BEDRIJFSRUIMTEMARKT NOORDWEST-NEDERLAND

Flevoland, Noord-Holland en Utrecht

juli 2013
Regiorapportage Noordwest-Nederland 1
Landelijke marktontwikkelingen
Na een korte opleving in 2011 viel de opname van bedrijfs-
ruimte in 2012 opnieuw terug. Tegen de verwachting in bleef
het aanbod echter redelijk stabiel. Wel wordt een steeds
groter deel van het aanbod al meerdere jaren aangeboden.
Daardoor neemt het perspectief op het vinden van een
nieuwe gebruiker af. Een op de acht aangeboden panden
staat inmiddels drie jaar of langer leeg. In bepaalde gevallen
zijn hiervoor gelegenheidsgebruikers te vinden. Zij worden
aangetrokken door de lage huurprijzen en de mogelijkheid
om kortlopende contracten te sluiten.
De laatste jaren is de uitgifte van nieuwe bedrijfskavels en ter-
rein en drastisch gedaald. De lage uitgifte hangt samen met de
gevolgen van de economische crisis. Bedrijven hebben minder
uitbreidingsbehoefte en richten zich meer op kosten efcin-
tie. Door de opgelopen leegstand aan bestaande bedrijfs-
panden zijn gemeenten echter ook kritischer geworden in de
uitgifte van nieuwe terreinen. Zij willen daarmee voorkomen
dat op grote schaal nieuwe bedrijfsgrond wordt uitgegeven,
terwijl de bestaande voorraad leeg komt en veroudert.
Het gemiddelde huurniveau van de gerealiseerde transacties
is in 2012 gestabiliseerd op 47,-/m. Veel transacties vol-
trek ken zich buiten het directe zicht van de markt. Bovendien
is het aantal transacties laag en is er vooral vraag naar kwali-
tatief betere objecten. Hierdoor wordt de gemiddelde huur-
prijs gebaseerd op relatief weinig transacties, waardoor het
totaalbeeld enigszins vertekend kan zijn. Ondanks de stabi-
lisatie van de huurprijzen neemt de druk namelijk wel toe.
Dat valt onder andere af te leiden in de toename van het
aantal incentives.
Onder invloed van de afnemende wereldhandel nam ook
devraag naar logistiek vastgoed in 2012 af. Naar moderne
distributiecentra is desalniettemin nog altijd veel vraag. Door
stroomlijning van logistieke processen veranderen de eisen
die gebruikers stellen aan de locatie en de diverse gebouw-
aspecten van logistiek vastgoed. Desondanks is de nieuw-
bouw productie in dit segment fors teruggevallen. De
ver wach ting is wel dat de markt voor logistiek vastgoed
opde bewezen toplocaties sterk blijft.
Ondernemers uit het midden- en kleinbedrijf zijn de belang-
rijkste gebruikers van bedrijfsmatig vastgoed. In veel sectoren
schreef het mkb in 2012 rode cijfers. Vooral de bouwsector
heeft het zwaar te verduren. In 2013 is er voor het mkb geen
krachtig herstel te verwachten. De behoefte aan nieuwe
bedrijfsruimten zal daarom niet toenemen.
Regiorapportage Noordwest-Nederland 2
BEDRIJFSRUIMTEMARKT NOORDWEST-NEDERLAND
Flevoland, Noord-Holland en Utrecht
juli 2013
Voorraad bedrijventerrein in Noordwest-Nederland (in netto ha) 20 grootste gemeenten naar voorraad bedrijventerrein in Noordwest-Nederland naar uitgiftestatus (in netto ha)
Binnen de regio Noordwest-Nederland beschikt de provincie
Noord-Holland met 8.344 ha (netto) over de grootste voor-
raad bedrijfsgrond. Flevoland en Utrecht hebben en vergelijk-
baar areaal aan bedrijventerreinen. Utrecht beschikt echter
over meer gronden in gebruik dan Flevoland, waar nog een
behoorlijke hoeveelheid bedrijfsgrond uitgeefbaar is.
In de regio bestaat een grote verscheidenheid een
bedrijfslocaties. Op lokaal niveau bestaan er verschillende
veelal gemengde terreinen die voorzien in de ruimtevraag
van het lokale bedrijfsleven. Daarnaast zijn er gebieden met
een speciekere vraag naar bedrijfsmatig vastgoed.
Het logistiek cluster rondom luchthaven Schiphol is hiervan
een sprekend voorbeeld. Daarnaast liggen in Amsterdam,
Zaandam en het IJmond-gebied grote haventerreinen met
aansluiting op het Noordzeekanaal. Op Schiphol en het
havengebied vindt zowel overslag, opslag als de bewerking
van stukgoed en massagoed plaats. Dit proces genereert
direct en indirect een sterke vraag naar bedrijfspanden.
Vanwege de centrale ligging in het land is de regio Utrecht
een aantrekkelijke vestigingsplaats voor bedrijven. Ook
Almere proleert zich steeds sterker al centrale locatie voor
distributiecentra.
Marktstructuur
2.604
8.344
2.620
63.071
Flevoland (3,4%)
Noord-Holland (10,9)
Utrecht (3,4%)
Overig Nederland (82,3%)
Uitgegeven
Uitgeefbaar
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
A
m
s
t
e
r
d
a
m

