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Jean-Marie Baldo
DJCE CES Droit Fiscal
Spcialiste en droit Fiscal


CREDIT-BAIL IMMOBILIER


1) Oprations concernes

Le crdit-bail immobilier est l'opration par laquelle une entreprise donne en location des immeubles
usage professionnel, achets par elle ou construits pour son compte, lorsque cette opration, quelle que
soit sa qualification, permet au locataire de devenir propritaire de tout ou partie du bien lou au plus
tard l'expiration du bail.

Ainsi, d'une manire gnrale, le crdit-bail immobilier procde, sur le plan juridique, de la
combinaison d'une opration de louage et d'une promesse de vente consentie moyennant un prix de
leve d'option gnralement faible, mais constitue d'un point de vue conomique un moyen de
financement des investissements. Aux termes de l'article L 515-2 du Code montaire et financier, les
oprations de crdit-bail sont d'ailleurs assimiles des oprations de crdit.

Le rgime fiscal spcifique du crdit-bail immobilier s'applique aux oprations de crdit-bail ralises
:
- titre habituel, par les entreprises commerciales agres en qualit d'tablissement de crdit (C.
montaire et financier art. L 515-2) ;

- titre occasionnel, par d'autres personnes ou groupements ne bnficiant pas de ce statut.

2) Impts directs

a. Le crdit bailleur

Rgime des sommes perues titre de loyer

Pour la dtermination du rsultat imposable des socits de crdit-bail, les loyers dus par le crdit-
preneur constituent un produit dexploitation, qui est impos dans les conditions prvues l'article 38-
2 bis du CGI, c'est--dire selon la rgle du couru dans la mesure o ils rmunrent des prestations
continues.

Cette qualification des prestations rendues en cours de contrat qui est retenue par l'administration a
galement t adopte par le Conseil d'Etat, ce dernier considrant toutefois que la seule circonstance
qu'une prestation de services prsente un caractre continu n'implique pas de manire obligatoire le
rattachement linaire de sa rmunration. Mais le versement initial exig dans le cadre d'un contrat de
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location avec option d'achat peut tre tal de manire linaire dans les rsultats du bailleur ds lors
qu'il ne rmunre pas une prestation distincte de la location (CE 29 novembre 2000 n 192100 et
192109).

Amortissement des immeubles

Les immeubles lous en crdit-bail font en principe l'objet d'un amortissement technique pratiqu,
conformment aux dispositions du 1er alina de l'article 39 C du CGI, sur leur dure normale
d'utilisation, qu'elle que soit la dure du contrat. L'amortissement est calcul en principe selon le mode
linaire, ou selon le mode dgressif s'agissant des immeubles d'une dure normale d'utilisation
infrieure quinze ans.

Par drogation cette disposition, la loi autorise expressment les socits de crdit-bail immobilier,
pour les contrats conclus depuis le 1er janvier 2000, opter pour l'amortissement financier des
immeubles donns bail, leur permettant ainsi d'amortir ces derniers sur la dure du contrat (CGI art.
39 C, 2e alina).

La dotation correspondant l'amortissement financier est gale la partie du loyer qui correspond
l'amortissement du capital engag pour l'acquisition du bien. L'amortissement des immeubles peut
ainsi tre pratiqu un rythme progressif, correspondant au remboursement en capital des fonds
emprunts.

Il convient toutefois de souligner que l'amortissement financier ne peut tre pratiqu que sur la valeur
des constructions. Dans l'hypothse o le prix de leve d'option est infrieur au cot d'acquisition du
terrain par la socit de crdit-bail, cette diffrence peut donner lieu la constitution d'une provision
spciale.

Conformment l'article 39 C, 3e alina du CGI, lorsqu'une socit de crdit-bail exerce l'option pour
l'amortissement financier, celle-ci s'applique l'ensemble des immeubles affects des oprations de
crdit-bail. Toutefois, les SOFERGIE ont la possibilit d'opter contrat par contrat.

L'administration a prcis que cette option est exerce en joignant un document rdig sur papier libre,
dat et sign, en annexe de la dclaration de rsultats affrente au premier exercice au titre duquel cet
amortissement est appliqu. Elle implique l'obligation de comptabiliser les amortissements selon ces
mmes modalits. Lorsqu'elle est valablement exerce, l'option est constitutive d'une dcision de
gestion rgulire, opposable l'entreprise. Elle est irrvocable (Inst. 4 A-6-00, 26 s.).

Conformment l'article 39 quinquies D du CGI, les socits qui financent des immeubles neufs
usage industriel et commercial implants dans des zones de revitalisation rurale, ou dans des zones de
redynamisation urbaine au profit de PME, peuvent bnficier d'un rgime d'amortissement
exceptionnel de 25 % la premire anne.

