Omar Apto

www.psnadvogados.com.
br

Escritrio So Paulo SP (11) 4304.5536
Av. Prof Francisco Morato !34" Mor#mbi. $P %&P 05513'300
Escritrio Osasco SP (11) 46!4.4304
Av. (o)o *atista !" %+ 110 ,sasco - %.ntro $P %&P 060/"'100

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EXCELENTISSIMO SENHOR DOUTOR JUI Z DE DIREI TO DA ___ VARA
CVEL DO FORO CENTRAL JOO MENDES - SP.

REsp331496/RECURSOESPECIAL200
1/0086594RESPONSABILIDADE
CIVIL, CONSTRUTORA,
DESCUMPRIMENTO, PRAZO. O que
desejam as construtoras em tais
casos gozar do bnus e transferir o
nus, numa postura violadora da
boa-f objetiva e em ntido
descompasso com as noes
modernas de empresarialidade
responsvel ou cidad.

KAMILA FERREIRA DE SOUZA, brasileira, solteira, securitria,
inscrita no CPFMF. N 340.117.258-11, portadora do RG de nmero 35.076.101-2 e
ARNALDO GERNER ROSA, brasileiro, solteiro, analista de sistemas, inscrito no
CPF/MF. N 307.657.218-05, portador do RG de nmero 34.386.802-7, com endereo
na Avenida Onze de Junho, 415 - Apto, n122, Vila Clementino, So Paulo, CEP
04041-051, por intermdio de seus advogados e bastantes procuradores (procurao
anexa - doc. 01), vem mui respeitosamente presena de Vossa Excelncia propor
AO DE INDENIZAO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS COM PEDIDO DE
LIMINAR PARA A SUSPENSO DA PARCELA CHAVES, EXCLUSO DE JUROS
MORATRIOS E CONTRATUAIS E CONGELAMENTO DO SALDO.
com fundamento no Cdigo de Defesa do Consumidor e no Cdigo Civil brasileiro
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em face de
PDG REALTY S.A. EMPREENDIMENTOS E
PARTICIPAES, inscrita no CNPJ n 02.950.811/0001-89, com sede na Av. Paulista,
1374 13 andar, Bairro: Bela Vista - CEP:01310-100.
OGISA PARTICIPAES E EMPREENDIMENTOS LTDA.,
inscrita no CNPJ n 43.777.812/0001-50, com sede na Avenida Brigadeiro Faria Lima,
n 1.903, conjunto 31, So Paulo, SP., CEP. 01452-001.
JARDIM DAS VERTENTES INCORPORADORA SPE LTDA
inscrita no CNPJ/MF N 07.421.434/0001-04, com sede na Rua Afonso Sardinha,
numero 95, conjunto 52, Lapa, So Paulo SP., CEP. 05076-000;
pelos motivos de fato e de direito a seguir aduzidos.
I DO GRUPO ECONOMICO AO QUAL PERTENCE A REQUERIDA
Antes de iniciar a apresentao do caso perante este D. Juiz, o
Requerente entende pertinente informar que as Requeridas JARDIM DAS
VERTENTES INCORPORADORA SPE LTDA, e OGISA PARTICIPAES E
EMPREENDIMENTOS LTDA, pertencente a Incorporadora PDG REALTY S.A.
EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAES, conforme se desprende da anlise das
informaes contratuais, ficha financeira e do prprio site da Requerida, o qual ainda
comercializa os imveis.
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Ou seja, Tanto a JARDIM DAS VERTENTES INCORPORADORA
SPE LTDA e OGISA PARTICIPAES E EMPREENDIMENTOS LTDA quanto a PDG
REALTY S.A. EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAES, detm as mesmas
responsabilidades na incorporao, construo e venda das unidades do
empreendimento abaixo descrito, sendo ambas as empresas, na prtica, uma s e, por
essa razo, sero tratadas a seguir, apenas como Requerida.
Ademais, tanto a proposta de venda, quanto o documento
denominado Posio financeira da unidade, e matria promocional, possuem o timbre
da PDG, sendo esta empresa a responsvel pela conduo das obras do mencionado
empreendimento.
Assim, na remotssima possibilidade de a Requerida, mera
Sociedade de Propsito Especifico SPE, no venha a pagar o valor da condenao
nesta pleiteada, o(s) Requerente(s) informa(m) que a incorporadora PDG REALTY
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S.A. EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAES, dever ser responsabilizada em
eventual execuo de sentena.
II - DOS FATOS
Em 27 de Maro/2010, aps alguns meses de pesquisas na
internet, em 27/03/2010 os Requerentes foram at o stand de vendas montado pela
construtora Agre - atual PDG para conhecer o lanamento Parque das Flores, a fim de
futuramente aumentar nossa famlia.
Ao chegar no stand uma consultora pediu que fossemos olhando
o decorado (pois tinham outras pessoas) e a maquete, sendo que, aps termos olhado,
nos sentou em uma mesa e apresentou os fluxos de pagamento, sendo enftica ao
informar que haviam poucas unidades disponveis devido ao sucesso de vendas e caso
no fechassem naquele dia, correriam o risco de perder a unidade, alm de o fluxo de
pagamento aumentar no incio de abril. Os consultores somente se apresentaram como
corretores no momento da apresentao da taxa de corretagem (PLANILHA DE
CLCULO)
No mesmo dia, 27/03/2010, com medo de perder o negcio
dos sonhos OFERECIDO PELA CONSULTORA, os Requerentes acabaram
fechando o contrato, descobrindo na hora da assinatura que os consultores eram
corretores e que, diferentemente do que tnhamos conhecimento (de quem vende
paga o corretor), vieram com uma conversa de que tinham que cobrar uma taxa de
corretagem e uma taxa de assistncia judiciria (SATI).
A principio os Requerentes questionaram pois alguns amigos
tinham vendido um imvel recentemente e na transao, os vendedores quem
pagaram a corretagem. Ocorre que, mesmo sem terem prestado servio, nem terem
dado nenhuma ateno (pois o stand estavam cheios e nem apresentaram o decorado
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ou detalhes), informaram que caso no pagassem a Corretagem e Taxa SATI, iriam
perder o negcio dos sonhos.
Com receio de perder o negcio, pois a data prometida de entrega
para 13/03/2013 estava em linha com as expectativas dos Requerentes, acabaram por
assinar o Contrato de promessa de venda e compra e promessa de cesso de
direitos de unidade autnoma e outros pactos, adquirindo a unidade 133, torre B,
condominio parque das Flores, Residencial Jardim.
Aps a aquisio, comearam as surpresas, visto que os
Requerentes, na ansiedade de realizar o sonho prometido pela consultora, sempre
passavam na frente ao terreno com a esperana de ver maquinrios e homens
trabalhando na terraplenagem do terreno, mas o que viam eram apenas mato!
Os Requerentes, pois j terem pago um valor, com receio,
acabaram por ligar na Requerida - PDG algumas vezes e o prazo para incio da obra
comeou a mudar, primeiro Agosto/10 havia, depois Dezembro/10 com a justificativa
que a obra ocorre 12 meses aps o lanamento. (Conforme ligaes feitas na
central de atendimento da PDG.)
A rotina de passar sempre na frente continuou, gerando
desespero, pois quase um ano depois, maro de 2011, ainda no tinha acontecido
nada e o terreno estava cada vez com o mato mais alto e sem sinal de mobilizao de
empreiteiros, foi ento que os Requerentes fizeram uma reclamao no site
www.reclameaqui.com.br http://www.reclameaqui.com.br/1130536/pdg-
incorporacoes-goldfarb-agre-chl-e-pdg-realty-asa-incorpo/inicio-das-obras--parque-das-
flores-residencial-jardim--b/ onde descobrimos que diversas outras pessoas tinham o
mesmo problema, pois a nota da empresa, segundo o site era no recomendada,
conforme abaixo a nota e reclamao:
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Quinta-feira, 10 de Maro de 2011 - 16:06
Incio das Obras - Parque das Flores - Residencial Jardim - Butant

