BEDRIJFSRUIMTEMARKT OOST-NEDERLAND

Overijssel en Gelderland
juli 2013
Regiorapportage Oost-Nederland 1
Landelijke marktontwikkelingen
Na een korte opleving in 2011 viel de opname van bedrijfs-
ruimte in 2012 opnieuw terug. Tegen de verwachting in bleef
het aanbod echter redelijk stabiel. Wel wordt een steeds
groter deel van het aanbod al meerdere jaren aangeboden.
Daardoor neemt het perspectief op het vinden van een
nieuwe gebruiker af. Een op de acht aangeboden panden
staat inmiddels drie jaar of langer leeg. In bepaalde gevallen
zijn hiervoor gelegenheidsgebruikers te vinden. Zij worden
aangetrokken door de lage huurprijzen en de mogelijkheid
om kortlopende contracten te sluiten.
De laatste jaren is de uitgifte van nieuwe bedrijfskavels en
terreinen drastisch gedaald. De lage uitgifte hangt samen
met de gevolgen van de economische crisis. Bedrijven
hebben minder uitbreidingsbehoefte en richten zich meer
opkosten efcintie. Door de opgelopen leegstand aan
bestaande bedrijfspanden zijn gemeenten echter ook
kritischer geworden in de uitgifte van nieuwe terreinen.
Zijwillen daarmee voorkomen dat op grote schaal nieuwe
bedrijfsgrond wordt uitgegeven, terwijl de bestaande
voorraad leeg komt en veroudert.
Het gemiddelde huurniveau van de gerealiseerde transacties
is in 2012 gestabiliseerd op 47,-/m. Veel transacties vol-
trek ken zich buiten het directe zicht van de markt. Bovendien
is het aantal transacties laag en is er vooral vraag naar kwali-
tatief betere objecten. Hierdoor wordt de gemiddelde huur-
prijs gebaseerd op relatief weinig transacties, waardoor het
totaalbeeld enigszins vertekend kan zijn. Ondanks de stabi-
lisatie van de huurprijzen neemt de druk namelijk wel toe.
Dat valt onder andere af te leiden in de toename van het
aantal incentives.
Onder invloed van de afnemende wereldhandel nam ook
devraag naar logistiek vastgoed in 2012 af. Naar moderne
distributiecentra is desalniettemin nog altijd veel vraag. Door
stroomlijning van logistieke processen veranderen de eisen
die gebruikers stellen aan de locatie en de diverse gebouw-
aspecten van logistiek vastgoed. Desondanks is de nieuw-
bouw productie in dit segment fors teruggevallen. De
verwachting is wel dat de markt voor logistiek vastgoed
opde bewezen toplocaties sterk blijft.
Ondernemers uit het midden- en kleinbedrijf zijn de belang-
rijkste gebruikers van bedrijfsmatig vastgoed. In veel sectoren
schreef het mkb in 2012 rode cijfers. Vooral de bouwsector
heeft het zwaar te verduren. In 2013 is er voor het mkb geen
krachtig herstel te verwachten. De behoefte aan nieuwe
bedrijfsruimten zal daarom niet toenemen.
Regiorapportage Oost-Nederland 2
BEDRIJFSRUIMTEMARKT OOST-NEDERLAND
Overijssel en Gelderland
juli 2013
Voorraad bedrijventerrein in Oost-Nederland (in netto ha) 20 grootste gemeenten naar voorraad bedrijventerrein in Oost-Nederland naar uitgiftestatus (in netto ha)
Ongeveer 18% van het totale areaal aan bedrijventerreinen
ligt in Oost-Nederland. De oostelijke provincies hebben een
relatief sterke vertegenwoordiging van de sectoren industrie,
productie, handel en logistieke dienstverlening. Hierdoor is
ereen gevarieerde behoefte aan bedrijfsmatig vastgoed. De
regio kent verschillende clusters waar veel bedrijfsactiviteiten
zijn geconcentreerd.
De Twentse regio is goed voor 55% van de totale voorraad
aan bedrijventerreinen in de provincie Overijssel. In Twente
speelt de industrie nog altijd een voorname rol, maar de
economische structuur is in de loop der jaren gevarieerder
geworden. Zwolle heeft door de strategische ligging in
Noordoost-Nederland veel economische activiteit aan zich
gebonden. De meeste overige steden in Overijssel bedienen
vooral het lokale/regionale bedrijfsleven.
De stadregio Arnhem-Nijmegen is in het oosten van het land
een zeer belangrijke economische pijler. In het gebied is ruim
30% van de provinciale voorraad bedrijventerreinen gecon-
cen treerd. De gemeente Apeldoorn heeft naar omvang
gemeten de grootste hoeveelheid bedrijfsgrond in de
provincie Gelderland. Tiel en Ede hebben kleinere markten,
maar beschikken over goede locaties voor logistiek vastgoed
en distributiecentra.
Marktstructuur
Gelderland (10,4%)
Overijssel (7,9%)
Overig Nederland (81,7%)
7.945
5.998
62.356
Uitgegeven
Uitgeefbaar
-
A
p
e
l
d
o
o
r
n
N
i
j
m
e
g
e
n
E
n
s
c
h
e
d
e
A
l
m
e
l
o
H
e
n
g
e
l
o
Z
w
o
l
l
e
H
a
r
d
e
n
b
e
r
g
E
d
e
K
a
m
p
e
n
T
i
e
l
D
e
v
e
n
t
e
r
D
o
e
t
i
n
c
h
e
m
Z
w
a
r
t
e
w
a
t
e
r
l
a
n
d
S
t
e
e
n
w
i
j
k
e
r
l
a
n
d
A
r
n
h
e
m
R
i
j
s
s
e
n
-
H
o
l
t
e
n
D
u
i
v
e
n
B
a
r
n
e
v
e
l
d
B
e
r
k
e
l
l
a
n
d
H
o
f