Les socits de crdit-bail n'ont pas dcomposer les biens lous ds lors qu'elles n'assurent pas la
charge de renouvellement (Inst. 30-12-2005, 4 A-13-05 n 34).

Provision correspondant la perte comptable subie l'chance du contrat

L'article 39 quinquies, I du CGI offre aux entreprises de crdit-bail la possibilit de constituer en
franchise d'impt une provision spciale destine taler la prise en charge de la perte comptable
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supporte en fin de contrat du fait d'un prix de leve d'option plus faible que la valeur nette comptable
de l'immeuble.

On relvera que les socits de crdit-bail immobilier peuvent cumuler cette provision avec
l'amortissement financier qu'elles sont autorises pratiquer en application du 2e alina de l'article 39
C dans les conditions prcises ci-dessus n 16. Une provision peut en effet tre constitue raison de
la diffrence entre le prix de revient du terrain et le prix de leve de l'option.

Le montant de la provision dductible des rsultats imposables la clture de chaque exercice au titre
de chaque immeuble faisant l'objet d'un contrat de crdit-bail immobilier correspond la diffrence
entre :

- le montant cumul de la quote-part de loyers dj acquis pris en compte pour la fixation du
prix de leve d'option d'achat, correspondant l'amortissement financier du prix de l'immeuble
rpercut dans les loyers ;

- et le total des amortissements techniques constats dans les critures de la socit majors des
frais d'acquisition de l'immeuble.

La provision est rapporte en totalit au rsultat imposable de l'exercice au cours duquel le preneur
lve l'option d'achat du bien.

Lorsque l'option d'achat est leve, la perte rsultant de la diffrence entre la valeur nette comptable du
bien et son prix de cession, que la provision est destine couvrir, se ralise et la provision doit tre
reprise conformment son objet.

Lorsque l'option n'est pas leve, l'article 39 quinquies I, 4e alina du CGI prvoit que la provision est
rapporte sur la dure rsiduelle d'amortissement au rythme de cet amortissement et, au plus tard, au
rsultat imposable de l'exercice au cours duquel le bien est cd.

Provision spciale en cas de titrisation des crances de crdit-bail

La loi offre expressment aux socits de crdit-bail la possibilit de constituer, en franchise d'impt
une provision spciale en cas de cession de leurs crances de loyer un fonds commun de crances
(technique dite de la titrisation), dans l'hypothse o elles ont exerc l'option pour l'amortissement
financier prvu l'article 39 C, 2e alina du CGI (CGI art. 39 quinquies I, 3e alina).

La possibilit de constituer une telle provision est galement ouverte aux socits de crdit-bail qui
n'ont pas exerc l'option pour l'amortissement financier. L'administration a en effet interprt les
dispositions de l'article 39 quinquies I, 1er et 2e alinas du CGI - relatives la provision correspondant
la perte comptable subie en fin de contrat - comme autorisant galement la constitution d'une
provision en cas de titrisation des crances de crdit-bail immobilier. Elle considre en effet que le
montant de la provision dductible dfini par cette disposition peut tre dtermin en incluant le prix
de cession des crances dans le montant cumul de la quote-part de loyers, dj acquis, prise en
compte pour la fixation du prix de vente convenu pour l'exercice de l'option d'achat
(Inst. 4 A-6-00 , 39 s.).

Immeubles financs par subvention

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Lorsqu'une socit de crdit-bail bnficie d'une subvention publique pour le financement d'un
ensemble immobilier, dont le montant est rpercut au crdit-preneur, non pas directement mais au
travers la diminution des loyers facturs ou du prix de leve d'option, elle doit tre comprise dans ses
rsultats imposables. Toutefois, conformment aux dispositions de l'article 42 septies du CGI, elle peut
faire l'objet d'un talement au rythme de la constatation de l'amortissement des constructions.

Il est noter que cette modalit d'talement d'imposition prsente un caractre obligatoire pour les
subventions alloues au cours d'exercices clos depuis 1998. S'agissant des subventions alloues
antrieurement, les rintgrations pouvaient galement tre opres un rythme plus rapide
concurrence du montant total des amortissements constats.

Dans la situation o la subvention est octroye l'organisme de crdit-bail et o sa dcision d'octroi lui
fait obligation de reverser immdiatement la totalit de son montant au crdit-preneur, la socit de
crdit-bail est considre comme le mandataire du crdit-preneur et la subvention n'affecte pas ses
rsultats imposables.

