Immobilier Édition Novembre 2009

Supplment La Vie co N du novembre NE PEUT TRE VENDU SPARMENT Ralis par MyriamBlal Directeur de la Publication : Fadel Agoumi
TANGER
CASABLANCA
MARRAKECH
AGADIR
FES
RABAT
UNPARFUM
DEREPRISE
CONJONCTURE
, une anne difficile. Lgre reprise
depuis septembre. Agences immobilires,
promoteurs et agences urbaines tmoignent.
TOURNEES DES VILLES
Six grandes villes la loupe : Casablanca,
Rabat, Marrakech, Agadir, Fs et Tanger.
GUIDE DES PRIX
Vente, location, terrains, villas, apparte-
ments..., catalogue des prix dans les villes.
I M M O B I L I E R
SPCIAL
SPE/UNE SB:COUV 01 11/11/09 11:19 Page 1
PRESTIGIA BON:Mise en page 1 10/11/09 11:24 Page 1
3 La Vie co Vendredi novembre
S
o
m
m
a
i
r
e
Un march en dbut
de convalescence
P. q-
Casablanca, les loyers
baissent, les prix la vente
sont maintenus
P. 6-8
Faute de moyens et despace,
les Rbatis sinstallent Sal et
Tmara
P. ze-zz
Tanger : beaucoup de chantiers
larrt mais une lgre reprise
depuis septembre
P. zq-z
Agadir : les oprateurs de la
ville fondent de grands espoirs
sur larrive de lautoroute
P. z6-z/
Marrakech: un effondrement
salutaire pour lassainissement
du march
P. z8-zy
Fs rsiste mieux la crise car
elle na pas connu la mme
flambe
P. ze-zz
La relation acqureur/vendeur :
ce quil faut savoir
P. zy-zq
SPCIAL IMMOBILIER
Sommaire:OUV/Economie.qxp 11/11/09 12:43 Page 6
Un march en dbut
de convalescence
U
n bilan danne morose, as-
soci une lgre reprise de-
puis le mois de septembre.
Voici, peu ou prou, le constat
tabli par les acteurs du secteur dans les
six villes du Royaume o nous avons
men lenqute : Agadir, Marrakech,
Rabat,Tanger, Fs et Casablanca.
Stagnation des prix affichs par les
promoteurs et attentisme de la part des
acheteurs potentiels sont les traits com-
muns qui reviennent constamment dans
les tmoignages recueillis auprs des
professionnels.
Certes, chaque ville prsente des ca-
ractristiques spcifiques, de manire
gnrale, les explications et analyses se
ressemblent.
Alunanimit, cest incontestablement
le segment du haut standing qui a souf-
fert le plus : en lespace de 18 mois,
cest--dire depuis lt 2008, les prix
de vente de biens ont chut jusqu
40%. Plusieurs raisons expliquent cela.
Estime 5% sur le territoire natio-
nal, la demande pour ces produits, dits
de haut standing, reste davantage lie
la baisse de la demande trangre, com-
pose essentiellement de Marocains r-
sidents ltranger (MRE) et de clients
europens et amricains. La crise co-
nomique et financire qui a svi sur les
deux continents dissuade les clients po-
tentiels qui prfrent remettre plus
tard leur investissement. Un fort at-
tentisme des clients trangers a t observ.
Au premier trimestre de lanne, nous re-
cevions presque quotidiennement des mails
de clients qui pensaient que les prix seraient
davantage ngociables la baisse. Or, il
nen est rien, les prix ont t maintenus,
dclare depuis Rabat Pascal Gheller, le
responsable Maroc du rseau immobi-
lier Repimmo.
Crise ou pas crise, le crneau com-
menait depuis plusieurs mois dj
montrer des signes dessoufflement, fa-
ce une clientle devenue plus aver-
tie et pointilleuse. Si avant les acheteurs
Pourquoi la crise
du haut standing ?
I Lanne a t marque par un attentisme de la clientle nationale et trangre. Pour les six prochains
mois, les professionnels du secteur sont clairs : les prix ne baisseront plus.
BEAUCOUP DE MRE ET
DE CLIENTS TRANGERS
ONT PRFR
REPORTER LEUR PROJET
DACHAT CAUSE
DE LA CRISE
SPCIAL
IMMOBILIER
Le segment
haut de gamme
affiche le recul le
plus important.
Dans certaines
villes, la baisse
des prix par
rapport lt
atteint %.
Face des
clients plus
exigeants et
frileux, les
promoteurs ne
demandent plus
davances et
baissent la
quotit du noir.
Malgr une
forte demande,
les biens de
moyen standing
et conomiques
en tassement en
raison dune offre
presque
inexistante.
SPE/OUV/P4-5 SB:Economie/une page.qxp 11/11/09 10:48 Page 2
Mais faute de pouvoir baisser les prix,
certains promoteurs commencent user
dautres mthodes.
Certains acceptent de faire signer des
compromis de vente aux particuliers sans
exiger les 20%davance requis selon les
termes habituels. Honntement, Mar-
rakech, cela ne stait jamais vu aupara-
vant, constate Mehdi El Barroudi, res-
ponsable de lagence Immarrakech. Ce-
la signifie aussi que, dsormais, le pouvoir
est pass du ct des acheteurs, note-t-il.
Autre phnomne de nature rjouir
les particuliers : la pratique du non-d-
clar systmatiquement exig par le ven-
deur, tend se rduire, allant jusqu
disparatre de certains projets. Plus
connu sous le nom de noir ou enco-
re hors contrat, il reprsente un vri-
table flau pour les agences et leurs
clients. Le noir est le montant que lac-
qureur dun bien immobilier ou fon-
cier paie et ne dclare pas aux services
de lenregistrement,
cest--dire au fisc.Vri-
table engrenage qui d-
bute au moment de
lachat de matriaux de
construction sans fac-
tures en passant par cer-
taines prestations admi-
nistratives gnralement
lentes et quil est pos-
sible dacclrer moyen-
nant quelques billets, les
promoteurs nont alors
pas dautres choix que
de se faire rembourser
sur le dos de leurs
clients, en exigeant une
partie non-dclare de
la somme verser.
Bien que certains grands
groupes aient officielle-
ment banni ce genre de
pratiques, il nen de-
meure pas moins que le
noir reste encore rpan-
du dans le secteur tel
point que sur dix ventes
perdues, six sont causes
par le problme du noir
, signale Cdric Elsener
lagence Maroc Im-
mobilier Capital Fs (en partenariat
avec Jemaa El Fna Immobilier). R-
gulirement, des ventes ne sont pas conclues
cause du non-dclar exig par le vendeur,
quil soit promoteur ou non, note Laurent
Paul. Si dans certaines villes commeTan-
ger ou Fs, cette somme pouvait at-
teindre des pics allant jusqu 50% du
prix total de la vente, la moyenne com-
munment admise est de 20 30% se-
lon les villes.
Mais le noir est aujourdhui en perte
de vitesse dans toutes les villes. Mieux
encore, des promoteurs ont compris que
proposer des prix transparents savre
tre un crneau lucratif afin de rcu-
prer une partie de la clientle gnra-
lement conduite par les promoteurs
exigeant du noir. ATanger, nous voyons
de plus en plus de projets sur lesquels est ex-
Supression des % davance,
moins de noir
navaient pas de grandes exigences fa-
ce une offre rduite et restreinte, ils
ont gagn en connaissance et comptence
entre aujourdhui et il y a cinq ans, fait
remarquer William Simoncelli, direc-
teur de Carr Immobilier, une agence
prsente Casablanca et Marrakech.
Confiants, les promoteurs et propri-
taires gourmands ont continu affi-
cher des prix excessifs et bien au-des-
sus de la qualit des produits. Jusquau
moment o ils se sont rendu compte
que la demande avait pratiquement dis-
paru. Dans le Guliz Marrakech, nous
avons vu des projets vendus 20 000 DH
le mtre carr descendre jusqu 12 000
DH, indique le directeur de Carr Im-
mobilier.
Comment le march en est arriv l ?
En plus de la traditionnelle inadqua-
tion entre loffre et la demande due aux
superficies des habitations bien souvent
beaucoup trop grandes, lon trouve ga-
lement lternel problme
de la qualit. Haut stan-
ding, moyen standing su-
prieur, moyen standing,
bas standing suprieur
Ces terminologies ne veu-
lent pas dire grand-chose,
pour Laurent-Paul Alte-
resco du rseau Repimmo
Rabat. Le problme vient du
fait que de nombreux pro-
moteurs construisent tout et
nimporte quoi.Ils savent trs
bien faire dans le clinquant.
Raliser une entre tout en
marbre est leur porte, seu-
lement, en y regardant de
plus prs, lon saperoit que
de nombreuses choses font d-
faut : lpaisseur des murs, la
provenance des matriaux,
lorigine des produits poss
dans lappartement, la qua-
lit des robinetteries. Lors-
quun promoteur propose un
haut de gamme suprieur qui
en ralit sapparente plu-
tt du moyen de gamme,et
quil annonce un prix de d-
part de 18 000-
20 000DH/m
2
,il ne faut pas
stonner que les prix tombent ensuite. Cest
ce constat similaire lensemble des op-
rateurs du march qui explique en gran-
de partie la baisse de certains produits
ainsi que le retour un semblant de
justes prix.
Assistant la baisse des prix plus ou
moins importante selon les rgions, les
particuliers ont perdu en confiance fa-
ce un climat teint de folles spcula-
tions et de surenchres.
Pour lheure, les prvisions des op-
rateurs pour les six prochains mois sont
formelles : les prix ne baisseront plus et
seront maintenus.
Perte de confiance
des clients
Le marbre ne veut pas dire
forcment haut standing
LES PROMOTEURS ONT
TROP TIR SUR LA
CORDE DU HAUT
STANDING : DES
SUPERFICIES TROP
GRANDES, UNE
QUALIT PAS
TOUJOURS AUX
NORMES DU
STANDING...LA
CLIENTLE A FINI PAR
BOUDER LES PRODUITS
plicitement crit 100% transparent ou
100 % dclar, note Pascal Gheller.
Partout, les oprateurs voquent lune
des consquences positives de la rces-
sion : lviction des non-professionnels
du march, forcs de retourner leur an-
cien mtier. Le boom immobilier dans
le Royaume a fait natre des vocations de
promoteurs et dagences-immobilires
des personnes dont le mtier tait tout
autre. Avec la baisse sensible des de-
mandes, les intermdiaires ou samsaras
sont retourns leur premier mtier, de
nombreux petits promoteurs se retrou-
vent au chmage et sont parfois
contraints de baisser leur prix afin de
liquider leur stock. Les intermdiaires sont
revenus leurs anciens mtiers avec la bais-
se de la demande, nous dit Laila Ben-
hallamde lagence Guy Hoquet de Mar-
rakech. Nous sommes de plus en plus sol-
licits par des samsara qui veulent travailler
avec nous. Ils sont de moins en moins solli-
cits par les acheteurs intresss dans le centre-
ville. Aujourdhui, les particuliers dsirent
tre encadrs du dbut jusqu la fin dune
transaction et cest le cas dans les agences.
Nous avons dj recrut des samsara. Les
particuliers ne leur font plus confiance. Les
intermdiaires nous ramnent des clients et
obtiennent une commission sur les 5% per-
us par notre agence. Au bureau Centu-
ry 21 dAgadir, Jean Eudes Madiot,
conseiller en immobilier, dcrit sans d-
tour les relations dintrt frquentes qui
naissent entre les agences immobilires
et les intermdiaires. Certains nient le
fait de recourir aux samsara, ou alors trs
occasionnellement, dautres dulcorent
leur propos et prfrent plutt parler de
rapporteur daffaires.
Moyen standing et
logement conomique :
production en temps mort
Assainissement du march
et slection naturelle
Dlaiss ces dernires annes par les
promoteurs qui staient lancs dans
le haut de gamme, les produits de moyen
standing et conomiques, dont les prix
ont lgrement baiss selon les villes,
sont devenus une denre rare. Pourtant,
la demande dacquisition sur ces seg-
ments sera amene tre soutenue dans
les prochaines annes venir. La situa-
tion est critique selon Adel Bouhaja, le
prsident de lAssociation des lotisseurs
et promoteurs immobiliers de la rgion
de Marrakech (ALPI), galement vi-
ce-prsident de la Fdration nationale
des promoteurs immobiliers (FNPI) :
Les gens sont la recherche de logement
conomique et de moyen standing et nous
navons rien aujourdhui leur proposer.
Nous narrivons plus produire,les banques
ont arrt de financer les projets depuis six
mois. Un srieux problme qui avait d-
j t voqu rcemment dans nos co-
lonnes (voir ldition de LaVie co du 23
octobre 2009).
Depuis la rentre, la majorit des in-
tervenants sollicits pour lenqute af-
firment nanmoins quun dbut de re-
prise est observ. Les clients appellent,
envoient des mails, viennent se rensei-
gner sur place, certains font des visites.
Les oprateurs restent optimistes et
sont conscients que la reprise sera len-
te et quil faudra du temps pour rta-
blir le lien de confiance rompu avec les
acheteurs I
I Aprs des mois de stagnation et dexpectative des clients, le tlphone sest
remis sonner dans les agences qui affichent un certain optimisme depuis le
mois de septembre.
SPCIAL
IMMOBILIER
Les prix mentionns dans
les tableaux sont bass sur
la moyenne des donnes
recueillies auprs des agences
immobilires rencontres.
Ils sont donns valeur
indicative et ne remplacent
pas un renseignement prcis
auprs dune agence.
SPE/OUV/P4-5 SB:Economie/une page.qxp 11/11/09 10:48 Page 3
Casablanca, les loyers baissent,
mais les prix de vente se maintiennent
a tient. Cela ne veut pas dire que

