If Anexo I Normativas Urbanisticas

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Estudio 1.EE.266: Desarrollo Urbano Integral del Borde Costero de Victoria Costa Victoria
Municipalidad de Victoria UNPRE
Informe Final. Consultor 1. Anexo I. Normativa urbanstica propuesta
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Estudio 1.EE.266
Desarrollo Urbano Integral del Borde Costero de Victoria Costa Victoria

Informe Final Consultor 1

Anexo I
Normativa urbanstica propuesta

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ZONA DE ISLAS

Suelo Litoral (SL)

Solar de Victoria (SL1)

El estudio sostiene un criterio de no urbanizacin del valle aluvial del rio
Paran. Este se fundamenta en diferentes normas y consideraciones
particulares.

El Cdigo Civil argentino establece el dominio pblico sobre los cursos de agua
entre lneas de ribera (art. 2340) y la obligacin de los propietarios ribereos de
dejar una calle pblica y no edificar en un ancho de 35 metros desde la lnea de
ribera (art. 2639).

Asimismo, la ley provincial 9008 manda definir las lneas de ribera a los fines
de establecer el dominio y delimitar zonas de riesgo hdrico en las que detallar
genricamente, para uno (va de evacuacin) u otro caso (rea inundable o
anegable), las limitaciones y restricciones al ejercicio del dominio de los bienes
que estn en esas reas, las que tendrn el propsito de facilitar el libre y
rpido escurrimiento de las aguas que puedan desbordar o anegar las mismas,
y prevenir la destruccin o el deterioro de bienes y de vidas, incluida la
conservacin de la flora y fauna silvestres. Tal definicin de lnea de ribera no
ha sido realizada an en el municipio de Victoria, por lo que debera adoptarse
un principio precautorio desde el gobierno municipal en materia de autorizacin
de usos del suelo en tierras bajas hasta tanto se defina la lnea de ribera.

La Ordenanza N 2.185/03 Declara rea Natural protegida a las 376.000 has.
de Islas, pertenecientes al ejido de la Ciudad de Victoria, integrado por Ley N
8.855/94, en un todo de acuerdo a lo normado por la Ley Provincial N
9.485/03, bajo la categora de RESERVA DE USO MLTIPLE, cuya
transcripcin textual es la siguiente: Entindase por RESERVA DE USO
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MLTIPLE, aquellas reas con cierto grado de transformacin en su condicin
Natural, en la que se privilegia la convivencia entre las actividades productivas
del Hombre y el mantenimiento de Ambiente Natural con sus Recursos
Silvestres. Son Zona apropiadas para la produccin Ganadera, Forestal y de
Fauna de valor comercial.

Ms all de la normativa nacional, provincial y municipal, se considera que el
riesgo hdrico en el Suelo Litoral es alto, lo cual es fcilmente comprobable a
travs de diferentes fuentes y experiencias recientes, y que no es conveniente
para el inters pblico avanzar con usos permanentes en l en vistas a los
potenciales daos a particulares y al ambiente. Asimismo se considera que el
valle fluvial y las riberas, que constituyen la interfase natural tierra agua
presentan hoy un destacado valor para la conservacin de la biodiversidad por
sus funciones de ecotono y corredor biolgico. Cabe sealar que tras el anlisis
realizado en el presente estudio puede afirmarse que existe en Victoria tierra
disponible sin riesgo hdrico para ser desarrollada al uso urbano y cuyo impacto
ser ms beneficioso para el desarrollo local en la medida en que contribuya a
consolidar el frente fluvial urbano (SDC y SDQ segn ord. 2472) que las
extensiones autnomas y aisladas sobre el valle fluvial o la tierra rural cuyo
impacto no resultar sinrgico con el desarrollo armnico social, econmico y
espacial de la ciudad existente.

Por todo ello, El SL1 debera mantener los indicadores urbansticos vigentes en
la Ord 2472 y su extensin acotarse nicamente a la isla artificial ms pequea
de la Urbanizacin Solar de Victoria en consideracin a su situacin de
consolidacin efectiva.

En vistas de que en el extremo Este del borde costero se ha definido un sector
clasificado como SL1 mediante la Ordenanza N 2.777, se recomienda redefinir
la categora de ese sector asimilndolo a la nueva categora SL3 que ms
adelante se define.

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Se recomienda, en virtud de lo expresado en el art. 16 de la ley provincial N
9.008, establecer la obligatoriedad de contratacin de seguros a los habitantes,
bienes y propietarios que habiten el SL1.

RESERVA (SL2)

El suelo denominado SL2 en las Ordenanzas N 2.472 y 2.777 pasa a la
categora SL3.

DELTA (SL3)
El SL3 es bsicamente suelo no urbanizable.

Carcter
Zona de reserva natural, a nivel regional y nacional. Proteccin de las
caractersticas naturales singulares que le confieren un alto valor ecolgico y
paisajstico.

DELIMITACIN

Queda definida por la totalidad de las islas, baados y cursos de agua del
valle fluvial del ro Paran, que pertenecen a la jurisdiccin de la Municipalidad
de Victoria; actualmente comprendidos entre los lmites municipales Norte, Sur
y Oeste y la lnea de ribera sobre el borde continental entrerriano al Este.

CONDICIONES PARA LA SUBDIVISIN DEL SUELO

Los particulares slo podrn subdividir aquella tierra de comprobado dominio
privado mediante instrumentos fehacientes que indiquen la adecuacin del
dominio segn lo establecido por el cdigo civil y la ley N 9.008.

Dimensiones de la parcela
La parcela o unidad de explotacin econmica mnima ser de 1.000 has.

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Forma de la parcela
Las parcelas debern adecuarse, en la medida de lo posible, a las formas
naturales de las islas. Se respetarn las lneas de ribera de los cursos de agua
como limites parcelarios al interior de todo el SL3.

CONDICIONES DE OCUPACIN DEL SUELO

Se admitir hasta una vivienda unifamiliar o refugio cada 300 ha. Las
edificaciones no debern superar los 150 m2 cubiertos en el caso de viviendas
y 100 m2 en construcciones de servicios anexos.

CONDICIONES DE LA EDIFICACIN

Altura de la edificacin
Mxima 9.00 m.
Las viviendas o refugios tendrn una nica planta y estarn dispuestas sobre
pilotes o sobre un relleno segn se indica en el punto Ubicacin y Nivel del
Suelo.