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"

H quase 12 meses eu adiquiri uma unidade do empreendimento PARQUE DAS FLORES - RESIDENCIAL JARDIM, no Butant -
sp.

Quando fechei o negcio a previso do incio das obras era agosto/2010, nada aconteceu. perguntei novamente e me falaram
Dezembro/2010 com a justificativa que o incio sempre ocorre at 12 meses do lanamento.

Bom, estamos em maro de 2011 e nada de comearem as obras. tive informaes que se inciaria em maro, mas por via das
dvidas liguei hoje no atendimento AGRE/PDG e tive a "agradvel informao que o incio foi novamente postergado para
SETEMBRO/2011.

Quero saber realmente a que se deve essas mudanas e informaes desencontradas. NO QUERO RECEBER RETORNO COM
A FRASE PADRO: O INICIO EST PREVISTO PORM A DATA DE ENTREGA ( MARO/2013 CONTINUA A MESMA.

Exjio tambm algumas outras informaes tais como: Seguradora que fez o seguro da Obra/ alvar de aprovao do projeto
expedito pela prefeitura de SP autorizando a consutro no terreno.

Fico no aguardo o mais breve possvel.
http://www.reclameaqui.com.br/1130536/pdg-incorporacoes-goldfarb-agre-chl-e-pdg-realty-asa-incorpo/inicio-das-obras--parque-
das-flores-residencial-jardim--b/
Espalhe essa reclamao

Resposta da EmpresaTera-feira, 15 de Maro de 2011 - 15:25
Prezada Sra.Kamila

Direcionamos nesta data, os seus questionamentos ao Setor responsvel, para tratar o assunto com prioridade. Por favor, aguarde
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o retorno.

Desculpamo-nos pelos transtornos causados e colocamo-nos a inteira disposio para quaisquer esclarecimentos.

Demais dvidas, contate-nos atravs dos canais de atendimento:
Clientividade (Fone: 3296-0400) de segunda a sexta-feira das 8h s 20h e aos sbados das 8h s 14h
E-mail e Chat acesse www.grupoagre.com.br
Atendimento Pessoal (previamente agendado) de segunda a sexta-feira ? 9h s 16h

Atenciosamente,
Clientividade
GRUPO AGRE
Tera-feira, 15 de Maro de 2011 - 15:34

Espero que seja resolvido, pois no dia 10 /03 quando efetuei a reclamao fiz tambm juntamente no atendimento agre que me
deu 72H uteis para dar um retorno.
Quinta-feira, 07 de Abril de 2011 - 20:06

Novamente uma mensagem padro da empresa. Quando voces tero a capacidade de resolver um problema? No estou
satisfeita. Quero uma resposta coerente aos meus questionamentos
Tera-feira, 03 de Maio de 2011

Considerao final do Consumidor
pessimo!

ja fiz a reuniao agendada na PDG h

Hoje faz exatos 21 dias em que fizemos uma reunio nas dependncias da PDG e ainda estou no
aguardo das respostas dos questionamentos feitos na reunio do dia 12/04. No obtive nenhum retorno
por parte de vocs.

Como conversamos, a falta de respostas um dos maiores motivos de INSATISFAO atual de TODOS
os clientes da PDG.
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difcil para a PDG atender aos seus clientes de forma honesta e transparente??
Comentrios (3)

Cintia Nishiyama 04/03/2012 17:32
Ainda sem incio das obras.... A Agre deu algum retorno?

kamila ferreira de souza 10/05/2011 13:26
poderia me informar o numero destes processos?