nous vendons plus quailleurs, il y a
eu bien sr un ralentissement des
ventes. Mais les prix tiennent enco-
re, confie William Simoncelli, le di-
recteur de Carr Immobilier.
Le secteur locatif observe quant lui
une tendance baissire, linverse des
autres grandes villes. En effet, depuis
janvier 2008, les prix des locations r-
sidentielles sont la baisse dans la ca-
pitale conomique du Royaume. Lim-
mobilier ayant t un terrain de jeu
pour tous les investisseurs du pays ces
dernires annes, de nombreux ac-
qureurs se sont lancs dans lachat
massif dappartements pour des mises
en location afin de contenter les expa-
tris qui viennent sinstaller Casa.
Consquence : dbut 2008, les agences im-
mobilires de la ville se retrouvent avec un
portefeuille important de biens louer. Fa-
ce cette offre abondante, les entreprises
resserrent leur budget et limitent de fait
denvoyer leurs salaris ltranger, les
profils locaux se substituent de plus en plus
aux trangers expatris, analyseWilliam
Simoncelli. Alors, forcment, devant
une augmentation de loffre et une ra-
rfaction de la demande, les prix bais-
sent. Un quartier comme Gauthier, par
exemple, mme sil reste toujours pri-
s des trangers, nchappe pas la ten-
dance baissire. Un appartement lou
13 000 DH autrefois a du mal aujour-
dhui trouver preneur 8 000 DH. Les
loyers baissent, la principale proccu-
pation des propritaires tant aujour-
dhui de trouver un locataire solvable,
capable de rgler son loyer temps et
laisser un bien dcent la fin du bail.
Comme partout, trouver une location
savre tre un exercice simple et com-
pliqu la fois. Il y a toujours quelque
chose louer lorsque lon sort dans la rue,
tmoigne Lela, une Franco-marocai-
ne installe Casablanca depuis trois
ans. Pourtant, il lui aura fallu un an
avant de trouver un appartement en
adquation avec ses besoins. Le pro-
blme lorsque lon sadresse aux interm-
diaires et aux gardiens dimmeubles, cest
quils sorientent souvent vers des appar-
tements qui ne correspondent pas ce que
tu recherches.Tu perds beaucoup trop de
I Les promoteurs spcialiss dans limmobilier dentreprise doivent sattendre une anne difficile. Ils ont t
nombreux se ruer sur le crneau mais, entre-temps, beaucoup dentreprises ont revu leurs budgets et dautres ont
carrment report leurs projets dacquisition de locaux.
SPCIAL
IMMOBILIER
DepuIs le dbuI de lahhe, les prIx dahs le secIeur locaIII ohI ehregIsIr
uhe baIsse allahI |usqu _o% Le dIIcII de lImmobIlIer de bureaux combl,
la demahde des ehIreprIses seIIohdre HormIs quelques baIsses cohsehIIes de
lordre de 1o% sur les IrahsacIIohs, les prIx sIaghehI.
VENTE : LES VILLAS
(Prix au DH/m
)
Quartiers Rsidences de - ans
Min Max
CIL 1_ ooo 1_ ooo
Longchamps 1 ooo 18 ooo
Anfa Suprieur 18 ooo 2 ooo
Vieux Ain Diab 16 ooo 22 ooo
Oasis 1_ ooo 1_ ooo
Californie 1o ooo 18 ooo
Polo 1o ooo 1 ooo
Florida 1_ ooo 1; ooo
NB : La localIsaIIoh esI le IacIeur dIermIhahI dahs lIablIssemehI du prIx
de vehIe. Par exemple, uhe localIsaIIoh sur axe prIme (phIrahIe ou cIrcu-
laIre) augmehIera IorIemehI le prIx car le bIeh (vIlla ou apparI) aura uh po-
IehIIel commercIal, voIre les vIllas quI se IrahsIormehI eh sIge de socII
ou les apparIemehIs quI devIehhehI bureaux. PuIs IhIervIehI la qualII Ih-
IrIhsque du bIeh.
LOCATION : LES VILLAS
(Prix au DH/mois)
Quartiers m
et +
Min Max Min Max
CIL 1_ ooo _o ooo
Longchamps 2o ooo _ ooo
Anfa Suprieur o ooo 6o ooo
Vieux Ain Diab 1 ooo 2o ooo 2o ooo _ ooo
Oasis 1 ooo 2 ooo
Californie _ ooo o ooo
Polo 1_ ooo 22 ooo
Florida 1 ooo 2 ooo
NB : Lge de la rsIdehce eI/ou du bIeh hImpacIe quasImehI pas le prIx de
locaIIoh. Par cohIre, sa qualII (IaI, ehIreIIeh, gardIehhage), la localIsa-
IIoh sohI des IacIeurs dIermIhahIs dahs lIablIssemehI du prIx de locaIIoh.
/
SPE/IMMO/CASABLANCA P6-8 SB:Economie/une page.qxp 11/11/09 10:25 Page 2
JACOB BON:Mise en page 1 11/11/09 11:29 Page 1
temps visiter des apparte-
ments soit trop grands,
glauques, mal entretenus...
Cest usant. La jeune fem-
me a finalement eu recours
une agence immobilire.
Cest ce que jaurai d faire
ds le dbut. Je pensais trouver
moins cher en trouvant par
moi-mme, mais au final ce-
la revient au mme.
Immobilier de bureaux
dlaiss par
les entreprises
Quant limmobilier den-
treprise, pourtant trs de-
mand, il semble quil y ait
un dbut de crise. Certes, en
fvier 2009, le CRI de Ca-
sablanca diagnostiquait un
manque patent sur le seg-
ment. Beaucoup de promo-
teurs se sont rus sur le cr-
neau et des offres nouvelles
devaient arriver sur le mar-
ch comme Casanearshore
ou encore la marina de Ca-
sablanca. Sauf quentre-
temps, la donne a chang :
en cette priode de morosi-
t ambiante, les entreprises
ont revu leurs priorits et
beaucoup dentre elles ont
report leur projet dacqui-
sition de nouveaux bureaux.
Selon William Simoncelli,
les promoteurs spcialiss
dans limmobilier dentre-
prises doivent sattendre
une anne difficile I
SPCIAL
IMMOBILIER
CASABLANCA
OCEAN ATLANTIQUE
vers
MARRAKECH
vers EL JADIDA
vers
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MOHAMMEDIA
BOUSKOURA
DAR
BOUAZZA
POLO
RACINE
RACINE
EXTENSION
RIVIERA
VAL
D'ANFA
BELVEDERE
VAL
FLEURY
AIN
SEBAA
AIN
DIAB
ANFA
BEAUSEJOUR
BOURGOGNE
CALIFORNIE
CENTRE
VILLE
CIL
EL HANK
ERMITAGE
GAUTHIER
GUENEMER
LAIMOUN
HOPITAUX
LES CRETES
LONGCHAMP
MAARIF
MAARIF
EXTENSION
MANAR
MANDARONA
LA COLLINE
MER
SULTAN
OASIS
PALMIER
ANCIENNE
MEDINA
OULFA
HAY
HASSANI
FERME
BRETONNE
HABBOUS
KOREA
IDRISSIA
AIN
CHOCK
ROCHE
NOIRE
FRANCEVILLE
SIDI
OTHMANE
HAY
MOHAMMEDI
GIRONDE
LISSASFA
SIDI MAAROUF
LOCATION APPARTEMENTS
(Prix au DH/mois)
Min Max
Gauthier Moyeh sIahdIhg ; ooo 1_ ooo
HauI sIahdIhg 1o ooo 2o ooo
Racine Triangle dor Moyeh sIahdIhg 8 ooo 1_ ooo
HauI sIahdIhg 1o ooo 2_ ooo
Palmiers Moyeh sIahdIhg ; ooo 12 ooo
HauI sIahdIhg _ ooo 2o ooo
Mars Moyeh sIahdIhg ooo 6 ooo
HauI sIahdIhg 8 ooo 1o ooo
Hpitaux Moyeh sIahdIhg ooo 6 ooo
HauI sIahdIhg _ ooo 12 ooo
Bourgogne Moyeh sIahdIhg _ ooo ; ooo
Marif Extension Moyeh sIahdIhg _ ooo ; ooo
HauI sIahdIhg 8 ooo 1_ ooo
Moulay Youssef Moyeh sIahdIhg _ ooo 1o ooo
Ghandi Moyeh sIahdIhg _ ooo 8 ooo
Bd dAnfa Moyeh sIahdIhg 6 ooo 12 ooo
HauI sIahdIhg 8 ooo 16 ooo
Californie Moyeh sIahdIhg ; ooo 1o ooo
Vieux An Diab Moyeh sIahdIhg 6 ooo 8 ooo
VENTE APPARTEMENTS
(Prix au DH/m
)
Min Max
Gauthier Moyeh sIahdIhg 1 ooo 1; ooo
Racine Triangle dor Moyeh sIahdIhg 16 ooo 18 ooo
HauI sIahdIhg 2o ooo 22 ooo
Palmiers Moyeh sIahdIhg 1_ ooo 1_ ooo
Mars Moyeh sIahdIhg 1o ooo 12 ooo
HauI sIahdIhg 1_ ooo 16 ooo
Hpitaux Moyeh sIahdIhg 12 ooo 1 ooo
HauI sIahdIhg 1_ ooo 1; ooo
Bourgogne Moyeh sIahdIhg 1o ooo 12 ooo
HauI sIahdIhg 1_ ooo 2o ooo
Marif Extension Moyeh sIahdIhg 12 ooo 1_ ooo
Moulay Youssef Moyeh sIahdIhg 1 ooo 1; ooo
Ghandi Moyeh sIahdIhg 12 ooo 1 ooo
HauI sIahdIhg 1_ ooo 2o ooo
Bd dAnfa Moyeh sIahdIhg 1_ ooo 1; ooo
Californie Moyeh sIahdIhg 1o ooo 12 ooo
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CASADIAA BON:Mise en page 1 21/10/09 17:53 Page 1
Faute de moyens, les Rbatis
fuient vers Sal et Tmara
On ne peut pas parler de tassement

