Braslia a. 36 n. 143 jul./set.

1999 321
1. Conceitos e fundamentos
Usucapio o modo autnomo de
aquisio da propriedade mvel e imvel
mediante a posse qualificada da coisa pelo
prazo legal. Provm de usus (posse) e capio,
capere(tomar, adquirir), ou seja, adquirir pela
posse.
Desde a mais alta antiguidade se reco-
nheceu a necessidade social desse instituto.
O Direito Romano o disciplinou como modo
de aquisio. A Igreja lhe fez restries, por
razes morais e com suporte no Direito
Natural, pelo fato de admitir o usucapio
uma expropriao sem indenizao. No
assim o Direito Civil, sobretudo ao consa-
grar a propriedade com funo social. Da a
colocao do instituto ao nvel da utilidade
Usucapio: doutrina e jurisprudncia
Dilvanir Jos da Costa
Dilvanir Jos da Costa Professor de Direito
Civil nos cursos de graduao e ps-graduao
da Faculdade de Direito da UFMG. Doutor em
Direito Civil. Advogado.
Sumrio
1. Conceito e fundamentos. 2. Pressupostos.
2.1. Prescrio aquisitiva e extintiva: afinidades.
3. Efeitos. 3.1. Modo originrio de aquisio.
4. Requisitos. 5. Acessio possessionis. 6. Posse com
animus domini. 6.1. Inverso do ttulo da posse.
6.2. Promessa de compra e venda. 6.3. A posse
injusta como fonte de usucapio. 6.4. Furto e
roubo. 6.5. Veculo furtado. 7. Posse contnua e
pacfica. 8. Justo ttulo e boa-f. 9. Usucapio
dos mveis: desnecessidade de ao, salvo
automvel e telefone. 10. Usucapio entre
condminos. 11. Usucapio de imveis pbli-
cos. 12. Usucapio especial rural ou pro labore.
12.1 Terras devolutas. 13. Usucapio especial
urbano: requisitos termo inicial do prazo
rea de at 250 m. 14. Clusula de inalienabili-
dade. 15. Concluso.
Revista de Informao Legislativa 322
social da res judicata e da presuno absoluta
de conhecimento da lei.
O domnio perptuo tem limites e
condies. Ao proprietrio no dado
negligenciar o seu direito, sob pena de
perd-lo no interesse social. Segundo um
brocardo italiano, o amor faz passar o
tempo e o tempo faz passar o amor. At o
amor se perde com o tempo...
A doutrina admite duas ordens de
fundamentos para o usucapio: subjetivos
e objetivos. Sob o aspecto subjetivo, a perda
da propriedade por usucapio tem a
justific-la a renncia presumida do titular
do direito real, em favor do possuidor. Assim
se interpreta a sua atitude omissa ou
negligente em relao coisa, por todo o
tempo previsto na lei. Sob o aspecto objetivo
ou do interesse social, o usucapio a
garantia da estabilidade dos direitos reais.
No haveria segurana dos titulares de
direitos reais se fosse possvel investigar a
legitimidade dos ttulos de propriedade
atravs dos sculos. Pelo princpio da
filiao dos domnios, um s ttulo ineficaz
comprometeria todos os posteriores, ense-
jando ao reivindicatria imprescritvel ou
eterna, a ameaar os atuais proprietrios
indefinidamente. Tambm sob o aspecto
processual, a admisso da prova imemorial
ou diablica do domnio, com levantamento
dos ttulos atravs dos sculos, geraria o
caos nos tribunais. Com o usucapio ou
prescrio aquisitiva nada disso neces-
srio. A posse pacfica por vinte anos sana
todos os vcios dos ttulos e at prescinde
dos mesmos, gerando um domnio por modo
prprio e autnomo, tranquilizando os
proprietrios e, com eles, suas respectivas
famlias e toda a sociedade. Por isso o usu-
capio contribui para a paz social. E tambm
para o progresso, estimulando a posse e uso
das coisas, sobretudo os imveis.
2. Pressupostos
supostos lgicos:
I ofensa ou violao de um direito
mvel ou imvel sem consentimento ou
mesmo contrariando a vontade do respectivo
dono);
II nascimento da ao real para o titular
ofendido (busca e apreenso, ao posses-
sria ou reivindicatria etc. );
III inrcia ou negligncia do titular em
movimentar a respectiva ao ou outra
medida interruptiva da prescrio;
IV decurso do prazo legal de usucapio
aplicvel espcie.
2.1. Prescrio aquisitiva e extintiva:
afinidades
grande a afinidade entre o usucapio
ou prescrio aquisitiva e a prescrio
extintiva. Basta atentar para os mesmos
pressupostos lgicos:
I ofensa ou violao de direito subjetivo
pessoal ou obrigacional, de famlia ou
sucessrio (no-pagamento de dvida ou
obrigao no vencimento etc. );
II nascimento da ao respectiva;
III inrcia ou negligncia do credor ou
titular do direito;
IV decurso do prazo legal.
Como conseqncia, em ltima anlise,
ocorre a perda do crdito ou do direito
pessoal ou obrigacional. Dir-se- que
tambm aqui se verifica um fenmeno
aquisitivo: o devedor se enriquece, liberando-
se da dvida; assim como ocorre um fen-
meno extintivo no usucapio: o titular do
direito real o perde para o possuidor. Logo,
h simetria entre a prescrio extintiva e o
usucapio. So dois aspectos do mesmo
fenmeno. No foi sem razo que o Cdigo
Civil francs regulou os dois institutos
conjuntamente (arts. 2.219 a 2.281). Mas
andou bem o nosso cdigo em regular o
usucapio na parte especial, como modo
autnomo de aquisio da propriedade e
dos direitos reais de gozo.
3. Efeitos
A conseqncia imediata do decurso do
prazo legal da posse com os demais requisi-
tos a aquisio do direito real por usucapio,
Braslia a. 36 n. 143 jul./set. 1999 323
modo autnomo que joga por terra o direito
anterior, inclusive o registro imobilirio do
imvel. Tcnica e juridicameante, esse efei-
to conseqncia imediata e lgica do
decurso do prazo legal na posse, indepen-
dentemente da ao declaratria de usu-
capio e do registro pblico da respectiva
sentena, ambos com efeito apenas declara-
trio de um direito adquirido ou constitudo
anteriormente. Tanto lgico e correto que a
Smula 237 do STF admite a argio eficaz
de exceo de usucapio em defesa, na ao
reivindicatria movida pelo proprietrio
inscrito no registro imobilirio contra o
possuidor que j preencheu os requisitos do
usucapio. Mas a sentena que reconhea o
usucapio nessa hiptese s ter eficcia ali,
entre as partes, para evitar a sada do
possuidor qualificado.