v
a
n

T
w
e
n
t
e
200
400
600
800
1.000
Regiorapportage Oost-Nederland 3
BEDRIJFSRUIMTEMARKT OOST-NEDERLAND
Overijssel en Gelderland
juli 2013
Kenmerkend voor de bedrijfsruimtemarkt is dat het overgrote
deel van de panden in eigendom is van de gebruiker. Landelijk
ligt dit aandeel rond 80%. Daardoor is de de verhuurmarkt in
verhouding tot de totale marktomvang relatief klein. Dat
geldt ook voor regio Oost-Nederland.
De stijging in het opnameniveau die in 2011 voor het eerst
sinds de crisis zichtbaar was, heeft zich in 2012 verder
doorgezet. In totaal werd circa 470.000 m opgenomen.
Deverklaring hiervoor ligt voornamelijk in de opname van
enkele grootschalige distributiecentra in Gelderland.
Marktdynamiek wordt vooral bepaald door transacties in het
kleine tot middelgrote segment in de markt. Naarmate de
oppervlakte van de panden toeneemt, nemen ze een steeds
kleiner aandeel in het aantal transacties voor hun rekening.
De verdeling naar grootteklasse over het totale transactie-
volume laat een veel gelijkmatiger beeld zien. Bedrijfspanden
met een oppervlakte van 10.000 m en meer vormen 27%
van het totale transactievolume in de periode vanaf 2000.
Ditgrote aandeel komt vooral van rekening van de ingebruik-
name van logistieke centra en distributiecentra.
Ontwikkeling vraag en aanbod bedrijfsruimte in Oost-Nederland (in m) Opname naar grootteklasse 2000-2012 (cumulatief in m)
Opname van bedrijfsruimte
Opname
Aanbod
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
-
200.000
400.000
600.000
800.000
1.000.000
1.200.000
1.400.000
1.600.000
1.800.000
2.000.000
16%
24%
27%
15%
18%
1.000-2.500 m
2.500-5.000 m
5.000-10.000 m
> 10.000 m
< 1.000 m
Regiorapportage Oost-Nederland 4
BEDRIJFSRUIMTEMARKT OOST-NEDERLAND
Overijssel en Gelderland
juli 2013
Ondanks de stijging van de vraag naar bedrijfsruimte, is het
aanbod aan voor de markt beschikbare bedrijfsruimten vorig
jaar ongeveer gelijk gebleven. In de verschillende provincies
geldt een ander beeld. In Overijssel steeg het aanbod in
2012, terwijl in Gelderland juist een afname zichtbaar was.
Naar totaalvolume gemeten valt het hoge aanbod in
Nijmegen op. Dit is deels de verklaren door het aanbod van
grootschalige ruimten op Bijsterhuizen. Daarnaast valt het
hoge aanbod in de regio Twente op. In zowel Enschede als
Hengelo ligt het aanbod boven 120.000 m. Dit zijn welis waar
gemeen ten met een grote voorraad aan bedrijfs gronden,
maar in relatieve zin is er alsnog sprake van hoog aanbod.
Ookin Deventer, Ede en Tiel is het aanbod relatief hoog.
Het meeste aanbod in de regio is terug te vinden in panden
tussen 1.000 en 3.500 m. Deels is het aanbod geconcen-
treerd in bedrijfsunits onder 750 m. Dit segment is echter
niet meegenomen in de aanbodcijfers.
Ontwikkeling aanbod bedrijfsruimte in Oost-Nederland naar provincie (in m) Aanbod per gemeente in m
Aanbod van bedrijfsruimte
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
-
Gelderland
Overijssel
200.000
400.000
600.000
800.000
1.000.000
1.200.000