Eduardo Chaves de Sousa 14/04/2011 00:46
Prezados:

Tambm abri uma reclamao no site e hoje recebi o e-mail abaixo:

Boa tarde Eduardo, peguei seu e-mail no reclameaqui.
Gostaria de auxili-lo no tocante ao empreendimento que vc adquiriu da Agre (Parque das Flores/Passaros do
Butant)
Quase fui vtima da Agre.
A OBRA EST EMBARGADA.
Eles no informam, mas a Secretaria do Meio Ambiente j embargou por 03 (trs) oportunidades esta obra.
Alis, bom que todos saibam que a Construtora totalizada na poca (abril/10) multas que alcaavam
R$5.000.000,00 (cinco milhes de reais)
Cheguei a assinar o contrato, no entanto, resolvi procurar a Secretaria do Meio Ambiente (travessa da Rua da Glria
na Liberdade), onde localizei um processo administrativo de 5 volumes e exigi o cancelamento bem como a
devoluo do primeiro cheque que tinha sido compensado.
Consegui receber depois de 30 dias.
NO H PERSPECTIVA DE SOLUO E INCIO DA OBRA!
A postergao do incio da obra para setembro no ser cumprida.
Sugiro a todos que procurem um advogado de confiana para rescindir o contrato e devoluo dos valores.
Outra alternativa para quem ainda acredita na construtora o pedido de depsito judicial. (H motivo p/isso) Basta
juntar cpia do processo administrativo onde constam os embargos e as multas que fatalmente o juiz vai deferir
pagamento judicial.
No corra risco.
Ainda na poca, o corretor ficou indignado pela minha desistncia e disse que eu estava criando fatos.
Guardei cpia do contrato, parte do processo administrativo nome e nmero dele.
No se deixe iludir.
A rea um manancial, ou seja, ainda que se inicie a obra, ela sempre estar sujeita a novo embargo, e a resoluo
de cada embargo leva meses ou anos. A OBRA DE TOTAL RISCO.
Tome providncias e oriente amigos que esto na mesma situao.
Boa sorte.
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Verdade ou no, o silncio da AGRE , no mnimo preocupante.

Gostaramos de saber o que realmente est acontecendo.

Parque das Flores + Parque dos Pssaros = atraso + falta de informaes!!!

Os requerentes desesperados, ligando toda semana, sem
resposta na internet ou por telefone, mesmo pagando em dia suas parcelas, at que,
no inicio da obra seria em Setembro/2011.
Em 13/05/2011 agendaram reunio na Requerida PDG, escritrio
da Vila Olmpia - Rua Olimpadas a fim de obter maiores informaes, porm, de nada
adiantou pois o consultor no tinha nenhuma informao sobre os empreendimentos e
j tinham um discurso padro, diferente do discurso de promessas do consultor -
corretor, pois comeou a falar que o atraso se dava em razo de chuva, falta de
funcionrio, problemas que no eram dos Requerentes, pois quando se abre uma
construtora, deveriam saber os riscos do negocio.
Os Requerentes saram da reunio muito desanimados ao
perceberam o descaso da construtora e, principalmente pelo fato de saber que este
atraso geraria uma consequncia muito alta para os Requerentes, pois, quando
adquiriram o imvel, a inteno era que a Requerente pudesse engravidar no segundo
semestre de 2013, o que no momento fica impossvel, pois trazer uma criana ao
mundo requer um local fixo e no um imvel qualquer, essa frustrao gerada pela
falta de respeito da PDG tivemos de adiar nossos sonhos.
Atualmente, para conseguir pagar as parcelas, os Requerentes
moram de aluguel em um apartamento minsculo, onde no podem ao menos realizar
o sonho de serem pais.
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Na ltima informao que os Requerentes tiveram na data de
11/03/2013, quando entraram no portal da Requerida, PDG foi que a data de entrega
da obra do residencial Jardim tinha passado de maro/2014 para Julho/2014,
conforme conversa abaixo:

Consultor
On-line

Nome: NUNES
Telefone: (011) 9-6970-9307
E-mail: nunes.raubert@pdg.com.br

NUNES: Seja bem vindo a PDG! Sou corretor
online, e estou a disposio para ajudar. Quais
caractersticas de empreendimento voc procura?
Kamila: Empreendimento Parque das Flores -
Butant.
NUNES: Bom dia Camila, voc j conhece o
empreendimento?
Kamila: Conheo.
Vi no site da PDG.
NUNES: Qual a metragem do seu interesse?
Kamila: tenho interessa na de 60m
NUNES: Que bom Kamila. Voc tem preferncia
por andar?
Kamila: Acima do 10 andar.
NUNES: O valor para uma unidade di 10 andar
est aproximadamente R$ 310.000
O valor est dentro do que voc busca Kamila?
Kamila: Sim est. Eu vi que a obra ja foi iniciada e
que o predio ja est bem alto pelas fotos do site.
Voce tem ideia do prazo de entrega?
NUNES: Em Janeiro de 2014 e Julho 2014
Kamila: Por que duas datas distintas?
NUNES: O Parque dos Pssaros entregar no

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comeo do ano, o Prque das Flores outro
condomnio nosso que fica ao lado, este entregar
no meio de 2014.
Voc gostaria de visitar o empreendimento
Kamila?
Kamila: Entendi... Acho que seria interessante,
mas preciso conversar com meu marido primeiro,
pois ele est fora de Sp .

