KANTOREN NOORD

-
NEDERLAND
Drenthe, Friesland en Groningen
juli 2013
Regiorapportage Noord-Nederland 1
Landelijke marktontwikkelingen
Mede dankzij enkele grote transacties in diverse steden
bereikte de opname van kantoorruimte de eerste maanden
van 2012 een (onverwacht) hoog niveau. Deze goede start
zette zich echter in de loop van het jaar niet door. Vanaf
hettweede kwartaal daalde de opname sterk waardoor
detotaal opname in geheel 2012 uitkwam op iets meer dan
eenmiljoen m, het laagste niveau in de laatste 25 jaar. De
hoeveelheid aangeboden kantoormeters blijft onverminderd
hoog. Hier staat tegenover dat er minder nieuwe kantoren
bijkomen en het aantal kantoren dat aan de voorraad wordt
onttrokken juist stijgt. Deze ontwikkeling voorkomt het
verder oplopen van de leegstand.
De huurprijzen voor kantoorruimten zijn in 2012 opnieuw
gedaald. Kantooreigenaren realiseren zich steeds meer dat
het noodzakelijk is de vraaghuren te verlagen en dat waarde-
verlies daarbij onvermijdelijk is. In 2012 is een aantal kantoor-
gebouwen en -portefeuilles verkocht tegen zeer lage prijzen.
Hierdoor ontstaat mogelijk prijsconcurrentie, omdat de
nieuwe eigenaren met fors lagere huurprijzen toch nog
eenacceptabel rendement kunnen behalen. Of deze
ontwikkeling zich doorzet valt te betwijfelen. Maar het lijkt
wel aannemelijk dat de huurprijzen verder zullen dalen.
Tegelij ker tijd is de verwachting dat huurkortingen een
minderdominante rol gaan spelen.
Ondanks de hoge leegstand en de lage opname liggen er op
de langere termijn wel degelijk kansen voor investeringen in
de kantorenmarkt. Bij veel partijen is het realisme toege no-
men. En de stappen om tot herstel te komen, worden nu
langzaam maar zeker gezet. Kantooreigenaren en banken
waarderen af, gemeenten en regios stellen plannen bij en
ontwikkelaars verleggen de koers naar herontwikkeling en
transformatie. Het zijn, net als het inruimen van voldoende
tijd, noodzakelijke ingredinten om de markt te keren. De
afgelopen 5 jaar is meer dan een miljoen m kantoorruimte
aan de voorraad onttrokken. Een belangrijk deel hiervan is
getransformeerd naar een andere functie.
De grootste kansen voor vastgoedpartijen doen zich voor
ophet snijvlak van herontwikkeling en gebruikersgericht
bouwen. Deze twee trends zullen de komende jaren de
markt gaan domineren. Om oude gebouwen met succes
nieuw leven in te kunnen blazen is het noodzakelijk om ook
de gebruiker van die gebouwen een veel grotere belevings-
waarde te bieden. Dat kan door de ontwikkeling van
innovatieve concepten, maar ook door te investeren in de
marketing van gebouwen en gebieden. In een krimpende
markt ontstaan hierdoor weldegelijk mogelijkheden om te
groeien.
Regiorapportage Noord-Nederland 2
KANTOREN NOORD
-
NEDERLAND
Drenthe, Friesland en Groningen
juli 2013
Voorraad kantoorruimte in Noord-Nederland (in m)
640.010 956.500
46.576.604
1.217.960
Drenthe (1,3%)
Friesland (1,9%)
Groningen (2,5%)
Overig Nederland (94,3%)
10 grootste kantoorgemeenten Noord-Nederland (in m)
G
r
o
n
i
n
g
e
n
L
e
e
u
w
a
r
d
e
n
A
s
s
e
n
E
m
m
e
n
H
e
e
r
e
n
v
e
e
n
S
m
a
l
l
i
n
g
e
r
l
a
n
d
M
e
p
p
e
l
H
o
o
g
e
v
e
e
n
S

d
w
e
s
t

F
r
y
s
l

n
V
e
e
n
d
a
m
-
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
600.000
700.000
800.000
900.000
1.000.000
Noord-Nederland heeft zowel absoluut als relatief een kleine
voorraad kantoorruimte. Circa 10% van de nationale bevol-
king woont in Noord-Nederland, terwijl de totale voorraad
van 2,8 miljoen m kantoorruimte goed is voor bijna 6% van
de voorraad in Nederland. Doordat de economische structuur
minder gericht is op de tertiaire sector, zijn kantoorbanen
relatief minder aanwezig in de Noordelijke provincies.
