Locao

CONCEITO
A locao de coisas o negcio jurdico por meio do qual uma das partes (locador se
o!riga a ceder " outra (locat#rio$ por tempo determinado ou no$ o uso e go%o de coisa
in&ung'el$ mediante certa remunerao(
Tal conceito$ e)trado inteiramente da pre'iso legal contida no art( *+* do Cdigo Ci'il$
a!rangente o su&iciente para ser a !ase normati'a &undamental para a compreenso do
instituto(
E,E-ENTO. E..ENCIAI.
a) Tempo (durao da locao)
O contrato de locao essencialmente tempor#rio( Assim sendo$ mesmo quando no
e)plicitado o pra%o de durao$ as partes tero a a'ena sempre como &inita$ no podendo ser
considerada 'italcia( Contrato de locao perptuo uma contradio em termos( /e'e$ pois$ a
locao ter pra%o determinado ou indeterminado(
No primeiro caso$ esta!elece o art( *01 do CC2345
Art. 573. A locao por tempo determinado cessa de pleno direito findo o prazo estipulado,
independentemente de notificao ou aviso.
Caso o locat#rio no de'ol'a o !em ao trmino do contrato$ passa a ter posse injusta e de m#2
&$ aplicando2se as regras dos arts( 6(46+ a 6(443 do CC234(
7essalte2se$ porm$ que tal circunst8ncia pode ser rele'ada pelo locador$ uma 'e% que
a aus9ncia de oposio de sua parte$ para a continuidade da posse do locat#rio em relao " coisa
locada$ &a% presumir prorrogada a locao pelo mesmo aluguel$ mas sem pra%o determinado(
: a regra do art( *0; do CC2345

Art. 574. Se, findo o prazo, o locatrio continuar na posse da coisa alugada, sem oposio
do locador, presumir-se- prorrogada a locao pelo mesmo aluguel, mas sem prazo
determinado.
7essalte2se a peculiaridade dessa regra legal$ em que a caracteri%ao jurdica da posse de
!oa ou m#2& depender#$ neste caso$ da conduta do locat#rio em de'ol'er o !em$ &indo o
pra%o origin#rio da locao e$ sucessi'amente$ da inrcia do locador em e)igir o !em de 'olta(
Na <iptese de e)tino unilateral do contrato de locao por iniciati'a do locador$ em
caso de no de'oluo da coisa pelo locat#rio$ este =pagar#$ enquanto a ti'er em seu poder$ o
aluguel que o locador ar!itrar$ e responder# pelo dano que ela 'en<a a so&rer$ em!ora
pro'eniente de caso &ortuito>$ con&orme esta!elece o caput do art( *0* do CC234(
b) Coisa (objeto da locao)
O o!jeto do contrato de locao pode ser coisa m'el ou im'el(
O requisito indispens#'el$ porm$ que seja um !em in&ung'el$ pois no poss'el
imaginar2se a locao de !ens que possam ser trocados por outros da mesma espcie$ por ser
prprio da locao o retorno do !em ao locador(
c) Retribuio (preo da locao)
Como terceiro elemento &undamental particular do contrato de locao$ temos a retri!uio
pela disposio da coisa locada(
,ocao contrato essencialmente oneroso(
Tal retri!uio$ c<amada de preo$ aluguel ou renda$ $ a priori$ esta!elecida diretamente
pelas partes$ no e)erccio da autonomia da 'ontade(
O 'alor$ porm$ no pode ser &i)ado de &orma meramente potestati'a por uma das partes(
/e &ato$ so!re tal impossi!ilidade de estipulao potestati'a do preo ao ar!trio e)clusi'o de
um dos contratantes$ 'ale transcre'er o j# mencionado art( *0* do CC2345
Art. 575. Se, notificado o locatrio, no restituir a coisa, pagar, enuanto a tiver em seu
poder, o aluguel ue o locador ar!itrar, e responder pelo dano ue ela ven"a a sofrer, em!ora
proveniente de caso fortuito.
Pargrafo nico. Se o aluguel arbitrado for manifestamente excessivo, poder o juiz reduzi-lo,
mas tendo sempre em conta o seu carter de penalidade.
CA7ACTE7?.TICA.