Obligations dclaratives

Les socits de crdit-bail sont soumises plusieurs obligations dclaratives. Elles doivent en effet
tablir, et conserver :

- pour chaque chance, un tableau faisant apparatre le montant de la provision dductible
correspondant la perte comptable subie l'chance du contrat ou de celle qui peut tre
constitue en raison de la titrisation des crances de loyers ;

- pour chaque opration ralise, un tat rcapitulant les conditions gnrales de l'opration ;

- et un tableau faisant apparatre, pour chaque chance de loyer, la quote-part prise en compte
pour la fixation du prix de leve d'option d'achat en tant qu'elle correspond l'amortissement
financier de l'investissement. Ce tableau doit faire apparatre l'affectation de cette part des loyers
au financement respectif des frais d'acquisition, des lments amortissables et des lments non
amortissables.

Un exemplaire de cet tat rcapitulatif et de ce tableau doit tre dlivr au locataire la prise d'effet du
contrat et des avenants ventuels.

b. Le crdit-preneur

Dductibilit des loyers

Rgime de droit commun

Il rsulte de l'article 39, 10 du CGI que le crdit-preneur ne peut pas comprendre parmi ses charges
dductibles la fraction des loyers qui correspond la rpercussion par le crdit bailleur du cot
d'acquisition du terrain. Selon les termes de cette disposition, la quote-part des loyers prise en compte
pour la dtermination du prix de cession de l'immeuble l'issue du contrat et se rapportant des
lments non amortissables n'est pas dductible du rsultat imposable du crdit-preneur.

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La quote-part des loyers de crdit-bail prise en compte pour la dtermination du prix de vente, au sens
de cette disposition s'entend en pratique du montant du financement en capital support par le preneur
au travers des loyers. Le montant global de ce financement correspond la diffrence entre :

- le prix de revient de l'immeuble acquis par le bailleur ou sa valeur la date de conclusion du
contrat s'il en est dj propritaire augment des frais d'acquisition ;

- et le prix prvu pour l'exercice de l'option d'achat.

L'exclusion du droit dduction des loyers correspondant au prix du terrain conduit considrer que
pour son financement le crdit-preneur est plac, au plan fiscal, dans une situation identique celle
dans laquelle se trouverait un acqureur direct. Seules les sommes correspondant aux charges
financires et aux frais d'acquisition sont admises en dduction et le crdit-preneur ne peut retirer
aucun intrt strictement fiscal du recours une opration de crdit-bail en ce qu'elle concerne
l'acquisition du terrain.

Compte tenu de ces rgles lgales qui fixent expressment le montant des loyers exclus des charges
dductibles, il convient de considrer que l'intgralit des loyers autres que ceux affrents au
financement en capital du terrain sont admis en dduction des rsultats imposables. La fraction de leur
montant qui correspond aux frais financiers, l'amortissement financier des constructions, et la
rpercussion des frais d'acquisition de l'immeuble est normalement comprise parmi les charges
dductibles.

Pour dterminer le montant des loyers rintgrer, en tant qu'ils se rapportent au financement du
terrain, et la date de ces rintgrations, l'article 39, 10 du CGI prcise que :

- le prix de leve d'option est rput correspondre par priorit un lment du financement du
terrain ;

- la part des loyers verss autre que celle correspondant la rpercussion des charges financires
est rpute affecte par priorit au financement des frais d'acquisition de l'immeuble, puis au
financement des constructions et en dernier lieu seulement au financement du terrain.

Ces deux rgles d'imputation des loyers sont favorables aux entreprises. Il en rsulte en effet que le
montant total des rintgrations oprer au cours du contrat correspond la diffrence existant entre
le prix de revient du terrain pour la socit de crdit-bail et le prix de leve d'option. Ds lors,
l'intgralit des loyers dus au cours du contrat peut tre comprise dans les charges dductibles du
preneur lorsque le prix de leve d'option correspond prcisment au prix d'acquisition du terrain par le
crdit-bailleur.

Le crdit-preneur doit conserver l'appui de sa comptabilit pendant toute la dure du contrat le
tableau et l'tat rcapitulatif dlivrs par la socit de crdit-bail, et doit en outre tablir un tableau
rcapitulatif qui fait apparatre, pour chaque chance, la quote-part non dductible des loyers pour la
dtermination de son bnfice imposable.






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Exercice d'imputation des loyers

Selon la doctrine administrative, la dduction des loyers de crdit-bail doit en principe tre opre
selon la rgle du couru.

Mais la mise en uvre de cette rgle n'implique pas une linarit des loyers. En particulier, la
dgressivit des loyers peut tre compatible avec leur dduction immdiate sous rserve qu'elle soit
justifie par des considrations conomiques et reste dans des proportions telles que les versements
effectus ne puissent pas tre assimils des loyers pays d'avance.

