You are on page 1of 6

WINKELRUIMTE OOST-NEDERLAND

Overijssel en Gelderland
juli 2013
Regiorapportage Oost-Nederland 1
Landelijke marktontwikkelingen
Veel consumenten nemen een afwachtende houding aan.
Deeconomische vooruitzichten zijn immers niet goed en de
dalende koopkracht zorgt ervoor dat klanten alleen maar
langer wikken en wegen voordat ze een beslissing nemen.
Degevolgen voor de winkeliers zijn duidelijk zichtbaar. Ze
realiseren veel minder omzet. In bepaalde branches zijn de
omzetten tot wel 30 procent lager dan in 2008. Hoewel
sommige branches er minder van te lijden hebben en dis-
counters hun marktaandeel zelfs zien stijgen, is duidelijk
datmenig winkelier het lastig heeft.
Doordat winkeliers het lastig hebben ligt de mutatiegraad
van winkels hoger dan voor de crisis. Er komen dus meer
winkel panden vrij, maar deze worden wel relatief snel weer
verhuurd. Soms door winkels, soms door consumentgerichte
dienstverleners. Het gevolg is dat, ondanks de crisis, de opna-
me van winkelruimte op niveau blijft. Toch verdwijnen er meer
winkeliers dan dat er bijkomen. Daardoor neemt per saldo
het aanbod toe.
Het is niet zozeer de leegstand waaruit blijkt dat de crisis ook
de winkelmarkt raakt. Dat de tijden veranderd zijn, is vooral
zichtbaar in de huurprijzen. Die staan, met uitzondering van
de allerbeste locaties in de grote steden, wel degelijk onder
druk. Waar het risico in de kantorensector voortkomt uit lang-
durige leegstand, is op de winkelmarkt vooral de hoogte van
de huren bepalend voor het risicoproel.
De opkomst van internet als verkoopkanaal heeft het winkel-
gedrag van consumenten sterk veranderd. Dit heeft een dui-
de lijk effect op het winkelvastgoed. Sommige branches zijn
nagenoeg geheel uit het straatbeeld verdwenen. De huidige
leegstand is echter meer dan alleen een effect van internet.
Internet verandert het gedrag, de economische crisis resul-
teert in minder bestedingen. Deze combinatie leidt momen-
teel in steeds meer straten en winkelcentra tot problemen.
Daarentegen worden de grootste successen geboekt door
bedrijven die meerdere kanalen weten te bedienen. Internet-
winkels die zich volledig richten op het online kanaal,zullen
het lastig krijgen om uiteindelijk te overleven.
Voor veel gemeenten is het gecompliceerd om de verande-
ringen in de winkelmarkt om te zetten in een nieuwe beleids-
strategie. Dat geldt vooral voor veel kleine en middelgrote
gemeenten. Zij bieden vaak wel een compleet, maar geen
uitdagend of onderscheidend voorzieningen pakket. De keuze
valt meestal op het toevoegen van extra meters, terwijl de
oplossing vooral ligt bij het creren van eencompact en
aantrekkelijk aanbod.
Regiorapportage Oost-Nederland 2
WINKELRUIMTE OOST-NEDERLAND
Overijssel en Gelderland
juli 2013
Voorraad winkelruimte in Oost-Nederland (in m)
Overijssel (7,9%)
Overig Nederland (79,7%)
Gelderland (12,4%)
3.856.049
2.456.709
24.728.898
De 20 grootste winkelgemeenten in Oost-Nederland (in m)
De winkelvoorraad in de regio Oost-Nederland staat redelijk
in verhouding tot het aantal inwoners. In totaal tellen de
oostelijke provincies ongeveer 20% van de winkelvoor raad in
ons land. Daarbinnen heeft Gelderland ongeveer 1,5keer
zoveel winkelmeters als Overijssel.
In absolute aantallen hebben de grote gemeenten ook de
meeste winkels en het grootste vloeroppervlak. Tot deze
gemeenten behoren Enschede, Arnhem, Apeldoorn,
Nijmegen en Zwolle. Winkelsteden met een beperktere
regionale functie zijn Hengelo, Deventer, Almelo, Ede en
Doetinchem. Deze steden hebben een beperktere regionale
functie dan de grote winkelmarkten.
Per inwoner telt Nederland gemiddeld ongeveer 1,8 m
winkelvloeroppervlak. De dichtheid in Oost-Nederland ligt
met bijna 2 m per inwoner boven dit landelijk gemiddelde,
wat betekent dat de oostelijke provincies in verhouding veel
winkels hebben. Dat komt niet door de hoge dichtheid in de
grotere steden die gemiddeld genomen redelijk rond dit
niveau liggen. Het is vooral te verklaren doordat diverse
overwegend middelgrote gemeenten een in verhouding
grote winkelvoorraad hebben.