Cercos
Se ejecutarn cercos de alambre de 1.20 m. de altura como mnimo alrededor
de las construcciones.
En el caso de colocarse alambrados, estos debern respetar las lneas de
ribera y no podrn atravesar cursos de agua.

Ubicacin y nivel del suelo
Las viviendas y refugios podrn ubicarse libremente en el interior de islas con
suelo consolidado y en bordes de riachos y cursos de agua. Slo podr
elevarse el nivel de suelo hasta una superficie 50 % mayor que la
correspondiente a la vivienda o refugio y sus construcciones complementarias,
sin contar estructuras de muelles y amarraderos.

Volumetras, fachadas y cubiertas
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Los volmenes edificados se dispondrn en forma aislada, utilizando las
tipologas y materiales de construccin tradicionales de la regin o propio de la
zona de islas.
Todas las caras de la edificacin debern ser tratadas como fachadas
principales. Las cubiertas debern ser inclinadas.

Publicidad
Se prohben expresamente los carteles publicitarios.
Slo estn permitidos los carteles indicativos de la actividad que se realiza en
el lugar de emplazamiento, los cuales admitirn un mximo de 2 m
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de
superficie y no podrn superar la altura mxima de la edificacin.

CONDICIONES DE LOS USOS

Usos dominantes
Pesca artesanal
Pesca deportiva
Ecoturismo
Nutica
Apicultura

Usos complementarios
En toda el rea se permitir: el turismo itinerante con control municipal y
pequeas zonas de campamento sin construcciones fijas; centros de
investigacin cientfica de bajo impacto ambiental; servicios gastronmicos y
hospedaje en cabaas o refugios siempre que se configuren como
explotaciones comerciales de pequea escala.

En el conjunto de islas frente a la ribera de la ciudad de Rosario delimitadas en
su parte Noreste por la traza del puente Rosario-Victoria, el Canal de la
Invernada hasta su desembocadura en el Ro Paran, contemplando tambin
una franja de 100 m. de ancho hacia el Este desde la ribera de las vas
navegables mencionadas. Se incluye el Arroyo Charig hasta su
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desembocadura en el Riacho Los Marinos, se permitirn actividades de
recreacin, balnearios y servicios, centros culturales o temticos de bajo
impacto ambiental, servicios gastronmicos, hospedaje en cabaas o refugios
siempre que se configuren como explotaciones comerciales de pequea
escala.
El Municipio proceder a realizar un Plan Maestro de las Islas frente a la
Rivera de Rosario para la sistematizacin y reordenamiento fsico y funcional
del sector.

MODIFICACIN DE LA TOPOGRAFA

Est prohibida la excavacin y/o relleno del suelo firme o de los cursos de
agua, as como el terraplenamiento o polderizacin total o parcial de las islas.,
Slo se admitirn alteos para viviendas o refugios segn lo expresado en
anteriormente y alteos para salvaguardar temporariamente a la poblacin y/o el
ganado y colmenas en superficies de hasta 2.500 m2 cada 1.000 ha. Las
mismas debern contar con autorizacin expresa por parte del municipio y no
podrn interrumpir cursos de agua.

Forestacin
Est prohibida la actividad de silvicultura en el rea. Se permitir la plantacin
de especies nativas en torno a viviendas o refugios. El retiro de vegetacin
deber ajustarse a lo que se establezca en la reglamentacin provincial de la
ley nacional N 26.331. Hasta tanto no se reglamente dicha ley se prohbe toda
tala y extraccin de vegetacin en el rea a excepcin de aquella destinada a
las artesanas o actividades tradicionales en escala familiar, al uso de lea en
escala domstica y de materiales para la vivienda unifamiliar y las instalaciones
anexas.

Apicultura
Para esta actividad regir todo lo expresado en la Ordenanza N 2.005.
Los colmenares debern instalarse respetando un radio mnimo de 2.000 mts.
en una cantidad mxima de 200 colmenas y un mnimo de 100 colmenas.
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No se podrn instalar colmenas convencionales en un radio mnimo de 2 Km.
(dos kilmetros) de la ubicacin de los colmenares orgnicos o bajo proceso de
certificacin.
Se deber delimitar y sealizar convenientemente las zonas afectadas para las
instalaciones de COLMENARES ORGANICOS y convencionales.
Los colmenares no podrn instalarse en una distancia mnimo de un kilmetro y
medio (1,5 Km.) de la ubicacin de la costa de la ciudad de Victoria, de la zona
de usos recreativos frente a la ciudad de Rosario o de zonas tradicionales de
campamento conocidas como zonas tursticas.

Pesca
En vistas de la Resolucin N 201 de la DGRNFyEA de la provincia del ao
2004, que declara Reserva Ictica exclusiva para la pesca deportiva a las islas
del ejido de Victoria se prohbe la pesca en escala industrial en el rea.
La nica pesca permitida ser la artesanal y la deportiva.
Ser obligatoria la utilizacin del Puerto nico de fiscalizacin para todos los
pescadores que trabajen en las islas del municipio de Victoria. el mismo se
localizar en el Puerto de la ciudad de Victoria.

Fuego
Se prohbe la quema de pastizales y cualquier otro uso del fuego a excepcin
del uso domstico. Regir en este punto la ley provincial N 9.868.

Ganadera
Se permitir exclusivamente la ganadera extensiva con una carga de 0,5
equivalente vaca por hectrea. Los propietarios y arrendatarios de parcelas
destinadas a la ganadera, sern responsables del mantenimiento en
condiciones adecuadas del ganado y de su sistema de evacuacin, as como
de las consecuencias ecolgicas derivadas de su eventual abandono.

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Puerto municipal
Se definir un sector en la primera bajada del viaducto Rosario Victoria desde
la ciudad de Victoria, y aguas abajo del mismo, para la instalacin de un puerto
municipal destinado a la carga de ganado y arena. En l se concentrarn estas
actividades, las que estarn prohibidas en el frente fluvial urbano. Se deber
reglamentar a la brevedad este punto.

Usos no admitidos
Agricultura y actividades productivas industriales. (Excepcionalmente se
admitirn usos agrcolas de cultivos orgnicos, en parcelas de unidades de
explotacin que territorialmente estn ubicadas en el suelo litoral como
continuidad del suelo firme, y que a la fecha de aprobacin de la presente
norma se encuentren perfectamente delimitadas y observen este tipo de uso de
modo verificable por el Municipio).
Expendio de combustibles, depsitos y reas de almacenaje.
Hotelera, centros comerciales y de diversin (discotecas, bares, etc.).
Barrios Cerrados y Barrios Chacras.
Almacenaje de productos fitosanitarios.