N
i
j
m
e
g
e
n

E
n
s
c
h
e
d
e

H
e
n
g
e
l
o

D
e
v
e
n
t
e
r

A
p
e
l
d
o
o
r
n

E
d
e

T
i
e
l

A
r
n
h
e
m

Z
w
o
l
l
e

D
u
i
v
e
n

H
o
f

v
a
n

T
w
e
n
t
e

A
l
m
e
l
o

R
i
j
s
s
e
n
-
H
o
l
t
e
n

K
a
m
p
e
n

H
a
r
d
e
n
b
e
r
g

S
t
e
e
n
w
i
j
k
e
r
l
a
n
d

D
o
e
t
i
n
c
h
e
m

B
e
r
k
e
l
l
a
n
d

Z
w
a
r
t
e
w
a
t
e
r
l
a
n
d

B
a
r
n
e
v
e
l
d
-
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
120.000
140.000
160.000
180.000
Regiorapportage Oost-Nederland 5
BEDRIJFSRUIMTEMARKT OOST-NEDERLAND
Overijssel en Gelderland
juli 2013
De huurprijzen in Oost-Nederland staan redelijk onder druk,
mede door het ruime aanbod aan beschikbare objecten.
Daarbij geldt dat de huurprijzen voor verouderde, incourante
panden aanzienlijk scherper zijn gedaald dan voor moderne
objecten.
In Overijssel worden de hoogste huren behaald in Zwolle
enHengelo. De huren kunnen in deze steden oplopen tot
maximaal 55,-/m op hoogwaardige locaties. In de overige
markten in Overijssel geldt een top van 50,-/m. In de grote
steden van Gelderland bereiken de tophuren een niveau van
60,-/m. Alleen op bedrijventerrein de Ecofactorij in
Apeldoorn worden incidenteel hogere huren behaald tot
maximaal 65,-/m.
De vraag naar beleg gings objecten is in absolute omvang
relatief klein, hoewel vastgoedinvesteerders wel degelijk
specieke aankopen doen. Gespecialiseerde vastgoed-
fondsen kopen bijvoorbeeld hoogwaardige distributiecentra,
terwijl particuliere beleggers investeren in meer kleinschalige
bedrijfsobjecten. Op de beste locaties in Oost-Nederland
liggen de netto aanvangs rendementen momenteel op
7,25tot 9%.
Bandbreedte huurprijzen bedrijfsruimte per gemeente in /m
Prijzen en rendementen
Bandbreedte netto-aanvangsrendementen in Nederland (in procenten)
Beste locaties Overige locaties
Noord-Nederland 8,00 9,00 8,50 10,00
Oost-Nederland 7,25 9,00 7,75 10,00
Noordwest-Nederland 7,50 9,00 8,00 10,00
Zuidwest-Nederland 7,25 8,75 7,75 10,00
Zuid-Nederland 7,25 8,75 7,50 10,00
0 10 20 30 40 50 60 70

Almelo
Zaltbommel
Deventer
Enschede
Kampen
Oldenzaal
Doetinchem
Duiven
Hengelo
Zwolle
Arnhem
Ede
Nijmegen
Tiel
Apeldoorn
Regiorapportage Oost-Nederland 6
BEDRIJFSRUIMTEMARKT OOST-NEDERLAND
Overijssel en Gelderland
juli 2013
Factsheet bedrijfsruimte Oost-Nederland
Provincie Gemeente Inwoners Voorraad in ha (netto) Aanbod in m Opname in m Bandbreedte in /m
Totaal Beschikbaar 2011 2012 2011 2012 2011 2012
Gelderland Apeldoorn 157.300 693 126 72.300 92.700 26.400 12.600 25-60 25-65
Arnhem 150.000 284 63 31.000 46.900 3.000 5.900 30-60 30-60
Doetinchem 56.300 332 77 9.100 9.600 9.200 9.800 30-55 30-55
Duiven 25.500 218 23 36.800 35.800 4.200 17.100 30-55 30-55
Ede 109.800 416 96 85.400 86.500 15.100 19.500 35-60 30-60
Nijmegen* 166.500 594 111 116.600 164.100 18.100 7.200 25-60 25-60
Tiel 41.700 340 39 71.600 71.600 6.100 27.500 30-60 30-60
Zaltbommel 26.900 209 37 11.900 9.300 30.000 12.500 25-50 25-50
Overig 1.276.700 4.859 689 587.300 473.500 72.100 155.800 - -
Totaal Gelderland 2.010.700 7.945 1.261 1.022.000 990.000 184.200 267.900 - -
Overijssel Almelo 72.800 666 176 40.500 32.500 51.800 19.100 25-45 25-45
Deventer 98.500 345 56 110.800 93.500 7.900 32.300 20-50 20-50
Enschede 158.700 586 89 155.500 126.700 32.200 55.300 25-50 25-50
Hengelo 80.900 459 32 123.100 126.600 9.900 14.800 30-55 25-55
Kampen 50.900 341 31 18.000 22.400 1.800 400 30-50 30-50
Oldenzaal 32.200 202 23 38.500 41.100 11.700 13.400 25-50 25-50
Zwolle 122.500 566 147 30.200 40.200 36.200 27.600 30-60 30-55
Overig 521.200 2.833 471 229.500 266.000 46.400 39.500 - -
Totaal Overijssel 1.137.700 5.998 1.025 729.000 749.000 197.900 202.400 - -
Totaal Oost-Nederland 3.148.400 13.943 2.286 1.751.000 1.739.000 382.100 470.300 - -
Disclaimer
Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research.
Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend. Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van publicatie afspelen.
* Nijmegen inclusief Bijsterhuizen in de gemeente Wijchen