Tradicionalmente pre'ista nas codi&ica@es !rasileiras$ a locao sempre &oi um contrato tpico
e nominado(
Trata2se de um contrato !ilateral e indi'idual$ uma 'e% que implica direitos e o!riga@es para
am!os os contratantes (locador e locat#rio$ indi'idualmente considerados(
: um contrato essencialmente oneroso$ <aja 'ista que ao !ene&cio rece!ido corresponde
um sacri&cio patrimonial(
Como tais o!riga@es se equi'alem$ con<ecendo$ pois$ os contratantes$ a! initio$ as suas
respecti'as presta@es$ consiste em um contrato comutati'o$ enquadrando2se tam!m no conceito
de contrato e'oluti'o(
Aode ser pactuado tanto na &orma parit#ria como por adeso(
Buanto " &orma$ trata2se de um contrato consensual e no solene$ uma 'e% que se
concreti%a com a simples declarao de 'ontadeC no e)ige &orma especial$ podendo ser
con'encionado por escrito ou 'er!almente(
ABDI.IEFO /A COI.A AO7 TE7CEI7O E CONT7ATO /E ,OCAEFO
.o!re o tema$ disp@e o art( *0+ do CC2345
Art. 57#. Se a coisa for alienada durante a locao, o aduirente no ficar o!rigado a
respeitar o contrato, se nele no for consignada a clusula da sua vig$ncia no caso de alienao,
e no constar de registro.
% &.' ( registro a ue se refere este artigo ser o de )*tulos e +ocumentos do domic*lio do
locador, uando a coisa for m,vel- e ser o .egistro de /m,veis da respectiva circunscrio,
uando im,vel.
% 0.' 1m se tratando de im,vel, e ainda no caso em ue o locador no este2a o!rigado a
respeitar o contrato, no poder ele despedir o locatrio, seno o!servado o prazo de noventa
dias ap,s a notificao.
A locao$ sendo &onte de o!riga@es de nature%a pessoal$ 'incula$ a priori$ apenas inter
partes(
/a a justi&icati'a para a regra do caput do dispositi'o susotranscrito$ e)plicitando que o
adquirente no est# o!rigado a respeitar o contrato$ o que decorre da aplicao do princpio da
relati'idade su!jeti'a dos contratos(
Toda'ia$ dada a import8ncia do contrato de locao$ notadamente no ramo imo!ili#rio$
considerou con'eniente o legislador permitir a outorga de e&ic#cia real$ ou seja$
oponi!ilidade erga omnes$ com o registro de tal contrato(
Ino'a o Cdigo Ci'il de 4334 ao e)plicitar$ em seu G 6(H$ o local do registro$ tanto para
!ens m'eis quanto im'eis(
A regra do G 4(H$ por sua 'e%$ se ino'a a codi&icao$ no ino'a o sistema$ pois j# era pre'ista
no art( I(H da ,ei n( I(4;*JK6(
/I7EITO. E OL7IMAENE. /A. AA7TE.
a) Obrigaes do locador direitos do locatrio
.o!re as o!riga@es do locador$ esta!elece o art( *++ do CC2345
Art. 5##. ( locador 3 o!rigado4
/ 5 a entregar ao locatrio a coisa alugada, com suas pertenas, em estado de servir ao uso a
ue se destina, e a mant$-la nesse estado, pelo tempo do contrato, salvo clusula e6pressa em
contrrio-
// 5 a garantir-l"e, durante o tempo do contrato, o uso pac*fico da coisa.
(
I( Entregar ao locat#rio a coisa alugada
A primeira o!rigao do locador entregar ao locat#rio a coisa locada$ com suas pertenas$ em
estado de ser'ir ao uso a que se destina (CC$ art( *++$ I$ primeira parteC ,ei n( I(4;*JK6$ art( 44$ I(
Aor mais !'io que parea$ necess#rio a&irmar tal de'er pela circunst8ncia de que o contrato
de locao uma &onte de o!riga@es$ que passam a ser e)ig'eis pela cele!rao do
negcio jurdico$ e no um contrato real$ que somente se considera ultimado pela entrega da coisa(
Assim$ cele!rado o contrato$ mas no cumprida tal o!rigao !#sica do locador$ ca!e
no somente a resoluo da a'ena$ mas$ tam!m$ perdas e danos(
A o!rigao de entregar ao locat#rio a coisa locada a!range$ e'identemente$ o de'er de
respeitar a 'ig9ncia do contrato$ quando estipulado por durao determinada(
.o!re o tema$ determina o art( *06 do CC234
5
Art. 57&. 7avendo prazo estipulado 8 durao do contrato, antes do vencimento no poder o
locador reaver a coisa alugada, seno ressarcindo ao locatrio as perdas e danos resultantes,
nem o locatrio devolv$-la ao locador, seno pagando, proporcionalmente, a multa prevista no
contrato.
9argrafo :nico. ( locatrio gozar do direito de reteno, enuanto no for ressarcido.
(
A concepo de que se trata de um ato ilcito e'idente na pre'iso de ressarcimento de perdas
e danos pelo locador$ !em como$ no outro lado da moeda$ o pagamento proporcional de multa pelo
locat#rio(
7egistre2se$ ainda$ a regra do art( *04 do CC234 5
Art. 570. Se a o!rigao de pagar o aluguel pelo tempo ue faltar constituir indenizao
e6cessiva, ser facultado ao 2uiz fi6-la em !ases razoveis.