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AREA COSTA DEL CERRO

La ZONA S.D.A.4 (Cerro de la matanza y costa norte) se ha subdividido en tres
sub zonas adaptndose a las propuestas del Plan Maestro.
SAD4 Cerro de la Matanza
SDA4 Residencial y Hotelera
SDA4 Reserva Natural Inundable

SDA4 Cerro de la Matanza

FINALIDAD DE LA ZONA

Preservacin de las caractersticas cualitativas del sitio, las cuales configuran
tpicamente esta rea, como lo son la dimensin religiosa, la apacibilidad, el
silencio, la paz, la armona y la calidez que este medio ofrece a los residentes y
a los turistas visitantes.
Conservacin de los monumentos y edificios histricos y, en defensa de la
ecologa, preservacin de las especies forestales propias de la zona, dado que
constituyen aspectos fundamentales y caractersticos del paisaje,
contribuyendo a jerarquizar el mbito donde se encuentran insertos.

DELIMITACIN

Delimitado por la curva de nivel segn PAPCUS de 25.00 m. y por los lmites
de los terrenos municipales, en conformidad al Plano de Zonas.


No se admitir nueva subdivisin parcelaria.


Se admitir incrementar la ocupacin de suelo actual, incorporando nueva
edificacin, siempre que la misma se integre a las caractersticas histricas,
culturales, religiosas y ambientales del sitio.

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Mxima 7,50 m.
En el caso de actividades religiosas o culturales la H max podr ser de 9 m.

Retiro de la Lnea Municipal
Sin restricciones.

Retiros medianeros
Sin restricciones.

Medianeras
No ser obligatoria la ejecucin de muros medianeros.
En el caso de colocarse, tanto en el frente como en los deslindes de la parcela,
el muro deber materializarse de modo transparente o con una hilera de seto
vivo.

Salientes
Sin restricciones.

Cubiertas
Sin restricciones.

Instalaciones
Los elementos correspondientes a instalaciones en general (equipos de aire
acondicionado de cualquier tipo, equipos de televisin satelital, etc.) debern
formar parte del diseo arquitectnico integral de la edificacin y nunca
debern ser visibles desde el frente.
Estas instalaciones no podrn superar la altura mxima definida para la zona,
excepto en los siguientes casos:
a) Conductos de ventilacin, aspiracin y evacuacin de gases de
cualquier tipo, tanques de agua : La altura mxima permitida es de 2.00
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m. mximo por encima de la altura mxima definida para la zona. En
cualquier caso, tendrn libre ventilacin y estarn ubicados de tal forma
que los olores no molesten a los edificios linderos.
b) Chimeneas: La altura mxima permitida es de 2.00 m. mximo por
encima de la altura mxima definida para la zona. En ningn caso, el
remate de la chimenea podr estar a menor altura de 2m sobre el techo
de los edificios linderos. Las chimeneas debern en todo caso ser
construidas segn las reglas del arte. Debern estar aisladas adems de
todo material combustible.
Queda terminantemente prohibida la instalacin de incineradores.

Publicidad
Los carteles publicitarios sern prohibidos a fin de preservar el paisaje de la
polucin visual. Slo estarn permitidos los carteles de sealizacin vial y
urbana y carteles indicativos de la actividad que se realiza en el lugar de
emplazamiento. Se prohbe expresamente la megacartelera, admitindose
carteles de un mximo de 2 m
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de superficie. En ningn caso la cartelera
podr superar la altura mxima de la edificacin. Asimismo se prohbe
expresamente la colocacin de letreros lumnicos de nen.

Lneas areas
Se prohbe el tendido areo de cables elctricos, de televisin, de alumbrado
pblico y telefonas. Las nuevas lneas deben efectuarse en forma subterrnea.


Usos dominantes
Se admitirn todos aquellos usos directamente vinculados a la actividad
cultural, histrica y religiosa de origen, como elementos de apoyo en dichas
actividades, tendientes a la valoracin del conjunto ambiental existente.
No se admite nueva vivienda permanente.

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CONDICIONES GENERALES

Baldos
El propietario de un predio baldo tendr la obligacin de conservar el terreno
en estado de limpieza y salubridad a los fines de no causar perjuicios a los
vecinos.

Forestacin
Se debern preservar las especies forestales propias de la zona, dado que
constituyen aspectos fundamentales y caractersticos del paisaje existente,
contribuyendo a jerarquizar el sitio de atractivo turstico conformado por el
Cerro La Matanza y el Monte de los Ombes.

Estacionamientos
Ser obligatoria la previsin de estacionamiento de automotores en esta zona.

Espacios verdes y equipamiento comunitario
Segn previo estudio y aprobacin del ente competente.

SDA4 Residencial y Hotelera


Creacin de una zona protegida de inundaciones delimitada por la cota de
seguridad, dedicada a fortalecer el carcter rural y tradicional del sector como
complemento del Cerro de la Matanza.

DELIMITACIN

rea comprendida entre la calle 1210 segn PAPCUS, la calle 1577 (y su
nueva extensin correspondiente a la cota de seguridad 9,50 IGM) y el lmite
de la zona SDA4 Cerro La Matanza

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Superficie mnima: 5.000 m2. Slo se admitirn modificaciones exigindose
previo estudio y aprobacin del ente competente.

Forma de la parcela
Segn planos de zonas.

Ubicacin de la parcela


Se admitir nueva ocupacin siempre que la misma se integre a las
caractersticas histricas, culturales, religiosas y ambientales del sitioy
responda a los usos dominantes establecidos.


Mxima 9 m.

Mnimo 7 m.

Retiros medianeros
Mnimo 3 m.

Medianeras
No ser obligatoria la ejecucin de muros medianeros.
En el caso de colocarse, tanto en el frente como en los deslindes de la parcela,
el muro deber materializarse de modo transparente o con una hilera de seto
vivo.

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Salientes
Sin restricciones.

Cubiertas
Sin restricciones.

Instalaciones
c) Conductos de ventilacin, aspiracin y evacuacin de gases de
d) Chimeneas: La altura mxima permitida es de 2.00 m. mximo por

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Lneas areas


Usos dominantes
Se admitirn todos aquellos usos directamente vinculados a la hotelera de baja
densidad y sus actividades complementarias tendientes a la valoracin del
conjunto ambiental existente (gastronoma, actividades culturales y recreativas,
servicios de spa, campo de golf, ecoturismo, camping, actividades ecuestres,
actividades deportivas y recreativas al aire libre).
Se admitir hasta una vivienda unifamiliar por parcela. Las edificaciones no
debern superar los 250 m2 cubiertos en el caso de viviendas y 300 m2 en
construcciones de servicios anexos.