Para aperfeioar e valorizar o seu direito
real, ensejando a sua alienao e onerao e
o pleno exerccio, faz-se necessria a ao
declaratria de usucapio, esta sim com
eficcia erga omnes e citao no s do
proprietrio inscrito no registro pblico
como dos confinantes e terceiros eventuais
interessados, estes por editais. Somente a
sentena neste processo pode ser lanada
no registro pblico, com efeito declaratrio
apenas mas aperfeioador do domnio,
ensejando a alienao normal do imvel e a
constituio de outros direitos reais como o
usufruto, a servido e a hipoteca.
O possuidor de imvel, com prazo de
usucapio completado ou no, pode at
alienar a sua posse, mas s aliena direito e
ao.
tal como ocorre na sucesso hereditria,
em que o domnio se transfere aos herdeiros
no momento da morte do proprietrio, mas
aqueles tm de aperfeioar seu direito,
especificando, identificando e quantificando
a herana em procedimento prprio de
inventrio, cuja sentena de adjudicao ou
partilha de imvel levada ao registro
pblico, com efeito declaratrio mas enseja-
dor do pleno exerccio de todos os direitos
reais sobre a coisa. Assim como o possuidor
no usucapio, o herdeiro pode alienar ou
ceder direitos hereditrios antes da adjudi-
cao ou partilha.
O efeito imediato da aquisio por
usucapio, tecnicamente, com o implemento
do prazo, enseja uma questo: qual a conse-
qncia se o possuidor vem a perder a posse
aps o decurso do prazo legal, inclusive a
perda para o proprietrio inscrito no registro
imobilirio?
Obviamente, quem perde a posse deve
reagir com a ao adequada, inclusive contra
o dono. Nessa ao mesma poder ser
argido o usucapio. Posteriormente seria
acionada a declaratria erga omnes.
Mas se no se move a possessria e o
tempo vai passando, qual seria o destino do
usucapio j consumado? Antes de tudo,
condio fundamental da ao de usu-
capio ser o autor possuidor (art. 941 do
CPC), tanto que os artigos 942 e 943 at
exigiam justificao prvia da posse e s
foram alterados por razes de economia
processual. Logo, deve o possuidor esbulha-
do tentar antes de tudo recuperar a posse,
arguindo, inclusive, usucapio.
Outro efeito do usucapio retroagir
data do incio da posse, o que parece
contraditrio com o efeito acima referido, de
se operar no momento da implementao
do prazo legal da posse. Por razes outras
que ocorre a retroao, a fim de se afastar a
pretenso de indenizao pelo uso da coisa
alheia antes do decurso do prazo. O Cdigo
Civil portugus de 1966 expresso quanto
a esse efeito: Invocada a usucapio, os seus
efeitos retrotraem-se data do incio da
posse (art. 1.288).
3.1. Modo Originrio de aquisio
O usucapio constitui modo originrio
de aquisio, segundo a maioria da doutrina
e da jurisprudncia, e, por isso, no havendo
transmisso de direito real, no gera o im-
posto respectivo. O artigo 945 do CPC refere-
se a outros tributos. Conferir: TJSC, ap. 29.161
in JC 61/ 102; TJRJ, ADCOAS, 1988, n
118.220; TJSP, RT 635/ 206, RJTJSP 107/ 239,
Revista de Informao Legislativa 324
109/ 277; STJ, REsp. 23-PR, RSTJ 5/ 307;
STF, acrdo do Pleno no RE 94.580-RS, in
RTJ 117/ 652-667, fundamentado em erudi-
to voto do Ministro Moreira Alves, conclu-
indo que: a) o art. 110 do CTN probe a lei
tributria de alterar a definio, o contedo
e o alcance de institutos, conceitos e formas
de direito privado, utilizados pela Consti-
tuio para definir ou limitar competncias
tributrias; b) no usucapio no ocorre
transmisso a qualquer ttulo, de imveis
ou de direitos reais sobre imveis, e por isso
os autores nacionais e estrangeiros que
arrola o consideram modo originrio de
aquisio (segue-se uma srie de juristas
eminentes, entre os quais Pontes de Miranda
e Orozimbo Nonato, relator do precedente
no RE 9.056, in RF 121/ 77. Em conseqncia,
foi julgado inconstitucional o texto da lei
estadual exigindo o tributo.
Contestando a tese oposta da aquisio
derivada no usucapio (Brinz, Caio Mrio),
o Ministro Moreira Alves acentua que o
critrio verdadeiro para a distino a
existncia ou no de transmisso e no o
fato de a coisa ter tido dono anteriormente.
4. Requisitos
5. Acessio possessionis
O possuidor pode, para o fim de contar o
tempo exigido, acrescentar sua posse a do
seu antecessor, sendo ambas contnuas,
pacficas e animo domini (art. 552). A falta de
documentos que comprovem a acessio
possessionis no fica suprida por vagos
depoimentos ( TJGO, ap. 36.268-5, BDI, 1995,
n 24, p. 14). No tem posse ad usucapionem
quem a recebeu de mero detentor, que a
exercia sob a dependncia do verdadeiro
possuidor (TA-PR, ap. 55.832-7, COAD N/
T, 1994, n 23, sum. 65.768). necessria a
cesso de direitos por parte de todos os
herdeiros do antigo possuidor (TJSP, ap.
250.425-1, BDI, 1997, n 3, p. 16).
6. Posse com animus domini
Depois da posse e do tempo, o grande
requisito do usucapio vem a ser o qualifi-
cativo da posse, que se designa em doutrina
como posse animo domini, que se traduz
literalmente com animo ou inteno de
dono e tecnicamente com pretenso de
dono. Em nosso Cdigo Civil e na Consti-
tuio, esse requisito vem com a expresso
possuir como seu. Vulgarmente e at na
jurisprudncia se diz posse em nome
prprio, para se distinguir da posse em
nome alheio, que no gera usucapio.