des prix en 2009, mais plutt du
retour un prix raisonnable, en re-
lation relle avec la valeur vna-
le du bien. En 2006/2007, les prix du
march taient tout fait convenables.
Prenons lexemple dun propritaire qui
avait une villa au Souissi; il la proposait
la vente 7-8 millions de DH mais
partir de 2007-2008, nous avons as-
sist une flambe des prix considrable.
Le mme propritaire, sur le mme pro-
duit, en exigeait 12, 13, 14, voire jusqu
15 millions de DH. Certains propritaires
refusaient catgoriquement de consentir
la moindre petite baisse. Mais voyant que
leur bien ne se vendait pas, ces propri-
taires sont obligs aujourdhui de revenir
des prix raisonnables, peut-tre pas ceux
dil y a trois ans, mais en tout cas pas
trs loin. Les propos de Laurent-Paul
Ateresco, qui dirige lagence Repim-
mo Maroc Rabat, filiale de Repim-
mo France, rsument parfaitement la
situation de limmobilier.
Les loyers en hausse dans la
capitale
A la diffrence de
Casablanca, les
loyers Rabat ont
augment par rap-
port lanne der-
nire. Pour quelles
raisons ? Pensant
que la crise tait ins-
talle, les particuliers
intresss par lachat
ont prfr repousser
leur investissement.
Cela sest traduit par
une demande plus
importante que
loffre, provoquant
une hausse des prix
explique Adil Rah-
moune, dirigeant de
lagence immobili-
re Immo Clair Ser-
vice. Une hausse
des prix qui
contraint les Rbatis
sinstaller dans les
villes environnantes des prix plus
abordables que dans la capitale. Vers
le nord, cest Sal, Bouknadel, voire
Knitra, qui drainent de plus en plus
de prtendants et vers le sud cest vers
Tmara, Skhirate et Bouznika.
Dailleurs, les chiffres fournis par
lAgence urbaine de Rabat-Sal sur
les autorisations de constructions
confirment cet exode vers les quar-
tiers priphriques et villes satellites :
en 2008, lagence a reu, respective-
ment pour Sal et Tmara, 2 215 et
2 711 demandes dautorisations de
construire contre 1 500 seulement
pour la ville de Rabat. Mieux, la crois-
sance dmographique deTmara sest
multiplie par 3,5 ces vingt dernires
annes : de 63 000 habitants en 1982
225 000 en 2004, selon les donnes
du dernier recensement. Un taux
daccroissement de 4,9 et 2,4% pour
Tmara et Sal entre 1994 et 2004,
seulement 0,1% pour la capitale.
Stagnation dans le neuf et baisse
des segments moyens et sociaux
La clientle fuyant donc la ville de
Rabat, cet exode sest naturellement
traduit par une stagnation des ventes.
Le segment le plus affect par la bais-
se des transactions est celui du haut
standing. Le premier trimestre de lan-
ne a t trs difficile, tmoigne Lau-
rent -Paul Alteresco. La clientle, aus-
si bien trangre que locale, a fait preu-
ve dattentisme, ajoute-t-il. Dans ce
contexte, les transactions ont t sus-
pendues, la clientle prfrant at-
tendre que lorage passe, en pensant
peut-tre que cette rcession favori-
SPCIAL
IMMOBILIER
Dans le haut standing, les ventes ont stagn mais les prix nont pas flanch.
Dans le moyen standing, en revanche, un recul des prix de %.
Les nouveaux documents durbanisme prvoient louverture de nouvelles
zones comprenant hectares dont % seront rservs lhabitat.
N
ous assistons aujourdhui
une nouvelle recomposition
de lespace. Elle concerne
principalement les trois
prfectures de Rabat, Tmara et
Sal. Cette dynamique sexplique
notamment par le glissement des
centralits administratives de la
capitale, situes au centre-ville de
la capitale au dpart, dans lAgdal
ensuite et vers Hay Riad
aujourdhui. Nous devons suivre
cette volution. Un projet urbain
de mise niveau urbaine a t
tabli. Dautant plus que la
conurbation Rabat, Sal, Tmara
se trouve actuellement un
tournant important de son
volution spatiale. Elle est visible
au travers du lancement de
grands projets structurants,
comme lamnagement de la
Valle du Bouregreg,
lamnagement de la Corniche de
Rabat, la ville nouvelle de
Tamesna, le projet de tramway, le
Technopolis, le projet Riad Al
Andalous (ex-Zoo) ou encore le
ple touristique de la Plage des
Nations. Une vision globale et
intgre simpose pour assurer la
cohrence de ces projets. Cest
dans cette mme optique quun
projet de mise niveau des trois
villes a t tabli. Consciente de
lampleur de cette dynamique et
dans le but de matriser ses
mcanismes et ses tendances,
lAgence urbaine de Rabat/Sal a
mis en excution sa stratgie
dintervention -
entrine par son conseil
dadministration runi en . Il
sagit dune stratgie qui sinscrit
dans une politique urbaine
globalisante visant la
dtermination des choix
prioritaires et des moyens de
mise en uvre ncessaires en vue
de mettre niveau lurbanit de
lespace de la conurbation et
hisser la ville de Rabat au rang
des grandes capitales. En effet,
lanne a enregistr un
avancement considrable en ce
qui concerne la ralisation des
actions inscrites dans le plan
daction de lagence, aussi bien
dans le domaine de la
valorisation de la capacit
managriale de ses ressources
humaines que dans celui de la
planification et la gestion
urbaines.
Nous assistons aujourdhui
une recomposition de lespace
MOHAMED HANZAZ
ICharg de mission lAgence
urbaine de Rabat-Sal.
POI NT DE VUE
/
SPE/IMMO/RABAT P10-12 SB:Economie/une page.qxp 11/11/09 10:31 Page 2
BAHIA BON:Mise en page 1 10/11/09 17:30 Page 1
SPCIAL
IMMOBILIER
serait une baisse ou les ngociations
des prix de vente des biens de qua-
lit. Il nen a rien t cependant : au-
cune baisse des prix na t constate
dans les programmes neufs et haut de
gamme.
En revanche, le march de seconde
main et les segments du moyen stan-
ding et logements sociaux ont t
marqus par un mouvement baissier,
de lordre de 10 15%.
Cette tendance sest vue trs net-
tement dans des quartiers de Hassan
et de Hay Riad. En fait, ce ntait pas
vraiment une baisse, souligne Adil Rah-
moune. Pour tter le terrain, des pro-
pritaires fixaient un prix dentre le-
v mais ngociable au final par les
acheteurs. A Hay Riad prcisment,
Adil Rahmoune indique que Addoha
a jou en quelque sorte un rle de rgula-
teur de prix avec son projet Prestigia Riad
Andalous. Le promoteur offrant des
appartements partir de 14 000
DH/m
2
selon M. Rahmoune, les pro-
pritaires qui proposaient 18 000 DH
au mtre carr pour des habitations
de deuxime main ont donc t forcs
de rviser leur prix la baisse.
Rarfaction des villas et manque
de foncier
Pour les six mois venir, les baisses
devraient se poursuivre dans le moyen stan-
ding et le social, note M. Alteresco
(agence Repimmo). En revanche, les
prix dans le haut de gamme vont conti-
nuer se maintenir bien que la de-
mande ne soit plus autant soutenue.
Les professionnels tablent sur une re-
prise des transactions et constatent m-
me une lgre reprise du march de-
puis le mois de septembre, caractrise
par quelques transactions, mais surtout
un regain dintrt de demandeurs qui
souhaitent obtenir des informations et
visiter. Les acheteurs attentistes des der-
niers mois ont pris conscience que les
prix ne baisseraient pas davantage.
Certaines agences dplorent gale-
ment la raret des produits, tous seg-
ments confondus, et souffrent de la
raret des terrains constructibles, le
foncier tant devenu une denre rare
dans la capitale. La demande est tou-
jours prsente Rabat. Les gens recher-
chent de tout. Le problme est que nous
manquons justement de tout, dclare
Ali Bennis, install au bureau de
lagence immobilire familiale cre
par son pre situ au centre-ville. Je
nai plus grand-chose montrer dans
mon portefeuille, peut-tre trois ou quatre
villas, alors que cinq ans auparavant, jen
dtenais une vingtaine. Et de dplorer
lattitude de certains propritaires qui
continuent de maintenir leur prix de
2007, en attendant larrive dun mil-
liardaire tranger, ironise le jeune
homme. Heureusement, certains, plus
raisonnables ou par besoin de liquidits,
consentent baisser leur prix de vente.
Ce que veulent les clients
Actuellement, les besoins en super-
ficie locative se situent en moyenne
de 80 120 m
2
, de 120 200 m
2
la vente. Clients trangers comme ma-

