BEDRIJFSRUIMTEMARKT NOORD

-
NEDERLAND
Drenthe, Friesland en Groningen
juli 2013
Regiorapportage Noord-Nederland 1
Landelijke marktontwikkelingen
Na een korte opleving in 2011 viel de opname van bedrijfs-
ruimte in 2012 opnieuw terug. Tegen de verwachting in bleef
het aanbod echter redelijk stabiel. Wel wordt een steeds
groter deel van het aanbod al meerdere jaren aangeboden.
Daardoor neemt het perspectief op het vinden van een
nieuwe gebruiker af. Een op de acht aangeboden panden
staat inmiddels drie jaar of langer leeg. In bepaalde gevallen
zijn hiervoor gelegenheidsgebruikers te vinden. Zij worden
aangetrokken door de lage huurprijzen en de mogelijkheid
om kortlopende contracten te sluiten.
De laatste jaren is de uitgifte van nieuwe bedrijfskavels en
terreinen drastisch gedaald. De lage uitgifte hangt samen
met de gevolgen van de economische crisis. Bedrijven
hebben minder uitbreidingsbehoefte en richten zich meer
opkosten efcintie. Door de opgelopen leegstand aan
bestaande bedrijfspanden zijn gemeenten echter ook
kritischer geworden in de uitgifte van nieuwe terreinen.
Zijwillen daarmee voorkomen dat op grote schaal nieuwe
bedrijfsgrond wordt uitgegeven, terwijl de bestaande
voorraad leeg komt en veroudert.
Het gemiddelde huurniveau van de gerealiseerde transacties
is in 2012 gestabiliseerd op 47,-/m. Veel transacties vol-
trek ken zich buiten het directe zicht van de markt. Bovendien
is het aantal transacties laag en is er vooral vraag naar kwali-
tatief betere objecten. Hierdoor wordt de gemiddelde huur-
prijs gebaseerd op relatief weinig transacties, waardoor het
totaalbeeld enigszins vertekend kan zijn. Ondanks de stabili-
satie van de huurprijzen neemt de druk namelijk wel toe. Dat
valt onder andere af te leiden in de toename van het aantal
incentives.
Onder invloed van de afnemende wereldhandel nam ook de
vraag naar logistiek vastgoed in 2012 af. Naar moderne dis-
tri butiecentra is desalniettemin nog altijd veel vraag. Door
stroomlijning van logistieke processen veranderen de eisen
die gebruikers stellen aan de locatie en de diverse gebouw-
aspecten van logistiek vastgoed. Desondanks is de
nieuwbouwproductie in dit segment fors teruggevallen.
Deverwachting is wel dat de markt voor logistiek vastgoed
op de bewezen toplocaties sterk blijft.
Ondernemers uit het midden- en kleinbedrijf zijn de belang-
rijkste gebruikers van bedrijfsmatig vastgoed. In veel sectoren
schreef het mkb in 2012 rode cijfers. Vooral de bouwsector
heeft het zwaar te verduren. In 2013 is er voor het mkb geen
krachtig herstel te verwachten. De behoefte aan nieuwe
bedrijfsruimten zal daarom niet toenemen.
Regiorapportage Noord-Nederland 2
BEDRIJFSRUIMTEMARKT NOORD
-
NEDERLAND
Drenthe, Friesland en Groningen
juli 2013
Voorraad bedrijventerrein in Noord-Nederland (in netto ha)
2.670
3.722

4.471
65.436
Drenthe (3,5%)
Friesland (4,9%)
Groningen (5,9%)
Overig Nederland (85,7%)
20 grootste gemeenten naar voorraad bedrijventerrein in Noord-Nederland naar uitgiftestatus (in netto ha)
Ongeveer 14% van het totale areaal aan bedrijventerreinen
ligt in Noord-Nederland. Hierbinnen beschikt de provincie
Groningen over de grootste voorraad. De provincie
Groningen heeft in Delfzijl en de Eemshaven een tweetal
locaties met zeer veel uitgeefbare grond. Het daadwerkelijk
uitgegeven aantal hectaren komt hierdoor lager uit dan in
Friesland. Drenthe heeft een kleinere voorraad dan de andere
twee provincies.
De gemiddelde grootte van de bedrijventerreinen in Noord-
Nederland is met 17 ha (netto) relatief klein. Dit is te verkla-
ren door het grote aantal kleine kernen die over eigen lokale
terreinen beschikken. Daarnaast zijn er in tegenstelling tot de
andere regios in Nederland, zeer weinig terreinen gericht op
distributie en logistiek.
Door het cluster van chemisch-industrile bedrijven en
energiecentrales beschikken de gemeenten Eemsmond en
Delfzijl over omvangrijke bedrijventerreinen. Het zwaarte punt
van de Drentse bedrijfsruimtemarkt ligt in de zuidelijke as van
de provincie (Meppel-Hoogeveen-Emmen). Hier zijn enkele
logistieke bedrijven, distributiecentra en grote industrien
terug te vinden.
Marktstructuur
Uitgegeven
Uitgeefbaar
-
200
400
600
800
1.000
E
m
m
e
n
G
r
o
n
i
n
g
e
n
E
e
m
s
m
o
n
d
D
e
l
f
z
i
j
l

