Direito Civil

DIREITO CIVIL
Prof. Maurcio Kenji Yonemoto

5 TERMO
- PROV! "#$%&
- &%$%#
Contrato' em E'()cie
- Com(ra e Ven*a
- Consideraes Gerais
O contrato um acordo de vontades, estabelecendo vontades recprocas. Ele
surgiu como uma forma de PC!"!C#$O %OC!&. !sso para evitar 'ue se uma
pessoa 'uiser algo de outra, por e(., ela tome por fora.
!mportante relembrar 'ue o contrato pode ser escrito ou verbal. O contrato
um neg)cio *urdico, sendo 'ue tem forma livre, a n+o ser 'ue a lei e(pressamente
determine a forma como deva ser feito. E(., o casamento tem forma pr)pria. %e n+o
seguir esse rito, ent+o n+o -ouve casamento.
ideia de contrato vem sendo moldada desde os romanos, tendo sempre
como base as pr.ticas sociais, a moral e o modelo econ/mico da poca. O contrato, por
assim di0er, nasceu da realidade social.
Podemos logo inferir 'ue o direito dos contratos e(iste desde 'ue o -omem
deu incio 1s primeiras comunidades. 2o entanto, o 3ireito 4omano o primeiro a
sistemati0ar a regula+o contratual, criando algumas categorias de contratos.
2o 3ireito 4omano, os contratos, como todos os atos *urdicos, tin-am
car.ter rigoroso e sacramental. s formas deveriam ser obedecidas, ainda 'ue n+o
e(pressassem e(atamente a vontade das partes. 2a poca da &ei das 5!! 6.buas, a
inten+o das partes estava materiali0ada nas palavras corretamente pronunciadas. O
contrato era o ato 'ue submetia o devedor ao poder do credor. O cumprimento de um
contrato era 'uest+o de -onra e o vnculo *urdico era pessoal, levando o credor, em
caso de inadimplemento, a atingir o corpo do devedor. 3a a ideia do 7pacta sunt
servanda8 - se contratar tem 'ue cumprir.
Contratos eram convenes normati0adas, e por isso protegidas pela via da
actio. 6in-am prote+o *udicial prevista pelo jus civile, podendo o credor reclamar via
actio, sua e(ecu+o.
9avia, no entanto, os pactos, 'ue eram acordos n+o previstos em lei. 2+o
e(igia forma especial, nem eram protegidos pela actio, se n+o fossem cumpridos, nada
aconteceria, pois eram obrigaes naturais, geralmente cumpridas por um dever moral,
n+o eram obrigaes *urdicas. :ais a frente, para os pactos mais fre'uentes foi criada
uma prote+o *udicial.
2a !dade :dia, por influ;ncia do 3ireito Germ<nico, o inadimplemento
comumente ense*ava a escravid+o ou a pris+o.
9avia a autonomia da vontade, liberdade contratual, e poderia reali0ar
contratos como, onde e com 'uem 'uiser. Era uma liberdade absoluta.
Aridine Defendi Vicentini
Ariane Defendi Vicentini Pgina =
teoria do 3ireito 2atural, por sua ve0, delineou os principais dogmas da
concep+o cl.ssica, a autonomia da vontade e a liberdade contratual, baseado,
sobretudo, nas ideias de >ant. Consagrou-se, assim, a ideia de 'ue a liberdade de
contratar seria uma das liberdades naturais do -omem, 'ue somente pela sua vontade
-averia de ser restringida.
3a 4evolu+o "rancesa adveio o C)digo Civil "ranc;s ?=@ABC, lei
substantiva 'ue coroou a autonomia da vontade como valor supremo no campo
contratual. Outras legislaes, como a italiana ?=@DEC, a portuguesa ?=@DFC, a espan-ola
?=@@GC e a alem+ ?=@GDC seguiram o mesmo tom, e assim influenciaram decididamente o
ocidente, cristali0ando a concep+o cl.ssica do contrato. 6end;ncia essa acompan-ada
pelo Hrasil, atravs do C)digo Civil de =G=D.
2a !dade :oderna o Estado comea a perceber 'ue a -ist)ria da autonomia
fal-a. Iuando um indivduo negocia com outra pessoa, deve ser levado em
considera+o 'ue as partes n+o s+o iguais, sendo assim, o contrato tende a refletir a
e(ata propor+o da desigualdade. desigualdade pode ser, por e(emplo, de
e(peri;ncia, e muitas ve0es a pessoa mais preparada ilude a outra, fa0endo com 'ue
a'uela aceite as condies do contrato. no+o de desigualdade se estende com o
surgimento da 4evolu+o !ndustrial.
:ais recentemente, ap)s as transformaes sociais e econ/micas impostas
pela 4evolu+o !ndustrial e pelas grandes guerras, a concep+o cl.ssica do contrato
restou reavaliada, e ent+o se arrefeceu, peremptoriamente.
6al assim ocorreu, principalmente, por'ue a paridade contratual apregoada
pela teoria cl.ssica era apenas formal, e n+o substancial, n+o tardando o surgimento de
distores, dada a preval;ncia da parte mais forte sobre a mais fraca. 3a se desdobrou o
Estado intervencionista. fun+o social do contrato gan-ou amplitude, prestigiando-se
cada ve0 mais a boa-f, 'ue confere e'uilbrio na e(press+o da vontade -umana. Os
contratantes e(igem segurana do Estado, e este passa a garantir a igualdade com a
prote+o do economicamente mais fraco, e assim, valori0a o interesse coletivo em
detrimento do individual. O Estado comea a interferir nessas desigualdades, criando
&eis 'ue servem de barreiras, limites ?dirigismo contratualC. 9o*e, a autonomia tem um
camin-o estreito 'ue a'uele dado pelo Estado. Embora possa colocar 'ual'uer coisa
no papel, a &ei di0 o 'ue permitido, 'ual o camin-o 'ue pode ser feito. E(., esse
dirigismo contratual por parte do Estado ficou claro no contrato de trabal-o. ntes as
partes tin-am autonomia para contratar da forma como 'uisessem, sendo 'ue o mais
forte sempre sub*ugava o mais fraco 'ue tin-a necessidade de trabal-ar para gan-ar
din-eiro. E a partir do momento 'ue contratavam, teria de cumprir ?pacta sunt
servandaC. Ent+o o legislador comeou a criar regras. 2+o pode trabal-ar mais 'ue @ -
di.rias, delimitou sal.rio mnimo, etc.
Jma coisa 'ue precisa ficar claro 'ue agora o contrato 2$O "K :!%
&E! E264E % P46E%. %e a'uilo 'ue estiver no contrato for ilegal, por e(., n+o
vale, ainda 'ue a pessoa celebre esse contrato.
- &#$%#
Obs.: a denominao do contrato no o ponto mais importante, mas,
geralmente, revela a inteno das partes.
O contrato de compra e venda o primeiro contrato do CC. Este um
contrato reali0ado entre particulares. Este contrato o mais comum, o mais usual no
dia-a-dia.
Ariane Defendi Vicentini Pgina L
Geralmente, o legislador n+o conceitua, simplesmente regulamenta e o
conceito fica por conta da doutrina. :as, os contratos t;m uma situa+o diferenciada,
pois s+o conceituados. %e observarmos o art. B@=, CC, iremos perceber 'ue este
dispositivo, basicamente, um conceito do contrato de compra e venda, 7Pelo contrato
de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domnio de certa
coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preo em dinheiro. Ent+o, este fica sendo o
conceito. O contrato de compra e venda o contrato onde me obrigo a transferir o
domnio de determinado bem a algum, em contrapartida, este algum paga o avenado.
Por este conceito, retira-se de mais importante tr;s coisas, OH4!G4,
CO!% E P4E#O E: 3!29E!4O. Coisa, por'ue devemos ter um ob*eto ?a'uilo a 'ue
se refere o contrato de compra e vendaC, necess.rio tambm o din-eiro 'ue a
contrapresta+o. E a parte 7se obrigam8 d. a clara no+o do 'ue e de como funciona o
contrato de compra e venda entre as partes, sendo 'ue 'uando o mesmo celebrado,
cria-se um vnculo contratual ?rela+o obrigacionalC.
2o +i'tema ,ranc-', o contrato forma a'uisitiva, ou se*a, a partir do
momento 'ue celebro um contrato para, por e(., compra e venda de um ob*eto, o su*eito
'ue pretende ter o ob*eto *. vira o dono do mesmo. Para n)s, no +i'tema .aciona/, o
contrato fonte obrigacional, e(istindo dois momentos - o da cria+o da obriga+o e o
da tradi+o -. Percebemos a diferena dos pr)prios efeitos, tanto do sistema franc;s
'uanto do brasileiro.
2o franc-', se celebramos um contrato, automaticamente, os efeitos *. se
produ0em ?fonte a'uisitivaC, ou se*a, no momento da cria+o da rela+o obrigacional,
passou a ser o dono da coisa. :as, o sistema naciona/ funciona diferente. O C)digo
dei(a claro 'ue na celebra+o do contrato, a pessoa apenas se OH4!G
642%"E4!4 a propriedade e a outra a pagar o preo em din-eiro.
2o nosso sistema a propriedade se transmite de forma diferente, e(igindo
certos re'uisitos, para os bens m)veis a 7tradi+o8 e para os im)veis 7escritura pMblica8
e o 7registro8. Ent+o, a palavra 7obrigar8 muito importante, pois marca dois momentos
diferentes do contrato. O momento ora estudado o da 7contrata+o8 ?parte negocial,
contratualC e e(iste um segundo momento 'ue o da 7e(ecu+o8 ?momento em 'ue o
contato cumpridoC.
- Caractersticas do Contrato ?classifica+oC
E(istem diversas classificaes, sendo 'ue estudaremos as mais
importantes.
travs da classifica+o, podemos descobrir as conse'u;ncias, efeitos e as
obrigaes 'ue tra0em a'uele determinado contrato. Por e(emplo, o contrato de compra
e venda um 0#1 contrato 2i/atera/, pois -. obrigaes recprocas para os contratantes
?'uando n+o -. obrigaes recprocas, ou se*a, s) uma parte tem obriga+o N e(.,
doa+o -, o contrato J2!&6E4&C. %endo um contrato bilateral, automaticamente e
implicitamente, poderia se admitir, como conse'u;ncia, 'ue este contrato tem uma
7cl.usula resolut)ria t.cita8, artigo BFE, CC. 6odo o contrato bilateral tem esta cl.usula,
ou se*a, se uma pessoa celebra um contrato e a outra n+o cumpri sua parte, pode-se
e(igir o cumprimento coativo ou a rescis+o com perdas e danos. outra parte n+o pode
'uestionar alegando 'ue o contrato n+o contin-a tal cl.usula, *. 'ue esta implcita nos
contratos bilaterais. Cl.usula resolut)ria e(pressa tem 'ue ser acordada na cria+o do
contrato, a t.cita implcita.
Ariane Defendi Vicentini Pgina O
7 E(ce+o de contrato n+o cumprido8 ?'ue tambm uma conse'u;ncia
natural do contrato bilateralC, trata-se de um meio de defesa atravs do 'ual, a pessoa
n+o obrigada a cumprir a sua parte do contrato, en'uanto a outra n+o cumprir a sua
?art. BFD, CCC.
O contrato de compra e venda, evidentemente, um contrato 0"1 7 onero'o3 4
ou se*a, leva a um sacrifcio patrimonial das duas partes, para c-egar a satisfa+o. Como
conse'u;ncia de ser oneroso, ele est. su*eito a PQC!O 4E3!H!6R4!O ?vcio ocultoC,
EP!C#$O E 4E%O&J#$O PO4 O2E4O%!33E E5CE%%!P.
S tambm um contrato 0&1 7con'en'ua/3, *. 'ue ele se perfa0 mediante
simples acordo, n+o e(igindo nen-um ato material de entrega para 'ue o contrato se
considere perfeito e acabado, conforme di0 a lei. Ou se*a, o acordo, por si s), gera o
contrato ?com o acordo tem-se o vnculo contratualC. T. o contrato 4E&, necess.rio
um ato de entrega para 'ue considere-se o contrato feito N perfeito e acabado - ?ou se*a,
n+o basta o acordoC.
Pia de regra, um contrato 051 7n6o 'o/ene3, n+o e(ige forma pr)pria, pois,
a princpio, ele se considera perfeito e acabado de 'ual'uer maneira onde fi'ue
evidenciado a inten+o das partes em contratar. Ent+o, pode ser escrito, por palavras,
por gestos, por sinais, e(presso, t.cito ?por presun+oC, de 'ual'uer maneira, 3E%3E
IJE "!IJE C&4O IJE % P46E% IJE!4: CO26464U sendo esta a
regra. E7ce86o! im)veis, cu*o contrato tem 'ue ser escrito, e para os casos de im)veis
com o valor acima de OA sal.rios mnimos, tem de -aver a escritura pMblica ?no caso de
im)veis com valor abai(o de OA sal.rios mnimos, pode ser por escritura particularC.
S um contrato 051 7n6o (er'ona/''imo3, ou se*a, as caractersticas dos
su*eitos n+o s+o relevantes para a celebra+o do contrato.
S um contrato, via de regra, de 091 7e7ecu86o ime*iata3, ou se*a, se nada
for convencionado 'uanto ao pra0o de pagamento, o cumprimento 1 vista, se n+o for
pago, pode pedir a rescis+o. :as as partes podem convencionar um pra0o ?deve-se
ressaltar 'ue tem de -aver a conven+o do pra0o, caso contr.rio, presume-se 'ue ele
se*a de e(ecu+o imediataC.
S um contrato, via de regra, 0:1 7comutati;o3, o 'ue significa, a princpio,
'ue as partes sabem desde o princpio e(atamente a'uilo 'ue est+o contratando ?termos
e limites das obrigaesC, sabem a'uilo 'ue vai ser ob*eto do contrato ?eu sei o 'ue vai
ser ob*eto da transfer;ncia do domnio e 'ual vai ser o preo a ser pagoC. 2ada impede
'ue, pela nature0a do contrato ou pelo acordo, as partes possam tornar o contrato n+o
comutativo, ou se*a, 7&E6R4!O8, 'uando se assume o risco, uma vari.vel pelo
ob*eto, por e(emplo, safra ?uma das partes n+o sabe e(atamente 'ual a obriga+o 'ue
est. sendo assumida, est. su*eita ao riscoC. :as, a princpio, na forma normal da compra
e venda as partes sabem e(atamente o 'ue ser. entregue e o 'ue ser. pago.
- Elementos do Contrato
- ,orma $ <- O2jeto $ C- +ujeito $ D- Vonta*e
Obs.: o elemento VONT!" tratado igualmente em todos os tipos de
contrato. Essa vontade deve ser livre (no deve existir nenhum vcio ue macule o
contrato ! erro, dolo ou coao", deve ainda ser consciente (per#eita cognio do ue
est$ #a%endo e o ue est$ contratando", para ser assim, v$lida.
= ,orma Como anteriormente fora dito 'ue este um contrato n+o
solene, a forma &!P4E, ou se*a, o contrato pode ser formali0ado de 'ual'uer maneira
Ariane Defendi Vicentini Pgina B
?com e(ce+o dos im)veis, cu*o contrato tem 'ue ser escrito e no caso de im)veis com
valor cima de OA sal.rios mnimos, e(ige-se escritura pMblicaC. Obs.: se o legislador
determinar ue o ato deva seguir determinada #orma, e a pessoa no segui!la, haver$
nulidade.
< = O2jeto O conceito do artigo B@= delimita dois ob*etos,
<.# = Coi'a $ <." = Pre8o em *in>eiro
<.# = Coi'a! pelo pr)prio conceito de coisa, clara a inten+o do legislador
de delimitar o ob*eto da compra e venda.
Como primeira caracterstica da coisa, esta precisa ter 0#1 ?e7i't-ncia
f'ica3 ?bens corp)reosC. lguns autores di0em 'ue a compra e venda pode ser de
direitos e obrigaes, o 'ue parece 'ue n+o. 3ireitos e obrigaes n+o s+o ob*etos de
compra e venda, s+o ob*etos de um neg)cio *urdico especfico 'ue se c-ama cess+o,
sendo um acordo, de modo 'ue, para valer tem 'ue pedir autori0a+o do credor. Ent+o,
'uando o legislador, no pr)prio conceito, delimitou coisa, ele 'uis transmitir e(atamente
esta e(ist;ncia fsica, ou se*a, o ob*eto da compra e venda necessariamente tem 'ue ter
e(ist;ncia fsica, pressupe algo corp)reoU ou em contratos com safra, por e(emplo, ter.
e(ist;ncia fsica em um momento futuro.
lm disso, o ob*eto da compra e venda teria 'ue ter 0"1 7;a/or econ@mico8
?se o ob*eto n+o tiver valor econ/mico, como se fosse uma doa+o, *. 'ue n+o atinge o
patrim/nio de uma das partesCU 0&1 7'u'cet;e/ *e a(ro(ria86o8, ou se*a, tem 'ue ser
uma coisa da 'ual uma pessoa possa se tornar dona.
6ambm, o ob*eto da compra e venda tem 'ue ser 051 7comercia/iAB;e/8, ou
se*a, n+o basta, apenas, 'ue o ob*eto possa ser apropriado, necess.rio 'ue este ob*eto
possa ter transferido do seu domnio a outrem, possa ser comerciali0ado, alien.vel.
Perificamos assim 'ue, v.rios ob*etos 'ue possuem valor econ/mico, nem sempre
podem ser comerciali0ados, como os casos das propriedades da Jni+o, dos Estados,
bens cravados com cl.usulas de inalienabilidade. E(, doa+o com cl.usula de
inalienabilidade.
O ob*eto tambm deve ser 051 7/cito8, assim como todo ob*eto *urdico deve
ter licitude, sob pena de ine(istir o contrato.
Obs&.: como #oi dito, o nosso sistema, no necessariamente, agrega no
mesmo instante todo o contrato, ele na verdade divide nosso contrato em dois
momentos bem claros: 'O()*+)+,-O E E.E'/,-O. O momento da contratao
o momento ue eu acordo, uando estou combinando. (o necess$rio ue o objeto
exista no momento da contratao. O importante ue ele tenha exist0ncia, pelo
menos, te1rica, prov$vel, no momento da execuo. O contrato per#eito e acabado
desde seja possvel ter o seu cumprimento no momento da execuo.
Obs2.: possvel o sujeito #a%er um contrato de compra e venda de um
objeto ue no o pertence. Ex.: 3aurcio assume o compromisso de vender o meu net
para a 4anessa e entreg$!lo depois de uma semana. Em uma semana 3aurcio pode
virar dono do meu net, por isso, tecnicamente, possvel ele vender o meu net para
4anessa.
<." = Pre8o! nos termos do artigo B@=, o preo, obrigatoriamente, 3EPE
%E4 PGO E: 73!29E!4O8, sob pena de 3E%26J4&!K4 O CO2646O
Ariane Defendi Vicentini Pgina E
caso se*a modificado o ob*eto do pagamento. %e o pagamento se efetuar com outro
ob*eto ou bem, n)s estaramos diante de uma troca ou permuta. %e fosse servio,
estaramos diante de uma presta+o de servio.
doutrina tambm admite 'ue, eventualmente, sem desnaturar o contrato,
at possa e(istir algum outro ob*eto como presta+o, desde 'ue, a parte preponderante
se*a em din-eiro. Ent+o, 'uanto ao ob*eto, este seria uma complementa+o.
%endo uma obriga+o em din-eiro, devemos nos lembrar de 'ue vige no
Hrasil o 7Princ(io *o cur'o for8a*o *a moe*a corrente naciona/3. !sto significa 'ue
as obrigaes em din-eiro, no pas, t;m 'ue ser em 4E& ?moeda corrente do HrasilC.
2ingum pode se recusar a receber ou recusar a pagar em 4eal. 2ingum pode, via de
regra, e(igir o pagamento ou e(igir o recebimento em moeda diferente do 4eal ?5no
posso obrigar ningum a aceitar o pagamento em 61lar7". princpio, o princpio
dispun-a 'ue os contratos acordados para o pagamento em moeda estrangeira, eram
nulos. :as, atualmente, a *urisprud;ncia tem aceitado 'ue, %E % P46E%
CO2CO434E: CO: !%%O, nada impede 'ue o pagamento se*a feito em outra
moeda. nte o 7princpio do aproveitamento8, tudo o 'ue puder ser feito para o
aproveitamento do contrato, dever. ser feito, desde 'ue n+o ten-a pre*u0o a terceiro.
8E(ce+o ?ao princpio do curso foradoC, s) s+o admitidos como e(ce+o
para negocia+o e cumprimento em moeda estrangeira, se o contrato tiver origem
internacional ?E(, !mporta+o e E(porta+oC.
O preo pode ser 3E6E4:!23O OJ 3E6E4:!2VPE&, sendo o mais
comum o determinado, ou se*a, no momento da contrata+o ?incio do contratoC *.
fi(ado o preo. :as, nada impede 'ue o contrato se considere perfeito e acabado ainda
'ue o preo n+o este*a e(atamente estabelecido ?determin.velC. %er. determin.vel
'uando, inicialmente n+o se determina o preo, mas no momento de cumprimento da
obriga+o, -a*a como determinar o preo.
E(. de preo determin.vel, O C)digo admite 'ue as partes podem atrelar o
pagamento a um ob*eto ou a um bem com um valor pr)prio ou um valor de cota+o N
valor de bolsa, mercado ?valor inde(ador N termo mais ade'uado N nMmero de
corre+oC. E(, 79 muito comum uando o agente reali%a algum tipo de neg1cio, em
especial um contrato de compra e venda de im1veis rurais, ue o pagamento no seja
e#etuado : vista, ue se #aa em parcelas. 'omo se #a% essa negociao; <e #a% da
seguinte #orma: a entrada se #a% : vista, em dinheiro. =ara as outras parcelas so
estabelecidos os preos e so indexados em um objeto (normalmente soja ou arroba de
boi". Ento, o contrato #ica da seguinte #orma: pagarei pelo im)vel o valor de 4W
G.AAA.AAA,AA, sendo 4W O.AAA.AAA,AA 1 vista, 4W O.AAA.AAA,AA com um ano, 4W
O.AAA.AAA,AA com dois anos, e, o valor da parcela de 4W O.AAA.AAA,AA e'uivale na data
de -o*e a tantas sacas de so*a Xou tantas arrobas de boiY. Ento, uando estamos
indexando, estamos atrelando preo. (o exemplo acima, uanto seria devido em um
ano; (o possvel saber. (o so tr0s milh>es, pois o valor #oi indexado. +ssim,
daui um ano vamos pegar a uantidade de sacas de soja ou arrobas de boi, vamos
#a%er a converso pelo preo do dia e este ser$ o preo do pagamento7. !sto comum
na compra e venda de bens im)veis rurais, compras parceladas 'ue podem ter a varia+o
do GP, !2PC, GP2, !PC. Iuando voc; coloca o ndice de vari.vel *. altera o valor, pois
n+o se sabe 'uanto vai pagar.
CO<+! o valor inde(ador n+o pode ser o sal.rio-mnimo ?por'ue o CC
probeC.
Ariane Defendi Vicentini Pgina D
E os contratos inde(ados em d)larZ PalemZ Pia de regra, n+o, por'ue nossa
moeda o 4eal ?curso foradoC. Eventualmente, possvel, desde 'ue -a*a tambm uma
rela+o a contratos internacionais. E(, 5+lguns anos atr$s, v$rias pessoas #i%eram
leasing, contratos de alienao #iduci$ria e outros tipos de contratos em relao a
carros, cujo valor da parcela era indexado no d1lar. 3uita gente #e% isso, p. ex, com
carros importados. ?a%iam a compra e o valor da prestao era indexado em moeda
estrangeira. @uando ocorreu o problema da alta do d1lar, essas pessoas #oram
uestionar isso em ju%o. +lgumas pessoas ganhavam e outras no. =or u0;
Austi#icativa: 5+7 comprou um Bol, #abricado no Crasil. Os insumos so nacionais.
)odos os produtos e mo de obra so nacionais, ou seja, tudo pago em real, portanto, a
variao do d1lar no a#etou em nada. =ara 5+7 o preo, se #oi indexado em d1lar #oi
ilegal. Ento, o d1lar subiu, mas o carro dele continua o mesmo preo. +gora, 5C7
comprou uma C3D, carro importado. @uando #oi uestionar em ju%o ue o valor de
suas presta>es subiu muito, porue estava indexado em d1lar, ele perdeu, haja vista
ue seu carro cotado em d1lar. Ele est$ pagando a importao do seu carro em
d1lar7.
Ent+o, pode-se inde(ar em moeda estrangeiraZ 3epende. %e possuir origem
em contrato internacional, poder. ter a parcela inde(ada. Caso contr.rio, n+o.
E(. de preo determin.vel, O C)digo n+o admite 'ue a fi(a+o posterior do
preo em um momento futuro fi'ue 1 disposi+o[ao livre arbtrio de uma das partes
?ent+o en'uanto as partes n+o acordarem o preo, n+o -. contratoC. Entretanto, as partes
podem dei(ar a fi(a+o do preo ?para um momento futuroC a critrio de terceiro. Ent+o,
o contrato perfeito e acabado, ainda 'ue n+o -a*a preo fi(ado, se as partes de comum
acordo elegerem um terceiro para fi(ar o preo. !nclusive, o C)digo veda e(pressamente
'ue se*a uma das partes 'ue fi(e unilateralmente o preo. Ent+o, as partes estabelecendo
este terceiro, o preo 'ue ele fi(ar o preo 'ue dever. ser pago. ssim, n+o cabe
arrependimento, %&PO, m.-f, ou se*a, ele intencionalmente estabelece um preo para
pre*udicar uma das partes, ou 'ue ele este*a indu0ido em erro grave ?ele ac-ou 'ue era
determinado ob*eto, deu um valor para este ob*eto e o ob*eto n+o era o 'ue ele
imaginavaC.
O fato de 'ue n)s escol-ermos algum, n+o obriga o terceiro. Ent+o, o 'ue
acontece se ele n+o 'uiserZ Pia de regra, pelo C)digo vel-o, para 'ue o contrato n+o
se*a desfeito, era autori0ado 'ue ele ?o terceiroC escol-esse um outro terceiro. 2o
CD*iEo atua/, acontece uma coisa interessante, ele prima pelo 7princpio do
aproveitamento dos contratos8. Para evitar, n+o s) nesta situa+o, mas em 'ual'uer
contrato cu*a Mnica diverg;ncia se*a o preo, o C)digo autori0a 'ue se possa buscar
subsdios em 'ual'uer elemento ob*etivo para poder arbitrar o preo. ssim, o pr)prio
*ui0 poderia arbitrar o preo do contrato para evitar 'ue ele fosse desfeito.
O Preo, alm de legal, determinado ou determin.vel, tem 'ue ser %S4!O.
%rio n+o utili0ado na conota+o de ser o preo 'ue realmente 'uero pagar.
seriedade ora tratada tem outra conota+o. Ela tem a ver com o 7princpio da paridade8
ou 7princpio do e'uilbrio8, atravs do 'ual, o preo tem 'ue ter uma correla+o com a
coisa, ob*eto da venda. O preo deve ser srio ?proporcional e compatvel ao ob*etoC,
sob pena de caracteri0ar um vcio ou desnaturar um contrato.
Obs.: deve!se levar em conta o valor de a#eto. Ou seja, talve% algum pague
mais caro para algum por causa do valor sentimental ue auele objeto tem. +ui sim
tem!se uma justi#icativa.
Ariane Defendi Vicentini Pgina F
C = +ujeito' CO:P43O4 e 3EPE3O4. 6odos os contratos, de
forma geral, devem ser analisados sob o seguinte prisma, # - CPCIDDE e " -
LEFITIMGHO.
Obs.: de maneira geral, alienante uem trans#ere e aduirente uem
recebe. Essa expresso genrica, pois toda pessoa ue trans#ere alienante (doador,
vendedor etc" e todo auele ue recebe aduirente.
# - Ca(aci*a*e a aptid+o genrica para praticar atos *urdicos. O agente
capa0 o agente 'ue, a princpio, tem aptid+o para praticar atos *urdicos de uma forma
geral ?ent+o se ele capa0 ele pode comprar, vender, doar, enfim, praticar atos *urdicos
de forma geralC. T. o agente incapa0 tem restri+o para todos os atos *urdicos.
%e o agente for incapa0, para comprar, basta 'ue ele este*a representado
?absolutamente incapa0C ou assistido ?relativamente capa0C. :as para vender, sendo
incapa0, necess.rio autori0a+o *udicial.
Obs.: no 6ireito civil tambm h$ o princpio da insigni#icEncia. Ento, por
ex., se o menino #or no bar comprar um real de bala, trata!se de irregularidade
insigni#icante.
- %9$%"
" = LeEitima86o.
legitima+o trabal-a com o agente 'ue capa0 ?sendo capa0, ele est. apto
para a pr.tica de atos *urdicos em geralC. Entretanto, analisando-se o campo da
legitima+o, temos limitaes ?impedimentosC especficos. Ou se*a, a princpio, o
su*eito agente capa0 ?podendo fa0er 'uais'uer atos em geralC. :as, necess.rio
avaliar se a'uele ato especfico o agente poderia praticar ?pensar os limites 'ue o
legislador d. em determinados casosC.
%e a pessoa for incapa0, deve estar representada[assistida por um
respons.vel ?no caso de compraC e, dever. ainda ?no caso de vendaC, ter autori0a+o do
*ui0 para 'ue se*a possvel reali0ar o neg)cio.
2a legitima+o, um dos maiores problemas 'ue encontramos, n+o s) da
compra e venda, mas nos contratos de uma forma geral, est+o ligados 1 'uest+o de
relaes familiares.
Obs.: 5?ilho #ilho7. + pr1pria 'onstituio veda ualuer tipo de
limitao, ualuer tipo de restrio em relao ao #ilho. Ento, impedimento para um
#ilho para ualuer #ilho (seja #ilho do casamento ou #ora dele, seja #ilho natural ou
por inseminao, seja #ilho adotado...".
Em relao a pessoas casadas, casamento casamento e unio
est$vel unio est$vel, ou seja, no so a mesma coisa. 6i%er ue uem vive em unio
est$vel tem os mesmos direitos de pessoas casadas, pois so como se #ossem casadas,
mentira. /m instituto no se con#unde com o outro. +s regras de um no
necessariamente se aplicam ao outro. <e #ossem a mesma coisa a 'onstituio no iria
a#irmar ue se deve #acilitar a converso da unio est$vel em casamento.
#. O casamento admite v.rias formas, estando vinculado ao 74egime
Patrimonial de Hens8. Os casamentos, a princpio, de direitos e obrigaes gerais, s+o os
mesmos ?7se sou casado devo ser #iel independentemente do regime patrimonial
Ariane Defendi Vicentini Pgina @
adotado7C. :as o regime patrimonial altera a administra+o. 3e uma forma
simplificada, e(istem os seguintes regimes,
C 4egime &egal S legal ou supletivo, pois se n+o for escol-ido regime
nen-um este ser. aplicado. Este o regime da 7comun-+o parcial de bens8. 2este
regime, o 'ue um dos c/n*uges tem antes do casamento dele e ser. ele 'uem
administrar. tais bens, e o 'ue o outro tiver ser. dele e por ele ser. administrado. 6udo
o 'ue for construdo na const<ncia do casamento, ser. de ambos os c/n*uges.
HC 4egime da Comun-+o Jniversal 2este regime, via de regra, tudo
pertence ao casal. 6udo forma um patrim/nio s) 'ue de ambos os c/n*uges.
CC 4egime da %epara+o de Hens princpio, sempre -aver. dois
patrim/nios. O 'ue um c/n*uge tem antes do casamento dele. O mesmo ocorre se tal
bem for comprado depois de casado, n+o -. patrim/nio comum. :as a separa+o tem
duas modalidades,
C.=C %epara+o Convencional S a'uela separa+o atravs da 'ual, as
partes, por op+o, por escol-a, resolvem se casar no regime da separa+o. Esta
separa+o s) e(iste por inten+o das partes ?por 'uest+o administrativa, p. e(.CU
C.LC %epara+o &egal ou %epara+o Obrigat)ria de Hens 4egido pelo
artigo =DB=, do CC. Por este regime, n+o se casa nesse regime por op+o. Casa-se por
imposi+o legal. O C)digo determina 'ue certas pessoas, em situaes especficas,
obrigatoriamente, devam se casar pelo regime de separa+o. O aludido dispositivo tra0
as -ip)teses de separa+o obrigat)ria. Iual a *ustificativa para este comportamento do
legisladorZ ideia evitar a confus+o patrimonial e proteger o patrim/nio de um
c/n*uge em rela+o ao outro. E(iste sempre algum tutelado pela norma.
!sto gera afeta+o, p. e(., na doa+o. E(, 7F+G possui HI anos e FCG JK anos.
=or opo, resolvem se casar pelo regime de separao. <e F+G deseja doar um carro a
FCG, pelo regime da separao convencional, isto possvel. +gora, se #osse o caso do
primeiro exemplo, pelo regime da separao legal, no poderia haver tal doao7. %e,
no caso da separa+o legal, -ouver doa+o, esta doa+o ser. ilegal. %e o legislador n+o
'uer 'ue um c/n*uge ten-a acesso ao patrim/nio do outro, este n+o poderia ficar doando
seu patrim/nio. T. na convencional, os c/n*uges est+o neste regime por op+o e n+o por
imposi+o. &ogo, possvel 'ue um c/n*uge doe bens a outros.
3C Participa+o "inal de 'uestos Peio para substituir o antigo regime
dotal. Este regime surgiu com o CC[AL. grosso modo, este regime funciona da
seguinte forma, 7Enuanto estamos casados, vivemos uase como em separao de
bens, ou seja, enuanto casados ela administra os bens dela, se ela comprar, vender,
en#im, praticar ualuer ato negocial ser$ ela uem administrar$. O mesmo acontece
comigoL administro sem inter#er0ncia da minha esposa e vice!versa. Msto #unciona
enuanto estamos casados. (a hora ue se des#a% o casamento (morte, anulao,
div1rcio etc." terminamos como se #osse comunho parcial. 9 uma espcie de regime
FmistoG entre o regime da separao de bens e o regime da comunho parcial. (a
constEncia do casamento, o regime o da separao. (a hora ue se extingue o
casamento, o regime ser$ o da comunho parcial, ou seja, tudo auilo ue aduirido
por ambos os cNnjuges durante o casamento, reunido e dividido entre os dois. =or
isso este regime se chama participao #inal de auestos, a diviso se d$ somente no
#inal7.
Ariane Defendi Vicentini Pgina G
Pamos comear a estudar em rela+o as ?(e''oa' ca'a*a'3 com rela+o a
legitima+o. Como os neg)cios s+o reali0ados por pessoas casadasZ Pamos ponderar
sobre as pessoas casadas sob duas )ticas,
Pe''oa' ca'a*a' entre 'iI
Pe''oa' ca'a*a' em re/a86o a terceiro'.
- Pessoas casadas vendendo entre si
O 'ue estamos avaliandoZ :arido vendendo para a esposa ou vice versa.
2)s vamos interpretar um entendimento em ra0+o do artigo 5JJ4 *o CC 0#$ lcita a
compra e venda entre c%n&uges, com rela'o a bens e(cludos da comunh'o). Este
dispositivo di0 'ue lcita, v.lida, a compra e venda de pessoas casadas entre si dos
bens fora da comun-+o, dos bens 'ue n+o integram a comun-+o. Ent+o, os bens 'ue n+o
fa0em parte da comun-+o podem ser vendidos e comprados entre si. 7contrario
sensu7, o legislador est. di0endo 'ue n+o pode comprar e vender bens da comun-+o.
li.s, esta uma regra sem sentido, ela n+o e(istia no C)digo vel-o e n+o precisaria
e(istir no C)digo atual, pois uma 'uest+o de l)gica. Por 'ue n+o pode vender bens da
comun-+o entre siZ Por'ue n+o tem sentido a venda de bens da comun-+o, n+o se
estaria saindo do lugar. Poderamos di0er 'ue um 7nada *urdico8, isto , um ato
*urdico ine(istente. 74oc0 pode praticar atos materiais, mas juridicamente voc0 no
ir$ sair do lugar. 4oc0 continua na mesma situao ue se encontrava originariamente.
Ento, imaginem ue eu estou casado e ue uero comprar um gravador enuanto
casado. 3inha esposa vai me vender o gravador. +ntes dela me vender de uem o
gravador; 3etade dela, metade meu. E agora ue ela me vendeu de uem ue o
gravador; 3etade meu, metade dela, ou seja, continua a mesma coisa. O dinheiro ue
vou pagar a ela, de uem ; (osso. E uando ela receber, o dinheiro de uem;
(osso. (a verdade, apenas se troca de mo. )roca!se de mo o dinheiro, troca!se de
mo a coisa7.
Portanto, o 'ue n+o for da comun-+o pode vender, por'ue e(iste uma
transfer;ncia patrimonial, ou se*a, 7se era bem exclusivo da minha esposa e ela vende a
mim, sai da propriedade dela e entra na minha propriedade7. Ent+o, o 'ue n+o for
parte da comun-+o pode ser comprado e vendido.
Obs.: em relao a </C!*OB+,-O. O ue sub!rogao; 9 uma
substituio. (a compra e venda de bens excludos da comunho, auele ue comprar
e auele ue vender com o patrimNnio excludo da comunho, no pertencer$ ao
patrimNnio do casal em conjunto.
\E(ce+o ?situa+o em 'ue se pode vender bens da comun-+oC, no 'ue
concerne a participa+o final de a'uestos, o bem ser. comum e a administra+o
separado, sendo assim, os c/n*uges podem comprar e vender entre siZ Embora o bem
se*a da comun-+o, -aver. efeito *urdico ?mudana administrativa do bemC, deste modo,
produ0ir. efeitos e aparentemente ser. permitido, sendo um ato e(istente, pois gera
efeitos.
Outra observa+o a ser feita, as pessoas casadas em separa+o obrigat)ria
?legalC podem comprar bens do seu c/n*uge ?n+o protegido pela leiC, mas n+o podem
vender para ele. 2a separa+o obrigat)ria, n+o se casa por este regime por op+o e sim
por'ue a lei mandou ?art. =DB=, CCC. Por 'ue a lei dei(a a pessoa protegida pelo art.
=DB= comprar, mas n+o dei(a venderZ Por'ue 'uem compra materiali0a, 'uem vende
n+o. 7@uando eu compro, me des#ao do dinheiro, mas, pelo menos, vejo materiali%ado
o resultado. E uem vende no materiali%a, pois uem vende recebe dinheiro. O ue
dinheiro; (o o papel, ele apenas representa. 6inheiro na realidade o valor. 'omo
Ariane Defendi Vicentini Pgina =A
j$ dito, uem compra materiali%a, pois possvel se constatar ue e#etivamente houve
um neg1cio, agora uem vende no possvel tal constatao, visto ue este recebe
dinheiro e dinheiro crdito. 'omo se #a% para saber ue uem vendeu e#etivamente
recebeu o crdito ou no; E se eu uiser esconder uma doao, #ingindo ue vou
vender, di%endo ue recebi, mas na realidade no recebi; 4ia de regra, uma pessoa
casando!se em regime de separao, no pode doar para sua esposa, haja vista ue,
caso contr$rio, estaria #raudando a lei. 3esmo ue se pudesse doar, esta doao
guardaria car$ter de imoralidade, visto ue se estaria muito pr1ximo da prostituio,
pois no se estaria casando por amor e sim pelo dinheiro. 9 isso ue o legislador uis
evitar ao criar esta #orma de regime patrimonial de bens7.
Pode-se fraudar uma compraZ %im, mas muito mais difcil do 'ue na
venda, pois f.cil a constata+o, -a*a vista 'ue a desproporcionalidade poderia ser
percebida. E(, 5'ompro um gravador por de% mil reais. + desproporcionalidade
clara. @ualuer um perceberia ue na realidade o ue se est$ #a%endo uma doao.
Ento esta #raude seria muito tola, por isso no teve a preocupao do legislador.
+gora, na venda #$cil #raudar. Casta eu vender pelo real valor e no receber, ou
receber um valor muito aum. 'omo se provaria ue no recebi; 3as, como se #a%
para provar ue #ora doado dinheiro; Eu no posso dar dinheiro para minha esposa se
sou casado em separao; )ecnicamente no. 3as, como j$ mencionado em outras
passagens, a comprovao muito di#cil, pois dinheiro valor. (o h$ como impedir,
mas o legislador pre#eriu colocar uma restrio, sendo ue #raudar na venda muito
mais #$cil do ue #raudar na compra. (o poder doar, no signi#ica ue no posso, p.
ex., dar dinheiro para minha esposa para as compras do lar. Ou, ento, dar um
presente no anivers$rio, roupas e etc. O ue se est$ impedindo ue o cNnjuge,
protegido pela Oei, trans#ira seu patrimNnio para o outro cNnjuge
indiscriminadamente7.
Obs.* a unio est$vel regulada por um contrato de unio est$vel ou
atravs de uma #orma an$loga, pelo regime da comunho parcial. +ssim, na relao
interna, ir$ prevalecer as regras an$logas a do casamento, inclusive as regras de
impedimento do art. PKQP, ''.
- Pessoas casadas vendendo para terceiros
'ui n)s vamos comentar a respeito de pessoas casadas vendendo para
terceiros ?pessoa diversa do c/n*ugeC.
+rt. P.KQR, '' S *essalvado o disposto no art. PKQI, nenhum dos cNnjuges pode, sem
autori%ao do outro, exceto no regime da separao absoluta:
M S alienar ou gravar de Nnus real os bens im1veis.
Este artigo fala 'ue para alienar bens im)veis necess.ria a anu;ncia do
c/n*uge. restri+o di0 respeito 1 im)veis, 2$O %E P&!C23O ] HE2% :RPE!%.
9ouve uma altera+o do c)digo vel-o em rela+o ao c)digo atual, uma ve0
'ue no C)digo vel-o -avia uma afirma+o onde esta regra se aplicava indistintamente a
'ual'uer regime de bens. %empre e em 'ual'uer -ip)tese para venda de im)veis fa0ia-se
necess.ria a anu;ncia do c/n*uge, independentemente do regime adotado por eles. O
C)digo atual abriu uma e(ce+o. 2o pr)prio caput do artigo =DBF ele di0, 7...exceto no
regime da separao absoluta7. Ent+o, 'uem casou no regime de separa+o n+o tem
esta limita+o, portanto, podem vender im)veis independentemente da anu;ncia do
c/n*uge.
Ariane Defendi Vicentini Pgina ==
%e o bem comum, o c/n*uge assina como vendedor. Entretanto, se o bem
de apenas um dos c/n*uges, o outro precisa dar a anu;ncia ?concord<nciaC. ssim, o
legislador dese*a evitar 'ue, pela falta de din-eiro, o casamento termine.
S preciso tomar a devida cautela em rela+o ao artigo =DBF caput, por'ue
em rela+o a venda de im)veis d. a impress+o de 'ue em 'ual'uer outra situa+o
preciso anu;ncia do c/n*uge, o 'ue n+o verdadeiro por conta do artigo =DED, 'ue di0,
5(o pacto antenupcial, ue adotar o regime de participao #inal de auestos, poder!
se!$ convencionar a livre disposio dos bens im1veis, desde ue particulares7.
Portanto, pessoas casadas no regime de participa+o final de a'uestos podem vender
im)veis particulares sem a necessidade da anu;ncia do c/n*uge, desde 'ue conste esta
autori0a+o no pacto antenupcial. O 'ue s+o estes im)veis particularesZ %+o a'ueles
im)veis 'ue n+o v+o integrar a mea+o futura, ou se*a, a'uilo 'ue meu antes do
casamento. O 'ue eu ad'uirir de im)vel durante o casamento, mesmo 'ue eu administre,
precisarei da autori0a+o do outro c/n*uge. Esta regra no se aplica na unio est$vel.
Por 'ue o legislador e(ige anu;ncia do c/n*uge para vender im)veisZ Para
maior segurana patrimonial do casal, um funcionando como 7consci;ncia8 do outro.
%e o c/n*uge n+o tiver um *usto motivo para a recusa, o outro pode pedir
suprimento *udicial ?E(, 7preciso de dinheiro para ajudar minha me e decido vender a
casa. 3inha esposa no consente por ter desavenas com a sogra. Este no um justo
motivo7". Portanto, se n+o -ouver motivo *ustificado, o c/n*uge pre*udicado deve ir em
*u0o para e(por a situa+o. %e o *ui0 entender 'ue o motivo da recusa do c/n*uge n+o
*ustific.vel, sua sentena ir. suprir a assinatura ?art. =.DB@, CCC.
Por 'ue esta restri+o s) se aplica aos im)veisZ Por 'ue n+o se fa0
necess.rio o consentimento do c/n*uge para a venda de bens m)veisZ
=^C maioria dos bens m)veis s+o baratosU
L^C O bem m)vel de difcil fiscali0a+o, difcil rastreamento ?difcil
acompan-arCU
O^C Como os bens m)veis se transmitem pela tradi+o, poderemos ter
problemas com terceiros de boa-f, uma ve0 'ue o c/n*uge n+o poderia prevalecer
perante o terceiro de boa-fU
B^C Hem m)vel n+o d. segurana econ/mica para ningum.
- %:$%"
". Pai vendendo para o fil-o. 8Obs: no o #ilho vendendo para o pai.
venda anul.vel ?nulidade relativa - pode ser convalescido e san.velC se
n+o -ouver a anu;ncia de todos os fil-os e do c/n*uge do alienante ?artigo BGD, do CCC.
3e acordo com o artigo BGD ?59 anul$vel a venda de ascendentes a
descendente, salvo se os outros descendentes e o cNnjuge do alienante expressamente
houverem consentido7C, anul.vel a venda de ascendentes para descendentes ?pai
vendendo para o fil-oC, salvo na -ip)tese do artigo citado. Essa regra n+o se aplica para
o inverso, p. e(, fil-o vendendo para o pai. Ent+o, 'uando o pai vende para o fil-o,
preciso da anu;ncia dos demais descendentes e do c/n*uge do alienante ?c/n*uge do
paiC. S um re'uisito de validade. O C)digo fala inclusive em nulidade relativa caso o
agente n+o obedea este pressuposto. S preciso anu;ncia dos c/n*uges dos irm+osZ 2+o,
o C)digo s) fala dos fil-os.
4K$O 3E%6 2J_2C! E%6V E: EP!64 J: "4J3E
%JCE%%R4!. %e formos pensar pela l)gica do C)digo, para doar, o pai pode doar ao
Ariane Defendi Vicentini Pgina =L
fil-o sem nen-uma restri+o e sem nen-um re'uisito especial. Ent+o n+o -. nen-uma
e(ig;ncia para o pai poder doar ao fil-o, nem mesmo a anu;ncia dos outros fil-os. Por
'ue se pode doar, mas n+o se pode venderZ Por'ue a doa+o ato verdadeiro e
pressupe adiantamento de -erana, ou se*a, 7estou adiantando uma cota!parte dauilo
ue ele teria direito de receber de herana7. O 'ue vai acontecerZ Os -erdeiros, por
ocasi+o da morte do pai, com base no instituto c-amado 7cola+o8, tra0em de volta
a'uilo 'ue foi doado para ser descontado da cota-parte da'uele 'ue recebeu a doa+o.
6udo a'uilo 'ue foi recebido, tra0ido o valor econ/mico ?\obs., n+o o valor do bem
-o*e. E(. 7recebo de doao um carro %ero cujo o valor de vinte mil reais na poca
ue meu pai me doou. @uando meu pai #alece o carro est$ valendo tr0s mil reais S
valor aum7" para 'ue se possa e'uilibrar. %e, em vida, doei para um fil-o um carro
'ue vale vinte mil, uma parte igual vai para os outros -erdeiros e se divide o resto. Esta
a fun+o da cola+o.
:as a cola+o, em sede de direito contratual, s) vai ser aplicada na doa+o,
n+o se aplicando na compra e venda. 2a compra e venda n+o se pode c-amar de volta
igual na doa+o. l)gica , 7em tese, na compra e venda eu no ganho nada do meu
pai, haja vista ue eu paguei por isto. <e aduiri um carro ue vale vinte mil, em contra
partida eu paguei um preo de vinte mil a ele, o ue signi#ica ue ele no teve
diminuio nenhuma em sua herana e eu no tirei vantagem nenhuma7. Como o
C)digo manda dividir entre os -erdeiros, aos poucos comeou a surgir a ideia de
fraudes, isto , 7se eu doasse voc0 teria ue tra%er de volta para partilhar. Ento, eu
vendia. 3as essa venda era #ictcia, era uma simulao. (a verdade eu estava doando
para o meu #ilho, passando tudo de graa a ele para ue uando morresse #icasse tudo
para o #ilho pre#erido7. 3estarte, surgiu o RTIFO 5J9 para se evitar essa fraude, ou
se*a, 'ue o pai passe o seu patrim/nio beneficiando um fil-o, fa0endo de conta 'ue
uma compra e venda, sendo na verdade uma doa+o, e os outros -erdeiros n+o serem
pre*udicados. Essa a l)gica do sistema. Para 'ue isso vai funcionarZ min-a fil-a
?-erdeiraC vai acompan-ar o neg)cio 'ue estou reali0ando com meu outro fil-o e vai
anuir di0endo 'ue a compra verdadeira, e mesmo 'ue ten-a sido fraude ela n+o poder.
reclamar posteriormente, *. 'ue ela n+o pode alegar a pr)pria torpe0a em benefcio
pr)prio. %e foi uma simula+o e ela concordou, para ela morreu a simula+o, n+o
podendo mais discutir. Por isso 'ue o C)digo tra0 essa necessidade de anu;ncia dos
demais -erdeiros, para evitar a fraude sucess)ria e defender o 'uin-+o dos -erdeiros.
O C)digo tambm acrescentou 7c/n*uge do alienante8, para 'ue ele tambm
ven-a a anuir o ato. necessidade da anu;ncia do c/n*uge do alienante tem uma
*ustificativa bastante ra0o.vel e fundada na mudana 'ue -ouve em rela+o ao 'uadro
sucess)rio. Pelo C)digo de =G=D, o c/n*uge estava na terceira lin-a ?ordemC da voca+o
-eredit.ria. 2o C)digo atual, no artigo =@LG, percebemos uma modifica+o. O c/n*uge
vai participar, em igualdade de condies com os fil-os na primeira lin-a de sucess+o,
em rela+o aos bens 'ue n+o integrarem a comun-+o, ou se*a, 7se tenho tr0s #ilhos e
mais o cNnjuge vou pegar tudo e dividir por cabea. @uatro cabeas S um uarto para
cada um7.
Pergunta-se, Por 'ue -ouve o acrscimo no art. BGD do c/n*uge do
alienanteZ
Por'ue o c/n*uge do alienante, ali especificamente, est. defendendo o seu
'uin-+o -eredit.rio, -a*a vista 'ue o c/n*uge tambm -erdeiro em primeiro grau.
ssim como os outros fil-os defendem sua parte, da mesma forma o c/n*uge tambm
tem participa+o nesta -erana, por isso 'ue a &ei e(ige a participa+o do c/n*uge do
alienante.
Ariane Defendi Vicentini Pgina =O
Em contrapartida, evidente 'ue para vender para o c/n*uge necess.rio da
anu;ncia dos outros fil-os, segundo o posicionamento do professor.
Pelo art. BGD, se fosse feita uma interpreta+o literal, dir-se-ia, 7para vender
para o #ilho eu preciso da anu0ncia dos #ilhos e do cNnjuge do alienante7. %e fosse
feito uma interpreta+o buscando o verdadeiro sentido, o 'ue o legislador estava
'uerendo di0er era 7para vender para um -erdeiro tem 'ue ter a anu;ncia dos outros
-erdeiros8. Com isso, busca-se evitar uma 7fraude sucess)ria8.
&. Jni+o Est.vel
Casamento diferente de uni+o est.vel, tanto 'ue a pr)pria C" determina
'ue se facilite a convers+o da uni+o est.vel em casamento ?a pr)pria C" recon-ece 'ue
se tratam de institutos diferentesC.
s regras intrnsecas ?dentro da rela+o, ou se*a, de um convivente para com
o outro, marido vendendo para esposa e vice-versaC relativas ao matrim/nio s+o as
mesmas da uni+o est.vel. Ou se*a, compan-eiro vendendo para a compan-eira, aplica-se
a mesma coisa ?os mesmos impedimentos com rela+o ao casamentoC, p. e(., bens da
comun-+o n+o podem vender N bens fora da comun-+o podem. 2as -ip)teses onde o
casamento deve ter o regime de separa+o obrigat)ria de bens, na uni+o est.vel tambm
assim deve ser, se aplicando as mesmas regras com rela+o a compra e venda de bens
?caso contr.rio -averia fraude a leiC.
2as relaes e(trnsecas ?compan-eiro[a vendendo para terceirosC, ou se*a,
a'uelas fora da uni+o, n+o se aplicam as regras relativas ao matrim/nio, isso por'ue
para saber se duas pessoas s+o casadas 'uando se 'uer comprar um im)vel, basta
consultar a matrcula do im)vel, *. com rela+o a uni+o est.vel, n+o vai estar registrado
o nome do compan-eiro[a na matrcula do im)vel. Por isso, o terceiro de boa-f n+o
poderia ser pre*udicado. Ent+o, impedimentos como, na venda para terceiros de im)veis
necess.rio anu;ncia do c/n*ugeU venda para fil-os preciso anu;ncia do c/n*ugeU tais
regras n+o se aplicam 1 uni+o est.vel.
*ustificativa a seguinte, 7=or ue voc0 vai pedir autori%ao do cNnjuge
para vender im1veis; =ara segurana do casamento. =arece!me ue, partindo deste
pressuposto para a unio est$vel no correto. (o matrimNnio, se eu brigar com
minha esposa e sair de casa eu continuarei casado (at ue se homologue a
separao". Ento, se uero vender um im1vel e minha esposa no permite, eu no
poderei vender o im1vel. (a unio est$vel, para vender para terceiro um im1vel, se
minha companheira no concordar e caso eu precisasse de sua anu0ncia, basta sair de
casa, pois assim ue eu sair de casa a unio est$vel acaba7.
Para vender para um fil-o tambm n+o teria necessidade de anu;ncia da
compan-eira, por'ue o c)digo n+o fa0 men+o ao compan-eiro como sendo -erdeiro
necess.rio. Portanto, dentro da rela+o e(trnseca, da rela+o fora da uni+o est.vel, para
vender para terceiros n+o se ter+o a'uelas restries 'ue e(istem para pessoas casadas
?somente nas relaes internasC.
Entretanto, de acordo com a *urisprud;ncia se o terceiro sabe 'ue os su*eitos
vivem em uni+o est.vel, necess.rio a anu;ncia do compan-eiro para 'ue o outro
venda o im)vel para o terceiro 'ue tem consci;ncia da rela+o, caso contr.rio, o terceiro
estar. de m.-f e a venda n+o ser. v.lida.
- #&$%"
Ariane Defendi Vicentini Pgina =B
5. !mpedimento do artigo BGF, 7<ob pena de nulidade, no podem ser
comprados, ainda ue em hasta pTblica7 (seguem os incisos". 2este caso, o vcio de
maior gravidade, *. 'ue, diferentemente do artigo BGD, onde o c)digo falava 'ue era
7anul.vel8, a'ui o vcio de 7nulidade8, ou se*a, o ato inv.lido, *amais ser.
consubstanciado ou sanado. &endo este dispositivo, percebemos 'ue esta regra de
car.ter eminentemente moral. Poderamos pensar 'ue esta uma regra para impedir a
fraude, pois todas as pessoas constantes nos incisos do artigo poderiam ser beneficiadas
pela sua condi+o. E(, 'omo o tutor ue representa o tutelado ou o curador ue
representa o curatelado seria muito #$cil para ele #acilitar a venda do incapa% para ele
mesmo. Ent+o, em todas as situaes do art. BGF evidente 'ue pode ocorrer uma
fraude.
Entretanto, como *. dito, parece 'ue o conte(to deste dispositivo mais
amplo do 'ue isso. 2a verdade o legislador n+o est. preocupado com a fraude, ele est.
preocupado com a moralidade, -a*a vista 'ue 'uando estava preocupado com a fraude
no art. BGD o ato era anul.vel, *. neste caso, o ato nulo, n+o interessando se o agente
pagou o valor *usto, a'ui n+o se pode vender em -ip)tese nen-uma, nem mesmo em
-asta[leil+o pMblico. *ustificativa a seguinte, mesmo 'ue se ten-a reali0ado um ato
verdadeiro, sempre ir. e(istir a dMvida social sobre se a pessoa foi beneficiada ou n+o,
pois, por uma 'uest+o l)gica, elas podem se beneficiar por causa de suas condies.
interpreta+o desse artigo deve ser e(tensiva, *. 'ue o impedimento n+o
s) para 'uem est. elencado no art., mas tambm para o c/n*uge, ascendente,
descendente e colateral at segundo grau ?irm+oC.
5. Outro impedimento 'ue nos interessa e 'ue se deve uma cautela especial
a 7P4E"E4_2C! &EG&8. E(istem determinadas situaes tal 'ual a lei recon-ece
a prefer;ncia legal de algum na a'uisi+o de um determinado bem. S o caso, por e(.,
do ?con*omnio *e coi'a' in*i;i';ei'8, do ?arren*atBrio rura/3 e /ocatBrio *e
imD;e/ ?art. LF, ` Mnico, &ei na. @LBE[G=C. E(, 7'ondomnio de coisas indivisveis
/ma coisa indivisvel auela ue por sua nature%a #sica ou jurdica no pode ser
#racionada sem perda de valor ou de substEncia. Em determinadas situa>es voc0 se
encontra em uma relao de condomnio de coisas indivisveis, como no caso do
#alecimento de um pai ue deixa um Tnico im1vel para a esposa e para os tr0s #ilhos.
'omo era o Tnico im1vel e no possvel dividir a casa entre os uatro, cada um #ica
sendo dono de uma cota ideal da casa S PUQ do im1vel. + lei determina ue se um dos
condNminos desta coisa indivisvel desejar vender, antes de vender a um terceiro,
necess$rio primeiro o#erecer aos demais condNminos, porue eles t0m a pre#er0ncia
legal. <e eu burlar a pre#er0ncia legal vendendo a cota parte sem antes o#erecer aos
condNminos, ualuer um dos condNminos pode tomar a coisa. Portanto, na compra e
venda, 'uando -. esta prefer;ncia legal, pode acarretar em uma falta de /eEitima86o.
- O2riEa8Ke' no contrato *e com(ra e ;en*a
Os autores de forma geral falam de diversas obrigaes, mas o contrato de
compra e venda possui duas obrigaes fundamentais ?os contratantes podem criar ou
alterar outras obrigaes, desde 'ue n+o se*am ilegais, imorais, impossveis e nem
desnaturem o contratoC. s duas obrigaes fundamentais 'ue n+o podem ser alteradas,
caso contr.rio desnaturam o contrato s+o ?art. B@=, CCC,
#1 O2riEa86o *o ;en*e*or *e tran'ferir o *omnio *a coi'aI
Ariane Defendi Vicentini Pgina =E
"1 O2riEa86o *o com(ra*or *e (aEar o (re8o em *in>eiro.
Obs.: cada contrato possui obriga>es as uais no h$ possibilidade de
alter$!las (obriga>es inatas ue se no existirem desnaturam o contrato".
Essas s+o obrigaes inafast.veis do contrato de compra e venda. 6odas as
demais obrigaes apresentadas, ao modo de ver do professor, n+o s+o tpicas
?inerentesC da compra e venda. 6odas as demais obrigaes, segundo o professor,
podem ser, 1 Con;encionai' ou <1 Com(/ementare'. %+o convencionais a'uelas 'ue
s+o fruto de acordo entre as partes. %+o complementares a'uelas 'ue s+o dispositivas,
ou se*a, est+o previstas na lei, mas podem ser modificadas pela vontade das partes.
8Obs: ler artigos QVW a QVQ do '' essas normas s+o eminentemente dispositivas
?n+o s+o cogentesC, ou se*a, s+o de car.ter complementar. %+o regras 'ue podem ser
alteradas por vontade das partes. Entretanto, se n+o -ouver essa disposi+o ou ela for
ilegal N inv.lida N n)s aplicamos a lei. O C)digo apenas uma forma complementar,
isto , as partes podem mudar as cl.usulas da forma 'ue dese*arem ?clausulas
complementaresC, podendo, at mesmo criar cl.usulas e obrigaes novas ?clausulas
convencionaisC, desde 'ue n+o se*a imoral, ilegal, impossvel ou n+o desnature o
contrato. E(, art. QVW, ''. Por este motivo 'ue tais regras n+o interessam muito, -a*a
vista 'ue, apesar de serem bem claras, o 'ue vale o acordo ?vontadeC entre as partes.
- Cl.usulas especiais da compra e venda ?arts. EAE e ss., CCC
compra e venda em si, tem uma l)gica dos seus efeitos e um car.ter de
definitividade, ou se*a, uma ve0 'ue as obrigaes ?o contratoC forem cumpridas, o
contrato definitivo e acabado ?n+o cabe arrependimentoC. Jma ve0 celebrado o
contrato ?mas antes de cumpri-loC, tambm n+o possvel arrependimento. 2o entanto,
podemos inserir no contrato de compra e venda cl.usulas 'ue modifi'uem um pouco
esta l)gica da compra e venda, por isso o C)digo c-ama de 7cl.usulas especiais da
compra e venda8 ?por'ue modificam a l)gica do contrato de compra e venda, mas sem
desnatur.-loC. 6ais cl.usulas t;m 'ue ser 7convencionadas8, n+o sendo naturais do
contrato de compra e venda, precisando ser acordadas entre as partes. O pr)prio CC
prev; algumas clausulas especiais 'ue podem ser inseridas pelas partes no contrato, mas
elas devem, e(pressamente inseri-las.
Portanto, as partes podem convencionar uma clausula de arrependimento
?para encerrar o contrato antes dele cumpridoC. 2esse caso, possvel se arrepender e
n+o fa0er o neg)cio. Entretanto, deve-se atentar para o fato de 'ue essas cl.usulas
convencionadas n+o podem dese'uilibrar o contrato ?dar muitos poderes pra uma parte e
n+o pra outra N n+o apenas um poder pra uma parte 'ue vai dese'uilibrar o contratoC.
seguir, clausulas especiais do contrato de compra e venda previstas no
pr)prio CC.
= - Penda a contento ?arts. EAG e ss., CCC
6odos *. estiveram, recon-ecidamente, diante de uma situa+o de venda a
contento, mesmo n+o sabendo do 'ue se trata. O 'ue uma venda a contentoZ S a venda
reali0ada vinculada a uma condi+oU podemos di0er 'ue se trata de uma 7c/Bu'u/a *e
'ati'fa86o8. Esta a condi+o, 7a satis#ao do comprador7. venda s) se torna
realmente definitiva mediante a satisfa+o do comprador.
! 'aractersticas:
Ariane Defendi Vicentini Pgina =D
= - venda a contento uma cl.usula con*iciona/4 -a*a vista 'ue est.
su*eita a um evento futuro e incerto ?satisfa+oC.
L - S tambm uma cl.usula (ote'tati;a, pois est. vinculada e(clusivamente
a vontade do comprador. Hasta 'ue o comprador manifeste o seu desagrado e o contrato
perde seu efeito.
O - ;onta*e ) 'u2jeti;a. 2+o podemos avaliar sob o critrio ob*etivo. %e
o comprador n+o gostou, n+o interessa o motivo, o contrato est. desfeito. 3esde 'ue
se*a verdadeira esta manifesta+o, n+o interessam as causas. !sso significa 'ue o
comprador deve estar manifestando a sua real inten+o. Ele s) n+o pode estar de m.-f
ou ainda com reserva mental ?di0er 'ue n+o ficou satisfeito pelo neg)cio, 'uando ficou,
pensando em receber o din-eiro de volta, por'ue *. usufruiu o 'ue 'ueria do bemC.
