juli 2013

Regiorapportage Zuidwest-Nederland 1
BEDRIJFSRUIMTEMARKT ZUIDWEST-NEDERLAND
Zuid-Holland en Zeeland
Landelijke marktontwikkelingen
Na een korte opleving in 2011 viel de opname van bedrijfs-
ruimte in 2012 opnieuw terug. Tegen de verwachting in bleef
het aanbod echter redelijk stabiel. Wel wordt een steeds
groter deel van het aanbod al meerdere jaren aangeboden.
Daardoor neemt het perspectief op het vinden van een
nieuwe gebruiker af. Een op de acht aangeboden panden
staat inmiddels drie jaar of langer leeg. In bepaalde gevallen
zijn hiervoor gelegenheidsgebruikers te vinden. Zij worden
aangetrokken door de lage huurprijzen en de mogelijkheid
om kortlopende contracten te sluiten.
De laatste jaren is de uitgifte van nieuwe bedrijfskavels en
terreinen drastisch gedaald. De lage uitgifte hangt samen
met de gevolgen van de economische crisis. Bedrijven
hebben minder uitbreidingsbehoefte en richten zich meer
opkosten efcintie. Door de opgelopen leegstand aan
bestaande bedrijfspanden zijn gemeenten echter ook
kritischer geworden in de uitgifte van nieuwe terreinen.
Zijwillen daarmee voorkomen dat op grote schaal nieuwe
bedrijfs grond wordt uitgegeven, terwijl de bestaande
voorraad leeg komt en veroudert.
Het gemiddelde huurniveau van de gerealiseerde transacties
is in 2012 gestabiliseerd op 47,-/m. Veel transacties vol-
trek ken zich buiten het directe zicht van de markt. Bovendien
is het aantal transacties laag en is er vooral vraag naar kwali-
tatief betere objecten. Hierdoor wordt de gemiddelde huur-
prijs gebaseerd op relatief weinig transacties, waardoor het
totaalbeeld enigszins vertekend kan zijn. Ondanks de stabi-
lisatie van de huurprijzen neemt de druk namelijk wel toe.
Dat valt onder andere af te leiden in de toename van het
aantal incentives.
Onder invloed van de afnemende wereldhandel nam ook
devraag naar logistiek vastgoed in 2012 af. Naar moderne
distri butie centra is desalniettemin nog altijd veel vraag. Door
stroomlijning van logistieke processen veranderen de eisen
die gebruikers stellen aan de locatie en de diverse gebouw-
aspecten van logistiek vastgoed. Desondanks is de nieuw-
bouwproductie in dit segment fors teruggevallen. De
verwachting is wel dat de markt voor logistiek vastgoed
opde bewezen toplocaties sterk blijft.
Ondernemers uit het midden- en kleinbedrijf zijn de belang-
rijkste gebruikers van bedrijfsmatig vastgoed. In veel sectoren
schreef het mkb in 2012 rode cijfers. Vooral de bouwsector
heeft het zwaar te verduren. In 2013 is er voor het mkb geen
krachtig herstel te verwachten. De behoefte aan nieuwe
bedrijfsruimten zal daarom niet toenemen.
Regiorapportage Zuidwest-Nederland 2
juli 2013
BEDRIJFSRUIMTEMARKT ZUIDWEST-NEDERLAND
Zeeland en Zuid-Holland
Voorraad bedrijventerrein in Zuidwest-Nederland (in netto ha)
Zeeland (5,5%)
Overig Nederland (75,7%)
Zuid-Holland (18,9%)
4.207
14.388
57.704
20 grootste gemeenten naar voorraad bedrijventerrein in Zuidwest-Nederland naar uitgiftestatus (in netto ha)
0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
R
o
t
t
e
r
d
a
m

