In de oostelijke provincies is ruim 13% van de landelijke

kantorenmarkt geconcentreerd. Meer dan de helft (55%) van

de voorraad ligt in de vijf grootste kantoormarkten: Zwolle,
Enschede, Apeldoorn, Arnhem en Nijmegen. In deze steden is
de meest economische dynamiek zichtbaar en daardoor een
gevarieerde ruimtebehoefte van kantoorgebruikers. De overige
kantoormarkten zijn kleinschalig en dienen hoofdzakelijk de
lokale markt. Sinds 2010 zijn er voor zover bekend veertien
kantoren uit de voorraad gehaald. De meest kantoren zijn
getransformeerd tot woonfuncties.
In 2013 werd bijna 150.000 m kantoorruimte opgenomen in
Oost-Nederland. De voorgaande vijf jaar was dat gemiddeld
215.000 m. Sinds enkele jaren is sprake van een fors lagere
vraag in met name Gelderland. Vooral in de belangrijkste
kantoormarkten is veel vraag weggevallen. Momenteel gaat de
meeste vraag uit naar kleinschalige kantoorruimten. De
ruimtebehoefte verschuift van traditionele kantoorruimten naar
kantoren die waarde toevoegen op basis van gebouw-
kenmerken en/of locatie. Kantoorhuren staan op nagenoeg alle
locaties onder druk.
Na 2008 is het kantorenaanbod fors opgelopen in Oost-
Nederland. Met uitzondering van Nijmegen, hebben de
grootste kantoormarkten een aanbodpercentage rond of hoger
dan het landelijk gemiddelde. Dezelfde leegstandsproblematiek
speelt in een aantal kleinere kantoormarkten zoals Ede,
Zaltbommel en Deventer. Een groeiend deel van het aanbod
heeft een structureel karakter met een gering perspectief op
nieuwe gebruikers. Binnen kantoorsteden kunnen grote
verschillen optreden tussen kantoorgebieden met een hoog
aanbod en laag aanbod.
FGH BANK JULI 2014
REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN
KANTORENMARKT
Oost-Nederland
Marktstructuur
Voorraad kantoorruimte in Oost-Nederland (*1.000 m)
Vraag
Opname kantoorruimte in Oost-Nederland in m (*1.000)
Aanbod
Aanbod kantoorruimte ten opzichte van de voorraad in Oost-Nederland in m (*1.000)
1 REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT OOST-NEDERLAND
4.136
2.481
43.008
Gelderland
Overijssel
Overig Nederland
Overijssel Gelderland Nederland
0,0%
2,0%
4,0%
6,0%
8,0%
10,0%
12,0%
14,0%
16,0%
18,0%
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
0
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Gelderland Overijssel
Provincie Gemeente Inwoners Voorraad in m Aanbod inm Opname inm Bandbreedte in /m
2013 2012 2013 2012 2013 Gem 2008-2012 2013 2012 2013
Gelderland Apeldoorn 157.600 734.000 730.500 112.900 158.600 20.500 11.200 90-130 80-125
Arnhem 150.600 1.122.100 1.125.900 189.000 208.100 40.200 27.600 90-150 85-150
Barneveld 54.000 104.100 104.100 16.800 14.800 2.600 1.200 85-130 85-120
Doetinchem 56.300 147.700 141.900 13.500 16.800 4.700 1.900 90-135 85-120
Ede 110.600 254.100 255.800 49.000 51.400 11.700 13.400 90-135 80-125
Harderwijk 45.700 89.800 89.400 2.400 4.200 2.300 200 100-140 80-125
Nijmegen 167.900 485.400 493.500 54.200 54.400 14.700 14.700 75-145 75-145
Zutphen 47.200 91.200 91.200 13.400 15.600 4.600 200 90-130 80-120
Wageningen 38.100 194.800 188.700 4.200 2.100 900 - 100-135 90-125
Nijkerk 40.500 103.800 103.800 11.200 7.800 3.700 300 85-135 80-125
Zaltbommel 27.200 83.300 85.800 19.000 18.200 5.500 100 80-135 70-125
Overig 1.123.500 716.400 725.500 81.100 99.400 23.600 10.000 - -
Totaal Gelderland 2.019.200 4.126.700 4.136.100 566.700 651.400 135.000 80.800 - -
Overijssel Almelo 72.400 193.900 211.700 20.600 28.600 7.600 3.100 80-135 70-125