S

d
w
e
s
t

F
r
y
s
l

n

L
e
e
u
w
a
r
d
e
n
H
o
o
g
e
v
e
e
n
S
m
a
l
l
i
n
g
e
r
l
a
n
d

H
e
e
r
e
n
v
e
e
n

V
e
e
n
d
a
m
O
l
d
a
m
b
t
A
s
s
e
n
C
o
e
v
o
r
d
e
n
H
'
z
a
n
d
-
S
a
p
p
e
m
e
e
r
H
a
r
l
i
n
g
e
n
M
e
p
p
e
l
A
c
h
t
k
a
r
s
p
e
l
e
n

S
k
a
r
s
t
e
r
l

n

V
l
a
g
t
w
e
d
d
e
O
p
s
t
e
r
l
a
n
d
Regiorapportage Noord-Nederland 3
BEDRIJFSRUIMTEMARKT NOORD
-
NEDERLAND
Drenthe, Friesland en Groningen
juli 2013
Kenmerkend voor de bedrijfsruimtemarkt is dat het overgrote
deel van de panden in eigendom is van de gebruiker. Landelijk
ligt dit aandeel rond 80%. Daardoor is de de verhuurmarkt in
verhouding tot de totale marktomvang relatief klein. Nog
meer dan in andere landsdelen geldt dit voor Noord-
Nederland. Zo beschikt Noord-Nederland over 14% van de
totale Nederlandse voorraad bedrijventerreinen, terwijl over
een langere periode slechts 5% van het opname volume in de
noordelijke provincies terecht kwam.
De gebruikersmarkt in Noord-Nederland karakteriseert
zichdoor kleinschalige transacties. Bij ruim de helft van
degeregistreerde transacties in de laatste jaren worden
bedrijfsoppervlakten opgenomen met die kleiner zijn dan
1.000 m.
Gemeten naar volume geldt een ander beeld. Dan zijn trans-
acties kleiner dan 1.000 m goed voor 16% van het totaal-
volume. Bedrijfspanden met een oppervlakte van 5.000 m
en meer vormen 42% van het totale transactievolume in de
periode vanaf 2000. Dit grote aandeel komt vooral van
rekening van de ingebruikname van enkele logistieke
centraen distributiecentra. Dit segment speelt echter een
ondergeschikte rol in de regio.
Ontwikkeling vraag en aanbod bedrijfsruimte in Noord-Nederland (in m) Opname naar grootteklasse 2000-2012 (cumulatief in m)
Opname van bedrijfsruimte
Opname
Aanbod
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
-
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
600.000
700.000
16%
24%
26%
16%
18%
1.000-2.500 m
2.500-5.000 m
5.000-10.000 m
> 10.000 m
< 1.000 m
Regiorapportage Noord-Nederland 4
BEDRIJFSRUIMTEMARKT NOORD
-
NEDERLAND
Drenthe, Friesland en Groningen
juli 2013
In totaal wordt in Noord-Nederland circa 280.000 m
bedrijfsruimte aangeboden. Sinds 2006 is er een dalende
trend ingezet, nadat er op het hoogtepunt in 2006 een
aanbod bestond van 600.000 m. Dat is opvallend, omdat
landelijk het aanbod in deze periode juist steeg. Het noorden
heeft zich minder conjunctuurgevoelig getoond. Daarnaast
komen speculatief ontwikkelde bedrijfsobjecten weinig voor.
In algemene zin geldt dat het aanbod van bedrijfsruimten op
de meeste locaties in Noord-Nederland laag is. Ook dit hangt
weer samen met het lage aandeel van bedrijfsruimten in het
vrije marktsegment. Minstens zo belangrijke is de klein scha-
ligheid van het bedrijfsmatig vastgoed. Veel leegstand is
geconcentreerd in bedrijfsunits onder 750 m. Dit segment
isechter niet meegenomen in de aanbodcijfers.
In absolute termen is het aanbod in de stad Groningen,
Emmen en Hoogeveen het hoogst. Dit zijn tevens de
gemeenten met een grote voorraad aan bedrijfsgronden.
Inde overige Noord-Nederlandse markten is het aanbod
vanmetrages boven 750 m beperkt.
Ontwikkeling aanbod bedrijfsruimte in Noord-Nederland naar provincie (in m) Aanbod per gemeente in m
Aanbod van bedrijfsruimte
2001 2000 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
-
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
300.000
Drenthe
Friesland
Groningen

