22

Renovacin y reciclado de
edificios antiguos
La clave de la construccin
para el siglo XXI
La renovacin, modernizacin y
remodelacin con cambio de la
utilidad prctica en los elementos
constitutivos de un edificio existente es
la misin preponderante del campo
de la construccin en el siglo XXI. Esto
se refiere a la construccin de un
inmueble que no puede cumplir con
las exigencias tcnicas de constantes
cambios del propsito del uso
original, y al que, si no se planifica su
demolicin, se le debe adjudicar otro uso.
Observar que algunas construcciones
antiguas no son remodelables
conduce a proyectos que respetan
desde un principio la posterior
posibilidad de efectuar un cambio en
las nuevas construcciones.
La remodelacin con un cambio de la
utilidad prctica de un inmueble
existente debe ser contemplada de
manera global. En el futuro
aparecern para ser analizados
desde el punto de vista econmico
inmuebles de considerable valor y
con un trasfondo ecolgico
importante. As, en lugar de la
demolicin y la nueva edificacin, se
fomenta un cambio conveniente de su
utilidad prctica con criterio poltico-
econmico. Especialmente indicados
para un cambio de la utilidad
prctica son los sistemas sencillos de
reparacin. Estos sistemas pueden
integrarse agregndolos a las estruc-
turas principales existentes y posibi-
litan la puesta en prctica sencilla de
los requerimientos tcnicos y satisfa-
cer las pretensiones del usuario.
El objetivo: mejorar la
mejor calidad de vida
El ambiente inmobiliario se modifica
con el tiempo, limitado por los
cambios tcnicos y las exigencias de
la ubicacin (infraestructura,
desarrollo urbano y regional) as
como por la evolucin poltico-social
(por ejemplo, los tipos de trabajo y los
hbitos de vida). Por lo general, el
resultado de esto son cada vez
mayores pretensiones del usuario,
que se modifican constantemente. En
primer lugar, la modificacin del
estndard de vida trae aparejada
mayores pretensiones en el
equipamiento y las caractersticas de
la construccin, lo que puede ser
compensado mediante procesos de
modernizacin.
En el caso de una modificacin del
estilo de vida (ocupacin, familia,
edad, etc.) se puede cumplir con las
pretensiones a travs de un cambio
de la utilidad prctica de los
inmuebles existentes (lugar de
produccin oficina vivienda).
Por consiguiente, un inmueble debe
ser verstil y adaptable o debe ser
restaurado de tal manera de poder
utilizarlo adems en un tiempo futuro.
La visin profesional:
cundo es viable un
proyecto?
Los inmuebles que se construyeron en
el pasado para una determinada
utilidad slo se los puede conservar
por medio de una constante
adaptacin a los cambios tcnicos y
organizativos para cumplir con la
utilidad prevista. Para muchos tipos
de los inmuebles existentes, una
adaptacin de esa naturaleza es muy
costosa, dado que estructuras masivas
que no son verstiles representan un
obstculo a nivel econmico. Estos
inmuebles deben construirse de
acuerdo con los requerimientos del
nuevo uso si uno quiere conservarlos
como un recurso y un capital
socioeconmico con vistas a una
utilizacin posterior.
En caso de renovaciones de los
inmuebles existentes y tambin de
nuevas construcciones, los
profesionales de la construccin
deben preguntarse qu es lo que
quieren crear, para quin, con qu
3
propsito y a qu costo. Para
minimizar el riesgo de la
imposibilidad de alquilar un
inmueble, este requiere una
considerable flexibilidad en su
construccin. Todo debe ser
modificable para poder adaptarlo a
los deseos individuales del usuario.
Las construcciones futuras deben
absorber la capacidad planeada de
cambio para las necesidades y la
escala de valores del maana.
Evaluacin de la vida til
La valuacin del inmueble se
corresponde con el "valor de uso",
que se puede deducir en primera
instancia de la posibilidad de
adaptacin tcnica y de modificacin
de la infraestructura existente y en
mayor medida tambin de las
exigencias de la ecologa.
