WINKELRUIMTE NOORD

-
NEDERLAND
Drenthe, Friesland en Groningen
juli 2013
Regiorapportage Noord-Nederland 1
Landelijke marktontwikkelingen
Veel consumenten nemen een afwachtende houding aan.
Deeconomische vooruitzichten zijn immers niet goed en de
dalende koopkracht zorgt ervoor dat klanten alleen maar
langer wikken en wegen voordat ze een beslissing nemen.
Degevolgen voor de winkeliers zijn duidelijk zichtbaar. Ze
realiseren veel minder omzet. In bepaalde branches zijn de
omzetten tot wel 30 procent lager dan in 2008. Hoewel
sommige branches er minder van te lijden hebben en
discounters hun marktaandeel zelfs zien stijgen, is duidelijk
dat menig winkelier het lastig heeft.
Doordat winkeliers het lastig hebben ligt de mutatiegraad
vanwinkels hoger dan voor de crisis. Er komen dus meer
winkelpanden vrij, maar deze worden wel relatief snel weer
verhuurd. Soms door winkels, soms door consumentgerichte
dienstverleners. Het gevolg is dat, ondanks de crisis, de opna-
me van winkelruimte op niveau blijft. Toch verdwijnen er meer
winkeliers dan dat er bijkomen. Daardoor neemt per saldo het
aanbod toe.
Het is niet zozeer de leegstand waaruit blijkt dat de crisis ook
de winkelmarkt raakt. Dat de tijden veranderd zijn, is vooral
zichtbaar in de huurprijzen. Die staan, met uitzondering van
de allerbeste locaties in de grote steden, wel degelijk onder
druk. Waar het risico in de kantorensector voortkomt uit
lang durige leegstand, is op de winkelmarkt vooral de
hoogtevan de huren bepalend voor het risicoproel.
De opkomst van internet als verkoopkanaal heeft het winkel-
gedrag van consumenten sterk veranderd. Dit heeft een
duidelijk effect op het winkelvastgoed. Sommige branches
zijn nagenoeg geheel uit het straatbeeld verdwenen. De
huidige leegstand is echter meer dan alleen een effect van
internet. Internet verandert het gedrag, de economische
crisis resulteert in minder bestedingen. Deze combinatie
leidtmomenteel in steeds meer straten en winkelcentra tot
problemen. Daarentegen worden de grootste successen
geboekt door bedrijven die meerdere kanalen weten te
bedienen. Internetwinkels die zich volledig richten op het
online kanaal, zullen het lastig krijgen om uiteindelijk te
overleven.
Voor veel gemeenten is het gecompliceerd om de verande-
ringen in de winkelmarkt om te zetten in een nieuwe beleids-
strategie. Dat geldt vooral voor veel kleine en middel grote
gemeenten. Zij bieden vaak wel een compleet, maar geen
uitdagend of onderscheidend voorzieningenpakket. De keuze
valt meestal op het toevoegen van extra meters, terwijl de
oplossing vooral ligt bij het creren van een compact en
aantrekkelijk aanbod.
Regiorapportage Noord-Nederland 2
WINKELRUIMTE NOORD
-
NEDERLAND
Drenthe, Friesland en Groningen
juli 2013
Voorraad winkelruimte in Noord-Nederland (in m)
Drenthe (3,6%)
Friesland (4,6%)
Groningen (3,9%)
Overig Nederland (87,9%)
1.115.438 1.432.307
1.202.521
27.291.390
De 20 grootste winkelgemeenten in Noord-Nederland (in m)
G
r
o
n
i
n
g
e
n
E
m
m
e
n
L
e
e
u
w
a
r
d
e
n
A
s
s
e
n
S

d
w
e
s
t

F
r
y
s
l

n
H
o
o
g
e
v
e
e
n
S
m
a
l
l
i
n
g
e
r
l
a
n
d
H
e
e
r
e
n
v
e
e
n
S
t
a
d
s
k
a
n
a
a
l
M
e
p
p
e
l
O
l
d
a
m
b
t
W
e
s
t
s
t
e
l
l
i
n
g
w
e
r
f
N
o
o
r
d
e
n
v
e
l
d
V
e
e
n
d
a
m
D
o
n
g
e
r
a
d
e
e
l
S
k
a
r
s
t
e
r
l

