincies Limburg en
Noord-Brabant. Dat is begrijpelijk,
omdat het logistiek zwaartepunt al
jaren in het zuiden van ons land ligt.
Gemeten over de periode van 2009 tot
en met 2013 is bijna de helft (47%) van
het logistieke transactievolume terecht
gekomen in de Limburg en Noord-
Brabant. Uit onderzoek van de Stec
Groep blijkt bovendien dat sinds het
jaar 2000 ruim de helft van alle
verplaatste en nieuwe logistieke
vestigingen zich bevindt in Midden-en
West-Brabant of Limburg. Van de
Europese Distributiecentra (EDCs)
heeft zelfs 90% deze regios gekozen
als vestigingsplaats.
De verwachting is dat dit zo blijft
omdat de zuidelijke regios proteren
van de gunstige locatie, het logistieke
imago en de goede multimodale
vestigingskwaliteiten. Ook in
internationaal opzicht worden de
(Zuid-)Nederlandse logistieke locaties
hoog gewaardeerd. Uit onderzoek van
Prologis naar Europese logistieke
toplocaties onder logistieke onder-
nemers, komt Venlo als hoogst
gewaardeerde locatie naar voren.
Rotterdam en de as Antwerpen-Brussel
completeren de top drie, waarmee het
onderzoek in feite ook de rol van de
Benelux als gateway naar de rest van
Europa onderstreept. Investerings-
mogelijkheden en de kans op
waarde behoud doen zich volgens
FGHBank dan ook met name voor
opbewezen logistieke locaties.
De veranderende rol van logistiek
Logistiek vastgoed mag zich als
beleggingscategorie verheugen in een
stijgende populariteit. Zowel op
mondiaal als Europees niveau werd in
2013 het hoogste beleggingsvolume
bereikt sinds 2008. Ook in Nederland
nam vorig jaar het beleggingsvolume
inlogistiek vastgoed toe, ondanks het
hiervoor gesignaleerde tekort aan
hoogwaardig logistiek aanbod. De
voornaamste drijfveer achter deze
ontwikkeling is het gunstige
rendementin combinatie met de hoge
verwachtingen in de gebruikersmarkt.
De prognose is dat de groei van
e-commerce en de daaruit voort-
vloeiende effecten op de logistieke
keten zullen leiden tot een kwalitatieve
verandering in de vraag naar logistiek
vastgoed.
Organisaties die actief zijn in het online
segment streven naar een optimaal
logistiek proces en maximale controle
over de kostenstructuur. Het logistiek
proces dat hierachter ligt wordt
aangeduid met e-fullment. Het
waarmaken van de verwachtingen
enhet vervullen van de wensen van
de(veeleisende) klant staan daarin
centraal. Vanwege de hevige
concurrentie proberen retailers zo
onderscheidend mogelijk te zijn ten
opzichte van andere aanbieders.
Consumenten hebben tegenwoordig
steeds meer inspraak op het tijdstip en
de locatie van levering, en stellen zelf
bovendien steeds hogere eisen aan
desnelheid waarmee de producten
worden geleverd en aan de kwaliteit
van de retourprocedure. Het is
inmiddels ook te doen gebruikelijk dat
de klant gedurende het proces tussen
bestelling en levering op de hoogste
Opname logistiek vastgoed in de periode 2009-2013 (cumulatief) naar regio in procenten Bron: FGHBank
37 FGHVASTGOEDBERI CHT 2014 TRENDS IN DE BEDRIJFSRUIMTEMARKT
wordt gehouden van de status van
verzending. Het voldoen aan de wens
om tot een efcint logistiek proces te
komen is daarom een ingewikkelde
aangelegenheid. Binnen de vastgoed-
omgeving vraagt het in ieder geval om
logistieke complexen die geheel ten
dienste staan van e-fullment.
Ook in de locatievoorkeuren zijn er
veranderingen gaande. Zo wordt
steeds beter zichtbaar dat zowel pure
e-tailers als bricks & clicks retailers (met
zowel een online winkel als een fysieke
winkel) hun logistiek proces dichter bij
hun afzetgebieden concentreren. Ikea
heeft bijvoorbeeld aangekondigd een
distributiecentrum in Oosterhout te
realiseren om aan de groeiende vraag
naar online producten te voldoen. Nu
worden online bestellingen nog
geleverd vanuit Dortmund in Duitsland.
Daarnaast vervaagt steeds meer de
grens tussen producent en consument,
omdat individuen steeds vaker hun
specieke wensen en behoeften terug
willen zien in de producten die zij
afnemen. Daardoor zal zowel het
productie- als het verwerkingsproces
steeds dichter bij de diverse afzet-
gebieden komen te liggen. Dit geldt
bijvoorbeeld voor toonaangevende
modebedrijven, die in hun strategie
hebben bepaald dat zij de omloop-
snelheid van hun collecties hoog willen
houden. Lange vervoersstromen en een
onzekere productieomgeving in een
onbekendere cultuur staan deze
strategie mogelijk in de weg. Wat ertoe
leidt dat dit soort bedrijven meer en
meer overgaan van global sourcing op
regional sourcing. Binnen de super-
marktbranche zien grote bedrijven
zichgenoodzaakt om frequenter en
responsiever te leveren, met name in
het vers-segment.
Parallel aan de opkomst van
e-commerce ziet FGHBank ook
een aantal andere trends, die van
invloed zijn op het logistiek proces.
Opvallend is bijvoorbeeld dat
authenticiteit en lokale eigenheid
steeds vaker de voorkeur krijgen boven
massaproductie en ondoorzichtigheid
van herkomst. Denk bijvoorbeeld
aan de recente discussie over de
arbeids omstandigheden bij kleding-
producenten in Zuidoost-Azi, die ook
retailers in Nederland parten speelt.
Daarnaast moet de invloed van nieuwe
ontwikkelingen uiterst serieus worden
genomen. Zo wint 3D-printen snel aan
populariteit, wat verstrekkende
consequenties kan hebben voor de
huidige visie op productie en distributie.
Als onderdelen of producten niet
meerover lange afstanden hoeven
teworden vervoerd, heeft dat ook
grote invloed op de logistieke keten.
Deze en andere vraagstukken vragen
om een reactie in het logistiek proces,
zowel op de korte als op de langere
termijn. De logistieke keten zal nog
efcinter, jnmaziger en hoog-
waardiger moeten worden. Een
andervoorbeeld zijn de opgevoerde
veiligheidsmaatregelen met betrekking
tot de opslag van gevaarlijke materialen
in de laatste jaren. Afhankelijk van
derisicos van de stoffen die worden
opgeslagen in een opslagvoorziening
zijn er verschillende voorschriften
opgesteld voor bijvoorbeeld
brandpreventie, noodprocedures en
ventilatie. In de markt is aantoonbare
schaarste aan opslagfaciliteiten die
kunnen voldoen aan deze eisen,
terwijler wel vraag naar is.
38
SAMENVATTI NG BEDRIJFSRUIMTEMARKT
BEDRI JFSLEVEN HERSTELT
MOEI ZAAM
Veel bedrijven in Nederland
ondervinden de nadelige gevolgen van
de crisis. De economie groeit niet of
nauwelijks, waardoor er weinig
behoefte is aan extra productie-
capaciteit. Er bestaat wel een opvallend
verschil tussen export-georinteerde
bedrijven en bedrijven die sterk op de
binnenlandse markt zijn gericht. Maar
aangezien veel export op Europa is
gericht en de economie in meerdere
Europese landen zwak is, is het tempo
waarin het bedrijfsleven kan herstellen
beperkt.
DRUK OP DE OPNAME BLI JFT
Vanuit het bedrijfsleven kwam er ook
in 2013 geen opzienbarende stijging
van de vraag naar bedrijfsruimten.
Deze vraag is met 2,8 miljoen m
stabiel. Het totaalaanbod is vorig jaar
met ruim 2% gegroeid ten opzichte
van 2012. Oorzaak is onder andere
datde vraag voor een belangrijk deel
een vervangingsvraag blijkt te zijn.
Bovendien wordt per saldo meer
ruimteachtergelaten dan dat er wordt
opgenomen. Mede hierdoor is de
hoeveelheid beschikbare bedrijfsruimte
in 2013 gestegen tot 10 miljoen m.
DI SCREPANTI E I N VRAAG
NAAR LOGI STI EK VASTGOED
Hoogwaardig logistiek vastgoed
isnog altijd een schaars goed.
Tegelijkertijd neemt de hoeveelheid
verouderde logistieke complexen
endistributiecentra met slechte
wederverhuurbaarheid alleen maar
toe.De Zuid-Nederlandse provincies
proleren zich als bakermat voor
logistiek vastgoed in zowel Nederland
als op Europees niveau. De laatste
5jaar is bijna de helft van het totale
transactievolume neergestreken in
detwee zuidelijke provincies.
E- COMMERCE ALS DRI JVENDE
KRACHT
Voor retailers met online activiteiten
is een optimalisatie van het logistiek
proces absoluut noodzakelijk. Dit
proces, e-fullment, speelt in op de
veeleisende consument en is ronduit
complex. Snelheid en klantgerichtheid
moeten hun vertaling krijgen in
hoogwaardige logistieke centra.
Hetwordt steeds beter zichtbaar dat
retailers hun logistiek proces steeds
dichter bij hun afzetgebieden willen
concentreren.
39 FGH VASTGOEDBERI CHT 2014 TRENDS IN DE BEDRIJFSRUIMTEMARKT
40
TRENDS I N DE WONINGMARKT
41 FGH VASTGOEDBERI CHT 2014 TRENDS IN DE WONINGMARKT
OP WEG NAAR
HERSTEL
De Nederlandse woningmarkt krabbelt sinds de zomer van 2013
zichtbaar op. Het aantal transacties stijgt weer, de prijzen dalen minder
snel en met het Woonakkoord is meer duidelijkheid ontstaan over
hetrijksbeleid. De aanvullende beleidsmaatregelen zijn zeker niet
dooriedereen met gejuich ontvangen. Maar nu deze genomen zijn
ende discussie voorlopig achter ons ligt, neemt het vertrouwen
ook geholpen door de verbeterde betaalbaarheid van woningen
van woonconsumenten in het herstel van de woningmarkt weer toe.
Het is echter nog te vroeg om te spreken van structureel herstel. In
2014 zal nog veel duidelijk worden. Hoe werkt het Rijksbeleid door op
de woningmarkt? Zet het vertrouwen van consumenten daadwerkelijk
door? En verbetert de nancierbaarheid van een woning? FGHBank
voorziet voor 2014 in ieder geval een groei van de markt dynamiek.
De beste kansen voor herstel liggen in de economische kernregios
vanNederland.
42
Trendbreuk tweede helft 2013
Vorig jaar zijn in totaal ruim 110.000
woningen verkocht. Dit is minder dan
in 2012, maar veel meer dan waarmee
op basis van het eerste halfjaar van
2013 rekening werd gehouden. De
minder goede eerste helft van 2013
was vooral een na-ijl effect van het
vierde kwartaal van 2012. In die
periode werd juist een hoog aantal
transacties (35.700) geregistreerd,
vooruitlopend op de beperking van de
scale aftrekbaarheid van hypotheken
per januari 2013. Direct na invoering
van deze maatregel wisselden slechts
45.200 bestaande woningen van
eigenaar in de eerste zes maanden van
2013. De tweede helft van 2013 was
goed voor een totaal van ruim 65.000
transacties.
Aan deze stijging van het aantal
transacties liggen diverse redenen ten
grondslag. Ten eerste is in de loop van
2013 de betaalbaarheid van woningen
verbeterd. Uit gegevens van Calcasa
blijkt dat het sinds halverwege de jaren
negentig niet meer zo voordelig is
geweest om een woning te nancieren.
Huishoudens zijn gemiddeld genomen
een kleiner deel van hun netto
huishoud inkomen kwijt aan netto
woonlasten dan tot voor kort het geval
was. Ook door Rabobank wordt
gewezen op de huidige onder-
waardering van koopwoningen.
Een tweede, minstens zo belangrijke
reden voor het gestegen aantal
transacties, is het aanhoudend lage
renteniveau in 2013. Dat maakt het
voor woonconsumenten met een
koopwens aantrekkelijker om te
besluiten tot aanschaf van een woning.
Ten derde is er rust ontstaan rondom
het woningmarktbeleid van de rijks-
overheid, wat ook tot meer vertrouwen
in de markt leidt. Onder voorbehoud
van een bestendiging van het rijks-
beleid, gaat FGHBank ervan uit dat
hetaantal verkopen ook in 2014 zal
stijgen.
Een terugkeer naar de transactie-
niveaus van voor de economische en
nancile crisis valt voorlopig echter
nog niet te verwachten. Jarenlang is
het aantal transacties bepaald door
demogelijkheden op de woningmarkt
om een goede wooncarrire te maken.
Starterswoningen waren in het verleden
relatief eenvoudig te nancieren. Met
de daarop bij verkoop gerealiseerde
overwaarde kon vervolgens een
duurdere woning worden gekocht,
0
25.000
50.000
75.000
100.000
125.000
150.000
175.000
200.000
1
9
9
5
1
9
9
6
1
9
9
7
1
9
9
8
1
9
9
9
2
0
0
0
2
0
0
1
2
0
0
2
2
0
0
3
2
0
0
4
2
0
0
5
2
0
0
6
2
0
0
7
2
0
0
8
2
0
0
9
2
0
1
0
2
0
1
1
2
0
1
2
2
0
1
3
Eengezins
Appartement
43 FGH VASTGOEDBERI CHT 2014 TRENDS IN DE WONINGMARKT
watbij daar op volgende verkopen
telkens opnieuw debasis vormde voor
verhuizing.
Deze keten van transacties is in de
voorbije jaren verbroken. Starters-
woningen, maar ook de daar op -
volgende woningen, worden niet meer
gemakkelijk of tegen veel lagere prijzen
verkocht. Voor de groep doorstromers,
die daardoor met een restschuld blijven
zitten, geldt dat zij de komende jaren
te maken krijgen met een verlaging van
de maximale hypotheek. Bij stabilise-
rende woning prijzen zal deze groep
dus meer eigen vermogen mee moeten
brengen om te kunnen verhuizen.
Hervormingen hebben er verder toe
geleid dat woningnanciering op basis
van schuld aan banden is gelegd.
Daarnaast blijken steeds meer mensen
de voorkeur te geven aan een huur-
woning, onder andere omdat de risicos
beperkt zijn en de gemiddelde maand-
lasten lager liggen.
Herstel met hindernissen
De woningprijzen hebben zich in 2013
nog niet zichtbaar hersteld. De
gerealiseerde transactieprijs voor
bestaande woningen lag in 2013
gemiddeld ruim 6% lager dan in 2012.
Sinds de zomermaanden van vorig jaar
neemt het tempo waarin de woning-
prijzen dalen wel fors af. In sommige
regios en deelsegmenten, en dan
vooral in de stedelijke gebieden, stijgen
de verkoopprijzen sinds het derde
kwartaal zelfs weer. In Amsterdam
bijvoorbeeld begonnen de woning-
prijzen halverwege vorig jaar weer te
stijgen en werden de eerste woningen
weer boven de vraagprijs verkocht. In
regios met een beperkte economische
dynamiek, minder bevolkingsgroei en
een relatief groot aandeel lage(re)
inkomens, staan de prijzen daaren-
tegen nog steeds onder druk. Dat zorgt
voor oplopende prijsverschillen in het
land. De koopwoningenmarkt is bij
uitstek een markt met lokale ken-
merken en grote landelijke verschillen.
Een sterk prijsherstel ligt de komende
periode niet voor de hand. In de eerste
plaats is door de beperking van de
scale aftrekbaarheid per 1 januari
2013 een structurele rem op de stijging
van de woningprijzen ontstaan.
Daarnaast leidt de al enkele jaren
aanhoudende koopkrachtdaling bij
huishoudens ertoe dat zij minder aan
woonlasten kunnen betalen. Bovendien
I N SOMMIGE REGIOS EN
DEELSEGMENTEN STIJGEN
DE VERKOOPPRIJZEN SI NDS
HET DERDE KWARTAAL
2013 WEER.
Aantal verkochte eengezinswoningen en appartementen in Nederland (1995-2013) Bron: Centraal Bureau voor de Statistiek
44
wordt de maximale leensom door
hetNationaal Instituut voor Budget-
voorlichting (Nibud) hierdoor naar
beneden wordt bijgesteld. Banken zijn
wettelijk verplicht deze normen over
tenemen, wat voor 2014 neerkomt
opeen verlaging van de maximale
hypotheeknorm met enkele procent-
punten. Het effect hiervan wordt deels
gecompenseerd door de combinatie
van gedaalde woningprijzen en een
lager renteniveau. Maar bij een
stijgende rente komt de leencapaciteit
onherroepelijk onder druk te staan. Een
stabilisatie of hoogstens lichte stijging
van de woningprijzen op de koop-
woning markt is volgens FGHBank
daarom waarschijnlijker dan een heel
snel prijsherstel.
Woonakkoord basis voor rust in
demarkt
De laatste jaren verkeerde de
Nederlandse woonconsument in een
permanente staat van verwarring.
Aanleiding was een heel scala aan
s cale en beleidsmatige veranderingen,
dat als een zwaard van Damocles
boven de woningmarkt hing. Vorig jaar
kwam daarin verandering. In februari
2013 werd tussen het kabinet en de
oppositie partijen ChristenUnie, SGP
enD66 het Woonakkoord gesloten
waarin verschillende woningmarkt-
hervormingen zijn vastgelegd. Tijdens
Prinsjesdag zijn deze afspraken in de
begroting opgenomen en aangevuld
met enkele specieke regelingen.
Hiermee is een ommekeer bewerk-
stelligd, omdat er eindelijk
funda men tele beslissingen zijn
genomen over het te voeren beleid.
Beleid bovendien dat eindelijk op een
breder politiek draagvlak kan rekenen,
omdat steeds meer partijen zich
realiseren dat een vastgelopen
woning markt een rem zet op verder
economisch herstel.
Voor de koopmarkt vallen allereerst de
maatregelen op, die samenhangen
metde schuldpositie en scaliteit.
Denoodzakelijk geachte beperking
vande hypotheekrenteaftrek kan baan-
brekend worden genoemd. In stappen
van 0,5%-punt per jaar wordt de
maximale hypotheekrenteaftrek vanaf
2014 geleidelijk teruggebracht van
52% naar 38%. Daarnaast wordt de
loan-to-value in stappen verlaagd van
104% in 2014 tot 100% in 2018. Bij
de aankoop van een nieuwe woning
wordt hierdoor de schuldpositie van
een huishouden beperkt.
Volgens FGHBank is het alleen wel
goed om nog extra aandacht te
besteden aan de grote groep woning-
bezitters met (potentile) restschulden.
Zij vormen samen namelijk een kwart
van alle huiseigenaren en bepalen dus
voor een belangrijk deel het tempo
waarin de markt haar dynamiek kan
terugvinden. Temeer omdat juist voor
deze groep de paradox geldt dat een
herstellende woningmarkt kan leiden
tot nieuwe stagnatie. Huishoudens
meteen restschuld anticiperen
immersop een verdere stijging van
dehuizen prijzen, omdat zij hiermee
hun dreigende schuldpositie menen
tekunnen beperken.
Rol pensioenfondsen nog steeds
onduidelijk
Het plan voor de lancering van een
Nationaal Hypotheek Instituut (NHI)
trok in 2013 veel aandacht. De centrale
gedachte achter dit initiatief is dat
pensioenfondsen en verzekeraars
gestimuleerd moeten worden om te
investeren in Nederlandse hypotheek-
leningen. Zij kunnen via het NHI
effecten aankopen die door garanties
van de Staat evenveel risico hebben als
staatsobligaties, maar die hen wel een
iets hoger rendement opleveren. Die
Stabilitisatie of
lichte stijging
woningprijzen
waarschijnlijker
dan heel snel
prijsherstel.
45 FGH VASTGOEDBERI CHT 2014 TRENDS IN DE WONINGMARKT
hogere rente wordt bereikt doordat
NHI-obligaties kleiner, en daarmee
minder liquide zijn dan staatsobligaties.
Het NHI lijkt aantrekkelijk, maar zowel
pensioenfondsen als banken zien ook
de beperkingen ervan. De grotere
pensioenfondsen beleggen momenteel
circa 85% van hun vermogen in het
buitenland, een gevolg van een
weloverwogen beleid van risico-
spreiding. Een terugkeer naar het
beleggen in Nederlandse hypotheek-
leningen past niet vanzelfsprekend in
dit beleid. De woninghypotheken die
bij de banken blijven zijn bovendien
gemiddeld genomen risicovoller, omdat
alleen door de NHG (Nationale
Hypotheek Garantie) gegarandeerde
hypotheken bij de NHI worden
ondergebracht. Positief is wel dat er
meer nancieringsruimte ontstaat bij
banken en dat de rente op (NHG-)
hypotheken lager kan komen te liggen.
Of het plan berhaupt doorgaat hangt
overigens niet alleen van de betrokken
partijen zelf af. Ook de Europese
Commissie zal zich nog moeten buigen
over de vraag of de door het rijk
afgegeven staatsgarantie geen
oneigenlijke staatssteun is.
Hervorming huursector krijgt vorm
Ook in de markt voor huurwoningen
zijn vorig jaar belangrijke maatregelen
genomen. Hiermee beoogt het kabinet
op termijn voldoende huurwoningen
beschikbaar te hebben voor de
verschillende doelgroepen van beleid.
Net als in 2013 mag de maximale huur
in 2014 harder stijgen dan het niveau
van de inatie. Leidend voor de
bepaling van de huurprijsstijging zijn
deinkomens van de bewoners. Het
streven is om op deze manier de
hurenmeer in lijn te brengen met de
marktvraag, en de doorstroming onder
met name de hogere inkomens weer
op gang te brengen.
In augustus 2013 bereikte minister Blok
overeenstemming met Aedes (de
vereniging van woningcorporaties) over
de uitwerking van de Verhuurder-
hefng. Eind december 2013 werd de
wettelijke vertaling van dit akkoord na
veel discussie door de Eerste Kamer
aangenomen. De uitkomst is onder
andere dat alle verhuurders met meer
dan tien sociale huurwoningen een
hefng betalen over de WOZ-waarde
van hun voorraad sociale huur-
woningen. Dit levert de staatskas in
2014 een bedrag van 1,1 miljard op,
oplopend tot 1,7 miljard in 2017.
Verhuurders die investeren in krimp-
regios of in Rotterdam-Zuid kunnen in
aanmerking komen voor vermindering
van de hefng. Daarnaast levert het
vervallen van de BTW-integratiehefng
MAXIMALE HUUR MAG I N 2014 HARDER
STIJGEN DAN NI VEAU I NFLATIE.
0
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
300.000
1
9
9
5
1
9
9
6
1
9
9
7
1
9
9
8
1
9
9
9
2
0
0
0
2
0
0
1
2
0
0
2
2
0
0
3
2
0
0
4
2
0
0
5
2
0
0
6
2
0
0
7
2
0
0
8
2
0
0
9
2
0
1
0
2
0
1
1
2
0
1
2
2
0
1
3
Eengezins
Appartement
46
een stimulering op voor de sector van
jaarlijks 60 miljoen.
De investeringscapaciteit van zowel
corporaties als institutionele beleggers
wordt door de Verhuurderhefng
desalniettemin beperkt. Daarom is
afgesproken dat corporaties zich
mogen blijven richten op commercile
activiteiten. Bovendien komt er een
fonds beschikbaar van 400 miljoen
voor energiebesparende investeringen.
Ook heeft minister Blok aangepaste
voorstellen gelanceerd voor het nieuwe
Woningwaarderingsstelsel. De scherpe
kantjes van de oorspronkelijke plannen
zijn er af, maar er schuilen volgens
FGHBank nog steeds risicos in voor
particuliere verhuurders. Het huur-
niveau zal bijvoorbeeld voor circa 25%
bepaald worden door de WOZ-waarde
van een woning, waardoor deze huur-
woning deels afhankelijk wordt van de
marktomstandigheden op de koop-
woningmarkt. Bij een aanpassing van
de WOZ-waarde kunnen geliberali-
seerde woningen bovendien ineens
onder de liberalisatiegrens terecht
komen. Het gevolg is dat investeringen
in de gereguleerde sector onder druk
kunnen komen te staan en zich vooral
concentreren op de sterkste regios.
Een mogelijke compensatie bieden
de aangepaste verkoopregels voor
corporaties, die het gemakkelijker
maken om complexgewijs huur-
woningen te verkopen aan derden.
Dit sluit aan bij de wens van het rijk
om de rol van woningcorporaties
te beperken tot de oorspronkelijke
doelstellingen. Op corporaties wordt
echter geen druk uitgeoefend om hun
positie af te bouwen. Bovendien zijn
de verkoop regels dusdanig complex
dat markt partijen huiverig zijn om te
investeren in met het sociale deel van
de markt. De marktmogelijkheden
concentreren zich daarom vooral in
AANGEPASTE VERKOOPREGELS VOOR
CORPORATIES MAKEN HET MAKKELIJKER
OM COMPLEXGEWIJS HUURWONI NGEN
TE VERKOPEN.
Prijsontwikkeling eengezinswoningen en appartementen in Nederland in euro (1995 2013) Bron: Centraal Bureau voor de Statistiek
Institutionele belegger
Professionele private belegger
Lokale private belegger
132.500
285.000
230.000
47 FGH VASTGOEDBERI CHT 2014 TRENDS IN DE WONINGMARKT
het middeldure huursegment, grofweg
tussen 700,- en 1.000,- per maand.
Onderbouwd bouwen is de sleutel
De woningbouwproductie viel vorig jaar
terug naar 40.000 nieuwe huur- en
koopwoningen. Dit zijn ongekend lage
aantallen. Niet voor niets verkeert de
bouwsector dan ook in een mineur-
stemming. Voor het bouwend bedrijfs -
leven staan de marges al jaren onder
druk, terwijl het in het rijksbeleid ont-
breekt aan structurele maatregelen die
de sector daadwerkelijk vooruit helpen.
Voor de nieuwbouwsector is de laatste
jaren misschien zelfs wel een situatie
ontstaan met concurrentie uit onver-
wachte hoek: de bestaande woning-
voorraad. Maatregelen, zoals de
verlaging van de overdrachts belasting
naar 2% op bestaande woningen en
de btw-verhoging van 19% naar 21%
voor nieuwbouw, pakken verkeerd uit
voor de nieuw bouwsector. De Neder-
landse Vereniging voor Bouwbedrijven
(NVB) voorspelt zelfs dat de productie
in 2014 wel eens zou kunnen uitkomen
op circa 25.000 nieuwe woningen.
Steeds vaker is in het debat over de
woningmarkt de term nieuwe
woningnood te horen; met zulke lage
aantallen lijkt dit onvermijdelijk.
Naast private partijen spelen ook
gemeenten een cruciale rol in het weer
op gang krijgen van de bouwproductie.
Het is in dat licht bezien pijnlijk om te
moeten constateren dat gemeenten die
rol niet hebben opgepakt. Zij hebben
bijvoorbeeld hun grondprijzen voor
woningbouw niet of nauwelijks naar
beneden bijgesteld in de afgelopen
crisisjaren, terwijl ze juist wel de
bouwleges hebben verhoogd om de
gemeentelijke inkomsten aan te vullen.
Als de woningprijzen sinds de crisis
circa 20% zijn gedaald, zouden de
grondprijzen residueel met circa 40%
moeten zijn gedaald. Daar is geen
sprake van geweest. Reden voor
belangenorganisaties als Bouwend
Nederland en de Neprom om bij het
kabinet ervoor te pleiten om de btw op
bouwgrond (tijdelijk) te verlagen van
21% naar 6%. Niettemin is ook dan de
nieuwbouwsector afhankelijk van een
algehele revival van de woningmarkt,
waar alleen een toenemend vertrouwen
en meer doorstroming de afzet-
mogelijkheden van nieuwbouw-
woningen helpen verbeteren.

Met stapjes vooruit
De fundamenten onder de woning-
markt zijn in 2013 zeker versterkt.
Demogelijkheden, om maximaal te
proteren van scale voordelen zonder
daar een solide aossingsregime
tegenover te stellen, zijn goeddeels
weggenomen. Desondanks blijft
aandacht voor de woningmarkt hard
nodig. Onder de huidige omstandig-
heden heeft nog steeds een grote
groep vragers slechts beperkte toegang
tot de markt. Direct, omdat zij te
weinig inkomen of anderszins een (te)
groot risicoproel hebben. Maar ook
indirect, omdat een substantieel deel
van de woning eigenaren door een te
hoge restschuld gevangen zit in de
eigen woning. Het perspectief voor
deze groepen is per saldo niet sterk
verbeterd. En juist dat is zorgelijk. Er
worden zeker stappen vooruit gezet,
maar daarmee is nog geen oplossing
geboden aan een grote groep
woonconsumenten, die nog steeds
tussen wal en schip dreigt te vallen.
Soorten aanbieders van particuliere huurwoningen naar aantallen Bron: Platform31
48
HERSTEL WONI NGMARKT I N
TWEEDE HELFT 2013
Het aantal woningverkopen daalde
in de eerste helft van 2013, maar
herstelde zich weer in het tweede
halfjaar. Toch was het totale
transactievolume in 2013 als geheel
kleiner dan in 2012. De betaalbaarheid
van woningen is sterk verbeterd,
dankzij de gedaalde woningprijzen en
een lage hypotheekrente. Daarnaast
zorgt rust omtrent het woonbeleid van
de overheid voor vertrouwen onder
woonconsumenten. Maar een herstel
van de transactieaantallen tot het
niveau van voor de crisis is onrealistisch.
PRI JSHERSTEL LAAT NOG OP
ZI CH WACHTEN
De gemiddelde transactieprijs voor
bestaande woningen daalde met 6% in
2013. De beperking van de scale
aftrekbaarheid per 1 januari 2013 zet
een structurele rem op de ontwikkeling
van de woningprijzen. Daarnaast leidt
de afnemende koopkracht tot een
neerwaartse aanpassing van de
hypotheeknorm in 2014. De verbeterde
marktomstandigheden komen daarom
voorlopig nog niet tot uitdrukking
ineen stijging van de prijzen. Zij het
datdit beeld per regio en per woning-
segment kan verschillen
BELANGRI JKE STAPPEN I N
WONI NGMARKTBELEI D
In politiek Den Haag werd in 2013
draagvlak gevonden voor fundamentele
aanpassingen van het woningmarkt-
beleid. De hypotheekrente-aftrek wordt
in stappen van 0,5%-punt per jaar
beperkt tot 38%. Een loan-to-value van
100% van de woningwaarde moet
ervoor zorgen dat de schuldpositie van
huiseigenaren meer in verhouding komt
te staan met de waarde van de woning.
En de oprichting van een Nationaal
Hypotheek Instituut moet op termijn
zorgen voor nieuwe nancieringsruimte
bij banken en solide beleggings-
producten voor grote investeerders.
Derealisatie van het NHI staat echter
nog niet vast.
MI DDELDURE HUUR ALS
SPEERPUNT
Het denitief doorgaan van
de Verhuurderhefng beperkt de
investeringscapaciteit van sociale
verhuurders. Corporaties mogen
daarom hun commercile activiteiten
voortzetten en kunnen complexgewijs
huurwoningen verkopen aan de
marktsector. Particuliere verhuurders
zijn daar echter voor wat betreft
het gereguleerde deel van de markt
minder happig op. De meeste kansen
liggen daarom in het middeldure
huursegment, tussen 700,- en
1.000,- per maand.
EEN LANGZAME WEG
OMHOOG
De nieuwbouwmarkt herstelt zich
wel, maar dit herstel gaat langzaam.
De concurrentie vanuit de bestaande
voorraad is groot, omdat de prijs-
verschillen de laatste jaren fors zijn
afgenomen. Hoge grondprijzen voor
nieuwbouw zijn hier mede debet aan.
Meer focus op de nieuwbouwsector is
nodig om oplopende tekorten op
middellange termijn te voorkomen.
SAMENVATTI NG WONINGMARKT
49 FGH VASTGOEDBERI CHT 2014 TRENDS IN DE WONINGMARKT
50
TRENDS I N DE VASTGOEDBELEGGINGSMARKT
51 FGH VASTGOEDBERI CHT 2014 TRENDS IN DE VASTGOEDBELEGGINGSMARKT
HERSTEL ZET IN NA
LENTEOFFENSIEF
De beleggingsmarkt voor Nederlands vastgoed heeft zich in 2013
opvallend hersteld. De neerwaartse spiraal werd doorbroken, nadat
beleggers het vertrouwen kregen dat het dieptepunt in de markt
in het bijzonder voor courant vastgoed wel ongeveer was bereikt.
Vier zaken vallen daarbij op. Ten eerste is de belangstelling van
buitenlands beleggers voor Nederlands vastgoed fors toegenomen.
In de tweede plaats worden er weer grote deals gesloten, oplopend
totmeer dan 100 miljoen. Ten derde is sprake van een duidelijke
verschuiving in de aandacht voor sectoren: met name woningen,
hotelsen logistiek vastgoed krijgen nu de voorkeur. En tot slot werd
hetafgelopen jaar het meeste geld genvesteerd in de door menigeen
verguisde kantoren markt, terwijl 2013 de winkelmarkt een forse
aderlating heeft gedaan.
Bedrijfsruimtemarkt
Woningmarkt
Winkelmarkt
Kantorenmarkt
Core Core plus Value added Opportunistic Distressed
45%
84%
72%
56%
25%
26%
16%
31%
10% 13% 8%
3%
13%
52
Lenteoffensief
Waar 2013 nog opende met een zeer
matig eerste kwartaal, kondigde het
begin van de lente juist een inke
stijging aan van de beleggingsvolumes
in de Nederlandse vastgoedmarkt.
Hetresulteerde uiteindelijk in een
beleggings volume van ruim 5 miljard.
Dat is na 2011 het hoogste niveau van
de afgelopen vijf jaar. In vergelijking
met het resultaat van 2012 is zelfs
sprake van een stijging van bijna 30
procent. Desondanks zijn de oude
totaalniveaus nog lang niet in zicht.
Maar dat kan nauwelijks tot verrassing
leiden: vastgoed is immers over de
gehele linie zon 20 tot 30 procent in
waarde gedaald.
Het herstel van de beleggingsvolumes
in Nederlands vastgoed is op het eerste
gezicht natuurlijk goed nieuws. Maar
het laat onverlet dat de zogeheten
kansloze objecten in de huidige markt
nog steeds nagenoeg onverkoopbaar
zijn. Dat blijkt uit twee ontwikkelingen.
Ten eerste spitst de interesse van
beleggers zich toe op courant vastgoed
(core en core plus). Ten tweede
spreiden beleggers hun aankopen meer
dan voorheen over meerdere sectoren.
Volgens FGHBank toont dit aan dat,
mits voldoende kwaliteit aanwezig is,
beleggers wel degelijk bereid zijn om in
te stappen in de Nederlandse vastgoed-
markt. Zelfs als deze door vriend en
vijand wordt verguisd.
Kernlanden, kernsteden, kernfocus
De toegenomen belangstelling voor
Nederlands vastgoed staat niet op
zichzelf. De vraag komt namelijk vooral
van buitenlandse partijen. Naast
Europese zijn ook veel Angelsaksische
investeerders en fondsen uit Azi en
het Midden-Oosten actief. In brede zin
geldt dat Europa weliswaar onder de
crisis te lijden heeft gehad, maar dat er
DE VRAAG NAAR NEDER-
LANDS VASTGOED KOMT
VOORAL VAN BUI TENLANDSE
PARTIJEN.
Beleggingsinteresse naar markt en soort vastgoed Bron: Jones Lang LaSalle
53 FGH VASTGOEDBERI CHT 2014 TRENDS IN DE VASTGOEDBELEGGINGSMARKT
nu langzaam maar zeker een periode
van herstel in zicht komt. Beleggers
voelen dat aan, en zij zijn zich ook zeer
bewust van het feit dat de hoogste
rendementen zijn te realiseren op het
moment dat de markt haar dieptepunt
heeft bereikt.
Inmiddels nemen de verschillen binnen
Europa weer toe. De prijzen in top-
steden als Londen of Parijs zijn alweer
sterk gestegen, maar er liggen nog
volop kansen in andere Europese
markten. Daartoe behoort ondanks
de leegstand ook een stad als
Amsterdam. Opvallend is dat vorig jaar
ongeveer 40 procent van het totale
beleggingsvolume werd afgezet in
Amsterdam, wat volgens FGHBank
aangeeft dat het herstel van de markt
er wel is, maar nog steeds selectief.
Dit selectieve herstel hangt deels samen
met het type investeerder dat
momenteel op de markt actief is.
Buitenlandse fondsen zijn overwegend
op zoek naar grote investerings-
volumes, waar bedragen mee zijn
gemoeid vanaf circa 50 miljoen.
DeNederlandse markt kwaliceert
zichhiervoor maar in beperkte mate.
Zeker waar het single assets betreft.
Opvallend is verder dat buitenlandse
investeerders vooral op rendement
zijngefocust. De strategie kan daarbij
sterk verschillen. Sommige fondsen
investeren (alleen) in core of core plus,
terwijl andere juist opteren voor
distressed portefeuilles of probleem-
leningen. De interesse voor distressed
vastgoed richt zich voornamelijk op
kantoren.
Marktpartijen opteren dus f voor het
topsegment van de markt f voor die
segmenten van de markt die in (grote)
problemen verkeren. Dit blijkt ook
uitrecent onderzoek van Jones Lang
LaSalle naar het beleggingsbeleid van
(inter)nationale beleggers in Nederland.
Van een breed herstel is volgens
FGHBank dan ook nog geen sprake.
Temeer omdat een groot deel van de
private beleggers in ons land nog
steeds problemen ondervindt bij het
managen van bestaande portefeuilles.
Vastgoedbeleggingen in 2012 en 2013 per sector (in euro) en procentuele verandering
2012 2013 Verandering
Kantoren 1.414.518.440 1.892.000.000 34%
Woningen 1.021.339.040 1.447.500.000 42%
Winkels 1.107.528.710 847.000.000 -24%
Hotels 148.350.000 575.675.000 288%
Bedrijfsruimte 476.119.368 803.987.000 69%
Overig 98.748.251 32.250.000 -67%
Totaal 4.334.000.000 5.598.412.000 29%
Bron: PropertyNL
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Kantoren 8,6 8,8 12,0 14,4 15,5 15,1 12,0 8,3 5,2 5,5 7,0 11,5 11,3 0,9 -0,2 3,5 2,2 -2,7 -2,4
Winkels 9,4 8,7 10,6 12,7 13,3 12,0 9,9 9,8 9,2 10,3 13,5 14,9 13,4 5,5 2,4 7,8 7,6 4,2 1,1
Bedrijfsruimte 10,0 11,3 12,1 13,7 17,1 13,1 10,5 9,5 6,4 8,5 11,1 13,0 11,7 4,0 -0,3 2,9 3,3 1,5 5,2
Woningen 12,3 14,3 13,7 13,7 16,9 18,5 12,1 8,4 7,1 7,6 10,1 11,4 9,6 2,8 -2,2 2,9 1,9 0,6 0,6
Totaal 10,8 11,9 12,7 13,7 15,8 16,1 11,4 8,8 7,1 7,8 10,2 12,5 11,3 3,3 -0,2 4,6 3,8 1,2 0,5
Aandelen 19,1 38,7 45,9 14,7 25,9 2,9 -17,4 -32,3 7,6 5,1 32,5 18,5 9,3 -45,2 38,6 9,3 -8,8 19,3 26,1
Obligaties 15,7 11,7 9,6 17,7 -6,8 5,1 8,5 9,5 8,0 4,7 11,2 -1,1 1,7 12,3 2,4 9,3 14,9 8,7 -4,4
Totaalrendementen op vastgoed per sector (1995-2013) in % Bron: IPD Nederland
54
Financiering essentieel voor
verderherstel
Voor een bestendig herstel van het
investeringsvolume is het vooral van
belang dat de mogelijkheden voor
nanciering worden verruimd. Dit is
alsinds het begin van de crisis de
achilles hiel van de Nederlandse markt.
De kredietverlening staat bij de grote
binnenlandse banken onder druk
dooreen combinatie van factoren.
Zohebben alle grootbanken al een
behoorlijk belang in vastgoed, wat
inhoudt dat zij extra voorzieningen
(hebben) moeten treffen om eventueel
waardeverlies en een gebrek aan
cashow op te vangen. Daarnaast
moet in hoog tempo aan een groot
aantal nieuwe regels en eisen worden
voldaan. En hier komt dan nog bij dat,
met de nationalisatie van SNS Reaal,
n van traditionele steunpilaren onder
de vastgoednancieringsmarkt is
weggevallen.
Het is te simpel gedacht dat dit gat
door nieuwe toetreders zal worden
ingevuld. De verwachte instroom van
nieuwe (Duitse) nanciers wordt
weliswaar toegejuicht, maar in de
praktijk is hiervan nog maar weinig
gebleken. Slechts incidenteel zijn
buitenlandse banken betrokken bij
specieke beleggingsdeals. En dat zijn
zeker niet alleen de Duitse banken.
Amerikaanse investeerders worden bij
hun acquisities bijvoorbeeld indirect
ondersteund door banken uit eigen
land. Er stromen dus wel degelijk meer
nancile middelen naar de Neder-
landse vastgoedmarkt, maar dat
gebeurt op een andere manier dan te
doen gebruikelijk was. Bovendien biedt
deze wijze van nanciering nauwelijks
een alternatief voor (kleinere)
particuliere beleggers. Het zijn vooral
partijen, die willen investeren in
mezzanineleningen, syndicaatleningen
of debt funds. En ook voor dit type
investeerders geldt dat zij sterk door
rendement gedreven zijn.
In de optiek van FGHBank blijft
detoegang tot nanciering voor
particuliere beleggers voorlopig lastig.
Wel keert een aantal zaken langzaam
maar zeker ten goede. Zo is de
MEER MARKTDYNAMIEK
LEI DT ERTOE DAT PRIJZEN
VAN VASTGOED ZICH
KUNNEN GAAN HERSTELLEN,
OF OP ZN MI NST DE BODEM
GAAN RAKEN.
Directe en indirecte vastgoedbeleggingen in miljarden euros en procenten Bron: CBS, bewerkt door FGHBank
1980 1990 2000 2010 2011 2012
Direct vastgoed Pensioenfondsen 6,3 14,2 23,3 9,9 9,7 9,1
Verzekeraars 4,8 7,3 13,6 12,4 11,4 11,1
Beleggingsmaatschappijen 1,5 7,0 28,7 24,0 24,8 24,6
Totaal 12,6 28,5 65,6 46,3 46,2 44,8
Indirect vastgoed Pensioenfondsen 0,3 2,5 23,9 64,8 68,7 77,2
Verzekeraars 0,1 0,4 2,1 2,6 2,7 2,6
Beleggingsmaatschappijen 0,0 0,2 3,4 23,6 35,7 43,5
Totaal 0,4 3,1 29,4 91,1 107,2 123,3
Totaal 13,0 31,6 95,0 137,4 153,4 168,1
Direct vastgoed 96,9% 90,2% 69,1% 33,7% 30,1% 26,7%
Indirect vastgoed 3,1% 9,8% 30,9% 66,3% 69,9% 73,3%
Totale beleggingen 116,6 290,1 830,0 1.514,5 1.611,1 1.821,5
Aandeel direct vastgoed 10,8% 9,8% 7,9% 3,1% 2,8% 2,5%
50
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Huurwoningen Overig Commercieel vastgoed
55 FGHVASTGOEDBERI CHT 2014 TRENDS IN DE VASTGOEDBELEGGINGSMARKT
discussie over de waardering van
vastgoed grotendeels beslecht.
Bovendien leidt meer marktdynamiek
ertoe dat de prijzen van vastgoed zich
kunnen gaan herstellen of op zijn minst
de bodem gaan raken. Hierdoor zal het
tempo afnemen waarmee portefeuilles
verder moeten worden afgewaardeerd,
en zijn banken beter in staat de risicos
onder controle te houden. Daarmee is
niet gezegd dat de problemen rondom
vastgoednancieringen nu zijn
opgelost. Om die situatie te bereiken is
het noodzakelijk dat de cashows en
dus de huurinkomsten van beleggers
verbeteren. Maar het is zeker zo, dat
demarkt langzaam maar zeker weer
inbalans lijkt te komen.
Gerealiseerde rendementen
verderonder druk
Ondanks de gestegen vraag van
beleggers is vastgoed vorig jaar in
waarde gedaald. Alle sectoren
noteerden een negatieve waardegroei,
waarbij met name het verval in de
sector winkels opvallend is. Deze sector
liet vorig jaar een negatief indirect
rendement van -4,7% zien. Kantoren
daalden het meest in waarde, namelijk
met -8,9%.
Toch is met name de interesse van
vastgoedbeleggers voor woningen fors
toegenomen, zo blijkt. Voornaamste
reden is dat de verwachte huur-
inkomsten stabiel en bovendien
inatie bestendig blijken te zijn, wat
resulteert in een verbetering van het
directe rendement. Daarbij komt dat de
ruimte voor private beleggers om actief
te worden op de woningmarkt groter
wordt, nu woningcorporaties zich meer
op hun kerntaken moeten richten.
Verder wijzen meerdere signalen erop
dat de bodem onder de prijzen in de
woningmarkt in zicht lijkt te zijn
gekomen. Een stijging van de
leegwaardes zorgt er indirect voor
datook de waardes van huurwoningen
die mede op deze leegwaardes zijn
gebaseerd zullen toenemen. En tot
slot hebben beleggers in woningen
altijd de mogelijkheid om deze aan
particulieren te verkopen, op het
moment dat de vraag naar koop-
woningen weer aantrekt.
Daarmee nemen woningen als stabiele
en veilige belegging steeds meer de
plaats in van winkelvastgoed. Voor
datsegment geldt namelijk dat de
toenemende druk op de omzetten van
retailers momenteel leidt tot lagere
huurprijzen. Daarmee staat ook de
waarde van het winkelvastgoed onder
druk. In de publieke discussie wordt
desituatie overigens ten onrechte
veralgemeniseerd. Hierdoor ontstaat
deindruk dat winkelbeleggingen in
algemene risicovol zijn. Dat is niet
hetgeval, meent FGHBank. De
verwachting is eerder dat de waarde-
verschillen in de winkelsector gaan
toenemen, en dat kansrijke locaties
nuen op de middellange termijn juist
waardepotentieel bezitten. Het is
echter wel noodzaak om een scherp
onderscheid te maken tussen kansrijke
en risicovolle locaties.
Minder directe vastgoed-
beleggingen door institutionele
beleggers
Ondanks de malaise in de vastgoed-
sector is het totale vermogen dat
institutionele beleggers in vastgoed
hebben genvesteerd, opnieuw
gestegen. In totaal hadden Neder-
landse institutionele beleggers aan het
einde van 2012 voor ruim 168 miljard
aan vastgoedbezittingen in porte-
feuille, bijna 15 miljard meer dan
eind2011. Vooral het aandeel indirecte
vastgoedbeleggingen is toegenomen,
wat kan worden verklaard uit de
boekwinsten op vastgoedaandelen.
Directe binnenlandse vastgoedbeleggingen door Nederlandse institutionele beleggers in miljarden euros Bron: CBS, bewerkt door FGHBank
56
Decijfers over 2013 zijn nog niet
bekend, maar de verwachting is dat de
post indirecte vastgoedbezittingen
opnieuw zal zijn gegroeid. In totaal
stond eind 2012 ruim 9,2% van het
totale genvesteerde vermogen uit in
vastgoed.
In tegenstelling tot de indirecte
beleggingen, is het aandeel aan directe
vastgoedbeleggingen door
institutionele beleggers alleen maar
verder gedaald, zowel absoluut als
relatief. Eind 2012 bezaten Neder-
landse institutionele beleggers 44,8
miljard aan direct vastgoed. Hiervan
bestond iets minder dan 30 miljard
uit binnenlandse beleggingen, wat
neerkomt op ongeveer 67% van de
totale directe beleggingen. Anders
gesteld: voor wat betreft directe
vastgoedbeleggingen geven Neder-
landse institutionele beleggers nog
steeds de voorkeur aan de binnen-
landse markt. Opvallend genoeg is dit
aandeel in 2012 zelfs iets gestegen.
Het totale volume van minder dan
30 miljard aan vastgoedbezittingen
in2012 is echter wel een teken aan
dewand. Sinds de eeuwwisseling lag
dit volume niet eerder zo laag.
Institutionele beleggers bouwen al
jarenlang hun directe beleggingen
invastgoed af, wat overigens ook
verklaarbaar is op grond van de
portefeuillestrategie.
Opvallend is wel dat, ondanks de
daling van het totale volume, de
investeringen in huurwoningen
toenemen. De belangrijkste verklaring
hiervoor is een relatief sterke groei van
woningbeleggingen door particuliere
beleggingsfondsen. Het zijn dus vooral
de gespecialiseerde fondsen die de
markt voor huurwoningen omhoog
stuwen. Daarentegen lagen de directe
binnenlandse posities in commercieel
vastgoed (kantoren en winkels) eind
2012 op slechts 15 miljard, mede als
gevolg van een inke afbouw van de
beleggingen in kantoren. In vergelijking
met 2001 zijn de directe posities in
2012 met meer dan 40% afgebouwd.
Duidelijk is dan ook dat Nederlandse
institutionele beleggers zich voor hun
directe posities meer en meer richten
op huurwoningen. FGHBank verwacht
dat het aandeel van huurwoningen in
de totale directe beleggingen door
Nederlandse institutionele beleggers
dekomende jaren aan terrein wint.
VOORAL HET AANDEEL I NDIRECTE
VASTGOED BELEGGI NGEN IS TOEGENOMEN.
Het zijn vooral de
gespecialiseerde
fondsen die de
markt voor
huurwoningen
omhoog stuwen.
57 FGH VASTGOEDBERI CHT 2014 TRENDS IN DE VASTGOEDBELEGGINGSMARKT
Inabsolute zin, omdat beleggers door
de veranderingen in het huurbeleid
meer mogelijkheden krijgen om te
investeren in huurwoningen. En in
relatieve zin, omdat zij door de matige
markt omstandigheden in commercieel
vastgoed de (Nederlandse) portefeuilles
kantoren en winkels waarschijnlijk
verder zullen afbouwen.
Spreiding in aanvangsrendementen
neemt verder toe
Door het aantrekken van de markt voor
vastgoedbeleggingen ontstaat er een
steeds duidelijker beeld van de wijze
waarop de aanvangsrendementen
zichbewegen. Verreweg de meeste
dyna miek is aanwezig in het core
encore plus gedeelte van de
vastgoed markt. Desondanks zijn de
aanvangs rendementen die worden
betaald ongeveer gelijk met vorig jaar.
Alleen in het absolute topsegment
(zowel van kantoren, winkels en
logistieke centra) is sprake van een
lichte daling.
Secundair vastgoed zakt over de gehele
linie steeds verder weg. Enerzijds
omdat er onder beleggers weinig vraag
naar is, anderzijds omdat er in de
transacties die wel tot stand komen
zeer lage prijzen worden gerealiseerd.
FGHBank verwacht dat de beleggings-
vraag in 2014 aanhoudt en dat als
gevolg hiervan de aanvangs-
rendementen in het topsegment licht
zullen dalen. Voorwaarde is wel dat de
lange rente laag blijft. In het secundaire
deel van de markt valt ook in 2014
weinig vraag te verwachten en zorgt
overaanbod voor aanhoudende
prijsdruk. De spreiding in de aanvangs-
rendementen neemt daarom naar
verwachting verder toe.
Segment Beste locaties Overige locaties
Kantoren 5,8% - 7% 7% - 12%
Winkels 4,5% - 5,75% 6% - 8%
Bedrijfsruimte 7,50% - 8,5% 8,5% - 11%
Woningen 4,0% - 5,25% 5% - 8%
Aanvangsrendementen vastgoed in procenten Bron: FGHBank
58
SAMENVATTI NG VASTGOEDBELEGGINGSMARKT
BELEGGINGSMARKT TREKT
WEER AAN
De interesse van investeerders in
Nederlands vastgoed is vorig jaar
duidelijk toegenomen. In totaal werd
meer dan 5 miljard belegd. Dit is na
2011 het hoogste niveau sinds het
begin van de crisis.
BELEGGERS WETEN WAT ZE
WILLEN
De vraag naar beleggingsvastgoed
stijgt vooral, doordat meer buiten-
landse investeerders de Nederlandse
markt betreden. De keuze voor Neder-
lands vastgoed is daarbij onderdeel van
een Europese strategie. Beleggers zijn
op zoek naar grotere transacties, en
kiezen voor courante steden (met name
voor Amsterdam). Veel beleggers willen
core vastgoed. In de kantorensector
richt de vraag zich echter ook op
opportunistic en distressed vastgoed.
VASTGOEDFI NANCI ERI NGS-
MARKT BLI JFT KWETSBAAR
In de vastgoedmarkt leeft de
verwachting dat buitenlandse
nanciers opnieuw de Nederlandse
vastgoednancieringsmarkt zullen
betreden. Ten dele gebeurt dat
ook, maar van een sterke toename
is geen sprake. Het gat dat de
Nederlandse grootbanken hebben
achtergelaten, wordt niet snel
gevuld. Mede hierdoor is de inbreng
van eigen vermogen essentieel.
Wel is gebleken dat buitenlandse
nanciers actiever worden in niches,
zoals mezzaninenancieringen,
syndicaatlening of debt funds.
WEL MEER BELEGGI NGEN,
( NOG) GEEN WAARDEHERSTEL
Het grotere beleggingsvolume heeft
zich nog niet vertaald in hogere
vastgoedwaardes. Vooral de kantoren-
en bedrijfsruimtemarkt laten nog een
min zien. Woningen en winkels zijn
inhet topsegment van de markt
weliswaar stabiel, op mindere locaties
staan de waardes echter ook onder
druk. Dit vertaalt zich vooral in
stijgende aanvangsrendementen in
hetsecundaire deel van de markt.
STEEDS MI NDER DI RECTE
BELANGEN I NSTI TUTI ONELE
BELEGGERS
Nederlandse institutionele beleggers
met name pensioenfondsen hebben
hun directe investeringen in Nederlands
vastgoed fors afgebouwd, tot een
totaal van minder dan 30 miljard.
Vooral de posities in commercieel
vastgoed zijn afgebouwd, wat vooral
valt te verklaren uit een afnemend
aantal kantoorbeleggingen. De
omvang van woningbeleggingen
neemt juist weer iets toe, omdat
gespecialiseerde vastgoedfondsen hier
nadrukkelijk in investeren.
59 FGH VASTGOEDBERI CHT 2014 TRENDS IN DE VASTGOEDBELEGGINGSMARKT
60
BEGRI PPENLI JST
Aanbod Kantoorruimte, winkelruimte/showroom en
bedrijfsruimte die vrij voor de markt te huur of te koop is.
Het betreft bestaande en inaanbouw zijnde dan wel in
renovatie zijnde objecten.
Opname Verhuren van kantoorruimte, winkelruimte/showroom
en bedrijfsruimte.
Kantoorruimte Kantoorruimte > 500 m vvo inspecieke
kantoorgebouwen.
Winkels Winkels/showroom > 200 m vvo.
Bedrijfsruimte Productie- en distributieruimte > 750 m vvo
(inclusief kantoorruimte).
Voorraad Totale omvang van het bestaande kantoor-,
winkel- en/of bedrijfsruimte-areaal.
Leegstand Kantoor-, winkel- en/of bedrijfsruimte die direct
beschikbaar is voor ingebruikneming.
Huurprijs Prijs per m vvo per jaar.
61 FGH VASTGOEDBERI CHT 2014 FACTSHEETS
Huurprijzen Genoemde bandbreedte betreft de huurprijzen per ultimo van
het jaar, in euro per m per jaar exclusief BTW voor een courant
object, in zijn geheel verhuurd voor een periode van 5+5 jaar.
Verwachting J = blijft gelijk
O = stijgt
P = daalt
Verzorgingsindex De verzorgingsindex geeft de verhouding weer tussen
het totaalverkoopoppervlak en het aantal inwoners.
Op de volgende paginas is per deelmarkt (de kantoren-,
winkel-, bedrijfsruimte- en woningmarkt) een overzicht
opgenomen van de regionale gegevens.
Wilt u nog meer weten? Via onze website heeft
u toegang tot het overzicht van de regionale
marktgegevens, inclusief een uitgebreide toelichting:
www.fghbank.nl
Bronnen ABF Research
Bak R.L.
CBS
Diverse gemeenten
IBIS
Locatus
NEPROM
NVM
Primos Prognose 2013
PropertyNL
Vastgoedmarkt
FACTSHEETS
FACTSHEET KANTORENMARKT
PROVINCIE/STEDEN MARKTGEGEVENS HUURPRIJZEN NIEUWBOUW
A
a
n
t
a
l

i
n
w
o
n
e
r
s

2
0
1
3
V
O
O
R
R
A
A
D

2
0
1
3

i
n

m


K
a
n
t
o
o
r
r
u
i
m
t
e

p
e
r

i
n
w
o
n
e
r

i
n

m


G
e
m
i
d
d
e
l
d
e

o
p
n
a
m
e

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

m

O
p
n
a
m
e

2
0
1
3

i
n

m


O
p
n
a
m
e

v
e
r
g
e
l
e
k
e
n

m
e
t

j
a
r
e
n

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

%
A
a
n
b
o
d

2
0
1
3

i
n

m

B
E
L
A
N
G
R
I
J
K
S
T
E

K
A
N
T
O
R
E
N
L
O
C
A
T
I
E
S
B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
1

i
n

/
m

B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
2

i
n

/
m

B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
3

i
n

/
m

V
e
r
w
a
c
h
t
i
n
g

h
u
u
r
p
r
i
j
s
-
o
n
t
w
i
k
k
e
l
i
n
g

2
0
1
4
B
E
L
A
N
G
R
I
J
K
S
T
E

N
I
E
U
W
B
O
U
W
L
O
C
A
T
I
E
S
/
P
L
A
N
N
E
N
I
n

a
a
n
b
o
u
w

2
0
1
3

i
n

B
V
O

m


P
l
a
n
c
a
p
a
c
i
t
e
i
t

2
0
1
3

i
n

B
V
O

m

PROVINCIE DRENTHE
Assen 67.200 288.100 4,3 4.000 4.000 0% 32.200 Borgstee / Noorderstaete 85-100 85-100 85-100 j Het Palet 10.000
Centrum / Stationsgebied 100-120 100-120 90-120 j
Oude Grachtpad 90-110 90-110 90-110 j
Peelerpark 90-115 90-115 85-100 j
PROVINCIE FLEVOLAND
Almere 195.800 591.600 3,0 15.600 17.800 14% 140.000 Almere Buiten 80-115 80-110 75-100 j Almere Poort, Olympiakwartier Oost 40.000
Almere Haven 70-100 70-100 70-90 j
Almere Stad / Zakencentrum 100-160 100-160 90-145 j
Gooisekant / Gooise Poort 90-135 80-115 75-110 j
Muziekwijk 90-115 80-100 70-90 j
Parkwijk 90-115 80-100 70-90 j
Lelystad 76.100 241.900 3,2 2.900 500 -83% 11.800 Centrum / Stationsgebied 80-110 80-110 65-100 j
Lelycenter 60-90 60-90 50-80 j
PROVINCIE FRIESLAND
Leeuwarden 96.300 582.000 6,0 7.500 900 -88% 42.000
Business Park Leeuwarden /
FEC-City Zone
90-110 90-110 85-110 j WTC 6.600
Centrum / Stationsgebied 95-120 95-120 90-115 j
Oostergoweg 80-100 80-100 75-100 j
Tesselschadestraat 90-110 90-110 85-110 j
PROVINCIE GELDERLAND
Apeldoorn 157.600 733.000 4,7 19.800 7.900 -60% 110.000 Apeldoorn-Noord 95-120 90-115 80-115 p Minx Kantorencentrum 12.000
Centrum / Stationsgebied 115-140 90-130 85-125 j
Laan van Osseveld 100-125 90-115 80-110 p
Europalaan 120-135 110-130 100-125 j
Arnhem 150.600 1.122.100 7,5 30.300 25.500 -16% 176.000 Centrum / Stationsgebied 110-160 100-150 100-150 j Business Park IJsseloord II 90.000
Gelderse Poort 120-130 115-130 90-125 p La Mairesse 5.200
IJsseloord II 120-135 110-130 100-125 j
Kronenburg 95-120 90-115 85-110 j
Kroonpark (Arnhem Zuid) 100-130 100-120 90-115 j
Velperweg 110-140 100-120 90-120 j
Nijmegen 167.900 485.400 2,9 11.300 9.000 -20% 62.000 Bedrijvenpark Lindenholt 85-115 75-110 75-110 p Brabantse Poort 12.000
Brabantse Poort 110-120 90-115 85-115 j
Spoorzone / Centrum / Singels 115-150 100-150 100-145 j
PROVINCIE GRONINGEN
Groningen 198.200 966.600 4,9 18.900 7.300 -61% 103.000 Centrum / Stationsgebied 120-135 120-135 110-135 j Kantorenkwadrant Euroborg III 50.000
Corpus den Hoorn 85-125 85-125 80-110 j
Europapark 125-140 125-140 120-135 j
Kranenburg 115-130 100-130 100-125 j
Martini Trade Park 100-125 100-125 85-115 j
Zernike Science Park 85-100 85-100 80-100 j
PROVINCIE LIMBURG
Heerlen 88.400 430.600 4,9 5.600 0 -100% 46.500 Centrum 100-125 100-125 90-120 j Maankwartier 14.000
Maastricht 122.900 509.200 4,1 11.600 6.900 -41% 74.000 Centrum / Stationsgebied 110-140 110-140 100-135 j Avenue2 16.500
Cramique 110-135 110-135 100-130 j
Randwijck 100-130 90-125 80-110 p
62
FGH VASTGOEDBERI CHT 2014
PROVINCIE/STEDEN MARKTGEGEVENS HUURPRIJZEN NIEUWBOUW
A
a
n
t
a
l

i
n
w
o
n
e
r
s

2
0
1
3
V
O
O
R
R
A
A
D

2
0
1
3

i
n

m


K
a
n
t
o
o
r
r
u
i
m
t
e

p
e
r

i
n
w
o
n
e
r

i
n

m


G
e
m
i
d
d
e
l
d
e

o
p
n
a
m
e

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

m

O
p
n
a
m
e

2
0
1
3

i
n

m


O
p
n
a
m
e

v
e
r
g
e
l
e
k
e
n

m
e
t

j
a
r
e
n

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

%
A
a
n
b
o
d

2
0
1
3

i
n

m

B
E
L
A
N
G
R
I
J
K
S
T
E

K
A
N
T
O
R
E
N
L
O
C
A
T
I
E
S
B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
1

i
n

/
m

B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
2

i
n

/
m

B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
3

i
n

/
m

V
e
r
w
a
c
h
t
i
n
g

h
u
u
r
p
r
i
j
s
-
o
n
t
w
i
k
k
e
l
i
n
g

2
0
1
4
B
E
L
A
N
G
R
I
J
K
S
T
E

N
I
E
U
W
B
O
U
W
L
O
C
A
T
I
E
S
/
P
L
A
N
N
E
N
I
n

a
a
n
b
o
u
w

2
0
1
3

i
n

B
V
O

m


P
l
a
n
c
a
p
a
c
i
t
e
i
t

2
0
1
3

i
n

B
V
O

m

PROVINCIE DRENTHE
Assen 67.200 288.100 4,3 4.000 4.000 0% 32.200 Borgstee / Noorderstaete 85-100 85-100 85-100 j Het Palet 10.000
Centrum / Stationsgebied 100-120 100-120 90-120 j
Oude Grachtpad 90-110 90-110 90-110 j
Peelerpark 90-115 90-115 85-100 j
PROVINCIE FLEVOLAND
Almere 195.800 591.600 3,0 15.600 17.800 14% 140.000 Almere Buiten 80-115 80-110 75-100 j Almere Poort, Olympiakwartier Oost 40.000
Almere Haven 70-100 70-100 70-90 j
Almere Stad / Zakencentrum 100-160 100-160 90-145 j
Gooisekant / Gooise Poort 90-135 80-115 75-110 j
Muziekwijk 90-115 80-100 70-90 j
Parkwijk 90-115 80-100 70-90 j
Lelystad 76.100 241.900 3,2 2.900 500 -83% 11.800 Centrum / Stationsgebied 80-110 80-110 65-100 j
Lelycenter 60-90 60-90 50-80 j
PROVINCIE FRIESLAND
Leeuwarden 96.300 582.000 6,0 7.500 900 -88% 42.000
Business Park Leeuwarden /
FEC-City Zone
90-110 90-110 85-110 j WTC 6.600
Centrum / Stationsgebied 95-120 95-120 90-115 j
Oostergoweg 80-100 80-100 75-100 j
Tesselschadestraat 90-110 90-110 85-110 j
PROVINCIE GELDERLAND
Apeldoorn 157.600 733.000 4,7 19.800 7.900 -60% 110.000 Apeldoorn-Noord 95-120 90-115 80-115 p Minx Kantorencentrum 12.000
Centrum / Stationsgebied 115-140 90-130 85-125 j
Laan van Osseveld 100-125 90-115 80-110 p
Europalaan 120-135 110-130 100-125 j
Arnhem 150.600 1.122.100 7,5 30.300 25.500 -16% 176.000 Centrum / Stationsgebied 110-160 100-150 100-150 j Business Park IJsseloord II 90.000
Gelderse Poort 120-130 115-130 90-125 p La Mairesse 5.200
IJsseloord II 120-135 110-130 100-125 j
Kronenburg 95-120 90-115 85-110 j
Kroonpark (Arnhem Zuid) 100-130 100-120 90-115 j
Velperweg 110-140 100-120 90-120 j
Nijmegen 167.900 485.400 2,9 11.300 9.000 -20% 62.000 Bedrijvenpark Lindenholt 85-115 75-110 75-110 p Brabantse Poort 12.000
Brabantse Poort 110-120 90-115 85-115 j
Spoorzone / Centrum / Singels 115-150 100-150 100-145 j
PROVINCIE GRONINGEN
Groningen 198.200 966.600 4,9 18.900 7.300 -61% 103.000 Centrum / Stationsgebied 120-135 120-135 110-135 j Kantorenkwadrant Euroborg III 50.000
Corpus den Hoorn 85-125 85-125 80-110 j
Europapark 125-140 125-140 120-135 j
Kranenburg 115-130 100-130 100-125 j
Martini Trade Park 100-125 100-125 85-115 j
Zernike Science Park 85-100 85-100 80-100 j
PROVINCIE LIMBURG
Heerlen 88.400 430.600 4,9 5.600 0 -100% 46.500 Centrum 100-125 100-125 90-120 j Maankwartier 14.000
Maastricht 122.900 509.200 4,1 11.600 6.900 -41% 74.000 Centrum / Stationsgebied 110-140 110-140 100-135 j Avenue2 16.500
Cramique 110-135 110-135 100-130 j
Randwijck 100-130 90-125 80-110 p
Bron: opname en aanbod PropertyNL 63 FGH VASTGOEDBERI CHT 2014 FACTSHEET KANTORENMARKT
FACTSHEET KANTORENMARKT
PROVINCIE/STEDEN MARKTGEGEVENS HUURPRIJZEN NIEUWBOUW
A
a
n
t
a
l

i
n
w
o
n
e
r
s

2
0
1
3
V
O
O
R
R
A
A
D

2
0
1
3

i
n

m


K
a
n
t
o
o
r
r
u
i
m
t
e

p
e
r

i
n
w
o
n
e
r

i
n

m


G
e
m
i
d
d
e
l
d
e

o
p
n
a
m
e

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

m

O
p
n
a
m
e

2
0
1
3

i
n

m


O
p
n
a
m
e

v
e
r
g
e
l
e
k
e
n

m
e
t

j
a
r
e
n

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

%
A
a
n
b
o
d

2
0
1
3

i
n

m

B
E
L
A
N
G
R
I
J
K
S
T
E

K
A
N
T
O
R
E
N
L
O
C
A
T
I
E
S
B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
1

i
n

/
m

B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
2

i
n

/
m

B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
3

i
n

/
m

V
e
r
w
a
c
h
t
i
n
g

h
u
u
r
p
r
i
j
s
-
o
n
t
w
i
k
k
e
l
i
n
g

2
0
1
4
B
E
L
A
N
G
R
I
J
K
S
T
E

N
I
E
U
W
B
O
U
W
L
O
C
A
T
I
E
S
/
P
L
A
N
N
E
N
I
n

a
a
n
b
o
u
w

2
0
1
3

i
n

B
V
O

m


P
l
a
n
c
a
p
a
c
i
t
e
i
t

2
0
1
3

i
n

B
V
O

m

PROVINCIE NOORD-BRABANT
Breda 180.000 723.000 4,0 21.300 11.200 -47% 142.000 Claudius Prinsenlaan e.o. 110-150 100-140 100-135 p Digit Parc 15.000
Stationsgebied 110-130 100-130 100-140 j Gerechtsgebouw Breda 27.000
Westerhage / Steenakker 120-135 120-135 110-130 p OV-Terminal 22.000
Den Bosch 143.600 970.700 6,8 30.900 22.700 -27% 115.500 De Brand 100-135 100-135 100-130 j Paleiskwartier (diverse projecten) 47.000
De Herven 100-135 90-125 90-125 p
Pettelaarpark 125-150 120-150 110-150 p
Stationsgebied / Paleiskwartier 130-160 130-160 130-160 j
Eindhoven 221.000 1.493.800 6,8 39.900 29.700 -26% 211.000 Eindhoven Airport / Flight Forum 120-145 110-135 95-135 p Flight Forum 50.000
Ekkersrijt / Science Park 110-130 100-130 90-120 p Rabobank Fellenoord, nieuwbouw 25.000
Centrum overig - - 110-160 j Strijp-S (diverse projecten) 75.000
Fellenoord / Stationsgebied - - 110-165 j
Strijp-S - - 65-100 j
Poot van Metz - - 110-130 p
Beukenlaan e.o. - - 120-140 p
Tilburg 210.000 479.500 2,3 12.000 12.000 0% 69.000 Centrum / Stationsgebied 110-145 100-140 100-135 j
Nieuwbouw UWV /
Gemeente, Zwijsen-locatie
7.500
t Laar 110-130 100-130 95-125 p Spoorzone 50.000
PROVINCIE NOORD-HOLLAND
Alkmaar 95.000 377.700 4,0 22.800 13.000 -43% 47.000 Alkmaar 100-135 90-135 85-125 j Spoorzone Alkmaar 11.000
Amstelveen 84.800 647.900 7,6 12.400 13.200 6% 175.000 Bovenkerk-Legmeer 100-150 100-150 90-140 j
Centrum 130-185 125-150 120-140 j
Commerce Park 110-185 100-165 90-140 j
Amsterdam 809.200 6.076.700 7,5 230.900 247.600 7% 1.001.500 Amstel Business Park 100-140 100-130 90-125 j Akzo Nobel, Zuidas (Beethoven) 13.500
Centrum / binnenstad 150-275 150-275 150-275 j Deloitte / AKD, Zuidas (Kenniskwartier) 40.000
De Omval 150-225 150-225 150-225 j Houthavens 15.000
Noord 85-160 85-160 80-150 j NDSM Werf 10.000
Oost 110-175 100-160 90-150 j Science Park Amsterdam 15.000
Riekerpolder 140-190 130-175 115-165 j Stibbe, Zuidas (Beethoven) 14.500
Teleport / Sloterdijk 100-140 90-135 85-125 j Zuidas (diverse projecten) 175.000
West 100-140 85-130 80-125 j
Zuidas 225-325 225-325 225-325 j
Zuidelijke IJ-oevers 120-215 120-215 120-210 j
Zuidoost, Amstel III 85-125 80-120 80-120 j
Zuidoost, Centrumgebied 105-170 100-165 100-165 j
Diemen 25.900 231.600 8,9 4.800 3.900 -19% 20.500 Bergwijkpark 70-130 70-115 70-110 j
Diemen-Zuid 70-115 70-100 70-100 j
Haarlem 154.800 536.800 3,5 12.200 9.400 -23% 58.000 Centrum / binnenstad 125-175 115-160 110-160 j
Schalkwijk 80-125 80-110 80-110 j Mariastichting, Leidsevaart 8.000
Waarderpolder 80-125 75-115 75-115 j
64
PROVINCIE/STEDEN MARKTGEGEVENS HUURPRIJZEN NIEUWBOUW
A
a
n
t
a
l

