KANTORENMARKT NOORDWEST-NEDERLAND

Flevoland, Noord-Holland en Utrecht

juli 2013
Regiorapportage Noordwest-Nederland 1
Landelijke marktontwikkelingen
Mede dankzij enkele grote transacties in diverse steden
bereikte de opname van kantoorruimte de eerste maanden
van 2012 een (onverwacht) hoog niveau. Deze goede start
zette zich echter in de loop van het jaar niet door. Vanaf het
tweede kwartaal daalde de opname sterk waardoor de
totaal opname in geheel 2012 uitkwam op iets meer dan
eenmiljoen m, het laagste niveau in de laatste 25 jaar. De
hoeveel heid aangeboden kantoormeters blijft onverminderd
hoog. Hier staat tegenover dat er minder nieuwe kantoren
bijkomen en het aantal kantoren dat aan de voorraad wordt
onttrokken juist stijgt. Deze ontwikkeling voorkomt het
verder oplopen van de leegstand.
De huurprijzen voor kantoorruimten zijn in 2012 opnieuw
gedaald. Kantooreigenaren realiseren zich steeds meer dat
het noodzakelijk is de vraaghuren te verlagen en dat waarde-
verlies daarbij onvermijdelijk is. In 2012 is een aantal kantoor-
gebouwen en -portefeuilles verkocht tegen zeer lage prijzen.
Hierdoor ontstaat mogelijk prijsconcurrentie, omdat de
nieuwe eigenaren met fors lagere huurprijzen toch nog een
acceptabel rendement kunnen behalen. Of deze ontwik ke-
ling zich doorzet valt te betwijfelen. Maar het lijkt wel aan-
nemelijk dat de huurprijzen verder zullen dalen. Tegelijkertijd
is de verwachting dat huurkortingen een minder dominante
rol gaan spelen.
Ondanks de hoge leegstand en de lage opname liggen er op
de langere termijn wel degelijk kansen voor investeringen in
de kantorenmarkt. Bij veel partijen is het realisme toege no-
men. En de stappen om tot herstel te komen, worden nu
langzaam maar zeker gezet. Kantooreigenaren en banken
waarderen af, gemeenten en regios stellen plannen bij en
ontwikkelaars verleggen de koers naar herontwikkeling en
transformatie. Het zijn, net als het inruimen van voldoende
tijd, noodzakelijke ingredinten om de markt te keren. De
afgelopen 5 jaar is meer dan een miljoen m kantoorruimte
aan de voorraad onttrokken. Een belangrijk deel hiervan is
getransformeerd naar een andere functie.
De grootste kansen voor vastgoedpartijen doen zich voor
ophet snijvlak van herontwikkeling en gebruikersgericht
bouwen. Deze twee trends zullen de komende jaren de
markt gaan domineren. Om oude gebouwen met succes
nieuw leven in te kunnen blazen is het noodzakelijk om ook
de gebruiker van die gebouwen een veel grotere belevings-
waarde te bieden. Dat kan door de ontwikkeling van
in novatieve concepten, maar ook door te investeren in de
marketing van gebouwen en gebieden. In een krimpende
markt ontstaan hierdoor weldegelijk mogelijkheden om te
groeien.
Regiorapportage Noordwest-Nederland 2
KANTORENMARKT NOORDWEST-NEDERLAND
Flevoland, Noord-Holland en Utrecht
juli 2013
Voorraad kantoorruimte in Noordwest-Nederland (in m)
913.400
11.475.929
30.908.875
6.092.870
Flevoland (1,8%)
Noord-Holland (23,2%)
Utrecht (12,3%)
Overig Nederland (62,6%)
20 grootste kantoorgemeenten Noordwest-Nederland (in m)
A
m
s
t
e
r
d
a
m
U
t
r
e
c
h
t
H
a
a
r
l
e
m
m
e
r
m
e
e
r
A
m
e
r
s
f
o
o
r
t
A
m
s
t
e
l
v
e
e
n
H
i
l
v
e
r
s
u
m
A
l
m
e
r
e
H
a
a
r
l
e
m
N
i
e
u
w
e
g
e
i
n
A
l
k
m
a
a
r
Z
e
i
s
t
Z
a
a
n
s
t
a
d
H
o
u
t
e
n
L
e
l
y
s
t
a
d
D
i
e
m
e
n
W
o
e
r
d
e
n
V
e
e
n
e
n
d
a
a
l
L
e
u
s
d
e
n
S
t
i
c
h
t
s
e

v
e
c
h
t
D
e

B
i
l
t
-
500.000
1.000.000
1.500.000
2.000.000
2.500.000
3.000.000
3.500.000
4.000.000
4.500.000
5.000.000
5.500.000
6.000.000
6.500.000
De regio Noordwest heeft in absolute zin de grootste kan-
toren voorraad van het land. Ruim 37% van de Nederlandse
kantorenvoorraad, circa 18,5 miljoen m, ligt in de regio.