rocains privilgient des emplacements
proches des commerces, coles et h-
pitaux. Les localits proches de la mer
sont trs prises galement des tran-
gers : Al Harhoura, Skhirate, quartier
de lOcan, mais continuent de souf-
frir dun manque en infrastructures
tels que crches, cliniques I
I les docuuents durbanisue houolous, en
cours dhouoloation et en cours dtude
rvoient louverture de IS tones durbanisation
nouvelles totalisant une suerficie
de / /SO ha , /O7 de ces terrains sont rservs
a lhabitat dont une artie sera destine
au rorauue Villes sans bidonvilles
et a la ralisation de lhabitat a faible VlI
loeuent a I4O OOO 0h. la suerficie
de ces tones se rartit, ar rfecture,
couue suit :
A kabat : I 4OO ha dont I IOO ha sont ddis a
lhabitat et JOO ha aux activits conouiques,
A Sal : I 98O ha dont I IJO sont ddis a
lhabitat et 8SO ha aux activits conouiques,
A SlhiratIuara : 4 J/O ha dont J IJO sont
ddis a lhabitat et I Z4O ha aux activits
conouiques.
larui ces tones durbanisation nouvelles, huit
sont dja ouvertes a lurbanisation en ZOO/,
dune suerficie denviron J SOO ha Iauesna, Al
Nohit a Sal, tone louarat a Iuara, etc.} et set
tones durbanisation nouvelles seront ouvertes a
lhoriton ZOO9.
la caacit ventuelle de toutes ces tones
durbanisation nouvelles en loeuents est
estiue a ZOO OOO loeuents soit environ
I OOO OOO dhabitants}.
NOUVELLES ZONES
D URBANI SATI ON POUR LACCUEI L
DE MI LLI ON D HABI TANTS
PRIX LA VENTE
TERRAINS
Quartiers Prix
(au DH/m
)
Souissi - de 1_oo m
2
De ooo ;ooo
+ de 1_oo m
2
De 2_oo _ooo
Hay Riad ___ m
2
6_oo
;oo m
2
_oo
Ambassadeurs 2ooo 1o ooo m
2
_oo _ooo
Bir Kacem 1_oo m
2
_ooo
2ooo m
2
_oo
Zone ONEP 2ooo m
2
ooo
La Pinde 1ooo _ooo m
2
ooo _ooo
OLM ;oo 1_oo m
2
_ooo 6ooo
VILLAS (prix global pour des superficies de m
)
Quartiers Prix
Souissi 8 2_ MDH
Agdal _ MDH
Les Orangers _ MDH
Ambassadeurs 1o 2_ MDH
La Pinde 1o 1_ MDH
Bir Kacem 1o 1_ MDH
Hay Ryad _ MDH
Hassan _ MDH
APPARTEMENTS DE STANDING (DH/m
)
Quartiers Prix
Ocan 1_ 2oo
Centre-ville 2o ooo
Hassan 2o ooo
Ocan 1_ 2oo
Agdal 2o _oo
Hay Ryad 1_ ooo
/
SPE/IMMO/RABAT P10-12 SB:Economie/une page.qxp 11/11/09 10:31 Page 3
TARGA BON:Mise en page 1 10/11/09 15:05 Page 1
Tanger : beaucoupde chantiers larrt
mais une lgre reprise depuis septembre
C
est sans doute dans la ville du
dtroit que la crise de lim-
mobilier est la plus visible. Le
ralentissement des transac-
tions a provoqu un grand nombre
darrts de chantier. Entre le projet
Tanger Med et la possibilit daccueil
de la future exposition universelle de
2012, les spculations sont alles bon
train ces dernires annes et ont contri-
bu la flambe des prix. Lanne
2006 fut lanne record des demandes
dautorisations de lAgence urbaine
(voir encadr ci-contre).
Promoteurs, architectes, agents im-
mobiliers, notaires, tous attendent avec
impatience la fin du ralentissement
dans le secteur de la pierre qui souffre
depuis une quinzaine de mois. Un
simple tour au centre-ville et aux
abords de la corniche suffit pour re-
marquer que la cit accuse une bais-
se sensible du rythme de construction :
on ne compte plus le nombre de chan-
tiers arrts au cur de la ville. Ins-
tall dans ses beaux bureaux avec vue
imprenable sur la corniche, lex-prsi-
dent de lAssociation des promoteurs
de la ville deTanger et actuel vice-pr-
sident, Abdelhai Sbaii, est la tte de
lentreprise de pro-
motion familiale
Sbaii Immobilier.
M. Sbaii est consi-
dr comme lun
des principaux
pionniers de la
promotion immo-
bilire Tanger.
Tanger est une vil-
le trs sensible avec
une conomie en
dents de scie. Nous
avons t frapps de
plein fouet par la
crise du Golfe des
annes 90 et par la
campagne dassai-
nissement gale-
ment. Le foncier res-
te un terrain de pr-
dilection pour lar-
gent sale. Lhom-
me reconnat que
les produits de
haut standing
connaissent au-
jourdhui de grandes difficults et nat-
tirent pas grand monde. 50% de la
clientle de la ville est compose de MRE,
et vu la crise qui svit actuellement dans
leur pays, ils ne prfrent pas acheter. Ses
rsidences narrivent toujours pas at-
tirer les acheteurs dans lexpectative.
Quant aux habitations dites de moyen
standing et sociales, malgr la morosi-
t, les promoteurs russissent tirer
leur pingle du jeu. De nombreux pro-
moteurs se sont rcemment reconvertis dans
ce secteur, poursuit M. Sbaii.
Nouveau crneau : % transparent
Rgulirement, des ventes ne se
concluent pas cause de la partie non
dclare. Les liquidits propres des
clients sont gnralement seulement
suffisantes pour payer les frais de no-
taire et de lagence. Devant la deman-
de de noir, il leur devient impossible
dacheter. Des promoteurs se sont aper-
us quil y avait une brche saisir en
commercialisant des produits 100% trans-
parents. Mme si les bnfices sont
moindres, ils esprent ainsi faire revenir
la clientle, dit-il.
Les Espagnols, les mal-aims
de la rgion
Favoriss par la proximit gogra-
phique avec la ville, de nombreux in-
vestisseurs espagnols ont lanc dam-
bitieux programmes de construction
dans la cit. La ville sest montre g-
nreuse en leur facilitant laccessibilit
aux terrains et aux demandes dauto-
risation, ce que dplore Abdelhai Sbaii.
I Anne morose pour la ville du dtroit cette anne, les professionnels remarquent nanmoins une
lgre reprise en cette fin danne.
SPCIAL
IMMOBILIER
Dans la ville du dtroit, on sent nettement le ralentissement du rythme des
constructions Les promoteurs tentent de faire revenir les clients en affichant
des pancartes pour des prix sans noir et % transparents Les travaux de
construction de la nouvelle ville de Chrafat dmarreront en .
I Concrtement, que fait lAgence urbai-
ne aujourdhui pour accompagner len-
semble des grands projets de Tanger ?
Lautoroute, la voie ferre, la rocade
mditerranenne, le port Tanger Med, le
dploiement de la voie ctire, le lancement
de trois villes nouvelles, la combinaison de
lensemble de ces actions fait que, quon le
veuille ou non, Tanger est amene
aujourdhui jouer un rle capital non
seulement au niveau du Maroc mais
galement au niveau des mtropoles du
bassin mditerranen. Dans le but
daccompagner et de mieux matriser ce
processus acclr durbanisation,
lensemble de lagglomration est dot pour
lheure de plans damnagement, six au
total, dont un est en cours dhomologation. Le
plan damnagement de la corniche stipule
par exemple linterdiction de construction sur
le domaine qui relve du public. Celui du
futur port Tanger Med couvre lensemble de la
zone de documents durbanisme. Le schma
directeur de la ville fait actuellement lobjet
dun appel doffres extrieur.
I Quen est-il de la nouvelle ville de
Chrafat ?
Les travaux de construction pour la nouvelle
ville de Chrafat devront dmarrer ds lanne
prochaine avec en prvision une importante
participation des oprateurs privs du
secteur. Elle disposera de plus de 30 000
habitations de types divers allant du
logement conomique de 140 000 DH aux
villas pour gros budgets. A terme, la ville
devrait accueillir plus de 150 000 habitants.
Au total, lensemble des investissements est
estim 24 milliards de DH.
I De quelle manire comptez-vous pro-
cder pour stopper la construction sur
des zones non rglementaires ?
Nous avons attaqu la priphrie de la ville
ainsi que les communes limitrophes de la
ville : Boukhalef, Aoumouma ainsi que
Minouiche, pour cerner et rglementer lacte
de btir dans lensemble de la zone. Car les
espaces ruraux seront amens un jour tre
intgrs dans lespace urbain. Nous avons
galement tabli les plans damnagement
pour les villes dAsilah sans oublier les tissus
anciens. Les mdinas de Tanger et dAsilah
sont galement couvertes dun plan
damnagement et de sauvegarde.
La ville aura bientt son schma
directeur
MOHAMED CHENTOUFI
ALAMI
I Directeur de lAgence urbaine
de Tanger-Asilah
Questions
SPE-IMMO-TANGER P14-15 SB:Economie/une page.qxp 11/11/09 10:42 Page 2
SPCIAL
IMMOBILIER
Une grande majorit dentre eux a com-
menc vendre avant lobtention des plans
et sans attendre la construction du sous-sol
et du 1
er
tage, comme prvu dans laVE-
FA (ndlr : vente en ltat futur dach-
vement). Ils ont accus dnormes retards
dans les dlais de livraison. Certains ont
carrment arrt les projets, sentant que la
demande ne suivait pas. Pascal Gheller,
directeur du rseau dagences immo-
bilires Repimmo Maroc, prcise nan-
moins que certains chantiers ont t in-
volontairement arrts cause de larrt
de financements de la part des banques.
On se retrouve aujourdhui avec des chan-
tiers ciel ouvert qui posent problme.Cer-
tains essaient de revendre le projet en ltat
pour tenter au moins de rcuprer les in-
vestissements de dpart.
Location : manque de villas,
hausse des prix
March de repli pour les candidats
qui ne prfrent pas acheter en cette
priode, la location Tanger reste re-
lativement soutenue, permettant de
maintenir les loyers un niveau forte-
ment lev.
La forte demande de villas reste diffi-
cile satisfaire en raison dun manque
de biens louer. Les habitations proxi-
mits des commerces et coles, et celles si-
tues dans un primtre de moins dun
kilomtres de la mer, sont videmment les
plus recherches, nous explique Jean
Daur, dirigeant de lagence Immo-
Tanger 2000. La ville est galement
touche par le manque de petites surfaces,
quoique quelques promoteurs commen-
cent proposer ce type de biens, pour-
suit son associe Asma Larbi, gran-
te de lagence immobilire NREA. Les
deux professionnels du secteur r-
cemment associs se proposent de
nous donner une fourchette des prix
de la location dans les quartiers de
standing de la ville et une ide des prix
de vente dans les villes avoisinantes
de Tanger.
Trs demande, California est une
zone qui regroupe des villas de stan-
ding, souvent meubles pour faire fa-
ce la demande des expatris sy ins-
tallant. Le prix de la location varie de
10 000 35 000 DH. En ce qui
concerne les appartements, Ibria fi-
gure parmi les zones dhabitation plus
convoites actuellement par les loca-
taires. Les immeubles y sont pour la
plupart rcents. La location dun 3
pices commence partir de 6 000
DH, elle peut atteindre les 15 000
DH. A un autre niveau, les villas
luxueuses du secteur du golf, proche
du quartier de Boubana, restent r-
serves aux gros budgets avec un prix
dentre fix 35 000 DH; pouvant at-
teindre les 50 000 DH. ce prix-l, ne
serait-il pas plus judicieux dopter pour
lachat ? Le quartier dit la Montagne
abrite les pied terre de certaines per-
sonnalits trangres (Arielle Dom-
basle et Alain Delon pour ne citer
queux). Une location commence
partir de 50 000 DH, le prix de ven-
te dune maison commence 2 mil-
lions deuros et peut aller jusqu 5 mil-
lions deuros I
I La ville dAsilah se refait une beaut depuis
la suite dun accord de partenariat sign
entre la municipalit de la commune et la Junta
de Andalucia. Aussi, la rnovation de la mdina a
fait grimper les prix dacquisition des maisons
anciennes, soit millions de DH. Les
appartements rsidentiels ont des prix similaires
ceux de Tanger, soit DH au
mtre carr. Comme Asilah, Larache a bnfici
de subventions espagnoles et sa mdina est en
cours de rhabilitation. La ville a gard des traces
de vestige de loccupation espagnole et
portugaise, comprenant de superbes
appartements de style arabo-andalou. Dans le
petit village de mes de Moulay
Bousselham, caractris par sa production de
produits de la mer et marachre, trs apprci
des vacanciers jusqu personnes en
t , il est ais de trouver une petite
maisonnette partir de million de DH.
LA MDI NA DASI LAH FLAMBE
volution des autorisations de construire depuis ans
Anne Nombre de dossiers
1___ 1;6_
2ooo 26;1
2oo1 _1__
2oo2 __86
2oo_ _6_
2oo _1__
2oo_ _8__
2oo6 6_;8
2oo; ehvIroh _ooo (hombre prcIs hc)
2oo8 ehvIroh _ooo (hombre prcIs hc)
2oo_ ehvIroh _ooo (hombre prcIs hc)
Prix du foncier et du produit fini
Terrain (DH/m
) Construction (DH/m
)
VIlla 2_o _oo m
2
: _ _oo _ ooo ooo 6 ooo
_oo 2 ooo m
2
: 2 _oo _ ooo ooo 6 ooo
Immeuble 2o ooo _o ooo 1o ooo 2o ooo
(hauI sIahdIhg) (couI achaI apparIemehI)
EcohomIque 1 _oo 1o ooo 1 2oo _ ooo
HabIIaI hoh
rglemehIaIre _oo _ ooo ;oo 2 ooo
Dahs cerIaIhs cas, le prIx duh IerraIh dahs uh quarIIer hoh rglemehIaIre esI
suprIeur celuI dahs uh loIIssemehI. Cela sexplIque par la sIIuaIIoh Iavo-
rable du IerraIh eI la IacIlII des procdures dobIehIIoh du sIIe (dIspohIbIlII
de ladoul).
LvoluIIoh du hombre de pro|eIs a hoIammehI I rehdue possIble par lou-
verIure daIres durbahIsaIIoh houvelles dIspehses par de houveaux docu-
mehIs durbahIsme eI hoIammehI les plahs damhagemehI de NouIhouIch,
de la zohe prIphrIque de la vIlle de 1ahger (Aouama Nord eI couloIr Ih-
dusIrIel) eI de Czehaya Al !adIda. Elle sexplIque galemehI par le Ilux de plus
eh plus ImporIahI dIhvesIIsseurs haIIohaux eI IhIerhaIIohaux vers la vIlle de
1ahger eI sa rgIoh aIhsI que par la mIse eh applIcaIIoh des guIcheIs uhIques
du cohseIl de la vIlle eI des arrohdIssemehIs (guIcheI mobIle depuIs 2oo;
dahs les zohes rurales).
SPE-IMMO-TANGER P14-15 SB:Economie/une page.qxp 11/11/09 10:42 Page 3
Agadir : les oprateurs de la ville fondent
de grands espoirs sur larrive de lautoroute
Nous avons cru que les prix al-