La durabilidad de la obra en bruto en s
generalmente es de una significacin
secundaria para la vida til de un
inmueble. Si se contemplan los ciclos
vitales de los elementos individuales
de la construccin, estos ascienden a:
Para la obra en bruto de ms de 50
aos, generalmente ms de 100
aos (ilimitado en el caso de hacer
el mantenimiento adecuado)
Para los cerramientos exteriores de
un inmueble aproximadamente 30
aos, menos tiempo en el caso de
exigencias climticas crecientes
Para las instalaciones tcnicas ms
de 10 aos
Para las instalaciones informticas
y de comunicacin aproxima-
damente de 5 a 10 aos
Para terminaciones interiores y
divisones interiores entre 10 y 20
aos, a lo sumo el equivalente a
una generacin de aproximada-
mente 30 aos.
Por qu es conveniente
reciclar un inmueble?
La construccin antigua existente
debe permitir desde un punto de vista
econmico, el propsito utilitario a
partir de los planos de planta, la
posibilidad de espacio, la capacidad
de carga de la estructura del
inmueble.
A pesar de las grandes exigencias
debidas al estado del inmueble existe
una mltiple cantidad de razones que
hacen redituable ocuparse de una
posible renovacin que est de
acuerdo con la construccin
existente:
Al recurrir a los elementos
constitutivos de la construccin
existente y en tanto y en cuanto la
capacidad de carga de la
estructura est suficientemente
intacta y sea capaz de responder
en su funcionalidad, los esfuerzos
prodigados para un inmueble de
utilidad transformada se reducen a
realizar procedimientos de
remodelacin y de montaje. No son
necesarias vastas medidas en la
obra en bruto, como en el caso de
las construcciones nuevas. Lo que
4
Factores que influyen en la renovacin de un inmueble
Propiedades de la obra Estado de los elementos constitutivos del inmueble
Apariencia, estructura, fachada
Ubicacin en el terreno, edificacin abierta / cerrada, posibilidad de
ampliacin, etc.
Caractersticas (formas, superficie del terreno, cantidad de
pisos, distribucin, aprovechamiento, cantidad y ubicacin de las unidades
a utilizarse)
Tipo de construccin edilicia, sistema estructural, anlisis de cargas
Condiciones trmicas, acsticas, y de proteccin contra el fuego, evaluacin
energtica)
Tipos y propiedades de los materiales utilizados
Trabajos de terminacin, standard seleccionado, equipamiento tcnico de la
construccin, instalacin de caeras
Accesibilidad
Factores del lugar Exigencia climtica y ambiental (trmica, acstica y de la humedad)
Infraestructura ubicacin con respecto a vas de acceso, calidad de vida
Edificaciones adyacentes, densidad de edificacin

Factores de la Tipo de uso hasta la actualidad y futura
utilidad/uso Intensidad y duracin del uso
Cargas estticas, mecnicas y fsicas de la construccin a causa del uso
Factores legales Requisitos legales para la construccin (proteccin acstica y contra el fuego)
de la construccin Planos de la edificacin
Disposiciones para la proteccin del patrimonio nacional
21
debe analizarse es si por ello y por
evitar una demolicin resultan
tiempos de construccin ms cortos
y costos totales menores en
comparacin con los de las
construcciones nuevas.
Los alrededores se ven menos
perjudicados por los procedimien-
tos de construccin, ya que se
evitan las vastas medidas de una
obra en bruto y el desplazamiento
causado por las actividades del
montaje de la obra. Estas medidas
evitan que tanto el vecindario como
el trnsito se vean importunados en
menor medida por el ruido, los
escombros y otros trastornos.
Gracias al cambio de la utilidad
prctica del inmueble se brinda un
aporte a la conservacin histrica o
a la fecha de creacin de los
elementos constitutivos tpicos de la
construccin al otorgarle un nuevo
destino. Las fachadas, los estilos y
detalles interesantes desde el
aspecto tcnico y arquitectnico se
conservan por medio de una
perceptible transformacin con
miras al futuro.