H
a
a
r
l
e
m
m
e
r
m
e
e
r

V
e
l
s
e
n

A
l
m
e
r
e

L
e
l
y
s
t
a
d

Z
a
a
n
s
t
a
d

U
t
r
e
c
h
t

N
o
o
r
d
o
o
s
t
p
o
l
d
e
r

A
l
k
m
a
a
r

D
r
o
n
t
e
n

A
m
e
r
s
f
o
o
r
t

N
i
e
u
w
e
g
e
i
n

V
e
e
n
e
n
d
a
a
l

H
e
e
r
h
u
g
o
w
a
a
r
d

H
o
o
r
n

H
o
l
l
a
n
d
s

K
r
o
o
n

Z
e
e
w
o
l
d
e

W
o
e
r
d
e
n

D
e
n

H
e
l
d
e
r

P
u
r
m
e
r
e
n
d

Regiorapportage Noordwest-Nederland 3
BEDRIJFSRUIMTEMARKT NOORDWEST-NEDERLAND
Flevoland, Noord-Holland en Utrecht
juli 2013
Kenmerkend voor de bedrijfsruimtemarkt is dat het overgrote
deel van de panden in eigendom is van de gebruiker. Landelijk
ligt dit aandeel rond 80%. Daardoor is de de verhuurmarkt in
verhouding tot de totale marktomvang relatief klein. Dat
geldt ook voor regio Noordwest-Nederland.
Ten opzichte van voorgaande jaren noteerde 2012 een lager
opnameniveau. In totaal werd circa 441.000 m bedrijfs-
ruimte opgenomen. Een belangrijke verklaring hiervoor is dat
er minder grootschalige transacties zijn geregistreerd. In de
markt voor kleinschaligere ruimten is de vraag niet
noemenswaardig gedaald.
Marktdynamiek wordt vooral bepaald door transacties in
hetkleine tot middelgrote segment in de markt. Van alle
transacties in de afgelopen tien jaar had ruim 80% een
omvang van minder dan 2.500 m. Het aantal grote
transacties (> 10.000 m) bedroeg slechts 3%. In volume
gemeten ligt het aandeel echter fors hoger, namelijk 27%.
Ontwikkeling vraag en aanbod bedrijfsruimte in Noordwest-Nederland (in m) Opname naar grootteklasse 2000-2012 (cumulatief in m)
Vraag naar bedrijfsruimte
Opname
Aanbod
0
500.000
1.000.000
1.500.000
2.000.000
2.500.000
3.000.000
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
16%
24%
18%
15%
27%
< 1.000
1.000-2.500
2.500-5.000
5.000-10.000
> 10.000
Regiorapportage Noordwest-Nederland 4
BEDRIJFSRUIMTEMARKT NOORDWEST-NEDERLAND
Flevoland, Noord-Holland en Utrecht
juli 2013
Ondanks de daling van de vraag naar bedrijfsruimte, is het
aanbod aan voor de markt beschikbare bedrijfsruimten vorig
jaar ongeveer gelijk gebleven. In de verschillende provincies
geldt een ander beeld. In zowel Flevoland en Noord-Holland
steeg het aanbod in 2012. Utrecht onderscheidde zich juist
met een afname.
In Noord-Holland is het totale aanbod veruit het hoogst.
Hierbij moet aangemerkt worden dat de omvang van de
totale markt in Noord-Holland ook aanmerkelijk groter is dan
in de andere twee provincies.
Vooral de gemeenten Amsterdam, Zaanstad en Amersfoort
beschikken over absoluut en relatief veel (verouderd) bedrijfs-
matig vastgoed. Opvallend is verder dat elders in regio het
aanbod aan grootschalige panden relatief gering is; het
meeste aanbod is terug te vinden in panden tussen 1.500
en4.000 m. Aanbod is ook geconcentreerd in bedrijfsunits
onder 750 m. Dit segment is echter niet meegenomen in de
aanbodcijfers.
Ontwikkeling aanbod bedrijfsruimte in Noordwest-Nederland naar provincie (in m) Aanbod per gemeente in m
Aanbod van bedrijfsruimte
Flevoland
Noord-Holland
Utrecht
0
200.000
400.000
600.000
800.000
1.000.000
1.200.000
1.400.000
1.600.000
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
0
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
600.000
A
m
s
t
e
r
d
a
m
U
t
r
e
c
h
t
Z
a
a
n
s
t
a
d
H
a
a
r
l
e
m
m
e
r
m
e
e
r
A
m
e
r
s
f
o
o
r
t
A
l
m
e
r
e
A
l
k
m
a
a
r
L
e
l
y
s
t
a
d
N
i
e
u
w
e
g
e
i
n
V
e
e
n
e
n
d
a
a
l
W
o
e
r
d
e
n
N
o
o
r
d
o
o
s
t
p
o
l
d
e
r
V
e
l
s
e
n
H
o
o
r
n
H
e
e
r
h
u
g
o
w
a
a
r
d
D
r
o
n
t
e
n
H
o
l
l
a
n
d
s