Usos complementarios permitidos
Produccin orgnica bajo cubierta. Huerta orgnica. Vivero. Cra de caballos.
Actividades ecuestres.

Usos no permitidos
Agricultura extensiva, ganadera de cualquier tipo, apicultura, industrias,
talleres mecnicos o metalrgicos, silos de granos, desarmaderos de
vehculos, depsito de residuos de cualquier tipo, depsito de productos
fitosanitarios, depsitos en general-.
Adems de los usos no admitidos anteriormente detallados para cada sector,
no se admiten para todo el Suelo Diferenciado Abada (SDA), usos
incompatibles con la actividad residencial y religiosa a saber: casinos, salas de
juegos y/o similares, discotecas, bailantas , moteles y cualquier otra actividad
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comprendida en lo que se entiende por zona roja, segn lo detallado en la
Ordenanza N1909/01


Vistas a predios linderos
Sin aplicacin.

Ochavas
Sin aplicacin.

Baldos

Sin aplicacin.
Forestacin
contribuyendo a jerarquizar el sitio de atractivo turstico conformado por el
Cerro La Matanza y el Monte de los Ombes.

Estacionamientos
Ser obligatoria la previsin de estacionamiento de automotores dentro de la
parcela para todas las actividades de servicios a desarrollar.

Segn plano de zonas y de aprobacin del ente competente.

Apertura de calles y transito.
Se deber expropiar las partes de parcelas necesarias para permitir el tendido
de calles segn plano de zonas.

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Para las construcciones, instalaciones, retiros, cercos, veredas, etc.; existentes
a la fecha de promulgacin de la presente Ordenanza, no ser obligatorio su
modificacin o adecuacin.

SDA4 Reserva Natural Inundable

Se define como Reserva Natural Inundable a la extensin territorial
comprendida entre el Arroyo El Ceibo, la curva de nivel 9,50 IGN y la calle 1539
que marca el lmite con el SL3.
Todo el sector queda claramente delimitado a partir de la nueva calle que
deber abrirse siguiendo la curva de nivel 9,50 IGN.


Proteccin de las caractersticas naturales del lugar que le confieren un alto
valor paisajstico. Prevencin de localizacin de usos vulnerables a la
inundacin fluvial.

DELIMITACIN

Segun plano de zonas.


No se admiten nuevas subdivisiones.

Publicidad

Lneas areas
Sin aplicacin.


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Deber respetarse lo indicado en el Cdigo Civil (art. 2.639) en relacin a no
edificar ni obstruir la circulacin o alterar el terreno en un ancho de 35 metros
desde la lnea de ribera.

Usos dominantes
Ecoturismo, camping, actividades ecuestres, actividades deportivas y
recreativas al aire libre, huerta orgnica, viveros.
Se permitirn centros culturales o temticos de bajo impacto ambiental,
servicios gastronmicos, hospedaje en cabaas o refugios siempre que se
configuren como explotaciones comerciales de pequea escala.
La cota mnima de piso interior de cualquier edificacin ser de 6,50 IGN

Usos no permitidos
Residencial permanente, agricultura extensiva, ganadera de cualquier tipo,
apicultura, industrias, talleres mecnicos o metalrgicos, silos de granos,
desarmaderos de vehculos, depsito de residuos de cualquier tipo, depsito de
productos fitosanitarios, depsitos en general.
Adems de los usos no admitidos anteriormente detallados para cada sector,
no se admiten para todo el Suelo Diferenciado Abada (SDA), usos
incompatibles con la actividad residencial y religiosa a saber: casinos, salas de
juegos y/o similares, discotecas, bailantas , moteles y cualquier otra actividad
comprendida en lo que se entiende por zona roja, segn lo detallado en la
Ordenanza N1909/01.

2.4 (SDA3) BARRIO ARENALES

Esta zona de carcter habitacional se extiende hacia el Este para reforzar el
carcter urbano de baja densidad del sector y hacer disponible mayor
superficie de tierra segura y de buena calidad ambiental para el uso urbano
residencial; y se acota al Sur para evitar la exposicin a inundaciones del uso
habitacional, hasta superar la cota 9,50 IGN.
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Todo el sector queda claramente delimitado a partir de la nueva calle de borde
Sur que deber abrirse siguiendo la curva de nivel 9,50 IGN.

DELIMITACIN

Segn plano de zonas.

3- CONDICIONES PARA LA SUBDIVISIN DEL SUELO

Segn Ordenanza 2472

4- CONDICIONES DE OCUPACIN DEL SUELO

Segn Ordenanza 2472

5- CONDICIONES DE LA EDIFICACIN

Segn Ordenanza 2472

6- CONDICIONES DE LOS USOS

Segn Ordenanza 2472

7- CONDICIONES GENERALES

Segn Ordenanza 2472

2.5 ZONA SAN BENITO (SDA2)

Esta zona habitacional de mayor densidad que SDA3 se acota en su extensin
a fin de ordenar las densidades en un gradiente armnico desde la mayor
densidad sobre la ruta 11 hacia la menor densidad en las zonas bajas
inundables.

DELIMITACIN

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Segn Ordenanza 2472


Segn Ordenanza 2472


Segn Ordenanza 2472


Segn Ordenanza 2472


Segn Ordenanza 2472
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AREA COSTA DEL PUERTO

SUELO DIFERENCIADO COSTA CENTRAL (SDC)

ZONA DE COLINAS 1 (SDC1)
Esta zona mantiene sus indicadores urbansticos segn la Ordenanza 2472
pero ampla su alcance incorporando a la zona SDC3.


Creacin de un zcalo de baja densidad entre la planta urbana y la costa,
haciendo que la definicin formal y espacial de la zona se vuelva ms clara y
reconocible. Constituye una oferta de suelo urbano residencial de alta calidad y
excelente localizacin destinada a captar la demanda de vivienda permanente
con capacidad de inversin mediana y alta.

DELIMITACIN

(a) La extensin territorial entre el Boulevard Sarmiento, Boulevard Rivadavia,
Esteban Lon, el parque de la colina y la calle costanera. Originalmente SDC1
(b) La extensin delimitada por la Av. Costanera, Boulevard Sarmiento,
Boulevard Rivadavia y el Parque de la Colina. Originalmente SDC3, pasa a
SDC1.


