In Noordwest-Nederland ligt circa 23% van de landelijke

kantorenvoorraad. Groot-Amsterdam (inclusief Hoofddorp en

Schiphol) is in landelijk perspectief de grootste kantoormarkt.
Het gebied huisvest verschillende internationale gebruikers en
kent veel vraagdynamiek. De kantoormarkten in Alkmaar en
Haarlem huisvesten vooral regionale gebruikers. Sinds 2010 is
er in de regio ongeveer 430.000 m kantoorruimte aan de
voorraad onttrokken in 69 objecten. Vooral Amsterdam heeft
zich een kansrijke markt getoond, getuige de 40 onttrokken
kantoorobjecten.
In 2013 bereikte de totaalopname met circa 270.000 m het
laagste niveau in tien jaar. Opvallend is dat er in 2013 weinig
grootschalige transacties ( > 10.000 m) zijn geregistreerd. In
het kleinschalige en middelgrote segment is nog volop
dynamiek zichtbaar in de regio. De ruimtebehoefte verschuift
steeds meer van traditionele kantoorruimten naar kantoren die
waarde toevoegen op basis van gebouwkenmerken en/of
locatie. De gerealiseerde huren staan, met uitzondering van
toplocaties zoals de Zuidas en Schiphol, op nagenoeg alle
locaties onder druk.
Het kantorenaanbod in de regio ligt structureel boven het
landelijk gemiddelde. Vooral de grote kantoormarkten
Amsterdam (18%), Haarlemmermeer (22%) en Amstelveen
(28%) beschikken over relatief veel kantoorruimte zonder
gebruiker. In de rest van de regio is het aanbod aanmerkelijk
lager. Tussen deelgebieden kunnen er grote verschillen zijn. Het
centrum van Amsterdam kent bijvoorbeeld 12,5% leegstand,
tegenover 33% in Beukenhorst-West in Hoofddorp.
FGH BANK JULI 2014
REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN
KANTORENMARKT
Noordwest-Nederland
Marktstructuur
Voorraad kantoorruimte in Noordwest-Nederland (*1.000 m)
Vraag
Opname kantoorruimte in Noordwest-Nederland in m (*1.000)
Aanbod
Aanbod kantoorruimte ten opzichte van de voorraad in Noordwest-Nederland in m (*1.000)
1 REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT NOORDWEST-NEDERLAND
Noord-Holland
Overig Nederland
11.509
38.116
0,0%
2,0%
4,0%
6,0%
8,0%
10,0%
12,0%
14,0%
16,0%
18,0%
20,0%
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Noord-Holland Nederland
100.000
0
200.000
300.000
400.000
500.000
600.000
700.000
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Noord-Holland
Provincie Gemeente Inwoners Voorraad in m Aanbod inm Opname inm Bandbreedte in /m
2013 2012 2013 2012 2013 Gem 2008-2012 2013 2012 2013
Noord-
Holland
Alkmaar 95.000 377.700 378.500 52.300 51.700 22.700 7.700 90-135 85-125
Amstelveen 84.800 647.900 648.800 171.000 181.400 11.100 7.900 100-165 90-140
Amsterdam 809.200 6.076.700 6.052.800 1.034.500 1.106.800 249.700 193.200 80-325 80-325
Diemen 25.900 231.600 231.600 38.800 32.500 3.600 6.100 70-115 70-110
Haarlem 154.800 536.800 543.300 67.400 78.400 15.100 9.500 75-160 75-160
Haarlemmermeer 144.200 1.409.800 1.441.500 315.300 320.800 49.200 21.100 75-300 75-300
Heerhugowaard 53.200 102.200 102.300 6.000 8.900 2.800 1.000 80-125 80-120
Hilversum 86.500 625.300 624.100 110.200 115.500 17.700 5.600 90-155 90-155
Hoorn 71.700 110.600 118.400 14.900 17.500 3.000 700 75-120 75-120
Huizen 41.300 83.800 83.800 11.900 11.900 1.200 - 80-125 80-120
Purmerend 79.500 104.300 103.900 11.800 14.600 900 700 75-120 75-115
Velsen 67.200 121.300 121.300 10.600 9.700 5.300 - 75-120 75-115
Zaanstad 150.600 254.400 250.800 38.400 38.800 5.300 4.100 80-120 80-115
Overig 873.600 793.500 807.500 115.100 124.200 17.500 11.600 - -
Totaal Noord-Holland 2.737.500 11.475.900 11.508.600 1.998.200 2.112.700 405.100 269.200 - -
Totaal Noordwest-Nederland 2.737.500 11.475.900 11.508.600 1.998.200 2.112.700 405.100 269.200 - -
Het scherpste netto-aanvangsrendement voor
kantoren ligt op de Zuidas in Amsterdam. Hier zijn in
2013 verschillende kantoren van eigenaar gewisseld.