Deventer 98.400 362.200 377.400 70.900 71.900 9.000 13.300 80-135 70-130
Enschede 158.800 444.200 450.800 65.700 73.800 20.200 17.700 90-140 80-140
Hardenberg 59.600 46.400 47.100 800 700 800 - 90-130 80-120
Hengelo 81.000 280.600 280.800 29.200 33.500 8.300 3.700 85-120 80-115
Oldenzaal 32.100 62.600 62.800 7.800 9.300 1.500 1.800 85-120 75-115
Zwolle 123.000 778.000 780.400 134.000 147.100 29.400 24.600 100-155 90-150
Overig 514.200 269.400 269.800 21.000 25.300 3.600 2.600 - -
Totaal Overijssel 1.139.500 2.437.300 2.480.800 350.000 390.200 80.400 66.800 - -
Totaal Oost-Nederland 3.158.700 6.564.000 6.616.900 916.700 1.041.600 215.400 147.600 - -
De netto-aanvangsrendementen in Oost-Nederland
liggen hoger dan in meeste andere regios. Voor de
beste locaties in Oost-Nederland liggen de aanvangs-
rendementen op 7,25 tot 8,50%. Sinds vorig jaar zijn
de aanvangsrendementen opgelopen, mede als
gevolg van de afnemende vraag en het toenemende
aanbod. De laatste jaren is bovendien weinig
genvesteerd in kantorenvastgoed in de regio.
Demeeste beleggersvraag gaat uit naar moderne
kantoren op de betere locaties.
2 REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT OOST-NEDERLAND
Marktstructuur
Bandbreedte netto-aanvangsrendementen kantoren in Nederland (in procenten)
Factsheet kantoren Oost-Nederland
FGH BANK JULI 2014
2012 2013
Beste locaties Overige locaties Beste locaties Overige locaties
Noord-Nederland 7,50- 8,25 8,25 10,00 7,75- 8,75 8,25 10,00
Oost-Nederland 6,75 7,75 7,50 - 9,50 7,25-8,50 8,00- 10,00
Noordwest-Nederland 6,00-7,50 7,00-10,00 6,00 - 7,75 7,50 - 11,00
Midden-Nederland 6,25 - 7,50 7,25 - 9,00 6,25 - 8,00 7,5 - 10,00
Zuidwest-Nederland 6,25-7,50 7,00-8,75 6,50-8,00 7,25-11,00
Zuid-Nederland 6,50-7,75 7,50-10,00 7,00-8,50 7,75-11,00
Contactgegevens
Leidseveer 50, 3511 SB Utrecht
Postbus 2244, 3500 GE Utrecht
(030) 232 39 11, info@fghbank.nl
www.fghbank.nl
Bronnen
FGH Vastgoedbericht, Strabo, CBS,
PropertyNL, R.Bak
Disclaimer
Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank
signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research
(030 - 232 32 64). Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend.
Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van
publicatie afspelen.
Ongeveer 18% van de landelijke voorraad aan bedrijventerreinen ligt
in Oost-Nederland. Gelderland beschikt over een grotere voorraad
dan Overijssel en heeft bovendien een hogere uitgiftegraad (85% ten
opzichte van 80% in Overijssel). De economische bedrijvigheid in
Gelderland concentreert zich voornamelijk in de stadsregio Arnhem-
Nijmegen waar 30% van de voorraad terug te vinden is. In Overijssel
zijn de belangrijkste concentraties van bedrijfsruimte terug te vinden
rond Zwolle en de Twentse steden. Zwolle is een belangrijk
distributieknooppunt voor Oost en Noord-Nederland.
In 2013 daalde de opname in Oost-Nederland ten opzichte van 2012.
De opname in Gelderland laat een dalende trend zien sinds het
uitbreken van de crisis in 2008 (op 2012 na), terwijl de opname in
Overijssel de laatste jaren juist op een relatief hoog niveau ligt. Dit
wordt vooral veroorzaakt doordat hier de laatste jaren veel
grootschalige transacties (> 10.000 m) zijn geregistreerd. De
jaarlijkse vraag wordt echter vooral bepaald door gebruikers met
behoefte aan kleinschalige en middelgrote bedrijfsruimte. Door
lagere economische dynamiek en het ruime aanbod staan
huurprijzen in de regio onder druk.