Qualquer das expresses deixa dvida
sobre o verdadeiro sentido ou contedo
desse requisito legal, que pode ser apreen-
dido melhor recorrendo-se idia contrria.
Assim, no possui como seu quem tem
posse contratual, pela qual se reconhece o
domnio de outro sobre o objeto. Exemplos
tpicos so o locatrio, o comodatrio, o
depositrio, o empregado e similares, os
quais no podem adquirir por usucapio
(arts. 486 e 487). Nas posses contratuais, o
possuidor direto no exclui a posse do
possuidor indireto, impossibilitando-se o
usucapio por falta do requisito posse
exclusiva.
A propsito, os tribunais tm decidido:
No tem posse em nome prprio
quem se acha em relao de depen-
Usuc. ord.
10 anos de posse con-
tnua e pacfica entre
presentes ou 15 anos
entre ausentes, com
animus domini, justo t-
tulo e boa-f (art. 551).
BENS IMVEIS
Usuc. extr.
20 anos de posse con-
tnua e pacfica, com
animus domini e inde-
pendente de ttulo e
boa-f (art. 550).
BENS MVEIS
Usuc. ord.
3 anos de posse con-
tnua e pacfica, com
animus domini, justo
ttulo e boa-f (art.
618).
Usuc. extr.
5 anos de posse cont-
nua e pacfica, com
animus domini e inde-
pendente de ttulo e
boa-f (art. 619).
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dncia para com outro, conservando
a posse em nome deste e em cumpri-
mento de suas ordens ou instrues.
a situao da filha em relao ao
pai (Carvalho Santos, CCB Interpret.,
vol VII, p. 33) ou vice-versa, como na
espcie. fmulo da posse ou mero
detentor. Logo, no pode transmitir a
outrem (acessio) o inexistente. ( TAC-
PR, ap. 55.832-7, BDI, 1994, n 13, p.
11).
Meros prepostos ou fmulos no
exercem posse em nome prprio mas
sim em carter provisrio ou precrio.
(TJPR, ap. 25.032-8, COAD, N/ T, 1994,
sm. 64.488).
A posse por mera permisso do
decujus precria, no se computando
para fins de usucapio. Aberta a
sucesso, estabeleceu-se condomnio
entre os herdeiros, afastando o usu-
capio por falta de posse exclusiva.
(TJBA, ap. 20.344-3, j. 11-6-96, COAD,
N/ T, 1997, n 20, sm. 78.408).
6.1. Inverso do ttulo da posse
Mesmo nas posses contratuais, entre-
tanto, pode, excepcionalmente, vir a ocorrer
o requisito, por meio do instituto da inverso
do ttulo da posse. o que ocorre quando o
contratante possuidor rompe o pacto e
desafia o dono, passando a comportar-se
como proprietrio (no paga aluguel,
desobedece s ordens do dono, constri
acesses e benfeitorias, enfim, passa a agir
com toda a aparncia e arbtrio de proprie-
trio, sem que este reaja durante o tempo
necessrio consumao da prescrio
aquisitiva). O usucapio est sempre
associado idia de renncia presumida
do proprietrio da coisa possuda.
6.2. Promessa de compra e venda
Questo polmica a do contrato de
promessa de compra e venda, em que o
promissrio cumpre todas as obrigaes e
no consegue a escritura espontaneamente
nem a adjudicao compulsria do imvel,
por falta dos requisitos desta. Mesmo tendo
posse vintenria do imvel, o Supremo
Tribunal Federal vinha negando o usuca-
pio, sob o fundamento de falta do requisito
possuir como seu. Segundo a Suprema
Corte, liderada na questo pelo Ministro
Moreira Alves, na promessa de compra e
venda o promissrio reconhece o domnio
do vendedor. Data maxima venia, no tem
lgica essa jurisprudncia e, portanto, a
promessa de compra e venda deve ser
excluda do rol das posses contratuais, para
efeito de usucapio.
Seria um contra-senso reconhecer o
usucapio em favor de quem esteja na posse
sem efetuar qualquer pagamento pela coisa,
visando sua aquisio, e no o reconhecer
em favor daquele que est na posse com a
inteno de adquirir o domnio e at j res-
gatou o seu preo... O rigor tcnico no pode
prevalecer contra a lgica e o bom senso.
Mas a situao j mudou. Ao contrrio
do Supremo Tribunal, que no reconhecia
animus domini no promitente comprador, o
Superior Tribunal de Justia vem reconhe-
cendo at justo ttulo, ensejador de usuca-
pio ordinrio (REsp. 32.972-SP, 3 Turma,
DJU 10-6-96, p. 20.320, BDI, 1996, n 25, p.
22, adiante transcrito a propsito de justo
ttulo), assim como passou a reconhecer
(contrariando o STF), ao promissrio de boa
f, o direito a embargos de terceiro contra a
penhora do imvel por dvida do promitente
vendedor, independentemente de inscrio
da promessa no registro imobilirio (Smula
84 do STJ).
To cabvel o usucapio na promessa
que at se recomenda nas hipteses de
documentao incompleta ou mesmo com-
plicada, em virtude de sucesses no
regularizadas, conforme decidido pelo TJSP
na Apelao 269.631-2/ 0, in BDI, 1997, n
15, p. 26.
6.3. A posse injusta como fonte de usucapio
Vimos que as posses contratuais no
geram usucapio, no s porque existe nelas
o reconhecimento do domnio alheio por
Revista de Informao Legislativa 326
parte do possuidor (falta de animus domini),
como porque coexiste a posse indireta do
proprietrio (posse no exclusiva do pos-
suidor art. 486).
Tambm no geram usucapio as meras
detenes ou ausncia de posse, obviamente,
exercidas pelos fmulos ou servidores da
posse (caseiros, administradores, agregados
e similares art. 487), bem como as decor-
rentes de mera permisso ou tolerncia dos
verdadeiros possuidores (detenes por
parentes, amigos ou vizinhos art. 497,
1 p.).
Vimos que essas posses contratuais e as
meras detenes podem, eventualmente,
transformar-se em posses ad usucapionem ou
em nome prprio, pelo fenmeno da inver-
so do ttulo respectivo, desde que o detentor
ou o possuidor em nome alheio se insurja
contra o verdadeiro possuidor e passe a se
comportar como esbulhador, sem a compe-
tente reao da vtima durante o prazo da
prescrio aquisitiva.