De mme, la progressivit des loyers peut notre avis tre admise dans certaines situations, mais il
importe, l encore, qu'elle soit fonde sur des circonstances conomiques tenant par exemple
l'existence d'une priode de monte en puissance de l'investissement. Une telle analyse semble
d'ailleurs confirme par une dcision du Conseil d'Etat, rendue propos du bailleur mais transposable
selon nous la situation du crdit-preneur, qui a jug que la seule circonstance qu'une prestation de
services prsente un caractre continu n'implique pas de manire obligatoire l'talement linaire de la
rmunration (CE 29 novembre 2000 n 192100 et 192109).

La dtermination de l'exercice d'imputation des loyers est de nature soulever des difficults l'gard
du rgime fiscal applicable aux sommes verses avant l'entre en jouissance de l'immeuble.

Privilgiant dlibrment la dimension conomique du crdit-bail, le Conseil d'Etat estime que les
pr-loyers verss par le preneur une socit de crdit-bail dont le montant est dtermin, pour ceux
dits de financement en fonction des cots de construction dj supports par le bailleur, et pour
ceux dits d'engagement en fonction du montant total prvisionnel de l'investissement sont
immdiatement dductibles des rsultats imposables. Ils sont en effet la rmunration d'un service
spcifique rendu par la socit bailleresse consistant assurer le financement des immeubles en cause
conformment aux spcifications du preneur (CE 12 janvier 2004 n 243273 : RJF 4/04 n 351). De
tels pr-loyers ne sauraient tre assimils des loyers pays d'avance. Cette solution opportune infirme
plusieurs arrts rendus par des cours administrative d'appel qui, pour retenir une position inverse,
s'taient appuys sur une dcision particulire du Conseil d'Etat qui avait refus la dduction
immdiate de pr-loyers appels s'imputer sur les dernires chances de loyers (CE 16 dcembre
1991 n 75833).

Immeubles partiellement financs par l'octroi de subventions publiques

Lorsqu'une opration de financement en crdit-bail donne lieu au versement d'une subvention par une
collectivit publique ou tout autre organisme public (tablissement public ou organisme manant des
structures europennes par exemple), son incidence l'gard du crdit-preneur dpend des modalits
selon lesquelles elle est rpercute son profit.

Dans la situation la plus courante o la subvention est rpercute par le biais d'une rduction du
montant des loyers ou du prix de leve d'option, elle est comprise dans les rsultats imposables de la
socit de crdit-bail et n'affecte pas directement les rsultats du preneur.

En revanche, si la subvention est reverse immdiatement au crdit-preneur par la socit de crdit-
bail en application d'une obligation expresse contenue dans la dcision d'octroi, elle est comprise dans
ses rsultats imposables. Mais cette imposition peut tre tale par parts gales sur les exercices clos
au cours de la priode couverte par le contrat en application de l'article 42 septies, 1 du CGI. De
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mme, lorsque la subvention est accorde directement au crdit-preneur sans transiter par le
crdit bailleur, elle peut faire l'objet d'un talement sur la dure du contrat (CGI art. 42 septies, 1).

Cession du contrat

En cas de cession d'un contrat de crdit-bail, il convient de ventiler le prix de cession entre la fraction
affrente aux droits sur les constructions et celle correspondant aux droits sur le terrain. Cette
ventilation est ncessaire pour la dtermination du rgime fiscal applicable la plus-value lorsque la
cession est ralise dans le cadre d'une fusion ou d'un apport partiel d'actif soumis au rgime fiscal de
faveur prvu aux articles 210 A 210 B du CGI ou par une entreprise relevant de l'impt sur le
revenu. En tout tat de cause, elle est ncessaire la dtermination du rgime des droits acquis par le
cessionnaire.

Il rsulte des dispositions de l'article 39 duodecies A, 6 du CGI que la valeur des droits reprsentatifs
du terrain correspond :

- la valeur relle du terrain au jour de la cession du contrat diminue de sa valeur au jour de la
conclusion du contrat ;

- augmente de la fraction des loyers non dduits des rsultats imposables et se rapportant aux
lments non amortissables.

Le prix de cession du contrat se rapportant au terrain s'entend par consquent de la plus-value relle
acquise par le terrain lui-mme entre la date de conclusion et la date de cession du contrat augmente
de l'amortissement financier du terrain support par le preneur par le biais des loyers verss. Pour la
dtermination de l'amortissement financier du terrain support par le cdant du contrat, il convient de
se rfrer au tableau d'affectation des loyers communiqu par la socit de crdit-bail.

La fraction du prix de cession du contrat qui se rapporte aux constructions est dtermine par
diffrence avec la valeur des droits se rapportant au terrain ainsi dtermine.