Deeconomische structuur wordt in grote delen van de regio
bepaald door zakelijke- en nancile diensten, waar door er
veel behoefte is aan kantoorruimten. Bovendien is er een
groot aantal internationale hoofdkantoren en neven-
vestigingen gevestigd in de regio Amsterdam-Schiphol.
Veruit de meeste kantoormeters in Noordwest-Nederland zijn
terug te vinden in een select aantal steden, met Amsterdam
voorop. De hoofdstad heeft met 6,1 miljoen m de grootste
kantorenmarkt in Nederland. Ook Utrecht en de gemeente
Haarlemmermeer (Hoofddorp, Schiphol) hebben een
omvang rijke kantorenmarkt.
In de regio liggen een aantal satellietsteden die door krapte
in Amsterdam en Utrecht in de jaren tachtig en negentig, een
explosieve groei mee maakten. Dit zijn de kantoorlocaties in
Diemen en Amstelveen bij Amsterdam en Nieuwegein,
Houten en Maarssen bij Utrecht. In verhouding tot de
bevolking beschikken deze plaatsen over veel kantoren.
De overige steden in de regio hebben vooral een lokaal of
regionaal verzorgende functie.
Marktstructuur
Regiorapportage Noordwest-Nederland 3
KANTORENMARKT NOORDWEST-NEDERLAND
Flevoland, Noord-Holland en Utrecht
juli 2013
In Noordwest-Nederland is circa 71% van de kantoren in
eigendom bij beleggers en 29% bij eigenaar-gebruikers.
Daarmee is de verhuurmarkt groter dan het landelijk
gemiddelde (62%).
De verhouding tussen vraag en aanbod is de laatste jaren
sterk uit elkaar gegroeid. Dit beeld is sinds 2008 verscherpt
zichtbaar geworden, doordat enerzijds de directe vraag naar
kantoorruimte mede als gevolg van de crisis afnam, en
tegelijkertijd het aanbod aan verhuurbare meters toenam.
De regio Noordwest is in het voorgaande decennium goed
voor 40 tot 50% van de jaarlijkse kantooropname in
Nederland. We zien dat hierbij verreweg de meeste meters
worden opgenomen in de grotere steden. Binnen steden zien
we wel een verschuiving naar de vraag naar soorten locaties.
Er vindt een verschuiving plaats naar meer binnenstedelijke
locaties in een multifunctionele omgeving.
Kleinschalige kantooropnames onder 1.000 m zijn naar
aantallen gemeten de meest voorkomende transacties. Dit
beeld zijn we in alle delen van Nederland. Gemeten naar
totaalvolume valt op dat in de regio Noordwest-Nederland
grotere transacties ook een belangrijke rol spelen. Dit laatste
jaren is echter zichtbaar dat grootschalige transacties in
aantallen afnemen.