i
n
w
o
n
e
r
s

2
0
1
3
V
O
O
R
R
A
A
D

2
0
1
3

i
n

m


K
a
n
t
o
o
r
r
u
i
m
t
e

p
e
r

i
n
w
o
n
e
r

i
n

m


G
e
m
i
d
d
e
l
d
e

o
p
n
a
m
e

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

m

O
p
n
a
m
e

2
0
1
3

i
n

m


O
p
n
a
m
e

v
e
r
g
e
l
e
k
e
n

m
e
t

j
a
r
e
n

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

%
A
a
n
b
o
d

2
0
1
3

i
n

m

B
E
L
A
N
G
R
I
J
K
S
T
E

K
A
N
T
O
R
E
N
L
O
C
A
T
I
E
S
B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
1

i
n

/
m

B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
2

i
n

/
m

B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
3

i
n

/
m

V
e
r
w
a
c
h
t
i
n
g

h
u
u
r
p
r
i
j
s
-
o
n
t
w
i
k
k
e
l
i
n
g

2
0
1
4
B
E
L
A
N
G
R
I
J
K
S
T
E

N
I
E
U
W
B
O
U
W
L
O
C
A
T
I
E
S
/
P
L
A
N
N
E
N
I
n

a
a
n
b
o
u
w

2
0
1
3

i
n

B
V
O

m


P
l
a
n
c
a
p
a
c
i
t
e
i
t

2
0
1
3

i
n

B
V
O

m

PROVINCIE NOORD-BRABANT
Breda 180.000 723.000 4,0 21.300 11.200 -47% 142.000 Claudius Prinsenlaan e.o. 110-150 100-140 100-135 p Digit Parc 15.000
Stationsgebied 110-130 100-130 100-140 j Gerechtsgebouw Breda 27.000
Westerhage / Steenakker 120-135 120-135 110-130 p OV-Terminal 22.000
Den Bosch 143.600 970.700 6,8 30.900 22.700 -27% 115.500 De Brand 100-135 100-135 100-130 j Paleiskwartier (diverse projecten) 47.000
De Herven 100-135 90-125 90-125 p
Pettelaarpark 125-150 120-150 110-150 p
Stationsgebied / Paleiskwartier 130-160 130-160 130-160 j
Eindhoven 221.000 1.493.800 6,8 39.900 29.700 -26% 211.000 Eindhoven Airport / Flight Forum 120-145 110-135 95-135 p Flight Forum 50.000
Ekkersrijt / Science Park 110-130 100-130 90-120 p Rabobank Fellenoord, nieuwbouw 25.000
Centrum overig - - 110-160 j Strijp-S (diverse projecten) 75.000
Fellenoord / Stationsgebied - - 110-165 j
Strijp-S - - 65-100 j
Poot van Metz - - 110-130 p
Beukenlaan e.o. - - 120-140 p
Tilburg 210.000 479.500 2,3 12.000 12.000 0% 69.000 Centrum / Stationsgebied 110-145 100-140 100-135 j
Nieuwbouw UWV /
Gemeente, Zwijsen-locatie
7.500
t Laar 110-130 100-130 95-125 p Spoorzone 50.000
PROVINCIE NOORD-HOLLAND
Alkmaar 95.000 377.700 4,0 22.800 13.000 -43% 47.000 Alkmaar 100-135 90-135 85-125 j Spoorzone Alkmaar 11.000
Amstelveen 84.800 647.900 7,6 12.400 13.200 6% 175.000 Bovenkerk-Legmeer 100-150 100-150 90-140 j
Centrum 130-185 125-150 120-140 j
Commerce Park 110-185 100-165 90-140 j
Amsterdam 809.200 6.076.700 7,5 230.900 247.600 7% 1.001.500 Amstel Business Park 100-140 100-130 90-125 j Akzo Nobel, Zuidas (Beethoven) 13.500
Centrum / binnenstad 150-275 150-275 150-275 j Deloitte / AKD, Zuidas (Kenniskwartier) 40.000
De Omval 150-225 150-225 150-225 j Houthavens 15.000
Noord 85-160 85-160 80-150 j NDSM Werf 10.000
Oost 110-175 100-160 90-150 j Science Park Amsterdam 15.000
Riekerpolder 140-190 130-175 115-165 j Stibbe, Zuidas (Beethoven) 14.500
Teleport / Sloterdijk 100-140 90-135 85-125 j Zuidas (diverse projecten) 175.000
West 100-140 85-130 80-125 j
Zuidas 225-325 225-325 225-325 j
Zuidelijke IJ-oevers 120-215 120-215 120-210 j
Zuidoost, Amstel III 85-125 80-120 80-120 j
Zuidoost, Centrumgebied 105-170 100-165 100-165 j
Diemen 25.900 231.600 8,9 4.800 3.900 -19% 20.500 Bergwijkpark 70-130 70-115 70-110 j
Diemen-Zuid 70-115 70-100 70-100 j
Haarlem 154.800 536.800 3,5 12.200 9.400 -23% 58.000 Centrum / binnenstad 125-175 115-160 110-160 j
Schalkwijk 80-125 80-110 80-110 j Mariastichting, Leidsevaart 8.000
Waarderpolder 80-125 75-115 75-115 j
65 Bron: opname en aanbod PropertyNL FACTSHEET KANTORENMARKT FGH VASTGOEDBERI CHT 2014
FACTSHEET KANTORENMARKT
PROVINCIE/STEDEN MARKTGEGEVENS HUURPRIJZEN NIEUWBOUW
A
a
n
t
a
l

i
n
w
o
n
e
r
s

2
0
1
3
V
O
O
R
R
A
A
D

2
0
1
3

i
n

m


K
a
n
t
o
o
r
r
u
i
m
t
e

p
e
r

i
n
w
o
n
e
r

i
n

m


G
e
m
i
d
d
e
l
d
e

o
p
n
a
m
e

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

m

O
p
n
a
m
e

2
0
1
3

i
n

m


O
p
n
a
m
e

v
e
r
g
e
l
e
k
e
n

m
e
t

j
a
r
e
n

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

%
A
a
n
b
o
d

2
0
1
3

i
n

m

B
E
L
A
N
G
R
I
J
K
S
T
E

K
A
N
T
O
R
E
N
L
O
C
A
T
I
E
S
B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
1

i
n

/
m

B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
2

i
n

/
m

B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
3

i
n

/
m

V
e
r
w
a
c
h
t
i
n
g

h
u
u
r
p
r
i
j
s
-
o
n
t
w
i
k
k
e
l
i
n
g

2
0
1
4
B
E
L
A
N
G
R
I
J
K
S
T
E

N
I
E
U
W
B
O
U
W
L
O
C
A
T
I
E
S
/
P
L
A
N
N
E
N
I
n

a
a
n
b
o
u
w

2
0
1
3

i
n

B
V
O

m


P
l
a
n
c
a
p
a
c
i
t
e
i
t

2
0
1
3

i
n

B
V
O

m

PROVINCIE NOORD-HOLLAND
Haarlemmermeer 144.200 1.409.800 9,8 48.600 21.100 -57% 291.500 Hoofddorp Hoofddorp
(Hoofddorp en Schiphol) Beukenhorst Oost 90-140 90-130 80-120 j Business Garden Hoofddorp 20.700
Beukenhorst West 75-115 70-110 65-100 j
Beukenhorst Zuid / Park 20/20
(diverse projecten)
64.200
Beukenhorst Zuid 125-175 120-170 110-160 j
Blue Water, Beukenhorst Zuid /
Park 20/20
8.200
Centrum 85-150 80-145 75-140 j
De Hoek 75-120 75-120 70-110 j
Schiphol Schiphol
Schiphol Centrum 200-300 175-300 175-300 j The Base (herontwikkeling vml. Triport) 53.000
Schiphol Oost 100-150 100-140 80-125 j
Schiphol Rijk 85-125 80-125 80-125 j
Schiphol Zuid 85-125 80-120 80-120 j
Hilversum 86.500 625.300 7,2 15.700 14.900 -5% 82.200 Arenapark 115-160 115-155 115-155 p
Centrum / stationsgebied 95-140 95-135 95-130 j
Mediapark 100-150 100-150 100-150 j
Zaanstad 150.600 254.400 1,7 5.600 1.900 -66% 33.500 Centrum 80-125 80-120 80-120 j Inverdan (diverse projecten) 35.000
PROVINCIE OVERIJSSEL
Enschede 158.800 444.200 2,8 14.800 12.300 -17% 79.500
Business & Science Park /
Hengelosestraat
100-125 90-115 80-110 p Zuiderval (diverse projecten) 48.900
Centrum / Stationsgebied 120-145 110-140 100-140 j
Hengelo 81.000 280.600 3,5 6.100 1.400 -77% 49.500 Centrum / Stationsgebied 100-130 90-120 85-115 j
Westermaat 100-130 85-115 80-110 p
Zwolle 123.000 778.000 6,3 20.300 17.800 -12% 138.000 A28-zone 110-160 100-150 100-150 j Uitbreiding en renovatie Rechtbank 26.000
Centrum 110-160 100-150 100-150 j
Hanzeland 110-160 110-155 105-145 p
Oosterenk (Zone Ceintuurbaan) 110-140 100-130 90-120 p
PROVINCIE UTRECHT
Amersfoort 150.700 851.300 5,6 33.900 21.300 -37% 155.300 Bergkwartier 110-160 110-155 110-155 j Eemcenter 16.000
Centrum / Stadsring 100-145 90-140 90-135 p The Works, Amsterdamseweg 65.000
De Brand / Calveen 85-120 80-115 80-115 p
De Hoef 90-120 85-115 80-115 p
Stationsgebied 120-160 115-155 115-150 p
Vathorst / Podium 115-145 110-140 110-135 j
Houten 48.400 245.600 5,1 5.100 5.300 4% 37.000 Molenzoom / Stationsgebied 90-120 90-115 85-110 p
Nieuwegein 61.000 515.000 8,4 13.500 7.500 -44% 105.000 Merwestijn 80-100 75-100 75-100 p
Plettenburg / Rijnhuizen 85-100 75-100 70-100 p
Stadscentum / City Plaza 90-140 85-130 80-120 p
Utrecht 327.200 2.714.000 8,3 89.100 96.300 8% 364.000 Centrum 125-180 125-180 125-180 j Jaarbeursplein 50.000
Kanaleneiland 85-130 80-130 75-130 p Leidsche Rijn Centrum 70.000
Lage Weide 80-115 70-110 65-110 p Papendorp 46.000
Maliebaan 150-240 150-225 140-225 j Stadskantoor Jaarbeursplein 65.000
Overvecht 75-110 75-100 75-100 p
Papendorp 150-190 150-180 150-180 p
Rijnsweerd 120-160 120-160 120-160 p
Stationsgebied 135-175 135-175 135-175 j
66
PROVINCIE/STEDEN MARKTGEGEVENS HUURPRIJZEN NIEUWBOUW
A
a
n
t
a
l

i
n
w
o
n
e
r
s

2
0
1
3
V
O
O
R
R
A
A
D

2
0
1
3

i
n

m


K
a
n
t
o
o
r
r
u
i
m
t
e

p
e
r

i
n
w
o
n
e
r

i
n

m


G
e
m
i
d
d
e
l
d
e

o
p
n
a
m
e

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

m

O
p
n
a
m
e

2
0
1
3

i
n

m


O
p
n
a
m
e

v
e
r
g
e
l
e
k
e
n

m
e
t

j
a
r
e
n

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

%
A
a
n
b
o
d

2
0
1
3

i
n

m

B
E
L
A
N
G
R
I
J
K
S
T
E

K
A
N
T
O
R
E
N
L
O
C
A
T
I
E
S
B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
1

i
n

/
m

B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
2

i
n

/
m

B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
3

i
n

/
m

V
e
r
w
a
c
h
t
i
n
g

h
u
u
r
p
r
i
j
s
-
o
n
t
w
i
k
k
e
l
i
n
g

2
0
1
4
B
E
L
A
N
G
R
I
J
K
S
T
E

N
I
E
U
W
B
O
U
W
L
O
C
A
T
I
E
S
/
P
L
A
N
N
E
N
I
n

a
a
n
b
o
u
w

2
0
1
3

i
n

B
V
O

m


P
l
a
n
c
a
p
a
c
i
t
e
i
t

2
0
1
3

i
n

B
V
O

m

PROVINCIE NOORD-HOLLAND
Haarlemmermeer 144.200 1.409.800 9,8 48.600 21.100 -57% 291.500 Hoofddorp Hoofddorp
(Hoofddorp en Schiphol) Beukenhorst Oost 90-140 90-130 80-120 j Business Garden Hoofddorp 20.700
Beukenhorst West 75-115 70-110 65-100 j
Beukenhorst Zuid / Park 20/20
(diverse projecten)
64.200
Beukenhorst Zuid 125-175 120-170 110-160 j
Blue Water, Beukenhorst Zuid /
Park 20/20
8.200
Centrum 85-150 80-145 75-140 j
De Hoek 75-120 75-120 70-110 j
Schiphol Schiphol
Schiphol Centrum 200-300 175-300 175-300 j The Base (herontwikkeling vml. Triport) 53.000
Schiphol Oost 100-150 100-140 80-125 j
Schiphol Rijk 85-125 80-125 80-125 j
Schiphol Zuid 85-125 80-120 80-120 j
Hilversum 86.500 625.300 7,2 15.700 14.900 -5% 82.200 Arenapark 115-160 115-155 115-155 p
Centrum / stationsgebied 95-140 95-135 95-130 j
Mediapark 100-150 100-150 100-150 j
Zaanstad 150.600 254.400 1,7 5.600 1.900 -66% 33.500 Centrum 80-125 80-120 80-120 j Inverdan (diverse projecten) 35.000
PROVINCIE OVERIJSSEL
Enschede 158.800 444.200 2,8 14.800 12.300 -17% 79.500
Business & Science Park /
Hengelosestraat
100-125 90-115 80-110 p Zuiderval (diverse projecten) 48.900
Centrum / Stationsgebied 120-145 110-140 100-140 j
Hengelo 81.000 280.600 3,5 6.100 1.400 -77% 49.500 Centrum / Stationsgebied 100-130 90-120 85-115 j
Westermaat 100-130 85-115 80-110 p
Zwolle 123.000 778.000 6,3 20.300 17.800 -12% 138.000 A28-zone 110-160 100-150 100-150 j Uitbreiding en renovatie Rechtbank 26.000
Centrum 110-160 100-150 100-150 j
Hanzeland 110-160 110-155 105-145 p
Oosterenk (Zone Ceintuurbaan) 110-140 100-130 90-120 p
PROVINCIE UTRECHT
Amersfoort 150.700 851.300 5,6 33.900 21.300 -37% 155.300 Bergkwartier 110-160 110-155 110-155 j Eemcenter 16.000
Centrum / Stadsring 100-145 90-140 90-135 p The Works, Amsterdamseweg 65.000
De Brand / Calveen 85-120 80-115 80-115 p
De Hoef 90-120 85-115 80-115 p
Stationsgebied 120-160 115-155 115-150 p
Vathorst / Podium 115-145 110-140 110-135 j
Houten 48.400 245.600 5,1 5.100 5.300 4% 37.000 Molenzoom / Stationsgebied 90-120 90-115 85-110 p
Nieuwegein 61.000 515.000 8,4 13.500 7.500 -44% 105.000 Merwestijn 80-100 75-100 75-100 p
Plettenburg / Rijnhuizen 85-100 75-100 70-100 p
Stadscentum / City Plaza 90-140 85-130 80-120 p
Utrecht 327.200 2.714.000 8,3 89.100 96.300 8% 364.000 Centrum 125-180 125-180 125-180 j Jaarbeursplein 50.000
Kanaleneiland 85-130 80-130 75-130 p Leidsche Rijn Centrum 70.000
Lage Weide 80-115 70-110 65-110 p Papendorp 46.000
Maliebaan 150-240 150-225 140-225 j Stadskantoor Jaarbeursplein 65.000
Overvecht 75-110 75-100 75-100 p
Papendorp 150-190 150-180 150-180 p
Rijnsweerd 120-160 120-160 120-160 p
Stationsgebied 135-175 135-175 135-175 j
67 Bron: opname en aanbod PropertyNL FACTSHEET KANTORENMARKT FGH VASTGOEDBERI CHT 2014
FACTSHEET KANTORENMARKT
PROVINCIE/STEDEN MARKTGEGEVENS HUURPRIJZEN NIEUWBOUW
A
a
n
t
a
l

i
n
w
o
n
e
r
s

2
0
1
3
V
O
O
R
R
A
A
D

2
0
1
3

i
n

m


K
a
n
t
o
o
r
r
u
i
m
t
e

p
e
r

i
n
w
o
n
e
r

i
n

m


G
e
m
i
d
d
e
l
d
e

o
p
n
a
m
e

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

m

O
p
n
a
m
e

2
0
1
3

i
n

m


O
p
n
a
m
e

v
e
r
g
e
l
e
k
e
n

m
e
t

j
a
r
e
n

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

%
A
a
n
b
o
d

2
0
1
3

i
n

m

B
E
L
A
N
G
R
I
J
K
S
T
E

K
A
N
T
O
R
E
N
L
O
C
A
T
I
E
S
B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
1

i
n

/
m

B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
2

i
n

/
m

B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
3

i
n

/
m

V
e
r
w
a
c
h
t
i
n
g

h
u
u
r
p
r
i
j
s
-
o
n
t
w
i
k
k
e
l
i
n
g

2
0
1
4
B
E
L
A
N
G
R
I
J
K
S
T
E

N
I
E
U
W
B
O
U
W
L
O
C
A
T
I
E
S
/
P
L
A
N
N
E
N
I
n

a
a
n
b
o
u
w

2
0
1
3

i
n

B
V
O

m


P
l
a
n
c
a
p
a
c
i
t
e
i
t

2
0
1
3

i
n

B
V
O

m

PROVINCIE UTRECHT
Woerden 50.500 220.300 4,4 6.800 3.900 -43% 26.500 Middelland / Snel en Polanen 75-110 75-105 70-105 j
Zeist 61.300 306.100 5,0 7.000 4.500 -36% 31.500 Boulevard 120-165 120-165 120-165 j
Utrechtseweg 120-165 120-165 120-165 j
PROVINCIE ZEELAND
Middelburg 47.700 148.500 3,1 900 0 -100% 19.100 Middelburg 95-135 90-130 80-125 j Stationsgebied 5.000
PROVINCIE ZUID-HOLLAND
Capelle aan den IJssel 66.200 488.500 7,4 14.300 9.900 -31% 134.000 Capelle Ofce Park 100-135 90-130 80-120 j
Fascinatio / Rhijnspoor 115-145 90-140 90-140 j
Hoofdweggebied 90-115 80-115 80-115 j
Rivium 90-135 90-135 80-125 j
Delft 99.900 404.300 4,0 10.100 2.400 -76% 38.500 Delft 90-150 80-150 80-150 j Spoorzone 25.000
Den Haag 509.300 4.139.800 8,1 80.600 103.200 28% 474.000 Beatrixkwartier 130-195 125-195 125-195 j De Monarch (III en IV) 38.000
Congresgebouwgebied 115-165 115-160 100-160 j Eurojust 18.000
De Binckhorst 85-125 75-125 60-125 j Hoge Raad der Nederlanden 15.000
Laakhaven / Holland Spoor 90-140 90-135 80-125 j Internationaal Strafhof 47.000
Lange Voorhout 170-250 160-250 160-250 j Ypenburg west 30.000
Nieuw Centrum / Stationsgebied 135-195 130-195 130-200 j
Dordrecht 118.700 318.600 2,7 8.500 1.600 -81% 64.000 Amstelwijck 110-135 100-125 75-110 j Amstelwijck overig 45.000
Centrum 100-135 100-130 75-125 j
Gouda 71.000 347.200 4,9 6.500 2.100 -68% 84.000 Goudse Poort 80-125 75-125 75-125 j
Stationsgebied / Binnenstad 90-145 85-145 85-150 j
Leiden 121.200 520.700 4,3 14.800 25.100 70% 58.200 Kanaalpark / Lammenschans 90-135 85-145 85-145 j
Heerema Marine Contractors
(herontwikkeling)
21.500
Plesmanlaan / Science Park 115-160 115-160 115-160 j
Stationsgebied 100-160 100-160 100-160 j
Rijswijk 47.600 892.400 18,7 13.200 13.800 5% 205.300 Hoornwijck 95-135 95-135 90-130 j
Plaspoelpolder 80-115 65-115 60-115 j
Stationsgebied / Eisenhowerplein 90-145 90-130 90-125 j
Rotterdam 617.300 3.449.200 5,6 114.200 67.900 -41% 767.000 Blaak / Westblaak 120-170 120-165 110-160 j Delftseplein 45.000
Brainpark I 125-160 115-160 110-155 j First Rotterdam 42.000
Brainpark II 140-165 130-160 125-155 j
Forum Rotterdam
(voormalig ABN Amro)
15.000
Brainpark III 140-165 130-160 125-155 j Schiekadeblok 108.000
De Boompjes 135-170 130-165 120-160 j Stadskantoor Rotterdam 23.500
Kop van Zuid 140-180 130-170 130-190 j
Prins Alexander / Oosterhof 115-155 110-145 105-140 j
Waalhaven 95-130 90-130 80-120 j
Weena / Coolsingel 140-185 120-170 120-180 j
Zuidplein 100-140 100-135 90-130 j
Zoetermeer 123.600 638.300 5,2 21.800 13.000 -40% 107.500 Afrikaweg 90-115 80-115 80-115 j
Rokkeveen 100-135 90-135 90-135 j
Stadscentrum 90-125 80-125 80-125 j
68
PROVINCIE/STEDEN MARKTGEGEVENS HUURPRIJZEN NIEUWBOUW
A
a
n
t
a
l

i
n
w
o
n
e
r
s

2
0
1
3
V
O
O
R
R
A
A
D

2
0
1
3

i
n

m


K
a
n
t
o
o
r
r
u
i
m
t
e

p
e
r

i
n
w
o
n
e
r

i
n

m


G
e
m
i
d
d
e
l
d
e

o
p
n
a
m
e

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

m

O
p
n
a
m
e

2
0
1
3

i
n

m


O
p
n
a
m
e

v
e
r
g
e
l
e
k
e
n

m
e
t

j
a
r
e
n

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

%
A
a
n
b
o
d

2
0
1
3

i
n

m

B
E
L
A
N
G
R
I
J
K
S
T
E

K
A
N
T
O
R
E
N
L
O
C
A
T
I
E
S
B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
1

i
n

/
m

B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
2

i
n

/
m

B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
3

i
n

/
m

V
e
r
w
a
c
h
t
i
n
g

h
u
u
r
p
r
i
j
s
-
o
n
t
w
i
k
k
e
l
i
n
g

2
0
1
4
B
E
L
A
N
G
R
I
J
K
S
T
E

N
I
E
U
W
B
O
U
W
L
O
C
A
T
I
E
S
/
P
L
A
N
N
E
N
I
n

a
a
n
b
o
u
w

2
0
1
3

i
n

B
V
O

m


P
l
a
n
c
a
p
a
c
i
t
e
i
t

2
0
1
3

i
n

B
V
O

m

PROVINCIE UTRECHT
Woerden 50.500 220.300 4,4 6.800 3.900 -43% 26.500 Middelland / Snel en Polanen 75-110 75-105 70-105 j
Zeist 61.300 306.100 5,0 7.000 4.500 -36% 31.500 Boulevard 120-165 120-165 120-165 j
Utrechtseweg 120-165 120-165 120-165 j
PROVINCIE ZEELAND
Middelburg 47.700 148.500 3,1 900 0 -100% 19.100 Middelburg 95-135 90-130 80-125 j Stationsgebied 5.000
PROVINCIE ZUID-HOLLAND
Capelle aan den IJssel 66.200 488.500 7,4 14.300 9.900 -31% 134.000 Capelle Ofce Park 100-135 90-130 80-120 j
Fascinatio / Rhijnspoor 115-145 90-140 90-140 j
Hoofdweggebied 90-115 80-115 80-115 j
Rivium 90-135 90-135 80-125 j
Delft 99.900 404.300 4,0 10.100 2.400 -76% 38.500 Delft 90-150 80-150 80-150 j Spoorzone 25.000
Den Haag 509.300 4.139.800 8,1 80.600 103.200 28% 474.000 Beatrixkwartier 130-195 125-195 125-195 j De Monarch (III en IV) 38.000
Congresgebouwgebied 115-165 115-160 100-160 j Eurojust 18.000
De Binckhorst 85-125 75-125 60-125 j Hoge Raad der Nederlanden 15.000
Laakhaven / Holland Spoor 90-140 90-135 80-125 j Internationaal Strafhof 47.000
Lange Voorhout 170-250 160-250 160-250 j Ypenburg west 30.000
Nieuw Centrum / Stationsgebied 135-195 130-195 130-200 j
Dordrecht 118.700 318.600 2,7 8.500 1.600 -81% 64.000 Amstelwijck 110-135 100-125 75-110 j Amstelwijck overig 45.000
Centrum 100-135 100-130 75-125 j
Gouda 71.000 347.200 4,9 6.500 2.100 -68% 84.000 Goudse Poort 80-125 75-125 75-125 j
Stationsgebied / Binnenstad 90-145 85-145 85-150 j
Leiden 121.200 520.700 4,3 14.800 25.100 70% 58.200 Kanaalpark / Lammenschans 90-135 85-145 85-145 j
Heerema Marine Contractors
(herontwikkeling)
21.500
Plesmanlaan / Science Park 115-160 115-160 115-160 j
Stationsgebied 100-160 100-160 100-160 j
Rijswijk 47.600 892.400 18,7 13.200 13.800 5% 205.300 Hoornwijck 95-135 95-135 90-130 j
Plaspoelpolder 80-115 65-115 60-115 j
Stationsgebied / Eisenhowerplein 90-145 90-130 90-125 j
Rotterdam 617.300 3.449.200 5,6 114.200 67.900 -41% 767.000 Blaak / Westblaak 120-170 120-165 110-160 j Delftseplein 45.000
Brainpark I 125-160 115-160 110-155 j First Rotterdam 42.000
Brainpark II 140-165 130-160 125-155 j
Forum Rotterdam
(voormalig ABN Amro)
15.000
Brainpark III 140-165 130-160 125-155 j Schiekadeblok 108.000
De Boompjes 135-170 130-165 120-160 j Stadskantoor Rotterdam 23.500
Kop van Zuid 140-180 130-170 130-190 j
Prins Alexander / Oosterhof 115-155 110-145 105-140 j
Waalhaven 95-130 90-130 80-120 j
Weena / Coolsingel 140-185 120-170 120-180 j
Zuidplein 100-140 100-135 90-130 j
Zoetermeer 123.600 638.300 5,2 21.800 13.000 -40% 107.500 Afrikaweg 90-115 80-115 80-115 j
Rokkeveen 100-135 90-135 90-135 j
Stadscentrum 90-125 80-125 80-125 j
Bron: opname en aanbod PropertyNL 69 FGH VASTGOEDBERI CHT 2014 FACTSHEET KANTORENMARKT
FACTSHEET WINKELMARKT
PROVINCIE/STEDEN MARKTGEGEVENS HUURPRIJZEN NIEUWBOUW
A
a
n
t
a
l

i
n
w
o
n
e
r
s

2
0
1
3
V
E
R
K
O
O
P

V
L
O
E
R

O
P
P
E
R
V
L
A
K

(
V
V
O
)

i
n

m


2
0
1
3
G
e
m
i
d
d
e
l
d
e

o
p
n
a
m
e

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

m

O
p
n
a
m
e

2
0
1
3

i
n

m

O
p
n
a
m
e

v
e
r
g
e
l
e
k
e
n

m
e
t

j
a
r
e
n

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

%
L
e
e
g
s
t
a
a
n
d
e

o
b
j
e
c
t
e
n

i
n

%

(
l
a
n
d
e
l
i
j
k

6
,
9
%
)
B
E
L
A
N
G
R
I
J
K
S
T
E


W
I
N
K
E
L
S
T
R
A
T
E
N
B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
1

i
n

/
m

B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
2

i
n

/
m

B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
3

i
n

/
m

V
e
r
w
a
c
h
t
i
n
g

h
u
u
r
p
r
i
j
s
-
o
n
t
w
i
k
k
e
l
i
n
g

2
0
1
4
B
E
L
A
N
G
R
I
J
K
S
T
E

W
I
N
K
E
L
C
E
N
T
R
A
B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
1

i
n

/
m

B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
2

i
n

/
m

B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
3

i
n

/
m

V
e
r
w
a
c
h
t
i
n
g

h
u
u
r
p
r
i
j
s
-
o
n
t
w
i
k
k
e
l
i
n
g

2
0
1
4
B
E
L
A
N
G
R
I
J
K
S
T
E

N
I
E
U
W
B
O
U
W
L
O
C
A
T
I
E
S
/
P
L
A
N
N
E
N
I
n

a
a
n
b
o
u
w

2
0
1
3

i
n

B
V
O

m


P
l
a
n
c
a
p
a
c
i
t
e
i
t

2
0
1
3

i
n

B
V
O

m

PROVINCIE DRENTHE
Assen 67.200 207.500 7.200 13.200 83% 11,1% Gedempte Singel 175-250 175-250 175-250 j De Triade 200-400 200-400 200-400 j
Koopmansplein / Forum 225-450 225-450 225-450 j
Woonboulevard
Borgstee
50-75 50-75 50-75 j
Kruisstraat 150-250 150-250 150-250 j
Mercuriusplein 275-450 275-450 275-450 j
Emmen 108.100 308.900 4.200 4.800 14% 7,8% Hoofdstraat 125-275 125-275 125-275 j
Winkelcentrum de
Weiert
175-450 175-450 175-450 j Willinkplein-Zuid 6.100
Noorderstraat-Derkstraat 150-250 150-250 150-250 j
Vlinderpassage 225-350 225-350 225-350 j
PROVINCIE FLEVOLAND
Almere 195.800 291.300 5.900 14.600 147% 5,9% Bottelaarspassage 225-325 225-325 150-275 j Stadshart Almere 400-700 400-700 350-700 j
Almere Buiten (fase 2),
Centrum Noordzijde
7.000
Citadel 400-700 400-700 350-700 j t Circus 275-500 275-500 250-475 j
Olympiakwartier,
P. de Coubertinlaan
22.000
Grote Markt 175-275 175-275 150-250 j
Winkelcentrum
Buitenmere,
Almere-Buiten
18.000
Korte Promenade 200-325 200-325 200-275 j
Stadhuisplein 275-600 275-600 250-575 j
Stationsstraat 300-650 300-650 275-625 j
Lelystad 76.100 153.300 3.300 1.900 -42% 9,0% Centrum, Dukaatpassage 200-425 200-425 175-400 j
Batavia Stad Shopping
Outlet
200-300 200-300 200-300 j Batavia Stad Fase III, IV, V 8.000
De Wissel 250-450 250-450 225-425 j De Gordiaan 80-120 80-120 70-110 j
Herontwikkeling ABC
complex, Neringpassage
8.100
Neringspassage 225-350 225-350 200-325 p
Woonboulevard
Palazzo
50-75 50-75 40-70 j
PROVINCIE FRIESLAND
Leeuwarden 96.300 282.600 2.300 2.000 -13% 8,1% Nieuwestad 250-650 250-650 250-650 j
Winkelpark De
Centrale
65-100 65-100 65-100 j De Centrale Retailpark 20.000
Ruiterskwartier 125-250 125-250 125-250 j
Wirdumerdijk 275-650 275-650 275-650 j
Zaailand 175-300 175-300 150-300 j
PROVINCIE GELDERLAND
Apeldoorn 157.600 311.700 9.200 4.600 -50% 7,6% Brinklaan 165-325 150-300 150-300 p Oranjerie 250-650 200-650 200-600 p Anklaar 16.000
Hoofdstraat 350-800 350-800 350-750 j
Woonboulevard Het
Rietveld
55-80 55-70 50-70 p
Omnisport,
DeVoorwaarts
15.000
Korenstraat 165-325 150-300 150-300 p
Arnhem 150.600 291.100 7.900 11.200 42% 6,6% Bakkerstraat 250-800 250-800 250-750 p Kronenburg 300-450 300-450 300-425 j OV Terminal Arnhem 4.200
Grote Oord 900-1.050 900-1.050 900-1.000 j Musiskwartier
150-
1.050
150-
1.000
150-900 p
Schuytgraaf,
wijkwinkelcentrum
8.700
Jansstraat 450-900 450-900 450-850 p Presikhaaf 200-350 200-350 200-350 j
Ketelstraat 700-1.100 700-1.100 700-1.050 p
Woonboulevard
Gelderse Poort
65-90 65-85 65-85 p
Roggestraat 600-950 600-950 600-950 p
Steenstraat 100-250 100-250 100-225 p
Vijzelstraat 650-1.100 650-1.100 650-1.050 p
Ede 110.600 178.300 8.600 5.900 -31% 5,8% Achter de Doelen 250-425 250-425 225-400 p
Grote Straat 225-450 200-450 200-425 p
Maandereind 150-250 150-250 150-225 p
70
PROVINCIE/STEDEN MARKTGEGEVENS HUURPRIJZEN NIEUWBOUW
A
a
n
t
a
l

i
n
w
o
n
e
r
s

2
0
1
3
V
E
R
K
O
O
P

V
L
O
E
R

O
P
P
E
R
V
L
A
K

(
V
V
O
)

i
n

m


2
0
1
3
G
e
m
i
d
d
e
l
d
e

o
p
n
a
m
e

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

m

O
p
n
a
m
e

2
0
1
3

i
n

m

O
p
n
a
m
e

v
e
r
g
e
l
e
k
e
n

m
e
t

j
a
r
e
n

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

%
L
e
e
g
s
t
a
a
n
d
e

o
b
j
e
c
t
e
n

i
n

%

(
l
a
n
d
e
l
i
j
k

6
,
9
%
)
B
E
L
A
N
G
R
I
J
K
S
T
E


W
I
N
K
E
L
S
T
R
A
T
E
N
B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
1

i
n

/
m

B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
2

i
n

/
m

B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
3

i
n

/
m

V
e
r
w
a
c
h
t
i
n
g

h
u
u
r
p
r
i
j
s
-
o
n
t
w
i
k
k
e
l
i
n
g

2
0
1
4
B
E
L
A
N
G
R
I
J
K
S
T
E

W
I
N
K
E
L
C
E
N
T
R
A
B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
1

i
n

/
m

B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
2

i
n

/
m

B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
3

i
n

/
m

V
e
r
w
a
c
h
t
i
n
g

h
u
u
r
p
r
i
j
s
-
o
n
t
w
i
k
k
e
l
i
n
g

2
0
1
4
B
E
L
A
N
G
R
I
J
K
S
T
E

N
I
E
U
W
B
O
U
W
L
O
C
A
T
I
E
S
/
P
L
A
N
N
E
N
I
n

a
a
n
b
o
u
w

2
0
1
3

i
n

B
V
O

m


P
l
a
n
c
a
p
a
c
i
t
e
i
t

2
0
1
3

i
n

B
V
O

m

PROVINCIE DRENTHE
Assen 67.200 207.500 7.200 13.200 83% 11,1% Gedempte Singel 175-250 175-250 175-250 j De Triade 200-400 200-400 200-400 j
Koopmansplein / Forum 225-450 225-450 225-450 j
Woonboulevard
Borgstee
50-75 50-75 50-75 j
Kruisstraat 150-250 150-250 150-250 j
Mercuriusplein 275-450 275-450 275-450 j
Emmen 108.100 308.900 4.200 4.800 14% 7,8% Hoofdstraat 125-275 125-275 125-275 j
Winkelcentrum de
Weiert
175-450 175-450 175-450 j Willinkplein-Zuid 6.100
Noorderstraat-Derkstraat 150-250 150-250 150-250 j
Vlinderpassage 225-350 225-350 225-350 j
PROVINCIE FLEVOLAND
Almere 195.800 291.300 5.900 14.600 147% 5,9% Bottelaarspassage 225-325 225-325 150-275 j Stadshart Almere 400-700 400-700 350-700 j
Almere Buiten (fase 2),
Centrum Noordzijde
7.000
Citadel 400-700 400-700 350-700 j t Circus 275-500 275-500 250-475 j
Olympiakwartier,
P. de Coubertinlaan
22.000
Grote Markt 175-275 175-275 150-250 j
Winkelcentrum
Buitenmere,
Almere-Buiten
18.000
Korte Promenade 200-325 200-325 200-275 j
Stadhuisplein 275-600 275-600 250-575 j
Stationsstraat 300-650 300-650 275-625 j
Lelystad 76.100 153.300 3.300 1.900 -42% 9,0% Centrum, Dukaatpassage 200-425 200-425 175-400 j
Batavia Stad Shopping
Outlet
200-300 200-300 200-300 j Batavia Stad Fase III, IV, V 8.000
De Wissel 250-450 250-450 225-425 j De Gordiaan 80-120 80-120 70-110 j
Herontwikkeling ABC
complex, Neringpassage
8.100
Neringspassage 225-350 225-350 200-325 p
Woonboulevard
Palazzo
50-75 50-75 40-70 j
PROVINCIE FRIESLAND
Leeuwarden 96.300 282.600 2.300 2.000 -13% 8,1% Nieuwestad 250-650 250-650 250-650 j
Winkelpark De
Centrale
65-100 65-100 65-100 j De Centrale Retailpark 20.000
Ruiterskwartier 125-250 125-250 125-250 j
Wirdumerdijk 275-650 275-650 275-650 j
Zaailand 175-300 175-300 150-300 j
PROVINCIE GELDERLAND
Apeldoorn 157.600 311.700 9.200 4.600 -50% 7,6% Brinklaan 165-325 150-300 150-300 p Oranjerie 250-650 200-650 200-600 p Anklaar 16.000
Hoofdstraat 350-800 350-800 350-750 j
Woonboulevard Het
Rietveld
55-80 55-70 50-70 p
Omnisport,
DeVoorwaarts
15.000
Korenstraat 165-325 150-300 150-300 p
Arnhem 150.600 291.100 7.900 11.200 42% 6,6% Bakkerstraat 250-800 250-800 250-750 p Kronenburg 300-450 300-450 300-425 j OV Terminal Arnhem 4.200
Grote Oord 900-1.050 900-1.050 900-1.000 j Musiskwartier
150-
1.050
150-
1.000
150-900 p
Schuytgraaf,
wijkwinkelcentrum
8.700
Jansstraat 450-900 450-900 450-850 p Presikhaaf 200-350 200-350 200-350 j
Ketelstraat 700-1.100 700-1.100 700-1.050 p
Woonboulevard
Gelderse Poort
65-90 65-85 65-85 p
Roggestraat 600-950 600-950 600-950 p
Steenstraat 100-250 100-250 100-225 p
Vijzelstraat 650-1.100 650-1.100 650-1.050 p
Ede 110.600 178.300 8.600 5.900 -31% 5,8% Achter de Doelen 250-425 250-425 225-400 p
Grote Straat 225-450 200-450 200-425 p
Maandereind 150-250 150-250 150-225 p
71 FACTSHEET WINKELMARKT Bron: opname en aanbod PropertyNL FGH VASTGOEDBERI CHT 2014
FACTSHEET WINKELMARKT
PROVINCIE/STEDEN MARKTGEGEVENS HUURPRIJZEN NIEUWBOUW
A
a
n
t
a
l

i
n
w
o
n
e
r
s

2
0
1
3
V
E
R
K
O
O
P

V
L
O
E
R

O
P
P
E
R
V
L
A
K

(
V
V
O
)

i
n

m


2
0
1
3
G
e
m
i
d
d
e
l
d
e

o
p
n
a
m
e

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

m

O
p
n
a
m
e

2
0
1
3

i
n

m

O
p
n
a
m
e

v
e
r
g
e
l
e
k
e
n

m
e
t

j
a
r
e
n

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

%
L
e
e
g
s
t
a
a
n
d
e

o
b
j
e
c
t
e
n

i
n

%

(
l
a
n
d
e
l
i
j
k

6
,
9
%
)
B
E
L
A
N
G
R
I
J
K
S
T
E


W
I
N
K
E
L
S
T
R
A
T
E
N
B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
1

i
n

/
m

B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
2

i
n

/
m

B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
3

i
n

/
m

V
e
r
w
a
c
h
t
i
n
g

h
u
u
r
p
r
i
j
s
-
o
n
t
w
i
k
k
e
l
i
n
g

2
0
1
4
B
E
L
A
N
G
R
I
J
K
S
T
E

W
I
N
K
E
L
C
E
N
T
R
A
B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
1

i
n

/
m

B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
2

i
n

/
m

B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
3

i
n

/
m

V
e
r
w
a
c
h
t
i
n
g

h
u
u
r
p
r
i
j
s
-
o
n
t
w
i
k
k
e
l
i
n
g

2
0
1
4
B
E
L
A
N
G
R
I
J
K
S
T
E

N
I
E
U
W
B
O
U
W
L
O
C
A
T
I
E
S
/
P
L
A
N
N
E
N
I
n

a
a
n
b
o
u
w

2
0
1
3

i
n

B
V
O

m


P
l
a
n
c
a
p
a
c
i
t
e
i
t

2
0
1
3

i
n

B
V
O

m

PROVINCIE GELDERLAND
Nijmegen 167.900 260.900 10.700 12.500 17% 6,5% Broerstraat 650-900 650-900 650-850 j Dukenburg 350-550 350-550 325-500 j Plein 1944 11.300
Burchtstraat 375-950 375-900 350-850 j De Molenpoort 150-400 150-375 150-350 p Waalfront 2.800
Marikenstraat 300-500 300-500 275-475 p
Woonboulevard
Novium
60-85 60-80 60-75 p
Moenenstraat 175-300 175-300 175-300 p
PROVINCIE GRONINGEN
Groningen 198.200 464.300 17.000 11.200 -34% 6,6% A-Kerkhof 250-500 250-500 200-450 j
Meubelboulevard
Hoendiep
60-85 60-85 50-85 j Oostwand Grote Markt 10.000
Carolieweg 175-300 175-300 125-250 j Paddepoel 200-550 200-550 175-450 j
Winkelcentrum
Paddepoel, uitbreiding
5.000
Herestraat 600-1.400 600-1.400 600-1.300 j Vinkhuizen 140-180 140-180 140-180 j
Vismarkt 250-700 250-700 250-700 j Westerhaven 100-350 100-350 100-350 j
Waagstraat 250-500 250-500 250-500 j
Woonforum
Peizerweg
60-90 60-90 60-90 j
Zwanestraat 200-350 200-350 175-300 j
PROVINCIE LIMBURG
Heerlen 88.400 338.700 4.100 10.200 149% 16,6% Promenade I en II 300-600 300-600 250-550 p
Corio Center (begane
grond)
350-600 300-600 250-550 p Maankwartier 13.500
Saroleastraat I 450-750 450-750 400-700 p
Corio Center
(souterrain)
125-160 125-160 100-135 p
Schinkelkwadrant-Zuid,
De Plu
17.000
Saroleastraat II 300-450 250-450 200-400 p
Woonboulevard In de
Cramer
65-90 65-90 60-90 p Woonboulevard fase 3 8.000
Maastricht 122.900 245.000 6.100 10.200 67% 8,5% Grote Staat 750-1.400 750-1.400 750-1.400 j Brusselse Poort 200-400 200-400 200-400 j
Belvdre (Bosscherveld)
fase 1
20.000
Kleine Staat 750-1.200 750-1.200 750-1.200 j Entre Deux
400-
1.000
400-
1.000
350-900 j
Uitbreiding Brusselse
Poort
10.000
Maastrichter Brugstraat 600-1.100 600-1.100 550-1.000 j Mosae Forum 250-750 200-750 200-700 p
Muntstraat 500-850 500-850 450-800 j
Spilstraat 450-700 450-700 400-650 j
Stokstraat 400-700 400-700 350-650 p
Wolfstraat 500-800 500-800 450-750 j
Wycker Brugstraat 300-600 300-600 300-600 j
Roermond 57.000 232.800 4.800 2.100 -56% 8,8% Graaf Gerardstraat 250-350 250-350 250-350 p Roercenter 150-250 150-250 150-250 j
Designer Outlet Center
fase 4
10.000
Hamstraat 200-350 200-350 200-350 p
Designer Outlet
Center
200-450 200-450 200-450 j
Steenweg 300-600 300-600 300-600 p
Varkensmarkt 300-550 300-550 300-550 p
PROVINCIE NOORD-BRABANT
Breda 180.000 413.200 15.800 17.000 8% 7,9% Eindstraat 550-1.000 550-1.000 550-1.000 j De Barones 350-650 350-650 350-600 p Achter de Lange Stallen 24.000
Ginnekenstraat 450-950 450-950 450-950 j Woonboulevard Breda 75-100 75-100 75-100 j Hoge Vught 9.500
Karrestraat 550-950 550-950 450-900 j OV Terminal Breda 9.000
Ridderstraat 400-700 400-700 400-650 j
Den Bosch 143.600 285.600 6.800 10.200 50% 5,3% Hinthamerstraat 500-750 500-750 450-750 j Bossche Boulevard 70-100 70-100 70-100 j GZG-terrein 1e fase 12.000
Hooge Steenweg 600-1.050 600-1.050 600-1.050 j Winkelcentrum Arena 250-450 250-450 250-450 p
Uitbreiding Bossche
Woonboulevard
11.000
Kerkstraat 400-750 400-750 350-700 j Willemspoort 4.000
Markt 500-850 500-850 450-800 j
Pensmarkt 500-1.000 500-1.000 500-1.000 j
Schapenmarkt 400-650 400-650 400-650 j
72
PROVINCIE/STEDEN MARKTGEGEVENS HUURPRIJZEN NIEUWBOUW
A
a
n
t
a
l

i
n
w
o
n
e
r
s

2
0
1
3
V
E
R
K
O
O
P

V
L
O
E
R

O
P
P
E
R
V
L
A
K

(
V
V
O
)

i
n

m


2
0
1
3
G
e
m
i
d
d
e
l
d
e

o
p
n
a
m
e

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

m

O
p
n
a
m
e

2
0
1
3

i
n

m

O
p
n
a
m
e

v
e
r
g
e
l
e
k
e
n

m
e
t

j
a
r
e
n

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

%
L
e
e
g
s
t
a
a
n
d
e

o
b
j
e
c
t
e
n

i
n

%

(
l
a
n
d
e
l
i
j
k

6
,
9
%
)
B
E
L
A
N
G
R
I
J
K
S
T
E


W
I
N
K
E
L
S
T
R
A
T
E
N
B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
1

i
n

/
m

B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
2

i
n

/
m

B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
3

i
n

/
m

V
e
r
w
a
c
h
t
i
n
g

h
u
u
r
p
r
i
j
s
-
o
n
t
w
i
k
k
e
l
i
n
g

2
0
1
4
B
E
L
A
N
G
R
I
J
K
S
T
E

W
I
N
K
E
L
C
E
N
T
R
A
B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
1

i
n

/
m

B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
2

i
n

/
m

B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
3

i
n

/
m

V
e
r
w
a
c
h
t
i
n
g

h
u
u
r
p
r
i
j
s
-
o
n
t
w
i
k
k
e
l
i
n
g

2
0
1
4
B
E
L
A
N
G
R
I
J
K
S
T
E

N
I
E
U
W
B
O
U
W
L
O
C
A
T
I
E
S
/
P
L
A
N
N
E
N
I
n

a
a
n
b
o
u
w

2
0
1
3

i
n

B
V
O

m


P
l
a
n
c
a
p
a
c
i
t
e
i
t

2
0
1
3

i
n

B
V
O

m

PROVINCIE GELDERLAND
Nijmegen 167.900 260.900 10.700 12.500 17% 6,5% Broerstraat 650-900 650-900 650-850 j Dukenburg 350-550 350-550 325-500 j Plein 1944 11.300
Burchtstraat 375-950 375-900 350-850 j De Molenpoort 150-400 150-375 150-350 p Waalfront 2.800
Marikenstraat 300-500 300-500 275-475 p
Woonboulevard
Novium
60-85 60-80 60-75 p
Moenenstraat 175-300 175-300 175-300 p
PROVINCIE GRONINGEN
Groningen 198.200 464.300 17.000 11.200 -34% 6,6% A-Kerkhof 250-500 250-500 200-450 j
Meubelboulevard
Hoendiep
60-85 60-85 50-85 j Oostwand Grote Markt 10.000
Carolieweg 175-300 175-300 125-250 j Paddepoel 200-550 200-550 175-450 j
Winkelcentrum
Paddepoel, uitbreiding
5.000
Herestraat 600-1.400 600-1.400 600-1.300 j Vinkhuizen 140-180 140-180 140-180 j
Vismarkt 250-700 250-700 250-700 j Westerhaven 100-350 100-350 100-350 j
Waagstraat 250-500 250-500 250-500 j
Woonforum
Peizerweg
60-90 60-90 60-90 j
Zwanestraat 200-350 200-350 175-300 j
PROVINCIE LIMBURG
Heerlen 88.400 338.700 4.100 10.200 149% 16,6% Promenade I en II 300-600 300-600 250-550 p
Corio Center (begane
grond)
350-600 300-600 250-550 p Maankwartier 13.500
Saroleastraat I 450-750 450-750 400-700 p
Corio Center
(souterrain)
125-160 125-160 100-135 p
Schinkelkwadrant-Zuid,
De Plu
17.000
Saroleastraat II 300-450 250-450 200-400 p
Woonboulevard In de
Cramer
65-90 65-90 60-90 p Woonboulevard fase 3 8.000
Maastricht 122.900 245.000 6.100 10.200 67% 8,5% Grote Staat 750-1.400 750-1.400 750-1.400 j Brusselse Poort 200-400 200-400 200-400 j
Belvdre (Bosscherveld)
fase 1
20.000
Kleine Staat 750-1.200 750-1.200 750-1.200 j Entre Deux
400-
1.000
400-
1.000
350-900 j
Uitbreiding Brusselse
Poort
10.000
Maastrichter Brugstraat 600-1.100 600-1.100 550-1.000 j Mosae Forum 250-750 200-750 200-700 p
Muntstraat 500-850 500-850 450-800 j
Spilstraat 450-700 450-700 400-650 j
Stokstraat 400-700 400-700 350-650 p
Wolfstraat 500-800 500-800 450-750 j
Wycker Brugstraat 300-600 300-600 300-600 j
Roermond 57.000 232.800 4.800 2.100 -56% 8,8% Graaf Gerardstraat 250-350 250-350 250-350 p Roercenter 150-250 150-250 150-250 j
Designer Outlet Center
fase 4
10.000
Hamstraat 200-350 200-350 200-350 p
Designer Outlet
Center
200-450 200-450 200-450 j
Steenweg 300-600 300-600 300-600 p
Varkensmarkt 300-550 300-550 300-550 p
PROVINCIE NOORD-BRABANT
Breda 180.000 413.200 15.800 17.000 8% 7,9% Eindstraat 550-1.000 550-1.000 550-1.000 j De Barones 350-650 350-650 350-600 p Achter de Lange Stallen 24.000
Ginnekenstraat 450-950 450-950 450-950 j Woonboulevard Breda 75-100 75-100 75-100 j Hoge Vught 9.500
Karrestraat 550-950 550-950 450-900 j OV Terminal Breda 9.000
Ridderstraat 400-700 400-700 400-650 j
Den Bosch 143.600 285.600 6.800 10.200 50% 5,3% Hinthamerstraat 500-750 500-750 450-750 j Bossche Boulevard 70-100 70-100 70-100 j GZG-terrein 1e fase 12.000
Hooge Steenweg 600-1.050 600-1.050 600-1.050 j Winkelcentrum Arena 250-450 250-450 250-450 p
Uitbreiding Bossche
Woonboulevard
11.000
Kerkstraat 400-750 400-750 350-700 j Willemspoort 4.000
Markt 500-850 500-850 450-800 j
Pensmarkt 500-1.000 500-1.000 500-1.000 j
Schapenmarkt 400-650 400-650 400-650 j
73 FACTSHEET WINKELMARKT Bron: opname en aanbod PropertyNL FGH VASTGOEDBERI CHT 2014
FACTSHEET WINKELMARKT
PROVINCIE/STEDEN MARKTGEGEVENS HUURPRIJZEN NIEUWBOUW
A
a
n
t
a
l

i
n
w
o
n
e
r
s

2
0
1
3
V
E
R
K
O
O
P

V
L
O
E
R

O
P
P
E
R
V
L
A
K

(
V
V
O
)

i
n

m


2
0
1
3
G
e
m
i
d
d
e
l
d
e

o
p
n
a
m
e

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

m

O
p
n
a
m
e

2
0
1
3

i
n

m

O
p
n
a
m
e

v
e
r
g
e
l
e
k
e
n

m
e
t

j
a
r
e
n

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

%
L
e
e
g
s
t
a
a
n
d
e

o
b
j
e
c
t
e
n

i
n

%

(
l
a
n
d
e
l
i
j
k

6
,
9
%
)
B
E
L
A
N
G
R
I
J
K
S
T
E


W
I
N
K
E
L
S
T
R
A
T
E
N
B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
1

i
n

/
m

B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
2

i
n

/
m

B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
3

i
n

/
m

V
e
r
w
a
c
h
t
i
n
g

h
u
u
r
p
r
i
j
s
-
o
n
t
w
i
k
k
e
l
i
n
g

2
0
1
4
B
E
L
A
N
G
R
I
J
K
S
T
E

W
I
N
K
E
L
C
E
N
T
R
A
B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
1

i
n

/
m

B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
2

i
n

/
m

B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
3

i
n

/
m

V
e
r
w
a
c
h
t
i
n
g

h
u
u
r
p
r
i
j
s
-
o
n
t
w
i
k
k
e
l
i
n
g

2
0
1
4
B
E
L
A
N
G
R
I
J
K
S
T
E

N
I
E
U
W
B
O
U
W
L
O
C
A
T
I
E
S
/
P
L
A
N
N
E
N
I
n

a
a
n
b
o
u
w

2
0
1
3

i
n

B
V
O

m


P
l
a
n
c
a
p
a
c
i
t
e
i
t

2
0
1
3

i
n

B
V
O

m

PROVINCIE NOORD-BRABANT
Eindhoven 221.000 443.400 18.400 16.600 -10% 9,4% Demer 750-1.350 750-1.350 750-1.350 j Heuvelgalerie 200-650 200-650 150-550 p
Hermanus Boexstraat 450-650 450-650 450-650 g Piazza Center
350-
1.000
350-
1.000
300-900 p
Hooghuisstraat 400-650 400-650 400-650 j Woensel 300-650 250-650 250-600 p
Marktstraat 500-900 500-900 500-900 j
Woonboulevard
Ekkersrijt
75-115 75-115 75-115 j
Rechtestraat 500-1.000 500-1.000 500-1.000 j
De Admirant /
Nieuwe Emmasingel
350-550 300-500 250-450 p
Vrijstraat 250-550 350-550 300-500 j
Tilburg 210.000 319.700 7.500 12.900 72% 7,4% Heuvelstraat 400-900 400-900 400-900 j Emmapassage 275-375 275-375 250-350 p AaBe-complex 27.000
Heyhoef 175-250 175-250 175-250 j
Herontwikkeling
omgeving Stationsplein
7.000
Pieter Vreedeplein 250-375 250-375 250-350 p Wagnerplein 4.000
Winkelcentrum Heyhoef 5.000
Winkelcentrum
Koningsoord
(Berkel Enschot)
12.800
PROVINCIE NOORD-HOLLAND
Alkmaar 95.000 286.100 7.800 12.700 63% 7,4% De Laat 175-550 175-550 150-500 j Noorder Arcade 100-150 100-150 100-150 g Koedijkerstraat 6.100
Langestraat 325-700 325-700 250-700 j
Noorder Arcade /
Ringerscomplex
(renovatie)
55.000
Payglop 500-650 500-650 450-600 j
Amstelveen 84.800 122.700 1.800 1.600 -11% 4,2% Zaagland 250-400 250-400 200-350 j Stadshart Amstelveen 500-850 500-850 500-900 j Winkelcentrum Westwijk 8.000
Rembrandtweg - - 150-400 j
Winkelcentrum
Binnenhof
500-700 500-700 500-700 j
Amsterdam 809.200 1.136.800 42.400 75.600 78% 3,8% Beethovenstraat 500-750 500-750 400-800 j Amsterdamse Poort 300-550 300-550 300-550 j
Beurspassage, Damrak /
Nieuwendijk
20.000
Cornelis Schuytstraat 500-950 500-950 500-1.000 j Arena Boulevard 175-225 125-200 125-200 j
Groot Gelderlandplein,
uitbreiding
8.000
Damrak 850-1.000 850-1.000 850-1.000 j
Boven t Y /
Buikslotermeerplein
350-700 350-700 300-700 j Rokin (Fortis-locatie) 10.000
Ferdinand Bolstraat 300-600 300-600 250-600 j Groot Gelderlandplein 350-650 350-650 350-650 j Rokin Plaza 6.000
Heiligeweg
1.500-
2.250
1.500-
2.250
1.500-
2.250
j Kalvertoren
400-
1.600
400-
1.600
400-
1.600
j
Station Amsterdam
Centraal
4.500
Kalverstraat
1.800-
2.500
1.800-
2.500
1.800-
2.500
j Magna Plaza 200-600 200-600 200-600 j Winkelcentrum Mosplein 7.500
Kinkerstraat 225-400 225-400 225-400 j Osdorpplein 250-450 250-450 250-450 j
Zuidas (Ravel),
VanLeijenberghlaan
10.000
Leidsestraat
1.300-
2.000
1.300-
2.000
1.300-
2.000
j Villa Arena 80-150 80-150 80-150 j
Nieuwendijk 700-2.000 700-2.000 700-2.000 j
P.C. Hooftstraat 900-1.500 900-1.500
1.000-
1.600
j
Rokin 550-800 550-800 550-800 g
Van Baerlestraat 300-750 300-750 300-750 j
Haarlem 154.800 261.100 6.300 4.600 -27% 4,9% Anegang 225-475 225-475 200-450 j
Winkelcentrum
Schalkwijk
350-550 350-550 250-500 j Brinkmanpassage 7.700
Barteljorisstraat 350-550 350-550 350-550 j Schalkstad (eerste fase) 16.000
Generaal Cronjstraat 150-250 150-250 125-275 j
Grote Houtstraat 400-950 400-950 400-950 j
74
PROVINCIE/STEDEN MARKTGEGEVENS HUURPRIJZEN NIEUWBOUW
A
a
n
t
a
l

i
n
w
o
n
e
r
s

2
0
1
3
V
E
R
K
O
O
P

V
L
O
E
R

O
P
P
E
R
V
L
A
K

(
V
V
O
)

i
n

m


2
0
1
3
G
e
m
i
d
d
e
l
d
e

o
p
n
a
m
e

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

m

O
p
n
a
m
e

2
0
1
3

i
n

m

O
p
n
a
m
e

v
e
r
g
e
l
e
k
e
n

m
e
t

j
a
r
e
n

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

%
L
e
e
g
s
t
a
a
n
d
e

o
b
j
e
c
t
e
n

i
n

%

(
l
a
n
d
e
l
i
j
k

6
,
9
%
)
B
E
L
A
N
G
R
I
J
K
S
T
E


W
I
N
K
E
L
S
T
R
A
T
E
N
B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
1

i
n

/
m

B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
2

i
n

/
m

B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
3

i
n

/
m

V
e
r
w
a
c
h
t
i
n
g

h
u
u
r
p
r
i
j
s
-
o
n
t
w
i
k
k
e
l
i
n
g

2
0
1
4
B
E
L
A
N
G
R
I
J
K
S
T
E

W
I
N
K
E
L
C
E
N
T
R
A
B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
1

i
n

/
m

B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
2

i
n

/
m

B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
3

i
n

/
m

V
e
r
w
a
c
h
t
i
n
g

h
u
u
r
p
r
i
j
s
-
o
n
t
w
i
k
k
e
l
i
n
g

2
0
1
4
B
E
L
A
N
G
R
I
J
K
S
T
E

N
I
E
U
W
B
O
U
W
L
O
C
A
T
I
E
S
/
P
L
A
N
N
E
N
I
n

a
a
n
b
o
u
w

2
0
1
3

i
n

B
V
O

m


P
l
a
n
c
a
p
a
c
i
t
e
i
t

2
0
1
3

i
n

B
V
O

m

PROVINCIE NOORD-BRABANT
Eindhoven 221.000 443.400 18.400 16.600 -10% 9,4% Demer 750-1.350 750-1.350 750-1.350 j Heuvelgalerie 200-650 200-650 150-550 p
Hermanus Boexstraat 450-650 450-650 450-650 g Piazza Center
350-
1.000
350-
1.000
300-900 p
Hooghuisstraat 400-650 400-650 400-650 j Woensel 300-650 250-650 250-600 p
Marktstraat 500-900 500-900 500-900 j
Woonboulevard
Ekkersrijt
75-115 75-115 75-115 j
Rechtestraat 500-1.000 500-1.000 500-1.000 j
De Admirant /
Nieuwe Emmasingel
350-550 300-500 250-450 p
Vrijstraat 250-550 350-550 300-500 j
Tilburg 210.000 319.700 7.500 12.900 72% 7,4% Heuvelstraat 400-900 400-900 400-900 j Emmapassage 275-375 275-375 250-350 p AaBe-complex 27.000
Heyhoef 175-250 175-250 175-250 j
Herontwikkeling
omgeving Stationsplein
7.000
Pieter Vreedeplein 250-375 250-375 250-350 p Wagnerplein 4.000
Winkelcentrum Heyhoef 5.000
Winkelcentrum
Koningsoord
(Berkel Enschot)
12.800
PROVINCIE NOORD-HOLLAND
Alkmaar 95.000 286.100 7.800 12.700 63% 7,4% De Laat 175-550 175-550 150-500 j Noorder Arcade 100-150 100-150 100-150 g Koedijkerstraat 6.100
Langestraat 325-700 325-700 250-700 j
Noorder Arcade /
Ringerscomplex
(renovatie)
55.000
Payglop 500-650 500-650 450-600 j
Amstelveen 84.800 122.700 1.800 1.600 -11% 4,2% Zaagland 250-400 250-400 200-350 j Stadshart Amstelveen 500-850 500-850 500-900 j Winkelcentrum Westwijk 8.000
Rembrandtweg - - 150-400 j
Winkelcentrum
Binnenhof
500-700 500-700 500-700 j
Amsterdam 809.200 1.136.800 42.400 75.600 78% 3,8% Beethovenstraat 500-750 500-750 400-800 j Amsterdamse Poort 300-550 300-550 300-550 j
Beurspassage, Damrak /
Nieuwendijk
20.000
Cornelis Schuytstraat 500-950 500-950 500-1.000 j Arena Boulevard 175-225 125-200 125-200 j
Groot Gelderlandplein,
uitbreiding
8.000
Damrak 850-1.000 850-1.000 850-1.000 j
Boven t Y /
Buikslotermeerplein
350-700 350-700 300-700 j Rokin (Fortis-locatie) 10.000
Ferdinand Bolstraat 300-600 300-600 250-600 j Groot Gelderlandplein 350-650 350-650 350-650 j Rokin Plaza 6.000
Heiligeweg
1.500-
2.250
1.500-
2.250
1.500-
2.250
j Kalvertoren
400-
1.600
400-
1.600
400-
1.600
j
Station Amsterdam
Centraal
4.500
Kalverstraat
1.800-
2.500
1.800-
2.500
1.800-
2.500
j Magna Plaza 200-600 200-600 200-600 j Winkelcentrum Mosplein 7.500
Kinkerstraat 225-400 225-400 225-400 j Osdorpplein 250-450 250-450 250-450 j
Zuidas (Ravel),
VanLeijenberghlaan
10.000
Leidsestraat
1.300-
2.000
1.300-
2.000
1.300-
2.000
j Villa Arena 80-150 80-150 80-150 j
Nieuwendijk 700-2.000 700-2.000 700-2.000 j
P.C. Hooftstraat 900-1.500 900-1.500
1.000-
1.600
j
Rokin 550-800 550-800 550-800 g
Van Baerlestraat 300-750 300-750 300-750 j
Haarlem 154.800 261.100 6.300 4.600 -27% 4,9% Anegang 225-475 225-475 200-450 j
Winkelcentrum
Schalkwijk
350-550 350-550 250-500 j Brinkmanpassage 7.700
Barteljorisstraat 350-550 350-550 350-550 j Schalkstad (eerste fase) 16.000
Generaal Cronjstraat 150-250 150-250 125-275 j
Grote Houtstraat 400-950 400-950 400-950 j
75 FACTSHEET WINKELMARKT Bron: opname en aanbod PropertyNL FGH VASTGOEDBERI CHT 2014
FACTSHEET WINKELMARKT
PROVINCIE/STEDEN MARKTGEGEVENS HUURPRIJZEN NIEUWBOUW
A
a
n
t
a
l

i
n
w
o
n
e
r
s

2
0
1
3
V
E
R
K
O
O
P

V
L
O
E
R

O
P
P
E
R
V
L
A
K

(
V
V
O
)

i
n

m


2
0
1
3
G
e
m
i
d
d
e
l
d
e

o
p
n
a
m
e

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

m

O
p
n
a
m
e

2
0
1
3

i
n

m

O
p
n
a
m
e

v
e
r
g
e
l
e
k
e
n

m
e
t

j
a
r
e
n

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

%
L
e
e
g
s
t
a
a
n
d
e

o
b
j
e
c
t
e
n

i
n

%

(
l
a
n
d
e
l
i
j
k

6
,
9
%
)
B
E
L
A
N
G
R
I
J
K
S
T
E


W
I
N
K
E
L
S
T
R
A
T
E
N
B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
1

i
n

/
m

B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
2

i
n

/
m

B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
3

i
n

/
m

V
e
r
w
a
c
h
t
i
n
g

h
u
u
r
p
r
i
j
s
-
o
n
t
w
i
k
k
e
l
i
n
g

2
0
1
4
B
E
L
A
N
G
R
I
J
K
S
T
E

W
I
N
K
E
L
C
E
N
T
R
A
B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
1

i
n

/
m

B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
2

i
n

/
m

B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
3

i
n

/
m

V
e
r
w
a
c
h
t
i
n
g

h
u
u
r
p
r
i
j
s
-
o
n
t
w
i
k
k
e
l
i
n
g

2
0
1
4
B
E
L
A
N
G
R
I
J
K
S
T
E

N
I
E
U
W
B
O
U
W
L
O
C
A
T
I
E
S
/
P
L
A
N
N
E
N
I
n

a
a
n
b
o
u
w

2
0
1
3

i
n

B
V
O

m


P
l
a
n
c
a
p
a
c
i
t
e
i
t

2
0
1
3

i
n

B
V
O

m

PROVINCIE NOORD-HOLLAND
Zaanstad 150.600 323.900 9.200 12.900 40% 5,1% Gedempte Gracht 250-425 250-425 250-425 j
Shopping Centre
Zaandam
60-80 60-80 60-80 j Zaans Medisch Centrum 6.100
Westzijde 150-250 150-250 125-225 j
Woonboulevard
Zaanplein
60-85 60-85 60-85 j
PROVINCIE OVERIJSSEL
Deventer 98.400 192.800 3.000 5.100 70% 8,4% Korte Bisschop 500-800 500-800 475-800 p De Boreel 100-200 100-200 100-200 p Keizerslanden 7.300
Lange Bisschop 225-800 225-800 200-800 p De Snipperling 60-75 55-70 55-70 p
Enschede 158.800 308.700 11.400 14.300 25% 9,3% Havenstraatpassage 200-400 175-300 150-250 p De Klanderij 400-750 400-750 400-750 j Miro-complex 5.500
Hofpassage 350-500 325-475 300-450 p Twentec 175-275 175-275 175-275 p Stokhorst, Brakershorst 5.600
Kalanderstraat 350-800 350-800 325-800 p
Woonboulevard
Schuttersveld
50-75 45-70 45-70 p
Langestraat 300-500 275-450 250-400 p
Van Heekplein 350-850 350-850 350-850 j
Hengelo 81.000 199.600 5.900 5.700 -3% 10,9% Brinkstraat 300-450 275-425 225-400 p
Retail Park Plein
Westermaat
80-110 75-110 75-110 j Hart van Zuid 5.000
Markt 200-350 200-350 175-325 p
Lange Wemen
(Centrumplan-Noord)
9.000
Nieuwstraat 300-500 275-450 250-425 p Westermaat Plein (fase III) 21.000
Telgen 300-500 300-500 250-450 p
Zwolle 123.000 231.200 4.600 11.700 154% 6,8% Broerenstraat 250-450 250-450 250-450 p Stadshagen 175-225 175-225 175-225 j Ikea Zwolle 32.000
Diezerstraat 400-1.050 400-1.050 400-1.050 j
Woonboulevard
Zwolle
50-75 45-70 45-70 p Kamperpoort 10.000
Grote Markt 250-475 250-475 250-475 j
Roggenstraat 300-500 300-500 300-500 p
Spiegelstraat 225-350 225-350 225-350 p
Vismarkt 160-300 160-300 150-300 p
Weeshuisstraat 350-550 350-550 325-525 j
PROVINCIE UTRECHT
Amersfoort 150.700 295.400 7.600 23.800 213% 3,9% Langestraat 225-700 225-650 225-600 j Emiclaerhof 150-250 150-250 150-250 j
Retailpark Amersfoort,
Amsterdamseweg
10.000
Utrechtsestraat 500-700 450-600 350-600 p St. Jorisplein 300-550 275-550 250-500 p
Winkelcentrum Vathorst
fase II
3.500
Varkensmarkt 200-625 250-550 250-550 p Leusderweg - - 150-275 j
Nieuwegein 61.000 114.300 800 500 -38% 3,9% City Plaza 300-650 275-650 250-600 p Muntplein, De Batau 5.300
Stadskwartier fase II
Passage
8.000
Utrecht 327.200 526.500 14.800 25.300 71% 4,7% Bakkerstraat 750-1.000 600-950 600-900 j Hoog Catharijne
300-
1.250
300-
1.250
300-
1.300
g Bijenkorf uitbreiding 6.000
Choorstraat 750-950 700-950 600-950 p Kanaleneiland 200-350 200-325 200-300 j
Hoog Catharijne,
uitbreiding
35.000
Lange Elisabethstraat
1.000-
1.500
1.000-
1.450
1.000-
1.400
j Overvecht 250-600 200-550 200-500 p Leidsche Rijn Centrum 31.000
Lange Viestraat 600-900 500-850 400-750 j
Woonboulevard
Utrecht
75-125 75-125 75-125 j Meubelboulevard / IKEA 26.500
Oudegracht 750-1.300 700-1.300 600-1.300 p
OV Terminal Utrecht
Centraal
8.000
Oudkerkhof 475-650 450-550 400-550 p
Winkelcentrum
Kanaleneiland,
uitbreiding
6.000
Steenweg 800-1.400 750-1.400 750-1.300 j
Winkelcentrum
Overvecht, uitbreiding
15.000
Vredenburg 750-950 700-950 700-900 p
Winkelcentrum Terwijde,
Leidsche Rijn
12.000
76
PROVINCIE/STEDEN MARKTGEGEVENS HUURPRIJZEN NIEUWBOUW
A
a
n
t
a
l