Situation du cdant

Lorsque le contrat est cd par le souscripteur, le montant de la plus-value est normalement gal au
prix de cession des droits. Selon que l'opration rsulte d'un apport ou d'une vente, il s'agit de la
somme acquise au vendeur ou de la valeur relle des titres reus par l'apporteur.

Toutefois, la fraction des loyers exclue des charges dductibles est considre comme un lment du
prix de revient du contrat pour le calcul de la plus-value.

S'agissant des cessions de contrats ralises par des entreprises soumises l'impt sur les socits, en
dehors d'une fusion ou d'un apport partiel d'actif, le montant total de la plus-value ralise est soumis
l'impt sur les socits au taux normal, auquel s'ajoute la contribution sociale prvue l'article 235 ter
ZC du CGI.

Sont toutefois taxes au taux rduit de 19 % les plus-values nettes ralises lors de l'apport ou la
cession, avant le 1er janvier 2012, de droits affrents des contrats de crdit-bail immobilier :

- une socit dont les titres donnant obligatoirement accs au capital sont admis aux
ngociations sur un march rglement ou offerts au public sur un systme multilatral de
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ngociation, et ayant pour objet principal l'acquisition ou la construction d'immeubles en vue de
la location (ou la dtention directe ou indirecte de participations dans des personnes morales
dont l'objet est identique) ou une socit agre par l'Autorit des marchs financiers qui a le
mme objet (SIIC ou SCPI par exemple) ;

- une socit civile de placement immobilier dont les parts sociales ont t offertes au public ;

- une filiale 95 % au moins de SIIC ou de Sppicav.

La socit cessionnaire doit souscrire un engagement de conservation des droits reus pendant une
dure minimale de cinq ans. Lorsque cette socit est la filiale d'une SIIC ou d'une Sppicav, la taxation
rduite est subordonne la condition qu'elle soit place sous le rgime d'exonration des SIIC
pendant au moins cinq ans compter de l'exercice d'acquisition tant prcis que cette condition est
satisfaite en cas de suspension temporaire du rgime pour la mre (CGI art. 210 E). Lorsqu'elles sont
ralises au cours d'un exercice ouvert compter du 1er janvier 2011, les cessions de biens une
socit de crdit-bail qui concde immdiatement la jouissance du bien au cdant par un contrat de
crdit-bail n'entranent pas la rupture de l'engagement de conservation condition que ce contrat soit
publi (si cette formalit est obligatoire) et que l'engagement initialement pris sur l'immeuble soit
report sur les droits affrents au contrat de crdit-bail (Loi 2010-1658 du 29-12-2010 art. 75).

Ce rgime concerne galement les cessions d'immeubles ou de droits rels immobiliers ralises au
cours des exercices clos entre le 1er janvier 2011 et le 31 dcembre 2011 au profit d'une socit de
crdit-bail qui en concde immdiatement la jouissance, par voie de crdit-bail, l'une des socits
mentionnes ci-dessus (Loi 2010-1658 du 29-12-2010 art. 75). La socit crdit-preneuse doit
intervenir l'acte de cession du bien et s'engager conclure avec la socit cessionnaire un contrat de
crdit-bail portant sur ce bien et conserver pendant cinq ans les droits affrents au contrat.

Lorsque la cession est ralise par une entreprise relevant de l'impt sur le revenu, une fraction de la
plus-value ralise est susceptible de bnficier du taux rduit d'imposition des plus-values long
terme. Les modalits de ventilation de la plus-value entre chacune des fractions relevant
respectivement du rgime du court terme et du long terme sont fondes sur la nature financire de
l'opration et sur les caractristiques du contrat. La plus-value court terme correspond par
consquent l'amortissement financier du cot d'acquisition de l'investissement par le crdit bailleur -
excluant les frais d'acquisition de l'immeuble - qui a t rpercut au preneur par le biais des loyers
verss et dduit de ses rsultats imposables, au cours de la priode pendant laquelle il a t titulaire du
contrat.

Ds lors que cette somme ne comprend que des loyers dduits des rsultats imposables, et que les
loyers correspondant l'amortissement financier du terrain sont exclus des charges dductibles, elle ne
peut notre avis tre impute que sur la plus-value affrente aux droits sur les constructions.

La plus-value sur les droits reprsentatifs du terrain gale la plus-value relle acquise par le terrain
est toujours long terme lorsque le contrat est cd au moins deux ans aprs sa conclusion.