Essa conversa deixa claro que as promessas so MENTIROSAS,
pois, caso um cliente tenha interesse no imvel, eles prometem Janeiro de 2014 e
como se v pelas fotos, IMPOSSVEL entregar nessa data.
Conforme o QUADRO RESUMO que nada mais do que as
descries das parcelas de pagamento, pode se verificar como as parcelas foram
divididas, sendo que as parcelas nicas vendidas pelo Consultor Corretor como
parcelas da chaves, teriam como data de vencimento 10/03/2013, trs dias antes da
concluso da obra.
Ocorre que os Requerentes receberam um boleto no dia
10/03/2013 com valor de R$ 19.235.08 (dezenove mil, duzentos e trinta e cinco
reais e oito centavos), que, conforme informao passada via telefone que se
trataria da somatria da ltima intermediria R$ 4.000,00 (quatro mil reais) e da
parcela nica, que, corrigidas, esto em R$ 14.000,00 (Quatorze mil reais).
Como se v, de forma descarada, eles atrasaram a entrega do
imvel, porm no congelaram o saldo devedor, ganhando dos dois lado, ganhando
sempre.
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Os Requerentes que pagaram tudo em dia, no tem nenhum
benefcio, somente nus de esperar, nus e multas contratuais, multas estas que no
se espelham para a Requerida.
Os Requerentes no aguentam mais, no se trata de mero
inadimplemento contratual, para a construtora eles so somente mais um cliente
descontente, mas para os Requerentes o SONHO DA VIDA, sonho este vendido
pelos consultores, porm, tal atraso causou frustrao do sonho, desgaste emocional e
financeiro.
Os Sonhos dos Requerentes pouco a pouco vem desmoronando,
gerando inclusive crises no nosso casamento em virtude de discusses sobre o mal
negcio que fizeram com a construtora, pois deixaram de adquirir outro
empreendimento que fica bem prximo (NOVIT BUTANT - EVEN CONSTRUTORA)
que j encontra-se pronto e entregue, para apostar no PODER DE GARANTIR PDG,
alm de terem que postergar por mais um ou dois anos o sonho do primeiro filho.
Com mais de 5 anos de casados, a presso familiar para os
filhos aumenta a cada dia e o fato de no terem onde morar desmotivando, pois o que
estava planejado simplesmente no aconteceu e ficaram as mgoas de um sonho que
acabou virando pesadelo.
Os Requerentes, no puderam ter o to sonhado apartamento,
to comentado com amigos, vizinhos e parentes, como o planejado, onde at
marcaram uma comemorao para a data prometida, passando por humilhao e
vergonha junto a parentes e amigos, visto que tiveram que adiar a data do casamento e
comemoraes do novo lar, alm de continuarem, mesmo pagando em dias as
parcelas, morando de aluguel, causando enorme Frustrao. site: http://pt.wikipedia.org
- Frustrao uma emoo que ocorre nas situaes onde algo obstrui o alcance de
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um almejo pessoal. Quanto mais importante for o objetivo, maior ser a frustrao.
comparvel raiva.
DA CONCESSO DA TUTELA ANTECIPADA
Aos Requerentes, conforme instrumento contratual foi prometido
entrega da sua unidade para 36 (trinta e seis meses) contado de Maro de 2010, ou
seja, maro de 2013, entretanto, AT O MOMENTO a Requerida NO CUMPRIU O
ACORDADO, e mesmo estando em INEQUIVOCA MORA, vem enviando mensagens,
informando sobre um possvel distrato, alm de COBRAR MULTAS E JUROS, sobre o
saldo devedor, o que acarreta excessiva e continua majorao da(s) parcela (s),
vendidas como chave e de financiamento.
Conforme fotos abaixo, o imvel no ser entregue no prazo, no
podendo os Requerentes serem onerados com juros e correes em razo da mora da
Requerida.
Fotos Janeiro de 2013
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Fotos Fevereiro de 2013
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Os Requerentes foram enganados pelos consultores, sobre o
prazo de entrega, bem como sobre a promessa de que os saldos seriam congelados,
caso a obra atrasasse, fato no ocorrido.
sabido que somente os Requerentes esto sofrendo leso ao
seu direito e riscos de endividamento em razo da m f da Requerida, pois, mesmo
atrasando a obra, no congelaram o saldo e continuam aumentando, de forma
exponencial, o valor do saldo devedor, cobrando juros e multa, gerando desiquilbrio.

A atitude da Requerida, em inserir multas e juros de mora
sobre o saldo final devedor, como se o Requerente estivesse em mora,
demonstra m f e afronta ao artigo 44 da Lei das incorporaes, in verbis:
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1"
Art. 44. Aps a concesso do "habite-se" pela autoridade
administrativa, o incorporador dever requerer, (VETADO) a averbao da construo
das edificaes, para efeito de individualizao e discriminao das unidades,
respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no
cumprimento dessa obrigao..
Assim entende esse Tribunal:

N 0280054-86.2011.8.26.0000 - !ravo de "#str$me#to - %o &a$lo
- !rava#te: 'ic(ael )illiam &rot* - !rava#te: +$lia#a de Freitas 'acedo de ,liveira -
!ravado: -a.rador "#vestime#tos "mo.ili/rios -tda. 0tec#isa1 - 2es3ac(o !ravo de
"#str$me#to &rocesso # 0280054-86.2011.8.26.0000 Relator0a1: F45", 672R,%
8r!o +$l!ador: 49 :;mara de 2ireito &rivado <istos. =rata-se de a!ravo de i#str$me#to
i#ter3osto 3or 'ic(ael )illiam &rot* e o$tra> #os a$tos da ao de i#de#i*ao 3or da#os
materiais e morais ?$e movem em @ace de -a.rador "#vestime#tos "mo.ili/rios -tda.>
co#tra deciso> 3ro@erida 3elo 2r9. 'aria "sa.el :a3o#eiro :o!a#> ?$e i#de@eri$ a
a#teci3ao de t$tela re?$erida 3ara s$s3e#der o 3a!ame#to de 3arcela A#ica> com
ve#cime#to #o mBs de #ovem.ro. "#s$r!e-se o a!rava#te> ale!a#do> em a3ertada sC#tese>
?$e> em ra*o de atraso #a eDec$o do cro#o!rama das o.ras de em3ree#dime#to> c$Ea
$#idade 82 @oi o.Eeto de com3romisso de com3ra e ve#da cele.rado e#tre as 3artes>
i#!ressaram com a ao de i#de#i*ao 3or da#os materiais e morais com 3edido limi#ar
3ara s$s3e#der a eDi!i.ilidade da 3arcela @i#al #o valor de RF62G.000>00 0seisce#tos e
vi#te e #ove mil reais1. Afirmam que sempre quitaram pontualmente todas as parcelas
mensais e intermedirias vencidas at o momento, com exceo dessa parcela de
chaves que entende atrelada ao andamento da obra. HD3licam ?$e a co#cl$so e
e#tre!a do imIvel estava 3revista 3ara #ovem.ro de 2011> com toler;#cia de 180 dias>
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10
mas ?$e a a!ravada e#vio$ email com mi#$ta de aditivo de co#trato> 3assa#do a 3reviso
de e#tre!a do imIvel 3ara setem.ro de 2012. HD3licam ?$e vo ?$itar dita 3arcela @i#al
com rec$rsos 3rI3rios E/ ?$e iro alie#ar o imIvel em ?$e residem at$alme#te 3ara o.ter
rec$rsos. H#treta#to> #o 3odem ve#der o imIvel #o mome#to> 3or?$e @icaro sem ter
o#de morar. r!$me#tam ?$e caso #o seEa co#cedida a t$tela de $r!B#cia> correm o
risco de ver des@eito o #e!Icio 3or co#d$ta $#ilateral da a!ravada. ,s a!rava#tes
E$#taram email ?$e d/ co#ta de ?$e a a!ravada est/ 3reve#do a e#tre!a da o.ra 3ara
setem.ro de 2012 0@ls. 1131> te#do e#viado $m aditivo co#trat$al. #teriorme#te> o 3ra*o
de e#tre!a era de*em.ro de 2011> com toler;#cia de 180 dias. Apesar de no haver, a
princpio, no contrato, relao entre o pagamento e a entrega da obra, em sumria
cognio, entendo presentes os re!uisitos para a concesso do e"eito suspensivo,
motivo pelo !ual #$F%&' a liminar para suspender o pagamento da parcela (nica
com vencimento em novembro de 2011, at) "inal *ulgamento deste agravo. ,@icie-se
ao E$C*o de ori!em> solicita#do-se i#@ormaJes. K a!ravada 3ara res3osta. 3Is> tor#em
os a$tos co#cl$sos. "#t. %o &a$lo> 11 de #ovem.ro de 2011. F/.io 6$adros Relator -
'a!istrado0a1 F/.io 6$adros - dvs: 'R:H-, 2H N2R2H =&" 0,5: 24G85GL%&1
- M"%H--H 2H 'H-, 5RM =&" 0,5: 135144L%&1 - &/tio do :olN!io> sala 311

Excelncia, se a Requerida, facultou aos Requerentes
(compradores) que o pagamento do saldo final/chaves fosse atrelado a entrega dos
documentos para a obteno de financiamento e entrega das chaves, como ocorre em
quase a totalidade dos contratos dessa natureza, evidente que necessria a
concluso da obra, com condies de habitao e documentao (inclusive dos rgos
pblicos) para a liberao do crdito.

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Os Requerentes se programaram para pagar um valor, porm
com o atraso e no congelamento do saldo houve um aumento exponencial do valor a
financiar, alm de, conforme fotos anexas, terem entregue para alguns adquirentes, o
condomnio sem a menor condio de moradia, fatores estes que autorizam o
diferimento da liminar.

O MM Juiz da 17 Vara Cvel Foro Central, questo e contrato
(tratando da clausula do contrato de adeso), j se manifestou a favor, em situao
semelhante, no sentido de:

Considerando o contrato firmado entre as partes e as fotos juntadas, se
presume que o imvel no ser entregue na data avenada em contrato.
Assim, ante a verossimilhana das alegaes, corroborada pelos documentos
juntados, e o risco de dano aos autores, defiro a antecipao de efeito da
tutela jurisdicional para determinar a suspenso da cobrana da parcela no
valor de R$ 18.131,36 a vencer em 1 de outubro de 2012 (fls. 126), bem
como das que se vencerem posteriormente, anotando-se que, com relao
a estas parcelas no haver posterior incidncia de juros, incidindo apenas
a correo monetria nos termos do contrato (clusula 6.2 fls. 73), at a
efetiva entrega das chaves, sob pena de multa a ser aplicada por este juzo

A m f visvel, visto que alm de estar em mora na entrega
da obra, cobram uma correo de 12% ao ano sobre o saldo Devedor e ainda as
correes do IGPM (Item 6.2 a, b, c e d e seguintes do Quadro Resumo):
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Em linha, s se verifica o captulo CAPITULO X DA MORA E
INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR, sendo que no h um captulo para a
MORA DO VENDEDOR.