Marktstructuur
E
n
s
c
h
e
d
e
A
p
e
l
d
o
o
r
n
A
r
n
h
e
m
N
i
j
m
e
g
e
n
Z
w
o
l
l
e
H
e
n
g
e
l
o
D
e
v
e
n
t
e
r
A
l
m
e
l
o
E
d
e
D
o
e
t
i
n
c
h
e
m
Z
u
t
p
h
e
n
H
a
r
d
e
n
b
e
r
g
B
a
r
n
e
v
e
l
d
O
l
d
e
n
z
a
a
l
W
i
n
t
e
r
s
w
i
j
k
D
u
i
v
e
n
D
i
n
k
e
l
l
a
n
d
R
i
j
s
s
e
n
-
H
o
l
t
e
n
O
u
d
e

I
J
s
s
e
l
s
t
r
e
e
k
T
i
e
l
-
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
300.000
350.000
Regiorapportage Oost-Nederland 3
WINKELRUIMTE OOST-NEDERLAND
Overijssel en Gelderland
juli 2013
In 2012 steeg de opname van winkelruimte in Oost-Nederland
tot 127.000 m. Dit is opvallend. Ten eerste omdat de econo-
mische crisis juist zorgt voor een dalende omzet bij winkeliers.
Ten tweede omdat het opnameniveau op het hoogste niveau
uitkwam in de afgelopen tien jaar. De trend is daarmee ver-
gelijkbaar met het landelijk beeld. Ook in Nederland als
geheel vonden er vorig jaar meer winkeltransacties plaats.
Een mogelijke verklaring voor de toegenomen vraag naar
winkelruimte is het vrijvallen van geschikte en courante
winkelruimte. Juist als gevolg van de crisis neemt het aantal
winkels dat de deuren sluit toe, maar blijkbaar is er sprake
van een onderliggende behoefte bij ondernemers die van
deze situatie gebruik maken. Door de veranderingen in de
markt en de oplopende leegstand, staan huurprijzen onder
druk. Lagere huurprijzen lokken nieuw vormen van detail-
handel en dienstverlening aan consumenten uit.
Het merendeel van de winkeltransacties (61%) in het
afgelopen decennium heeft betrekking op kleine winkel-
panden met een oppervlakte van minder dan 250 m. Dit
segment winkeltransacties vindt vooral plaats op de centrale
winkellocaties van de verschillende gemeenten. Naarmate de
oppervlakte toeneemt, neemt het aantal transacties af. De
grootste panden (> 2.500 m) zijn weliswaar de kleinste
categorie (2%), maar beslaan alsnog 19% van het totale
volume. Dat neemt niet weg dat de dynamiek in de lokale
winkelmarkt dus eerst en vooral wordt bepaald door
ondernemers die kleinschalige winkelruimte huren.
Ontwikkeling vraag en aanbod winkelruimte in Oost-Nederland (in m) Opname naar grootteklasse 2001 2012 (cumulatief in aantallen transacties)
2%
61%
6%
10%
21%
250-500 m
2
500-1.000 m
2
1.000-2.500 m
2
> 2.500 m
2
< 250 m
2
Vraag naar winkelruimte
Leegstand
Opname
-
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
100
200
300
400
500
600
700
Regiorapportage Oost-Nederland 4
WINKELRUIMTE OOST-NEDERLAND
Overijssel en Gelderland
juli 2013
De leegstand in Oost-Nederland is de laatste jaren sterk
gestegen en is in 2012 opgelopen tot 646.000 m. In
absolute termen komt het grootste deel daarvan voor
rekening van Gelderland. In percentages valt echter de
relatief hoge leegstand in Overijssel op. Met bijna 12%
leegstand kampt Overijssel met een hogere leegstand
danhet landelijk gemiddelde.
Naar aantallen winkels is de leegstand overigens een stuk
lager. Gemiddeld staat 6,4% van de winkels in Nederland
leeg, een percentage dat vorig jaar bovendien nauwelijks is
opgelopen. Dat de leegstand in winkelmeters hoger ligt dan
het aantal panden dat leegstaat, geeft aan dat leegstand
deels terug te vinden is in grotere objecten.
Vooral de winkelsteden in Twente en de gemeente Oude
IJsselstreek kampen met een inke leegstand in zowel
aantallen winkels als in winkelmeters. In Deventer en Zutphen
valt op dat leegstand op basis van volume, een stuk hoger ligt
dan de leegstand in aantallen winkels. Dat komt doordat hier
een deel van de leegstand is geconcentreerd op specieke
locaties met grote winkelunits.
In Arnhem en Nijmegen is het leegstandniveau vergelijkbaar
met het landelijk gemiddelde. In Zwolle is sprake van lage
leegstand, zowel in aantallen winkels als in volume.
Ontwikkeling van de leegstand per provincie (2006-2012, in procenten) Procentueel aanbod ten opzichte van totaal aantal winkels en winkelmeters (per gemeente, in procenten)
0% 5% 10% 15% 20% 25%
Winkels
Meters
Dinkelland
Tiel
Zwolle
Duiven
Barneveld
Ede
Winterswijk
Doetinchem
Nederland
Arnhem
Rijssen-Holten
Nijmegen
Hardenberg
Apeldoorn
Zutphen
Hengelo
Oldenzaal
Oude IJsselstreek
Enschede
Deventer
Almelo
Aanbod van winkelruimte
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
4%
5%
6%
7%
8%
9%
10%
11%
12%
13%
Nederland
Gelderland
Overijssel
Regiorapportage Oost-Nederland 5
WINKELRUIMTE OOST-NEDERLAND
Overijssel en Gelderland
juli 2013
De bandbreedte in de huurprijzen verschilt sterk. Zowel
tussen steden, als binnen steden. De lokale marktstructuur,
de variatie in het winkelaanbod en het verzorgingsniveau
zorgen voor deze verschillen.