laient baisser avec la crise, mais pas
du tout, constate Samir Oube-
laid, conseiller immobilier
lagence Century 21 de la Marina. Un
constat que lon retrouve auprs de
lensemble des oprateurs du secteur
Agadir.
Dun ct, les acheteurs - trangers,
MRE et nationaux - avaient vu dans
la crise conomique et financire, as-
socie la priode du mois de Rama-
dan et aux vacances dt, une occa-
sion rve de raliser des transactions
des prix avantageux. Dun autre c-
t, les propritaires-vendeurs ont
maintenu leurs prix, croyant que la
conjoncture dfavorable en Europe al-
laient attirer des investisseurs peu re-
gardants sur les tarifs car forcment
plus intressants que dans leur pays.
Or, il nen est rien. Limmobilier na
pas connu cette baisse tant espre
dans la rgion, tant la vente qu la
location. Nanmoins, des petites baisses
de lordre de 1 000 2 000 DH/m
2
ont
t constates, souligne M. Oubelaid.
Elles concernent notamment les quar-
tiers loigns du centre-ville o, en re-
vanche, les prix sont rests assez
stables. Rsultat : le march accuse
une nette rgression depuis le dbut
de lanne notamment en termes de
nombre de transactions.
Rgne de propritaires-matres
sur le march
Comment expliquer ces prix in-
changs par les vendeurs dans un sec-
teur immobilier qui dpend en gran-
de partie de limmobilier touristique
et le rsidentiel secondaire ? Avec une
superficie de 70 000 m
2
, Agadir nest
pas une grande ville. A ct des grands
promoteurs nationaux, les petits pro-
moteurs affluent. Durant le boom na-
tional de limmobilier en 2006, nom-
breux sont les particuliers et familles
aiss gadiris qui se sont lancs dans la
construction dimmeubles individuels,
sur la base de fonds propres. Dautres
investisseurs locaux se sont contents
plus aussi facilement preneurs. Peu in-
quiets, les petits promoteurs restent
inflexibles et prfrent laisser leurs lo-
gements inoccupe plutt que de les
cder moindre prix.
Cest la loi du march, certes, mais
il ne faut pas dvier vers largent facile et
rapide, a peut provoquer des effets per-
vers long terme, fait remarquer Samir
Oubelaid. Promoteur immobilier,
Houcine Bouhadda reconnat lui aus-
si que le march connat une stagnation
mais pas de chute, surtout dans le haut et
moyen standing. Le logement conomique
marche bien, surtout avec loffre de crdit
140 000 DH. Il ny a pas rellement de
crise ici, si le projet est bien ficel et bien
situ, il trouve facilement preneur.
Forte demande en bord de mer
A Agadir, les terrains situs proxi-
mit de la mer sont devenus rares, voi-
re quasi inexistants. Il faut sortir une
dizaine de kilomtres au sud de la vil-
le pour esprer trouver du foncier. La
plupart, nanmoins, ne sont pas titrs
et restent chers. Au village de Tam-
ghart, situ dix kilomtres dAgadir, le
prix au mtre carr atteint par endroits
les 10 000 DH, nous dit Samir Ou-
belaid. Des prix souvent excessifs qui
sexpliquent notamment par la forte
demande et les projets touristiques en
cours de ralisation dans le cadre du
Plan Azur qui contribuent lattrac-
tivit des sites.
Lautoroute, un enjeu majeur
En attendant, tous les acteurs du
march ont dsormais les yeux rivs
sur larrive de lautoroute qui at-
teindra par Agadir partir de lt
SPCIAL
IMMOBILIER
LAgence urbaine finalise actuellement le futur schma directeur de la ville.
Les propritaires rsigns se montrent inflexibles sur les prix.
dacqurir des lots dap-
partements dune mme
construction, et, bouche-
-oreille faisant, ont invi-
t leur entourage suivre
le mme procd. Ces pro-
pritaires monopolisent le
march aujourdhui, ex-
plique Jean-Eudes Madiot
lagence Century 21. Ils
achtent ou construisent, et
revendent des prix exces-
sifs. Cest ce qui se produit
dans des projets de standing.
Des acqureurs achtent
dun seul coup cinq ou six
appartements bien situs
des fins de spculation. Au
moment de revendre, ils in-
diquent le prix quils veulent
sur lesquels vont saligner
systmatiquement dautres
propritaires. Rsultat : des
prix qui semballent de manire
anormale et des logements ou des
magasins fin prts mais ne trouvant
I La Vie co : Quels sont les
traits saillants des neuf pre-
miers mois de lexercice
2009 ?
I Taoufiq Benali : Nous
navons pas constat de tendan-
ce baissire du nombre des auto-
risations de construire dans le
ressort territorial de lagence,
cette mme tendance est gale-
ment valable pour les prix prati-
qus. Le secteur priv adhre la
ralisation du programme de lo-
gements faible cot qui seront
vendus 140 000 DH : 2 800 lo-
gements initis par le secteur
priv sont en cours dinstruction.
Loffre en matire de logements
est diversifie Agadir : ct
des futurs logements 140 000
DH coexistent les logements so-
ciaux, logements de moyen et de
haut standing, des villas cono-
miques, les lots dhabitat cono-
mique et lots dimmeubles.
I Quelles sont les caractris-
tiques significatives de la
promotion immobilire dans
la rgion ?
I Une forte demande sur les lo-
gements au niveau de la ville
dAgadir du fait que cette derni-
re est une destination touristique
trs convoite par les nationaux,
les MRE et les trangers et gale-
ment par la part du bassin dem-
plois quelle abrite. A ct de ce-
la, lachvement des travaux de
lautoroute qui sera oprationnel-
le partir de lt 2010 va
contribuer au dsenclavement de
la ville et favorisera donc le d-
veloppement du march immobi-
lier et lattractivit de la ville. Au
niveau de lAgence urbaine, nous
encourageons fortement les op-
rations matrises, cest--dire la
construction de la totalit du pro-
gramme par le promoteur, au d-
triment de lauto-construction
qui allonge la dure de valorisa-
tion du lotissement et le transfor-
me en chantier permanent qui
dfigure le cachet architectural
global. La rception provisoire de
certaines grandes oprations
comme celles de Haut Founty et
Hay Mohammadi vont permettre
leur bnficiaire de procder
la construction de leurs lots. Au
niveau des villes de Tiznit, Tarou-
dant, Oulad Taima et At Melloul,
il est noter que les lots restent
plus priss que la coproprit.
I Parlez-nous un peu du nou-
veau schma directeur
damnagement urbain du
Grand Agadir
I Face la dynamique urbaine
et conomique croissante que
connat le territoire du Grand
Agadir et en vue de remdier aux
dysfonctionnements urbains que
connat le Grand Agadir, lAgence
urbaine finalise les modalits de
lancement dun appel doffres
affrent llaboration du nou-
veau schma directeur du Grand
Agadir et lactualisation des
plans damnagement concerns
en dbut 2010. Lchancier pr-
vu pour achever les tudes SDAU
et PA est de 30 mois. Lobjectif
est de disposer des outils de pla-
nification urbaine stratgiques,
oprationnels et rglementaires
pouvant constituer la vision
prospective et loutil incontour-
nable de gestion de ce territoire
court, moyen et long terme.
Lobjectif est de produire un es-
pace qui fonctionne mieux et
plus agrable vivre, travers
le changement de la vie quoti-
dienne des habitants port sur
lamlioration des services pu-
blics de proximit, la qualit de
vie. Une priorit absolue sera
donne la mise en place de
conditions favorables limplan-
tation des activits cono-
miques, en valorisant les poten-
tialits existantes et en favori-
sant la diffusion des nouvelles
technologies.
Malgr le ralentissement, il ny a pas
eu de baisse du nombre des
autorisations de construire
TAOUFIQ BENALI
dAgadir
Questions
I Malgr un march fortement influenc par la
demande trangre, les prix Agadir ont t
maintenus par les acheteurs qui prfrent
patienter jusqu larrive de lautouroute
lhorizon .
SPE/IMMO/AGADIR P16-17 SB:Economie/une page.qxp 11/11/09 9:33 Page 2
SPCIAL
IMMOBILIER
2010. Cest elle en effet qui risque de
dcider du sort immobilier de la vil-
le pour les prochaines annes pour en
finir avec la crispation actuelle I
I la reconstruction de la ville dAadir, aele
ville nouvelle, a duarr ar le quartier des
Abattoirs oint de rallieuent des taxis blancs
et de Talborjt, ou tait situe lancienne are
routiere de la ville. ll sait des anciens quartiers
de la ville, au uue titre que les quartiers
industriels ainsi que Khiam et . Aujourdhui, la
nouvelle are routiere se trouve dans le quartier
de lERAC, un quartier qui orte dailleurs le nou
du dfunt ltablisseuent rional
daunaeuent et de construction dont les JZ
antennes ont t dissolues deuis ZOO/ au sein
du ant orateur ublic Al 0urane. Au sud du
boulevard du ZO Aot sont rerous les
coulexes hteliers et touristiques a roxiuit de
la corniche excet la Narina situe dans le
quartier lounty , au nord du boulevard
Nohauued V se trouvent les villas. la Cit
Suisse, quartier couos de luxueuses villas,
tait autrefois considr couue le quartier ais
dAadir, avant le sisue de I9bO. les habitants
de la Cit Suisse se sont ensuite dlacs vers
Illigh, un quartier situ sur les hauteurs de la ville
a flanc de colline et qui douine la ville avec une
vue donnant sur la uer. Aujourdhui considr
couue le quartier le lus cot de la ville, les rix
our y uontrer atte blanche varient de Z8 OOO a
SO OOO 0h. 0es uaisons sy vendent jusqu a IO
uillions de 0h. les rix dans les quartiers
rsidentiels de Taddart et Najah restent lus
raisonnables avec une fourchette allant de IO OOO
a IS OOO 0hfu
Z
, le rix dune villa tourne autour
de J4 uillions de 0h. Construit ar llkAC, le
quartier de villas Charaf roosait autrefois des
biens a des rix tres coutitifs. Ires convoit ar
la clientele euroenne deuis quelques annes,
le rix dentre des habitations couuence a I,Z
uillion de 0h our atteindre Z uillions dans ce
coin qui se fait de lus en lus aeler quartier
des luroens. les uaisons a Aadir ne sont
as concentres dans un quartier unique uais
sont visibles un eu artout dans la ville. les
quartiers exclusiveuent rservs aux villas sont
rincialeuent Khiam et Bou Argane lus
connu sous le nou dlkAC} ainsi quaux Amicales.
les constructions rcentes se trouvent davantae
au sud des quartiers cits. Cest ar exeule le
cas de Riad Salam, Dakhla, El Houda ou encore
Essalam. ll sait de quartiers uixtes de uaisons,
villas et aarteuents rcents asset bien
aunas. ll houda fiure dailleurs couue un
excellent uodele daunaeuent de lesace et
haruonieux, les rues y sont lares. lnfin, le
quartier de Haut Founty est ressenti ar de
noubreux acteurs de la construction couue le
futur centre dAadir. ll accueille notauuent le
rand tribunal dAadir et la Chaubre de
couuerce. 0es bruits laissent entendre que lon
rvoit la construction de k+IS l ll saira en fait
de k+9. 0u ct des terrains, iuossible
aujourdhui de trouver du foncier en bord de uer.
ln revanche, les terrains abondent dans le centre
ville du fait de la virinit de la cit. la deuande
de terrains est asset iuortante uais le rix
excessif des arcelles continue de dissuader les
acqureurs.
COMPORTEMENT
DES PRI X PAR
QUARTI ERS
PRIX LA LOCATION ET LA VENTE
Quartier Location longue dure Location saisonnire meubl Vente appartements et villas Terrains
(minimum mois - DH/mois) (DH/semaine) (DH/m
) (DH/m
)
CharaI _oo _ _oo _ _oo _oo 11 ooo 12 _oo 6 _oo ; ooo
Dakhla _ ooo ooo 1 _oo 2 8oo 11 ooo 12 ooo 6 _oo ; ooo
Essalam 2 ooo _ ooo 1 _oo 2 8oo _ ooo 11 _oo 6 _oo ; ooo
FouhIy _ ooo 12 ooo _ ooo ; ooo 12 ooo 1_ ooo ; ooo ; _oo
IlIgh 1_ ooo 2o ooo ; ooo _ _oo 12 _oo 1_ _oo 1o ooo 12 ooo
Les AmIcales 2 2oo 2 _oo 2 _oo _ ooo 8 _oo 1o ooo 6 _oo ; ooo
MarIha 12 ooo 1_ ooo ; ooo 1o ooo 2o ooo _o ooo
QuarIIer MIxIe 1_ ooo 1_ ooo 6 ooo ; _oo 11 ooo 12 _oo 1o ooo 12 ooo
QuarIIer SuIsse 1_ ooo 2o ooo 6 ooo ; _oo 12 ooo 1_ _oo 1o ooo 12 ooo
1addarI 6 ooo 1o ooo ooo 6 ooo 11 ooo 1_ ooo 6 _oo ; ooo
Aghroud/8ehsergao 8oo 1 2oo
SPE/IMMO/AGADIR P16-17 SB:Economie/une page.qxp 11/11/09 9:33 Page 3
Marrakech: uneffondrement salutaire
pour lassainissement dumarch
Je pense que cette crise a t salva-