L'article 151 septies B du CGI prvoit un abattement pour dure de dtention sur les plus-values
immobilires long terme ralises depuis le 1er janvier 2006 par les entreprises relevant de l'impt
sur le revenu. Les actifs immobiliers susceptibles de bnficier du dispositif doivent tre affects
l'exploitation de l'entreprise. Ce dispositif vise expressment les contrats de crdit-bail immobilier
conclu dans les conditions prvues l'article L 313-7, 2 du Code montaire et financier.

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Ces plus-values sont ainsi imposes aprs application d'un abattement de 10 % par anne de dtention
au-del de la cinquime, ce qui conduit une exonration totale au terme de quinze annes de
dtention.

Le cdant d'un contrat de crdit-bail immobilier est soumis plusieurs obligations dclaratives. Il doit
joindre sa dclaration de rsultats de l'exercice en cours la date de la cession :

- un tat conforme au modle tabli par l'administration comportant des renseignements relatifs
aux loyers non dduits ;

- un tat conforme au modle tabli par l'administration comportant les renseignements
ncessaires au calcul de la plus-value ralise.

Il doit en outre remettre au cessionnaire le tableau et l'tat rcapitulatif qui lui ont t remis par le
crdit bailleur ou un prcdent souscripteur.

Situation du cessionnaire

Le cessionnaire d'un contrat de crdit-bail immobilier a la possibilit de pratiquer l'amortissement de
la fraction du prix d'acquisition du contrat reprsentative des constructions sur la dure normale
d'utilisation des constructions apprcie la date de l'opration. En revanche, les droits affrents au
terrain ne sont pas amortissables.

Echance du contrat

Rintgrations aux rsultats imposables

Le preneur doit procder au titre de l'exercice au cours duquel l'option d'achat est leve des
rintgrations aux rsultats imposables d'un montant tel qu'il se trouve plac, d'une manire gnrale,
dans une situation fiscale identique celle dans laquelle il se serait trouv s'il avait acquis directement
l'immeuble au lieu de recourir un financement en crdit-bail. En particulier, l'avantage retir de
l'opration de crdit-bail, du fait de la dduction des loyers correspondant l'amortissement financier
du cot des constructions d'un montant suprieur leur amortissement technique, se trouve compens
intgralement l'chance par l'obligation de procder la rintgration de cette diffrence.

Bien entendu, dans la mesure o l'amortissement financier du terrain compris dans les loyers n'a donn
lieu aucune dduction au cours du contrat, son montant ne fait l'objet d'aucune rintgration
l'chance.

Dans le cadre du rgime gnral, la fraction des loyers antrieurement dduits rintgrer au titre de
l'exercice au cours duquel l'option d'achat est leve correspond la diffrence entre :

- la valeur de l'immeuble lors de la signature du contrat, diminue du prix de leve d'option et
augmente des rintgrations de loyers effectues avant l'chance ;

- et les amortissements techniques que le preneur aurait pu dduire s'il avait t propritaire de
l'immeuble pendant la priode au cours de laquelle il a t titulaire du contrat.

Cette rintgration porte ainsi en pratique sur l'excdent du montant de l'amortissement financier du
cot de revient de l'ensemble immobilier support au travers le versement des loyers au cours de la
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priode couverte par le contrat, et dduit des rsultats imposables, sur le montant des amortissements
techniques que le preneur aurait normalement pu dduire s'il avait eu recours un financement direct
de l'investissement.

Il rsulte de ces rgles que l'intrt que les entreprises peuvent retirer sur le plan strictement fiscal du
financement d'un ensemble immobilier en crdit-bail rside dans l'avantage de trsorerie rsultant de la
dduction fiscale de l'amortissement financier de l'investissement un rythme plus rapide que
l'amortissement technique, tant prcis qu'en termes nominaux, cet avantage se trouve neutralis
l'chance par l'obligation de procder ces rintgrations.

Des rgles plus favorables sont prvues, sous certaines conditions, en faveur des crdit-preneurs qui
ont la qualit de PME et acquirent des immeubles usage industriel ou commercial (y compris les
immeubles de bureau) situs dans certaines zones du territoire l'issue de contrats d'une dure au
moins gale quinze ans conclus entre le 1er janvier 1996 et le 31 dcembre 2013. Ces entreprises
sont en effet dispenses de toute rintgration l'chance raison de l'amortissement financier des
constructions dduit au travers les loyers, tant prcis que l'amortissement financier du terrain,
rpercut le cas chant par le crdit-bailleur au cours du contrat a donn lieu rintgration avant
l'chance. Pour les contrats conclus depuis le 1er janvier 2007 cet avantage est toutefois soumis au
respect de la rglementation communautaire.

Au titre de l'exercice de leve de l'option, le crdit preneur doit joindre sa dclaration un tat faisant
apparatre le montant de la quote-part des loyers non dduite au cours du contrat.