Portanto, s) n+o valeria esta manifesta+o se comprovada a m.-f do agente. gora, no
mais, n+o interessam as causas. %e verdadeira e de boa-f a manifesta+o da vontade, o
vendedor ter. 'ue assumir os riscos do neg)cio, ou se*a, se o comprador ficar
insatisfeito, o neg)cio desfeito *unto com seus efeitos. Obs.: trata!se tambm de uma
cl$usula =E*<O(+OX<<M3+, j$ ue uem tem ue se satis#a%er com a compra o
pr1prio comprador.
B - %+o inatas da venda a contento a entreEa *o o2jeto e a e7(erimenta86o
?e(iste obrigatoriamente em toda venda a contento, s+o pressupostos naturais desse tipo
de vendaC. 2+o tem como o comprador di0er 'ue gostou da coisa sem antes
e(perimentar. O problema para o vendedor 'ue se o comprador n+o gostar, ele
devolve o produto e este est. desvalori0ado, *. 'ue *. foi utili0ado, n+o sendo mais
novo. O interessante para o vendedor estimular a a'uisi+o do seu produto.
E - Como foi dito acima, na venda a contento a entrega do ob*eto e a
e(perimenta+o s+o inerentes ao neg)cio ?7coisas sujeitas a prova S experimentao7".
E(iste um fator 'ue se fa0 necess.rio avaliar. venda a contento, normalmente, n+o
tem e(ecu+o imediata4 pois em geral, ela precisa de um pra0o 'ue se c-ama 7(raAo *e
e7(erimenta86o8. S um pra0o concedido para 'ue o comprador possa e(perimentar o
produto e di0er se gosta ou n+o.
Iue pra0o esteZ Iual o tempo para a e(perimenta+oZ
O pra0o deve ser convencionado. O ideal 'ue, se a venda a contento
convencionada, o pra0o tambm deva ser. :as este pra0o deve ser efetivamente
%J"!C!E26E P4 E5PE4!:E26#$O.
Portanto, cada ob*eto tem um pra0o, n+o e(istindo um pra0o legal. O pra0o
convencionado e este pra0o deve ser ra0o.vel para a e(perimenta+o ?o pra0o depende
muito do tipo de produtoC.
D N satisfa+o n+o precisa ser e(pressa, podendo ser presumida ?basta 'ue
se dei(e transcorrer o pra0o de e(perimenta+o sem nen-uma manifesta+o de
insatisfa+o. 2ada impede 'ue eu faa e(pressamente, mas, no entanto, pode ser
presumidaC, *. a insatisfa+o deve ser OH4!G6O4!:E26E E5P4E%% ?e dentro
do pra0o de e(perimenta+oC.
E(istia uma regra no C)digo de =G=D e 'ue n+o e(iste no C)digo atual, mas
continua sendo aplicada, 'ue do seguinte conte(to, 7 <e h$ um pra%o e eu deixar
transcorrer integralmente o pra%o, presume!se satis#ao. 6entro do pra%o
convencionado entre as partes, se uem comprou, nada declarar durante o pra%o,
presume!se a satis#ao7. Portanto, a satisfa+o n+o precisa ser declarada. O 'ue tem
'ue ser evidente a insatisfa+o.
F - O C)digo, no art. E=L, CC, afirma 'ue n+o -avendo pra0o estipulado
para a e(perimenta+o, o vendedor dever. intimar[notificar o comprador a se
Ariane Defendi Vicentini Pgina =F
manifestar, dando o 7pra0o de manifesta+o8 ?o pra0o deve ser ra0o.vel e suficiente
para 'ue o comprador possa se :2!"E%64 N e n+o e(perimentar o produto, pois ele
*. e(perimentou -. Esse pra0o arbitrado pelo vendedor, sendo 'ue pode variar,
dependendo do meio 'ue se usa para notificar. E(., mando um e-mail intimando ela a se
manifestar sobre a satisfa+o do produto. Jm pra0o ra0o.vel seria uns O diasC,
+rt. YPJ, '' (o havendo pra%o estipulado para a declarao do comprador, o vendedor
ter$ direito de intim$!lo, judicial ou extrajudicialmente, para ue o #aa em pra%o improrrog$vel.
Obs.: caso nenhum pra%o seja arbitrado para experimentao e nem o
vendedor noti#iue o comprador, este Tltimo tem o pra%o ue uiser.
@ N 2a venda a contento, as partes acordam sobre a an.lise do produto, de
modo 'ue esta cl.usula gira em torno do produto, no entanto, na 7cl.usula de
arrependimento8 o cancelamento do contrato tem -aver t+o somente com o
arrependimento sobre a estipula+o do contrato, e n+o sobre o produto.
G - O C)digo di0 'ue a venda a contento presume-se em con*i86o
'u'(en'i;a ?condies 'ue se n+o implementadas, o neg)cio n+o produ0 efeitos. Ou
se*a, en'uanto o comprador n+o demonstrar a satisfa+o, est. suspenso o efeito da
tradi+o 'uando se entrega o produto e todos os outros efeitos do contrato de compra e
venda, ou se*a, o comprador n+o tem 'ue pagar N 'uem sai perdendo o vendedor, pois
como se fosse um comodato ?emprstimoC at 'ue a pessoa mostre sua satisfa+o.
%endo assim, se a coisa perecer, 'uem sair. perdendo ser. o vendedorC. :as, as partes,
por acordo, podem transform.-la em uma con*i86o re'o/uti;a ?a'uela 'ue s;
implementada, e(tingue o neg)cio N a'ui ocorre a tradi+o e o comprador tem 'ue
pagar. 'ui o neg)cio celebrado *. produ0indo efeitos[tem efic.cia ?*. e(iste a
tradi+oC, entretanto, se sobrevier determinada condi+o o neg)cio se resolve, se desfa0.
%e a coisa perecer, a coisa se perder. para o dono, e, mesmo 'ue ele 'ueria desfa0er o
neg)cio, n+o poder., de modo 'ue o comprador sair. perdendoC.
\%e n+o foi combinado nada, o legislador presume 'ue a venda em
condi+o suspensiva, mas nada impede 'ue as partes transformem-na em condi+o
resolutiva.
= - Iual a vantagem em se comprar a contento por condi+o suspensiva ou
resolutivaZ Iual a diferenaZ
Condi+o subordina+o a evento futuro e incerto. divis+o da condi+o
em resolutiva e suspensiva vinculada e tem principal aplica+o 1 efic.cia do neg)cio
?efeitosC. 2a condi+o suspensiva celebramos o neg)cio, mas os efeitos est+o suspensos
at 'ue sobreven-a a condi+o ?o neg)cio n+o produ0 efeitos at 'ue sobreven-a a
condi+oC. 2o caso especfico, 'ual a condi+o suspensivaZ satisfa+o do
comprador. 2a condi+o resolutiva o neg)cio celebrado e *. produ0 efeitos e efic.cia,
entretanto, se sobrevier determinada condi+o o neg)cio se resolve, se desfa0. 2este
caso a condi+o a insatisfa+o do comprador.
Iuer se*a resolutiva 'uer se*a suspensiva, no contrato de compra e venda a
contento, o pressuposto natural a 7entrega do ob*eto e a e(perimenta+o8. Ent+o, em
'ual'uer modalidade das condies, o vendedor entrega o ob*eto e o comprador usa o
ob*eto. gora vamos pensar do ponto de vista *urdico, 7n1s trabalhamos com a regra
ba coisa perece para o donoc. O vendedor me entrega o objeto para a experimentao e
vem um ladro e rouba o objeto. @uem perdeu; O dono. @uem o dono; 6epende da
condio. <e suspensiva a perda do vendedor. 3as o objeto j$ no #oi entregue; <im,
mas no trans#ere a propriedade, pois os e#eitos da venda esto suspensos. Os riscos
Ariane Defendi Vicentini Pgina =@
so do vendedor. A$ no caso da condio resolutiva o contrato produ% e#eitos, mas se o
comprador #icar insatis#eito o neg1cio des#eito. Ento, seguindo a mesma linha de
raciocnio, se, em se tratando de condio resolutiva, algum rouba o objeto. @uem
perde; O comprador. =or u0; =orue o contrato j$ est$ produ%indo e#eitos e o
comprador j$ passa a ser o dono. @uando o vendedor entrega o objeto atravs da
tradio, automaticamente ele #a% a trans#er0ncia de propriedade7.
Portanto, percebemos 'ue os riscos nos efeitos obrigacionais s+o as
principais diferenas do contrato feito em condi+o resolutiva e suspensiva. Por isso 'ue
o C)digo fa0 essa ressalva, por'ue para os efeitos legais isso passa a ser importante.
Obs.: #icar atento uanto ao #ato de o comprador estar com culpa ou no.
(o caso acima (roubo" o comprador no incorre em culpa, portanto o objeto perece
para o dono (no caso de ser condio suspensiva, perece para o vendedor". <e o objeto
perece por culpa do comprador, sendo a clausula de venda a contento reali%ada em
condio suspensiva, uem perde ser$ ele (comprador".
L - compra por telefone, e(., 7WIWW JHQ JHQ N satis#ao garantida ou seu
dinheiro de volta7, reali%ado pela )4. Esta venda feita em condi+o suspensiva ou
resolutivaZ Por 'u;Z
6rata-se de uma condi+o 7resolutiva8 por'ue a obriga+o *. est.
produ0indo efeitos ?o comprador *. est. pagandoC. %e fosse suspensiva o ob*eto seria
enviado para a e(perimenta+oU se o comprador gostasse a comearia a traar as
obrigaes. :as, no caso da 6P, *. -ouve o pagamento, o comprador *. comeou a
cumprir o contrato. &ogo, o contrato *. est. produ0indo efeitos. Portanto, o ob*eto *.
de propriedade do comprador e os riscos tambm s+o seus. %e roubarem ?perda do bemC
'uem perde o comprador e este ter. 'ue continuar pagando ao vendedor.
L - Cl.usula de 4etrovenda ?arts. EAE e ss., CCC
S uma cl.usula estabelecida para a com(ra e ;en*a *e 2en' imD;ei'.
Ent+o, tem aplicabilidade na compra e venda de im)veis, onde convencionado 'ue o
vendedor pode resguardar para si o direito de, no pra0o m.(imo de tr;s anos, reaver o
im)vel para si. ssim, o vendedor pode, a 'ual'uer momento, desde 'ue no pra0o,
e(igir o im)vel de volta, sendo 'ue o comprador deve devolver este im)vel, n+o tendo
um pra0o para o comprador sair da resid;ncia, podendo ser fi(ado, no contrato, o pra0o
para 'ue o comprador saia do im)vel, evitando futuros problemas. %e n+o o for, dever.
ser usado as regras de loca+o por analogia.
nature0a *urdica dela uma ?c/Bu'u/a con*iciona/ (ote'tati;a
re'o/uti;a8, feita para a prote+o do vendedor.
6rata-se de uma clausula condicional por'ue ela trata de um evento futuro e
incerto. clausula permite, mas n+o d. para se saber se vai ou n+o acontecer.
S resolutiva por'ue uma cl.usula 'ue pode desfa0er o contrato ?se resolve,
se e(tingueC, sendo 'ue as partes voltam ao status uo ante. E potestativa por'ue est.
vinculada e(clusivamente a vontade do vendedor ?condi+o potestativa a'uela 'ue
depende de apenas uma das partesC, ou se*a, desde 'ue o vendedor ten-a a inten+o de,
neste pra0o, reaver o im)vel, ele notificar. o comprador e dar. aplicabilidade a esta
cl.usula, n+o importando, neste caso, a concord<ncia ou a vontade do comprador.
vantagem do vendedor 'ue, unilateralmente, ele poder. reaver o im)vel
de volta dentro do pra0o m.(imo de tr;s anos ?pode-se convencionar um pra0o menor,
Ariane Defendi Vicentini Pgina =G
mas nunca maiorC sem custos como, p. e(., tributa+o, -a*a vista 'ue n+o se est.
comprando o im)vel de volta, mas apenas desfa0endo a venda anterior ?volta-se ao
status uo ante, sendo 'ue -. apenas uma averba+o na certid+oC.
%eria mais usual utili0ar esta cl.usula de forma v.lida em duas situaes, #1
por'ue algum est. passando por dificuldades financeiras e est. precisando de din-eiro,
mas na verdade n+o 'uer se desfa0er do im)vel. Para evitar 'ue essa pessoa fi'ue su*eita
a vontade do comprador ele se assegura atravs desta cl.usula. Iuem 'ue vai comprar
nestes termosZ 2ormalmente algum 'ue saiba da dificuldade pela 'ual o dono est.
passando, geralmente, ou um amigo ou um parente do vendedor e est. disposto a
a*ud.-lo para 'ue n+o passe o bem a terceiro. "1 ou por'ue se trata de uma venda onde,
'uem est. comprando, compra de forma aleat)ria ?compra no riscoC, sabendo 'ue neste
pra0o de at tr;s anos, pode acontecer de o vendedor e(igir o bem. Pode parecer
estran-o algum comprar com o risco de ter 'ue devolver, mas pode acontecer como, p,
e(., no caso de algum ter interesse especial no im)vel, ou por'ue o preo interessante
para ele. Ent+o, o vendedor vende por um preo mais bai(o, mas com cl.usula de
retrovenda e o comprador compra neste risco.
6em sido muito usada a retrovenda para dissimular um emprstimo, o 'ue
uma ilegalidade por ser uma simula+o.
Pamos pensar o seguinte, 7eu vendi a voc0s e agora eu uero o im1vel de
volta. Evidentemente eu no vou pegar de graa, logo, terei ue pagar. O '1digo di%
ue ter$ ue pagar o preo recebido. Ex: <e compro um im1vel por trinta mil reais e o
vendedor #a% valer a cl$usula de retrovenda, o im1vel est$ valendo uarenta mil,
deverei pagar trinta mil, isto , o valor ue ele recebeu (com correo monet$ria". O
'1digo velho s1 #alava no preo, j$ o atual mais claro, ele #ala Fpreo recebidoG. 3as
por ue o preo recebido e no o valor de mercado; =orue no se est$ comprando de
volta o im1vel, est$ apenas des#a%endo o neg1cio, e ao des#a%er o neg1cio as partes
retornam ao estado Fuo anteG. O 3Z.M3O @/E <E =O6E ?+[E* 9 'OC*+* O
=*E,O 'O**MBM6O (E..: =*E,O 3O(E)+*M+3E()E 'O**MBM6O, 6E<=E<+<
6+ 'O()*+)+,-O \E<'*M)/*+, 'E*)M6]E<, M3=O<)O< E)'.^,
CE(?EM)O*M+< (E'E<<Z*M+< E O< 6E3+M< 3EO_O*+3E()O<, 6E<6E @/E
+/)O*M[+6O< =EOO 4E(6E6O*". Ento, se o comprador desejar #a%er
ben#eitorias Tteis e voluptu$rias ele ter$ ue pedir ao vendedor; (o. <e o comprador
no uiser pedir a autori%ao ele #ar$ por conta e risco. <e o vendedor operar a
retrovenda ele pagar$ apenas o preo recebido e as ben#eitorias necess$rias ao
comprador. +gora, se o comprador reali%ar melhoramentos (Tteis e voluptu$rios" com
a autori%ao do vendedor, o vendedor uando operar a retrovenda, alm de ter ue
devolver o dinheiro acrescido das despesas ter$ ue pagar pelos melhoramentos Tteis e
voluptu$rios. (o '1digo antigo, o comprador tinha direito a receber o preo (e havia
diverg0ncia se era o preo pago ou o atual S prevalecia o valor de mercado". Msso uer
di%er ue se voc0 gastava oitenta mil na casa pagando por ela trinta, e uando o
vendedor operava a cl$usula ela tinha valori%ado mais trinta mil (por causa dos seus
melhoramentos", voc0 s1 teria direito de receber os trinta mil ue #oram pagos e mais
trinta da valori%ao, no interessando se voc0 gastou oitenta7.
%) 'ue esta regra acabava sendo in*usta, *. 'ue as benfeitorias necess.rias
nunca eram indeni0adas, pois se pararmos para pensar vamos ver 'ue as benfeitorias
necess.rias n+o valori0am em nada o im)vel, tais benfeitorias s) mant;m a utili0a+o da
coisa, ou se*a, mant;m a valora+o. 3esta forma, se eu gastasse um monte em
benfeitorias necess.rias eu n+o receberia nada de volta.
Ariane Defendi Vicentini Pgina LA
!sso tambm poderia pre*udicar o vendedor, por'ue o comprador poderia se
utili0ar desta situa+o para impedir a retrovenda e era comum isso acontecer. E(, 7vendi
um im1vel por trinta mil. O comprador ao perceber ue eu vou #a%er imperar a
retrovenda para pegar o im1vel de volta mediante devoluo do valor pago, enchia a
casa de ben#eitorias para valori%ar ao m$ximo, utili%ando!se de m$!# com a #uno de
impedir ue eu utili%asse a retrovenda porue eu no iria conseguir pagar7.
3esta forma, o C)digo veio para limitar esta m.-f di0endo 'ue para o
comprador poder reali0ar mel-oramentos, s) seria possvel se o vendedor autori0asse,
impedindo 'ue o comprador fi'ue gastando muito din-eiro na casa para 'ue o vendedor
n+o possa se valer da retrovenda. %e os mel-oramentos forem feitos sem a autori0a+o
do vendedor, possvel 'ue o vendedor pegue o im)vel de volta sem a devida
indeni0a+o ao comprador ?importante lembrar 'ue benfeitoria necess.ria n+o tem
restri+o N ela sempre ser. indeni0adaC.
Como *. dito, esta cl.usula tem sido utili0ada para mascarar emprstimo
e(atamente por este conte(to, pelo fato de saber o 'ue se tem para devolver ?valor da
coisa do contrato d despesas d benfeitorias N necess.rias ou as outras com autori0a+oC.
O 'ue tem ocorridoZ E(, 7O vendedor precisa de trinta mil reais emprestados e eu vou
#ixar uma tabela de juros a ele. =ara garantir ue este devedor ir$ nos pagar, #a%emos
um contrato de compra e venda com cl$usula de retrovenda estabelecendo ue ele est$
me devendo cinuenta mil (valor de mercado ` juros". <e ele pagar os meus cinuenta
mil ele readuire o seu im1vel. <e no pagar ele perde a casa. O ue o Audici$rio tem
reconhecido; Msto #raude. Ento, anula!se o neg1cio, o bem volta para ele e eu s1
posso cobrar dele no m$ximo o ue emprestei. +ssim, no posso cobrar nem os
cinuenta mil e nem posso #icar com a casa, s1 posso cobrar os trinta mil7. Portanto, se
o neg)cio for feito desta forma ele ilegal. :ascarar um emprstimo ilegal, somente
valer. se feito realmente com a inten+o da retrovenda, ou se*a, o risco do comprador
por comprar de forma aleat)ria ou por'ue o comprador fa0 isto para a*udar o vendedor.
- #5$%"
Esta cl.usula tem 'ue ser e7(re''a e, como se trata de im)vel, ela vale tanto
para a escritura 'uanto para o registro. 3iante disto, 'uem comprou pode venderZ
4espondemos da seguinte forma, 'uem comprou donoZ Como ele comprou e
registrou-o dono. Portanto, pode vender. Porm, essa cl.usula se opera em rela+o a
terceiros. O C)digo vel-o di0ia 'ue esta cl.usula se opera em rela+o a terceiros ainda
'ue dela n+o soubessem, o 'ue dava uma impress+o ruim de imaginar, pois o terceiro de
boa-f acabava sendo pre*udicado. 2a verdade n+o e(iste terceiro de boa-f, pois a
cl.usula vai tanto para a escritura 'uanto para a matrcula. ssim, 'uem comprou sabe
ou deveria saber da retrovenda por'ue est. na matrcula. Ent+o, o C)digo retira a ideia
do terceiro de boa-f, por isso a cl.usula pode se operar mesmo diante de terceiros.
O C)digo atual di0 'ue se o comprador n+o 'uiser, voluntariamente, fa0er
operar a retrovenda, basta 'ue o vendedor deposite *udicialmente o 'ue est. obrigado e
ter. o direito de tomar o bem de volta.
- O2'er;a8Ke'!
= - O direito de retrovenda um direito n6o (er'ona/''imo ?art. EAF, CCC,
*. 'ue ele pode ser transmitido pelo instituto 7causa mortis8. O CC s) fa0 esta ressalva
em se tratando de 7causa mortis8. Ele n+o admite esta transfer;ncia por ato 7inter
Ariane Defendi Vicentini Pgina L=
vivos8, ou se*a, eu n+o posso transferir esse direito por um ato contratual ou *udicial.
Esta cl.usula pode ser transmitida a terceiros apenas por sucess+o, 'uando ocorre a
morte do vendedor. 4essalta-se 'ue, como acima visto, o comprador pode vender este
im)vel para terceiro, sendo 'ue esta cl.usula continuar. valendo, sendo transmitida aos
futuros compradores ?n+o e(iste a alega+o de boa-f a'ui, por'ue a cl.usula de
retrovenda fica registrada na matrcula do im)vel, por isso, terceiros 'ue compraram o
im)vel, sabiam ou pelo menos deveriam saber dessa clausulaC. %e o vendedor 'uerer
reaver o im)vel, dever. pagar o preo inicial 'ue foi vendido ?corrigido, acrescido das
despesas e benfeitorias necess.rias ou as outras autori0adas pelo pr)prio vendedorC,
ocorrendo o regresso contra os outros compradores.
L - %e -ouver mais de um titular do direito de retrovenda, a fim de
resguardar o comprador, evitando 'ue ele ficasse em uma situa+o inc/moda, o CC di0
'ue a retrovenda 'D (o*e 'er e7erci*a no to*o e nunca em (arte'. E(, 7Eu vendi para
algum um im1vel. Eu ue tenho o direito de retrovenda. <uponhamos ue eu morra e
ue tenha deixado esposa e dois #ilhos. =ortanto, um tero da minha herana para cada
um. O '', pensando em resguardar o comprador impede ue os herdeiros exeram a
retrovenda em partes, p ex., minha viTva no pode exigir o im1vel, pois ela s1 tem
direito a um tero e o comprador no precisa #icar em situao de condomnio se no
desejar. Msto signi#ica ue se houver mais de um titular do bem, o interessado vai #a%er
operar a retrovenda, pagando o ue recebeu, despesas e etc., noti#ica tambm os
demais titulares para ue se uiserem exeram o seu direito. Ento, minha viTva ter$
ue noti#icar meus outros dois #ilhos para ue depositem um tero ue lhes compete
para pegar a casa de volta. E se os meus #ilhos no uiserem o ue minha viTva deve
#a%er; 6eposita tudo. +ssim, ou cada um deposita um tero ou o interessado deve
depositar tudo para exercer a retrovenda, de ualuer #orma PWWa do valor deve ser
depositado7.
O - 2o CC vel-o e(istia uma disposi+o estabelecendo a possibilidade de
uma cl.usula especial c-amada 7(acto *e me/>or com(ra*or3. 6al cl.usula foi
revogada pelo C)digo atual uma ve0 'ue n+o foi repetida ?n+o -. nada di0endo a
respeito no C)digo atualC. O 'ue era esse pactoZ 2a compra e venda de im)vel o
vendedor resguardava para si o direito de desfa0er a venda se, em um pra0o de at um
ano ele ac-asse 'uem oferecesse mel-or preo. 3e modo 'ue, 'uem comprou poderia
cobrir a oferta de um terceiro depositando a diferena.
!sto n+o e(iste no CC atual, pois estava em desuso ?ningum comprava
deste *eitoC. :as vamos imaginar o seguinte, se eu estabelecesse uma cl.usula dessa, ela
seria v.lidaZ %im, -a*a vista 'ue n+o ilegal, imoral, impossvel e nem desnatura o
contrato. 2+o imoral por'ue esta cl.usula uma condi+o resolutiva potestativa.
4esolutiva, pois eu vendi, mas posso desfa0er a venda e, potestativa por'ue s) depende
de mim desfa0er a venda se eu ac-ar 'uem pague um preo maior. Pamos nos valer de
uma regra do direito administrativo 'ue parece ser perfeitamente compatvel com a
l)gica da nossa sistem.tica. O direito administrativo costuma utili0ar um princpio 'ue
di0, 7'uem pode o mais pode o menos8. Esta uma regra 'ue vale para o direito em
geral e significa 'ue se voc; pode fa0er o mais grave, ou o mais importante, pode
tambm fa0er o mais leve. Parece-me 'ue se pararmos para pensar no seguinte, uma
cl.usula resolutiva e potestativa onde em um pra0o de at um ano eu posso desfa0er a
venda, desde 'ue eu ten-a uma oferta mel-or. E temos outra cl.usula potestativa e
resolutiva 'ue em um pra0o de at tr;s anos eu posso desfa0er a venda ?sem motivo
nen-um, basta devolver o din-eiroC. %e eu posso usar a retrovenda 'ue muito mais
grave para o comprador, pois o pacto de mel-or comprador vincula s) por um ano e s)
Ariane Defendi Vicentini Pgina LL
por uma situa+o especfica ?tem 'ue, obrigatoriamente, ter uma proposta mel-orC, e a
retrovenda, pode-se usar um pra0o de at tr;s anos e n+o tem 'ue dar *ustificativa
nen-uma para se fa0er valer a cl.usula, por'ue ir. impedir a cl.usula do pacto do
mel-or compradorZ %e voc; pode utili0ar a retrovenda 'ue mais grave, o pacto de
mel-or comprador vai ficar impedido de ser utili0adoZ !sto parece ficar sem conte(to,
sem ne(o. 2este sentido, deve ser aplicada a'uela situa+o, 7se voc0 pode at #a%er o
mais grave, ue a retrovenda, uem dir$ o mais leve, ue o pacto de melhor
comprador7, ou se*a, n+o ilegal, nem imoral, nem impossvel e nem desnatura o
contrato. Embora n+o regulado, lcito, v.lido ?as partes podem estipular o pra0o pelo
limite de at O anos - limite da retrovendaC.
- "%$%"
O - Preemp+o ou Prefer;ncia ?art. E=O a ELA, CCC
\2+o confundir com peremp+o ?matria de 3ireito Processual CivilC.
preemp+o tambm c-amada de prefer;ncia por'ue , efetivamente,
uma cl.usula de prefer;ncia.
Pelo direito de prefer;ncia, o comprador, ao vender ou dar em pagamento o
bem ad'uirido, obriga-se a oferec;-lo ao primitivo vendedor para 'ue este ad'uira a
coisa se assim dese*ar.
travs dessa conven+o estabelece-se um direito de prefer;ncia. Garante a
algum a prefer;ncia a determinado bem. P4EE:P#$O S J: 3!%PO%!#$O
64PS% 3 IJ& %E CO2PE2C!O2 IJE %E O CO:P43O4 %E
3E%"!KE4 3O HE:, 6Q6J&O O2E4O%O, E: E56 !GJ&33E 3E
CO23!#eE%, O PE23E3O4 O4!G!2V4!O 6E4V P4E"E4_2C! E:
3IJ!4!4 E: 4E&#$O 6E4CE!4O%.
nature0a *urdica de contrato assess)rio ao contrato de compra e venda,
pois uma venda normal. Ou se*a, na verdade, a 7cl.usula8 de preemp+o, na verdade,
um contrato. O legislador partiu de um pressuposto e'uivocado. Ele imaginou o
seguinte, fa0-se um contrato de compra e venda em 'ue se insere uma cl.usula especial
c-amada de preemp+o. Entretanto, na verdade essa cl.usula um contrato por si s) N
um contrato dentro do contrato.
travs dessa 7cl.usula8, o su*eito 'ue for se desfa0er de um bem, dever.
oferecer o bem para a'uele com o 'ual contratou ?a'uele 'ue l-e vendeu anteriormente
o bemC, em igualdade de condies. 2+o far. negocio com um terceiro, sem 'ue -a*a
manifesta+o da'uele com o 'ual contratou.
%e a venda for gratuita ou involunt.ria, n+o e(istir. o direito de prefer;ncia.
prefer;ncia s) se d. em relaes onerosas e volunt.rias.
O fato de ter a prefer;ncia n+o obriga ao vendedor aceitar o negocio. O
preferente, na -ip)tese do comprador 'uerer vender a coisa, tem o direito de recomprar
a coisa se 3E%ET4, porm n+o obrigado s) por'ue e(iste esta cl.usula em seu
7favor8.
3a mesma forma, o comprador n+o est. obrigado a vender. Ele vende se
'uiser, 'uando 'uiser. E caso 'ueira, ent+o dever. notificar o vendedor primitivo.
Esta cl.usula, conforme conseguimos constatar atravs da leitura dos artigos
E=O e seguintes, vale tanto para bens m)veis 'uanto para im)veis. Caso o comprador
'uiser vender a coisa e *. ten-a uma proposta, necess.rio notificar a pessoa 'ue tem a
prefer;ncia, devendo esta oferecer o din-eiro com igualdade de condies.
Ariane Defendi Vicentini Pgina LO
76em 'ue ser em e(ata igualdade de condies8. !sto 'uer di0er 'ue o
vendedor origin.rio n+o precisa ter uma proposta mel-or 'ue a do terceiro, basta
empatar. 6em 'ue ser e(atamente, identicamente, a mesma proposta. %e, p. e(, o
terceiro est. se propondo a dar cem mil reais a vista e o vendedor origin.rio est.
oferecendo cem mil em duas ve0es de cin'uenta, ele tem direito a prefer;nciaZ 2+o,
pois n+o a mesma coisa. %e o terceiro estiver oferecendo um carro 'ue ele possui 'ue
vale vinte mil reais mais oitenta mil em din-eiro e o vendedor origin.rio est.
oferecendo o carro dele 'ue tambm vale vinte mil reais mais oitenta mil em din-eiro,
ele ter. a prefer;nciaZ 2+o, pois carros usados n+o s+o iguais, logo, n+o e(atamente a
mesma coisa. gora se ambos estivessem oferecendo o mesmo carro 70ero8 mais o
din-eiro, a sim se estar. diante de uma igualdade de condies.
ideia da prefer;ncia a mesma 'ue e(iste na loca+o, na troca, etc.
Para 'ue o direito de prefer;ncia ocorra, o propriet.rio da coisa deve
afrontar o vendedor origin.rio para 'ue este e(era seu direito de preemp+o. Ou se*a,
com a 7inten+o8 de vender o bem, deve notificar o vendedor antigo, para 'ue este
manifeste se 'uer ou n+o comprar o bem.
ideia 'ue se deve ter 'ue 'uando o 7comprador8 'uiser vender ele deve
por o bem a venda. E 'uando receber uma proposta 'ue l-e interessa ele deve notificar
'uem tem a prefer;ncia. E a 'ue se vai comear a contar o pra0o para 'ue o vendedor
origin.rio e(ercite a sua prefer;ncia, onde se ele 'uiser o bem basta 'ue ele oferea a
mesma oferta.
Ou se*a, a notifica+o n+o a de 'ue o comprador 'uer vender, e sim, a
notifica+o de 'ue ele vai vender por'ue recebeu uma proposta. %e o vendedor
origin.rio 2$O dese*ar e(ercer o direito de prefer;ncia, basta 'ue ele, ou declare
e(pressamente 'ue n+o tem interesse ou dei(e transcorrer o pra0o para o seu e(erccio,
-a*a vista 'ue se ele dei(ar fluir o pra0o, presume-se 'ue ele n+o 'uis e(ercer o seu
direito de prefer;ncia. %e ocorrer uma dessas -ip)teses, o comprador est. autori0ado a
vender para o terceiro.
Ou se*a, est. autori0ado a vender para 7O8 terceiro e n+o 7J:8 terceiro,
por'ue se o comprador notificou 'uem tem a prefer;ncia e este n+o teve interesse o
comprador poder. vender para a'uele 'ue l-e fe0 a oferta da 'ual ele notificou. Por'ue
se o comprador da venda por preemp+o n+o fec-ar neg)cio com o terceiro 'ue fe0 a
proposta inicial e for fec-ar neg)cio com outro preciso fa0er nova notifica+o, mesmo
'ue o valor da oferta se*a a mesma. *ustificativa para isto 'ue no mnimo o tempo
pode ter um efeito diferente, p. e(, -o*e eu n+o ten-o din-eiro para comprar, mas
aman-+ eu poderei ter. 7Ent+o, o tempo pode modificar a situa+o e mesmo 'ue a
proposta se*a a mesma, talve0 eu *. possa empat.-la8. O direito de pre#er0ncia sempre
ir$ permanecer, enuanto subsistir o pra%o.
Essa ideia por analogia com o par.grafo Mnico do artigo LF da &ei @.LBE
de =GG= ?7&ei de loca+o de im)vel urbano8C.
Como 'ue se e(erce este direito de prefer;nciaZ s partes celebram o
contrato e o ideal 'ue -a*a a fi(a+o de um pra0o para 'ue se e(ercite o direito de
prefer;ncia. partir do momento 'ue o comprador recebe a proposta concreta, deve
notificar o vendedor origin.rio, o 'ual precisa de um pra0o para e(ercer a prefer;ncia.
O artigo +,-, par.grafo /nico , do '', a#irma ue 0O pra1o para e(ercer o
direito de prefer2ncia n'o poder. e(ceder a ,34 dias, se a coisa for m5vel, ou a 6
Ariane Defendi Vicentini Pgina LB
anos, se im5vel7. 3estarte, as partes podem combinar o 'ue 'uiserem, desde 'ue dentro
do pra0o do artigo E=O, ` Mnico, CC. S um pra0o para 'ue a pessoa e(era o direito de
prefer;ncia, para 'ue a pessoa se manifeste.
Pia de regra, o pra0o o contratado, desde 'ue n+o ultrapasse este pra0o de
=@A dias para m)veis e L anos para im)veis.
%e n+o -ouver pra0o n)s vamos utili0ar o artiEo 5#9 como uma regra
supletiva legal ?complementarC, pois serve e(atamente para a falta da fi(a+o de um
pra0o ?78ne(istindo pra1o estipulado, o direito de preemp'o caducar., se a coisa for
m5vel, n'o se e(ercendo nos tr2s dias, e, se for im5vel, n'o se e(ercendo nos 94 dias
subse:;entes < data em :ue o comprador tiver notificado o vendedor". 2a falta de
fi(a+o de um pra0o, o legislador d. um pra0o para 'ue se e(era a prefer;ncia em tr;s
dias para bens m)veis e sessenta para bens im)veis. :as como *. dito, esta regra do
artigo E=D puramente complementar, ou se*a, se nada for estipulado, vale a lei.
%e o vendedor origin.rio for P4E6E4!3O 3O %EJ 3!4E!6O 3E
P4E"E4_2C!, o 'ue isto significaZ %ignifica 'ue eu vendi para voc; e fi0emos um
acordo atravs do 'ual voc; se comprometeu comigo de 'ue se um dia fosse vender iria
vender primeiro para mim, mas acaba vendendo para outro sem me avisar, sem me
notificar, ou ainda notificando errado, como era o seu dever, 'ue efeitos isto vai gerarZ
Conse'u;ncias, 6emos 'ue pensar na utili0a+o da prefer;ncia baseado em
um instituto c-amado 7P4E"E4_2C! &EG&8, assim c-amada por'ue decorre de
lei. 2+o uma coisa 'ue eu 'uero ou 'ue eu combinei, a prefer;ncia uma coisa 'ue a
lei di0. lei afirma 'ue, antes de vender para determinada pessoa, outra pessoa tem a
prefer;ncia. 3isposies legais como, p. e(, 7condomnio de coisas indivisveis8,
7arrendat.rio rural8, 7locat.rio de im)vel urbano8, estes t;m prefer;ncia legal. 2a
prefer;ncia legal verificamos 'ue de forma usual, se eu n+o der a prefer;ncia, a lei,
normalmente, assegura o direito de, ou pedir perdas e danos, ou depositar o valor da
venda em *u0o e tomar o bem para si, desfa0endo, assim, o contrato.
2a 7P4EE:P#$O8 OJ 2 7P4E"E4_2C! CO23!C!O2&8, o CC
di0 'ue se o vendedor origin.rio for preterido do seu direito de prefer;ncia, ele somente
poder. pedir perdas e danos. Iuem tem a prefer;ncia condicional n+o tem o direito de
tomar o im)vel para si, ou se*a, ele n+o pode desfa0er o neg)cio com o terceiro.
Em regra, as perdas e danos s+o contra o vendedor 'ue n+o deu a
prefer;ncia ou, se o terceiro ad'uirente estiver de m.-f, ele vai responder
solidariamente pelas perdas e danos. Esta a Mnica penali0a+o para o terceiro de m.-f
?ele n+o perde o bem, somente responde solidariamente pelas perdas e danosC.
Por 'ue ele n+o perde o bemZ Perder o bem na prefer;ncia legal, tem como
*ustificar em ra0+o de 'ue, p. e(, se 78 alugou o im)vel para 7H8 a prefer;ncia dele
decorre da lei de loca+o ?lei 'ue tem car.ter geralC. 7Oei ue no s1 para mim e para
ele, lei ue para todos n1s7. ssim, 'uem comprou sabe, ou deveria saber, 'ue antes
tem prefer;ncia o locat.rio, -a*a vista 'ue a lei vale para todos. T. na prefer;ncia
condicional n+o. O contrato tem efic.cia, via de regra, somente entre as partes. Ent+o,
'uem tem a prefer;ncia condicional n+o poderia impor para um terceiro o contrato de
prefer;ncia do 'ual ele n+o fa0 parte. Por isso 'ue o CC resguarda o terceiro di0endo
'ue o terceiro de boa-f n+o perde o bem, 'uando muito responde por perdas e danos
solidariamente ?se de m.-f - art. E=@, CCC, mas n+o pode perder o bem. !sso ocorre se a
pessoa tiver pre*u0o por n+o ter sido dado o direito de prefer;ncia a ela.
Ariane Defendi Vicentini Pgina LE
Esse direito de prefer;ncia PE4%O2&Q%%!:O, n+o se transmitindo nem
por 7causa mortis8, ou se*a, se por acaso o vendedor morrer, morre *unto a prefer;ncia.
Portanto, a prefer;ncia somente vale entre os signat.rios ?art. ELA, CCC.
2a preemp+o, se -ouver diversas pessoas com direito de prefer;ncia, deve
notificar todos. 3evendo a pessoa 'ue ir. comprar cobrir a oferta toda ?art. E=F, CCC.
9. tambm a prefer;ncia legal do art. E=G, 7<e a coisa expropriada para
#ins de necessidade ou utilidade pTblica, ou por interesse social, no tiver o destino
para ue se desapropriou, ou no #or utili%ada em obras ou servios pTblicos, caber$
ao expropriado direito de pre#er0ncia, pelo preo atual da coisa7.
- !mportante ressaltar 'ue, no concurso de prefer;ncia ?legal e
convencionalC, prevalece a prefer;ncia legal, sendo a convencional a Mltima.
- "#$%"
B - Cl.usula de reserva de domnio
Esta tipicamente uma cl.usula especial da compra e venda cu*a fun+o
dar segurana e garantia 1 uma compra e venda 1 pra0o.
Iuando pensamos em uma compra e venda 1 pra0o normalmente 'uem
compra tem uma necessidade imediata e 'uer o ob*eto agora. %e for para ficar pagando
para receber o ob*eto s) no final, seria mais f.cil segurar o din-eiro e entregar no final
para comprar 1 vista. Ent+o, a venda a pra0o, de forma usual, tem um problema maior
para o vendedor, *. 'ue ele corre o risco de perder o ob*eto e n+o receber integralmente
o preo. Iual o problema da venda a pra0oZ S 'ue, em se tratando de bens m)veis
temos um problema. T. os im)veis t;m uma segurana pr)pria 'ue a escritura, mas os
m)veis n+o. Os m)veis, na tradi+o, transfere-se a propriedade. Eu sendo dono posso
vender para terceirosZ Posso. venda para terceiros uma venda regular. gora, se eu
n+o pagar e o ob*eto ainda estiver comigo o vendedor pode entrar com uma revis+o e
tomar o ob*eto de volta, mas se eu *. passei para terceiro o vendedor n+o poder. fa0er
nada, -a*a vista 'ue a lei vai proteger o terceiro de boa-f, ele somente poder. cobrar o
valor ?7eu tenho a propriedade e podia vender para terceiro e vendi para ele. <e o
terceiro estiver de boa!# ele no poder$ ser a#etado7".
2este conte(to, precis.vamos de um sistema para tentar *ustificar e fa0er
uma prote+o para esta venda 1 pra0o. %endo assim, surgiu a ideia da 7reserva de
domnio8. Como vai funcionar a reserva de domnioZ Eu recon-eo a posse como uma
situa+o natural, *. a propriedade n+o natural, uma cria+o do direito para poder
viabili0ar a vida em sociedade. 3epois se criou a forma de a'uisi+o e perda da
propriedade e passou a ser regulado pelo 3ireito.
Obs.: posse ! relao de #ato. <ituao #$tica. U =ropriedade ! relao
jurdica. 9 uma criao da lei. =ropriedade plena uando subsistem todos os direitos
sobre o bem, podendo a pessoa go%ar do bem da maneira ue uiser. (o entanto, a
propriedade pode existir mesmo ue no subsistam todos os direitos.
O nosso sistema p.trio 'ue inventou essa regra, im)veis N registro e
m)veis N tradi+o, como forma de transfer;ncia de propriedade. E se o direito cria, o
direito pode mudar ?7a propriedade uma relao jurdica e o direito pode mudar8C. S
o 'ue iremos verificar na reserva de domnio. O 'ue vai acontecer na reserva de
domnioZ Como dito, esta uma cl.usula contratual inserida pelas partes, por escrito,
atravs do 'ual o vendedor propriet.rio de coisa m)vel individuali0.vel ?pode se
Ariane Defendi Vicentini Pgina LD
diferenciar dos demais. S importante 'ue o bem possa ser individuali0ado
XdiferenciadoCY. S um contrato regular, um contrato normal de compra e venda ]
P4KO 3E HE2% :RPE!% E !23!P!3J&!KVPE!%.
Ent+o, na compra e venda de bens m)veis individuali0.veis, estabelecemos
um contrato E%C4!6O, e como uma cl.usula do contrato vamos dispor 'ue o vendedor
est. celebrando um contrato com o comprador, de modo 'ue o vendedor, no ato do
neg)cio, est. entregando a PO%%E do bem, mas resguardando o domnio ?propriedadeC
em CO23!#$O %J%PE2%!P. Esta a cl.usula de reserva de domnio.
propriedade permanece com o vendedor em condi+o suspensiva. Iual a condi+o
suspensivaZ O PG:E26O 3O P4E#O. !sto significa 'ue no dia em 'ue o
comprador pagar ?'uitarC, automaticamente, opera-se a condi+o e a transmiss+o da
propriedade. %endo uma maneira de dar maior segurana 1 rela+o contratual.
! @ual a vantagem e a segurana ue isto transmite;
#1 3i0 o CC 'ue a partir da entrega do ob*eto, a partir do momento em 'ue
transmitida a posse ao comprador, transmitem-se tambm os 4!%CO%. Embora a
propriedade fi'ue reservada ao vendedor os riscos s+o do comprador a partir do
momento da contrata+o. %e o ob*eto se perder, estragar, for roubado, se 'ueimar e etc.,
'uem vai perder ser. o comprador ?seria uma e(ce+o a regra da res perite domino".
Este ficar. sem o ob*eto e ser. obrigado a continuar a pagar o preo. %eria diferente se,
p. e(, pens.ssemos em um emprstimo 'ue, se uma pessoa emprestasse para algum o
carro e este fosse roubado, via de regra, seria voc; 'uem perderia o bem, *. 'ue o
dono ?5se a coisa se perde sem culpa do devedor resolve!se a obrigao7"L
"1 9. uma segurana no sentido de 'ue o vendedor pode REFI+TRR o
contrato no cart)rio de ttulos e documentos do domiclio do comprador. 3esta forma, a
partir do instante 'ue se registra o contrato, torna-se pMblico o contrato e a reserva de
domnio, e, com isso, 'uebra-se a possibilidade de alega+o de terceiro de boa-f.
fun+o do registro tornar o contrato pMblico fa0endo esta rela+o se tornar con-ecida
por todos, pois est. registrado. Como o registro vai 'uebrar a ideia do terceiro de boa-f,
isto vai permitir 'ue o vendedor possa tomar o ob*eto de 'uem 'uer 'ue o deten-a.
Ent+o, se o comprador passou o ob*eto adiante e o vendedor descobre para 'uem foi
passado, ele pode tomar da m+o do terceiro e este n+o vai poder alegar em seu benefcio
a boa-f, -a*a vista 'ue o contrato estava registrado. O registro do contrato ?com a
clausula de reserva de domnio escrita neleC torna a reserva de domnio oponvel contra
terceiro.
=O>?* o registro um re:uisito de efic.cia em relao a terceiros (no
um reuisito de validade". Msto signi#ica ue se eu #i%er um contrato com cl$usula de
reserva de domnio e no registrar, entre as partes (vendedor e comprador" ela vale,
mas o problema est$ com relao ao terceiro. O registro para ue eu possa #a%er
valer o contrato em relao a terceiros.
&1 Pender ob*eto com reserva de domnio CRIME ?infra+o penal
tpica N &ei de mercados capitaisC.
! <olu>es possveis para este contrato:
%e o comprador n6o pagar as suas prestaes, o vendedor de incio n+o pode
fa0er nada ?por uma 'uest+o tcnicaC. reserva de domnio uma situa+o de 7mora e(
persona7. O 'ue mora ex personaZ 7mora ex re8, 'ue o contr.rio, a'uela mora
autom.tica ?basta o n+o pagamento 'ue *. estamos em mora e su*eito a seus efeitosC. T.
a mora ex persona n+o, ela tem 'ue ter interpela+o, ou se*a, n+o basta o fato por si s),
Ariane Defendi Vicentini Pgina LF
!:P4E%C!23QPE& IJE POC_ CO2%6!6J O 3EPE3O4 E: :O4
:E3!26E 2O6!"!C#$O. Para efeito das aes *udiciais o vendedor s) pode tomar
alguma atitude, fa0er 'ual'uer tipo de procedimento, desde 'ue, previamente, ele
constitua o devedor em mora mediante notifica+o ?5ele ir$ noti#icar o devedor para
regulari%ar a sua situao, sob pena de ter ue responder judicialmente7". Com a
pr)pria escrita desta notifica+o, estando o devedor inadimplente, o vendedor[credor vai
poder, optativamente, e7ecutar o contrato e co2rar a' (re'ta8Ke' Lue e't6o em
atra'o 0com to*o' o' 'eu' acr)'cimo'1 ou Lue ;en>am a ;encer ?cumprimento
coativoC ou *e'faAer o contrato e reinteErar-'e ao o2jeto ?rescis+o contratual
cumulada com eventuais perdas e danosC ?arts. ELD e ELF, CCC.
%e o vendedor optar em rescindir o contrato e reintegrar-se no ob*eto, *. 'ue
o procedimento desse tipo de contrato tem procedimento especial previsto no CD*iEo
*e Proce''o Ci;i/4 no artiEo #%:% e seguintes, 'e o *e;e*or ti;er (aEo MI+ *e
5%M4 e/e (o*e e;itar a re'ci'6o 'e no (raAo *e conte'ta86o (urEar a mora ?ou pedir
ao *ui0 o pra0o de OA dias para o fa0;-loC. Ent+o, como op+o, no pra0o de contesta+o,
ele pode pedir ao *ui0 pra0o de OA dias para purgar a mora, ou simplesmente purg.-la,
ou se*a, pagar o atrasado e evitar a rescis+o do contrato ?isso se ele *. tiver pago mais de
BAf sobre o preo do bem m)velC.
%e o devedor n+o purgar a mora e n+o contestar, ou se contestou e perdeu a
a+o, o *ui0 vai desfa0er o contrato e o vendedor vai reaver o ob*eto, s) 'ue, como se
trata de uma rescis+o, ele ter. 'ue devolver as prestaes pagas ?5j$ ue se trata de
uma resciso a gente volta ao estado Fuo anteG7.". %) 'ue antes do vendedor devolver
as prestaes ele tem o direito de abater no valor das prestaes a deprecia+o da coisa
se -ouver. 2este conte(to, percebemos esta disposi+o do legislador. Ent+o, o vendedor,
no valor das prestaes 'ue ter. 'ue restituir, ter. o direito de descontar, deprecia+o, as
despesas, pre*u0os e encargos. E(, 5eu tenho um valor positivo, ue so as presta>es
ue tenho ue devolver e tenho um saldo negativo ue tenho direito de descontar
(depreciao, encargos contratuais, despesas e custas". Ento necess$rio reali%ar a
conta. <e nesta conta ainda remanesceu um saldo positivo, este saldo positivo deve ser
restitudo ao comprador. <e nesta conta resultar %ero, o e#eito ser$ a extino da
relao. <e nesta conta, descontado o saldo, o ue eu tenho ue restituir tiver saldo
negativo, o vendedor tem o direito de continuar cobrando o valor desta di#erena. <o
estes os tr0s resultados possveis7.
Obs.: se o comprador #i%er ben#eitorias no m1vel, e ele valori%e em ra%o
disso, o comprador pode cobrar do vendedor o ue ele despendeu pra #a%er essa
melhoria (a no ser ue seja, por ex., um carro e eu tenha instalado um ar!
condicionado. Msso porue o ar possvel retirar do carro.
E - liena+o "iduci.ria
aliena+o fiduci.ria guarda certa semel-ana com a compra e venda com
reserva de domnio. Ela tambm surge da ideia de compra e venda 1 pra0o.
partir do 3ecreto-lei G==, foi estimulada a utili0a+o da aliena+o
fiduci.ria ?publicado nos moldes da C"[DFC N ela *. e(istia.
Iuando n)s pensamos na compra e venda com reserva de domnio, tem-se
uma cl.usula ?contrato acess)rioC 'ue resguarda ao vendedor somente transferir a
propriedade do bem m)vel individuali0ado 'uando for pago o preo integral do mesmo.
Ariane Defendi Vicentini Pgina L@
reserva de domnio tem sua garantia ?e(., se registrar pode se operar contra terceiroU
crime se desfa0er do ob*eto com reserva de domnio e etc.C, mas ela tem um problema
por'ue 'uem assume os encargos do financiamento ?encargos econ/micos do
financiamentoC o vendedor. 2este tipo de cl.usula, n+o -. uma segurana absoluta 'ue
o credor v. receber. !sso minimi0a o 7calote8, *. 'ue d. mais garantias 'ue uma venda 1
pra0o normal, mas ainda assim o vendedor est. su*eito ao 7calote8.
%e a pessoa for um comerciante, a venda 1 pra0o implica em um fator 'ue
o 7capital de giro8. Cada ve0 'ue voc; vende um ob*eto a pra0o, mesmo 'ue voc; v.
receber, isso implica numa situa+o de 7capital de giro8. E(, 5'asas Cahia7 vende um
aparelho de ar condicionado por PI parcelas e o comprador vai pagar F.G de entrada.
'omo a loja vendeu este aparelho, ela vai precisar de outro para repor o estoue, e
usar$ o capital de giro, j$ ue o valor ue #ora pago de entrada no d$ para comprar
outro ar condicionado. Msto signi#ica ue a loja ter$ ue Fmeter a mo no bolsoG e
completar o valor para pagar o #ornecedor e conseguir um outro aparelho para
colocar no estoue para vender. Msso pode acontecer no s1 com um aparelho de
setecentos reais. =ode ser, por ex., a venda de um carro por uma concession$ria por KW
ve%es e a reposio do estoue cara.
2)s est.vamos na seguinte situa+o, 5tinha!se de um lado um comprador
ue no tem dinheiro ou no tem condio de comprar a vista. Ele precisa do objeto
agora, s1 ue no tem o dinheiro. E, de outro lado, tem!se um vendedor ue no uer
vender : pra%o, nem com reserva de domnio, porue os riscos com encargos de
#inanciamento so dele, ele s1 aceita vender a vista. (1s #icamos diante de um impasse:
um s1 pode comprar parcelado . outro ue s1 uer vender a vista7.
Para solucionar este problema, incorpora-se nesta rela+o um terceiro
su*eito. %e incorporarmos um terceiro su*eito nesta rela+o, comea-se a viabili0ar o
neg)cio. Este terceiro su*eito c-amado FE.TE ,I..CEIRO a*uda a solucionar
este impasse, emprestando o din-eiro para o comprador. +gora o comprador tem o
dinheiro para comprar : vista e vai at o vendedor e compra a vista. +ssim, as partes
(vendedor e comprador" celebram o contrato : vista e uita!se o neg1cio (contrato de
compra e venda morre ali".
Em relao ao carro, hoje muito comum a alienao #iduci$ria. O
comprador pega o dinheiro ue o agente #inanceiro emprestou e vai : concession$ria,
pagando : vista e #icando dono do carro. +ssim, extingue!se a relao
compradorUconcession$ria. + partir do instante ue o comprador compra o carro, vira
propriet$rio da coisa, e ento, imediatamente, ele trans#ere a propriedade do bem
(carro" para o agente #inanceiro.
- E'Luema (rBtico!
0com(ra*or1 ------------------------------------- < 0;en*e*or1
Com(ra N ;i'ta

Em(r)'timo /iena86o ,i*uciBria

C 0aEente financeiro1
Obs.: vale tanto para m1vel (6ecreto!Oei nb. VPPUKV S serviu para estimular
as vendas, #a%endo com ue a economia do pas tivesse um desenvolvimento" uanto
para im1vel (Oei nb. V.YPQUVR S regula o sistema #inanceiro imobili$rio. +t essa lei no
Ariane Defendi Vicentini Pgina LG
era possvel alienao #iduci$ria de bens im1veis. Esse contrato de alienao #iduci$ria
deve ser escrito, sendo ue para ue surta e#eitos, esse contrato deve ser registrado no
domiclio do credor S agente #inanceiro !".
O comprador vende, transfere a propriedade do contrato ao agente
financeiro, mas resguarda a posse, 'ue diferente da reserva de domnio, 'ue entregava
a posse e guardava a propriedade. 'ui, vende-se ao agente financeiro, entrega a
propriedade, mas resguarda a posse. 2a verdade ele est. vendendo, n+o por'ue n+o
'uer ficar com o ob*eto e entregar ao agente financeiro. 6rata-se de uma venda para
garantir um emprstimo, por isso c-amada de aliena+o fiduci.ria, uma ;en*a em
Earantia. 7Eu vendo e trans#iro a propriedade do objeto para o agente #inanceiro como
garantia de um emprstimo ue eu tomei dele7.
Portanto, a aliena+o fiduci.ria um 7contrato ace''Drio8 ?acess)rio do
emprstimo N o emprstimo o contrato principalC. Pisa a garantia de um emprstimo
fornecido. S uma venda em 7con*i86o re'o/uti;a3. 4esolutiva por 'u;Z Iual a
condi+oZ O pagamento do emprstimo. Por'ue a partir do instante 'ue se 'uita o
emprstimo, automaticamente, desfa0-se a venda 'ue se tin-a feito ao agente financeiro
e a propriedade retorna ao comprador. 3esta forma, opera-se a condi+o resolutiva, ou
se*a, no dia em 'ue -ouver o pagamento, desfa0-se a venda. Ent+o por 'ue -ouve a
vendaZ Para garantir o emprstimo. 4epetindo, ?a a/iena86o fi*uciBria ) uma ;en*a
em Earantia ao em(r)'timo feito (e/o aEente financeiro3. Esta venda um 7fa0 de
conta8 s) *urdica, 7apenas vendemos juridicamente porue eu uero garantir um
emprstimo ue voc0 recebeu7, esta a l)gica do sistema.
partir do momento 'ue se fa0 aliena+o fiduci.ria, o bem passa a ser do
agente financeiro. Ent+o, se o su*eito 'ue detm a posse vender um bem gravado em
aliena+o fiduci.ria, trata-se de crime de apropria+o indbita.
Para dar C!_2C! 6E4CE!4O%, o agente financeiro tem 'ue registrar o
contrato no seu domiclio. 6rata-se de um dispositivo 'ue protege o agente financeiro.
Ent+o se for registrado pode se opor a terceiros para 'uem eventualmente a'uele 'ue
detin-a a posse ten-a 7vendido8 ?ou se*a, pode tomar o bem do terceiro, 'ue 2$O S
:!% 3E HO-"S PO4IJE O CO2646O "O! 4EG!%643OC.
! @uais as di#erenas da reserva de domnio;
- reserva de domnio um neg)cio somente entre vendedor e comprador
?-HC. T. na aliena+o fiduci.ria, t;m-se tr;s su*eitos envolvidos, vendedor, comprador
e agente financeiro ?-H-CCU
- 2a reserva de domnio, o vendedor transfere a posse e reserva a
propriedade. 2a aliena+o o comprador passa a propriedade ao agente financeiro e
reserva a posseU
- 2a reserva de domnio cada parcela paga uma parte do bem 'ue est.
sendo 'uitado. 2a aliena+o fiduci.ria cada parcela paga, o 'ue representa em rela+o
ao ob*etoZ 2ada, -a*a vista 'ue n+o se est. pagando o ob*eto, este *. fora pago a vista. O
'ue se paga s+o as parcelas do emprstimo. Estas parcelas n+o se vinculam ao valor do
mercado ou ao valor do ob*eto. 2+o tem vnculo nen-um, o ob*eto s) garantia do
pagamento do emprstimo. E(, 5A$ paguei sessenta mil ao banco, mais ue o valor do
carro ue vale vinte mil. Msto tem l1gica; )em, pois no se est$ pagando o carro e sim
o emprstimo #eito para comprar o carro. O carro s1 garantia do emprstimo7. 6odas
as decises de aliena+o fiduci.ria 'ue vincularam o emprstimo ao valor do carro
Ariane Defendi Vicentini Pgina OA
foram reformadas pelo %6T, pois o %6T pacificou o entendimento de 'ue 5voc0 no
comprou o carro, voc0 pegou o dinheiro a juros, ento voc0 deve resolver o problema
do emprstimo a juros7. 2+o podemos 'uestionar a aliena+o fiduci.ria 'ue eu paguei
em rela+o ao ob*eto, o 'ue eu posso 'uestionar s+o os *uros 'ue est+o sendo cobrados
?se est+o regulares, se s+o lcitos, se o c.lculo est. correto, etc.C.
! Extino (O*3+O da alienao #iduci$ria
2o caso, se o andamento for 2O4:& da aliena+o fiduci.ria, o 'ue vai
acontecerZ Pai acontecer a CO23!#$O 4E%O&J6!P. partir do instante 'ue voc;
pagou o preo do emprstimo, automaticamente, desfa0-se a venda e a propriedade volta
para voc;. Ou se*a, o contrato desfeito e a propriedade 'ue voc; -avia transferido ao
agente financeiro volta pra voc;.
:as a 'uest+o principal n+o est. nesta forma normal, a 'uest+o principal
est. 'uando -. o inadimplemento.
! Mnadimplemento da alienao #iduci$ria
2)s temos 'ue fa0er uma distin+o, por'ue o ob*eto da aliena+o fiduci.ria
poderamos di0er 'ue pode ser, tanto 2en' mD;ei' in*i;i*ua/iAB;ei'4 'uanto 2en'
imD;ei'.
Para 2en' mD;ei' a tratativa feita atravs do Decreto-Lei n. J## de
=GDGU
Para 2en' imD;ei' a tratativa feita atravs da Lei n. J.5#5 de =GGF
?fala sobre o sistema financeiro imobili.rioC.

! Cens m1veis
Em rela+o ao 3ecreto-&ei na. G==[DG ?aliena+o de bens m)veisC, o
inadimplemento acarretar., 7:O4 E5 PE4%O28. !sto significa 'ue o credor
precisa constituir o devedor em mora atravs da notifica+o.
%e o agente financeiro registrar o contrato no 7cart)rio de ttulos e
documentos8 ele 'uebra a boa-f, ficando autori0ado a tomar o bem da m+o de terceiro
?o registro d. efic.cia na aliena+o fiduci.ria em rela+o a terceirosC. %em registro o
contrato vale entre as partes. Iual'uer pessoa, -o*e em dia, pode ser um agente
financeiro.
%endo &!E2#$O "!3JC!V4! 3E PEQCJ&O%, necess.rio ressaltar
'ue o agente financeiro tambm 3EPE 4EG!%644 O CO2646O 2O 3E642
P4 6E4 E"!CVC! E: 4E&#$O 6E4CE!4O%.
9avendo inadimplemento e a notifica+o ?constitui+o do devedor em
moraC, o agente financeiro pode, optativamente,
=C Cobrar o valor da dvidaU
LC E(igir o ob*eto do contrato.
2esse Mltimo caso, embora vendido ao agente financeiro em garantia ao
pagamento do emprstimo, o agente financeiro est. autori0ado a cobrar o recebimento
da'uilo 'ue foi vendido a ele. Ent+o, o banco a*ui0ar. uma 7a+o de busca e apreens+o8.
O oficial ?a mando do *ui0, caso os documentos este*am todos certosC vai buscar e
apreender o ob*eto da venda feita em aliena+o fiduci.ria e entreg.-lo ao agente
financeiro.
2este caso, o devedor poder. purgar a mora ?pagando o 'ue deve, sendo 'ue
a'ui n+o mais necess.rio ter pago pelo menos BAf do valor do ob*etoC.
Ariane Defendi Vicentini Pgina O=
%e o devedor n+o purgar a mora e n+o contestar a a+o, ou ainda 'ue
conteste, o agente financeiro pode vender de imediato o bem m)vel ?ou se*a,
independente se a a+o acabou ou n+o, o agente financeiro pode vende o bem assim 'ue
o recebe do oficial 'ue o apreendeu, sendo 'ue esta venda P46!CJ&4 N *udici.rio
nem ningum fiscali0a a venda -C. E se ele n+o vender o bem de imediato, esperar o fim
da a+o, e ele gan-ar a mesma, ainda sim ele n+o poder. ficar com o bem m)vel, por
disposi+o da lei. Ou se*a, ele ter. 'ue, obrigatoriamente, vender o bem m)vel. Obs.: a
lei permite ao agente #inanceiro vender o bem m1vel de imediato porue com o
decorrer do tempo, o bem m1vel tende a desvalori%ar, podendo prejudicar o pr1prio
devedor.
O agente financeiro vende ?venda particularC o bem e usa o produto da
venda ?o 'ue recebeu com a vendaC para 'uitar as despesas e os encargos do
emprstimo. O agente financeiro usar. o produto para pagar o emprstimo, pagar os
encargos, multas, despesas, as custas processuais, -onor.rios advocatcios, enfim, usar.
o produto da venda para abater do valor da dvida.
%e sobrar um saldo positivo da venda, restitui-se o din-eiro ao devedorU
%e 0erar, e(tingue-se a rela+oU
%e remanescer um saldo negativo do emprstimo, o agente financeiro
poder. cobrar a diferena do devedor.
\2a grande maioria das relaes o saldo fica negativo, poucos conseguem
'uitar e, praticamente em nen-um caso fica o saldo positivo. Iuem vende o ob*eto o
agente financeiro. O Tudici.rio pega o ob*eto e entrega a ele, 'ue reali0ar. a venda, o
agente 'ue avalia e negocia unilateralmente ?n+o participa nem o Tudici.rio e nem o
devedor N venda particular -C. Por isso 'ue de se desconfiar 'ue na maioria dos casos,
o saldo da venda fica negativo e nunca sobra nada. 2ecess.rio ressaltar 'ue o agente
financeiro sempre alega 'ue o bem estava em mal estado. :as o pr)prio agente
financeiro 'uem tem 'ue discriminar no mandado os defeitos do bem ou a'uilo de bom
'ue o possuidor fe0 para valori0ar o bem.