Steden als Arnhem, Nijmegen, Enschede en Zwolle trekken
niet alleen veel bezoekers die afkomstig zijn uit de eigen
gemeente, maar ook vanuit de omringende regio. Bepaalde
steden proteren bovendien van Duitse bezoekers. In Oost-
Nederland zijn dit dan ook de steden met de hoogste
huurprijzen, die in Arnhem en Zwolle op de beste locaties
oplopen tot rond 1.100,-/m. In Nijmegen, Apeldoorn,
Deventer en Enschede liggen de huurprijzen wat lager met
een maximum tussen 800,- en 900,-/m. Deze huur-
prijzen worden echter alleen op de allerbeste locaties gerea-
liseerd. In winkelstraten die (veel) minder bezoekers trekken,
liggen huurprijzen veel lager.
In steden met een meer regionale functie zoals Hengelo,
Almelo, Ede en Doetinchem liggen de bezoekersaantallen
gemiddeld lager, en daarmee ook de huurprijzen voor
winkelruimte.
Binnen de winkelmarkt bestaat een scherp onderscheid naar
aantrekkelijk beleggingsvastgoed en winkelvastgoed op
secundaire locaties. Dit zien we ook terug in de aanvangs-
rendementen. In de top van de markt in Oost-Nederland
worden aanvangsren dementen van circa 5% betaald. Op
secundaire locaties liggen de aanvangsrendementen echter
beduidend hoger.
Winkelhuren hoofdwinkelgebied per gemeente in /m
0 200 400 600 800 1.000 1.200
Hardenberg
Kampen
Almelo
Zutphen
Barneveld
Ede
Hengelo
Doetinchem
Apeldoorn
Deventer
Enschede
Nijmegen
Zwolle
Arnhem
Prijzen en rendementen
Bandbreedte netto-aanvangsrendementen in Nederland (in procenten)
A1 locaties
Noord-Nederland 4,50 7,00
Oost-Nederland 5,00 6,75
Noordwest-Nederland 4,25 6,00
Zuidwest-Nederland 4,75 6,50
Zuid-Nederland 4,75 6,50
Regiorapportage Oost-Nederland 6
WINKELRUIMTE OOST-NEDERLAND
Overijssel en Gelderland
juli 2013
Factsheet winkels Oost-Nederland
Provincie Gemeente Inwoners Voorraad in m Aanbod in m Opname in m Bandbreedte in /m
2012 2011 2012 2011 2012 2011 2012 2011 2012
Gelderland Apeldoorn 157.300 305.200 311.100 27.700 35.500 6.900 14.000 350-800 350-800
Arnhem 150.000 308.100 307.400 27.700 31.000 3.700 10.400 700-1.100 700-1.100
Barneveld 53.700 113.700 114.600 8.500 9.800 1.100 1.000 300-450 200-450
Doetinchem 56.300 165.300 166.900 20.900 15.100 1.400 6.500 450-650 450-650
Ede 109.800 166.700 175.500 11.100 15.300 7.300 7.800 225-450 150-450
Nijmegen 166.500 251.100 254.300 22.900 27.100 5.900 7.400 650-900 650-900
Zutphen 47.100 140.600 143.200 16.700 16.600 1.300 5.800 275-450 275-425
Overig 1.270.000 2.358.200 2.383.000 189.200 202.900 21.500 29.600 - -
Totaal Gelderland 2.010.700 3.808.900 3.856.000 324.700 353.300 49.100 82.500 - -
Overijssel Almelo 72.800 182.500 182.500 36.000 35.000 2.500 7.200 225-475 200-400
Deventer 98.500 192.800 192.000 37.700 35.000 2.300 2.400 500-800 500-800
Enschede 158.700 328.900 326.300 41.700 47.900 6.300 11.600 350-850 350-850
Hardenberg 59.600 142.000 136.300 13.500 14.600 1.300 800 160-275 160-275
Hengelo 80.900 194.400 198.200 19.900 23.800 6.500 7.600 300-500 200-450
Kampen 50.900 76.600 76.600 7.300 8.300 100 2.000 125-325 125-300
Zwolle 122.500 225.400 226.700 13.600 16.500 2.000 5.400 400-1.050 400-1.050
Overig 493.800 1.095.700 1.118.100 92.700 111.900 10.900 7.700 - -
Totaal Overijssel 1.137.700 2.438.300 2.456.700 262.400 293.000 31.900 44.700 - -
Totaal Oost-Nederland 3.148.400 6.247.200 6.312.700 587.100 646.300 81.000 127.200 - -
Disclaimer
Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research.
Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend. Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van publicatie afspelen.

You might also like