i
n
w
o
n
e
r
s

2
0
1
3
V
E
R
K
O
O
P

V
L
O
E
R

O
P
P
E
R
V
L
A
K

(
V
V
O
)

i
n

m


2
0
1
3
G
e
m
i
d
d
e
l
d
e

o
p
n
a
m
e

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

m

O
p
n
a
m
e

2
0
1
3

i
n

m

O
p
n
a
m
e

v
e
r
g
e
l
e
k
e
n

m
e
t

j
a
r
e
n

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

%
L
e
e
g
s
t
a
a
n
d
e

o
b
j
e
c
t
e
n

i
n

%

(
l
a
n
d
e
l
i
j
k

6
,
9
%
)
B
E
L
A
N
G
R
I
J
K
S
T
E


W
I
N
K
E
L
S
T
R
A
T
E
N
B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
1

i
n

/
m

B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
2

i
n

/
m

B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
3

i
n

/
m

V
e
r
w
a
c
h
t
i
n
g

h
u
u
r
p
r
i
j
s
-
o
n
t
w
i
k
k
e
l
i
n
g

2
0
1
4
B
E
L
A
N
G
R
I
J
K
S
T
E

W
I
N
K
E
L
C
E
N
T
R
A
B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
1

i
n

/
m

B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
2

i
n

/
m

B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
3

i
n

/
m

V
e
r
w
a
c
h
t
i
n
g

h
u
u
r
p
r
i
j
s
-
o
n
t
w
i
k
k
e
l
i
n
g

2
0
1
4
B
E
L
A
N
G
R
I
J
K
S
T
E

N
I
E
U
W
B
O
U
W
L
O
C
A
T
I
E
S
/
P
L
A
N
N
E
N
I
n

a
a
n
b
o
u
w

2
0
1
3

i
n

B
V
O

m


P
l
a
n
c
a
p
a
c
i
t
e
i
t

2
0
1
3

i
n

B
V
O

m

PROVINCIE NOORD-HOLLAND
Zaanstad 150.600 323.900 9.200 12.900 40% 5,1% Gedempte Gracht 250-425 250-425 250-425 j
Shopping Centre
Zaandam
60-80 60-80 60-80 j Zaans Medisch Centrum 6.100
Westzijde 150-250 150-250 125-225 j
Woonboulevard
Zaanplein
60-85 60-85 60-85 j
PROVINCIE OVERIJSSEL
Deventer 98.400 192.800 3.000 5.100 70% 8,4% Korte Bisschop 500-800 500-800 475-800 p De Boreel 100-200 100-200 100-200 p Keizerslanden 7.300
Lange Bisschop 225-800 225-800 200-800 p De Snipperling 60-75 55-70 55-70 p
Enschede 158.800 308.700 11.400 14.300 25% 9,3% Havenstraatpassage 200-400 175-300 150-250 p De Klanderij 400-750 400-750 400-750 j Miro-complex 5.500
Hofpassage 350-500 325-475 300-450 p Twentec 175-275 175-275 175-275 p Stokhorst, Brakershorst 5.600
Kalanderstraat 350-800 350-800 325-800 p
Woonboulevard
Schuttersveld
50-75 45-70 45-70 p
Langestraat 300-500 275-450 250-400 p
Van Heekplein 350-850 350-850 350-850 j
Hengelo 81.000 199.600 5.900 5.700 -3% 10,9% Brinkstraat 300-450 275-425 225-400 p
Retail Park Plein
Westermaat
80-110 75-110 75-110 j Hart van Zuid 5.000
Markt 200-350 200-350 175-325 p
Lange Wemen
(Centrumplan-Noord)
9.000
Nieuwstraat 300-500 275-450 250-425 p Westermaat Plein (fase III) 21.000
Telgen 300-500 300-500 250-450 p
Zwolle 123.000 231.200 4.600 11.700 154% 6,8% Broerenstraat 250-450 250-450 250-450 p Stadshagen 175-225 175-225 175-225 j Ikea Zwolle 32.000
Diezerstraat 400-1.050 400-1.050 400-1.050 j
Woonboulevard
Zwolle
50-75 45-70 45-70 p Kamperpoort 10.000
Grote Markt 250-475 250-475 250-475 j
Roggenstraat 300-500 300-500 300-500 p
Spiegelstraat 225-350 225-350 225-350 p
Vismarkt 160-300 160-300 150-300 p
Weeshuisstraat 350-550 350-550 325-525 j
PROVINCIE UTRECHT
Amersfoort 150.700 295.400 7.600 23.800 213% 3,9% Langestraat 225-700 225-650 225-600 j Emiclaerhof 150-250 150-250 150-250 j
Retailpark Amersfoort,
Amsterdamseweg
10.000
Utrechtsestraat 500-700 450-600 350-600 p St. Jorisplein 300-550 275-550 250-500 p
Winkelcentrum Vathorst
fase II
3.500
Varkensmarkt 200-625 250-550 250-550 p Leusderweg - - 150-275 j
Nieuwegein 61.000 114.300 800 500 -38% 3,9% City Plaza 300-650 275-650 250-600 p Muntplein, De Batau 5.300
Stadskwartier fase II
Passage
8.000
Utrecht 327.200 526.500 14.800 25.300 71% 4,7% Bakkerstraat 750-1.000 600-950 600-900 j Hoog Catharijne
300-
1.250
300-
1.250
300-
1.300
g Bijenkorf uitbreiding 6.000
Choorstraat 750-950 700-950 600-950 p Kanaleneiland 200-350 200-325 200-300 j
Hoog Catharijne,
uitbreiding
35.000
Lange Elisabethstraat
1.000-
1.500
1.000-
1.450
1.000-
1.400
j Overvecht 250-600 200-550 200-500 p Leidsche Rijn Centrum 31.000
Lange Viestraat 600-900 500-850 400-750 j
Woonboulevard
Utrecht
75-125 75-125 75-125 j Meubelboulevard / IKEA 26.500
Oudegracht 750-1.300 700-1.300 600-1.300 p
OV Terminal Utrecht
Centraal
8.000
Oudkerkhof 475-650 450-550 400-550 p
Winkelcentrum
Kanaleneiland,
uitbreiding
6.000
Steenweg 800-1.400 750-1.400 750-1.300 j
Winkelcentrum
Overvecht, uitbreiding
15.000
Vredenburg 750-950 700-950 700-900 p
Winkelcentrum Terwijde,
Leidsche Rijn
12.000
77 FACTSHEET WINKELMARKT Bron: opname en aanbod PropertyNL FGH VASTGOEDBERI CHT 2014
FACTSHEET WINKELMARKT
PROVINCIE/STEDEN MARKTGEGEVENS HUURPRIJZEN NIEUWBOUW
A
a
n
t
a
l

i
n
w
o
n
e
r
s

2
0
1
3
V
E
R
K
O
O
P

V
L
O
E
R

O
P
P
E
R
V
L
A
K

(
V
V
O
)

i
n

m


2
0
1
3
G
e
m
i
d
d
e
l
d
e

o
p
n
a
m
e

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

m

O
p
n
a
m
e

2
0
1
3

i
n

m

O
p
n
a
m
e

v
e
r
g
e
l
e
k
e
n

m
e
t

j
a
r
e
n

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

%
L
e
e
g
s
t
a
a
n
d
e

o
b
j
e
c
t
e
n

i
n

%

(
l
a
n
d
e
l
i
j
k

6
,
9
%
)
B
E
L
A
N
G
R
I
J
K
S
T
E


W
I
N
K
E
L
S
T
R
A
T
E
N
B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
1

i
n

/
m

B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
2

i
n

/
m

B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
3

i
n

/
m

V
e
r
w
a
c
h
t
i
n
g

h
u
u
r
p
r
i
j
s
-
o
n
t
w
i
k
k
e
l
i
n
g

2
0
1
4
B
E
L
A
N
G
R
I
J
K
S
T
E

W
I
N
K
E
L
C
E
N
T
R
A
B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
1

i
n

/
m

B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
2

i
n

/
m

B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
3

i
n

/
m

V
e
r
w
a
c
h
t
i
n
g

h
u
u
r
p
r
i
j
s
-
o
n
t
w
i
k
k
e
l
i
n
g

2
0
1
4
B
E
L
A
N
G
R
I
J
K
S
T
E

N
I
E
U
W
B
O
U
W
L
O
C
A
T
I
E
S
/
P
L
A
N
N
E
N
I
n

a
a
n
b
o
u
w

2
0
1
3

i
n

B
V
O

m


P
l
a
n
c
a
p
a
c
i
t
e
i
t

2
0
1
3

i
n

B
V
O

m

PROVINCIE ZEELAND
Middelburg 47.700 129.500 1.000 1.300 30% 7,2% Lange Delft 350-600 300-600 250-550 p
Woonboulevard
Mortiere
75-100 60-100 60-100 p
Langeviele 200-325 200-325 175-300 p
PROVINCIE ZUID-HOLLAND
Delft 99.900 176.300 3.000 1.100 -63% 5,0% Brabantse Turfmarkt 200-475 175-475 175-475 p Zuidpoort 250-550 225-500 225-500 j Hovenpassage 3.000
Jacob Gerritstraat 400-550 375-550 375-550 p
Paradijspoort 300-600 300-600 300-600 p
Den Haag 509.300 730.800 20.200 40.200 99% 7,3% Grote Marktstraat 500-1.050 500-1.000 500-1.000 j
Haaglanden
Megastores
80-160 80-160 80-160 j Amadeus 8.500
Hoogstraat 600-900 600-900 600-1.000 j Leyweg 250-450 200-425 200-425 p De Markies 12.000
Korte Poten 250-350 225-350 225-350 j Nieuwe Haagse Passage 10.500
Lange Poten 300-400 300-400 300-400 p Sijthoff City 4.800
Noordeinde 200-550 200-500 200-550 j
Uitbreiding Leidsenhage
(Leidschendam)
30.500
Passage 400-550 400-550 400-550 j
Spuistraat
1.000-
1.450
900-1.450 900-1.450 p
Venestraat 900-1.250 900-1.250 900-1.250 j
Vlamingstraat 600-900 500-900 500-900 p
Wagenstraat 750-1.000 750-1.000 750-1.000 j
Dordrecht 118.700 182.100 4.300 3.800 -12% 9,4% Bagijnhof 240-400 225-400 200-400 p Drie Vriendenhof 225-550 220-500 200-475 p Gezondheidspark 6.000
Sarisgang 275-575 250-550 225-525 p Statenplein 250-550 250-500 225-475 p
Voorstraat 150-350 150-350 150-325 p Sterrenburg 200-300 175-250 150-225 p
Leiden 121.200 158.700 5.100 7.300 43% 5,5% Breestraat 180-325 150-325 150-325 j
Winkelcentrum
Luifelbaan
150-250 150-225 150-225 j Aalmarkt 8.000
Donkersteeg 500-700 500-700 500-700 j Kooiplein 5.300
Haarlemmerstraat 300-800 275-800 250-800 p
Winkelcentrum
Stevensbloem
6.400
Maarmansteeg 350-550 300-525 300-525 j
Rotterdam 617.300 978.000 46.800 43.600 -7% 8,8% Beurstraverse 850-1.600 800-1.500 800-1.500 j
Alexandrium I
(Oosterhof)
350-750 300-700 275-675 p Cool63 13.300
Beijerlandselaan 110-150 110-150 110-150 p
Alexandrium II
(Megastores)
150-225 150-225 125-200 p Forum Rotterdam 35.000
Groene Hilledijk 140-220 110-200 110-200 p
Alexandrium III
(Woonmall)
125-250 125-250 125-200 p Markthal 12.000
Hoogstraat 275-750 275-700 250-675 j Binnenhof 150-250 150-250 150-225 p
Korte Lijnbaan 275-900 275-900 250-875 j Keizerswaard 350-470 300-450 275-425 j
Lijnbaan 750-1.750 700-1.700 700-1.650 j Zuidplein (hoog) 475-725 450-700 425-700 j
Noordmolenstraat 190-270 180-225 160-225 p Zuidplein (zuiderterras) 200-285 200-275 175-250 p
Stadhuisplein 250-800 250-800 225-750 p
Zwart Janstraat 190-275 180-250 150-225 p
Zoetermeer 123.600 182.900 4.300 7.100 65% 4,8% Dorpstraat 180-250 150-225 150-225 j Rokkeveen 160-210 150-210 150-210 g Cadenza, Stadshart-Oost 3.000
Promenade 400-700 375-700 350-650 j Woonhart 80-110 80-100 80-100 j
Spazio 325-600 300-600 300-600 j
78
PROVINCIE/STEDEN MARKTGEGEVENS HUURPRIJZEN NIEUWBOUW
A
a
n
t
a
l

i
n
w
o
n
e
r
s

2
0
1
3
V
E
R
K
O
O
P

V
L
O
E
R

O
P
P
E
R
V
L
A
K

(
V
V
O
)

i
n

m


2
0
1
3
G
e
m
i
d
d
e
l
d
e

o
p
n
a
m
e

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

m

O
p
n
a
m
e

2
0
1
3

i
n

m

O
p
n
a
m
e

v
e
r
g
e
l
e
k
e
n

m
e
t

j
a
r
e
n

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

%
L
e
e
g
s
t
a
a
n
d
e

o
b
j
e
c
t
e
n

i
n

%

(
l
a
n
d
e
l
i
j
k

6
,
9
%
)
B
E
L
A
N
G
R
I
J
K
S
T
E


W
I
N
K
E
L
S
T
R
A
T
E
N
B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
1

i
n

/
m

B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
2

i
n

/
m

B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
3

i
n

/
m

V
e
r
w
a
c
h
t
i
n
g

h
u
u
r
p
r
i
j
s
-
o
n
t
w
i
k
k
e
l
i
n
g

2
0
1
4
B
E
L
A
N
G
R
I
J
K
S
T
E

W
I
N
K
E
L
C
E
N
T
R
A
B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
1

i
n

/
m

B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
2

i
n

/
m

B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
3

i
n

/
m

V
e
r
w
a
c
h
t
i
n
g

h
u
u
r
p
r
i
j
s
-
o
n
t
w
i
k
k
e
l
i
n
g

2
0
1
4
B
E
L
A
N
G
R
I
J
K
S
T
E

N
I
E
U
W
B
O
U
W
L
O
C
A
T
I
E
S
/
P
L
A
N
N
E
N
I
n

a
a
n
b
o
u
w

2
0
1
3

i
n

B
V
O

m


P
l
a
n
c
a
p
a
c
i
t
e
i
t

2
0
1
3

i
n

B
V
O

m

PROVINCIE ZEELAND
Middelburg 47.700 129.500 1.000 1.300 30% 7,2% Lange Delft 350-600 300-600 250-550 p
Woonboulevard
Mortiere
75-100 60-100 60-100 p
Langeviele 200-325 200-325 175-300 p
PROVINCIE ZUID-HOLLAND
Delft 99.900 176.300 3.000 1.100 -63% 5,0% Brabantse Turfmarkt 200-475 175-475 175-475 p Zuidpoort 250-550 225-500 225-500 j Hovenpassage 3.000
Jacob Gerritstraat 400-550 375-550 375-550 p
Paradijspoort 300-600 300-600 300-600 p
Den Haag 509.300 730.800 20.200 40.200 99% 7,3% Grote Marktstraat 500-1.050 500-1.000 500-1.000 j
Haaglanden
Megastores
80-160 80-160 80-160 j Amadeus 8.500
Hoogstraat 600-900 600-900 600-1.000 j Leyweg 250-450 200-425 200-425 p De Markies 12.000
Korte Poten 250-350 225-350 225-350 j Nieuwe Haagse Passage 10.500
Lange Poten 300-400 300-400 300-400 p Sijthoff City 4.800
Noordeinde 200-550 200-500 200-550 j
Uitbreiding Leidsenhage
(Leidschendam)
30.500
Passage 400-550 400-550 400-550 j
Spuistraat
1.000-
1.450
900-1.450 900-1.450 p
Venestraat 900-1.250 900-1.250 900-1.250 j
Vlamingstraat 600-900 500-900 500-900 p
Wagenstraat 750-1.000 750-1.000 750-1.000 j
Dordrecht 118.700 182.100 4.300 3.800 -12% 9,4% Bagijnhof 240-400 225-400 200-400 p Drie Vriendenhof 225-550 220-500 200-475 p Gezondheidspark 6.000
Sarisgang 275-575 250-550 225-525 p Statenplein 250-550 250-500 225-475 p
Voorstraat 150-350 150-350 150-325 p Sterrenburg 200-300 175-250 150-225 p
Leiden 121.200 158.700 5.100 7.300 43% 5,5% Breestraat 180-325 150-325 150-325 j
Winkelcentrum
Luifelbaan
150-250 150-225 150-225 j Aalmarkt 8.000
Donkersteeg 500-700 500-700 500-700 j Kooiplein 5.300
Haarlemmerstraat 300-800 275-800 250-800 p
Winkelcentrum
Stevensbloem
6.400
Maarmansteeg 350-550 300-525 300-525 j
Rotterdam 617.300 978.000 46.800 43.600 -7% 8,8% Beurstraverse 850-1.600 800-1.500 800-1.500 j
Alexandrium I
(Oosterhof)
350-750 300-700 275-675 p Cool63 13.300
Beijerlandselaan 110-150 110-150 110-150 p
Alexandrium II
(Megastores)
150-225 150-225 125-200 p Forum Rotterdam 35.000
Groene Hilledijk 140-220 110-200 110-200 p
Alexandrium III
(Woonmall)
125-250 125-250 125-200 p Markthal 12.000
Hoogstraat 275-750 275-700 250-675 j Binnenhof 150-250 150-250 150-225 p
Korte Lijnbaan 275-900 275-900 250-875 j Keizerswaard 350-470 300-450 275-425 j
Lijnbaan 750-1.750 700-1.700 700-1.650 j Zuidplein (hoog) 475-725 450-700 425-700 j
Noordmolenstraat 190-270 180-225 160-225 p Zuidplein (zuiderterras) 200-285 200-275 175-250 p
Stadhuisplein 250-800 250-800 225-750 p
Zwart Janstraat 190-275 180-250 150-225 p
Zoetermeer 123.600 182.900 4.300 7.100 65% 4,8% Dorpstraat 180-250 150-225 150-225 j Rokkeveen 160-210 150-210 150-210 g Cadenza, Stadshart-Oost 3.000
Promenade 400-700 375-700 350-650 j Woonhart 80-110 80-100 80-100 j
Spazio 325-600 300-600 300-600 j
79 FACTSHEET WINKELMARKT Bron: opname en aanbod PropertyNL FGH VASTGOEDBERI CHT 2014
FACTSHEET BEDRIJFSRUIMTEMARKT
PROVINCIE/STEDEN MARKTGEGEVENS HUURPRIJZEN NIEUWBOUW
A
a
n
t
a
l

I
n
w
o
n
e
r
s

2
0
1
3
V
O
O
R
R
A
A
D

B
E
D
R
I
J
V
E
N
-
T
E
R
R
E
I
N
E
N

2
0
1
3

I
N

N
E
T
T
O

H
A

T
o
t
a
a
l

u
i
t
g
e
e
f
b
a
a
r

2
0
1
3

i
n

n
e
t
t
o

h
a

G
e
m
i
d
d
e
l
d
e

o
p
n
a
m
e

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

m

O
p
n
a
m
e

2
0
1
3

i
n

m

O
p
n
a
m
e

v
e
r
g
e
l
e
k
e
n

m
e
t

j
a
r
e
n

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

%
A
a
n
b
o
d

2
0
1
3

i
n

m

B
E
L
A
N
G
R
I
J
K
S
T
E

B
E
D
R
I
J
V
E
N
T
E
R
R
E
I
N
E
N
B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
1

i
n

/
m

B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
2

i
n

/
m

B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
3

i
n

/
m

V
e
r
w
a
c
h
t
i
n
g

h
u
u
r
p
r
i
j
s
o
n
t
w
i
k
k
e
l
i
n
g

2
0
1
4
B
E
L
A
N
G
R
I
J
K
S
T
E

N
I
E
U
W
B
O
U
W
L
O
C
A
T
I
E
S
/
P
L
A
N
N
E
N
U
i
t
g
e
e
f
b
a
r
e

b
e
d
r
i
j
v
e
n
-
t
e
r
r
e
i
n
e
n

2
0
1
3

i
n

n
e
t
t
o

h
a

PROVINCIE DRENTHE
Assen 67.200 292 41 6.700 2.800 -58% 20.000 Messchenveld 30-45 30-45 30-40 j Messchenveld 32 ha
Peelerpark 35-45 35-45 30-40 j Peelerpark 6 ha
Schepersmaat 25-40 25-40 25-35 j
Stadsbedrijvenpark 25-35 25-35 25-35 j
Emmen 108.100 888 127 1.300 8.300 538% 32.500 Bargermeer 25-40 25-40 20-35 j Bargermeer 28 ha
Business Park Eigenhaard 25-40 25-40 25-40 j Bedrijvenpark A37 38 ha
Hoogeveen 54.600 493 114 5.000 3.300 -34% 61.000 De Wieken/Noord A2, Noord B 20-40 20-40 20-40 j Buitenvaart I 14 ha
Buitenvaart I & II 20-40 20-40 20-40 j Buitenvaart II 83 ha
PROVINCIE FLEVOLAND
Almere 195.800 993 395 44.300 76.000 72% 272.500 De Steiger 40-55 35-50 35-50 j De Striptekenaar 7 ha
De Vaart 40-55 40-55 35-45 j De Vaart IV 59 ha
Gooise Kant 50-70 45-60 40-55 j Hoge Kant 10 ha
Hollandse Kant 50-65 45-60 40-55 j Middenkant 9 ha
Veluwse Kant 50-70 45-65 40-60 j Stichtse Kant 88 ha
Stichtse Kant 50-70 45-65 40-60 j
Lelystad 76.100 846 502 7.900 16.900 114% 39.000 Larserpoort 25-50 25-50 25-50 j Flevopoort 58 ha
Noordersluis 25-45 25-45 25-45 j Larserpoort 10 ha
Oostervaart 25-45 25-45 25-45 j Lelystad Airport 18 ha
PROVINCIE FRIESLAND
Heerenveen 43.300 391 97 6.900 0 -100% 31.100
Internationaal Bedrijven-
terrein Friesland
35-55 35-55 30-45 j
Internationaal Bedrijven-
terrein Friesland
94 ha
Leeuwarden 96.300 420 37 2.100 1.400 -33% 31.000 Hemrik 35-55 35-55 25-45 j Business Park Leeuwarden 8 ha
Leeuwarden-West 30-50 30-50 30-40 j Newtonpark IV 25 ha
Newtonpark 35-55 35-55 30-45 j
Smallingerland / Drachten 55.400 435 108 5.700 1.700 -70% 27.000 Bedrijvenpark Azeven-Noord 35-55 35-55 30-45 j Bedrijvenpark Azeven 78 ha
De Haven 25-50 25-50 20-40 j De Haven-Noorderhogeweg 9 ha
PROVINCIE GELDERLAND
Apeldoorn 157.600 688 142 36.000 41.800 16% 47.500 Apeldoorn-Noord 40-60 40-60 40-55 j Apeldoorn-Noord (Fase II) 39 ha
Apeldoorn-Zuid 30-50 30-50 30-50 j Ecofactorij 33 ha
Ecofactorij 50-65 50-65 50-60 j Stadshoudersmolen 9 ha
Laan van Malkenschoten 35-55 35-55 35-55 j
Stadshoudersmolen 25-40 25-40 20-40 j
Arnhem 150.600 284 47 10.700 12.300 15% 92.500 Arnhem-Zuid - 40-60 40-55 p IJsseloord II 15 ha
IJsseloord II 45-60 45-60 45-60 j Industriepark Kleefse Waard 33 ha
Kleefse Waard 30-50 30-50 30-50 j
Westervoortsedijk 30-50 30-50 30-50 j
Ede 110.600 336 94 28.600 9.700 -66% 136.000 Frankeneng 35-50 30-50 30-50 j Bedrijvenpark De Vallei 6 ha
Heestereng 35-50 30-50 30-50 j BT A12 32 ha
Kievitsmeent 35-60 35-60 35-55 j
De Vallei / BT A12 - 45-65 45-60 j
Nijmegen 167.900 571 57 14.300 17.300 21% 67.000 Bijsterhuizen 40-60 40-60 40-55 j Bijsterhuizen 30 ha
West Kanaaldijk / Trade Port
West
30-45 30-45 30-40 p
Winkelsteeg 25-40 25-45 25-40 p
80
PROVINCIE/STEDEN MARKTGEGEVENS HUURPRIJZEN NIEUWBOUW
A
a
n
t
a
l

I
n
w
o
n
e
r
s

2
0
1
3
V
O
O
R
R
A
A
D

B
E
D
R
I
J
V
E
N
-
T
E
R
R
E
I
N
E
N

2
0
1
3

I
N

N
E
T
T
O

H
A

T
o
t
a
a
l

u
i
t
g
e
e
f
b
a
a
r

2
0
1
3

i
n

n
e
t
t
o

h
a

G
e
m
i
d
d
e
l
d
e

o
p
n
a
m
e

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

m

O
p
n
a
m
e

2
0
1
3

i
n

m

O
p
n
a
m
e

v
e
r
g
e
l
e
k
e
n

m
e
t

j
a
r
e
n

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

%
A
a
n
b
o
d

2
0
1
3

i
n

m

B
E
L
A
N
G
R
I
J
K
S
T
E

B
E
D
R
I
J
V
E
N
T
E
R
R
E
I
N
E
N
B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
1

i
n

/
m

B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
2

i
n

/
m

B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
3

i
n

/
m

V
e
r
w
a
c
h
t
i
n
g

h
u
u
r
p
r
i
j
s
o
n
t
w
i
k
k
e
l
i
n
g

2
0
1
4
B
E
L
A
N
G
R
I
J
K
S
T
E

N
I
E
U
W
B
O
U
W
L
O
C
A
T
I
E
S
/
P
L
A
N
N
E
N
U
i
t
g
e
e
f
b
a
r
e

b
e
d
r
i
j
v
e
n
-
t
e
r
r
e
i
n
e
n

2
0
1
3

i
n

n
e
t
t
o

h
a

PROVINCIE DRENTHE
Assen 67.200 292 41 6.700 2.800 -58% 20.000 Messchenveld 30-45 30-45 30-40 j Messchenveld 32 ha
Peelerpark 35-45 35-45 30-40 j Peelerpark 6 ha
Schepersmaat 25-40 25-40 25-35 j
Stadsbedrijvenpark 25-35 25-35 25-35 j
Emmen 108.100 888 127 1.300 8.300 538% 32.500 Bargermeer 25-40 25-40 20-35 j Bargermeer 28 ha
Business Park Eigenhaard 25-40 25-40 25-40 j Bedrijvenpark A37 38 ha
Hoogeveen 54.600 493 114 5.000 3.300 -34% 61.000 De Wieken/Noord A2, Noord B 20-40 20-40 20-40 j Buitenvaart I 14 ha
Buitenvaart I & II 20-40 20-40 20-40 j Buitenvaart II 83 ha
PROVINCIE FLEVOLAND
Almere 195.800 993 395 44.300 76.000 72% 272.500 De Steiger 40-55 35-50 35-50 j De Striptekenaar 7 ha
De Vaart 40-55 40-55 35-45 j De Vaart IV 59 ha
Gooise Kant 50-70 45-60 40-55 j Hoge Kant 10 ha
Hollandse Kant 50-65 45-60 40-55 j Middenkant 9 ha
Veluwse Kant 50-70 45-65 40-60 j Stichtse Kant 88 ha
Stichtse Kant 50-70 45-65 40-60 j
Lelystad 76.100 846 502 7.900 16.900 114% 39.000 Larserpoort 25-50 25-50 25-50 j Flevopoort 58 ha
Noordersluis 25-45 25-45 25-45 j Larserpoort 10 ha
Oostervaart 25-45 25-45 25-45 j Lelystad Airport 18 ha
PROVINCIE FRIESLAND
Heerenveen 43.300 391 97 6.900 0 -100% 31.100
Internationaal Bedrijven-
terrein Friesland
35-55 35-55 30-45 j
Internationaal Bedrijven-
terrein Friesland
94 ha
Leeuwarden 96.300 420 37 2.100 1.400 -33% 31.000 Hemrik 35-55 35-55 25-45 j Business Park Leeuwarden 8 ha
Leeuwarden-West 30-50 30-50 30-40 j Newtonpark IV 25 ha
Newtonpark 35-55 35-55 30-45 j
Smallingerland / Drachten 55.400 435 108 5.700 1.700 -70% 27.000 Bedrijvenpark Azeven-Noord 35-55 35-55 30-45 j Bedrijvenpark Azeven 78 ha
De Haven 25-50 25-50 20-40 j De Haven-Noorderhogeweg 9 ha
PROVINCIE GELDERLAND
Apeldoorn 157.600 688 142 36.000 41.800 16% 47.500 Apeldoorn-Noord 40-60 40-60 40-55 j Apeldoorn-Noord (Fase II) 39 ha
Apeldoorn-Zuid 30-50 30-50 30-50 j Ecofactorij 33 ha
Ecofactorij 50-65 50-65 50-60 j Stadshoudersmolen 9 ha
Laan van Malkenschoten 35-55 35-55 35-55 j
Stadshoudersmolen 25-40 25-40 20-40 j
Arnhem 150.600 284 47 10.700 12.300 15% 92.500 Arnhem-Zuid - 40-60 40-55 p IJsseloord II 15 ha
IJsseloord II 45-60 45-60 45-60 j Industriepark Kleefse Waard 33 ha
Kleefse Waard 30-50 30-50 30-50 j
Westervoortsedijk 30-50 30-50 30-50 j
Ede 110.600 336 94 28.600 9.700 -66% 136.000 Frankeneng 35-50 30-50 30-50 j Bedrijvenpark De Vallei 6 ha
Heestereng 35-50 30-50 30-50 j BT A12 32 ha
Kievitsmeent 35-60 35-60 35-55 j
De Vallei / BT A12 - 45-65 45-60 j
Nijmegen 167.900 571 57 14.300 17.300 21% 67.000 Bijsterhuizen 40-60 40-60 40-55 j Bijsterhuizen 30 ha
West Kanaaldijk / Trade Port
West
30-45 30-45 30-40 p
Winkelsteeg 25-40 25-45 25-40 p
81 FGH VASTGOEDBERI CHT 2014 FACTSHEET BEDRIJFSRUIMTEMARKT Bron: opname en aanbod PropertyNL
FACTSHEET BEDRIJFSRUIMTEMARKT
PROVINCIE/STEDEN MARKTGEGEVENS HUURPRIJZEN NIEUWBOUW
A
a
n
t
a
l

I
n
w
o
n
e
r
s

2
0
1
3
V
O
O
R
R
A
A
D

B
E
D
R
I
J
V
E
N
-
T
E
R
R
E
I
N
E
N

2
0
1
3

I
N

N
E
T
T
O

H
A

T
o
t
a
a
l

u
i
t
g
e
e
f
b
a
a
r

2
0
1
3

i
n

n
e
t
t
o

h
a

G
e
m
i
d
d
e
l
d
e

o
p
n
a
m
e

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

m

O
p
n
a
m
e

2
0
1
3

i
n

m

O
p
n
a
m
e

v
e
r
g
e
l
e
k
e
n

m
e
t

j
a
r
e
n

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

%
A
a
n
b
o
d

2
0
1
3

i
n

m

B
E
L
A
N
G
R
I
J
K
S
T
E

B
E
D
R
I
J
V
E
N
T
E
R
R
E
I
N
E
N
B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
1

i
n

/
m

B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
2

i
n

/
m

B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
3

i
n

/
m

V
e
r
w
a
c
h
t
i
n
g

h
u
u
r
p
r
i
j
s
o
n
t
w
i
k
k
e
l
i
n
g

2
0
1
4
B
E
L
A
N
G
R
I
J
K
S
T
E

N
I
E
U
W
B
O
U
W
L
O
C
A
T
I
E
S
/
P
L
A
N
N
E
N
U
i
t
g
e
e
f
b
a
r
e

b
e
d
r
i
j
v
e
n
-
t
e
r
r
e
i
n
e
n

2
0
1
3

i
n

n
e
t
t
o

h
a

PROVINCIE GRONINGEN
Groningen 198.200 820 155 21.200 8.500 -60% 57.000 Driebond 40-55 40-55 35-50 j Eemspoort 33 ha
Eemspoort 45-60 45-60 35-50 j Roodehaan 30 ha
Euvelgunne 30-45 30-45 25-40 j Westpoort (fase I) 75 ha
Winschoterdiep / Eemskanaal 30-45 30-45 25-35 j Zernike Science Park 14 ha
PROVINCIE LIMBURG
Heerlen 88.400 412 77 13.600 8.500 -38% 70.500 De Beitel 30-50 30-45 25-45 j Avantis 24 ha
De Koumen 30-45 30-45 25-45 j Trilandis 26 ha
Maastricht 122.900 433 55 10.900 5.400 -50% 47.200 Beatrixhaven 30-45 30-45 25-45 j Maastricht-Eijsden 26 ha
Beatrixhaven 23 ha
Sittard-Geleen 93.700 1.050 232 41.200 27.100 -34% 76.000 Holtum-Noord 35-50 35-50 35-45 j Chemelot 130 ha
Industriepark-Noord 25-45 25-45 25-40 j Holtum-Noord III 23 ha
Venlo 100.400 1.005 193 54.000 18.200 -66% 185.500 Veegtes 25-40 25-40 25-40 j Fresh Park Venlo 32 ha
Venlo Trade Port 35-50 35-50 30-45 j Trade Port Noord 94 ha
Venlo Trade Port West 40-55 40-50 40-50 j Venlo Greenpark 33 ha
Venray 43.200 371 43 31.000 22.900 -26% 116.500 De Blakt - 35-50 35-45 j De Blakt 25 ha
Smakterheide 35-50 35-50 35-45 j
PROVINCIE NOORD-BRABANT
Breda 180.000 820 57 78.500 63.700 -19% 249.000 De Krogten 35-50 30-45 30-45 p Breda-West / A16-zone 40 ha
Haagse Beemden 40-55 40-55 40-50 j
Hazeldonk 40-55 30-45 30-45 j
Hoogeind / Minervum 45-55 45-55 45-55 j
Den Bosch 143.600 568 65 43.800 27.700 -37% 153.000 De Brand 45-55 45-55 45-55 j De Brand 8 ha
De Herven 40-55 35-50 35-50 j De Rietvelden 22 ha
De Rietvelden 40-55 35-50 35-50 j Empel Zuid 13 ha
Maaspoort 35-50 35-50 35-45 j
Eindhoven 221.000 762 117 77.300 80.000 3% 236.500 De Hurk 40-55 40-55 40-55 j GDC Eindhoven Acht 54 ha
Eindhoven / Acht 40-55 40-55 35-55 j Park Forum 54 ha
Ekkersrijt 40-55 40-55 35-50 j
Esp 45-55 45-55 40-55 j
Flight Forum / Eindhoven
Airport
40-55 40-55 40-55 j
Kapelbeemd 35-50 35-50 35-45 j
Helmond 89.200 566 59 15.800 10.900 -31% 67.000 BZOB-terrein 35-50 35-50 35-50 j Brandevoort 27 ha
Hoogeind 30-50 30-50 30-50 j BZOB-terrein 27 ha
Moerdijk 36.700 1.380 126 36.200 43.800 21% 168.000 Moerdijk 40-60 40-55 35-55 j Logistiek Moerdijk 123 ha
Oss 85.000 519 60 23.600 20.800 -12% 63.500 Danenhoef 30-45 30-45 30-45 p De Geer Zuid / Oost 10 ha
Elzenburg 30-45 30-45 30-45 p Vorstengrafdonk 42 ha
Landweer 30-45 30-45 30-45 p
Vorstengrafdonk 40-55 40-50 40-50 j
Roosendaal 77.000 388 47 61.300 29.500 -52% 152.500 Borchwerf 35-50 30-50 30-50 j Borchwerf II 19 ha
Majoppeveld 30-45 30-45 30-50 j Uitbreiding Majoppeveld 28 ha
Tilburg 210.000 1.105 226 147.100 84.800 -42% 275.000 Katsbogten 35-50 35-50 35-50 j Tradepark 58 13 ha
Kraaiven 35-50 30-50 30-50 p Vossenberg West II 71 ha
Loven 30-45 30-45 30-45 p
Tradepark 58 50-60 45-55 45-55 j
Vossenberg 35-50 35-50 35-55 j
Waalwijk 46.500 403 10 53.600 29.100 -46% 73.500 Haven 40-55 40-55 35-50 j Haven VII 10 ha
Zanddonk 30-45 30-45 30-40 j
82
PROVINCIE/STEDEN MARKTGEGEVENS HUURPRIJZEN NIEUWBOUW
A
a
n
t
a
l

I
n
w
o
n
e
r
s

2
0
1
3
V
O
O
R
R
A
A
D

B
E
D
R
I
J
V
E
N
-
T
E
R
R
E
I
N
E
N

2
0
1
3

I
N

N
E
T
T
O

H
A

T
o
t
a
a
l

u
i
t
g
e
e
f
b
a
a
r

2
0
1
3

i
n

n
e
t
t
o

h
a

G
e
m
i
d
d
e
l
d
e

o
p
n
a
m
e

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

m

O
p
n
a
m
e

2
0
1
3

i
n

m

O
p
n
a
m
e

v
e
r
g
e
l
e
k
e
n

m
e
t

j
a
r
e
n

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

%
A
a
n
b
o
d

2
0
1
3

i
n

m

B
E
L
A
N
G
R
I
J
K
S
T
E

B
E
D
R
I
J
V
E
N
T
E
R
R
E
I
N
E
N
B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
1

i
n

/
m

B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
2

i
n

/
m

B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
3

i
n

/
m

V
e
r
w
a
c
h
t
i
n
g

h
u
u
r
p
r
i
j
s
o
n
t
w
i
k
k
e
l
i
n
g

2
0
1
4
B
E
L
A
N
G
R
I
J
K
S
T
E

N
I
E
U
W
B
O
U
W
L
O
C
A
T
I
E
S
/
P
L
A
N
N
E
N
U
i
t
g
e
e
f
b
a
r
e

b
e
d
r
i
j
v
e
n
-
t
e
r
r
e
i
n
e
n

2
0
1
3

i
n

n
e
t
t
o

h
a

FGH VASTGOEDBERI CHT 2014
PROVINCIE GRONINGEN
Groningen 198.200 820 155 21.200 8.500 -60% 57.000 Driebond 40-55 40-55 35-50 j Eemspoort 33 ha
Eemspoort 45-60 45-60 35-50 j Roodehaan 30 ha
Euvelgunne 30-45 30-45 25-40 j Westpoort (fase I) 75 ha
Winschoterdiep / Eemskanaal 30-45 30-45 25-35 j Zernike Science Park 14 ha
PROVINCIE LIMBURG
Heerlen 88.400 412 77 13.600 8.500 -38% 70.500 De Beitel 30-50 30-45 25-45 j Avantis 24 ha
De Koumen 30-45 30-45 25-45 j Trilandis 26 ha
Maastricht 122.900 433 55 10.900 5.400 -50% 47.200 Beatrixhaven 30-45 30-45 25-45 j Maastricht-Eijsden 26 ha
Beatrixhaven 23 ha
Sittard-Geleen 93.700 1.050 232 41.200 27.100 -34% 76.000 Holtum-Noord 35-50 35-50 35-45 j Chemelot 130 ha
Industriepark-Noord 25-45 25-45 25-40 j Holtum-Noord III 23 ha
Venlo 100.400 1.005 193 54.000 18.200 -66% 185.500 Veegtes 25-40 25-40 25-40 j Fresh Park Venlo 32 ha
Venlo Trade Port 35-50 35-50 30-45 j Trade Port Noord 94 ha
Venlo Trade Port West 40-55 40-50 40-50 j Venlo Greenpark 33 ha
Venray 43.200 371 43 31.000 22.900 -26% 116.500 De Blakt - 35-50 35-45 j De Blakt 25 ha
Smakterheide 35-50 35-50 35-45 j
PROVINCIE NOORD-BRABANT
Breda 180.000 820 57 78.500 63.700 -19% 249.000 De Krogten 35-50 30-45 30-45 p Breda-West / A16-zone 40 ha
Haagse Beemden 40-55 40-55 40-50 j
Hazeldonk 40-55 30-45 30-45 j
Hoogeind / Minervum 45-55 45-55 45-55 j
Den Bosch 143.600 568 65 43.800 27.700 -37% 153.000 De Brand 45-55 45-55 45-55 j De Brand 8 ha
De Herven 40-55 35-50 35-50 j De Rietvelden 22 ha
De Rietvelden 40-55 35-50 35-50 j Empel Zuid 13 ha
Maaspoort 35-50 35-50 35-45 j
Eindhoven 221.000 762 117 77.300 80.000 3% 236.500 De Hurk 40-55 40-55 40-55 j GDC Eindhoven Acht 54 ha
Eindhoven / Acht 40-55 40-55 35-55 j Park Forum 54 ha
Ekkersrijt 40-55 40-55 35-50 j
Esp 45-55 45-55 40-55 j
Flight Forum / Eindhoven
Airport
40-55 40-55 40-55 j
Kapelbeemd 35-50 35-50 35-45 j
Helmond 89.200 566 59 15.800 10.900 -31% 67.000 BZOB-terrein 35-50 35-50 35-50 j Brandevoort 27 ha
Hoogeind 30-50 30-50 30-50 j BZOB-terrein 27 ha
Moerdijk 36.700 1.380 126 36.200 43.800 21% 168.000 Moerdijk 40-60 40-55 35-55 j Logistiek Moerdijk 123 ha
Oss 85.000 519 60 23.600 20.800 -12% 63.500 Danenhoef 30-45 30-45 30-45 p De Geer Zuid / Oost 10 ha
Elzenburg 30-45 30-45 30-45 p Vorstengrafdonk 42 ha
Landweer 30-45 30-45 30-45 p
Vorstengrafdonk 40-55 40-50 40-50 j
Roosendaal 77.000 388 47 61.300 29.500 -52% 152.500 Borchwerf 35-50 30-50 30-50 j Borchwerf II 19 ha
Majoppeveld 30-45 30-45 30-50 j Uitbreiding Majoppeveld 28 ha
Tilburg 210.000 1.105 226 147.100 84.800 -42% 275.000 Katsbogten 35-50 35-50 35-50 j Tradepark 58 13 ha
Kraaiven 35-50 30-50 30-50 p Vossenberg West II 71 ha
Loven 30-45 30-45 30-45 p
Tradepark 58 50-60 45-55 45-55 j
Vossenberg 35-50 35-50 35-55 j
Waalwijk 46.500 403 10 53.600 29.100 -46% 73.500 Haven 40-55 40-55 35-50 j Haven VII 10 ha
Zanddonk 30-45 30-45 30-40 j
83 FGH VASTGOEDBERI CHT 2014 FACTSHEET BEDRIJFSRUIMTEMARKT Bron: opname en aanbod PropertyNL
FACTSHEET BEDRIJFSRUIMTEMARKT
PROVINCIE/STEDEN MARKTGEGEVENS HUURPRIJZEN NIEUWBOUW
A
a
n
t
a
l

I
n
w
o
n
e
r
s

2
0
1
3
V
O
O
R
R
A
A
D

B
E
D
R
I
J
V
E
N
-
T
E
R
R
E
I
N
E
N

2
0
1
3

I
N

N
E
T
T
O

H
A

T
o
t
a
a
l

u
i
t
g
e
e
f
b
a
a
r

2
0
1
3

i
n

n
e
t
t
o

h
a

G
e
m
i
d
d
e
l
d
e

o
p
n
a
m
e

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

m

O
p
n
a
m
e

2
0
1
3

i
n

m

O
p
n
a
m
e

v
e
r
g
e
l
e
k
e
n

m
e
t

j
a
r
e
n

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

%
A
a
n
b
o
d

2
0
1
3

i
n

m

B
E
L
A
N
G
R
I
J
K
S
T
E

B
E
D
R
I
J
V
E
N
T
E
R
R
E
I
N
E
N
B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
1

i
n

/
m

B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
2

i
n

/
m

B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
3

i
n

/
m

V
e
r
w
a
c
h
t
i
n
g

h
u
u
r
p
r
i
j
s
o
n
t
w
i
k
k
e
l
i
n
g

2
0
1
4
B
E
L
A
N
G
R
I
J
K
S
T
E

N
I
E
U
W
B
O
U
W
L
O
C
A
T
I
E
S
/
P
L
A
N
N
E
N
U
i
t
g
e
e
f
b
a
r
e

b
e
d
r
i
j
v
e
n
-
t
e
r
r
e
i
n
e
n

2
0
1
3

i
n

n
e
t
t
o

h
a

PROVINCIE NOORD-HOLLAND
Alkmaar 95.000 343 89 19.500 5.500 -72% 60.000 Beverkoog 35-55 35-55 30-50 j Boekelermeer-Zuid fase II 89 ha
Boekelermeer 40-60 40-60 40-55 j
Amsterdam 809.200 2.310 443 148.800 77.200 -48% 414.000 Amstel Business Park 50-65 50-65 45-60 j Afrikahaven 103 ha
Noord, Noordelijke IJ-oevers 45-65 45-65 45-60 j
Airport Business Park
Amsterdam Osdorp
37 ha
West, Schinkel 40-70 40-70 40-65 j Amerikahaven 91 ha
Sloterdijk I & II 50-65 50-65 45-60 j Atlaspark 97 ha
Westpoort / Havengebied 40-65 40-65 40-65 j Sloterdijk III-Noord 34 ha
Zuidoost / Amstel III 55-75 55-75 50-70 j Sloterdijk III-Zuid 20 ha
Haarlemmermeer 144.200 870 301 100.100 71.200 -29% 229.000 Hoofddorp Hoofddorp
De President 55-75 50-70 45-60 j A4-zone West 100 ha
De Hoek 45-65 40-55 40-55 j De Hoek Noord 11 ha
Graan voor Visch 50-70 50-70 45-60 j De President 59 ha
Noord 40-55 35-55 30-50 j
Schiphol Schiphol
Schiphol-Oost 45-85 45-85 45-80 j Schiphol Logistic Park 44 ha
Schiphol-Rijk 50-80 50-80 45-75 j
Schiphol-Zuid 55-85 55-85 45-75 j
Zaanstad 150.600 580 132 18.700 28.900 55% 131.000 Achtersluispolder 35-55 35-55 30-45 j HoogTij 60 ha
Hoogtij / Westzanerpolder 35-55 35-55 35-50 j
PROVINCIE OVERIJSSEL
Almelo 72.400 704 213 21.000 3.400 -84% 95.000 Bedrijvenpark Twente 25-45 20-45 20-45 j Bedrijvenpark Twente-Noord 38 ha
Dollegoor / Turfkade 25-40 20-40 20-40 j Rijksweg 36 N04 27 ha
Twentepoort 35-45 30-40 30-40 j XL Businesspark Twente 110 ha
Deventer 98.400 347 56 22.700 13.900 -39% 53.500 Bergweide 25-50 25-50 25-50 j A1 Bedrijvenpark Deventer 49 ha
Kloosterlanden 20-50 20-50 20-50 j
Enschede 158.800 617 89 43.900 54.000 23% 160.500 Business & Science Park 35-50 35-50 35-50 j Euregio Bedrijvenpark 10 ha
De Haven 35-45 30-45 30-45 j Josink Es 7 ha
De Marssteden 40-50 35-50 35-50 j Usseler Es 58 ha
Euregio Bedrijvenpark I 25-40 25-45 25-45 j
Hengelo 81.000 460 31 13.500 16.700 24% 91.500 Twentekanaal Zuid 30-50 25-50 25-50 j t Oosterveld 13 ha
Westermaat 35-55 35-55 30-55 j Westermaat Noord 12 ha
Zwolle 123.000 566 147 32.800 63.000 92% 93.500 De Marslanden 30-55 30-55 30-55 j Hessenpoort I 50 ha
Hessenpoort 45-60 40-55 40-55 j Hessenpoort Zuid 12 ha
Voorst 30-55 30-55 30-55 j
PROVINCIE UTRECHT
Amersfoort 150.700 268 33 27.500 85.300 210% 127.500 Calveen 40-55 40-55 35-50 j De Wieken 18 ha
De Hoef 40-50 35-50 35-50 p Vathorst 15 ha
De Isselt 25-40 25-40 20-40 j
De Wieken 50-65 50-60 50-60 j
Vathorst 50-60 45-55 45-55 j
Nieuwegein 61.000 268 68 15.400 64.900 321% 42.000 De Wiers 30-45 25-45 25-45 p Het Klooster 68 ha
Laagraven / Liesbosch 40-60 40-55 35-50 j
Plettenburg 40-50 35-50 30-45 j
Het Klooster 55-65 55-65 50-65 j
84
PROVINCIE/STEDEN MARKTGEGEVENS HUURPRIJZEN NIEUWBOUW
A
a
n
t
a
l

I
n
w
o
n
e
r
s

2
0
1
3
V
O
O
R
R
A
A
D

B
E
D
R
I
J
V
E
N
-
T
E
R
R
E
I
N
E
N

2
0
1
3

I
N

N
E
T
T
O

H
A

T
o
t
a
a
l

u
i
t
g
e
e
f
b
a
a
r

2
0
1
3

i
n

n
e
t
t
o

h
a

G
e
m
i
d
d
e
l
d
e

o
p
n
a
m
e

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

m

O
p
n
a
m
e

2
0
1
3

i
n

m

O
p
n
a
m
e

v
e
r
g
e
l
e
k
e
n

m
e
t

j
a
r
e
n

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

%
A
a
n
b
o
d

2
0
1
3

i
n

m

B
E
L
A
N
G
R
I
J
K
S
T
E

B
E
D
R
I
J
V
E
N
T
E
R
R
E
I
N
E
N
B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
1

i
n

/
m

B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
2

i
n

/
m

B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
3

i
n

/
m

V
e
r
w
a
c
h
t
i
n
g

h
u
u
r
p
r
i
j
s
o
n
t
w
i
k
k
e
l
i
n
g

2
0
1
4
B
E
L
A
N
G
R
I
J
K
S
T
E

N
I
E
U
W
B
O
U
W
L
O
C
A
T
I
E
S
/
P
L
A
N
N
E
N
U
i
t
g
e
e
f
b
a
r
e

b
e
d
r
i
j
v
e
n
-
t
e
r
r
e
i
n
e
n

2
0
1
3

i
n

n
e
t
t
o

h
a

PROVINCIE NOORD-HOLLAND
Alkmaar 95.000 343 89 19.500 5.500 -72% 60.000 Beverkoog 35-55 35-55 30-50 j Boekelermeer-Zuid fase II 89 ha
Boekelermeer 40-60 40-60 40-55 j
Amsterdam 809.200 2.310 443 148.800 77.200 -48% 414.000 Amstel Business Park 50-65 50-65 45-60 j Afrikahaven 103 ha
Noord, Noordelijke IJ-oevers 45-65 45-65 45-60 j
Airport Business Park
Amsterdam Osdorp
37 ha
West, Schinkel 40-70 40-70 40-65 j Amerikahaven 91 ha
Sloterdijk I & II 50-65 50-65 45-60 j Atlaspark 97 ha
Westpoort / Havengebied 40-65 40-65 40-65 j Sloterdijk III-Noord 34 ha
Zuidoost / Amstel III 55-75 55-75 50-70 j Sloterdijk III-Zuid 20 ha
Haarlemmermeer 144.200 870 301 100.100 71.200 -29% 229.000 Hoofddorp Hoofddorp
De President 55-75 50-70 45-60 j A4-zone West 100 ha
De Hoek 45-65 40-55 40-55 j De Hoek Noord 11 ha
Graan voor Visch 50-70 50-70 45-60 j De President 59 ha
Noord 40-55 35-55 30-50 j
Schiphol Schiphol
Schiphol-Oost 45-85 45-85 45-80 j Schiphol Logistic Park 44 ha
Schiphol-Rijk 50-80 50-80 45-75 j
Schiphol-Zuid 55-85 55-85 45-75 j
Zaanstad 150.600 580 132 18.700 28.900 55% 131.000 Achtersluispolder 35-55 35-55 30-45 j HoogTij 60 ha
Hoogtij / Westzanerpolder 35-55 35-55 35-50 j
PROVINCIE OVERIJSSEL
Almelo 72.400 704 213 21.000 3.400 -84% 95.000 Bedrijvenpark Twente 25-45 20-45 20-45 j Bedrijvenpark Twente-Noord 38 ha
Dollegoor / Turfkade 25-40 20-40 20-40 j Rijksweg 36 N04 27 ha
Twentepoort 35-45 30-40 30-40 j XL Businesspark Twente 110 ha
Deventer 98.400 347 56 22.700 13.900 -39% 53.500 Bergweide 25-50 25-50 25-50 j A1 Bedrijvenpark Deventer 49 ha
Kloosterlanden 20-50 20-50 20-50 j
Enschede 158.800 617 89 43.900 54.000 23% 160.500 Business & Science Park 35-50 35-50 35-50 j Euregio Bedrijvenpark 10 ha
De Haven 35-45 30-45 30-45 j Josink Es 7 ha
De Marssteden 40-50 35-50 35-50 j Usseler Es 58 ha
Euregio Bedrijvenpark I 25-40 25-45 25-45 j
Hengelo 81.000 460 31 13.500 16.700 24% 91.500 Twentekanaal Zuid 30-50 25-50 25-50 j t Oosterveld 13 ha
Westermaat 35-55 35-55 30-55 j Westermaat Noord 12 ha
Zwolle 123.000 566 147 32.800 63.000 92% 93.500 De Marslanden 30-55 30-55 30-55 j Hessenpoort I 50 ha
Hessenpoort 45-60 40-55 40-55 j Hessenpoort Zuid 12 ha
Voorst 30-55 30-55 30-55 j
PROVINCIE UTRECHT
Amersfoort 150.700 268 33 27.500 85.300 210% 127.500 Calveen 40-55 40-55 35-50 j De Wieken 18 ha
De Hoef 40-50 35-50 35-50 p Vathorst 15 ha
De Isselt 25-40 25-40 20-40 j
De Wieken 50-65 50-60 50-60 j
Vathorst 50-60 45-55 45-55 j
Nieuwegein 61.000 268 68 15.400 64.900 321% 42.000 De Wiers 30-45 25-45 25-45 p Het Klooster 68 ha
Laagraven / Liesbosch 40-60 40-55 35-50 j
Plettenburg 40-50 35-50 30-45 j
Het Klooster 55-65 55-65 50-65 j
85 FGH VASTGOEDBERI CHT 2014 FACTSHEET BEDRIJFSRUIMTEMARKT Bron: opname en aanbod PropertyNL
FACTSHEET BEDRIJFSRUIMTEMARKT
PROVINCIE/STEDEN MARKTGEGEVENS HUURPRIJZEN NIEUWBOUW
A
a
n
t
a
l

I
n
w
o
n
e
r
s

2
0
1
3
V
O
O
R
R
A
A
D

B
E
D
R
I
J
V
E
N
-
T
E
R
R
E
I
N
E
N

2
0
1
3

I
N

N
E
T
T
O

H
A

T
o
t
a
a
l

u
i
t
g
e
e
f
b
a
a
r

2
0
1
3

i
n

n
e
t
t
o

h
a

G
e
m
i
d
d
e
l
d
e

o
p
n
a
m
e

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

m

O
p
n
a
m
e

2
0
1
3

i
n

m

O
p
n
a
m
e

v
e
r
g
e
l
e
k
e
n

m
e
t

j
a
r
e
n

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

%
A
a
n
b
o
d

2
0
1
3

i
n

m

B
E
L
A
N
G
R
I
J
K
S
T
E

B
E
D
R
I
J
V
E
N
T
E
R
R
E
I
N
E
N
B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
1

i
n

/
m

B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
2

i
n

/
m

B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
3

i
n

/
m

V
e
r
w
a
c
h
t
i
n
g

h
u
u
r
p
r
i
j
s
o
n
t
w
i
k
k
e
l
i
n
g

2
0
1
4
B
E
L
A
N
G
R
I
J
K
S
T
E

N
I
E
U
W
B
O
U
W
L
O
C
A
T
I
E
S
/
P
L
A
N
N
E
N
U
i
t
g
e
e
f
b
a
r
e

b
e
d
r
i
j
v
e
n
-
t
e
r
r
e
i
n
e
n

2
0
1
3

i
n

n
e
t
t
o

h
a

PROVINCIE UTRECHT
Utrecht 327.200 442 61 104.400 71.400 -32% 247.000 Cartesiusweg 30-50 30-50 25-45 j De Wetering 12 ha
De Wetering 50-65 50-65 45-60 j Haarrijn (De Meern) 11 ha
Lage Weide 25-60 25-60 25-60 p Strijkviertel (De Meern) 30 ha
Oudenrijn (De Meern) 30-55 30-50 25-45 j
Overvecht 30-50 30-50 25-45 j
Woerden 50.500 184 8 4.200 7.300 74% 15.500 Barwoutswaarder 30-60 30-60 30-60 j Breeveld 4 ha
Middelland / Polanen 35-60 30-60 30-60 j Polanen 4 ha
PROVINCIE ZEELAND
Goes 37.000 231 10 10.100 5.300 -48% 31.500 De Poel 30-55 30-55 25-50 j De Poel II & III 10 ha
Middelburg 47.700 175 10 800 2.300 188% 33.500 Arnestein 30-45 30-45 25-45 j Mortiere 9 ha
Mortiere 35-55 35-55 30-55 j
PROVINCIE ZUID-HOLLAND
Capelle aan den IJssel 66.200 133 5 9.200 24.100 162% 54.500 Hoofdweggebied 40-60 40-60 35-55 j Fascinatio 5 ha
Delft 99.900 252 57 7.400 0 -100% 19.000 Schieoevers Noord en Zuid 30-50 30-50 30-50 j Technopolis Innovation Park 57 ha
Technopolis Innovation Park 55-75 50-75 30-50 j
Den Haag 509.300 335 15 24.200 42.100 74% 102.500 Bedrijvenpark Ypenburg 45-65 40-65 50-75 j Ypenburg (totaal) 8 ha
De Binckhorst 35-65 30-60 40-65 j
Forepark 45-70 45-70 30-60 j
Kerketuinen / Zichtenburg /
Dekkershoek
35-60 30-60 40-70 j
Nieuw Laakhaven 40-60 35-60 30-60 j
Dordrecht 118.700 517 57 21.700 8.900 -59% 134.000 Amstelwijck 55-60 50-60 35-60 j Amstelwijck 9 ha
Dordtse Kil I + II 40-60 40-60 35-55 j Dordtse Kil III 22 ha
Dordtse Kil III 50-60 50-60 45-55 j Krabbepolder 8 ha
Lansingerland 56.900 360 152 15.000 27.000 80% 17.000 Prisma - - 50-65 j Prisma 45 ha
Leiden 121.200 136 32 8.700 14.900 71% 22.000 Roomburg 40-60 35-60 35-60 j
Rooseveltstraat / Cronestein 30-55 30-55 30-55 j
Rotterdam 617.300 6.504 958 181.000 103.700 -43% 278.500 Bedrijvenpark Noordwest 50-60 50-60 45-55 j Nesselande 11 ha
Charlois / Groene Kruisweg 50-60 50-60 45-55 j
Rotterdam Airport Business
Park
20 ha
Distripark Eemhaven 35-60 35-60 30-55 j Spaanse Polder 7 ha
Gadering (Hoogvliet) 45-60 40-60 35-55 j
Zeehaventerrein Rotterdam,
Maasvlakte II
910 ha
Spaanse Polder 35-60 35-60 30-55 j
Zuidelijk Havengebied 35-60 35-60 30-55 j
Westland 103.300 482 25 18.300 13.000 -29% 51.000 Honderdland 60-85 60-85 55-80 j ABC Westland 3 ha
Wateringse Veld / Zwethove 40-70 35-65 35-65 j Trade Park Westland Mars 17 ha
Zoetermeer 123.600 205 28 19.500 44.100 126% 66.500 Lansinghage / Rokkeveen-Oost 35-60 35-60 30-60 j Dwarstocht 7 ha
Zoeterhage 30-55 30-55 30-55 j Oosterhage 12 ha
86
PROVINCIE/STEDEN MARKTGEGEVENS HUURPRIJZEN NIEUWBOUW
A
a
n
t
a
l

I
n
w
o
n
e
r
s

2
0
1
3
V
O
O
R
R
A
A
D

B
E
D
R
I
J
V
E
N
-
T
E
R
R
E
I
N
E
N

2
0
1
3

I
N

N
E
T
T
O

H
A

T
o
t
a
a
l

u
i
t
g
e
e
f
b
a
a
r

2
0
1
3

i
n

n
e
t
t
o

h
a

G
e
m
i
d
d
e
l
d
e

o
p
n
a
m
e

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

m

O
p
n
a
m
e

2
0
1
3

i
n

m

O
p
n
a
m
e

v
e
r
g
e
l
e
k
e
n

m
e
t

j
a
r
e
n

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

%
A
a
n
b
o
d

2
0
1
3

i
n

m

B
E
L
A
N
G
R
I
J
K
S
T
E

B
E
D
R
I
J
V
E
N
T
E
R
R
E
I
N
E
N
B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
1

i
n

/
m

B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
2

i
n

/
m

B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

2
0
1
3

i
n

/
m

V
e
r
w
a
c
h
t
i
n
g

h
u
u
r
p
r
i
j
s
o
n
t
w
i
k
k
e
l
i
n
g

2
0
1
4
B
E
L
A
N
G
R
I
J
K
S
T
E

N
I
E
U
W
B
O
U
W
L
O
C
A
T
I
E
S
/
P
L
A
N
N
E
N
U
i
t
g
e
e
f
b
a
r
e

b
e
d
r
i
j
v
e
n
-
t
e
r
r
e
i
n
e
n

2
0
1
3

i
n

n
e
t
t
o

h
a

PROVINCIE UTRECHT
Utrecht 327.200 442 61 104.400 71.400 -32% 247.000 Cartesiusweg 30-50 30-50 25-45 j De Wetering 12 ha
De Wetering 50-65 50-65 45-60 j Haarrijn (De Meern) 11 ha
Lage Weide 25-60 25-60 25-60 p Strijkviertel (De Meern) 30 ha
Oudenrijn (De Meern) 30-55 30-50 25-45 j
Overvecht 30-50 30-50 25-45 j
Woerden 50.500 184 8 4.200 7.300 74% 15.500 Barwoutswaarder 30-60 30-60 30-60 j Breeveld 4 ha
Middelland / Polanen 35-60 30-60 30-60 j Polanen 4 ha
PROVINCIE ZEELAND
Goes 37.000 231 10 10.100 5.300 -48% 31.500 De Poel 30-55 30-55 25-50 j De Poel II & III 10 ha
Middelburg 47.700 175 10 800 2.300 188% 33.500 Arnestein 30-45 30-45 25-45 j Mortiere 9 ha
Mortiere 35-55 35-55 30-55 j
PROVINCIE ZUID-HOLLAND
Capelle aan den IJssel 66.200 133 5 9.200 24.100 162% 54.500 Hoofdweggebied 40-60 40-60 35-55 j Fascinatio 5 ha
Delft 99.900 252 57 7.400 0 -100% 19.000 Schieoevers Noord en Zuid 30-50 30-50 30-50 j Technopolis Innovation Park 57 ha
Technopolis Innovation Park 55-75 50-75 30-50 j
Den Haag 509.300 335 15 24.200 42.100 74% 102.500 Bedrijvenpark Ypenburg 45-65 40-65 50-75 j Ypenburg (totaal) 8 ha
De Binckhorst 35-65 30-60 40-65 j
Forepark 45-70 45-70 30-60 j
Kerketuinen / Zichtenburg /
Dekkershoek
35-60 30-60 40-70 j
Nieuw Laakhaven 40-60 35-60 30-60 j
Dordrecht 118.700 517 57 21.700 8.900 -59% 134.000 Amstelwijck 55-60 50-60 35-60 j Amstelwijck 9 ha
Dordtse Kil I + II 40-60 40-60 35-55 j Dordtse Kil III 22 ha
Dordtse Kil III 50-60 50-60 45-55 j Krabbepolder 8 ha
Lansingerland 56.900 360 152 15.000 27.000 80% 17.000 Prisma - - 50-65 j Prisma 45 ha
Leiden 121.200 136 32 8.700 14.900 71% 22.000 Roomburg 40-60 35-60 35-60 j
Rooseveltstraat / Cronestein 30-55 30-55 30-55 j
Rotterdam 617.300 6.504 958 181.000 103.700 -43% 278.500 Bedrijvenpark Noordwest 50-60 50-60 45-55 j Nesselande 11 ha
Charlois / Groene Kruisweg 50-60 50-60 45-55 j
Rotterdam Airport Business
Park
20 ha
Distripark Eemhaven 35-60 35-60 30-55 j Spaanse Polder 7 ha
Gadering (Hoogvliet) 45-60 40-60 35-55 j
Zeehaventerrein Rotterdam,
Maasvlakte II
910 ha
Spaanse Polder 35-60 35-60 30-55 j
Zuidelijk Havengebied 35-60 35-60 30-55 j
Westland 103.300 482 25 18.300 13.000 -29% 51.000 Honderdland 60-85 60-85 55-80 j ABC Westland 3 ha
Wateringse Veld / Zwethove 40-70 35-65 35-65 j Trade Park Westland Mars 17 ha
Zoetermeer 123.600 205 28 19.500 44.100 126% 66.500 Lansinghage / Rokkeveen-Oost 35-60 35-60 30-60 j Dwarstocht 7 ha
Zoeterhage 30-55 30-55 30-55 j Oosterhage 12 ha
87 FGH VASTGOEDBERI CHT 2014 FACTSHEET BEDRIJFSRUIMTEMARKT Bron: opname en aanbod PropertyNL
FACTSHEET WONINGMARKT
PROVINCIE/STEDEN MARKTSTRUCTUUR PROGNOSES PRIJZEN EN TRANSACTIES
A
a
n
t
a
l

i
n
w
o
n
e
r
s

2
0
1
3
A
A
N
T
A
L

W
O
N
I
N
G
E
N

2
0
1
3
K
o
o
p
/
h
u
u
r
%

/
L
a
n
d
e
l
i
j
k

g
e
m
.

6
0
%

k
o
o
p

/

4
0
%

h
u
u
r
E
e
n
g
e
z
i
n
s
/
m
e
e
r
g
e
z
i
n
s
%

/

L
a
n
d
e
l
i
j
k

g
e
m
.

7
1
%

E
g
w

/

2
9
%

M
g
w
W
O
N
I
N
G
V
O
O
R
R
A
A
D
/
B
E
V
O
L
K
I
N
G
/

H
U
I
S
H
O
U
D
E
N
S
2
0
2
0
2
0
2
5
K
O
O
P
W
O
N
I
N
G
E
N
A
a
n
t
a
l

v
e
r
k
o
c
h
t
e

w
o
n
i
n
g
e
n

2
0
1
3
S
t
i
j
g
i
n
g
/
d
a
l
i
n
g

t
.
o
.
v
.

2
0
1
2

i
n

%
T
r
a
n
s
a
c
t
i
e
p
r
i
j
z
e
n

k
o
o
p
w
o
n
i
n
g
e
n

i
n


m
e
d
i
a
a
n

2
0
1
3
P
r
i
j
s

p
e
r

m


G
B
O

i
n


m
e
d
i
a
a
n

2
0
1
3
L
o
o
p
t
i
j
d

m
e
d
i
a
a
n

2
0
1
3
B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

p
/
m


p
e
r

m
a
a
n
d

i
n

PROVINCIE DRENTHE
Assen 67.200 29.800 Koop 60% Egw 79% Woningvoorraad 31.400 32.600 Totaal 422 -7% 166.368 1.411 199 5 - 8
Huishoudens 31.500 32.900 Tussenwoning 113 -23% 132.994 1.247 149
Huur 40% Mgw 21% Inwoners 69.100 71.200 Hoekwoning 87 0% 144.944 1.369 166
Twee onder n kap 106 2% 199.500 1.487 201
Vrijstaand 46 -13% 302.225 1.785 306
Appartement 70 1% 107.423 1.371 246
Emmen 108.100 46.700 Koop 65% Egw 86% Woningvoorraad 47.500 48.000 Totaal 541 -2% 152.727 1.253 168 5 - 7
Huishoudens 48.800 48.900 Tussenwoning 132 -2% 111.550 1.049 98
Huur 35% Mgw 14% Inwoners 106.900 105.500 Hoekwoning 103 -9% 117.889 1.068 107
Twee onder n kap 111 -20% 161.833 1.303 162
Vrijstaand 134 4% 221.700 1.473 246
Appartement 61 26% 132.574 1.437 257
PROVINCIE FLEVOLAND
Almere 195.800 76.300 Koop 66% Egw 77% Woningvoorraad 86.300 95.100 Totaal 1.046 -12% 168.348 1.539 136 6 - 9
Huishoudens 93.600 102.900 Tussenwoning 480 -14% 155.000 1.420 117
Huur 34% Mgw 23% Inwoners 214.100 230.600 Hoekwoning 200 -5% 172.500 1.518 149
Twee onder n kap 86 -1% 238.400 1.740 176
Vrijstaand 46 -17% 362.100 1.985 318
Appartement 234 -15% 128.345 1.645 116
PROVINCIE FRIESLAND
Leeuwarden 96.300 46.900 Koop 55% Egw 64% Woningvoorraad 49.400 51.000 Totaal 533 -0% 134.161 1.289 142 5 - 8
Huishoudens 52.000 52.900 Tussenwoning 238 4% 121.050 1.183 125
Huur 45% Mgw 36% Inwoners 99.000 100.300 Hoekwoning 97 -20% 132.722 1.290 143
Twee onder n kap 57 -14% 176.667 1.423 179
Vrijstaand 40 5% 255.200 1.686 168
Appartement 101 14% 94.511 1.311 150
PROVINCIE GELDERLAND
Apeldoorn 157.600 66.700 Koop 62% Egw 74% Woningvoorraad 70.000 71.500 Totaal 933 -5% 201.958 1.724 180 5 - 9
Huishoudens 70.800 71.800 Tussenwoning 225 -11% 165.111 1.421 120
Huur 38% Mgw 26% Inwoners 158.100 158.100 Hoekwoning 133 2% 175.917 1.524 195
Twee onder n kap 163 -10% 226.389 1.892 166
Vrijstaand 209 -1% 313.194 2.195 213
Appartement 203 1% 125.720 1.575 213
Arnhem 150.600 68.800 Koop 48% Egw 57% Woningvoorraad 73.800 78.200 Totaal 907 -8% 172.741 1.577 141 6 - 10
Huishoudens 81.400 85.100 Tussenwoning 292 -3% 155.350 1.424 99
Huur 52% Mgw 43% Inwoners 159.000 165.500 Hoekwoning 133 -4% 172.000 1.483 130
Twee onder n kap 85 -10% 271.944 1.956 141
Vrijstaand 34 -6% 437.325 2.401 273
Appartement 363 -12% 138.991 1.578 167
Ede 110.600 42.800 Koop 70% Egw 78% Woningvoorraad 45.200 47.300 Totaal 636 8% 216.014 1.904 180 5 - 9
Huishoudens 48.700 50.700 Tussenwoning 162 -8% 180.350 1.652 125
Huur 30% Mgw 22% Inwoners 113.400 116.600 Hoekwoning 113 28% 187.111 1.800 176
Twee onder n kap 104 11% 258.950 2.078 179
Vrijstaand 107 19% 373.222 2.499 182
Appartement 150 1% 134.393 1.725 243
88
PROVINCIE/STEDEN MARKTSTRUCTUUR PROGNOSES PRIJZEN EN TRANSACTIES
A
a
n
t
a
l

i
n
w
o
n
e
r
s

2
0
1
3
A
A
N
T
A
L

W
O
N
I
N
G
E
N

2
0
1
3
K
o
o
p
/
h
u
u
r
%

/
L
a
n
d
e
l
i
j
k

g
e
m
.