Ontwikkeling vraag en aanbod kantoorruimte in Noordwest-Nederland (in m) Opname naar grootteklasse 2001 2012 (cumulatief in m)
2002 2002 2001 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Aanbod
Opname
-
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
300.000
350.000
-
Utrecht
Noord-Holland
Flevoland
<1.000 m
2
1.000 -
2.499 m
2
2.500 -
4.999 m2
5.000 -
9.999 m2
>10.000 m
2
500.000
1.000.000
1.500.000
2.000.000
2.500.000
Vraag naar kantoorruimte
Regiorapportage Noordwest-Nederland 4
KANTORENMARKT NOORDWEST-NEDERLAND
Flevoland, Noord-Holland en Utrecht
juli 2013
In Noordwest-Nederland is momenteel 3,3 miljoen m
kantoor ruimte onverhuurd. Dit aanbod is de laatste
jarengestegen. Vergeleken met 2000 is het aanbod meer
dan verdrievoudigd. Veel aanbod kenmerkt zich door een
matige verhuurbaarheid. Bijvoorbeeld omdat leegstaande
gebouwen vaak (te) groot zijn, het onderhoud onvoldoende
is of de locatie niet meer voldoet aan de huidige eisen van
kantoorgebruikers.
Het kantorenaanbod in de provincie Flevoland ligt op een
zorg wekkend hoog niveau van bijna 25%. Dit komt hoofd-
zakelijk doordat er in Almere enkele grote kantoormeters
worden aangebonden. In de provincies Utrecht en Noord-
Holland is het aanbod weliswaar hoog, maar is tevens sprake
van een afvlakking.
De reden hiervan ligt in de combinatie van een dalend
nieuwbouwvolume en een toename van het aantal
kantoortransformaties en renovaties. Vooral in de regio
Amsterdam is de laatste paar jaar een inke hoeveelheid
kantoren aan de voorraad onttrokken. Vaak in de vorm van
ombouw tot woningen en hotels. Maar ook in de andere
kantoorsteden is een groeiend aantal initiatieven zichtbaar.
Naar verwachting ontstaat hierdoor op termijn een
gezondere verhouding tussen de vraag en het aanbod.
Datneemt niet weg dat lang niet alle objecten en locaties
geschikt zijn voor transformatie. De grootste mogelijkheden
liggen voorlopig in de stedelijke gebieden.
Aanbod kantoorruimte t.o.v. de kantorenvoorraad (in %) Aanbodpercentage per gemeente
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
0%
Nederland
Flevoland
Noord-Holland
Utrecht
5%
10%
15%
20%
25%
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40%
Nieuwegein
Almere
Stichtse vecht
Leusden
Amstelveen
Veenendaal
Haarlemmermeer
Woerden
Amersfoort
Houten
Hilversum
Amsterdam
Diemen
Nederland
Zaanstad
Utrecht
Alkmaar
Lelystad
Haarlem
Zeist
De Bilt
Aanbod van kantoorruimte
Regiorapportage Noordwest-Nederland 5
KANTORENMARKT NOORDWEST-NEDERLAND
Flevoland, Noord-Holland en Utrecht
juli 2013
De laatste jaren zijn er behoorlijke aanpassingen geweest
indehuurniveaus aan de bovenkant, maar vooral aan de
onderkant van de markt. Het huurprijsniveau van minder
courant kantorenvastgoed kan in bepaalde gevallen zelfs
rond 60,-/m liggen.
De hoogste huren in Noordwest-Nederland worden gevraagd
in de Amsterdamse regio. In delen van de hoofdstad en
Schiphol, worden huren betaald van 300,-/m en hoger.
Het huurniveau in Utrecht is lager, maar de Domstad behoort
wel tot de duurdere locaties in Nederland. In de middelgrote
kantoormarkten worden huurniveaus behaald van grofweg
150,- tot 160,-/m.
Het aanvangsrendement op kantoren in Noordwest-
Nederland behoort tot de top in Nederland. Daarbij is wel
een duidelijk verschil tussen de toplocaties in Amsterdam en
de rest van de regio. Voor de beste locaties in Amsterdam
gelden aanvangsrendementen van 6%, oplopend tot 7,5%
in de rest van Noordwest-Nederland.