Por fim, conforme e(posto acima, ainda 'ue o devedor ten-a contestado e a
a+o n+o ten-a terminado, o agente financeiro pode vender o ob*eto ?isso por'ue o bem
m)vel, com o passar do tempo, desvalori0aC. :as se a a+o for *ulgada improcedente,
n+o possvel pegar o bem de volta do terceiro de boa-f com o 'ual o agente
financeiro negociou, ent+o o banco est. su*eito a pagar uma multa de EAf sobre o valor
do emprstimo, mais perdas e danos 'ue tiver causado.
- ":$%"
! 6eposit$rio in#iel
%egundo a determina+o do 3ecreto-&ei G==, se o agente financeiro
TJ!K4 #$O 3E HJ%C E P4EE2%$O E 2$O E2CO2644 O HE:, o
agente financeiro, PO4 PE6!#$O, %O&!C!6 CO2PE4%$O 3 #$O 3E
HJ%C E P4EE2%$O E: 7#$O 3E 3EPR%!6O8 e o devedor passa a responder
como 73EPO%!6V4!O !2"!E&8. Tustificativa, 7voc0 vendeu o carro ao agente
#inanceiro e voc0 #icou com o carro a ttulo de dep1sito (segundo a lei, isso porue
para se ter a posse de um objeto de maneira legtima necess$rio um justo ttulo, ue
nesse carro o ttulo de dep1sito". 4oc0 assinou um termoUcontrato recebendo em
dep1sito o bem com autori%ao de uso7.
Ariane Defendi Vicentini Pgina OL
Ent+o, o 'ue se converte a a+o ?de busca e apreens+oC, converte-se a a+o
em dep)sito, mas n+o se transforma o devedor em deposit.rio, O 3EPE3O4 S
3EPO%!6V4!O 3E%3E O 3! IJE 2EGOC!OJ CO: O GE26E "!22CE!4O.
ssim, o devedor responder. como deposit.rio infiel, 'ue nos termos do
artigo Ea, &5P!!, da C", poder. acarretar em 7pris+o civil8 por pra0o de at = ano.
fun+o desta pris+o eminentemente CO6!P, ela n+o punitiva e nem satisfativa.
Esta pris+o serve apenas para "O4#4 O 3EPE3O4 PG4 OJ P4ECE4
CO: O HE:. Ou o devedor paga o ob*eto ou aparece com o ob*eto. %e pagar ou
aparecer com o ob*eto o devedor sai, imediatamente, da cadeia. %e passar todo o perodo
de = ano na cadeia e n+o pagar nem aparecer com o bem, isto n+o resolver. o problema,
por'ue a pris+o n+o tem cun-o satisfativo. :esmo 'ue o devedor passe um ano na
cadeia ele continuar. a dever o ob*eto, mas tambm n+o poder. ser preso de novo por
este dep)sito.
%em falar tambm no fato de 'ue a pris+o civil n+o se confunde com a
pris+o penal. Ou se*a, o su*eito n+o poder. se preso novamente por pris+o civil devido
1'uele dep)sito, mas, dependendo do caso nada impede a pris+o penal, isso por'ue,
vender bem cravados com aliena+o fiduci.ria configura 7estelionato8 ou 7apropria+o
indbita8 ?7apropriao indbita porue estou vendendo uma coisa ue no minha e
estelionato porue estou aplicando um golpe7". !sto significa 'ue o devedor pode ir
para a cadeia por duas ve0es, civil e penal ?pois, uma pris+o n+o se confunde com a
outraC. O fato de ser preso civilmente n+o impede 'ue se*a preso penalmente e vice-
versa. Pris+o Civil n+o admite nen-um tipo de benefcio como acontece no 3ireito
Penal.
<Tmula 4inculante JY, <)?: 9 ilcita a priso civil de deposit$rio in#iel, ualuer ue seja
a modalidade do dep1sito.
Esta %g:J& S E5P4E%%:E26E !2CO2%6!6JC!O2&, uma ve0
'ue a pr)pria Constitui+o afirma 'ue pode ocorrer a pris+o civil em rela+o a
deposit.rio infiel, conforme artigo Ea., &5P!!, C", n+o tendo nada v.lido 'ue revogue
este artigo ?s) seria v.lido uma PEC 'ue revoga-se o dispositivo em 'uest+o, como n+o
-., ele continua vigenteC.
"oi esta forma 'ue o legislador encontrou para dar ao agente financeiro uma
garantia de 'ue ele iria financiar o neg)cio e n+o iria ter pre*u0o.
! Cens im1veis
6emos a &ei na. G.E=B[GF ?art. LL e ss.C 'ue na realidade uma lei destinada
ao sistema financeiro de -abita+o. briu-se a possibilidade da aliena+o fiduci.ria, 7ao
invs de voc0 me dar a hipoteca do im1vel, voc0 me vende o im1vel7.
ideia a mesma. %u*eito pega o din-eiro para comprar o im)vel ?contrato
de emprstimo com o banco N contrato principal -C, paga o im)vel ao vendedor
?e(tingue a'ui a rela+o do comprador com o vendedorC e vende o im)vel ao agente
financeiro, transferindo a propriedade ao mesmo, ficando o comprador com a posse.
O bem im)vel registrado no nome do agente financeiro ?por isso, para
saber de 'uem , s) consultar a matrcula do im)velC.
! @ual a vantagem da alienao #iduci$ria; O ue muda #a%er
#inanciamento da casa pr1pria no sistema de hipoteca habitual ou no sistema de
alienao #iduci$ria;
Ariane Defendi Vicentini Pgina OO
2as duas -ip)teses o im)vel funciona como garantia. 2as duas o contrato
principal o de emprstimo. Iual a vantagem 'ue a aliena+o fiduci.ria tem e a
-ipoteca n+oZ Iuem o dono do im)vel no sistema financeiro -abitual -ipotec.rioZ O
comprador ?devedorCU o banco s) credor de uma garantia -ipotec.ria. 3e outro lado,
na aliena+o fiduci.ria, 'uem o donoZ O agente financeiro.
Ent+o, se o devedor, pessoa fsica, se tornar insolvente, ou o devedor, pessoa
*urdica, se tornar falido, 'ual o efeito 'ue isto gera em rela+o ao seu patrim/nioZ 6udo
'ue seu vai para o monte ?massa falida ou massa insolvencialC 'ue ser. utili0ado para
pagar as dvidas do devedor. Em 'ue ordemZ Primeiro, trabal-istaU %egundo, Hanco,
previd;ncia, etc. 2o mnimo o banco estar. em segundo plano em rela+o 1s
trabal-istas. 3igamos 'ue o devedor ten-a dei(ado de pagar os funcion.rios N &ei @.AAG
?5se voc0 no pagar empregados domsticos, sua casa pode ser penhorada7" N este
empregado domstico pode pen-orar a casa 'ue estava em garantia -ipotec.riaZ Pode,
pois a casa do devedor, ele vai vender e tirar sua parte, o 'ue sobrar fica com o banco.
E na aliena+o fiduci.riaZ 2+o, -a*a vista 'ue a casa n+o do devedor. %e -ouver uma
fal;ncia ou insolv;ncia, esse bem im)vel n+o vai para a massa falida ou insolvencial, *.
'ue n+o pertence ao falido ou ao insolvente o bem e sim ao agente financeiro.
Ent+o, vendo desta forma percebemos uma vantagem clara da aliena+o
fiduci.ria. Esta aliena+o tra0 uma garantia maior em rela+o ao ob*eto ?agente
financeiro vai efetivamente ter uma solu+o em rela+o ao seu crditoC, em especial por
se tratar de im)vel.
Para a institui+o financeira, se ela tiver feito aliena+o fiduci.ria e 'uiser o
bem, s) CO2%O&!34 P4OP4!E33E E PE23E4 O HE:.
! @ual a di#erena entre o 6O VPP e a Oei V.YPQ;
sistem.tica da aliena+o fiduci.ria a mesma. lgumas coisas s+o
comuns entre elas. :as tambm e(istem diferenas, como, por e(., em rela+o ao
procedimento.
6odo o procedimento em rela+o 1 inadimpl;ncia na aliena+o fiduci.ria de
bens im)veis claro, uma ve0 'ue eminentemente *udicial, o 'ue impe a necessidade
do princpio do contradit)rio, do princpio da publicidade dos atos *udiciais, tornando a
situa+o mais clara e evidente, *. 'ue 'uem vai avaliar n+o o agente financeiro e sim o
*u0o.
Ou se*a, uma ve0 ocorrida a inadimpl;ncia, constitudo em mora o devedor,
esse devedor ser. c-amado pelo oficial competente do 4egistro de !m)veis para pagar o
'ue deve ?prestaes vencidas, *uros, penalidades, encargos etcC, dentro de um pra0o. O
devedor pagando, ou se*a, purgando a mora, sobre(iste o contrato de aliena+o
fiduci.ria. 2+o pagando, o oficial do 4egistro de !m)veis competente CO2%O&!34V
P4OP4!E33E E: 2O:E 3O GE26E "!22CE!4O.
O im)vel ent+o ser. avaliado ?pelo *u0oC e desta avalia+o o devedor ser.
informado e ter. o direito de participar e 'uestionar a mesma ?princpio da publicidade e
do contradit)rioC. Obs.: aui no mais necess$rio vender :s pressas, isso porue a
tend0ncia do im1vel a valori%ao.
venda tambm pMblica, pois feita em -asta pMblica. O efeito final,
principalmente, bem mais interessante do 'ue com rela+o aos bens m)veis, *. 'ue na
aliena+o fiduci.ria de im)veis a lei di0 claramente o seguinte, no P4!:E!4O
&E!&$O, dever. ser vendido pelo valor do im)vel ?'ue deve ser superior ao valor da
dvida, caso contr.rio, pelo valor da dvidaCU no %EGJ23O &E!&$O ?caso ten-aC, o
im)vel dever. ser vendido por, no mnimo, o valor da dvida ?ainda 'ue o valor desta
Ariane Defendi Vicentini Pgina OB
se*a menor 'ue o valor real do im)velC, sendo 'ue n+o pode ser um preo vil, irris)rio,
ou se*a, deve ser de no mnimo DAf do valor real.
Ou se*a, percebe-se 'ue o 2em imD;e/ nunca (o*e 'er ;en*i*o a2ai7o *o
(re8o *a *;i*a. Iuer se*a no primeiro ou segundo leil+o, o valor 'ue vai ter 'ue ser
pago, no mnimo, 'erB o ;a/or *a *;i*a. Ent+o, se o valor da dvida for maior 'ue do
im)vel, deve ser vendido pelo valor da dvida ?tato no primeiro 'uanto no segundo
leil+oC. E sendo a dvida menor 'ue o valor real do im)vel, deve ser vendido pelo valor
do im)vel ?no primeiro leil+oC e no segundo, pode ser pelo valor da dvida, desde 'ue
n+o se*a um valor irris)rio, ou se*a, n+o pode ser menor 'ue DAf do valor real do
im)vel, ainda 'ue a dvida se*a menor.
Ent+o, o fato ressaltado 'ue 2J2C PO3E4V %E4 PE23!3O
H!5O 3O P&O4 3 3QP!3. 3EPE IJ!64 3QP!3 %E:P4E.
!sto implica em uma mudana de resultado, ou se*a, 7eu posso ter um troco
(se o im1vel #or vendido por mais ue a dvida" ou eu posso sair sem nada, mas eu
nunca posso sair devendo7.
%e n+o -ouver lance v.lido, possvel de cobrir a dvida, o2riEatoriamente4
o aEente financeiro ;ai a*ju*icar o 2em (ara 'i 0(eEar o 2em (ara 'i1 e Luitar a
*;i*a, logo, de IJ&IJE4 :2E!4 O 3EPE3O4 P! E56!2GJ!4 %J
OH4!G#$O.
2este caso, 'uem fa0 tudo o Tudici.rio ?todos ser+o intimados e todos
participar+o da vendaC e s) pode acontecer dois resultados, ou pode sobrar din-eiro ou
pode 'uitar a obriga+o, mas o devedor nunca fica devendo. lm do 'ue, por se tratar
de im)veis, e pela pr)pria l)gica, n6o >B Lue 'e fa/ar em 2u'ca e a(reen'6o4
tam(ouco em con;er'6o em a86o *e *e(D'ito, o 'ue significa 'ue no im)vel o
devedor n+o tem como responder por deposit.rio infiel.
Obs.: se o im1vel #oi aduirido para morar, #icando como bem de #amlia,
mesmo assim, ainda ser$ vendido, no tendo a proteo da lei.
- "O$%"
\\Jma Mltima observa+o, acerca da aliena+o fiduci.ria deve ser feita. s
instituies financeiras est+o fa0endo emprstimos puro e simples ?e(., pego din-eiro
emprestado para capital de giro e o banco fa0 aliena+o fiduci.ria como uma forma de
garantia, como se eu estivesse pegando din-eiro para comprar o bem 'ue transferi ao
bancoC. Para o professor isso ilcito. %e eu tomo din-eiro emprestado do banco para o
capital de giro e o banco 'uer uma garantia, deve ser feito uma -ipoteca sobre o bem
im)vel ou pen-or sobre o bem m)vel.
- Ven*a' E'(eciai'
E(istem determinadas vendas 'ue e(igem regras especiais. O nosso C)digo
Civil regulamenta as seguintes vendas,
= - Compromisso de compra e venda
6ambm c-amado de 7promessa de compra e venda8, 7contrato preliminar8,
7promessa de contrato8 ou 7pr-contrato8. 6rata-se de um contrato acess)rio, previsto
nos artigos BDL ao BDD do CC. O ob*eto dele o contrato principal.
Ariane Defendi Vicentini Pgina OE
O 'ue um contrato preliminarZ 6rata-se de um 7contrato de contratar8, ou
se*a, as partes celebram um contrato onde, 'uer por falta de interesse, 'uer por uma
impossibilidade atual, n+o podem contratar no momento, mas estabelecem 'ue,
satisfeitos determinados re'uisitos, as partes celebrar+o o contrato definitivo ?contrato
futuroC. O ob*etivo[fun+o dele garantir uma compra e venda de im)veis.
2o caso, estamos tratando do c-amado 7compromisso de compra e venda8.
Esta e(press+o designada para um tipo de pr-contrato especfico, 7CO:P4O:!%%O
3E CO:P4 E PE23 3E !:RPE!%8. Compromisso de compra e venda s) tem
l)gica na compra e venda de im)veis, muito embora alguns doutrinadores digam 'ue
este contrato poderia ser celebrado para bens m)veis, n+o sendo correto, pois -. uma
previs+o normativa em rela+o aos bens m)veis.
Jsualmente ?usualmente sendo utili0ada para designar 'ue a forma mais
comum, mas n+o a MnicaC o compromisso de compra e venda um instituto utili0ado
com a finalidade de dar uma segurana a uma futura compra e venda de im)veis, no
caso de uma venda a pra0o ?a escrituraC. Ent+o, 'ual a condi+o geral 'ue se impe em
um compromisso de compra e vendaZ O pagamento integral do preo.
Como dito, esta a forma usual, mas nada impede de fa0ermos um pr-
contrato onde o pagamento ser. 1 vista, sendo 'ue pode ser 'ue n+o se possa fa0er o
contrato de compra e venda definitivo por outros motivos ?e(., n+o possvel escriturar
um contrato definitivo de compra e venda por falta de um documento, ou por falta de
algum re'uisitoC. Ent+o, 'uando conseguirmos a documenta+o, far-se-. a escritura
?contrato de compra e venda definitivoC.
Em se tratando de bens im)veis, o vendedor nos im)veis tem uma vantagem
em rela+o aos bens m)veis, 'ue a nossa sistem.tica de transmiss+o de propriedade.
En'uanto 'ue nos bens m)veis transmitimos a propriedade por tradi+o, a dos bens
im)veis se transmite por escritura e registro. O risco 'ue se tem nos bens m)veis
entregar o ob*eto, *. nos bens im)veis n+o, pois t;m uma garantia natural 'ue a
escritura. 2o caso, em uma venda, nada impede 'ue na venda 1 pra0o, eu ?vendedorC,
ten-a min-a segurana natural, no sentido de 'ue eu possa dar a c-ave ao comprador do
im)vel e, ainda assim, fico resguardado de 'ue ele n+o vai passar para terceiro, fico
assegurado de 'ue n+o vou perder o bem e nem o preo. Iual a min-a garantiaZ
E(atamente a escritura.
2esta l)gica, percebemos 'ue o compromisso de compra e venda na
verdade n+o est. voltado para o vendedor e sim para o comprador. S J: "R4:J&
3E G426! E%PEC!& P4 O CO:P43O4, -a*a vista 'ue o vendedor *.
tem sua garantia ?en'uanto o comprador n+o paga tudo o 'ue deve, o vendedor n+o
passa a escrituraC. O comprador 'uem corre o risco de pagar o bem e c-egar ao final e
ficar sem o bem e sem o din-eiro.
! *egulamentao
Este compromisso um contrato preliminar e segue, em parte, a l)gica do
artigo BDL ao BDD do C)digo Civil, mas tambm tem regulamenta+o especfica, em
especial, o 3ecreto-&ei na E@ ?fala de im)veis n+o loteados N s) tem na plantaC e a &ei
D.FDD[FG ?utili0a-se 'uando o im)vel *. e(iste na realidadeC. O 3ecreto-&ei fala de
7im)veis n+o loteados8, a &ei fala em 7parcelamento do solo urbano8 e as duas,
regulamentam de certa forma, a ideia do compromisso de compra e venda.
6anto o CC 'uanto o 3ecreto-&ei E@ e a &ei D.FDD afirmam 'ue o
CO2646O P4E&!:!24 %EGJE 6O3O% O% 4EIJ!%!6O% 4E&6!PO% O
Ariane Defendi Vicentini Pgina OD
CO2646O P4!2C!P&, ou se*a, a'uilo 'ue preciso observar no contrato principal
eu preciso observar no contrato preliminar ?se o vendedor casado em determinado
regime de bens onde se e(ige a anu;ncia do c/n*uge, as certides etcC. Ou se*a,
necess.rio observar e seguir todos os re'uisitos 'ue se tem no contrato principal. Ent+o
tem 'ue observar a capacidade dos su*eitos, a legitima+o, se necess.rio a anu;ncia do
c/n*uge ou dos fil-os, etc.
3esta forma, todos os re'uisitos em rela+o ao contrato principal precisam
estar preenc-idos no compromisso, E5CE6O, IJ26O ] "O4:. 2o caso, o
3ecreto-&ei E@ e a &ei D.FDD, at por se tratar de im)veis, e(oneram as partes de 'ue
faam o pr-contrato sob a forma de escritura pMblica, entretanto, e(ige-se 'ue o pr-
contrato se*a 7escrito8. Ent+o pode ser um escrito particular 'ue vai ter a mesma
validade e efic.cia, n+o precisando ser necessariamente a escritura pMblica.
Obs.: no contrato particular ainda necess$rio reconhecer #irma para
e#eito do registro.
! 4antagens (garantias" do comprador:
=C Pelo 3ecreto-&ei E@ e pela &ei D.FDD e como tambm previsto na &ei de
4egistros PMblicos, o CO:P4O:!%%O 3E CO:P4 E PE23 S P%%QPE& 3E
4EG!%64O. Ent+o, o compromiss.rio comprador 'ue tem o compromisso de compra e
venda devidamente assinado pelas partes, pode levar este compromisso 1 registro na
matrcula do im)vel.
&ei D.FDD di0 'ue a partir do instante em 'ue foi registrado o
compromisso de compra e venda, via de regra, s) pode -aver dois registros
subse'uentes, =C ;en*a *efiniti;a ou LC cance/amento *o com(romi''o .
Ent+o, n+o poderia -aver uma transfer;ncia para terceiro, por'ue o oficial
do registro do im)vel n+o poderia proceder este registro, *. 'ue a lei di0 'ue, por regra,
s) poder. -aver a transfer;ncia para o compromiss.rio definitivo ou o cancelamento do
compromisso. E, ainda sim, mesmo 'ue -ouvesse por descuido a transfer;ncia deste
im)vel 1 terceiros, o compromisso de compra e venda, como tem efeito 7erga omnes7
?*. 'ue foi registradoC vai permitir 'ue eu, tendo a prova da 'uita+o da min-a
obriga+o, possa tomar o im)vel de 'uem 'uer 'ue se*a. Portanto, esta a principal
garantia em rela+o ao promiss.rio comprador. :as essa garantia decorre do registro do
pr-contrato. %e eu n+o registrar, o meu contrato n+o vai prevalecer em face de terceiro
de boa-f ?em ra0+o do terceiro de boa-f eu vou perder o im)velC. 3a por'ue
interessante a ideia do registro.
Ent+o, n+o -avendo o registro, via de regra, n+o prevalece o compromisso
em face do terceiro de boa-f. 2ada impede 'ue eu tente provar 'ue -a*a um terceiro de
m.-f, ou se*a, o terceiro sabia do compromisso, sabia do neg)cio. 2este caso poderia
prevalecer o compromisso ? o 'ue tem entendido a *urisprud;nciaC. :as o /nus da
prova do compromiss.rio comprador, por'ue, a princpio, a presun+o de boa-f em
favor do terceiro. %e n+o estiver registrado o contrato, presume-se o terceiro de boa-f.
LC S facultado a 'ual'uer uma das partes e(igir o cumprimento coativo
?*udicialC do compromisso ?ou se*a, 'ual'uer uma das partes pode entrar na *ustia para
forar a outra a celebrar o contrato definitivoC.
2o caso do compromiss.rio comprador, -avendo recusa do vendedor de
fa0er a escritura, o comprador pode a*ui0ar #$O 3E 3TJ3!C#$O
CO:PJ&%R4!. Esta seria e'uivalente 1 e(ecu+o comum dos pr-contratos. Para 'ue
Ariane Defendi Vicentini Pgina OF
o comprador possa utili0.-la, preciso 'ue ele satisfaa todas as condies
estabelecidas para 'ue ten-a direito 1 escritura.
%e o comprador demonstrar 'ue est+o satisfeitas todas as condies e todos
os re'uisitos ?e(., se for uma venda a pra0o 'ue a pessoa ten-a pagado tudo, n+o ficando
absolutamente nada pendenteC, ele ingressa com a a+o de ad*udica+o compuls)ria e
pede ao *ui0 'ue determine ao devedor 'ue CE&EH4E O CO2646O 3E"!2!6!PO
OJ %E26E2# 3O TJ!K 6E4V J: E"E!6O %JH%6!6J6!PO ?ou se*a, a
sentena do *ui0 ir. valer como se fosse o pr)prio contrato N escritura - 'ue o devedor
deveria ter assinado e n+o o fe0C.
2o caso do compromisso de compra e venda isto vai significar 'ue,
c-egando ao final da a+o e transitando a sentena em *ulgado determinando 'ue se*a
transferida a propriedade ao comprador, o compromiss.rio comprador poder. pedir para
'ue se tire CRP! 3 %E26E2#, IJE %E4V J: C46 3E 3TJ3!C#$O,
E &EP4V 6S O 4EG!%64O 3E !:RPE!% P4 P4OCE3E4 O
4EG!%64O, transferindo a propriedade do promitente vendedor para o promiss.rio
comprador.
3a o efeito substitutivo, 7a sentena do *ui0 vai valer como se fosse o
pr)prio contrato[escritura 'ue o compromitente vendedor in*ustamente se recusou a
assinar, ou se*a, como n+o 'uis assinar a escritura para o compromiss.rio comprador, a
sentena ter. um efeito de escritura e ele poder. levar 1 registro, transferindo assim a
propriedade para ele8.
! Observa>es:
Esta a+o de ad*udica+o compuls)ria independe de registro, isto , n+o
preciso o pr-contrato estar registrado para a*ui0ar tal a+o. Como dito, o problema do
registro produ0ir efeitos em rela+o a terceiros ?n+o tem nada a ver com a validade do
contratoCU
ssinar o contrato definitivo ato n+o personalssimo.
O nosso sistema tem entendido 'ue n+o se poderia obrigar ningum a
contratar ?7princpio da autonomia da vontade8C, mas o ato de formali0ar um contrato *.
e(istente diferente. 2o contrato preliminar, a vontade de contratar posteriormente *.
foi declarada. Ent+o, o 'ue est. pendente n+o o ato de 'uerer contratar, *. 'ue isto
ficou declarado anteriormente. O 'ue ficou pendente foi a formali0a+o. Ent+o o ato de
contratar personalssimo ?s) contrato de 'uiserC, mas uma ve0 e(pressada essa
vontade, como no contrato preliminar, o ato de formali0a+o n+o um ato
personalssimo, por isso 'ue %E26E2# 3O TJ!K PO3E %JH%6!6J!4 E%6
%%!26J4.
Pia de regra, o compromisso de compra e venda n+o admite
arrependimento, %&PO se -ouver uma cl.usula e(pressa autori0ando este direito.
!mportante lembrar 'ue, o arrependimento s) gera puni+o se tiver previs+o
e(pressa tambm.
*urisprud;ncia tem entendido 'ue, ainda 'ue -a*a a cl.usula de
arrependimento, esta s) possvel at ultimado o preo ?at 'ue este*a satisfeito as
obrigaesC. Ou se*a, se -ouver uma cl.usula e(pressa no nosso contrato voc; pode se
arrepender 'uando 'uiser, s) n+o sendo possvel depois 'ue -ouver o pagamento da
Mltima parcela, por'ue no instante 'ue -ouver o pagamento da Mltima parcela o contrato
est. automaticamente satisfeito. demais, se este direito de arrependimento pudesse ser
e(ercitado a 'ual'uer instante, o compromiss.rio comprador ficaria sem prote+o, *.
Ariane Defendi Vicentini Pgina O@
'ue poderia acontecer do compromitente vendedor n+o assinar a escritura e o
compromiss.rio comprador n+o puder contestar. ssim a *urisprud;ncia tem entendido
'ue n+o cabe arrependimento neste conte(to.
L - Penda de !m)veis
2esta regulamenta+o o legislador entende 'ue ao vender im)vel, pode-se
vender sob suas formas,
) Venda #ad corpus
>) Venda #ad mensura
caracteri0a+o como venda ad corpus ou ad mensura vai depender do
'ue o comprador leva mais em considera+o na compra.
1 Ven*a #ad corpus Esta venda, tambm c-amada 7venda de corpo
certo8, a venda onde o E&E:E26O P4EPO23E426E 3O 2EGRC!O %$O %
C4C6E4Q%6!C% 3O !:RPE&, ou se*a, as benfeitorias e vantagens do im)vel.
E(, vamos pensar em uma ch$cara de la%er. O ue tem ue ter nesta
ch$cara; =iscina, sala, uartos, banheiro, churrasueira, $rea coberta para
churrasco, campo de #utebol, etc. 4amos pensar di#erente, vamos pensar em uma casa.
O ue deve ter em uma casa; @uartos com sute, sala de estar, sala de )4, co%inha,
lavanderia, sala de jantar, $rea de churrasco, etc. 3as acontece o seguinte: uando
#ormos medir a ch$cara, ue deveria ter um alueire e meio (aproximadamente HK mil
m2", mas ela s1 tem HY mil m2. E a casa ue deveria ter YWW m2 tem QIRm27. Msso #a%
di#erena; (a verdade no, porue na venda 5ad corpus7, leva!se em considerao as
caractersticas do im1vel (uartos, banheiro piscina, etc." e no a metragem exata.
2a verdade o 'ue a venda 7ad corpus7 presume 'ue o 'ue est. levando as
pessoas a comprarem a'uele im)vel n+o e(atamente a metragem, pois o 'ue interessa
s+o as caractersticas do im)vel. %+o as caractersticas do im)vel 'ue influem na
compra, por isso 'ue o legislador c-ama de venda 7ad corpus7, venda de corpo certo,
venda pelas caractersticas do im)vel.
2esta venda, o legislador entende 'ue as 4E"E4_2C!% ]%
3!:E2%eE% %$O :E4:E26E E2J2C!6!P% ?artigo EAA, ` Oa., CCC. !sto
significa 'ue se compra com a metragem apro(imada. Ent+o, o enunciativo a 'ue se
refere este ` Oa significa 'ue a 3!"E4E2# 2 :E64GE: S P4O5!:3.
Embora eu tenha dito ue o im1vel tem YWW mil m2, na verdade eu estou uerendo di%er
ue ele tem aproximadamente este valor. O ue (-O =O6E 9 _+4E* 3Z!?9 no
sentido de ue sei ue no tem YWW mil m2 e estou #alando ue tem.
2+o -avendo m.-f, o 'ue -. de diferena no taman-o desinteressante. O
taman-o n+o o preponderante. E%6 PE23 2$O 3V 3!4E!6O 3E 4EC&:4
3 3!"E4E2# 2O 6:29O ?o 'ue importa s+o as caractersticas do im)vel N
estas s+o os elementos principais, sendo 'ue o taman-o e(ato secund.rioC.
rt. EAA, `Oa, CC.
<1 Ven*a ?a* men'ura3 'ui, segundo o legislador, O E&E:E26O
P4EPO23E426E S 3!:E2%$O. En'uanto na venda 5ad corpus7 a dimens+o
secund.ria, para a 7ad mensura7 o elemento principal s+o as dimenses.
E(, se eu estiver comprando uma $rea para construir um prdio, e esta
$rea tem ue ser de, no mnimo, IWW m2. Eu arrumei um im1vel ue tem IWY m2, mas na
Ariane Defendi Vicentini Pgina OG
hora de medir constatei ue na verdade ele no tinha esta metragem e sim RVI m2. ?a%
di#erena; ?a% (com menos de IWW mil m2 no posso construir o prdio". Ou, pensando
em outro exemplo, se estou comprando para produo, uma #a%enda com JWW
alueires, sendo ue pago por aluere, #a% di#erena se o im1vel F+G ou FCG, sendo
ue os dois t0m a mesma dimenso; + princpio no. O ue vai #a%er a di#erena a
dimenso, porue vamos produ%ir e esta produo deve ser #ormulada por alueire.
Esta a ideia 'ue nos leva a pensar na venda 7ad mensura7, de modo 'ue
em tal venda 3!:E2%$O S O E&E:E26O P4EPO23E426E E, C%O 9T
3!%C4EPh2C! E264E O E2J2C!3O, 3EPE:O% 4E%O&PE4 E%6E
P4OH&E:.
3i0 o artigo EAA, 7caput8, 5havendo discrepEncia entre a $rea enunciada e
a $rea real, o comprador pode pedir complementao de $rea e, no sendo possvel,
pode pedir ou abatimento do preo ou resoluo do contrato7.
O pedido principal deve ser complementar a .rea ?trata-se de direito
fundamental e primordialC. %O:E26E se n+o for possvel tal complementa+o 'ue o
comprador pode pedir o abatimento da diferena no preo ou a resolu+o do contrato.
4essalta-se 'ue se o descumprimento do taman-o n+o t+o grande e n+o tem tanta
import<ncia, n+o cabe a rescis+o do contrato, apenas o abatimento do preo ?para
:aurcio, pelo princpio do aproveitamento dos contratos, os contratos devem ser
aproveitados, de modo 'ue somente em Mltimo caso rescindidos, por isso, em uma
venda em 'ue as dimenses s+o o mais importante, mas 'ue a diferena nem t+o
grande assim e n+o vai atrapal-ar o comprador, n+o ra0o.vel rescindir o contrato.
Ent+o apenas abate-se o preoC. Entretanto, se o comprador comprou o terreno por'ue
ele precisava da e(ata dimens+o 'ue o vendedor deu para este, a'ui sim pode-se
rescindir o contrato, por'ue ainda 'ue diferena se*a mnima, pre*udicar. o comprador.
rt. EAA, caput, CC.
3eve-se perceber 'ue o 7caput8 deste artigo uma regra
7p;ndula[dese'uilibrada8, pois pende para um lado s) ?para o lado do compradorC. O
CC[=D era criticado por isso. :uitos alegavam ser esta uma regra in*usta, -a*a vista 'ue
se -ouvesse discrep<ncia o comprador poderia pedir para complementar a .rea, ou, se
n+o fosse possvel, 'ue abatesse no preo ou rescindisse o contrato, mas caso sobrasse,
n+o -averia para o vendedor o direito de complementa+o do preo, pois o 7caput8 n+o
fa0 essa previs+o. lguns autores em rela+o ao C)digo vel-o alegavam 'ue o a0ar era
de 'uem vendeu, este deveria saber o 'ue vendeu. T. outros di0iam 'ue tal regra era
in*usta e 'ue deveramos ade'u.-la por isonomia. Prevaleceu a segunda -ip)tese, tanto
'ue no P ". *e'te artiEo 5%%, o CC di0 'ue, 5se a discrepEncia #or para mais, ou seja,
se ao invs de #altar estiver sobrando $rea de terras, o comprador poder$ optar entre
devolver o excedente ou complementar o preo7. Portanto, se -ouver o e(cesso, o
vendedor de boa-f dever. reclamar, sendo 'ue o comprador, no caso do e(cesso,
dever. escol-er entre devolver o e(cedente ou completar o preo, n+o se admitindo a
resolu+o do contrato ?poderia -aver resolu+o do contrato apenas sob a alega+o da
falta de .reaC.
! Observa>es
6anto para completar a .rea faltante 'uanto para devolver a e(cedente, tem
'ue se respeitar o mnimo estabelecido na lei ou no C)digo de postura da localidade ?ou
se*a, s) possvel a escol-a 'uando respeitado a norma N e(., O c)digo de postura de
:aring. di0 'ue todo terreno deve ter no mnimo EA m e o meu tem EAm, sendo 'ue
Ariane Defendi Vicentini Pgina BA
paguei por BE. S necess.rio pagar o restante do terreno, n+o cabendo escol-a a'ui de
devolver o e(cedente, *. 'ue deve-se respeitar o 'ue a lei determinaC.
\rtigo EAA, ` =a., CC 7=resume!se ue a re#er0ncia :s dimens>es #oi
simplesmente enunciativa, uando a di#erena encontrada no exceder de um vigsimo
da $rea total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar ue, em tais
circunstEncias, no teria reali%ado o neg1cio7.
!sto significa 'ue a refer;ncia 1s dimenses foram simplesmente
enunciativas, caso a diferena e(istente entre o enunciado e o real n+o ten-a sido
superior a =[LA ?EfC, ressalvado o direito do comprador de provar 'ue n+o teria
celebrado o neg)cio. :as o 'ue d. para entender desta regraZ %e percebo 'ue a
diferena e(istente for at Ef esta diferena despre0vel e n+o levamos em
considera+o, pois a venda 7ad corpus7. %e passar de Ef e a diferena for
consider.vel, a venda seria 7ad mensura7. <e for menor 'ue Ef n+o se poderia
rescindir, n+o se poderia fa0er nadaU se for maior 'ue Ef poder-se-ia abater,
complementar e etc. S istoZ 2+o nada disso, at por'ue o professor n+o concorda com
esta regra. :as Ef n+o muito poucoZ 3epende. Pamos supor 'ue se*a comprado um
im)vel de =A mil al'ueires, Ef s+o EAA al'ueires. Estes Ef ?EAA al'ueiresC a vinte mil
reais o al'ueire vai dar de0 mil-es de reais. Ent+o, n+o vamos desfa0er o neg)cio
por'ue poucoZ PoucoZ Iuer me parecer na realidade o seguinte, esta interpreta+o
uma interpreta+o e'uivocada.
Pamos pensar assim, Como eu sei 'ue a venda 7ad corpus7 ou 7ad
mensura7; Primeiro de tudo, antes de 'ual'uer coisa deveramos declarar 'ue tipo de
venda estamos fa0endo. :as n+o s) issoU pela pr)pria contrata+o c-egamos a
conclus+o do 'ue se est. comprando. E(, 5eu estou comprando um stio com JW
alueires, preparado para o plantio, locali%ado no cm tal, pelo preo de vinte e mil
reais o alueire7. Iue tipo de venda foi estaZ 7+d mensura7, pois estou comprando
para a produ+o e a compra para este fim normalmente 7ad mensura7 (o elemento
preponderante s+o os LA al'ueiresC. gora o lado inverso, 7@uando #ui comprar minha
$rea de la%er (ch$cara"7, 'ue tipo de venda foi estaZ 7+d corpus7.
- %e estiver evidente 'ue a venda 7ad corpus7 n+o interessa se s+o E, D ou
Ff, isto n+o importa. %E "O4 C&4O E EP!3E26E IJE PE23 S 7 +6
'O*=/<7 E IJE % P46E% E%6$O 3E HO-"S, O IJE P! P4EP&ECE4Z
4EG4 3O ` Oa.
- %e C&4O E EP!3E26E IJE PE23 S 7 6 3E(</*+7 , pouco
importa a diferena de =, B, Ef, etc. 2este caso n)s P:O% P&!C4 4EG4 3O
46!GO EAA, 7CPJ68, 2O C%O 3 "&6, E ` La 2O C%O 3E E5CE%%O
3E V4E.
CO2'er;a86o *o P #.! Para 'ue serve este par.grafoZ O par.grafo primeiro
uma regra de 'o/u86o *e *Q;i*a. %endo assim, o ` =a. se aplica no caso de n+o
conseguir identificar na compra e venda se ela foi feita na modalidade 7ad corpus7 ou
sob a modalidade 7ad mensura7. Por'ue, ou ela tem ambas as caractersticas.
- %9$%&
O - Penda sobre documentos ?arts. ELG e ss., do, CCC
2a pr.tica, tem-se usado documentos substitutivos representando o pr)prio
produto, ou se*a, ao invs da coisa, entrega-se um documento substitutivo.
Ariane Defendi Vicentini Pgina B=
S um contrato ra0oavelmente simples pelo seguinte, a l)gica desta
negocia+o[rela+o parte do pressuposto da e(ist;ncia de determinados 7ttulos
representativos8 ?ou documentos representativosC.
O conte(to admitirmos 'ue e(istam determinados documentos 'ue
possuem a fun+o de substituir, pelo menos *uridicamente, o ob*eto da contrata+o, de
modo 'ue toda negocia+o e toda a opera+o se fa0 em ra0+o do ttulo e n+o da coisa.
E(, ideia da compra e venda de produtos da bolsa de cereais, onde, na'ueles leiles
agrcolas voc; ad'uire determinados produtos. Poc; v; a amostra do produto 'ue est.
sendo vendido, negocia e arremata. O 'ue voc; recebeZ %o*aZ 2+o. 4ecebe um ttulo
?certificadoC referente 1'uela 'uantidade de so*a. Ent+o, voc;s podem perceber 'ue
receber o certificado como se eu estivesse recebendo a pr)pria so*a, vamos di0er 'ue
se trata de uma 7tradi+o ficta8. firma-se tambm 'ue a negocia+o feita em ra0+o do
ttulo. ssim, este ttulo seria o tal ttulo representativo 'ue estaria substituindo o
ob*eto.
B - Penda para mostra ?prot)tipo ou vestu.rioC
Esta uma regulamenta+o f.cil, parecida com a regulamenta+o do C)digo
de 3efesa do Consumidor. ideia da venda para mostra, prot)tipo ou vestu.rio parte da
ideia das vendas em 'ue n+o se mostram os ob*etos vendidos, n+o s+o a'ueles ob*etos
'ue se tem na pronta entrega ?a'uele 'ue se compra e se leva de imediatoC. O ob*eto
mostrado um prot)tipo ?mostru.rioC.
Essa uma regulamenta+o para evitar a m.-f, atravs do 'ual o legislador
di0 'ue nesta venda por mostru.rio o ob*eto de presta+o tem 'ue ser EIJ!P&E26E
O OHTE6O 3E 3E:O2%64#$O, a fim de 'ue n+o se mostre o mel-or e entregue
o pior ?artigo B@B, CCC. 6em v.rios ob*etos 'ue poderamos ad'uirir sob esta
modalidade e n+o seria muito estran-o, p. e(, 'uando se compra produtos agrcolas, a
venda feita por amostra.
E - Contrato estimat)rio ?arts. EOB ao EOF, do CCC
Este contrato popularmente con-ecido como 7venda em consigna+o8.
contece muito com produtos. E(., voc; fabrica roupas e dei(a em determinada lo*a em
consigna+oU voc; tem um carro e dei(a-o em uma garagem em consigna+o.
2esta venda em consigna+o o consignante ?dono da coisa, titular da coisaC
dei(a em m+os do consignat.rio o ob*eto, mas n+o vende para ele, n+o transmite a
propriedade. propriedade continua n+o m+o do consignante. pr)pria lei di0 'ue o
ob*eto da consigna+o n+o pode ser apreendido para pagamento de dvidas do
consignat.rio. E(, eu deixei com 5C7 YWW camisas para ele vender. O credor dele no
pode chegar l$ e penhorar as camisas, j$ ue no de 5C7. Portanto, o consignante
dei(a em m+os do consignat.rio o ob*eto sob sua responsabilidade. s partes fi(am um
P4E#O %E4 PGO O CO2%!G226E ? obrigat)rio fi(ar o preoC e o ideal
'ue tambm fi(emos um P4KO para este contrato ?ideal, mas n+o obrigat)rioC. O
consignat.rio poder., a princpio, negociar os produtos pelo preo 'ue 'uiser, por'ue o
fato em si, para o consignante, via de regra, indiferente o 'ue o consignat.rio fa0,
desde 'ue pague o preo fi(ado. %e ele 'uiser dar, p. e(., tambm pode, mas ele ter. 'ue
pagar a'uilo 'ue n+o for devolvido. %e ele 'uiser pagar pelo preo de custo, tambm
n+o importa. %e 'uiser vender pelo dobro do preo, tambm n+o importa. O importante
fi(armos o preo 'ue o consignat.rio deve pagar ao consignante ?isto obrigat)rio no
contratoC.
Ariane Defendi Vicentini Pgina BL
2ada impede 'ue no contrato, possam ser estabelecidas outras formulaes
'ue n+o desnaturem o contrato. Por e(., as partes podem estabelecer um valor pelo 'ual
o consignat.rio deve negociar a coisa. 2este caso, por 'uanto o consignat.rio ter. 'ue
negociarZ Pelo valor estabelecido no contrato. !sto comum, p. e(, com revistas,
*ornais, sorvete da >ibon, cigarros, salgadin-os da Elma C-ips, enfim, o consignante
dei(a uma tabela com o preo 'ue dever. ser vendido.
O 'ue acontece no nosso contrato estimat)rioZ S bom 'ue fi(emos um
pra0o para o consignat.rio comerciali0ar a coisa, da responsabilidade dele, de modo
'ue ao final do pra0o ele restitua o e(cedente ao consignante, ou se*a, a'uilo 'ue ele n+o
comerciali0ou ele restitui. 6udo a'uilo 'ue ele n+o restituir ele dever. pagar por isso
?pelo valor do preo convencionadoC.
Portanto, o ponto principal da rela+o estabelecer 'ual o preo, por isso
obrigat)rio fi(ar o preo a ser pago ao consignante. 6udo a'uilo 'ue o consignat.rio
n+o restituir ao final a'uilo 'ue ele vai pagar.
- Troca
?art. EOO, do CCC
troca regulada em um Mnico artigo do C)digo. 7/m contrato pelo ual
eu me comprometo a trans#erir o domnio de certa coisa mediante a retribuio de
outra coisa em seu lugar7. 3esta forma, troca 7coisa por coisa8.
Os autores di0em 'ue a troca teria sido o primeiro contrato do 'ual se tem
notcia na -ist)ria da -umanidade. troca surge como elemento de pacifica+o social,
onde conseguamos satisfa0er nossos interesses sem precisar entrar em conflito, atravs
do 'ual, para obter algo 'ue era do meu interesse eu precisava abrir m+o de algo 'ue me
pertencia tambm, mas 'ue fosse algo de interesse da parte contr.ria.
- Porm, a troca tem naturalmente dois empecil-os,
= - 3upla concilia+o de interesses 2o primeiro plano, a concilia+o de
interesses, ou se*a, ambas as partes deveriam ter interesse em algo 'ue do outro ?7eu
uero abrir mo de algo ue seja meu e ela uer abrir mo de algo ue seja dela e
ambos ueremos auilo ue do outro7".
L - O segundo ponto tambm 'ue temos 'ue ponderar, alm dessa
concilia+o de interesse, -avia uma necessidade de concilia+o de valores ?os ob*etos
deveriam ser proporcionaisC.
t 'ue, em um dado momento da -ist)ria, surge uma variante, por'ue
surge um ob*eto de interesse comum, isto , um ob*eto 'ue todo mundo aceita, 'ue todo
mundo gosta e 'ue todo mundo 'uer, o din-eiro. Cada sociedade criou o seu din-eiro
?em algumas sociedades o din-eiro era vaca, em outras era sal, em outra era conc-in-a,
ouroC. Este fator, este ob*eto de interesse comum facilitou muito, pois, 7eu poderia
trocar minha vaca por dinheiro e, no dia ue eu #osse comprar laranjas eu tinha
certe%a de ue o vendedor iria aceitar dinheiro7. O din-eiro tambm pode ser
fracionado, p. e(, cada laran*a valia uma conc-in-a e uma vaca mil conc-in-as e assim
por diante, -avia um e'uilbrio de valores. O din-eiro foi uma grande vantagem para os
atos negociais. "oi t+o vanta*oso 'ue esta %JHE%PSC!E acabou gan-ando fora e
acabou se incorporando de tal maneira 'ue %JP&26OJ O %EJ CO2646O 3E
O4!GE:, 'ue -o*e n)s con-ecemos por 7compra e venda8. Portanto, CO:P4 E
PE23 2$O 3E!5 3E %E4 J: %JHE%PSC!E 3 64OC. %) 'ue,
Ariane Defendi Vicentini Pgina BO
diferentemente da troca 'ue coisa por coisa, a compra e venda especfica ?5eu troco
um objeto por dinheiro7C, mas n+o dei(a de ser uma espcie de troca.
2este caso, at ra0o.vel entendermos o por'u; de o legislador regular a
troca em um Mnico artigo. Por 'ue s) um artigoZ Por'ue, indiretamente, o legislador *.
regulou toda a troca em outro lugar, na compra e venda. %eria desnecess.rio ter 'ue
repetir todas as regras. Por isso, 'ue ao analisar o pr)prio artigo EOO ele di0 'ue,
7plicam-se < troca as disposi@es referentes < compra e venda.
ssim, poderamos di0er 'ue v.lido uma retrotroca ?no lugar de
retrovendaCZ %im. Poderia -aver troca a contentoZ %im. Compromisso de trocaZ %im,
pois a'uilo 'ue plausvel para a compra e venda , via de regra, tambm plausvel para
a troca ?possuem as mesmas l)gicasC.
Porm, temos 'ue avaliar este artigo EOO com muita cautela, *. 'ue este
dispositivo merece uma aten+o especial, por'ue sua reda+o muito ruim e leva 1 um
entendimento e'uivocado. Jma informa+o do 7caput8 *. nos leva a entender assim,
7+plica!se as pr1prias disposi>es da compra e venda com as seguintes modi#ica>es
(inciso M e MM"7. !sto leva a ter uma impress+o de 'ue todas as regras da compra e venda
aplicam-se normalmente 1 troca, possuindo somente duas e(cees ?a dos incisosC. Esta
afirma+o n+o parece ser verdade. pesar de terem a mesma origem, s+o contratos
distintos.
3esta forma, teramos 'ue imaginar 'ue se aplicam 1 troca as disposies
relativas 1 compra e venda, 2O IJE "O4 CO:P6QPE&, mas, com as seguintes
alteraes, isto , alm das alteraes pela sua pr)pria nature0a, as disposies
legalmente modificadas ?incisosC.
Pamos entender o 'ue foi dito. 2+o d. para aplicar tudo para os dois
institutos, deve-se aplicar por coer;ncia ?usar a ra0+o. O 'ue for compatvel aplicamos,
o 'ue n+o for n+o aplicamosC. E(emplos,
rt. BG= da compra e venda, 5no sendo a venda a crdito, o vendedor
no obrigado a entregar a coisa antes de receber o preo7. !sto significa 'ue
primeiro o comprador paga e depois o vendedor entrega. Como isto fica na trocaZ 2+o
possvel aplicar a mesma regra, visto 'ue ambos devem entregar o ob*eto
simultaneamente, *. 'ue ambos est+o 7comprando8. Portanto, esta regra n+o pode ser
aplicada 1 troca, pois n+o s+o compatveis.
2a compra e venda, falamos 'ue pessoas 'ue casam em regime de
separa+o obrigat)ria n+o podem vender, mas podem comprar, pois o problema est. na
materiali0a+o, -a*a vista 'ue 'uando se compra pelo menos algo materiali0ado.
gora vamos ponderar, pode -aver troca no regime de separa+o obrigat)ria sem
nen-uma restri+oZ Pia de regra, pode por'ue os dois materiali0am.
Portanto, P4!2CQP!O % 4EG4% 3E CO:P4 E PE23 %E
P&!C: 64OC ?e(., para vender im)veis eu preciso da anu;ncia da min-a
esposa, agora, eu, casado, preciso da anu;ncia da min-a esposa para trocarZ PrecisoC. s
l)gicas gerais da compra e venda se aplicam a troca, mas temos 'ue %E:P4E
P&!4 3EIJ#$O 3% 2O4:%, pois, como dito, s+o contratos distintos
?mesma origem, mas n+o s+o iguaisC.
E(istem dois dispositivos 'ue, com certe0a, s+o alterados, !nciso ! e !!. O
inci'o I o mais simples e o mais )bvio. Este inciso est. diretamente ligado ao artigo
BGA da compra e venda. Este artigo di0 'ue as despesas de escritura ?im)velC, salvo
disposi+o em contr.rio, s+o encargos do comprador. T. as despesas com a tradi+o
Ariane Defendi Vicentini Pgina BB
?entregaC s+o do vendedor. Para a troca, di0 o legislador no inciso ! 'ue, se nada #or
combinado, as despesas, uer as da escriturao, uer as da tradio, sero rateadas
entre as partes.
Inci'o II - 59 anul$vel a troca de valores desiguais entre ascendentes e
descendentes, sem consentimento dos outros descendentes e do cNnjuge do alienante7.
Esta regra est. ligada ao artigo BGD da compra e venda. Iuando n)s falamos do BGD n)s
c-egamos 1 conclus+o de 'ue a fun+o desta norma era evitar uma fraude sucess)ria,
evita 'ue eu, simulando um contrato de compra e venda, estivesse beneficiando um
-erdeiro em detrimento dos demais. Ent+o, no caso do inciso !!, tem-se uma mesma
conota+o 'ue EP!64 J: "4J3E %JCE%%R4! 3E :O3O IJE O
%CE23E26E "PO4E# J: 9E43E!4O 2ECE%%V4!O E: 3E64!:E26O
3O% 3E:!% 9E43E!4O% ?a l)gica dos dispositivos s+o as mesmasC. O vcio da
troca o mesmo para a compra e venda, anulabilidade ?nulidade relativaC.
! =elo dispositivo podemos #a%er as seguintes interpreta>es:
3o ponto de vista legal, a interpreta+o clara 'ue a troca de valores
3E%!GJ!% entre ascendentes e descendentes, necess.rio a anu;ncia dos demais
descendentes e do c/n*uge do alienante.
Obs.: se eu estiver trocando com terceiro, no se #a% necess$rio a anu0ncia
de ningum, mesmo ue o valor #or desigual, desde ue esta troca seja e#etivamente
troca e no uma simulao de doao. Msso com exceo dos bens im1veis, em ue
necess$rio anu0ncia do cNnjuge S a mesma regra da compra e venda.
contr$rio sensu, podemos c-egar 1 conclus+o de 'ue a troca de valores
IFRI+ entre descendentes e ascendentes, torna-se dispens.vel a anu;ncia dos outros.
Por 'u;Z 3iferentemente da compra e venda, na troca as duas partes materiali0am o
resultado.
- Observaes,
P! )oda troca de valor desigual para no incorrer em vcio necessita,
obrigatoriamente, da anu0ncia dos demais descendentes e do cNnjuge do alienante;
=or u0;
Parece completamente coerente pensarmos na situa+o de troca de valores
desiguais por'ue n+o -. uma paridade entre as duas. :as, nosso problema 'uando
ocorre a fraude sucess)ria ?pai favorece um fil-o em detrimento dos demaisC. E%6
"4J3E %R PO3E E5!%6!4 %E O P! 3E4 J: HE: 3E :!O4 P&O4 E O
"!&9O 3E4 J: HE: 3E :E2O4 P&O4, PO!% O% 3E:!% 9E43E!4O%
E%6$O PE43E23O. gora vamos ponderar o seguinte, se dou um bem 'ue vale LA e
min-a fil-a d. um bem 'ue vale =E os outros t;m 'ue concordar, pois podem perder.
2J_2C! E%6V TJ%6!"!C3 IJ23O O P! CO:E# 3!:!2J!4 O
%EJ P64!:i2!O E: "PO4 3E &GJ: 9E43E!4O.
%e estivssemos traando valor igual, a anu;ncia estaria dispensada
?ningum est. perdendoC. %e para empatar eu n+o preciso da anu;ncia, para gan-ar eu
preciso menos ainda, por'ue se o fil-o estiver dando um bem de valor maior para mim e
eu estou abrindo m+o de um bem de valor menor, por'ue os demais descendentes e o
c/n*uge do alienante ter+o 'ue anuirZ %endo assim, n+o podemos c-egar 1 conclus+o de
'ue toda a troca de valor desigual entre descendente e ascendente impe a necessidade
da anu;ncia dos demais descendentes e do c/n*uge do alienante, por'ue esta afirmativa
n+o seria de todo verdadeira. Esta invers+o de posi+o, onde o descendente d. bem de
maior valor, n+o precisa da anu;ncia de ningum.
Ariane Defendi Vicentini Pgina BE
J! )oda troca de valor igual dispensa a anu0ncia dos demais descendentes
e do cNnjuge do alienante;
2+o. :esmo 'ue economicamente os valores s+o iguais ?e'uilbrio de
valoresC entre a presta+o e a contrapresta+o, se, no caso, por parte do descendente,
-ouver complementa+o do seu bem em preo em din-eiro, vai ser necess.rio a
anu;ncia dos demais descendentes e do c/n*uge do alienante.
H! Para trocar valor desigual com -erdeiro necess.rio necess.ria a
anu;ncia dos demais -erdeiros necess.rios. Estou 'uerendo di0er 'ue para trocar valores
desiguais com a esposa, fa0-se necess.rio a anu;ncia dos fil-os, sob pena de fraude
sucess)ria.
Q! Parece-me 'ue neste conte(to ?ascendente troca um bem 'ue vale mais,
recebendo um 'ue vale menos do fil-oC o legislador est. 'uerendo di0er 'ue
necess.ria a anu;ncia do c/n*uge do ascendente ?foi uma fal-a, mas parece )bvia a sua
inten+oC e n+o ao c/n*uge do fil-o. Entretanto, se -ouvesse necessidade de celebrar um
contrato de troca de valor desigual entre ascendente e descendente, seria mais
interessante tomar a devida cautela e pegar a anu;ncia dos dois c/n*uges para 'ue
posteriormente n+o possa -aver discuss+o sobre a validade do ato.
Y! O legislador c-ama de 7troca8 ou 7permuta8. 6ais institutos s+o
sin/nimosZ 6ecnicamente falando, n+o. troca 7coisa por coisa8. troca seria o
g;nero e a permuta espcie onde o ob*eto da presta+o seriam ob*etos da mesma
nature0a.
doutrina tem apresentado o conceito de permuta para designar
e(clusivamente a troca de im)veis ?7im)vel por im)vel8C.
- Doa86o
?arts. EO@ e ss., CCC
doa+o possui um conceito legal e(trado do art. EO@, do CC,
?Aonsidera-se doa'o o contrato em :ue uma pessoa, por liberalidade, transfere do
seu patrim%nio bens ou vantagens para o de outra.
O contrato de doa+o o contrato atravs do 'ual o doador, por liberalidade
?por ato livre de vontade, sem nen-um dever legalC, abre m+o de um bem ou vantagem
do seu patrim/nio, o 'ual passa a integrar o patrim/nio de outrem ?no caso, integrando
o patrim/nio do donat.rioC.
O CC vel-o basicamente detin-a este mesmo conceito, di0ia 'ue pelo
contrato de doa+o uma das partes, por liberalidade, dispe de bens ou vantagens para o
patrim/nio de outrem, IJE O% CE!6. Como podemos perceber, o CC vel-o
ressaltava 'ue a doa+o e(igia como re'uisito a 7aceita+o8. 2o C)digo Civil
2apole/nico -ouve um fato interessante 'ue foi 'ue na sua elabora+o 2apole+o
resolveu dar o seu ditado e ele entendia 'ue a doa+o era ato unilateral e determinou 'ue
fosse acrescida na parte destinada 1 atos unilaterais do contrato. Percebemos 'ue isto foi
fruto do fato de 'ue 2apole+o n+o recon-ecia a diferena entre contrato unilateral e ato
unilateral de vontade.
Ariane Defendi Vicentini Pgina BD
! @ual a di#erena entre contrato unilateral e ato unilateral de vontade;
O contrato, como ato *urdico, um ato bilateral, por'ue depende da
vontade dos dois contratantes. Ent+o, -. duas manifestaes, dois atos de vontade
?doador[donat.rioC, entretanto, ele classificado como unilateral por'ue como contrato
somente uma das partes tem obriga+o ?doadorC.
O 'ue um ato unilateral de vontadeZ
S e(clusivamente o ato de um dos su*eitos 'ue suficiente para criar um
neg)cio, um ato *urdico v.lido e 'ue gera obrigaes.
2o CC atual a necessidade da aceita+o do donat.rio *. n+o aparece mais
e(pressa no dispositivo legal, mas o 'ue 2$O %!G2!"!C IJE CE!6#$O %E
6O42 3!%PE2%VPE&. 79 contrato, logo, algum tem ue aceitar. <e no houver
aceitao no existe contrato, haja vista no existir contrato com uma s1 declarao de
vontade, tem ue ter duas vontades se conciliando para ue se possa #alar em
contrato7. 9o*e *. n+o -. mais discuss+o alguma sobre o fato de a doa+o ser um
contrato e n+o um ato unilateral de vontade ?7existe sua inteno de doar e existe a
minha inteno em receber7".
Como dito, algum tem 'ue aceitar, nem 'ue esta aceita+o n+o se*a
e(pressa, ela pode ser 6VC!6. 6.cita no sentido de 'ue, embora eu n+o ten-a dito 'ue
aceitei, eu demonstro min-a aceita+o. E(, 76ei um sapato novo : minha amiga e ela j$
colocou no p e saiu calada. Ela aceitou; =resume!se ue sim7.
rtiEo 5&J 7O doador pode #ixar pra%o ao donat$rio, para declarar se
aceita ou no a liberalidade. 6esde ue o donat$rio, ciente do pra%o, no #aa, dentro
dele, a declarao, entender!se!$ ue aceitou, se a doao no #or sujeita a encargo7.
aceita+o tambm pode decorrer de uma presun+o legal, como acontece
no artigo EOG 'ue di0 'ue sendo a doa+o pura e, -avendo pra0o para manifestar
aceita+o, se ao final do pra0o o donat.rio n+o di0er nada, o sil;ncio importar. em
aceita+o, ou se*a, presume-se 'ue ele aceitou.
rtiEo 55& 7<e o donat$rio #or absolutamente incapa%, dispensa!se a
aceitao, desde ue se trate de doao pura7.
S uma e(ce+o 1 regra. %e eu 'uero vender[doar 1 um incapa0, para 'uem
eu ofereo e fec-o o neg)cioZ Pia de regra, para o representante. :as, como o c)digo
di0, 5em se tratando de incapa%, dispensa!se a aceitao7. 3!%PE2%-%E IJ!
CE!6#$O 3O 4EP4E%E2626E ?*. 'ue via de regra ele 'ue aceitaC.
Portanto, a dispensa 'ue o CC se refere a do representante legal, mas como
*. foi dito em v.rias oportunidades, 7algum tem 'ue aceitar8, e 'uem vai aceitar ent+oZ
S o incapa0.
:as, deve-se ressaltar 'ue para 'ue se*a possvel ao absolutamente incapa0
aceitar, necess.rio 'ue a 3O#$O %ET PJ4 ?sem encargosC, 'ue 2$O %ET
PO%%QPE& CO2664 O 4EP4E%E2626E &EG&, e 'ue 2$O %ET J:
HJ4& ] &E!, ou se*a, eu sei 'ue determinada doa+o vai contrariar o representante
legal, ent+o, fao a doa+o ao incapa0 'uando n+o possvel contatar o representante.
- %:$%&
- Caractersticas
Ariane Defendi Vicentini Pgina BF
=C doa+o um contrato R.ILTERL ?por'ue trata-se de um contrato
em 'ue s) e(iste obriga+o para uma das partesCU
LC Pia de regra, um contrato FRTRITO ?por'ue a princpio o donat.rio
n+o tem 'ue abrir m+o de nada para poder receber a doa+o N doa+o puraC, entretanto,
se a doa+o for na modalidade de 7doa+o com encargo8, ela tida como doa+o
O2E4O% ?onerosa por'ue estabelece uma condi+o ao donat.rio, sob pena dele n+o
receber a doa+o ou perder a'uilo 'ue recebeu. 4essalta-se 'ue esse encargo tem
conota+o de /nus. !sso por'ue no caso de n+o cumprir, n+o -. como o doador e(igir na
*ustia o seu cumprimento. 2o entanto, caso o donat.rio n+o cumpra, ele perde a
doa+o. Portanto, su*eito a evic+o, vcio redibit)rio, etc.C
S onerosa por'ue para 'ue eu faa *us 1 doa+o imprescindvel 'ue eu
cumpra um encargo e, para cumprir encargo eu preciso dispor de algo, preciso fa0er
algo.
parcela ma*orit.ria da doutrina entende 'ue a doa+o, 'uando ela com
encargo, ela se torna 7Hilateral8. O professor n+o concorda com esta ideia. O 'ue um
contrato bilateralZ S o contrato pelo 'ual -. obrigaes para ambos os contratantes.
6ecnicamente falando, parece 'ue encargo n+o obriga+o. Jma distin+o 'ue fa0emos
'ue no caso da obriga+o se -ouver o seu descumprimento eu poderei pedir em *u0o
perdas e danos ou o seu cumprimento coativo. Por outro lado, o /nus me impe um
dever lato sensu e o seu descumprimento importa em um efeito. Ent+o, voc; n+o pode
ser obrigado a cumprir o /nus, o 'ue pode acontecer no seu descumprimento isto gerar
uma conse'u;ncia. 2o caso, o pr)prio CC di0 'ue se eu n+o cumprir o /nus, voc; n+o
pode me obrigar a cumpri-lo. %e eu n+o cumpro o /nus, 'ual efeito isto vai gerarZ
perda da doa+o.
&1 O contrato de doa+o um contrato efetivamente PER+O.LS++IMO,
por'ue na doa+o levamos em considera+o as caractersticas dos su*eitos.
51 S um contrato DE,I.ITIVO, ou se*a, uma ve0 'ue a doa+o se efetua, o
ato perfeito e acabado.
Pia regra, este um contrato definitivo e n+o se pode voltar atr.s, a n+o ser
'ue alegue em *u0o dolo, erro, coa+o, etc., ou em uma das raras -ip)teses de anula+o
da doa+o. O CC tra0 algumas situaes 'ue autori0am revogar a doa+o. :as, s+o
causas e(cepcionais. 2+o a regra.
51 S um contrato CO.+E.+RL, diferenciando dos contratos reais 'ue
s+o a'ueles 'ue e(igem um ato material para e(istir. 2o contrato consensual n+o e(ige
ato material algum, basta o acordo de vontades para se considerar perfeito e acabado.