6
0
%

k
o
o
p

/

4
0
%

h
u
u
r
E
e
n
g
e
z
i
n
s
/
m
e
e
r
g
e
z
i
n
s
%

/

L
a
n
d
e
l
i
j
k

g
e
m
.

7
1
%

E
g
w

/

2
9
%

M
g
w
W
O
N
I
N
G
V
O
O
R
R
A
A
D
/
B
E
V
O
L
K
I
N
G
/

H
U
I
S
H
O
U
D
E
N
S
2
0
2
0
2
0
2
5
K
O
O
P
W
O
N
I
N
G
E
N
A
a
n
t
a
l

v
e
r
k
o
c
h
t
e

w
o
n
i
n
g
e
n

2
0
1
3
S
t
i
j
g
i
n
g
/
d
a
l
i
n
g

t
.
o
.
v
.

2
0
1
2

i
n

%
T
r
a
n
s
a
c
t
i
e
p
r
i
j
z
e
n

k
o
o
p
w
o
n
i
n
g
e
n

i
n


m
e
d
i
a
a
n

2
0
1
3
P
r
i
j
s

p
e
r

m


G
B
O

i
n


m
e
d
i
a
a
n

2
0
1
3
L
o
o
p
t
i
j
d

m
e
d
i
a
a
n

2
0
1
3
B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

p
/
m


p
e
r

m
a
a
n
d

i
n

PROVINCIE DRENTHE
Assen 67.200 29.800 Koop 60% Egw 79% Woningvoorraad 31.400 32.600 Totaal 422 -7% 166.368 1.411 199 5 - 8
Huishoudens 31.500 32.900 Tussenwoning 113 -23% 132.994 1.247 149
Huur 40% Mgw 21% Inwoners 69.100 71.200 Hoekwoning 87 0% 144.944 1.369 166
Twee onder n kap 106 2% 199.500 1.487 201
Vrijstaand 46 -13% 302.225 1.785 306
Appartement 70 1% 107.423 1.371 246
Emmen 108.100 46.700 Koop 65% Egw 86% Woningvoorraad 47.500 48.000 Totaal 541 -2% 152.727 1.253 168 5 - 7
Huishoudens 48.800 48.900 Tussenwoning 132 -2% 111.550 1.049 98
Huur 35% Mgw 14% Inwoners 106.900 105.500 Hoekwoning 103 -9% 117.889 1.068 107
Twee onder n kap 111 -20% 161.833 1.303 162
Vrijstaand 134 4% 221.700 1.473 246
Appartement 61 26% 132.574 1.437 257
PROVINCIE FLEVOLAND
Almere 195.800 76.300 Koop 66% Egw 77% Woningvoorraad 86.300 95.100 Totaal 1.046 -12% 168.348 1.539 136 6 - 9
Huishoudens 93.600 102.900 Tussenwoning 480 -14% 155.000 1.420 117
Huur 34% Mgw 23% Inwoners 214.100 230.600 Hoekwoning 200 -5% 172.500 1.518 149
Twee onder n kap 86 -1% 238.400 1.740 176
Vrijstaand 46 -17% 362.100 1.985 318
Appartement 234 -15% 128.345 1.645 116
PROVINCIE FRIESLAND
Leeuwarden 96.300 46.900 Koop 55% Egw 64% Woningvoorraad 49.400 51.000 Totaal 533 -0% 134.161 1.289 142 5 - 8
Huishoudens 52.000 52.900 Tussenwoning 238 4% 121.050 1.183 125
Huur 45% Mgw 36% Inwoners 99.000 100.300 Hoekwoning 97 -20% 132.722 1.290 143
Twee onder n kap 57 -14% 176.667 1.423 179
Vrijstaand 40 5% 255.200 1.686 168
Appartement 101 14% 94.511 1.311 150
PROVINCIE GELDERLAND
Apeldoorn 157.600 66.700 Koop 62% Egw 74% Woningvoorraad 70.000 71.500 Totaal 933 -5% 201.958 1.724 180 5 - 9
Huishoudens 70.800 71.800 Tussenwoning 225 -11% 165.111 1.421 120
Huur 38% Mgw 26% Inwoners 158.100 158.100 Hoekwoning 133 2% 175.917 1.524 195
Twee onder n kap 163 -10% 226.389 1.892 166
Vrijstaand 209 -1% 313.194 2.195 213
Appartement 203 1% 125.720 1.575 213
Arnhem 150.600 68.800 Koop 48% Egw 57% Woningvoorraad 73.800 78.200 Totaal 907 -8% 172.741 1.577 141 6 - 10
Huishoudens 81.400 85.100 Tussenwoning 292 -3% 155.350 1.424 99
Huur 52% Mgw 43% Inwoners 159.000 165.500 Hoekwoning 133 -4% 172.000 1.483 130
Twee onder n kap 85 -10% 271.944 1.956 141
Vrijstaand 34 -6% 437.325 2.401 273
Appartement 363 -12% 138.991 1.578 167
Ede 110.600 42.800 Koop 70% Egw 78% Woningvoorraad 45.200 47.300 Totaal 636 8% 216.014 1.904 180 5 - 9
Huishoudens 48.700 50.700 Tussenwoning 162 -8% 180.350 1.652 125
Huur 30% Mgw 22% Inwoners 113.400 116.600 Hoekwoning 113 28% 187.111 1.800 176
Twee onder n kap 104 11% 258.950 2.078 179
Vrijstaand 107 19% 373.222 2.499 182
Appartement 150 1% 134.393 1.725 243
89 FGH VASTGOEDBERI CHT 2014 FACTSHEET WONINGMARKT Bron: Woningprijzen NVM
FACTSHEET WONINGMARKT
PROVINCIE/STEDEN MARKTSTRUCTUUR PROGNOSES PRIJZEN EN TRANSACTIES
A
a
n
t
a
l

i
n
w
o
n
e
r
s

2
0
1
3
A
A
N
T
A
L

W
O
N
I
N
G
E
N

2
0
1
3
K
o
o
p
/
h
u
u
r
%

/
L
a
n
d
e
l
i
j
k

g
e
m
.

6
0
%

k
o
o
p

/

4
0
%

h
u
u
r
E
e
n
g
e
z
i
n
s
/
m
e
e
r
g
e
z
i
n
s
%

/

L
a
n
d
e
l
i
j
k

g
e
m
.

7
1
%

E
g
w

/

2
9
%

M
g
w
W
O
N
I
N
G
V
O
O
R
R
A
A
D
/
B
E
V
O
L
K
I
N
G
/

H
U
I
S
H
O
U
D
E
N
S
2
0
2
0
2
0
2
5
K
O
O
P
W
O
N
I
N
G
E
N
A
a
n
t
a
l

v
e
r
k
o
c
h
t
e

w
o
n
i
n
g
e
n

2
0
1
3
S
t
i
j
g
i
n
g
/
d
a
l
i
n
g

t
.
o
.
v
.

2
0
1
2

i
n

%
T
r
a
n
s
a
c
t
i
e
p
r
i
j
z
e
n

k
o
o
p
w
o
n
i
n
g
e
n

i
n


m
e
d
i
a
a
n

2
0
1
3
P
r
i
j
s

p
e
r

m


G
B
O

i
n


m
e
d
i
a
a
n

2
0
1
3
L
o
o
p
t
i
j
d

m
e
d
i
a
a
n

2
0
1
3
B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

p
/
m


p
e
r

m
a
a
n
d

i
n

PROVINCIE GELDERLAND
Nijmegen 167.900 71.700 Koop 46% Egw 61% Woningvoorraad 78.300 80.400 Totaal 943 -8% 184.417 1.809 130 6 - 10
Huishoudens 95.100 97.200 Tussenwoning 329 -0% 162.056 1.562 90
Huur 54% Mgw 39% Inwoners 173.000 176.300 Hoekwoning 142 -15% 179.100 1.675 98
Twee onder n kap 67 -31% 318.000 2.177 125
Vrijstaand 38 5% 454.950 2.401 205
Appartement 367 -10% 154.122 1.962 170
PROVINCIE GRONINGEN
Groningen 198.200 86.400 Koop 45% Egw 43% Woningvoorraad 91.800 95.400 Totaal 1.566 -3% 153.282 1.665 91 5 - 10
Huishoudens 126.000 130.800 Tussenwoning 438 0% 161.803 1.629 74
Huur 55% Mgw 57% Inwoners 210.800 218.800 Hoekwoning 126 -24% 165.700 1.627 89
Twee onder n kap 103 -5% 251.444 1.854 122
Vrijstaand 52 17% 307.800 2.130 170
Appartement 847 -3% 125.606 1.639 92
PROVINCIE LIMBURG
Maastricht 122.900 57.000 Koop 44% Egw 63% Woningvoorraad 56.300 55.900 Totaal 327 -1% 205.465 1.797 140 6 - 12
Huishoudens 66.700 65.700 Tussenwoning 90 6% 213.950 1.586 162
Huur 56% Mgw 38% Inwoners 119.000 116.900 Hoekwoning 38 -11% 221.950 1.561 154
Twee onder n kap 57 -7% 210.361 1.587 125
Vrijstaand 19 16% 352.000 2.194 123
Appartement 123 -2% 169.259 2.065 128
Sittard-Geleen 93.700 45.200 Koop 61% Egw 77% Woningvoorraad 45.100 45.300 Totaal 168 5% 164.216 1.317 134 4 - 8
Huishoudens 44.400 44.100 Tussenwoning 25 -16% 120.667 964 127
Huur 39% Mgw 23% Inwoners 91.200 89.000 Hoekwoning 16 -6% 139.813 1.232 123
Twee onder n kap 61 -13% 164.889 1.308 112
Vrijstaand 29 34% 249.944 1.544 106
Appartement 37 32% 135.892 1.441 204
PROVINCIE NOORD-BRABANT
Breda 180.000 77.800 Koop 59% Egw 67% Woningvoorraad 82.400 85.800 Totaal 1.152 6% 237.701 1.961 155 6 - 10
Huishoudens 90.100 93.600 Tussenwoning 370 -1% 202.150 1.797 125
Huur 41% Mgw 33% Inwoners 184.100 188.400 Hoekwoning 176 -3% 231.400 1.872 110
Twee onder n kap 156 8% 292.650 2.048 160
Vrijstaand 118 25% 488.750 2.610 163
Appartement 332 11% 165.613 1.930 208
Den Bosch 143.600 64.000 Koop 54% Egw 65% Woningvoorraad 67.800 70.500 Totaal 918 14% 209.391 1.887 167 6 -12
Huishoudens 70.600 73.000 Tussenwoning 274 15% 194.900 1.665 106
Huur 47% Mgw 35% Inwoners 148.600 152.900 Hoekwoning 168 15% 212.800 1.800 116
Twee onder n kap 106 1% 273.400 2.034 164
Vrijstaand 67 22% 364.167 2.263 293
Appartement 303 17% 163.987 2.005 222
Eindhoven 221.000 98.600 Koop 49% Egw 69% Woningvoorraad 104.400 108.300 Totaal 1.392 0% 179.490 1.624 117 5 - 12
Huishoudens 116.700 119.900 Tussenwoning 528 -3% 175.000 1.499 94
Huur 51% Mgw 31% Inwoners 225.400 230.300 Hoekwoning 194 -8% 216.185 1.690 142
Twee onder n kap 111 5% 297.556 1.966 224
Vrijstaand 53 -9% 449.167 2.491 311
Appartement 506 7% 115.959 1.566 88
90
PROVINCIE/STEDEN MARKTSTRUCTUUR PROGNOSES PRIJZEN EN TRANSACTIES
A
a
n
t
a
l

i
n
w
o
n
e
r
s

2
0
1
3
A
A
N
T
A
L

W
O
N
I
N
G
E
N

2
0
1
3
K
o
o
p
/
h
u
u
r
%

/
L
a
n
d
e
l
i
j
k

g
e
m
.

6
0
%

k
o
o
p

/

4
0
%

h
u
u
r
E
e
n
g
e
z
i
n
s
/
m
e
e
r
g
e
z
i
n
s
%

/

L
a
n
d
e
l
i
j
k

g
e
m
.

7
1
%

E
g
w

/

2
9
%

M
g
w
W
O
N
I
N
G
V
O
O
R
R
A
A
D
/
B
E
V
O
L
K
I
N
G
/

H
U
I
S
H
O
U
D
E
N
S
2
0
2
0
2
0
2
5
K
O
O
P
W
O
N
I
N
G
E
N
A
a
n
t
a
l

v
e
r
k
o
c
h
t
e

w
o
n
i
n
g
e
n

2
0
1
3
S
t
i
j
g
i
n
g
/
d
a
l
i
n
g

t
.
o
.
v
.

2
0
1
2

i
n

%
T
r
a
n
s
a
c
t
i
e
p
r
i
j
z
e
n

k
o
o
p
w
o
n
i
n
g
e
n

i
n


m
e
d
i
a
a
n

2
0
1
3
P
r
i
j
s

p
e
r

m


G
B
O

i
n


m
e
d
i
a
a
n

2
0
1
3
L
o
o
p
t
i
j
d

m
e
d
i
a
a
n

2
0
1
3
B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

p
/
m


p
e
r

m
a
a
n
d

i
n

PROVINCIE GELDERLAND
Nijmegen 167.900 71.700 Koop 46% Egw 61% Woningvoorraad 78.300 80.400 Totaal 943 -8% 184.417 1.809 130 6 - 10
Huishoudens 95.100 97.200 Tussenwoning 329 -0% 162.056 1.562 90
Huur 54% Mgw 39% Inwoners 173.000 176.300 Hoekwoning 142 -15% 179.100 1.675 98
Twee onder n kap 67 -31% 318.000 2.177 125
Vrijstaand 38 5% 454.950 2.401 205
Appartement 367 -10% 154.122 1.962 170
PROVINCIE GRONINGEN
Groningen 198.200 86.400 Koop 45% Egw 43% Woningvoorraad 91.800 95.400 Totaal 1.566 -3% 153.282 1.665 91 5 - 10
Huishoudens 126.000 130.800 Tussenwoning 438 0% 161.803 1.629 74
Huur 55% Mgw 57% Inwoners 210.800 218.800 Hoekwoning 126 -24% 165.700 1.627 89
Twee onder n kap 103 -5% 251.444 1.854 122
Vrijstaand 52 17% 307.800 2.130 170
Appartement 847 -3% 125.606 1.639 92
PROVINCIE LIMBURG
Maastricht 122.900 57.000 Koop 44% Egw 63% Woningvoorraad 56.300 55.900 Totaal 327 -1% 205.465 1.797 140 6 - 12
Huishoudens 66.700 65.700 Tussenwoning 90 6% 213.950 1.586 162
Huur 56% Mgw 38% Inwoners 119.000 116.900 Hoekwoning 38 -11% 221.950 1.561 154
Twee onder n kap 57 -7% 210.361 1.587 125
Vrijstaand 19 16% 352.000 2.194 123
Appartement 123 -2% 169.259 2.065 128
Sittard-Geleen 93.700 45.200 Koop 61% Egw 77% Woningvoorraad 45.100 45.300 Totaal 168 5% 164.216 1.317 134 4 - 8
Huishoudens 44.400 44.100 Tussenwoning 25 -16% 120.667 964 127
Huur 39% Mgw 23% Inwoners 91.200 89.000 Hoekwoning 16 -6% 139.813 1.232 123
Twee onder n kap 61 -13% 164.889 1.308 112
Vrijstaand 29 34% 249.944 1.544 106
Appartement 37 32% 135.892 1.441 204
PROVINCIE NOORD-BRABANT
Breda 180.000 77.800 Koop 59% Egw 67% Woningvoorraad 82.400 85.800 Totaal 1.152 6% 237.701 1.961 155 6 - 10
Huishoudens 90.100 93.600 Tussenwoning 370 -1% 202.150 1.797 125
Huur 41% Mgw 33% Inwoners 184.100 188.400 Hoekwoning 176 -3% 231.400 1.872 110
Twee onder n kap 156 8% 292.650 2.048 160
Vrijstaand 118 25% 488.750 2.610 163
Appartement 332 11% 165.613 1.930 208
Den Bosch 143.600 64.000 Koop 54% Egw 65% Woningvoorraad 67.800 70.500 Totaal 918 14% 209.391 1.887 167 6 -12
Huishoudens 70.600 73.000 Tussenwoning 274 15% 194.900 1.665 106
Huur 47% Mgw 35% Inwoners 148.600 152.900 Hoekwoning 168 15% 212.800 1.800 116
Twee onder n kap 106 1% 273.400 2.034 164
Vrijstaand 67 22% 364.167 2.263 293
Appartement 303 17% 163.987 2.005 222
Eindhoven 221.000 98.600 Koop 49% Egw 69% Woningvoorraad 104.400 108.300 Totaal 1.392 0% 179.490 1.624 117 5 - 12
Huishoudens 116.700 119.900 Tussenwoning 528 -3% 175.000 1.499 94
Huur 51% Mgw 31% Inwoners 225.400 230.300 Hoekwoning 194 -8% 216.185 1.690 142
Twee onder n kap 111 5% 297.556 1.966 224
Vrijstaand 53 -9% 449.167 2.491 311
Appartement 506 7% 115.959 1.566 88
91 FGH VASTGOEDBERI CHT 2014 FACTSHEET WONINGMARKT Bron: Woningprijzen NVM
FACTSHEET WONINGMARKT
PROVINCIE/STEDEN MARKTSTRUCTUUR PROGNOSES PRIJZEN EN TRANSACTIES
A
a
n
t
a
l

i
n
w
o
n
e
r
s

2
0
1
3
A
A
N
T
A
L

W
O
N
I
N
G
E
N

2
0
1
3
K
o
o
p
/
h
u
u
r
%

/
L
a
n
d
e
l
i
j
k

g
e
m
.

6
0
%

k
o
o
p

/

4
0
%

h
u
u
r
E
e
n
g
e
z
i
n
s
/
m
e
e
r
g
e
z
i
n
s
%

/

L
a
n
d
e
l
i
j
k

g
e
m
.

7
1
%

E
g
w

/

2
9
%

M
g
w
W
O
N
I
N
G
V
O
O
R
R
A
A
D
/
B
E
V
O
L
K
I
N
G
/

H
U
I
S
H
O
U
D
E
N
S
2
0
2
0
2
0
2
5
K
O
O
P
W
O
N
I
N
G
E
N
A
a
n
t
a
l

v
e
r
k
o
c
h
t
e

w
o
n
i
n
g
e
n

2
0
1
3
S
t
i
j
g
i
n
g
/
d
a
l
i
n
g

t
.
o
.
v
.

2
0
1
2

i
n

%
T
r
a
n
s
a
c
t
i
e
p
r
i
j
z
e
n

k
o
o
p
w
o
n
i
n
g
e
n

i
n


m
e
d
i
a
a
n

2
0
1
3
P
r
i
j
s

p
e
r

m


G
B
O

i
n


m
e
d
i
a
a
n

2
0
1
3
L
o
o
p
t
i
j
d

m
e
d
i
a
a
n

2
0
1
3
B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

p
/
m


p
e
r

m
a
a
n
d

i
n

PROVINCIE NOORD-BRABANT
Tilburg 210.000 90.400 Koop 59% Egw 70% Woningvoorraad 96.600 100.500 Totaal 1.024 -6% 181.078 1.635 148 5 - 10
Huishoudens 108.000 111.500 Tussenwoning 477 -12% 160.500 1.523 107
Huur 41% Mgw 30% Inwoners 215.100 219.700 Hoekwoning 183 -4% 191.333 1.601 134
Twee onder n kap 113 -4% 262.167 1.851 207
Vrijstaand 39 -31% 421.000 2.232 321
Appartement 212 7% 131.169 1.691 189
PROVINCIE NOORD-HOLLAND
Amsterdam 809.200 399.900 Koop 27% Egw 16% Woningvoorraad 421.200 440.700 Totaal 6.001 1% 218.586 3.099 88 7 - 18
Huishoudens 475.200 502.000 Tussenwoning 421 -8% 297.861 2.391 119
Huur 73% Mgw 84% Inwoners 864.500 914.200 Hoekwoning 128 10% 257.500 2.396 136
Twee onder n kap 40 25% 372.420 3.059 151
Vrijstaand 41 20% 526.389 3.583 247
Appartement 5.371 1% 207.949 3.166 83
Haarlem 154.800 71.700 Koop 55% Egw 58% Woningvoorraad 75.800 79.100 Totaal 1.189 3% 224.736 2.359 152 6 - 13
Huishoudens 79.700 83.100 Tussenwoning 538 4% 250.200 2.409 141
Huur 45% Mgw 42% Inwoners 160.200 165.900 Hoekwoning 128 12% 277.312 2.435 149
Twee onder n kap 28 0% 436.000 3.004 221
Vrijstaand 11 45% 503.000 2.949 68
Appartement 484 -1% 163.980 2.234 163
Zaanstad 150.600 64.900 Koop 51% Egw 67% Woningvoorraad 69.500 72.200 Totaal 815 -9% 165.068 1.702 132 5 - 9
Huishoudens 71.900 75.100 Tussenwoning 319 -13% 169.044 1.657 79
Huur 49% Mgw 33% Inwoners 156.300 160.900 Hoekwoning 137 -26% 175.722 1.747 152
Twee onder n kap 86 -5% 171.625 1.748 228
Vrijstaand 76 11% 229.450 1.910 143
Appartement 197 -2% 123.521 1.645 159
PROVINCIE OVERIJSSEL
Enschede 158.800 68.800 Koop 54% Egw 72% Woningvoorraad 68.500 70.500 Totaal 727 3% 152.727 1.253 168 5 - 10
Huishoudens 78.100 79.200 Tussenwoning 179 0% 111.550 1.049 98
Huur 46% Mgw 28% Inwoners 157.100 157.300 Hoekwoning 134 -12% 117.889 1.068 107
Twee onder n kap 208 13% 161.833 1.303 162
Vrijstaand 72 -8% 221.700 1.473 246
Appartement 134 16% 132.574 1.437 257
Zwolle 123.000 52.700 Koop 56% Egw 70% Woningvoorraad 56.600 59.800 Totaal 759 -5% 206.051 1.881 167 6 - 10
Huishoudens 60.000 63.100 Tussenwoning 329 -6% 178.083 1.774 129
Huur 44% Mgw 30% Inwoners 130.500 136.200 Hoekwoning 147 -13% 207.417 1.780 134
Twee onder n kap 76 -5% 280.550 2.057 221
Vrijstaand 56 13% 432.750 2.611 213
Appartement 151 -1% 144.086 1.860 236
PROVINCIE UTRECHT
Amersfoort 150.700 61.800 Koop 60% Egw 69% Woningvoorraad 65.800 68.900 Totaal 1.063 -2% 218.029 2.024 137 6 - 11
Huishoudens 69.500 73.300 Tussenwoning 363 -13% 203.722 1.911 85
Huur 40% Mgw 31% Inwoners 156.900 162.600 Hoekwoning 179 2% 232.917 2.050 121
Twee onder n kap 107 -12% 353.833 2.420 202
Vrijstaand 45 33% 536.806 2.704 317
Appartement 369 7% 146.628 1.928 156
92
PROVINCIE/STEDEN MARKTSTRUCTUUR PROGNOSES PRIJZEN EN TRANSACTIES
A
a
n
t
a
l

i
n
w
o
n
e
r
s

2
0
1
3
A
A
N
T
A
L

W
O
N
I
N
G
E
N

2
0
1
3
K
o
o
p
/
h
u
u
r
%

/
L
a
n
d
e
l
i
j
k

g
e
m
.

6
0
%

k
o
o
p

/

4
0
%

h
u
u
r
E
e
n
g
e
z
i
n
s
/
m
e
e
r
g
e
z
i
n
s
%

/

L
a
n
d
e
l
i
j
k

g
e
m
.

7
1
%

E
g
w

/

2
9
%

M
g
w
W
O
N
I
N
G
V
O
O
R
R
A
A
D
/
B
E
V
O
L
K
I
N
G
/

H
U
I
S
H
O
U
D
E
N
S
2
0
2
0
2
0
2
5
K
O
O
P
W
O
N
I
N
G
E
N
A
a
n
t
a
l

v
e
r
k
o
c
h
t
e

w
o
n
i
n
g
e
n

2
0
1
3
S
t
i
j
g
i
n
g
/
d
a
l
i
n
g

t
.
o
.
v
.

2
0
1
2

i
n

%
T
r
a
n
s
a
c
t
i
e
p
r
i
j
z
e
n

k
o
o
p
w
o
n
i
n
g
e
n

i
n


m
e
d
i
a
a
n

2
0
1
3
P
r
i
j
s

p
e
r

m


G
B
O

i
n


m
e
d
i
a
a
n

2
0
1
3
L
o
o
p
t
i
j
d

m
e
d
i
a
a
n

2
0
1
3
B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

p
/
m


p
e
r

m
a
a
n
d

i
n

PROVINCIE NOORD-BRABANT
Tilburg 210.000 90.400 Koop 59% Egw 70% Woningvoorraad 96.600 100.500 Totaal 1.024 -6% 181.078 1.635 148 5 - 10
Huishoudens 108.000 111.500 Tussenwoning 477 -12% 160.500 1.523 107
Huur 41% Mgw 30% Inwoners 215.100 219.700 Hoekwoning 183 -4% 191.333 1.601 134
Twee onder n kap 113 -4% 262.167 1.851 207
Vrijstaand 39 -31% 421.000 2.232 321
Appartement 212 7% 131.169 1.691 189
PROVINCIE NOORD-HOLLAND
Amsterdam 809.200 399.900 Koop 27% Egw 16% Woningvoorraad 421.200 440.700 Totaal 6.001 1% 218.586 3.099 88 7 - 18
Huishoudens 475.200 502.000 Tussenwoning 421 -8% 297.861 2.391 119
Huur 73% Mgw 84% Inwoners 864.500 914.200 Hoekwoning 128 10% 257.500 2.396 136
Twee onder n kap 40 25% 372.420 3.059 151
Vrijstaand 41 20% 526.389 3.583 247
Appartement 5.371 1% 207.949 3.166 83
Haarlem 154.800 71.700 Koop 55% Egw 58% Woningvoorraad 75.800 79.100 Totaal 1.189 3% 224.736 2.359 152 6 - 13
Huishoudens 79.700 83.100 Tussenwoning 538 4% 250.200 2.409 141
Huur 45% Mgw 42% Inwoners 160.200 165.900 Hoekwoning 128 12% 277.312 2.435 149
Twee onder n kap 28 0% 436.000 3.004 221
Vrijstaand 11 45% 503.000 2.949 68
Appartement 484 -1% 163.980 2.234 163
Zaanstad 150.600 64.900 Koop 51% Egw 67% Woningvoorraad 69.500 72.200 Totaal 815 -9% 165.068 1.702 132 5 - 9
Huishoudens 71.900 75.100 Tussenwoning 319 -13% 169.044 1.657 79
Huur 49% Mgw 33% Inwoners 156.300 160.900 Hoekwoning 137 -26% 175.722 1.747 152
Twee onder n kap 86 -5% 171.625 1.748 228
Vrijstaand 76 11% 229.450 1.910 143
Appartement 197 -2% 123.521 1.645 159
PROVINCIE OVERIJSSEL
Enschede 158.800 68.800 Koop 54% Egw 72% Woningvoorraad 68.500 70.500 Totaal 727 3% 152.727 1.253 168 5 - 10
Huishoudens 78.100 79.200 Tussenwoning 179 0% 111.550 1.049 98
Huur 46% Mgw 28% Inwoners 157.100 157.300 Hoekwoning 134 -12% 117.889 1.068 107
Twee onder n kap 208 13% 161.833 1.303 162
Vrijstaand 72 -8% 221.700 1.473 246
Appartement 134 16% 132.574 1.437 257
Zwolle 123.000 52.700 Koop 56% Egw 70% Woningvoorraad 56.600 59.800 Totaal 759 -5% 206.051 1.881 167 6 - 10
Huishoudens 60.000 63.100 Tussenwoning 329 -6% 178.083 1.774 129
Huur 44% Mgw 30% Inwoners 130.500 136.200 Hoekwoning 147 -13% 207.417 1.780 134
Twee onder n kap 76 -5% 280.550 2.057 221
Vrijstaand 56 13% 432.750 2.611 213
Appartement 151 -1% 144.086 1.860 236
PROVINCIE UTRECHT
Amersfoort 150.700 61.800 Koop 60% Egw 69% Woningvoorraad 65.800 68.900 Totaal 1.063 -2% 218.029 2.024 137 6 - 11
Huishoudens 69.500 73.300 Tussenwoning 363 -13% 203.722 1.911 85
Huur 40% Mgw 31% Inwoners 156.900 162.600 Hoekwoning 179 2% 232.917 2.050 121
Twee onder n kap 107 -12% 353.833 2.420 202
Vrijstaand 45 33% 536.806 2.704 317
Appartement 369 7% 146.628 1.928 156
93 FGH VASTGOEDBERI CHT 2014 FACTSHEET WONINGMARKT Bron: Woningprijzen NVM
FACTSHEET WONINGMARKT
PROVINCIE/STEDEN MARKTSTRUCTUUR PROGNOSES PRIJZEN EN TRANSACTIES
A
a
n
t
a
l

i
n
w
o
n
e
r
s

2
0
1
3
A
A
N
T
A
L

W
O
N
I
N
G
E
N

2
0
1
3
K
o
o
p
/
h
u
u
r
%

/
L
a
n
d
e
l
i
j
k

g
e
m
.

6
0
%

k
o
o
p

/

4
0
%

h
u
u
r
E
e
n
g
e
z
i
n
s
/
m
e
e
r
g
e
z
i
n
s
%

/

L
a
n
d
e
l
i
j
k

g
e
m
.

7
1
%

E
g
w

/

2
9
%

M
g
w
W
O
N
I
N
G
V
O
O
R
R
A
A
D
/
B
E
V
O
L
K
I
N
G
/

H
U
I
S
H
O
U
D
E
N
S
2
0
2
0
2
0
2
5
K
O
O
P
W
O
N
I
N
G
E
N
A
a
n
t
a
l

v
e
r
k
o
c
h
t
e

w
o
n
i
n
g
e
n

2
0
1
3
S
t
i
j
g
i
n
g
/
d
a
l
i
n
g

t
.
o
.
v
.

2
0
1
2

i
n

%
T
r
a
n
s
a
c
t
i
e
p
r
i
j
z
e
n

k
o
o
p
w
o
n
i
n
g
e
n

i
n


m
e
d
i
a
a
n

2
0
1
3
P
r
i
j
s

p
e
r

m


G
B
O

i
n


m
e
d
i
a
a
n

2
0
1
3
L
o
o
p
t
i
j
d

m
e
d
i
a
a
n

2
0
1
3
B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

p
/
m


p
e
r

m
a
a
n
d

i
n

PROVINCIE UTRECHT
Utrecht 327.200 135.400 Koop 51% Egw 50% Woningvoorraad 146.000 155.000 Totaal 2.430 -1% 214.438 2.255 148 6 - 14
Huishoudens 182.800 195.700 Tussenwoning 934 -4% 238.233 2.267 111
Huur 49% Mgw 50% Inwoners 353.600 378.100 Hoekwoning 239 0% 252.500 2.189 117
Twee onder n kap 77 31% 347.056 2.356 251
Vrijstaand 38 24% 553.850 3.115 238
Appartement 1.142 -2% 166.775 2.224 174
PROVINCIE ZEELAND
Middelburg 47.700 22.100 Koop 63% Egw 79% Woningvoorraad 23.400 23.900 Totaal 275 -1% 182.276 1.638 166 5 - 9
Huishoudens 23.300 23.600 Tussenwoning 114 -7% 146.300 1.455 84
Huur 37% Mgw 21% Inwoners 48.300 48.500 Hoekwoning 51 6% 162.167 1.504 171
Twee onder n kap 40 5% 220.650 1.849 121
Vrijstaand 26 8% 349.700 2.069 249
Appartement 44 -2% 164.975 1.820 365
PROVINCIE ZUID-HOLLAND
Den Haag 509.300 240.600 Koop 48% Egw 27% Woningvoorraad 251.800 261.600 Totaal 2.763 -3% 200.089 1.842 148 6 - 16
Huishoudens 265.800 277.200 Tussenwoning 495 9% 290.500 2.035 163
Huur 52% Mgw 73% Inwoners 534.600 557.300 Hoekwoning 161 4% 309.389 2.093 155
Twee onder n kap 74 15% 475.600 2.823 266
Vrijstaand 33 30% 617.111 2.809 298
Appartement 2.000 -8% 151.839 1.724 138
Dordrecht 118.700 53.500 Koop 59% Egw 57% Woningvoorraad 55.600 56.800 Totaal 614 -12% 166.923 1.598 142 5 - 9
Huishoudens 56.900 58.300 Tussenwoning 256 -14% 161.350 1.522 97
Huur 41% Mgw 43% Inwoners 119.900 121.300 Hoekwoning 96 -13% 180.325 1.582 125
Twee onder n kap 40 -53% 275.806 2.213 193
Vrijstaand 22 32% 395.150 2.302 451
Appartement 200 -6% 120.740 1.506 164
Leiden 121.200 52.700 Koop 50% Egw 50% Woningvoorraad 54.600 55.700 Totaal 562 -5% 202.246 2.085 122 5 - 12
Huishoudens 66.500 67.800 Tussenwoning 220 5% 226.400 2.179 86
Huur 50% Mgw 50% Inwoners 122.500 124.400 Hoekwoning 54 -24% 256.400 2.214 89
Twee onder n kap 13 46% 538.560 2.763 128
Vrijstaand 9 56% 575.000 2.855 127
Appartement 266 -14% 142.228 1.920 158
Rotterdam 617.300 297.500 Koop 36% Egw 29% Woningvoorraad 306.900 315.800 Totaal 2.447 -7% 164.734 1.672 137 6 - 14
Huishoudens 331.000 339.900 Tussenwoning 502 0% 184.000 1.625 121
Huur 64% Mgw 71% Inwoners 640.700 655.400 Hoekwoning 204 -5% 208.550 1.673 116
Twee onder n kap 47 -62% 419.556 2.293 208
Vrijstaand 35 11% 704.625 2.888 341
Appartement 1.659 -8% 134.907 1.643 138
Zoetermeer 123.600 53.200 Koop 55% Egw 60% Woningvoorraad 56.900 58.500 Totaal 692 8% 183.979 1.751 163 5 - 9
Huishoudens 58.200 60.100 Tussenwoning 293 21% 191.111 1.688 141
Huur 45% Mgw 41% Inwoners 128.900 132.000 Hoekwoning 133 19% 200.500 1.781 144
Twee onder n kap 26 19% 344.625 2.199 259
Vrijstaand 10 20% 501.875 2.590 162
Appartement 230 -16% 133.358 1.731 190
94
PROVINCIE/STEDEN MARKTSTRUCTUUR PROGNOSES PRIJZEN EN TRANSACTIES
A
a
n
t
a
l

i
n
w
o
n
e
r
s

2
0
1
3
A
A
N
T
A
L

W
O
N
I
N
G
E
N

2
0
1
3
K
o
o
p
/
h
u
u
r
%

/
L
a
n
d
e
l
i
j
k

g
e
m
.

6
0
%

k
o
o
p

/

4
0
%

h
u
u
r
E
e
n
g
e
z
i
n
s
/
m
e
e
r
g
e
z
i
n
s
%

/

L
a
n
d
e
l
i
j
k

g
e
m
.

7
1
%

E
g
w

/

2
9
%

M
g
w
W
O
N
I
N
G
V
O
O
R
R
A
A
D
/
B
E
V
O
L
K
I
N
G
/

H
U
I
S
H
O
U
D
E
N
S
2
0
2
0
2
0
2
5
K
O
O
P
W
O
N
I
N
G
E
N
A
a
n
t
a
l

v
e
r
k
o
c
h
t
e

w
o
n
i
n
g
e
n

2
0
1
3
S
t
i
j
g
i
n
g
/
d
a
l
i
n
g

t
.
o
.
v
.

2
0
1
2

i
n

%
T
r
a
n
s
a
c
t
i
e
p
r
i
j
z
e
n

k
o
o
p
w
o
n
i
n
g
e
n

i
n


m
e
d
i
a
a
n

2
0
1
3
P
r
i
j
s

p
e
r

m


G
B
O

i
n


m
e
d
i
a
a
n

2
0
1
3
L
o
o
p
t
i
j
d

m
e
d
i
a
a
n

2
0
1
3
B
a
n
d
b
r
e
e
d
t
e

h
u
u
r
p
r
i
j
z
e
n

p
/
m


p
e
r

m
a
a
n
d

i
n

PROVINCIE UTRECHT
Utrecht 327.200 135.400 Koop 51% Egw 50% Woningvoorraad 146.000 155.000 Totaal 2.430 -1% 214.438 2.255 148 6 - 14
Huishoudens 182.800 195.700 Tussenwoning 934 -4% 238.233 2.267 111
Huur 49% Mgw 50% Inwoners 353.600 378.100 Hoekwoning 239 0% 252.500 2.189 117
Twee onder n kap 77 31% 347.056 2.356 251
Vrijstaand 38 24% 553.850 3.115 238
Appartement 1.142 -2% 166.775 2.224 174
PROVINCIE ZEELAND
Middelburg 47.700 22.100 Koop 63% Egw 79% Woningvoorraad 23.400 23.900 Totaal 275 -1% 182.276 1.638 166 5 - 9
Huishoudens 23.300 23.600 Tussenwoning 114 -7% 146.300 1.455 84
Huur 37% Mgw 21% Inwoners 48.300 48.500 Hoekwoning 51 6% 162.167 1.504 171
Twee onder n kap 40 5% 220.650 1.849 121
Vrijstaand 26 8% 349.700 2.069 249
Appartement 44 -2% 164.975 1.820 365
PROVINCIE ZUID-HOLLAND
Den Haag 509.300 240.600 Koop 48% Egw 27% Woningvoorraad 251.800 261.600 Totaal 2.763 -3% 200.089 1.842 148 6 - 16
Huishoudens 265.800 277.200 Tussenwoning 495 9% 290.500 2.035 163
Huur 52% Mgw 73% Inwoners 534.600 557.300 Hoekwoning 161 4% 309.389 2.093 155
Twee onder n kap 74 15% 475.600 2.823 266
Vrijstaand 33 30% 617.111 2.809 298
Appartement 2.000 -8% 151.839 1.724 138
Dordrecht 118.700 53.500 Koop 59% Egw 57% Woningvoorraad 55.600 56.800 Totaal 614 -12% 166.923 1.598 142 5 - 9
Huishoudens 56.900 58.300 Tussenwoning 256 -14% 161.350 1.522 97
Huur 41% Mgw 43% Inwoners 119.900 121.300 Hoekwoning 96 -13% 180.325 1.582 125
Twee onder n kap 40 -53% 275.806 2.213 193
Vrijstaand 22 32% 395.150 2.302 451
Appartement 200 -6% 120.740 1.506 164
Leiden 121.200 52.700 Koop 50% Egw 50% Woningvoorraad 54.600 55.700 Totaal 562 -5% 202.246 2.085 122 5 - 12
Huishoudens 66.500 67.800 Tussenwoning 220 5% 226.400 2.179 86
Huur 50% Mgw 50% Inwoners 122.500 124.400 Hoekwoning 54 -24% 256.400 2.214 89
Twee onder n kap 13 46% 538.560 2.763 128
Vrijstaand 9 56% 575.000 2.855 127
Appartement 266 -14% 142.228 1.920 158
Rotterdam 617.300 297.500 Koop 36% Egw 29% Woningvoorraad 306.900 315.800 Totaal 2.447 -7% 164.734 1.672 137 6 - 14
Huishoudens 331.000 339.900 Tussenwoning 502 0% 184.000 1.625 121
Huur 64% Mgw 71% Inwoners 640.700 655.400 Hoekwoning 204 -5% 208.550 1.673 116
Twee onder n kap 47 -62% 419.556 2.293 208
Vrijstaand 35 11% 704.625 2.888 341
Appartement 1.659 -8% 134.907 1.643 138
Zoetermeer 123.600 53.200 Koop 55% Egw 60% Woningvoorraad 56.900 58.500 Totaal 692 8% 183.979 1.751 163 5 - 9
Huishoudens 58.200 60.100 Tussenwoning 293 21% 191.111 1.688 141
Huur 45% Mgw 41% Inwoners 128.900 132.000 Hoekwoning 133 19% 200.500 1.781 144
Twee onder n kap 26 19% 344.625 2.199 259
Vrijstaand 10 20% 501.875 2.590 162
Appartement 230 -16% 133.358 1.731 190
95 FGH VASTGOEDBERI CHT 2014 FACTSHEET WONINGMARKT Bron: Woningprijzen NVM
96
OVER FGHBANK/ADRESSEN
OVER
FGHBANK
FGHBank is d bank voor de nanciering van
commercieel vastgoed. Concentratie is onze kracht:
FGHBank beschikt over een groot aantal specialisten
op uiteenlopende terreinen. Denkt u aan vastgoed-
analisten, taxateurs, bouwkundigen en risico analisten.
Maar ook aan deskundigen op juridisch en scaal
terrein. In combinatie met onze visie op commercieel
vastgoed stelt deze kennis ons in staat om het juiste
nancieringsvoorstel te doen. Om welke vastgoed-
transactie het ook gaat.
FGHBank werkt vanuit acht kantoren in Nederland:
Amsterdam, Arnhem, Den Haag, Eindhoven, Groningen,
Maastricht, Rotterdam en Utrecht. Daarnaast beschikt
FGHBank over een vestiging in Frankfurt. Elk kantoor is
sterkverankerd in de economische regio waarin het actief
is.De mensen in het veld koesteren hun netwerk en
onderhoudenlangdurige klantrelaties.
Met het label RNHB Hypotheek bank richt FGHBank zich
op de vastgoedmiddenmarkt, zowel viaintermediairs als
via het directe kanaal.
FGHBank weet met haar lange ervaring in vastgoed
maatschappelijke en economische ontwikkelingen te
analyseren, en hun impact in te schatten op de markt voor
commercieel vastgoed. Onze bevindingen delen wij graag met
de markt. Bijvoorbeeld via ons jaarlijkse FGHVastgoedbericht.
Meer weten over FGHBank?
Neemt u dan contact met ons op.
www.fghbank.nl
info@fgh.nl
HOOFDKANTOOR FGHBANK N.V.
Leidseveer 50
3511 SB Utrecht
Postbus 2244
3500 GE Utrecht
The Netherlands
T +31 30 232 39 11
F +31 30 233 45 72
info@fgh.nl
www.fghbank.nl
96
97 FGH VASTGOEDBERI CHT 2014 OVER FGHBANK/ADRESSEN
REGIOKANTOREN FGHBANK N.V.
Amsterdam
Koningslaan 33
1075 AB Amsterdam
T +31 20 664 41 41
F +31 20 662 03 06
amsterdam@fgh.nl
Arnhem
Cronjstraat 10
6814 AH Arnhem
T +31 26 442 77 10
F +31 26 442 94 48
arnhem@fgh.nl
Den Haag
Nieuwe Uitleg 15
2514 BP Den Haag
T +31 70 304 01 38
F +31 70 385 38 34
denhaag@fgh.nl
Eindhoven
Parklaan 62
5613 BH Eindhoven
T +31 40 296 08 11
F +31 40 245 18 20
eindhoven@fgh.nl
Groningen
Verlengde Hereweg 173
9721 AP Groningen
T +31 50 311 45 82
F +31 50 311 45 63
groningen@fgh.nl
Maastricht
Aldenhofpark 30
6211 LV Maastricht
T +31 43 350 08 85
F +31 43 325 87 23
maastricht@fgh.nl
Rotterdam
Blaak 333
3011 GB Rotterdam
T +31 10 242 01 50
F +31 10 212 14 55
rotterdam@fgh.nl
Utrecht
Museumlaan 7
3581 HK Utrecht
T +31 30 232 35 50
F +31 30 232 38 06
utrecht@fgh.nl
Frankfurt
Beethovenstrasse 4
D-60325 Frankfurt am Main
Duitsland
T +49 69 767 579 50
F +49 69 767 579 513
frankfurt@fgh.nl
RNHB HYPOTHEEKBANK
Leidseveer 50
3511 SB Utrecht
Postbus 2244
3500 GE Utrecht
T +31 30 755 20 00
F +31 30 755 20 20
info@rnhb.nl
www.rnhb.nl
99 FGH REAL ESTATE REPORT 2014
CONTENT
100 Foreword
102 Vision: Focus on exibility
112 Trends in the Ofce Market
120 Trends in the Retail Market
130 Trends in the Industrial Real Estate Market
138 Trends in the Housing Market
148 Trends in the Real Estate Investment Market
158 Glossary and acronyms
159 Factsheets
194 About FGHBank/Addresses
FOCUS ON FLEXI BI LI TY
FGHReal Estate Report 2014
100
FOREWORD
We are pleased to present the 2014
edition of our annual FGH Real Estate
Report.
This 2014 publication centres on the
theme of Focus on exibility and
naturally puts forward our vision on
thecommercial real estate market from
thereal estate nanciers perspective.
Italso features an overview of the
trends in the different sub-segments
ofthe commercial real estate market
and provides local market information
regarding the key Dutch real estate
regions in the ofce, retail and
industrial space markets. It is
consequently a highly comprehensive
report on the market of which we have
a keen understanding as a specialised
real estate nancier.
We are fully aware of the far-reaching
impact that real estate has on our
society. After all, everyone uses real
estate to a greater or lesser degree.
Real estate is all about optimally
providing people and businesses with
buildings and areas where they can
work, shop, live, recreate and store
goods.
Real estate, or immovable property
asit is sometimes called, is ofcially
dened as property that has a xed
location to the earth, such as land and
buildings, that cannot be moved.
Thisconstitutes a massive responsibility
for us as a sector with respect to what
weput in place because it will be there
fora long while. The realisation that
the demand for real estate and the
requirements we place on buildings
arechanging faster than we can
anticipate through our construction
activities means the focus must be
onadaptability both now and in
thefuture.
FOCUS ON FLEXIBILITY
101 FGH REAL ESTATE REPORT 2014 FOREWORD
The ability to adapt quickly to changing
conditions is, after all, characteristic
oftodays property users. This means
developed areas are now expected
tobe able to do the same: if the
usersare able to change quickly,
theirenvironment should be able
tochange just as quickly in tandem.
Itconsequently no longer sufces to
simply determine the purpose of a
building and then expect it to remain
the same for decades to come.
Onthecontrary: We must consider
thepotential alternative uses of the
properties at the inception of plans for
their construction, redevelopment or
transformation. This means we must
allfocus on exibility because only
thenwill real estate be able to stand
the test of time.
FGH Bank, in our role as real estate
nancier, is delighted to place our
realestate experience and expertise at
your disposal in order to help you to
pinpoint your focus. This commitment
to sharing knowledge and experience
isa common thread running through
the FGH Real Estate Report. This is in
keeping with our appeal in recent
editions of the FGH Real Estate Report
for everyone to accept as a sector our
collective task of tackling the sector-
wide problems together. Integrity is a
prerequisite for this and teamwork is
key to meeting this challenge. This is
particularly true for a sector such as the
real estate market that is divided into
numerous sub-sectors. In order to bring
this about, we must continue to focus
on the transparency of the knowledge
we possess together. FGH Bank is ready
to make our contribution. After all, the
prospect of future-proof real estate
must never be a distant horizon.
Board of Directors FGHBank
WE MUST CONSI DER THE POTENTIAL
ALTERNATI VE USES OF PROPERTIES.
102
VISION
103 FGH REAL ESTATE REPORT 2014 VISION
The Netherlands is slowly but surely recovering from the longest and
deepest recession since the Second World War. The measures that have
been taken nationally and internationally in recent years appear to be
bearing fruit. In the wake of a dramatic period characterised by a large
number of business bankruptcies, record high unemployment by Dutch
standards and a complete lack of consumer condence, we now see
sentiment changing from pessimism to cautious optimism. Investment
in real estate is also once again rising for the rst time since the credit
crisis began. The task at hand is to give this recovering condence
arobust impetus. Real estate investors primarily need predictable
prospects in this context. The related focus must be on creating the
right conditions to enable conversion and transformation. FGHBank
sees this as the main challenge for the decade ahead.
FOCUS ON FLEXIBILITY
104
Lets start with the good news. The
Netherlands seems to have now also
left the worst of the crisis behind it
from an economic standpoint. The
problems, however, are certainly
notyet a thing of the past and the
international recovery also remains
fragile. There are, however, more and
more signs that point to a turning tide
and improving outlook. For example,
Dutch consumer condence is once
again rising, due in part to
improvements in the housing market.
There is still not, however, a durable
recovery at either the national or
international level. The US debt
position, for instance, is and will for the
time being continue to be an issue that
rattles the nancial markets at set
intervals. Emerging markets are also
facing disappointing growth gures.
The fact that international markets are
picking up at a limited pace means the
Eurozone is likewise having difculty
nding the growth mode. So
uncertainty continues to control the
markets in 2014 and there is a
continued need for guidance.
Central banks in the spotlight
The policy of the central banks remains
centred on inuencing the nancial
markets and this is why the central
banks remain rmly in the spotlight.
The US central bank (the Fed) has, for
example, been making USD 85 billion
THE RECOVERY I N THE NETHERLANDS IS
LAGGI NG BEHI ND I N COMPARISON TO
VARI OUS OTHER EUROZONE COUNTRI ES.
The related focus must
be on creating the
right conditions to
enable conversion and
transformation.
105 FGH REAL ESTATE REPORT 2014 VISION
in asset purchases a month since late
2012. The underlying objective of this
loose monetary policy (Quantitative
Easing 3) is to strengthen the US
economy. This extensive availability of
liquidity caused capital market interest
rates to fall further worldwide and
stock markets to rise last year. The Fed
announced in May 2013 that it will
begin reducing, or tapering, its bond
buying programme. The announcement
evoked a strong reaction on nancial
markets: interest rates rose, currency
rates reacted immediately and stock
markets sputtered.
Contrary to the expectation of most
market players, the Fed decided in the
autumn of 2013 to postpone tapering.
The main reason behind this decision is
the Feds concerns about the effects
that sharply increased long-term
interest rates will have on the economic
recovery. The increase in the number of
jobs in the United States has also been
disappointing since the summer
months. This shows that the markets
are still fragile despite the apparent
signs of recovery. The Fed announced in
late December 2013 that it would as yet
reduce the bond buying programme,
but would do so at such a cautious pace
that it is expected to have a less strong
impact on the fragile economic
recovery.
The European Central Bank (ECB) also
let its voice be heard. Following
lower-than-expected ination in the
Eurozone, the ECB surprised everyone
by cutting its benchmark interest rate
by 25 basis points to 0.25%. This move
should be seen primarily as an attempt
to avert deation. The deposit rate,
which sets the oor to the money
market rate, remained at 0%. The ECB
also extended its unlimited lending
facility to European banks via the
standard renancing operations until
July 2015. The ECB is sending a clear
signal through these decisions, namely
that the loose monetary policy will be
maintained for the time being.
FGHBank expects money market rates
(Euribor) to remain low in 2014 due
tothe ECBs loose money policy, low
economic growth forecasts and low
forecasted ination.
Agreement overkill
The recovery in the Netherlands is
lagging behind in comparison to
various other Eurozone countries.
While the Dutch economy did emerge
from negative gures in the third
quarter of 2013, domestic spending
remained at an extremely low level, in
terms of both public spending and
private spending. This is the result of
negative sentiment among businesses
and consumers for a number of years.
They are longing for calm, stability and,
above all, positive prospects for the
future. And this is precisely what has
been lacking for a prolonged period
oftime. FGHBank is convinced that
theabsence of the broadly-based
political will to tackle the problems
systematically is a key reason behind
this continuing lack of condence. This
is particularly true now that it appears
that Dutch politicians are unable to
develop a collective vision vis--vis the
much-needed prospects for the longer
term.
Despite the urgent need for the
development of constructive and
directive government policy, what
wesee is a number of agreements for
sub-areas being reached. Even though
this might provide solace in the short
term and even restore a degree of calm
in certain instances, it obviously does
notconstitute the reform agenda
andpolitical decisiveness that the
106
Netherlands needs. At least ten
successive major agreements have
been reached amongst Dutch political
parties and with social partners and/or
civil society since the celebrated Spring
Agreement. So the only conclusion can
be that the Netherlands is suffering
from agreement overkill. Dutch
politicians will furthermore have to take
greater action in order to bring about a
change to this situation. This is
especially the case now that Dutch
society is itself changing at such a rapid
pace.
Rapid social and economic changes
This era also offers perhaps more
than ever before numerous and
changing prospects from an economic
point of view. International relations
are changing quickly, which has major
social and economic consequences.
A very great deal is also changing very
rapidly in the eld of real estate.
Identifying these developments is
notenough. It is imperative these
changes be responded to with greater
entrepreneurial quality.
FGHBank distinguishes three major
developments that will particularly
affect the real estate sector. The rst
isthat innovation will increasingly
leadto new economic activities.
Thiswillcreate opportunities for the
Netherlands mainly in the area of
reindustrialisation or reshoring.
There are many opportunities in the
eld of production, in particular, that
have not yet been seized. FGHBank
does not consider reshoring to be
synonymous with the mass recovery of
jobs for low-educated workers. The
driving force behind reshoring is
specically the acceleration of
technological knowledge. It is not the
possession of knowledge but rather
itscreation that provides competitive
advantage, also in the form of physical
products and applications.
At the same time it is important to
understand that knowledge creation
atthe front does indeed attract new
economic activities, but at the back it
also clearly leads to the elimination of
anumber of (traditional) economic
activities. The increasingly faster
process of knowledge creation does,
after all, simultaneously accelerate
thespeed of the obsolescence process.
The recommendation is consequently
to focus investment much more on
promising innovative initiatives. In
other words, dare to break through
existing patterns.
The second development involves the
sharper focus on the demand side of
the market. Technological innovation
enables businesses to speed up the
process of aligning production and
services more effectively to demand.
This transforms mass products into
standardised applications at the
individual level, whereby the role of
end customers (businesses and
consumers) is becoming more and
more predominant. This also has
consequences for the use of real estate.
Real estate can serve as the only
constant factor in a world in which
production and distribution processes
will be subject to rapid change. This
will, however, depend on whether it is
exible enough to be able to facilitate
the changing use requirements.
The third development is that it is
becoming increasingly clearer that
society is changing. The individual is
once again seen as part of the
collective, whether or not in the form
of new, often temporary alliances.
Thefocus is no longer as much on the
possession of a product as on its use.
And more and more activities are less
place-dependent. The question is
which production methods and services
can optimally support these types of
social developments. The general and
socially accepted linear economy, with
nearly unlimited raw materials and
resources, is in any case expected to
make way gradually for a circular
economy of which the recycling of
products and raw materials will form
acentral part.
THE RECOMMENDATI ON IS CONSEQUENTLY
TO FOCUS I NVESTMENT MUCH MORE
ONPROMISI NG I NNOVATI VE I NI TI ATI VES.
I NOTHER WORDS, DARE TO BREAK
THROUGH EXISTI NG PATTERNS.
107 FGH REAL ESTATE REPORT 2014 VISION
CONSEQUENCES FOR THE REAL ESTATE MARKET
Future-proof real estate
The social and economic changes result
in real estate users wanting greater
independence and the ability to select a
property on this basis. This translates
into shorter (lease) contracts and less
real estate in ownership. The thought
that real estate will become more
perishable conjures up the well-known
doom scenarios in some peoples
minds. But these scenarios do not have
to ring true. The trend towards
exibilisation provides real estate
investors with more rather than less
prospects, providing that they at least
have sufcient future-proof real estate
in their portfolio.
This then gives rise to the question as to
what exactly constitutes future-proof
real estate. Countless builders,
investors, nanciers and users are
looking for the answer to that question.
It is clear that real estate only really
encounters problems if its economic
value and the commercial or user value
get out of balance prematurely. An
investment in real estate is, after all, by
denition capital intensive. Depreciation
of the investment is a long-term matter
that also places demands on the real
estates capacity to generate sufcient
returns throughout its life. This
characteristic does not correspond well
with the increasingly shorter and more
exible use of real estate.
This is why future-proof real estate is
rst of all real estate that has sufcient
remaining book value (including
demolition or dismantling costs) to
attract successive users easily either
with or without interim changes and
to meet their specic accommodation
demand. If the real estate is not (or no
longer) able to do this, it must be taken
into account that the book value
(including demolition or dismantling
costs) will have also been completely
eliminated after termination of the use.
Other crucial factors are the quality of
the location and the design of the
building. The costs of use of real estate
will, for example, go down when the
sustainability aspects and recycling
possibilities of the construction
components and materials are taken
into account in the design. In this case
the amount that needs to be invested
in the necessary adaptations for reuse
will also be lower, which will
consequently make the residual value
higher. Technological innovation and
new forms of ownership will lead to
changes in this eld at an increasingly
accelerated pace.
In closing, the professionalism, quality
of the network and entrepreneurship
of the supplier play a pivotal role in
ensuring successful real estate
operations.
Adaptability
The high vacancy rate in the Dutch real
estate markets is only partially due to
the fact that real estate is insufciently
future-proof. Buildings that remain
unoccupied for a prolonged period
equally do not point to the bankruptcy
of the total real estate market.
Prolonged vacancy can be attributed to
a much greater degree to an imbalance
between the aforementioned economic
value and the user value. One problem
is that the options for tackling the high
vacancy rate quickly and effectively are
limited because large parts of the
building stock are locked up in zonings,
denitions and regulations. The
prevailing view seems to be: once an
ofce, always an ofce. This approach
completely skips over parties such as
service-providing entrepreneurs who
are not looking so much for an ofce as
for a space in which they can optimally
organise their services.
This means that a way must be found
to expand the adaptability of the
existing building stock as a means of
effectively combating high vacancy
rates. New concepts create new needs
for space that do not correspond as
well with a pre-dened real estate
function. An example: Albert Heijn
supermarkets recently opened a
pick-up point in the ofces of
Capgemini in Utrecht. So is this type of
building an ofce or is it more a hybrid
form of real estate? Is a supermarket
collection point operated by a
supermarket company on a business
estate an industrial unit, a logistics
space or a store? And would it make a
difference if the same collection point
THE PREVAI LI NG VI EW SEEMS
TO BE: ONCE AN OFFI CE,
ALWAYS AN OFFI CE.
FGHBank believes
that a buildings
adaptability is
the key term for
the future.
108
were located somewhere in the middle
of the Kalverstraat shopping street in
Amsterdam? In other words, the value
of real estate, now and in the future,
has much more to do with the
possibilities for use and much less to do
with the label attached to it or the
intended use it has been given.
FGHBank believes that a buildings
adaptability is the key term for the
future: the degree to which a building
can be adapted to changing occupier
demand. Additional provisions can
already be made in the construction
phase with a view to maximising this
capacity to adapt. While these
measures often do require additional
investment, they will ultimately benet
the marketability and adaptability of
the property because its use will, after
all, be guaranteed for the longer term.
A good example is the Solids project in
Amsterdam in which the use of the real
estate is the guiding principle and
adaptability has served as the starting
point for the buildings design.
We must fear for the future of buildings
that have limited or no adaptability.
Investors will not want to put money
into buildings that have limited use
possibilities and for which there is little
or no demand. In order to prevent a
high vacancy rate in such a situation,
the depreciation must be proportional
to the lifespan of the property. This is
necessary because it will ensure that
the buildings can also ultimately be
withdrawn from the market in a
nancial sense.
Setting other objectives
It is consequently relatively easy to
outline the prospects for the
problematic real estate stock. There
are too many buildings for some
activities and too few for others. This
means there will have to be an
alternative use for part of the stock.
Whether or not this is possible will
depend on the adaptability of the
building, the nature of the location and
whether the direct vicinity is built up.
The intended conversion must
correspond with the available
disinvestment or investment budget
and fall within the rules and regulations
that apply to the location and the
buildings.
There is growing interest in the existing
stock due in part to the fact that new
(economic) functions are still and in
some cases once again being added
in some segments. Conversion is still
THERE ARE TOO MANY
BUI LDI NGS FOR SOME
ACTI VI TI ES AND TOO FEW
FOR OTHERS.
109 FGH REAL ESTATE REPORT 2014 VISION
not, however, getting off the ground
sufciently in order to effectively
combat high vacancy rates. New
construction is at the same time more
often viewed as undesirable from a
social standpoint. FGHBank is
convinced that the latter concern is one
of the reasons why the market remains
locked. This is because the greatest
problem is not that we necessarily build
too much, but that we convert too
little.
The current did so-did not discussion
on new construction is now leading to
indecision, while decisiveness is exactly
what is needed. The discussion must
actually not be at all about whether or
not to build a new ofce or shopping
centre. The actual challenge is, on the
one hand, to see how a new building
or area can be developed that will be
protable and functional for the long
term and, on the other hand, to
determine how surplus buildings can
be given a different function for the
short or longer term of can be
withdrawn from the stock.
This should all be guided by a clear
social objective: the stock must be
reduced on balance. This also
necessitates taking a different
approach to the strictly dened
function purpose of real estate. The
approach per region will also have to
be better aligned to the market need.
Future-proof locations
Continuous innovation and knowledge
creation will be the foremost success
factors for the Dutch economy in the
coming ten to twenty years. FGHBank
is convinced that areas that promote
developments in these two elds
provide the best prospects. It is also
possible to distinguish two types of
areas.
First there are the (inner) urban areas
that have the required innovative
forces. Creativity and innovation are
strongly linked to urban environments
and this is why cities are expected to
attract more and more businesses and
people in the coming decades.
THIS IS BECAUSE THE GREATEST PROBLEM
IS NOT THAT WE NECESSARI LY BUI LD
TOOMUCH, BUT THAT WE CONVERT TOO
LI TTLE.
110
University cities, for example, have a
young and well-educated population,
which almost naturally exudes
creativity. The most high-potential cities
zero in on this by offering an attractive
mix of development and leisure. This is
the approach taken by Amsterdam
andUtrecht and by other Dutch cities
including Groningen, Delft, Maastricht
and Den Bosch. A compelling example
in this context is the intended
establishment of a new technological
institute in Amsterdam that will focus
on urban innovation. The fact that Delft
University of Technology, Wageningen
University and the Massachusetts
Institute of Technology (MIT) are setting
up this institute together demonstrates
that partnership is in this case a key
component of the solution.
A second concentration of high-
potential economic areas is formed by
the clusters where high-quality
knowledge comes together and where
innovation is promoted. While the most
well-known example is the High Tech
Campus in Eindhoven, there are also
similar clusters in the Wageningen area
(food & agriculture), in Leiden and
Nijmegen (bioscience) and in South-
Limburg (chemical engineering).
Existing clusters such as the
greenhouse horticulture complex in
Westland and the logistics chain in the
Rijnmond region are also examples of
regions that continuing to build their
strength through ongoing innovation.
FGHBank expects economic growth to
occur more and more expressly in and
around these kinds of areas. The
dividing line between high-potential
and low-potential regions will become
more visible in the years ahead. And
this will in turn have consequences for
the lifespan of real estate.
Higher ambitions
Conversion will constitute the pre-
eminent challenge for the coming
decade. And it is a challenge that
encompasses more than only
transforming a building. FGHBanks
view is that conversion means
developing a different vision on the
function of locations. Transformation is
the realisation of a conversion at the
level of a building. Conversion is a
societal task, while transformation
involves the individual business case.
The necessity to change is fortunately
being recognised in practice on an
increasingly larger scale. There are now
numerous examples of organisations
that want to transform real estate and
municipalities that have shifted the
focus from new construction to
conversion. So there is clearly the will
to change. The only preconditions are
that the projects are nancially realistic
and the investor involved can make the
transition to being an enterprising real
estate owner. This represents both a
major challenge and a signicant
opportunity for the market. The market
will, however, also have to ensure that
it is able to speak with one voice. This
represents a major step considering
that we as a sector have not yet been
successful in this respect.
This does not, however, detract from
the fact that conversion cannot be left
exclusively to the market. The nancial
consequences of high vacancy rates
and loss of value are obviously borne
bythe market. But it would be too
simplistic to assume that overall
responsibility for high vacancy rates
and surpluses lies with the same
market players. This is because high
vacancy rates and surpluses are equally
a consequence of overcondent and
short-sighted spatial planning. If
market players and the government
agree that the stock must be reduced,
it would be unacceptable if, for
example, ofces and stores that are
withdrawn from the market in one
municipality are subsequently added
back to the stock in the neighbouring
municipality.
A genuine change to the current
situation will consequently only come
about when municipalities start
fullling their spatial management role
in a different way. This is because we
currently see vacancy rates rising in
FGHBANKS VI EW IS THAT
CONVERSI ON MEANS
DEVELOPI NG A DI FFERENT
VISI ON ON THE FUNCTI ON
OF LOCATI ONS.
111 FGH REAL ESTATE REPORT 2014 VISION
many municipalities, while they
continue to focus on new construction
in their role as spatial director. This
focus must shift in the near future to
conversion, preferably as part of the
coalition talks following the upcoming
Dutch municipal council elections in
March. This must be given absolute
priority from 2014. Municipal
authorities will have to put forward
stringent boundaries in the new
coalition agreements and must also
demonstrate the ambition to withdraw
surplus ofces, stores and other
buildings from the market when
necessary. Within the dened
boundaries, they must then give the
market complete freedom to realise the
set objectives in the eld of conversion
and new construction in practice. The
Dutch national government and the
provinces will, needless to say, have a
key directive role to play in relation to
the development of the tools to be
made available for this purpose. This is
because municipalities apart from a
few exceptions have too many
conicting interests to achieve this on
their own volition.
Generating new momentum
The initial results can now be seen in
the municipalities that have already set
the required ambitions in this eld.
Amsterdam has, for example, for some
time been carrying out an active policy
to tackle primarily high ofce vacancy
rates. This involves promoting
transformation on the one hand and
allowing selective new construction on
the other. This approach has given
investors predictable prospects:
investors can estimate their risks more
accurately because they know where
they stand within the set parameters.
Investors have consequently also
invested considerably more in ofces in
Amsterdam. The fact that Amsterdam
is an exceptionally large market within
the Netherlands and primarily
international investors were once again
looking for real estate naturally played
a role in this development. But the
same applies in this situation: the
parameters must be clear in order to be
able to entice investors to take risks.
The development of investment
volumes also shows that investors are
on the move again.
We are seeing growth in real estate
investment for the rst time since the
credit crisis. This growth is not only
taking place at multiple locations in
Europe, but also in the Netherlands
since the second half of last year. The
higher investment volume implies that
the supply and demand of investment
real estate are once again coming
somewhat closer together, although it
must be remembered that a number of
sales have taken place under severe
pressure. There is, however, evidence
suggesting that the market has reached
its bottom.
The primary task at hand is to offer real
estate investors predictable prospects
in order to ensure that this favourable
development is not nipped in the bud.
It is important to prevent a deluge of
new initiatives and create the necessary
conditions for enabling conversion and
transformation. It is then up to the
market players to take concrete action.
In other words, by investing in high-
potential properties that have sufcient
prospects for the future or by
withdrawing surplus supply from the
market. The real estate sector and the
local economy will benet in both
cases.
Board of Directors FGHBank N.V.
Utrecht, March 2014
A GENUI NE CHANGE TO THE CURRENT
SI TUATI ON WI LL CONSEQUENTLY ONLY
COME ABOUT WHEN MUNI CI PALI TI ES
START FULFI LLI NG THEI R SPATI AL
MANAGEMENT ROLE I N A DI FFERENT WAY.
112
TRENDS I N THE OFFICE MARKET
113 FGH REAL ESTATE REPORT 2014 TRENDS IN THE OFFICE MARKET
With the total amount of ofce buildings declining for the rst time on
record, we are witnessing something of a silent revolution in the ofce
market in the Netherlands. The reason for this trend is twofold: fewer
ofce buildings are being constructed and more ofces are being
withdrawn from the market. We can only welcome this development,
as it will help the market to regain its balance. Excessively high vacancy
rates will only have a negative impact over the longer term. They also
tend to hold back investors, who are only willing to play if the risks
involved are foreseeable.
On the upside, the measures agreed between government institutions
and market players for combating high vacancy rates are slowly
beginning to make an impact. While this does not mean we are out of
the woods just yet, it does give us hope that we are on track to achieve
a long-term solution, which should pave the way for a return of
condence in the market. Municipalities could play a pivotal role in this
process, being the only stakeholders involved with the actual power to
take the lead in combating high vacancy rates.
A SILENT REVOLUTION
8,000,000
Supply
7,000,000
6,000,000
5,000,000
4,000,000
3,000,000
2,000,000
1,000,000
0
Take-up
1
9
7
4
1
9
7
6
1
9
7
8
1
9
8
0
1
9
8
2
1
9
8
4
1
9
8
6
1
9
8
8
1
9
9
0
1
9
9
2
1
9
9
4
1
9
9
6
1
9
9
8
2
0
0
0
2
0
0
2
2
0
0
4
2
0
0
6
2
0
0
8
2
0
1
0
2
0
1
2
1
9
7
5
1
9
7
7
1
9
7
9
1
9
8
1
1
9
8
3
1
9
8
5
1
9
8
7
1
9
8
9
1
9
9
1
1
9
9
3
1
9
9
5
1
9
9
7
1
9
9
9
2
0
0
1
2
0
0
3
2
0
0
5
2
0
0
7
2
0
0
9
2
0
1
1
2
0
1
3
114
Concentrated demand in major
cities
Take-up of ofce space in 2013 was
roughly equal to that for 2012,
amounting to just over 1 million square
metres. Although it would appear to be
a positive trend that we have not seen
a further fall in take-up, the fact is that
corporate demand for ofce space
remains very low. And it is not just the
persistent economic downturn that is
to blame: another factor is that many
major ofce users are continuing to
optimise their operations and are
reducing their square footage in the
process. Yet unlike in previous years,
this is not counterbalanced by the large
number of buildings leased or acquired
by the national government. Whereas
before, the national government was
able to counter the property slump
somewhat with its countercyclical real
estate consumption, it is currently
reducing square footage at an
unprecedented rate as part of its
austerity drive. It is set to cut the
amount of ofce space used by more
than 700,000 square metres in the
next several years alone.
This has resulted in a slowdown in
demand for new ofce space. Even
factoring in that many existing buildings
no longer meet the requirements
associated with new operating
processes, users, on the whole, still
leave more existing ofce space vacant
than they take up in new square
footage. Demand for large amounts
of ofce space is likewise on the wane.
In all of 2013, only six transactions
recorded involved properties of
10,000 square metres or more.
The majority of (larger) ofce properties
taken up were concentrated in the
immediate vicinity of (intercity) railway
stations in the four major Dutch cities.
This has led the market to conclude
that premium ofce space must
inevitably be located in large or larger
cities and near intermodal transport
hubs. As a result, many municipalities
have been driven to invest in developing
their railway station districts. However,
a recent study conducted by the
University of Twente, VU University
Amsterdam and StedenbaanPlus
demonstrates that even ofces located
near public transport hubs have been
prone to vacancy. If municipalities
continue their new-construction plans
unchecked, this will inevitably result in
a further rise in vacancy rates.
Increasing vacancy
The limited demand for ofce space
obviously affects supply and vacancy
rates. The supply of ofce space
increased once again in 2013, rising to
7.4 million square metres by the end of
the year (up 5% from year-end 2012).
With total supply currently accounting
for slightly more than 15% of the total
ofce stock, the registered supply may
be high, but it is not growing as rapidly
as forecasted in the recent past.
This is due to the larger number of old
ofce buildings being transformed
anda reduction in the number of new
ofce properties available in the
market. As a result, the amount of
ofce space expressed in square
footage withdrawn from the market
was higher for the rst time in 2013
than the amount of square footage
added to the market. This means the
ofce stock has shrunk overall.
While this marks a turnaround in the
ofce market, in order to bring the size
of the stock up to market level, the real
estate market will need to continue its
policy of limited new construction,
more transformation and where
necessary demolition for at least
another ve to ten years. However, this
Supply and take-up of ofce space in square metres (1974-2013) Source: PropertyNL
2,500,000
2,000,000
1,500,000
1,000,000
500,000
0
-500,000
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2001
115 FGH REAL ESTATE REPORT 2014 TRENDS IN THE OFFICE MARKET
poses a direct threat to the market, as
the pace of change remains too slow.
Any genuine change would require
greater effort and more rapid action,
but it is precisely in this area where the
industry has fallen short in recent years.
A new trend is the emergence of
additional types of vacancy, including
hidden vacancy, which refers to ofce
space that has been let but is not
actually used by tenants. We presume
that this ofce space will be added to
the regular market supply once the
lease terms expire. The concept of
hidden vacancy is not new, but its
scale has been unexpected. A number
of surveys conducted last year showed
that hidden vacancy ranges from
anywhere between two and eight
million square metres. In other words,
the market continues to face a large
amount of latent supply, although it is
not possible to estimate its size at this
stage.
FGHBank holds the view that the
introduction of new types of vacancy
does little to improve existing market
knowledge and in fact only adds to the
confusion. Investors are well aware of
lease terms, and a portion of the
hidden vacancy is already available in
the market in the form of sublets.
The introduction of new concepts of
vacancy is more likely to blur market
signals than provide any new insights.
Conating actual supply and potential
supply is akin to comparing apples and
oranges and could end up creating a
pseudo-reality. For example, ofces
slated for demolition that are
nevertheless available in the market
are not automatically excluded from
vacancy gures.
In other words, once we start using
different types of vacancy alongside
each other, real estate market players
will nd themselves on a slippery slope.
Flexible leases
The weak market is evident in a number
of areas, including the declining rents.
A notable trend is that the disparity in
rents between various locations is
growing steadily. This is both logical
and necessary, as there needs to be
greater congruence between the rent,
value and quality of ofce buildings.
While rents registered in the upper end
of the market remain relatively stable,
here, too, market incentives are driving
down effective rents. The highest rents
in the Netherlands are still to be found
in Amsterdams Zuidas business district,
hovering around EUR 325 per square
metre at the end of 2013, and that is
Balance of addition to total ofce stock in square meters (2001-2013) Source: Bak; edited by FGHBank
I T IS ONLY AT THE UPPER
END OF THE MARKET THAT
RENTS HAVE REMAI NED
RELATI VELY STABLE.
1
9
8
5
1
9
8
6
1
9
8
7
1
9
8
8
1
9
8
9
1
9
9
0
1
9
9
1
1
9
9
2
1
9
9
3
1
9
9
4
1
9
9
5
1
9
9
6
1
9
9
7
1
9
9
8
1
9
9
9
2
0
0
0
2
0
0
1
2
0
0
2
2
0
0
3
2
0
0
4
2
0
0
5
2
0
0
6
2
0
0
7
2
0
0
8
2
0
0
9
2
0
1
0
2
0
1
1
2
0
1
2
2
0
1
3
400
350
300
250
200
150
100
50
0
116
slightly higher than a year earlier.
However, in the middle and lower ends
of the market, rents are declining
virtually across the board. The average
rent fell to EUR 125 per square metre
last year down 3% from 2012.
As rents decline, lease terms are
becoming more exible. A sample
survey of the members of NVM-
Business reveals that exible leases
have become the standard for smaller
ofces. The goal is to create exibility
both in a nancial sense (i.e. the term
of the lease and options for renewal)
and in a physical sense (i.e. adjusting
the number of square metres let).
Demand for these types of leases is
expected to increase further in the
future.
However, exibilisation is not the only
new revenue model to be introduced
into the ofce market: new (exible)
housing concepts are increasingly
generating besides income from
(short-term) leases additional income
in the form of, for example, the sale of
memberships, conference room rental,
event organisation, and the availability
of food service outlets. In our view, the
success of these efforts depends mainly
on the quality of the services provided
and the level of professionalism
involved.
Transformation calls for new boost
As a result of the greater focus on the
vacancy problems affecting the ofce
sector and on potential solutions such
as transforming old buildings and
restricting new construction, the
amount of ofce space has declined as
a whole. The effect of the current
transformation policies is most visible in
the larger cities, spearheaded by
Amsterdam. A total of more than
80,000 square metres of ofce space
was transformed in the city in 2013,
and the municipality expects market
players to transform an additional
150,000 square metres in Amsterdam
this year. Many of these properties
arebeing transformed into hotels
andhomes (including student
accommodation), and an often-heard
criticism in the debate on how to deal
with high vacancy rates is that these
types of transformations can only be
successful in the major Dutch cities.
While FGHBank conrms that it
tendsto be more difcult in smaller
municipalities to demonstrate the
market potential of specic uses such
as hotels or student residences, this
does not alter the fact that older ofce
buildings can certainly be withdrawn
from the market outside the major
cities as well. A good example is the
municipality of Nieuwegein, which
hasmanaged to annually transform
substantial amounts of ofce space
(approximately 20,000 square metres
ayear), mainly into homes. Meanwhile,
other medium-sized municipalities such
as Diemen, Amstelveen, Rijswijk and
Leidschendam-Voorburg also boast
successful examples of old ofces that
have been transformed or are slated
fortransformation, proving that
thereare indeed opportunities for
transformation outside the major cities.
In our view, market players too often
tend to let the vacancy problems as a
whole guide their actions, when in fact
the ofce market can only genuinely
betransformed by initiatives from the
bottom up. The main challenge for
stakeholders is in identifying high-
potential redevelopment projects.
Municipal council elections:
opportunity for new momentum
As far as investors are concerned,
market risks need to be foreseeable
tosome extent, as they are only willing
Top rents in the Dutch ofce market in euros per square metre (1985-2013) Source: FGHBank
117 FGHREAL ESTATE REPORT 2014 TRENDS IN THE OFFICE MARKET
The municipal council
elections provide local
administrators with
new opportunities to
gain control over
segments that show a
surplus of supply.
to take risks in markets and market
conditions they can oversee. According
to FGHBank, one of the causes of the
current downturn in the ofce market
is the lack of control over, and inability
to predict, future trends. FGHBank
would therefore once again press for
the establishment of a central
regulatory body, which would be
responsible for enforcing a level playing
eld. However, no such regulatory body
has been put in place to date, barring a
number of regional initiatives (including
the greater Amsterdam and Eindhoven
areas, which are taking the measures
necessary to restrict the amount of
ofce space at the regional level).
Thismakes it easier for investors to
assess market stability and scarcity
while at the same time increasing
theirwillingness to invest in the ofce
market in some capacity.
While the market is still holding out
fora central regulatory body, the
upcoming municipal council elections
scheduled for March of this year will
provide local administrators with new
opportunities to gain control over the
ofce market or other segments of the
real estate market that show a surplus
of supply. The ultimate challenge for
the new municipal boards is to create
policies that set new parameters and
whose main priority is to reduce
vacancy rates, thereby effectively
implementing the Agreement on
Managing Vacant Ofce Buildings
signed in the summer of 2012. In the
performance and application of this
agreement, there is, above all, a need
for adjustments at the regional level.
It will not be possible for investors,
developers and nanciers to implement
their plans unless the parameters are
clearly dened and are indeed
enforced. FGHBank believes the
agenda for municipalities to combat
high vacancy rates must include three
goals: prioritising vacancy policies;
setting ambitious but realistic medium-
term goals; and dening a common
strategy in conjunction with other
municipalities in the region.
Long-term investments in the real
estate sector will remain unlikely unless
these more stringent policies are
implemented. While vacancy rates
need not be reduced to nil in order to
rekindle investor interest, investors do
expect reliable (local) governments that
pursue consistent policies which can
serve as a basis for risk assessment.
Since future prospects will only present
themselves once it is clear that high
vacancy rates are being successfully
controlled, FGHBank urges
municipalities to take the lead in
pursuing constructive local policies
toght high vacancy rates.
The way to go about this is not by
compensating owners nancially, but
by setting parameters for investors
within which they can act. This will
bring us closer to achieving the goal
ofsharply reducing the total amount of
ofce space over the next decade.
NEW PERSPECTI VES.
TAKE- UP LOW AGAI N;
DEMAND STRONGEST I N FOUR
LARGEST CI TI ES
Take-up in 2013 continued to decline
from previous years, representing the
lowest take-up level of the past three
decades. The decline is caused both
bythe economic crisis and by the fact
that many ofce users are optimising,
or plan to optimise, their operations.
The take-up that is occurring is
concentrated mainly around the larger
hubs in the four major cities.
RELATI VELY LOW GROWTH I N
OFFI CE SUPPLY
Supply increased again in 2013 and
currently accounts for slightly more
than 15% of ofce stock.
Although supply is substantial, it is
growing at a much slower pace than
was forecasted just a few years ago.
The cause: fewer ofce buildings are
being constructed while a larger
number of older ofces is being
transformed.
SI LENT REVOLUTI ON I N
OFFI CE STOCK
The overall amount of ofce space
shrank in 2013. Although the decline is
modest, it is indicative of the current
changes in the market. This is the rst
time ever that the amount of ofce
space in the Netherlands has shrunk on
an annual basis.
RENTS CONTI NUE TO FALL
ASNEW TYPES OF LEASES
EMERGE
With the exception of the upper end
of the market rents are declining
virtually across the board. While rents
are falling, we are seeing new types of
leases emerging in the ofce market,
aimed at both nancial and physical
exibility. A growing number of
landlords are generating additional
revenues by providing additional
services and products.
CHALLENGE FOR NEW
MUNI CI PAL COUNCI LS
The upcoming municipal council
elections could present the perfect
opportunity for addressing the issue of
combating high vacancy rates, which is
necessary in order to rekindle private
investor interest. This requires that the
vacancy policy be made a top priority;
that ambitious yet realistic goals be set
for the long term; and that a joint
strategy be developed in partnership
with regional municipalities.
Implementing this agenda could see
the return of foreseeable risk for
private investors, which is something
that has been lacking of late.
118
SUMMARY OFFICE MARKET
119 FGH REAL ESTATE REPORT 2014 TRENDS IN THE OFFICE MARKET
120
TRENDS I N THE RETAIL MARKET
121 FGH REAL ESTATE REPORT 2014 TRENDS IN THE RETAIL MARKET
The ominous-looking clouds that gathered above the retail market in
2012 turned into a torrential downpour in 2013. The main threats to
the (physical) retail market are the low consumer condence, the
resulting low consumer spending levels and, inevitably, the shift from
ofine to online purchases. The online retail market continues to grow
and has become a signicant part of the retail landscape. This has
created a new dynamic, with online-only players expanding into ofine
retail, and vice versa. Meanwhile, the number of bankruptcies in the
retail sector continues to grow. This has reduced the selection of retail
outlets at the regional level, while vacancy rates are rising. This has
sparked a public debate on the future of retail areas. Aware that they
will never be able to reach consensus, industry professionals are
speculating what retail areas will come out as winners and which
ones will end up losing out.