n
C
o
e
v
o
r
d
e
n
H
'
z
a
n
d
-
S
a
p
p
e
m
e
e
r
M
i
d
d
e
n
-
D
r
e
n
t
h
e
O
o
s
t
s
t
e
l
l
i
n
g
w
e
r
f
-
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
300.000
350.000
400.000
450.000
500.000
De regio Noord-Nederland heeft een verhoudingsgewijs
grote winkelvoorraad. De Noordelijke provincies beschikken
over 12,1% van de landelijke winkelvoorraad, tegenover
10,3 % van de bevolking. Binnen de Noordelijke provincies
heeft Friesland het grootste winkeloppervlak, gevolgd door
Groningen en daarna Drenthe.
De winkelgebieden in Noord-Nederland vormen een afspie-
geling van de verhoudingen tussen de steden en de landelijke
gebieden. De centrale plaatsen vervullen in hun regio een
belangrijke verzorgende rol, waaronder op hetgebied van
winkelvoorzieningen.
De stad Groningen vormt een uitzondering. Groningen
oefent grote aantrekkingskracht uit op alle Noordelijke
provincies en een forse hoeveelheid Duitse consumenten.
Inde provincie Friesland weet Leeuwarden veel bezoekers
uitde hele provincie te trekken. De Drentse winkelsteden
functioneren hoofdzakelijk regionaal en moeten bovendien
concurreren met de stad Groningen en Zwolle.
Marktstructuur
Regiorapportage Noord-Nederland 3
WINKELRUIMTE NOORD
-
NEDERLAND
Drenthe, Friesland en Groningen
juli 2013
De winkelopname in Noord-Nederland begeeft zich al meer-
dere jaren rond een niveau van 50.000 m op jaarbasis. Sinds
2010 is er een opgaande lijn zichtbaar, maar nog altijd wordt
het opnameniveau van 50.000 m niet overschreden.
Deze ontwikkeling is opvallend gezien de druk op de omzet-
ontwikkeling, de opkomst van alternatieve afzet kanalen (met
name internet) en de oplopende leegstand. In de markt blijkt
echter dat winkels die worden verlaten, mits op de goede
locatie, nog altijd redelijk snel wordt ingevuld. Door de veran-
deringen in de markt en de oplopende leeg stand, staan huur-
prijzen onder druk. Lagere huurprijzen lokken nieuw vormen
van detailhandel en dienstverlening aan consumenten uit.
Het merendeel van de winkeltransacties (57%) in het afge-
lopen decennium heeft betrekking op kleine winkel panden
met een oppervlakte van minder dan 250 m. Dit segment
winkeltransacties vindt vooral plaats op de centrale winkel-
locaties van de verschillende gemeenten. Naarmate de
op pervlakte toeneemt, neemt het aantal transacties af.
Grootschalige transacties, veelal op perifere winkellocaties,
komen sporadisch voor.
Ontwikkeling van aanbod en opname in Noord-Nederland (2002-2012 in m) Opname naar grootteklasse 2001 2012 (cumulatief in aantallen transacties)
Leegstand
Opname
-
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
300.000
350.000
400.000
450.000
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
2%
57%
9%
10%
22%
250-500 m
2
500-1.000 m
2
1.000-2.500 m
2
> 2.500 m
2
< 250 m
2
Vraag naar winkelruimte
Regiorapportage Noord-Nederland 4
WINKELRUIMTE NOORD
-
NEDERLAND
Drenthe, Friesland en Groningen
juli 2013
Aan het einde van 2012 lag de relatieve leegstand in alle drie
de Noordelijke provincies boven het landelijk gemiddelde.
Deleegstand is naar verhouding sterker toegenomen dan in
geheel Nederland. In zowel absolute als relatieve zin telt de
provincie Groningen de hoogste winkelleegstand. Hoewel
in2012 sprake was van een daling, is hier is de laatste paar
jaren de leegstand ink toegenomen.
Naar aantallen winkels is de leegstand overigens een stuk
lager. Gemiddeld staat 6,4% van de winkels in Nederland
leeg, een percentage dat vorig jaar bovendien nauwelijks
isopgelopen. Dat de leegstand in winkelmeters hoger ligt
dan het aantal panden dat leegstaat, geeft aan dat leegstand
deels terug te vinden is in grotere objecten.
Een belangrijke oorzaak is bevolkingskrimp, dat vooral in het
oostelijke deel van de provincie Groningen tot meer leeg stand
leidt. In de Groningse gemeenten Oldambt, Veendam en
Stadskanaal is dit zichtbaar. De komende jaren krijgen meer
Noord-Nederlandse locaties hiermee te maken. Vooral in
plaatsen waar vergrijzing en een zwak economisch per spec-
tief zorgen voor druk op de winkelomzetten. Dit zal naar
verwachting tot verdere verschraling van de voorzieningen
op lokaal niveau leiden.
Een relatief hoge leegstand kan in bepaalde gevallen worden
verklaard door leegstand van grootschalige winkelunits op
perifere locaties. Dit is bijvoorbeeld het geval in Joure