II( -anter a coisa alugada no mesmo estado
No !asta$ porm$ entregar a coisa$ com seus acessrios$ em per&eita condio de uso para o
&im pactuado(: tam!m de'er do locador manter o !em nesse estado pelo tempo do contrato$ sal'o
cl#usula e)pressa em contr#rio (CC$ arts( *++$ I$ segunda parte$ e *+0C ,ei n( I(4;*JK6$ art( 44$ III e
O(
Isso quer di%er$ no &inal das contas$ que de'er do locador &a%er a manuteno do !em locado$
custeando todas as despesas necess#rias para a sua conser'ao(
Tal de'er$ contudo$ pode ser trans&erido ao locat#rio por &ora de pre'iso contratual$ o que
decorre$ por certo$ do respeito " autonomia da 'ontade das partes(
Como consequ9ncia lgica do de'er &undamental do locador pela manuteno da coisa alugada$
esta!elece o art( *+0 do CC2345
Art. 5#7. Se, durante a locao, se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do locatrio, a este
ca!er pedir reduo proporcional do aluguel, ou resolver o contrato, caso 2 no sirva a coisa
para o fim a ue se destinava.
III( Marantir o uso pac&ico da coisa
Aor &im$ a terceira o!rigao &undamental do locador garantir$ ao locat#rio$ durante o tempo
do contrato$ o uso pac&ico da coisa(
/e &ato$ se a propriedade da coisa locada pelo locador no um requisito indispens#'el para a
cele!rao do contrato de locao$ indu!ita'elmente a posse mansa e pac&ica o $ pois somente
ra%o#'el admitir a trans&er9ncia tempor#ria da prerrogati'a de uso se no <#
questionamentos quanto a esta condio(
: corol#rio dessa o!rigao a responsa!ilidade do locador$ por e)emplo$ pelos 'cios
redi!itrios da coisa locada(
Neste diapaso$ esta!elece o art( *+I do CC2345

Art. 5#;. ( locador resguardar o locatrio dos em!araos e tur!a<es de terceiros, ue
ten"am ou pretendam ter direitos so!re a coisa alugada, e responder pelos seus v*cios, ou
defeitos, anteriores 8 locao.
b) Obrigaes do locatrio direitos do locador
.o!re as o!riga@es do locat#rio$ esta!elece o art( *+K do CC2345
Art. 5#=. ( locatrio 3 o!rigado4
/ 5 a servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos, conforme a
natureza dela e as circunst>ncias, !em como trat-la com o mesmo cuidado como se sua fosse-
// 5 a pagar pontualmente o aluguel nos prazos a2ustados, e, em falta de a2uste, segundo o
costume do lugar-
/// 5 a levar ao con"ecimento do locador as tur!a<es de terceiros, ue se pretendam
fundadas em direito-
/? 5 a restituir a coisa, finda a locao, no estado em ue a rece!eu, salvas as deteriora<es
naturais ao uso regular.
(
I( .er'ir2se da coisa alugada para os usos contratados
A primeira parte do inciso I do art( *+K do no'o Cdigo Ci'il esta!elece a o!rigao
de o locador =ser'ir2se da coisa alugada para os usos con'encionados ou presumidos$ con&orme a
nature%a dela e as circunst8ncias>(
Isso decorre da nature%a causal do contrato de locao$ sendo o des'io da &inalidade pactuada
um ilcito contratual que autori%a no somente a resoluo da a'ena$ mas tam!m a demanda por
perdas e danos(
Nesse tom$ esta!elece o art( *03 do CC2345
Art. 57@. Se o locatrio empregar a coisa em uso diverso do a2ustado, ou do a ue se destina,
ou se ela se danificar por a!uso do locatrio, poder o locador, al3m de rescindir o contrato,
e6igir perdas e danos.