MORE DARK CLOUDS
Consumer condence
Economic climate
Willingness to buy
1
9
8
8
1
9
8
9
1
9
9
0
1
9
9
1
1
9
9
2
1
9
9
3
1
9
9
4
1
9
9
5
1
9
9
6
1
9
9
7
1
9
9
8
1
9
9
9
2
0
0
0
2
0
0
1
2
0
0
2
2
0
0
3
2
0
0
4
2
0
0
5
2
0
0
6
2
0
0
7
2
0
0
8
2
0
0
9
2
0
1
0
2
0
1
1
2
0
1
2
2
0
1
3
40
20
0
-20
-40
-60
-80
122
No sign of consumer spending
recovery yet
Persistently weak consumer condence
and declining purchasing power caused
consumer spending to fall by 2.3%
in2013. In fact, spending levels have
been steadily dropping since the
second half of 2011.
Whereas supermarkets still managed
tosee their revenues rise due to price
increases, the non-food retail sector
was hit hard by the sharp drop in sales.
The effects are clearly visible in the
increase in the number of retailers
beset by bankruptcies and forced to
reorganise their operations, including
Free Record Shop, consumer electronics
chain Block, the E-Plaza game stores,
mens fashion chain Setpoint, clothing
chain Henk ten Hoor, shoe retailer
Schoenenreus or Polare. Although
many of these bankrupt retailers will
eventually be taken over or restructured
and relaunched, it is clear that the retail
market has been facing its share of
struggles.
And this is not likely to end any time
soon: although the Netherlands has
been ofcially out of recession since the
third quarter of 2013, this does not
mean that consumer spending has
automatically followed suit. Rabobank
expects that a large number of
households at least into 2014 will
continue to focus on reorganising their
own nances and reducing debt,
leaving little disposable income for
other purposes.
Demand down as supply continues
to rise
Although the Dutch economy has been
marked by lower consumer spending
and a grim economic outlook since the
start of the crisis, demand for retail
property had been higher of late than
in previous years. Take-up has only
increased in recent years, even reaching
a record 771,000 square metres in
2012.
This trend took a turn for the worse in
2013. Take-up of retail space totalled
735,000 square metres last year
down more than 4% from 2012. The
lower demand is also visible in the
supply, which increased more sharply in
2013 than in previous years and even
passed the one-million-square-metre
mark.
We should note that demand for retail
space in the larger Dutch cities has
remained consistently high.
Amsterdam, in particular, continues to
attract large numbers of international
Consumer condence (1988-2013) Source: Statistics Netherlands
2014 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
8
7
6
5
4
3
2
1
0
123 FGH REAL ESTATE REPORT 2014 TRENDS IN THE RETAIL MARKET
retailers and newcomers to the Dutch
market, including fashion chains
Forever 21 and All Saints and fashion
and lifestyle retailer Urban Outtters.
Research by Jones Lang LaSalle reveals
that Amsterdam is ranked fourteenth
(along with Vienna) on the list of
Europes most desirable retail
destinations. Once retail chaines are
located in the Netherlands, they often
expand to other core-cities. Therefore,
also other major cities continue to
show a demand for large retail space
incity-centre locations.
High vacancy rates explained
Since the outbreak of the crisis the
amount of vacant retail space in the
Netherlands climbed from 5% in 2008
to 6.9% at the end of 2013. This
means that, while vacancy rates are
undeniably on the rise, they are not
increasing at the rate assumed by
some. FGHBank has noted in the past
several years that in the dynamic Dutch
retail market, many existing retail
properties end up being quickly
snapped up and converted either
byother retailers with a keen eye for
new opportunities or by companies
operating in the services or leisure
industry. This trend was visible last year,
for example in the acquisition of the
former Setpoint stores by JD Sports and
by Primark taking over part of the
space vacated by the Bijenkorf chain of
department stores. Nevertheless, retail
vacancy rates increased again on the
whole in 2013, and this is expected to
continue in the years to come. The
continuing woes in the retail market
and the record number of bankruptcies
in the sector have resulted in a growing
number of high-risk retail areas.
If we break vacancy rates down by
duration, it is clear that more than 40%
of properties have been vacant for less
than one year. It also shows that total
vacancy rates are not increasing as fast
as the growing stock of newly built
vacant properties would suggest. This
means that, as noted above, the retail
market continues to show momentum,
with many buildings nding new
owners and new uses. However, this
does not alter the fact that total
Vacancy rates (in percentages), by time period 2003-2014 Source: Locatus; edited by FGHBank
I N THE DYNAMIC DUTCH
RETAI L MARKET, MANY
EXISTI NG RETAI L
PROPERTIES END UP BEI NG
QUICKLY SNAPPED UP AND
CONVERTED.
< 1 year
1-3 years
> 3 years
1.373.922
843.433
1.167.485
124
vacancy rates are, in fact, growing, and
the number of high-risk retail areas is
therefore increasing.
An analysis of vacancy rates broken
down by the type of retail area reveals
in which areas the problems are
concentrated. It turns out that these
are mainly secondary locations near
city-centre high streets, small-scale
shopping centres (i.e. small local
shopping centres, small district shopping
centres, and neighbourhood shopping
centres), along with areas located
onthe outskirts of cities and towns.
Thisoutcome is hardly surprising,
considering that virtually all retail
industry professionals have expressed
concern over these shopping areas.
However, FGHargues that the risk is
also concentrated in other locations,
including larger retail areas in small
andmedium-sized cities.
It is these locations which are currently
affected by above-average vacancy
rates and which will be exposed to
additional risk in the future.
More exible leases
With the number of different types of
high-risk retail areas growing, rents are
falling virtually throughout the country,
with the exception of several
specialised retail locations. As a result,
the value of the retail real estate is
declining, after rising in the recent past
on the back of strong investor demand.
Rents in the upper end of the market
remained stable in 2013. The highest
rent found on Amsterdams Kalverstraat
the citys busiest high street remains
the same as one year ago: EUR 2,500
per square metre. These high rents are
driven in part by the continued demand
from domestic and international
retailers. It is important to note,
however, that the highest rents belie
the problems affecting retailers
(including small shop owners), which
are nding it increasingly difcult to
survive. These rents reveal that it is the
quality of the locations that ultimately
determines the potential value of the
local retail real estate. In other words:
the increasingly lower rental income,
combined with the additional vacancy
risk, has a direct impact on property
values. This could turn out to be a long-
term problem, particularly in vulnerable
shopping areas.
Retailers and owners are looking for
potential solutions, particularly in the
form of amended, more exible
contract types. We identify two trends
in this respect (with exibility being
the keyword for both): a) leases
withshorter terms and b) rents that
arein sync with economic trends
andadjusted based on tenants
performance (i.e. rents linked to sales
revenues).
One of the reasons for the increase in
exible leases is that a growing number
of contracts are currently expiring
which were signed in better economic
times. In such situations, landlords and
tenants tend to opt for hybrid forms of
rent, i.e. a low basic rent coupled with
sales-linked rent. A growing number of
retail chains are actively pursuing this
option nowadays, so as to keep their
shops affordable.
This does not mean that the inclusion
of sales-related rent clauses in leases
provides a comprehensive solution
tothe problem of high and, in some
cases, excessive rents.
In fact, complexity is increasing at the
same time, and above all sales-related
rents calls for a specic approach in
each individual sector. Second, these
types of rents can be difcult to
negotiate and discuss at a time when
online sales account for a growing
Vacancy ratess (in volume) by time Source: Locatus; edited by FGHBank
City centre
City-centre high streets
Large central shopping areas
Small central shopping areas
Large local shopping centres
Small local shopping centres
Local supermarket-based shopping centres
Supermarket-based shopping centres
Urban district shopping centres
Large district shopping centres
Small district shopping centres
Neighbourhood shopping centres
Specialised shopping areas
Large-scale concentration
Spread of retail outlets
4% 5% 6% 7%
Average
8% 9% 10% 3% 2% 1% 0%
125 FGH REAL ESTATE REPORT 2014 TRENDS IN THE RETAIL MARKET
portion of revenues. Finally, retailers
are mainly looking for new contracts
in areas where sales are declining, not
in shopping areas that are performing
well.
One thing that is clear is that rents are
falling in a large segment of the
market. This makes it vital for real
estate investors to continue to nd a
balance between their own interests
and those of their tenants. Investors
will need to realise that lower rents or
amended contracts cannot solve any
long-term problems affecting individual
locations, but can only obscure them.
In our view, investors competing in this
market would do well to invest in
upgrading middling areas, even or
especially if rental income is down.
Unless market players become aware of
this necessity, we will only end up with
more losers.
The role of ofine shops in an
online world
The number of online sales has
undeniably grown by leaps and bounds
in recent years. Although this growth
levelled off somewhat in 2013, online
sales are expected to grow further in
the future.
Estimates of the share of online sales in
all non-food retail spending range from
18% to 55%. This only conrms that
there is a general consensus that the
impact of the internet on the retail
industry is growing, but that providing
an exact forecast of this impact is not
as straightforward as it may appear.
A signicant portion of online sales
represent products and services that
consumers have been purchasing
online for some time. Syntrus Achmea
calculated that travel (including
accommodation and airline tickets) and
telecommunications account for 52%
of total online sales. Another large
share of online purchases are made
from retailers that are also key players
in the ofine retail market, including
H&M and Zara. Besides, a growing
number of reports especially from the
US and UK are pointing out the key
role played by physical stores. Research
by Forrester Research, for example,
found that the majority of online-only
players are losing market share to
traditional US retailers, which have
also taken their business online.
Research company ACRS concluded,
based on interviews with retailers, that
for the majority of retailers, revenue
growth in 2014 will be driven mainly
Vacancy by retail area (in percentages) Source: Locatus; edited by FGHBank
ONLI NE SALES ARE EXPECTED
TO GROW FURTHER I N THE
FUTURE.
1
9
8
8
1
9
8
9
1
9
9
0
1
9
9
1
1
9
9
2
1
9
9
3
1
9
9
4
1
9
9
5
1
9
9
6
1
9
9
7
1
9
9
8
1
9
9
9
2
0
0
0
2
0
0
1
2
0
0
2
2
0
0
3
2
0
0
4
2
0
0
5
2
0
0
6
2
0
0
7
2
0
0
8
2
0
0
9
2
0
1
0
2
0
1
1
2
0
1
2
2
0
1
3
2,500
2,250
2,000
1,750
1,500
1,250
1,000
750
500
250
0
126
byofine sales. An A.T. Kearney survey
of more than 3,000 consumers in the
United States and the United Kingdom
revealed that consumers still prefer to
make their purchases at physical stores.
According to the survey, digital
channels are important mainly for pre-
purchase research, while physical stores
can play a role at any stage of the
purchasing process.
Whatever trends we may see emerge in
the future, it is clear that the internet
has permanently changed the retail
landscape, providing consumers with
an additional alternative if a retail area
fails to meet their requirements. The
shifting retail landscape has also
changed the requirements for
successful businesses. Specically,
larger retailers must maintain a
presence in all ofine and online
channels, a trend that is also clearly
visible in the Dutch retail market.
Retailers that have done just that
include online-only players such as the
electronics retailer Coolblue, which has
opened a number of physical stores,
and the traditional supermarket chain
Albert Heijn, which offers pick-up
points at its stores where customers of
the bol.com website can pick up their
orders.
Cutthroat competition
The main cause of the large number of
bankruptcies in the retail sector is the
market dynamic in this sector, as noted
above, created as a result of the
emergence of online shops, combined
with the economic crisis. In our view,
the Dutch retail sector has always been
dynamic, and these extraordinary
circumstances have currently only
enhanced this.
Retail strategy consultant Hans Eysink
Smeets has coined a term to explain
this phenomenon: NoCompromise.
He believes that retailers are involved in
an ongoing competitive battle related
to price and service levels (that is,
added value). This drives them to offer
their products at the same price, but
linked to a higher service or quality (for
example, more frequent changes in the
product range). Alternatively, they may
choose to provide the same service and
quality at lower prices. In the most
extreme cases, players may decide on a
combination of both: better service or
higher quality at a lower price. New
players (both online and ofine) are
bringing about constant and
increasingly rapid change in this playing
eld. This is reected in many if not
all segments: supermarkets, fashion,
Top rents for retail space in the Netherlands (1989-2013) Source: FGHBank
NEW PLAYERS ARE
BRI NGI NG ABOUT
CONSTANT CHANGE I N
THE PLAYI NG FIELD.
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
120%
100%
80%
60%
40%
20%
0%
127 FGH REAL ESTATE REPORT 2014 TRENDS IN THE RETAIL MARKET
consumer electronics, home
improvement chains, etc. Consumers
soon grow accustomed to the better
value for money they receive and end
up using it as a standard for measuring
the quality of other retailers in the
sector. The internet has, in any event,
made it easy for consumers to compare
prices. This means that retailers that are
unable or unwilling to adapt or that fail
to successfully compete may end up in
the danger zone.
The impact of these changes inevitably
extends to the real estate sector as
well. Retail areas compete with each
other both on price (i.e. low parking
fees for consumers and competitive
rents for retailers) and on service and
quality. This involves factors such as the
appeal of the shopping environment
(for example, a historic city centre), the
quality of the area itself (is enough
money being invested in the quality of
the stores and the public space?) and
the availability of all manner of facilities
and amenities (including food service
outlets and public transport facilities)
and popular retail chains (for example,
Primark or Hollister). On account of this
competition between areas, and
because the number of genuinely high-
potential retail areas whose value could
increase over the long term may well
fall sharply over the next few years.
Agrowing number of areas will end up
losing out. This means that real estate
owners and municipalities must not
only be aware of the role of their
shopping areas in the (regional) retail
market, but also that they can and
must make the necessary strategic
decisions in those areas.
Winners and losers
Economic recovery and an improvement
in consumer spending will not solve the
problems in the retail market overnight.
Underlying consumer trends and
changes in society have permanently
transformed the retail landscape and
will increasingly come to shape the
sector in the future.
Meanwhile, consumers are increasing
their hold over the retail landscape,
which will cause some to win and
others to lose out.
But all trends aside, the simple fact is
that there is currently too much
available retail space. The total amount
of retail square footage rose sharply
over the past decade, while at the same
time the population has barely grown
and consumer spending has been
falling for several consecutive years.
Besides having a major effect on sales
per square metre, this must inevitably
also affect the retail landscape across
the Netherlands.
FGHBank has identied three types of
areas in the retail market that are most
prone to risk: small-to-medium-sized
cities with a large amount of
(sometimes a surplus of) retail space;
large-scale properties or sites with no
clear underlying concept; and the areas
between cities and the surrounding
countryside. The best opportunities are
provided by the retail market in
dominant regional or national shopping
centres with strong economies of scale,
targeted shopping centres (again,
regional or national) and local
convenience shopping centres.
Annual growth in online retail (2000-2013) Source: Thuiswinkel.org
128
SUMMARY RETAIL MARKET
CONSUMER SPENDI NG
CONTI NUES TO FALL
In 2013, consumers again spent less
of their income on retail purchases than
in previous years.
The persistently low consumer
spending levels have clearly left their
mark on the retail landscape. Although
the Dutch economy is ofcially no
longer in recession, consumer spending
is expected to lag behind the economic
cycle. Households continue to focus on
reorganising and are keeping their
purse strings tight.
TAKE- UP I N SYNC WI TH
ECONOMI C TRENDS
After increasing for some years, we
are now seeing a fall in the take-up of
retail real estate, bringing it more in
line with economic trends. Even with
the demand for retail space
particularly in the four major Dutch
cities remaining high, this has not
prevented supply from growing more
sharply than in previous years.
RI SKS RELATI NG TO HI GHER
VACANCY RATES
Despite the dynamic nature of the
Dutch retail market, vacancy rates are
on the rise. This has increased the
number of different types of shopping
areas where above-average vacancy
rates are creating additional risk.
AMENDED CONTRACT TYPES
The falling rents in the retail market
have resulted in new, amended
contract types, with tenants and
landlords looking for sustainable
solutions for both parties. As a result,
we are increasingly seeing hybrid
contracts which include both a xed
portion of the rent and a sales-relation
portion.
However, this does not provide a
blanket solution for controlling
impending vacancy caused by
excessively high rents. In these types
ofsituations, rent reductions are often
necessary, even if this does jeopardise
much-needed investment in certain
areas.
PHYSI CAL STORES: NOT
PLAYED OUT JUST YET
The internet has been transforming
the retail landscape for many years now
and will continue to do so in the future.
Online channels provide consumers
with additional options if they are not
satised with those available in retail
areas. Nevertheless, physical stores will
continue to play a key role in all stages
of the purchasing process. Successful
retailers maintain a presence both
through online and ofine sales
channels.
WI NNERS AND LOSERS
The surplus of retail square footage
and the erce competition between
both retailers and retail areas will
inevitably have an impact on the retail
landscape. The number of genuinely
high-potential areas is declining
sharply; an appreciable number of retail
areas nd themselves in an increasingly
tight spot. There are opportunities for
areas that manage to provide the best
possible services to demanding
customers, both by offering
comprehensive and/or unique products
and in terms of convenience.
129 FGH REAL ESTATE REPORT 2014 TRENDS IN THE RETAIL MARKET
130
TRENDS IN THE INDUSTRIAL REAL ESTATE MARKET
131 FGH REAL ESTATE REPORT 2014 TRENDS IN THE INDUSTRIAL REAL ESTATE MARKET
THE SLUMP CONTINUES
The market for industrial space remained sluggish in 2013. Many
companies continue to feel the pinch of the economic crisis, the
number of business closures remains high, and many businesses have
scaled down their operations particularly those affected by low
domestic demand.
This has reduced demand for new and existing business premises,
and many businesses have no choice but to ride out the recession.
Fortunately, their luck is about to change: by the end of 2013
businesses saw their orders increase and a growing number of
manufacturers and consumers are regaining condence. If the recovery
continues into 2014, this could turn out well for the various segments
in the market for industrial space. A notable trend is the shift from
demand for traditional industrial space to real estate that can facilitate
more high-quality, sophisticated processes, aimed at adding value and
improving efciency. Additionally, logistics real estate is playing an
increasingly key role, as retailers want to stay ahead of the competition
in terms of e-fullment. FGHBank also sees signicant potential in
areas where urban activities and the knowledge economy converge.
The dynamics found in these areas will drive both business activity and
the market for business premises.
132
2013: No visible recovery yet
Dutch businesses continued to struggle
in 2013, causing them to remain
prudent in their investment strategies.
Companies catering to the domestic
market have been particularly
vulnerable to the downturn, since both
households and the government have
curtailed their spending. These
businesses tend to focus mostly on
cost-savings and restructuring, while
remaining on the lookout for new sales
opportunities.
Dutch companies with international
operations are in a somewhat more
comfortable position, since they get to
benet from the stronger economies in
neighbouring countries. It is therefore
not surprising that the logistics sector is
performing well relative to other
industries and that companies that are
highly dependent on domestic demand
have been hit harder. This situation did
not change from previous years to any
signicant degree in 2013: the
lukewarm investment appetite of many
businesses still translates into a limited
demand for new or existing industrial
space. In its 2013 Real Estate Report,
FGHBank noted that small and
medium-sized enterprises (SMEs) by
far the largest user of industrial space
have been hit particularly hard in recent
years. Furthermore, many companies
looking to relocate are having trouble
securing nancing, causing them to
postpone any plans for expansion or
transfer. Given the low average
occupancy rates at many businesses,
there is also no great urgency to
change premises.
Higher take-up
Annual take-up of industrial space is
therefore low and will remain so in the
future, which is true for the issue of
industrial plots as well. This situation
has, in fact, persisted since 2009. A
total of 2.8 million square metres was
taken up in 2013. This is marginally
higher than take-up for 2012 and is in
line with numbers for the period since
the beginning of the economic crisis in
2008. Take-up volumes did increase
gradually as the year progressed:
490,000; 629,000 and 670,000 square
metres were taken up during the rst
three quarters, respectively. Take-up
rates for industrial space are
traditionally highest in the last quarter
of the year, and 2013 was no exception,
with more than one million square
metres being claimed altogether. The
rising demand might be interpreted as
asign of business condence, although
it should be noted that the bulk of
transactions involve companies
exchanging obsolete space for more
up-to-date premises. The majority of
these cases more likely involved
companies reducing their square
footage on account of changed needs,
rather than business expansions.
In 2013, the total amount of available
industrial space increased by more than
2% over 2012. At the end of 2013,
around 10 million square metres was
available in the private market. The
larger supply is mainly caused by the
weak nancial positions of many
companies. With many businesses
forced to cease or downsize their
operations, we are clearly seeing an
increase in the available supply. This
applies in particular to sectors affected
by low domestic demand, including the
construction and automotive industries.
It is noteworthy that, according to the
trade publication Automotive
Management, the supply of automotive
industrial space grew sharply in the
course of 2013, to more than 500
buildings, covering a total area of
nearlyone million square metres.
The issue of industrial plots has been
stabilising for several years now.
Although the issue of standard
industrial space (not including port
sites) increased slightly in 2012 from
the previous year (by 41 hectares net
to375 hectares), issue levels have
effectively been consistently lower
since 2008. While occupancy levels
averaged 785 hectares per year during
the period 2005-2008, annual issue
fellby 50% in 2009, and since then
theplots issued account for a total of
around 390 hectares a year.
Meanwhile, a growing number of
municipalities support the idea of
concentrating business premises on
existing business estates, which would
then need to be upgraded through
restructuring.
With nearly one-third of all business
estates having been classed as
obsolete, there is an urgent need for
these measures. Approximately half of
all published restructuring plans are
aimed at updating these sites, and
therefore at maintaining their use as
business estates. A growing number
ofplans, however, would also involve
repositioning and transforming these
estates, especially those located in
cities. FGHBank welcomes this
development, as these sites, on
account of their location, have the
THE LOGISTICS SECTOR
ISPERFORMI NG WELL
RELATI VE TO OTHER
I NDUSTRIES.
10,500,000
9,000,000
7,500,000
6,000,000
4,500,000
3,000,000
1,500,000
0
Supply Take-up
1
9
9
9
2
0
0
0
2
0
0
1
2
0
0
2
2
0
0
3
2
0
0
4
2
0
0
5
2
0
0
6
2
0
0
7
2
0
0
8
2
0
0
9
2
0
1
0
2
0
1
1
2
0
1
2
2
0
1
3
133 FGH REAL ESTATE REPORT 2014 TRENDS IN THE INDUSTRIAL REAL ESTATE MARKET
qualities required to meet a variety of
needs in urban areas.
High demand for quality in logistics
sector
There was a slight uptick in global trade
in 2013, with global trade relevant to
the Netherlands increasing in volume
from 0.7% in 2012 to 1.5% in 2013.
The Dutch economy beneted from
these trends. On a global level, we note
that the growth dynamic shifted as
theyear progressed from emerging
economies such as China and India to
the industrialised world. Japan and the
United States, in particular, rebounded
remarkably quickly, whereas recovery in
the Eurozone was signicantly slower.
Since the Netherlands is most closely
tied to the Eurozone economies, trade
volumes in this area continued to hover
at the same level as 2012.
Given the above, it is remarkable that
we nevertheless saw an increase of
roughly 10% in the take-up of logistics
real estate last year. The logistics real
estate market is currently characterised
by discrepancy: demand is aimed
particularly at a small number of
modern logistics units, when in fact
thebulk of the supply is obsolete.
Many properties belong to an older
generation of logistics centres and
distribution centres, whose features
and infrastructure are outdated and
often no longer meet the functional
requirements of the current users. In
many cases, locations are likewise no
longer up to standard.
Owners often end up waiting for new
tenants at a time when nding new
occupants is increasingly unlikely. From
a strategic perspective, it is better in
those situations to make relatively
minor changes to a building in order to
improve its marketability. An example
of such an improvement that has
proved successful is the conversion of
large-scale business units into smaller
units. This allows property owners to
reach a new, appealing group of
tenants: smaller businesses, which are
generally less demanding when it
comes to real estate requirements.
Since up-to-date logistics units are
virtually never available immediately in
the existing stock, the only alternative
available to businesses specically
looking for modern logistics space is
new properties. On the plus side, many
Supply and take-up of industrial space (1999 2013) Source: PropertyNL
A GROWI NG NUMBER OF
PLANS I NVOLVES
REPOSI TIONI NG AND
TRANSFORMI NG I NDUSTRIAL
ESTATES.
Limburg
North Brabant
Netherlands, other areas
Randstad conurbation, other areas
Rijnmond region
Amsterdam/Schiphol airport region
Arnhem/Nijmegen
9%
8%
6%
17%
30%
20%
10%
134
new logistics units including those
designed specically for logistics use
are being developed on a exible basis,
making it easy to adapt them to the
needs and requirements of new users
in the future. FGHBank notes that this
trend has improved the quality of
investments in the sector.
The southern provinces of Limburg and
North Brabant accounted for roughly
60% of all logistics real estate take-up
in 2013. This only makes sense, as the
majority of logistics companies have
long been located in the south of the
country. Nearly half (47%) of
transactions involving logistics real
estate were completed in Limburg and
North Brabant during the 2009-2013
period. Research by the Stec Group
furthermore shows that, since 2000,
more than half of all relocated and new
logistics properties are located in the
centre and west of Brabant and in
Limburg. As many as 90% of European
Distribution Centres (EDCs) have
chosen to settle in these areas.
This situation is not expected to
change, as the southern regions benet
from the strategic location, their
reputation as national logistics hubs
and the strong multimodal facilities
available. The logistics sites located in
the south of the Netherlands are also
strongly valued internationally.
APrologis survey in which logistics
companies were polled about leading
European logistics sites showed Venlo
to be the most valued destination. With
Rotterdam and the Antwerp-Brussels
axis rounding out the top three, the
survey essentially highlights the role
ofthe Benelux countries as a gateway
to the rest of Europe.
We therefore think the bulk of
investment opportunities and the
likelihood of lasting value are to be
found in proven logistics locations.
Logistics changing role
Logistics real estate is becoming
increasingly popular as an investment
class. Both at the global and European
levels, 2013 saw the largest number
ofinvestments since 2008. The
Netherlands also saw an increase in
investment in this type of real estate in
2013, despite the lack of high-quality
logistics space noted above. This trend
is driven mainly by the favourable
returns on investment coupled with
high expectations in the user market.
The growth in e-commerce and the
resulting impact on the logistics chain
are expected to lead to a qualitative
change in the demand for logistics real
estate.
Online companies require optimum
logistics processes and maximum
control over their cost structures. The
underlying logistics process is referred
to as e-fullment, and its main focus
is to deliver on customers expectations
and meet their high demands. Due
toerce competition in this industry,
retailers are doing everything to
increase their competitive edge over
other providers. Consumers
increasingly have control over the time
and location of deliveries nowadays, as
well as setting ever higher requirements
for the speed with which products are
delivered and the quality of the return
shipment process. Many companies
email their customers status updates
from the time the order is placed up to
the time of delivery. Meeting the need
to develop an efcient logistics process
is therefore a complex process one
that, in terms of real estate, at any rate
requires logistics buildings designed
specically for e-fullment.
We are also seeing changes in location
preferences. One growing trend is for
both online-only businesses (e-tailers)
Take-up of logistics real estate, 2009-2013 (cumulative) by region in percentages Source: FGHBank
135 FGHREAL ESTATE REPORT 2014 TRENDS IN THE INDUSTRIAL REAL ESTATE MARKET
and bricks-and-clicks retailers
(offering both online stores and
physical shops) to move their logistics
processes closer to their sales markets.
For example, furniture giant IKEA
announced plans to build a distribution
centre in Oosterhout in order to
meetthe growing demand for online
products. The companys online orders
are currently being fullled from
Dortmund, Germany.
Another trend is that the lines between
manufacturers and consumers are
blurring more and more, since the
latter increasingly expect the products
they purchase to meet their specic
needs and requirements.
This will prompt businesses to move
both their manufacturing and
processing operations geographically
closer to their sales markets. A case in
point is leading fashion retailers, whose
business strategies entail fast-changing
collections with frequent new
deliveries. Long transport ows and
anuncertain production environment
coupled with a relatively unknown
culture could potentially undermine
this strategy. This has driven many of
these retailers to increasingly shift from
global sourcing to regional sourcing.
Many large supermarket chains, for
instance, feel the need to increase
delivery frequency in a way that also
better meets demand, particularly
when it comes to fresh foods.
FGHBank notes a number of other
trends that have coincided with the
emergence of e-commerce, which are
also having an impact on logistics
processes. For one, authenticity and
local sourcing are winning out over
mass production and non-transparent
origins of production as witnessed
bythe recent debate on working
conditions at clothing manufacturers in
South East Asia, which is also affecting
Dutch retailers.
The impact of new trends and
developments should also be taken
very seriously. One area that is quickly
growing in popularity is 3D printing,
which could end up radically changing
current ideas about production and
distribution. If specic parts or products
no longer need to be transported
across large distances, this will also
have a major impact on the logistics
chain.
These and other issues require changes
to the logistics process, both in the
short and longer term. The logistics
chain will need to become even more
efcient and complex and of an even
higher quality. We have already seen
the introduction of stricter safety
requirements for storing hazardous
materials in recent years. Depending on
the risks associated with the materials
being held in storage facilities, a
number of different rules have been
created for areas such as re
prevention, emergency procedures and
ventilation. There is a visible lack of
storage facilities in the market that are
able to meet these demands, even if
the demand is in fact there.
136
SUMMARY INDUSTRIAL REAL ESTATE MARKET
BUSI NESSES SLOW TO
RECOVER
Many Dutch companies are
experiencing the negative impact of
the crisis. The slow economic growth
means demand for additional
production capacity is low. There is,
nevertheless, a notable difference
between export-oriented companies
and companies that cater mostly to the
domestic market. However, since many
companies export to Europe and a
number of European economies are
struggling, the pace of business
recovery is bound to be slow.

LOWER TAKE-UP CONTI NUES
There was again no signicant
increase in business demand for
industrial space in 2013, remaining
stable at 2.8 million square metres.
Total supply increased by more than
2% last year over 2012, largely
accounted for by businesses looking to
replace their current facilities. On
average, businesses also vacated more
space than took up new premises. This
and other factors caused the amount
of available industrial space to rise to
10 million square metres in 2013.
DI SCREPANCY I N DEMAND FOR
LOGI STI CS REAL ESTATE
There continues to be a lack of high-
quality logistics real estate. At the same
time, we are seeing a growing number
of available obsolete logistics buildings
and distribution centres with
marketability issues. The southern
Dutch provinces of North Brabant and
Limburg are positioning themselves as
logistics real estate hubs in both the
Netherlands and other European
countries, accounting for nearly half of
all transactions completed in the past
ve years.
E-COMMERCE AS A DRI VI NG
FORCE
For online retailers, optimising their
logistics processes is an absolute
priority. The highly complex process
known as e-fullment is designed to
meet the needs of demanding
consumers.
Speed and customer orientation should
be reected in high-quality logistics
centres. As part of a growing trend,
retailers are looking to move their
logistics processes increasingly closer to
their sales markets.
137 FGH REAL ESTATE REPORT 2014 TRENDS IN THE INDUSTRIAL REAL ESTATE MARKET
138
TRENDS I N THE HOUSING MARKET
139 FGH REAL ESTATE REPORT 2014 TRENDS IN THE HOUSING MARKET
THE ROAD TO
RECOVERY
The Dutch housing market has been visibly breaking out of its slump
since summer 2013. The number of transactions is growing, property
values are not falling as rapidly as before, and we now have a Housing
Agreement in place that clearly sets out the governments policy.
Meanwhile, despite the unpopularity in some quarters of the additional
policy measures implemented, this along with more affordable
homes has slowly increased housing consumers condence in a
housing market recovery. Still, it is too soon to speak of a long-term
recovery. We expect to have a much clearer picture in 2014. How will
the governments policy affect the housing market? Will we see a
lasting return of consumer condence? And will it become easier
tonance home purchases? Whatever else may happen, FGHBank
anticipates a market revival in 2014, with most opportunities for
recovery to be found in the economic core regions in the Netherlands.
140
H2 2013: changing trends
Although the total number of homes
sold in 2013 more than 110,000 is
down from the previous year, it
signicantly exceeds the forecast that
was made based on the rst two
quarters of 2013. The weaker rst half
of the year was essentially a delayed
effect of the fourth quarter of 2012.
With buyers anticipating the restriction
of the mortgage tax relief effective
January 2013, this period actually saw
a large number of transactions (35,700
in total). On the heels of the
introduction of the new measure, the
Netherlands Cadastre, Land Registry
and Mapping Agency Kadaster
recorded only 45,200 changes in
ownership of existing homes during
the rst six months of 2013 and a total
of more than 65,000 for the second
half of the year.
There are several reasons for the larger
number of transactions. For one,
buying a home became more
affordable as 2013 progressed. Data
provided by Calcasa reveals that home
nancing has not been this affordable
since the mid-1990s. On average,
households spend a smaller portion of
their net income on net housing
expenses than was the case until
recently. Rabobank has also pointed
out the current undervaluation of
owner-occupied homes.
A second reason for the growing
number of housing transactions one
that is at least as important is the
mortgage interest rates, which
remained low throughout 2013 and
made it easier for housing consumers
looking to buy to take the plunge and
purchase a home.
A third factor is that the market has
calmed down since the national
government revealed its new housing
market policy, boosting market
condence in the process. Based on the
assumption that the current policy will
be continued, FGHBank anticipates
that the number of home sales will
continue to rise in 2014.
Nevertheless, we are not likely in the
foreseeable future to see a return to
the transaction levels recorded before
the economic and nancial crisis. For
many years, the number of transactions
was determined by opportunities for
housing consumers to work their way
up the property ladder.
First-time-buyer homes were relatively
easy to nance in the past, and upon
0
25,000
50,000
75,000
100,000
125,000
150,000
175,000
200,000
1
9
9
5
1
9
9
6
1
9
9
7
1
9
9
8
1
9
9
9
2
0
0
0
2
0
0
1
2
0
0
2
2
0
0
3
2
0
0
4
2
0
0
5
2
0
0
6
2
0
0
7
2
0
0
8
2
0
0
9
2
0
1
0
2
0
1
1
2
0
1
2
2
0
1
3
Single-family homes
Apartments
I N SOME REGIONS AND
SUB-SEGMENTS SALES
PRICES HAVE BEEN
I NCREASI NG EVER SI NCE THE
THIRD QUARTER OF 2013.
141 FGH REAL ESTATE REPORT 2014 TRENDS IN THE HOUSING MARKET
sale homeowners could use the equity
to trade up homes. This equity would
then serve as the basis for subsequent
house purchases each time they sold a
home.
In the current market, however, this
chain of transactions has been all but
broken in the past years. First-time-
buyer homes and any subsequent
homes purchased are no longer sold
easily, or, if they are, it is at signicantly
lower prices. Those purchasing more
expensive homes are left with a
negative equity balance and, in the
coming years, will be faced with a
reduction in the maximum size of home
mortgage loans. This means that, if
house prices stabilise, this group will be
expected to contribute a larger portion
of their own funds if they are looking
to move house.
Housing market reforms have also
resulted in a restriction of debt-based
home nancing. In addition, a growing
number of people are choosing to rent
rather than buy for a variety of reasons,
including the limited risk involved and
the lower average monthly expenses.
Barriers to recovery
House prices did not visibly recover in
2013, with the average transaction
price at which existing homes were
sold ending up more than 6 percent
lower last year than in 2012. At the
same time house prices have been
falling at a much slower rate since the
summer months. In some regions and
sub-segments notably urban areas
sales prices have actually been
increasing ever since the third quarter.
In Amsterdam, for example, house
prices have been up since mid-2013,
and for the rst time since the crisis
homes were sold above the asking
price.
In regions marked by slow economic
growth, slower population growth and
a relatively large concentration of low
and lower incomes, however, prices
remain low, creating a growing
disparity across the country.
The owner-occupied market is very
much a market with local characteristics
and large differences thoughout the
country.
A strong recovery of house prices
nevertheless appears unlikely in the
foreseeable future. For one, the
restriction of the tax relief introduced
on 1 January 2013 has permanently
Number of single-family homes and apartments sold in the Netherlands, 1995-2013 Source: Statistics Netherlands
Stabilisation or
slight increase in
house prices
ismore likely
thana rapid price
increase.
142
pushed down house prices. In addition,
the continuing decline in household
purchasing power that took hold several
years ago means families have less
money available to spend on housing.
Purchasing power is expected to fall
further in 2014, which will affect the
maximum loan amount set annually by
the National Institute for Family Finance
Information (NIBUD). Banks are
required by law to comply with this
loan cap, which, for 2014, amounts to
a reduction in the mortgage standard
by several percentage points. The
resulting effect will be compensated in
part by the combination of lower house
prices and lower interest rates.
However, if interest rates end up rising,
banks lending capacity will inevitably
be constrained. FGHBank therefore
believes that a stabilisation or at the
most slight increase in house prices in
the owner-occupied housing market is
more likely than a rapid price increase.
Housing Agreement appeases the
market
Dutch housing consumers have found
themselves in a permanent state of
confusion in recent years, following the
announcement of a slew of potential
changes to the housing market policy
and the nancial system, which dangled
over the housing market like the pro-
verbial sword of Damocles. However,
all of this changed last year. In February
2013, the government and the opposi-
tion parties ChristenUnie, SGP and D66
signed the Housing Agreement, which
sets out a number of housing market
reforms. On Budget Day these agree-
ments were incorporated into the
budget, along with a number of specic
regulations. This marked something of
a sea change, as the government nally
made some fundamental decisions
regarding the housing market policy to
be pursued. An increasing number of
political parties turned out to support
the reforms, being aware that a grid-
locked housing market is sure to halt
economic recovery.
In the owner-occupied market, we
should rst mention the measures
relating to debt position and taxation.
The restriction of the mortgage tax
relief which was considered necessary
according to many can be regarded
as groundbreaking. The maximum
mortgage tax relief will be gradually
reduced starting in 2014 from 52%
to 38%, in steps of 0.5 percentage
points per year. Additionally, the loan-
to-value ratio will be reduced in a series
of steps from 104% in 2014 to 100%
in 2018, which will help reduce
household debt for homebuyers on the
purchase of a home.
FGHBank welcomes initiatives that
focus more closely on the sizable group
of homeowners with a negative equity
balance. Collectively, they account for
one quarter of all homeowners, which
means they determine to a large extent
the pace with which the market can
pick up steam again. This is all the more
important considering that for this
group, the paradox applies that a
recovering housing market may actually
result in a new slump, since households
in negative equity are anticipating a
further increase in house prices, which
they believe will allow them to curb
their debt.
Pension funds role remains unclear
The plan to establish a National
Mortgage Institute (NMI) attracted a lot
of attention in 2013. The main idea
behind this initiative is to encourage
pension funds and insurance
companies to invest in Dutch mortgage
loans. They would be able to purchase
143 FGH REAL ESTATE REPORT 2014 TRENDS IN THE HOUSING MARKET
government-backed securities through
the NMI that would carry the same
level of risk as government bonds but
which would generate slightly higher
yields. This higher interest is possible
because NMI bonds would be lower in
value, and therefore less liquid, than
government bonds.
As appealing an idea as the NMI might
seem, both pension funds and banks
are aware of its limitations. Foreign
investments currently account for
roughly 85% of investments made by
the larger Dutch pension funds all
part of their prudent risk diversication
strategies. Reverting to a strategy of
investing in Dutch mortgage loans
would therefore be at odds with this
policy.
In addition, the home mortgages that
would continue to be provided by
banks would carry more risk, on
average, as the NMI would administer
only mortgages guaranteed under the
National Mortgage Guarantee (NMG).
Two advantages of the new system are
that it would allow banks to increase
their lending capacity and that interest
on (NMG) mortgages could be
reduced.
Whether the National Mortgage
Institute will eventually see the light of
day depends not only on the parties
involved the European Commission
will also need to assess whether the
state guarantee provided by the Dutch
government does not, in fact,
constitute an unauthorised form of
government aid.
Start of rental market reform
Last years housing market reform was
not restricted to the owner-occupied
market but extended to the rental
market as well. The government aims
to ensure the long-term availability of
sufcient rental homes for the various
user groups at which the policy is
aimed. As in 2013, the maximum rent
is permitted to outpace ination in
2014. Rent increases should be
determined based on residents
income, the objective being to bring
rents more in line with market demand
and to kick-start home sales, particularly
among higher income groups.
In August 2013, Housing Minister
Stef Blok reached an agreement with
association of housing corporations
Aedes on the ner points of the
landlords levy. In late December 2013,
the agreement was ratied and
enacted into law by the Senate,
following extensive debate.
Under the new law, anyone letting
more than ten public housing units is
required to pay a levy on the value
under the Valuation of Immovable
Property Act for these units. This
measure will boost government coffers
by EUR 1.1 billion in 2014, an amount
THE MAXIMUM RENT IS PERMI TTED TO
OUTPACE I NFLATION I N 2014.
0
50,000
100,000
150,000
200,000
250,000
300,000
1
9
9
5
1
9
9
6
1
9
9
7
1
9
9
8
1
9
9
9
2
0
0
0
2
0
0
1
2
0
0
2
2
0
0
3
2
0
0
4
2
0
0
5
2
0
0
6
2
0
0
7
2
0
0
8
2
0
0
9
2
0
1
0
2
0
1
1
2
0
1
2
2
0
1
3
Single-family homes
Apartments
144
that will increase to EUR 1.7 billion by
2017. Landlords investing in regions
affected by population loss or in the
district of South Rotterdam may be
eligible for a reduction in the levy. In
addition, the elimination of the VAT
integration charge on real estate
effective 1 January 2014 will net the
government an additional EUR 60
million in taxes each year.
The investment capacity of both
corporations and institutional investors
is nevertheless restricted as a result of
the landlords levy. It has therefore been
agreed that housing corporations can
continue to focus on commercial
activities, while a EUR 400 million fund
will be made available for specic
energy-saving investments.
Furthermore, Minister Blok has
launched a series of amended
proposals for the new home valuation
system (points system). Although these
proposals have been toned down from
the original plans, FGHBank believes
there are still risks attached to the
governments rental policies. For
example, rents will be determined for
approximately 25 percent by the value
under the Valuation of Immovable
Property Act, making them more
dependent on market conditions in the
owner-occupied housing market. If the
value under the Valuation of
Immovable Property Act is adjusted,
homes in the deregulated market could
suddenly fall below the deregulation
limit. The result is that investments in
the regulated sector can become
pressured. The amended selling rules
for housing corporations which
facilitate the process of selling rental
homes as buildings to third parties
may allow for some compensation. This
is in line with the governments
objective of reducing the role of
housing corporations according to the
original starting points. Nevertheless,
corporations are not under any
pressure to scale back their role, and
secondly, the sales regulations are so
complex that market players will think
twice before getting on board as
investors. The market opportunities
therefore concentrate in the mid-range
rental segment, roughly between
700.- and 1,000.- per month.
Prices of single-family homes and apartments in the Netherlands in euros (1995 2013) Source: Statistics Netherlands
THE AMENDED SELLI NG RULES FOR
HOUSI NG CORPORATIONS FACI LI TATES
THE PROCESS OF SELLI NG RENTAL
HOMES.
Professional
Non-professional
132,500
285,000
230,000
Institutional
145 FGH REAL ESTATE REPORT 2014 TRENDS IN THE HOUSING MARKET
With housing construction output
falling to 40,000 for new rental and
owner-occupied homes last year a
record low the construction industry
has been in the doldrums. Prot
margins at construction companies
have been declining for years and the
national government has failed to
implement any structural measures
togive the sector the boost it needs.
The new-construction sector may even
have found itself faced with some
unexpected competition in the form
ofthe existing housing stock over the
past few years. Measures such as the
reduction in the transfer tax up to 2%
on existing homes and the VAT increase
from 19% to 21% for new homes
havenot had the desired effect on
thenew-construction sector. The
DutchAssociation of Developers and
Construction Contractors (NVB) has
even projected that output for 2014
may reach around 25,000 new homes.
The term new housing crisis is
increasingly being bandied about by
pundits in the housing market debate,
and indeed this is backed up by these
low numbers.
Besides private companies,
municipalities are also crucial in kick-
starting construction output. It is
therefore disappointing to note that
they have failed in assuming this role.
For one, they did not or only slightly
reduce their land prices for housing
construction during these past few
years of economic crisis, when they did,
in fact, increase construction fees so as
to boost municipal revenues. If house
prices have fallen by roughly 20% since
the crisis, land prices should residually
have declined by approximately 40%.
However, this has not been the case.
This has prompted interest groups such
as the Dutch Construction and
Infrastructure Federation (Bouwend
Nederland) and the Dutch Association
of Property Developers (NEPROM) to
lobby for a temporary VAT reduction on
construction land from 21% to 6%.
However, even if the government
agreed to this reduction, the new-
construction sector would still be
dependent on a revival of the housing
market as a whole, in which only
increasing condence and more
homessales will help improve sales
opportunities for new homes.
Small steps ahead
The fundaments of the housing market
were undeniably reinforced in 2013. At
the same time, most opportunities for
consumers to benet from tax breaks
without a solid repayment scheme
backing them up have since been
largely eliminated. Yet the housing
market merits our continued attention;
in the current economy, there is still a
large group of housing consumers who
only have limited access to the market.
This applies both in a direct sense
because their income is too low or
their risk prole is too large for other
reasons, and an indirect sense
because a substantial number of
homeowners are trapped in their own
homes, as it were, on account of being
saddled with negative equity. By and
large, the outlook for these groups has
not improved much and it is precisely
this which raises concern. Granted, we
have seen some progress, but this does
not provide a solution for the large
groups of housing consumers, who
remain at risk of falling between the
cracks.
Types of providers of non-regulated rental units, in absolute numbers Source: Platform31
146
HOUSI NG MARKET RECOVERY
I N H2 2013
After falling during the rst half
of 2013, home sales rebounded in
the second half of the year. This
could nevertheless not prevent the
total number of transactions for the
year declining over 2012.
On the upside, homes have become
vastly more affordable in the past
year thanks to lower house prices
and low mortgage interest rates. At
the same time, housing consumers
have regained condence and their
peace of mind ever since the
government unfolded its housing
policy. All that being said, we are
very unlikely to see transaction
numbers revert back to pre-crisis
levels.
DELAY I N PRI CE RECOVERY
The median sales price of existing
homes fell by 6% in 2013. The
restriction on tax relief effective
1 January 2013 will permanently
slow down property values, while
at the same time the declining
purchasing power will result in a
reduction in the mortgage standard
in 2014. The improved market
conditions will therefore not
translate into house price increases
in the immediate future, where it
should be noted that the outlook
may vary depending on the part
of the country and the housing
segment involved.
KEY HOUSI NG POLI CY
MEASURES
There was political support in
2013 for the fundamental
amendments proposed for the
housing market policy. The
mortgage interest rate will be
curbed in incremental steps of 0.5%
percentage points per year to 38%.
A loan-to-value ratio of 100% of
the home value should ensure that
homeowner debt will be brought in
line with the home value. The
establishment of a National
Mortgage Institute should
eventually facilitate new lending
capacity at banks and solid
investment products for major
investors. It is not certain at this
stage whether a National Mortgage
Institute will be established.
FOCUS ON MI D- RANGE
RENTAL HOMES
The introduction of the landlords
levy will restrict the investment
capacity of landlords in the
regulated market. This means that
housing corporations will be
permitted to continue their
commercial activities and sell rental
homes as entire buildings in the
deregulated market. However, this
does not suit the needs of private
landlords for the regulated part
ofthe market. The opportunities
therefore concentrate in the
mid-range rental segment, roughly
between 700.- and 1,000.-
amonth.
THE SLOW WAY OUT
While the new-construction
market is recovering, the recovery
isprogressing slowly. There is
considerable competition from the
existing stock because the price
differences have decreased sharply
in recent years. High land prices
for new construction are partly to
blame for this. A greater focus on
the new-construction sector is
needed in order to prevent rising
shortages in the medium term.
SUMMARY HOUSING MARKET
147 FGH REAL ESTATE REPORT 2014 TRENDS IN THE HOUSING MARKET
148
TRENDS IN THE REAL ESTATE INVESTMENT MARKET
149 FGH REAL ESTATE REPORT 2014 TRENDS IN THE REAL ESTATE INVESTMENT MARKET
SPRING OFFENSIVE
STARTS RECOVERY
The Dutch real estate investment market rebounded convincingly in
2013. The downward spiral was broken once investors were condent
that the market particularly that for marketable real estate had all
but bottomed out. There are four trends worth singling out. For one,
foreign investor interest in Dutch real estate is growing sharply. Then, we
are seeing the return of major transactions, some involving upwards of
EUR 100 million. Furthermore, the focus has clearly shifted to different
sectors: there is a clear preference now for residential and logistics real
estate and hotel properties. And nally, the much-maligned ofce
market unexpectedly accounted for the bulk of the investments last year,
while the retail market ended up taking a hit.
Industrial real estate
Housing market
Retail market
Ofce market
Core Core plus Value added Opportunistic Distressed
45%
84%
72%
56%
25%
26%
16%
31%
10% 13% 8%
3%
13%
150
Spring Offensive
After a decidedly weak rst quarter, the
start of spring 2013 coincided with a
sharp increase in investment in the
Dutch real estate market. The amount
of the investments eventually rose to
more than EUR 5 billion the highest
level of the past ve years. Even with
prot increasing by almost 30 percent
over the 2012 prot, we are nowhere
near the total results achieved several
years ago. This should hardly come as
asurprise, given that property values
have fallen by some 20 to 30 percent
across the board.
The improved investments in the Dutch
real estate market may, on the face of
it, seem like a positive trend, but they
cannot change the fact that
prospectless properties remain
virtually impossible to sell in the current
market. There are two trends that bear
this out. The rst of these is that
investor interest is focused on
marketable real estate (in the core and
core plus categories). Second, more
than in the past investors are
diversifying their acquisitions across
multiple sectors. According to
FGHBank, this demonstrates that
provided there are sufcient quality
properties available investors are
absolutely willing to enter the Dutch
real estate market, even if many others
are keeping away.
Core countries, core cities,
corefocus
The growing interest in Dutch real
estate is not an isolated trend. The
bulkof the demand originates from
foreign investors, with many US and
UK investors and Asian and Middle
Eastern funds having recently joined
the traditional European contingent.
Byand large, we can say that, while
Europe has suffered from the economic
Investment interest by market and type of real estate Source: Jones Lang LaSalle
THE BULK OF DEMAND FOR
DUTCH REAL ESTATE
ORIGI NATES FROM FOREIGN
I NVESTORS.
151 FGH REAL ESTATE REPORT 2014 TRENDS IN THE REAL ESTATE INVESTMENT MARKET
crisis, we are on the verge of a period
of recovery. Investors are sensing this
turnaround, and they are well aware
that they will be able to cash in once
the market has bottomed out.
Meanwhile, we are witnessing a
growing disparity in the European real
estate market. Property values in major
cities such as London and Paris have
shot up, but there are likewise plenty
ofopportunities in other European
markets. High vacancy rates
notwithstanding, Amsterdam would
certainly be included among this group.
It is worth noting that Amsterdam
accounted for approximately
40percent of total investments in the
Dutch real estate market last year.
According to FGHBank, this
demonstrates that the market has
recovered but nevertheless remains
selective.
This selective recovery is related in
part to the type of investors currently
active in the market. International
funds tend to look for large-scale
investment, involving amounts north of
around EUR 50 million. However, only a
portion of the Dutch market qualies in
this respect, particularly in terms of
single assets.
We have also noted that foreign
investors are focused mainly on returns,
although their strategies may vary
signicantly. Certain funds invest (only)
in the core or core-plus categories,
whereas others are singling out
distressed portfolios or bad loans. The
interest in distressed real estate focuses
mainly on ofces.
This means market players are opting
either for the upper end of the market
or for those market segments that are
seriously struggling. This is borne out
by a recent study by Jones Lang LaSalle
into the investment strategies of
national and international investors in
the Dutch market.
FGHBank therefore believes that we
have yet to see widespread recovery in
the market, all the more so because
many private investors in the
Total returns on real estate by sector (1995-2013) in % Source: IPD Netherlands
Real estate investments in 2012 and 2013 by industry (in EUR) and change in percentages
2012 2013 Change
Ofces 1,414,518,440 1,892,000,000 34%
Housing 1,021,339,040 1,447,500,000 42%
Retail 1,107,528,710 847,000,000 -24%
Hotels 148,350,000 575,675,000 288%
Industrial real estate 476,119,368 803,987,000 69%
Other 98,748,251 32,250,000 -67%
Total 4,334,000,000 5,598,412,000 29%
Source: PropertyNL
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Ofces 8.6 8.8 12.0 14.4 15.5 15.1 12.0 8.3 5.2 5.5 7.0 11.5 11.3 0.9 -0.2 3.5 2.2 -2.7 -2.4
Stores 9.4 8.7 10.6 12.7 13.3 12.0 9.9 9.8 9.2 10.3 13.5 14.9 13.4 5.5 2.4 7.8 7.6 4.2 1.1
Industrial real estate 10.0 11.3 12.1 13.7 17.1 13.1 10.5 9.5 6.4 8.5 11.1 13.0 11.7 4.0 -0.3 2.9 3.3 1.5 5.2
Homes 12.3 14.3 13.7 13.7 16.9 18.5 12.1 8.4 7.1 7.6 10.1 11.4 9.6 2.8 -2.2 2.9 1.9 0.6 0.6
Total 10.8 11.9 12.7 13.7 15.8 16.1 11.4 8.8 7.1 7.8 10.2 12.5 11.3 3.3 -0.2 4.6 3.8 1.2 0.5
Shares 19.1 38.7 45.9 14.7 25.9 2.9 -17.4 -32.3 7.6 5.1 32.5 18.5 9.3 -45.2 38.6 9.3 -8.8 19.3 26.1
Bonds 15.7 11.7 9.6 17.7 -6.8 5.1 8.5 9.5 8.0 4.7 11.2 -1.1 1.7 12.3 2.4 9.3 14.9 8.7 -4.4
152
Netherlands continue to experience
difculties in managing their existing
portfolios.
Financing vital to further recovery
Increasing the number of nancing
options is the key to ensuring long-
term recovery of investment, yet this
has been the Dutch markets main
weakness ever since the start of the
crisis. Large Dutch banks have been
constrained in their lending due to a
variety of factors. For example, all
major banks already have a substantial
stake in real estate holdings, which
means they have had to make
additional provisions in order to
compensate for any loss of value and
lack of cash ow. In addition, they are
required to comply with a large number
of new rules and requirements within
ashort space of time. The Dutch
economy has also been particularly
affected by the nationalisation of
SNSREAAL, which was once one of the
mainstays of the real estate investment
market.
It would be simplistic to say that this
vacuum will be lled by new market
players.Although the expected entry of
new nanciers (from Germany and
elsewhere) has been welcomed by
many, there have been few actual
results so far. Foreign banks do get
involved in specic investment deals,
but only on an occasional basis. And
these are certainly not only German
banks US investors in the Dutch
market, for example, are indirectly
backed by banks in their own country
in pursuing their acquisitions. In other
words, funds have been pouring into
the Dutch real estate market, but
through different avenues than in
thepast. Furthermore, this nancing
method also barely provides an
adequate alternative for (smaller)
private investors. These are mainly
companies looking to invest in
mezzanine loans, syndicate loans or
debt funds. These types of investors
arelikewise highly driven by returns.
In our view, private investors will
continue to have difculty gaining
access to funding in the foreseeable
future. However, some issues are slowly
changing for the better.
For example, the debate on real estate
valuation appears to have been almost
settled.
Direct and indirect real estate investments in billions of euros and percentages Source: Statistics Netherlands; edited by FGHBank
1980 1990 2000 2010 2011 2012
Direct real estate Pension funds 6.3 14.2 23.3 9.9 9.7 9.1
Insurers 4.8 7.3 13.6 12.4 11.4 11.1
Investment companies 1.5 7.0 28.7 24.0 24.8 24.6
Total 12.6 28.5 65.6 46.3 46.2 44.8
Indirect real estate Pension funds 0.3 2.5 23.9 64.8 68.7 77.2
Insurers 0.1 0.4 2.1 2.6 2.7 2.6
Investment companies 0.0 0.2 3.4 23.6 35.7 43.5
Total 0.4 3.1 29.4 91.1 107.2 123.3
Total 13.0 31.6 95.0 137.4 153.4 168.1
Direct real estate 96.9% 90.2% 69.1% 33.7% 30.1% 26.7%
Indirect real estate 3.1% 9.8% 30.9% 66.3% 69.9% 73.3%
Total investments 116.6 290.1 830.0 1,514.5 1,611.1 1,821.5
Share of direct real estate 10.8% 9.8% 7.9% 3.1% 2.8% 2.5%
I F THE MARKET BECOMES
MORE DYNAMIC, THE PRICES
OF REAL ESTATE WI LL BE
ABLE TO RECOVER, OR,
AT LEAST, BOTTOM OUT.
50
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Rental homes Other Commercial real estate
153 FGHREAL ESTATE REPORT 2014 TRENDS IN THE REAL ESTATE INVESTMENT MARKET
In addition, if the market becomes
more dynamic the prices of real estate
will be able to recover or, at least,
bottom out. This will reduce the rate
with which portfolios must be further
devalued, while banks will be better
able to keep risk under control.
However, this does not mean that the
problems relating to real estate nancing
have now been resolved. In order to
achieve that, the cash ows and, by
extension, the rental income of
investors needs to improve. Still, it is
undeniable that the market is slowly
regaining its balance.
Further decline in returns achieved
Despite growing investor demand, real
estate dropped in value last year.
All sectors posted negative value
growth, with the decline in the retail
sector being especially striking. This
sector posted a negative indirect return
of -4.7% last year. Ofces fell the most
in value at -8.9%.
Yet we see that it is the interest of real
estate investors in homes that has
increased sharply in particular. This is
mainly because expected rental income
is stable and ination-proof, resulting
in higher direct returns. In addition,
there is more opportunity for private
investors to become active in the
housing market, now that housing
corporations are required by law to
focus more on their core activities.
Also, there are various signs that the
housing market will soon be bottoming
out. An increase in values with vacant
possession indirectly causes a rise in the
values of rental homes which are
partly based on these values with
vacant possession. Finally, residential
property investors always have the
option to sell the homes to private
buyers as soon as the demand for
owner-occupied homes picks up.
We are therefore seeing that homes,
being a stable and safe investment, are
increasingly taking the place of retail
real estate. This only makes sense, as
the lower sales generated by retailers
are currently driving down rents in the
retail market. This, in turn, lowers the
value of the retail properties.
Those involved in the public debate
tend to make the mistake of
generalisation, creating the impression
that retail investments generally involve
a high level of risk. FGHBank maintains
that this is not the case. The
expectation is, rather, that value
differences in the retail sector will
increase and that high-potential
locations could potentially increase in
value now and in the medium term.
However, the market needs to make
aclear distinction between high-
potential and high-risk locations.
Fewer direct real estate
investments by institutional
investors
The slump in the real estate market
notwithstanding, the total amount of
money invested in real estate by
institutional investors increased once
again. By the end of 2012, Dutch
institutional investors held a total of
more than EUR 168 billion in real estate
holdings in their portfolios, which is
nearly EUR 15 billion more than at year-
end 2011. The share of indirect real
estate investments, in particular, has
increased, which can be explained by
the book prots on real estate shares.
We do not have the gures for 2013
available yet, but we expect that the
item Indirect real estate holdings will
once again have increased. At year-end
2012, real estate accounted for more
than 9.2% of total capital invested.
Unlike indirect investments, the share
in direct real estate investments by
Direct domestic real estate investments by Dutch institutional investors, in billions of euros Source: Statistics Netherlands; edited by FGHBank
institutional investors has only declined
further, both in absolute and relative
terms. At year-end 2012, Dutch
institutional investors owned a total of
EUR 44.8 billion in direct real estate.
Slightly less than EUR 30 billion of this
amount consisted of domestic
investments, which amounts to roughly
67% of total direct investments. In
other words: when it comes to direct
real estate investments, Dutch
institutional investors continue to
favour the domestic market.
Remarkably, this share even rose
slightly in 2012.
Still, the fact that the total amount of
real estate holdings was less than EUR
30 billion in 2012 is a sign that all may
not be well; this amount has not been
this low since the turn of the
Millennium. Institutional investors have
been slowing down their direct
investments in real estate for years
now, which can also be explained
based on the portfolio strategy.
We do note that, despite the lower
total investment amount, investments
in rental properties are growing. The
main reason for this is the relatively
sharp growth in residential investments
by private investment funds. It is
therefore mainly specialised funds that
are driving up the rental property
market. On the other hand, the direct
investments in Dutch commercial real
estate (ofces and retail) was just EUR
15 billion at the end of 2012, due in
part to the sharply lower investments in
ofces. Direct investments in 2012
have been reduced by more than 40%
from 2001.
Dutch institutional investors are clearly
focusing more and more on rental
properties when it comes to their direct
investments. FGHBank expects that
the share of rental homes in total direct
investments by Dutch institutional
investors will increase in the coming
years. This will be both in an absolute
sense, because the amended rental
market policies of the Dutch
government are providing them with
more opportunities to invest in rental
homes, and in a relative sense, because
they are likely to further downsize the
(Dutch) portfolios of ofces and stores
on account of the weak market
conditions in the commercial real estate
market.
THE SHARE OF I NDIRECT
REAL ESTATE I NVESTMENTS,
I N PARTICULAR, HAS
I NCREASED.
It is mainly
specialised funds
that are driving up
the rental property
market.
154
155 FGH REAL ESTATE REPORT 2014 TRENDS IN THE REAL ESTATE INVESTMENT MARKET
Increase of spread in initial yields
With the real estate investment market
improving, we are getting a clearer
picture of movements in initial yields.
The core and core plus segments of
the real estate market are the most
dynamic by far. Nevertheless, the initial
yields paid are roughly equal to last
year. The only slight decrease we are
noticing is in the upper-premium
segment of the market (for ofces,
retail and logistics centres). Investment
in non-prime real estate is looking
weaker across the board. This is both
because investment demand is weak
and because the prices involved in the
transactions completed are very low.
FGHBank expects investor demand to
continue into 2014, and that initial
yields in the upper end of the market
will fall slightly as a result provided
that long-term interest rates remain
low. We are again not likely to see any
signicant demand in the non-prime
segment of the market in 2014, while
the oversupply will continue to drive
down prices.
The spread in initial yields is therefore
expected to increase further.
Sector Prime locations Other locations
Ofces 5.8% 7% 7% 12%
Stores 4.5% - 5.75% 6% 8%
Industrial space 7.50% 8.5% 8.5% 11%
Homes 4.0% - 5.25% 5% - 8%
Initial yields on real estate in percentages Source: FGHBank
156
SUMMARY REAL ESTATE INVESTMENT MARKET
INVESTMENT MARKET PICKS UP
The Dutch real estate market saw a
spike in investor interest in 2013, with
total investments of more than EUR 5
billion. After 2011, this is the highest
level since the beginning of the crisis.
INVESTORS KNOW WHAT THEY
WANT
The demand for investment real
estate is driven mainly by the growing
number of foreign investors operating
in the Dutch market. These investors
are choosing Dutch real estate as part
of their wider European strategies.
Investors are looking for larger
transactions and are focusing on
sought-after cities (mainly Amsterdam).
Many investors are looking for core real
estate, while in the ofce market we
are also seeing a demand for
opportunistic and distressed properties.
REAL ESTATE FINANCING
MARKET REMAINS
VULNERABLE
Observers expect that foreign
nanciers will re-enter the Dutch real
estate nancing market. Although this
is occurring to some extent, we have
not yet seen any sharp increase. The
vacuum left behind by major Dutch
banks is not likely to be lled any time
soon. This has made the contribution
of equity essential. We do note,
however, that foreign nanciers have
shifted their attention to niche areas,
including mezzanine loans, syndicate
loans and debt funds.
INVESTMENT PICKS UP;
PROPERTY VALUES TRAIL
BEHIND (FOR NOW)
The larger amount invested in real
estate has not yet resulted in higher
property values.
The ofces and industrial space
markets remain weak. Residential and
retail properties are stable in the upper
end of the market, but values are down
in non-prime locations.
This translates mainly into higher initial
yields in the non-prime segment of the
market.
FALL IN DIRECT INVESTMENTS
BY INSTITUTIONAL INVESTORS
Dutch institutional investors
spearheaded by pension funds have
signicantly tapered off their direct
investments in Dutch real estate, to a
total of less than EUR 30 billion.
Investments in commercial real estate
are signicantly lower, mainly due to
lower ofce investments. The amount
invested in homes is growing, because
specialised real estate investment funds
are focusing specically on this
segment.
157 FGH REAL ESTATE REPORT 2014 TRENDS IN THE REAL ESTATE INVESTMENT MARKET
158
GLOSSARY AND ACRONYMS
158
Supply Ofce space, retail space/showroom and industrial space,
which is free for the market to rent or buy. It includes
existing properties and properties under construction or
undergoing renovation.
Take-up The letting of and transactions relating to ofce space,
retailspace/showroom and industrial space.
Ofce space Ofce space of more than 500 m net oor area in
specic ofce buildings.
Retail/shops Shops/showrooms of more than 200 m net oor area.
Industrial space Production and distribution space of more than 750 m
net oor area (including ofce space).
Stock Total size of the existing ofce,
retail and/or industrial oor space.
Vacancy Ofce, retail and/or industrial space which is available for
occupation immediately.
Rent Price per m rentable oor area per year.
159 FGH REAL ESTATE REPORT 2014 FACTSHEETS
FACTSHEETS
Rents The indicated range concerns the rents at the end of the year,
in euros per m per annum and excluding VAT, for a readily
marketable property, fully let for a period of 5+5 years.
Expectations J = stable
O = increases
P = decreases
Service index The service index represents the ratio between the total surface
area and the number of residents. The following pages include
an overview of regional data per market segment (the ofce,
retail, industrial real estate market and residential market).
Would you like to nd out more? Our website provides
access to an overview of the regional market data,
including an extensive explanation: www.fghbank.nl
Sources ABF Research
Bak R.L.
CBS
IBIS
Local authorities
Locatus
NEPROM
NVM
Primos Forecast 2013
PropertyNL
Vastgoedmarkt
FACTSHEET OFFICE MARKET
PROVINCE/CITIES MARKET STRUCTURE RENTS DEVELOPMENT PROSPECTS
N
u
m
b
e
r