(Skarsterln). Op veel woonboulevards loopt de leegstand op
door teruglopende omzetten en toenemende concurrentie
van vergelijkbare locaties.
Ontwikkeling van de leegstand per provincie (2006-2012, in procenten) Procentueel aanbod ten opzichte van totaal aantal winkels en winkelmeters (per gemeente, in procenten)
2006
Nederland
Groningen
Drenthe
Friesland
2007 2008 2009 2010 2011 2012
4%
5%
6%
7%
8%
9%
10%
11%
12%
13%
14%
0% 5% 10% 15% 20% 25%
Winkels
Meters
Midden-Drenthe
Sdwest Frysln
Meppel
Weststellingwerf
Coevorden
Leeuwarden
Dongeradeel
Smallingerland
Hoogeveen
Nederland
Noordenveld
Groningen
Ooststellingwerf
Assen
Oldambt
Emmen
Heerenveen
Hoogezand-Sappemeer
Stadskanaal
Veendam
Skarsterln
Aanbod van winkelruimte
Regiorapportage Noord-Nederland 5
WINKELRUIMTE NOORD
-
NEDERLAND
Drenthe, Friesland en Groningen
juli 2013
In Noord-Nederland wordt het hoogste huurniveau
behaald in de stad Groningen. Op de beste locatie in de
stad, de Herestraat, kan de huurprijs oplopen tot rond
1.400,-/ m. Leeuwarden heeft minder bezoekers dan
Groningen, maar trekt door de kwalitatief goede binnen-
stad veel consumenten uit Friesland. In de Friese hoofdstad
ligt de tophuurprijs op 650,-/m.
In steden met een regionale functie en een traditioneel
sterke winkelfunctie zoals Assen, Emmen, Winschoten
(Oldambt), Drachten (Smallingerland) en Sneek liggen de
bezoekersaantallen gemiddeld lager, en daarmee ook de
huurprijzen voor winkelruimte. Het huurniveau in onder-
steunde winkelsteden zoals Veendam en Stadskanaal ligt
nog een segment lager.
Binnen de winkelmarkt bestaat een scherp onderscheid
naar aantrekkelijk beleggingsvastgoed en winkelvastgoed
op secundaire locaties. Dit zien we ook terug in de aan-
vangs rendementen. Uitsluitend in Groningen worden
aanvangsrendementen vanaf 4,50% betaald voor de
bestewinkelunits. Op secundaire locaties in Groningen en
in andere steden liggen de aanvangsrendementen echter
beduidend hoger.
Winkelhuren per gemeente op hoofdwinkellocatie in /m
0 200 400 600 800 1.000 1.200 1.400 1.600
Groningen
Leeuwarden
Assen
Emmen
Meppel
Smallingerland
Sdwest Frysln
Oldambt
Hoogeveen
Heerenveen
H'zand-Sappemeer
Stadskanaal
Veendam
Prijzen en rendementen
Bandbreedte netto-aanvangsrendementen in Nederland (in procenten)
A1 locaties
Noord-Nederland 4,50 7,00
Oost-Nederland 5,00 6,75
Noordwest-Nederland 4,25 6,00
Zuidwest-Nederland 4,75 6,50
Zuid-Nederland 4,75 6,50
Regiorapportage Noord-Nederland 6
WINKELRUIMTE NOORD
-
NEDERLAND
Drenthe, Friesland en Groningen
juli 2013
Factsheet winkels Noord-Nederland
Provincie Gemeente Inwoners Voorraad in m Leegstand in m Opname in m Bandbreedte in /m
2012 2011 2012 2011 2012 2011 2012 2011 2012
Drenthe Assen 67.200 183.500 197.100 15.300 25.300 4.500 13.300 275-550 250-550
Emmen 108.400 285.200 308.900 33.800 49.600 3.600 3.400 210-525 210-525
Hoogeveen 54.900 151.100 153.900 15.600 15.200 1.800 600 175-375 175-350
Meppel 32.700 88.700 92.400 3.400 6.700 400 300 200-455 200-425
Overig 226.800 363.800 363.100 27.500 28.600 1.400 4.700 - -
Totaal Drenthe 490.000 1.072.300 1.115.400 95.600 125.400 11.700 22.300 - -
Friesland Heerenveen 43.300 109.300 113.900 11.000 18.600 2.100 1.500 175-350 150-325
Leeuwarden 96.100 262.600 269.700 22.200 23.700 2.900 200 250-650 250-650
Smallingerland 55.400 139.200 144.200 11.600 14.100 1.400 3.400 225-450 200-425
Sdwest Frysln 82.600 161.100 181.100 15.300 12.600 - 2.200 225-450 200-425
Overig 369.600 706.900 723.400 61.700 77.700 1.000 - - -
Totaal Friesland 647.000 1.379.100 1.432.300 121.800 146.700 7.400 7.300 - -
Groningen Groningen 195.700 457.400 476.200 62.600 56.900 11.000 13.400 600-1.400 600-1.400
Hoogezand-Sappemeer 34.500 67.600 67.200 10.200 11.200 1.000 2.300 200-300 175-275
Oldambt 38.800 90.200 89.300 12.800 14.200 200 600 175-400 150-375
Stadskanaal 32.800 101.100 104.400 14.200 17.700 - 500 160-275 150-250
Veendam 27.900 75.100 76.200 11.400 14.200 1.100 700 100-200 100-200
Overig 252.200 395.900 389.200 43.100 32.600 4.800 800 - -
Totaal Groningen 581.900 1.187.300 1.202.500 154.300 146.800 18.100 18.300 - -
Totaal 1.718.900 3.638.700 3.750.200 371.700 418.900 37.200 47.900 - -
Disclaimer
Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research.
Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend. Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van publicatie afspelen.