De hoeveelheid beschikbare bedrijfsruimte in Oost-Nederland ligt op
ruim 1,9 miljoen m. Opvallend is dat het aanbodniveau in
Gelderland al geruime tijd stabiel is, terwijl het aanbod in Overijssel
uctueert. In Overijssel is het aanbod in 2013 voor het eerst sinds het
uitbreken van de crisis gedaald. Een groeiend deel van het
bedrijfsruimte-aanbod is structureel en sluit nauwelijks aan bij
wensen van gebruikers. Gelderland heeft in Oost-Nederland het
meeste aanbod van logistiek vastgoed, namelijk 389.000 m
tegenover 85.000 m in Overijssel. Ook hiervoor geldt dat dit aanbod
veelal verouderd is.
FGH BANK JULI 2014
REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN
BEDRIJFSRUIMTEMARKT
Oost-Nederland
Marktstructuur
Voorraad bedrijventerrein Oost-Nederland (in netto ha)
Vraag
Opname bedrijfsruimte in Oost-Nederland in m
Aanbod
Aanbod bedrijfsruimte in Oost-Nederland in m
1 REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN BEDRIJFSRUIMTEMARKT OOST-NEDERLAND
Gelderland
Overijssel
Overig Nederland
7.899
6.300
63.497
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Gelderland Overijssel
0
200.000
400.000
600.000
800.000
1.000.000
1.200.000
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Gelderland Overijssel
0
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
300.000
350.000
400.000
450.000
Provincie Gemeente Inwoners Voorraad in ha (netto) Aanbod in m Opname in m Bandbreedte in /m
2013 Totaal Beschikbaar 2012 2013 Gem 2008-2012 2013 2012 2013
Gelderland Apeldoorn 157.600 688 142 45.100 47.500 26.100 12.100 25-65 20-60
Arnhem 150.600 284 47 90.300 92.500 6.400 6.900 30-60 30-60
Doetinchem 56.300 332 61 54.000 52.000 13.600 13.500 30-55 25-50
Duiven 25.600 232 37 34.400 27.000 13.800 9.000 30-55 25-55
Ede 110.600 416 95 119.000 136.000 19.700 11.200 30-60 30-60
Nijmegen 167.900 571 57 66.500 67.000 20.700 7.500 25-60 25-55
Tiel 41.800 340 39 51.200 72.700 14.600 5.800 30-60 25-55
Zaltbommel 27.200 209 28 1.900 13.400 11.000 - 25-50 25-50
Overig 1.281.600 4.908 660 565.900 553.200 159.100 96.600 - -
Totaal Gelderland 2.019.200 7.899 1.166 1.028.300 1.061.300 285.000 162.600 - -
Overijssel Almelo 72.400 715 224 57.200 95.000 19.500 5.500 20-45 20-45
Deventer 98.400 347 56 61.100 53.500 13.100 10.900 20-50 20-50
Enschede 158.800 627 99 158.400 160.500 39.100 47.000 25-50 25-50
Hengelo 81.000 468 39 97.900 91.500 12.700 6.200 25-55 25-55
Kampen 51.100 391 77 34.400 63.500 800 9.700 30-50 30-50
Oldenzaal 32.100 241 63 84.700 65.500 11.000 7.000 25-50 20-45
Zwolle 123.000 566 147 105.100 93.500 25.100 47.800 30-55 30-55
Overig 522.700 2.946 571 343.600 239.800 36.100 54.700 - -
Totaal Overijssel 1.139.500 6.300 1.276 942.400 862.800 157.400 188.800 - -
Totaal Oost-Nederland 3.158.700 14.200 2.442 1.970.700 1.924.100 442.400 351.400 - -
2 REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN BEDRIJFSRUIMTEMARKT OOST-NEDERLAND
Marktstructuur
Bandbreedte netto-aanvangsrendementen bedrijfsruimte in Nederland (in procenten)
Factsheet bedrijfsruimte Oost-Nederland
FGH BANK JULI 2014
Naarmate de aanvangsrendementen lager zijn, geeft
ditweer dat beleggers bereid zijn een hogere prijs voor
het vastgoed te betalen. De aanvangsrendementen
voorbedrijfsruimte liggen gemiddeld hoger dan voor
kantoren, winkels of woningen. Dit komt vooral omdat
bedrijfsruimte gemiddeld genomen meer gebruikers-
speciek is. Wel neemt vooral de vraag naar (courante)
distributiecentra toe. Beleggers verleggen de focus naar
dit segment, waarvan met name de regios Arnhem-
Nijmegen en Zwolle proteren. Door gebrek aan
beschikbaar vastgoed, is het aantal transacties echter
klein.