Requerer-se- tutela jurisdicional antecipada no que se refere aos
efeitos prticos da pretenso dos Requerentes (prover meios de evitar maiores danos a
sua famlia, as suas finanas) reservando-se a apreciao do pedido em si para as vias
normais, aps a cognio exauriente.
Abstratamente, devem ser observados os requisitos do artigo 273
do Cdigo de Processo Civil, analisados a seguir:
Cdigo de Processo Civil: Art. 273. O juiz poder, a requerimento da
parte, antecipar, total ou parcialmente, os efeitos da tutela pretendida no
pedido inicial, desde que, existindo prova inequvoca, se convena da
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verossimilhana da alegao e: I haja fundado receio de dano
irreparvel ou de difcil reparao; ou
Todos os requisitos pertinentes a esse caso concreto esto
satisfatoriamente cumpridos, conforme se demonstrar nas sees seguintes.
DA PROVA INEQUVOCA (VEROSSIMILHANA DAS ALEGAES):
Provam-se as alegaes atravs dos comunicados da Requerida-
Construtora est em mora, bem como atravs do extrato financeiro com correo
(INCC+DI+IGPM+Juros de 12% ao ano) que a m f da Requerida est afetando
significantemente as finanas dos mesmos, alm do risco de serem negativados ou
protestados indevidamente.

Com isso est, portanto, demonstrada a verossimilhana das
alegaes, pois se percebe que todas as circunstncias relevantes que se formam
neste contexto conduzem a uma concluso bvia: Os Requerentes e outros
compradores so vtimas da m f da Requerida pois cobram valores
exacerbados que afrontam o equilbrio contratual e a boa f.
DO RECEIO DE DANO IRREPARVEL OU DE DIFCIL REPARAO:
Constata-se, ainda, a imperiosa presena do periculum in mora,
pois este desgastante e desmoralizante transtorno tende a perdurar por longo prazo,
at que haja definitiva sentena nestes autos, quando ser reconhecido que a
Requerida est agindo de m f.
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No justo e nem necessrio, fazer com que os Requerentes,
em razo do atraso na obra, paguem por um saldo devedor que, por m f, no
foi congelado e aumentou exponencialmente a dvida, desvirtuando
significativamente do oramento original dos requerentes, que se basearam nas
promessas do vendedor, tendo agora que entrar em dvidas e vender bens para quitar
valores abusivos, sem ter o imvel e pagando aluguel, fatos que lhes esto causando
incontveis transtornos e prejuzos EXPONENCIAIS.
A Jurisprudncia j tem decidido a favor, em casos em que no
h riscos para a construtora no que tange a entrega das chaves, como segue:
AGRAVO INTERNO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROMESSA DE COMPRA
E VENDA. LIMINAR. ENTREGA DE CHAVES E DEPSITO JUDICIAL DE
VALORES. POSSIBILIDADE. O deferimento ao pedido liminar de entrega de
chaves e, a autorizao para a realizao de depsito judicial de valores,
por ora, no est a indicar risco de leso parte agravante Pagamentos
realizados antes da entrega das chaves e, a garantia de que o imvel
responde pela existncia de dbitos na eventual resciso contratual,
autorizam a manuteno da liminar deferida. DECISO QUE SE MANTM
POR SEUS PRPRIOS FUNDAMENTOS, TENDO EM VISTA A AUSNCIA DE
ELEMENTOS NOVOS, CAPAZES DE ALTERAR A CONVICO FORMADA.
NEGADO PROVIMENTO AO AGRAVO INTERNO. UNNIME. (70042404293
RS, Relator: Nelson Jos Gonzaga, Data de Julgamento: 12/05/2011, Dcima
Oitava Cmara Cvel, Data de Publicao: Dirio da Justia do dia 19/05/2011).
Conforme calculo abaixo, possvel verificar que houve um
aumento de 23% no saldo devedor, visto que o saldo corrigido sobre o valor total da
parcela, no descontando-se os valores pagos.
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!3

A ficha financeira anexa, a qual consta um recorte abaixo,
demonstra que o INCC+DI+IGMP so aplicados sobre o saldo devedor total do
contrato, no havendo comprovao de aplicao da correo, descontando-se o valor
j pago pelos Requerentes:

Outro abuso cometido, pode ser verificado ao se comparar o
ndice que deveria ser aplicado (item 6.2, a do Contrato) que explicita Sero Corrigidas
at o ms de emisso do auto de concluso da obra (Habite-se) .. pelo INCC, porm
na ficha financeira do Site, o ndice (abreviado Ind) INCC+DI+IGPM), totalmente fora
do disposto em contrato.
Diante do exposto, requer, digne-se Vossa Excelncia,
LIMINARMENTE, em respeito ao disposto no art. 273, caput, 1. e 2. do Cdigo
de Processo Civil, seja concedida a ANTECIPAO DA TUTELA, para:
- Declarar a Requerida em mora, desde Maro de 2013, nos
moldes da clausula/item 9.1 do contrato.
- determinar o congelamento do saldo devedor, a partir da data de
promessa de entrega, ou seja, Maro de 2013;
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Determinar a suspenso da cobrana das parcelas vendidas
como chaves, dispostas na Clausula 3.2, nos itens b.5, b.6, b.7 e b.8 do Quadro
resumo do contrato, bem como de todas as outras parcelas que se vencerem
posteriormente, determinando-se que, com relao a estas parcelas no haja posterior
incidncia de juros, incidindo apenas a correo monetria nos termos do contrato, at
a efetiva entrega das chaves, sob pena de multa a ser aplicada por este juzo;
Determinar que a Requerida Construtora, quando da cobrana da
correo disposta no item 6.2 a e B, a do Contrato, aplique somente os ndices
contratuais contratados (INCC at a entrega do Habite-se e IGMP aps a entrega),
abstendo-se de cobrar outros ndices ou somatrios de ndices, conforme dispostos na
sua ficha financeira INCC+DI+IGPM, , sob pena de multa a ser aplicada por este juzo;
- Suspender a cobrana dos juros e correes at a efetiva
comprovao nos autos da entrega do Habite-se;
- Seja vedada a inscrio do (s) Requerente (s) em cadastro de
inadimplentes, sob pena de pagamento de multa diria a ser arbitrada por Vossa
Excelncia.
- Seja vedada a resciso do contrato pelo ru-vendedor, com ou
sem alienao da unidade imobiliria, sob pena de pagamento de multa diria a ser
arbitrada por Vossa Excelncia.
DA NULIDADE DA CLAUSULA 9.1 DE CARNCIA DE 180 DIAS;
No instrumento em questo, a clusula 9.1 do quadro resumo,
reza sobre o prazo para entrega da obra para Maro de 2013, com clausula de
tolerncia, sem que fosse dada NENHUMA tolerncia a qualquer parcela que fosse
paga em atraso pelos Requerentes.
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Alm dos prazos exagerados, com clausulas ilegais de tolerncia
e de clausula de Dilatao, impondo penalidades somente para o Requerente,
importante salientar que, at o momento a obra no entregue, face as diversas
desculpas CONTRADITRIAS da Requerida, hora mo de obra, hora chuvas, hora
questes documentais.
Cumpre salientar que a Lei 4.591/1964, que dispe sobre o
condomnio em edificaes e as incorporaes imobilirias, no prev qualquer
carncia para construo, muito menos os 180 dias (cento e oitenta) dias impostos
contratualmente pela Requerida.
Destarte, a construtora entrar em mora a partir de Maro de
2013 e como se pode ver, no ser possvel cumprir o prazo.
Se o contrato confere construtora o direito de atrasar o
cumprimento de sua obrigao (entregar a unidade imobiliria), o mesmo direito
deveria ser conferido ao adquirente, de modo a ter um prazo de carncia para o
cumprimento de suas obrigaes realizao dos pagamentos, o que no ocorre, visto
que o contrato em referncia somente tem penalidades ao Adquirente.
Esse Tribunal, atravs da 26 Vara Cvel, no processo de Controle
n 1030/2010 pelo MM. Juiz de Direito, Dr. CARLOS EDUARDO BORGES FANTACINI,
j se pronunciou a favor de Declarar nula a clausula de tolerncia e declarar o
inadimplemento injustificado da construtora, em caso semelhante:
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!"
O direito do consumidor tem entre os seus princpios o do
equilbrio das relaes de consumo, da equidade, a se refletir na bilateralidade
dos contratos de consumo, impondo que a relao de consumo seja equilibrada, na
sua balana de prestaes e contraprestaes, no podendo pender com a
desigualdade de benefcios para uma das partes. Neste sentido o art. 51, IV do CDC:
Art. 51 - So nulas de pleno direito, entre outras, as clusulas contratuais
relativas ao fornecimento de produtos ou servios que:
I impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do
fornecedor por vcios de qualquer natureza dos produtos e servios ou
implique em renncia ou disposio de direitos. (...);
III transfiram a responsabilidade a terceiros;
IV estabeleam prestaes consideradas inquas, abusivas, que
coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou seja
incompatveis com a boa-f ou a equidade;
Vale tambm a lio de Felipe Peixoto Braga Netto: "Sero
invlidas as disposies que ponham em desequilbrio a equivalncia entre as
partes. Se o contrato situa o consumidor em situao inferior, com ntidas
desvantagens, tal contrato poder ter a sua validade judicialmente questionada, ou, em
sendo possvel, ter apenas a clusula que fere o equilbrio afastada". (Felipe Peixoto
Braga Netto, in Manual de Direito do Consumidor, Salvador: Edies Juspodivm, 2009)
Por outro lado o Superior Tribunal de Justia recentemente
reconheceu a:
A anlise da abusividade da clusula feita tanto frente ao
direito tradicional e suas noes de abuso de direito e
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enriquecimento ilcito, quanto frente ao direito atual, posterior
entrada em vigor do CDC, tendo em vista a natureza especial dos
contratos perante os consumidores e a imposio de um novo
paradigma de boa-f objetiva, equidade contratual e proibio
da vantagem excessiva nos contratos de consumo (art. 51, IV)
e a expressa proibio de tal tipo de clusula no art. 53 do
CDC". (art. 51, IV)" (STJ, REsp.437.607, rel. Min. Hlio Quglia
Barbosa, 4 T., j. 15/05/07, DJ 04/06/07).
Qualquer clusula em contrato de consumo no pode ofender os
princpios constitucionais da razoabilidade e proporcionalidade:
"NO PODE A ESTIPULAO CONTRATUAL OFENDER O
PRINCPIO DA RAZOABILIDADE, E SE O FAZ, COMETE A
ABUSIVIDADE VEDADA PELO ART. 51, IV, DO CDIGO DE
DEFESA DO CONSUMIDOR. ANOTE-SE QUE A REGRA
PROTETIVA, EXPRESSAMENTE, REFERE-SE A UMA
DESVANTAGEM EXAGERADA DO CONSUMIDOR, E AINDA,
COM OBRIGAES INCOMPATVEIS COM A BOA-F E A
EQUIDADE" (STJ, RESP 158,728, REL. MIN. CARLOS
ALBERTO MENEZES DIREITO, 3 T., J. 16/03/99, P.DJ
17/05/99).
Assim, a maioria das entidades de proteo dos
consumidores entende que na medida em que o contrato confere construtora o
direito de atrasar o cumprimento de sua obrigao (entregar a unidade
imobiliria), o mesmo direito deveria ser conferido ao adquirente, de modo a ter
um "prazo de carncia" para o cumprimento de suas obrigaes realizao dos
pagamentos. Assim, se o contrato concede esse direito construtora, e no o defere
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ao adquirente, pode-se concluir que houve desrespeito exigncia do CDC no que se
refere ao equilbrio contratual.
A jurisprudncia j vem re conhecendo essa realidade:
"PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMVEL ATRASO
NA ENTREGA DA OBRA INDENIZAO POR LUCROS
CESSANTES TEORIA DA IMPREVISO INAPLICABILIDADE
PRORROGAO DO PRAZO DE TOLERNCIA CLUSULA
ABUSIVA CDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. (...)
3. A clusula que faculta construtora o adiamento da
entrega da obra por doze meses aps o prazo previsto, sem
qualquer justificativa para tanto, abusiva e nula de pleno
direito, por configurar ntido desequilbrio contratual, rechaado
pelo Cdigo de Proteo e Defesa do Consumidor.
4. Recurso do autor provido parcialmente. Recurso da r
improvido. Deciso unnime." (TJ/DF 5 T. Cv., Ap.Cv.
n48245/1998, Rel. Des. Adelith de Carvalho Lopes,
julg.08.03.1999)
"EMENTA COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE
IMVEL A PRESTAO PRAZO DE ENTREGA DO IMVEL
COMPROMISSADO. INADIMPLNCIA DA COMPROMISSRIA
VENDEDORA. PRAZO DE TOLERNCIA PRVISTO NO
CONTRATO. Considera-se inadimplente a construtora e
compromissria vendedora quando no faz entrega do bem
compromissado no prazo previsto no contrato, autorizando o
acolhimento do pedido de resciso feito pelo compromissrio
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comprador, com devoluo de todas as parcelas pagas,
devidamente corrigidas, mais juros de mora e outras penalidades
previstas em contrato. O prazo de tolerncia previsto em
contrato somente justificativa para a prorrogao do prazo
contratual de entrega do imvel compromissado quando
ocorrer caso fortuito ou fora maior devidamente
comprovado nos autos." (TJ/MJ 7 C. Cv., Ap. Cv. N361743-
8, Rel. Des. Jos Afonso da Costa Crtes, julg. 06.06.2002).
A exceo que admitiria a utilizao da clusula de tolerncia,
mesmo assim em patamar mais razovel, seria na ocorrncia de um caso fortuito
ou de fora maior. A doutrina e a jurisprudncia convergem no entendimento de que o
fortuito e a fora maior so apenas as situaes imprevisveis e inevitveis. Vejamos
se possvel encaixar esses conceitos nos principais argumentos das construtoras
para justificar os atrasos: a) problemas com o terreno da construo, b) chuvas, c)
greve dos trabalhadores da construo civil e d) falta de materiais de construo e de
mo-de-obra fatos no comprovados pela Requerida.
Alis, o STJ j tem jurisprudncia refutando esse argumento:
REsp331496/MGRECURSOESPECIAL2001/0086594-7:RESPONSABILIDADE CIVIL,
CONSTRUTORA, DESCUMPRIMENTO, PRAZO, ENTREGA, IMOVEL,
INDEPENDENCIA, ALEGAO, ATRASO, MOTIVO, CORREO, DEFEITO,
TERRENO, COMPROVAO, PROVA PERICIAL, EXISTENCIA, PRESUNO,
EMPRESA, CONHECIMENTO, FATO, MOMENTO, CELEBRAO, CONTRATO, NO
CARACTERIZAO, CASO FORTUITO, FORA MAIOR.TERMO FINAL,
UTILIZAO, VALOR, ALUGUEL, BASE DE CALCULO, INDENIZAO, DATA,
ENTREGA DAS CHAVES, JUIZO, CARACTERIZAO, DATA, DISPONIBILIDADE,
POSSE, IMOVEL, AUTOR. O risco da atividade econmica do empresrio, assim
como o lucro, com base no princpio capitalista insculpido na Constituio
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Federal de 1988. Pela Teoria do Risco, "aquele que lucra com uma situao deve
responder pelo risco ou pelas desvantagens dela resultantes" (ubi emolumentum, ibi
onus; ubi commoda, ibi incommoda). O que desejam as construtoras em tais casos
gozar do bnus e transferir o nus, numa postura violadora da boa-f objetiva e
em ntido descompasso com as noes modernas de empresarialidade responsvel ou
cidad, que exige que todas as suas aes sejam pautadas pela tica, sem exceo.
As construtoras, abusam, visando aumentar seu lucro, seno
vejamos, a conta simples, se determinada obra levaria 4 anos para ser concluda com
100 trabalhadores, com 200 esse prazo cairia pela metade. exatamente o que as
construtoras no querem fazer, desembolsar para cumprir os prazos dos contratos
elaborados por elas prprias, deixando ao sabor de todo tipo de transtornos e prejuzos
os consumidores brasileiros, diante do olhar complacente e inoperante das autoridades
e legisladores do nosso pas. Em face da abusividade, cabvel a nulidade de
clausula abusiva, nos moldes do Art. 51 e seguintes do CDC.
DA DEVOLUO EM DOBRO DA TAXA COBRADA INDEVIDAMENTE, REVESTIDA
DE UMA SUPOSTA CORRETAGEM;
Ao(s) Requerentes foi imposta a interveno de supostos
consultores (sim excelncia, no plural) para uma SUPOSTA intermediao do
negcio, mesmo que o Requerente/adquirente tenha procurado diretamente a
construtora por passar ali na frente.
Como pode se ver no, item 3.1 do quadro resumo do contrato (Doc _____), constam o
preo total do objeto do contrato bem como as condies do pagamento e
demais ajustes o valor de preo total de R$ 213.840,90 (duzentos e treze mil,
oitocentos e quarenta reais e noventa centavos) e no R$ 223.800,00 (duzentos e vinte
e trs mil e oitocentos) como foi cobrado e, nele no constam os valores relacionados
a uma suposta Corretagem ou uma suposta assistncia tcnica - SATI, por isso,
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