KANTORENMARKT OOST-NEDERLAND

Overijssel en Gelderland
juli 2013
Regiorapportage Oost-Nederland 1
Landelijke marktontwikkelingen
Mede dankzij enkele grote transacties in diverse steden
bereikte de opname van kantoorruimte de eerste maanden
van 2012 een (onverwacht) hoog niveau. Deze goede start
zette zich echter in de loop van het jaar niet door. Vanaf het
tweede kwartaal daalde de opname sterk waardoor de
totaalopname in geheel 2012 uitkwam op iets meer dan
eenmiljoen m, het laagste niveau in de laatste 25 jaar. De
hoeveelheid aangeboden kantoormeters blijft onverminderd
hoog. Hier staat tegenover dat er minder nieuwe kantoren
bijkomen en het aantal kantoren dat aan de voorraad wordt
onttrokken juist stijgt. Deze ontwikkeling voorkomt het
verder oplopen van de leegstand.
De huurprijzen voor kantoorruimten zijn in 2012 opnieuw
gedaald. Kantooreigenaren realiseren zich steeds meer dat
het noodzakelijk is de vraaghuren te verlagen en dat waarde-
verlies daarbij onvermijdelijk is. In 2012 is een aantal kantoor-
gebouwen en -portefeuilles verkocht tegen zeer lage prijzen.
Hierdoor ontstaat mogelijk prijsconcurrentie, omdat de
nieuwe eigenaren met fors lagere huurprijzen toch nog een
acceptabel rendement kunnen behalen. Of deze ontwikke-
ling zich doorzet valt te betwijfelen. Maar het lijkt wel aanne-
me lijk dat de huurprijzen verder zullen dalen. Tegelijkertijd is
de verwachting dat huurkortingen een minder dominante rol
gaan spelen.
Ondanks de hoge leegstand en de lage opname liggen er op
de langere termijn wel degelijk kansen voor investeringen in
de kantorenmarkt. Bij veel partijen is het realisme toegeno-
men. En de stappen om tot herstel te komen, worden nu
langzaam maar zeker gezet. Kantooreigenaren en banken
waarderen af, gemeenten en regios stellen plannen bij en
ontwikkelaars verleggen de koers naar herontwikkeling en
transformatie. Het zijn, net als het inruimen van voldoende
tijd, noodzakelijke ingredinten om de markt te keren. De
afgelopen 5 jaar is meer dan een miljoen m kantoorruimte
aan de voorraad onttrokken. Een belangrijk deel hiervan is
getransformeerd naar een andere functie.
De grootste kansen voor vastgoedpartijen doen zich voor
ophet snijvlak van herontwikkeling en gebruikersgericht
bouwen. Deze twee trends zullen de komende jaren de
markt gaan domineren. Om oude gebouwen met succes
nieuw leven in te kunnen blazen is het noodzakelijk om ook
de gebruiker van die gebouwen een veel grotere belevings-
waarde te bieden. Dat kan door de ontwikkeling van inno-
vatieve concepten, maar ook door te investeren in de
marke ting van gebouwen en gebieden. In een krimpende
markt ontstaan hierdoor weldegelijk mogelijkheden om te
groeien.
Regiorapportage Oost-Nederland 2
KANTORENMARKT OOST-NEDERLAND
Overijssel en Gelderland
juli 2013
Voorraad kantoorruimte in Oost-Nederland (in m)
42.827.014
4.126.715
2.437.345
Overig Nederland (86,7%)
Overijssel (4,9%)
Gelderland (8,4%)
20 grootste kantoorgemeenten Oost-Nederland (in m)
0
200.000
400.000
600.000
800.000
1.000.000
1.200.000
O
l
d
e
n
z
a
a
l
R
h
e
d
e
n
C
u
l
e
m
b
o
r
g
Z
a
l
t
b
o
m
m
e
l
H
a
r
d
e
r
w
i
j
k
Z
u
t
p
h
e
n
T
i
e
l
N
i
j
k
e
r
k
B
a
r
n
e
v
e
l
d
D
o
e
t
i
n
c
h
e
m
A
l
m
e
l
o
W
a
g
e
n
i
n
g
e
n
E
d
e
H
e
n
g
e
l
o
D
e
v
e
n
t
e
r
E
n
s
c
h
e
d
e
N
i
j
m
e
g
e
n
A
p
e
l
d
o
o
r
n
Z
w
o
l
l
e
A
r
n
h
e
m
De kantorenmarkt in Oost-Nederland vertegenwoordigt circa
13% van de Nederlandse kantorenvoorraad. Daarmee maakt
Oost-Nederland maar een relatief klein deel uit van de
landelijke markt. Ook in verhouding tot het aantal inwoners
(18,8%) is de kantorenvoorraad in de oostelijke provincies
laag.