91 Pia de regra .HO +OLE.E ?n+o -. uma forma pr)pria e(igidaC.
Entretanto, a doa+o ser. um contrato %O&E2E, por fora do artigo EB=, do
CC 'ue di0, 5+ doao #ar!se!$ por escritura pTblica ou instrumento particular7.
Escritura pMblica, por )bvio, 'uando se tratar de im)veis. !ndependentemente desta
regulamenta+o, por se tratar de im)veis naturalmente teramos esta conota+o de 'ue
precisaria de escritura pMblica. Iuanto aos m)veis a doa+o teria 'ue ser feita por
escrito, mas poderia ser por escrito particular.
3i0 a doutrina ma*orit.ria 'ue nos termos deste artigo a doa+o
PJ4:E26E PE4H&, sem se formali0ar por escrito, seria aceita somente se
estivessem presentes, concomitantemente, tr;s re'uisitos ?ou se*a, tem 'ue estar
presentes os tr;s re'uisitos ao mesmo tempoC N par. Tnico do artigo YQP:
#- 6ratar-se de bem m)velU
Ariane Defendi Vicentini Pgina B@
"- Este bem m)vel ser de pe'ueno valor social
?ob*etivamente poderamos considerar bem de pe'ueno valor 'uando se
en'uadrar em at um sal.rio mnimoCU
&- 6radi+o imediata , ou se*a, 'uando eu estiver ideali0ando
a doa+o de pe'ueno valor, imediatamente eu *. fao a entrega do bem ao
donat.rio. 2+o pode e(istir promessa.
Ent+o, pela doutrina ma*orit.ria, re'uisito da doa+o ser escrita. %) n+o
ser. escrita se preenc-er os re'uisitos acima, podendo ser verbal.
3o meu ponto de vista N :aurcio - parece 'ue 'uando o artigo EB= fala da
forma escrita ele est. muito mais voltado 1 um problema de prova do 'ue propriamente
um problema de forma. 2+o me parece 'ue a aus;ncia da forma escrita importaria em
uma nulidade da doa+o, por'ue como *. visto 'uando voc;s estudaram nulidades, se -.
um re'uisito de forma e n+o for cumprido o ato nulo ?nulidade absolutaC.
2este pressuposto, parece-me mais o seguinte, ?obs., estamos somente
tratando dos bens m)veis, os im)veis precisam de escrituraC 'uando estudamos os
contratos em geral, vimos 'ue importante a interpreta+o dos contratos.
Em ra0+o disto, verificamos 'ue a doa+o tem 'ue ser escrita - se for im)vel
escritura pMblica, se for m)vel pode ser por instrumento particular, de forma verbal s)
se for m)vel, de pe'ueno valor e de tradi+o imediata -. Iual a dMvidaZ min-a
dMvida a seguinte, ser. 'ue efetivamente a forma escrita re'uisito de formaZ Por'ue
teramos 'ue di0er o seguinte, se for re'uisito de forma a inobserv<ncia do re'uisito de
forma implica em nulidade do neg)cio, por'ue isso a implica em nulidade absoluta se
-. uma forma disposta para o ato, se eu n+o seguir a forma determinada para o ato a
nulidade absoluta.
2a dMvida entre o contrato oneroso e o contrato gratuito, presumo oneroso.
Ent+o se eu estiver diante de uma situa+o, -. pol;mica se o contrato teve o intuito
oneroso ou o intuito gratuito, vou presumir 'ue ele foi oneroso, e at pela l)gica se voc;
parar para imaginar voc; fa0 muito mais contratos onerosos do 'ue contratos gratuitos.
%endo 'ue a prova do gratuito far-se-ia por escrito.
Ent+o eu ve*o na verdade o art. EB= como 4EIJ!%!6O 3E P4OP n+o
e(atamente como re'uisito de forma, e eu n+o estou nem tratando de im)veis, por'ue
im)veis, l)gico 'ue e(igem escritura pMblica, mas os m)veis poderiam ser doados de
forma verbal, seria cauteloso voc; ter um documento escrito para provar isso, para 'ue
n+o pudesse ficar numa situa+o posterior e pre*udicar ao donat.rio.
- Elementos do contrato
Os elementos do contrato de doa+o s+o, su*eito, forma, ob*eto e vontade
?necess.rio o elemento sub*etivo - vontade livre e consciente em passar a propriedade
ao donat.rio, ou se*a, de doar - animus donandi !. Os doutrinadores e(igem 'ue na
doa+o se*a clara e evidenciada a inten+o do doador de 'ue, gratuitamente, ele tire
parte do seu patrim/nio incorporando ao patrim/nio do donat.rioC.
@uanto : #orma
Ariane Defendi Vicentini Pgina BG
%egundo a doutrina ma*orit.ria ele um contrato necessariamente
E%C4!6O. Entretanto, segundo :aurcio, bens im)veis tem 'ue ser por escritura
pMblica e m)veis, pode ser verbal ou escrito.
@uanto ao objeto
Conforme verificamos no conceito de doa+o dado pelo artigo EO@, CC,
'uando ele fala em bens ou vantagens, analisamos sob a seguinte )tica, pode ser tanto
ob*eto CO4PR4EO 'uanto !2CO4PR4EO ?'uando se fala em incorp)reos,
evidentemente 'ue se est. falando em direitosC, desde 'ue, evidentemente, se*a &QC!6O,
CO:E4C!&!KVPE& ?deve poder ser transferido sua propriedadeC e 6E29
P&O4 ECO2i:!CO ?'uando o CC fala em patrim/nio fica clara a conota+o do
aspecto econ/micoC.
@uanto aos sujeitos
%u*eitos, 73O3O4 e 3O26V4!O8.
\ Capacidade dos su*eitos da doa+o,
Em rela+o ao *onatBrio, ele tem 'ue ser agente capa0. %e ele for
incapa0 ele deve estar devidamente representado ou assistido, pois pode ser 'ue
moralmente ?forma+o moralC perca muito. E5CE#$O di0 respeito 1 73O#$O
PJ48 na 'ual n)s dissemos 'ue o incapa0, embora n+o este*a assistido ou
representado, ele teria autori0a+o para aceitar a'uela doa+o, desde 'ue n+o se*a
possvel entrar em contato com o seu representante ?e nem se*a burla 1 lei N doa+o em
'ue sabe-se 'ue o respons.vel manifestamente contr.rioC.
Em rela+o ao *oa*or, ele tem 'ue ser agente capa0 por si s), ou, se
incapa0, depende estar representado ou assistido 7e8 ?n+o 7ou8C ter autori0a+o *udicial.
Portanto, para o incapa0 poder dispor dos seus bens de forma gratuita, ele tem 'ue ter
autori0a+o *udicial e estar devidamente assistido ou representado.
\ &egitima+o dos su*eitos da doa+o,
Iuanto 1 legitima+o, ou se*a, 'uanto aos problemas especficos, n)s vamos
novamente demonstrar a'uelas ideias relativas 1s relaes familiares.
! 6oao de um cNnjuge ao outro
Hens da comun-+o n+o podem ser doados entre si, somente o poderiam os
bens fora da comun-+o, desde 'ue n+o se*a caso de fraude ao regime.
86e acordo com 3aurcio, a doao de bens #ora da comunho de um
cNnjuge ao outro guarda car$ter de reserva (#a% parte s1 do patrimNnio do outro
cNnjuge". Ou seja, no passa a ser dos dois, independente do regime de comunho.
O CC[=D n+o permitia a altera+o do regime de bens. 2o CC[AL, permitido
mudar de regime, mas trata-se de e(ce+o de regra, sendo 'ue tem 'ue ir a *u0o para
*ustificar.
Pessoas casadas em regime de separa+o obrigat)ria de bens N s
pessoas protegidas por este regime podem receber sem nen-uma restri+o doa+o do
c/n*uge, mas, por regra, elas n+o podem doar ao c/n*uge ?isso por'ue seria fraude 1 lei.
lei n+o 'uer 'ue o tutelado pela norma ten-a seu patrim/nio alcanado pelo c/n*uge,
e a doa+o seria uma forma de fa0er issoC.
Ariane Defendi Vicentini Pgina EA
2)s poderamos admitir 'ue -ouvesse doaes 6QP!C% 3E
C%:E26O% E P4OPO4C!O2!% ]% CO23!#eE% 3O 3O3O4. O 'ue eu
'uero di0er com doaes tpicas do casamentoZ %+o a'uelas doaes comuns a 'ual'uer
casamento, tipo, natal, anivers.rio do c/n*uge, anivers.rio de casamento, etc. Esses
seriam e(emplos cl.ssicos de doaes tpicas de 'ual'uer matrim/nio. 2estas doaes
eu n+o ve*o o por'u; -averia restries, *. 'ue seria comum em 'ual'uer casamento,
independentemente de ter casado em regime de separa+o. O 'ue n+o poderia se aceitar
'ue voc; pudesse ficar fa0endo doaes constantes e in*ustificadas ao outro c/n*uge,
por'ue neste caso -averia uma fraude e uma imoralidade. "raude por'ue a lei n+o 'uer
'ue o outro c/n*uge fi'ue com o patrim/nio o tutelado pela norma e imoralidade por'ue
n+o teramos esta conota+o de poder en'uadrar a condi+o do c/n*uge 'ue est. casado
por 'uerer estar casado, ou estar casado por uma 'uest+o econ/mica. PO4626O,
%E4!: CE!6VPE!% % 3O#eE% CO:J2% 6O3O% O% C%:E26O%,
!23EPE23E26E:E26E 3O 4EG!:E 3E HE2% 3O63O PE&O C%& E
P4OPO4C!O2!% ]% CO23!#eE% 3O 3O3O4. P4OPO4C!O2!% 2O
%E26!3O 3E IJE EJ E%64! 3O23O 3E264O 3% :!29%
CO23!#eE% ECO2i:!C%.
! 6oao de pai (ascendente" para #ilho (descendente"
O pai pode doar ao fil-o, sem nen-uma e(ig;ncia, desde 'ue ele respeite a
parte legtima dos outros -erdeiros necess.rios. 3iferentemente do 'ue falamos na
compra e venda, onde para 'ue o pai pudesse vender ao fil-o era necess.rio certos
re'uisitos, na doa+o livre, n+o preciso autori0a+o de ningum. *ustificativa disto
em ra0+o do seguinte, anu;ncia na compra e venda e na troca e(igida para se
evitar a fraude sucess)ria, onde se estaria mascarando uma doa+o fa0endo de conta de
'ue se tratava de um contrato oneroso. Iue diferena fa0 se doa+o ou compra e
vendaZ diferena 'ue se for troca ou se for compra e venda este bem 'ue foi
vendido ou trocado n+o volta para compor a partil-a. 3iferentemente, 'uando falamos
sobre a doa+o - esta um ato verdadeiro, isto , n+o possvel, ou pelo menos n+o
seria interessante, mascarar uma doa+o.
3i0 o CC 'ue, por regra, a doa+o do pai ao fil-o, ou a doa+o de um
c/n*uge ao outro, presume-se a*iantamento *e >eran8a. 3esta forma, via de regra,
a'uilo 'ue eu estou doando ao meu fil-o, o CC n+o me fa0 e(ig;ncias, por'ue se trata
de um adiantamento de -erana, ou se*a, o 'ue ele recebeu agora ser. descontado no
futuro 'uando se for partil-ar a min-a -erana.
Ent+o, na doa+o presume-se adiantamento de -erana e(atamente para 'ue
n+o se cometa fraude, diferente da compra e venda. 3e tudo 'ue eu possuo EAf min-a
cota disponvel e EAf a legtima ?-eranaC. EAf eu fao o 'ue 'uiser e EAf
obrigatoriamente deve ser dividido entre os -erdeiros ?fil-os e, os bens 'ue s)
pertenciam a uma pessoa, onde n+o fi0eram parte da mea+o, o outro c/n*uge tambm
ter. direito a sua cota parte destes bensC. Es'ueam o problema de mea+o, a mea+o *.
foi resolvida no caso de separa+o, ou se tin-a mea+o min-a esposa *. levou. Eu estou
falando s) do 'ue meu. %e eu tivesse feito uma simula+o de compra e venda eu
poderia pre*udicar meus -erdeiros. E(emplo, 7Eu tenho tr0s #ilhos sendo um o meu
#avorito. <e eu #osse dividir, obrigatoriamente, dos HW ue eu possuo eu teria ue
deixar Y para cada #ilho, com os outros PY eu #ao o ue eu uiser, inclusive deixar
para um #ilho s1. Ento, eu poderia dividir metade (Y para cada um dos tr0s #ilhos" e os
outros PY eu deixaria para um #ilho. 3as, vamos di%er ue eu ueira #raudar. ?ao de
conta ue eu vendi, sendo ue na verdade estou doando. 6esta #orma, vamos supor ue
Ariane Defendi Vicentini Pgina E=
eu esteja 5vendendo7 para ele PI dos meus bens. Estes PI voltam para a colao;
(o. +ssim, destes outros PJ ue remanescem, YWa eu tenho ue dividir igual (J para
cada um", j$ a outra metade eu deixo com uem eu uiser, ou seja, deixo tudo ao meu
#ilho #avorito (PI ` J` K". O m$ximo ue ele poderia #icar de #orma justa seria JW (Y
na legtima ` PY", mas se eu #raudar eu posso chegar at PWWa, p. ex, #ao de conta
ue eu vendi todo os meus bens para ele, no restando nada para partilhar7.
Por isso 'ue na compra e venda ?atos onerososC o CC pede para 'ue os
outros -erdeiros acompan-em, e(atamente para 'ue n+o -a*a fraude. gora na doa+o
n+o, a doa+o ato verdadeiro. %e eu doar para um fil-o, isto n+o vai pre*udicar a
-erana, -a*a vista 'ue depois ser. c-amado de volta o bem doado para a partil-a.
:esmo 'ue eu doe para ele agora, na pior das -ip)teses ele pode ficar com LA ?E 'ue
era a cota dele d =E 'ue eu poderia dispor para 'uem eu 'uisesseC, mas os demais
-erdeiros n+o ficar+o pre*udicados nos seus E 'ue s+o de direito. Por isto 'ue na doa+o
o CC fa0 esta op+o. doa+o me permite 'ue eu possa doar sem esta necessidade de
anu;ncia, por'ue a doa+o ato verdadeiro. Como eu disse, a doa+o aos fil-os e ao
c/n*uge, via de regra, presume-se adiantamento de -erana. Presume-se em ra0+o do
seguinte, %E EJ 3O4 PJ4O E %!:P&E% N 3!26:E26O 3 9E42#,
+LVO %E, OJ 2O 6O 3E 3O#$O OJ PO4 6E%6:E26O EJ
3EC&4%%E E5P4E%%:E26E IJE O IJE EJ E%6OJ 3O23O P4 O
:EJ "!&9O 2$O E4 P46E 3E&E 2 9E42#, :% %!: P46E
3!%PO2QPE& ?7estou dando para ele da minha parte disponvel7". 7<e por acaso, eu
dei : minha #ilha um terreno ue vale JW e sobraram PKW, eu declaro ue estes JW ue
dei a ela saiu da minha parte disponvel8.
Obs.: para bens im1veis, necess$ria a anu0ncia do cNnjuge.
! =essoas casadas doando para #ora do casamento
Passaremos a tratar das doaes feitas por pessoas casadas em relaes 1s
pessoas 'ue este*am fora da rela+o familiar.
rt. #95:4 I = Para doar bens im)veis, salvo em regime de separa+o
absoluta, necess.rio a anu;ncia do c/n*uge. 2o caso, se eu fosse doar para meu fil-o
um im)vel, eu precisaria da anu;ncia da min-a esposa. 2+o por'ue eu estou doando
para o meu fil-o, por'ue eu estou doando im)vel. Por se tratar de im)vel, a doa+o
e(ige a anu;ncia do c/n*uge.
rt. #95:4 IV = 3i0 este dispositivo 'ue o c/n*uge n+o pode doar bens
comuns ou 'ue possam vir a integrar futura mea+o, salvo com a anu;ncia do outro
c/n*uge. Por uma 'uest+o de l)gica, o inciso !P se refere 1 bens m)veis ?pois os
im)veis est+o protegidos no inciso !C. proibi+o de efetuar doa+o de bens m)veis
comuns se deve ao fato de 'ue eu n+o estou doando somente o 'ue meu, eu estou
doando tambm o 'ue da min-a esposa, pois parte pertence a ela. Iuando eu disse dos
bens 'ue podem vir a integrar a mea+o, a 'uais bens eu me referiZ %e formos pensar do
ponto de vista te)rico eu diria 'ue, diferentemente do CC[=D onde o regime de bens, por
regra, era imut.vel, o CC atual admite uma mutabilidade. 2ada impede 'ue, p. e(, nos
casemos em regime de separa+o parcial e posteriormente transforme em comun-+o
universal. Ent+o, se f/ssemos pensar sob esta l)gica, parece-me 'ue 'uando o CC fala
7possam vir a integrar a mea+o8 ele estaria colocando uma situa+o 'ue envolve todos
os bens e, mesmo meus bens particulares, considerando a mutabilidade de regime,
poderiam vir a integrar a mea+o. :as, esta interpreta+o levaria 1 uma situa+o 7sui
Ariane Defendi Vicentini Pgina EL
generis8, 'ue basicamente voc; estaria impedido de doar 'ual'uer coisa, -a*a vista 'ue
tudo poderia vir a integrar a mea+o. Parece-me 'ue o legislador estaria direcionando a
ideia 'uando disse 7poder+o vir a integrar a mea+o8 com a participa+o final de
a'uestos, por'ue -o*e uma pessoa casada com este regime teria uma administra+o
individual, mas 'ue por ocasi+o do encerramento do casamento ?separa+o, div)rcio ou
morteC, esses bens v+o integrar futura mea+o. Portanto, entendo 'ue este inciso !P
estaria ligado com este regime e 'ue para doar tambm precisaria da anu;ncia do
c/n*uge.
Este inciso !P tem suas ETCEGUE+!
# - 2o pr)prio inciso !P, 'uando ele di0 'ue eu n+o posso fa0er doa+o sem
anu;ncia do c/n*uge, salvo se a doa+o for ?remuneratDria3. Portanto, se
remunerat)ria eu posso doar, ainda 'ue o bem se*a comum ou 'ue v. integrar futura
mea+o, independentemente da anu;ncia do c/n*uge.
- O 'ue doa+o remunerat)riaZ
O legislador c-ama esta doa+o de remunerat)ria por'ue seria uma 7doa+o
em pagamento8. 3igamos 'ue ela se*a uma doa+o onde eu estaria pagando o 7bem com
o bem8. doa+o remunerat)ria ocorre em geral nas situaes em 'ue o donat.rio fe0
algo de bom e n+o podia ou n+o 'uis cobrar nada por isto.
%itua+o - Eu estava com o meu fil-o no clube e ele caiu na piscina e
estava se afogando. O salva-vidas do clube mergul-ou na piscina e salvou o meu fil-o.
Iuanto ele pode me cobrarZ 2ada, *. 'ue obriga+o dele salvar vidas.
%itua+o H N Jma pessoa estava comendo uma empada e se engasgou com a
a0eitona. Jm mdico 'ue estava passando pela rua a socorreu e a salvou. Ele pode
cobrarZ Pode, pois prestou servios ?n+o se pode confundir o dever de prestar socorro
com o fato de o mdico ter 'ue trabal-ar de graaC, mas poderia n+o cobrar.
ssim, temos duas situaes, Em uma eu n+o poderia cobrar e na outra eu
n+o 'uis cobrar nada. Eu, satisfeito e agradecido, resolvo dar um presente para o meu
salvador ou para o salvador do meu fil-o. !sto doa+o remunerat)ria, o bem 'ue eu
dou em agradecimento por algum bem, feito a mim. 2este caso o CC permite a doa+o
sem nen-uma restri+o. 2$O PO3E23O E564PO&4 O IJE %E PO3!
COH44.
" - 'ui vamos tratar de outra situa+o em 'ue eu posso doar bens comuns
sem a anu;ncia do meu c/n*uge. rt. =DBF, par.grafo Mnico, CC N Este dispositivo di0
'ue o pai pode, sem a anu;ncia do c/n*uge, fa0er doa+o de bens comuns m)veis aos
fil-os por ocasi+o de ?ca'amento3 do mesmo ou por ocasi+o de estabelecerem
?con*omnio em 'e(ara*o3.
Por ocasi+o do casamento seria a'uele presente de casamento do pai ao fil-o
?e(, geladeira, fog+o, etc.C. Por ocasi+o de estabelecer condomnio em separado onde o
fil-o vai comear suas atividades econ/micas para gan-ar a sua pr)pria vida. Poc; se
forma e 'uer ser advogado e o seu pai compra mesa, cadeira, ar'uivo, estantes,
computador, carro, etc. para comear a trabal-ar. 3esta forma, nestes tipos de doaes o
CC di0 'ue se pode doar sem nen-uma restri+o e sem a necessidade de anu;ncia do
c/n*uge.
O pressuposto 'ue se trata de fil-o comum do casal para 'ue o interesse
possa ser comum. %e o fil-o n+o for comum necess.ria anu;ncia do c/n*uge.
& = doaes de pe'ueno valor.
Ariane Defendi Vicentini Pgina EO
rt. 55%4 *o CC = Pessoas casadas n+o podem fa0er doaes 1 am.sia,
sob pena de anulabilidade. Jtili0amos a e(press+o am.sia, pois estamos 'uerendo
caracteri0ar uma situa+o de, como di0 o CC, adultrio. l)gica do adultrio parte da
ideia do ato de trai+o. %e a pessoa estiver *uridicamente casada, porm separada de
fato, p. e(, -. tr;s meses, e con-ecer outra pessoa e transar com ela, ser. adultrioZ
6ecnicamente n+o. %e a pessoa estiver casada e, na const<ncia do casamento, estiver a
fim de reali0ar uma fantasia se(ual e propor para o outro c/n*uge transar a tr;s e ele
concordar, isto adultrioZ 2+o, pois n+o -. trai+o. O 'ue o CC na verdade est.
vedandoZ Ele est. vedando a situa+o da trai+o, caracteri0ada 'uando o c/n*uge, na
const<ncia do casamento, mantm relaes com outra pessoa de maneira obscura ?o
outro c/n*uge n+o sabeC. S esta a situa+o 'ue o CC n+o aceita, isto , situaes de
trai+o. Ent+o, a doa+o 'ue eu fao para esta pessoa com 'uem estou traindo a min-a
esposa, est. su*eita 1 anula+o ?*. 'ue ilegalC.
8(+ /(M-O E<)Z4EO, +< *EB*+< M()*X<E'+< (+ 6O+,-O 'O3
*EO+,-O +O 'd(A/BE< <-O +=OM'+6+< =O* +(+OOBM+. +< E.)*X(<E'+<
(-O.
! Outros impedimentos : doa>es
rt. 5J:4 *o CC = O aspecto a'ui se refere ao car.ter de imoralidade. %e
n+o pode comprar por'ue imoral, pode menos ainda receber em doa+o. 2+o se
poderia comprar por'ue seria um ato imoral, por mais 'ue se tentasse comprovar 'ue
-ouve o pagamento e 'ue o ato foi verdadeiro, sempre pairaria a imoralidade do ato,
ainda 'ue o su*eito n+o ten-a se beneficiado.
,uncionBrio' PQ2/ico' - n+o podem receber doa+o em ra0+o do seu
cargo ou fun+o, por'ue, por )bvio, estas situaes seriam crimes ?e(, corrup+o
passiva, prevarica+o, etc.C.
:as n+o podem receber nen-uma espcie de doa+oZ 6alve0 uma doa+o
remunerat)ria OJ simb)lica. E(, 5/m grupo de advogados resolveu dar um tro#u a
um jui% da vara cvel por servios e dedicao prestados em sua atividade7. %endo
assim, alguma coisa, de forma simb)lica, poderamos admitir. O 'ue n+o se admitiria
seria alguma coisa de ordem econ/mica ?E(, 5dei um carro a um jui% porue ele julgou
procedente a minha ao7". Poder-se-ia doar por outras ra0es, mas n+o por'ue ele
*ui0 ?E(, 5O jui% da vara cvel meu amigo de in#Encia e eu uero dar um presente a
ele em seu anivers$rio. (este caso eu poderia s1 no sendo admitida a doao #eita
pelo #ato de ele ser jui%7".
- #&$%&
- &imites ob*etivos da doa+o
Por limites ob*etivos da doa+o deve ser analisado o 'uanto possvel doar
?n+o se analisa primariamente para 'uem vai doar, mas o 'uanto ir. se doarC. Ent+o,
deve-se estabelecer o par<metro da'uilo 'ue eu posso vir a ceder em doa+o. 2)s
encontramos no CC duas regras 'ue devem ser avaliadas de forma -arm/nica ?s+o
coe(istentes N uma n+o e(clui a outraC.
Ariane Defendi Vicentini Pgina EB
# = se voc; tem -erdeiros necess.rios ?descendentes, ascendentes ou
c/n*ugeC somente pode doar at o limite de EAf do seu patrim/nio. Ou se*a, 2$O %E
PO3E "KE4 :!% E: 3O#$O 3O IJE %E PO3E4! "KE4 E:
6E%6:E26O.
Para a'ueles 'ue t;m -erdeiros necess.rios, n+o se pode doar mais do 'ue
pode testar ?n+o se pode fa0er por doa+o mais do 'ue se pode fa0er por testamentoC
?art. =@LG, CCC. E(, s) pode doar at EAf do patrim/nio.
O su*eito pode dispor somente de EAf do seu patrim/nio da maneira como
'uiser. Os outros EAf s+o a legtima, n+o podendo o su*eito dispor dessa parte do seu
patrim/nio por'ue eles s+o para os -erdeiros.
- Observaes,
1 O 4C!OCQ2!O IJ! 2$O S C%JQ%6!CO, :% CJ:J&6!PO.
3o patrim/nio 'ue eu ten-o, em vida, posso doar at EAf. Ent+o cada ve0 'ue eu fao
uma doa+o ?)bvio 'ue menor 'ue EAf do meu patrim/nioC, o mesmo valor fica
indisponvel para efeito de liberalidade. 4essalta-se 'ue em nen-um momento devemos
considerar 'ue ele fica indisponvel para o comrcio. 2a verdade os ob*etos continuam
comerciali0.veis. 3esta forma eu posso continuar a transferir 'ual'uer dos meus bens,
mas somente de forma onerosa. outra metade eu n+o posso ceder de forma gratuita.
Em regra, esta ideia desta disposi+o deve ser avaliada de forma cumulativa
e n+o casustica. O 'ue n)s estamos imaginando o seguinte, n+o poderamos tolerar
'ue voc; simplesmente a cada ato de liberalidade pegasse o patrim/nio do doador,
verificasse a metade e autori0asse ceder em doa+o, por'ue se f/ssemos fa0er este tipo
de conota+o, o resultado final seria 'ue atravs de liberalidade, no final, o doador
poderia dispor de tudo a'uilo 'ue ele tin-a, pre*udicando os seus -erdeiros necess.rios.
\se eu ten-o = mil-+o e -erdeiros, e d/o DAA mil, o ato em si nulo e n+o o
e(cedente. Ent+o a doa+o inv.lida[nula. %e eu d/o OAA mil, esta v.lida, da eu d/o
mais LAA mil, e esta tambm , da eu d/o mais EA mil, esta Mltima doa+o
inv.lida[nula ?o ato em si nuloC por'ue n+o se esta respeitando a 'uota da legtima.
<1 2a verdade, s) admitiramos 'ue, em uma e(cepcionalidade, 'uem tem
-erdeiro necess.rio, poderia ceder mais do 'ue EAf. Poder-se-ia e(trapolar o limite de
EAf, desde 'ue, o beneficiado se*a o -erdeiro necess.rio. Ent+o, imaginaramos o
seguinte, 5meu patrimNnio S PWWa. YWa eu #ao o ue eu uiser e YWa eu deixo aos
herdeiros necess$rios. O ue me impede, p. ex., de #a%er o seguinte: eu tenho dois
#ilhos. Obrigatoriamente do meu patrimNnio eu tenho ue deixar JYa para cada um. E
se eu doasse YWa para um estranho e JYa para um dos #ilhos. <eria ilegal; (o, haja
vista ue eu estou respeitando o seu direito sucess1rio. E se eu doasse RYa para um
dos #ilhos; <eria ilegal. )ambm no seria ilegal, j$ ue eu estou doando a cota parte
ue ele tem direito na herana e os YWa ue eu posso deixar para ualuer um,
inclusive para um herdeiro necess$rio. O ue seria irregular era se eu passasse mais
do ue RYa para um #ilho, prejudicando o outro no direito sucess1rio7.
Portanto, se voc; for e(trapolar este limite de EAf, tendo -erdeiros
necess.rios, somente ser. possvel se voc; estiver beneficiando os pr)prios -erdeiros
necess.rios.
primeira regra , portanto, 'ue 'uem tem -erdeiros necess.rios somente
pode doar at o limite de EAf para 7terceiros8.
" - segunda regra a seguinte, 6endo ou n+o -erdeiros necess.rios, o CC
di0 'ue voc; n+o pode doar todo o seu patrim/nio sem resguardar o suficiente para a sua
subsist;ncia.
Ariane Defendi Vicentini Pgina EE
!sso por'ue uma pessoa talve0 este*a bem de saMde -o*e, mas aman-+ n+o e
'uem ir. ter 'ue sustent.-lo ser. o pr)prio Estado ou um parente de at La grau 'ue
talve0 nem se*a beneficiado pela doa+o e ten-a 'ue pagar pens+o 1'uele 'ue doou.
Como 'ue se deve considerar o suficiente para a subsist;nciaZ Iuer di0er,
uma vida com dignidadeZ subsist;ncia C%JQ%6!C, pois depende do par<metro
de cada pessoa.
- Observa+o,
Esta proibi+o desta doa+o GE2E4&!K3. 2+o poderia tomar por
base a seguinte conota+o, 5Eu sou jovem e com #ormao universit$ria eu poderia
doar todo o meu patrimNnio, pois eu poderia trabalhar e garantir a minha subsist0ncia.
Ou, voc0 j$ est$ empregado voc0 poderia garantir sua subsist0ncia7. O 'ue o legislador
tem entendido 'ue nada disso *ustificativa para autori0ar doa+o de todo o
patrim/nio, por'ue o trabal-o transit)rio. :esmo para 'uem e(erce fun+o pMblica o
trabal-o transit)rio, pois voc; pode estar desempregado no dia seguinte, *. 'ue a Mnica
vantagem 'ue voc; n+o poderia ser demitido sem *usta causa. 2o m.(imo, via
*urisprudencial se tem tolerado 'ue 'uem tem aposentadoria pMblica, a princpio,
poderia doar todo o seu patrim/nio. Em tese, 'uem tem aposentadoria pMblica todo m;s
vai receber para garantir a sua subsist;ncia ?como dito 7em tese8, pois isto garantia do
EstadoC.
Obs.: a doao com reserva de usu#ruto j$ resolve esse problema, j$ ue o
sujeito vai ter algo para sua subsist0ncia, podendo assim, doar tudo com essa reserva.
- Espcies de doa+o
P ! 6oao pura
S a doa+o mais comum, mais tpica. 3oa+o pura acontece 'uando voc;
doa determinado bem e o donat.rio o recebe, n+o se vinculando 1 nen-uma condi+o,
n+o dependendo de absolutamente nada, n+o -. nen-um dever, nen-um /nus, nen-uma
responsabilidade 'ue ele assuma, simplesmente um aumento patrimonial. S esta 'ue
at o incapa0 pode aceitar na situa+o especfica.
S a'uela doa+o 'ue no teor do 'ue regulamenta o CC, p. e(, um incapa0
pode aceitar so0in-o. S a'uela 'ue se eu der um pra0o para voc; di0er se aceita ou n+o e
se voc; n+o disser nada neste tempo se presume a aceita+o ?nas outras espcies de
doa+o o sil;ncio importa em aus;ncia de manifesta+oC.
J ! 6oao *emunerat1ria
S a'uela 'ue o c/n*uge pode fa0er com os bens comuns sem a anu;ncia do
outro c/n*uge. Esta doa+o, c-ama remunerat)ria por'ue 6E: J: CO2O6#$O
3E PG:E26O, 2$O PO3E23O %E4 4EPOG3. Como *. dito, seria pagar o
7bem com o bem8. !sto significa 'ue algum fe0 alguma coisa boa[algum bem a mim ou
a alguma pessoa 'ue ten-o vnculo afetivo, mas esta pessoa n+o podia ou n+o 'uis
cobrar, sendo 'ue em agradecimento por este bem feito, eu fao uma doa+o. Como ele
n+o pode cobrar ou n+o 'uer cobrar vamos fa0er este pagamento atravs de um ato
volunt.rio, atravs de uma doa+o.
E(., mdico salva a vida de uma pessoa 'ue est. no meio da rua passando
mal e este mdico podia, mas 2$O 'uis cobrarU eu mando as matrias da aula para a
driana por'ue ela est. com o p 'uebrado e n+o pode ir na faculdade. Eu n+o posso
Ariane Defendi Vicentini Pgina ED
cobrar, mesmo por'ue n+o combinei nada com ela nesse sentido, mas ela fa0 a doa+o
em agradecimento.
Jma coisa 'ue deve ser observada 'ue esta doa+o se en'uadra na
e(press+o ?e o CC inclusive utili0a esta e(press+oC 7puramente remunerat)ria8, pois
somente remunerat)ria en'uanto ela guardar proporcionalidade com o 'ue o donat.rio
poderia ter cobrado. Ou se*a, remunerat)ria at o limite da'uilo 'ue poderia ser
cobrado. partir do momento em 'ue ela e(trapola, ela perde o car.ter de
remunerat)ria e passa a caracteri0ar a doa+o pura.
Iuando se passa o valor, a'uilo 'ue o donat.rio poderia ter cobrado
remunerat)rio, mas a'uilo 'ue e(cedeu ser. doa+o pura. Esta doa+o interessante,
-a*a vista 'ue o marido pode fa0;-la de bens m)veis comuns ao casal sem a anu;ncia da
esposa. gora se e(trapolar a proporcionalidade, a'uilo 'ue e(trapolar depender. da
anu;ncia da esposa.
H S 6oao com encargo
Esta doa+o tambm pode ser c-amada de 7doa+o onerosa8. 3oa+o com
encargo a'uela doa+o na 'ual o doador vincula o donat.rio, devendo este cumprir
determinado dever ?/nusC, sob pena de n+o o fa0endo perder a doa+o ou n+o receb;-la.
3esta forma gravamos a doa+o com um /nus, com um dever 'ue o donat.rio ter. 'ue
cumprir e, se n+o cumprir, perder a doa+o.
Como se trata de uma doa+o onerosa, este contrato est. su*eito 1 evic+o,
vcio redibit)rio, e(ce+o de contrato n+o cumprido, onerosidade e(cessiva etc., ou se*a,
aos efeitos de 'ual'uer ato oneroso.
Q S 6oao a termo
O 'ue vem a ser termoZ O termo diferente da condi+o por se tratar de um
evento futuro e certo. E(., pra0o.
O 'ue verificamos o seguinte, muitas ve0es poderamos pensar 'ue parece
completamente l)gico, termo inicia/ da doa+o. E(, 54ou te dar um carro ue voc0 vai
receber no dia JW de agosto do corrente ano7. ssim, o neg)cio produ0ir. efeitos no
dia LA de agosto. 3esta forma, completamente possvel estabelecer um termo inicial
na doa+o. :as, por outro lado, parece incoerente falar em termo fina/. Ent+o, por
regra, a doa+o n+o admite termo final. Por 'ue n+o se pode estabelecer termo finalZ
Por'ue ficaria emprstimo e n+o uma doa+o. %e eu estou doando definitivo. E(, 5<e
eu estou doando para voc0s, mas no dia F.G encera o termo, portanto, des#a%!se a
doao e o bem volta para mim, isto no doao, isto ser$ emprstimo7.
Portanto, sob pena de se desnaturali0ar o contrato de doa+o em um
emprstimo, n+o se admite, em regra, termo final. :as, -. uma ETCEGHO 'ue a
doa+o em subven+o peri)dica ?se estabelece o final da periodicidade e n+o da
doa+oC.
Y ! 6oao em subveno peri1dica
S a'uela doa+o 'ue n+o se esgota com o ato de cumprimento, na verdade
ela impe um cumprimento com uma determinada periodicidade. E(, 5Esta doao
seria a mesada do pai para o #ilho. Eu cheguei para o meu #ilho e paguei a mesada.
+cabou a minha obrigao; Este m0s sim, mas o m0s ue vem tenho ue pagar de
novo7. O fato de cumprir n+o esgota, -a*a vista 'ue eu terei outra para cumprir com
certa periodicidade.
Ariane Defendi Vicentini Pgina EF
periodicidade da doa+o deve ser estabelecida, mas o valor pode ser
determin.vel.
2esta doa+o em subven+o peri)dica poderamos falar em 7termo fina/3
?e(ce+o da doa+o a termoC. Parece l)gico e compatvel 'ue nesta doa+o possa e(istir
um termo final regulado no contrato, ou se*a, 7eu vou te dar um sal$rio mnimo at voc0
completar PI anos, ou somente por at dois anos, etc.7. 2este caso poderamos falar em
termo final da periodicidade.
2esta doa+o interessante ter um termo final. 3e 'ual'uer maneira, o CC
di0 'ue a doa+o em subven+o peri)dica se e(tingue fa/ecen*o o *oa*or. Ent+o, via
de regra, *. 'ue se trata de um contrato 7personalssimo8, 'uando o doador falece,
encerra-se a doa+o, %&PO se eu tiver disposto e(pressamente 'ue os meus -erdeiros
ter+o o dever de continuar prestando a'uela periodicidade. %e eu estipular a obriga+o
aos meus -erdeiros 'uando eu morrer, embora eu falea, eles ter+o 'ue continuar a
prestar a'uela subven+o.
Obs.: o meu herdeiro ter$ ue receber patrimNnio positivo su#iciente para
garantir esta subveno. + l1gica ue o meu herdeiro vai receber o meu patrimNnio e
vai administr$!lo e deste patrimNnio ue ele est$ recebendo de herana ue vai
continuar a manter a subveno peri1dica. +gora, se ele no receber um patrimNnio
positivo, ele no ser$ obrigado a tirar dinheiro do bolso e continuar pagando (no tem
esta disposio, mas se tira esta concluso pela l1gica do sistema".
K S 6oao condicional
3oa+o condicional 'uando estipulamos 'ue a doa+o ter. 'ue ficar
atrelada a uma condi+o, ou se*a, um evento futuro e incerto ?um evento 'ue ainda est.
para acontecer, mas n+o sabemos ao certo 'uando e se realmente ir. acontecerC.
condi+o pode ser suspensiva ou resolutiva, s) n+o pode ser ilegal, imoral e impossvel.
Obs.: ual a di#erena entre condio e encargo;
! O encargo um deverUNnus ue se incumbe ao devedor (estou utili%ando
devedor e no donat$rio para designar ualuer encargo" para ue este cumpra. O
encargo, portanto, depende basicamente do devedor cumprir. Ex.: vou te dar uma bolsa
se voc0 postar minhas #otos.
! A$ a condio est$ vinculada a um #ator externo. =ode at estar
parcialmente vinculada a mim, mas s1 a minha inter#er0ncia por si s1 no su#iciente
para satis#a%er a condio. Ex.: 3aurcio vai doar um rel1gio : +driana se ela passar
na matria (no depende s1 dela"L doarei ao <o =aulo se ele #or campeo (no
depende s1 do clube".
6oao com encargo ou onerosa est$ sujeita a evico ou vcio redibit1rio,
j$ a condicional no.
8Obs.: casamento e testamento no podem ser com clausula condicional.
3as via de regra, os neg1cios jurdicos podem ser condicionais.
- %ubespcies de doa+o condicional,
K.+ S 6oao com cl$usula de reverso
O su*eito pode fa0er doa+o com clausula de revers+o. 6rata-se da doa+o
na 'ual o doador estabelece o seguinte, 5Eu #ao uma doao ao donat$rio. <e por
ocasio da morte do donat$rio eu ainda estiver vivo (condio" o objeto da doao
voltar$ ao doador (para mim"7. :as ent+o n+o se trata de doa+o, visto 'ue n+o
definitivaZ O 'ue o CC ?art. EBFC estabelece 'ue 'uando o donat.rio morre e o doador
Ariane Defendi Vicentini Pgina E@
est. vivo, o bem retorna ao doador. gora, se 'uando ele morrer o doador estiver morto,
o bem se torna definitivo do donat.rio e 'uando este morrer os bens v+o para os seus
-erdeiros. Por isso 'ue pode ser considerada doa+o, pois ela pode ser definitiva, vai
depender de 'uem morrer primeiro. Portanto, podemos perceber 'ue esta tambm pode
ser considerada uma 73O#$O CO23!C!O2&84 -a*a vista 'ue pode ser 'ue o
doador morra primeiro ou o donat.rio.
%e o donat.rio falece antes do doador o bem volta para a propriedade deste,
se acontecer de o doador morrer antes do donat.rio, 'uando o doador morreu a
propriedade foi transferida em definitivo para o donat.rio, e 'uando a'uele morrer vai
para os -erdeiros deste. 6ecnicamente falando uma doa+o, eu entreguei para o
donat.rio, dele, tem direito de propriedade sobre o bem. :as e se ele se desfe0 do
bemZ 2+o tem problema, depois s) acertar isso economicamente, pelo valor
econ/mico, voltando para o patrim/nio do doador, isso da um outro problema, mas a
propriedade do donat.rio. Ent+o, se o donat.rio falecer antes do doador, mas este em
vida se desfe0 do bem recebido, o esp)lio do falecido responder. por isto, restituindo o
valor do ob*eto doado.
\E no caso de CO:O4!_2C!Z
O 'ue comori;nciaZ 6rata-se da presun+o de morte simult<nea. %e n+o
-ouver meios de se identificar 'uem morreu primeiro, presume-se 'ue morreram
simultaneamente. 9avendo ambos -erdeiros, 'uais gan-ar+oZ 2este caso, o bem doado
ficaria com os -erdeiros do 3O26V4!O. Tustificativa, Iuando comea a
personalidade *urdicaZ Com o nascimento com vida. Iuando cessa a personalidade
*urdica, ou se*a, 'uando eu paro de ter direitos e obrigaesZ Com a morte. Iuando eu
passei meu patrim/nio para o donat.rio e 'uando aconteceu o evento morte, o bem tem
como voltar ao meu patrim/nioZ 2+o, pois eu n+o ten-o mais personalidade, 'uando ele
morreu, eu tambm estava morto, isto , eu n+o posso receber mais o bem de volta ?n+o
posso mais ad'uirir direitos e obrigaesC.
K.C ! 6oao com cl$usula de #ideicomisso
Era e(trada do instituto de direito sucess)rio c-amado fi*eicomi''o ?muito
parecido com a revers+oC. 2o direito sucess)rio funciona assim, Eu testador, no meu
testamento dei(o min-as disposies de vontade, sendo 'ue meu bem dever. ir para
78. Iuando 78 morrer, este obrigatoriamente ter. 'ue passar o bem para 7H8, desde
'ue 'uando ele morrer 7H8 este*a vivo. %e 'uando ele morrer, 7H8 *. estiver morto, o
bem n+o vai para os -erdeiros de 7H8, o bem vai para os -erdeiros de 78. %e 7H8
estava vivo 'uando 78 morreu, 'uando 7H8 vier a falecer, o bem vai para os -erdeiros
de 7H8.
P.rios autores sustentaram sobre a viabilidade da possibilidade de se
estabelecer a cl.usula de fideicomisso para o ato contratual. teor do CC, 'uando fala
'ue P4O!H!3 revers+o em favor de terceiro, ele e(plicitamente est. proibindo a
doa+o em cl.usula de fideicomisso, considerando esta cl.usula inv.lida. S inv.lida
por'ue ela incorreria na doa+o de 7pacto de corvo8 ?7pacto corvina8C, 'ue di0 'ue
ilegal contrato cu*o ob*eto se*a -erana de pessoa viva ?art. BLD, CCC.
\%olu+o do CC N art. 55:4 P Qnico N de forma clara o legislador (ro2e a
*oa86o com c/Bu'u/a *e fi*eicomi''o. 3e forma clara ele est. proibindo a doa+o com
cl.usula de fideicomisso. Percebemos, portanto 'ue, o C)digo e(pressa 'ue a cl.usula
de revers+o vale voltando para mim, mas n+o vale voltando para o terceiro.
Ariane Defendi Vicentini Pgina EG
Obs.: no vale a doao com cl$usula de #ideicomisso, no entanto, vale o
#ideicomisso.
Por 'ue pode voltar para mim e n+o pode voltar para terceiroZ 6alve0 por
uma 'uest+o tcnica. %e eu tivesse doado para a 78, e 'uisesse o bem de volta primeiro
eu n+o teria feito doa+o, teria feito um emprstimo, um emprstimo vitalcio, comodato
vitalcio, ent+o en'uanto ele estiver vivo, pode usufruir, 'uando ele morrer, volta para
mim ou para o meu patrim/nio. Iuando eu fi0 a doa+o eu tin-a a inten+o de 'ue fosse
para o patrim/nio dele. Ent+o, por um aspecto moral, parece 'ue n+o caracteri0aria
a'uele 7pacto do corvo8.
T. n+o ve*o a mesma coisa 'uando eu penso no terceiro, eu fi0 a doa+o para
a 78 pensando no mel-or para 78, ent+o eu n+o vou 'uerer de volta, o bem *. era
meu, sen+o n+o teria doado. 2o entanto, no caso do terceiro 7C8, ele torcer. pela morte
de 78, uma ve0 'ue, 'uanto mais cedo ele morrer, mais cedo gan-ar. o bem, por isso
'ue o CC probe essa ideia da cl.usula de fideicomisso.
!mportante ressaltar 'ue o fideicomisso instituto do direito sucess)rio,
apenas sendo v.lido via testamento. 6odavia, esta situa+o ainda considerada imoral.
Contudo, o 'ue a lei probe, pode autori0ar. proibi+o do 7pacto de corvo8 proibi+o
para contrata+o de -erana de pessoa viva, e testamento n+o contratoU testamento
ato unilateral, ent+o n+o -. um contra-senso nisso. :esmo por'ue, o testamento
depende s) de mim, sou eu 'ue instituo isso, n+o depende de 78 nem do 7C8.
K.' ! 6oao ao nascituro
O 'ue nascituroZ Pamos di0er 'ue se*a a concep+o ?espermato0)ide
fecundando o )vuloC. Entretanto, -o*e em dia n+o basta estar fecundado, tem 'ue ser
vi.vel ?possibilidade de virar uma pessoaC. !sso por'ue -o*e em dia -. )vulos
fecundados in vidro. Ent+o 'uando estiver fecundado n+o ser. vi.vel, sendo vi.vel
somente 'uando for implantado no Mtero.
:as o nascituro 2$O tem personalidade *urdica, mas a partir do instante
'ue ele est. concebido e vi.vel ?vi.vel no sentido de 'ue ele est. se formando,
evoluindo, tem a possibilidade de virar uma pessoaC ele tem seus direitos resguardados,
podendo ser feita a doa+o ao mesmo.
doa+o ao nascituro valer. desde 'ue aceita pelos 7representantes legais8.
O 'ue uma regulamenta+o diferente do CC vel-o 'ue di0ia 'ue a doao ao
nascituro valer$ se aceita pelos pais, *. o CC atual preferiu a dic+o 7representantes
legais8.
doa+o ao nascituro ser. possvel se aceita pelos representantes legais.
!sto significa 'ue se os pais forem menores ou de outra forma incapa0, 'uem vai aceitar
a doa+o feita ao nascituro n+o ser+o os pais e sim seus representantes legais ?e(, av),
av/, etc.C.
doa+o ao nascituro somente se perfa0, somente se torna definitiva,
perfeita e acabada desde 'ue o nascituro efetivamente nasa com vida, uma ve0 'ue se
nasa morto, a doa+o n+o se concreti0a, n+o se torna definitiva e retorna ao doador. %e
nascer com vida, ainda 'ue morra imediatamente ap)s o seu nascimento, ele *. ad'uiriu
personalidade *urdica e a doa+o e concreti0a, sendo transmitida aos seus -erdeiros.
Portanto, trata-se de uma doa+o condicional.
- #5$%&
K.6 ! 6oao em contemplao de casamento #uturo
Ariane Defendi Vicentini Pgina DA
Contemplar casamento pode ser ob*eto de doa+o, mas uma norma da
doa+o condicional pura e simples. E(, 7<e voc0 casar eu te dou um carro. <e voc0 se
casar a doao condicional ser$ pura e simples, pois se poder$ casar hoje, amanh,
daui dois anos, etc.7. 2esta doa+o o CC fala em 7certa e determinada pessoa8, logo,
n+o apenas 7se voc0 se casar8, mas 7se voc0 se casar com o #ulano7.
Poderamos visuali0ar mel-or esta doa+o em contempla+o de casamento
futuro atravs da comum e(press+o 7P4E%E26E 3E C%:E26O8. Est. se fa0endo
esta doa+o em ra0+o de um casamento. 5F+G vai casar com FCG, manda convite, etc., e
voc0 manda um presente de casamento7.
S interessante este tipo de doa+o, pois esta doa+o n+o dei(a de ser uma
doa+o condicional. Como condicional se n+o sobrevir a condi+o, o neg)cio se
desfa0. E se for anulado o casamentoZ 2o casamento, especificamente, o CC di0 assim,
7(1s nos casamos7. 6ecnicamente -ouve o ato, se for anulado o CC di0 'ue o c/n*uge
inocente se beneficia dos efeitos do casamento.
\O CC di0 'ue a doa+o feita a mais de uma pessoa, presume-se igualmente
dividida entre elas. E(, 76oei para tr0s pessoas e no disse nada. =resume!se doado
igualmente entre os tr0s7. 2o caso do presente de casamento acontece o seguinte, 7+
doao #eita pelo meu pai, ou pelo seu tio, ou pelo meu padrinho, etc., #oi doao #eita
ao casal7.
ssim, n+o importa 'uem deu o presente, este ser. de ambos os c/n*uges,
%&PO %E 2 3O#$O 6!PE%%E E5P4E%%:E26E E%6!PJ&3O J:
3O26V4!O. E(, 7(o casamento vamos #a%er a doao estipulando para uem ela
#oi #eita, p. ex., dNo a voc0 porue eu no gosto do seu marido7.
Obs.: possvel #a%er uma doao a um dos cNnjuges com clausula de
incomunicabilidade ao outro. Ento, ainda ue o casal estivesse casado em comunho
universal de bens, essa doao no se comunicaria ao cNnjuge.
K.6 ! 6oao : entidade #utura
6rata-se da doa+o 'ue se fa0 para uma pessoa *urdica 'ue ainda n+o e(iste
?ela ainda vai vir a e(istir, vai vir a ser constitudaC.
Entidade futura seria uma Pessoa Turdica 7nascendo8. ssim como a pessoa
fsica somente comea a e(istir a partir do nascimento com vida, a pessoa *urdica
tambm somente comea a e(istir ap)s o registro dos seus atos constitutivos na Tunta
Comercial. O CC atual passou a admitir a doa+o 1 entidade futura. 6rata-se de uma
pessoa *urdica 'ue n+o e(iste ainda ?uma O2G, ssocia+o, etc.C, mas 'ue, em tese, vai
e(istir.
Como o ser -umano tem um pra0o certo ?ou apro(imadoC para nascer com
vida, o legislador resolveu criar tambm um pra0o para o nascimento de uma pessoa
*urdica, por'ue 'uando ele regula esta doa+o 1 entidade futura, ele afirma 'ue esta
doa+o caducar. se a entidade n+o vier a ser constituda no pra0o de " ano' ?art. EEB,
CCC. 2+o se efetivando a doa+o, esta se desfa0 e o bem volta ao doador.
- E(tin+o da doa+o
%e e(tingue pelas formas inerentes a 'ual'uer contrato. Pelo car.ter de
definitividade, a forma natural 'ue se espera 'ue um contrato se e(tinga pelo seu
cumprimento. :as, nada impede 'ue ele possa ter outras formas n+o naturais, p. e(., *.
'ue um contrato, poderia ser ob*eto de anula+o, alegar erro, dolo, simula+o, coa+o,
Ariane Defendi Vicentini Pgina D=
onerosidade e(cessiva, vcio redibit)rio na doa+o com encargo, pois se trata de uma
doa+o onerosa, etc..
9. tambm a possibilidade de revoga+o da doa+o. 2+o a Mnica maneira
de e(tin+o desse contrato, mas como trata-se de uma forma especfica de e(tin+o do
contrato de doa+o, o legislador regulamentou-a a partir do art. EEE, CC.
! *evogao
Obs.: a iniciativa do doador, punindo o donat$rio pela conduta ue teve
contra o doador.
O CC acrescenta no artigo EEE e seguintes uma situa+o adicional de
e(tin+o dos contratos 'ue seria a 'uest+o da revoga+o feita do doador ao donat.rio.
revoga+o ato 7E5CEPC!O2&8. O CC di0 'ue possvel a revoga+o
da doa+o em duas situaes,
#- 2as *oa8Ke' com encarEo possvel a revoga+o pela
ine(ecu+o do encargoU
"- 2as demais doaes seria possvel a revoga+o por
inErati*6o.
! Mngratido
Essas situaes s+o t+o graves 'ue alteram a nature0a da doa+o ?'ue a
definitividadeC. %endo 'ue, a ideia da ingratid+o, n+o esta ideia na acep+o vulgar da
palavra. ingratid+o uma formula+o de ordem *urdica. %+o situaes 'ue o
legislador prev; e(pressamente no artigo EEF como causa de ingratid+o. O artigo EEF
ta7ati;o. %+o as seguintes situaes,
Inci'o I N S causa de ingratid+o 'uando o *onatBrio atenta contra a ;i*a
*o *oa*or ?situaes de -omicdio doloso ou tentativa de -omicdio 'ue o donat.rio
pratica contra o doadorC.
2o CC vel-o falava simplesmente sobre atentar contra a vida do doador e o
CC atual e(plicita a situa+o di0endo 'ue o atentar contra a vida do doador somente
vale como causa de revoga+o se for feita na forma 3O&O%, e(cluindo a forma
culposa.
8+rt. VHY. + responsabilidade civil independente da criminal, no se
podendo uestionar mais sobre a exist0ncia do #ato, ou sobre uem seja o seu autor,
uando estas uest>es se acharem decididas no ju%o criminal.
Iuando est. decidido no <mbito penal 'ue -ouve o crime e seu autor foi tal
pessoa, isso tambm vale para o <mbito civil. :as se, por e(., o *ui0 penal inocentar o
su*eito por falta de provas, n+o 'uer di0er 'ue ele n+o cometeu o crime, 'uer di0er 'ue
n+o se saiba direito. Ent+o, ainda sim pode-se discutir isso no <mbito civil.
3a mesma forma, com as e(cludentes de ilicitude tambm de aproveita. %e
-ouver uma causa e(cludente de ilicitude, esta situa+o impediria a revoga+o da
doa+o. E(., 54amos di%er ue o doador tivesse pegado uma #aca, avanado para cima
do donat$rio e este, para no morrer, mata o doador. ?oi evidentemente doloso, mas
ele no punido de nenhuma #orma, nem civilmente e nem penalmente7.
Inci'o II - 6ambm ato de ingratid+o se o donat.rio cometer ofen'a f'ica
contra o *oa*or. Iuestes para ponderar,
Ariane Defendi Vicentini Pgina DL
- :uito embora o CC n+o fale, tal 'ual o legislador fe0 no inciso !, parece
evidente 'ue somente estaria disposto nesta situa+o a forma dolosa ?n+o se admitiria a
forma culposaC, at por uma forma de coer;ncia ?se matar culposamente n+o revoga,
'ue dir. mac-ucarC.
- Outro ponto de vista 'ue deve ser avaliado o seguinte, considerando a
disposi+o do artigo 'ue di0 7cometer contra ele ofensa fsica8, n)s sabemos 'ue a
ofensa fsica do ponto de vista penal guarda duas gradaes significativas. primeira
delas e mais grave denominada 7&E%$O CO4PO4&8. segunda delas ?mais leveC
denominada 7P!% 3E "6O8. 2o caso, 'uer parecer o seguinte, *. 'ue estamos
64623O 3 4EPOG#$O CO:O 6O 3E E5CE#$O G4PE IJE
&6E4 26J4EK &RG!C 3 3O#$O 3E 3E"!2!6!P!33E, 2O%
P4ECE IJE %O:E26E PO3E4! %E4 OHTE6O 3E CJ% 3E 4EPOG#$O
%!6J#$O G4PE o 'ue, portanto, e(cluiria vias de fato. %) as leses corporais
poderiam autori0ar uma revoga+o da doa+oU vias de fato, n+o.
- 6ambm imaginamos 'ue, do ponto de vista te)rico, e(istindo alguma
E5C&J3E26E 3E !&!C!6J3E, tambm impediria a revoga+o da doa+o.
Inci'o III N 3i0 este dispositivo 'ue tambm causa de revoga+o da
doa+o se o donat.rio ca/uniou o *oa*or ou o injuriou Era;emente4 ou se*a, se
cometeu contra ele algum dos ?CRIME+ CO.TR VO.R3.
Parece 'ue o CC est. incompleto, afinal de contas ele fala 'ue 7se o
donat.rio caluniou o doador ou o in*uriou gravemente8. O 'ue est. faltandoZ
difama+o. Como eu disse para voc;s 'ue se trata de uma norma de e(ce+o
entenderamos 'ue a interpreta+o deveria ser restritiva. 2o entanto, como eu disse 'ue
7parece8 incompleto, eu o disse em ra0+o do seguinte, CalMnia calMnia. gora, nos
demais crimes contra a -onra, difama+o e in*Mria, o legislador guardou esta divis+o
?-onra ob*etiva e sub*etivaC com o C)digo Penal da 4epMblica. t ent+o, o 'ue e(istia
no sistema ?C)digo Penal do !mprioC era um crime contra a -onra denominado in*Mria
grave, 'ue a e(press+o adotada pelo CC. in*Mria grave era situa+o genrica do 'ual,
posteriormente, subdividiu-se em in*Mria propriamente dita e difama+o. Esta divis+o
em -onra ob*etiva e sub*etiva, embora importante para o 3ireito Penal, n+o relevante
para o 3ireito Civil, o importante o ato criminoso 'ue se est. praticando. Portanto, o
CC utili0a a e(press+o in*Mria grave para englobar tanto a in*Mria 'uanto para a
difama+o. 3esta forma, percebemos 'ue IJ&IJE4 3O% C4!:E% CO264
9O24 %$O %J"!C!E26E% P4 J6O4!K4 4EPOG#$O 3 3O#$O.
Inci'o IV N O inciso !P o Mnico inciso evidentemente cvel, afirmando
'ue, o doador pode revogar a doa+o caso, (reci'an*o *e a/imento'4 o *onatBrio
(o*en*o (re'tB-/o'4 'e recu'e a faA--/o.
Obs.: uando o '' est$ dispondo de alimentos ele est$ #alando sobre todas
as necessidades b$sicas do indivduo (alimento propriamente dito, remdios, roupas,
la%er, habitao, ou seja, tudo ue uma pessoa precisa para viver com dignidade".
3esta forma o legislador estaria solucionando dois problemas ao mesmo
tempo,
#- Punindo o donat.rio pelo ato de ingratid+o 'ue est. praticando, fa0endo-o
perder o ob*eto de doa+oU
"- 4esolvendo o problema cvel dos alimentos. 7<e eu revogar a doao o
patrimNnio volta para mim e eu j$ passo a ter condi>es de garantir o meu sustento7.
Ariane Defendi Vicentini Pgina DO
Obs.: esses Q incisos tambm so usados como causa de deserdao.
O CC novo manteve as condies ob*etivas, ou se*a, as causas de ingratid+o
n+o se alteraram, s+o as mesmas causas de ingratid+o do CC vel-o. :as o CC atual
estabeleceu a ideia da possibilidade da revoga+o, aumentando o PQ2CJ&O
%JHTE6!PO.
2o CC atual percebemos 'ue o legislador trou(e uma modifica+o 'uando
disp/s no artigo EE@ o seguinte, 5Pode ocorrer tambBm a revoga'o :uando o
ofendido, nos casos do artigo anterior, for o c%n&uge, ascendente, descendente, ainda
:ue adotivo, ou irm'o do doador. O estabelecimento 'ue vemos seria dos su*eitos 'ue
poderiam ser vitimados pelo donat.rio, por'ue no CC vel-o era somente 'uando o
donat.rio atentasse contra a vida do doador. O CC atual di0 'ue n+o precisa ser
necessariamente contra o doador, se, p. e(, o donat.rio atenta contra a vida da esposa,
da m+e, da fil-a ou do irm+o, tambm est. autori0ado o doador a revogar a doa+o.
! +o de revogao
revoga+o somente pode acontecer mediante a+o pr)pria N 7#$O 3E
4EPOG#$O 3E 3O#$O8 N 'ue tem um pra0o decadencial de = ano para ser
proposta, contados da ci;ncia da autoria do fato. 3ecadencial e n+o prescricional,
portanto, n+o se interrompe, n+o suspende etc. Este pra0o de = ano contado da ci;ncia
do fato e da sua autoria. 2+o proposta dentro do pra0o a revoga+o n+o mais poder. ser
feita ?art. EEG, CCC.
?art. EDA, CCC - legitimidade ativa da a+o , por regra, do doador,
en'uanto a legitimidade passiva do donat.rio. O CC di0 'ue a a+o, por regra,
somente pode ser proposta pelo doador, 'uando muito, seus -erdeiros podem
PRO++EFRIR na a+o proposta ?mas n+o proporC. O direito de revoga+o n+o se
transmite aos -erdeiros do doador, nem pre*udica os donat.rios, mas a'ueles podem
prosseguir na a+o proposta pelo doador, continuando contra os -erdeiros do donat.rio
caso este falea depois de a*ui0ada a a+o ?originariamente n+o se pode entrar contra os
-erdeiros do donat.rio. 3eve-se entrar contra este e caso ele falea, da sim seus
-erdeiros continuar+o no p)lo passivo da a+oC.
?rt. ED=, CCC - 2o caso de -omicdio doloso do doador, a a+o caber. aos
-erdeiros e(ceto se a'uele -ouver perdoado. 2este artigo, o legislador permite 'ue no
caso de -omicdio doloso, 'uando o doador falece em ra0+o do ato cometido contra si,
os -erdeiros teriam legitimidade para dar incio 1 a+o, desde 'ue, obviamente, pelo
pr)prio conte(to do artigo ED=, o doador n+o tendo podido ele mesmo dado incio 1
a+o, por'ue se o doador podia dar incio 1 a+o e n+o o fe0, sinal de 'ue ele n+o
'ueria revogar ?se ele n+o 'uis revogar os -erdeiros tambm n+o podemC. Iuando o
legislador fala no art. ED= sobre esta -ist)ria de 7-ouver perdoado8 por'ue o direito 1
revoga+o um direito sub*etivo ?ele tem legitimidade para, se 'uiser, revogar a a+o ou
n+oC. 2ada impede 'ue ele possa 4E2J2C!4 ao direito de revoga+o.
Portanto, este artigo EED di0 'ue o 'ue n+o vale doador renunciar ao
direito de revogar antes da ocorr;ncia do fato e antes de saber do fato e da autoria N
E%6 4E2g2C! 26EC!P3 2$O P&E, mas nada impede 'ue voc; possa
renunciar antecipadamente.