Segn Ordenanza 2472


Segn Ordenanza 2472


Segn Ordenanza 2472

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Segn Ordenanza 2472


Segn Ordenanza 2472

ZONA DE PARQUES
Esta zona se crea a partir de una desagregacin de la zona SDC6 Parque y
puerto y de la agregacin de un pequeo fragmento de la zona SDC5
Reserva.
Est integrada por:
Parque de la colina
Parque Benavento
Parque de la estacin
Parque de los sauces
Parque del agua
Hotel Casino


Constituir un sistema de espacios verdes pblicos de calidad y extensin
reconocibles regionalmente. Facilitar y promover el disfrute social y la actividad
social al aire libre. Permitir vistas panormicas pblicas hacia el ro desde lo
alto. Dotar de diversidad paisajstica al borde costero urbano. Mejorar las
condiciones ambientales. Contar con espacios amplios para albergar
actividades recreativas y culturales tradicionales (carnaval, fiestas patronales,
eventos deportivos, entre otros) Preservacin de las colinas existentes, y de la
forestacin existente del lugar.

DELIMITACIN


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No se admiten subdivisiones parcelarias.


Se admitirn:
Parque de la colina: Parque natural panormico: terrazas panormicas,
restaurant, anfiteatro, y Plaza de la Virgen de Ftima. No se admitirn nuevas
edificaciones a excepcin de las necesarias para consolidar adecuadamente
los suso antes sealados. Se debern retirar todas las edificaciones existentes
que no se ajusten a los usos antes sealados.

Parque Benavento: Ferias artesanales. No se admitirn nuevas edificaciones.
Se debern retirar todas las edificaciones existentes.

Parque de la Estacin: Parque deportivo y cultural: Museo de la vieja estacin
del ferrocarril; Museo de la Vieja Usina (galpones de ENERSA, a restaurar
mediante convenio urbanstico); Circuito del corso, circuitos aerbicos,
estaciones deportivas, juegos infantiles. Slo se admitirn nuevas edificaciones
de servicios a fin de consolidar adecuadamente los usos antes sealados. Se
debern retirar todas las edificaciones existentes que no se ajusten a los usos
sealados.

Parque de los sauces: Parque costero inundable: sin usos permitidos.
En todos los casos segn plano de zonas y de aprobacin del ente
competente.

Parque del agua: ver disposiciones especiales a ms adelante.


Mxima 9 m.

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Retiros medianeros

Cubiertas

Instalaciones
e) Conductos de ventilacin, aspiracin y evacuacin de gases de
f) Chimeneas: La altura mxima permitida es de 2.00 m. mximo por

Publicidad
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Lneas areas


Usos dominantes
Parque pblico.

Terrazas panormicas, restaurant, anfiteatro, ferias artesanales, museos,
circuito del corso, circuitos aerbicos, estaciones deportivas, juegos infantiles,
atractivos temticos.


Ninguna edificacin a ejecutar podr obstruir las visuales panormicas
pblicas.

Forestacin
contribuyendo a jerarquizar el sitio de atractivo.
Se deber desarrollar un Plan de forestacin y mantenimiento preventivo de la
vegetacin para toda la ZONA DE PARQUES PUBLICOS.

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Estacionamientos
Ser obligatoria la previsin, a cargo del proponente, de estacionamiento de
automotores suficiente por cada actividad a desarrollar en esta zona.

Requisitos generales de barrios cerrados
Sin aplicacin.


Segn Plan Maestro.

DISPOSICIONES ESPECIALES

Hotel Casino

A reglamentar

Parque del agua


Zona destinada al desarrollo de un parque temtico recreativo.
Asimismo, en este sector se propone la relocalizacin del Club de Pescadores
y Nutico de Victoria, aprovechando el actual canal de acceso existente.

DELIMITACIN

Corresponde a la extensin territorial delimitada por la calle Dorrego, el riacho
Victoria, el canal de acceso al puerto deportivo Oeste y la nueva rambla,
actualmente destinada a Camping municipal.

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No se admite subdivisin del suelo.

Segn aprobacin del ente competente.


El edificio destinado al club de pescadores no podr superar los 7 m.


Cercos

Salientes

Cubiertas

Instalaciones
debern ser visibles desde las calles y plazas que rodean la manzana donde se
ubica la edificacin.
Estas instalaciones no podrn superar la altura mxima definida por la
construccin de que se trate; en el caso excepcional que la tcnica lo impida,
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puedan sobrepasar dicha altura pero siempre respondiendo a un punto de vista
esttico adecuado, no debiendo fundamentalmente estar a la vista.

Publicidad
Los carteles publicitarios sern prohibidos a fin de preservar el paisaje costero
de la polucin visual. Slo estarn permitidos los carteles de sealizacin vial y
2
podr superar la altura mxima de la edificacin.

Lneas areas


Usos dominantes
Parque pblico temtico destinado a atividades recreativas y deportivas.
Sede social del Club de Pescadores y Nutico de Victoria.

Estacionamientos

Forestacin
Se deber desarrollar un Plan de forestacin y mantenimiento preventivo de la
vegetacin para toda la ZONA DE PARQUES PUBLICOS.

Estacionamientos
Ser obligatoria la previsin, a cargo del proponente, de estacionamiento de
automotores suficiente por cada actividad a desarrollar en esta zona.

30
2010

30
Se abrirn calles pblicas de 20 metros de ancho en todo el permetro del rea.

ZONA DE BALNEARIOS

Superficie ubicada entre el parque de los Sauces, el ro, el puerto tradicional y
la Avenida Costanera.
puerto.
La zona se propone como un importante atractivo turstico y recreativo para la
poblacin local. Es un componente central de la oferta recreacional estival de la
ciudad. Ser necesario relocalizar el Club de Pescadores y perfilar el terreno y
refular arena de ro para constituir playas desde el actual balneario hasta el
Puerto. Estas playas demandarn mantenimiento permanente y probablemente
un refulado anual, lo cual ser ampliamente compensado con el uso que
tendrn, con el posicionamiento regional que tendr la ciudad y con las
actividades complementarias que se generarn. La calidad del agua del rio
ser determinante para el buen suceso de esta actividad.


Zona destinada a balneario de ro sobre playa de arena, recreacin, camping y
turismo.

DELIMITACIN



No se admiten subdivisiones parcelarias.