Door de oplopende leegstand en de geringere vraag,
is de investeringsvraag ink teruggevallen in de regio.
Vanwege het dynamische karakter van de regio is er
niettemin blijvende interesse in beleggingsmogelijk-
heden. De meeste beleggersvraag gaat daarbij uit
naar moderne kantoren op de betere locaties. Voor de
andere kantoorsteden in Noordwest-Nederland begint
de top bij 7,5%.
2 REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT NOORDWEST-NEDERLAND
Marktstructuur
Bandbreedte netto-aanvangsrendementen kantoren in Nederland (in procenten)
Factsheet kantoren Noordwest-Nederland
FGH BANK JULI 2014
2012 2013
Beste locaties Overige locaties Beste locaties Overige locaties
Noord-Nederland 7,50- 8,25 8,25 10,00 7,75- 8,75 8,25 10,00
Oost-Nederland 6,75 7,75 7,50 - 9,50 7,25-8,50 8,00- 10,00
Noordwest-Nederland 6,00-7,50 7,00-10,00 6,00 - 7,75 7,50 - 11,00
Midden-Nederland 6,25 - 7,50 7,25 - 9,00 6,25 - 8,00 7,5 - 10,00
Zuidwest-Nederland 6,25-7,50 7,00-8,75 6,50-8,00 7,25-11,00
Zuid-Nederland 6,50-7,75 7,50-10,00 7,00-8,50 7,75-11,00
Contactgegevens
Leidseveer 50, 3511 SB Utrecht
Postbus 2244, 3500 GE Utrecht
(030) 232 39 11, info@fghbank.nl
www.fghbank.nl
Bronnen
FGH Vastgoedbericht, Strabo, CBS,
PropertyNL, R.Bak
Disclaimer
Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank
signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research
(030 - 232 32 64). Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend.
Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van
publicatie afspelen.
Noordwest-Nederland huisvest circa 11% van de landelijke voorraad
bedrijventerreinen. De regio beschikt over zeer gevarieerde
bedrijfslocaties. Naast reguliere bedrijventerreinen, zijn er (zee)
haventerreinen bij de IJmond en Amsterdam/Zaandam en is er het
logistiek cluster bij Schiphol met luchthaven gebonden activiteiten.
Creatieve en innovatieve bedrijfsclusters komen met name voor in
Amsterdam. De behoefte van gebruikers in de regio is daarmee
divers.
In 2013 viel de opname (157.000 m) in Noordwest-Nederland sterk
terug tot circa de helft van het langjarige gemiddelde. De verklaring
hiervoor is het ontbreken van grootschalige transacties in de regio
Amsterdam-Schiphol. De jaarlijkse vraagdynamiek in de regio wordt
echter vooral bepaald door gebruikers met behoefte aan
kleinschalige en middelgrote bedrijfsruimte. In de regio is een
gevarieerde behoefte aan bedrijfsruimte, van broedplaatsen tot
hoogwaardige logistiek. Door lagere economische dynamiek en het
ruime aanbod staan huurprijzen in de regio onder druk.