O doador pode renunciar de 'ue maneiraZ E(pressamente ?claramenteC
declarando 'ue n+o tem a inten+o de revogar a doa+o, mesmo sabendo do fato
ocorrido e de sua autoria, ou tambm poderia ser tacitamente, *. 'ue se eu estiver ciente
Ariane Defendi Vicentini Pgina DB
do fato e da autoria e dei(o passar o pra0o de um ano sinal 'ue eu perdoei, ou, ainda,
por 'ual'uer forma 'ue possa demonstrar a ocorr;ncia do perd+o.
O CC di0 ?art. EDO, CCC 'ue a revoga+o n+o pode pre*udicar terceiros.
Ent+o, se eu doei determinado ob*eto ao donat.rio e ele vendeu para algum, esta pessoa
n+o corre o risco de eu revogar a doa+o e tomar de volta o bem. ssim como podemos
imaginar o seguinte, Em 'ue instante se transmite a -eranaZ Com a morte. Iuando eu
matei o donat.rio o 'ue aconteceu com o patrim/nio deleZ Passou aos seus -erdeiros
?de maneira limpa[ob*eto n+o litigiosoC. %e eu entrasse com uma a+o de revoga+o,
'uem eu estaria pre*udicandoZ Os -erdeiros. 3esta forma, tambm por uma 'uest+o de
l)gica 'ue o CC veda 'ue se possa acionar os -erdeiros do donat.rio.
- *ia ta/...
rt. 5954 CC N Este artigo estabelece -ip)teses em 'ue, ainda 'ue o
donat.rio prati'ue atos de ingratid+o, o CC probe a revoga+o. %+o elas,
Inci'o I = ?Doa8Ke' (uramente remuneratDria'3 N %e a doa+o for
puramente remunerat)ria n+o cabe falar em revoga+o. O 'ue doa+o 7puramente8
remunerat)riaZ S 'uando n+o e(cede o valor 'ue iria se e(igir, caso fosse cobrado. 9.
proporcionalidade. 'uilo 'ue vai at onde eu poderia ter cobrado ?tem 'ue guardar
correla+oC, por'ue se e(trapolar em muito o valor 'ue eu poderia cobrar, esta doa+o
perder. o car.ter de remunerat)ria e passar. a gan-ar o car.ter de doa+o pura, podendo
ent+o ser revogado o ato.
%e o bem for divisvel, poderia apenas restituir o e(cessivo, no entanto, se
for bem indivisvel, n+o poderia restituir apenas parte do bem, devolvendo o bem
inteiro.
Inci'o II = ?Doa8Ke' com encarEo jB cum(ri*o3 N !nova+o do CC[AL.
Peda a revoga+o da doa+o com encargo 'ue o donat.rio *. ten-a cumprido. ssim, se
for uma doa+o com encargo e o donat.rio n+o cumpriu, pode ser revogada. 2a doa+o
com encargo, o donat.rio 7paga8 pela doa+o, o donat.rio gasta para receber a doa+o
se*a com o seu trabal-o, com o seu patrim/nio, etc. e revogar a doa+o importaria na
perda de tudo 'ue o donat.rio *. gastou. &embrando-se 'ue, o encargo deve ser
cumprido de boa-f.
Inci'o III = 7 Doa8Ke' feita' em cum(rimento *e o2riEa86o natura/3 N O
'ue obriga+o naturalZ %+o a'uelas doaes de ordem moral, a'uele dever 'ue se
dispe, mas n+o se trata de um dever *urdico ?dever 'ue se tem, mas n+o um dever
legalmente estabelecidoC. Ela n+o tem puni+o sen+o na esfera moral ?vergon-a,
repress+o social, etc.C. O 'ue n)s poderamos di0er sobre a doa+o em cumprimento de
obriga+o naturalZ E(, d0imo, presente de anivers.rio para a namorada, mesada para os
fil-os, pagamento de dvida prescrita... Portanto, nestas doaes feitas em cumprimento
de obriga+o natural n+o poderiam ser revogadas.
Inci'o IV = ?Doa8Ke' feita' em comum (ara (e''oa' ca'a*a'3 ?presente
de casamentoC - 2o caso das pessoas casadas, a doa+o feita em comum n+o poderia ser
revogada. *ustificativa 'ue *. 'ue o CC di0 'ue n+o pode -aver pre*u0o de terceiro
Ariane Defendi Vicentini Pgina DE
o legislador no inciso !P est. impedindo 'ue -a*a a revoga+o 'uando, por ato de
ingratid+o de um Mnico dos c/n*uges, viesse a pre*udicar o outro.
2o entanto, se o ato de ingratid+o fosse praticado por ambos os c/n*uges,
segundo entende o professor, poderia -aver a revoga+o. %e o bem for s) de um dos
c/n*uges e a'uele praticou ato de ingratid+o, pode ocorrer a revoga+o.
- Contrato *e Loca86o
Passaremos a analisar os contratos onde a propriedade *. n+o mais o ponto
relevante deste tipo de situa+o, mas a 7tran'mi''6o (o''e''Dria3. %+o os contratos
onde se preconi0a a transmiss+o do ob*eto, transferindo a posse de um determinado
su*eito para outro. Portanto, este o ob*eto da nossa rela+o.
Para manter a coer;ncia ?pois a se'u;ncia natural do CCC, iremos tratar
sobre 7loca+o8.
CO<+! locador 'uem est. colocando seu bem para alugar. &ocat.rio
'uem aluga o bem.
+rt. YKY, '' ! (a locao de coisas, uma das partes se obriga a ceder : outra, por tempo
determinado ou no, o uso e go%o de coisa no #ungvel, mediante certa retribuio.
- Consideraes gerais
S o contrato mais antigo 'ue se con-ece.
- Espcies
&OC#$O N 3E CO!%% N :RPE!% ?'1digo 'ivil"
- !:RPE!% N 4J4!% ?Estatuto da )erraC
- J4H2O% ?Oei IJQYUVPC

- 3E %E4P!#O% N CO2646O 3E 64H&9O ('O)"
- P4E%6#$O 3E %E4P!#O% ('1digo 'ivil"
- E:P4E!63 ('1digo 'ivil"
- &oca+o de Coisas
2a loca+o de 7coi'a'3 possvel a divis+o em coisas mD;ei' e imD;ei'
?m1veis s+o a'ueles 'ue podem ser deslocados sem alterar a subst<ncia ou perder o
valor econ/mico e os im1veis s+o a'ueles 'ue n+o podem ser deslocadosC. Os bens
im)veis, por sua ve0, ser+o divididos em, ?imD;ei' rurai'3 e ?imD;ei' ur2ano'3. Esta
divis+o em rural e urbano n+o tem a ver com locali0a+o. P+o ser considerados im)veis
rurais a'ueles im)veis independente da sua locali0a+o, mas 'ue ten-am destina+o
para a 7atividade (rimBria da economia8 ?cria+o de gado...C. urbana, para nosso
efeito, destinada 1 7atividade 'ecun*Bria e terciBria3 da economia ?comercial e
industrialC ou para fins re'i*enciai' ou /aAer.
- &oca+o de %ervios
Em rela+o 1 loca+o de 7'er;i8o'3, a loca+o tambm guarda algumas
espcies tpicas. doutrina moderna n+o gosta desta denomina+o de loca+o de
servios, preferem 7presta+o de servios8, mas n+o dei(a de ter esta l)gica, -a*a vista
Ariane Defendi Vicentini Pgina DD
'ue tudo tem a mesma origem e nature0a derivada do direito romano. Por 'ue a loca+o
de servios tratada como loca+o e tem uma regulamenta+o de loca+o desde a poca
do direito romanoZ Por'ue na estrutura do direito romano, 'uando voc; falava em
loca+o de servios, voc; estava falando em loca+o de escravos. Por isso 'ue -o*e a
doutrina n+o gosta da e(press+o 7loca+o de servios8, *. 'ue dava a impress+o de 'ue
se estaria alugando o indivduo.
loca+o de servios poderia se dar atravs de um 7contrato *e tra2a/>o34
?contrato *e (re'ta86o *e 'er;i8o'3 ou ?em(reita*a3.
:uitas ve0es, para analisarmos os contratos e at mesmo para entend;-los,
poderamos fa0er isto por analogia, vendo como funciona um outro contrato de loca+o
e, na sua ess;ncia, aplicar tambm ao contrato determinado.
- Loca86o *e Coi'a' MD;ei' ?artigos EDE e ss., do CCC
Entendeu o legislador, at de forma coerente, 'ue em uma loca+o de coisas
m)veis, as partes est+o ra0oavelmente em e'uilbrio, de modo 'ue ao analisar o contrato
em geral, as partes v+o negociar de forma com 'ue o contrato fi'ue satisfat)rio aos
interesses comuns. 2+o -. um su*eito preponderante, uma ve0 'ue os m)veis
geralmente s+o baratos, f.ceis de construir, f.ceis de ad'uirir.
2a loca+o de im)veis, o legislador entendeu 'ue -. uma parte em
supremacia 'ue o locador. casa fundamental, tanto 'ue a Constitui+o fa0 uma
prote+o especial, onde di0 'ue a casa tem prote+o especial, ningum pode nela entrar,
permanecer sem autori0a+o do dono ou ordem *udicial. s famlias necessitam de casa
e como a 'uantidade de casas n+o t+o grande, mas grande a necessidade de 'uem
precisa de um lar, para aceitar contratar acabam tendo 'ue se su*eitarem 1 algumas
condies 'ue o locador impe. %endo assim, na loca+o de im)veis -. uma regra
protecionista, onde visa a prote+o do locat.rio em rela+o aos desmandos do locador.
:as, os m)veis n+o.
T. 'ue n+o -. tanta necessidade e f.cil de ad'uirir bens m)veis, o locador
n+o tem tanto poder de press+o sobre o locat.rio, de modo 'ue se ele comear a criar
regras absurdas, o locat.rio n+o vai se submeter. O locat.rio somente ir. se submeter se
estiver interessante para ele. S por isso 'ue o CC, 'uando regula a doa+o de coisas
m)veis, ele s) o fa0 na ess;ncia, na lin-a geral do contrato, entendendo o seguinte, 7Eu
vou regular s1 auilo ue #undamental, o resto as partes podem tratar7.
- Conceito
6al 'ual os contratos 'ue n)s falamos de uma forma geral, n)s sempre
imaginamos 'ue o legislador, por regra, conceitua, e n+o diferente no contrato de
loca+o de coisas m)veis, *. 'ue ele fa0 isso no artigo EDE, do CC.
+rt. YKY, '' S (a locao de coisas, uma das partes se obriga a ceder : outra, por tempo
determinado ou no, o uso e go%o de coisa no #ungvel, mediante certa retribuio.
Esta loca+o um contrato onde uma das partes ?locadorC assume a
obriga+o de ceder o uso e o go0o N o c-amado 7uso de frui+o8 N de certa coisa n+o
fungvel mediante certa retribui+o. Este conceito *. sobressalta algumas caractersticas
deste contrato.
- Caractersticas
Ariane Defendi Vicentini Pgina DF
#C 6rata-se de um contrato <ILTERL N tanto o locador 'uanto o
locat.rio possuem obrigaesU
"1 S um contrato O.ERO+O N cada um tem 'ue abrir m+o de alguma
coisa. Para eu poder utili0ar o ob*eto eu preciso pagar e, para voc; receber, voc; ter.
'ue abrir m+o do uso e go0o deste bemU
&1 S um contrato .HO PER+O.LS++IMO N *. 'ue as caractersticas dos
su*eitos s+o irrelevantes ou secund.riasU
51 DI,ERIDO N a ideia do contrato diferido vem contra a 7e(ecu+o
imediata8. Contratos de e(ecu+o imediata 5 contrato de e(ecu+o diferida. e(ecu+o
imediata a 'ue a vista, a e(ecu+o diferida a 'ue a pra0o. Pela pr)pria l)gica da
loca+o vislumbramos o seguinte, uma das obrigaes inerentes 1 loca+o a devolu+o
e se fosse de e(ecu+o imediata, 'uando o locat.rio me entregasse o ob*eto,
imediatamente eu teria 'ue devolver. :as, a l)gica da loca+o di0 'ue o locador deve
ceder o ob*eto, sendo 'ue o locat.rio vai usar o ob*eto e depois 'ue usar para a'uela
finalidade pela 'ual o alugou, vai devolver. Entre isso, -aver. um tempo, 'ue o tempo
de entrega do locador para 'ue o locat.rio use o bem e depois faa a devolu+oU
51 Evidentemente um contrato TEMPORWRIO N pois voc; cede para
mim de forma provis)ria, tempor.ria. 2+o um contrato definitivo, devendo a coisa ser
restitudaU
91 S um contrato CO.+E.+RL N se perfa0 pelo acordoU
:1 6ambm um contrato .HO +OLE.E N *. 'ue n+o tem forma
obrigat)ria. Pode ser feito de 'ual'uer modo 'ue fi'ue evidenciada a inten+o das partes
em celebrar o contrato ?n+o precisa ser necessariamente escritoC.
- Elementos
1 ,ORM &ivreU
<1 O<XETO Conforme o artigo EDE, dois ob*etos s+o considerados, uma
a coisa 'ue voc; tem em loca+o e a outra a retribui+o.
<.#1 Coi'a = Como se est. pensando em coer;ncia conceitual, n)s diramos
'ue a coisa ?ob*eto cedido em loca+oC tem 'ue ser cor(Drea4 /cita4 mD;e/ ? l)gico at
pelo tipo de rela+o ora tratada N loca+o de coisas m)veisC e infunE;e/ ?afinal de
contas, conforme di0 o CC no conceito, pelo contrato de loca+o uma das partes se
obriga a ceder o uso e o go0o de certa coisa no #ungvelC. Por 'ue infungvelZ Por'ue
voc; entrega o ob*eto e, necessariamente, o locat.rio dever. devolver para voc;
e(atamente o mesmo ob*eto. Ele n+o pode devolver outro ob*eto, ainda 'ue se*a igual.
%e ele entregar outro ob*eto igual, isso mudaria o contrato, passaria ao denominado
contrato de 7mMtuo8. loca+o e(ige necessariamente um ob*eto infungvelU
<."1 Retri2ui86o = contrapresta+o paga pelo locat.rio denominada
7a/uEue/34 ?a/uEuer3 ou ?ren*a3. %e n+o -ouver retribui+o, o contrato vira um
emprstimo. O CC di0 'ue tem 'ue ocorrer a retribui+o, mas n+o a especifica. Podendo
ser em din-eiro, coisas, servios ou um 7mi(8 ?mistoC entre, p. e(., din-eiro e servio,
parte em din-eiro parte em coisa, etc.
retribui+o deve ser +YRI, deve ter um car.ter de seriedade.
%eriedade no conte(to de 'ue tem 'ue -aver um e'uilbrio da'uilo 'ue voc; est. me
cedendo em uso e go0o de determinado ob*eto com a retribui+o 'ue estou passando
para voc;. %e fosse e(ageradamente alta a retribui+o em ra0+o do ob*eto, ela comea a
Ariane Defendi Vicentini Pgina D@
gan-ar ares de doa+o. %e fosse e(ageradamente bai(a, ele perde a sua nature0a de
doa+o e comea a gan-ar ares de emprstimo.
retribui+o n+o pode ser ILEFL4 e(, 7=apelote de cocana7, e nem
IMORL4 e(, 7/m indivduo tem uma ch$cara e a aluga para uma mulher ue #a%
dela um bordel. =ara pagar tal locao ela #a% programas ao propriet$rio. Este
exemplo esclarece a vedao da retribuio imoral, haja vista ue a prostituio no
ilegal, mas imoral7.
C1 +RXEITO+ Os su*eitos do contrato de loca+o s+o, LOCDOR e
LOCTWRIO. O su*eito deve ser agente ca(aA e, se for inca(aA deve estar
devidamente representado ou assistido.
loca+o fa0 parte da administra+o natural dos bens. 3este modo, para
alugar, se o su*eito incapa0, n+o -averia outro re'uisito especial, bastando estar
representado ou assistido.
6ambm n+o -. nen-um impedimento especfico 'uanto a legitima+o, n+o
-. nen-um tipo de impedimento 'uanto 1 pessoa para 'uem eu alugo ou de 'uem eu
alugo, podendo alugar sem anu;ncia de ningum.
CO2'er;a86o S comum 'ue alguns autores apresentem esta situa+o de
di0er 'ue para o locador -averia um re'uisito necess.rio 'ue seria a 7propriedade8. 2o
entanto, a propriedade n+o um re'uisito para a loca+o. 4e'uisito para a loca+o ter
a posse, especificamente ter o uso e o go0o, voc; ser titular do uso e do go0o para poder
ceder, *. 'ue eu n+o posso ceder uma coisa 'ue n+o me pertence. propriedade, regra
geral, engloba 'uatro poderes, usar, go0ar, dispor e reivindicar. 6odos estes elementos
formam a'uilo 'ue a doutrina c-ama de propriedade plena. :as, nada impede 'ue a
propriedade possa ser cindida, destituda de parte dos seus direitos, onde voc;
continuaria propriet.rio sem parte dos direitos. Portanto, eu poderia ser propriet.rio sem
ter o direito de usar e go0ar a coisa, mantendo somente o direito de dispor e de
reivindicar. E(, 5+dmitamos ue eu tenha a propriedade plena de uma casa e alugo
para FCG. Este propriet$rio; (o, ele possui a posse com direito de uso e go%o. FCG
pode sublocar para F'G; =ode, pois ela tem o direito de uso e go%o. @uando eu aluguei
para ele eu passei o uso e go%o pra ele e agora, como ele titular deste uso e go%o, ele
tecnicamente pode sublocar7.
Portanto, a propriedade n+o re'uisito para a loca+o ?o 'ue re'uisito o
direito de uso e go0oC. Poderia at admitir o seguinte, 3e forma e(cepcionalssima, seria
vi.vel imaginarmos 'ue o su*eito, embora propriet.rio, fosse o locat.rio ?do ponto de
vista te)rico valeC. O 'ue a doutrina e a *urisprud;ncia n+o admitem 'ue eu fosse
sublocat.rio de um im)vel 'ue eu mesmo fosse o locador (Eu alugo para 5+7 e depois
5+7 subloca para mim S isto no tem sustentao".
Ent+o, do ponto de vista te)rico, mesmo voc; sendo propriet.rio, voc;
poderia vir a ser locat.rio da coisa, o 'ue torna v.lido di0ermos 'ue a propriedade nada
tem rela+o com a loca+o, o nosso problema o uso e o go0o ?titularidade do uso e do
go0oC.
- Obrigaes
s obrigaes do LOCDOR est+o en'uadradas no artigo 599 do CC, *. as
do LOCTWRIO est+o no artigo 59J do mesmo diploma.
Ariane Defendi Vicentini Pgina DG
%+o obrigaes do &OC3O4,
#1 Entregar a coisa em estado de servir. &)gico, se voc; me paga e eu n+o
tiver 'ue entregar nada, n+o tiver a obriga+o de entregar o ob*eto, n)s n+o estaramos
tratando de loca+o, estaramos tratando de uma doa+o. 2a loca+o voc;,
necessariamente, tem 'ue entregar o ob*eto de loca+o, n+o s) entregar, mas entregar,
via de regra, em condies de usar, usar para a'uela finalidade pelo 'ual est. sendo
alugada.
"1 3ever de manuten+o e 'ue, por regra, obriga+o do locador n+o s)
entregar a coisa para servir, mas manter a coisa em estado de servir tambm, ou se*a, se
-ouver necessidade de reparo, por regra, esta obriga+o pertencente ao locador,
%&PO disposi+o em contr.rio.
&1 3i0 o artigo EDD 'ue o locador tambm deve garantir. Ele deve garantir o
uso pacfico da coisa. O locador tem o dever de tomar as medidas necess.rias para
proteger o locat.rio contra a conduta de terceiros. Ent+o, se tivesse alguma conduta de
terceiro 'ue estivesse me pre*udicando ?e(, esbul-o, ocupa+o, etc.C dever do locador
tomar as medidas *udiciais necess.rias para 'ue o locat.rio possa estar com o ob*eto da
loca+o. S interessante tambm pensar no seguinte, o locat.rio n+o pode entrar com a
a+o como, p. e(, reintegra+o de posse, manuten+o de posse, etc.Z 6ecnicamente
pode. Pode por'ue para 'ue voc; entre com esta a+o o re'uisito 'ue se ten-a a posse
e o locat.rio tem a posse. Para o locat.rio uma faculdade e para o locador uma
obriga+o, um dever, pois a lei di0 'ue dever dele entrar com a a+o para tomar as
medidas necess.rias para proteger o locat.rio.
O professor entende 'ue esta regra parece ser um pouco mais ampla, -a*a
vista 'ue n+o 'uer di0er somente a respeito de terceiros, muitas ve0es ela 'uer di0er
respeito ao pr)prio locador, protegendo o locat.rio em rela+o ao pr)prio locador, para
'ue ele n+o tome medidas 'ue eventualmente possam pre*udicar o locat.rio no uso
pacfico da coisa. :uitas ve0es vemos determinados locadores 'ue alugam o bem e
continuam a tratar como se fosse o Mnico titular da coisa, n+o podendo afetar os direitos
do locat.rio.
%+o obrigaes do &OC6V4!O,
Para o locat.rio, n)s encontramos cinco obrigaes no CC,
#C Obriga+o de servir-se ade'uadamente da coisa. O 'ue significaZ
%ignifica utili0ar a coisa para a'uela finalidade contratada ou presumida. O ideal 'ue
todo contrato de loca+o designe a finalidade pela 'ual voc; vai utili0ar a coisa.
Entretanto, ainda 'ue n+o se*a descrito no contrato a finalidade da coisa, esta deve ser
presumida. 6odo ob*eto tem uma finalidade 'ue n)s presumimos.
O pr)prio CC di0 'ue o desvio de finalidade constitui falta grave e pode
levar 1 rescis+o contratual. 7Pode8 levar 1 rescis+o contratual. Essa infra+o deve ser
realmente grave, alguma coisa 'ue colo'ue em risco ou 'ue comprometa a coisa, 'uer
pela sua intensidade ?um Mnico evento pode danificar a coisaC, ou na'uela 'ue, embora
n+o se*a t+o grave, mas pela forma reiterada 'ue praticada, torna uma situa+o
gravosa. Obs., E se um im)vel fosse contratado com finalidade residencial ou comercial
e fosse feito dele uma 0ona. 9. desvio de finalidadeZ O professor entende 'ue sim, pois
vai constituir uma infra+o grave, *. 'ue comprometeria o patrim/nioU
Ariane Defendi Vicentini Pgina FA
"1 O CC di0 'ue alm de utili0ar a coisa ade'uadamente, o locat.rio deve
tratar a coisa como se sua fosse. Essa uma e(press+o mentirosa, pois a coisa poderia
estar correndo riscos, -a*a vista 'ue eu poderia fa0er o 'ue 'uisesse, n+o precisaria
tomar tanto cuidado. Esta e(press+o vem do direito romano, de modo 'ue o CC 'uis
di0er 'ue deveria tratar como uma pessoa 0elosa normalmente trataria a sua coisaU
&1 Pagar o aluguel, o CC utili0a a e(press+o 7pagar pontualmente o
aluguel8, no entanto, o ponto fundamental pagar, e n+o pagar pontualmente. E se eu
n+o for pontualZ dmitiria *uros, mora, etc., sendo 'ue o importante 'ue eu pagueU
51 !nformar o locador das perturbaes 'ue estiver sofrendo, o dever 'ue
voc; encontra o de passar ao locador as informaes a respeito de perturbaes 'ue
voc; estivesse sofrendo por atos de terceiros.
"alamos a pouco 'ue o terceiro dever do locador era o de manter o uso
pacfico da coisa, mas isso s) ser. possvel se tiver ci;ncia do fato, do 'ue est.
acontecendo, por'ue se ele n+o souber do fato n+o ter. como e(igir do locador 'ue tome
medidas *udiciais para proteger o locat.rio. %e, eventualmente, por falta de informa+o
o ob*eto viesse a se danificar ou viesse a se perder, o locat.rio estaria agindo com culpa
e, portanto, ele responderia pelos danos ou pela perdaU
51 4estituir a coisa tal como recebeu, salvo desgastes naturais, na nossa
disposi+o, vem o locador e estabelece 'ue o locat.rio deve restituir a coisa tal como
recebeu, e(ceto os desgastes naturais relativos ao uso da coisa. E(ceto a'ueles desgastes
'ue s+o decorrentes do uso. Poc; est. alugando, para isso, o locat.rio paga para alugar,
de modo 'ue no valor do aluguel 'ue pago est. embutido, inclusive, a *e(recia86o.
ssim, 'uando estabelecemos o valor do aluguel, um dos valores 'ue est+o embutidos
a remunera+o 'ue o locador recebe, mas tambm contm a deprecia+o da coisa.
%e o ob*eto se perde sem culpa do devedor o locador 'uem perder.. Ent+o,
a ideia tra0 e(atamente esta formula+o de 'ue, como obriga+o de restituir, por regra,
se o ob*eto se perde temos 'ue averiguar a ideia da culpa. Portanto, *. 'ue obriga+o
de restituir coisa certa, se o ob*eto se perder, o contrato se resolve em perdas e danos se
-ouver culpa.
%e o locat.rio reali0ar modificaes na coisa, o locador pode n+o aceitar e
e(igir 'ue a pessoa devolva como a coisa era anteriormente, ou pode ainda aceitar e n+o
indeni0ar ?n+o -. indeni0a+oC.
Iual'uer outra obriga+o N somente se for contratual. Poc;s podem
estabelecer as obrigaes 'ue dese*arem, s) n+o podem desnaturar essas impostas pelo
CC. %e voc; desnaturar estas obrigaes, ocorrer. a modifica+o do contrato.
- #O$%5
u/a n. #"
- Espcies de &oca+o ?E(tin+o da loca+oC
O contrato de loca+o pode ser um contrato,
Ariane Defendi Vicentini Pgina F=
#1 Por (raAo DETERMI.DO Iuando o contrato tem um termo final
preestabelecido. o celebrar o contrato voc; *. tem um termo final preestabelecido.
"1 Por (raAo I.DETERMI.DO 'ontrario sensu, n+o -. um termo
final. 9. o contrato de loca+o, mas n+o tem um termo final preestabelecido. Este
contrato ter. um fim, mas n+o se sabe 'uando.
#1 Por (raAo DETERMI.DO!
vantagem em se alugar por pra0o *etermina*o o fato de 'ue o
contrato se encerra naturalmente ao final do pra0o. cabou o pra0o, o contrato se
encerra sem e(igir nen-um re'uisito especial ?n+o preciso notificar, indeni0ar, etc.C.
Entretanto, o fato de o contrato ser por pra0o determinado n+o significa 'ue as partes
t;m a segurana do pra0o, n+o t;m a garantia do pra0o para a validade do contrato.
Ent+o, o Mnico problema da loca+o por pra0o determinado, assim como
acontece no contrato de trabal-o, o caso de, se por ventura, o su*eito celebra o contrato
de loca+o com pra0o, 'uem 'uiser romper o contrato antes do final do pra0o, pode
fa0;-lo desde 'ue indeni0e a parte contr.ria.
2o caso, se o LOCTWRIO tiver 'ue pagar, ou se*a, se ele 'uem
estiver dando ense*o 1 e(tin+o do contrato, o CC di0 'ue ele tem 'ue pagar uma mu/ta
contratual ?multa contida no contratoC. :ulta esta, 'ue como os termos do CC, o valor
'ue as partes estipularem, devendo ser na forma do art. EFL, o limite m.(imo desta
multa o aluguel do tempo 'ue faltar.
s partes podem livremente estabelecer uma multa ?cl.usula penalC
e(atamente para este caso de rescis+o ?se o locat.rio e(tinguir o contrato antes do final
do pra0oC. %e o locat.rio pedir a e(tin+o do contrato sem *usto motivo antes do final do
pra0o, ele paga esta multa 'ue iremos convencionar. O CC fala 'ue ele deve pagar a
multa (ro(orciona/mente. 3i0 o art. EF=, 7...pagar. proporcionalmente a multa
estabelecida no contrato. Como assim proporcionalmenteZ Proporcionalmente ao
inadimplemento. O pagamento da multa leva 1 esta proporcionalidade ?proporcional ao
descumprimentoC. O valor da multa origin.ria estabelecida o valor do descumprimento
total do contrato N se proporcional o locat.rio s) deve pagar proporcional ?art. EF=C.
Zuanto (o*e 'e e'ta2e/ecer *e mu/ta[ 2o m.(imo o aluguel do perodo
contratual. ssim, se for =AA reais por m;s durante um ano, 'ual o valor m.(imo de
multaZ =LAA reais. 3este modo, o valor m.(imo 'ue se pode aplicar de multa o valor
total dos alugueis.
3i0 o CC 'ue se por acaso o encerramento do contrato se der por
iniciativa do LOCDOR, ele pagar. ao locat.rio as perdas e danos 'ue ele sofrer, se
-ouver ?n+o tem direito 1 multa, mas tem as perdas e danos, se -ouverC. Tustificativa,
Por'ue a multa s) vale para o locador, en'uanto o locat.rio ter. 'ue provar perdas e
danosZ norma trata igualmente locador e locat.rioZ Parece-me 'ue a norma bem
e'uilibrada. Poc;s lembram 'ue no ano passado voc;s estudaram cl.usula penal. Iual a
fun+o de tal cl.usulaZ Coibir uma determinada conduta e pr-fi(a+o de perdas e
danos. &ogo, a cl.usula penal tambm tem a fun+o de pr-fi(a+o de perdas e danos.
Iuando o CC di0 'ue voc; ter. 'ue pagar uma multa estabelecida no contrato, a
cl.usula penal seria pr-fi(a+o de perdas e danos.
Em rela+o ao locador, eu sei 'uanto ele vai perder, diferentemente do
locat.rio. Iuanto ele ter. de perdas e danosZ S casustico, por isso 'ue o legislador at
Ariane Defendi Vicentini Pgina FL
estabeleceu um patamar ao locador, por'ue ele tem como avaliar o pre*u0o
e(perimentado pelo locador, *. para o locat.rio n+o, n+o se tem como estabelecer tal
patamar, -a*a vista ser casustico. 6anto *ustificada esta ideia do legislador 'ue ele di0
'ue esta multa uma pr-fi(a+o de perdas e danos, sendo assim, se o *ui0 entend;-la
e(cessiva ele poder. redu0i-la, pois implicar. em um enri'uecimento do locador.
"1 Por (raAo I.DETERMI.DO!
2os contratos por pra0o indeterminado a grande l)gica 'ue n+o e(ista um
termo final. ssim como no contrato de trabal-o, este pode ser por pra0o indeterminado
da seguinte forma, Ou ele indeterminado por 'ue *. nasceu indeterminado, *. se
estipulou um contrato e n+o fi(ou um pra0o, ou ele indeterminado por'ue se converte
em indeterminado.
Como se encerra um contrato por pra0o indeterminadoZ Por vontade das
partes. Para e(tinguir o contrato por pra0o indeterminado a parte 'ue dese*ar tal
e(tin+o sem *usto motivo, somente poder. fa0;-lo mediante notifica+o prvia 1 parte
contr.ria.
Iual o tempo da notifica+o prviaZ
9. diferenas entre a 'uest+o do locador e do locat.rio.
Para o /ocatBrio mais f.cil, pois sabe o momento 'ue mais
conveniente e(tinguir o contrato. 3everia ser um pra0o em 'ue o locador pudesse se
adaptar, poderamos di0er, p. e(, um aluguel. Jm aluguel, pois voc; sabe 'ue o pr)(imo
m;s ser. o Mltimo de aluguel, sendo uma antecipa+o. E(, 7=ago semanalmente S com
uma semana de anteced0ncia eu noti#ico. <e di$rio S um dia de anteced0ncia e assim
por diante (perodo de um aluguel". =or ue HW dias na lei de locao; (1s vamos ver
ue na lei locao o pagamento mensal. =orue HW dias no direito do trabalho; =or
causa do sal$rio ue normalmente mensal. +ssim o locador se prepara
economicamente para auela circunstEncia.
T. por iniciativa do /oca*or, parece-me 'ue mais comple(o. Iuanto
tempo ele tem 'ue darZ 2+o tem pra0o estabelecido no CC. Iuando o locador d. incio
1 e(tin+o do contrato isso implica em restitui+o da coisa. restitui+o da coisa pode
acarretar um pre*u0o ao locat.rio, pois ele tem 'ue devolver a coisa e pode ocorrer algo
'ue impossibilite tal devolu+o. ssim, n+o tem um pra0o, casustico, e o locador, por
bom senso, deveria fornecer 7pra0os suficientes8 para o locat.rio restituir a coisa.
%e -ouver impossibilidade, pode-se pedir prorroga+o do pra0o, logo,
poder-se-ia prorrogar o pra0o se provado 'ue este se*a insuficiente ou, por situa+o
adversa se tornou insuficiente.
Com vistas a isso, o artiEo 5:5 *o CC estabelece uma regra interessante
'ue di0 assim, Iuando o locador vai dar fim ao contrato, ele deve notificar o locat.rio e,
ao notificar o locat.rio, deve indicar um aluguel, ele arbitra um aluguel unilateralmente.
luguel este 'ue estar. su*eito o locat.rio caso n+o restitua a coisa no pra0o fi(ado pelo
locador.
+rt. YRY, '' S 5<e, noti#icado o locat$rio, no restituir a coisa, pagar$, enuanto a tiver
em seu poder, o aluguel ue o locador arbitrar, e responder$ pelo dano ue ela venha a so#rer, embora
proveniente de caso #ortuito7.
Ariane Defendi Vicentini Pgina FO
Esta parte final seria at dispens.vel, -a*a vista 'ue se o locat.rio n+o
restituir dentro do pra0o agindo com culpa.
Zue'tKe' a 'erem a;a/ia*a'!
O locador notifica o locat.rio e, ao notificar o locat.rio ele d. um pra0o para
devolver o ob*eto, fi(ando um aluguel arbitrariamente, ou se*a, ele estipular.
unilateralmente o valor do aluguel. %e o locat.rio n+o devolver o ob*eto no pra0o 'ue o
locador fi(ou, ao final do pra0o vai comear a correr o aluguel arbitrado pelo locador.
- Iual a fun+o deste aluguelZ
Coativa. fun+o deste aluguel na verdade n+o enri'uecer o locador, e
sim coagir o locat.rio a devolver o ob*eto no final do pra0o.
- Iual o limiteZ
fun+o de se fi(ar este valor 'ue a pessoa devolva o ob*eto o mais
r.pido possvel - 'uanto mais demorar, mais caro voc; ter. 'ue pagar. Por isso 'ue eu
n+o ve*o como limite o valor da coisa.
6ambm n+o ve*o como l)gica a ideia de voc; ponderar o limite ao dobro
do aluguel vigente. 3uas ra0es, (rimeira ) *e or*em (rBtica Vs ve0es o dobro
do valor do aluguel vigente pode ser favor.vel ao locat.rio, pois 1s ve0es pode ser mais
interessante estar em mora pagando o aluguel em dobro do vigente do 'ue devolver a
coisa, e me parece 'ue esta n+o a ideia - n+o ree'uilibrar o contrato e sim devolver.
O valor 'ue o locador fi(a n+o um valor para ele gan-ar como
contrapresta+o. 6al valor fi(ado com a inten+o de fa0er o locat.rio devolver o
ob*eto. Portanto, 1s ve0es, o dobro pode ser interessante ao locat.rio e n+o esta a
inten+o do legislador.
travs da 7astreinte8 ?origin.ria do 3ireito "ranc;sC, fi(a-se um valor para
'ue se*a e(tremamente dolorido para o su*eito, de modo 'ue ele cumpra a obriga+o in
natura. ssim o valor deve ser alto para coagi-lo a cumprir.
'eEun*a raA6o ) a 'eEuinte! Este artigo EFE em seu pro*eto original do
CC, di0ia 'ue o valor do aluguel fi(ado pelo legislador era limitado ao dobro do valor
do aluguel vigente. &endo o par.grafo Mnico deste artigo voc;s v+o perceber 'ue o valor
do aluguel n+o tem mais este limite. 2a C<mara dos 3eputados, o legislador tirou este
limite por entender 'ue o limite n+o deveria ser o dobro e sim o 'ue o locador
estipulasse. %e este valor for manifestadamente e(cessivo, o *ui0 pode redu0ir se ac-ar
conveniente, sem (er*er o carBter *e (uni86o. Ent+o, o valor deste aluguel n+o
ressarcit)rio N n+o para me ressarcir pelo tempo 'ue fi'uei sem a coisa N para punir
o locat.rio forando-o a devolver o ob*eto.
Portanto, 'ual o limiteZ O /imite ) aLue/e Lue o /oca*or e'ta2e/ecer. Ele
pode notificar o locat.rio e estipular o valor 'ue ele 'uiser. %e o locat.rio n+o devolver
o ob*eto, via de regra, ele ter. 'ue pagar o aluguel arbitrado.
- 4egras gerais da loca+o de m)veis
3i0 o CC 'ue o locat.rio, %&PO cl.usula em contr.rio, tem o direito de
ser restitudo das 2enfeitoria' nece''Bria' e as Qtei' e7(re''amente autoriAa*a' ?art.
EF@, CCC.
6odavia, pode -aver cl.usula em contr.rio estabelecendo 'ue todas as
benfeitorias s+o indeni0.veis ou 'ue nen-uma benfeitoria ser. indeni0adaU 'ue as
necess.rias se*am indeni0.veis e as Mteis n+o e assim por diante ?7acordo acordo7".
Ariane Defendi Vicentini Pgina FB
3este modo, as Qtei' n6o autoriAa*a' e a' ;o/u(tuBria' n6o '6o
in*eniAB;ei', 'uando muito voc; pode levant.-las, desde 'ue n+o pre*udi'ue a coisa.
%e n+o for possvel levant.-las ?benfeitoriasC, -. duas possibilidades para o
locador,
#1 Ou o locador pode ficar com o bem sem indeni0ar nadaU
"1 Ou, na forma da 'uinta obriga+o do locat.rio, dita anteriormente, o
locador pode e(igir 'ue o locat.rio restitua a coisa tal como ele recebeu.
- O2'er;a8Ke'!
- O Lue '6o 2enfeitoria' nece''Bria'4 Qtei' e ;o/u(tuBria'[
s benfeitorias Mteis s+o a'uelas 'ue facilitam o uso da coisa. s
necess.rias s+o a'uelas imprescindveis para a conserva+o e utili0a+o da coisa. Por
fim, as voluptu.rias s+o a'uelas destinadas ao deleite, aformoseamento, etc.
! +r condicionado Ttil ou voluptu$ria;
3epende de onde ele est. situado. E(., 7<e voc0 tiver um carro sem ar
condicionado em 'uiab$, tal veculo no ter$ comrcio algum, haja vista as altas
temperaturas do local, sendo ue um carro sem tal euipamento no teria serventia7.
! <e um sujeito paraplgico aluga um carro e #a% adapta>es no #reio,
cEmbio e acelerador para serem comandados na mo, ual ser$ o tipo de ben#eitoria;
Para responder esta indaga+o, antes preciso ponderar 'ual a parte da
matria 'ue trata das benfeitoriasZ Esta parte da matria encontra-se no t)pico dos 7bens
reciprocamente considerados8. ideia de benfeitoria vem da classifica+o dos bens
reciprocamente considerados, ou se*a, um bem em rela+o ao outro. O 'ue eu 'uero
di0er com isto 'ue a an.lise desta ideia de um bem em rela+o ao outro, uma
an.lise o2jeti;a e n+o sub*etiva. an.lise n+o deve ser feita em rela+o ao su*eito e sim
em rela+o 1 7um bem em compara+o com outro8 ?carro em rela+o 1s benfeitoriasC.
%e as benfeitorias fossem analisadas sub*etivamente, esta adapta+o feita pelo
paraplgico seria uma benfeitoria necess.ria para ele, mas para 'uem alugou n+o seria
nada. an.lise n+o deve ser esta, n+o para mim, n+o para voc;s, n+o para o
paraplgico, etc., a an.lise diferente N para o bem em rela+o ao outro. 7)rocar a
correia ue uebrou. + correia em relao ao carro necess$ria, haja vista ue sem
tal correia o carro no anda7. Portanto, esta a forma de classifica+o N em rela+o 1
coisa N sempre. an.lise deve ser sempre ob*etiva e nunca sub*etiva, por isto 'ue as
benfeitorias est+o locali0adas nos 7bens reciprocamente considerados8. Outra
disposi+o disposta nos bens considerados reciprocamente, a ttulo de e(emplo, s+o os
bens principais e acess)rios. 3eve-se considerar um bem em rela+o ao outro, isto , o
principal em rela+o ao acess)rio ?es'uecendo sempre o su*eito N sempre em rela+o 1
coisaC.
u/a n. #&
- 3ireito de Prefer;ncia
O locat.rio de bens m)veis n+o tem direito de prefer;ncia ?prefer;ncia 1
coisa caso o locador plane*e alien.-laC. %e o locador 'uiser vender o bem m)vel ele n+o
precisa oferecer primeiro ao locat.rio.
O fato da e(ist;ncia do contrato, por si s), n+o assegura para o locat.rio a
posse da coisa, n+o assegura 'ue voc; poder. continuar a utili0ar a coisa, +LVO se o
Ariane Defendi Vicentini Pgina FE
contrato de loca+o for ce/e2ra*o (or e'crito e nele e(istir uma 7c/Bu'u/a *e
;iE-ncia3.
- Cl.usula de Pig;ncia
S uma clausula 'ue fi(a um pra0o e -. a necessidade de respeito 1 este
pra0o, ainda 'ue no caso de aliena+o. Ent+o, se eu tiver uma cl.usula de vig;ncia e o
contrato estiver devidamente registrado no Cart)rio de 6tulos e 3ocumentos de
domiclio do locador, o terceiro ad'uirente ter. 'ue respeitar o contrato.
ReEra! %e eu tiver um contrato de loca+o e eu vender 1 um terceiro, este
terceiro pode e(igir o bem 'uando bem entender ?ele n+o obrigado a respeitar o
contratoCU
E7ce86o, 2este caso, o 'ue o locat.rio vai poder fa0er para se resguardarZ
Ou se*a, n+o perder a posse do bemZ Ele deve fa0er um contrato por escrito e inserir
uma cl.usula de vig;ncia com pra0o determinado e registr.-lo no domiclio do locador.
O 'ue vai acontecerZ 5Eu aluguei para FCG. ?i%emos um contrato por escrito, com
cl$usula de vig0ncia, pra%o determinado ?obs., a cl.usula de vig;ncia s) tem l)gica por
pra0o determinadoC e #oi registrado no cart1rio de ttulos e documentos do meu
domiclio. 'aso eu (locador" venda este bem para terceiros, como se estivesse
havendo uma substituio contratual S sai o 3aurcio como locador e o terceiro
aduirente passa a ser o novo locador. +uilo ue o 3aurcio poderia #a%er e teria ue
respeitar, o terceiro vai poder #a%er e ter$ ue respeitar7.
Portanto, a "J2#$O da cl.usula de vig;ncia tentar assegurar a
manuten+o do contrato e o registro vai dar esta efic.cia em rela+o 1 terceiros.
Por 'ue esta cl.usula s) tem /DEica (ara contrato (or (raAo
*etermina*oZ
Ent+o, esta cl.usula s) teria l)gica em contrato por pra0o determinado,
onde, teoricamente, o locador teria 'ue respeitar o contrato e, teoricamente, o terceiro
ad'uirente tambm teria 'ue respeit.-lo.
! O ue vai acontecer no caso de alienao;
- a/iena86o *o o2jeto *e contrato +EM c/Bu'u/a *e ;iE-ncia 0contrato
(or (raAo *etermina*o1
9avendo aliena+o sem cl.usula de vig;ncia N 'uando o terceiro ad'uirente
tomar o bem das m+os do locat.rio, o 'ue ele tem 'ue indeni0ar ao locat.rioZ 2ada, pois
se trata de e(erccio regular de um direito. O 'ue restaria ao locat.rioZ cionar o
locador para cobrar dele as perdas e danos, *. 'ue um contrato por pra0o determinado
e o locador n+o assegurou o bem para ele dentro do pra0o.
- a/iena86o *o o2jeto *e contrato COM c/Bu'u/a *e ;iE-ncia 0contrato
(or (raAo *etermina*o1
9avendo cl.usula de vig;ncia devidamente registrada N 'uando o terceiro
ad'uirente tomar o bem das m+os de terceiro, o 'ue vai acontecerZ O locat.rio tem
direito de cobrar perdas e danos. 3e 'uemZ 3o terceiro ad'uirente.
2este caso, o locat.rio tem, inclusive, o ?*ireito *e reten86o8.

! O ue direito de reteno;
S o direito assegurado ao locat.rio de reter a coisa ?n+o devolver a coisaC
en'uanto ele n+o for indeni0ado ?5Enuanto voc0 no me pagar, eu posso no
Ariane Defendi Vicentini Pgina FD
devolver7". Este direito de reten+o, de via legal, assegurada ao locat.rio no caso da
indeni0a+o por benfeitorias e perdas e danos. Ent+o, no 'ue tange as perdas e danos
pela e(tin+o do contrato antes do final do pra0o e a indeni0a+o por benfeitorias, o CC
assegura ao locat.rio o direito de reten+o. 2ada impede 'ue, por conven+o, n)s
estabeleamos outras condies onde tivesse tambm o direito de reten+o.
- %ubloca+o
Em regra, a subloca+o direito natural do locat.rio ?2+o es'uecer 'ue
estamos falando de bens mD;ei'\C. Portanto, ;ia *e reEra, na loca+o de bens m)veis o
locat.rio tem o direito natural de sublocar.
- O2'er;a8Ke'!
princpio, n+o -. nen-um tipo de limita+o ?valores, perodo, etc.C. Caso o
locador n+o pretenda 'ue se proceda a subloca+o, esta somente n+o poder. ocorrer se
-ouver cl.usula e(pressa no contrato.
- #J$%5
- Loca86o *e Coi'a' ImD;ei' Rr2ano'
Pamos trabal-ar com a loca+o de ?IM]VEI+ RR<.O+3 ?Lei n.
O"55$J# - &ei 'ue regula a loca+o de im)veis urbanosC.
! O ue im1vel urbano;
E(istem v.rios critrios utili0ados para diferenciar im)veis urbanos dos
rurais. Jm desses critrios, 'ue usado no direito tribut.rio, o ?crit)rio *a
/oca/iAa86o3, 'ue determina 'ue im)vel urbano a'uele locali0ado no permetro urbano
e im)vel rural no permetro rural. Este critrio utili0ado pelo direito tribut.rio, p. e(,
para cobrar !P6J e !P4. O %egundo critrio c-amado de 7crit)rio *a *e'tina86o3.
Por este critrio, n)s vamos considerar im)vel urbano ou rural conforme a finalidade, a
destina+o 'ue ter. a'uele im)vel. 2o caso, im)vel urbano ) aLue/e *e'tina*o N
re'i*-ncia4 /aAer4 in*Q'tria4 com)rcio e (re'ta86o *e 'er;i8o'. T. o im)vel rural seria
a'uele destinado 1 atividade prim.ria da economia ?atividades e(trativista-agropastorisC.
2este critrio n+o vai -aver considera+o 'uanto a sua locali0a+o, mas sim 'uanto a
sua destina+o.
Para nosso efeito de loca+o, n)s vamos utili0ar o ?crit)rio *e *e'tina86o8.
Portanto, para se considerar im)vel urbano para esses efeitos, n+o interessa onde est.
locali0ado, o 'ue interessa a sua destina+o.
3entro da nossa ideia, todos os im)veis urbanos, E5CE6O a'ueles
descritos no artigo =a da lei de loca+o, s+o regulados pela lei @LBE[G=.
+rt. Pb, da Oei IJQY S 5+ locao de im1vel urbano regula!se pelo disposto nesta lei.
=ar$gra#o Tnico S 5'ontinuam regulados pelo '1digo 'ivil e pelas leis especiais: a" as
loca>es: P. de im1veis de propriedade da /nio, dos Estados e do 3unicpio, de suas autaruias e
#unda>es pTblicasL J. de vagas autNnomas de garagem ou de espaos para estacionamento de veculosL
H. de espaos destinados : publicidadeL Q. em apart!hotis, hotis!resid0ncia ou euiparados, assim
considerados aueles ue prestam servios regulares a seus usu$rios e como tais sejam autori%ados a
#uncionarL b" o arrendamento mercantil, em ualuer de suas modalidades7.
Os demais im)veis urbanos s+o regidos por esta lei.
Ariane Defendi Vicentini Pgina FF
3esde a dcada de OA, comeou -aver uma regulamenta+o dos im)veis
atravs de leis. 3esta forma, a loca+o de im)veis urbanos dei(ou de ser regulada pelo
CC para ser regulada por lei especfica, visando 'uebrar uma distor+o N proteger o
locat.rio para dar um e'uilbrio na rela+o de forma 'ue fi'ue bom para as duas partes
?locador e locat.rioC. O 'ue percebemos 'ue a lei de loca+o de im)veis
efetivamente uma lei protecionista, sem sombra de dMvidas ?visa defender o locat.rio
'ue a parte mais fracaC. 3esde esta poca, n)s tivemos sucesses de leis. Conforme a
situa+o da sociedade da poca, ora a lei era mais rigorosa e se criava regras de prote+o
mais rgidas para o locat.rio, ora era mais amena, onde se tin-a uma prote+o, mas n+o
t+o rigorosa. Este foi um flu(o, 'ue do meu modo de ver, ficou ora maior ora menor, e
n)s poderemos di0er o seguinte, estamos na'uela fase de descend;ncia N a nossa lei
uma lei menos rgida. 6rata-se de uma lei protecionistaZ %im, mas uma regra menos
rgida, uma regra 'ue em rela+o 1 lei anterior mais benfica ao contrato.
Portanto, eu estou diante de uma regra 'ue rgida, mas 'ue, pelo menos,
mais amena do 'ue a lei anterior. 6odavia, trata-se de uma lei protecionista,
ree'uilibrando a rela+o, n+o tendo uma condi+o de superioridade. 6anto assim 'ue
por disposi+o do artiEo 55 *a /ei O"55 vai estabelecer o seguinte, 7'6o nu/a' a'
*i'(o'i8Ke' contratuai' Lue ;i'em e/i*ir a' inten8Ke' *a /ei3. Ent+o, n+o adianta criar
regras contratuais para tentar dissuadir a lei ?ir contra a leiC, pois como di0 o art. BE, elas
n+o s+o nem anul.veis, s+o nulas de pleno direito, ou se*a, a'uilo 'ue voc; dispuser
contra as disposies da &ei @LBE simplesmente nulo, de modo 'ue esta regra
cogente.
! <omente valeriam disposi>es, neste contexto (elidindo a lei", em tr0s
hip1teses:
#^1 Zuan*o o /eEi'/a*or e7(re''amente *iAer Lue (o*em neEociar. E(,
rt. LL, P!!!. Iuem paga o !P6J o locador ou o locat.rioZ O locador. Contudo, se
-ouver disposi+o em contr.rio esta obriga+o poderia ser transferida ao locat.rio. :as,
somente vale esta disposi+o por'ue o pr)prio legislador autori0ouU
Outra situa+o o art. OE, o pr)prio dispositivo di0, 7salvo cl.usula em
contr.rio8.
"^1 Parece-me 'ue n)s poderamos di0er 'ue vale ir contra a lei 'uando a
reEra for e'ta2e/eci*a em 2enefcio *o /ocatBrio4 na verdade, n+o ir contra a lei, mas
com a lei, -a*a vista 'ue se a lei visa proteger o locat.rio e entende ser o locador a parte
mais forte. Parece-me 'ue s) pode ter sido fruto de negocia+o e aceita+o por parte do
locador. 2o entanto, a parte mais forte somente vai aceitar a'uilo 'ue l-e interessar. E(,
arts. LL e LOU
CO<+! s) n+o pode desnaturar o contrato, alterar a sua ess;ncia.
&^1 %eria possvel 'ue n)s estivssemos passando alguma obriga+o ao
locat.rio, tirando alguma coisa 'ue era dever do locador e passando ao locat.rio4 *e'*e
Lue >aja uma ?com(en'a86o3 entre direitos e deveres. 2+o valeria pura e
simplesmente passar o dever ao locat.rio, mas se -ouvesse uma compensa+o,
eventualmente valeria.
CO<+! o direito a prorroga+o e renova+o n+o podem ser negociados.
- Caractersticas
Ariane Defendi Vicentini Pgina F@
2o 'ue di0 respeito 1s caractersticas, s+o as mesmas da loca+o de coisas
m)veis,
=- Contrato bilateralU
L- OnerosoU
O- ConsensualU
B- 2+o soleneU
E- 3iferidoU
D- 6empor.rioU
F- 2+o personalssimo.
- Elementos
1 ,ORM T. 'ue um contrato n+o solene, a forma /i;reU
<1 O<XETO imD;e/ ur2ano e o a/uEue/ - 'ual'uer retribui+o
?din-eiro, coisa, servios, etc.C, desde 'ue se*a sria, n+o se*a ilegal e nem imoral. O
pagamento deve ser efetuado m;s a m;s com corre+o anualU
C1 +RXEITO /oca*or e o /ocatBrio ?tambm denominado 7sen-orio8 e
7in'uilino8C. Eles t;m 'ue ser agentes capa0es ou, se incapa0es, devem estar
representados ou assistidos. 'ui o locador deve respeitar o pra0o estipulado.
C9. uma limita+o de legitima+o. En'uanto na loca+o de m)veis, era
possvel alugar para 'uem 'uiser, da forma 'ue 'uiser, na loca+o de im)veis -. uma
restri+o, O rt. & *a Lei estabelece 'ue nos contratos por pra0o determinado, igual ou
superior 1 =A anos, as pessoas casadas precisam da anu;ncia do c/n*uge, sob pena de o
c/n*uge n+o ser obrigado a aceitar o e(cedente de =A anos ?caso n+o -a*a a sua
anu;nciaC.
E(emplificando! 7<e #or igual ou superior a PW anos, o locador precisar$
da anu0ncia da esposa e o locat$rio tambm precisa da anu0ncia do seu cNnjuge. =ara
F+G e para FCG o contrato vale pelo tempo ue #or determinado (ex.: YW anos" e eles
devem respeitar tal pra%o. +gora, os cNnjuges do locador e do locat$rio so obrigados
a respeitar apenas PW anos, desde ue no tenham anudo. )rata!se de um reuisito de
efic.cia em relao aos cNnjuges (entre locador e locat$rio S reuisito de validade".
Parece 'ue interessa para ambas as partes pegarem a anu;ncia de seus
c/n*uges. Por isso o CC di0 'ue 7para assinar contratos iguais ou superiores a PW anos
tem ue ter a anu0ncia do cNnjuge7.
! Em todos os regimes de bens necess$ria a anu0ncia do cNnjuge;
%eria interessante pensarmos o seguinte, lei de loca+o de im)veis
urbanos de =GG=, ou se*a, anterior ao CC[AL. 2o CC[=D n+o gerava esta pol;mica, pois
n+o se podia alugar sem anu;ncia do c/n*uge em regime nen-um. gora, o CC[AL abre
e(ce+o. Portanto, vamos reformular a pergunta, Em 'ual'uer regime de bens, a pessoa
para alugar precisa da anu;ncia do c/n*ugeZ 2o caso de separa+o absoluta n+o -averia
necessidade de anu;ncia do c/n*uge. Primeiro por'ue eu disse a voc;s, lugar por mais
de dois anos uma forma de onera+o. %egundo, %e eu posso vender um im)vel na
separa+o absoluta sem anu;ncia do c/n*uge, por'ue eu n+o posso alugarZ Como eu *.
-avia dito a respeito de uma regra de direito administrativo, 'uem pode o mais, pode o
menos. %e eu posso vender, logo eu posso alugar.
Ariane Defendi Vicentini Pgina FG
! =orue a necessidade de anu0ncia do cNnjuge;
Como *. vimos, o c/n*uge vai funcionar como um fiscal, no sentido de
proteger o patrim/nio comum.
- Classifica+o
9. duas formas de classifica+o,
#1 Em *ecorr-ncia *a *ura86o *o contrato!
aC Contrato por pra0o determinado ?contrato 'ue tem um termo final pr-
estabelecidoCU
bC Contrato por pra0o indeterminado ?contrato 'ue n+o tem termo finalC.
"1 Em *ecorr-ncia *o u'o ou *a fina/i*a*e!
aC 2+o residencial, a'uela loca+o, via de regra, sem a finalidade de
-abita+o, mas para outras atividades da economia ?comrcio, indMstria, presta+o de
servios, dep)sitos, etc.C. 7Pia de regra8 por'ue na realidade o CC tra0 uma e7ce86o N
ele di0 'ue considerado contrato n+o residencial a loca+o feita pela Pessoa Turdica
para a moradia de seus funcion.rios ?art. EEC.
bC 4esidencial, a'uela loca+o para uma -abita+o ou moradia 7a longo
pra0o8, ou se*a, a'uela loca+o feita para 'ue a pessoa v. morar em um local por um
pra0o ra0oavelmente e(tenso. "inalidade de moradia, a longo pra0o. %omente pode ser
por pessoa fsica.
cC Por temporada, tambm uma loca+o para fins de -abita+o, mas uma
-abita+o de 7curto pra0o8. 2o caso, o artigo B@ da &ei tra0 a ideia de 'ue o (raAo
mB7imo ) *e J% *ia'. 2o entanto, n+o simplesmente o fato do pra0o 'ue torna a
loca+o por temporada. ssim, a loca+o por temporada se *ustifica em ra0+o do fato de
'ue a loca+o de curto pra0o dado uma *usta causa.
Portanto, n+o simplesmente alugar por curto perodo, pois alugar por curto
perodo pode ser uma 7loca+o residencial de curto perodo8, a loca+o por temporada
possui *usto motivo.
- O2'er;a8Ke'!
loca+o por temporada tem 'ue ser necessariamente por pra0o
determinado, *. 'ue o pra0o m.(imo de GA dias, devendo ter um pra0o. Este pra0o
pode ser renovadoZ Pode -aver um novo contrato de loca+o por temporada
subse'uenteZ o modo de ver do professor pode, desde 'ue a soma n+o ultrapasse GA
dias.
Para ultrapassar GA dias, o professor entende possvel desde 'ue se*a para
concluir a causa origin.ria. Portanto, se for para concluir uma causa origin.ria cu*a a
previs+o era durar no m.(imo GA dias, mas numa eventualidade ela posterga os GA dias,
esta loca+o por temporada poderia ser prorrogada. E(, re#orma da casa.
Em 'uma4 tem Lue ter uma cau'a e4 'e forem cau'a' *iferente'4 a 'oma
n6o (o*e (a''ar *e J% *ia' ou4 (ara (a''ar a 'oma *e J% *ia'4 tin>a-'e uma cau'a
Lue *e;eria terminar em J% *ia'4 ma' aca2ou ten*o Lue 'e (rorroEar.
Ariane Defendi Vicentini Pgina @A
! *egras gerais das espcies de locao para o locat.rio
Poderamos redu0ir a situa+o do locat.rio em 'uatro regras, muito embora
paream )bvias, c-egaremos a conclus+o de 'ue n+o s+o t+o )bvias assim por causa da
rela+o.
Primeira reEra, em rela+o ao contrato por pra0o determinado, o locat.rio
pode considerar o contrato e(tinto naturalmente ao final do pra0o. Penceu o pra0o,
venceu o contrato e para ele est. naturalmente e(tinto.
+eEun*a ReEra, em 'ual'uer nature0a de contrato, ou 'ual'uer espcie de
contrato, por pra0o indeterminado, o locat.rio pode, sempre, sem *usto motivo,
e(tinguir o contrato mediante notifica+o ao locador com anteced;ncia de OA dias.
Ent+o, no caso, basta notificar OA dias antes, di0endo 'ue vai sair, n+o precisa ter motivo
algum, basta n+o 'uerer simplesmente mais a loca+o. %e n+o notificar com OA dias de
anteced;ncia, a pessoa continuar. obrigada, pelas obrigaes, pelas despesas relativas
ao m;s. e(press+o do C)digo fica mais interessante por'ue na verdade o C)digo di0
'ue voc; fica respons.vel pelo aluguel do m;s, ele fala pelas obrigaes, pelas despesas
relativas ao m;s, despesas envolve todas as despesas durante esse m;s 'ue voc; deveria
ficar no im)vel, ent+o a lu0 da'uele m;s, a .gua, o condomnio, o aluguel desse m;s, *.
'ue era pra ficar no im)vel e n+o ficou, continua sob a responsabilidade do locat.rio.
Terceira reEra, em 'ual'uer contrato, pra0o determinado ou pra0o
indeterminado, pouco importa. O locat.rio pode e(tinguir o contrato por culpa do
locador. 'ui estaramos diante de uma situa+o onde o locador ten-a cometido uma
infra+o contratual grave em rela+o 1 loca+o. Mnica ideia 'ue n)s temos essa
infra+o grave, baseado no art. BFE, CC, devendo ser avaliado casuisticamente.
Zuarta reEra, no contrato por pra0o determinado, o locat.rio pode
e(tinguir o contrato antes do final do pra0o, ent+o o locat.rio n+o obrigado a respeitar
o pra0o, ele pode sair antes desde 'ue ele pague a multa contratual proporcional ao
descumprimento - art. Ba da lei de loca+o. %e por um acaso eu desfi0er do contrato logo
no primeiro dia, eu vou pagar a multa integral, ent+o se fosse =AA reais, vou pagar =AA
reais. %e eu aluguei por um ano e tiver ficado tr;s meses no im)vel, vou devolver o
im)vel faltando nove, voc; conta O[B do contrato, voc; vai pagar a multa e'uivalente a
O[B da multa, de =AA vai pagar FE. %e eu fi'uei seis meses, e saio faltando seis meses,
vou pagar a multa proporcional 1 metade do contrato, ao invs de =AA vou pagar EA.
Iuando o C)digo fa0 men+o no art. GLB, e a lei de loca+o no art. Bj,
afirmam 'ue o locat.rio poder. devolv;-lo pagando a multa pactuada, segundo a
propor+o prevista no art. GLB. observa+o a seguinte, essa lei de loca+o de G=,
ent+o o art. GLB 'ue ela se refere o do C)digo vel-o, e'uivalendo ao art. B=O no
C)digo atual.
E''a mu/ta4 'eEun*o o Lue *iA o (arBErafo Qnico *o art. 5_4 'D (o*erB
'er *i'(en'a*a4 ca'o a mu*an8a 'eja *ecorrente *e mu*an8a *o /oca/ *e tra2a/>o
*etermina*a (e/o em(reEa*or. !sto deve ser determina+o do empregador. %e eu
estiver pedindo transfer;ncia, eu ten-o 'ue pagar a multa, se for determina+o do
empregador, poderei desfa0er a rela+o. Iual o re'uisito legalZ %e voc; estiver saindo
em ra0+o da transfer;ncia determinada pelo empregador, a Mnica coisa 'ue o legislador
e(ige 'ue voc; notifi'ue o locador com OA dias de anteced;ncia. %e n+o notificar com
OA dias de anteced;ncia dever. pagar as despesas relativas ao m;s. 2+o notificando, n+o
fica su*eito a multa do contrato, mas as despesas relativas ao m;s.
! Em relao ao locador
Ariane Defendi Vicentini Pgina @=
O locador, em 'ual'uer contrato, a 'ual'uer momento ou -ip)tese, sempre
poder. reincidir o contrato com fundamento no artigo Ga.
- "9$%5
- &oca+o n+o residencial
Este tipo de loca+o pode ser celebrada de duas maneiras, (or (raAo
*etermina*o e (or (raAo in*etermina*o.