Quais seriam ento, por excluso, as
posses que se enquadram como fontes
tpicas de usucapio? Apontamos as seguin-
tes hipteses principais: a) a transmisso
voluntria da posse pelo titular a terceiro,
em carter exclusivo (alienao do direito
de posse); b) a posse resultante de abando-
no da coisa pelo possuidor; c) e a posse
injusta ou resultante de violncia (esbulho),
ocupao clandestina e aquela a ttulo
precrio (apropriao), desde que o pos-
suidor ofendido no reaja contra tais
usurpaes do seu direito. Omitindo-se o
possuidor ofendido, a posse injusta se
instala e pode dar origem ao usucapio. Tais
fenmenos se acham disciplinados mais
claramente no Cdigo Civil portugus de
1966 ( aquisio e perda da posse ).
Argumentar-se- que tais atos so contra
a posse, ensejando os interditos, e no
geradores de posse. Isso correto desde que
haja e enquanto durar a reao do possuidor
legtimo. No havendo ou cessando a
reao, cessa tecnicamente a violncia e
comea a contar prazo de usucapio em
favor do possuidor violento. O mesmo em
relao posse clandestina, desde que
tornada pblica, e ao precarista que inverte
o ttulo. O Cdigo Civil portugus claro a
propsito:
Se a posse tiver sido constituda
com violncia ou tomada ocultamente,
os prazos da usucapio s comeam
a contar-se desde que cesse a violncia
ou a posse se torne pblica (art. 1297).
Os detentores ou possuidores
precrios no podem adquirir para si,
por usucapio, o direito possudo,
excepto achando-se invertido o ttulo
da posse; mas, neste caso, o tempo
necessrio para a usucapio s comea
a correr desde a inverso da posse.
(art. 1290).
Veja ainda nosso estudo sobre o sistema
da posse na Revista de Informao
Legislativa, Senado Federal, n 139, p. 109
117 e na Revista dos Tribunais, v. 757, p.
703714.
6.4. Furto e roubo
Assim como o esbulhador do imvel, que
afasta o dono pela fora, pode vir a usucapir,
tambm o ladro ou assaltante pode vir a
adquirir por usucapio extraordinrio, que
sana todos os vcios da posse. Temos de
separar o direito de propriedade sobre as
coisas, mesmo furtadas ou roubadas, e seus
modos de aquisio, tecnicamente, de outros
aspectos do furto e do roubo. O autor do
crime responde penalmente pelo fato na via
prpria. E pelo ilcito civil responder
tambm com perdas e danos perante a vtima
do furto ou roubo, indenizando-lhe o valor
do objeto subtrado, lucros cessantes etc. no
prazo prescricional das aes pessoais.Mas
o objeto furtado ou roubado passa a inte-
grar o seu patrimnio ou de terceiro
possuidor de boa ou de m f, aps cinco
anos de posse contnua, pacfica e pblica,
que essa a tcnica dos modos de aquisio
da propriedade. Antes da prescrio aqui-
sitiva, cabe, obviamente, a ao real de busca
e apreenso da coisa.
Braslia a. 36 n. 143 jul./set. 1999 327
Eis, a propsito, a lio de Pontes de
Miranda:
A res furtiva, que era espcie de
res vitiosa, no podia ser usucapida.
No, assim, hoje em dia. O ladro pode
usucapir; o terceiro usucape, de boa
ou de m f, a coisa furtada (Tratado
de Direito Privado, Borsoi, Rio, 1956,
v. XV, pargr. 1.697, n 2, p. 111).
6.5. Veculo furtado
Em v. acrdo de 17 de maio de 1990, o
egrgio Tribunal de Alada do Rio Grande
do Sul examinou o tema sob esta ementa:
Automvel furtado. Reconhece-se
usucapio extraordinrio pela posse
superior a cinco anos, mesmo que o
primeiro adquirente conhecesse o
vitium furti. O ladro pode usucapir;
o terceiro usucape, de boa ou de m f,
a coisa furtada (Pontes de Miranda).
Sentena confirmada.
Merecem destaque neste estudo os
seguintes fundamentos do voto do Juiz Jauro
Duarte Gehlen:
J Lafayette, no seu clssico
Direito das Coisas, giza na nota n
55 ao 66 da obra que: As coisas
imveis vi possessae e os mveis
furtados res furtivae segundo o
Direito Romano, no podiam ser
prescritas nem mesmo pelo adquiren-
te que em boa-f as houvesse recebido
do autor do esbulho ou do furto (...).
Esse rigor no foi aceito pelo direito
moderno. De fato, a posse do terceiro
adquirente no traz em si o vcio da
posse anterior. Por que, pois, negar-lhe
a virtude de produzir a prescrio?
(op. cit., Ed. Rio, 1977, p. 228/ 229).
Cita o eminente Relator lio de
Pontes, segundo a qual at mesmo o
prprio ladro pode usucapir. E isso
corresponde melhor interpretao
doutrinria que sobre o tema se pode
fazer, como j se viu supra. Permitirme-
ia, porm, acrescentar a lio de Lenine
Nequete sobre o tema, para que possa
ser mais facilmente apreendido. Aqui
se adentra em rea pouco explorada
pela nossa doutrina, verdade, qual
a do termo inicial para a contagem
dessa posse, o que j foi motivo de
crticas do prof. Raul Chaves em seu
artigo A usucapio e o crime (in
Estudos Jurdicos em Homenagem
Faculdade de Direito da Bahia, Ed.
Saraiva, 1981, p. 51-79). Se no direito
anterior, como anota Lenine, em que
no se dispensava a boa-f, o crimi-
noso em tempo algum poderia pres-
crever, apenas podendo-se faz-lo
quando o terceiro viesse a lhe adquirir
a coisa ignorando-lhe o vcio (op. cit.,
p. 181), j no Direito moderno existem
legislaes, como as da Espanha e do
Mxico, exemplificativamente, que
expressamente prevem que: A posse
hbil para o ladro e seus cmplices
ou acobertadores s comea a fluir
uma vez prescrita a ao penal ou
extinta a pena porventura concretizada
na sentena (idem, ibidem).