Het beschikbare aanbod bedrijfsruimte in Noordwest-Nederland ligt
op bijna 1,3 miljoen m. Ongeveer de helft hiervan ligt in de
gemeenten Amsterdam en Haarlemmermeer. De laatste jaren is
sprake van een afvlakking van het aanbod na een piek in 2008. Dat
neemt niet weg dat een groeiend deel van het aanbod structureel is
en nauwelijks aansluit bij wensen van gebruikers. Datzelfde geldt
voor logistiek vastgoed, waarvan ongeveer 316.500 m wordt
aangeboden in de regio. De vraag gaat vooral uit naar modern
logistiek vastgoed, waarbij een sterke voorkeur is voor nieuwbouw.
FGH BANK JULI 2014
REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN
BEDRIJFSRUIMTEMARKT
Noordwest-Nederland
Marktstructuur
Voorraad bedrijventerrein Noordwest-Nederland (in netto ha)
Vraag
Opname bedrijfsruimte in Noordwest-Nederland in m
Aanbod
Aanbod bedrijfsruimte in Noordwest-Nederland in m
1 REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN BEDRIJFSRUIMTEMARKT NOORDWEST-NEDERLAND
Noord-Holland
Overig Nederland
8.475
69.222
Noord-Holland
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
0
200.000
400.000
600.000
800.000
1.000.000
1.200.000
1.400.000
1.600.000
1.800.000
2.000.000
Noord-Holland
0
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
300.000
350.000
400.000
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Provincie Gemeente Inwoners Voorraad in ha (netto) Aanbod in m Opname in m Bandbreedte in /m
2013 Totaal Beschikbaar 2012 2013 Gem 2008-2012 2013 2012 2013
Noord-
Holland
Alkmaar 95.000 343 89 39.600 60.000 19.800 6.600 35-60 30-55
Amsterdam 809.200 2.310 443 398.200 414.000 97.900 39.800 40-70 40-70
Haarlem 154.800 144 20 35.900 34.500 13.500 31.400 35-70 30-65
Haarlemmermeer 144.200 870 301 207.500 229.000 60.700 22.500 35-85 30-80
Heerhugowaard 53.200 246 73 14.300 9.500 9.100 2.600 30-55 25-50
Hilversum 86.500 100 9 21.700 15.500 11.600 2.900 35-60 30-55
Hoorn 71.700 210 30 17.300 28.000 6.200 7.200 30-55 25-50
Velsen 67.200 963 45 20.000 13.200 2.400 700 30-55 25-50
Zaanstad 150.600 580 132 131.300 131.000 16.000 16.600 35-55 30-50
Overig 1.105.100 2.710 649 312.700 356.800 59.900 26.500 - -
Totaal Noord-Holland 2.737.500 8.475 1.790 1.198.500 1.291.500 297.100 156.800 - -
Totaal Noordwest-
Nederland
2.737.500 8.475 1.790 1.198.500 1.291.500 297.100 156.800 - -
2 REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN BEDRIJFSRUIMTEMARKT NOORDWEST-NEDERLAND
Factsheet bedrijfsruimte Noordwest-Nederland
FGH BANK JULI 2014
Marktstructuur
Bandbreedte netto-aanvangsrendementen bedrijfsruimte in Nederland (in procenten)
2012 2013
Beste locaties Overige locaties Beste locaties Overige locaties
Noord-Nederland 8,00 - 9,00 8,50 - 10,00 8,50 - 9,75 9,00 - 11,00
Oost-Nederland 7,25 - 9,00 7,75 - 10,00 7,75 - 9,50 8,50 - 10,50
Noordwest-Nederland 7,50 - 9,00 8,00 - 10,00 7,75 - 9,50 8,50 - 11,00
Midden-Nederland 7,50 - 8,75 7,75 - 10,00 7,50 - 9,00 8,00 - 10,00
Zuidwest-Nederland 7,25 - 8,75 7,75 - 10,00 7,25 - 9,00 8,00 - 11,00
Zuid-Nederland 7,25 - 8,75 7,50 - 10,00 7,25 - 8,75 8,00 - 11,00
Naarmate de aanvangsrendementen lager zijn, geeft dit
weer dat beleggers bereid zijn een hogere prijs voor het
vastgoed te betalen. De aanvangsrendementen voor
bedrijfsruimte liggen gemiddeld hoger dan voor
kantoren, winkels of woningen. Dit komt vooral omdat
bedrijfsruimte gemiddeld genomen meer
gebruikersspeciek is. Wel neemt vooral de vraag naar
(courante) distributiecentra toe. Omdat dit segment in
delen van de regio sterk vertegenwoordigd is, is er
betrekkelijk veel vraag van beleggers. Mede hierdoor
worden relatief lage aanvangsrendementen behaald.