#.# %e a loca+o foi firmada por pra0o DETERMI.DO e, por ora,
pouco importa o pra0o ?n+o interessa o pra0o 'ue se est. firmando, podendo at ser em
diasC, o locador pode e(tinguir o contrato ante' do final do pra0o por *enQncia c>eia
?denMncia com motivoC, com fundamento no artigo Ga. Ent+o, se o locador tiver algum
*usto motivo estabelecido no artigo Ga ele pode e(tinguir o contrato. 5+luguei por um
ano. Est$ no sexto m0s do contrato e o locat$rio no paga o aluguel, o locador poder$
extinguir o contrato7.
inda no contrato por pra0o determinado, o locador pode considerar o
contrato naturalmente e(tinto no final do pra0o. &ogo, o fim do pra0o tambm uma
forma 'ue *ustifica a e(tin+o do contrato.
#." %e a loca+o n+o residencial for por pra0o I.DETERMI.DO
voc; pode e(tinguir o contrato a 'ual'uer tempo por *enQncia c>eia fundado no artigo
Ga ou por *enQncia ;aAia a 'ual'uer tempo. Ent+o, numa loca+o n+o residencial na
-ora 'ue o locador n+o 'uiser continuar contratando, na -ora 'ue ele bem entender,
poder. notificar o locat.rio dando OA dias para desocupar o im)vel, e(tinguindo a
rela+o.
+e eu (o''o e7tinEuir o contrato (or *enQncia ;aAia4 (orLue eu ;ou
e7tinEuir (or *enQncia c>eia[ Como eu falei, a denMncia c-eia mais complicada. 2a
denMncia va0ia o Mnico re'uisito notificar o locat.rio com OA dias de anteced;ncia, n+o
precisando ter motivo. gora, a denMncia c-eia pode acontecer a cumula+o de aes,
podendo reali0ar outros pedidos, sendo uma op+o do locador.
- &oca+o residencial
Este tipo de loca+o tambm pode ser celebrada por (raAo in*etermina*o
ou (or (raAo *etermina*o.
! Oocao *esidencial por =*+[O 6E)E*3M(+6O
2a loca+o residencial por pra0o DETERMI.DO o legislador se
preocupa com o tempo, diferentemente da loca+o n+o residencial por pra0o
determinado, mas neste caso ?loca+o residencialC o legislador fe0 uma situa+o
diferenciada. O legislador entende 'ue o pra0o pode ser fi(ado em dois par<metros, ou
se*a, e(istem duas formas de se contratar por pra0o determinado,
#1 PraAo *etermina*o maior ou iEua/ a &% me'e'I
"1 PraAo *etermina*o menor Lue &% me'e'.
#1 PraAo *etermina*o maior ou iEua/ a &% me'e'
#1 %e o contrato prev; um pra0o maior ou iEua/ a &% me'e' o locador pode
tirar o locat.rio a 'ual'uer tempo por *enQncia c>eia fundado no artigo Ga.
%e o contrato maior ou igual a OA meses, ao fina/ *o (raAo o locador pode
alegar e *ustificar o fim do pra0o como causa para a e(tin+o do contrato. Ou, se o
Ariane Defendi Vicentini Pgina @L
locat.rio permanecer no im)vel por mais de OA dias ?ou pelo menos OA diasC sem a
oposi+o do locador, teremos a 7con;er'6o con*iciona*a3. !sto significa 'ue ap)s
estes OA dias depois de findo o pra0o, se o locador ficar inerte e o locat.rio permanecer
no im)vel sem oposi+o da'uele, o contrato vai se converter em contrato por pra0o
indeterminado. %endo assim, uma ve0 convertido em contrato por pra0o indeterminado,
o locador pode tirar o locat.rio por *enQncia c>eia com fundamento no art. Ga ou por
*enQncia ;aAia a 'ual'uer tempo.
"1 PraAo *etermina*o menor Lue &% me'e'
%e voc; aluga um im)vel para fim residencial por um pra0o menor do 'ue
OA meses. 3urante a vig;ncia do pra0o, voc; s) pode tirar o locat.rio por *enQncia
c>eia com fundamento no artigo Ga. o final do pra0o, voc; n+o pode tirar o locat.rio
sob o fundamento do fim do pra0o. Poc; n+o pode pedir a desocupa+o do im)vel
alegando o fim do pra0o. 2+o sendo direito do locador.
Como eu falei para voc;s, se eu aluguei por um ano, p. e(, se o locat.rio
'uiser sair no final deste um ano, ele poder. sair sem nen-um /nus ?para ele vale um
ano N ele pode considerar 'ue o contrato est. e(tintoC. gora, para o locador, ao final do
pra0o de um ano, ele n+o pode pedir o im)vel alegando fim do pra0o. !nclusive -. uma
disposi+o 'ue est. no artigo BF N 7ocorre uma convers'o autom.tica7 ou, tambm
podemos c-amar de 7con;er'6o /eEa/8. &ei de &oca+o dispe 'ue ao final do pra0o
o contrato converter-se-. automaticamente em indeterminado.
Pirando um contrato por pra0o indeterminado4 o locador s) (o*e tirar (or
*enQncia c>eia com fun*amento no art. J ou no art. 5:, ou ainda, por *enQncia
;aAia, *e(oi' *e 5 ano' ?E anos contados do pra0o determinado mais pra0o
indeterminadoC. Ent+o, n+o s+o cinco anos contados da convers+o s+o cinco anos
contando tudo.
8@ual a l1gica disto; =or ue a tratativa di#erenciada em se tratando de
locao por pra%o determinado com pra%o maior ou igual a HW meses . pra%o in#erior
a HW meses;
!mplicitamente o legislador est. 'uerendo indu0ir as pessoas a locarem por
mais de OA meses ao estabelecer uma regra desfavor.vel para 'uem aluga por um
perodo inferior a OA meses e uma vantagem para 'uem contratar por um pra0o superior
ou igual a OA meses.
8@ual a justi#icativa para este comportamento do legislador;
Iuando alugamos um im)vel residencial, vamos procurar conforto,
locali0a+o, vi0in-ana, etc. :udar constantemente de casa impede 'ue a pessoa forme
vnculos ?escolares, de vi0in-ana, etc.C. Entendendo este tipo de situa+o, o legislador
'uer contratos de loca+o residencial de longos pra0os ?maior ou igual a OA mesesC.
Iuando se fa0 isso ele d. todos os benefcios para facilitar a sua condi+o de locador.
%e voc; n+o fi0er do *eito 'ue ele entende ser ideal, voc; n+o ter. certos benefcios,
voc; somente poder. tirar por denMncia c-eia, n+o podendo tirar antes do final do pra0o.
cabando o pra0o o contrato automaticamente se transforma em pra0o indeterminado,
onde voc; somente poder. tirar o locat.rio por denMncia c-eia com fundamento no art.
Ga ou BF ou por denMncia va0ia depois de cinco anos ?sem *usto motivo s) depois de
cinco anosC.
Ariane Defendi Vicentini Pgina @O
! Oocao *esidencial por =*+[O M(6E)E*3M(+6O
%+o os casos em 'ue os contratos *. nasceram indeterminados.
%e o contrato nasce indeterminado ele vai seguir a regra *. tratada, ou se*a, o
locador somente poder. tirar o locat.rio por *enQncia c>eia com fundamento no art. J
ou no art. 5:. Ou, se ele 'uiser se utili0ar da *enQncia ;aAia s) poder. depois de E
anos. lei n+o trata da loca+o 'ue nasce por pra0o indeterminado, fa0-se uma analogia
aos contratos 'ue se tornam indeterminados 'uando o pra0o for determinado por tempo
menor 'ue OA meses.
- &oca+o por temporada
S necess.rio 'ue se*a por pra0o determinado ?n+o e(iste loca+o por
temporada por pra0o indeterminadoC.
Esta loca+o pode se e(tinguir durante a vig;ncia do pra0o por *enQncia
c>eia com fundamento no artiEo J. o final do pra0o o locador pode alegar o final do
pra0o como motivo de encerramento do contrato.
%e ao final do pra0o o locat.rio permanecer no im)vel por mais de OA dias
sem a oposi+o do locador, -. a'uilo 'ue n)s c-amamos de 7con;er'6o
con*iciona*a3, por'ue n+o se converte automaticamente, depende do locat.rio ficar no
im)vel por mais de OA dias e depende da falta de oposi+o do locador. Portanto,
ocorrendo a convers+o condicionada, a loca+o se converte em re'i*encia/
in*etermina*o. E, uma ve0 'ue ela se transforme em residencial por pra0o
indeterminado, a tomada pelo locador s) pode se dar (or *enQncia c>eia com
fundamento no art. J ou 5:, ou por *enQncia ;aAia ap)s OA meses. Portanto, sem *usto
motivo o locador somente poder. tirar o locat.rio depois de OA meses ?ocorre da mesma
forma do anterior N soma-se o pra0o determinado com o indeterminado e tem 'ue dar
um total de OA mesesC.
- Conc/u'6o!
Como dito, para o locador tudo depende. Mnica regra 'ue certa 'ue
cabe *enQncia c>eia com fundamento no artiEo J.
Zuan*o aca2ar o (raAo4 *B (ara tirar o /ocatBrio[
3epende do contrato.
+e for (or (raAo in*etermina*o4 ca2e *enQncia ;aAia[
3epende. ]s ve0es cabe de imediato, 1s ve0es s) depois de cinco anos, 1s
ve0es depois de OA meses. 2a verdade voc; vai ter 'ue en'uadrar o seu contrato para
poder identificar 'ue tipo de contrato voc; est. trabal-ando para, a partir da, saber o
'ue se pode alegar em seu benefcio para tentar tirar o locat.rio do im)vel.
! *egras gerais das espcies de locao para o terceiro ad:uirente
6erceiro ad'uirente, no caso, a situa+o em 'ue o im)vel locado foi
alienado a terceiro. O im)vel foi alienado, ou o locat.rio 7n+o tin-a prefer;ncia8, ou se
tin-a, abriu m+o da sua prefer;ncia.
2a lei atual, ele tem o direito de prefer;ncia, s) 'ue ela diferente, acontece
'ue se o locat.rio n+o for notificado de uma eventual aliena+o, de 'ue o im)vel est.
sendo vendido, ele pode pedir perdas e danos. Ent+o, n+o precisa estar e(presso 'ue eu
ten-o o direito de prefer;ncia. 6en-o o direito de prefer;ncia, e se n+o me derem a
prefer;ncia eu posso pedir perdas e danos para o locador.
Ariane Defendi Vicentini Pgina @B
lei atual limitou a prefer;ncia, no caso, o locat.rio s) pode pedir a tomada
do bem, s) pode entrar em *u0o e depositar o valor se ele tiver registrado o contrato
pelo menos trinta dias antes da venda, *unto ao cart)rio de registro de im)veis. O 'ue
o direito de tomadaZ 2ormalmente, na prefer;ncia legal, o locat.rio go0a de duas
situaes, a primeira delas pedir perdas e danos. segunda era purgar o valor, ent+o
se por acaso, a locadora vendeu para o terceiro e n+o me avisou, eu vou l. e deposito o
mesmo valor 'ue ela, nas mesmas condies, mais despesas de contrato, impostos, etc, e
fico com o bem pra mim. Era o 'ue acontecia na lei vel-a. 2a lei atual voc; ainda pode
fa0er isso, no entanto, a lei impe um re'uisito, eu s) posso fa0er isso desde 'ue eu
ten-a registrado meu contrato de loca+o, pelo menos trinta dias antes da venda no
registro de im)veis. Essa lei veio e(atamente para socorrer o terceiro, de modo 'ue, eu
s) vou poder atacar o terceiro e tomar o bem dele se eu tiver com meu contrato
registrado, se n+o tiver registrado, s) me resta pedir perdas e danos ao locador. Por isso
interessante pensar em um contrato escrito, pra poder registrar, e ter essa fun+o de
assegurar eventual efeito contra terceiro.
Com o registro do contrato, n+o poderia ser alegado 'ue o terceiro estava de
boa-f.
O contrato de loca+o sendo escrito, por pra0o determinado, com cl.usula
de vig;ncia, registrado no registro de im)veis e alienado para terceiro, o terceiro ser.
obrigado a respeitar o contrato, em ra0+o da cl.usula de vig;ncia. gora, se o contrato
n+o contiver a cl.usula de vig;ncia, ou n+o tiver registrado o contrato, o terceiro n+o
obrigado a respeitar o contrato. 2esse caso, a partir do momento em 'ue -a*a o registro
da escritura, do compromisso de compra e venda *unto 1 matrcula do im)vel, 'uando
voc; registra sua a'uisi+o, voc; tem um pra0o de noventa dias pra notificar o locat.rio
sobre o seu desinteresse na loca+o.
rt. @a. %e eu n+o notificar nos noventa dias, a conse'u;ncia de 'ue o contrato
se estenda a mim.
` La. do art. @a a denMncia dever. ser e(ercitada no pra0o de noventa dias
contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo-se ap)s o pra0o,
a concord<ncia na manuten+o da loca+o.
Ent+o, se eu registrei, mas n+o notificar em noventa dias, como
conse'u;ncia, no nonagsimo primeiro dia, o contrato continua valendo e eu, terceiro
ad'uirente, vou assumir a condi+o de locador e serei obrigado a respeitar os termos do
contrato.
2+o -avendo meu interesse, eu terceiro ad'uirente, n+o 'uerendo a
continuidade do contrato, fao a notifica+o nesse pra0o de GA dias, e da notifica+o o
locat.rio ter. um pra0o de GA dias pra desocupa+o. O locat.rio n+o tem =@A dias pra
desocupar, ele tem G= ou =@A, depende de 'uando voc; notifica. %e eu notificar no
primeiro dia, da comea a contar GA, se eu notificar no Mltimo dia, dali comea a contar
GA, ent+o pode dar tanto G= 'uanto =@A, ou 'ual'uer coisa no meio. 3o dia 'ue eu
notificar, da comea a contar. S necess.rio pagar aluguel durante o pra0o, por'ue voc;
est. usando o im)vel.
- Henfeitorias
#1 2o 'ue tange 1s benfeitorias, a regra da loca+o de im)vel muito
parecida com a regra da loca+o de m)veis. lei de loca+o di0 'ue as benfeitorias,
salvo cl.usulas em contr.rio, .ECE++WRI+ E `TEI+ RTORIaD+ '6o
in*eniAB;ei' e tem o *ireito *e reten86o ?logo, as Mteis n+o autori0adas e as
Ariane Defendi Vicentini Pgina @E
voluptu.rias n+o s+o indeni0.veis e n+o t;m direito de reten+oC. Como dito N 5salvo
cl$usula em contr$rio7 S o legislador admite 'ue as partes possam fa0er uma regra
diferente, e(cluindo 'ual'uer indeni0a+o por benfeitorias.
2a loca+o de im)veis, o legislador di0, 5ben#eitorias necess$rias e Tteis
autori%adas7. 2a loca+o de m)veis ele di0, 5ben#eitorias necess$rias e as Tteis
e(pressamente autori%adas7 S a diferena est. no 7e(pressamente8. Para n)s significa
mais ou menos o seguinte, E(., 5+ Auliana alugou um bem m1vel, p. ex, uma m$uina
de jato de $gua para lavar carros, pisos, etc. <uponhamos ue a Auliana ueira colocar
um suporte emborrachado para evitar ue escorregue. Ela avisa o locador in#ormando
este ue trocar$ por um rosa, mas ele di% ue pre#ere preto. @ue ben#eitoria se trata;
etil. 'hegando na hora da devoluo ela poder$ pedir indeni%ao; (o, pois ela no
#oi e(pressamente autori%ada7.
Como dito anteriormente, e7(re''o 'iEnifica c/aro e ineLu;oco. o
passo 'ue na loca+o de im)veis a lei s) fala em 7autori0ado8, o 'ue poderia ser
presumido. Ent+o, em uma situa+o dessas, se fosse v.lido, p. e(, a Tuliana partiu do
pressuposto da autori0a+o presumida ?5presumo ue o locador autori%ou, haja vista
ue ele at opinou pela cor7C.
Ent6o4 na /oca86o *e imD;ei' ;a/eria Lua/Luer ti(o *e autoriAa86o
e7(re''a ou tBcita.
"1 <enfeitoria' e ce''Drio'! 9. algumas decises 'ue o professor *ulga
serem muito coerentes, 'ue versam sobre o seguinte, E(, 7+ Auliana alugou um im1vel.
O nosso contrato di% expressamente: 5Eu no autori%o ben#eitoria alguma ue o
locat$rio #i%er, seja Ttil, necess$ria ou voluptu$ria e, portanto, no tem direito de
reteno. 4amos imaginar ue o bid0 no #uncione ou uando a locat$ria #oi ingressar
no im1vel ela percebeu ue o 0mbolo da chave da porta dos #undos no #unciona e por
esta ra%o a porta no #echa. + Auliana, ento, manda trocar. @ue tipo de ben#eitoria
ue se trata; (ecess$ria. 3as, o contrato di% expressamente ue o locador no
autori%a ben#eitoria nenhuma. @uando a locat$ria sair do im1vel, o locador ter$ ue
pagar algo a ela; 6e acordo com a jurisprud0ncia, de #orma justa e coerente na lei,
tem ue pagar pela ben#eitoria. )em ue pagar porue h$ uma di#erena. @uer di%er
ue tem ue indeni%ar sempre ben#eitoria necess$ria, mesmo ue expressamente
vedado no contrato; (o, pode!se convencionar desde ue a causa ue #a% necess$ria
a ben#eitoria seja ap1s a locao. 3as neste caso da Auliana, o de#eito #oi antes da
locao. + jurisprud0ncia tem entendido ue neste caso a locat$ria tem direito de
indeni%ao porue houve uma in#rao no dever do locador, haja vista ue este
deveria ter entregado o im1vel em estado de servir. Ento no se classi#ica ele como
ben#eitoria necess$ria, classi#ica isto anteriormente a pr1pria ben#eitoria. @uando o
locador assinou o contrato ele tinha ue ter entregado em estado de servir S <e bid0 e o
0mbolo no #uncionam Ele no cumpriu com sua obrigao. +gora, se o de#eito
sobrevier ap1s S ben#eitoria necess$ria S o locat$rio no tem direito de receber nada7.
&1 Contrato *e /oca86o .HO PER+O.LS++IMO = Pia de regra, a
loca+o continua na figura dos sucessores. E(, 5Eu aluguei um im1vel para a Auliana.
Esta, por sua ve%, passou a viver em /nio Est$vel com algum onde vieram a ter um
#ilho. @uando ela morre, eu no posso despejar o companheiro dela e o seu #ilho. + lei
di% ue o contrato continua com terceiros, ou seja, se a Auliana #irmou um contrato de
locao de PW anos, se ela morrer o contrato continua com os herdeiros. <e aluguei
para o marido da Auliana por PW anos e eles se separarem e ele sair de casa a locao
Ariane Defendi Vicentini Pgina @D
continua com ela em ve% de continuar com o marido dela. =ortanto, o contrato
continua, uer seja o locador, uer seja o locat$rio, o ue signi#ica ue se o locador
morrer, os seus herdeiros tambm tero ue respeitar o contrato com o locat$rio, pois
se trata de um contrato no personalssimo7.
51 3iferentemente da loca+o de m)veis, a loca+o de im)veis n+o permite a
subloca+o ou a cess+o, p. e(., eu aluguei o im1vel e vou sublocar para algum ou eu
aluguei um im1vel s1 ue agora eu estou me mudando para outra cidade, ento, eu vou
ceder o contrato a algum para ue #iue no meu lugar na locao. Portanto, n+o
admitem a subloca+o nem a cess+o, salvo autori0a+o e(pressa e por escrito do
locador. E, caso -a*a a loca+o, di0 a lei de loca+o 'ue o valor da subloca+o pode ser
igual ou inferior ao valor da loca+o, mas n+o pode ser maior. l)gica disso para 'ue
o locat.rio n+o ten-a vantagem na subloca+o ?pode empatar, pode 0erar, mas ele n+o
poder. ter vantagemC. Posso locar respeitando uma certa proporcionalidade, p. e(,
poder-se-ia sublocar a parte comercial por OEA. O fato 'ue eu n+o posso ter vantagem
na subloca+o N este o entendimento do legislador.
- %"$%5
- Obrigaes
Do /oca*or rt. LL da &ei @LBE[G=U
Do /ocatBrio rt. LO da &ei @LBE[G=.
2)s percebemos o seguinte, s+o basicamente as mesmas obrigaes das
locaes de coisas m)veis. %+o obrigaes muito simples de entender, porm,
importante dar uma lida nos referidos dispositivos.
- Garantias
O /ocatBrio tem uma forma pr)pria de ver a satisfa+o in natura dos seus
direitos. Iual o direito fundamental do locat.rioZ 3ireito de usar o bem. %e eu celebro
um contrato de loca+o e o locador n+o me entrega a coisa eu poderia usar uma 7a+o de
imiss+o de posse8. %e eu tiver com o bem e estiver sendo perturbado eu entraria com
uma 7a+o de manuten+o de posse8. %e eu estivesse com o bem e este bem me tivesse
sido tomado, eu entraria com uma 7a+o de reintegra+o de posse8. Em todas essas
aes, at por uma 'uest+o de l)gica, -averia um despac-o liminar, uma tutela
antecipada 'ue significaria 'ue o *ui0 me concederia de imediato mesmo sem ouvir a
parte contr.riaU
T. o /oca*or, 'ual o seu direito naturalZ 4eceber o aluguel. O 'ue o CC
pretende tentar garantir, assegurar 'ue ele vai efetivamente receber o seu direito
fundamental. Poc; entra em *u0o e o *ui0 vai condenar a parte a pagar. :as, condenar
n+o significa 'ue ele vai pagar ?s) se ele tiver bens pen-or.veis, vende e paga a dvida,
preferencialmente vende o ob*eto da garantiaC. Iuem n+o tiver bens pen-or.veis n+o -.
o 'ue fa0er. E as garantias do CC tentam minimi0ar este problema, de forma 'ue o
locador ten-a efetivamente um modo de receber. 2o caso, uma maneira de tentar
minimi0ar este problema, seria atravs da cobrana antecipada dos alugueis.
Ariane Defendi Vicentini Pgina @F
%) 'ue a cobrana antecipada de alugueis somente permitida em duas
situaes,
#1 .a' /oca8Ke' (or tem(ora*a N E(., casa de praiaU
"1 .a' /oca8Ke' 'em Earantia N 'ueles contratos de loca+o celebrados
sem garantia nen-uma, eu posso cobrar antecipadamente. Pe*am bem, eu posso cobrar
antecipadamente apenas m;s a m;s. Por 'ue s) m;s a m;sZ Por'ue na lei de loca+o o
locador obrigado a respeitar um pra0o, via de regra, ele n+o pode retirar o locat.rio
antes do final do pra0o. :as, o locat.rio pode sair antes do pra0o. Ele paga uma multa e
depois sai do im)vel. Como voc; cobra antecipadamente todo o valor do aluguel de
todo o contrato N isto vai obrigar o locat.rio a ficar no im)vel. Ent+o, de forma v.lida,
voc; impediria 'ue o locat.rio e(ercesse um direito seu de sair 'uando 'uiser, *. 'ue se
ele sasse ele perderia o aluguel.
Portanto, somente nas locaes por temporada ou nas locaes sem garantia
'ue se pode cobrar antecipadamente os alugueis. !nclusive, di0 o art. BO, !!!, 'ue
cobrar o aluguel antecipado fora dessas duas situaes infra+o, contraven+o penal,
onde o locador estaria su*eito 1 deten+o ?E dias a D mesesC ou multa ?de O a =L ve0es o
valor do Mltimo aluguelC em favor do locat.rio.
Ou, n+o sendo estas situaes, voc; poderia, a fim de resguardar e retomar o
aluguel, utili0ar o 'i'tema *e Earantia'. O sistema de garantias no artiEo &: estabelece
as formas de garantias 'ue podem ser utili0adas pelo locador no contrato de loca+o.
rt. OF da lei @LBE[G= N 5(o contrato de locao, pode o locador exigir do locat$rio as
seguintes modalidades de garantia:
M S cauoL
MM S #ianaL
MMM S seguro de #iana locatciaL
M4 S cesso #iduci$ria de uotas de #undo de investimento7.
- O 'ue di0 o CC a respeitoZ
O CC di0 o seguinte, voc; pode e(igir 'ual'uer garantia, no entanto, no
mesmo contrato, no mesmo lapso temporal ?mesmo perodoC, somente pode -aver uma
modalidade estabelecida, ou mais de uma modalidade, mas em momentos diferentes.
%e -ouver mais de uma modalidade ao mesmo tempo, voc; perde as
garantias prestadas, alm de tambm incorrer em contraven+o penal ?deten+o ou
multaC.
- Garantias
# = CRGHO %ignifica 'ue se est. dando alguma coisa efetiva em
garantia. Ent+o o 'ue vai responder preferencialmente pelo pagamento de eventual
dvida esta cau+o, ou se*a, este bem 'ue se est. oferecendo. Pode ser tanto do
locat.rio 'uanto de terceiro ?n+o -. nen-uma restri+o 'uanto ao fato de um terceiro
oferecer o bem em garantiaC. O 'ue isto significaZ %e um terceiro ofereceu um bem em
garantia, 'uando -ouver necessidade da a+o de e(ecu+o, esta e(ecu+o vai recair
preferencialmente sobre o bem 'ue foi oferecido em garantia. %e for insuficiente, o
credor, obrigatoriamente, vai recair sobre o devedor ?responsabilidade pessoal do
devedorC.
Ariane Defendi Vicentini Pgina @@
cau+o pode ser rea/, pode ser em coi'a' ?bensC em geral sem nen-um
tipo de restri+o ?somente n+o podendo ser ilegal ou imoralC e, se for em *in>eiro, -.
uma limita+o legal, por'ue a lei de loca+o estabelece 'ue o m.(imo de garantia a ser
oferecida de tr-' a/uEuei'.
Pale lembrar o seguinte, Iuando eu ofereo tr;s alugueis, isto uma
garantia, portanto, n+o vai ficar em m+os, posse e uso do credor ?locadorC, *. 'ue se este
receber o din-eiro e for usando para abater futuramente, isto ser. pagamento
antecipado, sendo ilegal. Ent+o, o 'ue vai acontecer com este din-eiroZ 3eposita-se em
uma poupana. o final da loca+o, se o locat.rio cumpriu todo o dever, ele poder.
sacar o din-eiro depositado. %e restar alguma pend;ncia, fec-a-se a conta e apreende-se
o din-eiro depositado para 'uitar a dvida. %e sobrar din-eiro, devolve-se o e(cedente
ao locat.rio. %e faltar, cobra-se do patrim/nio o 'ue falta do patrim/nio do locat.rio.
&ei de &oca+o probe mais de uma modalidade de garantia, n+o significa
'ue eu n+o posso ter mais de uma garantia. 2a realidade, eu posso ter mais de uma
garantia, desde 'ue todas elas se*am da mesma modalidade. ssim, poder-se-ia ter mais
de uma cau+o para garantir a loca+o.
6odavia, o professor entende 'ue n+o poderia ter mais de uma garantia se
voc; *. e(igiu a cau+o em din-eiro, -a*a vista 'ue a pr)pria &ei de &oca+o di0 o
m.(imo de garantia 'ue pode ser prestada em din-eiro, ou se*a, limita em tr;s alugueis.
" - +EFRRO ,I.G! S tipicamente um contrato de seguro. &ocat.rio
contrata com a seguradora, e esta, vai garantir ao locador, 'ue se o locat.rio n+o pagar, a
seguradora paga no lugar.
CO<+
#
, Pode ser feito mais de um seguro para o mesmo efeito com
seguradoras diferentes.
CO<+b, %eguro "iana uma modalidade de seguro de coisas. 2a de
pessoas, a seguradora paga e e(tingue o contrato ?e(, seguro de vidaC. 2o seguro de
coisas o contrato n+o se esgota no pagamento pois a seguradora se sub-roga nos direitos
do locador para cobrar o locat.rio.
& - CE++HO ,IDRCIWRI DE ZROT+ DE ,R.DO DE
I.VE+TIME.TO! 6ransfiro uma 'uota 'ue ten-o para o nome do locador, mas
garantia. O locador n+o pode vender ou pen-orar. %e no final, eu pagar os alugueis,
volta pra mim, sen+o, fica com o &ocador.
5 = ,I.G S a mais utili0ada das garantias. 6rata-se de uma garantia
de or*em (e''oa/, ou se*a, o fiador 'ue est. assumindo para si o compromisso de pagar
a obriga+o caso o devedor n+o pague.
- O 'ue um contrato de fianaZ
S o contrato pelo 'ual o fiador assume o compromisso de pagar a dvida
caso o devedor n+o pague. fiana regulada pelo art. @=@ e seguintes do CC. Ent+o,
por regra, o fiador um garantidor e um 7devedor subsidi.rio8. Tustificativa,
princpio, o fiador somente garantidor, o 'ue significa 'ue at o vencimento da
obriga+o, n+o se pode cobrar dele. %e o devedor n+o pagar, a o fiador passa a ser
devedor tambm ?devedor solid.rioC.
ssim, at o vencimento da obriga+o, o locador somente poder. cobrar o
locat.rio. Pencida a obriga+o e n+o paga, neste caso a fiadora passa a ser devedora
Ariane Defendi Vicentini Pgina @G
solid.ria e, na regra do devedor solid.rio, pode-se s) cobrar a fiadora, pode-se cobrar
somente o locat.rio ou se pode cobrar os dois, mas s) depois de vencida a obriga+o.
O2'er;a86o! Eu estou utili0ando a e(press+o 7por regra8 ?por regra,
devedor subsidi.rio, por regra, garantidorC, pois, na realidade, o CC admite 'ue o fiador,
desde 'ue faa e(pressamente, pode *. desde o princpio do contrato assumir a posi+o
de devedor solid.rio ou pagador principal ?onde ficaria em uma situa+o muito pr)(ima
ao do avalista, o 'ue significa 'ue no vencimento da obriga+o, o credor poderia cobrar
diretamente do fiador. gora se n+o estiver e(presso, no vencimento, o fiador n+o deve
nada, somente passando a dever depois de vencida a obriga+o e n+o pagaC.
! Elementos
- "orma, escrita.
- Ob*eto, 'ual'uer um 'ue n+o se*a ilegal, imoral, impossvel. 6tulo de
crdito pode ser ob*eto de fiana.
! 'aractersticas
fiana um contrato evidentemente CE++]RIO, por'ue o fiador
assume o compromisso de 'ue se o devedor n+o pagar, paga ele a obriga+o. Ent+o,
evidente 'ue tem 'ue ter uma obriga+o principal.
Por ser acess)ria, ela *. tra0 em si algumas caractersticas tpicas da
acessoriedade do tipo, fiana tem o limite da obriga+o principal, ou se*a, nunca pode
ser superior 1 obriga+o principal.
Em ra0+o da acessoriedade da fiana, ela nos tra0 a ideia de 'ue, por regra, o
fiador tem duas maneiras de se defender da fiana,
#- Ou atacando o pr)prio contrato de fiana ?desconstituindo este, por
e(emplo, anulando-oCU
"- Ou atacando a obriga+o principal, por'ue se eu conseguir desconstituir a
obriga+o principal e, como o acess)rio segue o principal, por regra, a fiana segue o
mesmo camin-o.
\Pode ser firmado antes, durante ou ap)s a obriga+o principal. Por ser
acess)rio n+o pode ser maior 'ue o principal, pode ser igual[menor.
fiana um contrato R.ILTERL E FRTRITO. Jnilateral, pois
somente o fiador possui obriga+o e gratuito, por'ue ele n+o vai onerar a outra parte do
contrato.
\ fiana um contrato entre o fiador e o credor ?o devedor n+o parte
delaC. 6anto assim, 'ue analisando o CC no artiEo O"%, este di0, #Pode-se estipular a
fiana, ainda :ue sem o consentimento do devedor ou contra a sua vontade.
Portanto, o devedor n+o precisa nem ficar sabendo do contrato de fiana, ou se ficar
sabendo e n+o concordar com este contrato, isto irrelevante, pois ele n+o parte do
contrato. O fiador somente vai se vincular ao contrato principal e ao devedor se este n+o
pagar, *. 'ue se o devedor pagar, e(tingue-se a rela+o. Por isso 'ue o CC dispensa a
participa+o do devedor ? irrelevante a sua anu;ncia. Concordando ou n+o, ele n+o tem
ainda um vnculo com o fiadorC.
fiana um contrato CO.+E.+RL4 pois basta o acordo, n+o
necessitando o ato material de entrega.
Ariane Defendi Vicentini Pgina GA
S um contrato +OLE.E. fiana obrigatoriamente e'crita ?artigo
@=GC.
- rt. O#J *o CC! # fiana dar-se-. por escrito, e n'o admite
interpreta'o e(tensiva. Portanto, a interpreta+o da fiana restritiva, mas
obrigatoriamente escrita, n+o interessando como fora escrita. Pode-se assinar a fiana
antes da obriga+o principal ?no entanto, se n+o -ouver a assinatura do contrato
principal, este contrato acess)rio n+o valeriaC, pois um contrato, podendo ainda ser
colocado como cl.usula no contrato de loca+o.
S DI,ERIDO, s) responde pelas dvidas vincendas e n+o por dvidas
vencidas ?dvida 'ue pode vir a surgirC.
6ambm contrato TEMPORWRIO, o garantidor, uma -ora dei(a de
ser, n+o infinito, at por'ue a loca+o n+o infinita.
fiana, evidentemente, um contrato PER+O.LS++IMO.
! <ujeitos do contrato de #iana
\CREDOR Pode ser 'ual'uer pessoa ?n+o -. restriesC. :esmo 'ue ele
fosse incapa0 e assinasse este contrato de fiana, o professor entende 'ue o contrato
valeria sem nen-um problema, *. 'ue o incapa0 como credor s) tem a gan-ar com o
fiador ?n+o ter. nen-um tipo de pre*u0oC.
C,IDOR 6em 'ue ser agente capa0. %e for incapa0 deve estar
representado ou assistido e, ainda, precisaria de uma autori0a+o *udicial, -a*a vista 'ue
no contrato de fiana se est. comprometendo o pr)prio patrim/nio para uma dvida de
outrem.
rt. =DBF, CC N 5*essalvado o disposto no art. PKQI, nenhum dos
cNnjuges pode, sem autori%ao do outro, exceto no regime da separao absoluta: !!!
N prestar #iana ou aval7.
%e o fiador for casado, para prestar fiana, fa0-se necess.ria a anu;ncia do
c/n*uge, salvo separa+o absoluta.
E e(istem algumas situaes 'ue n)s vislumbraramos a, 'ue a seguinte,
se eu sou casado e assino a fiana sem a anu;ncia da min-a esposa, -. um vcio de
nulidade, ent+o -. um vcio na fiana prestada 'ue significaria 'ue o locador estaria
meio sem garantias, por'ue a garantia estaria viciada. %egunda, se a min-a esposa anui,
a anu;ncia significa uma concord<ncia, significa 'ue ela concorda 'ue eu se*a fiador,
entretanto, em nen-um momento ela assume a condi+o de fiadora tambm, ela n+o
co-fiadora, ela simplesmente anuente, ela s) est. concordando 'ue eu se*a o fiador. Ou
terceiro, ela pode assinar como co-fiadora, onde ela n+o est. simplesmente me
autori0ando a ser fiador, ela est. tambm assumindo a condi+o de fiador.
5@ue di#erena #a%, se #or co!#iador, ou se #or anuente; <e #or co!#iador, o
cNnjuge tambm est$ vinculando o seu patrimNnio, assim como eu estou di%endo, se a
devedora no pagar, pago eu, a minha esposa assinando como co!#iadora ela est$
di%endo, se a devedora no pagar, pago eu tambm. <e #or como anuente, est$
acontecendo ue a 6afane est$ #alando ue: o 3aurcio pode ser #iador, mas eu no
vou pagar se a devedora no pagar. Ento se por acaso a gente tivesse PWW de
patrimNnio, e a dvida #osse IW, e a 6afane assinou como anuente, o credor s1 pode
atacar nosso patrimNnio em YW, porue os YW da 6afane vo #icar reservados, ela no
Ariane Defendi Vicentini Pgina G=
pode ser prejudicada. <e ela assina como co!#iadora, vai atacar em IW, tanto eu uanto
6afane vamos estar respondendo7.
5E no bem de #amlia isso gera um e#eito interessante, se eu assinei como
#iador, e a 6afane #oi co!#iadora e n1s s1 temos nossa casa pra morar, uando o
locador vem em cima do bem, ele pode pegar o bem de #amlia porue n1s somos
#iadores no im1vel de locao. <ituao dois: se por um acaso, a 6afane assinou como
anuente, o locador teoricamente, pode atacar o bem de #amlia porue eu sou #iador, e
o #iador no go%a de bene#cio, mas eu uero ue voc0s pensem no seguinte: s1 o #iador
compromete o bem de #amlia, e o cNnjuge nesse caso no #iador, ele s1 anuente,
por isso o cNnjuge vai de#ender o bem de #amlia, a 6afane vai #alar: essa aui a
casa onde eu moro, ningum pode pegar. 'onseu0ncia #inal: no caso do bem de
#amlia, ele tem um aspecto ue a indivisibilidade, o bem de #amlia indivisvel, a
nossa casa pra morar, e uando a 6afane #i%er a de#esa do bem, alegando ue ela no
#iadora, mas simples anuente, pedindo a proteo do bem de #amlia, ela tem direito a
essa proteo, como conseu0ncia da indivisibilidade vai estender a proteo pra mim
tambm, o ue o e#eito dessa di#erenciao de ser co!#iadora e ser anuente. <e ela #or
anuente ela consegue de#ender o bem de #amlia mais #acilmente, se #or co!#iadora, j$
no pode7.
rt. @OF, CC - O fiador pode opor ao credor as e(cees 'ue l-e forem
pessoais, e as e(tintivas da obriga+o 'ue competem ao devedor principal, se n+o
provierem simplesmente de incapacidade pessoal, salvo o caso do mMtuo feito a pessoa
menor.
rt. @LE, CC - 7@uando algum houver de o#erecer #iador, o credor no
pode ser obrigado a aceit$!lo se no #or pessoa idNnea, domiciliada no domiclio onde
tenha ue prestar a #iana, e no possua bens su#icientes para cumprir a obrigao7.
O professor entende ser este um artigo sem sentido. Iuem n+o id/neo
pode ser fiadorZ Pode. O credor pode escol-er 'uem ele 'uiser como fiador, pois
problemas futuros, se -ouver, ser+o dele.
3iante disso, a fiana vai ser reali0ada com 'uem o credor confiar. Ele n+o
pode ser obrigado a aceitar ningum, mas pode aceitar 'uem ele 'uiser sem nen-uma
restri+o, por isso 'ue o professor ac-a este dispositivo sem sentido.
- O2'er;a8Ke'!
- Contratualmente colocava-se 'ue, no caso de renova+o do contrato de
loca+o ou convers+o de determinado para indeterminado a fiana prorrogava-se at a
efetiva entrega das c-aves. 9o*e isso est. na lei. Posso tambm, como fiador, me
obrigar apenas at certa 'uantia, cabendo ao locador e(igir mais de um fiador.
- "iana fiana. %e o contrato por pra0o determinado e eu me obrigo a
ser fiador por =A anos, n+o interessa se eu briguei com o afianado ou desfi0 uma
sociedade com ele ?condi+o suspensivaC. %e for por pra0o indeterminado, posso me
e(onerar bastando para tal notificar o locador.
- %&$%5
! E#eitos da #iana
fiana, a princpio, possui 'uatro efeitos, tal 'ual a doutrina c-ama de
7benefcio8 ?art. ELF, CCC.
Ariane Defendi Vicentini Pgina GL
aC Cene#cio de ordem: benefcio de ordem, a princpio, um direito natural
do fiador ?n+o precisa ser regulamentado, n+o precisa ser especificado, etc.C. Este
benefcio significa 'ue o fiador tem o direito de 'ue primeiro se*am e(ecutados os bens
do devedor principal para 'ue depois se*am e(ecutados os seus.
!sto n+o significa 'ue eu ten-a 'ue e(ecutar primeiro o devedor. 2em 'ue
eu ten-a 'ue tentar pen-orar bens primeiro do devedor. Como eu disse para voc;s a
partir do momento 'ue a obriga+o vencida e n+o paga, o fiador passa a ser 7fiador
solid.rio8, o 'ue significa 'ue eu posso cobrar 'uem eu 'uiser inclusive ambos ou s) o
fiador.
Ent+o, como este benefcio vai funcionar se voc; pode acionar s) o fiadorZ
S 'ue o fiador vai ter a op+o de no momento de responder patrimonialmente ?for
citado, p. e(.C, ao invs do fiador indicar os seus bens 'ue possam ser pen-orados, ele
pode nesse instante ?7s) neste instante8C indicar os bens do devedor principal.
O fiador somente n+o ter. este direito se ele estiver en'uadrado nas
-ip)teses do artiEo O"O.
+rt. IJI, '' S (o aproveita este bene#cio ao #iador:
M S se ele o renunciou expressamenteL
MM S se se obrigou como principal pagador, ou devedor solid$rioL
MMM S se o devedor #or insolvente, ou #alido.
bC Cene#cio de diviso: em regra, o fiador garantidor do 7todo8. 6ambm,
por regra, se e(iste mais de um fiador, eles s+o garantidores solid.rios entre si.
S previsto atravs de cl.usula 7e(pressa8 no contrato, n+o sendo um direito
natural, mas sim contratual, dividindo a sua obriga+o principal, fa0endo responder s)
por parte dela.
%e eu ten-o, p. e(, tr;s fiadores e o devedor principal n+o pagou, eu posso
escol-er um e cobrar tudo dele. 3epois este dever. se acertar com os outros fiadores.
Portanto, em -avendo mais de um fiador eu posso cobrar, via de regra, tudo de apenas
um.
Jma ve0 estabelecido este benefcio de divis+o, -avendo mais de um fiador,
voc; limita a responsabilidade individual e 'uebra a solidariedade entre os garantidores.
%) podendo cobrar de cada fiador a sua cota parte, e se ele for insolvente eu somente
vou poder cobrar o devedor principal pela parte deste insolvente.
cC Cene#cio de sub!rogao, o fiador 'ue paga a dvida se sub-roga nos
direitos e garantias do credor da obriga+o. 2este caso, todos os benefcios 'ue o credor
tivesse, o fiador tambm teria, desde 'ue pague em nome pr)prio e n+o ten-a
renunciado.
Como n)s estamos tratando de uma regra de solidariedade, na rela+o
interna, ele somente poder. cobrar de cada um a sua cota parte. %e ele cobrar do
devedor principal, ele poder. cobrar tudo, inclusive as perdas e danos 'ue -ouver
sofrido. Obs., %e um devedor for insolvente, a parte insolvente ser. dividida entre os
demais devedores.
! E se este #iador, mesmo com o bene#cio da diviso, tivesse pagado toda a
dvida;
Em rela+o 1 parte dele, ele se sub-roga. 'uilo 'ue ele era garantidor, ele
se sub-roga. gora, em rela+o 1 parte dos demais, at certo ponto ele se sub-roga, mas
Ariane Defendi Vicentini Pgina GO
a temos 'ue avaliar a ideia de pagamento de terceiro n+o interessado. Por'ue 'uando
algum paga como fiador, este terceiro interessado. Iuando ele paga sem ser
garantidor, ele paga como terceiro n+o interessado. ssim, da cota parte do fiador, ele
interessado, mas se ele pagou tudo, o e(cedente foi pago como terceiro n+o interessado.
O 'ue isto significaZ Poc; somente pode cobrar at o valor do desembolso, *uros legais,
etc. Como n+o -. solidariedade, se um pagar a parte de um insolvente, este n+o ter.
como cobrar esta parte, por'ue n+o se pode dividir ?ou ele arca com o pre*u0o ou
somente pode regressar contra o devedor principalC. !sto falando do pagamento por
terceiro 7n+o interessado8 ?pagou cota parte da 'ual n+o era garantidoraC.
dC Cene#cio de exonerao, por regra, uma fiana prestada por 7pra0o
determinado8, o fiador fiador at o final do pra0o. Ent+o, a princpio, o fiador somente
poderia sair desta obriga+o se ele pudesse alegar um dos motivos de nulidade do
contrato ?incapacidade, erro, dolo, coa+o, etc.C, caso contr.rio o indivduo fiador por
todo o perodo contratual.
:as, na fiana prestada por pra0o indeterminado, este c-amado 7benefcio
de e(onera+o8 direito natural e irrenunci.vel do fiador.
! O ue este bene#cio de exonerao;
S um direito do fiador de se desligar da fiana 'uando ele dese*ar.
! O ue o '' estabelece;
S um direito do fiador. O fiador para se valer deste direito, vai notificar ao
credor e, a partir deste instante, ele fica vinculado por mais DA dias. Este pra0o um
pra0o 'ue teria o credor para arrumar um outro fiador ou uma outra garantia. 6udo o
'ue estava vencido ou vir. a vencer nestes DA dias, o fiador continuar. respons.vel ?art.
OOO, CCC. %e o devedor n+o encontrar outra garantia, ocorrer. o vencimento antecipado
da obriga+o ?art. OOO, CCC.
CO<+! na loca+o, a pessoa fica respons.vel ainda por =LA dias.
! O ue acontece em um contrato de locao de im1veis se o locador se
exonerar;
Como dissemos, a e(onera+o um direito natural de renunciar 1 fiana.
Iuer me parecer 'ue somente n+o poderia -aver m.-f no e(erccio deste direito. O 'ue
eu 'uero di0er com m.-fZ %) n+o poderia usar este benefcio com a inten+o de
pre*udicar. E(., 5(ingum uer alugar para determinada pessoa ue no tem
garantias, rendas, etc. Esta pessoa, diante disso, pede para mim ser #iador dela,
sabendo ue o locador con#ia em mim. Eu assino o contrato e imediatamente ap1s eu
peo a minha exonerao. (este caso me parece ue houve a m$!#, haja vista ue eu
s1 usei o meu nome para ue o locat$rio conseguisse locar o im1vel. +gora, seria
injusto ao credor eu me exonerar deixando!o sem nenhum tipo de proteoL mais ainda
na locao, porue, via de regra, em uma locao residencial se eu #i%er uma locao
por pra%o indeterminado somente se pode tirar o locat$rio sem justo motivo ap1s Y
anos7. 2o ano passado, 'uando foi estudado o pagamento, -avia o local do pagamento
e a poca do pagamento. Iuando foram estudadas estas matrias, -avia um t)pico
c-amado,
7 Pencimento antecipado das obrigaes8 N ?E(emplos, %e for decretada
a insolv;ncia ou fal;ncia de alguma pessoa [ se for pen-orado algum ob*eto da garantia [
Ariane Defendi Vicentini Pgina GB
se perder a garantiaC. Ent+o, o 'ue vai acontecerZ Em uma obriga+o comum ?normalC
vai acontecer o vencimento antecipado das obrigaes.
&ado oposto, 2a loca+o, o 'ue vai acontecerZ E(tin+o do contrato. O 'ue
isto significaZ %ignifica 'ue no caso da loca+o, autori0ada a e(tin+o do contrato,
sendo assim, o locador deve notificar o locat.rio em OA dias, sob pena de desfa0er o
contrato, caso n+o notifi'ue, ocorrer. no m.(imo o vencimento antecipado do aluguel.
! Extino da ?iana
! 'aractersticas gerais
"iana contrato, e(tinguindo-se pelas formas normais de contrato.
Por ser um contrato personalssimo, a morte ou incapacidade superveniente
do fiador e(tingue a fiana. 2este caso, tudo o 'ue estiver vencido at a morte ou
incapacidade, ainda obriga o fiadorU dali em diante n+o mais problema do fiador.
inda na ideia de fiana, poderamos estabelecer a e7tin86o *a fian8a com
algumas regras b.sicas. Pia de regra, fiana por pra0o determinado, venceu o pra0o,
venceu a fiana, por'ue ela interpretada restritivamente. "iana por pra0o
indeterminado, com o vencimento da obriga+o, ou com a e(onera+o do fiador.
Poderamos apontar o seguinte, o C)digo admite mais duas situaes de
e(tin+o da fiana. primeira delas o seguinte, o fiador, pode atacar a fiana pelos
seus vcios, ent+o eu posso apontar algum vcio na fiana, pra e(tingui-la. Ou como ela
um contrato acess)rio, atacando a obriga+o principal, se eu desconstituir a obriga+o
principal, via de regra, tambm desconstitui a fiana. Ent+o se de 'ual'uer maneira eu
conseguir desconstituir a obriga+o principal, automaticamente desconstituo *unto a
fiana, eu posso alegar um erro, dolo, uma a+o, uma compensa+o, 'ual'uer coisa 'ue
val-aU se eu desfi0er a obriga+o principal, eu desfao *unto a fiana. E(ceto se a
obriga+o principal for nula por vcio de capacidade do devedor, nesse caso o C)digo
di0 'ue voc; desconstitui a obriga+o principal, mas permanece a fiana, a fiana
continua e(istindo.
%itua+o dois, tambm e(tingue a fiana se o credor, de 'ual'uer maneira,
pre*udicar o regresso do fiador. O C)digo, na verdade, apresenta algumas situaes cu*a
ideia sempre essa, como por e(emplo, se ele por inrcia do credor, dei(ar perder o
benefcio de ordem, ent+o 'uando estava l. na situa+o, *. 'ue a Tu est. me acionando,
eu fui l. e indi'uei bens da 3akane, ol-a, a 3akane tem isso em tal lugar, tem din-eiro
na poupana, mas a Tu, morosa, ela simplesmente n+o tomou atitude nen-uma, e dado a
sua morosidade, dado ao seu retardo, acontece 'ue a 3akane foi l. e sacou o din-eiro,
desapareceu com os bens 'ue ela possua, ou se*a, eu usei o meu benefcio de ordem pra
'ue fosse responder as obrigaes do devedor, e ela simplesmente n+o fe0 nada, l)gico,
agora 'uem vai ter 'ue pagar sou eu com meu patrim/nio.
! 'aractersticas especiais da locao
\Escol-er mais de uma modalidade de garantia leva a e(tin+o da loca+o.
lgumas O<+ERVGUE+ interessantes,
2)s imaginamos o seguinte, conforme voc;s estudaram, embora -a*a
previs+o de mudana, a lei @AAG, estabelece a prote+o do bem de famlia, atravs do
'ual o Mnico bem 'ue o devedor possua pra sua moradia, impen-or.vel, salvo nas
e(cees do art. Oj da lei @AAG, ela n+o responde por dvidas. %ituaes do art. Oj, por
e(emplo, impostos, ta(as, contribuies do im)vel, ent+o eu ten-o l. uma casa e n+o
Ariane Defendi Vicentini Pgina GE
pago !P6J, essa casa pode ser vendida pra pagar o !P6J. "inanciamento do pr)prio
im)vel, ent+o, de repente, peguei din-eiro emprestado pra construir min-a casa sobre
um terreno 'ue eu tin-a, sendo assim, por a'uele financiamento, responde min-a casa.
Empregados domsticos, como por e(emplo, a fa(ineira, a bab., a governanta, o
motorista da casa, o *ardineiro, o im)vel pode responder. E entre as e(cees da lei
@AAG, tem l. o inciso P!! do art. Oa 'ue fala na e(ce+o do fiador em contrato de
loca+o. Esse inciso P!! n+o origin.rio da lei @AAG, ele veio com a lei @LBE. Ent+o
'ual a situa+o 'ue voc; acaba encontrandoZ Eventualmente eu fiador do contrato de
loca+o, 'ue n+o o fiador, fiador em contrato de loca+o, por'ue se eu for fiador de
uma dvida banc.ria a min-a casa n+o responde por dvida, se eu for fiador de um
contrato de loca+o, eventualmente, eu posso perder essa casa pra pagar a dvida da
loca+o.
O 'ue c-ama mais aten+o foi a situa+o eventual 'ue isso pode causar, do
fiador perder a casa e o locat.rio n+o, por'ue a lei impe a dvida, a responsabilidade, a
possibilidade da perda do bem de famlia ao fiador, fiana decorrente de contrato de
loca+o, n+o da obriga+o do contato de loca+o, mas da fiana. Ent+o, o 'ue
aconteceuZ 'ui no Estado de %+o Paulo, o 6T at entendeu 'ue o fiador, no regresso,
poderia ir contra o bem de famlia da locat.ria, para tentar reaver a'uilo 'ue ele -avia
perdido, por'ue ele perdeu, mas o %6T derrubou, s) 'uem responde o fiador,
e(clusivamente o fiador.
S possvel ser fiador de uma dvida pr)priaZ Poc; poderia imaginar n+o
como pessoa fsica, mas *uridicamente o m.(imo 'ue voc; poderia fa0er, dividir a
pessoa *urdica da 'ual voc; s)cio ma*orit.rio, voc;s s+o casados e montaram l. uma
empresa 'ual'uer, e voc; constituiu a empresa e a empresa est. alugando, embora se*a
fisicamente voc; 'uem est. assinando, na verdade 'uem est. alugando a pessoa
*urdica, a sua pessoa *urdica est. alugando, e voc; pessoa fsica vai ser o fiador, a
tecnicamente at d., embora se*a voc; 'ue este*a nos dois polos, mas *uridicamente d.
uma diferencia+o.
- 2essa mesma disposi+o, outras observaes,
#1 Primeiro, -. de se observar o seguinte, o %6" tem dado algumas decises
entendendo pela inconstitucionalidade da perda do bem de famlia do fiador,
entendendo l. 'ue prevalece o princpio da -abita+o, como conceito de dignidade
-umana, ent+o n+o -averia como fa0er o fiador responder com seu bem de famlia.
"1 9. uma possibilidade, bem prov.vel, de 'ue esse inciso P!! v. ser
revogado.
- Iuanto 1 fiana, ainda se tem Mltima observa+o 'ue nos interessa,
Caso voc; se*a fiador de um contrato de loca+o, e este vena, o locat.rio
permanece no im)vel, e o contrato se prorroga por pra0o indeterminado, como fica a
situa+o do fiadorZ 3i0 a lei de loca+o, no art. OG, salvo disposi+o contratual em
contr.rio, 'ual'uer das garantias da loca+o se estende at efetiva devolu+o do im)vel.
2o entanto o art. BA di0 'ue o locador poder. e(igir novo fiador ou a substitui+o da
garantia nos seguintes casos, inciso P N prorroga+o da loca+o por pra0o
indeterminado, sendo a fiana a*ustada por pra0o certo. E isso tem gerado muita dMvida
de saber o seguinte, afinal de contas, se prorroga o contrato por pra0o determinado
como fica a condi+o do fiadorZ Pia de regra, n)s devemos imaginar, 'ue a fiana
a*ustada por pra0o determinado, venceu o pra0o, venceu a fiana. Ent+o a fiana vai s)
at o vencimento do pra0o 'ue foi fi(ado. E(ce+o dessa situa+o, o m.(imo 'ue eu
Ariane Defendi Vicentini Pgina GD
poderia imaginar 'ue a fiana fosse at um pouco alm do pra0o firmado, se por um
acaso -ouver uma a+o, e se postergue at depois do pra0o. Ent+o vamos imaginar uma
situa+o, a min-a locat.ria assinou um contrato de um ano de loca+o comercial, e eu
fui fiador. O pra0o dela ia at o dia OA, se por um acaso passar o dia OA e ela continua no
im)vel, sem oposi+o do locador, pra0o determinado virou pra0o indeterminado, s) 'ue
eu *. n+o sou mais garantidor. %itua+o dois, o contrato dela vence agora dia OA, s) 'ue
fa0 tr;s meses 'ue ela n+o paga o aluguel, a locadora entra com uma a+o de despe*o
cumulada com cobrana, prope -o*e, a locat.ria vai se defender, e n+o sai do im)vel.
locadora s) consegue despe*ar a locat.ria ap)s de0 meses, em fevereiro do ano 'ue vem.
6r;s meses *. est+o vencidos, e esses de0 meses eu continuo respondendo. %endo assim,
serei garantidor at a entrega efetiva das c-aves, por'ue o problema se deu durante o
pra0o 'ue eu era garantidor.
2o entanto, para evitar esse tipo de discuss+o, tem-se inserido uma cl.usula
mais ou menos no seguinte conte(to, onde o fiador, e(pressamente assume o dever de
'ue, caso o contrato se*a prorrogado por pra0o indeterminado, ele continua a garantir a
loca+o. !sso tem sido aceito como v.lido. :as isso decorre de cl.usula e(pressa, tem
uma cl.usula clara di0endo 'ue eu estou ciente 'ue o contrato pode se prorrogar por
pra0o determinado, e caso se prorrogue eu continuo a ser o fiador. T. n+o valeria se
-ouvesse uma cl.usula dispondo l. 'ue eu estou renunciando ao benefcio de
e(onera+o, ao benefcio de e(onera+o na cabe renMncia.
- %J$%5
- 8Ke' Locatcia'
%+o determinadas aes cu*a origem um contrato de loca+o.
E(istem diversas aes 'ue s+o originadas em um contrato de loca+o,
todavia n+o bem isso o 'ue interessa. Por aes locatcias na verdade, estaremos
tratando de 'uatro aes 'ue s+o reEu/a*a' (e/a /ei *e /oca86o. Ent+o, n)s estaremos
estudando apenas 'uatro aes, 'uais se*am,
#- Con'iEna86o em PaEamentoI
"- 86o Re;i'iona/I
O- 86o Reno;atDria e
5- 86o *e De'(ejo.
Por 'ue estas 'uatro aesZ Por'ue s+o reguladas pelo legislador em ra0+o
do seguinte, Ou por'ue elas s) t;m cabimento em um contrato de loca+o, ou por'ue na
rela+o de loca+o elas t;m uma l)gica diferente ?diferente da'uilo 'ue normalmente
acontece em outras relaes N por isso 'ue o legislador regulamentouC.
3e especial estas aes em si *. t;m regulamentaes gerais 'ue s+o
interessantes. primeira delas, embora -o*e *. n+o ten-a nen-uma l)gica, di0ia o
seguinte, estas 'uatro aes locatcias n+o se suspendiam por ocasi+o das frias
forenses. :as n+o tem mais sentido por causa da Emenda Constitucional BE 'ue acabou
revogando estas frias forenses ?assim, esta regra acaba n+o tendo mais aplicabilidadeC.
:as, uma outra l)gica 'ue estas 'uatro aes t;m a seguinte, Ela di0 'ue o
recurso destas aes n6o tem efeito' 'u'(en'i;o'.
E(plicando, Os recursos de forma geral, principalmente a 7apela+o8,
normalmente contam com dois efeitos, 7devolutivo8 e 7suspensivo8. !sso funciona da
seguinte forma, Iuem n+o gostar da decis+o deve recorrer. O efeito devolutivo tem este
nome por'ue voc; devolve ao *udici.rio o con-ecimento da matria recorrida. O 'ue
isto significa, 3eterminada 'uest+o *. foi apresentada ao Tudici.rio e o *ui0 *. deu sua
Ariane Defendi Vicentini Pgina GF
decis+o. Jma das partes n+o gostou. Iuando ele recorre, ele consegue 'ue o Tudici.rio
reve*a a decis+o para revog.-la ou mant;-la. ssim, o efeito devolutivo natural, pois a
princpio o CC di0 'ue as aes n+o s+o ree(amin.veis, mas se eu recorrer eu obrigo o
Tudici.rio a ree(amin.-las. Este efeito ?devolutivoC todo recurso tem. O outro efeito
c-ama-se suspensivo. 6rata-se do efeito 'ue suspende a efic.cia da decis+o impugnada.
S o efeito 'ue fa0 com 'ue a decis+o impugnada n+o possa ser e(ecutada. Ex.: 5Eu
entrei com uma ao contra determinada pessoa e a ao visava tomar um bem m1vel
das mos desta pessoa. 'hegou ao #inal do processo e eu ganhei ao, logo, a parte
contr$ria ter$ ue me entregar tal bem. 'ontudo, a parte perdedora recorre e o e#eito
suspensivo impede ue eu possa executar a deciso e obrig$!la a me entregar o bem
enuanto o )ribunal no examinar a minha uesto. Esta a l1gica do chamado e#eito
suspensivo7.
%) 'ue os recursos destas 'uatro aes locatcias n+o t;m este efeito, o 'ue,
implicitamente, significa di0er 'ue o 'ue o *ui0 em primeira inst<ncia decidir, ainda 'ue
a parte contr.ria recorra, n+o impede 'ue a decis+o se*a e(ecutada de imediato, ou se*a,
'ue a decis+o surta efeitos. ssim, o legislador tentou dar celeridade ao processo,
evitando o recurso protelat)rio, adiando a e(ecu+o da sentena.
O2'er;a86o! O 'ue possvel tentar fa0er 'ue, a parte 'ue se sentir
pre*udicada pela decis+o e pela falta deste efeito suspensivo do recurso, com
fundamento no artiEo 55O4 P Qnico4 *o CPC , atravs de um recurso c-amado 7recur'o
*e aEra;o8, pea ao relator do 6ribunal para 'ue ele d; este efeito suspensivo. E(., 5Eu
entrei com uma ao de despejo contra determinada pessoa. Banhei a ao e executo a
deciso. Ele insatis#eito recorre. @uando ele recorrer, o jui% vai di%er na deciso:
Frecebo a presente apelao com e#eito meramente devolutivoG, ou seja, no dar$ o
e#eito suspensivo. 6esta deciso ue o jui% prolata (s1 com e#eito devolutivo", o
locat$rio poder$ interpor um outro recurso chamado FagravoG diretamente no
)ribunal, ue vai :s mos do *elator. Este examinar$ o recurso de agravo e se
entender ue h$ #ortes indcios de ue a deciso est$ euivocada (no se est$ pr!
julgando, mas h$ #ortes indcios de ue a deciso do jui% est$ errada" ele poder$ dar o
e#eito suspensivo7.
=C +o de Consigna+o em Pagamento
! O ue a consignao em pagamento;
S uma situa+o onde o devedor, n+o podendo cumprir a obriga+o na sua
forma natural, para n+o incorrer nos riscos da mora, ele depositava esta obriga+o. O
devedor n+o tem s) o dever, mas tambm o direito de pagar, at para n+o incorrer em
riscos.
2a realidade a consigna+o um direito natural de 'ual'uer obriga+o, isto
, em 'ual'uer obriga+o o devedor tem o direito de pagar. %e o devedor n+o est. tendo
a possibilidade de cumprir sua obriga+o da forma natural, ele pode perfeitamente
consignar, tanto 'ue a consigna+o, via de regra, regulada pelo CPC nos artiEo' OJ%
e 'eEuinte'. Pode ser *udicial ou e(tra*udicial.
! 'omo #unciona esta consignao extrajudicial;
s o2riEa8Ke' (ecuniBria' ?em din-eiroC admitem esta consigna+o 'ue
feita no 2anco ?n+o pode ser feita em *u0oC.
Ariane Defendi Vicentini Pgina G@
O fato em si interessante para n)s pelo seguinte, maior parte das
obrigaes do locat.rio s+o obrigaes pecuni.rias ?aluguer, ta(as, etc.C e isso
interessante para n)s pelo fato de 'ue o locat.rio pode se valer dessa regra a
estabelecida. Ent+o, como estas obrigaes s+o pecuni.rias, o locat.rio poderia sem
mesmo entrar em *u0o, pagar custos, etc., entrar com esta consigna+o e(tra*udicial ?via
banc.riaC. Caso o locador n+o recuse no pra0o de =A dias a obriga+o se e(tingue.