o
f

r
e
s
i
d
e
n
t
s

2
0
1
3
S
T
O
C
K

2
0
1
3

i
n

m


O
f

c
e

s
p
a
c
e

p
e
r

r
e
s
i
d
e
n
t

i
n

m


A
v
e
r
a
g
e

t
a
k
e
-
u
p

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

m

T
a
k
e
-
u
p

2
0
1
3

i
n

m


T
a
k
e
-
u
p

c
o
m
p
a
r
e
d

w
i
t
h

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

%
S
u
p
p
l
y

2
0
1
3

i
n

m

M
O
S
T

P
R
O
M
I
N
E
N
T

O
F
F
I
C
E

L
O
C
A
T
I
O
N
S
R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s

2
0
1
1

i
n

/
m

R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s

2
0
1
2

i
n

/
m

R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s

2
0
1
3

i
n

/
m

E
x
p
e
c
t
a
t
i
o
n

2
0
1
4
M
O
S
T

P
R
O
M
I
N
E
N
T

N
E
W

B
U
I
L
D
I
N
G

L
O
C
A
T
I
O
N
S
/
P
L
A
N
S
U
n
d
e
r

c
o
n
s
t
r
u
c
t
i
o
n

2
0
1
3

i
n

B
F
S

(
B
u
s
i
n
e
s
s

F
l
o
o
r

S
p
a
c
e
)

i
n

m

P
l
a
n
n
i
n
g

c
a
p
a
c
i
t
y

2
0
1
3

i
n

B
F
S

i
n

m

PROVINCE DRENTHE
Assen 67,200 288,100 4.3 4,000 4,000 0% 32,200 Borgstee / Noorderstaete 85-100 85-100 85-100 j Het Palet 10,000
Centrum / Stationsgebied 100-120 100-120 90-120 j
Oude Grachtpad 90-110 90-110 90-110 j
Peelerpark 90-115 90-115 85-100 j
PROVINCE FLEVOLAND
Almere 195,800 591,600 3.0 15,600 17,800 14% 140,000 Almere Buiten 80-115 80-110 75-100 j Almere Poort, Olympiakwartier Oost 40,000
Almere Haven 70-100 70-100 70-90 j
Almere Stad / Zakencentrum 100-160 100-160 90-145 j
Gooisekant / Gooise Poort 90-135 80-115 75-110 j
Muziekwijk 90-115 80-100 70-90 j
Parkwijk 90-115 80-100 70-90 j
Lelystad 76,100 241,900 3.2 2,900 500 -83% 11,800 Centrum / Stationsgebied 80-110 80-110 65-100 j
Lelycenter 60-90 60-90 50-80 j
PROVINCE FRIESLAND
Leeuwarden 96,300 582,000 6.0 7,500 900 -88% 42,000
Business Park Leeuwarden / FEC-City
Zone
90-110 90-110 85-110 j WTC 6,600
Centrum / Stationsgebied 95-120 95-120 90-115 j
Oostergoweg 80-100 80-100 75-100 j
Tesselschadestraat 90-110 90-110 85-110 j
PROVINCE GELDERLAND
Apeldoorn 157,600 733,000 4.7 19,800 7,900 -60% 110,000 Apeldoorn-Noord 95-120 90-115 80-115 p Minx Kantorencentrum 12,000
Centrum / Stationsgebied 115-140 90-130 85-125 j
Laan van Osseveld 100-125 90-115 80-110 p
Europalaan 120-135 110-130 100-125 j
Arnhem 150,600 1,122,100 7.5 30,300 25,500 -16% 176,000 Centrum / Stationsgebied 110-160 100-150 100-150 j Business Park IJsseloord II 90,000
Gelderse Poort 120-130 115-130 90-125 p La Mairesse 5,200
IJsseloord II 120-135 110-130 100-125 j
Kronenburg 95-120 90-115 85-110 j
Kroonpark (Arnhem Zuid) 100-130 100-120 90-115 j
Velperweg 110-140 100-120 90-120 j
Nijmegen 167,900 485,400 2.9 11,300 9,000 -20% 62,000 Bedrijvenpark Lindenholt 85-115 75-110 75-110 p Brabantse Poort 12,000
Brabantse Poort 110-120 90-115 85-115 j
Spoorzone / Centrum / Singels 115-150 100-150 100-145 j
PROVINCE GRONINGEN
Groningen 198,200 966,600 4.9 18,900 7,300 -61% 103,000 Centrum / Stationsgebied 120-135 120-135 110-135 j Kantorenkwadrant Euroborg III 50,000
Corpus den Hoorn 85-125 85-125 80-110 j
Europapark 125-140 125-140 120-135 j
Kranenburg 115-130 100-130 100-125 j
Martini Trade Park 100-125 100-125 85-115 j
Zernike Science Park 85-100 85-100 80-100 j
PROVINCE LIMBURG
Heerlen 88,400 430,600 4.9 5,600 0 -100% 46,500 Centrum 100-125 100-125 90-120 j Maankwartier 14,000
Maastricht 122,900 509,200 4.1 11,600 6,900 -41% 74,000 Centrum / Stationsgebied 110-140 110-140 100-135 j Avenue2 16,500
Cramique 110-135 110-135 100-130 j
Randwijck 100-130 90-125 80-110 p
160
FGH VASTGOEDBERI CHT 2014
PROVINCE/CITIES MARKET STRUCTURE RENTS DEVELOPMENT PROSPECTS
N
u
m
b
e
r

o
f

r
e
s
i
d
e
n
t
s

2
0
1
3
S
T
O
C
K

2
0
1
3

i
n

m


O
f

c
e

s
p
a
c
e

p
e
r

r
e
s
i
d
e
n
t

i
n

m


A
v
e
r
a
g
e

t
a
k
e
-
u
p

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

m

T
a
k
e
-
u
p

2
0
1
3

i
n

m


T
a
k
e
-
u
p

c
o
m
p
a
r
e
d

w
i
t
h

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

%
S
u
p
p
l
y

2
0
1
3

i
n

m

M
O
S
T

P
R
O
M
I
N
E
N
T

O
F
F
I
C
E

L
O
C
A
T
I
O
N
S
R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s

2
0
1
1

i
n

/
m

R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s

2
0
1
2

i
n

/
m

R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s

2
0
1
3

i
n

/
m

E
x
p
e
c
t
a
t
i
o
n

2
0
1
4
M
O
S
T

P
R
O
M
I
N
E
N
T

N
E
W

B
U
I
L
D
I
N
G

L
O
C
A
T
I
O
N
S
/
P
L
A
N
S
U
n
d
e
r

c
o
n
s
t
r
u
c
t
i
o
n

2
0
1
3

i
n

B
F
S

(
B
u
s
i
n
e
s
s

F
l
o
o
r

S
p
a
c
e
)

i
n

m

P
l
a
n
n
i
n
g

c
a
p
a
c
i
t
y

2
0
1
3

i
n

B
F
S

i
n

m

PROVINCE DRENTHE
Assen 67,200 288,100 4.3 4,000 4,000 0% 32,200 Borgstee / Noorderstaete 85-100 85-100 85-100 j Het Palet 10,000
Centrum / Stationsgebied 100-120 100-120 90-120 j
Oude Grachtpad 90-110 90-110 90-110 j
Peelerpark 90-115 90-115 85-100 j
PROVINCE FLEVOLAND
Almere 195,800 591,600 3.0 15,600 17,800 14% 140,000 Almere Buiten 80-115 80-110 75-100 j Almere Poort, Olympiakwartier Oost 40,000
Almere Haven 70-100 70-100 70-90 j
Almere Stad / Zakencentrum 100-160 100-160 90-145 j
Gooisekant / Gooise Poort 90-135 80-115 75-110 j
Muziekwijk 90-115 80-100 70-90 j
Parkwijk 90-115 80-100 70-90 j
Lelystad 76,100 241,900 3.2 2,900 500 -83% 11,800 Centrum / Stationsgebied 80-110 80-110 65-100 j
Lelycenter 60-90 60-90 50-80 j
PROVINCE FRIESLAND
Leeuwarden 96,300 582,000 6.0 7,500 900 -88% 42,000
Business Park Leeuwarden / FEC-City
Zone
90-110 90-110 85-110 j WTC 6,600
Centrum / Stationsgebied 95-120 95-120 90-115 j
Oostergoweg 80-100 80-100 75-100 j
Tesselschadestraat 90-110 90-110 85-110 j
PROVINCE GELDERLAND
Apeldoorn 157,600 733,000 4.7 19,800 7,900 -60% 110,000 Apeldoorn-Noord 95-120 90-115 80-115 p Minx Kantorencentrum 12,000
Centrum / Stationsgebied 115-140 90-130 85-125 j
Laan van Osseveld 100-125 90-115 80-110 p
Europalaan 120-135 110-130 100-125 j
Arnhem 150,600 1,122,100 7.5 30,300 25,500 -16% 176,000 Centrum / Stationsgebied 110-160 100-150 100-150 j Business Park IJsseloord II 90,000
Gelderse Poort 120-130 115-130 90-125 p La Mairesse 5,200
IJsseloord II 120-135 110-130 100-125 j
Kronenburg 95-120 90-115 85-110 j
Kroonpark (Arnhem Zuid) 100-130 100-120 90-115 j
Velperweg 110-140 100-120 90-120 j
Nijmegen 167,900 485,400 2.9 11,300 9,000 -20% 62,000 Bedrijvenpark Lindenholt 85-115 75-110 75-110 p Brabantse Poort 12,000
Brabantse Poort 110-120 90-115 85-115 j
Spoorzone / Centrum / Singels 115-150 100-150 100-145 j
PROVINCE GRONINGEN
Groningen 198,200 966,600 4.9 18,900 7,300 -61% 103,000 Centrum / Stationsgebied 120-135 120-135 110-135 j Kantorenkwadrant Euroborg III 50,000
Corpus den Hoorn 85-125 85-125 80-110 j
Europapark 125-140 125-140 120-135 j
Kranenburg 115-130 100-130 100-125 j
Martini Trade Park 100-125 100-125 85-115 j
Zernike Science Park 85-100 85-100 80-100 j
PROVINCE LIMBURG
Heerlen 88,400 430,600 4.9 5,600 0 -100% 46,500 Centrum 100-125 100-125 90-120 j Maankwartier 14,000
Maastricht 122,900 509,200 4.1 11,600 6,900 -41% 74,000 Centrum / Stationsgebied 110-140 110-140 100-135 j Avenue2 16,500
Cramique 110-135 110-135 100-130 j
Randwijck 100-130 90-125 80-110 p
161 FGH REAL ESTATE REPORT 2014 Source: take-up and supply PropertyNL FACTSHEET OFFICE MARKET
FACTSHEET OFFICE MARKET
PROVINCE/CITIES MARKET STRUCTURE RENTS DEVELOPMENT PROSPECTS
N
u
m
b
e
r

o
f

r
e
s
i
d
e
n
t
s

2
0
1
3
S
T
O
C
K

2
0
1
3

i
n

m


O
f

c
e

s
p
a
c
e

p
e
r

r
e
s
i
d
e
n
t

i
n

m


A
v
e
r
a
g
e

t
a
k
e
-
u
p

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

m

T
a
k
e
-
u
p

2
0
1
3

i
n

m


T
a
k
e
-
u
p

c
o
m
p
a
r
e
d

w
i
t
h

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

%
S
u
p
p
l
y

2
0
1
3

i
n

m

M
O
S
T

P
R
O
M
I
N
E
N
T

O
F
F
I
C
E

L
O
C
A
T
I
O
N
S
R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s

2
0
1
1

i
n

/
m

R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s

2
0
1
2

i
n

/
m

R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s

2
0
1
3

i
n

/
m

E
x
p
e
c
t
a
t
i
o
n

2
0
1
4
M
O
S
T

P
R
O
M
I
N
E
N
T

N
E
W

B
U
I
L
D
I
N
G

L
O
C
A
T
I
O
N
S
/
P
L
A
N
S
U
n
d
e
r

c
o
n
s
t
r
u
c
t
i
o
n

2
0
1
3

i
n

B
F
S

(
B
u
s
i
n
e
s
s

F
l
o
o
r

S
p
a
c
e
)

i
n

m

P
l
a
n
n
i
n
g

c
a
p
a
c
i
t
y

2
0
1
3

i
n

B
F
S

i
n

m

PROVINCE NOORD-BRABANT
Breda 180,000 723,000 4.0 21,300 11,200 -47% 142,000 Claudius Prinsenlaan e,o, 110-150 100-140 100-135 p Digit Parc 15,000
Stationsgebied 110-130 100-130 100-140 j Gerechtsgebouw Breda 27,000
Westerhage / Steenakker 120-135 120-135 110-130 p OV-Terminal 22,000
Den Bosch 143,600 970,700 6.8 30,900 22,700 -27% 115,500 De Brand 100-135 100-135 100-130 j Paleiskwartier (diverse projecten) 47,000
De Herven 100-135 90-125 90-125 p
Pettelaarpark 125-150 120-150 110-150 p
Stationsgebied / Paleiskwartier 130-160 130-160 130-160 j
Eindhoven 221,000 1,493,800 6.8 39,900 29,700 -26% 211,000 Eindhoven Airport / Flight Forum 120-145 110-135 95-135 p Flight Forum 50,000
Ekkersrijt / Science Park 110-130 100-130 90-120 p Rabobank Fellenoord, nieuwbouw 25,000
Centrum overig - - 110-160 j Strijp-S (diverse projecten) 75,000
Fellenoord / Stationsgebied - - 110-165 j
Strijp-S - - 65-100 j
Poot van Metz - - 110-130 p
Beukenlaan e,o, - - 120-140 p
Tilburg 210,000 479,500 2.3 12,000 12,000 0% 69,000 Centrum / Stationsgebied 110-145 100-140 100-135 j
Nieuwbouw UWV /
Gemeente, Zwijsen-locatie
7,500
t Laar 110-130 100-130 95-125 p Spoorzone 50,000
PROVINCE NOORD-HOLLAND
Alkmaar 95,000 377,700 4.0 22,800 13,000 -43% 47,000 Alkmaar 100-135 90-135 85-125 j Spoorzone Alkmaar 11,000
Amstelveen 84,800 647,900 7.6 12,400 13,200 6% 175,000 Bovenkerk-Legmeer 100-150 100-150 90-140 j
Centrum 130-185 125-150 120-140 j
Commerce Park 110-185 100-165 90-140 j
Amsterdam 809,200 6,076,700 7.5 230,900 247,600 7% 1,001,500 Amstel Business Park 100-140 100-130 90-125 j Akzo Nobel, Zuidas (Beethoven) 13,500
Centrum / binnenstad 150-275 150-275 150-275 j Deloitte / AKD, Zuidas (Kenniskwartier) 40,000
De Omval 150-225 150-225 150-225 j Houthavens 15,000
Noord 85-160 85-160 80-150 j NDSM Werf 10,000
Oost 110-175 100-160 90-150 j Science Park Amsterdam 15,000
Riekerpolder 140-190 130-175 115-165 j Stibbe, Zuidas (Beethoven) 14,500
Teleport / Sloterdijk 100-140 90-135 85-125 j Zuidas (diverse projecten) 175,000
West 100-140 85-130 80-125 j
Zuidas 225-325 225-325 225-325 j
Zuidelijke IJ-oevers 120-215 120-215 120-210 j
Zuidoost, Amstel III 85-125 80-120 80-120 j
Zuidoost, Centrumgebied 105-170 100-165 100-165 j
Diemen 25,900 231,600 8.9 4,800 3,900 -19% 20,500 Bergwijkpark 70-130 70-115 70-110 j
Diemen-Zuid 70-115 70-100 70-100 j
Haarlem 154,800 536,800 3.5 12,200 9,400 -23% 58,000 Centrum / binnenstad 125-175 115-160 110-160 j
Schalkwijk 80-125 80-110 80-110 j Mariastichting, Leidsevaart 8,000
Waarderpolder 80-125 75-115 75-115 j
162
PROVINCE/CITIES MARKET STRUCTURE RENTS DEVELOPMENT PROSPECTS
N
u
m
b
e
r

o
f

r
e
s
i
d
e
n
t
s

2
0
1
3
S
T
O
C
K

2
0
1
3

i
n

m


O
f

c
e

s
p
a
c
e

p
e
r

r
e
s
i
d
e
n
t

i
n

m


A
v
e
r
a
g
e

t
a
k
e
-
u
p

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

m

T
a
k
e
-
u
p

2
0
1
3

i
n

m


T
a
k
e
-
u
p

c
o
m
p
a
r
e
d

w
i
t
h

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

%
S
u
p
p
l
y

2
0
1
3

i
n

m

M
O
S
T

P
R
O
M
I
N
E
N
T

O
F
F
I
C
E

L
O
C
A
T
I
O
N
S
R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s

2
0
1
1

i
n

/
m

R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s

2
0
1
2

i
n

/
m

R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s

2
0
1
3

i
n

/
m

E
x
p
e
c
t
a
t
i
o
n

2
0
1
4
M
O
S
T

P
R
O
M
I
N
E
N
T

N
E
W

B
U
I
L
D
I
N
G

L
O
C
A
T
I
O
N
S
/
P
L
A
N
S
U
n
d
e
r

c
o
n
s
t
r
u
c
t
i
o
n

2
0
1
3

i
n

B
F
S

(
B
u
s
i
n
e
s
s

F
l
o
o
r

S
p
a
c
e
)

i
n

m

P
l
a
n
n
i
n
g

c
a
p
a
c
i
t
y

2
0
1
3

i
n

B
F
S

i
n

m

PROVINCE NOORD-BRABANT
Breda 180,000 723,000 4.0 21,300 11,200 -47% 142,000 Claudius Prinsenlaan e,o, 110-150 100-140 100-135 p Digit Parc 15,000
Stationsgebied 110-130 100-130 100-140 j Gerechtsgebouw Breda 27,000
Westerhage / Steenakker 120-135 120-135 110-130 p OV-Terminal 22,000
Den Bosch 143,600 970,700 6.8 30,900 22,700 -27% 115,500 De Brand 100-135 100-135 100-130 j Paleiskwartier (diverse projecten) 47,000
De Herven 100-135 90-125 90-125 p
Pettelaarpark 125-150 120-150 110-150 p
Stationsgebied / Paleiskwartier 130-160 130-160 130-160 j
Eindhoven 221,000 1,493,800 6.8 39,900 29,700 -26% 211,000 Eindhoven Airport / Flight Forum 120-145 110-135 95-135 p Flight Forum 50,000
Ekkersrijt / Science Park 110-130 100-130 90-120 p Rabobank Fellenoord, nieuwbouw 25,000
Centrum overig - - 110-160 j Strijp-S (diverse projecten) 75,000
Fellenoord / Stationsgebied - - 110-165 j
Strijp-S - - 65-100 j
Poot van Metz - - 110-130 p
Beukenlaan e,o, - - 120-140 p
Tilburg 210,000 479,500 2.3 12,000 12,000 0% 69,000 Centrum / Stationsgebied 110-145 100-140 100-135 j
Nieuwbouw UWV /
Gemeente, Zwijsen-locatie
7,500
t Laar 110-130 100-130 95-125 p Spoorzone 50,000
PROVINCE NOORD-HOLLAND
Alkmaar 95,000 377,700 4.0 22,800 13,000 -43% 47,000 Alkmaar 100-135 90-135 85-125 j Spoorzone Alkmaar 11,000
Amstelveen 84,800 647,900 7.6 12,400 13,200 6% 175,000 Bovenkerk-Legmeer 100-150 100-150 90-140 j
Centrum 130-185 125-150 120-140 j
Commerce Park 110-185 100-165 90-140 j
Amsterdam 809,200 6,076,700 7.5 230,900 247,600 7% 1,001,500 Amstel Business Park 100-140 100-130 90-125 j Akzo Nobel, Zuidas (Beethoven) 13,500
Centrum / binnenstad 150-275 150-275 150-275 j Deloitte / AKD, Zuidas (Kenniskwartier) 40,000
De Omval 150-225 150-225 150-225 j Houthavens 15,000
Noord 85-160 85-160 80-150 j NDSM Werf 10,000
Oost 110-175 100-160 90-150 j Science Park Amsterdam 15,000
Riekerpolder 140-190 130-175 115-165 j Stibbe, Zuidas (Beethoven) 14,500
Teleport / Sloterdijk 100-140 90-135 85-125 j Zuidas (diverse projecten) 175,000
West 100-140 85-130 80-125 j
Zuidas 225-325 225-325 225-325 j
Zuidelijke IJ-oevers 120-215 120-215 120-210 j
Zuidoost, Amstel III 85-125 80-120 80-120 j
Zuidoost, Centrumgebied 105-170 100-165 100-165 j
Diemen 25,900 231,600 8.9 4,800 3,900 -19% 20,500 Bergwijkpark 70-130 70-115 70-110 j
Diemen-Zuid 70-115 70-100 70-100 j
Haarlem 154,800 536,800 3.5 12,200 9,400 -23% 58,000 Centrum / binnenstad 125-175 115-160 110-160 j
Schalkwijk 80-125 80-110 80-110 j Mariastichting, Leidsevaart 8,000
Waarderpolder 80-125 75-115 75-115 j
163 FGH REAL ESTATE REPORT 2014 Source: take-up and supply PropertyNL FACTSHEET OFFICE MARKET
FACTSHEET OFFICE MARKET
PROVINCE/CITIES MARKET STRUCTURE RENTS DEVELOPMENT PROSPECTS
N
u
m
b
e
r

o
f

r
e
s
i
d
e
n
t
s

2
0
1
3
S
T
O
C
K

2
0
1
3

i
n

m


O
f

c
e

s
p
a
c
e

p
e
r

r
e
s
i
d
e
n
t

i
n

m


A
v
e
r
a
g
e

t
a
k
e
-
u
p

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

m

T
a
k
e
-
u
p

2
0
1
3

i
n

m


T
a
k
e
-
u
p

c
o
m
p
a
r
e
d

w
i
t
h

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

%
S
u
p
p
l
y

2
0
1
3

i
n

m

M
O
S
T

P
R
O
M
I
N
E
N
T

O
F
F
I
C
E

L
O
C
A
T
I
O
N
S
R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s

2
0
1
1

i
n

/
m

R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s

2
0
1
2

i
n

/
m

R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s

2
0
1
3

i
n

/
m

E
x
p
e
c
t
a
t
i
o
n

2
0
1
4
M
O
S
T

P
R
O
M
I
N
E
N
T

N
E
W

B
U
I
L
D
I
N
G

L
O
C
A
T
I
O
N
S
/
P
L
A
N
S
U
n
d
e
r

c
o
n
s
t
r
u
c
t
i
o
n

2
0
1
3

i
n

B
F
S

(
B
u
s
i
n
e
s
s

F
l
o
o
r

S
p
a
c
e
)

i
n

m

P
l
a
n
n
i
n
g

c
a
p
a
c
i
t
y

2
0
1
3

i
n

B
F
S

i
n

m

PROVINCE NOORD-HOLLAND
Haarlemmermeer 144,200 1,409,800 9.8 48,600 21,100 -57% 291,500 Hoofddorp Hoofddorp
(Hoofddorp en Schiphol) Beukenhorst Oost 90-140 90-130 80-120 j Business Garden Hoofddorp 20,700
Beukenhorst West 75-115 70-110 65-100 j
Beukenhorst Zuid / Park 20/20
(diverse projecten)
64,200
Beukenhorst Zuid 125-175 120-170 110-160 j
Blue Water, Beukenhorst Zuid /
Park 20/20
8,200
Centrum 85-150 80-145 75-140 j
De Hoek 75-120 75-120 70-110 j
Schiphol Schiphol
Schiphol Centrum 200-300 175-300 175-300 j The Base (herontwikkeling vml, Triport) 53,000
Schiphol Oost 100-150 100-140 80-125 j
Schiphol Rijk 85-125 80-125 80-125 j
Schiphol Zuid 85-125 80-120 80-120 j
Hilversum 86,500 625,300 7.2 15,700 14,900 -5% 82,200 Arenapark 115-160 115-155 115-155 p
Centrum / stationsgebied 95-140 95-135 95-130 j
Mediapark 100-150 100-150 100-150 j
Zaanstad 150,600 254,400 1.7 5,600 1,900 -66% 33,500 Centrum 80-125 80-120 80-120 j Inverdan (diverse projecten) 35,000
PROVINCE OVERIJSSEL
Enschede 158,800 444,200 2.8 14,800 12,300 -17% 79,500
Business & Science Park /
Hengelosestraat
100-125 90-115 80-110 p Zuiderval (diverse projecten) 48,900
Centrum / Stationsgebied 120-145 110-140 100-140 j
Hengelo 81,000 280,600 3.5 6,100 1,400 -77% 49,500 Centrum / Stationsgebied 100-130 90-120 85-115 j
Westermaat 100-130 85-115 80-110 p
Zwolle 123,000 778,000 6.3 20,300 17,800 -12% 138,000 A28-zone 110-160 100-150 100-150 j Uitbreiding en renovatie Rechtbank 26,000
Centrum 110-160 100-150 100-150 j
Hanzeland 110-160 110-155 105-145 p
Oosterenk (Zone Ceintuurbaan) 110-140 100-130 90-120 p
PROVINCE UTRECHT
Amersfoort 150,700 851,300 5.6 33,900 21,300 -37% 155,300 Bergkwartier 110-160 110-155 110-155 j Eemcenter 16,000
Centrum / Stadsring 100-145 90-140 90-135 p The Works, Amsterdamseweg 65,000
De Brand / Calveen 85-120 80-115 80-115 p
De Hoef 90-120 85-115 80-115 p
Stationsgebied 120-160 115-155 115-150 p
Vathorst / Podium 115-145 110-140 110-135 j
Houten 48,400 245,600 5.1 5,100 5,300 4% 37,000 Molenzoom / Stationsgebied 90-120 90-115 85-110 p
Nieuwegein 61,000 515,000 8.4 13,500 7,500 -44% 105,000 Merwestijn 80-100 75-100 75-100 p
Plettenburg / Rijnhuizen 85-100 75-100 70-100 p
Stadscentum / City Plaza 90-140 85-130 80-120 p
Utrecht 327,200 2,714,000 8.3 89,100 96,300 8% 364,000 Centrum 125-180 125-180 125-180 j Jaarbeursplein 50,000
Kanaleneiland 85-130 80-130 75-130 p Leidsche Rijn Centrum 70,000
Lage Weide 80-115 70-110 65-110 p Papendorp 46,000
Maliebaan 150-240 150-225 140-225 j Stadskantoor Jaarbeursplein 65,000
Overvecht 75-110 75-100 75-100 p
Papendorp 150-190 150-180 150-180 p
Rijnsweerd 120-160 120-160 120-160 p
Stationsgebied 135-175 135-175 135-175 j
164
PROVINCE/CITIES MARKET STRUCTURE RENTS DEVELOPMENT PROSPECTS
N
u
m
b
e
r

o
f

r
e
s
i
d
e
n
t
s

2
0
1
3
S
T
O
C
K

2
0
1
3

i
n

m


O
f

c
e

s
p
a
c
e

p
e
r

r
e
s
i
d
e
n
t

i
n

m


A
v
e
r
a
g
e

t
a
k
e
-
u
p

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

m

T
a
k
e
-
u
p

2
0
1
3

i
n

m


T
a
k
e
-
u
p

c
o
m
p
a
r
e
d

w
i
t
h

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

%
S
u
p
p
l
y

2
0
1
3

i
n

m

M
O
S
T

P
R
O
M
I
N
E
N
T

O
F
F
I
C
E

L
O
C
A
T
I
O
N
S
R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s

2
0
1
1

i
n

/
m

R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s

2
0
1
2

i
n

/
m

R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s

2
0
1
3

i
n

/
m

E
x
p
e
c
t
a
t
i
o
n

2
0
1
4
M
O
S
T

P
R
O
M
I
N
E
N
T

N
E
W

B
U
I
L
D
I
N
G

L
O
C
A
T
I
O
N
S
/
P
L
A
N
S
U
n
d
e
r

c
o
n
s
t
r
u
c
t
i
o
n

2
0
1
3

i
n

B
F
S

(
B
u
s
i
n
e
s
s

F
l
o
o
r

S
p
a
c
e
)

i
n

m

P
l
a
n
n
i
n
g

c
a
p
a
c
i
t
y

2
0
1
3

i
n

B
F
S

i
n

m

PROVINCE NOORD-HOLLAND
Haarlemmermeer 144,200 1,409,800 9.8 48,600 21,100 -57% 291,500 Hoofddorp Hoofddorp
(Hoofddorp en Schiphol) Beukenhorst Oost 90-140 90-130 80-120 j Business Garden Hoofddorp 20,700
Beukenhorst West 75-115 70-110 65-100 j
Beukenhorst Zuid / Park 20/20
(diverse projecten)
64,200
Beukenhorst Zuid 125-175 120-170 110-160 j
Blue Water, Beukenhorst Zuid /
Park 20/20
8,200
Centrum 85-150 80-145 75-140 j
De Hoek 75-120 75-120 70-110 j
Schiphol Schiphol
Schiphol Centrum 200-300 175-300 175-300 j The Base (herontwikkeling vml, Triport) 53,000
Schiphol Oost 100-150 100-140 80-125 j
Schiphol Rijk 85-125 80-125 80-125 j
Schiphol Zuid 85-125 80-120 80-120 j
Hilversum 86,500 625,300 7.2 15,700 14,900 -5% 82,200 Arenapark 115-160 115-155 115-155 p
Centrum / stationsgebied 95-140 95-135 95-130 j
Mediapark 100-150 100-150 100-150 j
Zaanstad 150,600 254,400 1.7 5,600 1,900 -66% 33,500 Centrum 80-125 80-120 80-120 j Inverdan (diverse projecten) 35,000
PROVINCE OVERIJSSEL
Enschede 158,800 444,200 2.8 14,800 12,300 -17% 79,500
Business & Science Park /
Hengelosestraat
100-125 90-115 80-110 p Zuiderval (diverse projecten) 48,900
Centrum / Stationsgebied 120-145 110-140 100-140 j
Hengelo 81,000 280,600 3.5 6,100 1,400 -77% 49,500 Centrum / Stationsgebied 100-130 90-120 85-115 j
Westermaat 100-130 85-115 80-110 p
Zwolle 123,000 778,000 6.3 20,300 17,800 -12% 138,000 A28-zone 110-160 100-150 100-150 j Uitbreiding en renovatie Rechtbank 26,000
Centrum 110-160 100-150 100-150 j
Hanzeland 110-160 110-155 105-145 p
Oosterenk (Zone Ceintuurbaan) 110-140 100-130 90-120 p
PROVINCE UTRECHT
Amersfoort 150,700 851,300 5.6 33,900 21,300 -37% 155,300 Bergkwartier 110-160 110-155 110-155 j Eemcenter 16,000
Centrum / Stadsring 100-145 90-140 90-135 p The Works, Amsterdamseweg 65,000
De Brand / Calveen 85-120 80-115 80-115 p
De Hoef 90-120 85-115 80-115 p
Stationsgebied 120-160 115-155 115-150 p
Vathorst / Podium 115-145 110-140 110-135 j
Houten 48,400 245,600 5.1 5,100 5,300 4% 37,000 Molenzoom / Stationsgebied 90-120 90-115 85-110 p
Nieuwegein 61,000 515,000 8.4 13,500 7,500 -44% 105,000 Merwestijn 80-100 75-100 75-100 p
Plettenburg / Rijnhuizen 85-100 75-100 70-100 p
Stadscentum / City Plaza 90-140 85-130 80-120 p
Utrecht 327,200 2,714,000 8.3 89,100 96,300 8% 364,000 Centrum 125-180 125-180 125-180 j Jaarbeursplein 50,000
Kanaleneiland 85-130 80-130 75-130 p Leidsche Rijn Centrum 70,000
Lage Weide 80-115 70-110 65-110 p Papendorp 46,000
Maliebaan 150-240 150-225 140-225 j Stadskantoor Jaarbeursplein 65,000
Overvecht 75-110 75-100 75-100 p
Papendorp 150-190 150-180 150-180 p
Rijnsweerd 120-160 120-160 120-160 p
Stationsgebied 135-175 135-175 135-175 j
165 FGH REAL ESTATE REPORT 2014 Source: take-up and supply PropertyNL FACTSHEET OFFICE MARKET
FACTSHEET OFFICE MARKET
PROVINCE/CITIES MARKET STRUCTURE RENTS DEVELOPMENT PROSPECTS
N
u
m
b
e
r

o
f

r
e
s
i
d
e
n
t
s

2
0
1
3
S
T
O
C
K

2
0
1
3

i
n

m


O
f

c
e

s
p
a
c
e

p
e
r

r
e
s
i
d
e
n
t

i
n

m


A
v
e
r
a
g
e

t
a
k
e
-
u
p

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

m

T
a
k
e
-
u
p

2
0
1
3

i
n

m


T
a
k
e
-
u
p

c
o
m
p
a
r
e
d

w
i
t
h

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

%
S
u
p
p
l
y

2
0
1
3

i
n

m

M
O
S
T

P
R
O
M
I
N
E
N
T

O
F
F
I
C
E

L
O
C
A
T
I
O
N
S
R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s

2
0
1
1

i
n

/
m

R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s

2
0
1
2

i
n

/
m

R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s

2
0
1
3

i
n

/
m

E
x
p
e
c
t
a
t
i
o
n

2
0
1
4
M
O
S
T

P
R
O
M
I
N
E
N
T

N
E
W

B
U
I
L
D
I
N
G

L
O
C
A
T
I
O
N
S
/
P
L
A
N
S
U
n
d
e
r

c
o
n
s
t
r
u
c
t
i
o
n

2
0
1
3

i
n

B
F
S

(
B
u
s
i
n
e
s
s

F
l
o
o
r

S
p
a
c
e
)

i
n

m

P
l
a
n
n
i
n
g

c
a
p
a
c
i
t
y

2
0
1
3

i
n

B
F
S

i
n

m

PROVINCE UTRECHT
Woerden 50,500 220,300 4.4 6,800 3,900 -43% 26,500 Middelland / Snel en Polanen 75-110 75-105 70-105 j
Zeist 61,300 306,100 5.0 7,000 4,500 -36% 31,500 Boulevard 120-165 120-165 120-165 j
Utrechtseweg 120-165 120-165 120-165 j
PROVINCE ZEELAND
Middelburg 47,700 148,500 3.1 900 0 -100% 19,100 Middelburg 95-135 90-130 80-125 j Stationsgebied 5,000
PROVINCE ZUID-HOLLAND
Capelle aan den IJssel 66,200 488,500 7.4 14,300 9,900 -31% 134,000 Capelle Ofce Park 100-135 90-130 80-120 j
Fascinatio / Rhijnspoor 115-145 90-140 90-140 j
Hoofdweggebied 90-115 80-115 80-115 j
Rivium 90-135 90-135 80-125 j
Delft 99,900 404,300 4.0 10,100 2,400 -76% 38,500 Delft 90-150 80-150 80-150 j Spoorzone 25,000
Den Haag 509,300 4,139,800 8.1 80,600 103,200 28% 474,000 Beatrixkwartier 130-195 125-195 125-195 j De Monarch (III en IV) 38,000
Congresgebouwgebied 115-165 115-160 100-160 j Eurojust 18,000
De Binckhorst 85-125 75-125 60-125 j Hoge Raad der Nederlanden 15,000
Laakhaven / Holland Spoor 90-140 90-135 80-125 j Internationaal Strafhof 47,000
Lange Voorhout 170-250 160-250 160-250 j Ypenburg west 30,000
Nieuw Centrum / Stationsgebied 135-195 130-195 130-200 j
Dordrecht 118,700 318,600 2.7 8,500 1,600 -81% 64,000 Amstelwijck 110-135 100-125 75-110 j Amstelwijck remaining 45,000
Centrum 100-135 100-130 75-125 j
Gouda 71,000 347,200 4.9 6,500 2,100 -68% 84,000 Goudse Poort 80-125 75-125 75-125 j
Stationsgebied / Binnenstad 90-145 85-145 85-150 j
Leiden 121,200 520,700 4.3 14,800 25,100 70% 58,200 Kanaalpark / Lammenschans 90-135 85-145 85-145 j
Heerema Marine Contractors
(herontwikkeling)
21,500
Plesmanlaan / Science Park 115-160 115-160 115-160 j
Stationsgebied 100-160 100-160 100-160 j
Rijswijk 47,600 892,400 18.7 13,200 13,800 5% 205,300 Hoornwijck 95-135 95-135 90-130 j
Plaspoelpolder 80-115 65-115 60-115 j
Stationsgebied / Eisenhowerplein 90-145 90-130 90-125 j
Rotterdam 617,300 3,449,200 5.6 114,200 67,900 -41% 767,000 Blaak / Westblaak 120-170 120-165 110-160 j Delftseplein 45,000
Brainpark I 125-160 115-160 110-155 j First Rotterdam 42,000
Brainpark II 140-165 130-160 125-155 j
Forum Rotterdam
(voormalig ABN Amro)
15,000
Brainpark III 140-165 130-160 125-155 j Schiekadeblok 108,000
De Boompjes 135-170 130-165 120-160 j Stadskantoor Rotterdam 23,500
Kop van Zuid 140-180 130-170 130-190 j
Prins Alexander / Oosterhof 115-155 110-145 105-140 j
Waalhaven 95-130 90-130 80-120 j
Weena / Coolsingel 140-185 120-170 120-180 j
Zuidplein 100-140 100-135 90-130 j
Zoetermeer 123,600 638,300 5.2 21,800 13,000 -40% 107,500 Afrikaweg 90-115 80-115 80-115 j
Rokkeveen 100-135 90-135 90-135 j
Stadscentrum 90-125 80-125 80-125 j
166
PROVINCE/CITIES MARKET STRUCTURE RENTS DEVELOPMENT PROSPECTS
N
u
m
b
e
r

o
f

r
e
s
i
d
e
n
t
s

2
0
1
3
S
T
O
C
K

2
0
1
3

i
n

m


O
f

c
e

s
p
a
c
e

p
e
r

r
e
s
i
d
e
n
t

i
n

m


A
v
e
r
a
g
e

t
a
k
e
-
u
p

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

m

T
a
k
e
-
u
p

2
0
1
3

i
n

m


T
a
k
e
-
u
p

c
o
m
p
a
r
e
d

w
i
t
h

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

%
S
u
p
p
l
y

2
0
1
3

i
n

m

M
O
S
T

P
R
O
M
I
N
E
N
T

O
F
F
I
C
E

L
O
C
A
T
I
O
N
S
R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s

2
0
1
1

i
n

/
m

R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s

2
0
1
2

i
n

/
m

R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s

2
0
1
3

i
n

/
m

E
x
p
e
c
t
a
t
i
o
n

2
0
1
4
M
O
S
T

P
R
O
M
I
N
E
N
T

N
E
W

B
U
I
L
D
I
N
G

L
O
C
A
T
I
O
N
S
/
P
L
A
N
S
U
n
d
e
r

c
o
n
s
t
r
u
c
t
i
o
n

2
0
1
3

i
n

B
F
S

(
B
u
s
i
n
e
s
s

F
l
o
o
r

S
p
a
c
e
)

i
n

m

P
l
a
n
n
i
n
g

c
a
p
a
c
i
t
y

2
0
1
3

i
n

B
F
S

i
n

m

PROVINCE UTRECHT
Woerden 50,500 220,300 4.4 6,800 3,900 -43% 26,500 Middelland / Snel en Polanen 75-110 75-105 70-105 j
Zeist 61,300 306,100 5.0 7,000 4,500 -36% 31,500 Boulevard 120-165 120-165 120-165 j
Utrechtseweg 120-165 120-165 120-165 j
PROVINCE ZEELAND
Middelburg 47,700 148,500 3.1 900 0 -100% 19,100 Middelburg 95-135 90-130 80-125 j Stationsgebied 5,000
PROVINCE ZUID-HOLLAND
Capelle aan den IJssel 66,200 488,500 7.4 14,300 9,900 -31% 134,000 Capelle Ofce Park 100-135 90-130 80-120 j
Fascinatio / Rhijnspoor 115-145 90-140 90-140 j
Hoofdweggebied 90-115 80-115 80-115 j
Rivium 90-135 90-135 80-125 j
Delft 99,900 404,300 4.0 10,100 2,400 -76% 38,500 Delft 90-150 80-150 80-150 j Spoorzone 25,000
Den Haag 509,300 4,139,800 8.1 80,600 103,200 28% 474,000 Beatrixkwartier 130-195 125-195 125-195 j De Monarch (III en IV) 38,000
Congresgebouwgebied 115-165 115-160 100-160 j Eurojust 18,000
De Binckhorst 85-125 75-125 60-125 j Hoge Raad der Nederlanden 15,000
Laakhaven / Holland Spoor 90-140 90-135 80-125 j Internationaal Strafhof 47,000
Lange Voorhout 170-250 160-250 160-250 j Ypenburg west 30,000
Nieuw Centrum / Stationsgebied 135-195 130-195 130-200 j
Dordrecht 118,700 318,600 2.7 8,500 1,600 -81% 64,000 Amstelwijck 110-135 100-125 75-110 j Amstelwijck remaining 45,000
Centrum 100-135 100-130 75-125 j
Gouda 71,000 347,200 4.9 6,500 2,100 -68% 84,000 Goudse Poort 80-125 75-125 75-125 j
Stationsgebied / Binnenstad 90-145 85-145 85-150 j
Leiden 121,200 520,700 4.3 14,800 25,100 70% 58,200 Kanaalpark / Lammenschans 90-135 85-145 85-145 j
Heerema Marine Contractors
(herontwikkeling)
21,500
Plesmanlaan / Science Park 115-160 115-160 115-160 j
Stationsgebied 100-160 100-160 100-160 j
Rijswijk 47,600 892,400 18.7 13,200 13,800 5% 205,300 Hoornwijck 95-135 95-135 90-130 j
Plaspoelpolder 80-115 65-115 60-115 j
Stationsgebied / Eisenhowerplein 90-145 90-130 90-125 j
Rotterdam 617,300 3,449,200 5.6 114,200 67,900 -41% 767,000 Blaak / Westblaak 120-170 120-165 110-160 j Delftseplein 45,000
Brainpark I 125-160 115-160 110-155 j First Rotterdam 42,000
Brainpark II 140-165 130-160 125-155 j
Forum Rotterdam
(voormalig ABN Amro)
15,000
Brainpark III 140-165 130-160 125-155 j Schiekadeblok 108,000
De Boompjes 135-170 130-165 120-160 j Stadskantoor Rotterdam 23,500
Kop van Zuid 140-180 130-170 130-190 j
Prins Alexander / Oosterhof 115-155 110-145 105-140 j
Waalhaven 95-130 90-130 80-120 j
Weena / Coolsingel 140-185 120-170 120-180 j
Zuidplein 100-140 100-135 90-130 j
Zoetermeer 123,600 638,300 5.2 21,800 13,000 -40% 107,500 Afrikaweg 90-115 80-115 80-115 j
Rokkeveen 100-135 90-135 90-135 j
Stadscentrum 90-125 80-125 80-125 j
167 FGH REAL ESTATE REPORT 2014 Source: take-up and supply PropertyNL FACTSHEET OFFICE MARKET
FACTSHEET RETAIL MARKET
PROVINCE/CITIES MARKET STRUCTURE RENTS DEVELOPMENT PROSPECTS
N
u
m
b
e
r

o
f

r
e
s
i
d
e
n
t
s

2
0
1
3
S
A
L
E
S

O
F

F
L
O
O
R

S
P
A
C
E


i
n

m


2
0
1
3
A
v
e
r
a
g
e

t
a
k
e
-
u
p

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

m

T
a
k
e
-
u
p

2
0
1
3

i
n

m

T
a
k
e
-
u
p

c
o
m
p
a
r
e
d

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

%
E
m
p
t
y

o
b
j
e
c
t
s

i
n

%

(
n
a
t
i
o
n
a
l

6
,
9
%
)
M
O
S
T

P
R
O
M
I
N
E
N
T

S
H
O
P
P
I
N
G

S
T
R
E
E
T
S
R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s

2
0
1
1

i
n

/
m

R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s

2
0
1
2

i
n

/
m

R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s

2
0
1
3

i
n

/
m

E
x
p
e
c
t
a
t
i
o
n

2
0
1
4
M
O
S
T

P
R
O
M
I
N
E
N
T

S
H
O
P
P
I
N
G

C
E
N
T
E
R
S
R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s
2
0
1
1

i
n

/
m

R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s

2
0
1
2

i
n

/
m

R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s
2
0
1
3

i
n

/
m

E
x
p
e
c
t
a
t
i
o
n

2
0
1
4
M
O
S
T

P
R
O
M
I
N
E
N
T

N
E
W

B
U
I
L
D
I
N
G

L
O
C
A
T
I
O
N
S
/
R
E
D
E
V
E
L
O
P
M
E
N
T
S
U
n
d
e
r

c
o
n
s
t
r
u
c
t
i
o
n

2
0
1
3

i
n

B
F
S

(
B
u
s
i
n
e
s
s

F
l
o
o
r

S
p
a
c
e
)

i
n

m


P
l
a
n
n
i
n
g

c
a
p
a
c
i
t
y

2
0
1
3

i
n

B
F
S

i
n

m

PROVINCE DRENTHE
Assen 67,200 207,500 7,200 13,200 83% 11.1% Gedempte Singel 175-250 175-250 175-250 j De Triade 200-400 200-400 200-400 j
Buymansplein / Forum 225-450 225-450 225-450 j
Woonboulevard
Borgstee
50-75 50-75 50-75 j
Kruisstraat 150-250 150-250 150-250 j
Mercuriusplein 275-450 275-450 275-450 j
Emmen 108,100 308,900 4,200 4,800 14% 7.8% Hoofdstraat 125-275 125-275 125-275 j
Winkelcentrum de
Weiert
175-450 175-450 175-450 j Willinkplein-Zuid 6,100
Noorderstraat-Derkstraat 150-250 150-250 150-250 j
Vlinderpassage 225-350 225-350 225-350 j
PROVINCE FLEVOLAND
Almere 195,800 291,300 5,900 14,600 147% 5.9% Bottelaarspassage 225-325 225-325 150-275 j Stadshart Almere 400-700 400-700 350-700 j
Almere Buiten (fase 2),
Centrum Noordzijde
7,000
Citadel 400-700 400-700 350-700 j t Circus 275-500 275-500 250-475 j
Olympiakwartier,
P. de Coubertinlaan
22,000
Grote Markt 175-275 175-275 150-250 j
Winkelcentrum
Buiten mere,
Almere-Buiten
18,000
Korte Promenade 200-325 200-325 200-275 j
Stadhuisplein 275-600 275-600 250-575 j
Stationsstraat 300-650 300-650 275-625 j
Lelystad 76,100 153,300 3,300 1,900 -42% 9.0% Centrum, Dukaatpassage 200-425 200-425 175-400 j
Batavia Stad Shopping
Outlet
200-300 200-300 200-300 j Batavia Stad Fase III, IV, V 8,000
De Wissel 250-450 250-450 225-425 j De Gordiaan 80-120 80-120 70-110 j
Herontwikkeling ABC
complex, Neringpassage
8,100
Neringspassage 225-350 225-350 200-325 p
Woonboulevard
Palazzo
50-75 50-75 40-70 j
PROVINCE FRIESLAND
Leeuwarden 96,300 282,600 2,300 2,000 -13% 8.1% Nieuwestad 250-650 250-650 250-650 j
Winkelpark De
Centrale
65-100 65-100 65-100 j De Centrale Retailpark 20,000
Ruiterskwartier 125-250 125-250 125-250 j
Wirdumerdijk 275-650 275-650 275-650 j
Zaailand 175-300 175-300 150-300 j
PROVINCE GELDERLAND
Apeldoorn 157,600 311,700 9,200 4,600 -50% 7.6% Brinklaan 165-325 150-300 150-300 p Oranjerie 250-650 200-650 200-600 p Anklaar 16,000
Hoofdstraat 350-800 350-800 350-750 j
Woonboulevard
Het Rietveld
55-80 55-70 50-70 p
Omnisport,
De Voorwaarts
15,000
Korenstraat 165-325 150-300 150-300 p
Arnhem 150,600 291,100 7,900 11,200 42% 6.6% Bakkerstraat 250-800 250-800 250-750 p Kronenburg 300-450 300-450 300-425 j OV Terminal Arnhem 4,200
Grote Oord 900-1,050 900-1,050 900-1,000 j Musiskwartier
150-
1,050
150-
1,000
150-900 p
Schuytgraaf,
wijkwinkelcentrum
8,700
Jansstraat 450-900 450-900 450-850 p Presikhaaf 200-350 200-350 200-350 j
Ketelstraat 700-1,100 700-1,100 700-1,050 p
Woonboulevard
Gelderse Poort
65-90 65-85 65-85 p
Roggestraat 600-950 600-950 600-950 p
Steenstraat 100-250 100-250 100-225 p
Vijzelstraat 650-1,100 650-1,100 650-1,050 p
Ede 110,600 178,300 8,600 5,900 -31% 5.8% Achter de Doelen 250-425 250-425 225-400 p
Grote Straat 225-450 200-450 200-425 p
Maandereind 150-250 150-250 150-225 p
168
PROVINCE/CITIES MARKET STRUCTURE RENTS DEVELOPMENT PROSPECTS
N
u
m
b
e
r

o
f

r
e
s
i
d
e
n
t
s

2
0
1
3
S
A
L
E
S

O
F

F
L
O
O
R

S
P
A
C
E


i
n

m


2
0
1
3
A
v
e
r
a
g
e

t
a
k
e
-
u
p

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

m

T
a
k
e
-
u
p

2
0
1
3

i
n

m

T
a
k
e
-
u
p

c
o
m
p
a
r
e
d

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

%
E
m
p
t
y

o
b
j
e
c
t
s

i
n

%

(
n
a
t
i
o
n
a
l

6
,
9
%
)
M
O
S
T

P
R
O
M
I
N
E
N
T

S
H
O
P
P
I
N
G

S
T
R
E
E
T
S
R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s

2
0
1
1

i
n

/
m

R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s

2
0
1
2

i
n

/
m

R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s

2
0
1
3

i
n

/
m

E
x
p
e
c
t
a
t
i
o
n

2
0
1
4
M
O
S
T

P
R
O
M
I
N
E
N
T

S
H
O
P
P
I
N
G

C
E
N
T
E
R
S
R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s
2
0
1
1

i
n

/
m

R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s

2
0
1
2

i
n

/
m

R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s
2
0
1
3

i
n

/
m

E
x
p
e
c
t
a
t
i
o
n

2
0
1
4
M
O
S
T

P
R
O
M
I
N
E
N
T

N
E
W

B
U
I
L
D
I
N
G

L
O
C
A
T
I
O
N
S
/
R
E
D
E
V
E
L
O
P
M
E
N
T
S
U
n
d
e
r

c
o
n
s
t
r
u
c
t
i
o
n

2
0
1
3

i
n

B
F
S

(
B
u
s
i
n
e
s
s

F
l
o
o
r

S
p
a
c
e
)

i
n

m


P
l
a
n
n
i
n
g

c
a
p
a
c
i
t
y

2
0
1
3

i
n

B
F
S

i
n

m

PROVINCE DRENTHE
Assen 67,200 207,500 7,200 13,200 83% 11.1% Gedempte Singel 175-250 175-250 175-250 j De Triade 200-400 200-400 200-400 j
Buymansplein / Forum 225-450 225-450 225-450 j
Woonboulevard
Borgstee
50-75 50-75 50-75 j
Kruisstraat 150-250 150-250 150-250 j
Mercuriusplein 275-450 275-450 275-450 j
Emmen 108,100 308,900 4,200 4,800 14% 7.8% Hoofdstraat 125-275 125-275 125-275 j
Winkelcentrum de
Weiert
175-450 175-450 175-450 j Willinkplein-Zuid 6,100
Noorderstraat-Derkstraat 150-250 150-250 150-250 j
Vlinderpassage 225-350 225-350 225-350 j
PROVINCE FLEVOLAND
Almere 195,800 291,300 5,900 14,600 147% 5.9% Bottelaarspassage 225-325 225-325 150-275 j Stadshart Almere 400-700 400-700 350-700 j
Almere Buiten (fase 2),
Centrum Noordzijde
7,000
Citadel 400-700 400-700 350-700 j t Circus 275-500 275-500 250-475 j
Olympiakwartier,
P. de Coubertinlaan
22,000
Grote Markt 175-275 175-275 150-250 j
Winkelcentrum
Buiten mere,
Almere-Buiten
18,000
Korte Promenade 200-325 200-325 200-275 j
Stadhuisplein 275-600 275-600 250-575 j
Stationsstraat 300-650 300-650 275-625 j
Lelystad 76,100 153,300 3,300 1,900 -42% 9.0% Centrum, Dukaatpassage 200-425 200-425 175-400 j
Batavia Stad Shopping
Outlet
200-300 200-300 200-300 j Batavia Stad Fase III, IV, V 8,000
De Wissel 250-450 250-450 225-425 j De Gordiaan 80-120 80-120 70-110 j
Herontwikkeling ABC
complex, Neringpassage
8,100
Neringspassage 225-350 225-350 200-325 p
Woonboulevard
Palazzo
50-75 50-75 40-70 j
PROVINCE FRIESLAND
Leeuwarden 96,300 282,600 2,300 2,000 -13% 8.1% Nieuwestad 250-650 250-650 250-650 j
Winkelpark De
Centrale
65-100 65-100 65-100 j De Centrale Retailpark 20,000
Ruiterskwartier 125-250 125-250 125-250 j
Wirdumerdijk 275-650 275-650 275-650 j
Zaailand 175-300 175-300 150-300 j
PROVINCE GELDERLAND
Apeldoorn 157,600 311,700 9,200 4,600 -50% 7.6% Brinklaan 165-325 150-300 150-300 p Oranjerie 250-650 200-650 200-600 p Anklaar 16,000
Hoofdstraat 350-800 350-800 350-750 j
Woonboulevard
Het Rietveld
55-80 55-70 50-70 p
Omnisport,
De Voorwaarts
15,000
Korenstraat 165-325 150-300 150-300 p
Arnhem 150,600 291,100 7,900 11,200 42% 6.6% Bakkerstraat 250-800 250-800 250-750 p Kronenburg 300-450 300-450 300-425 j OV Terminal Arnhem 4,200
Grote Oord 900-1,050 900-1,050 900-1,000 j Musiskwartier
150-
1,050
150-
1,000
150-900 p
Schuytgraaf,
wijkwinkelcentrum
8,700
Jansstraat 450-900 450-900 450-850 p Presikhaaf 200-350 200-350 200-350 j
Ketelstraat 700-1,100 700-1,100 700-1,050 p
Woonboulevard
Gelderse Poort
65-90 65-85 65-85 p
Roggestraat 600-950 600-950 600-950 p
Steenstraat 100-250 100-250 100-225 p
Vijzelstraat 650-1,100 650-1,100 650-1,050 p
Ede 110,600 178,300 8,600 5,900 -31% 5.8% Achter de Doelen 250-425 250-425 225-400 p
Grote Straat 225-450 200-450 200-425 p
Maandereind 150-250 150-250 150-225 p
169 FACTSHEET RETAIL MARKET Source: take-up and supply PropertyNL FGH REAL ESTATE REPORT 2014
FACTSHEET RETAIL MARKET
PROVINCE/CITIES MARKET STRUCTURE RENTS DEVELOPMENT PROSPECTS
N
u
m
b
e
r

o
f

r
e
s
i
d
e
n
t
s

2
0
1
3
S
A
L
E
S

O
F

F
L
O
O
R

S
P
A
C
E


i
n

m


2
0
1
3
A
v
e
r
a
g
e

t
a
k
e
-
u
p

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

m

T
a
k
e
-
u
p

2
0
1
3

i
n

m

T
a
k
e
-
u
p

c
o
m
p
a
r
e
d

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

%
E
m
p
t
y

o
b
j
e
c
t
s

i
n

%

(
n
a
t
i
o
n
a
l

6
,
9
%
)
M
O
S
T

P
R
O
M
I
N
E
N
T

S
H
O
P
P
I
N
G

S
T
R
E
E
T
S
R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s

2
0
1
1

i
n

/
m

R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s

2
0
1
2

i
n

/
m

R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s

2
0
1
3

i
n

/
m

E
x
p
e
c
t
a
t
i
o
n

2
0
1
4
M
O
S
T

P
R
O
M
I
N
E
N
T

S
H
O
P
P
I
N
G

C
E
N
T
E
R
S
R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s
2
0
1
1

i
n

/
m

R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s

2
0
1
2

i
n

/
m

R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s
2
0
1
3

i
n

/
m

E
x
p
e
c
t
a
t
i
o
n

2
0
1
4
M
O
S
T

P
R
O
M
I
N
E
N
T

N
E
W

B
U
I
L
D
I
N
G

L
O
C
A
T
I
O
N
S
/
R
E
D
E
V
E
L
O
P
M
E
N
T
S
U
n
d
e
r

c
o
n
s
t
r
u
c
t
i
o
n

2
0
1
3

i
n

B
F
S

(
B
u
s
i
n
e
s
s

F
l
o
o
r

S
p
a
c
e
)

i
n

m


P
l
a
n
n
i
n
g

c
a
p
a
c
i
t
y

2
0
1
3

i
n

B
F
S

i
n

m

PROVINCE GELDERLAND
Nijmegen 167,900 260,900 10,700 12,500 17% 6.5% Broerstraat 650-900 650-900 650-850 j Dukenburg 350-550 350-550 325-500 j Plein 1944 11,300
Burchtstraat 375-950 375-900 350-850 j De Molenpoort 150-400 150-375 150-350 p Waalfront 2,800
Marikenstraat 300-500 300-500 275-475 p
Woonboulevard
Novium
60-85 60-80 60-75 p
Moenenstraat 175-300 175-300 175-300 p
PROVINCE GRONINGEN
Groningen 198,200 464,300 17,000 11,200 -34% 6.6% A-Kerkhof 250-500 250-500 200-450 j
Meubelboulevard
Hoendiep
60-85 60-85 50-85 j Oostwand Grote Markt 10,000
Carolieweg 175-300 175-300 125-250 j Paddepoel 200-550 200-550 175-450 j
Winkelcentrum
Paddepoel, uitbreiding
5,000
Herestraat 600-1,400 600-1,400 600-1,300 j Vinkhuizen 140-180 140-180 140-180 j
Vismarkt 250-700 250-700 250-700 j Westerhaven 100-350 100-350 100-350 j
Waagstraat 250-500 250-500 250-500 j
Woonforum
Peizerweg
60-90 60-90 60-90 j
Zwanestraat 200-350 200-350 175-300 j
PROVINCE LIMBURG
Heerlen 88,400 338,700 4,100 10,200 149% 16.6% Promenade I en II 300-600 300-600 250-550 p
Corio Center
(ground oor)
350-600 300-600 250-550 p Maankwartier 13,500
Saroleastraat I 450-750 450-750 400-700 p
Corio Center
(souterrain)
125-160 125-160 100-135 p
Schinkelkwadrant-Zuid,
De Plu
17,000
Saroleastraat II 300-450 250-450 200-400 p
Woonboulevard
In de Cramer
65-90 65-90 60-90 p Woonboulevard fase 3 8,000
Maastricht 122,900 245,000 6,100 10,200 67% 8.5% Grote Staat 750-1,400 750-1,400 750-1,400 j Brusselse Poort 200-400 200-400 200-400 j
Belvdre (Bosscherveld)
fase 1
20,000
Kleine Staat 750-1,200 750-1,200 750-1,200 j Entre Deux
400-
1,000
400-
1,000
350-900 j
Uitbreiding Brusselse
Poort
10,000
Maastrichter Brugstraat 600-1,100 600-1,100 550-1,000 j Mosae Forum 250-750 200-750 200-700 p
Muntstraat 500-850 500-850 450-800 j
Spilstraat 450-700 450-700 400-650 j
Stokstraat 400-700 400-700 350-650 p
Wolfstraat 500-800 500-800 450-750 j
Wycker Brugstraat 300-600 300-600 300-600 j
Roermond 57,000 232,800 4,800 2,100 -56% 8.8% Graaf Gerardstraat 250-350 250-350 250-350 p Roercenter 150-250 150-250 150-250 j
Designer Outlet Center
fase 4
10,000
Hamstraat 200-350 200-350 200-350 p
Designer Outlet
Center
200-450 200-450 200-450 j
Steenweg 300-600 300-600 300-600 p
Varkensmarkt 300-550 300-550 300-550 p
PROVINCE NOORD-BRABANT
Breda 180,000 413,200 15,800 17,000 8% 7.9% Eindstraat 550-1,000 550-1,000 550-1,000 j De Barones 350-650 350-650 350-600 p Achter de Lange Stallen 24,000
Ginnekenstraat 450-950 450-950 450-950 j Woonboulevard Breda 75-100 75-100 75-100 j Hoge Vught 9,500
Karrestraat 550-950 550-950 450-900 j OV Terminal Breda 9,000
Ridderstraat 400-700 400-700 400-650 j
Den Bosch 143,600 285,600 6,800 10,200 50% 5.3% Hinthamerstraat 500-750 500-750 450-750 j Bossche Boulevard 70-100 70-100 70-100 j GZG-terrein 1st fase 12,000
Hooge Steenweg 600-1,050 600-1,050 600-1,050 j Winkelcentrum Arena 250-450 250-450 250-450 p
Uitbreiding Bossche
Woonboulevard
11,000
Kerkstraat 400-750 400-750 350-700 j Willemspoort 4,000
Markt 500-850 500-850 450-800 j
Pensmarkt 500-1,000 500-1,000 500-1,000 j
Schapenmarkt 400-650 400-650 400-650 j
170
PROVINCE/CITIES MARKET STRUCTURE RENTS DEVELOPMENT PROSPECTS
N
u
m
b
e
r

o
f

r
e
s
i
d
e
n
t
s

2
0
1
3
S
A
L
E
S

O
F

F
L
O
O
R

S
P
A
C
E


i
n

m


2
0
1
3
A
v
e
r
a
g
e

t
a
k
e
-
u
p

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

m

T
a
k
e
-
u
p

2
0
1
3

i
n

m

T
a
k
e
-
u
p

c
o
m
p
a
r
e
d

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

%
E
m
p
t
y

o
b
j
e
c
t
s

i
n

%

(
n
a
t
i
o
n
a
l

6
,
9
%
)
M
O
S
T

P
R
O
M
I
N
E
N
T

S
H
O
P
P
I
N
G

S
T
R
E
E
T
S
R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s

2
0
1
1

i
n

/
m

R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s

2
0
1
2

i
n

/
m

R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s

2
0
1
3

i
n

/
m

E
x
p
e
c
t
a
t
i
o
n

2
0
1
4
M
O
S
T

P
R
O
M
I
N
E
N
T

S
H
O
P
P
I
N
G

C
E
N
T
E
R
S
R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s
2
0
1
1

i
n

/
m

R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s

2
0
1
2

i
n

/
m

R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s
2
0
1
3

i
n

/
m

E
x
p
e
c
t
a
t
i
o
n

2
0
1
4
M
O
S
T

P
R
O
M
I
N
E
N
T

N
E
W

B
U
I
L
D
I
N
G

L
O
C
A
T
I
O
N
S
/
R
E
D
E
V
E
L
O
P
M
E
N
T
S
U
n
d
e
r

c
o
n
s
t
r
u
c
t
i
o
n

2
0
1
3

i
n

B
F
S

(
B
u
s
i
n
e
s
s

F
l
o
o
r

S
p
a
c
e
)