T
e
r
n
e
u
z
e
n

V
l
i
s
s
i
n
g
e
n

B
o
r
s
e
l
e


D
o
r
d
r
e
c
h
t

W
e
s
t
l
a
n
d

D
e
n

H
a
a
g

G
o
e
s

V
l
a
a
r
d
i
n
g
e
n

A
l
p
h
e
n

a
a
n

d
e
n

R
i
j
n

Z
w
i
j
n
d
r
e
c
h
t

L
a
n
s
i
n
g
e
r
l
a
n
d

D
e
l
f
t

S
c
h
i
e
d
a
m

K
a
t
w
i
j
k

Z
o
e
t
e
r
m
e
e
r

G
o
e
r
e
e
-
O
v
e
r

a
k
k
e
e

G
o
r
i
n
c
h
e
m

R
e
i
m
e
r
s
w
a
a
l

M
i
d
d
e
l
b
u
r
g

Uitgegeven
Uitgeefbaar
Bijna een kwart van de nationale voorraad aan bedrijven-
terreinen ligt in Zuidwest-Nederland. Daarbinnen heeft de
provincie Zuid-Holland veruit de meeste bedrijventerreinen,
in totaal bijna 14.400 ha. Zeeland heeft met een totaal van
4.200 ha ongeveer 29% van de voorraad in Zuid-Holland.
Binnen de regio bestaat een grote verscheidenheid een
bedrijfslocaties. Op lokaal niveau bestaan er verschillende
veelal gemengde terreinen die voorzien in de ruimtevraag
van het lokale bedrijfsleven. Daarnaast zijn er gebieden met
een speciekere vraag naar bedrijfsmatig vastgoed.
Vooral de havenactiviteiten en het daarvan afgeleide
bedrijfsleven in de Rijnmond regio, genereren een grote
behoefte aan bedrijfshuisvesting. De zogenaamde natte
terreinen overvleugelen in omvang de reguliere bedrijfster-
reinen. In Zuid-Holland is daarnaast een groot areaal
bedrijventerreinen te vinden in de regio Drechtsteden. De
glastuinbouw in het Westland daarentegen zorgt voor een
omvangrijk cluster van bedrijfsactiviteiten. Den Haag heeft
een relatief beperkte bedrijfsruimtemarkt.
Zeeland heeft, met name in de havens, een sterke industrile
sector. De chemische- en de procesindustrie zijn de belang-
rijkste sectoren in de Zeeuwse zeehavengebieden en zorgen
voor het grootste deel van de toegevoegde waarde en de
werkgelegenheid. Gemeten naar omvang, behoren Terneuzen
en Vlissingen tot de grootste markten in de regio.
Marktstructuur
Regiorapportage Zuidwest-Nederland 3
juli 2013
BEDRIJFSRUIMTEMARKT ZUIDWEST-NEDERLAND
Zuid-Holland en Zeeland
Kenmerkend voor de bedrijfsruimtemarkt is dat het overgrote
deel van de panden in eigendom is van de gebruiker. Landelijk
ligt dit aandeel rond 80%. Daardoor is de de verhuurmarkt in
verhouding tot de totale marktomvang relatief klein. Dat
geldt ook voor regio Zuidwest-Nederland.
De opname is in 2012 licht gedaald tot in totaal 411.000m.
De opname lag daarmee echter nog ruim boven de gemid-
delde jaarlijkse opname van de afgelopen tien jaar
(373.000m) en dat is gezien de economische laagcon-
junctuur opvallend.
Marktdynamiek wordt vooral bepaald door transacties in
hetkleine tot middelgrote segment in de markt. Van alle
transacties in de afgelopen tien jaar had ruim de helft een
omvang van minder dan 1.000 m. Het aantal grote
transacties (> 10.000 m) bedroeg slechts 3%. In volume
gemeten ligt het aandeel echter fors hoger, namelijk 28%.
Ontwikkeling vraag en aanbod bedrijfsruimte in Zuidwest-Nederland (in m) Opname naar grootteklasse 2000-2012 (cumulatief in m)
Opname
Aanbod
0
200.000
400.000
600.000
800.000
1.000.000
1.200.000
1.400.000
1.600.000
1.800.000
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
14%
22%
20%
16%
28%
< 1.000
1.000-2.500
2.500-5.000
5.000-10.000
> 10.000
Vraag van bedrijfsruimte
Regiorapportage Zuidwest-Nederland 4
BEDRIJFSRUIMTEMARKT ZUIDWEST-NEDERLAND
Zuid-Holland en Zeeland
juli 2013
Ondanks de relatief hoge opname, is het aanbod aan voor de
markt beschikbare bedrijfsruimten vorig jaar gestegen. In de
verschillende provincies geldt een ander beeld. In Zeeland
bleef het aanbod vrijwel gelijk, terwijl het aanbod in Zuid-
Holland sterk steeg.
In Rotterdam is het totale aanbod veruit het hoogst in de
regio. Gezien de omvang van de markt is dit geen verassend
beeld. Een groot deel van Rotterdamse aanbod is geconcen-
treerd in zeer grootschalige distributieruimten. Het aanbod in
kleinere bedrijfsruimten valt relatief mee.
Vooral de gemeenten Den Haag, Zoetermeer en
Lansingerland beschikken over relatief veel beschikbaar
bedrijfsmatig vastgoed. Het meeste aanbod is in regionaal
opzicht terug te vinden in panden tussen 1.500 en 4.000 m.
Aanbod is ook geconcentreerd in bedrijfsunits onder 750 m.
Dit segment is echter niet meegenomen in de aanbodcijfers.
Ontwikkeling aanbod bedrijfsruimte in Noordwest-Nederland naar provincie (in m) Aanbod per gemeente (in m)
Zeeland
Zuid-Holland
0
200
400
600
800
1.000
1.200
1.400
1.600
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
0
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000