Crear o conservar la funcin de
vivienda o de trabajo de un
inmueble en un sitio determinado es
ms celebrado tanto para el
desarrollo urbano como a nivel
poltico-social que trasladar esta
funcin, sobre todo la de vivienda,
a los suburbios y los nuevos
asentamientos urbanos.
Mediante la conservacin de los
elementos constitutivos de la
construccin, eventualmente
asociada a una renovacin, se
puede recurrir a la "obra". La
estructura de la obra en bruto
existente generalmente masiva se
conserva por lo general como
capacidad de carga de la
estructura. As se puede continuar
utilizando el rendimiento dinmico
y ligada a esa estructura (material,
obtencin de materiales de
construccin, transporte, proceso
de construccin). De esta manera se
evita que estructuras que an son
aptas funcionalmente y que slo son
requeridas para una nueva utilidad,
sean demolidas y luego se
construya en su lugar una nueva
edificacin con su correspondiente
despliegue de energa. Al
conservar la capacidad masiva de
carga de la estructura se elude
tambin la eliminacin necesaria
del grueso de la "obra en bruto". El
tema ecologa ganar cada vez
mayor importancia debido al
aumento de los costos de transporte
y de eliminacin de desechos, a los
impuestos orientados a favorecer la
ecologa y a la creciente
concientizacin con respecto al
medio ambiente.
5
Daos subsecuentes primarios
Dficit o reduccin de la funcionalidad de varios
elementos de la construccin y disminucin de
la vida til de los inmuebles o elementos.
Estabilidad amenazada
Reducciones de las condiciones biofsicas:
Proteccin trmica disminuida, insuficiente
aislacin acstica, baja resistencia al fuego etc.
Aumento de los costos de restauracin por
daos subsecuentes y condiciones de
restauracin agravadas.
Amenaza para la vida y el medio ambiente.
Daos subsecuentes secundarios

Dao de las instalaciones a causa de los elementos
de la construccin deteriorados (derrumbe,
partes de la construccin o elementos del
inmueble desprendidos, agentes atmosfricos,etc.)
Prdidas econmicas
lucro cesante por alquiler
aumento de los gastos de servicio (electricidad,
limpieza, mantenimiento)
Quejas, prdida de la imagen.
Gastos de mantenimiento por conservacin y
abandono
Posibles daos subsecuentes producidos por la falta de mantenimiento
Soluciones Knauf para el
reciclado de edificios
Los sistemas de construccin en seco y
de construccin liviana son ideales
para la realizacin de las tareas
tpicas de renovacin por los
siguientes motivos:
Pueden insertarse en la estructura
de carga existente dando por
resultado una totalidad con la
conservacin del sistema esttico
existente. Los sistemas de
construccin en seco y los de
construccin liviana cumplen con
los requerimientos de aislamiento
acstico, trmico y contra el fuego
en combinacin con la estructura
existente o de manera
independiente.
Dado el escaso peso de las
construcciones, la carga adicional
de la estructura portante existente
se mantiene por debajo de los
parmetros. De esta manera, puede
evitarse frecuentemente un refuerzo
de la estructura portante o de los
cimientos. Por su bajo peso los
tabiques de construccin en seco
pueden ser dispuestos con total
libertad de diseo, indepen-
dientemente de los planos de
planta.
El sistema de construccin en seco
acorta los plazos de construccin,
dado que se eliminan los tiempos
de espera, en comparacin con la
obra hmeda. Esto resulta de gran
ventaja cuando se renuevan
inmuebles que estn siendo
utilizados parcialmente (por
ejemplo, departamentos). De esta
manera, se minimiza sustancial-
mente la duracin de los
inconvenientes para el propietario y
el vecino.