31
2010

31
Balnearios con sus respectivos paradores, segn aprobacin del ente
competente.
Camping, segn aprobacin del ente competente.


Mxima 5 m.


Retiros medianeros
Sin aplicacin

Cercos
No se permitirn cercos de ningn tipo entre sectores de playa y entre la Av.
Costanera y las playas. El acceso a las playas ser libre y gratuito.

Medianeras
Sin aplicacin.

Salientes
Sin restricciones.

Cubiertas
Sin restricciones.

Instalaciones
32
2010

32
g) Conductos de ventilacin, aspiracin y evacuacin de gases de
h) Chimeneas: La altura mxima permitida es de 2.00 m. mximo por

Publicidad
2
Lneas areas


Usos dominantes
Balneario de ro, restaurantes y paradores.

33
2010

33
No son admitidos.

Usos no permitidos
No se permitir la pesca de embarcado ni de costa en poca estival en la costa
y en el riacho Victoria frente a la zona de balnearios.
No se permitir la actividad nutica a motor en el riacho Victoria frente a la
zona de balnearios.


Forestacin

ZONA DE PUERTO TRADICIONAL

Superficie ubicada entre El Parque de la Estacin, Calle Dorrego, la zona de
balnearios y el Riacho Victoria que se regirn por la siguiente normativa.
puerto.

Esta zona se propone como punto de partida de la regeneracin de la costa
central. Ser el epicentro de las nuevas actividades. La relocalizacin de
industrias, areneras, corrales de ganado y otras actividades incompatibles ser
un condicionante para su desarrollo. Se proponen actividades de hotelera de 3
estrellas, gastronoma, terminal nutica de pasajeros, terminal nutica de
paseos tursticos por las islas, terminal de micro buses de turismo, amarras de
cortesa, puerto de fiscalizacin de pescadores artesanales, venta de pescado
34
2010

34
fresco, talleres de reparacin de redes y canoas y mercado regional de
productos frescos y elaborados de la regin y de las islas.

DELIMITACIN



No se permite subdivisin parcelaria


Segn Plan Maestro se admitirn:

Antiguos galpones: hotelera de 3 estrellas, gastronmicos, comerciales de
artesanas, indumentaria y servicios al turista, terminales nuticas. En el muelle
del puerto, las nuevas construcciones o restauraciones de los galpones
existentes, deberan acotarse al permetro del zcalo de cada galpn existente,
preservando una calle pblica peatonal entre los mismos y una calle publica
vehicular sobre los lados largos.

Puerto de fiscalizacin: La margen noreste de la drsena estar destinada a
fortalecer la pesca artesanal como actividad cultural tradicional y como fuente
de empleo y generacin de ingresos. All se localizar el Puerto de
Fiscalizacin y puestos de venta de pescado fresco y talleres de reparacin de
redes y canoas de pesca artesanal.
Pequeos edificios de servicios para la actividad de los pescadores estarn
ubicados sobre el borde del puerto a un nivel de seguridad de 9.50 m.
La manga de desembarque y embarque de ganado existente se restaurar a
fin de constituir parte del patrimonio cultural del lugar.

Nuevo Mercado Regional: Tambin se localizar es este sector el nuevo
Mercado Regional de productos frescos y elaborados de la regin y de las
islas. El edificio del Mercado regional estara destinado a la venta de productos
35
2010

35
autctonos de la isla con valor agregado, incluyendo gastronoma, etc. La
construccin debera estar elevada al nivel de cota de seguridad 9.50 m. y su
geometra debera estar alineada con la Avenida Costanera. Sera fundamental
prever en el acceso al mismo desde el puerto un rea de expansin que
constituira la Plaza del Mercado donde podrn desarrollarse actividad de
gastronoma al aire libre a cargo de los concesionarios de locales en el
Mercado.

Complejo multifuncional turstico y terminal de micro mnibus de corta
distancia: Incluira comercios, kioscos, restaurantes de comidas rpidas, una
estacin de micro mnibus, bares, etc., debera estar construido al nivel de
seguridad correspondiente a la cota 9.50 m. por estar implantado en terrenos
de anegadizos municipales. La concesin tendra como requerimiento especial
la realizacin del sector de Avenida Costanera frente a ella al nivel de
seguridad requerido para el complejo, as como tambin, la construccin y
forestacin.


Mxima 9.5 m.


Instalaciones
36
2010

36
i) Conductos de ventilacin, aspiracin y evacuacin de gases de
j) Chimeneas: La altura mxima permitida es de 2.00 m. mximo por

Publicidad
2

Lneas areas


Usos dominantes
Hotelera, restaurantes, comercios de artesanas, terminal nutica de
pasajeros, puerto de fiscalizacin, venta de pescado fresco, Mercado regional
de productos autctonos elaborados, terminal de microbuses, complejo
multifuncional turstico.
37
2010

37

Estacionamientos, servicios (kioscos, sanitarios).

Forestacin

Estacionamientos
Segn Plan Maestro y aprobacin del ente competente.


Se extender la Avenida costanera hasta la calle Dorrego.

38
2010

38
SUELO QUINTAS (SQ)


Creacin de un zcalo de baja densidad entre la planta urbana y la costa,
haciendo que la definicin formal y espacial de la zona se vuelva clara y
reconocible.

DELIMITACIN



Segn Ordenanza 2472


Segn Ordenanza 2472


Segn Ordenanza 2472


Segn Ordenanza 2472


Segn Ordenanza 2472

39
2010

39

BARRIO QUINTO CUARTEL (SDQ)

ZONA QUINTO CUARTEL (ZQC)

La zona del Quinto Cuartel o Caleras es la extensin territorial conformada por
elementos urbanos histricos a revalorizar por ser el mbito espacial de
ubicacin de los primeros asentamientos comerciales e industriales de la zona.
Esta zona est comprendida por 3 sectores a saber:

Sector 1: Plaza XX de Septiembre
Sector 2: Plaza Virgen del Lujan
Sector 3: Calle principal y nuevo Boulevard
Sector 4: Nuevo camino de la costa frente sur


Creacin de la ciudad jardn en contraposicin a la ciudad mineral de la
zona urbana; y recuperacin de un sector de ciudad desvalorizado, restaurando
y consolidando puntualmente elementos urbanos histricos tales como plazas y
avenidas existentes a fin de aumentar la calidad de vida de los actuales
ocupantes y fomentar un inters en su desarrollo.