R
o
t
t
e
r
d
a
m

D
e
n

H
a
a
g

Z
o
e
t
e
r
m
e
e
r

L
a
n
s
i
n
g
e
r
l
a
n
d

A
l
p
h
e
n

a
a
n

d
e
n

R
i
j
n

W
e
s
t
l
a
n
d

K
a
t
w
i
j
k

M
i
d
d
e
l
b
u
r
g

D
e
l
f
t

S
c
h
i
e
d
a
m

V
l
i
s
s
i
n
g
e
n

G
o
e
r
e
e
-
O
v
e
r

a
k
k
e
e

Z
w
i
j
n
d
r
e
c
h
t

G
o
r
i
n
c
h
e
m


D
o
r
d
r
e
c
h
t

B
o
r
s
e
l
e

G
o
e
s

V
l
a
a
r
d
i
n
g
e
n

T
e
r
n
e
u
z
e
n

R
e
i
m
e
r
s
w
a
a
l
Aanbod van bedrijfsruimte
Regiorapportage Zuidwest-Nederland 5
BEDRIJFSRUIMTEMARKT ZUIDWEST-NEDERLAND
Zuid-Holland en Zeeland
juli 2013
De huurprijzen in Zuidwest-Nederland staan redelijk onder
druk, mede door het ruime aanbod aan beschikbare
objecten. Daarbij geldt dat de huurprijzen voor verouderde,
incourante panden aanzienlijk scherper zijn gedaald dan voor
moderne objecten. Voor nieuwe logistieke ruimten, waar in
de regio ook op dit moment nog enige schaarste aan bestaat,
zijn de prijzen zelfs stabiel gebleven.
In Zuid-Holland variren de huurprijzen sterk. Dit hangt
samen met kwaliteit en typen bedrijfsterreinen en schaarste
op lokaal niveau. In Rotterdam worden huren van maximaal
60,-/m behaald, terwijl in Den Haag de huren kunnen
oplopen tot 70,-/m. De hoogste huren worden gereali-
seerd in het Westland, waar het maximale huurniveau op
85,-/m ligt. In de rest van Zuid-Holland bedraagt de huur
maximaal 60,-/m. In de Zeeuwse steden worden huren
vanmaximaal 55,-/m behaald.
De vraag naar beleggingsobjecten is gering en concentreert
zich enerzijds tot kleinschalige, courante bedrijfspanden en
anderzijds tot enkele beleggingen in grootschalige distri butie-
ruimten. Op de beste locaties in Zuidwest-Nederland liggen
de netto aanvangsrendementen momenteel op 7,25 tot
8,75%.
Bandbreedte huurprijzen bedrijfsruimte per gemeente in /m
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90
Terneuzen
Gorinchem
Schiedam
Goes
Middelburg
Vlissingen
Dordrecht
Katwijk
Leiden
Rotterdam
Vlaardingen
Zoetermeer
Zwijndrecht
Alphen aan den Rijn
Lansingerland
Ridderkerk
Den Haag
Delft
Westland
Prijzen en rendementen
Bandbreedte netto-aanvangsrendementen in Nederland (in procenten)
Beste locaties Overige locaties
Noord-Nederland 8,00 9,00 8,50 10,00
Oost-Nederland 7,25 9,00 7,75 10,00