Binnen Oost-Nederland is circa 54% van de kantoorruimte
terug te vinden in de vijf grootste steden (Apeldoorn,
Arnhem, Enschede, Nijmegen en Zwolle ). Deze steden
hebben een duidelijk (boven)regionale functie en bieden
huisvesting aan (inter)nationale bedrijven of nevenvestigingen
die vanuit deze steden de werkzaamheden uitvoeren.
Ongeveer 23% van de kantorenvoorraad in Oost-Nederland
concentreert zich in middelgrote steden zoals Almelo,
Deventer, Doetinchem, Ede, Hengelo en Wageningen. De
gemiddelde dichtheid aan kantoren in deze gemeenten ligt
lager dan in de grotere steden. In deze middelgrote steden is
veelal sprake van bedrijven met een sterke regionale functie.
De overige kantoorsteden in Oost-Nederland hebben vooral
een lokaal verzorgende functie.
Marktstructuur
Regiorapportage Oost-Nederland 3
KANTORENMARKT OOST-NEDERLAND
Overijssel en Gelderland
juli 2013
In Oost-Nederland is ongeveer 54% van het kantorenareaal in
handen van beleggers. Landelijk is dat 62%. Het overige deel
(46%) is in eigendom van eigenaar-gebruikers.
De verhouding tussen vraag en aanbod is de laatste jaren
sterk uit elkaar gegroeid. Dit beeld is sinds 2008 verscherpt
zichtbaar geworden, doordat enerzijds de directe vraag naar
kantoorruimte mede als gevolg van de crisis afnam, en
tegelijkertijd het aanbod aan verhuurbare meters toenam.
Voor Oost-Nederland geldt dat de opname aan kantoorruimte
in de afgelopen tien jaar gemiddeld ongeveer 240.000 m per
jaar bedraagt. De laatste jaren sinds de kredietcrisis is
duidelijk sprake van een substantile krimp. In 2012 bedroeg
de opname 184.000 m, circa 27.000 m meer dan in 2011.
Gebruikerstransacties in de oostelijke provincies vinden
hoofdzakelijk plaats in het segment van kleine kantoor-
metrages. Circa 35% van het totaalvolume had de laatste
jaren betrekking op transacties van 1.000 m of kleiner.
Opvallend is dat transacties vanaf 5.000 m de laatste jaren
bijna niet meer voorkomen.
Ontwikkeling vraag en aanbod kantoorruimte in Oost-Nederland (in m) Opname naar grootteklasse 2001 2012 (cumulatief in m)
0
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
600.000
700.000
800.000
900.000
1.000.000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Aanbod
Opname
Vraag naar kantoorruimte
0
200.000
400.000
600.000
800.000
1.000.000
1.200.000
< 1.000 m
2
1.000 -
2.499 m
2

2.500 -
4.999 m
2
5.000 -
9.999 m
2

> 10.000
Overijssel
Gelderland
Regiorapportage Oost-Nederland 4
KANTORENMARKT OOST-NEDERLAND
Overijssel en Gelderland
juli 2013
Sinds 2008 is het aanbod in Oost-Nederland gestegen, tot
circa 917.000 m aan het begin van 2013. Hoewel de rela-
tieve leegstand lager is dan het landelijk gemiddelde, is de
markt uit balans. Veel aanbod kenmerkt zich door een matige
verhuurbaarheid. Bijvoorbeeld omdat leegstaande gebouwen
vaak (te) groot zijn, het onderhoud onvoldoende is of de
locatie niet meer voldoet aan de huidige eisen van
kantoorgebruikers.
Het aanbod in Oost-Nederland ligt in Overijssel fractioneel
hoger dan in Gelderland. In beide provincies was er in het
afgelopen jaar sprake van een lichte stijging van het aanbod.
In Overijssel steeg het aanbod van 13,7% naar 14,4% en in
Gelderland van 13,1% naar 13,7%.
De hoogste leegstandpercentages zijn terug te vinden in
Zaltbommel, Deventer en Ede. Maar ook Zwolle en Arnhem
hebben met ongeveer 17% een bovengemiddelde leegstand.
In Apeldoorn, Enschede en Nijmegen ligt de leegstand net
onder het landelijk gemiddelde.
Als gevolg van oplopende leegstand nemen de plannen voor
herbestemming of onttrekking van kantoren aan de markt
toe. Dit gebeurt weliswaar nog niet op grote schaal, maar
vooral in de grotere steden liggen hiervoor wel mogelijkheden.