DELIMITACIN

Esta zona se encuentra delimitada al noreste por la prolongacin de calle
Maip o calle 1561 (PAPCUS) hasta su interseccin con la calle 1730
(PAPCUS); su lmite sureste es por la calle 1730 (PAPCUS), y su continuacin
hasta los anegadizos municipales en direccin suroeste. Limita al noroeste con
la calle 1670 (PAPCUS) hasta su interseccin con calle 1431 (PAPCUS) que
toma el nombre de Av. Belgrano, continuando en direccin suroeste hasta los
anegadizos municipales, de acuerdo al Plano de Zonas.

40
2010

40

Frente mnimo 18.00 m.
Superficie mnima 1500 m
2
.

Forma de la parcela
Sin restricciones.

Sin restricciones.


FOS mx. = 0.4. FOT mx. = 1.60.
Hasta 750 m
2
de superficie total construida para todo tipo de uso que no sea
residencial u hotelera.


Medidas del terreno existente a construir
Mxima 7.5 m.
Mnima 3.50 m.
Se autorizar nicamente una planta baja nica o una planta baja ms un piso.

Los edificios llevarn un retiro nico desde la Lnea Municipal de 7.00 m.
manteniendo obligatoriamente un sector anterior a la edificacin ajardinado.

Retiros medianeros
Los edificios llevarn un retiro nico desde la Lnea Municipal de 3.00 m

41
2010

41
Cercos
Las parcelas debern contar obligatoriamente con cercos ubicados sobre Lnea
Municipal de seto vivo hasta una altura mxima de 2.00 m. Se permitirn
nicamente las siguientes especies: tuya, ligustrina, oleotexano, photinia o
piracanta. Adems se podr agregar un cerco de elementos transparentes tales
como alambre, rejas, etc. por cuestiones de seguridad hasta 3.00 m. de altura
mxima.

Medianeras
Las parcelas debern contar obligatoriamente con muros medianeros de seto
vivo hasta una altura mxima de 2.00 m. Se permitirn nicamente las
siguientes especies: tuya, ligustrina, oleotexano, photinia o piracanta. Adems
se podrn agregar al muro vegetal elementos transparentes tales como
alambre, rejas, etc. por cuestiones de seguridad hasta 3.00 m. de altura
mxima.

Salientes
Sin restricciones.

Cubiertas
Sin restricciones.

Instalaciones
42
2010

42
b) Chimeneas: La altura mxima permitida es de 2.00 m. mximo por
remate de la chimenea podr estar a menor altura de 2.00 m. sobre el
techo de los edificios linderos. Las chimeneas debern en todo caso ser
construidas segn las reglas del arte. Debern evitar en cualquier caso,
la transmisin de calor a los muros medianeros; siendo aisladas adems
de todo material combustible.

Publicidad
Los carteles de publicidad podrn estar ubicados libremente en el espacio de
dominio privado de la parcela.
La megacartelera est prohibida. El cartel publicitario ser uno por parcela, no
podr superar 2.00 m
2
de superficie, ni tampoco la altura mxima de edificacin
definida para la zona.

Lneas areas


Usos dominantes
Residencial unifamiliar y plurifamiliar; hotelera.
Recreativos y culturales.
Comerciales, produccin artesanal.

Se autorizar cualquier otro uso que no sea industrial ni agropecuario, ni
tampoco aquellos que de alguna manera cooperen en la degradacin del medio
ambiente (debido a produccin de ruidos molestos, emanaciones de humo y/o

olores desagradables, contaminacin visual de sitios pintorescos, etc.), en
definitiva, aquellos que conlleven al perjuicio de la calidad de vida de los
ciudadanos.
Toda actividad tales como talleres, carpint
manufactura y reparacin en general, que provoquen las perjuicios
anteriormente mencionados debern realizarse en espacios cerrados y
cubiertos, debiendo ser obligatoria la utilizacin de barreras antirruidos y
aislaciones que correspondan.


No se permitirn vistas a predios colindantes desde aberturas situadas a menor
distancia de 3.00 m. del eje divisorio del predio, aunque stos sean de un
mismo dueo. Esta exigencia no rige para ventanas colocadas oblicuas de no
menos de 75 respecto al eje citado en cuyo caso la distancia mnima es de
0.60 m.
En el caso de proyectarse ventanas, puerta
cualquier obra que permita el acceso de personas a menor distancia de 3.00 m.
del eje divisorio entre predios con la excepcin
establecida ms arriba, se deber impedir la vista al predio colindante
utilizando un elemento fijo opaco y/o traslcido con una altura no inferior a 2.00
m. medidos desde el piso.
EE.266: Desarrollo Urbano Integral del Borde Costero de Victoria Costa Victoria
2010
Toda actividad tales como talleres, carpinteras, garajes, cerrajeras, y de
que correspondan.
ONDICIONES GENERALES
. del eje divisorio del predio, aunque stos sean de un
En el caso de proyectarse ventanas, puertas, galeras, balcones, azoteas, o
del eje divisorio entre predios con la excepcin
fijo opaco y/o traslcido con una altura no inferior a 2.00
m. medidos desde el piso.
43
43
eras, garajes, cerrajeras, y de
s, galeras, balcones, azoteas, o
fijo opaco y/o traslcido con una altura no inferior a 2.00

44
2010

44

Ochavas
Se fija como lnea de edificacin en las esquinas de calles, las ochavas
correspondientes que sern perpendiculares a la bisectriz del ngulo que
forman las lneas municipales.
Las ochavas sern rectas nicamente, no se podrn proyectar ochavas con
trazos curvos o poligonales.
Las ochavas se trazarn por medio del corte de un tringulo issceles con
vrtices en las esquinas cuyos lados iguales tendrn 4,24 m., en caso de ser
recto el ngulo de interseccin de las lneas de las calles, si as no fuera se
regir de acuerdo al siguiente cuadro:

Hasta 30..................................2.50 m
De 30 a 35.............................3.00 m
De 35 a 40.............................3.50 m
De 40 a 45.............................4.00 m
De 45 a 50.............................4.50 m
De 50 a 60.............................5.00 m
De 60 a 70.............................5.50 m
De 70 a 100...........................6.00 m
De 100 a 110.........................5.50 m
De 110 a 120.........................5.00 m
De 120 a 180.........................0.00 m

En zonas de retiro de la edificacin no se exigir la formacin de ochavas en
los edificios de esquina, cuando ambas arterias estn afectadas. Pero subsiste
con carcter obligatorio, la formacin de la ochava reglamentaria para los
cercos.