3este modo, fa0-se necess.rio algo 'ue torne esta a+o diferente. O 'ue se
tem de diferente o seguinte, 2)s poderamos di0er 'ue uma obriga+o de loca+o, via
de regra, uma obriga+o de 7trato sucessivo8, -a*a vista 'ue o aluguel pago m;s a
m;s ?cumpre-se a obriga+o sucessivamenteC.
O CPC estabelece 'ue as obrigaes por trato sucessivo, uma ve0
consignada a primeira, as demais podem ser consignadas na mesma a+o ?ou no mesmo
dep)sitoC. Ent+o, eu n+o ten-o 'ue entrar com uma a+o de consigna+o para cada
parcela do financiamento. T. 'ue eu *. entrei com a a+o discutindo o valor 'ue eu
'uero pagar, eu estou consignando este m;s e no m;s 'ue vem eu vou estar consignando
na mesma a+o, no outro m;s tambm, e assim sucessivamente. O CPC me faculta 'ue
eu possa fa0er o pagamento, o dep)sito das prestaes vincendas at E dias ap)s o
vencimento sem nen-um /nus ?n+o tem multa, n+o tem *uros, etc.C.
XB na /ei *e /oca86o, 'uando ela regulamenta essa parte da a+o de
consigna+o ?nos art. 9: e 'eEuinte'1, o inci'o III4 *o art. 9: tambm permite 'ue voc;
possa depositar na mesma a+o as prestaes vincendas N a'uelas obrigaes de aluguel
'ue foram se vencendo nos meses subse'uentes. %) ele di0 'ue as obrigaes vincendas,
obrigatoriamente, t;m 'ue ser depositadas no respectivo vencimento. ssim, en'uanto
'ue no banco eu poderia depositar at o dia LB ?E dias ap)s vencimentoC, o aluguel 'ue
vence no dia =G eu teria 'ue depositar no dia =G, n+o podendo depositar em outro dia,
sob pena de caso voc; n+o promover este dep)sito no pra0o ?vencimentoC, segundo
alguns autores, os Mnicos efeitos seriam ter 'ue pagar *uros, multa e correes relativos
1 este atraso, mas, na verdade, o (rofe''or enten*e ser mais coerente pensar no
seguinte, %e voc; n+o depositar no respectivo vencimento voc; ter. 'ue entrar com uma
outra a+o consignando este m;s. Portanto, percebemos 'ue -. uma regra diferente.
LC +o 4evisional
S a a+o 'ue tem a finalidade de reade'uar o valor do aluguel ao preo de
mercado. princpio ?art. =FC o legislador di0 'ue as partes s+o livres para fi(ar o valor
do aluguel por mMtuo acordo. O legislador tambm di0 'ue as partes s+o livres para
negociar e rever o valor do aluguel a 'ual'uer tempo. Portanto, a partir do instante em
'ue -. um interesse comum, um consenso entre as partes, elas podem a*ustar o preo.
Em n+o -avendo acordo, a parte pode entrar em *u0o com esta a+o revisional. Ent+o,
por livre acordo n+o se e(ige re'uisito nen-um, desde 'ue as partes concordem a
'ual'uer tempo elas podem reade'uar o valor. :as, se n+o -ouver este acordo, voc;
pode a*ui0ar a a+o revisional.
%endo assim, esta a+o pode ser proposta tanto pelo locador 'uanto pelo
locat.rio. O art. =F e ss. da lei de loca+o N est. previsto na parte geral, ent+o n+o est.
restrita 1 apenas uma modalidade de loca+o, poderia ser utili0ada por 'ual'uer um dos
dois em 'ual'uer tipo de loca+o sem nen-um problema, e(ceto na loca+o por
temporada.
O art. #J *a /ei declara 'ue se o valor do aluguel estiver em desa*uste com
o preo de mercado, estando o aluguel vigente a, pelo menos, & ano', a parte 'ue se
Ariane Defendi Vicentini Pgina GG
sentir pre*udicada pode entrar com esta a+o ?O anos em 'ue o mesmo aluguel este*a
vigenteC.
! =or ue existe este pra%o;
Para evitar 'ue 'ual'uer varia+o do valor impusesse uma a+o. Ent+o, cada
ve0 'ue o aluguel ficasse defasado, voc; estaria impondo uma a+o em cima de outra
a+o. ideia dos tr;s anos para verificar 'ue essa situa+o est. advindo de uma
constante, sendo ainda gradativo. 2+o uma varia+o de mercado, mas uma constante.
tend;ncia do mercado a valori0a+o 'ue efetivamente vai tra0er um benefcio para
mim, uma situa+o 'ue vem se agravando com o passar do tempo.
- O2'er;a86o!
6em 'ue ser uma varia+o em rela+o ao preo de mercado N n+o 'ual'uer
varia+o, tem 'ue ser uma varia+o significativa ?varia+o 'ue se*a realmente
consider.velC.
S e(tremamente comum 'ue nos contratos de loca+o, em especial nos
contratos de longo pra0o, ela *. tem embutida dentro dela um neg)cio c-amado
?c/Bu'u/a *e e'ca/a mD;e/3. Eu vou e(plicar primeiro a cl.usula depois eu e(plico a
l)gica.
De Lue 'e trata e'ta c/Bu'u/a *e reaju'te *e e'ca/a mD;e/[
S uma cl.usula 'ue normalmente nos contratos di0 assim, 5O presente
contrato ser$ reajustado anualmente pela variao do MB=( (ou M(=', M='+, etc."7.
Ent+o, esta cl.usula busca *ustamente fa0er a corre+o do valor do aluguel ?obs., por
disposi+o legal este rea*uste somente pode ser anualC. Por 'ue ela c-ama cl.usula de
escala m)velZ S c-amada assim pelo seguinte, Iuanto 'ue vai dar o !GP2 este anoZ
2+o possvel saber. Iuanto deu o !GP2 o ano passadoZ O,G. Iuanto vai dar o ano 'ue
vemZ 6ambm n+o possvel saber. Pode dar O,G, B,=, L,F N por isso 'ue se c-ama
cl.usula de escala m)vel. Esta cl.usula diferente da cl.usula de escala fi(a, p. e(, 5O
valor do aluguel ser$ reajustado anualmente em PWa ! isto uma escala #ixa, pois todo
ano o aluguel aumentar$ PWa (se a in#lao #or Pa, aumenta!se PWa. <e a in#lao #or
JWa, aumenta!se PWa, ou seja, sempre vai aumentar PWa"7. :as comum o uso da
cl.usula de escala m)vel.
Para 'ue serve a cl.usula de escala m)velZ Tem a fun86o *e reaju'tar o
;a/or *o a/uEue/ em raA6o *a inf/a86o4 i'to )4 rea*eLuar monetariamente o ;a/or *o
a/uEue/ ao (re8o *e merca*o. Embora mude o valor nominal, o valor econ/mico ser.
sempre o mesmo, de modo 'ue a e(ist;ncia desta cl.usula n+o impede a entrada da a+o
revisional.
lguns autores entendem 'ue este pra0o de tr;s anos pra0o absoluto, ou
se*a, acontea o 'ue acontecer n+o se pode entrar com a a+o antes dos tr;s anos.
Portanto, esta afirmativa seria impeditiva da ?teoria *a im(re;i'6o3. O (rofe''or
enten*e ser esta uma posi+o inade'uada por entender ser um pensamento e(tremado e
in*ustificado. Como dito, tr;s anos s+o para se verificar a tend;ncia a ser considerada. S
gradativa N a mel-ora gradativa e a piora tambm gradativa.
E(posto isso, parece-me 'ue foi esta a inten+o do legislador ao estabelecer
esses tr;s anos.
Ariane Defendi Vicentini Pgina =AA
Entretanto, se -ouvesse uma situa+o im(re;i'ta e im(re;i';e/ 'ue
tornasse e(ageradamente gravosa a condi+o de uma das partes ?uma das partes est.
perdendo muito em benefcio da outraC eu n+o ve*o motivo para n+o se entrar com a
7a+o revisional8 de ime*iato. ssim, se de repente, no curso do contrato de aluguel, ao
invs desta eleva+o ou deprecia+o gradual sobreviesse algo 'ue abruptamente fa0 cair
ou subir o valor do aluguel, 'ual a *ustificativa para ter 'ue esperar tr;s anosZ Para 'ue
esperar este pra0o se a parte est. tendo um pre*u0o t+o grandeZ
O (rofe''or enten*e Lue n6o (reci'aria e'(erar o' & ano', -a*a vista 'ue
a l)gica deste pra0o a'uela *. citada ?fora gradualC.
l)gica dos tr;s anos n+o teria cabimento. 2este caso eu poderia pedir a
a+o revisional de imediato, sob o fundamento da teoria *a im(re;i'6o ?os tr;s anos se
*ustificariam na'uela altera+o gradualC.
parte 'ue estiver interessada ?locador ou locat.rioC deve a*ui0ar a a+o.
lei de loca+o di0 'ue a 7a+o revisional8 ter. um procedimento c-amado
(roce*imento 'umBrio, 'ue um procedimento mais clere 0art. 9O ?ca(ut31.
3i0 a &ei 'ue se o autor assim o dese*ar, 'uando ele entra com a inicial,
ele obrigatoriamente tem 'ue apresentar o valor 'ue est. sendo pago ou recebido ?valor
'ue ele paga ou recebe -abitualmenteC e 'ual seria o valor *usto, o valor 'ue ele entende
ser o valor correto em termos de mercado.
3i0, ainda, a &ei de &oca+o, %e o autor assim o pedir ?se -ouver
re'uerimento do autorC ele pode pedir para o *ui0 arbitrar um ?a/uEue/ (ro;i'Drio3.
Ent+o, 'uando eu entro com a min-a peti+o inicial, eu peo para o *ui0 com base
na'uilo 'ue eu estou apresentando ?valor 'ue estou pagando, provas 'ue estou
apresentando, etc.C e peo para ele fi(ar um valor provis)rio N aluguel este 'ue ser.
devido *e'*e a cita86o. Pe*am bem, este aluguel provis)rio fi(ado
independentemente de se ouvir a parte contr.ria. 7Eu entro com a inicial e o jui% vai ver
o ue eu vou pedir e #ixa este aluguel provis1rio7.
Como o pr)prio nome di0, este aluguel se c-ama provis)rio por ser
moment<neo para tentar minimi0ar o eventual pre*u0o 'ue a parte alega ter ?7voc0 est$
pagando F.G e o valor correto FgG7", por estar pagando muito caro ou muito barato.
6odavia, este aluguel provis)rio at no m.(imo @Af do pedido ?7ento, o jui% no
pode #ixar provisoriamente o aluguel pelo valor ue se est$ pedindo e sim, no m$ximo,
at IWa do pedido7C.
Zue't6o
%e o im)vel est. alugado por 4W LAA,AA e eu entendo 'ue o valor *usto de
4W DAA,AA, 'ual o valor m.(imo do aluguel provis)rio 'ue o *ui0 pode arbitrarZ
4esp., @Af de BAA OLA ?@Af do pedidoC. Portanto, o valor m.(imo 'ue o
*ui0 poder. arbitrar provisoriamente 4W OLA,AA ?o2'.! n6o ) *e 5O%4 (oi' n6o ) O%M
*e 9%% e 'im *e 5%% = e7(/ica86o a2ai7o1.
regra coerente, mas preciso saber avaliar o pedido. Pamos ponderar,
Eu estou alugando o im1vel. Eu pago *h JWW,WW, mas o locador pede a
revisional pedindo o valor de *h KWW,WW, ual o pedido; umentar CD E44,44 (pois
JWW ele j$ tem S eu no estou pedindo KWW, estou pedindo ue o valor seja aumentado
em QWW". +ssim, IWa do pedido ser$ de HJW. Ento, pode!se aumentar o valor do
Ariane Defendi Vicentini Pgina =A=
aluguel provisoriamente at o limite de HJW, ou seja, o aluguel provis1rio poderia
chegar at no m$ximo em *h YJW,WW.
&ado inverso, <e eu pago *h KWW,WW e entendo ue est$ muito caro e por
isso entro com a revisional para baixar para *h JWW,WW. @ual o pedido; >ai(ar CD
E44,44. O jui% poder$ baixar at IWa do pedido, ou seja, ele pode no baixar nada ou
baixar at HJW. Oogo, o aluguel poderia ser mantido em KWW ou diminudo at o
patamar de *h JIW,WW (IWa de QWWiHJW KWW!HJWiJIW", devidos at a citao.
6ranscorrido o processo o *ui0 d. a sua sentena arbitrando o 7a/uEue/
*efiniti;o3. Este aluguel ser. definitivo *e'*e a cita86o. O 'ue isto vai implicarZ 3a
sentena pra frente n+o ter. problemas, pois dever. ser pago este valor. O problema da
sentena at a cita+o, onde se ter. 'ue fa0er uma ade'ua+o, por'ue como eu falei 'ue
n+o tem uma rela+o necess.ria com o aluguel provis)rio, mas l)gico 'ue pode
acontecer do *ui0 manter o mesmo valor ?se mantiver o valor n+o -aver. problemasC.
Contudo, mais coerente 'ue este valor definitivo se*a diferente do aluguel provis)rio.

%e o valor deste aluguel definitivo for MIOR 'ue o valor do aluguel
provis)rio, o locador tem o direito de cobrar esta diferena. Como ser. feita esta
cobranaZ :;s a m;sZ 2+o. 6odo o valor da diferena ele poder. cobrar de imediato.
%e o valor do aluguel definitivo for ME.OR 'ue o aluguel provis)rio
?eu vinha pagando um valor maior do ue o valor ue o jui% #ixou no #inal", o locat.rio
tem duas opes, =- ele pode cobrar o e(cedenteU ou L- ele pode compensar nos meses
vincendos. O2'.! 6em-se entendido o seguinte, a princpio devido tudo de uma ve0 s).
OC +o 4enovat)ria
Obriga o locador a renovar o contrato de loca+o. a+o renovat)ria tem
por fina/i*a*e *efen*er o comerciante (ra Lue e/e (o''a e7(/orar o fun*o *e
com)rcio Lue e/e criou4 (ra Lue e/e (o''a a(ro;eitar *a c/iente/a Lue *ecorre *a
'ua ati;i*a*e em(re'aria/.
rt. 5#4 *a Lei *e Loca86o. partir do art. E= o legislador comea a
regulamentar as locaes n+o residenciais. 6oda ve0 'ue voc; tiver uma loca+o n+o
residencial, onde -. uma clientela a ser tutelada, caberia a+o renovat)ria, e n+o
necessariamente s) no comrcio, 'ual'uer atividade n+o residencial onde -a*a uma
clientela a ser tutelada.
a+o renovat)ria, evidentemente, ) uma a86o ETCLR+IV DO
LOCTWRIO, uma a+o atravs do 'ual o locat.rio 'uer proteger o seu fundo de
comrcio, 'uer proteger sua clientela, e 'uando n+o consegue, ou com um risco de n+o
conseguir obter uma renova+o amig.vel com o locador, atravs da a+o renovat)ria, eu
vou compelir o locador a me outorgar um novo contrato de loca+o. autonomia da
vontade limitada, n+o de todo estran-o, e(istem contratos onde a parte n+o se*a
obrigada a contratar, mas a atividade convenciona muito a maioria, e por isso elas s+o
obrigadas a contratar, gostando ou n+o gostando.
- #%$%5
! *euisitos
Ariane Defendi Vicentini Pgina =AL
#. %) cabe em locaes n+o residenciais, n+o cabe renovat)ria em locaes
residenciaisU
". Obrigatoriamente, voc; tem 'ue ser titular de um contrato escrito, a+o
renovat)ria n+o cabe se a loca+o for verbalU
&. Esse contrato de loca+o escrito deve estar na sua vig;ncia, ainda n+o se
venceuU
5. O contrato ainda tem 'ue ser necessariamente por pra0o determinadoU
5. Esse contrato tem 'ue ser de, no mnimo, cinco anos, ou se n+o -ouver
um Mnico contrato, faculta o legislador 'ue voc; pode usar, contados para tr.s, uma
srie de contratos, todos ele escritos e por pra0o determinado, sucessivos e ininterruptos,
cu*a soma se*a pelo menos cinco anos ?entre um contrato e outro n+o deve ter um lapso
temporal maior 'ue OA diasCU
9. O empres.rio deve estar a pelo menos tr;s anos, e(ercendo a mesma
atividadeU
:. 3evem estar presentes os termos do contrato a renovar, devem
apresentar todas as cl.usulas do contrato a renovarU
O. 3eve ser apresentada a garantia e a prova da garantia do contrato a
renovar.
Pamos interpretar esse 'uinto re'uisito. Essa norma vem de evolu+o
*urisprudencial, a lei vel-a de loca+o falava 'ue tin-a 'ue ser contrato escrito de pelo
menos cinco anos, o 'ue passou a acontecer ent+oZ Os locadores, cientes disso,
passaram a adotar um critrio, uma medida de tentar burlar a lei, eles n+o davam
contratos de cinco anos, davam de um, dois, tr;s, no m.(imo 'uatro, por'ue a voc; n+o
podia entrar com a a+o renovat)ria por'ue n+o tin-a o contrato de cinco anos, a a
*urisprud;ncia comeou a trabal-ar assim, se -ouvesse contrato sucessivo, e a soma
desse cinco anos cabe renovat)ria, 'ue foi o 'ue veio pela lei nova.6odos eles t-m
Lue 'er e'crito' e (or (raAo' *etermina*o', 'uce''i;o', ou se*a, acabou um e
comeou outro, e ininterru(to', n+o poderia ter nen-um lapso temporal entre eles 'ue
poderia transformar o contrato em pra0o indeterminado. O 'ue n+o poderia acontecer
um lapso de mai' *e um m-' de um pra outro, 'uando fica mais de um m;s de um pra
outro, ele vira indeterminado.
%egundo o 'ue di0 o C)digo, pra 'ue -a*a a a+o renovat)ria, 'uando
voc; prope a renovat)ria, voc; deve estar pelo menos -. tr-' ano' na me'ma
ati;i*a*e. Parece-me f.cil pensar o seguinte, se a fun+o proteger a clientela, o fundo
de comrcio imprescindvel 'ue comecemos a imaginar 'ue e(ista um fundo de
comrcio. Estes tr;s anos de mesma atividade estariam dentro dessa rela+o, n+o precisa
ser o mesmo ramo de atividade, por'ue 1s ve0es, com o passar do tempo, pode -aver
uma especifica+o ou uma amplia+o, mas sem destituir a atividade. %endo assim, pode-
se manter no mesmo ramo de atividade, o 'ue n+o pode -aver uma mudana completa.
atividade tem 'ue ter l)gica entre si, tem 'ue demonstrar essa manuten+o, por'ue
efetivamente -. uma clientela e foi em benefcio dessa clientela 'ue eu mudei. Pode
acontecer ainda de a mudana e(cluir a atividade prim.ria, como, por e(emplo,
comeou com um aougue, e hoje um mercadinho ue no vende carne, porue
continua dentro do mesmo ramo ue vender alimentos.
O C)digo di0, a a+o tem 'ue ser proposta dentro do pra0o legal, -. um
pra0o, -. um momento pr)prio pra propor a a+o, 'ue a lei de loca+o di0, pelo menos #
.O 9 ME+E+ ante' *e ;encer o contrato a reno;ar. Ent+o voc; n+o vai entrar
Ariane Defendi Vicentini Pgina =AO
com essa a+o depois 'ue vencer seu contrato, voc; tem estar na vig;ncia do contrato,
voc; tem um contrato escrito, e esse contrato est. vigente, e eu estou 'uerendo renovar
o contrato, eu estou pedindo uma renova+o, voc; tem 'ue estar negociando antes,
'uando voc; sentir 'ue o locador n+o vai 'uerer renovar, voc; prope a a+o pra se
proteger. O pra0o decadencial. 2+o poder. propor antes por'ue n+o tem interesse, e
n+o pode propor depois por'ue decaiu, perdeu o direito, dei(ou passar o pra0o,
renova+o s) por acordo, voc; est. nas m+os do locador, deve fa0er o acordo nos termos
dele. Com a assinatura do novo contrato, o direito passa a e(istir com base no novo
contrato, podendo entrar com a a+o.
Com a a+o, eu ten-o 'ue *untar a prova de 'ue 7sou um bom locat.rio8.
%) pra entender, 'uando eu digo essa e(press+o, a /ei *e /oca86o atra;)' *o art. :#
ressalta 'ue deve ser apresentado a prova do e7ato cum(rimento *o contrato, o 'ue
uma e(press+o ruim por'ue da a impress+o de 'ue voc; tem 'ue cumprir =AAf correto,
o 'ue n+o e(atamente o 'ue o legislador pretendeu 'uando ele fala e(ato cumprimento
do contrato, significa 'ue eu cumpri, 'ue eu n+o estou inadimplente. Ent+o, eu ten-o
'ue *untar a prova, pra ter direito, eu n6o (o''o 'er ina*im(/ente. 3evo *untar os
comprovantes 'ue as min-as obrigaes est+o sendo 'uitadas, e de forma geral, 'uitadas
em dia. 2+o 'ue n+o pode atrasar, l)gico 'ue pode atrasar, pode acontecer, o
importante 'ue n+o se*a um devedor contuma0, a'uele 'ue s) paga atrasado, por'ue
pre*udicial ao locador, e este n+o vai renovar o aluguel com um locat.rio 'ue nunca
paga em dia.
! )ermos do 'ontrato a *enovar
Iuando eu entro com a a+o renovat)ria, obrigatoriamente eu tambm ten-o
'ue indicar sob 'ue condies e obrigaes ela vai ser renovada. %endo assim,
interessante ponderar, 'ue a a86o reno;atDria enE/o2a a a86o re;i'iona/4 por'ue o
momento tambm 'ue eu n+o preciso ficar acertando pra ir l. e 'uestionar o aluguel, o
*ui0 vai avaliar esse valor. Eu vou di0er o aluguel 'ue eu 'uero pagar, s) 'ue voc; tem
'ue ter a cautela de imaginar 'ue, se os seus termos n+o forem *ustos, o *ui0 n+o
renovar.. 6em 'ue apresentar os termos 'ue est+o renovando, por'ue o *ui0 vai avaliar
isso, e se os termos n+o forem *ustos ele n+o vai dar a renovat)ria pra voc;. 6em 'ue ser
demonstrado 'ue os termos do contrato s+o termos l)gicos, *ustos, 'ue n+o teria ra0+o
de o locador n+o estar alugando pra mim, por isso tem 'ue indicar os termos.
! Barantias
3i0 a lei tambm 'ue voc; tem 'ue *untar cl.usula das garantias do contrato
a renovar. 3este modo, tem 'ue estar l., 'ual a garantia 'ue vai estar vigente, 'ual a
garantia 'ue vai estar incidindo sobre o contrato e a cl.usula da e(ist;ncia e da licitude
dessa garantia.
au'-ncia *e um *e''e' reLui'ito' im(/ica na (er*a *o *ireito *a
reno;atDria. E''e' reLui'ito' '6o cumu/ati;o'4 to*o' *e;em e'tar (re'ente' ao
me'mo tem(o (ara (o*e reno;ar.
! =roblemas a serem considerados:
9. de se considerar, 'ue o locador pode se contrapor 1'uela renovat)ria,
por'ue se ele concordar n+o tem a+o, mas a sua contesta+o limitada, por'ue voc; s)
pode usar como fun*amento o art. 5" ou o art. :". Ent+o, voc; n+o pode contestar de
Ariane Defendi Vicentini Pgina =AB
forma genrica, a sua matria vinculada ao EL ou FL, o fundamento deve estar em um
desses dois dispositivos. "ora desses dois dispositivos voc; n+o pode abrir a sua defesa
pra outros argumentos.
! @ual o perodo da renovao;
O art. 5# utili0a uma e(press+o 7poder. pedir a renova+o por igual pra0o8.
Esse por igual pra0o, 'uando trabal-amos com um Mnico contrato de pelo menos cinco
anos, ele mais interessante, at por'ue mais f.cil de interpretar pelo seguinte, se for
um contrato de cinco anos, renova por cinco anos, se for um contrato de oito anos,
renova por oito anos, se for um Mnico contrato significa renovar pelo mesmo pra0o do
contrato origin.rio.
! 3as e se #orem contratos sucessivos; <e #or renovar, por uanto tempo
renova;
2+o pode ser a soma de todos os contratos por uma 'uest+o de l)gica. %)
'ue o Mltimo contrato me parece errado, por'ue um perodo muito curto, n)s diramos
o seguinte, por uma 'uest+o, at por ser re'uisito legal, cinco ano'.
Por 'ue cinco anosZ
Por'ue uma e(ig;ncia da lei, pra renovar tem 'ue ter pelo menos cinco
anos. Ent+o se -ouvesse v.rios contratos sucessivos 'uanto tempo seriaZ Cinco anos.
Pode ser menosZ 2+o. %e -ouvesse um s) contrato, s) pelo mesmo perodo. %e fosse
soma de contratos, cinco anos. %e por acaso, o *ui0 n+o acol-er o art. EL e nem FL, ele
vai renovar o contrato atravs de sentena, 'ue vai e'uivaler a um contrato escrito por
pra0o determinado.
! 'abe renovat1ria de um contrato j$ renovado; *enovat1ria de
renovat1ria;
9. v.rios autores, e v.rios livros indicam 'ue n+o caberia renovat)ria de
renovat)ria. 2a realidade, uma afirmativa pura e simples dessa s) fundada na pra(e,
na fic+o da lei vel-a, a lei vel-a de loca+o di0ia 'ue s) podia renovar uma ve0. Ent+o,
o pr)(imo contrato tem 'ue ser acordo, renovar por acordo, a posteriormente se o
locador n+o 'uisesse, eu fa0ia uma renovat)ria.
!sso *. n+o tem na lei atual, antigamente eu poderia di0er pra voc;s, -avia
um impedimento legal, e''e im(e*imento jB n6o e7i'te mai', n+o -. esse impedimento
legal da renovat)ria da renovat)ria.
! 3as, por uanto tempo o indivduo vai #icar no im1vel; E o direito de
propriedade;
O direito de propriedade, por ocasi+o do direito romano era um direito
absoluto, eu fao o 'ue eu 'uiser, como 'uiser, 'uando 'uiser com a min-a propriedade.
Com a evolu+o do tempo, a gente percebe 'ue ocorreu uma modifica+o, no sentido de
'ue possamos estabelecer limites 1 propriedade, para n+o ter mais direito absoluto da
propriedade de fa0er tudo o 'ue voc; 'uer como voc; 'uer, comeou assim o direito de
vi0in-ana.
ssim, atualmente, o direito de propriedade n+o absoluto, n+o pode fa0er
tudo. Constitui+o mesmo di0, a propriedade tem 'ue atingir a sua fun86o 'ocia/.
Ariane Defendi Vicentini Pgina =AE
Ent+o essa alega+o de direito de propriedade isso conversa, tem um limite, tem uma
fun+o.
Ex: uero renovar para explorar uma atividade comercial, ganhar
dinheiro, circular riue%as e vou gerar trabalho. <e eu sair de l$ a minha #uncion$ria
vai pra rua, se eu continuar l$ a minha #uncion$ria ainda estaria trabalhando, com o
dinheiro ela vai estar pagando a #aculdade dela, vai estar sustentando a #amlia dela,
ao invs de estar desempregada. @ue argumento voc0s tem pra no uerer alugar pra
mim; /so pr1prio est$ no art. YJ. )em um indivduo interessado ue paga mais, est$
no YJ. 4eja bem, tudo o ue voc0s esto pensando, ou est$ no YJ ou no RJ. +gora, entre
alugar pra mim de novo e deixar #echado, porue voc0 vai deixar #echado; =ara a
#uno social da propriedade, melhor alugar pra mim ou deixar #echado; Ento eu
no vejo porue no renovat1ria da renovat1ria. =orue se voc0 tiver um justo motivo,
pode ter certe%a, ou est$ no YJ ou no RJ. +gora se no est$ no YJ nem no RJ, voc0 no
tem um motivo ra%o$vel pra no alugar pra mim, e entre alugar pra mim e deixar
#echado, l1gico, pela pr1pria #uno da propriedade, pre#ervel ue alugue pra mim.
Por isso eu n+o ve*o essa argumenta+o de n+o caber renovat)ria da renovat)ria. o
meu modo de ver, cabe renovat)ria da renovat)ria.
BC +o de 3espe*o
3i0 a &ei de &oca+o 'ue 'ual'uer 'ue se*a o fundamento 'ue v. se valer o
locador, a forma 'ue ele tem para reaver o im)vel a 7a+o de despe*o8. %e*a 'ual for o
fundamento, de 'ue se vale o locador, denMncia c-eia, denMncia va0ia, art. Ga, art. BF,
n+o interessa, a a+o de 'ue dispe o locador pra reaver o im)vel a a+o despe*o.
Portanto, a a86o *e *e'(ejo tem a ,I.LIDDE *e *e'faAer a /oca86o e
reinteErar o /oca*or na (o''e *o imD;e/.
2a lei atual a a+o de despe*o gan-ou nature0a de ?PROCEDIME.TO
ORDI.WRIO3. Ent+o, a nature0a do procedimento, por disposi+o legal, passou a ser
um procedimento ordin.rio.
3entro desta sistem.tica o 'ue verificamos o seguinte, Em rela+o 1 lei
vel-a, esta n+o di0ia nada, ela simplesmente *ogava a ideia da a+o de despe*o 1 sua
forma natural. 3e forma natural, se n)s f/ssemos classificar a a+o de despe*o, ela
estaria en'uadrada na'uelas aes denominadas aes e(ecutivas lato sensu. Portanto,
seria uma a+o de procedimento especial ?como visto - denominada e(ecutiva lato
sensu". 2este conte(to, o 'ue vislumbramos 'ue na forma da lei anterior, ela causava
um transtorno no procedimento, causava uma demora no procedimento em rela+o
1'uilo 'ue realmente aconteceria, o 'ue era mais ou menos o seguinte, Caso o despe*o
se*a fundado na falta de pagamento ?como na grande maioria das ve0esC, o locador era
obrigado a entrar com a a+o de despe*o, 'ue tin-a este procedimento e(ecutivo lato
sensu, tin-a o seu tramite e -avendo recurso ?*. 'ue na lei vel-a os recursos tin-am
efeitos suspensivosC, voc; s) conseguia obter o despe*o ao final da a+o ?depois 'ue a
a+o transitasse em *ulgadoC. E mais, isso tra0ia para n)s um outro problema, Poc; s)
podia cobrar o valor depois de e(ecutado o despe*o.
Tustificativa, Por'ue a a+o de cobrana n+o dava para ser cumulada com a
a+o de despe*o, por causa do procedimento 'ue era diferente ?uma era procedimento
ordin.rio e a outra era procedimento especial N e(ecutiva lato sensuC.
travs desta nova lei de loca+o a a+o de despe*o gan-ou este
procedimento diferenciado. Ela passa a ter procedimento ordin.rio e, portanto, passou a
ser cumulado com a a+o de cobrana, o 'ue permite ao locador, 'uando o seu
fundamento for a falta de pagamento entrar com a a+o cumu/an*o a' *ua' me*i*a'
Ariane Defendi Vicentini Pgina =AD
?tanto o despe*o 'uanto a cobranaC, o 'ue vai acelerar o seu procedimento, tendo
tr<mite normal.
%e n+o -ouver recurso a decis+o pode ser e(ecutada sem nen-um
problema.
%e -ouver recurso, por regra, n+o t;m efeito suspensivo, a interposi+o
deste recurso n+o impede 'ue o locador e(ecute imediatamente o despe*o, mesmo
estando pendente de ree(ame desta decis+o. 2o caso o 'ue inclina o nosso legislador o
seguinte, O locador tem o direito de e(ecutar esta decis+o provis)ria ?provis)ria por'ue
ainda pode ser revisto pelo 6ribunalC. %e n+o tiver o efeito suspensivo ou n+o se tiver
dado este efeito suspensivo, voc; pode e(ecutar esta medida.
- O2'er;a8Ke' *o De'(ejo!
#1 O art. 9& *a Lei *e /oca86o fala dos pra0os do despe*o. Este artigo di0
'ue, via de regra, o pra0o para o despe*o de OA dias, ou se*a, decretado o despe*o o
locat.rio vai ser intimado para desocupar o im)vel em OA dias, mas isso simplesmente
uma regra geral, por'ue os par.grafos do art. EG estabelecem pra0os diferenciados para
situaes diferenciadas.
E(emplos, se entre a citao e a sentena j$ tiver mais de Q meses, uando
ele #or intimado ele vai ser intimado a desocupar em PY diasL se voc0 estiver
executando um despejo contra um estabelecimento de ensino, autori%ada a #uncionar
pelo governo, o pra%o para o despejo ser$ de K meses : P ano, coincidindo com as
#rias escolares. Este pra%o porue no #$cil transportar uma estrutura de um
estabelecimento de ensino para outro lugar, no #$cil achar um lugar ue comporte a
estrutura S esto tem ue ter um pra%o maior. 'oincidindo com as #rias escolares por
u0; =ara no prejudicar os alunos. <e #osse um hospital o pra%o seria, em regra, de P
ano, pois seria necess$rio se preparar para esta alterao (achar outro local, prepar$!
lo, levar matria, levar instala>es".
Ent+o, preciso tomar as cautelas em rela+o aos pra0os para a desocupa+o
?o pra0o de OA dias s) uma regra geralC.
"1 3i0 a nossa lei de loca+o, o 'ue *. era tradicional na lei vel-a, 'ue como
agora a loca+o gan-ou forma de procedimento ordin.rio, 'uando eu ingresso com
min-a peti+o inicial e a a+o de despe*o estiver cumulada com a+o de cobrana, ent+o,
se o fundamento da a+o de despe*o for a falta de pagamento de alugueis ou acess)rios,
facultado ao locat.rio ao invs de dei(ar 'ue se proceda ao despe*o ?'ue desfaa o
contrato e faa o locat.rio desocupar o im)velC 'ue ele possa (urEar a mora ?'uitar a
sua dvidaC. 3esta forma, ele paga todo o atrasado ?multa, *uros, correes, custas e
-onor.riosC e com isso ele evita o despe*o. !sto *. era tradicional na lei vel-a 'ue era
perfeitamente permitido, onde voc; poderia purgar a mora no pra0o da contesta+o e o
Mnico momento 'ue voc; tem N ao invs de protestar voc; di0 'ue 'uer pagar, voc; pede
ao *ui0 para pagar a multa e purgar a mora. 3epois de contestada a a+o esta regra n+o
vale mais e se ele n+o pagou ele ser. despe*ado.
2o caso especfico, a grande inova+o da lei de loca+o foi /imitar esta
regra. t ent+o, toda ve0 'ue eu entrava com a a+o de despe*o fundada na falta de
pagamento voc; poderia purgar a mora e evitar o despe*o. lei de loca+o veio e
estabeleceu um limite di0endo 'ue para a loca+o voc; s) pode usar desta faculdade e
purgar a mora se no pra0o de = ano para tr.s, contados da propositura a a+o, ou se*a, de
'uando eu protocolei min-a inicial, se de um ano para tr.s voc; s) tiver usado esta
mesma faculdade ?purgar a mora em *u0oC uma Mnica ve0. %e neste pra0o voc; *. tiver
Ariane Defendi Vicentini Pgina =AF
purgado a mora duas ve0es em *u0o, nesta a+o 'ue eu propus agora voc; n+o pode
mais purgar, ou se*a, se voc; n+o pagou voc; ser. despe*ado.
3a propositura se conta para tr.s. %e voc; *. tiver purgado a mora em *u0o
uma ve0 s) no Mltimo ano contados da propositura, voc; pode nesta nova a+o 'ue eu
estou propondo contra voc; purgar novamente. %e voc; *. tiver feito isto duas ve0es, *.
n+o mais poder. purgar ?pode contestar, mas n+o mais purgarC.
!sto veio para limitar, por'ue na lei vel-a voc; poderia a todo instante
purgar a mora e agora n+o pode mais, visto 'ue -. uma limita+o legal.
! @uanto tempo tem ue estar atrasado para se poder propor ao de
despejo #undada na #alta de pagamento;
6eoricamente basta estar atrasado em LB -oras. <e voc0 no paga hoje
amanh eu j$ poderia mover a ao. 6odavia, di0 o bom senso e at a 'uest+o
processual do interesse processual ?necessidade de se entrar em *u0oC voc; tem
primeiro 'ue tentar compor amigavelmente, tentar receber amigavelmente.
! Execuo
%e n+o -ouver recurso, ou tendo -avido recurso, *. -ouve a decis+o
definitiva, o locador simplesmente pede a e(ecu+o e o locat.rio vai ser intimado para
desocupar o im)vel.
o re'uerer a e(ecu+o deste despe*o ?logo, n+o autom.tica N depende de
pedido do locadorC, o *ui0 vai arbitrar um ;a/or *e cau86o entre #" a "O me'e' *e
a/uEue/ a serem fornecidos pelo /oca*or sem o 'ual n+o se pode promover o despe*o.
ssim, esta cau+o tem 'ue ser depositada.
Esta cau+o deve ser em DI.VEIRO, mas pode ser 'ual'uer tipo de
cau+o, pode ser, cau+o pessoal ?fiadorC, real ?dar algum bem alm do din-eiroC.
Ent+o, tem 'ue se fornecer esta cau+o em *u0o.
! @ual a #uno desta cauo;
%e eu for e(ecutar o despe*o e desocupar o locat.rio do im)vel, caso -a*a
reforma da decis+o, 'ue direito ter. o locat.rioZ
Caso -a*a reforma da decis+o 'ue concedeu o despe*o, tendo sido
e(ecutado, o locat.rio n+o tem como voltar ao im)vel e nem ter., via de regra, mais
interesse em voltar para o im)vel. 4estaria para ele, portanto, falar somente em (er*a'
e *ano'.
Portanto, respondendo 1 pergunta acima e(posta, esta cau+o teria a fun+o
de garantir futuro ressarcimento em perdas e danos, de modo 'ue, se futuramente o
recurso para o 6ribunal for *ulgado procedente, o locat.rio n+o voltar. ao im)vel, ele
ter. direito de pedir perdas e danos e esta cau+o assegurar 'ue o locat.rio ir. receber
estas perdas e danos, -a*a vista 'ue esta cau+o fora depositada e(atamente com esta
conota+o N Earantir futura in*eniAa86o (or (er*a' e *ano'.
E mais, di0 o nosso legislador 'ue este valor de cau+o 'ue ele arbitrou
funciona como mnimo in*eniAB;e/, o 'ue significa di0er valor desta cau+o o locat.rio
*. ter. direito, independentemente de provar 'ual'uer pre*u0o ?n6o (reci'a (ro;ar
(rejuAoC, ele tem o direito a receber indeni0a+o e'uivalente ao valor da cau+o. 2o
entanto, se o locat.rio alegar e provar pre*u0o maior ele ter. direito 1 receber o valor
deste pre*u0o.
CO2'.! S um ou outro. %e o locat.rio n+o conseguir provar as perdas e
danos, independente de provar ou n+o, o valor da cau+o ele ter. direito. %e ele provar
Ariane Defendi Vicentini Pgina =A@
pre*u0o maior, ele ter. direito a receber um valor maior, ficando a cau+o apenas como
garantia ?n+o o valor calculado do pre*u0o mais as perdas e danos N um ou outroC.
! )utela +ntecipat1ria do 6espejo
a+o de despe*o, em especial e inicialmente, na atual &ei de &oca+o ela
gan-ou uma l)gica diferenciada bastante ra0o.vel 'ue a seguinte, 6ra0 o art. 5J4 ` =a
da &ei a possibilidade de 7tute/a anteci(atDria *o *e'(ejo3.
! O ue vem a ser esta tutela antecipat1ria do despejo;
S a antecipa+o dos efeitos materiais da decis+o, ou se*a, a'uilo 'ue eu
materialmente conseguir ao final do processo. Eu conseguiria o despe*o imediato do
locat.rio. 2o entanto, o art. EG, ` =a n+o uma regra aberta, pelo contr.rio, uma regra
fec-ada, s) tem cabimento nas -ip)teses especficas estabelecidas no pr)prio art. EG, `
=a. Ent+o, n+o se poderia falar em interpreta+o e(tensiva.
ssim, se eu estiver em uma das situaes do art. EG, ` =a, re'uerer ao *ui0 e
efetuar uma cau+o e'uivalente a tr;s alugueis, o *ui0 analisando o meu caso e
verificando 'ue efetivamente eu estou diante de uma das -ip)teses do art. EG, ` =a e 'ue
eu efetuei a cau+o ele vai deferir a tutela decretando o despe*o em =E dias. Ent+o,
atravs da ordem do *ui0, *., liminarmente, antes mesmo da outra parte se manifestar ou
contestar, o *ui0 vai mandar cit.-la e intim.-la a desocupar o im)vel em =E dias, sob
pena de despe*o forado.
Portanto, o locat.rio vai ser citado e a partir do instante em 'ue ele foi
citado, de regra, ele ter. 'ue desocupar o im)vel em =E dias. 3e regra por 'u;Z Por'ue
pode acontecer de ele recorrer de imediato desta decis+o e consiga reform.-la no
6ribunal, caso contr.rio ele vai ter 'ue desocupar o im)vel neste pra0o.
s -ip)teses s+o bem fec-adas e 'uase impossvel voc; contestar. Os
argumentos de defesa s+o muito poucos, n+o 'ue n+o e(istam, at pode e(istir
dependendo do caso em concreto, mas a probabilidade 'ue a decis+o final n+o se*a o
despe*o bai(ssima, por isso 'ue o legislador facilitou, por'ue n+o *usto ao locador
vir a ter pre*u0o em rela+o a esta demora N o locat.rio citado e, antes de contestar,
ser. intimado para desocupar o im)vel em =E dias e o Mnico re'uisito 'ue a lei di0 , o
locador tem 'ue re'uerer e provar a causa do art. EG, ` =a e depositar os tr;s alugueis de
cau+o.
! E nas outras hip1teses; <e por um acaso no tiver previso no art. YV, j
Pb; 'abe tutela antecipat1ria; =oder!se!ia pedir antecipadamente o despejo antes da
sentena #inal;
Com fundamento no art. EG, ` =a, somente seria possvel nas causas deste
artigo interpreta+o restritiva, n+o d. para aumentar estas situaes.
! E, #ora destas hip1teses, o ue acontece; =ode haver tutela antecipada;
6eoricamente falando, (o*e, usando como fundamento o art. ":& *o CPC.
Em =GGB -ouve uma reforma neste artigo LFO e este dispositivo fa0 previs+o
de tutela antecipada na parte geral do CPC, o 'ue, em tese, significa o seguinte, Esta
tutela antecipada do LFO caberia em 'ual'uer a+o. Como est. na parte geral, ela cabe
de forma geral N ent+o, em todas as aes seria possvel pleitear tutela antecipada sob
fundamento do art. LFO.
- 2o art. LFO, o CPC tra0 outros 4EIJ!%!6O% diferentes,
Ariane Defendi Vicentini Pgina =AG
#- 4e'uerimento da parteU
"- 6em 'ue -aver verossimil-ana da alega+o ?auilo ue voc0 est$
alegando ou pelo menos parece ue verdadeCU
&- Prova ine'uvoca ?pelos dados apresentados como prova prov$vel ue
voc0 v$ ganhar a aoCU
5- Perigo na demora ?tem ue haver uma demonstrao clara de ue caso
eu no obtenha esta alterao agora, esta tutela de imediato, uando ela vier ela vai
me ser pouco Ttil ou j$ no ter$ mais utilidade alguma"L
5- Em regra, n+o caberia 'uando n+o -ouvesse perigo de irreversibilidade
?uando voc0 ingressar com a ao, auela tutela antecipada se posteriormente a
sentena #inal #or contr$ria, ue auilo ue o jui% decretou agora possa ser revertido,
possa voltar ao estado 'uo anteC.
Portanto, pode -aver tutela antecipada na forma do art. LFO do CPC, mas
tem 'ue ter os re'uisitos deste dispositivo 'ue s+o diferentes. 2o art. EG da &ei de
&oca+o, bastava demonstrar 'ue era -ip)tese do art. EG, a'ui eu ten-o 'ue mostrar 'ue
est+o presentes os re'uisitos da tutela antecipada geral. ssim como a pr)pria e(ecu+o,
'uer me parecer o seguinte, %e eu for e(ecutar a tutela antecipada com fundamento no
art. EG, ` =a, o 'ue eu ten-o 'ue fa0erZ 4e'uerer ao *ui0, provar 'ue uma das -ip)teses
e depositar uma cau+o e'uivalente a tr;s alugueis N o locat.rio ser. citado e intimado a
desocupar o im)vel em =E dias.
o passo 'ue, se eu estiver e(ecutando uma tutela antecipada com
fundamento no art. LFO, o 'ue eu terei 'ue fa0erZ 4e'uerer ao *ui0, provar os re'uisitos
do art. LFO, efetuar um dep)sito de cau+o - obs., esta tutela antecipada se tem
fundamento no art. LFO ela ser. e(ecutada de forma 'ue antecipar. os efeitos da
sentena. %e eu fosse e(ecutar a sentena o 'ue eu teria 'ue fa0erZ Eu teria 'ue
depositar uma cau+o de =L a =@ meses de aluguel, logo, se eu for e(ecutar
provisoriamente uma tutela antecipada com fundamento no art. LFO eu teria Lue
entreEar (ro;i'oriamente uma cau86o *e #" a #O me'e' *e a/uEue/ como 'e
e'ti;e''e e7ecutan*o a 'enten8a4 a''im como o (raAo *e *e'ocu(a86o 'eria o me'mo
(raAo *e *e'ocu(a86o como 'e eu e'ti;e''e e7ecutan*o a 'enten8a4 ou 'eja4 a
*e'ocu(a86o 'eria em &% *ia'.
Em 'uma,
- %e for e(ecutada a tutela antecipada nas -ip)teses do art. EG da &ei de
&oca+o 4e'uer ao *ui0, prova a -ip)tese do art. EG, cau+o de tr;s aluguis e
desocupa+o em =E diasU
- %e for e(ecutar a tutela antecipada usando como fundamento o art. LFO do
CPC 4e'uer ao *ui0, prova re'uisitos do art. LFO, deposita cau+o de =L a =@ meses
de aluguel e desocupa+o em OA dias.
! =or ue esta di#erenciao; =or ue HW dias para desocupao (JRH" .
PY dias (YV" e H meses de aluguel (YV" . PJ a PI (JRH";
Como dito, 'ual o argumento de defesa contra o art. EGZ 2en-um. Como eu
disse, a c-ance de defesa plausvel 'ue impea o despe*o de = em =AAA. 2a grande
maioria das ve0es, nas -ip)teses do art. EG, n+o tem muito o 'ue se discutir. 54oc0 vai
di%er o ue em seu #avor; 4oc0 assinou um contrato e tinha seis meses para sair e no
saiu por bem e agora voc0 vai uerer di%er o u0; Em uma locao por temporada
Ariane Defendi Vicentini Pgina ==A
acabou o perodo S voc0 vai di%er o ue; 4oc0 est$ no im1vel por u0;7 Ent+o, pouco
prov.vel e at invi.vel imaginar 'ue voc; ten-a um argumento plausvel de defesa ?at
pode ter N mas = em =AAAC. Portanto, 'uase certo 'ue o final da a+o vai ser o despe*o.
O lado inverso, tanto na sentena e principalmente agora com a tutela
antecipada, por'ue ela fornecida a re'uerimento da parte contr.ria, usualmente ela vai
ser avaliada atravs de provas. 6em 'ue se considerar, no entanto, o seguinte, 2)s
vamos trabal-ar com dados estatsticos N cima n)s dissemos 'ue o argumento de
defesa plausvel de = em =AAA ?A,A=fC N probabilidade de 'ue no final se ten-a o
despe*o. gora, vamos trabal-ar com uma sentena N as estatsticas di0em para a gente
'ue =Af das decises s+o reformadas no 6ribunal - ent+o *. n+o mais A,A=f. 2+o
uma em =AAA uma em =A N por'ue a'ui n+o se tem argumento de defesa, a'ui e(ame
de provas e perfeitamente plausvel 'ue o *ui0 ten-a avaliado errado as provas,
interpretado e'uivocadamente as provas.
S nesta l)gica 'ue eu estou di0endo para voc;s, s decises, 'uando
avaliadas as provas, est. su*eita a erros e por isso 'ue o legislador *ogou uma cau+o
maior. Para 'ue serve esta cau+o de valor maiorZ Para 'ue, *. 'ue -. uma
probabilidade maior de erro, o locador pense duas ve0es antes de pedir a decis+o
provis)ria. Pense duas ve0es por 'u;Z Por'ue o valor da cau+o alto e este o mnimo
'ue ele vai ter 'ue pagar ?mnimo 'ue vai perderC. 3iferentemente do art. EG, ` =a, onde
muito pouco prov.vel 'ue ele perca. 'ui a probabilidade maior e ele vai ter 'ue
considerar isto n+o -ora de e(ecutar ou n+o ?por isto 'ue a cau+o maior N pelo riscoC.
CO<+! art. EB-, da &ei de loca+o, declara 'ue se o locador comprar um
bem para satisfa0er a necessidade do locat.rio, n+o -aver. a+o revisional, sendo o
aluguel a'uele. 2esta loca+o, a multa poder. ser o tempo 'ue faltar ?` La.C.
- O2'er;a8Ke' finai' *a Loca86o *e ImD;ei'
#1 Contrato *e /oca86o .HO PER+O.LS++IMO = Pia de regra, a
loca+o continua na figura dos sucessores.
"1 3iferentemente da loca+o de m)veis, a loca+o de im)veis n+o permite a
subloca+o ou a cess+o, p. e(., eu aluguei o im1vel e vou sublocar para algum ou eu
aluguei um im1vel s1 ue agora eu estou me mudando para outra cidade, ento, eu vou
ceder o contrato a algum para ue #iue no meu lugar na locao. Portanto, n+o
admitem a subloca+o nem a cess+o, salvo autori0a+o e(pressa e por escrito do
locador. E, caso -a*a a loca+o, di0 a lei de loca+o 'ue o valor da subloca+o pode ser
igual ou inferior ao valor da loca+o, mas n+o pode ser maior. l)gica disso para 'ue
o locat.rio n+o ten-a vantagem na subloca+o ?pode empatar, pode 0erar, mas ele n+o
poder. ter vantagemC.
- #9$%5
- Contrato *e Em(r)'timo
- Como*ato ?art. EFG e ss., CCC
O comodato uma se+o de um ttulo maior c-amado 7em(r)'timo8. &ogo,
este contrato uma espcie de emprstimo.
2o 'ue tange ao contrato vamos perceber um fato interessante, O
emprstimo se divide em duas sees, Comodato e :Mtuo. 3o ponto de vista inicial, o
principal ponto de distin+o entre as duas modalidades de emprstimo estaria ligado ao
ob*eto, *. 'ue o 7como*ato o emprstimo de coisas infunE;ei'8 e o 7mQtuo o
Ariane Defendi Vicentini Pgina ===
emprstimo de coisas funE;ei'3. 2o comodato eu recebo o ob*eto e devolvo
e(atamente o mesmo ob*eto. 2o mMtuo eu recebo um ob*eto devolvo um com as
mesmas caractersticas N pode at ser o mesmo ob*eto, isso n+o interfere, mas o ponto
principal 'ue voc; n+o precisa entregar o mesmo ob*eto, voc; tem 'ue entregar um
com as mesmas caractersticas. %e for o mesmo ou n+o, isso n+o muda em nada.
2o entanto, o contrato de comodato e o contrato de mMtuo, embora ten-am a
mesma conota+o de contrato de emprstimo, eles s+o completamente diferentes. 6anto
assim 'ue eles n+o t;m nen-uma regulamenta+o em comum ?n+o -. disposies
gerais 'ue valem para os doisC.
Como *. estudado, muitas ve0es as regulamentaes s+o fal-as. Iuando as
partes n+o convencionam determinadas situaes, 'uando se busca sanar estas lacunas
percebemos 'ue 1s ve0es ficam faltando determinadas coisas. Em ra0+o disto, 'uando
for omisso, n)s devemos nos socorrer em um contrato similar por ana/oEia. Ent+o, n)s
vamos buscar um contrato parecido, ver como s+o aplicadas as regras neste contrato e
aplicar por analogia tambm no nosso contrato. Os contratos mais parecidos com o
comodato n+o o mMtuo, ou a loca+o ou, dependendo da situa+o, a doa+o.
Em suma, n)s iremos aplicar por analogia ao contrato de comodato as regras
gerais da loca+o ou da doa+o, 'ue s+o os contratos 'ue mais se apro(imam do
contrato ora ob*eto de estudos.
- Conceito, rt. 5:J4 CC #O comodato B o emprBstimo gratuito de coisas
n'o fungveis. Perfa1-se com a tradi'o do ob&eto.
3esta forma, no comodato eu entrego alguma coisa gratuitamente um ob*eto
n+o fungvel, ou se*a, voc; ter. 'ue me devolver o mesmo ob*eto.
Por este conceito, podemos e(trair algumas caractersticas deste contrato,
- Caractersticas
#1 6rata-se de um contrato R.ILTERL N s) 'uem tem obrigaes o
comodat.rio ?no mnimo a obriga+o de devolverC.
"1 S um contrato, como di0 o art. EFG, FRTRITO N cede-se o ob*eto para
o uso e n+o -aver. contrapresta+o, o 'ue, ali.s, poderamos di0er 'ue e(atamente a
?onero'i*a*e3 'ue diferencia este contrato da loca+o N se eu tivesse 'ue pagar alguma
coisa n+o seria comodato, seria loca+o. Portanto, n+o pode -aver retribui+o.
2o m.(imo o 'ue poderamos admitir o seguinte, Pode -aver uma
retribui+o, desde 'ue n+o se*a sria ou, alguns autores recon-ecem a e(ist;ncia de um
tipo de comodato denominado 7como*ato mo*a/3, 'ue seria um comodato 7oneroso8.
O 'ue viria a ser este comodato modalZ :odal vem de modo, onde poderia incidir,
condi+o, termo, modo ou encargo. Ent+o, modo sin/nimo de encargo. doutrina
'uando denomina este comodato modal, estaria se referindo 1 um comodato com
encargo., o 'ue n+o desnaturaria o contrato ?n+o se transformaria em loca+oC e seria um
comodato oneroso. Como pode -aver um comodato com encargoZ 3o mesmo modo 'ue
vale a doa+o com encargo, ou se*a, por analogia, se vale doa+o com encargo, vale
tambm doa+o com encargo. E(., 5Eu empresto a casa para voc0 se voc0 cuidar do
meu jardim, ou seja, um emprstimo com encargo S ento, caberia esta #ormulao7.
&1 S um contrato .HO +OLE.E, 'ue, a princpio, o CC di0 'ue n+o
precisa ter forma alguma ?poderia ser verbal, escrito, etc.C.
51 2o entanto, um contrato REL. O 'ue um contrato realZ
3iferentemente do consensual 'ue se perfa0 com o acordo ?como acontece com a
loca+o e na compra e venda, p. e(C, o contrato real se perfa0 com a tra*i86o ?com a
Ariane Defendi Vicentini Pgina ==L
entrega do ob*etoC. 6udo a'uilo 'ue n)s fi0ermos antes da entrega, 'uer se*a verbal ou
escrito, s+o meramente atos pr-negociais, ou se*a, n+o gera efeitos, pois s+o atos
preparat)rios. 2+o valeria nem 'ue o acordo fosse escrito, n+o valeria nem como um
compromisso, pois como se trata de um contrato gratuito ele n+o admite compromisso
?n+o e(iste 7compromisso de comodato8C. E por isso 'ue n)s consideramos o contrato
como unilateral ?a entrega o ato *urdico de contratarC. Como eu *. entreguei
?contrateiC agora s) tem obrigaes o comodat.rio. S e(atamente o 'ue di0 o art. 5:J4
"^ (arte - 7Perfa1-se com a tradi'o do ob&eto.
51 6rata-se de um contrato TEMPORWRIO. Mnica coisa 'ue certa
'ue uma -ora o comodat.rio ter. 'ue devolver. temporariedade o elemento
principal 'ue diferencia da doa+o, onde nesta Mltima n+o -. necessidade de devolu+o
e no comodato, obrigatoriamente, tem 'ue ter a devolu+o. Ent+o, a provisoriedade e a
temporariedade o 'ue vai fa0er a distin+o do contrato de doa+o. 2o entanto, na
dMvida, pensa-se sempre na forma de contrato menos gravosa, 'ue o comodato,
devendo a doa+o ser interpretada de maneira restritiva.
91 S um contrato evidentemente PER+O.LS++IMO, *. 'ue se firma este
contrato em ra0+o das caractersticas do indivduo. Ent+o, normalmente em ra0+o da
import<ncia, 'uanto mais importante for a coisa, mais relevante passam a ser as
caractersticas do su*eito. s caractersticas do su*eito s+o absolutamente relevantes.
:1 S um contrato DI,ERIDO, entre a celebra+o e o cumprimento das
obrigaes, necessariamente deve-se ter um pra0o.
- Elementos
1 ,ORM T. 'ue se trata de um contrato n+o solene, a sua forma
/i;re.
<1 O<XETO Iual'uer ob*eto, desde 'ue,
#- /citoU
"- infunE;e/ - Obs., %+o por sua nature0a infungveis, mas nada impede
'ue, por conven+o, possamos alterar esta nature0a, o 'ue teoricamente possvel.
ssim, embora a princpio o ob*eto se*a infungvel, podemos alterar por conven+o a
sua nature0a para fungvel. 3esta forma, no comodato ou o ob*eto tem a nature0a
infungvel ou eventualmente pode -aver a entrega de um ob*eto 'ue a princpio
fungvel, mas 'ue n)s combinamos a sua fungibilidadeU
&- cor(Dreo.
C1 +RXEITO+ %+o su*eitos do contrato de comodato,
C.#1 COMODTWRIO, 'uem recebe a coisa.
C."1 COMOD.TE, cede a coisa.
C.#1 Como*atBrio = S a'uele 'ue leva a vantagem ?usa e coisa e n+o paga
nada por issoC. 2+o -. muitas restries 'uanto ao comodat.rio, basta 'ue ele se*a capa0
e se for incapa0 deve estar representado ou assistido. %e for um contrato para beneficiar
o incapa0, seria feito com o incapa0, representado[assistido por seu representante. %e for
para beneficiar o representante do incapa0, o contrato seria com o representante e n+o
com o menor.
C."1 Como*ante = S a'uele 'ue cede a coisa gratuitamente para ser usada.
9. algumas restries em rela+o a ele 'ue devem ser tratadas. O comodante n+o tem
'ue ser o dono da coisa, n+o tem 'ue ser o propriet.rio, por'ue na verdade o 'ue n)s
Ariane Defendi Vicentini Pgina ==O
estamos apenas cedendo o uso e o go0o. Portanto, n+o -. necessidade de ser o
propriet.rio da coisa, por'ue n+o se est. transferido a propriedade e sim a posse com
direito a uso e go0o. 2o comodato, 'uando eu passei o ob*eto para algum, eu passei
tambm o uso e o go0oZ %im, logo, ele passa a ser titular do direito de uso e go0o, mas
ele n+o pode ceder em comodato por'ue isto estaria ferindo a nature0a personalssima
deste contrato. Ent+o, n+o pode -aver um sub-comodato, +LVO com autori0a+o do
comodante.
! E na locao, o locat$rio pode ceder em comodato;
3epende ?o locat.rio tambm titular do uso e do go0oC. 3epende do ob*eto
?m)vel ou im)velC, por'ue a regra na loca+o de bem m)vel 'ue a subloca+o e a
cess+o s+o direitos naturais ?5se eu loco alguma coisa eu posso sublocar e posso ceder
naturalmente7". proibi+o somente poderia ocorrer de forma contratual ?proibi+o
contratual e n+o naturalC. 2este caso, o locat.rio poderia ceder em comodatoZ
6ecnicamente falando poderia, pois a titularidade do uso e go0o dele. T. no 'ue se
refere 1 im)veis, a &ei de &oca+o de !m)veis probe 'ue o locat.rio possa, sem
autori0a+o do locador, ceder ou sublocar. 2o caso, esta e(press+o 7ceder8 a loca+o
importa a evidente ideia de uma outra loca+o ou a ttulo de comodato. Portanto, neste
caso, o locat.rio n+o poderia ceder em comodato, +LVO com autori0a+o e(pressa do
locador.
Crt. 5O%4 CC = #Os tutores, curadores e em geral todos os
administradores de bens alheios n'o poder'o dar em comodato, sem autori1a'o
especial, os bens confiados < sua guarda.
Este dispositivo tra0 uma outra restri+o no 'ue di0 respeito ao comodante.
Este artigo di0 'ue tutores, curadores e administradores de forma geral n+o podem ceder
em comodato os bens confiados 1 sua administra+o, salvo com autori0a+o especial.
%eria insustent.vel a ideia de 'ue se poderia emprestar bem al-eio. lugar n+o -averia
problemas, pois fa0 parte da pr)pria administra+o ?vantagem econ/micaC. Por isso 'ue
o CC di0 'ue para se poder ceder em comodato nestes casos, fa0-se necess.ria
autori0a+o especial %e for inca(aA N a autori0a+o especial e'uivale a uma
autori0a+o *udicial ?autori0a+o do *u0o para cede em comodatoC. %e fosse um agente
ca(aA, bastaria autori0a+o e(pressa e especfica ?autori%ao ue diga expressamente
ue voc0 pode ceder em comodato".
Zue't6o!
Pamos supor 'ue min-a fil-a recebeu um im)vel de -erana. Eu 'uero
ceder em emprstimo para uma pessoa. O 'ue eu preciso fa0erZ 6ecnicamente falando
n+o precisaria de autori0a+o especial. Os pais, como conse'u;ncia natural do poder
familiar, di0 o CC 'ue eles ?e n+o os tutores e curadoresC '6o u'ufrutuBrio' /eEai' *o'
2en' *o fi/>o. Por isso 'ue os pais n+o est+o no artigo. Ent+o os pais n+o precisam de
autori0a+o especialZ 2+o, pois embora o bem se*a do fil-o, o usufruto pertence a eles.
Portanto, para ceder em comodato eles podem ceder para 'uem eles 'uiserem e sem
autori0a+o especial. S por esta ra0+o 'ue os pais n+o est+o en'uadrados no dispositivo,
pois, por disposi+o legal eles s+o usufrutu.rios. E como n)s mencionamos 'ue para
poder ceder em comodato n+o precisa ser dono, mas tem 'ue ter o usufruto, como o pai
tem usufruto legal, automaticamente n+o -. impedimento para ele.
- Obrigaes
Ariane Defendi Vicentini Pgina ==B
Como*atBrio 2+o es'uecer 'ue somente ele possui obrigaes, 'uais
se*am,
#1 Obriga+o de 'er;ir-'e a*eLua*amente *a coi'a, onde n)s aplicaramos
a'ui, por analogia, as regras referentes 1 loca+o. %ervir-se ade'uadamente da coisa
servir para a'uela finalidade contratada ou 1'uela finalidade a 'ue se destina o ob*eto,
isto significa 'ue o comodat.rio n+o pode utili0ar o ob*eto de forma inapropriada. Pode-
se at utili0ar a coisa inade'uadamente, desde 'ue n+o se*a grave esta viola+o.
"1 O comodat.rio tambm tem o *e;er *e Ae/o. Conforme vimos
anteriormente, dever de 0elo 7tratar como se sua fora8 N o 'ue significa a'uilo 'ue
falamos na loca+o, n+o tratar e(atamente como eu trataria as min-as coisas, mas tratar
como uma pessoa diligente ?cuidadosaC normalmente as trataria. E a'ui importante
observarmos o seguinte, o nosso modo de ver, poderamos di0er 'ue a obriga+o de
0elo do comodat.rio maior 'ue a obriga+o de 0elo do locat.rio. Primeiro at por uma
'uest+o de l)gica, afinal de contas o locat.rio pelo menos paga para usar e o
comodat.rio recebe de graa. %egundo pela pr)pria disposi+o do CC,
rt. 5O&4 CC! ??e, correndo risco o ob&eto de comodato &untamente
com outros do comodat.rio, antepuser este a salva'o dos seus abandonando o do
comodante, responder. pelo dano ocorrido, ainda :ue se possa atribuir a caso
fortuito, ou fora maior.