Noordwest-Nederland 7,50 9,00 8,00 10,00
Zuidwest-Nederland 7,25 8,75 7,75 10,00
Zuid-Nederland 7,25 8,75 7,50 10,00
Regiorapportage Zuidwest-Nederland 6
BEDRIJFSRUIMTEMARKT ZUIDWEST-NEDERLAND
Zuid-Holland en Zeeland
juli 2013
Factsheet bedrijfsruimte Zuidwest-Nederland
Provincie Gemeente Inwoners Voorraad in ha Aanbod in m Opname in m Bandbreedte in /m
Totaal Beschikbaar 2011 2012 2011 2012 2011 2012
Zuid-Holland Alphen aan den Rijn 72.900 255 4 46.200 48.900 1.800 13.900 30-65 30-65
Delft 99.300 252 45 24.900 21.200 3.300 2.100 30-75 30-75
Den Haag 505.300 349 20 54.900 107.500 17.000 16.800 35-70 30-70
Dordrecht 118.600 517 29 7.700 10.400 23.800 4.600 40-60 30-60
Gorinchem 35.100 216 37 12.900 12.900 2.300 - 30-55 30-55
Katwijk 62.700 201 12 22.000 23.600 8.900 10.100 30-60 30-60
Lansingerland 56.500 360 89 25.200 71.100 21.600 24.400 35-65 35-65
Leiden 119.800 136 2 28.800 35.800 7.500 21.200 30-60 30-60
Ridderkerk 45.300 170 12 13.200 18.000 18.500 12.200 40-65 30-65
Rotterdam 616.100 6.847 20 189.100 246.100 108.800 124.000 35-60 35-60
Schiedam 76.500 202 - 16.000 17.700 14.600 23.500 40-55 30-55
Vlaardingen 70.900 222 5 4.800 4.800 3.000 - 40-60 35-60
Westland 102.700 480 23 65.800 34.300 11.200 500 40-85 35-85
Zoetermeer 123.000 210 1 81.200 73.800 20.400 15.200 30-60 30-60
Zwijndrecht 44.600 213 - 9.300 14.400 400 8.000 40-60 35-60
Overig 1.403.100 3.758 95 348.000 413.000 96.600 99.700 - -
Totaal Zuid-Holland 3.552.400 14.388 394 950.000 1.153.500 359.700 376.200 - -
Zeeland Goes 37.000 231 10 8.300 5.700 8.700 11.800 30-55 30-55
Middelburg 47.500 175 11 13.100 23.000 100 1.300 30-55 30-55
Terneuzen 54.700 1.387 298 1.300 1.300 42.700 200 25-50 25-50
Vlissingen 44.400 848 104 18.700 15.600 21.600 2.000 30-55 30-55
Overig 197.800 1.566 156 46.600 43.400 4.800 19.400 - -
Totaal Zeeland 381.400 4.207 579 88.000 89.000 77.900 34.700 - -
Totaal Zuidwest-Nederland 3.933.800 18.595 973 1.038.000 1.242.500 437.600 410.900 - -
Disclaimer
Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research.
Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend. Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van publicatie afspelen.