K
r
o
o
n
Z
e
e
w
o
l
d
e
P
u
r
m
e
r
e
n
d
D
e
n

H
e
l
d
e
r
Regiorapportage Noordwest-Nederland 5
BEDRIJFSRUIMTEMARKT NOORDWEST-NEDERLAND
Flevoland, Noord-Holland en Utrecht
juli 2013
De huurprijzen in Noordwest-Nederland staan redelijk onder
druk, mede door het ruime aanbod aan beschikbare objecten.
Daarbij geldt dat de huurprijzen voor verouderde, incourante
panden aanzienlijk scherper zijn gedaald dan voor moderne
objecten. Voor nieuwe logistieke ruimten, waar in de regio
ook op dit moment nog enige schaarste aan bestaat, zijn de
prijzen zelfs stabiel gebleven.
De hoogste huurprijzen voor bedrijfsmatig vastgoed in
Nederland worden behaald bij Schiphol (Haarlemmermeer).
Hier kunnen de huren oplopen tot circa 85,-/m voor hoog-
waardig logistiek vastgoed. In de rest van de regio liggen de
huurniveaus lager, met een top van 75,-/m voor
Amsterdam en 70,-/m in de stad Utrecht.
De vraag naar beleggingsobjecten is gering en concentreert
zich enerzijds tot kleinschalige, courante bedrijfspanden en
anderzijds tot enkele beleggingen in grootschalige distributie-
ruimten. Op de beste locaties in Noordwest-Nederland liggen
de netto aanvangsrendementen momenteel op 7,5 tot 9%.
Bandbreedte huurprijzen bedrijfsruimte per gemeente in /m
Prijzen en rendementen
Bandbreedte netto-aanvangsrendementen in Nederland (in procenten)
Beste locaties Overige locaties
Noord-Nederland 8,00 9,00 8,50 10,00
Oost-Nederland 7,25 9,00 7,75 10,00
Noordwest-Nederland 7,50 9,00 8,00 10,00
Zuidwest-Nederland 7,25 8,75 7,75 10,00
Zuid-Nederland 7,25 8,75 7,50 10,00
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90
Haarlemmermeer
Amsterdam
Haarlem
Almere
Nieuwegein
Utrecht
Alkmaar
Amersfoort
Woerden
Zaanstad
Heerhugowaard
Hoorn
Velsen
Veenendaal
Vianen
Lelystad
Noordoostpolder
Zeewolde
Regiorapportage Noordwest-Nederland 6
BEDRIJFSRUIMTEMARKT NOORDWEST-NEDERLAND
Flevoland, Noord-Holland en Utrecht
juli 2013
Factsheet bedrijfsruimte Noordwest-Nederland