Por medio del sistema de
construccin en seco se evita una
carga de humedad en la
construccin antigua.
Mediante los sistemas de
construccin en seco se logran
rpidamente nuevas superficies
acabadas lisas para poder
someterlas al procedimiento final.
Las variadas superficies de
aplicacin por lo general no
generan mayores inconvenientes en
contraste con la aplicacin de
enlucido. Es posible una
integracin simple de la tcnica
domstica y de instalaciones en los
espacios huecos de los sistemas de
montaje.
Se puede solucionar desde la
simple instalacin elctrica hasta la
instalacin sanitaria completa con
conductos para la provisin y la
descarga y con posibilidades de
fijacin para los artefactos
sanitarios.
Se trata de piezas de construccin
delgadas con escaso requerimiento
de superficie.
Las construcciones son, segn el
sistema, montables, desmontables,
trasladables y eliminables con escaso
esfuerzo. Se evitan de tal manera
todo tipo de molestias de ruido y de
escombros. Los sistemas presentan
una gran flexibilidad y con ello no
entorpecen futuros cambios de uso y
posibilitan segn los requerimientos
un reciclaje al estado original del
inmueble.
De esta manera, el sistema brinda un
amplio espectro de posibilidades.
20
La planificacin, paso
a paso
A continuacin se muestra de manera
simplificada una gua para proceder
a nivel prctico con la planificacin y
la realizacin de los procedimientos
de renovacin y modernizacin. El
seguimiento de los pasos principales
sirve como medida preventiva para
reducir los riesgos y los daos
subsecuentes. Esta gua debe
entenderse como un instrumento para
asegurar la calidad de las tareas de
planificacin y de realizacin.
La planificacin de una renovacin
comienza con el anlisis del
objetivo (estudio bsico). ste
tiene que ser la base para la
planificacin de los procedimientos
de la restauracin. Mediante el
anlisis del objetivo se define el
estado deseado al que se pretende
llegar. Para eso es preciso
establecer el orden de los trabajos y
sus prioridades.
Por medio de la documentacin
del estado general se toman las
medidas del edificio (inventario de
la construccin) y su construccin
(verificacin del estado de la
construccin), as como tambin se
documentan las condiciones del
aislamiento trmico, acstico y
contrafuego y las caractersticas
histricas.
El anlisis de los daos tiene
por objeto localizar en lo posible
de manera amplia todos los daos
existentes y captar un panorama de
los daos. La determinacin de las
causas de los daos y sus efectos en
los elementos constitutivos de la
edificacin son los puntos esen-
ciales de esta etapa de trabajo.
Luego de establecidas todas las
bases de la planificacin se
contina con la evaluacin
del estado de la obra. Su
fin es el de llevar a cabo el
examen de la funcionalidad y
de establecer la urgencia de la
restauracin de cada uno de
los elementos del edificio, de
document ar y de f i j ar l as
prioridades. A partir de ello
puede deducirse la urgencia de
la renovacin edilicia.
Analizar los pasos y los
procedimientos de restauracin
apropiados es en parte un resultado
de la planificacin de la
renovacin. Se elaboran los
diferentes conceptos de la
renovacin, se establecen los pasos
de la obra necesarios para ello y se
determinan los gastos resultantes.
La realizacin de la reno-
vacin se acompaa de un
seguimiento mediante el control de
los trabajos de ejecucin. Esto es
conveniente para reconocer
tempranamente alteraciones duran-
te el procedimiento y para elaborar
planes alternativos. El control y la
coordinacin del trabajo en la obra
es parte fundamental de esta fase
de trabajo.
Luego de llevada a cabo la
renovacin se debe procurar un
continuo mantenimiento del
lugar. Esto se lleva a cabo
mediante regulares "inspecciones al
edificio" con listas de chequeo.
A continuacin se siguen expli-
cando cada uno de los pasos a
realizar y se representan en forma
de cuadros y tablas.