i
n

m


P
l
a
n
n
i
n
g

c
a
p
a
c
i
t
y

2
0
1
3

i
n

B
F
S

i
n

m

PROVINCE GELDERLAND
Nijmegen 167,900 260,900 10,700 12,500 17% 6.5% Broerstraat 650-900 650-900 650-850 j Dukenburg 350-550 350-550 325-500 j Plein 1944 11,300
Burchtstraat 375-950 375-900 350-850 j De Molenpoort 150-400 150-375 150-350 p Waalfront 2,800
Marikenstraat 300-500 300-500 275-475 p
Woonboulevard
Novium
60-85 60-80 60-75 p
Moenenstraat 175-300 175-300 175-300 p
PROVINCE GRONINGEN
Groningen 198,200 464,300 17,000 11,200 -34% 6.6% A-Kerkhof 250-500 250-500 200-450 j
Meubelboulevard
Hoendiep
60-85 60-85 50-85 j Oostwand Grote Markt 10,000
Carolieweg 175-300 175-300 125-250 j Paddepoel 200-550 200-550 175-450 j
Winkelcentrum
Paddepoel, uitbreiding
5,000
Herestraat 600-1,400 600-1,400 600-1,300 j Vinkhuizen 140-180 140-180 140-180 j
Vismarkt 250-700 250-700 250-700 j Westerhaven 100-350 100-350 100-350 j
Waagstraat 250-500 250-500 250-500 j
Woonforum
Peizerweg
60-90 60-90 60-90 j
Zwanestraat 200-350 200-350 175-300 j
PROVINCE LIMBURG
Heerlen 88,400 338,700 4,100 10,200 149% 16.6% Promenade I en II 300-600 300-600 250-550 p
Corio Center
(ground oor)
350-600 300-600 250-550 p Maankwartier 13,500
Saroleastraat I 450-750 450-750 400-700 p
Corio Center
(souterrain)
125-160 125-160 100-135 p
Schinkelkwadrant-Zuid,
De Plu
17,000
Saroleastraat II 300-450 250-450 200-400 p
Woonboulevard
In de Cramer
65-90 65-90 60-90 p Woonboulevard fase 3 8,000
Maastricht 122,900 245,000 6,100 10,200 67% 8.5% Grote Staat 750-1,400 750-1,400 750-1,400 j Brusselse Poort 200-400 200-400 200-400 j
Belvdre (Bosscherveld)
fase 1
20,000
Kleine Staat 750-1,200 750-1,200 750-1,200 j Entre Deux
400-
1,000
400-
1,000
350-900 j
Uitbreiding Brusselse
Poort
10,000
Maastrichter Brugstraat 600-1,100 600-1,100 550-1,000 j Mosae Forum 250-750 200-750 200-700 p
Muntstraat 500-850 500-850 450-800 j
Spilstraat 450-700 450-700 400-650 j
Stokstraat 400-700 400-700 350-650 p
Wolfstraat 500-800 500-800 450-750 j
Wycker Brugstraat 300-600 300-600 300-600 j
Roermond 57,000 232,800 4,800 2,100 -56% 8.8% Graaf Gerardstraat 250-350 250-350 250-350 p Roercenter 150-250 150-250 150-250 j
Designer Outlet Center
fase 4
10,000
Hamstraat 200-350 200-350 200-350 p
Designer Outlet
Center
200-450 200-450 200-450 j
Steenweg 300-600 300-600 300-600 p
Varkensmarkt 300-550 300-550 300-550 p
PROVINCE NOORD-BRABANT
Breda 180,000 413,200 15,800 17,000 8% 7.9% Eindstraat 550-1,000 550-1,000 550-1,000 j De Barones 350-650 350-650 350-600 p Achter de Lange Stallen 24,000
Ginnekenstraat 450-950 450-950 450-950 j Woonboulevard Breda 75-100 75-100 75-100 j Hoge Vught 9,500
Karrestraat 550-950 550-950 450-900 j OV Terminal Breda 9,000
Ridderstraat 400-700 400-700 400-650 j
Den Bosch 143,600 285,600 6,800 10,200 50% 5.3% Hinthamerstraat 500-750 500-750 450-750 j Bossche Boulevard 70-100 70-100 70-100 j GZG-terrein 1st fase 12,000
Hooge Steenweg 600-1,050 600-1,050 600-1,050 j Winkelcentrum Arena 250-450 250-450 250-450 p
Uitbreiding Bossche
Woonboulevard
11,000
Kerkstraat 400-750 400-750 350-700 j Willemspoort 4,000
Markt 500-850 500-850 450-800 j
Pensmarkt 500-1,000 500-1,000 500-1,000 j
Schapenmarkt 400-650 400-650 400-650 j
171 FACTSHEET RETAIL MARKET Source: take-up and supply PropertyNL FGH REAL ESTATE REPORT 2014
FACTSHEET RETAIL MARKET
PROVINCE/CITIES MARKET STRUCTURE RENTS DEVELOPMENT PROSPECTS
N
u
m
b
e
r

o
f

r
e
s
i
d
e
n
t
s

2
0
1
3
S
A
L
E
S

O
F

F
L
O
O
R

S
P
A
C
E


i
n

m


2
0
1
3
A
v
e
r
a
g
e

t
a
k
e
-
u
p

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

m

T
a
k
e
-
u
p

2
0
1
3

i
n

m

T
a
k
e
-
u
p

c
o
m
p
a
r
e
d

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

%
E
m
p
t
y

o
b
j
e
c
t
s

i
n

%

(
n
a
t
i
o
n
a
l

6
,
9
%
)
M
O
S
T

P
R
O
M
I
N
E
N
T

S
H
O
P
P
I
N
G

S
T
R
E
E
T
S
R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s

2
0
1
1

i
n

/
m

R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s

2
0
1
2

i
n

/
m

R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s

2
0
1
3

i
n

/
m

E
x
p
e
c
t
a
t
i
o
n

2
0
1
4
M
O
S
T

P
R
O
M
I
N
E
N
T

S
H
O
P
P
I
N
G

C
E
N
T
E
R
S
R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s
2
0
1
1

i
n

/
m

R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s

2
0
1
2

i
n

/
m

R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s
2
0
1
3

i
n

/
m

E
x
p
e
c
t
a
t
i
o
n

2
0
1
4
M
O
S
T

P
R
O
M
I
N
E
N
T

N
E
W

B
U
I
L
D
I
N
G

L
O
C
A
T
I
O
N
S
/
R
E
D
E
V
E
L
O
P
M
E
N
T
S
U
n
d
e
r

c
o
n
s
t
r
u
c
t
i
o
n

2
0
1
3

i
n

B
F
S

(
B
u
s
i
n
e
s
s

F
l
o
o
r

S
p
a
c
e
)

i
n

m


P
l
a
n
n
i
n
g

c
a
p
a
c
i
t
y

2
0
1
3

i
n

B
F
S

i
n

m

PROVINCE NOORD-BRABANT
Eindhoven 221,000 443,400 18,400 16,600 -10% 9.4% Demer 750-1,350 750-1,350 750-1,350 j Heuvelgalerie 200-650 200-650 150-550 p
Hermanus Boexstraat 450-650 450-650 450-650 g Piazza Center
350-
1,000
350-
1,000
300-900 p
Hooghuisstraat 400-650 400-650 400-650 j Woensel 300-650 250-650 250-600 p
Marktstraat 500-900 500-900 500-900 j
Woonboulevard
Ekkersrijt
75-115 75-115 75-115 j
Rechtestraat 500-1,000 500-1,000 500-1,000 j
De Admirant /
Nieuwe Emmasingel
350-550 300-500 250-450 p
Vrijstraat 250-550 350-550 300-500 j
Tilburg 210,000 319,700 7,500 12,900 72% 7.4% Heuvelstraat 400-900 400-900 400-900 j Emmapassage 275-375 275-375 250-350 p AaBe-complex 27,000
Heyhoef 175-250 175-250 175-250 j
Herontwikkeling
omgeving Stationsplein
7,000
Pieter Vreedeplein 250-375 250-375 250-350 p Wagnerplein 4,000
Winkelcentrum Heyhoef 5,000
Winkelcentrum
Koningsoord
(Berkel Enschot)
12,800
PROVINCE NOORD-HOLLAND
Alkmaar 95,000 286,100 7,800 12,700 63% 7.4% De Laat 175-550 175-550 150-500 j Noorder Arcade 100-150 100-150 100-150 g Koedijkerstraat 6,100
Langestraat 325-700 325-700 250-700 j
Noorder Arcade /
Ringerscomplex
(renovatie)
55,000
Payglop 500-650 500-650 450-600 j
Amstelveen 84,800 122,700 1,800 1,600 -11% 4.2% Zaagland 250-400 250-400 200-350 j Stadshart Amstelveen 500-850 500-850 500-900 j Winkelcentrum Westwijk 8,000
Rembrandtweg - - 150-400 j
Winkelcentrum
Binnenhof
500-700 500-700 500-700 j
Amsterdam 809,200 1,136,800 42,400 75,600 78% 3.8% Beethovenstraat 500-750 500-750 400-800 j Amsterdamse Poort 300-550 300-550 300-550 j
Beurspassage,
Damrak / Nieuwendijk
20,000
Cornelis Schuytstraat 500-950 500-950 500-1,000 j Arena Boulevard 175-225 125-200 125-200 j
Groot Gelderlandplein,
uitbreiding
8,000
Damrak 850-1,000 850-1,000 850-1,000 j
Boven t Y /
Buikslotermeerplein
350-700 350-700 300-700 j Rokin (Fortis-locatie) 10,000
Ferdinand Bolstraat 300-600 300-600 250-600 j Groot Gelderlandplein 350-650 350-650 350-650 j Rokin Plaza 6,000
Heiligeweg
1,500-
2,250
1,500-
2,250
1,500-
2,250
j Kalvertoren
400-
1,600
400-
1,600
400-
1,600
j
Station Amsterdam
Centre
4,500
Kalverstraat
1,800-
2,500
1,800-
2,500
1,800-
2,500
j Magna Plaza 200-600 200-600 200-600 j Winkelcentrum Mosplein 7,500
Kinkerstraat 225-400 225-400 225-400 j Osdorpplein 250-450 250-450 250-450 j
Zuidas (Ravel), Van
Leijenberghlaan
10,000
Leidsestraat
1,300-
2,000
1,300-
2,000
1,300-
2,000
j Villa Arena 80-150 80-150 80-150 j
Nieuwendijk 700-2,000 700-2,000 700-2,000 j
P.C. Hooftstraat 900-1,500 900-1,500
1,000-
1,600
j
Rokin 550-800 550-800 550-800 g
Van Baerlestraat 300-750 300-750 300-750 j
Haarlem 154,800 261,100 6,300 4,600 -27% 4.9% Anegang 225-475 225-475 200-450 j
Winkelcentrum
Schalkwijk
350-550 350-550 250-500 j Brinkmanpassage 7,700
Barteljorisstraat 350-550 350-550 350-550 j Schalkstad (eerste fase) 16,000
Generaal Cronjstraat 150-250 150-250 125-275 j
Grote Houtstraat 400-950 400-950 400-950 j
172
PROVINCE/CITIES MARKET STRUCTURE RENTS DEVELOPMENT PROSPECTS
N
u
m
b
e
r

o
f

r
e
s
i
d
e
n
t
s

2
0
1
3
S
A
L
E
S

O
F

F
L
O
O
R

S
P
A
C
E


i
n

m


2
0
1
3
A
v
e
r
a
g
e

t
a
k
e
-
u
p

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

m

T
a
k
e
-
u
p

2
0
1
3

i
n

m

T
a
k
e
-
u
p

c
o
m
p
a
r
e
d

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

%
E
m
p
t
y

o
b
j
e
c
t
s

i
n

%

(
n
a
t
i
o
n
a
l

6
,
9
%
)
M
O
S
T

P
R
O
M
I
N
E
N
T

S
H
O
P
P
I
N
G

S
T
R
E
E
T
S
R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s

2
0
1
1

i
n

/
m

R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s

2
0
1
2

i
n

/
m

R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s

2
0
1
3

i
n

/
m

E
x
p
e
c
t
a
t
i
o
n

2
0
1
4
M
O
S
T

P
R
O
M
I
N
E
N
T

S
H
O
P
P
I
N
G

C
E
N
T
E
R
S
R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s
2
0
1
1

i
n

/
m

R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s

2
0
1
2

i
n

/
m

R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s
2
0
1
3

i
n

/
m

E
x
p
e
c
t
a
t
i
o
n

2
0
1
4
M
O
S
T

P
R
O
M
I
N
E
N
T

N
E
W

B
U
I
L
D
I
N
G

L
O
C
A
T
I
O
N
S
/
R
E
D
E
V
E
L
O
P
M
E
N
T
S
U
n
d
e
r

c
o
n
s
t
r
u
c
t
i
o
n

2
0
1
3

i
n

B
F
S

(
B
u
s
i
n
e
s
s

F
l
o
o
r

S
p
a
c
e
)

i
n

m


P
l
a
n
n
i
n
g

c
a
p
a
c
i
t
y

2
0
1
3

i
n

B
F
S

i
n

m

PROVINCE NOORD-BRABANT
Eindhoven 221,000 443,400 18,400 16,600 -10% 9.4% Demer 750-1,350 750-1,350 750-1,350 j Heuvelgalerie 200-650 200-650 150-550 p
Hermanus Boexstraat 450-650 450-650 450-650 g Piazza Center
350-
1,000
350-
1,000
300-900 p
Hooghuisstraat 400-650 400-650 400-650 j Woensel 300-650 250-650 250-600 p
Marktstraat 500-900 500-900 500-900 j
Woonboulevard
Ekkersrijt
75-115 75-115 75-115 j
Rechtestraat 500-1,000 500-1,000 500-1,000 j
De Admirant /
Nieuwe Emmasingel
350-550 300-500 250-450 p
Vrijstraat 250-550 350-550 300-500 j
Tilburg 210,000 319,700 7,500 12,900 72% 7.4% Heuvelstraat 400-900 400-900 400-900 j Emmapassage 275-375 275-375 250-350 p AaBe-complex 27,000
Heyhoef 175-250 175-250 175-250 j
Herontwikkeling
omgeving Stationsplein
7,000
Pieter Vreedeplein 250-375 250-375 250-350 p Wagnerplein 4,000
Winkelcentrum Heyhoef 5,000
Winkelcentrum
Koningsoord
(Berkel Enschot)
12,800
PROVINCE NOORD-HOLLAND
Alkmaar 95,000 286,100 7,800 12,700 63% 7.4% De Laat 175-550 175-550 150-500 j Noorder Arcade 100-150 100-150 100-150 g Koedijkerstraat 6,100
Langestraat 325-700 325-700 250-700 j
Noorder Arcade /
Ringerscomplex
(renovatie)
55,000
Payglop 500-650 500-650 450-600 j
Amstelveen 84,800 122,700 1,800 1,600 -11% 4.2% Zaagland 250-400 250-400 200-350 j Stadshart Amstelveen 500-850 500-850 500-900 j Winkelcentrum Westwijk 8,000
Rembrandtweg - - 150-400 j
Winkelcentrum
Binnenhof
500-700 500-700 500-700 j
Amsterdam 809,200 1,136,800 42,400 75,600 78% 3.8% Beethovenstraat 500-750 500-750 400-800 j Amsterdamse Poort 300-550 300-550 300-550 j
Beurspassage,
Damrak / Nieuwendijk
20,000
Cornelis Schuytstraat 500-950 500-950 500-1,000 j Arena Boulevard 175-225 125-200 125-200 j
Groot Gelderlandplein,
uitbreiding
8,000
Damrak 850-1,000 850-1,000 850-1,000 j
Boven t Y /
Buikslotermeerplein
350-700 350-700 300-700 j Rokin (Fortis-locatie) 10,000
Ferdinand Bolstraat 300-600 300-600 250-600 j Groot Gelderlandplein 350-650 350-650 350-650 j Rokin Plaza 6,000
Heiligeweg
1,500-
2,250
1,500-
2,250
1,500-
2,250
j Kalvertoren
400-
1,600
400-
1,600
400-
1,600
j
Station Amsterdam
Centre
4,500
Kalverstraat
1,800-
2,500
1,800-
2,500
1,800-
2,500
j Magna Plaza 200-600 200-600 200-600 j Winkelcentrum Mosplein 7,500
Kinkerstraat 225-400 225-400 225-400 j Osdorpplein 250-450 250-450 250-450 j
Zuidas (Ravel), Van
Leijenberghlaan
10,000
Leidsestraat
1,300-
2,000
1,300-
2,000
1,300-
2,000
j Villa Arena 80-150 80-150 80-150 j
Nieuwendijk 700-2,000 700-2,000 700-2,000 j
P.C. Hooftstraat 900-1,500 900-1,500
1,000-
1,600
j
Rokin 550-800 550-800 550-800 g
Van Baerlestraat 300-750 300-750 300-750 j
Haarlem 154,800 261,100 6,300 4,600 -27% 4.9% Anegang 225-475 225-475 200-450 j
Winkelcentrum
Schalkwijk
350-550 350-550 250-500 j Brinkmanpassage 7,700
Barteljorisstraat 350-550 350-550 350-550 j Schalkstad (eerste fase) 16,000
Generaal Cronjstraat 150-250 150-250 125-275 j
Grote Houtstraat 400-950 400-950 400-950 j
173 FACTSHEET RETAIL MARKET Source: take-up and supply PropertyNL FGH REAL ESTATE REPORT 2014
FACTSHEET RETAIL MARKET
PROVINCE/CITIES MARKET STRUCTURE RENTS DEVELOPMENT PROSPECTS
N
u
m
b
e
r

o
f

r
e
s
i
d
e
n
t
s

2
0
1
3
S
A
L
E
S

O
F

F
L
O
O
R

S
P
A
C
E


i
n

m


2
0
1
3
A
v
e
r
a
g
e

t
a
k
e
-
u
p

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

m

T
a
k
e
-
u
p

2
0
1
3

i
n

m

T
a
k
e
-
u
p

c
o
m
p
a
r
e
d

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

%
E
m
p
t
y

o
b
j
e
c
t
s

i
n

%

(
n
a
t
i
o
n
a
l

6
,
9
%
)
M
O
S
T

P
R
O
M
I
N
E
N
T

S
H
O
P
P
I
N
G

S
T
R
E
E
T
S
R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s

2
0
1
1

i
n

/
m

R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s

2
0
1
2

i
n

/
m

R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s

2
0
1
3

i
n

/
m

E
x
p
e
c
t
a
t
i
o
n

2
0
1
4
M
O
S
T

P
R
O
M
I
N
E
N
T

S
H
O
P
P
I
N
G

C
E
N
T
E
R
S
R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s
2
0
1
1

i
n

/
m

R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s

2
0
1
2

i
n

/
m

R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s
2
0
1
3

i
n

/
m

E
x
p
e
c
t
a
t
i
o
n

2
0
1
4
M
O
S
T

P
R
O
M
I
N
E
N
T

N
E
W

B
U
I
L
D
I
N
G

L
O
C
A
T
I
O
N
S
/
R
E
D
E
V
E
L
O
P
M
E
N
T
S
U
n
d
e
r

c
o
n
s
t
r
u
c
t
i
o
n

2
0
1
3

i
n

B
F
S

(
B
u
s
i
n
e
s
s

F
l
o
o
r

S
p
a
c
e
)

i
n

m


P
l
a
n
n
i
n
g

c
a
p
a
c
i
t
y

2
0
1
3

i
n

B
F
S

i
n

m

PROVINCE NOORD-HOLLAND
Zaanstad 150,600 323,900 9,200 12,900 40% 5.1% Gedempte Gracht 250-425 250-425 250-425 j
Shopping Centre
Zaandam
60-80 60-80 60-80 j Zaans Medisch Centrum 6,100
Westzijde 150-250 150-250 125-225 j
Woonboulevard
Zaanplein
60-85 60-85 60-85 j
PROVINCE OVERIJSSEL
Deventer 98,400 192,800 3,000 5,100 70% 8.4% Korte Bisschop 500-800 500-800 475-800 p De Boreel 100-200 100-200 100-200 p Keizerslanden 7,300
Lange Bisschop 225-800 225-800 200-800 p De Snipperling 60-75 55-70 55-70 p
Enschede 158,800 308,700 11,400 14,300 25% 9.3% Havenstraatpassage 200-400 175-300 150-250 p De Klanderij 400-750 400-750 400-750 j Miro-complex 5,500
Hofpassage 350-500 325-475 300-450 p Twentec 175-275 175-275 175-275 p Stokhorst, Brakershorst 5,600
Kalanderstraat 350-800 350-800 325-800 p
Woonboulevard
Schuttersveld
50-75 45-70 45-70 p
Langestraat 300-500 275-450 250-400 p
Van Heekplein 350-850 350-850 350-850 j
Hengelo 81,000 199,600 5,900 5,700 -3% 10.9% Brinkstraat 300-450 275-425 225-400 p
Retail Park Plein
Westermaat
80-110 75-110 75-110 j Hart van Zuid 5,000
Markt 200-350 200-350 175-325 p
Lange Wemen
(Centrumplan-Noord)
9,000
Nieuwstraat 300-500 275-450 250-425 p Westermaat Plein (fase III) 21,000
Telgen 300-500 300-500 250-450 p
Zwolle 123,000 231,200 4,600 11,700 154% 6.8% Broerenstraat 250-450 250-450 250-450 p Stadshagen 175-225 175-225 175-225 j Ikea Zwolle 32,000
Diezerstraat 400-1,050 400-1,050 400-1,050 j
Woonboulevard
Zwolle
50-75 45-70 45-70 p Kamperpoort 10,000
Grote Markt 250-475 250-475 250-475 j
Roggenstraat 300-500 300-500 300-500 p
Spiegelstraat 225-350 225-350 225-350 p
Vismarkt 160-300 160-300 150-300 p
Weeshuisstraat 350-550 350-550 325-525 j
PROVINCE UTRECHT
Amersfoort 150,700 295,400 7,600 23,800 213% 3.9% Langestraat 225-700 225-650 225-600 j Emiclaerhof 150-250 150-250 150-250 j
Retailpark Amersfoort,
Amsterdamseweg
10,000
Utrechtsestraat 500-700 450-600 350-600 p St. Jorisplein 300-550 275-550 250-500 p
Winkelcentrum Vathorst
fase II
3,500
Varkensmarkt 200-625 250-550 250-550 p Leusderweg - - 150-275 j
Nieuwegein 61,000 114,300 800 500 -38% 3.9% City Plaza 300-650 275-650 250-600 p Muntplein, De Batau 5,300
Stadskwartier fase II
Passage
8,000
Utrecht 327,200 526,500 14,800 25,300 71% 4.7% Bakkerstraat 750-1,000 600-950 600-900 j Hoog Catharijne
300-
1,250
300-
1,250
300-
1,300
g Bijenkorf uitbreiding 6,000
Choorstraat 750-950 700-950 600-950 p Kanaleneiland 200-350 200-325 200-300 j
Hoog Catharijne,
uitbreiding
35,000
Lange Elisabethstraat
1,000-
1,500
1,000-
1,450
1,000-
1,400
j Overvecht 250-600 200-550 200-500 p Leidsche Rijn Centrum 31,000
Lange Viestraat 600-900 500-850 400-750 j
Woonboulevard
Utrecht
75-125 75-125 75-125 j Meubelboulevard / IKEA 26,500
Oudegracht 750-1,300 700-1,300 600-1,300 p
OV Terminal Utrecht
Centraal
8,000
Oudkerkhof 475-650 450-550 400-550 p
Winkelcentrum
Kanaleneiland,
uitbreiding
6,000
Steenweg 800-1,400 750-1,400 750-1,300 j
Winkelcentrum
Overvecht, uitbreiding
15,000
Vredenburg 750-950 700-950 700-900 p
Winkelcentrum Terwijde,
Leidsche Rijn
12,000
174
PROVINCE/CITIES MARKET STRUCTURE RENTS DEVELOPMENT PROSPECTS
N
u
m
b
e
r

o
f

r
e
s
i
d
e
n
t
s

2
0
1
3
S
A
L
E
S

O
F

F
L
O
O
R

S
P
A
C
E


i
n

m


2
0
1
3
A
v
e
r
a
g
e

t
a
k
e
-
u
p

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

m

T
a
k
e
-
u
p

2
0
1
3

i
n

m

T
a
k
e
-
u
p

c
o
m
p
a
r
e
d

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

%
E
m
p
t
y

o
b
j
e
c
t
s

i
n

%

(
n
a
t
i
o
n
a
l

6
,
9
%
)
M
O
S
T

P
R
O
M
I
N
E
N
T

S
H
O
P
P
I
N
G

S
T
R
E
E
T
S
R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s

2
0
1
1

i
n

/
m

R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s

2
0
1
2

i
n

/
m

R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s

2
0
1
3

i
n

/
m

E
x
p
e
c
t
a
t
i
o
n

2
0
1
4
M
O
S
T

P
R
O
M
I
N
E
N
T

S
H
O
P
P
I
N
G

C
E
N
T
E
R
S
R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s
2
0
1
1

i
n

/
m

R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s

2
0
1
2

i
n

/
m

R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s
2
0
1
3

i
n

/
m

E
x
p
e
c
t
a
t
i
o
n

2
0
1
4
M
O
S
T

P
R
O
M
I
N
E
N
T

N
E
W

B
U
I
L
D
I
N
G

L
O
C
A
T
I
O
N
S
/
R
E
D
E
V
E
L
O
P
M
E
N
T
S
U
n
d
e
r

c
o
n
s
t
r
u
c
t
i
o
n

2
0
1
3

i
n

B
F
S

(
B
u
s
i
n
e
s
s

F
l
o
o
r

S
p
a
c
e
)

i
n

m


P
l
a
n
n
i
n
g

c
a
p
a
c
i
t
y

2
0
1
3

i
n

B
F
S

i
n

m

PROVINCE NOORD-HOLLAND
Zaanstad 150,600 323,900 9,200 12,900 40% 5.1% Gedempte Gracht 250-425 250-425 250-425 j
Shopping Centre
Zaandam
60-80 60-80 60-80 j Zaans Medisch Centrum 6,100
Westzijde 150-250 150-250 125-225 j
Woonboulevard
Zaanplein
60-85 60-85 60-85 j
PROVINCE OVERIJSSEL
Deventer 98,400 192,800 3,000 5,100 70% 8.4% Korte Bisschop 500-800 500-800 475-800 p De Boreel 100-200 100-200 100-200 p Keizerslanden 7,300
Lange Bisschop 225-800 225-800 200-800 p De Snipperling 60-75 55-70 55-70 p
Enschede 158,800 308,700 11,400 14,300 25% 9.3% Havenstraatpassage 200-400 175-300 150-250 p De Klanderij 400-750 400-750 400-750 j Miro-complex 5,500
Hofpassage 350-500 325-475 300-450 p Twentec 175-275 175-275 175-275 p Stokhorst, Brakershorst 5,600
Kalanderstraat 350-800 350-800 325-800 p
Woonboulevard
Schuttersveld
50-75 45-70 45-70 p
Langestraat 300-500 275-450 250-400 p
Van Heekplein 350-850 350-850 350-850 j
Hengelo 81,000 199,600 5,900 5,700 -3% 10.9% Brinkstraat 300-450 275-425 225-400 p
Retail Park Plein
Westermaat
80-110 75-110 75-110 j Hart van Zuid 5,000
Markt 200-350 200-350 175-325 p
Lange Wemen
(Centrumplan-Noord)
9,000
Nieuwstraat 300-500 275-450 250-425 p Westermaat Plein (fase III) 21,000
Telgen 300-500 300-500 250-450 p
Zwolle 123,000 231,200 4,600 11,700 154% 6.8% Broerenstraat 250-450 250-450 250-450 p Stadshagen 175-225 175-225 175-225 j Ikea Zwolle 32,000
Diezerstraat 400-1,050 400-1,050 400-1,050 j
Woonboulevard
Zwolle
50-75 45-70 45-70 p Kamperpoort 10,000
Grote Markt 250-475 250-475 250-475 j
Roggenstraat 300-500 300-500 300-500 p
Spiegelstraat 225-350 225-350 225-350 p
Vismarkt 160-300 160-300 150-300 p
Weeshuisstraat 350-550 350-550 325-525 j
PROVINCE UTRECHT
Amersfoort 150,700 295,400 7,600 23,800 213% 3.9% Langestraat 225-700 225-650 225-600 j Emiclaerhof 150-250 150-250 150-250 j
Retailpark Amersfoort,
Amsterdamseweg
10,000
Utrechtsestraat 500-700 450-600 350-600 p St. Jorisplein 300-550 275-550 250-500 p
Winkelcentrum Vathorst
fase II
3,500
Varkensmarkt 200-625 250-550 250-550 p Leusderweg - - 150-275 j
Nieuwegein 61,000 114,300 800 500 -38% 3.9% City Plaza 300-650 275-650 250-600 p Muntplein, De Batau 5,300
Stadskwartier fase II
Passage
8,000
Utrecht 327,200 526,500 14,800 25,300 71% 4.7% Bakkerstraat 750-1,000 600-950 600-900 j Hoog Catharijne
300-
1,250
300-
1,250
300-
1,300
g Bijenkorf uitbreiding 6,000
Choorstraat 750-950 700-950 600-950 p Kanaleneiland 200-350 200-325 200-300 j
Hoog Catharijne,
uitbreiding
35,000
Lange Elisabethstraat
1,000-
1,500
1,000-
1,450
1,000-
1,400
j Overvecht 250-600 200-550 200-500 p Leidsche Rijn Centrum 31,000
Lange Viestraat 600-900 500-850 400-750 j
Woonboulevard
Utrecht
75-125 75-125 75-125 j Meubelboulevard / IKEA 26,500
Oudegracht 750-1,300 700-1,300 600-1,300 p
OV Terminal Utrecht
Centraal
8,000
Oudkerkhof 475-650 450-550 400-550 p
Winkelcentrum
Kanaleneiland,
uitbreiding
6,000
Steenweg 800-1,400 750-1,400 750-1,300 j
Winkelcentrum
Overvecht, uitbreiding
15,000
Vredenburg 750-950 700-950 700-900 p
Winkelcentrum Terwijde,
Leidsche Rijn
12,000
175 FACTSHEET RETAIL MARKET Source: take-up and supply PropertyNL FGH REAL ESTATE REPORT 2014
FACTSHEET RETAIL MARKET
PROVINCE/CITIES MARKET STRUCTURE RENTS DEVELOPMENT PROSPECTS
N
u
m
b
e
r

o
f

r
e
s
i
d
e
n
t
s

2
0
1
3
S
A
L
E
S

O
F

F
L
O
O
R

S
P
A
C
E


i
n

m


2
0
1
3
A
v
e
r
a
g
e

t
a
k
e
-
u
p

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

m

T
a
k
e
-
u
p

2
0
1
3

i
n

m

T
a
k
e
-
u
p

c
o
m
p
a
r
e
d

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

%
E
m
p
t
y

o
b
j
e
c
t
s

i
n

%

(
n
a
t
i
o
n
a
l

6
,
9
%
)
M
O
S
T

P
R
O
M
I
N
E
N
T

S
H
O
P
P
I
N
G

S
T
R
E
E
T
S
R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s

2
0
1
1

i
n

/
m

R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s

2
0
1
2

i
n

/
m

R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s

2
0
1
3

i
n

/
m

E
x
p
e
c
t
a
t
i
o
n

2
0
1
4
M
O
S
T

P
R
O
M
I
N
E
N
T

S
H
O
P
P
I
N
G

C
E
N
T
E
R
S
R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s
2
0
1
1

i
n

/
m

R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s

2
0
1
2

i
n

/
m

R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s
2
0
1
3

i
n

/
m

E
x
p
e
c
t
a
t
i
o
n

2
0
1
4
M
O
S
T

P
R
O
M
I
N
E
N
T

N
E
W

B
U
I
L
D
I
N
G

L
O
C
A
T
I
O
N
S
/
R
E
D
E
V
E
L
O
P
M
E
N
T
S
U
n
d
e
r

c
o
n
s
t
r
u
c
t
i
o
n

2
0
1
3

i
n

B
F
S

(
B
u
s
i
n
e
s
s

F
l
o
o
r

S
p
a
c
e
)

i
n

m


P
l
a
n
n
i
n
g

c
a
p
a
c
i
t
y

2
0
1
3

i
n

B
F
S

i
n

m

PROVINCE ZEELAND
Middelburg 47,700 129,500 1,000 1,300 30% 7.2% Lange Delft 350-600 300-600 250-550 p
Woonboulevard
Mortiere
75-100 60-100 60-100 p
Langeviele 200-325 200-325 175-300 p
PROVINCE ZUID-HOLLAND
Delft 99,900 176,300 3,000 1,100 -63% 5.0% Brabantse Turfmarkt 200-475 175-475 175-475 p Zuidpoort 250-550 225-500 225-500 j Hovenpassage 3,000
Jacob Gerritstraat 400-550 375-550 375-550 p
Paradijspoort 300-600 300-600 300-600 p
Den Haag 509,300 730,800 20,200 40,200 99% 7.3% Grote Marktstraat 500-1,050 500-1,000 500-1,000 j
Haaglanden
Megastores
80-160 80-160 80-160 j Amadeus 8,500
Hoogstraat 600-900 600-900 600-1,000 j Leyweg 250-450 200-425 200-425 p De Markies 12,000
Korte Poten 250-350 225-350 225-350 j Nieuwe Haagse Passage 10,500
Lange Poten 300-400 300-400 300-400 p Sijthoff City 4,800
Noordeinde 200-550 200-500 200-550 j
Uitbreiding Leidsenhage
(Leidschendam)
30,500
Passage 400-550 400-550 400-550 j
Spuistraat
1,000-
1,450
900-1,450 900-1,450 p
Venestraat 900-1,250 900-1,250 900-1,250 j
Vlamingstraat 600-900 500-900 500-900 p
Wagenstraat 750-1,000 750-1,000 750-1,000 j
Dordrecht 118,700 182,100 4,300 3,800 -12% 9.4% Bagijnhof 240-400 225-400 200-400 p Drie Vriendenhof 225-550 220-500 200-475 p Gezondheidspark 6,000
Sarisgang 275-575 250-550 225-525 p Statenplein 250-550 250-500 225-475 p
Voorstraat 150-350 150-350 150-325 p Sterrenburg 200-300 175-250 150-225 p
Leiden 121,200 158,700 5,100 7,300 43% 5.5% Breestraat 180-325 150-325 150-325 j
Winkelcentrum
Luifelbaan
150-250 150-225 150-225 j Aalmarkt 8,000
Donkersteeg 500-700 500-700 500-700 j Kooiplein 5,300
Haarlemmerstraat 300-800 275-800 250-800 p
Winkelcentrum
Stevensbloem
6,400
Maarmansteeg 350-550 300-525 300-525 j
Rotterdam 617,300 978,000 46,800 43,600 -7% 8.8% Beurstraverse 850-1,600 800-1,500 800-1,500 j
Alexandrium I
(Oosterhof)
350-750 300-700 275-675 p Cool63 13,300
Beijerlandselaan 110-150 110-150 110-150 p
Alexandrium II
(Megastores)
150-225 150-225 125-200 p Forum Rotterdam 35,000
Groene Hilledijk 140-220 110-200 110-200 p
Alexandrium III
(Woonmall)
125-250 125-250 125-200 p Markthal 12,000
Hoogstraat 275-750 275-700 250-675 j Binnenhof 150-250 150-250 150-225 p
Korte Lijnbaan 275-900 275-900 250-875 j Keizerswaard 350-470 300-450 275-425 j
Lijnbaan 750-1,750 700-1,700 700-1,650 j Zuidplein (hoog) 475-725 450-700 425-700 j
Noordmolenstraat 190-270 180-225 160-225 p
Zuidplein (zuiderter-
ras)
200-285 200-275 175-250 p
Stadhuisplein 250-800 250-800 225-750 p
Zwart Janstraat 190-275 180-250 150-225 p
Zoetermeer 123,600 182,900 4,300 7,100 65% 4.8% Dorpstraat 180-250 150-225 150-225 j Rokkeveen 160-210 150-210 150-210 g Cadenza, Stadshart-Oost 3,000
Promenade 400-700 375-700 350-650 j Woonhart 80-110 80-100 80-100 j
Spazio 325-600 300-600 300-600 j
176
PROVINCE/CITIES MARKET STRUCTURE RENTS DEVELOPMENT PROSPECTS
N
u
m
b
e
r

o
f

r
e
s
i
d
e
n
t
s

2
0
1
3
S
A
L
E
S

O
F

F
L
O
O
R

S
P
A
C
E


i
n

m


2
0
1
3
A
v
e
r
a
g
e

t
a
k
e
-
u
p

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

m

T
a
k
e
-
u
p

2
0
1
3

i
n

m

T
a
k
e
-
u
p

c
o
m
p
a
r
e
d

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

%
E
m
p
t
y

o
b
j
e
c
t
s

i
n

%

(
n
a
t
i
o
n
a
l

6
,
9
%
)
M
O
S
T

P
R
O
M
I
N
E
N
T

S
H
O
P
P
I
N
G

S
T
R
E
E
T
S
R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s

2
0
1
1

i
n

/
m

R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s

2
0
1
2

i
n

/
m

R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s

2
0
1
3

i
n

/
m

E
x
p
e
c
t
a
t
i
o
n

2
0
1
4
M
O
S
T

P
R
O
M
I
N
E
N
T

S
H
O
P
P
I
N
G

C
E
N
T
E
R
S
R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s
2
0
1
1

i
n

/
m

R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s

2
0
1
2

i
n

/
m

R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s
2
0
1
3

i
n

/
m

E
x
p
e
c
t
a
t
i
o
n

2
0
1
4
M
O
S
T

P
R
O
M
I
N
E
N
T

N
E
W

B
U
I
L
D
I
N
G

L
O
C
A
T
I
O
N
S
/
R
E
D
E
V
E
L
O
P
M
E
N
T
S
U
n
d
e
r

c
o
n
s
t
r
u
c
t
i
o
n

2
0
1
3

i
n

B
F
S

(
B
u
s
i
n
e
s
s

F
l
o
o
r

S
p
a
c
e
)

i
n

m


P
l
a
n
n
i
n
g

c
a
p
a
c
i
t
y

2
0
1
3

i
n

B
F
S

i
n

m

PROVINCE ZEELAND
Middelburg 47,700 129,500 1,000 1,300 30% 7.2% Lange Delft 350-600 300-600 250-550 p
Woonboulevard
Mortiere
75-100 60-100 60-100 p
Langeviele 200-325 200-325 175-300 p
PROVINCE ZUID-HOLLAND
Delft 99,900 176,300 3,000 1,100 -63% 5.0% Brabantse Turfmarkt 200-475 175-475 175-475 p Zuidpoort 250-550 225-500 225-500 j Hovenpassage 3,000
Jacob Gerritstraat 400-550 375-550 375-550 p
Paradijspoort 300-600 300-600 300-600 p
Den Haag 509,300 730,800 20,200 40,200 99% 7.3% Grote Marktstraat 500-1,050 500-1,000 500-1,000 j
Haaglanden
Megastores
80-160 80-160 80-160 j Amadeus 8,500
Hoogstraat 600-900 600-900 600-1,000 j Leyweg 250-450 200-425 200-425 p De Markies 12,000
Korte Poten 250-350 225-350 225-350 j Nieuwe Haagse Passage 10,500
Lange Poten 300-400 300-400 300-400 p Sijthoff City 4,800
Noordeinde 200-550 200-500 200-550 j
Uitbreiding Leidsenhage
(Leidschendam)
30,500
Passage 400-550 400-550 400-550 j
Spuistraat
1,000-
1,450
900-1,450 900-1,450 p
Venestraat 900-1,250 900-1,250 900-1,250 j
Vlamingstraat 600-900 500-900 500-900 p
Wagenstraat 750-1,000 750-1,000 750-1,000 j
Dordrecht 118,700 182,100 4,300 3,800 -12% 9.4% Bagijnhof 240-400 225-400 200-400 p Drie Vriendenhof 225-550 220-500 200-475 p Gezondheidspark 6,000
Sarisgang 275-575 250-550 225-525 p Statenplein 250-550 250-500 225-475 p
Voorstraat 150-350 150-350 150-325 p Sterrenburg 200-300 175-250 150-225 p
Leiden 121,200 158,700 5,100 7,300 43% 5.5% Breestraat 180-325 150-325 150-325 j
Winkelcentrum
Luifelbaan
150-250 150-225 150-225 j Aalmarkt 8,000
Donkersteeg 500-700 500-700 500-700 j Kooiplein 5,300
Haarlemmerstraat 300-800 275-800 250-800 p
Winkelcentrum
Stevensbloem
6,400
Maarmansteeg 350-550 300-525 300-525 j
Rotterdam 617,300 978,000 46,800 43,600 -7% 8.8% Beurstraverse 850-1,600 800-1,500 800-1,500 j
Alexandrium I
(Oosterhof)
350-750 300-700 275-675 p Cool63 13,300
Beijerlandselaan 110-150 110-150 110-150 p
Alexandrium II
(Megastores)
150-225 150-225 125-200 p Forum Rotterdam 35,000
Groene Hilledijk 140-220 110-200 110-200 p
Alexandrium III
(Woonmall)
125-250 125-250 125-200 p Markthal 12,000
Hoogstraat 275-750 275-700 250-675 j Binnenhof 150-250 150-250 150-225 p
Korte Lijnbaan 275-900 275-900 250-875 j Keizerswaard 350-470 300-450 275-425 j
Lijnbaan 750-1,750 700-1,700 700-1,650 j Zuidplein (hoog) 475-725 450-700 425-700 j
Noordmolenstraat 190-270 180-225 160-225 p
Zuidplein (zuiderter-
ras)
200-285 200-275 175-250 p
Stadhuisplein 250-800 250-800 225-750 p
Zwart Janstraat 190-275 180-250 150-225 p
Zoetermeer 123,600 182,900 4,300 7,100 65% 4.8% Dorpstraat 180-250 150-225 150-225 j Rokkeveen 160-210 150-210 150-210 g Cadenza, Stadshart-Oost 3,000
Promenade 400-700 375-700 350-650 j Woonhart 80-110 80-100 80-100 j
Spazio 325-600 300-600 300-600 j
177 FACTSHEET RETAIL MARKET Source: take-up and supply PropertyNL FGH REAL ESTATE REPORT 2014
FACTSHEET INDUSTRIAL REAL ESTATE MARKET
PROVINCE/CITIES MARKET STRUCTURE RENTS DEVELOPMENT PROSPECTS
N
u
m
b
e
r

o
f

r
e
s
i
d
e
n
t
s

2
0
1
3


S
T
O
C
K

O
F

B
U
S
S
I
N
E
S
S

P
A
R
K
S

2
0
1
3

I
N

N
E
T

H
A

T
o
t
a
l

s
t
i
l
l

i
s
s
u
a
b
l
e

2
0
1
3

i
n

n
e
t
t
o

h
a

A
v
e
r
a
g
e

t
a
k
e
-
u
p
2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

m

T
a
k
e
-
u
p

2
0
1
3

i
n

m

T
a
k
e
-
u
p

c
o
m
p
a
r
e
d

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

%
S
u
p
p
l
y

2
0
1
3

i
n

m

M
O
S
T

P
R
O
M
I
N
E
N
T

B
U
S
I
N
E
S
S

P
A
R
K
S
R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s
2
0
1
1

i
n

/
m

R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s
2
0
1
2

i
n

/
m

R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s
2
0
1
3

i
n

/
m

E
x
p
e
c
t
a
t
i
o
n

2
0
1
4
M
O
S
T

P
R
O
M
I
N
E
N
T

N
E
W

B
U
I
L
D
I
N
G

L
O
C
A
T
I
O
N
S
/
E
X
T
E
N
S
I
O
N
S
S
t
i
l
l

i
s
s
u
a
b
l
e

b
u
s
i
n
e
s
s

p
a
r
k
s

2
0
1
3

i
n

n
e
t

h
a
.

PROVINCE DRENTHE
Assen 67,200 292 41 6,700 2,800 -58% 20,000 Messchenveld 30-45 30-45 30-40 j Messchenveld 32 ha
Peelerpark 35-45 35-45 30-40 j Peelerpark 6 ha
Schepersmaat 25-40 25-40 25-35 j
Stadsbedrijvenpark 25-35 25-35 25-35 j
Emmen 108,100 888 127 1,300 8,300 538% 32,500 Bargermeer 25-40 25-40 20-35 j Bargermeer 28 ha
Business Park Eigenhaard 25-40 25-40 25-40 j Bedrijvenpark A37 38 ha
Hoogeveen 54,600 493 114 5,000 3,300 -34% 61,000 De Wieken/Noord A2, Noord B 20-40 20-40 20-40 j Buitenvaart I 14 ha
Buitenvaart I & II 20-40 20-40 20-40 j Buitenvaart II 83 ha
PROVINCE FLEVOLAND
Almere 195,800 993 395 44,300 76,000 72% 272,500 De Steiger 40-55 35-50 35-50 j De Striptekenaar 7 ha
De Vaart 40-55 40-55 35-45 j De Vaart IV 59 ha
Gooise Kant 50-70 45-60 40-55 j Hoge Kant 10 ha
Hollandse Kant 50-65 45-60 40-55 j Middenkant 9 ha
Veluwse Kant 50-70 45-65 40-60 j Stichtse Kant 88 ha
Stichtse Kant 50-70 45-65 40-60 j
Lelystad 76,100 846 502 7,900 16,900 114% 39,000 Larserpoort 25-50 25-50 25-50 j Flevopoort 58 ha
Noordersluis 25-45 25-45 25-45 j Larserpoort 10 ha
Oostervaart 25-45 25-45 25-45 j Lelystad Airport 18 ha
PROVINCE FRIESLAND
Heerenveen 43,300 391 97 6,900 0 - 31,100
Internationaal
Bedrijventerrein Friesland
35-55 35-55 30-45 j
Internationaal Bedrijventer-
rein Friesland
94 ha
Leeuwarden 96,300 420 37 2,100 1,400 -33% 31,000 Hemrik 35-55 35-55 25-45 j Business Park Leeuwarden 8 ha
Leeuwarden-West 30-50 30-50 30-40 j Newtonpark IV 25 ha
Newtonpark 35-55 35-55 30-45 j
Smallingerland / Drachten 55,400 435 108 5,700 1,700 -70% 27,000 Bedrijvenpark Azeven-Noord 35-55 35-55 30-45 j Bedrijvenpark Azeven 78 ha
De Haven 25-50 25-50 20-40 j De Haven-Noorderhogeweg 9 ha
PROVINCE GELDERLAND
Apeldoorn 157,600 688 142 36,000 41,800 16% 47,500 Apeldoorn-Noord 40-60 40-60 40-55 j Apeldoorn-Noord (Fase II) 39 ha
Apeldoorn-Zuid 30-50 30-50 30-50 j Ecofactorij 33 ha
Ecofactorij 50-65 50-65 50-60 j Stadshoudersmolen 9 ha
Laan van Malkenschoten 35-55 35-55 35-55 j
Stadshoudersmolen 25-40 25-40 20-40 j
Arnhem 150,600 284 47 10,700 12,300 15% 92,500 Arnhem-Zuid - 40-60 40-55 p IJsseloord II 15 ha
IJsseloord II 45-60 45-60 45-60 j Industriepark Kleefse Waard 33 ha
Kleefse Waard 30-50 30-50 30-50 j
Westervoortsedijk 30-50 30-50 30-50 j
Ede 110,600 336 94 28,600 9,700 -66% 136,000 Frankeneng 35-50 30-50 30-50 j Bedrijvenpark De Vallei 6 ha
Heestereng 35-50 30-50 30-50 j BT A12 32 ha
Kievitsmeent 35-60 35-60 35-55 j
De Vallei / BT A12 - 45-65 45-60 j
Nijmegen 167,900 571 57 14,300 17,300 21% 67,000 Bijsterhuizen 40-60 40-60 40-55 j Bijsterhuizen 30 ha
West Kanaaldijk /
Trade Port West
30-45 30-45 30-40 p
Winkelsteeg 25-40 25-45 25-40 p
178
PROVINCE/CITIES MARKET STRUCTURE RENTS DEVELOPMENT PROSPECTS
N
u
m
b
e
r

o
f

r
e
s
i
d
e
n
t
s

2
0
1
3


S
T
O
C
K

O
F

B
U
S
S
I
N
E
S
S

P
A
R
K
S

2
0
1
3

I
N

N
E
T

H
A

T
o
t
a
l

s
t
i
l
l

i
s
s
u
a
b
l
e

2
0
1
3

i
n

n
e
t
t
o

h
a

A
v
e
r
a
g
e

t
a
k
e
-
u
p
2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

m

T
a
k
e
-
u
p

2
0
1
3

i
n

m

T
a
k
e
-
u
p

c
o
m
p
a
r
e
d

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

%
S
u
p
p
l
y

2
0
1
3

i
n

m

M
O
S
T

P
R
O
M
I
N
E
N
T

B
U
S
I
N
E
S
S

P
A
R
K
S
R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s
2
0
1
1

i
n

/
m

R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s
2
0
1
2

i
n

/
m

R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s
2
0
1
3

i
n

/
m

E
x
p
e
c
t
a
t
i
o
n

2
0
1
4
M
O
S
T

P
R
O
M
I
N
E
N
T

N
E
W

B
U
I
L
D
I
N
G

L
O
C
A
T
I
O
N
S
/
E
X
T
E
N
S
I
O
N
S
S
t
i
l
l

i
s
s
u
a
b
l
e

b
u
s
i
n
e
s
s

p
a
r
k
s

2
0
1
3

i
n

n
e
t

h
a
.

PROVINCE DRENTHE
Assen 67,200 292 41 6,700 2,800 -58% 20,000 Messchenveld 30-45 30-45 30-40 j Messchenveld 32 ha
Peelerpark 35-45 35-45 30-40 j Peelerpark 6 ha
Schepersmaat 25-40 25-40 25-35 j
Stadsbedrijvenpark 25-35 25-35 25-35 j
Emmen 108,100 888 127 1,300 8,300 538% 32,500 Bargermeer 25-40 25-40 20-35 j Bargermeer 28 ha
Business Park Eigenhaard 25-40 25-40 25-40 j Bedrijvenpark A37 38 ha
Hoogeveen 54,600 493 114 5,000 3,300 -34% 61,000 De Wieken/Noord A2, Noord B 20-40 20-40 20-40 j Buitenvaart I 14 ha
Buitenvaart I & II 20-40 20-40 20-40 j Buitenvaart II 83 ha
PROVINCE FLEVOLAND
Almere 195,800 993 395 44,300 76,000 72% 272,500 De Steiger 40-55 35-50 35-50 j De Striptekenaar 7 ha
De Vaart 40-55 40-55 35-45 j De Vaart IV 59 ha
Gooise Kant 50-70 45-60 40-55 j Hoge Kant 10 ha
Hollandse Kant 50-65 45-60 40-55 j Middenkant 9 ha
Veluwse Kant 50-70 45-65 40-60 j Stichtse Kant 88 ha
Stichtse Kant 50-70 45-65 40-60 j
Lelystad 76,100 846 502 7,900 16,900 114% 39,000 Larserpoort 25-50 25-50 25-50 j Flevopoort 58 ha
Noordersluis 25-45 25-45 25-45 j Larserpoort 10 ha
Oostervaart 25-45 25-45 25-45 j Lelystad Airport 18 ha
PROVINCE FRIESLAND
Heerenveen 43,300 391 97 6,900 0 - 31,100
Internationaal
Bedrijventerrein Friesland
35-55 35-55 30-45 j
Internationaal Bedrijventer-
rein Friesland
94 ha
Leeuwarden 96,300 420 37 2,100 1,400 -33% 31,000 Hemrik 35-55 35-55 25-45 j Business Park Leeuwarden 8 ha
Leeuwarden-West 30-50 30-50 30-40 j Newtonpark IV 25 ha
Newtonpark 35-55 35-55 30-45 j
Smallingerland / Drachten 55,400 435 108 5,700 1,700 -70% 27,000 Bedrijvenpark Azeven-Noord 35-55 35-55 30-45 j Bedrijvenpark Azeven 78 ha
De Haven 25-50 25-50 20-40 j De Haven-Noorderhogeweg 9 ha
PROVINCE GELDERLAND
Apeldoorn 157,600 688 142 36,000 41,800 16% 47,500 Apeldoorn-Noord 40-60 40-60 40-55 j Apeldoorn-Noord (Fase II) 39 ha
Apeldoorn-Zuid 30-50 30-50 30-50 j Ecofactorij 33 ha
Ecofactorij 50-65 50-65 50-60 j Stadshoudersmolen 9 ha
Laan van Malkenschoten 35-55 35-55 35-55 j
Stadshoudersmolen 25-40 25-40 20-40 j
Arnhem 150,600 284 47 10,700 12,300 15% 92,500 Arnhem-Zuid - 40-60 40-55 p IJsseloord II 15 ha
IJsseloord II 45-60 45-60 45-60 j Industriepark Kleefse Waard 33 ha
Kleefse Waard 30-50 30-50 30-50 j
Westervoortsedijk 30-50 30-50 30-50 j
Ede 110,600 336 94 28,600 9,700 -66% 136,000 Frankeneng 35-50 30-50 30-50 j Bedrijvenpark De Vallei 6 ha
Heestereng 35-50 30-50 30-50 j BT A12 32 ha
Kievitsmeent 35-60 35-60 35-55 j
De Vallei / BT A12 - 45-65 45-60 j
Nijmegen 167,900 571 57 14,300 17,300 21% 67,000 Bijsterhuizen 40-60 40-60 40-55 j Bijsterhuizen 30 ha
West Kanaaldijk /
Trade Port West
30-45 30-45 30-40 p
Winkelsteeg 25-40 25-45 25-40 p
179 FACTSHEET INDUSTRIAL REAL ESTATE MARKET Source: take-up and supply PropertyNL FGH REAL ESTATE REPORT 2014
FACTSHEET INDUSTRIAL REAL ESTATE MARKET
PROVINCE/CITIES MARKET STRUCTURE RENTS DEVELOPMENT PROSPECTS
N
u
m
b
e
r

o
f

r
e
s
i
d
e
n
t
s

2
0
1
3


S
T
O
C
K

O
F

B
U
S
S
I
N
E
S
S

P
A
R
K
S

2
0
1
3

I
N

N
E
T

H
A

T
o
t
a
l

s
t
i
l
l

i
s
s
u
a
b
l
e

2
0
1
3

i
n

n
e
t
t
o

h
a

A
v
e
r
a
g
e

t
a
k
e
-
u
p
2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

m

T
a
k
e
-
u
p

2
0
1
3

i
n

m

T
a
k
e
-
u
p

c
o
m
p
a
r
e
d

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

%
S
u
p
p
l
y

2
0
1
3

i
n

m

M
O
S
T

P
R
O
M
I
N
E
N
T

B
U
S
I
N
E
S
S

P
A
R
K
S
R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s
2
0
1
1

i
n

/
m

R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s
2
0
1
2

i
n

/
m

R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s
2
0
1
3

i
n

/
m

E
x
p
e
c
t
a
t
i
o
n

2
0
1
4
M
O
S
T

P
R
O
M
I
N
E
N
T

N
E
W

B
U
I
L
D
I
N
G

L
O
C
A
T
I
O
N
S
/
E
X
T
E
N
S
I
O
N
S
S
t
i
l
l

i
s
s
u
a
b
l
e

b
u
s
i
n
e
s
s

p
a
r
k
s

2
0
1
3

i
n

n
e
t

h
a
.

PROVINCE GRONINGEN
Groningen 198,200 820 155 21,200 8,500 -60% 57,000 Driebond 40-55 40-55 35-50 j Eemspoort 33 ha
Eemspoort 45-60 45-60 35-50 j Roodehaan 30 ha
Euvelgunne 30-45 30-45 25-40 j Westpoort (fase I) 75 ha
Winschoterdiep / Eemskanaal 30-45 30-45 25-35 j Zernike Science Park 14 ha
PROVINCE LIMBURG
Heerlen 88,400 412 77 13,600 8,500 -38% 70,500 De Beitel 30-50 30-45 25-45 j Avantis 24 ha
De Koumen 30-45 30-45 25-45 j Trilandis 26 ha
Maastricht 122,900 433 55 10,900 5,400 -50% 47,200 Beatrixhaven 30-45 30-45 25-45 j Maastricht-Eijsden 26 ha
Beatrixhaven 23 ha
Sittard-Geleen 93,700 1,050 232 41,200 27,100 -34% 76,000 Holtum-Noord 35-50 35-50 35-45 j Chemelot 130 ha
Industriepark-Noord 25-45 25-45 25-40 j Holtum-Noord III 23 ha
Venlo 100,400 1,005 193 54,000 18,200 -66% 185,500 Veegtes 25-40 25-40 25-40 j Fresh Park Venlo 32 ha
Venlo Trade Port 35-50 35-50 30-45 j Trade Port Noord 94 ha
Venlo Trade Port West 40-55 40-50 40-50 j Venlo Greenpark 33 ha
Venray 43,200 371 43 31,000 22,900 -26% 116,500 De Blakt - 35-50 35-45 j De Blakt 25 ha
Smakterheide 35-50 35-50 35-45 j
PROVINCE NOORD-BRABANT
Breda 180,000 820 57 78,500 63,700 -19% 249,000 De Krogten 35-50 30-45 30-45 p Breda-West / A16-zone 40 ha
Haagse Beemden 40-55 40-55 40-50 j
Hazeldonk 40-55 30-45 30-45 j
Hoogeind / Minervum 45-55 45-55 45-55 j
Den Bosch 143,600 568 65 43,800 27,700 -37% 153,000 De Brand 45-55 45-55 45-55 j De Brand 8 ha
De Herven 40-55 35-50 35-50 j De Rietvelden 22 ha
De Rietvelden 40-55 35-50 35-50 j Empel Zuid 13 ha
Maaspoort 35-50 35-50 35-45 j
Eindhoven 221,000 762 117 77,300 80,000 3% 236,500 De Hurk 40-55 40-55 40-55 j GDC Eindhoven Acht 54 ha
Eindhoven / Acht 40-55 40-55 35-55 j Park Forum 54 ha
Ekkersrijt 40-55 40-55 35-50 j
Esp 45-55 45-55 40-55 j
Flight Forum / Eindhoven
Airport
40-55 40-55 40-55 j
Kapelbeemd 35-50 35-50 35-45 j
Helmond 89,200 566 59 15,800 10,900 -31% 67,000 BZOB-terrein 35-50 35-50 35-50 j Brandevoort 27 ha
Hoogeind 30-50 30-50 30-50 j BZOB-terrein 27 ha
Moerdijk 36,700 1,380 126 36,200 43,800 21% 168,000 Moerdijk 40-60 40-55 35-55 j Logistiek Moerdijk 123 ha
Oss 85,000 519 60 23,600 20,800 -12% 63,500 Danenhoef 30-45 30-45 30-45 p De Geer Zuid / Oost 10 ha
Elzenburg 30-45 30-45 30-45 p Vorstengrafdonk 42 ha
Landweer 30-45 30-45 30-45 p
Vorstengrafdonk 40-55 40-50 40-50 j
Roosendaal 77,000 388 47 61,300 29,500 -52% 152,500 Borchwerf 35-50 30-50 30-50 j Borchwerf II 19 ha
Majoppeveld 30-45 30-45 30-50 j Uitbreiding Majoppeveld 28 ha
Tilburg 210,000 1,105 226 147,100 84,800 -42% 275,000 Katsbogten 35-50 35-50 35-50 j Tradepark 58 13 ha
Kraaiven 35-50 30-50 30-50 p Vossenberg West II 71 ha
Loven 30-45 30-45 30-45 p
Tradepark 58 50-60 45-55 45-55 j
Vossenberg 35-50 35-50 35-55 j
Waalwijk 46,500 403 10 53,600 29,100 -46% 73,500 Haven 40-55 40-55 35-50 j Haven VII 10 ha
Zanddonk 30-45 30-45 30-40 j
180
PROVINCE/CITIES MARKET STRUCTURE RENTS DEVELOPMENT PROSPECTS
N
u
m
b
e
r

o
f

r
e
s
i
d
e
n
t
s

2
0
1
3


S
T
O
C
K

O
F

B
U
S
S
I
N
E
S
S

P
A
R
K
S

2
0
1
3

I
N

N
E
T

H
A

T
o
t
a
l

s
t
i
l
l

i
s
s
u
a
b
l
e

2
0
1
3

i
n

n
e
t
t
o

h
a

A
v
e
r
a
g
e

t
a
k
e
-
u
p
2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

m

T
a
k
e
-
u
p

2
0
1
3

i
n

m

T
a
k
e
-
u
p

c
o
m
p
a
r
e
d

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

%
S
u
p
p
l
y

2
0
1
3

i
n

m

M
O
S
T

P
R
O
M
I
N
E
N
T

B
U
S
I
N
E
S
S

P
A
R
K
S
R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s
2
0
1
1

i
n

/
m

R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s
2
0
1
2

i
n

/
m

R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s
2
0
1
3

i
n

/
m

E
x
p
e
c
t
a
t
i
o
n

2
0
1
4
M
O
S
T

P
R
O
M
I
N
E
N
T

N
E
W

B
U
I
L
D
I
N
G

L
O
C
A
T
I
O
N
S
/
E
X
T
E
N
S
I
O
N
S
S
t
i
l
l

i
s
s
u
a
b
l
e

b
u
s
i
n
e
s
s

p
a
r
k
s

2
0
1
3

i
n

n
e
t

h
a
.

FGH VASTGOEDBERI CHT 2014
PROVINCE GRONINGEN
Groningen 198,200 820 155 21,200 8,500 -60% 57,000 Driebond 40-55 40-55 35-50 j Eemspoort 33 ha
Eemspoort 45-60 45-60 35-50 j Roodehaan 30 ha
Euvelgunne 30-45 30-45 25-40 j Westpoort (fase I) 75 ha
Winschoterdiep / Eemskanaal 30-45 30-45 25-35 j Zernike Science Park 14 ha
PROVINCE LIMBURG
Heerlen 88,400 412 77 13,600 8,500 -38% 70,500 De Beitel 30-50 30-45 25-45 j Avantis 24 ha
De Koumen 30-45 30-45 25-45 j Trilandis 26 ha
Maastricht 122,900 433 55 10,900 5,400 -50% 47,200 Beatrixhaven 30-45 30-45 25-45 j Maastricht-Eijsden 26 ha
Beatrixhaven 23 ha
Sittard-Geleen 93,700 1,050 232 41,200 27,100 -34% 76,000 Holtum-Noord 35-50 35-50 35-45 j Chemelot 130 ha
Industriepark-Noord 25-45 25-45 25-40 j Holtum-Noord III 23 ha
Venlo 100,400 1,005 193 54,000 18,200 -66% 185,500 Veegtes 25-40 25-40 25-40 j Fresh Park Venlo 32 ha
Venlo Trade Port 35-50 35-50 30-45 j Trade Port Noord 94 ha
Venlo Trade Port West 40-55 40-50 40-50 j Venlo Greenpark 33 ha
Venray 43,200 371 43 31,000 22,900 -26% 116,500 De Blakt - 35-50 35-45 j De Blakt 25 ha
Smakterheide 35-50 35-50 35-45 j
PROVINCE NOORD-BRABANT
Breda 180,000 820 57 78,500 63,700 -19% 249,000 De Krogten 35-50 30-45 30-45 p Breda-West / A16-zone 40 ha
Haagse Beemden 40-55 40-55 40-50 j
Hazeldonk 40-55 30-45 30-45 j
Hoogeind / Minervum 45-55 45-55 45-55 j
Den Bosch 143,600 568 65 43,800 27,700 -37% 153,000 De Brand 45-55 45-55 45-55 j De Brand 8 ha
De Herven 40-55 35-50 35-50 j De Rietvelden 22 ha
De Rietvelden 40-55 35-50 35-50 j Empel Zuid 13 ha
Maaspoort 35-50 35-50 35-45 j
Eindhoven 221,000 762 117 77,300 80,000 3% 236,500 De Hurk 40-55 40-55 40-55 j GDC Eindhoven Acht 54 ha
Eindhoven / Acht 40-55 40-55 35-55 j Park Forum 54 ha
Ekkersrijt 40-55 40-55 35-50 j
Esp 45-55 45-55 40-55 j
Flight Forum / Eindhoven
Airport
40-55 40-55 40-55 j
Kapelbeemd 35-50 35-50 35-45 j
Helmond 89,200 566 59 15,800 10,900 -31% 67,000 BZOB-terrein 35-50 35-50 35-50 j Brandevoort 27 ha
Hoogeind 30-50 30-50 30-50 j BZOB-terrein 27 ha
Moerdijk 36,700 1,380 126 36,200 43,800 21% 168,000 Moerdijk 40-60 40-55 35-55 j Logistiek Moerdijk 123 ha
Oss 85,000 519 60 23,600 20,800 -12% 63,500 Danenhoef 30-45 30-45 30-45 p De Geer Zuid / Oost 10 ha
Elzenburg 30-45 30-45 30-45 p Vorstengrafdonk 42 ha
Landweer 30-45 30-45 30-45 p
Vorstengrafdonk 40-55 40-50 40-50 j
Roosendaal 77,000 388 47 61,300 29,500 -52% 152,500 Borchwerf 35-50 30-50 30-50 j Borchwerf II 19 ha
Majoppeveld 30-45 30-45 30-50 j Uitbreiding Majoppeveld 28 ha
Tilburg 210,000 1,105 226 147,100 84,800 -42% 275,000 Katsbogten 35-50 35-50 35-50 j Tradepark 58 13 ha
Kraaiven 35-50 30-50 30-50 p Vossenberg West II 71 ha
Loven 30-45 30-45 30-45 p
Tradepark 58 50-60 45-55 45-55 j
Vossenberg 35-50 35-50 35-55 j
Waalwijk 46,500 403 10 53,600 29,100 -46% 73,500 Haven 40-55 40-55 35-50 j Haven VII 10 ha
Zanddonk 30-45 30-45 30-40 j
181 FACTSHEET INDUSTRIAL REAL ESTATE MARKET Source: take-up and supply PropertyNL FGH REAL ESTATE REPORT 2014
FACTSHEET INDUSTRIAL REAL ESTATE MARKET
PROVINCE/CITIES MARKET STRUCTURE RENTS DEVELOPMENT PROSPECTS
N
u
m
b
e
r

o
f

r
e
s
i
d
e
n
t
s

2
0
1
3


S
T
O
C
K

O
F

B
U
S
S
I
N
E
S
S

P
A
R
K
S

2
0
1
3

I
N

N
E
T

H
A

T
o
t
a
l

s
t
i
l
l

i
s
s
u
a
b
l
e

2
0
1
3

i
n

n
e
t
t
o

h
a

A
v
e
r
a
g
e

t
a
k
e
-
u
p
2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

m

T
a
k
e
-
u
p

2
0
1
3

i
n

m

T
a
k
e
-
u
p

c
o
m
p
a
r
e
d

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

%
S
u
p
p
l
y

2
0
1
3

i
n

m

M
O
S
T

P
R
O
M
I
N
E
N
T

B
U
S
I
N
E
S
S

P
A
R
K
S
R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s
2
0
1
1

i
n

/
m

R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s
2
0
1
2

i
n

/
m

R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s
2
0
1
3

i
n

/
m

E
x
p
e
c
t
a
t
i
o
n

2
0
1
4
M
O
S
T

P
R
O
M
I
N
E
N
T

N
E
W

B
U
I
L
D
I
N
G

L
O
C
A
T
I
O
N
S
/
E
X
T
E
N
S
I
O
N
S
S
t
i
l
l

i
s
s
u
a
b
l
e

b
u
s
i
n
e
s
s

p
a
r
k
s

2
0
1
3

i
n

n
e
t

h
a
.

PROVINCE NOORD-HOLLAND
Alkmaar 95,000 343 89 19,500 5,500 -72% 60,000 Beverkoog 35-55 35-55 30-50 j Boekelermeer-Zuid fase II 89 ha
Boekelermeer 40-60 40-60 40-55 j
Amsterdam 809,200 2,310 443 148,800 77,200 -48% 414,000 Amstel Business Park 50-65 50-65 45-60 j Afrikahaven 103 ha
Noord, Noordelijke IJ-oevers 45-65 45-65 45-60 j
Airport Business Park
Amsterdam Osdorp
37 ha
West, Schinkel 40-70 40-70 40-65 j Amerikahaven 91 ha
Sloterdijk I & II 50-65 50-65 45-60 j Atlaspark 97 ha
Westpoort / Havengebied 40-65 40-65 40-65 j Sloterdijk III-Noord 34 ha
Zuidoost / Amstel III 55-75 55-75 50-70 j Sloterdijk III-Zuid 20 ha
Haarlemmermeer 144,200 870 301 100,100 71,200 -29% 229,000 Hoofddorp Hoofddorp
De President 55-75 50-70 45-60 j A4-zone West 100 ha
De Hoek 45-65 40-55 40-55 j De Hoek Noord 11 ha
Graan voor Visch 50-70 50-70 45-60 j De President 59 ha
Noord 40-55 35-55 30-50 j
Schiphol Schiphol
Schiphol-Oost 45-85 45-85 45-80 j Schiphol Logistic Park 44 ha
Schiphol-Rijk 50-80 50-80 45-75 j
Schiphol-Zuid 55-85 55-85 45-75 j
Zaanstad 150,600 580 132 18,700 28,900 55% 131,000 Achtersluispolder 35-55 35-55 30-45 j HoogTij 60 ha
Hoogtij / Westzanerpolder 35-55 35-55 35-50 j
PROVINCE OVERIJSSEL
Almelo 72,400 704 213 21,000 3,400 -84% 95,000 Bedrijvenpark Twente 25-45 20-45 20-45 j Bedrijvenpark Twente-Noord 38 ha
Dollegoor / Turfkade 25-40 20-40 20-40 j Rijksweg 36 N04 27 ha
Twentepoort 35-45 30-40 30-40 j XL Businesspark Twente 110 ha
Deventer 98,400 347 56 22,700 13,900 -39% 53,500 Bergweide 25-50 25-50 25-50 j A1 Bedrijvenpark Deventer 49 ha
Kloosterlanden 20-50 20-50 20-50 j
Enschede 158,800 617 89 43,900 54,000 23% 160,500 Business & Science Park 35-50 35-50 35-50 j Euregio Bedrijvenpark 10 ha
De Haven 35-45 30-45 30-45 j Josink Es 7 ha
De Marssteden 40-50 35-50 35-50 j Usseler Es 58 ha
Euregio Bedrijvenpark I 25-40 25-45 25-45 j
Hengelo 81,000 460 31 13,500 16,700 24% 91,500 Twentekanaal Zuid 30-50 25-50 25-50 j t Oosterveld 13 ha
Westermaat 35-55 35-55 30-55 j Westermaat Noord 12 ha
Zwolle 123,000 566 147 32,800 63,000 92% 93,500 De Marslanden 30-55 30-55 30-55 j Hessenpoort I 50 ha
Hessenpoort 45-60 40-55 40-55 j Hessenpoort Zuid 12 ha
Voorst 30-55 30-55 30-55 j
PROVINCE UTRECHT
Amersfoort 150,700 268 33 27,500 85,300 210% 127,500 Calveen 40-55 40-55 35-50 j De Wieken 18 ha
De Hoef 40-50 35-50 35-50 p Vathorst 15 ha
De Isselt 25-40 25-40 20-40 j
De Wieken 50-65 50-60 50-60 j
Vathorst 50-60 45-55 45-55 j
Nieuwegein 61,000 268 68 15,400 64,900 321% 42,000 De Wiers 30-45 25-45 25-45 p Het Klooster 68 ha
Laagraven / Liesbosch 40-60 40-55 35-50 j
Plettenburg 40-50 35-50 30-45 j
Het Klooster 55-65 55-65 50-65 j
182
PROVINCE/CITIES MARKET STRUCTURE RENTS DEVELOPMENT PROSPECTS
N
u
m
b
e
r

o
f

r
e
s
i
d
e
n
t
s

2
0
1
3


S
T
O
C
K

O
F

B
U
S
S
I
N
E
S
S

P
A
R
K
S

2
0
1
3

I
N

N
E
T

H
A

T
o
t
a
l

s
t
i
l
l

i
s
s
u
a
b
l
e

2
0
1
3

i
n

n
e
t
t
o

h
a

A
v
e
r
a
g
e

t
a
k
e
-
u
p
2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

m

T
a
k
e
-
u
p

2
0
1
3

i
n

m

T
a
k
e
-
u
p

c
o
m
p
a
r
e
d

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

%
S
u
p
p
l
y

2
0
1
3

i
n

m

M
O
S
T

P
R
O
M
I
N
E
N
T

B
U
S
I
N
E
S
S

P
A
R
K
S
R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s
2
0
1
1

i
n

/
m

R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s
2
0
1
2

i
n

/
m

R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s
2
0
1
3

i
n

/
m

E
x
p
e
c
t
a
t
i
o
n

2
0
1
4
M
O
S
T

P
R
O
M
I
N
E
N
T

N
E
W

B
U
I
L
D
I
N
G

L
O
C
A
T
I
O
N
S
/
E
X
T
E
N
S
I
O
N
S
S
t
i
l
l

i
s
s
u
a
b
l
e

b
u
s
i
n
e
s
s

p
a
r
k
s

2
0
1
3

i
n

n
e
t

h
a
.