De kantoorruimte in Noord-Nederland is voor circa twee
derde geconcentreerd in de hoofdsteden Assen, Leeuwarden
en Groningen. In deze steden zijn verschillende grote
regionaal en nationaal opererende dienstverleners actief.
Daar naast zorgen publieke en semipublieke instellingen
voorkantoorbehoefte.
De stad Groningen is met bijna een miljoen vierkante meter
veruit de belangrijkste en grootste kantorenmarkt in Noord-
Nederland. Naast diverse dienstverleners, dragen kennis-
instituten zoals de Rijksuniversiteit Groningen en de
Hanzehogeschool bij aan de diversiteit van de economische
structuur van de stad.
De kleinere kantoorsteden in Noord-Nederland hebben
vooral een lokaal verzorgende functie. Soms aangevuld
metregionaal opererende bedrijven of instellingen.
Marktstructuur
Regiorapportage Noord-Nederland 3
KANTOREN NOORD
-
NEDERLAND
Drenthe, Friesland en Groningen
juli 2013
De markt voor kantoorruimten in Noord-Nederland is sterk
gericht op eigenaar-gebruikers. Ongeveer 45% van het
kantorenareaal bevindt zich in de vrije markt. Landelijk is
dat62%.
De verhouding tussen vraag en aanbod is de laatste jaren
sterk uit elkaar gegroeid. Dit beeld is sinds 2008 verscherpt
zichtbaar geworden, doordat enerzijds de directe vraag naar
kantoorruimte mede als gevolg van de crisis afnam, en
tegelijkertijd het aanbod aan verhuurbare meters toenam.
In2012 daalde de opname onder het niveau van 50.000 m.
Gebruikerstransacties in de noordelijke provincies vinden
hoofdzakelijk plaats in het segment van kleine kantoor-
metrages. Circa 35% van het totaalvolume had de laatste
jaren betrekking op transacties van 1.000 m of kleiner.
Opvallend is dat transacties vanaf 5.000 m de laatste
jarenbijna niet meer voorkomen.
Ontwikkeling vraag en aanbod kantoorruimte in Noord-Nederland (in m) Opname naar grootteklasse 2001 2012 (cumulatief in m)
2002 2002 2001 2000 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Aanbod
Opname
-
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
300.000
350.000
-
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
300.000
Groningen
Friesland
Drenthe
<1.000 m
2
1.000 -
2.499 m
2
2.500 -
4.999 m2
5.000 -
9.999 m2
>10.000 m
2
Vraag naar kantoorruimte
Regiorapportage Noord-Nederland 4
KANTOREN NOORD
-
NEDERLAND
Drenthe, Friesland en Groningen
juli 2013
Sinds 2007 is het aanbod in Noord-Nederland explosief
gestegen, tot 325.000 m aan het begin van 2013. Hoewel
de relatieve leegstand lager is dan het landelijk gemiddelde,
is de markt uit balans. Veel aanbod kenmerkt zich door een
matige verhuurbaarheid. Bijvoorbeeld omdat leegstaande
gebouwen vaak (te) groot zijn, het onderhoud onvoldoende
is of de locatie niet meer voldoet aan de huidige eisen van
kantoorgebruikers.
Het beeld is niet in alle drie provincies gelijk. Waar in Drenthe
en Friesland sprake is van een forse stijging, is het aanbod in
Groningen de laatste jaren juist gestabiliseerd.
Ook de verschillen per gemeente zijn groot. In Emmen wordt
meer dan een kwart van de voorraad aangeboden. In Meppel
en Heerenveen ligt het aanbod ook hoog. In de drie belang-
rijkste noordelijke kantoormarkten ligt het relatieve aanbod
onder het landelijk gemiddelde.
Als gevolg van oplopende leegstand nemen de plannen voor
herbestemming of onttrekking van kantoren aan de markt
toe. Dit gebeurt weliswaar nog niet op grote schaal, maar
vooral in de grotere steden liggen hiervoor wel
mogelijkheden.