Contactgegevens
Leidseveer 50, 3511 SB Utrecht
Postbus 2244, 3500 GE Utrecht
(030) 232 39 11, info@fghbank.nl
www.fghbank.nl
Bronnen
FGH Vastgoedbericht, Strabo, CBS,
PropertyNL, IBIS-werklocaties,
NVMBusiness
Disclaimer
Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank
signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research
(030 232 32 64). Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend.
Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van
publicatie afspelen.
In totaal telt de regio Noordwest-Nederland ruim 4,6 miljoen
m
2
winkelruimte, dat is ongeveer 15% van de landelijke
winkelvoorraad. In absolute zin is Noord-Holland daarmee na
Zuid-Holland en Noord-Brabant de provincie met de grootste
winkelvoorraad. Naar inwoners gemeten is de winkeldichtheid
in Noord-Holland (1.698 m
2
per 1.000 inwoners) echter relatief
laag. Alleen Zuid-Holland en Utrecht kennen een lagere
winkeldichtheid. In totaal is de winkelvoorraad in Noordwest-
Nederland vorig jaar met 66.400 m
2
toegenomen. Het grootste
deel hiervan is door huurders in gebruik genomen.
De vraag naar winkelruimte in de regio Noordwest is vorig jaar
toegenomen. In totaal is circa 69.000 m
2
opgenomen. Daarmee
lijkt de vraag zich weer te herstellen ten opzichte van 2012 toen
de vraag het laagste niveau van de afgelopen tien jaar bereikte.
Gemiddeld is in de afgelopen tien jaar circa 72.000 m
2
per
jaar verhuurd, de opname laat van jaar tot jaar echter sterke
uctuaties zien. De beweging in de markt en de jaarlijkse
verschillen laten zien dat de vraag naar winkelruimte veel
minder voorspelbaar is dan dat het soms lijkt. Juist in de
crisisjaren zien we meer dynamiek ontstaan, dit is deels te
verklaren omdat meer goede locaties zijn vrijgekomen.
De winkelleegstand in Noordwest-Nederland is relatief laag.
In Noord-Holland ligt de leegstand met 4,6% ruim onder het
landelijk gemiddelde (6,9%). Noord-Holland is daarmee de
provincie met het laagste leegstandsniveau. Daar staat echter
tegenover dat de leegstand over de afgelopen tien jaar een
stijgende trend laat zien. Opvallende uitschieters, met een
leegstand van circa 8%, zijn de gemeenten Beverwijk, Den
Helder en Hilversum.