Prix de revient et amortissement de l'immeuble

Le prix de revient de l'immeuble acquis l'chance d'un contrat de crdit-bail comprend :

- le prix de leve de l'option ;

- le montant des loyers rintgrs au cours de la priode couverte par le contrat n 29 s. ;

- le montant des rintgrations aux rsultats imposables ralises au titre de l'exercice de leve
de l'option.

En cas d'acquisition du contrat auprs d'un prcdent locataire, il convient d'ajouter ces lments le
montant du prix d'acquisition des droits en cause.

Cession de l'immeuble acquis l'chance

Lors de la cession de l'immeuble acquis en crdit-bail, la plus-value ralise, dtermine par diffrence
entre le prix de vente et le prix de revient minor des amortissements pratiqus est soumise en totalit
au taux normal de l'impt sur les socits lorsque le cdant relve de cet impt.

S'agissant des entreprises soumises l'impt sur le revenu, la plus-value peut bnficier du taux rduit
d'imposition des plus-values long terme lorsque la cession est ralise plus de deux ans aprs
l'exercice de leve de l'option. La plus-value court terme correspond aux amortissements
effectivement dduits raison des constructions, majors du montant des amortissements qui auraient
pu tre dduits par le crdit-preneur s'il avait acquis directement l'immeuble au lieu de le financer en
crdit-bail.

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La plus-value long terme ralise lors de la cession de l'immeuble par les entreprises relevant de
l'impt sur le revenu, plus de deux ans aprs la date de leve de l'option, peut bnficier du rgime de
l'abattement prvu l'article 151 septies B du CGI.

L'administration admet que le point de dpart du dlai de dtention correspond la date de
souscription du contrat et non la date de leve de l'option, condition que l'immeuble inscrit l'actif
du bilan cette date, soit affect l'exploitation de manire continue depuis la signature du contrat de
crdit-bail (Inst. 7-5-2008, 4 B-3-08 n 31).

Un tat doit tre joint la dclaration de rsultat souscrite par le cdant au titre de l'exercice de
ralisation de l'opration.

Consquence de la leve d'option l'gard des impts locaux

La dtermination de la valeur locative des biens immobiliers relevant de l'valuation selon la mthode
comptable (c'est--dire partir du prix de revient) qui doit tre retenue par le crdit-preneur aprs la
leve d'option varie selon la date laquelle est intervenu leur transfert de proprit.

Pour les acquisitions ralises avant le 1er janvier 2007, le crdit-preneur peut s'en tenir au prix de
leve d'option comme base de calcul de cette valeur locative.

Pour les acquisitions intervenues compter du 1er janvier 2007, la leve d'option n'entrane aucune
consquence sur la valeur locative du bien qui reste dtermine en fonction du prix d'acquisition par le
crdit- bailleur. La mme rgle s'applique en cas de ralisation d'une opration de cession-bail n 90.

Ces dispositions sont applicables compter des impositions tablies au titre de l'anne 2009. Pour les
acquisitions ou cessions de biens intervenues entre le 1er janvier 2007 et le 31 dcembre 2008 qui
entrent dans le champ d'application de cette mesure, le crdit-preneur devenu acqureur doit souscrire,
avant le 1er mai 2009, une dclaration rectificative prcisant le prix de revient d'origine de chaque
bien concern.

3) Droits indirects

a. Conclusion d'un contrat de crdit-bail

Les contrats de crdit-bail d'une dure suprieure douze ans doivent tre publis la conservation
des hypothques. L'administration en effet a indiqu, pour les contrats conclus depuis le 1er janvier
1996, que le respect de cette formalit est une condition d'application de la mesure de tolrance
consistant retenir, pour l'assiette des droits de mutation, le prix de cession acquitt par le crdit-
preneur lors de la leve d'option au lieu de la valeur vnale de l'immeuble cette date (Inst. 18 fvrier
1997, 7 C-1-97).

Il est noter que la formalit de la publication a une porte gnrale et concerne toutes les oprations
de crdit-bail immobilier, y compris celles ralises par des collectivits territoriales.

Conformment aux rgles de droit commun, cette publication doit intervenir dans le dlai de trois mois
compter de la conclusion du contrat.

Pour apprcier si la dure d'un contrat de crdit-bail est suprieure douze ans ou non, et s'il est
soumis ce titre une publicit foncire, l'administration admet de ne pas prendre en considration, le
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cas chant, les priodes de versement des prloyers, sous rserve qu'ils aient exclusivement pour
objet, selon la pratique courante, le remboursement des charges financires supportes par la socit
de crdit-bail dans la priode comprise entre la date de conclusion du contrat et la date d'entre en
jouissance de l'immeuble.