7 18
Metodologa del desarrollo de la remodelacin edilicia - Vista integral
Anlisis del objetivo
Estudio bsico
Resumen de los objetivos
de la remodelacin
Inventario de la
construccin
Documentacin
fotogrfica
Registro de medidas
Histrico
Esttico - constructivo
Condiciones
trmicas-acsticas
de la construccin
Clasificacin/Revisin
de los planos de la
construccin base
existentes
Localizacin
de los daos
Determinacin
de la urgencia
de la restauracin
Clasificacin
en tipos de estados
de la construccin
Verificacin
de la funcionalidad
Elaboracin del listado
de prioridades
Control de los trabajos
a ejecutarse
Comparacin entre el estado
deseado y el estado real
de las medidas a ejecutarse
Evaluacin de las medidas
ejecutadas en la renovacin
Inspeccin edilicia
permanente
Servicio de mantenimiento
edilicio
Determinacin de
los pasos a seguir
de la construccin
Planificacin del
desarrollo de
la restauracin
Tipo y magnitud
de los daos
Efectos en los
elementos constitutivos
de la construccin
Causas
de los daos
Proyeccin del estado
deseado para la construccin
Documentacin
del estado general
Anlisis de los daos
y del estado actual
Evaluacin del estado
de la construccin
Planificacin
de la restauracin
Ejecucin
de la renovacin
Conservacin
Mantenimiento
Determinacin
del estado real
8
Plan de renovacin y modernizacin
Elaboracin de un listado
de prioridades
Organizar los pasos
a seguir indispensables,
segn su urgencia
Aplicacin de los materiales
y los procedimientos
conforme a las reglas del arte.
Acuerdo con los profesionales
de la construccin
Determinacin de los
procedimientos de la
restauracin referida
a las reas del inmueble
Planos y detalles constructivos
Clculo de los gastos
y control de la rentabilidad
Verificacin en caso de
ejecutar restauraciones,
sujetas a autorizacin
Elaboracin de un desarrollo
de renovacin adaptado a la
construccin
Estudio de diversas variantes
y/o definicin en varias
fases de construccin de la
ejecucin de la construccin
planificacin del desarrollo
de la construccin
logstica
planificacin de tiempos /
plazos
planificacin de los costos
Previsin de imprevisibles
para eventual
replanificacin:
en caso de deteccin de vicios
ocultos y de condiciones de
compatibilidad esttico -
constructivas desconocidas
anteriormente
en caso de discrepancias con
las hiptesis elegidas
Idoneidad de las empresas
ejecutoras
Prioridades determinantes:
1. recomposicin y consolidacin
de la estabilidad
2. conservacin de la capacidad
de uso y funcionalidad
3. verificacin y adaptacin del
cumplimiento de los estndares
acsticos y trmicos
4. modificaciones de diseo
Determinacin de medidas
individuales posibles
(referido a los elementos
de construccin)
Planificacin del desarrollo
de la restauracin,
coordinacin de las
medidas individuales
Determinacin de las
tcnicas de construccin
En caso necesario,
trmite de autorizacin
Planificacin
de la ejecucin
Licitacin
y adjudicacin
Seleccin segn:
utilidad en la prctica
rentabilidad
pesos admisibles
volumen de la restauracin
propensin respecto de fallas
en la ejecucin
tipo de construccin en seco
durabilidad
ecologa en la construccin
17
Determinacin del estado deseado
1 Definicin de exigencias y especificacin de los criterios de calidad
1.1 Relevamiento general
Relevamiento del uso actual y determinacin del uso futuro
por ejemplo, nmero de unidades habitacionales
nmero de personas por unidad habitacional
Verificacin del estado estructural: Identificacin de los muros portantes y elementos estructurales
Estimacin de las cargas actuales y posibilidad portante futura
1.2 Caractersticas de la construccin a tener en cuenta
Proteccin trmica, propiedades energticas mnimas
Hermeticidad al viento y al aire
Aislamiento hidrfugo
Aislamiento acstico (paredes, cielorraso, rea del tejado)
Proteccin de los elementos de la construccin contra el fuego y salidas de emergencia
Comportamiento del cielorraso ante la vibracin
1.3 Determinacin del standard a alcanzar respecto de:
Calefaccin, instalaciones de climatizacin, instalaciones sanitarias, red elctrica, ventanas, puertas,equipamiento.