FGH BANK JULI 2014
REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN
WINKELMARKT
Noordwest-Nederland
Marktstructuur
Voorraad winkelruimte in Noordwest-Nederland (*1.000 m
2
)
Vraag
Opname winkelruimte in Noordwest-Nederland (*1.000 m
2
)
Aanbod
Leegstand van winkels (in % van het totale aantal vestigingen)
1 REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN WINKELMARKT NOORDWEST-NEDERLAND
Noord-Holland
Overig Nederland
4.649
26.601
0,0%
1,0%
2,0%
3,0%
4,0%
5,0%
6,0%
7,0%
8,0%
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Noord-Holland Nederland
10.000
20.000
0
30.000
40.000
50.000
60.000
70.000
80.000
90.000
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Noord-Holland
Provincie Gemeente Inwoners Voorraad in m Leegstand inm Opname inm Bandbreedte in /m
2013 2012 2013 2012 2013 Gem 2008-2012 2013 2012 2013
Noord-
Holland
Alkmaar 95.000 279.500 286.100 35.900 53.500 5.300 5.200 325-700 250-700
Amstelveen 84.800 124.100 122.700 4.100 6.200 1.200 1.000 500-850 500-900
Amsterdam 809.200 1.119.800 1.136.500 79.100 91.600 25.400 39.500 1.800-2.500 1.800-2.500
Beverwijk 40.100 148.500 154.600 18.400 32.700 2.000 - 225-400 200-375
Bussum 32.600 65.500 67.300 7.800 9.600 1.700 2.500 300-550 275-525
Den Helder 56.600 129.700 127.600 14.500 10.500 500 200 175-300 170-290
Haarlem 154.800 250.400 261.100 17.300 22.600 5.000 4.500 400-950 400-950
Haarlemmermeer 144.200 303.300 311.100 15.800 17.500 3.900 800 320-550 320-550
Heerhugowaard 53.200 138.200 140.500 8.100 16.300 4.700 3.000 350-450 325-450
Hilversum 86.500 137.100 140.700 15.100 15.100 3.400 3.400 325-750 325-725
Hoorn 71.700 159.600 163.200 13.600 17.100 1.800 200 275-550 275-525
Purmerend 79.500 121.200 122.600 5.200 8.400 400 200 225-525 200-500
Schagen 46.000 90.100 92.700 5.000 5.500 400 100 150-230 150-225
Velsen 67.200 71.000 80.300 7.000 11.000 400 3.300 175-350 170-340
Zaanstad 150.600 318.800 323.900 38.400 33.100 5.400 1.600 250-425 250-425
Overig 765.500 1.125.300 1.117.600 65.900 71.600 8.400 3.400 - -
Totaal Noord-Holland 2.737.500 4.582.100 4.648.500 351.200 422.300 69.900 68.900 - -
Totaal Noordwest-
Nederland
2.737.500 4.582.100 4.648.500 351.200 422.300 69.900 68.900 - -
De investeringsmarkt voor winkels is aan het veranderen.
Hogere (leegstands)risicos en neerwaartse druk op huurprijzen
zorgen er voor dat de waarde van het winkelvastgoed daalt.
Dat geldt zeker voor gebieden met relatief veel leegstand.
Hierdoor stijgen op veel plaatsen de aanvangsrendementen,
ook op de betere locaties in (Noordwest-)Nederland. In
Amsterdam liggen de netto-aanvangsrendementen op circa
4,5%, maar voor andere winkelsteden hoger. De brandbreedte
wordt groter, een signaal dat de markt verder divergeert.
2 REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN WINKELMARKT NOORDWEST-NEDERLAND
Marktstructuur
Bandbreedte netto-aanvangsrendementen winkels in Nederland (in procenten)
Factsheet winkels Noordwest-Nederland
FGH BANK JULI 2014
2012 2013
A1 locaties A1 locaties
Noord-Nederland 4,50 7,00 4,75 7,50
Oost-Nederland 5,00 6,75 5,25 7,25
Noordwest-Nederland 4,25 6,00 4,50 6,75
Midden-Nederland 4,5 6,00 4,50 6,50
Zuidwest-Nederland 4,75 6,50 4,75 6,50
Zuid-Nederland 4,75 6,50 4,75 7,00
Contactgegevens
Leidseveer 50, 3511 SB Utrecht
Postbus 2244, 3500 GE Utrecht
(030) 232 39 11, info@fghbank.nl
www.fghbank.nl
Bronnen
FGH Vastgoedbericht, Strabo, CBS,
PropertyNL, Locatus
Disclaimer
Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank
signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research
(030 - 232 32 64). Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend.
Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van
publicatie afspelen.