No Direito brasileiro, segundo o j
citado prof. Raul Chaves e Lenine
Nequete, e a partir do pressuposto de
que os interesses tutelados pelo Direi-
to Penal devem prevalecer sobre
aqueles mais privatsticos do Direito
Civil, h que igualmente se entender
que: a) enquanto no prescrita a ao
penal no pode o criminoso, ainda
que revista a sua posse os requisitos
ad usucapionem, invocar a prescrio
aquisitiva; b) prescrita, todavia, a ao
penal, assiste ao criminoso aquele
direito, computando-se a posse desde
o seu incio; c) ajuizada a ao penal,
mas declarada extinta a pena na
sentena irrecorrida, a posse at ento
decorrida fica inutilizada, aplicando-
se o art. 74 do CPP, isto , a restituio
da res furtiva ao lesado, com perdas e
danos; d) absolvido o acusado, toda a
posse decorrida antes da ao penal,
como a entre esta e a sentena, ser
Revista de Informao Legislativa 328
aproveitada para a contagem ad
usucapionem, no se podendo conside-
rar interrompida por via de processo
onde no se concluiu pela condenao.
No concernente ao terceiro aqui-
rente, exatamente a hiptese dos autos,
tambm lapidar a concluso de
Lenine Nequete nesse aspecto: ...
quanto ao terceiro que adquiriu do
criminoso a coisa, das duas uma: ou a
aquisio se operou com justo ttulo e
boa f e, nesta hiptese, tollitur quaestio;
ou, pelo contrrio, o adquirente sabia
ou tinha razes para suspeitar da
origem criminosa da mesma e, ento,
ter ele incorrido igualmente em delito
(de receptao, dolosa ou culposa),
situao na qual colhero a seu res-
peito todas as observaes expen-
didas supra. (idem, ibidem, p. 182).
Torno a enfatizar que, na espcie,
o autor/ apelado se enquadra na
primeira dessas hipteses, pelo que,
conclui-se com o monografista citado,
tollitur quaestio. ( TARS, 4 Cm. Cvel,
Ap. 190012799 in JTARGS, n 75, p.
173176)
Confirmam a tese as seguintes decises:
Usucapio Automvel adqui-
rido por meio de estelionato Novas
transferncias do carro Improcede
reivindicatria de coisa mvel, contra
quem j possui esta, por mais de trs
anos, pacificamente, com justo ttulo
e boa f. (TJSP, ap. cvel 73.68l )
Usucapio Bem mvel Veculo
automotor A circulao de veculos
automotores nas vias terrestres do
pas exige o certificado de registro
expedido na conformidade do Cdigo
Nacional de Trnsito (art. 53, caput).
Havendo dvida sobre o nmero real
do chassi, no coincidente o de fbrica
com o existente na pea, aquele que
pretende ver regularizado o veculo
em seu poder junto repartio
administrativa do trnsito pode-se
valer da ao de usucapio visando
ao reconhecimento de seu domnio.
Desnecessria, na hiptese, a
realizao da audincia preliminar de
justificao de posse, devendo toda a
prova ser produzida em audincia de
instruo e julgamento. Por outro
lado, desnecessria tambm a presena
obrigatria do Ministrio Pblico: no
se cuida de usucapio de terras parti-
culares, quando a lei expressamente
a exige (arts. 944 e 246 do CPC), mas
de usucapio de bem mvel, pelo
procedimento sumarssimo, nos termos
do art. 275, II, a do CPC, para a qual
a lei no exige essa interveno
obrigatoriamente. ( 1 TACSP, Ap.
413.082-5, 7 Cm., j. 13-6-89, rel. Juiz
Osvaldo Caron, in RT 644, p. 106 )
Ao de usucapio Bem mvel
Furto A dificuldade da apurao
da vtima do furto do automvel usu-
capiendo, para permitir sua citao
pessoal, ante a adulterao do nmero
do chassi, supervel pela publicao
de edital, na forma do art 231, I, CPC,
sem prejuzo do chamamento dos
interessados certos, ou seja, aqueles
que, ultimamente, mantiveram regis-
trado o veculo em seus nomes. Sen-
tena desconstituda. Apelo provido.
(TA-RS Ac. unn.da Cm. Fr. Cv.,
de 19-1-94 Ap. 193.213.295 Rel. Juiz
Breno Mussi, in COAD, N/ T, 1994, n
38, sm. 66.785 ).
7. Posse contnua e pacfica
Para rpida inteligncia dos dois con-
ceitos supra, aproveitamos o exemplo do
ladro. Desde que permanea, ininterrupta-
mente, por cinco anos, na posse da coisa
furtada; desde que no seja molestada a sua
posse pelo dono durante esse prazo, teremos
a presentes os dois requisitos. Deixa de ser
pacfica, por exemplo, se houve interrupo
da prescrio da ao real por uma forma
tpica.
A propsito, decidiu o colendo STJ:
Posse contnua. O ato formal de
interrupo do prazo afasta a prescri-
Braslia a. 36 n. 143 jul./set. 1999 329
o aquisitiva. (REsp. 21.228-8-BA,
DJU 10-12-93)
Posse pacfica. No perde o
carter a posse contestada via ao
possessria julgada improcedente,
ainda com liminar de reintegrao.
(REsp. 6.569-SP, DJU 3-8-92).
8. Justo ttulo e boa-f
Esse um requisito para o usucapio
ordinrio ou de prazo menor. Para adquirir
o domnio em prazo mais curto, o adquirente
h de ter no apenas o animus domini ou
pretenso de dono, mas sim a convico de
ser dono da coisa. Ele acredita e confia que
seja o legtimo dono, em face do justo ttulo
de domnio de que dispe, embora esse ttulo
seja ineficaz por algum motivo e ele desco-
nhea o seu vcio.
Logo, justo ttulo o ttulo hbil, em tese,
para transferir o domnio, embora ineficaz,
nulo ou anulvel (escritura falsa, aquisio
a non domino etc. ). Boa-f desconhecer o
defeito do ttulo. Tendo o ttulo e confiando
nele o possuidor, merece tornar-se dono por
usucapio mais rapidamente, convalidando
o seu domnio adquirido por transcrio ou
tradio ineficazes.