Este artigo di0 'ue se correr risco o ob*eto do comodato e os bens do
comodat.rio, podendo ele salvar os dois e optar por salvar os seus em detrimento dos
bens do comodante, o comodat.rio responde pela indeni0a+o e'uivalente ao ob*eto do
comodante. !sto n+o ocorre na loca+o, onde se voc; optar por salvar os seus n+o -aver.
necessidade de indeni0a+o, desde 'ue a causa n+o se*a culpa do locat.rio. :as, no
comodato o CC di0 'ue se estiver correndo risco os dois eu ten-o 'ue dar prefer;ncia ao
ob*eto do comodato ao invs dos meus. :as isto tem um (re''u(o'to! tem Lue (o*er
'a/;ar o' *oi'. %e correr risco, mas eu n+o posso salvar o ob*eto de comodato o
comodat.rio n+o responder..
&1 O comodat.rio tambm tem o dever de (aEar a' *e'(e'a' (e/o u'o *a
coi'a. s despesas 'ue eu gastar eu pago.
51 Informar ao comodante o 'ue est. acontecendo com o ob*eto ?danos,
riscos...C.
\51 PaEar o a/uEue/. :as o comodato n+o de graaZ %im. :as tem 'ue
pagar o aluguelZ 6em. ComoZ S de graa en'uanto for comodato, ou se*a, en'uanto n+o
acabar o contrato, por'ue uma ve0 vencido o contrato e voc; n+o tiver restitudo a coisa
voc; ter. 'ue pagar aluguel ao comodante. Portanto, este aluguel seria uma indeni0a+o
pelo tempo 'ue e(trapolar o contrato de comodato. O *ui0 fi(aria o preo.
DC O comodat.rio tem o dever de re'tituir a coi'a ao fina/ *o contrato.
2+o es'uecer, 7 temporariedade 'ue fa0 o contrato diferenciar da doa+o8.
2este caso, n)s temos a mesma l)gica 'ue a loca+o, 7restituir a coisa tal
como a recebeu, +LVO os desgastes naturais decorrentes do uso da coisa8. %e os
desgastes 'ue ocorrerem n+o forem naturais, o comodat.rio ter. 'ue responder por eles.
- E(tin+o
princpio, n)s vamos imaginar assim, O contrato de comodato pode
terminar da seguinte forma,
#1 Por (raAo *etermina*oI
Ariane Defendi Vicentini Pgina ==E
"1 c' ;eAe' n6o >B (raAo4 ma' >B uma fina/i*a*e (re'umi*a ?finalidade
'ue a gente pode imaginar em rela+o ao ob*etoC. restitui+o seria ao final desta
finalidade.
&1 c' ;eAe' n6o >B (raAo e nem fina/i*a*e. 5+ Auliana brigou com o pai
dela e saiu de casa e est$ sem onde ir. Eu tenho uma casa desocupada e cede a ela em
comodato pelo tempo ue ela precisar. @uanto tempo ela pode #icar;7 2este caso n+o
-. pra0o nem finalidade, portanto, ela poder. ficar na casa at 'ue -a*a a e(tin+o do
contrato. Iuando cessa o contratoZ Por notifica+o. Como uma loca+o por pra0o
indeterminado vamos e(tinguir o contrato notificando a outra parte ?comodat.rio ao
comodante ou o comodante ao comodat.rioC. Como aplicamos por analogia N a
notifica+o teria 'ue se dar em caso de im)veis no pra0o de OA dias e se for m)vel por
um pra0o suficiente.
! <e houver pra%o para a devoluo, tem ue se respeitar este pra%o;
O comodante tem, mas o comodat.rio n+o, -a*a vista 'ue o pra0o um
benefcio para ele.
3esta forma, o comodat.rio poder. entregar antes do final do pra0o ou antes
do final do uso.
gora, *. o comodante, por regra, n+o pode. %e -. uma finalidade ou um
pra0o ele tem 'ue respeitar.
2a verdade, o CC di0 o seguinte, Poc; s) pode pedir de volta o bem antes
do final do pra0o, se for por uma necessidade, urgente e imprevista. O CC fala, ainda,
em seu art. 5O#, em um recon-ecimento *udicial.
%omente poderei pedir o ob*eto de volta antes do final do pra0o ou da
finalidade se -ouver uma necessidade urgente e imprevista recon-ecida pelo *ui0.
- #:$%5
- MQtuo ?arts. EFD e ss., CCC
- Consideraes Gerais
6emos dois contratos de emprstimos, comodato e mMtuo. Para saber
diferenciar os dois f.cil por'ue a gente consegue vislumbrar pelo ob*eto, se o ob*eto
infungvel, empresto e tem 'ue devolver a mesma coisa comodato. %e o bem
fungvel, e voc; pode devolver outro igual, mMtuo. Iuando tem dMvidas, eu n+o vou
buscar no mMtuo nada pra usar de base, ou por analogia, voc; vai buscar isso a ou na
loca+o, ou na doa+o.
:utu.rio se obriga a devolver, restituir ao mutuante, em mesmo g;nero e
'ualidade. 6em 'ue ser em mesmo g;nero e 'ualidade.
- Caractersticas
Iuanto 1s caractersticas, o contrato de mMtuo ,
#1 R.ILTERL, s) o mutu.rio tem obrigaesU
"1 uma das causas de ele ser unilateral pelo fato 'ue ele tambm um
contrato REL, tal 'ual comodato, o mMtuo um contrato real, ou se*a, se perfa0 com a
entrega do ob*eto, valendo a as mesmas observaes fi0emos 'uanto ao comodato.
Ariane Defendi Vicentini Pgina ==D
&1 Ele um contrato, via de regra, FRTRITO em ra0+o do seguinte,
en'uanto o comodato obrigatoriamente gratuito, o mMtuo ele s) por regra gratuito,
pode ser 7oneroso8. Onero'o atravs do sistema de pagamento de *uros. Ent+o pode no
mMtuo ser estabelecido pagamento de *uros o 'ue tornaria ele devedor. 2esse caso,
-avendo o pagamento de *uros, ele c-amado ?mQtuo feneratcio3, ou tambm mMtuo
frutfero. Pe*a bem, como eu falei, o mMtuo ele s) por regra gratuito, n+o pode ser
oneroso, o 'ue verificamos, primeiro, ele pode ser oneroso, ou por conven+o, por'ue
n)s combinamos, ou em ra0+o da nature0a da atividade do mutuante, -ip)tese em 'ue o
C)digo presume onerosidade, e(emplo, emprestar din-eiro do banco.
51 .HO-+OLE.E - n+o e(iste nen-uma forma especfica, s) a entrega do
ob*eto ?contrato realCU
51 Como emprstimo 'ue , trata-se de um contrato TEMPORWRIO eU
91 PER+O.LS++IMO. :uito embora a gente tambm admita o seguinte,
em ra0+o da pr)pria l)gica do contrato, esse car.ter personalssimo, ele pode ser
substitudo pela garantia, ent+o eventualmente a garantia pode desvirtuar essa nature0a
de personalssimo.
- Obrigaes
%egundo o art. 5O:, afirma 'ue, #"ste emprBstimo transfere o domnio da
coisa emprestada ao mutu.rio, por cu&a conta correm todos os riscos desde a
tradi'o. %endo assim, a regra de 'ue 7a coisa se perde para o dono8. 2o mMtuo
'uando eu fao o contrato e, como *. dito, trata-se de um contrato real, no instante 'ue
eu estou entregando o ob*eto eu n+o estou entregando somente a posse, mas eu estou
entregando tambm o domnio. !sso, em sede de obrigaes, gera uma altera+o muito
grande em rela+o ao comodato, pois as obrigaes b.sicas do comodato simplesmente
desaparecem. %e acontecer de danificar a coisa, isto n+o importar., pois ele ter. 'ue
devolver outro.
Portanto, as obrigaes em si desaparecem. O 'ue restaria ent+o de
obriga+oZ
4estituir em mesmo E-nero e mesma Lua/i*a*e ?obriga+o fundamentalC.
Pode at ser o mesmo ob*eto, desde 'ue este*a nas mesmas condies em 'ue foi
recebida.
Portanto, a Mnica obriga+o b.sica restituir a coisa no mesmo g;nero e
'ualidade, pois se n+o -ouver a restitui+o poderia desnaturar o contrato caindo, p. e(,
em uma doa+o.
9. uma o2riEa86o a*iciona/ 'ue pode vir a incidir 'ue seria poder
7PFR XRRO+3.
Pia de regra, os *uros no nosso contrato incidiria de duas formas,
#1 Ou s+o con;encionai' ?combina-se o pagamento de *urosC. princpio,
os *uros tem 'ue ser convencionais. E(., 5<e pego emprestado PW reais e nada #oi
convencionado S devo restituir PW reais7.
"1 Ou s+o (re'umi*o' em raA6o *a natureAa *a ati;i*a*e *o mutuante
?nature0a do neg)cio 'ue est. sendo celebradoC. Como dito, presume-se 'ue oneroso
se eu pegar din-eiro emprestado do banco, -a*a vista 'ue os bancos emprestam din-eiro
a *uros ?7o dinheiro a mercadoria dos bancos S ele empresta para ter lucro sobre
isto7C. Portanto, poder-se-ia incorrer nesta situa+o.
Este emprstimo a *uros c-amado de 7M`TRO ,E.ERTSCIO ou
M`TRO ,RRTS,ERO3.
Ariane Defendi Vicentini Pgina ==F
CO<+! 9. outra forma de *uros c-amados 7morat)rios8, 'ue incidem do
vencimento da obriga+o em diante, 'ue seriam e'uivalente ao alugue. %+o autom.ticos
em ra0+o da demora, independente de contrata+o. %endo assim, pode cumular *uros
morat)rios e remunerat)riosZ 4, teoricamente pode, mas tem 'ue ver uma coisa. O
limite m.(imo de *uros 'ue uma pessoa pode cobrar at =f ao m;s, o e(cedente
ilegal. Esses *uros s+o proporcionais, ou se*a, n+o posso emprestar por uma semana e
cobrar =f.
2o nosso caso, o 'ue observamos 'ue, primeiramente, os *uros s+o
convencionais ou presumidos. Pia de regra, o su*eito 'ue celebra o contrato tem 'ue ser
agente capa0 e pode fa0er incidir a cobrana de *uros, conforme di0 o CC, dentro do
limite dos juro' /eEai', ou se*a, =Lf ao ano, =f ao m;s ou A,AOOOO...f ao dia. O 'ue
estou 'uerendo di0er com isso 'ue na verdade =Lf ao ano n+o =Lf neste ano. %e eu
for emprestar para algum at o final do ano de LAAF eu n+o posso cobrar =Lf, pois
=Lf s+o pelo perodo de =L meses. Ent+o, estes *uros v;m de forma proporcional. %e foi
= ano l =Lf. %e for seis meses l Df. %e for por um m;s l =f. %e for perodo menor
'ue um m;s, e(, estou emprestando no dia LB de maio e o mutu.rio vai me pagar no
Mltimo dia de de0embro, ent+o, eu n+o posso cobrar =f pelo m;s de maio, depois =f
em *un-o e assim sucessivamente. Iuando eu estou emprestando n+o se tem um m;s, na
verdade tem apenas sete dias. 3esta forma eu poderia cobrar de *uros A,AOOO...f ve0es
sete destes dias 'ue faltam para terminar o m;s e =f dos demais meses, mas estes sete
dias eu somente posso cobrar proporcionalmente a eles.
Pode cobrar os *uros em valor menor, s) n+o podendo ultrapassar esse valor.
Pale lembrar tambm o seguinte, Xuro' e corre86o monetBria '6o
coi'a' *iferente' ?'ue s+o cumul.veisC. 2o caso, pode -aver uma atuali0a+o do valor
'ue e(ceda =f se for acrescido da corre+o monet.ria. Corre+o monet.ria
autom.tica, independente de corre+o, pois a corre+o nada mais do 'ue 7atuali0a+o
do valor nominal8 ?7manuten+o do poder de compra8C. E(., 5@uando eu te emprestei
eu podia comprar YW l$pis. +tuali%ando o valor nominal, voc0 vai ter ue pagar YP ou
YJ. 3as nestes YP ou YJ eu vou #a%er o ue; =ermitir ue se continue a poder comprar
YW l$pis. A$ os juros no, os juros so acrscimos ao capital, so ganhos ao capital, de
modo ue uando voc0 me paga juros o valor ue voc0 me paga no vai permitir ue
eu compre YW l$pis, vai permitir ue eu compre YP. Eu ue tinha dinheiro para
comprar YW agora vou poder comprar YP este aumento de capital so os juros8.
3i0, ainda, o nosso legislador 'ue alm da fi(a+o dos *uros, pode-se
-aver a incid;ncia de ca(ita/iAa86o anua/, desde 'ue convencionado.
O 'ue capitali0a+oZ
Capitali0a+o, do ponto de vista tcnico, seria a incorpora+o de *uros ao
capital. Pode -aver a capitali0a+o anual. Os *uros incidem sobre o capital corrigido
?corrige!se o valor e incidem!se os jurosC ?art. EG=, CCC
Como funcionam os *uros capitali0ados ?ou *uros compostosCZ
O CC di0 'ue os *uros capitali0ados ou *uros compostos podem acontecer
uma ve0 ao ano.
Pamos considerar dois emprstimos diferentes para compreender mel-or,
=AA reais emprestados ao limite de *uros legais ?=fC por L anos N um com capitali0a+o
e outro sem capitali0a+o. 2o primeiro ano, os *uros incidem sobre o capital. Ent+o,
todo m;s ter. =f sobre =AA nos dois emprstimos. Iuando virar o ano, nos meus *uros
simples, o mutu.rio vai pagar =f sobre =AA, ou se*a, o capital o mesmo. Mnica coisa
'ue n)s vamos precisar saber 'uantos meses foram e cobrar os *uros sobre a'uele
Ariane Defendi Vicentini Pgina ==@
montante. Ent+o, durante =L meses o mutu.rio vai pagar =f sobre =AAnos demais
meses ele vai continuar a pagar =f sobre =AA.
:as, como dito, eu tambm posso combinar *uros compostos ?ou
capitali0adosC. Ent+o, para o mutu.rio, no primeiro ano os *uros incidem =f sobre =AA.
%) 'ue 'uando virar o ano ?virar =L mesesC vai acontecer o 'ueZ Os *uros destes =L
meses eu vou calcular e vou somar aos =AA e a partir do ano 'ue vem ela vai pagar =f
sobre este novo valor. Ent+o, en'uanto nos *uros simples no ano 'ue vem o mutu.rio vai
continuar a pagar =f sobre =AA, no caso dos *uros compostos o mutu.rio vai pagar =f
sobre ==L, *. 'ue os =L incidiram aos =AA. Este ano eu vou somar aos =AA e no ano 'ue
vem o mutu.rio vai pagar =f sobre ==L. Portanto, o CC[AL permite a capitali0a+o ?no
CC[=D a capitali0a+o estava proibida pela 7lei de usura8C.
O2'er;a8Ke'!
- O limite =f. Pode ser menos, s) n+o pode ser mais.
- capitali0a+o pode ser convencionada e pode incidir apenas uma ve0 a
cada =L meses ?como di0 o CC 7capitali0a+o anual8C.
- Esta regra n+o v.lida para in'titui8Ke' financeira' ?autori0adas pelo
Hanco CentralC, as 'uais podem cobrar ta(as de *uros diferenciadas. Ent+o, as
instituies financeiras (o*em co2rar uma ta7a *e juro' *iferente *e'ta Lue nD'
e'tamo' fi7an*o e *e ca(ita/iAar men'a/mente 'ua' o(era8Ke'. En'uanto iremos
incorporar uma ve0 ao ano os *uros ao capital, o banco pode fa0er isto mensalmente.
Xu'tificati;a'! Por 'ue n)s n+o podemos cobrar e o banco podeZ 2)s n+o
podemos cobrar por'ue o direito e a sociedade n+o gostam do sistema de emprstimo a
*uros, pois seria uma forma de estimular o )cio. O nosso sistema prefere a
produtividade, 'ue, ali.s, n+o e(clusividade do nosso sistema, isso *. acontecia no
direito romano. O Estado n+o 'uer 'ue voc; viva de *uros, ele dese*a 'ue voc; utili0e o
seu din-eiro para produ0ir, para 'ue voc; plante, para 'ue voc; produ0a alimentos,
produ0a ri'ue0a, produ0a trabal-o, impostos, etc. Ent+o, esta limita+o para
desestimular as pessoas a viver da cobrana de *uros.
T. os bancos ?n+o s) os bancos N instituies financeirasC podem cobrar uma
ta(a diferenciada, pois do pondo de vista te)rica, o banco tem uma fun86o 'ocia/
e(tremamente importante. 3o ponto de vista te)rico o banco tem uma fun+o
econ/mica importante. Portanto, a autori0a+o do banco para cobrar *uros com ta(as
diferenciadas decorre do seguinte, Iual a principal forma de emprstimo 'ue n)s
temosZ Hanc.rio ?instituies financeirasC, pois possuem grande capital. Eles podem
emprestarZ Podem.
E por 'ue a ta(a de *uros se eleva ou abai(aZ
Por'ue 'uando o governo estimula ou desestimula o acrscimo ou o
decrscimo dos *uros ele est. influenciando a economia. Iuando eu elevo a ta(a de
*uros eu estou contendo a economia. Iuando eu abai(o eu estou estimulando a
economia.
O banco tem a fun+o econ/mica. :as isto *ustoZ Como *. dito, primeiro,
*usto n+o *urdico, por isso n+o podemos discutir se *usto. %egundo, 3o ponto de
vista te)rico *usto, pois contrato. O banco n+o obriga ningum a pegar emprestado.
Por isso 'ue eu n+o posso 'uestionar por'ue o banco est. gan-ando *uros. %e eu n+o
'uero 'ue o banco n+o gan-e *uros eu n+o devo pegar emprstimo.
Ariane Defendi Vicentini Pgina ==G
- Elementos
C ,ORM /i;re, embora se*a contrato real. Em ra0+o da nature0a, via
de regra, gratuito, caso -a*a um interesse em fi(ar *uros, deveria ser feito por escrito, do
contr.rio, o contrato poderia se presumir gratuito.
<1 O<XETO 'ual'uer ob*eto, portanto, coisa cor(Drea, /cita e
funE;e/.
C1 +RXEITO+ C.#1 mutuante e C."1 mutuBrio.
C.#1 Mutuante, a princpio, ele pode ser 'ual'uer su*eito, ent+o n+o -.
a'uela restri+o 'ue n)s estabelecemos no caso do comodato, 'ue o comodante,
administrador de bens al-eios n+o podia ceder em comodato, o administrador de bens
al-eios pode ceder em mMtuo, sem nen-uma restri+o. *ustificativa disso a seguinte,
no comodato eu n+o poderia ceder em comodato bens al-eios por'ue o bem n+o me
pertencia, e, l)gico, ao ceder em comodato, o comodat.rio vai usar, o uso vai importar
no desgaste da coisa, e 'uando -ouver restitui+o, vai -aver uma deprecia+o pelo uso.
2o caso do mMtuo, n+o -averia nen-um tipo de problema, primeiro pelo fato de 'ue, se
o ob*eto se desgastar pra mim pouco importa, voc; vai me devolver outro igual, ent+o
perda n+o vai e(istir, alm disso, nada impede 'ue o administrador possa ceder em
mMtuo mediante a cobrana de *uros, o 'ue importaria, mesmo para o incapa0, um
gan-o. Ent+o por isso 'ue a gente n+o v; restries, 'ual'uer pessoa, se incapa0, s)
representado ou assistido.
O Mnico re'uisito 'ue na verdade vislumbramos o seguinte, no
comodato eu disse 'ue pra voc;s 'ue para ser comodante tin-a 'ue ser titu/ar *o
*ireito *e u'o e EoAo, 'ual'uer pessoa titular do direito de uso e go0o poderia ceder em
comodato, no caso do mMtuo, conforme art. 5::, o mutuante, tem 'ue ter o domnio da
coisa, por'ue di0 no art. EFF 'ue o mMtuo transfere domnio. Ent+o, o mutuante teria
'ue ter esse domnio pra poder transferir.
C."1 MutuBrio! tem 'ue ser agente capa0, se ele for incapa0, tem 'ue estar
representado ou assistido. O emprstimo feito ao incapa0 importa, por regra, no
seguinte, se eu emprestar ao incapa0 sem estar representado ou assistido, via de regra,
eu n+o posso recobrar do incapa0, +LVO se provar 'ue reverteu em benefcio do
incapa0. Ent+o, seguindo a'ui as disposies da parte geral, 'uem fa0 neg)cio com
incapa0, n+o pode recobrar do incapa0, salvo se provar 'ue reverteu em benefcio dele,
voltamos a comentar e e(plicar mel-or em seguida.
&embrando agora tambm 'ue voc;s devem atentar pra a'uela 'uest+o 'ue
n)s falamos 'uando n)s falamos de loca+o e de fiana, 'uando eu disse pra voc;s 'ue
l. na ideia de loca+o n)s estabelecemos a seguinte formula+o, 'ue a fiana um
contrato acess)rio, ent+o como acess)rio a fiana era, se por acaso eu e(tinguisse a
fiana, poderia e(tinguir a fiana e desconstituir, permaneceria a obriga+o principal, ou
eu poderia atacar a obriga+o principal, por'ue se eu desconstitusse a obriga+o
principal, como conse'u;ncia, desfaria a fiana, ficaria sem efeito a fiana 2o entanto,
l. na loca+o de m)veis, 'uando a gente falou de garantias, n)s acabamos tambm
apurando 'ue na fiana, vigora uma l)gica do seguinte, 'ue se por um acaso, o vcio da
obriga+o principal for inca(aci*a*e do su*eito, desconstitui a obriga+o principal, mas
permanece vigente a fiana. regra di0 pra n)s 'ue ela acess)ria. Ent+o, nesse caso
do mMtuo feito a incapa0, se eu provar 'ue o mMtuo foi feito com incapa0, do incapa0 eu
s) recebo se reverter em benefcio dele, entretanto se tiverem garantias, uma garantia de
fiana, embora eu n+o possa cobrar do incapa0, eu posso cobrar do fiador.
Ariane Defendi Vicentini Pgina =LA
:as a novidade a seguinte, o mMtuo tem uma regra diferenciada, para
um tipo de incapacidade, essa regra vale para os inca(aAe' *e forma Eera/, mas o
C)digo mantendo uma 7tradi+o romanstica8, ele trou(e uma regra 'ue di0 o seguinte,
se voc; celebra um contrato de mMtuo com ME.OR, sem 'ue ele este*a representado
ou assistido, o C)digo di0 'ue voc;, por regra, n+o pode cobrar do menor, nem de seus
pais, nem dos seus garantidores. Ent+o, emprestar para o menor sem estar representado
ou assistido, por regra, voc; perde, voc; n+o pode cobrar de mais ningum. Essa regra
vai ser l. do art. 55O4 como eu falei uma regra antiga, uma regra 'ue vem desde o
perodo romano, onde todo o patrim/nio da famlia estava em torno da figura do pater.
2o entanto, verificamos tambm o seguinte, o C)digo no 'ue di0 respeito ao
menor, muito embora ele ten-a estabelecido essa regra pra e(atamente tentar impedir o
emprstimo ao menor, ele tambm abriu e7ce8Ke' maiores do 'ue a'uela dos incapa0es
em geral, os incapa0es s) tem uma e(ce+o, s) vai poder cobrar deles no caso de se
reverter em seu favor, en'uanto para o menor, o art. 5OJ tra0 pra gente cinco incisos, ou
se*a, cinco e7ce8Ke' . Ent+o o 'ue n)s apuraramosZ 2o caso do art. E@G, '6o a'
e7ce8Ke' Lue eu (o''o co2rar *o menor, 'ue valeria di0er, to*a ;eA Lue eu (u*er
co2rar *o menor4 eu (o''o co2rar tam2)m *o Earanti*or *o menor. Ent+o se eu
puder cobrar do menor eu posso cobrar do fiador do menor sem nen-um problema.
- rt. 5OJ4 CC = ETCEGUE+! situaes 'ue se pode cobrar do menor,
- !nciso ! - %e -ouver ratifica+o posterior. Ent+o no caso, *. -ouve um
emprstimo ao menor, e posteriormente acontece uma ratifica+o, ou por a'uela pessoa
'ue deveria estar presente no contrato de mMtuo, ou eventualmente do pr)prio menor
ap)s atingir a maioridade. %e o menor ratificar ap)s atingir a maioridade, sanaria o
defeito.
- !nciso !! - %e estando ausente o representante do menor, o emprstimo foi
contrado para cobrir alimentos -abituais. pessoa respons.vel pelo menor n+o pode
estar presente, presente n+o presente no momento, l)gico 'ue n+o est. presente no
momento sen+o teria ratificado, n+o est. presente no sentido de 'ue n+o est. em
condies de fornecer agora, por estar via*ando, ou estar em um local distante n+o tem
condies de fornecer isso a nesse instante. Ent+o ele est. ausente, o menor contrai esse
emprstimo pra cobrir alimentos -abituais, alimentos -abituais a'ui s+o en'uadrados
dentro da concep+o *urdica de alimentos, alimentos n+o s) comida, alimentos est.
en'uadrado em tudo a'uilo 'ue uma pessoa precisa para viver com dignidade,
alimentos, remdios, roupas, educa+o, la0er. E a'ui tem uma 'uest+o interessante,
por'ue o C)digo *oga a e(press+o -abitual, pelo fato de ser alimentos, por'ue alimentos
ele tem um car.ter de necessidade, mas o C)digo fala em alimentos -abituais, n+o
precisando ser apenas alimentos, e sim 'ual'uer coisa 'ue se*a -abitual da'uele menor.
- !nciso !!! - O C)digo atual veio e fe0 uma altera+o at interessante,
por'ue en'uanto o C)digo vel-o ele s) *ogava a situa+o para o servio pMblico, o
C)digo atual fala 'ue 'e o menor ti;er fruto' ou ren*imento' *ecorrente' *o 'eu
tra2a/>o, o 'ue uma e(press+o mais ampla, 'ual'uer atividade remunerada, 'uer
como funcion.rio pMblico mesmo 'ue transit)rio, 'uer como empregado da C&6, ou
aprendi0 remunerado, 'uer como prestador de servios. O din-eiro 'ue ele ad'uirir em
ra0+o do seu trabal-o, pode e vai ser usado para pagar o emprstimo 'ue ele -ouver
firmado, at o limite da'uilo 'ue ele -ouver ad'uirido. %e eu ad'uiri de0 mil reais, e
comprei um carro, e devo trinta mil reais 'ue eu peguei emprestado, voc; s) pode
Ariane Defendi Vicentini Pgina =L=
receber de mim at o limite de de0 mil, 'ue o 'ue eu ad'uiri, patrim/nio 'ue eu
constru. %e eu tiver patrim/nio decorrente de outras 'uestes, n+o entra para pagar a
dvida, s) esse decorrente do trabal-o, mas a inova+o, e o ponto 'ue ampliou, foi o fato
de tirar n+o s) do trabal-o pMblico, mas de 'ual'uer trabal-o, mas 'ual'uer atividade
'ue o menor e(era, 'ue ad'uira patrim/nio com a'uilo, o patrim/nio 'ue eu ad'uirir
em ra0+o do seu trabal-o ele vai usar pra pagar.
- !nciso !P - %e o emprstimo estiver revertido em seu benefcio. Ent+o se
tiver revertido em benefcio do menor, pode ser cobrado dele. S interessante pensar
nisso da, o 'ue revertido em favor do menor, 'ue a mesma -ip)tese do incapa0, se
eu provar 'ue reverteu em benfico do incapa0, pode ser cobrado dele. %itua+o, + Au,
PR anos, pegou um emprstimo de dois mil reais, #oi ao shopping e re#ormou o guarda!
roupa, dois mil reais em roupas. O ?elipe pegou um emprstimo de dois mil reais, #oi
no =opGs e detonou dois mil reais. 6e ual dos dois eu vou poder cobrar; 4ia de regra,
no poder$ ser cobrado de nenhum deles. 4ia de regra no reverteu em bene#cio de
nenhum dos dois. %eria diferente pensarmos no seguinte, se a Au tivesse pego os dois
mil reais e pago um curso de italiano. 4ai ser bom pra ela; ?alar outra lngua, pra
uem #a% direito, o italiano ue est$ muito pr1ximo do latim, e a origem do nosso
direito muito #ranc0s e italiano, vai ser Ttil pra ela no vai; Ento se a Au usar esse
dinheiro pra pagar um curso de italiano eu posso cobrar dela. <e a Au comprou roupas
porue ela arranjou um trabalho, e precisava de determinadas roupas, ento vamos
imaginar assim: a Au est$ estudando a noite, de dia ela #a% o curso de en#ermagem, ou
medicina, arranja um est$gio num hospital, a gente pressup>e ue ela vai precisar
comprar roupa branca pro est$gio. *everte em #avor dela; <im, porue ela tem ue ter
as roupas pra poder ir pro est$gio. 3as se ela compra roupa pra #icar bonita, pra #icar
na moda, comprou dois mil reais em roupas eu no posso cobrar dela. Ent+o 'uando o
C)digo fala, isso vale tambm para o incapa0, reverteu em benefcio do menor ou do
incapa0, precisamos ter um 72enefcio 'ocia/mente Qti/3. O 'ue na verdade o 'ue o
C)digo est. fa0endo n+o punir a pessoa 'ue pegou emprestado, punir a pessoa 'ue
emprestou, eu devia ter pensado nisso, 'uando eu dei o din-eiro para o menor, deveria
ter presumido 'ue ele n+o iria gastar em alguma coisa Mtil, e como eu n+o me preocupei
o C)digo vem e me pune, ent+o l)gico, *. 'ue voc; n+o pensou antes, ent+o voc; perde,
n+o vai cobrar dele. gora se ele gastou em algo Mtil, o 'ue o C)digo est. fa0endo
simplesmente fa0er com 'ue ele cumpra sua obriga+o 'ue de devolver.
- !nciso P - O legislador disse, se voc; ma/icio'amente4 obter o
emprstimo. O C)digo abriu uma situa+o onde voc; n+o pode de nen-uma maneira
usar de m.-f, 'ual'uer tipo de ardil 'ue o menor utili0e, ele n+o vai poder recobrar.
Pale lembrar ent+o pra voc;s o seguinte,
#1 Esse 5OJ ) ta7ati;o, s) posso cobrar o menor nas -ip)teses do E@G.
"1 %e eu puder cobrar do menor, o mesmo direito vale 'uanto ao fiador.
&1 O 'ue vale o momento da contrata+o, dessa maneira, se eu emprestei
para a pessoa en'uanto menor, eu n+o posso recobrar dela 'uando ela atingir a
maioridade, o vcio foi na constitui+o do ato, se eu emprestei para ela com =D anos,
embora -o*e ela este*a com =@, n+o posso cobrar dela, salvo, se ap)s atingir a
maioridade ela ratificasse, se ratificar sanou o defeito.
- E(tin+o
Ariane Defendi Vicentini Pgina =LL
Pia de regra, na e(tin+o do contrato, este deveria ter um pra0o
determinado, de modo 'ue ele se e(tinguiria no final do pra0o. 6eoricamente falando, o
contrato c-ega ao fim com o trmino do pra0o.
2o contrato de mMtuo, n+o -. uma finalidade presumida. Como o mMtuo
importa uma transfer;ncia de domnio, ou se*a, o ob*eto passa a ser do mutu.rio e ele
n+o tem o dever de 0elo, esta regra perderia sua l)gica.
Contudo, e(iste um lado interessante. Embora eu n+o possa presumir uma
finalidade podemos, em ra0+o das nossas regulamentaes normativas, di0er 'ue -.
uma 7(re'un86o *e (raAo3 art. 5J"4 *o CC. Portanto, -. uma presun+o do pra0o,
Ou -. um pra0o ou presumimos.
O 'ue di0 o CCZ Iuando 'ue voc; tem 'ue devolver o emprstimoZ
%e nada for combinado, o mutu.rio deve restituir o emprstimo da seguinte
forma,
I - %e for emprstimo em *in>eiro devolu+o deve acontecer em &%
*ia'U
II - %e for (ro*uto' aErco/a' ?sementes, adubo, so*a, etc.C devolu+o
deve ocorrer a(D' a co/>eita *a (rD7ima 'afraU
III - %e for Lua/Luer outro 2em funE;e/ devolu+o deve ocorrer no
(raAo Lue *ec/arar o mutuante.
2esta terceira -ip)tese, ou se*a, no pra0o 'ue declarar o mutuante, como ele
declara este pra0oZ Parece-me 'ue neste caso ?'ual'uer outro bem fungvelC funcionaria
assim, Poc; notifica o mutu.rio e fi(a um pra0o ?pra0o 'ue dese*ar declararC.
Iual o tempo de restitui+o no mMtuoZ O tempo 'ue o mutuante dese*ar.
Tustificativa, O ob*eto fungvel. 5<e eu emprestei o meu carro voc0 tem devolver
exatamente o meu carro. +gora, no mTtuo o bem #ungvel. Eu emprestei para algum
um pacote de cerveja de PJ latas e determinei ue ele devolvesse em meia hora. <e esta
pessoa morasse em *osana, ela teria ue ir at l$ para buscar; (o, pois o bem
#ungvel, ele pode comprar outras latas e me restituir7. Por isso 'ue o CC abre esta
situa+o, a restitui+o se dar. pelo tempo 'ue declarar o mutuante, sem a necessidade de
se observar o ob*eto, a locali0a+o, etc., por'ue isto menos importante.
CO<+! lembrando 'ue o mutu.rio pode devolver 'uando 'uiser, *. 'ue o
bem est. sob sua posse.
O2'er;a86o fina/ *o contrato *e mQtuo!
2o caso de n+o ser restitudo o ob*eto ao final do contrato ?'uer no pra0o
presumido, 'uer no pra0o convencionalC e independentemente de estar ou n+o
convencionado, o mutu.rio vai estar su*eito ao pagamento de 7juro' moratDrio'3. 9.
de se entender o seguinte, Como dito, os *uros convencionais s+o os *uros 'ue incidem
durante o contrato e dependem de conven+o ou da nature0a da atividade. Os *uros
morat)rios n+o, dependem simplesmente do atraso. Os *uros morat)rios teriam
e'uival;ncia em rela+o ao comodato, ao 7aluguel8 ?ressarcimento pelo uso da coisa
depois de findo o contrato de comodatoC. Portanto, estes *uros seriam o aluguel do bem
fungvel. ssim, independentemente de conven+o, estar-se-ia su*eito a *uros morat)rios
?'ue s+o os *uros legais N =f ao anoC.
Poderia ser convencionado diferente desde 'ue inferior a =f ?nunca pode
ser superior a =fC.
Ariane Defendi Vicentini Pgina =LO
- "&$%5
- Contrato *e De(D'ito ?art. DLF, CCC
O contrato de dep)sito, assim como na loca+o, assim como no comodato, o
su*eito entrega a posse para outra pessoa. %) 'ue, diferentemente do 'ue foi estudado
at agora, o contrato n+o visa a prote+o do 7.rio8 ?locat.rio, comodat.rio, mutu.rioC.
%empre era favorecido 'uem recebia os benefcios, por'ue o contrato foi feito visando
proteger esta pessoa.
6odavia, no contrato de dep)sito notamos uma formula+o diferente, o
legislador *oga uma situa+o diferente, tipo, o dep)sito n+o est. voltado para a pessoa
'ue recebe ?deposit.rioC, ao contr.rio, na verdade esta regulamenta+o feita visando a
prote+o da pessoa 'ue entrega ?depositanteC.
Estamos diante de um contrato onde o su*eito depositante n+o 'uer ou n+o
pode manter a guarda da coisa consigo. ]s ve0es uma 'uest+o de op+o. 3este modo,
uma 'uest+o 'ue envolve e(atamente estas situaes, 7ou eu n+o 'uero ou eu n+o
posso8 N o 'ue vou fa0erZ Pou entregar para algum para 'ue este algum tome conta
em meu lugar ?conserve a coisa em meu lugarC.
O nosso contrato de dep)sito est. regulado no CC em seu art. 9": e 'eE.
rt. 9":4 CC #Pelo contrato de dep5sito recebe o deposit.rio um
ob&eto m5vel, para guardar, atB :ue o depositante o reclame.
Ent+o, o depositante entrega ao deposit.rio coisa m)vel e este vai tomar
conta at 'ue a'uele a reclame ?e(i*a a devolu+oC.
- Caracter'tica' ?Classifica+oC
#1 S um contrato eminentemente REL, ou se*a, tal 'ual o comodato e o
mMtuo somente se perfa0 com a entrega.
"1 S um contrato .HO +OLE.E ?n+o tem forma especfica, n+o -. forma
obrigat)riaC. :uito embora neste caso ten-amos 'ue avaliar a reda+o do art. 559 no
seguinte prete(to, #O dep5sito volunt.rio provar-se-. por escrito. 6al dispositivo fala
em documento escrito, em prova escrita. Contudo, -. de se entender 'ue a forma escrita
n+o em rela+o ao contrato e sim em rela+o 1 prova. 2a dMvida sobre a e(ist;ncia do
contrato, na dMvida se realmente -ouve ou n+o -ouve o dep)sito, na dMvida em rela+o
ao neg)cio, o dep)sito se prova por escrito. :as, n+o necess.rio 'ue voc; faa o
contrato de forma escrita, basta 'ue ten-a prova escrita, podendo ser de 'ual'uer forma,
desde 'ue escrito.
&1 S um contrato, por regra, R.ILTERL.
51 S um contrato, por regra, FRTRITO.
O2'.! S um contrato unilateral e gratuito 7por regra8 em ra0+o do seguinte,
princpio n)s presumimos 'ue o contrato unilateral onde s) o deposit.rio tem
obrigaes ?7)oma conta de graa7C. Entretanto, o contrato poderia ser O.ERO+O,
mediante a remunera+o, 'uer por conven+o ?acordoC, 'uer se*a pela nature0a do
deposit.rio ?como seria o caso do 7guarda-volumes8C. 2o caso, se for oneroso o
contrato vira <ILTERL. Por 'u;Z 2o mMtuo o 'ue n)s di0emos foi 'ue o contrato
unilateral e gratuito, onde s) o mutu.rio teria obrigaes. %e fosse oneroso o mutu.rio
Ariane Defendi Vicentini Pgina =LB
pagaria *uros, ou se*a, alm das obrigaes 'ue ele tem, ele teria 'ue pagar *uros. 2o
dep)sito, a princpio ele gratuito N o depositante n+o tem obrigaes, s) o deposit.rio.
gora, se n)s combin.ssemos a remunera+o, isto implicaria no fato de 'ue o
depositante criaria para si uma obriga+o, 'ue pagar o dep)sito, por isso viraria
bilateral.
51 S um contrato TEMPORWRIO, por'ue uma -ora o deposit.rio ter. 'ue
restituir. 2o dep)sito o bem n+o pode ficar para o deposit.rio e nem ele vai ad'uirir o
direito por usucapi+o ?por mais tempo 'ue ele fi'ue com o ob*eto, ele n+o pode ficar
com o ob*eto nem por usucapi+o N no m.(imo 'ue poderia ocorrer era se -ouvesse
abandono, mas isto ser. ob*eto de estudos no ano 'ue vemC.
91 S um contrato PER+O.LS++IMO ?as caractersticas do su*eito s+o
importantesC.
:1 S DI,ERIDO.
- E/emento'
1 ,ORM Pia de regra, /i;re. Como dito, a forma escrita
meramente para efeitos de prova.
<1 O<XETO 6em 'ue ser cor(Dreo, /cito e mD;e/, ETCETO no
7dep)sito *udicial8. O dep)sito *udicial, a partir da interpreta+o 'ue podemos fa0er do
art. 999 *o CPC, admite 'ue se possa ter depositado 2en' em Eera/ ?corp)reos,
incorp)reos, m)veis, im)veis, lcito e at ilcitoC. Portanto, o ob*eto no dep)sito *udicial
diferente N nos demais o ob*eto tem 'ue ser obrigatoriamente coisa m)vel.
C1 +RXEITO+!
C.#1 De(o'itante 2+o -. restries 'uanto ao depositante, mas deve ser
titular da guarda do ob*eto. 2+o pode -aver um subdep)sito. 3eve ser capa0, e se
incapa0, deve estar representado ou assistido.
C."1 De(o'itBrio 9. restries. O deposit.rio tem 'ue ser capa0 por si
s), n+o podendo nem mesmo estar representado ou assistido. 6anto assim 'ue o CC
di0 'ue se por um acaso sobrevier incapacidade superveniente ou morte do deposit.rio,
encerra-se o contrato. 3o ponto de vista pr.tico e l)gico f.cil admitir por'ue o
deposit.rio n+o pode ser representado ou assistido. Tustificativa, 3e um lado voc; tem a
responsabilidade do deposit.rio. Por outro lado, parece completamente inadmissvel os
seguintes termos, %e eu pudesse nomear um incapa0 como deposit.rio, estaramos
diante de um dilema, por'ue o incapa0 n+o pode ser preso penalmente, mas como
deposit.rio ele estar. su*eito 1 pris+o civil, por isso ressaltamos a ideia de 'ue a
incapacidade impeditiva da condi+o do deposit.rio.
- E'()cie'
9. formas diferentes de se avaliar o dep)sito.
- 3ep)sito por pra0o determinado[indeterminado
- %e for por pra0o determinado, o depositante pode reclamar a coisa a
'ual'uer momento, mas o deposit.rio n+o pode se desfa0er da coisa antes do pra0o.
- 2o contrato por pra0o indeterminado poderia pedir a -ora 'ue 'uiser, mas
ela tem 'ue notificar a -ora 'ue 'uiser pedir. 2o entanto, se o deposit.rio n+o puder
mais guardar a coisa, o depositante dever. ficar com o ob*eto. :as, se em LA anos, o
Ariane Defendi Vicentini Pgina =LE
depositante n+o reclamar a coisa, o deposit.rio poder. depositar o valor da coisa em
*u0o e estar. autori0ado a desfa0er da coisa.
- 3ep)sito em rela+o ao ob*eto
Em rela+o ao ob*eto 'ue est. sendo depositado, ele pode ser, Ob*eto
,unE;e/ ou InfunE;e/. O CC na verdade somente fala em coisas m)veis, ele n+o di0 o
'ue tem 'ue ser.
2o caso, em rela+o ao ob*eto n)s avaliaramos assim,
#1 doutrina c-ama o dep)sito de coisas fungveis de 7De(D'ito
IrreEu/ar8 ?art. DBE, CCC N embora aplicaremos a regulamenta+o do mMtuo, o contrato
dep)sito, sendo assim, se uma pessoa emprestar 4W EAA,AA para outra, poder-se-.
cobrar ap)s OA dias, conforme regulamenta+o do mMtuo.
"1 O inverso, o dep)sito de coisas infungveis c-amado de ?De(D'ito
ReEu/ar3. 4egular por'ue o dep)sito parte do pressuposto de 'ue vai ser depositado um
ob*eto e dever. ser devolvido o mesmo ob*eto.
- Iuanto 1 origem
! 6ep1sito Audicial
2o caso, este dep)sito *udicial n+o um dep)sito de consigna+o. O 'ue
vamos trabal-ar a'ui no dep)sito *udicial 'ue, em todo processo onde -a*a apreens+o
de um determinado bem pelo *u0o necess.rio 'ue algum tome conta deste ob*eto
para o *u0o para 'ue fi'ue resguardado ?n+o -. possibilidades de se guardar no ")rum e
nem para o *ui0 guardarC. O 'ue acontece ent+oZ O *ui0 dei(a nas m+os de um
deposit.rio. Ent+o, o *ui0 nomeia o deposit.rio na'uele processo e dei(a este deposit.rio
respons.vel por a'uele ob*eto na'uele processo. Este o dep)sito *udicial e a pessoa
'ue recebe denominada 7deposit.rio *udicial8.
! 6ep1sito 4olunt$rio
Ou tambm c-amado de 7dep)sito convencional8. Este o dep)sito
tipicamente contratual ?derivado do acordo de vontades N inten+o das partesC. 54oc0
#a% dep1sito porue voc0 uer e voc0 escolhe com uem voc0 uer depositar, e esta
pessoa por livre e espontEnea vontade aceita7. Portanto, trata-se do dep)sito contratual
tpico
! 6ep1sito (ecess$rio ?art. DBF, CCC
O dep)sito necess.rio n+o t+o contratual, -a*a vista 'ue decorre de uma
imposi+o legal ou de uma situa+o de calamidade.
3i0 o CC 'ue, via de regra, no 'ue for cabvel, aplica-se ao dep)sito
necess.rio as regras referentes ao dep)sito volunt.rio, ou se*a, as obrigaes do dep)sito
volunt.rio, %&PO algumas e7ce8Ke'.
primeira coisa 'ue devemos atentar 'ue, %&PO determina+o legal,
mesmo se tratando de dep)sito necess.rio, o deposit.rio n6o ) o2riEa*o a aceitar. %)
ser. obrigado a aceitar 'uando -ouver uma determina+o legal impondo a condi+o de
deposit.rio. 3o contr.rio, ningum obrigado a aceitar esta condi+o, at pela
responsabilidade dos riscos da condi+o de deposit.rio.
! 6isposi>es do '' para o dep1sito necess$rio:
Ariane Defendi Vicentini Pgina =LD
#1 t por uma 'uest+o de l)gica, em ra0+o da calamidade, o CC tolera 'ue
ele possa ser provado por 'ual'uer forma.
"1 2+o se presume gratuito. &ogo, via de regra, o dep)sito necess.rio
pago.
Pode parecer em um primeiro instante incongruente imaginar 'ue em uma
situa+o de calamidade, onde mais se precisa de algum para a*udar se*a pago, en'uanto
'ue no dep)sito volunt.rio seria de graa. 5<e eu chegasse em algum pedindo para
tomar conta de algo para mim, esta pessoa no me poderia cobrar nada. +gora, se
estivesse pegando #ogo na sala e eu pedisse para algum tomar conta de algo, neste
caso esta pessoa poderia cobrar, e mais, no restituir a coisa enuanto no pagar7.
! @ual a l1gica desta regra; =orue o legislador presume oneroso o
dep1sito necess$rio enuanto presume gratuito o volunt$rio;
l)gica a seguinte, 2o dep)sito volunt.rio a princpio -. mais tempo
para se escol-er a pessoa do deposit.rio, afinal de contas n+o se trata de uma situa+o de
calamidade, de uma urg;ncia. 2este caso o deposit.rio cuida da coisa por uma 'uest+o
de compan-eirismo, dado o car.ter personalssimo do contrato. T. o dep)sito necess.rio
perde um pouco esta 'uest+o da pessoalidade, pois o depositante n+o ter. tempo de
escol-er a pessoa 'ue vai ficar como deposit.rio. O pr)prio deposit.rio tambm perde
um pouco esta pessoalidade N uma coisa voc; fa0er um favor para um amigo, outra
coisa voc; fa0er um favor para algum 'ue n+o con-ece, principalmente em ra0+o das
implicaes ?se a coisa se perder eu poderei at ser preso".
Parece-me 'ue mais ou menos isto. Como dito, na verdade n+o de todo
estran-o 'ue o legislador a*a desta maneira. fun+o deste dispositivo 'uando o CC di0
'ue presume oneroso, portanto, ) e'timu/ar a 'o/i*arie*a*e de modo 'ue prestemos
au(lio a algum 'ue este*a precisando. 2ingum a*udaria, assumiria os riscos para
a*udar algum, agora, se pagasse a -ist)ria seria outra. S e(atamente esta a fun+o desta
norma, estimular este ato solid.rio. Por isso 'ue o legislador presume oneroso, para 'ue
a pessoa ten-a interesse em aceitar esta condi+o de deposit.rio, do contr.rio ningum
aceitaria.
! 6ep1sito por Euiparao
"a0 incidir, para efeitos obrigacionais, os efeitos do dep)sito.
O C)digo, ele tra0 uma regulamenta+o sobre um tipo de dep)sito
e'uiparado, 'ue o dep)sito de -ospedeiro. O dep)sito de -ospedeiro a'uele dep)sito
'ue se aplica 1s bagagens onde se costuma receber por din-eiro. Ento, se por acaso eu
recebo uma visita em casa, e roubaram a bagagem dele no problema meu, se voc0
por acaso aluga um uarto na sua casa, se roubarem : bagagem, j$ passa a ser
problema seu. Iual'uer lugar onde se receba o din-eiro, o -ospedeiro tem
responsabilidade em rela+o 1 bagagem. 3i0 l. o art. DBG, o -ospedeiro responde pela
bagagem por si, pelos seus funcion.rios e todos a'ueles 'ue adentrarem. Pela bagagem
em roubos, danos 'ue vierem ocorrer, responde em rela+o a ele pr)prio, a seus
funcion.rios, e todos a'ueles 'ue adentrarem com seu consentimento.
2a verdade poderamos imaginar o seguinte, no dep)sito de -ospedeiro, eu
respondo por mim e por meus funcion.rios, e por 'uem se*a autori0ado a entrar, se
causar algum dano, respondo eu. 3i0 o C)digo, voc; s) n+o vai responder, se voc;
puder provar 'ue n+o tin-a como evitar. &)gico, n+o tin-a como evitar dentro de uma
certa ra0oabilidade. %endo assim, se for uma situa+o 'ue n+o tin-a como evitar, eu n+o
Ariane Defendi Vicentini Pgina =LF
sou respons.vel pela bagagem, se for algo 'ue era previsvel e evit.vel, o -otel responde
por a'uilo, se a forma 'ue aconteceu era previsvel e evit.vel.
E(
=
, 3ep)sito de 9ospedeiro N vou a um -otel e fao um contrato de
-ospedagem. O CC di0 'ue o -ospedeiro e'uiparado ao depositante, de modo 'ue o
-otel tem 'ue cuidar das coisas, n+o pode usar as roupas, o carro.
E(
L
, &oca+o de Garagem N o locador ?estacionamentoC respons.vel pela
coisa. Tustamente por isso n+o vale a placa de 7n+o nos responsabili0amos pelo furto da
coisa8. O 'ue n+o pode -aver culpa do propriet.rio ?culpa e(clusiva ou concorrenteC.
!gualmente 'uando alugo um cont;iner, cofres de banco... %+o locaes consideradas
7dep)sitos por e'uipara+o8.
CO<+, 'uelas pla'uin-as em assist;ncias tcnicas de e'uipamentos
eletr/nicos 'ue di0em 7se n+o buscar em O meses, ser+o vendidos[doados8 s+o
irregulares. 2o dep)sito e no mMtuo, por e(emplo, s+o contratos gratuitos, pelo menos
durante o pra0o do contrato, incidindo *uros de mora ou *uros contratuais ?cl.usula
penalC ap)s. O m.(imo 'ue pode fa0er combinar 'ue 'uando a multa c-egar ao valor
do bem, pode vender, desde 'ue combinado contratualmente. %e n+o, tem 'ue consignar
a coisa em *u0o e cobrar do propriet.rio tanto o concerto do ob*eto 'uanto as despesas
do 7dep)sito8.
CO<+! nos deposit.rios por e'uipara+o n+o cabe a possibilidade de
discuss+o da 7pris+o civil8, pois a ess;ncia n+o dep)sito.
- O2riEa8Ke'
! Obrigao do depositante:
obriga+o fundamental do depositante (aEar a retri2ui86o 'e o
*e(D'ito for onero'o, bem como, (aEar a' *e'(e'a' re/ati;a' N con'er;a86o *a coi'a
?como dito, se o depositante n+o efetuar este pagamento o deposit.rio ter. o direito de
reten+oC. retribui+o seria devida por conven+o ou por presun+o, dependendo da
nature0a da atividade do deposit.rio.
O deposit.rio go0a do direito de reten+o, portanto, en'uanto o depositante
n+o pagar para o deposit.rio, o depositante permanecer. com a coisa.
CO<+! para relembrar, Como dito anteriormente, todas essas obrigaes s)
tem l)gica no 7dep)sito regular8. o 7dep)sito irregular8 a Mnica coisa 'ue se aplicaria
seria a Mltima obriga+o do deposit.rio, 'ual se*a, restituir a coisa.
- "5$%5
! Obriga>es do deposit$rio:
#1 Guardar a coisa como se sua fora. O deposit.rio deve usar toda a
dilig;ncia 'ue l-e pertinente em rela+o ao ob*eto guardado. 3eve dei(ar ou com o
deposit.rio ou sob seu domnio, p. e(., cofreU
"1 :anter a coisa no estado em 'ue a recebeu. O CC di0 'ue se por um
acaso voc; tiver recebido a coisa lacrada ou fec-ada voc; n+o pode viol.-la.
&1 O deposit.rio deve arcar com as despesas relativas 1 conserva+o da
coisa. Como -. o dever de manter a coisa como a recebeu voc; ter. 'ue arcar com as
despesas relativas 1 manuten+o da coisa. E(., 5Eu deixei um cachorro com voc0. +
rao, vacinas, en#im, as despesas relativas ao trato do animal voc0 ter$ ue arcar.
Portanto, estas despesas correm por conta do deposit.rio, muito embora ele ten-a o
direito de regresso posteriormente.
Ariane Defendi Vicentini Pgina =L@
51 Como o contrato feito no interesse do depositante, o CC e(pressamente
di0 'ue o deposit.rio n+o poder. se servir da coisa depositada ?7uando eu entreguei o
carro pra voc0 no #oi para suprir uma necessidade sua, #oi por meu interesse e no o
seu7", +LVO autori0a+o do depositante.
O2'.! Estas regulamentaes est+o voltadas para o 7dep)sito regular8
?dep)sito de coisas infungveisC. 2o dep)sito irregular s) -. a obriga+o de restituir.
Portanto, via de regra, o deposit.rio n+o pode usar a coisa depositada, *. 'ue
o contrato n+o foi feito para o interesse do deposit.rio. :as, com autori0a+o e(pressa
poderia -aver esta utili0a+o. autori0a+o de utili0a+o, n+o muda o contrato, ele
continua a ser dep)sito. E(., 5<e eu deixasse em dep1sito um carro para algum na
segunda!#eira e autori%asse a utili%ao pelo deposit$rio. <e na uinta!#eira eu pedisse
o carro de volta, embora o deposit$rio estivesse programando sair com ele no #inal de
semana. 4amos ter ue aplicar, por analogia, algumas das regras do comodato S
aplicaria ao deposit$rio as obriga>es inerentes ao pr1prio comodat$rio, p. ex, usar
adeuadamente a coisa, guardar como se sua #ora, arcar com as despesas relativas ao
uso da coisa, etc.7.
E(istem as despesas de conserva+o ?pode-se cobrar do depositanteC e as
despesas de uso ?o deposit.rio paga por si s), pois para seu pr)prio benefcioC.
51 2+o ser fa0er substituir ?pois se trata de um contrato personalssimoC.
%omente possvel se fa0er substituir mediante autori0a+o do depositante
?transfer;ncia do dep)sito s) com autori0a+o do depositanteCU
91 %e a coisa se perder e o deposit.rio receber outra em seu lugar, o
deposit.rio dever. restituir ao depositante esta ?nova coisaC no lugar da'uela ?art. DOD,
CCC. Pamos imaginar o seguinte, 7voc0 deixou um carro em dep1sito e o carro #oi
roubado. + seguradora do deposit$rio pagou o carro. O1gico, uando pensamos no
dep1sito regular eu tenho ue devolver exatamente auilo ue eu recebi e o carro eu
no tenho mais porue #oi roubado. (o seria justo voc0 #icar com o dinheiro do
seguro e eu perder o carro porue ele #oi roubado. Ento, o '' di%: <e por um acaso a
coisa se perder e eu recebi alguma outra coisa no lugar (a seguradora me deu outro
carro ou devolveu a uantidade em dinheiro", isso ue eu recebi eu vou devolver para o
depositante uando ele reclamar7L
:1 %e a coisa estiver na posse de terceiros, o deposit.rio ou seus -erdeiros
dever+o au(iliar o depositante na recupera+o do bem contra terceiros.
O1 O deposit.rio obrigado a restituir a coisa ao final do contrato ou assim
'ue o depositante a reclame.
O deposit.rio s) pode encerrar o contrato antes do final se -ouver um 7*usto
motivo8 'ue o impea de continuar a e(ercer a sua fun+o. 3este modo, se eu n+o puder
continuar a e(ercer a min-a fun+o e o depositante n+o 'uiser receber de volta eu
deposito *udicialmente a coisa. 3o contr.rio, eu ten-o 'ue ficar na condi+o de
deposit.rio at o final do contrato ?final do pra0oC ou, por analogia aos contratos
banc.rios, ap)s LA anos ?nos casos de contrato por pra0o indeterminadoC sem 'ue -a*a
possibilidade de restitui+o ao depositante. %e e(istir um pra0o eu ten-o 'ue respeit.-lo.
%e, ap)s LA anos eu tiver como restituir, devolvo ao depositante. %e eu n+o tiver como
restituir, eu recol-o ao deposit.rio pMblico e o ob*eto fica com ele por mais E anos. %e
em E anos n+o aparecer ningum a coisa fica com o poder pMblico. Como dito, eu n+o
posso ficar com a coisa ?acontea o 'ue acontecerC, nem mesmo por usucapi+o.
O deposit.rio n+o pode se negar a restituir a coisa 'uando solicitada pelo
depositante uma ve0 'ue esta n+o restitui+o caracteri0aria como ?*e(o'itBrio infie/3.
Ariane Defendi Vicentini Pgina =LG
6odavia, o CC apresenta algumas solues 'ue autori0am ao depositante a n+o restituir
a coisa. %+o elas,
#1 +e o o2jeto 'e (er*er, n+o tem como restituirU
"1 ?E7erccio *o *ireito *e reten86o3. O depositante deve pagar ao
deposit.rio remunera+o se combinado ou se for presumido e mais as despesas relativas
1 conserva+o da coisa. Por estes pagamentos o CC autori0a o direito de reten+o.
ssim, mesmo 'ue o depositante reclame a coisa depositada se ele n+o pagar ao
deposit.rio, este ter. o direito de reter a coisa em seu poderU
&1 6ambm tem o direito de n+o restituir a coisa se o ob*eto for
?ju*icia/mente em2arEa*o3. Portanto, se sobrevier uma ordem *udicial 'ue blo'ueie,
'ue crie uma constri+o *udicial sobre o bem, neste caso, teremos 'ue respeitar a ordem
do *ui0 de modo 'ue o deposit.rio somente vai restituir a 'uem o *ui0 determinarU
51 6ambm poder. se negar a restituir se -ouver 7fun*a*a' 'u'(eita' *a
i/icitu*e *o o2jeto3. 2a verdade o art. 9&& fala deste direito de n+o restituir se -ouver
fundada suspeita 'ue o ob*eto foi 7dolosamente obtido8. Esta e(press+o 7dolosamente
obtido8 leva 1 muita confus+o, por isso 'ue o professor prefere a ideia da ilicitude do
ob*eto, mais ou menos no seguinte sentido, n+o basta simplesmente -aver a suspeita,
tem 'ue -aver motivo *ustific.vel para 'ue a gente possa assim proceder. 9avendo
motivo *ustific.vel, se for solicitado a devolu+o ao deposit.rio este pode se negar a
restituir a coisa, at para n+o -aver nen-um tipo de comprometimento. ssim, o
deposit.rio pode se negar a restituir a cosia e o CC di0 'ue neste caso ele deve fa0er o
dep)sito na autoridade competente N fa0 o dep)sito *udicial *ustificando o motivo da sua
recusa e o por 'u; do dep)sito 'ue est. sendo feito.
CO<+
#
! Pale lembra uma coisa interessante, o 7deposit.rio *udicial8 s)
obrigado a ser deposit.rio se for 7deposit.rio pMblico8, ou se*a, a'uela pessoa da
Comarca 'ue prestou concurso e foi nomeado como deposit.rio *udicial ?e(., 7C!58
no caso do "G6% N obrigada a ser deposit.rioC. Este, 'uando designado pelo *u0o,
tem 'ue ficar como deposit.rio. Iual'uer outra pessoa n+o obrigada a ficar como
deposit.rio.
CO<+
"
! 2o dep)sito necess.rio, prova-se de 'ual'uer *eito e n+o se presume
gratuito ? onerosoCU en'uanto no dep)sito regular se prova por escrito. 2as 'uestes de
indeni0aes, se eu usar sem ser autori0ado ten-o 'ue pagar como loca+o pelo uso do
ob*eto. lm do aluguel ainda posso ser penali0ado por dano moral. %e o ob*eto se
danificar e se perder devo ressarcir o pre*u0o se a coisa se perdeu por min-a culpa.
Por aplica+o anal)gica, se o ob*eto est. lacrado, tem-se a op+o de o
depositante fa0er uma declara+o de conteMdo, ob*etos de maior valor devem ser
declarados, sob pena de n+o serem indeni0ados. Iuando se declara, autori0a o
deposit.rio a abrir o ob*eto para conferir, restituindo no mesmo estado 'ue recebeu.
51 ?Com(en'a86o3. 2+o se trata de 'ual'uer compensa+o, trata-se de
compensa+o de 7dep)sito com dep)sito8. %e for compensa+o de 'ual'uer outra
nature0a n+o ser. possvel, devendo os ob*etos serem de mesma nature0a. Esta regra,
aparentemente vale apenas para dep)sito irregular.
- E7tin86o *o De(D'ito
2o caso, o dep)sito se e(tingue com a entrega do ob*eto ao depositante,
com o dep)sito *udicial da coisa. Ent+o se por acaso n+o puder receber o depositante,
estiver impedido de receber o depositante, se eu fi0er o dep)sito *udicial do ob*eto, ou
no caso, se eu n+o puder mais continuar como deposit.rio, depositando *udicialmente a
coisa. morte ou incapacidade superveniente do deposit.rio, *. 'ue contrato
Ariane Defendi Vicentini Pgina =OA
personalssimo. E nos dep)sitos regulares, a perda do ob*eto tambm aplicaria na
e(tin+o.
- Observa+o na perda do ob*eto, a perda do ob*eto leva a e(tin+o do
contrato, ent+o temos 'ue considerar o seguinte, essa perda se derivada de culpa do
deposit.rio ele responde como deposit.rio infiel, ent+o ele responde tanto pela coisa
'uanto pelas perdas e danos 'ue ele causar, se for derivado da culpa do deposit.rio ele
responde pela perda do ob*eto tanto como deposit.rio infiel 'uanto pelo e'uivalente, e o
pre*u0o 'ue ele causar, ent+o pelo e'uivalente e as perdas e danos. %e for uma perda
sem culpa do deposit.rio, e(tingue o dep)sito, mas di0 o C)digo, o /nus da prova
incumbe ao deposit.rio, ent+o o C)digo di0 'ue, eu posso alegar caso fortuito ou fora
maior pra *ustificar a perda do ob*eto, mas o C)digo di0, pra valer, ter. 'ue provar.
Ent+o o /nus da prova nessa perda sem culpa pertence ao deposit.rio, se ele n+o o fi0er,
a entra como deposit.rio infiel.
- 2+o cai no E5:E, troca, doa+o, loca+o de m)veis, dep)sito.
Ariane Defendi Vicentini Pgina =O=

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Prof. Maurcio Kenji Yonemoto

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