Aanbod kantoorruimte t.o.v. de kantorenvoorraad (in %) Aanbodpercentage per gemeente
Aanbod van kantoorruimte
Nederland
Gelderland
Overijssel
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
16%
18%
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
0% 5% 10% 15% 20% 25%
Wageningen
Harderwijk
Hengelo
Nijkerk
Tiel
Nijmegen
Oldenzaal
Culemborg
Zutphen
Enschede
Apeldoorn
Nederland
Almelo
Doetinchem
Barneveld
Rheden
Arnhem
Zwolle
Ede
Deventer
Zaltbommel
Regiorapportage Oost-Nederland 5
KANTORENMARKT OOST-NEDERLAND
Overijssel en Gelderland
juli 2013
De laatste jaren zijn er behoorlijke aanpassingen geweest
indehuurniveaus aan de bovenkant, maar vooral aan de
onderkant van de markt. Het huurprijsniveau van minder
courant kantorenvastgoed kan in bepaalde gevallen zelfs
rond 60,-/m liggen.
De hoogste huurprijzen in Oost-Nederland worden behaald
inZwolle ( 155,-/m) met kort daar achter Arnhem en
Nijmegen ( 150,-/m). In Twente liggen de huurprijzen daar
beduidend onder met een top van 140,-/m in Enschede. In
de regionale kantoorsteden wordt maximaal een huurniveau
bereikt van 135,-/m.
De netto-aanvangsrendementen in Oost-Nederland liggen
aanmerkelijk hoger dan in de grootstedelijke regios in de
Randstad waar ondanks de opgelopen leegstand nog
steeds de hoogste prijzen voor kantoorvastgoed worden
betaald. Voor de beste locaties in de regio gelden
aanvangsrendementen van 6,75 tot 7,75%.
Bandbreedte huurprijzen kantoorruimte per gemeente (in /m)
Prijzen en rendementen
Bandbreedte netto-aanvangsrendementen in Nederland (in procenten)
Beste locaties Overige locaties
Noord-Nederland 7,50 8,25 8,25 10,00
Oost-Nederland 6,75 7,75 7,50 9,50
Noordwest-Nederland 6,00 7,50 7,00 10,00
Zuidwest-Nederland 6,25 7,50 7,00 8,75
Zuid-Nederland 6,50 7,75 7,50 10,00
0 20 40 60 80 100 120 140 160 180
Hengelo
Apeldoorn
Barneveld
Zutphen
Doetinchem
Ede
Almelo
Deventer
Harderwijk
Enschede
Nijmegen
Arnhem
Zwolle
Regiorapportage Oost-Nederland 6
KANTORENMARKT OOST-NEDERLAND
Overijssel en Gelderland
juli 2013
Factsheet kantoren Oost-Nederland
Provincie Gemeente Inwoners Voorraad in m Aanbod in m Opname in m Bandbreedte in /m
2012 2011 2012 2011 2012 2011 2012 2011 2012
Gelderland Apeldoorn 157.300 749.400 734.000 104.800 112.900 19.000 14.500 95-150 90-130
Arnhem 150.000 1.119.200 1.122.100 193.500 189.000 26.700 35.900 100-160 90-150
Barneveld 53.700 104.500 104.100 17.000 16.800 1.900 900 90-135 85-130
Doetinchem 56.300 142.300 147.700 12.900 13.500 6.900 3.300 100-140 90-135
Ede 109.800 248.100 254.100 40.800 49.000 8.900 6.000 100-140 90-135
Harderwijk 45.600 90.600 89.800 2.700 2.400 3.100 2.800 115-145 100-140
Nijmegen 166.500 470.200 485.400 45.500 54.200 9.500 16.000 90-150 75-145
Zutphen 47.100 88.600 91.200 8.900 13.400 2.900 7.000 100-135 90-130
Overig 1.224.400 1.075.900 1.098.300 107.500 115.500 23.700 32.800 - -
Totaal Gelderland 2.010.700 4.088.800 4.126.700 533.600 566.700 102.600 119.200 - -
Overijssel Almelo 72.800 191.000 193.900 23.800 20.600 2.200 5.500 80-140 80-135
Deventer 98.500 362.100 362.200 62.100 70.900 10.600 3.700 100-140 80-135
Enschede 158.700 429.900 444.200 80.500 65.700 18.200 31.900 115-145 90-140
Hengelo 80.900 272.700 280.600 32.200 29.200 1.900 5.900 110-130 85-120
Zwolle 122.500 683.600 778.000 94.200 134.000 20.000 17.500 115-170 100-155
Overig 604.300 363.500 378.400 23.600 29.600 2.200 800 - -
Totaal Overijssel 1.137.700 2.302.800 2.437.300 316.400 350.000 55.100 65.300 - -
Totaal 3.148.400 6.391.600 6.564.000 850.000 916.700 157.700 184.500 - -
Disclaimer
Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research.
Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend. Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van publicatie afspelen.