Consideracin de la integracin de sistemas energticos alternativos (p. ej. energa solar)
1.4 Requisitos arquitectnicos
Documentacin de la obra existente: planos, cortes etc.
Modificacin de los planos en funcin del uso proyectado
Ejecucin de plantas, cortes, fachadas, techos etc.
1.5 Requisitos biolgicos habitacionales
Requisitos ecolgicos
Especificaciones o restricciones en la aplicacin de materiales de construccin
Problemas de conservacin de la madera
1.6 Condicionamiento tcnico
Alcance de la responsabilidad del profesional y del comitente
Duracin de la obra (p. Ej. Restricciones)
2 Evaluacin e indicacin acerca de los procedimientos necesarios
Tipo y alcance de las verificaciones de la construccin existente
Inventario de la construccin (medicin)
Verificaciones de la construccin existente
Verificaciones de los daos y del estado general
Verificaciones de la estabilidad
Conservacin de la funcionalidad y de la estabilidad
Eliminacin de las deficiencias o daos estticos y de la construccin
Eliminacin de las deficiencias trmico-acsticas de la construccin
3 Posibilidades y limitaciones de la modificacin de la obra
3.1 Puntos de vista esttico-constructivos (restricciones en la capacidad de carga)
Condiciones de compatibilidad de las normas legales de la construccin a tener en cuenta
3.2 Disposiciones del plano de edificacin
Normas, ordenanzas
Disposiciones para la proteccin del patrimonio nacional
4 Anlisis financiero
4.1 Estimacin de los costos de los procedimientos
Estudio de la amortizacin y de la rentabilidad
Lista de chequeo para un estudio bsico (modo de ejemplo)
9
La renovacin, en marcha.
La base para la planificacin de los
procedimientos de renovacin y
modernizacin es ordenar todos los
procedimientos necesarios de la
construccin segn su urgencia. La
mxima prioridad la tienen aquellos
procedimientos que son necesarios
para conservar los elementos
constitutivos de la construccin y
conservar y/o recomponer la
estabilidad del edificio o de cada una
de las partes de la edificacin.
Debido a la urgencia debe
comenzarse con aquellos proce-
dimientos que aseguren la
conservacin de la capacidad de uso
y de la funcionalidad.
Simultneamente con la creacin de
nuevas superficies se procede a
realizar de manera conveniente
aquellos procedimientos de la
construccin necesarios para
adaptarse a los requerimientos, por
ejemplo, a la proteccin trmica con
aislamiento interior, a la proteccin
acstica o a la proteccin contra el
fuego con revestimientos resistentes al
fuego.
Los procedimientos de la construccin
se establecen segn los siguientes
puntos de vista:
utilidad en la prctica
rentabilidad
despliegue para la renovacin y
molestias ocasionadas a otros
usuarios o vecinos
durabilidad del procedimiento
disposiciones para la proteccin del
patrimonio nacional
criterios respecto de la ecologa
Se puede comenzar con la
elaboracin de los pliegos y con las
licitaciones si han sido establecidos
todos los procedimientos de la
construccin, una planificacin de
costos y los plazos para la
construccin.
Una licitacin para la restauracin de
un edificio antiguo se diferencia por
regla general de aquella que se
presenta para una construccin
nueva. En la mayora de los casos no
existen ni son convenientes las
formulaciones preconcebidas y las
soluciones standarizadas. Sera
necesario verificar si los presupuestos
se calcularon sobre bases reales. Por
experiencia se sabe que no siempre el
presupuesto ms favorable mantiene
dicha condicin durante el desarrollo
de la obra.
16