Bandbreedte huurprijzen kantoorruimte per gemeente in /m
0 50 100 150 200 250 300 350
Amsterdam
Haarlemmermeer
Utrecht
Amstelveen
Zeist
Almere
Haarlem
Hilversum
Amersfoort
De Bilt
Alkmaar
Nieuwegein
Leusden
Veenendaal
Stichtse Vecht
Velsen
Zaanstad
Diemen
Houten
Lelystad
Woerden
Prijzen en rendementen
Bandbreedte netto-aanvangsrendementen in Nederland (in procenten)
Beste locaties Overige locaties
Noord-Nederland 7,50 8,25 8,25 10,00
Oost-Nederland 6,75 7,75 7,50 9,50
Noordwest-Nederland 6,00 7,50 7,00 10,00
Zuidwest-Nederland 6,25 7,50 7,00 8,75
Zuid-Nederland 6,50 7,75 7,50 10,00
Regiorapportage Noordwest-Nederland 6
KANTORENMARKT NOORDWEST-NEDERLAND
Flevoland, Noord-Holland en Utrecht
juli 2013
Factsheet kantoren Noordwest-Nederland
Provincie Gemeente Inwoners Voorraad in m Aanbod in m Opname in m Bandbreedte in /m
2012 2011 2012 2011 2012 2011 2012 2011 2012
Flevoland Almere 195.000 587.600 591.600 172.100 181.400 11.800 9.600 70-160 70-160
Lelystad 75.800 243.200 241.900 35.000 32.700 1.000 200 60-115 60-110
Overig 127.400 79.200 79.900 600 3.200 - 800 - -
Totaal Flevoland 398.200 910.000 913.400 207.700 217.200 12.800 10.600 - -
Noord-Holland Alkmaar 94.600 377.600 377.700 49.400 52.300 7.500 7.600 100-135 90-135
Amstelveen 84.400 647.600 647.900 157.200 171.000 6.100 14.900 130-185 100-165
Amsterdam 799.000 6.101.500 6.076.700 1.033.700 1.034.500 226.000 291.000 80-325 80-325
Diemen 25.200 286.300 231.600 65.100 38.800 4.300 700 70-130 70-115
Haarlem 153.200 532.800 536.800 57.800 67.400 7.300 4.800 80-175 75-160
Haarlemmermeer 144.200 1.406.800 1.409.800 281.400 315.300 42.700 52.500 75-300 75-300
Hilversum 86.100 613.800 625.300 110.800 110.200 17.800 18.500 95-160 90-155
Velsen 67.200 115.100 121.300 10.000 10.600 7.600 5.700 80-125 75-120
Zaanstad 149.500 265.700 254.400 28.100 38.400 6.100 2.900 80-125 80-120
Overig 1.121.000 1.184.400 1.194.500 132.900 159.600 12.300 27.300 - -
Totaal Noord-Holland 2.724.400 11.531.600 11.475.900 1.926.400 1.998.200 337.700 425.900 - -
Utrecht Amersfoort 149.700 845.600 851.300 149.900 167.600 40.100 38.100 85-160 80-155
De Bilt 42.100 129.400 127.200 14.300 14.100 5.000 3.900 115-155 100-145
Houten 48.400 245.600 245.600 45.800 45.300 6.800 1.000 90-120 90-115
Leusden 29.000 181.200 168.300 42.300 48.100 11.200 1.700 110-140 90-120
Stichtse Vecht 63.500 164.600 167.100 49.800 49.600 4.900 - 90-125 85-120
Nieuwegein 60.900 522.100 515.000 176.200 174.400 13.700 9.700 80-140 75-130
Utrecht 321.700 2.703.600 2.715.000 332.100 397.700 94.000 154.300 80-240 70-225
Veenendaal 63.000 173.000 178.200 46.600 42.700 6.100 9.200 90-130 85-125
Woerden 50.300 219.300 220.300 35.000 45.900 3.100 1.900 75-110 75-105
Zeist 61.400 316.600 306.100 34.600 35.900 9.700 10.300 120-165 110-165
Overig 354.900 579.600 598.700 58.400 68.800 17.400 8.400 - -
Totaal Utrecht 1.244.900 6.080.600 6.092.900 985.000 1.090.100 212.000 238.600 - -
Totaal Noordwest-Nederland 4.367.500 18.522.200 18.482.200 3.119.100 3.305.500 562.500 675.000 - -
Disclaimer Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research.
Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend. Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van publicatie afspelen.