O conceito de justo ttulo vai-se ampli-
ando medida que a lei e a jurisprudncia
vo reconhecendo novos direitos ao promi-
tente comprador de imvel, tais como os em-
bargos penhora independente de registro
imobilirio do compromisso (Smula 84 do
STJ) e a outorga compulsria da escritura
definitiva por meio de sentena, conforme o
ltimo figurino do art. 84 da Lei 8.078/ 90
(Cdigo do Consumidor), transplantado
para o art. 461 do CPC. O STJ no considerou
justo ttulo a promessa de venda por
instrumento particular no registrvel (RSTJ
4/ 1.468) e a promessa de cesso de direitos
no registrada (AI 121.060-RS, DJU 19-12-96),
esta ltima assim ementada: A promessa
de cesso de direitos sobre imvel, sem
registro no lbum imobilirio, no consi-
derada como justo ttulo para fins de usu-
capio. Mas a deciso em harmonia com a
Smula 84 e com as novas tendncias da
legislao sobre a promessa de compra e
venda a seguinte:
Usucapio ordinrio. Promessa
de compra e venda. Justo ttulo.
Conceito. Tendo direito aquisio do
imvel, o promitente comprador pode
exigir do promitente vendedor que lhe
outorgue a escritura definitiva de
compra e venda, bem como pode
requerer ao juiz a adjudicao do
imvel.
Segundo a jurisprudncia do STJ,
no so necessrios o registro e o
instrumento pblico, seja para o fim
da Smula 84, seja para que se requeira
a adjudicao. Podendo dispor de tal
eficcia, a promessa de compra e
venda, gerando direito adjudicao,
gera direito aquisio por usucapio
ordinrio. Inocorrncia de ofensa ao
art. 551 do Cd. Civil. Recurso conhe-
cido pela alnea c, mas no provi-
do. ( REsp. 32.972-SP, rel. Min. Clu-
dio Santos, DJU 10-6-96, p. 20.320).
9. Usucapio dos mveis:
desnecessidade de ao, salvo
automvel e telefone
Somente o artigo 550 do Cdigo Civil,
relativo ao usucapio dos imveis, contm
esta exigncia:
... podendo requerer ao juiz que assim
o declare por sentena, a qual lhe
servir de ttulo para a transcrio no
registro de imveis.
Relativamente aos mveis, o artigo 618
limita-se a dizer:
Adquirir o domnio da coisa
mvel o que a possuir como sua, sem
interrupo, nem oposio, durante
trs anos.
Por sua vez, o Cdigo de Processo Civil
s regula a ao de usucapio de terras
particulares (arts. 941945).
O usucapio dos mveis comuns
automtico. Independe de ao declaratria.
Revista de Informao Legislativa 330
Nos imveis, necessria a ao para
aperfeioar o domnio, inclusive com o
registro declaratrio, ensejador da alienao
e da constituio de outros direitos reais.
Nos mveis comuns, nada disso neces-
srio. O usucapiente j tem posse e, portan-
to, tradio, que presume o domnio. Se o
eventual pretenso proprietrio vier com a
busca e apreenso ou reivindicao, o
possuidor se defender com a exceo de
usucapio e basta.
Eventualmente pode-se exigir a ao, por
analogia com os imveis, quanto a certos
mveis que dependem de registro policial
ou administrativo, como o automvel, para
efeito desse registro e liberao ao trfego. O
mesmo com relao ao telefone. Segue o
procedimento sumrio do artigo 275, II, a,
do CPC (1 TACSP, RT 644/ 106).
A propsito do telefone, h decises
considerando sua assinatura um direito
pessoal, no usucapvel. Mas a tendncia
hoje consider-lo um bem patrimonial
objeto de posse, uso e locao, negocivel,
penhorvel e, portanto, usucapvel, confor-
me as seguintes decises do Superior
Tribunal de Justia e de outros tribunais:
REsp. 41.611-6-RS, 3 Turma, DJU 30-5-94;
REsp. 64.627-8-SP, 4 Turma, DJU 25-9-95;
RT 713/ 226, 723/ 298; JTA 145/ 498; RTJE
136/ 137.
10. Usucapio entre condminos
Caio Mrio da Silva Pereira, com apoio
em Lafayette, Assis Moura e Serpa Lopes,
assim escreveu a esse respeito:
E em nosso direito, assim antigo
quanto moderno, no tem cabida o
usucapio entre condminos; uma
vez que no lcito a um excluir da
posse os demais, mostra-se incompa-
tvel com esta modalidade aquisitiva
a condio condominial, que por
natureza exclui a posse cum animo
domini. (Instituies de Direito
Civil, Forense, Rio, v. IV, 9 ed., n
307, p. 114).
No bem assim hoje na jurisprudncia.
A questo no seria no ser lcito a um
excluir da posse os demais, mas sim o fato
de um condmino descumprir a norma e
excluir de fato os demais da posse, como
acontece. Nem o condomnio exclui por
natureza a posse com nimo ou pretenso
de dono, fenmeno subjetivo que pode
ocorrer at por inverso do ttulo nas posses
contratuais. A tendncia moderna admitir
o usucapio entre condminos, desde que
presentes os requisitos da posse exclusiva
de um deles, localizada ou sobre todo o
imvel, com animus domini e diante da
inrcia dos demais pelo prazo legal. A posse
em nome prprio decisiva e depender das
circunstncias e da prova.
Vejam-se estas decises:
Para obter usucapio sobre im-
vel em condomnio, o condmino deve
provar sua posse com excluso dos
direitos possessrios dos demais.
Estes no precisam residir no imvel
para conservar seus direitos. (RT
502/ 79, 538/ 55, 544/ 73).
Para que a posse do herdeiro seja
obstculo partilha de mister que
ela se exera com excluso dos de-
mais. (RT 525/ 7).
A ao de usucapio no pode
ser proposta pelo herdeiro contra os
outros, quando no manifesta a
inteno de possuir com exclusivi-
dade. (RJTAMG 58/ 59, p. 92).
Usucapio Condomnio pro
indiviso Posse exclusiva do herdeiro
sobre todo o imvel com os demais
requisitos. Inrcia dos condminos
Possibilidade (RJTJSP 91/ 235, RT
680/ 94).