Aanbod kantoorruimte t.o.v. de kantorenvoorraad (in %) Aanbodpercentage per gemeente
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Nederland
Drenthe
Friesland
Groningen
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
16%
18%
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30%
Veendam
Smallingerland
Hoogeveen
Sdwest Frysln
Groningen
Assen
Leeuwarden
Nederland
Heerenveen
Meppel
Emmen
Aanbod van kantoorruimte
Regiorapportage Noord-Nederland 5
KANTOREN NOORD
-
NEDERLAND
Drenthe, Friesland en Groningen
juli 2013
De laatste jaren zijn er behoorlijk aanpassingen geweest
indehuurniveaus aan de bovenkant, maar vooral aan de
onderkant van de markt. Het huurprijsniveau van minder
courant kantorenvastgoed kan in bepaalde gevallen zelfs
rond 60,-/m liggen.
De hoogste huren in Noord-Nederland worden behaald in
destad Groningen. Op de beste locaties in de stad lopen de
huren op tot circa 140,-/m. In Assen en Leeuwarden wordt
een maximum bereikt van om en nabij 120,-/m. In kleinere
kantoormarkten zoals Hoogezand-Sappemeer en Sneek ligt
de top rond de 100,-/m.
De netto-aanvangsrendementen in Noord-Nederland liggen
duidelijk hoger dan in de grootstedelijke regios in de
Randstad waar ondanks de opgelopen leegstand nog
steeds de hoogste prijzen voor kantoorvastgoed worden
betaald. Voor de beste locaties in Noord-Nederland gelden
aanvangsrendementen van 7,50 tot 8,25%.
Bandbreedte huurprijzen kantoorruimte per gemeente in /m
0 20 40 60 80 100 120 140 160
Groningen
Assen
Heerenveen
Leeuwarden
Emmen
Meppel
Hoogeveen
Smallingerland
Sdwest Frysln
Veendam
Hoogezand-Sappemeer
Prijzen en rendementen
Bandbreedte netto-aanvangsrendementen in Nederland (in procenten)
Beste locaties Overige locaties
Noord-Nederland 7,50 8,25 8,25 10,00
Oost-Nederland 6,75 7,75 7,50 9,50
Noordwest-Nederland 6,00 7,50 7,00 10,00
Zuidwest-Nederland 6,25 7,50 7,00 8,75
Zuid-Nederland 6,50 7,75 7,50 10,00
Regiorapportage Noord-Nederland 6
KANTOREN NOORD
-
NEDERLAND
Drenthe, Friesland en Groningen
juli 2013
Disclaimer
Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research.
Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend. Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van publicatie afspelen.
Factsheet kantoren Noord-Nederland
Provincie Gemeente Inwoners Voorraad in m Aanbod in m Opname in m Bandbreedte in /m
2012 2011 2012 2011 2012 2011 2012 2011 2012
Drenthe Assen 67.200 283.900 288.100 30.100 32.400 5.900 2.700 85-120 85-120
Emmen 108.800 118.400 116.600 22.200 32.200 - - 75-120 70-115
Hoogeveen 54.900 69.600 70.800 12.600 7.300 1.300 500 60-110 60-110
Meppel 32.600 84.900 84.200 8.700 16.500 100 1.400 80-120 75-115
Overig 227.300 79.800 80.300 700 - 100 - - -
Totaal Drenthe 490.800 636.600 640.000 74.300 88.400 7.400 4.600 - -
Friesland Heerenveen 43.500 110.000 114.300 22.200 21.500 2.000 2.200 80-120 75-120
Leeuwarden 95.300 579.200 582.000 61.200 75.700 900 1.700 80-120 80-120
Smallingerland 55.500 95.000 97.400 9.500 9.800 3.500 2.100 75-110 70-110
Sdwest Frysln 82.600 58.300 62.100 5.200 6.600 - - 70-105 70-105
Overig 370.300 97.700 100.700 3.400 2.700 2.600 2.600 - -
Totaal Friesland 647.200 940.200 956.500 101.500 116.400 9.000 8.600 - -
Groningen Groningen 193.100 970.300 966.600 109.100 104.900 35.400 19.900 85-140 85-140
Hoogezand-Sappemeer 34.800 23.100 23.600 2.400 2.500 - 100 65-100 65-100
Veendam 27.900 54.900 55.600 2.500 3.700 3.700 400 70-105 70-105
Overig 325.100 167.500 172.100 5.300 7.800 2.400 1.300 - -
Totaal Groningen 580.900 1.215.800 1.218.000 119.300 118.800 41.500 21.700 - -
Totaal 1.718.900 2.792.600 2.814.500 295.000 323.500 57.900 34.900 - -