G
r
o
n
i
n
g
e
n


H
o
o
g
e
v
e
e
n


E
m
m
e
n


L
e
e
u
w
a
r
d
e
n


H
e
e
r
e
n
v
e
e
n


S

d
w
e
s
t

F
r
y
s
l

n


O
l
d
a
m
b
t


S
k
a
r
s
t
e
r
l

n


H
'
z
a
n
d
-
S
a
p
p
e
m
e
e
r


A
s
s
e
n


M
e
p
p
e
l

O
p
s
t
e
r
l
a
n
d

C
o
e
v
o
r
d
e
n


V
e
e
n
d
a
m


S
m
a
l
l
i
n
g
e
r
l
a
n
d


H
a
r
l
i
n
g
e
n


A
c
h
t
k
a
r
s
p
e
l
e
n


D
e
l
f
z
i
j
l


E
e
m
s
m
o
n
d


V
l
a
g
t
w
e
d
d
e

-
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
70.000
Regiorapportage Noord-Nederland 5
BEDRIJFSRUIMTEMARKT NOORD
-
NEDERLAND
Drenthe, Friesland en Groningen
juli 2013
De terugloop in aanbod heeft gezorgd voor een relatief
stabiele huurontwikkeling in Noord-Nederland. Niettemin
isin de voorgaande jaren eerder sprake geweest van huur-
dalingen en stabilisatie, dan van huurgroei. Vooral het
structurele en verouderde aanbod is onderhevig aan
huurdalingen.
De hoogste huurprijzen in Noord-Nederland kunnen oplopen
tot 60,-/m. Voor Friesland ligt de tophuur rond 55,-/m.
Dit niveau wordt op de strategische beste locaties in de
provincie behaald. Het huurniveau in Drenthe ligt lager dan
in de andere twee provincies. In Assen en Meppel liggen de
hoogste huren op 45,-/m, terwijl de top in Emmen en
Hoogeveen ligt op 40,-/m.
De vraag naar beleggingsobjecten is in absolute omvang
relatief klein, hoewel vastgoedinvesteerders wel degelijk
specieke aankopen doen. Gespecialiseerde vastgoed-
fondsen kopen bijvoorbeeld hoogwaardige distributiecentra,
terwijl particuliere beleggers investeren in meer kleinschalige
bedrijfsobjecten. De investeringsmarkt in Noord-Nederland is
echter zeer klein omdat juist dit marktsegment beperkt aan-
we zig is. Op de beste locaties in Noord-Nederland liggen de
netto aanvangsrendementen momenteel op 8 tot 9%.
Bandbreedte huurprijzen bedrijfsruimte per gemeente in /m
Prijzen en rendementen
Bandbreedte netto-aanvangsrendementen in Nederland (in procenten)
Beste locaties Overige locaties
Noord-Nederland 8,00 9,00 8,50 10,00
Oost-Nederland 7,25 9,00 7,75 10,00
Noordwest-Nederland 7,50 9,00 8,00 10,00
Zuidwest-Nederland 7,25 8,75 7,75 10,00
Zuid-Nederland 7,25 8,75 7,50 10,00
0 10 20 30 40 50 60 70
Groningen
Heerenveen
Leeuwarden
Smallingerland
Assen
Meppel
Sdwest Frysln
Veendam
Coevorden
Emmen
Hoogeveen
Harlingen
Delfzijl
Eemsmond

Regiorapportage Noord-Nederland 6
BEDRIJFSRUIMTEMARKT NOORD
-
NEDERLAND
Drenthe, Friesland en Groningen
juli 2013
Factsheet bedrijfsruimte Noord-Nederland
Provincie Gemeente Inwoners Voorraad in ha (netto) Aanbod in m Opname in m Bandbreedte in /m
2012 Totaal Beschikbaar 2011 2012 2011 2012 2011 2012
Drenthe Assen 67.200 292 42 6.400 7.200 800 14.900 25-45 25-45
Coevorden 35.800 295 49 2.100 5.600 - - 20-40 20-40
Emmen 108.400 888 131 29.100 34.800 1.100 800 25-40 25-40
Hoogeveen 54.900 493 114 38.500 50.400 1.100 1.600 20-40 20-40
Meppel 32.700 254 66 3.700 6.400 3.600 - 25-45 25-45
Totaal Drenthe 490.000 2.670 513 98.000 109.500 9.100 21.600 - -
Friesland Harlingen 15.900 229 28 1.900 1.900 - - 25-40 20-40
Heerenveen 43.300 397 108 22.800 12.800 1.000 21.400 30-55 30-55
Leeuwarden 96.100 415 34 15.200 15.200 3.200 5.100 30-55 30-55
Smallingerland 55.400 414 88 3.400 3.400 14.500 3.200 25-50 25-50
Sdwest Frysln 82.600 445 32 11.900 12.700 - - 25-45 25-45
Overig 353.700 1.839 235 24.800 25.100 19.500 4.500 - -
Totaal Friesland 647.000 3.722 525 80.000 71.000 38.200 34.200 - -
Groningen Delfzijl 26.000 959 518 - - - - 25-40 20-40
Eemsmond 16.100 767 319 - - - - 25-40 25-40
Groningen 195.700 820 163 55.600 58.500 29.700 9.800 30-60 30-60
Veendam 27.900 288 17 3.900 3.800 5.400 500 30-45 25-45
Overig 316.200 1.674 322 47.500 38.700 27.800 19.100 - -
Totaal Groningen 581.900 4.471 1.339 107.000 101.000 62.900 29.500 - -
Totaal Noord-Nederland 1.718.900 10.863 2.377 285.000 281.500 110.200 85.300 - -
Disclaimer
Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research.
Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend. Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van publicatie afspelen.