trice pour le secteur. Elle a permis
dcarter les faux professionnels du
mtier qui staient reconvertis en
pseudo agences et en faux promoteurs pour
profiter des bnfices tirer. Mehdi El Bar-
roudi, propritaire de lagence immo-
bilire Immarrakech, nest pas le seul
dresser cette conclusion dans la ville
rouge. Lela Benhalam et son mari Oth-
mane ont ouvert il y a quinze mois
lagence immobilire franchise fran-
aise Guy Hoquet. Situs en plein cur
de Guliz, ils affirment galement que
depuis le dbut de la crise, beaucoup din-
termdiaires improviss ont d revenir
leurs anciens mtiers devant la baisse de
la demande. Aux oubliettes galement
les faux promoteurs peu scrupuleux qui
vendaient du rve sur plans fictifs des
clients crdules qui ont pay des avances,
sans jamais voir la maison tant esp-
re.
Incompatibilit offre/demande
Outre le fait que la baisse des com-
mercialisations soit lie une baisse de
la demande trangre, Mme Benhalam
voque galement lun des grands points
noirs de loffre nationale dans limmo-
bilier : le manque dadquation de loffre
avec les besoins rels des clients. Le mar-
ch propose une offre monotone, standard et
inadquate : 2 chambres, salon, balcon,
90 m
2
..., on a limpression que lensemble
des constructions a t ralis par un seul et
mme architecte !, ironise lancienne ar-
chitecte.
Un constat qui nest pas nouveau et
touche lensemble des villes du Royau-
me. La qualit des constructions est m-
diocre, sindigne Adel Bouhaja, prsi-
dent de lAssociation des promoteurs
immobiliers de Marrakech. La plupart
des constructions ne respecte pas le rapport
entre la qualit et le prix. Devant une qua-
lit qui laisse dsirer, un prix exorbitant et
un plus large choix la porte du client, il
est normal et naturel que les clients rfl-
chissent deux fois avant dinvestir, quit-
te reporter plus tard leur acquisition.
Toujours selon lui, la baisse des prix
lachat, denviron 30%, nest pas le fait de
SPCIAL
IMMOBILIER
Le segment du haut standing a enregistr une chute moyenne des prix de
%, parfois %, ces derniers mois Les prix la location restent levs
surtout Guliz.
I Dlaisse par les constructeurs,
les segments sociaux et
conomiques devraient connatre un
dveloppement prioritaire dans le
cadre du futur schma directeur de
la ville.
SPE/IMMO/MARRAKECH P18-19 SB:Economie/une page.qxp 11/11/09 11:12 Page 2
SPCIAL
IMMOBILIER
I La Vie co : Beaucoup prten-
dent que le secteur immobilier
est mal en point Marrakech.
Confirmez-vous ces propos ?
I Abdeljalil Cherkaoui : Limmo-
bilier a connu un boom assez specta-
culaire dans notre rgion. Malheureu-
sement, il sest orient dans sa trs
grande majorit vers les produits
haut de gamme. Les promoteurs se
sont verss dans la filire o il y avait
la plus-value maximale, laissant
tomber de fait les logements sociaux
et conomiques. Les intrants du sec-
teur immobilier ont connu une sur-
chauffe, ce qui a expliqu que la r-
duction de la marge bnficiaire du
promoteur, le pouvoir dachat local
ntant pas extensible. Les grands
promoteurs trangers et nationaux
ont prfr viser des produits haut
standing, visant le pouvoir dachat
europen. La crise mondiale dmar-
re aux Etats-Unis et en Europe a eu
des rpercussions sur le secteur du
haut standing. Nanmoins, jai le
sentiment que depuis un deux
mois, il y a une lgre reprise. Au vu
dj du nombre dEuropens qui
viennent sinformer sur le secteur. La
confiance revient timidement. Il va
falloir compter un an pour que cela
reprenne vraiment. En fait, ce ntait
pas tellement une crise de loffre et
de la demande mais plutt une m-
fiance. Les Europens sont assez fri-
leux et ne se lancent pas dans
lachat de biens immobiliers en cas
de crise, ils prfrent attendre et tre
rassurs. Tous les phnomnes co-
nomiques sont cycliques : une entre-
prise ne peut pas produire continuel-
lement en tirant des bnfices, il faut
remettre en place parfois le systme
et ses structures, il faut repositionner
les choses pour dmarrer nouveau.
I En somme, vous pensez que
cette crise est une bonne chose ?
I Il sagit ni plus ni moins de cycles
conomiques. Je minterroge : cela
est-il li la crise amricaine, un
phnomne tout simplement
cyclique? Jai toujours senti que cet-
te remise en cause viendrait un jour,
et je dirais mme tant mieux, cest
salvateur pour lconomie. Il est par-
fois ncessaire de revoir le systme.
a a donn une bonne leon
dailleurs aux promoteurs en leur
montrant quil ne fallait pas simple-
ment miser sur la demande euro-
penne Marrakech uniquement, il
faut sintresser galement aux be-
soins des locaux.
Nous sommes dans une conomie de
march et les gens vont l o il y a le
plus de plus-value, je pense que les
pouvoirs publics doivent faciliter les
choses sur le plan fiscal et encoura-
ger les secteurs sociaux. Dailleurs,
cela fait partie des mesures de SM
Mohammed VI, savoir accorder un
maximum dintrt aux couches
moyennes et aux plus dmunis.
Cette crise vient remettre les pen-
dules lheure et interpelle les pro-
moteurs : messieurs, ne nous
concentrons pas seulement sur le
pouvoir dachat mais il faut axer
galement les mnages marocains
en priorit.
I Quelles sont les grandes orien-
tations du futur plan damnage-
ment de la ville et qui est en
cours de lancement ?
I Pendant dix ans, Marrakech na
pas eu son plan damnagement. Je
prsume que cela tait li au
manque de coordination et de
concertation. Nous avons aujourdhui
la chance davoir un conseil munici-
pal homogne ; je crois que nous al-
lons pouvoir russir. Cest un grand
atout.
Ce schma directeur va essayer de
rectifier les donnes, en accordant
plus de foncier vers le social et les
couches sociales moyennes plutt
que vers le haut de gamme. Bien sr,
il y aura toujours du haut de gamme,
qui est ncessaire pour porter la ville
de Marrakech vu son importance
dun point de vue touristique. Nous
sommes obligs daccompagner le
haut de gamme car cest un choix
majeur et stratgique qui a t fait
au niveau national
Il veut aller vers le moyen social. Il y a
une prise de conscience parfaite des
promoteurs. La partie de la couche
moyenne fait tourner une grande par-
tie de lconomie du pays. Et puis il y
a les orientations formelles du Souve-
rain, qui recommande daller vers le
social, cest pour lintrt du pays. Le
foncier sera destin 60-70 % aux
couches sociales moyennes dans le
cadre de ce nouveau plan. Cest dans
ce segment que se trouvent juste-
ment le pouvoir dachat et la masse
de consommation. Il y a beaucoup de
satisfactions combler.
Nous avons la chance davoir un
conseil municipal nouveau et jeune,
dynamique et qui veut aller de
lavant. Nous commenons dmar-
rer le lancement du nouveau schma
directeur ; nous allons pouvoir coor-
donner parfaitement nos actions,
afin que le conseil municipal et les
dcideurs de la rgion puissent avoir
des instruments de travail. Ltat
nous a dj confirm son soutien fi-
nancier travers une enveloppe qui
tourne aux alentours de 15 20 mil-
lions de DH.
Il va falloir compter un an pour que le march
reprenne vraiment
ABDELJALIL CHERKAOUI
de Marrakech-Tensift
Questions
PRIX LA VENTE
APPARTEMENTS
T GULIZ
Moyen standing : DH/m
Bon standing : DH/m
Haut standing : DH/m
T HIVERNAGE
Bon standing : DH/m
T CAMP GHOUL / VICTOR HUGO