PROVINCE NOORD-HOLLAND
Alkmaar 95,000 343 89 19,500 5,500 -72% 60,000 Beverkoog 35-55 35-55 30-50 j Boekelermeer-Zuid fase II 89 ha
Boekelermeer 40-60 40-60 40-55 j
Amsterdam 809,200 2,310 443 148,800 77,200 -48% 414,000 Amstel Business Park 50-65 50-65 45-60 j Afrikahaven 103 ha
Noord, Noordelijke IJ-oevers 45-65 45-65 45-60 j
Airport Business Park
Amsterdam Osdorp
37 ha
West, Schinkel 40-70 40-70 40-65 j Amerikahaven 91 ha
Sloterdijk I & II 50-65 50-65 45-60 j Atlaspark 97 ha
Westpoort / Havengebied 40-65 40-65 40-65 j Sloterdijk III-Noord 34 ha
Zuidoost / Amstel III 55-75 55-75 50-70 j Sloterdijk III-Zuid 20 ha
Haarlemmermeer 144,200 870 301 100,100 71,200 -29% 229,000 Hoofddorp Hoofddorp
De President 55-75 50-70 45-60 j A4-zone West 100 ha
De Hoek 45-65 40-55 40-55 j De Hoek Noord 11 ha
Graan voor Visch 50-70 50-70 45-60 j De President 59 ha
Noord 40-55 35-55 30-50 j
Schiphol Schiphol
Schiphol-Oost 45-85 45-85 45-80 j Schiphol Logistic Park 44 ha
Schiphol-Rijk 50-80 50-80 45-75 j
Schiphol-Zuid 55-85 55-85 45-75 j
Zaanstad 150,600 580 132 18,700 28,900 55% 131,000 Achtersluispolder 35-55 35-55 30-45 j HoogTij 60 ha
Hoogtij / Westzanerpolder 35-55 35-55 35-50 j
PROVINCE OVERIJSSEL
Almelo 72,400 704 213 21,000 3,400 -84% 95,000 Bedrijvenpark Twente 25-45 20-45 20-45 j Bedrijvenpark Twente-Noord 38 ha
Dollegoor / Turfkade 25-40 20-40 20-40 j Rijksweg 36 N04 27 ha
Twentepoort 35-45 30-40 30-40 j XL Businesspark Twente 110 ha
Deventer 98,400 347 56 22,700 13,900 -39% 53,500 Bergweide 25-50 25-50 25-50 j A1 Bedrijvenpark Deventer 49 ha
Kloosterlanden 20-50 20-50 20-50 j
Enschede 158,800 617 89 43,900 54,000 23% 160,500 Business & Science Park 35-50 35-50 35-50 j Euregio Bedrijvenpark 10 ha
De Haven 35-45 30-45 30-45 j Josink Es 7 ha
De Marssteden 40-50 35-50 35-50 j Usseler Es 58 ha
Euregio Bedrijvenpark I 25-40 25-45 25-45 j
Hengelo 81,000 460 31 13,500 16,700 24% 91,500 Twentekanaal Zuid 30-50 25-50 25-50 j t Oosterveld 13 ha
Westermaat 35-55 35-55 30-55 j Westermaat Noord 12 ha
Zwolle 123,000 566 147 32,800 63,000 92% 93,500 De Marslanden 30-55 30-55 30-55 j Hessenpoort I 50 ha
Hessenpoort 45-60 40-55 40-55 j Hessenpoort Zuid 12 ha
Voorst 30-55 30-55 30-55 j
PROVINCE UTRECHT
Amersfoort 150,700 268 33 27,500 85,300 210% 127,500 Calveen 40-55 40-55 35-50 j De Wieken 18 ha
De Hoef 40-50 35-50 35-50 p Vathorst 15 ha
De Isselt 25-40 25-40 20-40 j
De Wieken 50-65 50-60 50-60 j
Vathorst 50-60 45-55 45-55 j
Nieuwegein 61,000 268 68 15,400 64,900 321% 42,000 De Wiers 30-45 25-45 25-45 p Het Klooster 68 ha
Laagraven / Liesbosch 40-60 40-55 35-50 j
Plettenburg 40-50 35-50 30-45 j
Het Klooster 55-65 55-65 50-65 j
183 FACTSHEET INDUSTRIAL REAL ESTATE MARKET Source: take-up and supply PropertyNL FGH REAL ESTATE REPORT 2014
FACTSHEET INDUSTRIAL REAL ESTATE MARKET
PROVINCE/CITIES MARKET STRUCTURE RENTS DEVELOPMENT PROSPECTS
N
u
m
b
e
r

o
f

r
e
s
i
d
e
n
t
s

2
0
1
3


S
T
O
C
K

O
F

B
U
S
S
I
N
E
S
S

P
A
R
K
S

2
0
1
3

I
N

N
E
T

H
A

T
o
t
a
l

s
t
i
l
l

i
s
s
u
a
b
l
e

2
0
1
3

i
n

n
e
t
t
o

h
a

A
v
e
r
a
g
e

t
a
k
e
-
u
p
2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

m

T
a
k
e
-
u
p

2
0
1
3

i
n

m

T
a
k
e
-
u
p

c
o
m
p
a
r
e
d

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

%
S
u
p
p
l
y

2
0
1
3

i
n

m

M
O
S
T

P
R
O
M
I
N
E
N
T

B
U
S
I
N
E
S
S

P
A
R
K
S
R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s
2
0
1
1

i
n

/
m

R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s
2
0
1
2

i
n

/
m

R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s
2
0
1
3

i
n

/
m

E
x
p
e
c
t
a
t
i
o
n

2
0
1
4
M
O
S
T

P
R
O
M
I
N
E
N
T

N
E
W

B
U
I
L
D
I
N
G

L
O
C
A
T
I
O
N
S
/
E
X
T
E
N
S
I
O
N
S
S
t
i
l
l

i
s
s
u
a
b
l
e

b
u
s
i
n
e
s
s

p
a
r
k
s

2
0
1
3

i
n

n
e
t

h
a
.

PROVINCE UTRECHT
Utrecht 327,200 442 61 104,400 71,400 -32% 247,000 Cartesiusweg 30-50 30-50 25-45 j De Wetering 12 ha
De Wetering 50-65 50-65 45-60 j Haarrijn (De Meern) 11 ha
Lage Weide 25-60 25-60 25-60 p Strijkviertel (De Meern) 30 ha
Oudenrijn (De Meern) 30-55 30-50 25-45 j
Overvecht 30-50 30-50 25-45 j
Woerden 50,500 184 8 4,200 7,300 74% 15,500 Barwoutswaarder 30-60 30-60 30-60 j Breeveld 4 ha
Middelland / Polanen 35-60 30-60 30-60 j Polanen 4 ha
PROVINCE ZEELAND
Goes 37,000 231 10 10,100 5,300 -48% 31,500 De Poel 30-55 30-55 25-50 j De Poel II & III 10 ha
Middelburg 47,700 175 10 800 2,300 188% 33,500 Arnestein 30-45 30-45 25-45 j Mortiere 9 ha
Mortiere 35-55 35-55 30-55 j
PROVINCE ZUID-HOLLAND
Capelle aan den IJssel 66,200 133 5 9,200 24,100 162% 54,500 Hoofdweggebied 40-60 40-60 35-55 j Fascinatio 5 ha
Delft 99,900 252 57 7,400 0 19,000 Schieoevers Noord en Zuid 30-50 30-50 30-50 j Technopolis Innovation Park 57 ha
Technopolis Innovation Park 55-75 50-75 30-50 j
Den Haag 509,300 335 15 24,200 42,100 74% 102,500 Bedrijvenpark Ypenburg 45-65 40-65 50-75 j Ypenburg (Total) 8 ha
De Binckhorst 35-65 30-60 40-65 j
Forepark 45-70 45-70 30-60 j
Kerketuinen / Zichtenburg /
Dekkershoek
35-60 30-60 40-70 j
Nieuw Laakhaven 40-60 35-60 30-60 j
Dordrecht 118,700 517 57 21,700 8,900 -59% 134,000 Amstelwijck 55-60 50-60 35-60 j Amstelwijck 9 ha
Dordtse Kil I + II 40-60 40-60 35-55 j Dordtse Kil III 22 ha
Dordtse Kil III 50-60 50-60 45-55 j Krabbepolder 8 ha
Lansingerland 56,900 360 152 15,000 27,000 80% 17,000 Prisma - - 50-65 j Prisma 45 ha
Leiden 121,200 136 32 8,700 14,900 71% 22,000 Roomburg 40-60 35-60 35-60 j
Rooseveltstraat / Cronestein 30-55 30-55 30-55 j
Rotterdam 617,300 6,504 958 181,000 103,700 -43% 278,500 Bedrijvenpark Noordwest 50-60 50-60 45-55 j Nesselande 11 ha
Charlois / Groene Kruisweg 50-60 50-60 45-55 j
Rotterdam Airport Business
Park
20 ha
Distripark Eemhaven 35-60 35-60 30-55 j Spaanse polder 7 ha
Gadering (Hoogvliet) 45-60 40-60 35-55 j
Zeehaventerrein Rotterdam,
Maasvlakte II
910 ha
Spaanse Polder 35-60 35-60 30-55 j
Zuidelijk Havengebied 35-60 35-60 30-55 j
Westland 103,300 482 25 18,300 13,000 -29% 51,000 Honderdland 60-85 60-85 55-80 j ABC Westland 3 ha
Wateringse Veld / Zwethove 40-70 35-65 35-65 j Trade Park Westland Mars 17 ha
Zoetermeer 123,600 205 28 19,500 44,100 126% 66,500 Lansinghage / Rokkeveen-Oost 35-60 35-60 30-60 j Dwarstocht 7 ha
Zoeterhage 30-55 30-55 30-55 j Oosterhage 12 ha
184
PROVINCE/CITIES MARKET STRUCTURE RENTS DEVELOPMENT PROSPECTS
N
u
m
b
e
r

o
f

r
e
s
i
d
e
n
t
s

2
0
1
3


S
T
O
C
K

O
F

B
U
S
S
I
N
E
S
S

P
A
R
K
S

2
0
1
3

I
N

N
E
T

H
A

T
o
t
a
l

s
t
i
l
l

i
s
s
u
a
b
l
e

2
0
1
3

i
n

n
e
t
t
o

h
a

A
v
e
r
a
g
e

t
a
k
e
-
u
p
2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

m

T
a
k
e
-
u
p

2
0
1
3

i
n

m

T
a
k
e
-
u
p

c
o
m
p
a
r
e
d

2
0
0
8
-
2
0
1
2

i
n

%
S
u
p
p
l
y

2
0
1
3

i
n

m

M
O
S
T

P
R
O
M
I
N
E
N
T

B
U
S
I
N
E
S
S

P
A
R
K
S
R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s
2
0
1
1

i
n

/
m

R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s
2
0
1
2

i
n

/
m

R
a
n
g
e

f
o
r

r
e
n
t
s
2
0
1
3

i
n

/
m

E
x
p
e
c
t
a
t
i
o
n

2
0
1
4
M
O
S
T

P
R
O
M
I
N
E
N
T

N
E
W

B
U
I
L
D
I
N
G

L
O
C
A
T
I
O
N
S
/
E
X
T
E
N
S
I
O
N
S
S
t
i
l
l

i
s
s
u
a
b
l
e

b
u
s
i
n
e
s
s

p
a
r
k
s

2
0
1
3

i
n

n
e
t

h
a
.

PROVINCE UTRECHT
Utrecht 327,200 442 61 104,400 71,400 -32% 247,000 Cartesiusweg 30-50 30-50 25-45 j De Wetering 12 ha
De Wetering 50-65 50-65 45-60 j Haarrijn (De Meern) 11 ha
Lage Weide 25-60 25-60 25-60 p Strijkviertel (De Meern) 30 ha
Oudenrijn (De Meern) 30-55 30-50 25-45 j
Overvecht 30-50 30-50 25-45 j
Woerden 50,500 184 8 4,200 7,300 74% 15,500 Barwoutswaarder 30-60 30-60 30-60 j Breeveld 4 ha
Middelland / Polanen 35-60 30-60 30-60 j Polanen 4 ha
PROVINCE ZEELAND
Goes 37,000 231 10 10,100 5,300 -48% 31,500 De Poel 30-55 30-55 25-50 j De Poel II & III 10 ha
Middelburg 47,700 175 10 800 2,300 188% 33,500 Arnestein 30-45 30-45 25-45 j Mortiere 9 ha
Mortiere 35-55 35-55 30-55 j
PROVINCE ZUID-HOLLAND
Capelle aan den IJssel 66,200 133 5 9,200 24,100 162% 54,500 Hoofdweggebied 40-60 40-60 35-55 j Fascinatio 5 ha
Delft 99,900 252 57 7,400 0 19,000 Schieoevers Noord en Zuid 30-50 30-50 30-50 j Technopolis Innovation Park 57 ha
Technopolis Innovation Park 55-75 50-75 30-50 j
Den Haag 509,300 335 15 24,200 42,100 74% 102,500 Bedrijvenpark Ypenburg 45-65 40-65 50-75 j Ypenburg (Total) 8 ha
De Binckhorst 35-65 30-60 40-65 j
Forepark 45-70 45-70 30-60 j
Kerketuinen / Zichtenburg /
Dekkershoek
35-60 30-60 40-70 j
Nieuw Laakhaven 40-60 35-60 30-60 j
Dordrecht 118,700 517 57 21,700 8,900 -59% 134,000 Amstelwijck 55-60 50-60 35-60 j Amstelwijck 9 ha
Dordtse Kil I + II 40-60 40-60 35-55 j Dordtse Kil III 22 ha
Dordtse Kil III 50-60 50-60 45-55 j Krabbepolder 8 ha
Lansingerland 56,900 360 152 15,000 27,000 80% 17,000 Prisma - - 50-65 j Prisma 45 ha
Leiden 121,200 136 32 8,700 14,900 71% 22,000 Roomburg 40-60 35-60 35-60 j
Rooseveltstraat / Cronestein 30-55 30-55 30-55 j
Rotterdam 617,300 6,504 958 181,000 103,700 -43% 278,500 Bedrijvenpark Noordwest 50-60 50-60 45-55 j Nesselande 11 ha
Charlois / Groene Kruisweg 50-60 50-60 45-55 j
Rotterdam Airport Business
Park
20 ha
Distripark Eemhaven 35-60 35-60 30-55 j Spaanse polder 7 ha
Gadering (Hoogvliet) 45-60 40-60 35-55 j
Zeehaventerrein Rotterdam,
Maasvlakte II
910 ha
Spaanse Polder 35-60 35-60 30-55 j
Zuidelijk Havengebied 35-60 35-60 30-55 j
Westland 103,300 482 25 18,300 13,000 -29% 51,000 Honderdland 60-85 60-85 55-80 j ABC Westland 3 ha
Wateringse Veld / Zwethove 40-70 35-65 35-65 j Trade Park Westland Mars 17 ha
Zoetermeer 123,600 205 28 19,500 44,100 126% 66,500 Lansinghage / Rokkeveen-Oost 35-60 35-60 30-60 j Dwarstocht 7 ha
Zoeterhage 30-55 30-55 30-55 j Oosterhage 12 ha
185 FACTSHEET INDUSTRIAL REAL ESTATE MARKET Source: take-up and supply PropertyNL FGH REAL ESTATE REPORT 2014
FACTSHEET HOUSING MARKET
PROVINCE/CITIES MARKET STRUCTURE FORECAST PRICES AND TRANSACTIONS
N
u
m
b
e
r

o
f

r
e
s
i
d
e
n
t
s

2
0
1
3
N
U
M
B
E
R

O
F

D
W
E
L
L
I
N
G
S

2
0
1
3
B
u
y
/
r
e
n
t
%

/

N
a
t
i
o
n
a
l

a
v
e
r
a
g
e

6
0
%

S
o
c
i
a
l

/

4
0
%

P
r
i
v
a
t
e
S
i
n
g
l
e

f
a
m
i
l
y

/

M
u
l
t
i
p
l
e

f
a
m
i
l
y
%

/

N
a
t
i
o
n
a
l

a
v
e
r
a
g
e

7
1
%

S
F

/

2
9
%

M
F
H
O
U
S
I
N
G

S
T
O
C
K
/
P
O
P
U
L
A
T
I
O
N
/
H
O
U
S
E
H
O
L
D
S
2
0
2
0
2
0
2
5
O
W
N
E
R
-
O
C
C
U
P
I
E
R

H
O
U
S
I
N
G
N
u
m
b
e
r

o
f

d
w
e
l
l
i
n
g
s

s
o
l
d


2
0
1
3
I
n
c
r
e
a
s
e
/
d
e
c
r
e
a
s
e

c
o
m
p
a
r
e
d

t
o

2
0
1
2

i
n

%
T
r
a
n
s
a
c
t
i
o
n

p
r
i
c
e
s

o
f

o
w
n
e
r
-
o
c
c
u
p
i
e
r

h
o
u
s
i
n
g

i
n


m
e
d
i
a
n

2
0
1
3
P
r
i
c
e

p
e
r

m


G
B
O

i
n


m
e
d
i
a
n

2
0
1
3
T
e
r
m

m
e
d
i
a
n

2
0
1
3
R
a
n
g
e

o
f

r
e
n
t
s

p
/
m


p
e
r

m
o
n
t
h

i
n

PROVINCE DRENTHE
Assen 67,200 29,800 Buy 60% Sf 79% Housing Stock 31,400 32,600 Total 422 -7% 166,368 1,411 199 5 - 8
Households 31,500 32,900 Mid-terrace house 113 -23% 132,994 1,247 149
Rent 40% Mf 21% Residents 69,100 71,200 End-of-terrace house 87 0% 144,944 1,369 166
Semi-detached house 106 2% 199,500 1,487 201
Detached house 46 -13% 302,225 1,785 306
Apartment 70 1% 107,423 1,371 246
Emmen 108,100 46,700 Buy 65% Sf 86% Housing Stock 47,500 48,000 Total 541 -2% 152,727 1,253 168 5 - 7
Households 48,800 48,900 Mid-terrace house 132 -2% 111,550 1,049 98
Rent 35% Mf 14% Residents 106,900 105,500 End-of-terrace house 103 -9% 117,889 1,068 107
Semi-detached house 111 -20% 161,833 1,303 162
Detached house 134 4% 221,700 1,473 246
Apartment 61 26% 132,574 1,437 257
PROVINCE FLEVOLAND
Almere 195,800 76,300 Buy 66% Sf 77% Housing Stock 86,300 95,100 Total 1,046 -12% 168,348 1,539 136 6 - 9
Households 93,600 102,900 Mid-terrace house 480 -14% 155,000 1,420 117
Rent 34% Mf 23% Residents 214,100 230,600 End-of-terrace house 200 -5% 172,500 1,518 149
Semi-detached house 86 -1% 238,400 1,740 176
Detached house 46 -17% 362,100 1,985 318
Apartment 234 -15% 128,345 1,645 116
PROVINCE FRIESLAND
Leeuwarden 96,300 46,900 Buy 55% Sf 64% Housing Stock 49,400 51,000 Total 533 -0% 134,161 1,289 142 5 - 8
Households 52,000 52,900 Mid-terrace house 238 4% 121,050 1,183 125
Rent 45% Mf 36% Residents 99,000 100,300 End-of-terrace house 97 -20% 132,722 1,290 143
Semi-detached house 57 -14% 176,667 1,423 179
Detached house 40 5% 255,200 1,686 168
Apartment 101 14% 94,511 1,311 150
PROVINCE GELDERLAND
Apeldoorn 157,600 66,700 Buy 62% Sf 74% Housing Stock 70,000 71,500 Total 933 -5% 201,958 1,724 180 5 - 9
Households 70,800 71,800 Mid-terrace house 225 -11% 165,111 1,421 120
Rent 38% Mf 26% Residents 158,100 158,100 End-of-terrace house 133 2% 175,917 1,524 195
Semi-detached house 163 -10% 226,389 1,892 166
Detached house 209 -1% 313,194 2,195 213
Apartment 203 1% 125,720 1,575 213
Arnhem 150,600 68,800 Buy 48% Sf 57% Housing Stock 73,800 78,200 Total 907 -8% 172,741 1,577 141 6 - 10
Households 81,400 85,100 Mid-terrace house 292 -3% 155,350 1,424 99
Rent 52% Mf 43% Residents 159,000 165,500 End-of-terrace house 133 -4% 172,000 1,483 130
Semi-detached house 85 -10% 271,944 1,956 141
Detached house 34 -6% 437,325 2,401 273
Apartment 363 -12% 138,991 1,578 167
Ede 110,600 42,800 Buy 70% Sf 78% Housing Stock 45,200 47,300 Total 636 8% 216,014 1,904 180 5 - 9
Households 48,700 50,700 Mid-terrace house 162 -8% 180,350 1,652 125
Rent 30% Mf 22% Residents 113,400 116,600 End-of-terrace house 113 28% 187,111 1,800 176
Semi-detached house 104 11% 258,950 2,078 179
Detached house 107 19% 373,222 2,499 182
Apartment 150 1% 134,393 1,725 243
186
PROVINCE/CITIES MARKET STRUCTURE FORECAST PRICES AND TRANSACTIONS
N
u
m
b
e
r

o
f

r
e
s
i
d
e
n
t
s

2
0
1
3
N
U
M
B
E
R

O
F

D
W
E
L
L
I
N
G
S

2
0
1
3
B
u
y
/
r
e
n
t
%

/

N
a
t
i
o
n
a
l

a
v
e
r
a
g
e

6
0
%

S
o
c
i
a
l

/

4
0
%

P
r
i
v
a
t
e
S
i
n
g
l
e

f
a
m
i
l
y

/

M
u
l
t
i
p
l
e

f
a
m
i
l
y
%

/

N
a
t
i
o
n
a
l

a
v
e
r
a
g
e

7
1
%

S
F

/

2
9
%

M
F
H
O
U
S
I
N
G

S
T
O
C
K
/
P
O
P
U
L
A
T
I
O
N
/
H
O
U
S
E
H
O
L
D
S
2
0
2
0
2
0
2
5
O
W
N
E
R
-
O
C
C
U
P
I
E
R

H
O
U
S
I
N
G
N
u
m
b
e
r

o
f

d
w
e
l
l
i
n
g
s

s
o
l
d


2
0
1
3
I
n
c
r
e
a
s
e
/
d
e
c
r
e
a
s
e

c
o
m
p
a
r
e
d

t
o

2
0
1
2

i
n

%
T
r
a
n
s
a
c
t
i
o
n

p
r
i
c
e
s

o
f

o
w
n
e
r
-
o
c
c
u
p
i
e
r

h
o
u
s
i
n
g

i
n


m
e
d
i
a
n

2
0
1
3
P
r
i
c
e

p
e
r

m


G
B
O

i
n


m
e
d
i
a
n

2
0
1
3
T
e
r
m

m
e
d
i
a
n

2
0
1
3
R
a
n
g
e

o
f

r
e
n
t
s

p
/
m


p
e
r

m
o
n
t
h

i
n

PROVINCE DRENTHE
Assen 67,200 29,800 Buy 60% Sf 79% Housing Stock 31,400 32,600 Total 422 -7% 166,368 1,411 199 5 - 8
Households 31,500 32,900 Mid-terrace house 113 -23% 132,994 1,247 149
Rent 40% Mf 21% Residents 69,100 71,200 End-of-terrace house 87 0% 144,944 1,369 166
Semi-detached house 106 2% 199,500 1,487 201
Detached house 46 -13% 302,225 1,785 306
Apartment 70 1% 107,423 1,371 246
Emmen 108,100 46,700 Buy 65% Sf 86% Housing Stock 47,500 48,000 Total 541 -2% 152,727 1,253 168 5 - 7
Households 48,800 48,900 Mid-terrace house 132 -2% 111,550 1,049 98
Rent 35% Mf 14% Residents 106,900 105,500 End-of-terrace house 103 -9% 117,889 1,068 107
Semi-detached house 111 -20% 161,833 1,303 162
Detached house 134 4% 221,700 1,473 246
Apartment 61 26% 132,574 1,437 257
PROVINCE FLEVOLAND
Almere 195,800 76,300 Buy 66% Sf 77% Housing Stock 86,300 95,100 Total 1,046 -12% 168,348 1,539 136 6 - 9
Households 93,600 102,900 Mid-terrace house 480 -14% 155,000 1,420 117
Rent 34% Mf 23% Residents 214,100 230,600 End-of-terrace house 200 -5% 172,500 1,518 149
Semi-detached house 86 -1% 238,400 1,740 176
Detached house 46 -17% 362,100 1,985 318
Apartment 234 -15% 128,345 1,645 116
PROVINCE FRIESLAND
Leeuwarden 96,300 46,900 Buy 55% Sf 64% Housing Stock 49,400 51,000 Total 533 -0% 134,161 1,289 142 5 - 8
Households 52,000 52,900 Mid-terrace house 238 4% 121,050 1,183 125
Rent 45% Mf 36% Residents 99,000 100,300 End-of-terrace house 97 -20% 132,722 1,290 143
Semi-detached house 57 -14% 176,667 1,423 179
Detached house 40 5% 255,200 1,686 168
Apartment 101 14% 94,511 1,311 150
PROVINCE GELDERLAND
Apeldoorn 157,600 66,700 Buy 62% Sf 74% Housing Stock 70,000 71,500 Total 933 -5% 201,958 1,724 180 5 - 9
Households 70,800 71,800 Mid-terrace house 225 -11% 165,111 1,421 120
Rent 38% Mf 26% Residents 158,100 158,100 End-of-terrace house 133 2% 175,917 1,524 195
Semi-detached house 163 -10% 226,389 1,892 166
Detached house 209 -1% 313,194 2,195 213
Apartment 203 1% 125,720 1,575 213
Arnhem 150,600 68,800 Buy 48% Sf 57% Housing Stock 73,800 78,200 Total 907 -8% 172,741 1,577 141 6 - 10
Households 81,400 85,100 Mid-terrace house 292 -3% 155,350 1,424 99
Rent 52% Mf 43% Residents 159,000 165,500 End-of-terrace house 133 -4% 172,000 1,483 130
Semi-detached house 85 -10% 271,944 1,956 141
Detached house 34 -6% 437,325 2,401 273
Apartment 363 -12% 138,991 1,578 167
Ede 110,600 42,800 Buy 70% Sf 78% Housing Stock 45,200 47,300 Total 636 8% 216,014 1,904 180 5 - 9
Households 48,700 50,700 Mid-terrace house 162 -8% 180,350 1,652 125
Rent 30% Mf 22% Residents 113,400 116,600 End-of-terrace house 113 28% 187,111 1,800 176
Semi-detached house 104 11% 258,950 2,078 179
Detached house 107 19% 373,222 2,499 182
Apartment 150 1% 134,393 1,725 243
187 FACTSHEET HOUSING MARKET Source: housing prices NVM FGH REAL ESTATE REPORT 2014
FACTSHEET HOUSING MARKET
PROVINCE/CITIES MARKET STRUCTURE FORECAST PRICES AND TRANSACTIONS
N
u
m
b
e
r

o
f

r
e
s
i
d
e
n
t
s

2
0
1
3
N
U
M
B
E
R

O
F

D
W
E
L
L
I
N
G
S

2
0
1
3
B
u
y
/
r
e
n
t
%

/

N
a
t
i
o
n
a
l

a
v
e
r
a
g
e

6
0
%

S
o
c
i
a
l

/

4
0
%

P
r
i
v
a
t
e
S
i
n
g
l
e

f
a
m
i
l
y

/

M
u
l
t
i
p
l
e

f
a
m
i
l
y
%

/

N
a
t
i
o
n
a
l

a
v
e
r
a
g
e

7
1
%

S
F

/

2
9
%

M
F
H
O
U
S
I
N
G

S
T
O
C
K
/
P
O
P
U
L
A
T
I
O
N
/
H
O
U
S
E
H
O
L
D
S
2
0
2
0
2
0
2
5
O
W
N
E
R
-
O
C
C
U
P
I
E
R

H
O
U
S
I
N
G
N
u
m
b
e
r

o
f

d
w
e
l
l
i
n
g
s

s
o
l
d


2
0
1
3
I
n
c
r
e
a
s
e
/
d
e
c
r
e
a
s
e

c
o
m
p
a
r
e
d

t
o

2
0
1
2

i
n

%
T
r
a
n
s
a
c
t
i
o
n

p
r
i
c
e
s

o
f

o
w
n
e
r
-
o
c
c
u
p
i
e
r

h
o
u
s
i
n
g

i
n


m
e
d
i
a
n

2
0
1
3
P
r
i
c
e

p
e
r

m


G
B
O

i
n


m
e
d
i
a
n

2
0
1
3
T
e
r
m

m
e
d
i
a
n

2
0
1
3
R
a
n
g
e

o
f

r
e
n
t
s

p
/
m


p
e
r

m
o
n
t
h

i
n

PROVINCE GELDERLAND
Nijmegen 167,900 71,700 Buy 46% Sf 61% Housing Stock 78,300 80,400 Total 943 -8% 184,417 1,809 130 6 - 10
Households 95,100 97,200 Mid-terrace house 329 -0% 162,056 1,562 90
Rent 54% Mf 39% Residents 173,000 176,300 End-of-terrace house 142 -15% 179,100 1,675 98
Semi-detached house 67 -31% 318,000 2,177 125
Detached house 38 5% 454,950 2,401 205
Apartment 367 -10% 154,122 1,962 170
PROVINCE GRONINGEN
Groningen 198,200 86,400 Buy 45% Sf 43% Housing Stock 91,800 95,400 Total 1,566 -3% 153,282 1,665 91 5 - 10
Households 126,000 130,800 Mid-terrace house 438 0% 161,803 1,629 74
Rent 55% Mf 57% Residents 210,800 218,800 End-of-terrace house 126 -24% 165,700 1,627 89
Semi-detached house 103 -5% 251,444 1,854 122
Detached house 52 17% 307,800 2,130 170
Apartment 847 -3% 125,606 1,639 92
PROVINCE LIMBURG
Maastricht 122,900 57,000 Buy 44% Sf 63% Housing Stock 56,300 55,900 Total 327 -1% 205,465 1,797 140 6 - 12
Households 66,700 65,700 Mid-terrace house 90 6% 213,950 1,586 162
Rent 56% Mf 38% Residents 119,000 116,900 End-of-terrace house 38 -11% 221,950 1,561 154
Semi-detached house 57 -7% 210,361 1,587 125
Detached house 19 16% 352,000 2,194 123
Apartment 123 -2% 169,259 2,065 128
Sittard-Geleen 93,700 45,200 Buy 61% Sf 77% Housing Stock 45,100 45,300 Total 168 5% 164,216 1,317 134 4 - 8
Households 44,400 44,100 Mid-terrace house 25 -16% 120,667 964 127
Rent 39% Mf 23% Residents 91,200 89,000 End-of-terrace house 16 -6% 139,813 1,232 123
Semi-detached house 61 -13% 164,889 1,308 112
Detached house 29 34% 249,944 1,544 106
Apartment 37 32% 135,892 1,441 204
PROVINCE NOORD-BRABANT
Breda 180,000 77,800 Buy 59% Sf 67% Housing Stock 82,400 85,800 Total 1,152 6% 237,701 1,961 155 6 - 10
Households 90,100 93,600 Mid-terrace house 370 -1% 202,150 1,797 125
Rent 41% Mf 33% Residents 184,100 188,400 End-of-terrace house 176 -3% 231,400 1,872 110
Semi-detached house 156 8% 292,650 2,048 160
Detached house 118 25% 488,750 2,610 163
Apartment 332 11% 165,613 1,930 208
Den Bosch 143,600 64,000 Buy 54% Sf 65% Housing Stock 67,800 70,500 Total 918 14% 209,391 1,887 167 6 -12
Households 70,600 73,000 Mid-terrace house 274 15% 194,900 1,665 106
Rent 47% Mf 35% Residents 148,600 152,900 End-of-terrace house 168 15% 212,800 1,800 116
Semi-detached house 106 1% 273,400 2,034 164
Detached house 67 22% 364,167 2,263 293
Apartment 303 17% 163,987 2,005 222
Eindhoven 221,000 98,600 Buy 49% Sf 69% Housing Stock 104,400 108,300 Total 1,392 0% 179,490 1,624 117 5 - 12
Households 116,700 119,900 Mid-terrace house 528 -3% 175,000 1,499 94
Rent 51% Mf 31% Residents 225,400 230,300 End-of-terrace house 194 -8% 216,185 1,690 142
Semi-detached house 111 5% 297,556 1,966 224
Detached house 53 -9% 449,167 2,491 311
Apartment 506 7% 115,959 1,566 88
188
PROVINCE/CITIES MARKET STRUCTURE FORECAST PRICES AND TRANSACTIONS
N
u
m
b
e
r

o
f

r
e
s
i
d
e
n
t
s

2
0
1
3
N
U
M
B
E
R

O
F

D
W
E
L
L
I
N
G
S

2
0
1
3
B
u
y
/
r
e
n
t
%

/

N
a
t
i
o
n
a
l

a
v
e
r
a
g
e

6
0
%

S
o
c
i
a
l

/

4
0
%

P
r
i
v
a
t
e
S
i
n
g
l
e

f
a
m
i
l
y

/

M
u
l
t
i
p
l
e

f
a
m
i
l
y
%

/

N
a
t
i
o
n
a
l

a
v
e
r
a
g
e

7
1
%

S
F

/

2
9
%

M
F
H
O
U
S
I
N
G

S
T
O
C
K
/
P
O
P
U
L
A
T
I
O
N
/
H
O
U
S
E
H
O
L
D
S
2
0
2
0
2
0
2
5
O
W
N
E
R
-
O
C
C
U
P
I
E
R

H
O
U
S
I
N
G
N
u
m
b
e
r

o
f

d
w
e
l
l
i
n
g
s

s
o
l
d


2
0
1
3
I
n
c
r
e
a
s
e
/
d
e
c
r
e
a
s
e

c
o
m
p
a
r
e
d

t
o

2
0
1
2

i
n

%
T
r
a
n
s
a
c
t
i
o
n

p
r
i
c
e
s

o
f

o
w
n
e
r
-
o
c
c
u
p
i
e
r

h
o
u
s
i
n
g

i
n


m
e
d
i
a
n

2
0
1
3
P
r
i
c
e

p
e
r

m


G
B
O

i
n


m
e
d
i
a
n

2
0
1
3
T
e
r
m

m
e
d
i
a
n

2
0
1
3
R
a
n
g
e

o
f

r
e
n
t
s

p
/
m


p
e
r

m
o
n
t
h

i
n

PROVINCE GELDERLAND
Nijmegen 167,900 71,700 Buy 46% Sf 61% Housing Stock 78,300 80,400 Total 943 -8% 184,417 1,809 130 6 - 10
Households 95,100 97,200 Mid-terrace house 329 -0% 162,056 1,562 90
Rent 54% Mf 39% Residents 173,000 176,300 End-of-terrace house 142 -15% 179,100 1,675 98
Semi-detached house 67 -31% 318,000 2,177 125
Detached house 38 5% 454,950 2,401 205
Apartment 367 -10% 154,122 1,962 170
PROVINCE GRONINGEN
Groningen 198,200 86,400 Buy 45% Sf 43% Housing Stock 91,800 95,400 Total 1,566 -3% 153,282 1,665 91 5 - 10
Households 126,000 130,800 Mid-terrace house 438 0% 161,803 1,629 74
Rent 55% Mf 57% Residents 210,800 218,800 End-of-terrace house 126 -24% 165,700 1,627 89
Semi-detached house 103 -5% 251,444 1,854 122
Detached house 52 17% 307,800 2,130 170
Apartment 847 -3% 125,606 1,639 92
PROVINCE LIMBURG
Maastricht 122,900 57,000 Buy 44% Sf 63% Housing Stock 56,300 55,900 Total 327 -1% 205,465 1,797 140 6 - 12
Households 66,700 65,700 Mid-terrace house 90 6% 213,950 1,586 162
Rent 56% Mf 38% Residents 119,000 116,900 End-of-terrace house 38 -11% 221,950 1,561 154
Semi-detached house 57 -7% 210,361 1,587 125
Detached house 19 16% 352,000 2,194 123
Apartment 123 -2% 169,259 2,065 128
Sittard-Geleen 93,700 45,200 Buy 61% Sf 77% Housing Stock 45,100 45,300 Total 168 5% 164,216 1,317 134 4 - 8
Households 44,400 44,100 Mid-terrace house 25 -16% 120,667 964 127
Rent 39% Mf 23% Residents 91,200 89,000 End-of-terrace house 16 -6% 139,813 1,232 123
Semi-detached house 61 -13% 164,889 1,308 112
Detached house 29 34% 249,944 1,544 106
Apartment 37 32% 135,892 1,441 204
PROVINCE NOORD-BRABANT
Breda 180,000 77,800 Buy 59% Sf 67% Housing Stock 82,400 85,800 Total 1,152 6% 237,701 1,961 155 6 - 10
Households 90,100 93,600 Mid-terrace house 370 -1% 202,150 1,797 125
Rent 41% Mf 33% Residents 184,100 188,400 End-of-terrace house 176 -3% 231,400 1,872 110
Semi-detached house 156 8% 292,650 2,048 160
Detached house 118 25% 488,750 2,610 163
Apartment 332 11% 165,613 1,930 208
Den Bosch 143,600 64,000 Buy 54% Sf 65% Housing Stock 67,800 70,500 Total 918 14% 209,391 1,887 167 6 -12
Households 70,600 73,000 Mid-terrace house 274 15% 194,900 1,665 106
Rent 47% Mf 35% Residents 148,600 152,900 End-of-terrace house 168 15% 212,800 1,800 116
Semi-detached house 106 1% 273,400 2,034 164
Detached house 67 22% 364,167 2,263 293
Apartment 303 17% 163,987 2,005 222
Eindhoven 221,000 98,600 Buy 49% Sf 69% Housing Stock 104,400 108,300 Total 1,392 0% 179,490 1,624 117 5 - 12
Households 116,700 119,900 Mid-terrace house 528 -3% 175,000 1,499 94
Rent 51% Mf 31% Residents 225,400 230,300 End-of-terrace house 194 -8% 216,185 1,690 142
Semi-detached house 111 5% 297,556 1,966 224
Detached house 53 -9% 449,167 2,491 311
Apartment 506 7% 115,959 1,566 88
189 FACTSHEET HOUSING MARKET Source: housing prices NVM FGH REAL ESTATE REPORT 2014
FACTSHEET HOUSING MARKET
PROVINCE/CITIES MARKET STRUCTURE FORECAST PRICES AND TRANSACTIONS
N
u
m
b
e
r

o
f

r
e
s
i
d
e
n
t
s

2
0
1
3
N
U
M
B
E
R

O
F

D
W
E
L
L
I
N
G
S

2
0
1
3
B
u
y
/
r
e
n
t
%

/

N
a
t
i
o
n
a
l

a
v
e
r
a
g
e

6
0
%

S
o
c
i
a
l

/

4
0
%

P
r
i
v
a
t
e
S
i
n
g
l
e

f
a
m
i
l
y

/

M
u
l
t
i
p
l
e

f
a
m
i
l
y
%

/

N
a
t
i
o
n
a
l

a
v
e
r
a
g
e

7
1
%

S
F

/

2
9
%

M
F
H
O
U
S
I
N
G

S
T
O
C
K
/
P
O
P
U
L
A
T
I
O
N
/
H
O
U
S
E
H
O
L
D
S
2
0
2
0
2
0
2
5
O
W
N
E
R
-
O
C
C
U
P
I
E
R

H
O
U
S
I
N
G
N
u
m
b
e
r

o
f

d
w
e
l
l
i
n
g
s

s
o
l
d


2
0
1
3
I
n
c
r
e
a
s
e
/
d
e
c
r
e
a
s
e

c
o
m
p
a
r
e
d

t
o

2
0
1
2

i
n

%
T
r
a
n
s
a
c
t
i
o
n

p
r
i
c
e
s

o
f

o
w
n
e
r
-
o
c
c
u
p
i
e
r

h
o
u
s
i
n
g

i
n


m
e
d
i
a
n

2
0
1
3
P
r
i
c
e

p
e
r

m


G
B
O

i
n


m
e
d
i
a
n

2
0
1
3
T
e
r
m

m
e
d
i
a
n

2
0
1
3
R
a
n
g
e

o
f

r
e
n
t
s

p
/
m


p
e
r

m
o
n
t
h

i
n

PROVINCE NOORD-BRABANT
Tilburg 210,000 90,400 Buy 59% Sf 70% Housing Stock 96,600 100,500 Total 1,024 -6% 181,078 1,635 148 5 - 10
Households 108,000 111,500 Mid-terrace house 477 -12% 160,500 1,523 107
Rent 41% Mf 30% Residents 215,100 219,700 End-of-terrace house 183 -4% 191,333 1,601 134
Semi-detached house 113 -4% 262,167 1,851 207
Detached house 39 -31% 421,000 2,232 321
Apartment 212 7% 131,169 1,691 189
PROVINCE NOORD-HOLLAND
Amsterdam 809,200 399,900 Buy 27% Sf 16% Housing Stock 421,200 440,700 Total 6,001 1% 218,586 3,099 88 7 - 18
Households 475,200 502,000 Mid-terrace house 421 -8% 297,861 2,391 119
Rent 73% Mf 84% Residents 864,500 914,200 End-of-terrace house 128 10% 257,500 2,396 136
Semi-detached house 40 25% 372,420 3,059 151
Detached house 41 20% 526,389 3,583 247
Apartment 5,371 1% 207,949 3,166 83
Haarlem 154,800 71,700 Buy 55% Sf 58% Housing Stock 75,800 79,100 Total 1,189 3% 224,736 2,359 152 6 - 13
Households 79,700 83,100 Mid-terrace house 538 4% 250,200 2,409 141
Rent 45% Mf 42% Residents 160,200 165,900 End-of-terrace house 128 12% 277,312 2,435 149
Semi-detached house 28 0% 436,000 3,004 221
Detached house 11 45% 503,000 2,949 68
Apartment 484 -1% 163,980 2,234 163
Zaanstad 150,600 64,900 Buy 51% Sf 67% Housing Stock 69,500 72,200 Total 815 -9% 165,068 1,702 132 5 - 9
Households 71,900 75,100 Mid-terrace house 319 -13% 169,044 1,657 79
Rent 49% Mf 33% Residents 156,300 160,900 End-of-terrace house 137 -26% 175,722 1,747 152
Semi-detached house 86 -5% 171,625 1,748 228
Detached house 76 11% 229,450 1,910 143
Apartment 197 -2% 123,521 1,645 159
PROVINCE OVERIJSSEL
Enschede 158,800 68,800 Buy 54% Sf 72% Housing Stock 68,500 70,500 Total 727 3% 152,727 1,253 168 5 - 10
Households 78,100 79,200 Mid-terrace house 179 0% 111,550 1,049 98
Rent 46% Mf 28% Residents 157,100 157,300 End-of-terrace house 134 -12% 117,889 1,068 107
Semi-detached house 208 13% 161,833 1,303 162
Detached house 72 -8% 221,700 1,473 246
Apartment 134 16% 132,574 1,437 257
Zwolle 123,000 52,700 Buy 56% Sf 70% Housing Stock 56,600 59,800 Total 759 -5% 206,051 1,881 167 6 - 10
Households 60,000 63,100 Mid-terrace house 329 -6% 178,083 1,774 129
Rent 44% Mf 30% Residents 130,500 136,200 End-of-terrace house 147 -13% 207,417 1,780 134
Semi-detached house 76 -5% 280,550 2,057 221
Detached house 56 13% 432,750 2,611 213
Apartment 151 -1% 144,086 1,860 236
PROVINCE UTRECHT
Amersfoort 150,700 61,800 Buy 60% Sf 69% Housing Stock 65,800 68,900 Total 1,063 -2% 218,029 2,024 137 6 - 11
Households 69,500 73,300 Mid-terrace house 363 -13% 203,722 1,911 85
Rent 40% Mf 31% Residents 156,900 162,600 End-of-terrace house 179 2% 232,917 2,050 121
Semi-detached house 107 -12% 353,833 2,420 202
Detached house 45 33% 536,806 2,704 317
Apartment 369 7% 146,628 1,928 156
190
PROVINCE/CITIES MARKET STRUCTURE FORECAST PRICES AND TRANSACTIONS
N
u
m
b
e
r

o
f

r
e
s
i
d
e
n
t
s

2
0
1
3
N
U
M
B
E
R

O
F

D
W
E
L
L
I
N
G
S

2
0
1
3
B
u
y
/
r
e
n
t
%

/

N
a
t
i
o
n
a
l

a
v
e
r
a
g
e

6
0
%

S
o
c
i
a
l

/

4
0
%

P
r
i
v
a
t
e
S
i
n
g
l
e

f
a
m
i
l
y

/

M
u
l
t
i
p
l
e

f
a
m
i
l
y
%

/

N
a
t
i
o
n
a
l

a
v
e
r
a
g
e

7
1
%

S
F

/

2
9
%

M
F
H
O
U
S
I
N
G

S
T
O
C
K
/
P
O
P
U
L
A
T
I
O
N
/
H
O
U
S
E
H
O
L
D
S
2
0
2
0
2
0
2
5
O
W
N
E
R
-
O
C
C
U
P
I
E
R

H
O
U
S
I
N
G
N
u
m
b
e
r

o
f

d
w
e
l
l
i
n
g
s

s
o
l
d


2
0
1
3
I
n
c
r
e
a
s
e
/
d
e
c
r
e
a
s
e

c
o
m
p
a
r
e
d

t
o

2
0
1
2

i
n

%
T
r
a
n
s
a
c
t
i
o
n

p
r
i
c
e
s

o
f

o
w
n
e
r
-
o
c
c
u
p
i
e
r

h
o
u
s
i
n
g

i
n


m
e
d
i
a
n

2
0
1
3
P
r
i
c
e

p
e
r

m


G
B
O

i
n


m
e
d
i
a
n

2
0
1
3
T
e
r
m

m
e
d
i
a
n

2
0
1
3
R
a
n
g
e

o
f

r
e
n
t
s

p
/
m


p
e
r

m
o
n
t
h

i
n

PROVINCE NOORD-BRABANT
Tilburg 210,000 90,400 Buy 59% Sf 70% Housing Stock 96,600 100,500 Total 1,024 -6% 181,078 1,635 148 5 - 10
Households 108,000 111,500 Mid-terrace house 477 -12% 160,500 1,523 107
Rent 41% Mf 30% Residents 215,100 219,700 End-of-terrace house 183 -4% 191,333 1,601 134
Semi-detached house 113 -4% 262,167 1,851 207
Detached house 39 -31% 421,000 2,232 321
Apartment 212 7% 131,169 1,691 189
PROVINCE NOORD-HOLLAND
Amsterdam 809,200 399,900 Buy 27% Sf 16% Housing Stock 421,200 440,700 Total 6,001 1% 218,586 3,099 88 7 - 18
Households 475,200 502,000 Mid-terrace house 421 -8% 297,861 2,391 119
Rent 73% Mf 84% Residents 864,500 914,200 End-of-terrace house 128 10% 257,500 2,396 136
Semi-detached house 40 25% 372,420 3,059 151
Detached house 41 20% 526,389 3,583 247
Apartment 5,371 1% 207,949 3,166 83
Haarlem 154,800 71,700 Buy 55% Sf 58% Housing Stock 75,800 79,100 Total 1,189 3% 224,736 2,359 152 6 - 13
Households 79,700 83,100 Mid-terrace house 538 4% 250,200 2,409 141
Rent 45% Mf 42% Residents 160,200 165,900 End-of-terrace house 128 12% 277,312 2,435 149
Semi-detached house 28 0% 436,000 3,004 221
Detached house 11 45% 503,000 2,949 68
Apartment 484 -1% 163,980 2,234 163
Zaanstad 150,600 64,900 Buy 51% Sf 67% Housing Stock 69,500 72,200 Total 815 -9% 165,068 1,702 132 5 - 9
Households 71,900 75,100 Mid-terrace house 319 -13% 169,044 1,657 79
Rent 49% Mf 33% Residents 156,300 160,900 End-of-terrace house 137 -26% 175,722 1,747 152
Semi-detached house 86 -5% 171,625 1,748 228
Detached house 76 11% 229,450 1,910 143
Apartment 197 -2% 123,521 1,645 159
PROVINCE OVERIJSSEL
Enschede 158,800 68,800 Buy 54% Sf 72% Housing Stock 68,500 70,500 Total 727 3% 152,727 1,253 168 5 - 10
Households 78,100 79,200 Mid-terrace house 179 0% 111,550 1,049 98
Rent 46% Mf 28% Residents 157,100 157,300 End-of-terrace house 134 -12% 117,889 1,068 107
Semi-detached house 208 13% 161,833 1,303 162
Detached house 72 -8% 221,700 1,473 246
Apartment 134 16% 132,574 1,437 257
Zwolle 123,000 52,700 Buy 56% Sf 70% Housing Stock 56,600 59,800 Total 759 -5% 206,051 1,881 167 6 - 10
Households 60,000 63,100 Mid-terrace house 329 -6% 178,083 1,774 129
Rent 44% Mf 30% Residents 130,500 136,200 End-of-terrace house 147 -13% 207,417 1,780 134
Semi-detached house 76 -5% 280,550 2,057 221
Detached house 56 13% 432,750 2,611 213
Apartment 151 -1% 144,086 1,860 236
PROVINCE UTRECHT
Amersfoort 150,700 61,800 Buy 60% Sf 69% Housing Stock 65,800 68,900 Total 1,063 -2% 218,029 2,024 137 6 - 11
Households 69,500 73,300 Mid-terrace house 363 -13% 203,722 1,911 85
Rent 40% Mf 31% Residents 156,900 162,600 End-of-terrace house 179 2% 232,917 2,050 121
Semi-detached house 107 -12% 353,833 2,420 202
Detached house 45 33% 536,806 2,704 317
Apartment 369 7% 146,628 1,928 156
191 FACTSHEET HOUSING MARKET Source: housing prices NVM FGH REAL ESTATE REPORT 2014
FACTSHEET HOUSING MARKET
PROVINCE/CITIES MARKET STRUCTURE FORECAST PRICES AND TRANSACTIONS
N
u
m
b
e
r

o
f

r
e
s
i
d
e
n
t
s

2
0
1
3
N
U
M
B
E
R

O
F

D
W
E
L
L
I
N
G
S

2
0
1
3
B
u
y
/
r
e
n
t
%

/

N
a
t
i
o
n
a
l

a
v
e
r
a
g
e

6
0
%

S
o
c
i
a
l

/

4
0
%

P
r
i
v
a
t
e
S
i
n
g
l
e

f
a
m
i
l
y

/

M
u
l
t
i
p
l
e

f
a
m
i
l
y
%

/

N
a
t
i
o
n
a
l

a
v
e
r
a
g
e

7
1
%

S
F

/

2
9
%

M
F
H
O
U
S
I
N
G

S
T
O
C
K
/
P
O
P
U
L
A
T
I
O
N
/
H
O
U
S
E
H
O
L
D
S
2
0
2
0
2
0
2
5
O
W
N
E
R
-
O
C
C
U
P
I
E
R

H
O
U
S
I
N
G
N
u
m
b
e
r

o
f

d
w
e
l
l
i
n
g
s

s
o
l
d


2
0
1
3
I
n
c
r
e
a
s
e
/
d
e
c
r
e
a
s
e

c
o
m
p
a
r
e
d

t
o

2
0
1
2

i
n

%
T
r
a
n
s
a
c
t
i
o
n

p
r
i
c
e
s

o
f

o
w
n
e
r
-
o
c
c
u
p
i
e
r

h
o
u
s
i
n
g

i
n


m
e
d
i
a
n

2
0
1
3
P
r
i
c
e

p
e
r

m


G
B
O

i
n


m
e
d
i
a
n

2
0
1
3
T
e
r
m

m
e
d
i
a
n

2
0
1
3
R
a
n
g
e

o
f

r
e
n
t
s

p
/
m


p
e
r

m
o
n
t
h

i
n

PROVINCE UTRECHT
Utrecht 327,200 135,400 Buy 51% Sf 50% Housing Stock 146,000 155,000 Total 2,430 -1% 214,438 2,255 148 6 - 14
Households 182,800 195,700 Mid-terrace house 934 -4% 238,233 2,267 111
Rent 49% Mf 50% Residents 353,600 378,100 End-of-terrace house 239 0% 252,500 2,189 117
Semi-detached house 77 31% 347,056 2,356 251
Detached house 38 24% 553,850 3,115 238
Apartment 1,142 -2% 166,775 2,224 174
PROVINCE ZEELAND
Middelburg 47,700 22,100 Buy 63% Sf 79% Housing Stock 23,400 23,900 Total 275 -1% 182,276 1,638 166 5 - 9
Households 23,300 23,600 Mid-terrace house 114 -7% 146,300 1,455 84
Rent 37% Mf 21% Residents 48,300 48,500 End-of-terrace house 51 6% 162,167 1,504 171
Semi-detached house 40 5% 220,650 1,849 121
Detached house 26 8% 349,700 2,069 249
Apartment 44 -2% 164,975 1,820 365
PROVINCE ZUID-HOLLAND
Den Haag 509,300 240,600 Buy 48% Sf 27% Housing Stock 251,800 261,600 Total 2,763 -3% 200,089 1,842 148 6 - 16
Households 265,800 277,200 Mid-terrace house 495 9% 290,500 2,035 163
Rent 52% Mf 73% Residents 534,600 557,300 End-of-terrace house 161 4% 309,389 2,093 155
Semi-detached house 74 15% 475,600 2,823 266
Detached house 33 30% 617,111 2,809 298
Apartment 2,000 -8% 151,839 1,724 138
Dordrecht 118,700 53,500 Buy 59% Sf 57% Housing Stock 55,600 56,800 Total 614 -12% 166,923 1,598 142 5 - 9
Households 56,900 58,300 Mid-terrace house 256 -14% 161,350 1,522 97
Rent 41% Mf 43% Residents 119,900 121,300 End-of-terrace house 96 -13% 180,325 1,582 125
Semi-detached house 40 -53% 275,806 2,213 193
Detached house 22 32% 395,150 2,302 451
Apartment 200 -6% 120,740 1,506 164
Leiden 121,200 52,700 Buy 50% Sf 50% Housing Stock 54,600 55,700 Total 562 -5% 202,246 2,085 122 5 - 12
Households 66,500 67,800 Mid-terrace house 220 5% 226,400 2,179 86
Rent 50% Mf 50% Residents 122,500 124,400 End-of-terrace house 54 -24% 256,400 2,214 89
Semi-detached house 13 46% 538,560 2,763 128
Detached house 9 56% 575,000 2,855 127
Apartment 266 -14% 142,228 1,920 158
Rotterdam 617,300 297,500 Buy 36% Sf 29% Housing Stock 306,900 315,800 Total 2,447 -7% 164,734 1,672 137 6 - 14
Households 331,000 339,900 Mid-terrace house 502 0% 184,000 1,625 121
Rent 64% Mf 71% Residents 640,700 655,400 End-of-terrace house 204 -5% 208,550 1,673 116
Semi-detached house 47 -62% 419,556 2,293 208
Detached house 35 11% 704,625 2,888 341
Apartment 1,659 -8% 134,907 1,643 138
Zoetermeer 123,600 53,200 Buy 55% Sf 60% Housing Stock 56,900 58,500 Total 692 8% 183,979 1,751 163 5 - 9
Households 58,200 60,100 Mid-terrace house 293 21% 191,111 1,688 141
Rent 45% Mf 41% Residents 128,900 132,000 End-of-terrace house 133 19% 200,500 1,781 144
Semi-detached house 26 19% 344,625 2,199 259
Detached house 10 20% 501,875 2,590 162
Apartment 230 -16% 133,358 1,731 190
192
PROVINCE/CITIES MARKET STRUCTURE FORECAST PRICES AND TRANSACTIONS
N
u
m
b
e
r

o
f

r
e
s
i
d
e
n
t
s

2
0
1
3
N
U
M
B
E
R

O
F

D
W
E
L
L
I
N
G
S

2
0
1
3
B
u
y
/
r
e
n
t
%

/

N
a
t
i
o
n
a
l

a
v
e
r
a
g
e

6
0
%

S
o
c
i
a
l

/

4
0
%

P
r
i
v
a
t
e
S
i
n
g
l
e

f
a
m
i
l
y

/

M
u
l
t
i
p
l
e

f
a
m
i
l
y
%

/

N
a
t
i
o
n
a
l

a
v
e
r
a
g
e

7
1
%

S
F

/

2
9
%

M
F
H
O
U
S
I
N
G

S
T
O
C
K
/
P
O
P
U
L
A
T
I
O
N
/
H
O
U
S
E
H
O
L
D
S
2
0
2
0
2
0
2
5
O
W
N
E
R
-
O
C
C
U
P
I
E
R

H
O
U
S
I
N
G
N
u
m
b
e
r

o
f

d
w
e
l
l
i
n
g
s

s
o
l
d


2
0
1
3
I
n
c
r
e
a
s
e
/
d
e
c
r
e
a
s
e

c
o
m
p
a
r
e
d

t
o

2
0
1
2

i
n

%
T
r
a
n
s
a
c
t
i
o
n

p
r
i
c
e
s

o
f

o
w
n
e
r
-
o
c
c
u
p
i
e
r

h
o
u
s
i
n
g

i
n


m
e
d
i
a
n

2
0
1
3
P
r
i
c
e

p
e
r

m


G
B
O

i
n


m
e
d
i
a
n

2
0
1
3
T
e
r
m

m
e
d
i
a
n

2
0
1
3
R
a
n
g
e

o
f

r
e
n
t
s

p
/
m


p
e
r

m
o
n
t
h

i
n

PROVINCE UTRECHT
Utrecht 327,200 135,400 Buy 51% Sf 50% Housing Stock 146,000 155,000 Total 2,430 -1% 214,438 2,255 148 6 - 14
Households 182,800 195,700 Mid-terrace house 934 -4% 238,233 2,267 111
Rent 49% Mf 50% Residents 353,600 378,100 End-of-terrace house 239 0% 252,500 2,189 117
Semi-detached house 77 31% 347,056 2,356 251
Detached house 38 24% 553,850 3,115 238
Apartment 1,142 -2% 166,775 2,224 174
PROVINCE ZEELAND
Middelburg 47,700 22,100 Buy 63% Sf 79% Housing Stock 23,400 23,900 Total 275 -1% 182,276 1,638 166 5 - 9
Households 23,300 23,600 Mid-terrace house 114 -7% 146,300 1,455 84
Rent 37% Mf 21% Residents 48,300 48,500 End-of-terrace house 51 6% 162,167 1,504 171
Semi-detached house 40 5% 220,650 1,849 121
Detached house 26 8% 349,700 2,069 249
Apartment 44 -2% 164,975 1,820 365
PROVINCE ZUID-HOLLAND
Den Haag 509,300 240,600 Buy 48% Sf 27% Housing Stock 251,800 261,600 Total 2,763 -3% 200,089 1,842 148 6 - 16
Households 265,800 277,200 Mid-terrace house 495 9% 290,500 2,035 163
Rent 52% Mf 73% Residents 534,600 557,300 End-of-terrace house 161 4% 309,389 2,093 155
Semi-detached house 74 15% 475,600 2,823 266
Detached house 33 30% 617,111 2,809 298
Apartment 2,000 -8% 151,839 1,724 138
Dordrecht 118,700 53,500 Buy 59% Sf 57% Housing Stock 55,600 56,800 Total 614 -12% 166,923 1,598 142 5 - 9
Households 56,900 58,300 Mid-terrace house 256 -14% 161,350 1,522 97
Rent 41% Mf 43% Residents 119,900 121,300 End-of-terrace house 96 -13% 180,325 1,582 125
Semi-detached house 40 -53% 275,806 2,213 193
Detached house 22 32% 395,150 2,302 451
Apartment 200 -6% 120,740 1,506 164
Leiden 121,200 52,700 Buy 50% Sf 50% Housing Stock 54,600 55,700 Total 562 -5% 202,246 2,085 122 5 - 12
Households 66,500 67,800 Mid-terrace house 220 5% 226,400 2,179 86
Rent 50% Mf 50% Residents 122,500 124,400 End-of-terrace house 54 -24% 256,400 2,214 89
Semi-detached house 13 46% 538,560 2,763 128
Detached house 9 56% 575,000 2,855 127
Apartment 266 -14% 142,228 1,920 158
Rotterdam 617,300 297,500 Buy 36% Sf 29% Housing Stock 306,900 315,800 Total 2,447 -7% 164,734 1,672 137 6 - 14
Households 331,000 339,900 Mid-terrace house 502 0% 184,000 1,625 121
Rent 64% Mf 71% Residents 640,700 655,400 End-of-terrace house 204 -5% 208,550 1,673 116
Semi-detached house 47 -62% 419,556 2,293 208
Detached house 35 11% 704,625 2,888 341
Apartment 1,659 -8% 134,907 1,643 138
Zoetermeer 123,600 53,200 Buy 55% Sf 60% Housing Stock 56,900 58,500 Total 692 8% 183,979 1,751 163 5 - 9
Households 58,200 60,100 Mid-terrace house 293 21% 191,111 1,688 141
Rent 45% Mf 41% Residents 128,900 132,000 End-of-terrace house 133 19% 200,500 1,781 144
Semi-detached house 26 19% 344,625 2,199 259
Detached house 10 20% 501,875 2,590 162
Apartment 230 -16% 133,358 1,731 190
193 FACTSHEET HOUSING MARKET Source: housing prices NVM FGH REAL ESTATE REPORT 2014
194
ABOUT
FGHBANK
FGH Bank is the bank for nancing commercial real
estate. Our strength is focus. We have a large number of
specialists working in various areas. Think of real estate
analysts, valuers, architects and risk analysts, then think
of experts in the legal and scal elds as well. We not
only possess a broad vision of commercial real estate,
butan in-depth knowledge of the sector too. This
combination allows us to make the correct nancing
proposal for you, no matter what the nature of the real
estate transaction.
FGH Bank works from eight ofces in the Netherlands:
Amsterdam, Arnhem, The Hague, Eindhoven, Groningen,
Maastricht, Rotterdam and Utrecht. FGH Bank also has a
branch in Frankfurt. Every ofce is strongly anchored within the
economic region in which it is active. Our people in the eld
cherish their networks and maintain long-term client relations.
In addition, FGH Bank also focuses on the real estate middle
market, via both intermediaries and direct channels, under the
name of RNHB Hypotheekbank.
FGH Bank is able to analyse social and economic developments
and assess their impact on the market for commercial real
estate. Moreover, we like to share our ndings with the
market, not least via our annual FGH Real Estate Report.
Would you like to know more about FGHBank?
Please contact us.
www.fghbank.nl
info@fgh.nl
ABOUT FGHBANK/ADDRESSES
HEADOFFICE FGHBANK N.V.
Leidseveer 50
3511 SB Utrecht
Postbus 2244
3500 GE Utrecht
The Netherlands
T +31 30 232 39 11
F +31 30 233 45 72
info@fgh.nl
www.fghbank.nl
195 ABOUT FGH/ADDRESSES FGH REAL ESTATE REPORT 2014
OFFICES FGHBANK N.V.
Amsterdam
Koningslaan 33
1075 AB Amsterdam
The Netherlands
T +31 20 664 41 41
F +31 20 662 03 06
amsterdam@fgh.nl
Arnhem
Cronjstraat 10
6814 AH Arnhem
The Netherlands
T +31 26 442 77 10
F +31 26 442 94 48
arnhem@fgh.nl
Den Haag
Nieuwe Uitleg 15
2514 BP Den Haag
The Netherlands
T +31 70 304 01 38
F +31 70 385 38 34
denhaag@fgh.nl
Eindhoven
Parklaan 62
5613 BH Eindhoven
The Netherlands
T +31 40 296 08 11
F +31 40 245 18 20
eindhoven@fgh.nl
Groningen
Verlengde Hereweg 173
9721 AP Groningen
The Netherlands
T +31 50 311 45 82
F +31 50 311 45 63
groningen@fgh.nl
Maastricht
Aldenhofpark 30
6211 LV Maastricht
The Netherlands
T +31 43 350 08 85
F +31 43 325 87 23
maastricht@fgh.nl
Rotterdam
Blaak 333
3011 GB Rotterdam
The Netherlands
T +31 10 242 01 50
F +31 10 212 14 55
rotterdam@fgh.nl
Utrecht
Museumlaan 7
3581 HK Utrecht
The Netherlands
T +31 30 232 35 50
F +31 30 232 38 06
utrecht@fgh.nl
Frankfurt
Beethovenstrasse 4
D-60325 Frankfurt am Main
Germany
T +49 69 767 579 50
F +49 69 767 579 513
frankfurt@fgh.nl
RNHB HYPOTHEEKBANK
Leidseveer 50
3511 SB Utrecht
Postbus 2244
3500 GE Utrecht
The Netherlands
T +31 30 755 20 00
F +31 30 755 20 20
info@rnhb.nl
www.rnhb.nl
196
FGH Bank N.V. heeft de in dit rapport
weergegeven informatie met de
grootste zorg samengesteld, doch staat
niet in voor de juistheid of volledigheid
van de verstrekte informatie. Hieraan
kan dan ook geen enkel recht worden
ontleend. FGH Bank N.V. aanvaardt
geen enkele aansprakelijkheid voor
eventuele onjuistheden of onvolkomen-
heden in de informatie in dit rapport.
Het is de gebruiker van dit rapport
niet toegestaan de inhoud te gebruiken
voor commercile doeleinden en/of
te vermenigvuldigen, door te sturen,
distribueren, verspreiden of tegen
vergoeding beschikbaar te stellen aan
derden, zonder de uitdrukkelijke schrif-
telijke toestemming van FGH Bank N.V.
De in deze uitgave genoemde Rent-
prijzen, (voorraad)cijfers en de
aanbod- en opnamecijfers van kantoor-,
winkel- en bedrijfsruimten zijn deels
ontleend aan: ABF Research, Almanak
Winkelvastgoed, Bak, Blauw Research,
CBRE, CBS, CPB, Cushman & Wakeeld,
DNB, DTZ Zadelhoff, Dynamis, EIB,
EIM, HBD, IPD Nederland, INREV,
IVBN,Jones Lang LaSalle, Locatus,
NEPROM, NRW, NVB, NVM,
Platform31, PropertyNL, Rabobank,
Retailnews,Strabo, Vastgoedmarkt
enThuiswinkel.org.
Deze publicatie is verkrijgbaar bij de
afdeling Marketing & Communicatie van
FGH Bank in Utrecht, info@fgh.nl.
FGH Bank N.V. has compiled the information
shown in this report with the greatest care.
However, we cannot be held responsible
for the accuracy or completeness of the
information provided, nor can any rights
be derived from the information provided.
Users of this report are not permitted to use
its content for commercial purposes and/or
are not permitted to duplicate, send,
distribute, spread or make said content
available to third parties for money
without the explicit written permission
of FGH Bank N.V.
The prices, (stock) gures and supply and
take-up gures for ofce, industrial and
retail space contained in this report are
partly obtained from ABF Research,
Aedex/IPD, Almanak Winkelvastgoed, Bak,
Blauw Research, CBRE, CBS, CPB, Cushman
& Wakeeld, DNB, DTZ Zadelhoff, Dynamis,
EIB, EIM, HBD, IPD Nederland, INREV, IVBN,
Jones Lang LaSalle, Locatus, NEPROM,
NRW, NVB, NVM, Platform 31, PropertyNL,
Rabobank, Retailnews, Strabo,
Vastgoedmarkt and Thuiswinkel.org.
For a copy of this publication contact the
Marketing & Communications Department
of FGH Bank in Utrecht, info@fgh.nl.
FGH Bank N.V. 2014
TEKST | TEXT
FGH Bank N.V. Valuation and Research
department drs. Maarten Donkers, drs. Jacob
Velleman, Geert Willem van der Horst MSc
FOTOGRAFIE | PHOTOGRAPHY
Portraits: Lex Draijer
Other images: Rob ter Bekke, Edwin Walvisch,
Hollandse Hoogte
EINDREDACTIE | EDITING
Eric Harms Communicatie, Utrecht
FGH Bank N.V. Marketing &
Communications department
Minke Jonker
VORMGEVING EN PRODUCTIE |
DESIGN AND PRODUCTION
CORDINATIE | COORDINATION
FGH Bank N.V. Marketing &
Communications department
Monique Derksen
VERTALING | TRANSLATION
Walker Language Consultancy
ONTWERP | DESIGN
Volta_thinks_visual, Utrecht
Maarten Donkers is als Hoofd Research verantwoordelijk voor de onderzoeks-
activiteiten van FGH Bank. Daarnaast is hij als docent verbonden aan de
MRE-opleiding van deAmsterdam School of Real Estate (ASRE), aan de
post-HBO-opleiding Vastgoedmanagement van de HaagseHogeschool en aan de
post-HBO-opleiding Vastgoedontwikkeling van de Hogeschool Arnhem-Nijmegen.
Daarnaast schreef hij het boek Vastgoed, markt en ruimte: de logica van de plek,
uitgegeven door Sdu Uitgevers.
Maarten Donkers is responsible for FGH Banks research activities in his role as Head of
Research. He is also a lecturer for the MRE programme at the Amsterdam Schoolof Real
Estate (ASRE), the postgraduate Real Estate Management programme at The Hague
University of Applied Sciences and the postgraduate Real Estate Development programme at
the Arnhem-Nijmegen University of Applied Sciences. Maarten is also the author of the book
entitled Vastgoed, markt en ruimte: de logica van de plek (Real estate, market and space:
thelogic of the location) published by Sdu Uitgevers.
HOOFDKANTOOR | HEADOFFICE
Bekijk de digitale versie van het
FGH Vastgoedbericht 2014.
View the digital version of the
FGH Real Estate Report 2014.
Leidseveer 50
3511 SB Utrecht
Postbus 2244
3500 GE Utrecht
T +31 30 232 39 11
F +31 30 233 45 72
info
@
fgh.nl
www.fghbank.nl
F
G
H

V
a
s
t
g
o
e
d
b
e
r
i
c
h
t

2
0
1
4
F
G
H

R
e
a
l

E
s
t
a
t
e

R
e
p
o
r
t

2
0
1
4

You might also like