Provincie Gemeente Inwoners Voorraad in ha (netto) Aanbod in m Opname in m Bandbreedte in /m
2012 Totaal Beschikbaar 2011 2012 2011 2012 2011 2012
Flevoland Almere 195.000 900 306 194.500 83.300 13.600 37.300 35-65 35-65
Lelystad 75.800 660 315 42.100 55.200 - 200 25-50 25-50
Noordoostpolder 46.300 400 61 14.300 26.000 - - 25-45 25-45
Zeewolde 21.300 216 69 3.000 5.200 2.400 - 25-45 25-45
Overig 59.800 428 135 15.100 118.300 - - - -
Totaal Flevoland 398.200 2.604 886 269.000 290.000 16.000 37.500 - -
Noord-Holland Alkmaar 94.600 343 89 89.100 60.700 11.700 12.800 35-60 35-60
Amsterdam 799.000 2.273 439 494.800 531.200 121.900 120.400 40-70 40-70
Haarlem 153.200 144 20 66.100 61.500 27.600 4.900 35-70 35-70
Haarlemmermeer 144.200 964 295 127.900 153.500 67.500 19.800 35-85 35-85
Heerhugowaard 52.800 246 69 26.900 15.200 4.300 13.200 30-55 30-55
Hoorn 71.400 243 63 21.000 16.000 8.600 2.900 30-55 30-55
Velsen 67.200 961 55 13.800 23.100 2.900 6.700 30-55 30-55
Zaanstad 149.500 614 123 158.900 160.000 14.600 8.600 35-55 35-55
Overig 1.192.500 2.556 358 998.500 990.100 101.600 67.900 - -
Totaal Noord-Holland 2.724.400 8.344 1.511 1.382.500 1.419.500 360.700 257.200 - -
Utrecht Amersfoort 149.700 291 42 159.700 139.100 23.700 21.200 25-60 25-60
Nieuwegein 60.900 268 68 64.600 47.800 20.800 15.600 25-65 25-65
Utrecht 321.700 412 30 225.500 231.000 80.700 62.900 25-65 25-65
Veenendaal 63.000 258 6 49.500 45.100 18.100 6.900 30-55 30-55
Vianen 19.700 138 8 36.500 29.300 14.300 4.800 30-55 30-55
Woerden 50.300 184 8 27.500 26.000 3.400 7.800 30-60 30-60
Overig 579.600 1.069 70 172.200 141.200 49.600 27.600 - -
Totaal Utrecht 1.244.900 2.620 232 735.500 659.500 210.600 146.800 - -
Totaal Noordwest-Nederland 4.367.500 13.568 2.629 2.387.000 2.369.000 587.300 441.500 - -
Disclaimer
Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research.
Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend. Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van publicatie afspelen.