Bon standing : DH/m
T ROUTE DE CASA
Bon standing : DH/m
TERRAINS
T TARGA
Terrain jusqu m : DH/m
Terrain plus de m : DH/m
T GOLF ROYAL :
DH/m pour plus de m
T PALMERAIE:
Terrain de m : DH/m
T BAB ATLAS
PRIX LA LOCATION
APPARTEMENTS
T GULIZ
pices : DH/mois
pices : DH/mois
pices : DH/mois
T HIVERNAGE
pices : DH/mois
pices : DH/mois
pices : DH/mois
T CAMP GHOUL / VICTOR HUGO
pices : DH/mois
pices : DH/mois
pices : DH/mois
T ROUTE DE CASA
pices : DH/mois
pices : DH/mois
pices : DH/mois
cache (lintrieur de lhabitation) des
biens, problme darchitecture et de
conception... les produits dits de haut
standing dans la ville ocre ne sont pas
toujours en phase avec le standing af-
fich.Si quelques annes auparavant, du
fait dune offre rduite et limite, dans
un climat deuphorie du march, les
clients ne faisaient pas la fine bouche et
se contentaient dacheter sans broncher,
quitte rnover par la suite, la situation
nest plus la mme aujourdhui. Le mar-
ch nest plus soutenu par les achats
prix levs des Franais et des Anglais
notamment. Les clients trangers sont
moins prsents et plus attentifs, la chu-
te des Bourses et la crise conomique
ayant fait leurs effets.
Fin des Glorieuses
En outre, cette remise plat du mar-
ch a du bon. Aujourdhui, les promo-
teurs font plus defforts et de conces-
sions pour attirer les clients. En t-
moigne lassouplissement de la proc-
dure de signature de compromis de ven-
te, pour lequel la majorit des promo-
teurs nexige plus davance, chose qui
ne stait jamais vue auparavant. Le noir
fond galement du fait de la concurrence f-
roce entre promoteurs, constate Mehdi El
Barroudi de lagence Immarrakech. Une
bonne nouvelle pour les particuliers qui
narrivaient pas autrefois conclure une
vente devant les sommes liquides non
dclares exiges par les vendeurs.
Rien moins de DH/mois
Guliz
Dlaiss par les promoteurs, le jugeant
peu rentable, le march du segment so-
cial et de bas standing est mal en point
actuellement. Consquence : une gran-
de demande des particuliers qui narri-
vent plus se loger dans
la nouvelle ville, o les prix
la location ont atteint des
sommets ces dernires an-
nes.
Consquence : les bi-
donvilles prolifrent la
priphrie de la cit, qui
manque de programmes
sociaux pour loger ses ha-
bitants modestes dans des
conditions dcentes. A
ct de projets denvergure,
les bidonvilles continuent de
crotre. Dans cette mue ur-
banistique, notre pays a be-
soin dune pause pour rflchir, estime M.
Narjiss, prsident du Conseil de la r-
gion de Marrakech-Tensift, lors du d-
bat organis sous limpulsion de lordre
des architectes duTensift Marrake-
ch le 15 octobre dernier et ayant pour
thme la gouvernance locale et lurba-
nisme Marrakech.
Devant cette urgence sociale, le futur
schma directeur damnagement de
la ville a fix comme priorit de sat-
teler ce volet social (voir interview de
M. Cherkaoui ci-dessus). Certes, mais
rien ne sera construit avant 2014, argue
Adel Bouhaja. Nous sommes dans une
impasse. Nous narrivons plus produire,
les banques ont arrt de financer les pro-
jets depuis six mois. Le dficit de un mil-
lion de logements est en train daugmenter.
Les gens sont en demande dconomique,
de moyen standing et nous navons rien
leur proposer. ct de cela, le haut stan-
ding qui reprsente 5% de la demande na-
tionale continue de lancer de nouveaux pro-
duits I
la baisse de la demande mais plutt lie
la qualit des btiments.
Habitations mal agences, matriaux
de construction bas de gamme, cart de
standing entre laspect extrieur (rsi-
dences, parties communes) et la face
06 61 13 45 04 - 05 24 44 63 23
PRIX SPECIAUX
CRISE POUR TOUTES LES AFFAIRES
consultez-moi
CABINET IMMOBILIER
CHARLES ELFASSY
SPE/IMMO/MARRAKECH P18-19 SB:Economie/une page.qxp 11/11/09 11:12 Page 3
Fs rsiste mieux la crise
car elle na pas connula mme flambe
P
eut-on estimer comme une chan-
ce le fait que la ville ait chapp
lengouement immobilier qui a
touch les autres grandes villes
du Royaume ? La clientle daffaires y
est moins dveloppe qu Rabat, Ca-
sablanca etTanger ; les touristes moins
prsents qu Agadir et Marrakech. Ce-
la lui vaut aujourdhui dtre la ville o
limmobilier rsiste le mieux la crise.
Le manque dattrait et dintrt pour la
ville de la part dacheteurs potentiels,
aussi bien les clients nationaux qutran-
gers, la en quelque sorte prserv de la
flambe des prix de ces dernires an-
nes. Rsultat : mme si durant lanne
2009 le volume des affaires a t en de-
de la normale, la baisse nest pas aus-
si brutale quailleurs. linverse des
autres villes, les prix de vente sont en
nette augmentation depuis quelques
mois. Depuis six douze mois, les prix
augmentent, surtout dans la mdina, ob-
serve Pascal Gheller, superviseur du r-
seau Repimmo Maroc Fs et Tanger.
Ancien promoteur immobilier Pa-
ris, Cdric Elsener est install Fs de-
puis deux ans. Son agence, Maroc Im-
mobilier Capital (en partenariat avec
Jemaa el Fna Immobilier), est spcia-
lise dans la vente et la location de biens
dans la mdina et la ville nouvelle. La
ville bouge une vitesse hallucinante, son
dynamisme est phnomnal. Je lai vu
changer en lespace de deux ans. Les gens
reviennent. Les Fassis, qui avaient tendance
dlaisser leur ville, reviennent et sy ins-
tallent, y investissent. Longtemps, Fs a
moins eu la cote que les autres grandes
villes du Maroc du fait des loisirs qui
y taient trs peu dvelopps. Mais tous
les oprateurs saccordent dire que la
ville bouge depuis quelque temps ce
riads Marrakech tentent de les revendre
et de rcrer le mme concept dans la m-
dina de Fs, constate Pascal Gheller.
Avec de grands projets annoncs com-
me Fs offshore, Fs city center, un
nouvel axe autoroutier en travaux, il est
indniable que la ville aura un rle co-
nomique important jouer dans les pro-
chaines annes. Par consquent, la ca-
dence est maintenue : les projets enta-
ms se poursuivent et de nouveaux
voient le jour. Le programme de mise
niveau urbaine de la ville a dailleurs
dmarr rcemment. Il prvoit notam-
ment un vaste chantier de requalifica-
tion urbaine des quartiers populaires de
Fs.
Pour ce qui de la conjoncture en
2009, la priode allant de mai sep-
tembre a t, selon beaucoup de pro-
fessionnels, particulirement calme.
Mais depuis la fin du mois de Rama-
dan, une lgre reprise semble samor-
cer. Cest le cas prcisment pour les
riads et les anciennens maisons de la
mdina pour lesquels on dnombre de
plus en plus dacheteurs potentiels
trangers. Cependant, le volume des
transactions ne semble pas encore suivre
puisque les gens viennent, ils font des offres
mais quine sont pas acceptes par les pro-
I Depuis peu, Fs voit arriver des propritaires de riads marrakchis qui tentent de dvelopper le mme concept dans
la mdina.
SPCIAL
IMMOBILIER
Le volume des IrahsacIIohs a cohhu uh lger IassemehI surIouI sur la prIode
allahI de maI sepIembre La demahde esI de plus eh plus IorIe sur les
ahcIehhes maIsohs de la mdIha VehIe ou locaIIoh, les prIx resIehI abordables.
PROJETS IMMOBILIERS AUTORISS FIN SEPTEMBRE
Anne premiers TOTAL
mois de
Grands projets (suprieur R+)
Nombre de dossIers dposs 18 2_2 2;2 _;; 1o _1; 2o86
Nombre davIs cohIormes 28; _1 1__ 26 2; 168 1_2 (;1,%)
MohIahI des IhvesIIssemehIs (MDH) 1_22 868 6_o 61 2_21 1o8; ;__
Petits projets (infrieur ou gal R+)
Nombre de dossIers dposs 1;2 2o1_ 2_88 26__ 2;6 1;2_ 1_ 16o
Nombre davIs cohIormes 1_2_ 181o 216o 228 2_1 12 11;;; (8_,%)
MohIahI des IhvesIIssemehIs (MDH) 6 8o8 _2 1o__ 112 8_ _;o
Procdure du guichet unique
Nombre de dossIers dposs - 1_8 2o1 28 _o 21; 116
Nombre davIs cohIormes - 11 1_6 2; _o6 1;1 1o_ (8_%)
MohIahI des IhvesIIssemehIs (MDH) - 18_ 188 228 _8 28 1211
Toutes procdures confondues
Nombre de dossIers dposs 1__o 2_ 2861 __28 _2 22; 16_o
Nombre davIs cohIormes 161o 22_8 2_ 2__1 _111 186 1_o_ (8;,o%)
MohIahI des IhvesIIssemehIs (MDH) 1;86 186 18_o 1;22 o_ 1_2 1__o
Source : Agehce urbaIhe eI de sauvegarde de Fs
niveau-l, grce des jeunes et des
moins jeunes qui misent sur la ville.
Autre phnomne rcent : ct de lar-
rive de promoteurs de Casablanca et
de Marrakech, certains propritaires de
/
SPE/IMMO/FES P20-22 SB:Economie/une page.qxp 11/11/09 9:57 Page 2
DMANA BON:Mise en page 1 11/11/09 9:11 Page 1
tie du foncier de la zone a t rcupre
par Al Omrane, soit environ 120 130
hectares. Les professionnels prvoient
dj une flambe des prix du terrain, no-
tamment les parcelles qui ont encore
le statut agricole et dont les propritaires
esprent tirer le meilleur prix. Un ph-
pritaires, explique Cdric Elsener. Et
de poursuivre : Le problme nest pas
dans le prix. Les acheteurs font des offres
correctes mais, comme pour Marrakech, au
fur et mesure que la demande augmen-
te les propritaires deviennent de plus en
plus gourmands.
Concernant lusage du non dclar,
les propritaires exigent gnralement
que 20 30 % du prix total ne soient
pas dclars sur lacte de vente. Dans la
nouvelle ville, certains constructeurs
exigent jusqu 50 % du prix.
A la vente, les prix du mtre carr
construit restent abordables du ct de
Oued Fs. Dans cette zone rcente
dhabitation situe non loin de Marja-
ne, des appartements neufs sont pro-
poss 5000 DH le mtre carr.
Pour trouver du foncier pour villas
Fs, il faut aller du ct de la presti-
gieuse route dImouzzer, quartier pris
des familles fassies. Sur la route menant
laroport, qui connat un dveloppe-
ment trs rapide, il est possible de trou-
ver des terrains pour villas pour des prix al-
lant de 5 000 6 000 DH le mtre carr
ou encore danciennes villas restaurer. C-
t prix, pour une villa finie sur un terrain
de 400 mtres carrs, il faut compter sur un
budget moyen de 4,5 millions de dirhams,
indique Cdrice Elsener.
Sur laxe situ entre la sortie de lau-
toroute actuelle, le centre-ville et la-
roport - appel Triangle de laroport
par les professionnels - une grande par-
SPCIAL
IMMOBILIER
nomne dj vu dans dautres villes com-
me Casablanca et Marrakech.
Il y a fort parier que de nombreux pay-
sans ne vont pas hsiter cder leurs terres
parcellaires pour une somme intressante,
selon le responsable de Maroc Immo-
bilier Capital.
Pour ce qui est du march du locatif,
la ville de Fs souffre des mmes maux
que les autres grandes villes : manque
de produits adapts aux besoins des m-
nages, superficies souvent trog grandes,
propritaires peu enclins louer leur
bien aux Marocains...
Les loyers restent toutefois beaucoup
plus raisonnables quailleurs. Pour se
loger dans un quartier pris type
Champ de course et route dImmouz-
zer, le budget moyen de location est de
5000 8000 DH.
N
ous dmarrons un chantier sur
la stratgie de dveloppement
urbain de Fs et ses environs. Ce
chantier est important dans la
mesure o il permettra davoir une
vision sur le futur de
lagglomration. Malgr la
morosit ambiante, Fs bouge. Des
projets importants commencent
voir le jour : la zone Fs offshore, la
cration par lONCF dune zone de
triage propre, le futur port-sec
logistique, lautoroute de Fs-
Oujda-Casablanca, lextension de
laroport
Ce dveloppement conomique a
ncessairement des rpercussions
sur lespace urbain. Lun de nos
chantiers prioritaires va concerner
la radaptation du schma
directeur par rapport aux
nouveaux projets. Nous souhaitons
aussi instaurer des documents
durbanisme pour les zones non
couvertes au travers dun plan de
planification, notamment la zone
sud et sud-ouest qui se trouve
cheval sur les prfectures de Fs et
de Moulay Yacoub. Le chantier
devrait tre boucl dici mois.
a t une anne charnire
pour la ville de Fs, dans la mesure
o de nombreux projets
dinvestissement ont vu le jour
initis aussi bien par des groupes
nationaux quinternationaux. La
situation a t assez
exceptionnelle pour la ville ces
trois dernires annes, le nombre
de projets en cours de ralisation
est estim, en terme de superficie,
hectares.
Nous constatons actuellement les
prmices dune dynamique
intressante qui se dveloppe,
comme dans le secteur touristique
par exemple. Nous recevons quatre
cinq dossiers en moyenne par
semaine de projets de cration de
maisons dhtes dans la mdina.
En lespace de trois mois, trois