Usucapio. Condomnio. Pode o
condmino usucapir, desde que exera
posse prpria e exclusiva sobre o
imvel. Caso, porm, em que exercia a
posse em nome dos demais. Improce-
dncia. (STJ, REsp. 10.978-RJ, DJU
9-8-93).
Braslia a. 36 n. 143 jul./set. 1999 331
11. Usucapio de imveis pblicos
Eduardo Espnola escreveu:
Os bens pblicos, de qualquer
espcie, no podem ser adquiridos por
usucapio. No direito anterior, os bens
dominiais do Estado podiam ser
adquiridos por usucapio extraordi-
nrio; mas o prazo requerido era de
quarenta anos (Lafayette Direito das
coisas, cit., p. 169; Carlos de Carvalho
Nova Consolidao, art. 431, par-
grafo nico).
O Cdigo Civil, porm, depois de
classificar os bens pblicos, no art. 66,
dispe no art. 67: Os bens de que trata
o artigo antecedente s perdero a
inalienabilidade que lhes peculiar,
nos casos e forma que a lei prescrever.
Alguns doutores e comentadores e uma
parte da jurisprudncia se pronun-
ciaram contra o usucapio dos bens do
domnio do Estado, em face do disposi-
tivo do Cdigo. A interpretao oposta
foi admitida por diversos autores e por
decises dos tribunais. Mas em face dos
dispositivos dos Decretos n
os
19.924,
de 27 de abril de 1931, e 22.785, de 31
de maio de 1933, ficou definitivamente
excludo o usucapio de quaisquer
bens pblicos: Art. 2 (do Decreto
de 1933): Os bens pblicos, seja qual
for a sua natureza, no so sujeitos a
usucapio. (Posse, Propriedade,
Condomnio, Direitos Autorais,
Conquista, Rio, 1956, p. 221 222 ).
A Smula 340 do STF veio confirmar que
o Decreto de 1933 era lei interpretativa ou
apenas reiterava o que j dispunha o Cdigo
Civil. E f-lo nestes termos:
Desde a vigncia do Cdigo Civil,
os bens dominicais, como os demais
bens pblicos, no podem ser adqui-
ridos por usucapio.
O pargrafo 3 do artigo 183 e o pargrafo
nico do artigo 19l da vigente Constituio
federal (1988) mantiveram o princpio amplo:
Os imveis pblicos no sero
adquiridos por usucapio.
12. Usucapio especial rural ou pro
labore
A propsito, Washington de Barros
Monteiro escreveu:
A Constituio de 1946, no art.
156, 3, secundando as de 1937 (art.
148) e 1934 (art. 125), instituiu outra
modalidade de usucapio, o pro labore,
em benefcio daquele que, no sendo
proprietrio rural nem urbano, ocu-
par, por dez anos ininterruptos, sem
oposio nem reconhecimento de
domnio alheio, trecho de terra no
superior a vinte e cinco hectares,
tornando-o produtivo pelo seu
trabalho e tendo nele sua morada.
Reunidos tais requisitos, o ocupante
adquire a propriedade, mediante
sentena declaratria, devidamente
transcrita.
De acordo com esse dispositivo,
reproduzido na Lei n 4.504, de 30-
11-1964 (Estatuto da Terra), art. 98, o
usucapio pro labores pode concernir
a prdio rstico, isto , a imvel rural
destinado pecuria e agricultura,
ou outra atividade produtiva. No se
estende, destarte, a terrenos urbanos ou
citadinos. Distingue-se o usucapio
pro labore do previsto pelo Cdigo
Civil, porquanto seu objetivo a
fixao do homem no campo. Requer
ocupao produtiva do imvel,
devendo neste morar e trabalhar o
usucapiente.
Para o seu reconhecimento judicial,
dispensam-se justo ttulo e boa-f, mas
no poder abranger rea superior a
vinte e cinco hectares. Por ltimo,
anote-se ainda que at bens pblicos
podem ser objeto dessa forma de usu-
capio (Dec.-lei n 9.760, de 5-9-1946,
art. 5, pargrafo nico; Dec.-lei n 710,
de 17-9-1938, art. 12, 1; Lei n 4.504,
de 30-11-1964, arts. 97 102). (Cur-
so de Direito Civil, Direito das Coisas,
Saraiva, SP, 14. ed., p. 130-131).
Revista de Informao Legislativa 332
A Constituio federal de 1967 (art. 164)
e a Emenda n
a matria nestes termos:
A lei federal dispor sobre as
de preferncia para aquisio, at cem
hectares, de terrras pblicas por aque-
seu trabalho e o de sua famlia.
Houve ento quatro inovaes: a) a Cons-
sobre a matria, em vez de regular direta-
mente; b) aumentou a rea de terra para at
d) no mencionou prazo de ocupao.
Cumprindo a delegao constitucional, a
6.969, de 10-12-81, assim regulou a
a) limitou a rea a 25 hectares ou ao
mdulo rural superior; b) referiu-se a terras
c) fixou em cinco anos o prazo de ocupao.
Sobreveio a Constituio federal de 1988,
nico, fixou os seguintes requisitos para o
usucapio especial rural:
imvel rural ou urbano;
b) possuir com animus domini;
c) pelo prazo de cinco anos, sem inter-
rupo nem oposio;
d) rea de terra em zona rural no
superior a cinqenta hectares;
e) tornando-a produtiva por seu trabalho
ou de sua famlia e tendo nela sua morada;
f) o imvel no pode ser pblico.
12.1. Terras devolutas
Como espcies do gnero imveis
pblicos, as terras devolutas estariam
excludas do usucapio pelo pargrafo
nico do artigo 19l da Constituio, amplo e
incisivo. Estaria derrogada a Lei n 6.969/ 81
e restaurada a Smula 340 do STF. Essa a
maioria das opinies (Theotnio Negro,
CPC, Usucapio Especial, Saraiva, 28 ed.,
p. 1318, nota 1 ao art. 2 da Lei 6.969/ 81;
Maria Helena Diniz, Cd. Civil Anotado,
Saraiva, 1995, nota ao art. 550).
O professor Slvio Rodrigues entende
que o artigo 188 da Constituio parece dis-
tinguir terras pblicas de terras devolutas,
para fins de poltica agrcola, criando nova
espcie de bens dominiais, sujeitos ao
usucapio (Rev. Liter. de Direito, SP, jan/
fev/ 97, p. 8 e 9).