2012 2013
Beste locaties Overige locaties Beste locaties Overige locaties
Noord-Nederland 8,00 - 9,00 8,50 - 10,00 8,50 - 9,75 9,00 - 11,00
Oost-Nederland 7,25 - 9,00 7,75 - 10,00 7,75 - 9,50 8,50 - 10,50
Noordwest-Nederland 7,50 - 9,00 8,00 - 10,00 7,75 - 9,50 8,50 - 11,00
Midden-Nederland 7,50 - 8,75 7,75 - 10,00 7,50 - 9,00* 8,00 - 10,00
Zuidwest-Nederland 7,25 - 8,75 7,75 - 10,00 7,25 - 9,00 8,00 - 11,00
Zuid-Nederland 7,25 - 8,75 7,50 - 10,00 7,25 - 8,75 8,00 - 11,00
Contactgegevens
Leidseveer 50, 3511 SB Utrecht
Postbus 2244, 3500 GE Utrecht
(030) 232 39 11, info@fghbank.nl
www.fghbank.nl
Bronnen
FGH Vastgoedbericht, Strabo, CBS,
PropertyNL, IBIS-werklocaties,
NVMBusiness
Disclaimer
Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank
signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research
(030 232 32 64). Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend.
Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van
publicatie afspelen.
In totaal telt de regio Oost-Nederland 6,3 miljoen m
2
winkel-
ruimte. Daarvan ligt circa 60% in de provincie Gelderland en
circa 40% in Overijssel. Naar inwoners gemeten is de winkel-
dichtheid in Overijssel (2.158 m
2
per 1.000 inwoners) echter
hoger dan in Gelderland (1.917 m
2
per 1.000 inwoners). In
totaal is de winkelvoorraad in Oost-Nederland vorig jaar met
ruim 75.000 m
2
toegenomen. Het grootste deel hiervan is door
huurders in gebruik genomen.
De vraag naar winkelruimte in de regio Oost is vorig jaar sterk
afgenomen, vooral in Gelderland maar ook in Overijssel. In
totaal is slechts 72.500 m
2
opgenomen. Dat is het laagste
niveau in de afgelopen tien jaar. Gemiddeld is in de afgelopen
tien jaar circa 97.000 m
2
per jaar verhuurd, met 2012 als
uitschieter toen de vraag uitkwam op ruim 127.000 m
2
.
De beweging in de markt en de jaarlijkse verschillen laten zien
dat de vraag naar winkelruimte veel minder voorspelbaar is dan
dat het soms lijkt. Juist in de crisisjaren zien we meer dynamiek
ontstaan, dit is deels te verklaren omdat meer goede locaties
zijn vrijgekomen.
De winkelleegstand in Oost-Nederland is hoog. Dit komt vooral
voor rekening van Overijssel. Overijssel heeft met 8,1%, zelfs
het op n na hoogste leegstandspercentage in Nederland.
Hoewel de leegstand in Gelderland nog net onder het landelijk
gemiddelde ligt, neemt ook hier de leegstand gestaag toe.
Oorzaken voor de hoge leegstand in Overijssel zijn naast de
economische conjunctuur de combinatie van een relatief
grote winkelvoorraad, een snel vergrijzende bevolking en
verschuiving van winkelaankopen naar internet.