projets dhtels et * ont t
dposs. Les infrastructures
dhbergement commencent
dcoller, cest bon signe.
Un programme de mise niveau
urbain dj ralis : nous
travaillons actuellement sur un
nouveau programme similaire,
avec un investissement estim
millions de DH.
Parmi les points importants figure
aussi la requalification des
quartiers populaires de la ville.
Nous souhaitons intervenir sur les
chausses et trottoirs, dvelopper
des espaces verts, renouveler le
mobilier urbain et lclairage. Ce
programme a galement comme
ambition de sattaquer aux faades
des maisons individuelles, afin
dharmoniser larchitecture. Nous
mettrons un point dhonneur
russir lintgration de ces
quartiers priphriques en
situation dexclusion.
Enfin, concernant lextension du
primtre urbain de la ville, il faut
savoir que le plan damnagement
actuel pouse exactement les
contours de la municipalit de la
ville de Fs. Certes les
professionnels se posent la
question lgitime sur la ncessit
doprer une extension. Il faut
laisser la ville se dvelopper et ce
nest que dans quelques annes
que lon saura si oui ou non on
devra oprer cette extension.
Lassiette foncire actuellement en
projet Fs est de 650 hectares
ABDELILAH LASLAMI
IDirecteur de lAgence urbaine et
de la sauvegarde de Fes
POI NT DE VUE
Prix moyens
VENTE
APPARTEMENTS de standing
(DH/M
)
Prix moyens constats
Quartiers Moyenne
Champ de course
Jnane Palace
Route dImouzzer
Allal Ben Abdallah
Centre ville
LOCATION
APPARTEMENTS de standing
pices (DH/mois)
Prix moyens constats
Quartiers Moyenne
Champ de course
Jnane Palace
Route dImouzzer
Consulat de France
Centre ville
VILLAS de standing (DH/mois)
Prix moyens constats sur
des surfaces habitables de m
Quartiers Moyenne
Route dImouzzer
An Chkef
Mimosa
/
SPE/IMMO/FES P20-22 SB:Economie/une page.qxp 11/11/09 9:57 Page 3
du bien. Bien entendu, il est ensuite pos-
sible dajouter un nombre de proroga-
tions raisonnable au dlai initial men-
tionn.
- Un notaire ne peut pas passer la ven-
te dun bien non rceptionn,
te dun bien pour lequel il ny pas de
titre foncier parcellaire,
te dun bien alors que le prix nest pas
dpos chez lui (scurit du vendeur),
- Un notaire ne peut pas dbloquer
largent destin au vendeur sil ninscrit
pas lhypothque au profit de linstitut
prteur de fonds.
savoir
La responsabilit civile et pnale du
Les obligations du notaire
La relationacqureur / vendeur :
ce quil faut savoir
La promesse de vente est lquivalent
dune vente dont les effets sont retards
jusqu' la rdaction d'un acte authen-
tique chez le notaire. Dans les faits, il
existe deux types de promesse de ven-
te : la promesse de vente simple ap-
pele unilatrale, pour laquelle lache-
teur sengage acheter une fois que le
vendeur a accept sa proposition. La
deuxime, qui est la promesse synal-
lagmatique de vente, nest pas une
vente proprement dite mais un contrat
pralable une vente dfinitive, et par
lequel le vendeur et l'acheteur s'enga-
gent, rciproquement et dfinitivement,
lun vendre et lautre acheter.
Conseils
- Passez par un professionnel, de pr-
frence une agence immobilire recon-
nue et viter les rabatteurs, qui nassu-
ment aucune responsabilit en cas de
contentieux entre les deux parties.
Le notaire, du fait de la responsabili-
t quil endosse, est utile afin de faire
respecter les droits et les obligations de
lacheteur et du vendeur.
La loi actuelle qui rgit la copropri-
t, et plus particulrement laVente en
ltat futur dachvement, oblige les par-
ticuliers passer par un acte notari, un
adoul ou bien auprs des avocats de la
Cour suprme.
Lensemble des actes qui concernent
la coproprit ou la vie de la copropri-
t (constitution de garanties, hypothque
ou mainleve dhypothque, vente, do-
nation, etc.) doivent tre dresss par ces
acteurs. Passer par un professionnel per-
met dtablir des actes authentifis afin
dviter tout problme par la suite. Pour
un acqureur, le recours un profes-
sionnel permet aussi dviter des op-
Faites appel un notaire, un avocat
ou un adoul
La promesse de vente
rations sur des biens problmes (titres
non apurs ou grevs doppositions...)
Un des cas qui se prsente frquem-
ment : une promesse de vente signe
avant que le promoteur nait obtenu
toutes les autorisations ncessaires ou
apur le foncier. Si lachvement du
projet, le promoteur na pas encore r-
gl tous les problmes (rglement de co-
proprit, clatement du titre foncier
mre...), lacqureur ne pourra pas dis-
poser de son titre foncier individuel,
entre autres. Cest la raison pour laquelle,
justement, il est fortement conseill de
passer par un notaire qui assurera la s-
curit de la transaction en protgeant les
deux parties.
Les promesses de vente sont varies en
fonction de la nature du bien.Toutefois,
il est important dinsister sur des points
au moment de la rdaction de lacte
La dsignation du bien : elle est ca-
pitale. Quel est le bien dsign ? Cela
doit tre visible sur le plan pour que ne
soit pas vendu au client un autre bien.
Etre strict sur les dlais : il sagit
la fois du dlai imparti au promoteur
pour raliser son projet et le dlai im-
parti au client pour payer le prix total du
bien.
La majorit des cas o naissent des
contentieux sont provoqus par des d-
lais qui manquent de clart. Il faut tou-
jours prciser un dlai clair qui ne n-
cessite aucune explication.
Comment le clarifier ? Il est essentiel
de le clarifier lcrit lors de la rdac-
tion de lacte de vente : depuis quand
commence courir ce dlai pour lac-
qureur ainsi que pour le vendeur ?
Exemple : les mentions de type li-
vraison fin 2012, ou encore 2
e
trimestre
2012 sont bannir. Il est impratif de
mentionner la date prcise de livraison
Bien rdiger sa promesse de vente
notaire peut tre mise en jeu sil nen-
dosse pas correctement sa responsabili-
t. Il a une obligation de rsultat.
Une fois toutes les conditions de la
vente runies, la date prvue, lache-
teur se retrouve avec le vendeur chez
le notaire.
Lacqureur doit avertir le notaire en
lui signalant que lappartement nest pas
encore totalement achev. Dans ces cas-
l, une somme dargent peut tre consi-
gne et sera remise au vendeur une fois
termine les travaux dfinitifs.
Si lacte de vente dfinitif se fait et que le
client reste muet, nous ne pouvons pas sa-
voir ce qui se passe. Nous pouvons toujours
faire jouer le mcanisme de consignation en
Lacte de vente dfinitif
I Une grande partie des contentieux qui naissent entre vendeurs et
acqureurs concerne le respect des dlais de livraison du bien. Il est impratif
dinscrire avec prcision et exactitude cette mention lors de la rdaction
de la promesse de vente, et de la proroger en cas de besoin.
SPCIAL
IMMOBILIER
Contrat ou promesse de vente, vente en tat futur dachvement, taxe
dhabitation, impts..., conseils et mises en garde pour scuriser sa transaction.
/
Taill pour aller lessentiel.
www. l av i e e c o . c o m
SP-LA RELATION P23-24 SB:Economie/une page.qxp 11/11/09 12:10 Page 2
SPCIAL
IMMOBILIER
24 La Vie co Vendredi novemre
cas de litige, indique Me Saddok, notai-
re Fs.
Cas pratique : supposons quun
acheteur veuille acqurir un apparte-
ment occup par le vendeur et que les
cls ne seront remises que dans six mois.
On peut consigner jusqu 30%du prix
de vente jusqu la remise des cls, au
moyen dun procs-verbal de remise des
cls, sign contradictoirement entre les
parties.
Il est ncessaire de toujours se rensei-
gner auprs de lagence urbaine. Cela
est primordial avant mme de sadres-
ser au notaire, afin de connatre la si-
tuation urbanistique du bien. Que peut-
on construire sur ce terrain ? Combien
va-t-on construire ? Est-ce un site
constructible ? La majorit des riads ne
sont pas titrs par exemple. Il est essen-
tiel de faire un lev topographique. Le
lev topographique est destin l'la-
boration de plans cadastraux pour la d-
limitation de la proprit foncire, de
plans d'urbanisme, de plans pour l'im-
plantation d'ouvrages du gnie civil, etc.
Un agent immobilier averti doit obli-
gatoirement prsenter une note de ren-
seignement du projet. Il doit matriser
ce langage juridique. Les rabatteurs
Bien se renseigner sur le statut
urbanistique du bien
nont aucune connaissance des subtili-
ts de lacquisition.
Dlivre sous 48 heures par lagence
urbaine dont dpend le site, elle doit tre
jour de trois mois. Son prix est variable
dune agence lautre mais il faut comp-
ter une moyenne de 300 DH.
Acheter un bien et linscrire la
conservation foncire est une premire
tape. Il est galement ncessaire dob-
tenir une attestation fiscale du bien ache-
t, afin dtre sr que ce bien na pas de
problme divers, comme des impays
antrieurs lachat sur la taxe dhabita-
tion.
La taxe dhabitation : il ne sagit pas
dune taxe personnelle mais dun impt
qui grve le bien. Lacheteur devient so-
lidaire si la taxe dhabitation nest pas
paye et si lattestation fiscale nest pas
obtenue.
Le rle du notaire (dautant plus si
lacte est notari avec le nouveau code
de recouvrement des crances) est de
parvenir obtenir lattestation fiscale. Si
le client est surpris par une imposition
antrieure lacte dacquisition, il est en
droit de se retourner contre le notaire
qui devient encore une fois solidaire de
son client. Le notaire veille sur la fisca-
lit juridique et fiscale. Le bien ne doit
Noir, attention au redressement !
pas tre grev de taxes ou dimpts, ni
de contributions qui peuvent inquiter
le nouvel acqureur.
Le non dclar
Comme lexplique Me Saddok, no-
taire Fs, sous-dclarer napporte rien
car le client sera oblig de payer lors quil se-
ra redress. Autant dclarer ds le dpart.
Et de constater aujourdhui que cette
tendance tend disparatre et tre sup-
plante par de nouveaux projets 100%
transparents, slogan amen devenir
un nouvel argument de vente.
La politique de redressement des ven-
deurs au Maroc a commenc svir
partir de 1996. Il sagissait pour les pou-
voirs publics de diminuer les abus de
certains propritaires et promoteurs.
Lexonrationde la plus-value im-
mobilire : de nombreuses personnes
lignorent, mais lexonration de la plus
value immobilire est possible partir du
moment ounoccupant y a habit de fa-
on continue pendant au moins huit ans.
De nombreux promoteurs ont au-
jourdhui recours la vente en ltat fu-
tur dachvement (VEFA). Il sagit en
fait de logements neufs vendus sur plan
par les promoteurs.
La vente en ltat futur
dachvement (VEFA)
Le document contractuel : il
commence une fois que le promoteur
aura procd la mise hors deau ,
cest--dire lorsque les dalles du sous-
sol de limmeuble sont acheves.
Cas pratique : vente dune villa
comprenant un sous-sol, un rez-de-
chausse et un tage.
Le contrat de vente ne peut tre ta-
bli avant lachvement de la dalle du
sous-sol.
Cet achvement doit faire lobjet
dune constatation de la part de
larchitecte afin que le notaire puis-
se passer lacte afin dtablir un
contrat prmilinaire (ou avant-
contrat).
Il sagit dun contrat auquel est an-
nex un cahier des charges, et qui d-
crit lensemble des prestations qui se-
ront ralises par le promoteur (plom-
berie, lectricit, carrelage), sign par
les deux parties.
Lacqureur doit payer le prix de fa-
on chelonne pendant lexcution
des travaux en respectant des pour-
centages fixs rglementairement.
Le vendeur est tenu de fournir les
garanties pour couvrir le futur pro-
pritaire contre les vices cachs et les
malfaons.
Il doit aussi, pour que lacqureur
soit assur de lachvement de la
construction, prsenter une caution
bancaire ou une assurance I
/
SP-LA RELATION P23-24 SB:Economie/une page.qxp 11/11/09 12:10 Page 3

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Supplment La Vie co N du novembre NE PEUT TRE VENDU SPARMENT Ralis par MyriamBlal Directeur de la Publication : Fadel Agoumi

a tient. Cela ne veut pas dire que

On ne peut pas parler de tassement

la vente. Clients trangers comme ma-

Nous avons cru que les prix al-

Je pense que cette crise a t salva-

Bon standing : DH/m

Haut standing : DH/m

Bon standing : DH/m

Haut standing : DH/m

T CAMP GHOUL / VICTOR HUGO

Terrain plus de m : DH/m

Terrain plus de m : DH/m

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