13. Usucapio especial urbano:
requisitos termo inicial do prazorea
de at 250 m
O artigo 183 e seu pargrafo da Consti-
tuio federal de 1988 criaram nova moda-
lidade de usucapio, com os seguintes re-
quisitos:
a) posse contnua e pacfica, com animus
domini, pelo prazo de cinco anos;
b) rea urbana de at 250 m;
c) utilizao como moradia prpria ou
da famlia;
d) no sendo proprietrio de imvel
urbano ou rural;
e) no recai sobre imvel pblico.
Por se tratar de direito novo e a fim de
evitar surpresa e afronta ao direito de
propriedade, a jurisprudncia vai-se fir-
mando no sentido da contagem do prazo
somente a partir da vigncia da Constitui-
o, como se pode conferir: TAMG: Ap.
122.426-0, BDI, 1993, n 2, p. 23; TARS: 1,
4 e 5 Cmaras, BDI, 1993, n 18, p. 12,
JTARGS 81/ 145, 91/ 167, RT 705/ 92; TJSP:
Ap. 194.233-1, BDI, 1994, n 12, p. 22; Ap.
242.663-1, BDI, 1996, n 14, p. 23; STF, RE
145.004-MT, j. 21.5.96.
Vale citar este julgado do TJSP na Ap.
203.229-1/ 9:
Usucapio urbano art. 183 CF.
Restou definitivamente assentado
ocorrer impossibilidade jurdica do
pedido de usucapio com base em
posse anterior CF. Seria surpresa
inqua e confisco odioso dos bens
daqueles que confiavam no ordena-
mento jurdico. (BDI, SP, 1994, n 22,
p. 19).
A propsito da reduo de prazo de
prescrio, j tivemos importante precedente
Braslia a. 36 n. 143 jul./set. 1999 333
na Lei n 2.437, de 7-3-55, que reduziu os
prazos mximos de trinta para vinte anos,
entre outros, cuja interpretao gerou a
Smula 445 do STF, segundo a qual a nova
Lei se aplicou aos prazos em curso sem
surpresa para os proprietrios negligentes,
em virtude do longo perodo de sua vacatio
legis (publicada em 7-3-55, s entrou em vigor
em 1-1-56).
Logo, tratando-se de nova modalidade
de usucapio e a fim de evitar surpresa para
os proprietrios, o prazo de usucapio
especial urbano se conta a partir da nova
Constituio que o instituiu.
Outro aspecto polmico do usucapio
especial urbano diz respeito ao requisito
rea urbana de at 250 m. A interpretao
literal excluiria at mesmo o terreno com
acesso ou edificado. A interpretao
sistemtica incluiria o terreno edificado,
recorrendo-se ao outro requisito: utilizao
como moradia. No se mora nem sobrevive
em simples rea sem teto... Mas tal interpre-
tao incluiria at mesmo um luxuoso
apartamento de 250 m, o que seria um
contra-senso. Logo, a interpretao teleol-
gica do instituto evita tais excessos. O texto
refere-se a uma rea de at 250 m, com as
acesses usuais dessa dimenso de terreno.
Em regra, no se constri uma manso em
250 m, mas uma habitao modesta ou
popular. Por analogia, poder-se- compre-
ender, no conceito, um apartamento popu-
lar. Os demais exigiriam usucapio comum.
Tudo que extrapolar a finalidade visada pela
Constituio dever ser excludo do usuca-
pio especial. Na dvida, no se aplica o
usucapio excepcional, que visa proteger o
possuidor de habitao popular.
14. Clusula de inalienabilidade
A Primeira Turma do Supremo Tribunal
Federal, em deciso unnime no RE 97.707-
PR, sendo relator o Ministro Alfredo Buzaid,
julgou, com apoio em Clovis Bevilqua,
Barros Monteiro e Orlando Gomes, no
usucapvel o imvel gravado de inalienabi-
lidade. S se admitem trs excees inalie-
nabilidade: desapropriao, execuo por
dvidas fiscais e subrogao (RTJ 106/ 770).
A deciso no pacfica. Como modo
originrio de aquisio (n 3.1. supra), o
usucapio no guarda relao com o
proprietrio anterior.
Alm disso, o usucapio extraordinrio
supera todos os vcios possveis da posse,
conforme decidiu o Tribunal de Justia de
So Paulo, a propsito de mdulo rural
(RJTJSP 141/ 194). A execuo por dvida
fiscal j se ampliou para atingir tambm o
imvel inalienvel em condomnio, cujas
taxas de administrao so imprescindveis.
15. Concluso
O usucapio o mais poderoso modo de
aquisio dos bens. Consagra por excelncia
o princpio ex facto jus oritur. Joga por terra
registros imobilirios, aquisies por
acesso e por sucesso hereditria.
Tem como requisitos bsicos a posse
qualificada dos bens e o decurso do tempo,
e por fundamento subjetivo a renncia
presumida do proprietrio negligente, que
manifesta desprezo por seus bens. At as
coisas carecem de trato, assistncia e
vigilncia.
Seu fundamento objetivo ltimo reside
na ordem pblica e na paz social, que
decorrem da segurana dos cidados e das
famlias, confiantes na estabilidade de seu
domnio sobre os bens essenciais da vida
em sociedade. A segurana de todos,
proprietrios titulados e simples possuido-
res a longo prazo. A estes o usucapio
protege diretamente e queles, pela via
indireta do reforo ou convalidao de seus
ttulos eventualmente defeituosos. No
haveria tranqilidade se fosse eficaz ou
proveitosa a pesquisa de nulidades nos
ttulos de domnio dos imveis por geraes
sucessivas e atravs dos sculos, pela via
crucis da probatio diabolica.
Seu valor social decorre tambm da
valorizao da posse dos bens, com todos
os consectrios do uso e cultivo em proveito
e benefcio de todos, direta e indiretamente.
Revista de Informao Legislativa 334
Mas, para evitar manipulaes e artif-
cios na prtica de to relevante instituto
jurdico, a lei o cerca de requisitos tcnicos
que exigem percia no seu trato, a exemplo
da posse com animus domini, que tanto
desafia a argcia dos profissionais do
direito, aos quais prestamos modesta
homenagem por meio dessa pesquisa.
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