II( Tratar a coisa alugada como se sua &osse
Dm segundo de'er contratual do locat#rio$ gerando direito ao locador$ tratar a coisa locada
=com o mesmo cuidado como se sua &osse>(
A e)presso do te)to legal !em ilustrati'a para e)primir a ideia de que o locat#rio de'e ter o
m#)imo cuidado no lidar com a coisa o!jeto do contrato de locao(

III( Aagar pontualmente o aluguel
A mais e'idente o!rigao do locat#rio $ sem a menor som!ra de dP'ida$ =pagar
pontualmente o aluguel nos pra%os ajustados$ e$ em &alta de ajuste$ segundo o costume do
lugar>(
O pagamento pela locao$ como e)posto$ normalmente ps2retri!uti'o$ ou seja$ pago aps o
incio do uso (e go%o do !em$ podendo$ porm$ ser esta!elecido de &orma di'ersa(
IQ( ,e'ar ao con<ecimento do locador as tur!a@es de terceiros
Como 'isto$ de'er do locador garantir o uso pac&ico da coisa$ resguardando o locat#rio
dos em!araos e tur!a@es de terceiros $ sendo direito do locat#rio e)igir o cumprimento de tal
o!rigao(
Aor &ora do de'er acessrio de assist9ncia$ cola!orao ou cooperao$ decorrente do
princpio da !oa2& o!jeti'a$ aos contratantes ca!e cola!orar para o correto adimplemento
das presta@es oriundas do pactuado principal$ em toda a sua e)tenso(
Assim$ no <# dP'ida de que de'er consect#rio do locat#rio le'ar ao con<ecimento do
locador as tur!a@es de terceiros$ que se pretendam &undadas em direito $ para que o locador
pro'idencie as dilig9ncias necess#rias para a de&esa da coisa locada(
Nada impede$ outrossim$ que o prprio locat#rio$ na qualidade de titular da posse direta
da coisa$ tam!m possa ajui%ar os interditos possessrios ca!'eis$ sem e)cluso da legitimidade do
locador$ possuidor indireto do !em(
Q( 7estituir a coisa$ &inda a locao$ no estado em que a rece!eu
: o!rigao &undamental do locat#rio$ sendo direito do locador$ restituir a coisa$ &inda
a locao$ no estado em que a rece!eu$ sal'as as deteriora@es naturais ao uso regular(
Neste de'er$ e'idente que se pressup@e a de'ida conser'ao da coisa locada$ admitindo2se$
o!'iamente$ no somente as deteriora@es naturais pelo uso$ mas tam!m pelo decurso ine)or#'el
do tempo(
/I7EITO /E 7ETENEFO
Com a &inalidade de proporcionar garantia maior para o credor$ estimulando o de'edor
ao cumprimento de suas o!riga@es$ pre'9 o ordenamento jurdico um meio de autotutela(
Trata2se do direito de reteno$ que consiste na prerrogati'a de o credor manter$ so! sua posse
direta$ !em do de'edor$ at que este cumpra a prestao a que est# o!rigado( Cuida2se de um
direito potestati'o$ por meio do qual o seu titular &ora o cumprimento de uma prestao que
l<e de'ida$ mediante justi&icada negati'a de de'oluo da coisa(
No caso das !en&eitorias necess#rias ou$ se autori%adas$ das Pteis$ tanto o art( *0I do
CC234 quanto o anterior art( 6(6KK do CC26+ j# autori%a'am esta &orma de autode&esa(
Toda'ia$ esta prerrogati'a &oi ampliada no no'o ordenamento jurdico ci'il(
Com e&eito$ se$ na codi&icao passada$ a pre'iso era restrita$ na locao$ "s
mencionadas !en&eitorias$ agora tam!m poss'el o locat#rio se 'aler de tal direito na <iptese
de e)tino antecipada do contrato de durao determinada$ con&orme pre'iso do j# aludido
par#gra&o Pnico do art( *06(
A IN/ENIRAEFO AO7 LENSEITO7IA. NA COI.A ,OCA/A
.endo a locao um tpico contrato de durao$ per&eitamente natural que$ no uso cotidiano da
coisa$ !en&eitorias sejam &eitas pelo locat#rio(
Esta!elece o art( *0I do CC2345
Art. 57;. Salvo disposio em contrrio, o locatrio goza do direito de reteno, no caso de
!enfeitorias necessrias, ou no de !enfeitorias :teis, se estas "ouverem sido feitas com
e6presso consentimento do locador.
Note2se$ portanto$ que apenas su!sidiariamente so aplicadas as regras legais$ pre'alecendo$
pois$ o quanto pactuado entre as partes$ segundo o princpio da autonomia pri'ada(
EOTINEFO /O CONT7ATO /E ,OCAEFO
A e)tino natural do contrato de locao se d# com o ad'ento do seu termo &inal$ por
aplicao do art( *01 do CC234(
: poss'el$ porm$ a e)tino antecipada$ com os Tnus correspondentes$ na &orma
do art( *06 do CC234$ e art( ;(H$ da ,ei n( I(4;*JK6(
A resilio !ilateral$ amig#'el$ tam!m plenamente poss'el para a e)tino do contrato de
locao(
A morte do locador ou do locat#rio$ por sua 'e%$ no gera e&eito e)tinti'o da locao$ tanto na
pre'iso codi&icada do art( *00 do CC234 quanto na dos arts( 63 e 66 da ,ei do Inquilinato(