La publication du contrat la conservation des hypothques donne lieu au paiement de la taxe de
publicit foncire au taux de 0,70 % (0,71498 % avec les impositions additionnelles). Cette taxe est
liquide, conformment l'article 743 bis du CGI , sur la base du montant cumul des loyers dus
diminu de la fraction de leur montant correspondant aux frais financiers. En d'autres termes, l'assiette
de la taxe est limite la part des loyers correspondant au financement en capital de l'investissement
support par le crdit-preneur. Pour l'application de cette rgle, il importe en pratique que le contrat
fasse explicitement apparatre quelle est la quote-part des loyers qui correspond aux frais financiers.

La publication au fichier immobilier des actes portant crdit-bail au profit de l'Etat ou des collectivits
territoriales, est soumise au droit fixe de 125 ! (CGI art. 680).

b. Conclusion d'un contrat de cession-bail

On rappelle qu'une convention de cession-bail ou lease-back est l'opration par laquelle une socit
de crdit-bail acquiert auprs d'une entreprise un investissement dj ralis et le lui donne aussitt
bail en vertu d'un contrat de crdit-bail. L'acquisition de l'immeuble par toute socit de crdit-bail en
vue de la ralisation d'une opration de cession-bail donne lieu au paiement du droit de vente au taux
rduit de 0,70 % (0, 71498 % avec les impositions additionnelles) ds lors qu'il est justifi de la
conclusion simultane d'un contrat de crdit-bail au profit du vendeur, sans qu'aucune condition ne soit
pose quant la nature de l'activit du locataire, qui peut notamment procder la sous-location de
l'immeuble. Toutefois, lorsque le contrat de crdit-bail est d'une dure suprieure douze ans,
l'application de ce dispositif est subordonne la condition qu'il soit rgulirement publi la
conservation des hypothques (CGI art. 1594 F quinquies, H). L'acte d'acquisition doit prciser
expressment que la publication du contrat de crdit-bail est requise simultanment.

c. Cession d'un contrat de crdit-bail

Selon la doctrine administrative, la cession d'un contrat de crdit-bail emporte une double consquence
dans la mesure o :

- d'une part elle confre au cessionnaire le droit la jouissance de l'immeuble pour la dure du
contrat restant courir ;

- d'autre part, elle le rend titulaire de la promesse unilatrale de vente contenue dans le contrat.

Sur le fondement de cette analyse, l'administration estime que la fraction du prix qui correspond la
cession du droit de jouissance doit tre soumise aux droits de mutation titre onreux en application
de l'article 725 du CGI.

Ds lors, seule la fraction qui se rapporte la promesse unilatrale de vente peut relever de la TVA.

Suite la rforme du rgime applicable en matire de TVA et de droits de mutation aux oprations
immobilires qui est entre en vigueur le 11 mars 2010, l'administration a reconduit sa doctrine (Inst.
29 dcembre 2010, 3 A-9-10 n 48).

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d. Cession de l'immeuble au crdit-preneur

L'exercice de l'option d'achat par le crdit preneur est normalement susceptible de rendre exigibles les
droits de mutation titre onreux dus raison des ventes d'immeubles, calculs dans les conditions de
droit commun. L'administration admet toutefois que l'assiette de ces droits soit constitue, non pas par
la valeur vnale de l'immeuble la date de son acquisition par le crdit-preneur, mais par le prix de
leve d'option.

En outre l'acte constatant la cession de l'immeuble au crdit-preneur doit comporter :

- les rfrences la publication du contrat lorsqu'elle est obligatoire ;

- l'identit des parties au contrat ;

- les nom, qualit, et rsidence du rdacteur de l'acte.

Quelle que soit la date de conclusion du contrat, les leves d'option d'achat intervenant depuis le 15
septembre 1999 sont soumises au rgime de droit commun prvu pour les ventes d'immeubles prvu
l'article 1594 D du CGI. Pour les cessions ralises depuis le 1er janvier 2011, le taux global de
taxation est fix 5,09 % (5,09006 % trs exactement). Ce taux concerne toutes les ventes
d'immeubles imposables qui ne peuvent bnficier d'un rgime plus favorable. Il se compose d'un droit
dpartemental de 3,80 %, d'une taxe additionnelle perue au profit de la commune ou d'un fonds de
prquation dpartemental de 1,20 %, et d'un prlvement pour frais d'assiette et de recouvrement du
droit dpartemental calcul sur le montant du droit dpartemental (et non sur la base imposable) de
2,37 %.

e. TVA sur les loyers

Pour les loyers perus dans le cadre des oprations de crdit-bail immobilier, il est fait application des
rgles prvues pour les locations (portant sur des biens de mme nature).