FGH BANK JULI 2014
REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN
WINKELMARKT
Oost-Nederland
Marktstructuur
Voorraad winkelruimte in Oost-Nederland (*1.000 m
2
)
Vraag
Opname winkelruimte in Oost-Nederland (*1.000 m
2
)
Aanbod
Leegstand van winkels (in % van het totale aantal vestigingen)
1 REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN WINKELMARKT OOST-NEDERLAND
3.864
2.459
24.926
Gelderland
Overijssel
Overig Nederland
Overijssel Gelderland
0,0%
1,0%
2,0%
3,0%
4,0%
5,0%
6,0%
7,0%
8,0%
9,0%
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Nederland
0
20.000
30.000
10.000
40.000
50.000
60.000
70.000
80.000
90.000
100.000
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Gelderland Overijssel
Provincie Gemeente Inwoners Voorraad in m Leegstand inm Opname inm Bandbreedte in /m
2013 2012 2013 2012 2013 Gem 2008-2012 2013 2012 2013
Gelderland Apeldoorn 157.600 311.100 311.700 35.500 45.300 7.000 4.700 350-800 350-750
Arnhem 150.600 307.400 291.100 31.000 28.400 7.500 5.600 700-1.100 700-1.050
Barneveld 54.000 114.600 113.200 9.800 5.900 2.700 1.200 200-450 200-400
Doetinchem 56.300 166.900 170.800 15.100 18.200 3.100 1.000 450-650 450-600
Ede 110.600 175.500 178.300 15.300 17.700 6.400 3.500 200-450 200-425
Nijmegen 167.900 254.300 260.900 27.100 29.600 8.900 5.100 650-900 650-850
Zutphen 47.200 143.200 144.900 16.600 19.400 1.800 400 275-425 275-400
Overig 1.271.600 2.383.000 2.392.700 202.900 209.000 23.500 15.000 - -
Totaal Gelderland 2.015.800 3.856.000 3.863.600 353.300 373.500 60.900 36.500 - -
Overijssel Almelo 72.400 182.500 185.200 35.000 33.400 4.900 3.700 200-400 200-375
Deventer 98.400 192.000 192.800 35.000 35.300 2.500 3.300 500-800 475-800
Enschede 158.800 326.300 308.700 47.900 48.500 9.400 8.200 350-850 350-850
Hardenberg 59.600 136.300 131.900 14.600 16.000 600 2.500 160-275 160-250
Hengelo 81.000 198.200 199.600 23.800 25.800 6.300 5.200 300-500 250-450
Kampen 51.100 76.600 86.100 8.300 14.700 600 - 125-300 125-275
Zwolle 123.000 226.700 231.200 16.500 18.100 3.900 6.800 400-1.050 400-1.050
Overig 495.100 1.118.100 1.123.900 111.900 118.500 9.200 6.400 - -
Totaal Overijssel 1.139.400 2.456.700 2.459.400 293.000 310.300 37.400 36.100 - -
Totaal Oost-Nederland 3.155.200 6.312.700 6.323.000 646.300 683.800 98.300 72.600 - -
De investeringsmarkt voor winkels is aan het veranderen.
Hogere (leegstands)risicos en neerwaartse druk op huurprijzen
zorgen er voor dat de waarde van het winkelvastgoed daalt.
Dat geldt zeker voor gebieden met relatief veel leegstand,
waaronder diverse winkelgebieden in Oost-Nederland. Hierdoor
stijgen op veel plaatsen de aanvangsrendementen, ook op de
betere locaties in (Oost-)Nederland. Op de toplocaties in
Gelderland en Overijssel liggen de netto-aanvangsrendementen
net boven 5%. De toprendementen zijn daarmee hoger dan in
de overige regios. De brandbreedte wordt wel groter, een
signaal dat de markt verder divergeert.
2 REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN WINKELMARKT OOST-NEDERLAND
Marktstructuur
Bandbreedte netto-aanvangsrendementen winkels in Nederland (in procenten)
Factsheet winkels Oost-Nederland
FGH BANK JULI 2014
2012 2013
A1 locaties A1 locaties
Noord-Nederland 4,50 7,00 4,75 7,50
Oost-Nederland 5,00 6,75 5,25 7,25
Noordwest-Nederland 4,25 6,00 4,50 6,75
Midden-Nederland 4,5 6,00 4,50 6,50
Zuidwest-Nederland 4,75 6,50 4,75 6,50
Zuid-Nederland 4,75 6,50 4,75 7,00
Contactgegevens
Leidseveer 50, 3511 SB Utrecht
Postbus 2244, 3500 GE Utrecht
(030) 232 39 11, info@fghbank.nl
www.fghbank.nl
Bronnen
FGH Vastgoedbericht, Strabo, CBS,
PropertyNL, Locatus
Disclaimer
Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank
signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research
(030 - 232 32 64). Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend.
Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van
publicatie afspelen.