45
2010

45
Baldos
En los casos de terrenos baldos o no edificados con frente a la va pblica,
ser obligatorio la construccin de un cerco de 2.00 m. de altura mnima de
seto vivo sobre la Lnea Municipal.
Todo predio baldo con frente a la va pblica deber obligatoriamente estar
edificado con el cerco y la acera de acuerdo con este reglamento. No ser
obligatorio la construccin de medianeras.
vecinos; cuando los titulares justifiquen no poseer recursos econmicos, se
obligar a conservar los terrenos en estado de limpieza y cerco de alambre
tejido, hasta tanto no se proceda al mejorado (cordn cuneta, broza, ripio, etc.)
o asfaltado de la calle frentista.

Forestacin
Se permitir al plantacin de lapacho rosado, segn plano adjunto en el Anexo,
grfico N6.

Estacionamientos
En el caso de movimientos importantes de uso comercial que implique
considerable circulacin vehicular, ser obligatorio prever el estacionamiento
automotor dentro de la parcela a edificar.

Medio Ambiente
Debern mantenerse en condiciones de desmalezamiento y parquizacin,
taludes, pendientes de suelo, caadas y zanjones que formen parte de las
parcelas de dominio privado, especialmente en sus bordes perimetrales.

Requisitos generales de barrios cerrados
Sin aplicacin.

Apertura de calles y trnsito
46
2010

46
Lo dispuesto en este artculo es sin perjuicio de la apertura de nuevas calles
conforme a lo proyectado en el Plano de Zonas adjuntas.
Debera considerarse como elemento fundamental para la realizacin del
proyecto de la Costa Turstica la reapertura del eje correspondiente a la Calle
del Quinto Cuartel, que comunicara la Plaza de la Virgen de Lujn en su
margen sureste con la Plaza de la Virgen de Ftima hacia el noreste, pasando
por ex ingenio azucarero.
Se realizara el Camino de la Costa al nivel de seguridad definido en 9.50 m.
Se realizara la continuacin de la Avenida Costanera, hasta su finalizacin en
la Plaza de la Virgen del Quinto Cuartel, al nivel de seguridad definido en 9.50
m. Se solicitara el traslado definitivo de la fbrica de bloques existente hacia el
Polgono Industrial, previo acuerdo entre las partes interesadas.

Se deber prohibir el trnsito pesado en toda la zona Costa Turstica, as como
tambin se debera prohibir toda actividad industrial. Emprendimientos tales
como la Cooperativa Aranguren y los frigorficos deberan ser relocalizados al
Suelo Industrial.


SECTOR 1 PLAZA XX DE SEPTIEMBRE

Se denomina Sector 1 Plaza XX de Septiembre de la Zona Quinto Cuartel a la
extensin territorial por las parcelas que dan frente a la plaza homnima y que
constituyen una excepcin a la normativa de la zona rigindose por la
siguiente:


Consolidacin del tejido urbano histrico existente.

47
2010

47
DELIMITACIN

Comprende todas las parcelas frentistas a la Plaza XX de Septiembre, de
acuerdo a lo indicado en el Plano de Zonas.


2
.

Forma de la parcela
Deber admitir la inscripcin en el polgono interior de la parcela un rectngulo
de lado menor o igual al frente mnimo y lado mayor o igual a una vez y media
esa medida.
No se permitirn angostamientos o martillos, cuyo ancho medido desde los ejes
medianeros sea inferior a 4 m.

Debern ser frentistas a calle pblica no admitindose parcela o lote interno.
Para que sean edificables los lotes internos debern anexarse a parcelas
frentistas existentes.


FOS mx. = 0.75 , FOT mx. = 1.5 .


Medidas del terreno existente a construir.
Mxima 7.50 m.
Mnima 3.50 m.


No existe retiro de la lnea de edificacin.

Retiros medianeros
La edificacin ocupar el mximo ancho de la parcela sin retranqueos laterales.
No se exigen retranqueos desde el fondo de la parcela.

Cercos
En el caso excepcional de retiro de la edificacin nueva o existente, se
ejecutar un cerco coincidente con la Lnea Municipal y ochavas
determina segn la dimensin del retiro:
Igual o menos a 2.00 m., altura mnima del cerco 0.80 m.
Igual o menor a 3.00 m., altura mnima del cerco 1.20 m.
Igual o mayor a 5.00 m., altura mnima del cerco 2.50 m
Mayor a 5.00 m. altura mnim
En todos los casos, los cercos correspondientes a retiros de edificacin se
materializarn con basamento o muro de mampostera de una altura mnima de
0.80 m. que podr ser completado en el mismo material o con r
Toda abertura practicada en el cerco para ingreso a las viviendas o entrada de
vehculos no podrn ser ms de dos por parcela y no podrn superar el ancho
de 3.50 m. La proporcin del cerco siempre deber ser mayor que las
aberturas.

2010
el mximo ancho de la parcela sin retranqueos laterales.
ejecutar un cerco coincidente con la Lnea Municipal y ochavas, cuya altura se
Igual o menos a 2.00 m., altura mnima del cerco 0.80 m.
Igual o menor a 3.00 m., altura mnima del cerco 1.20 m.
Igual o mayor a 5.00 m., altura mnima del cerco 2.50 m
Mayor a 5.00 m. altura mnima del cerco 2.50 m. y altura mxima 7.50 m.
0.80 m. que podr ser completado en el mismo material o con rejas.
48
48
, cuya altura se
a del cerco 2.50 m. y altura mxima 7.50 m.
ejas.

49
2010

49
Medianeras
mxima.

Salientes
Los balcones abiertos o cerrados, aleros o marquesinas de acceso, podrn
tener una dimensin de 0.60 m. de vuelo mximo desde la Lnea Municipal y
ubicarse a una altura mnima de 2.80 m. desde el nivel ms bajo de vereda
hasta el fondo de losa o estructura de sostn.
En las ochavas, el vuelo mximo de las marquesinas de acceso a los edificios
podrn tener un vuelo mximo de 1.20 m.
Los aleros y marquesinas slo podrn construirse coincidentes con el vano de
la puerta o portn de acceso a los edificios y debern tener como mximo 0.20
m. de espesor total.

Cubiertas
Las cubiertas de los volmenes edificados podrn ser planas, inclinadas o de
otro tipo indistintamente, en el caso de estas ltimas, su forma no debe ser
aparente desde la calle, brindando sus fachadas pblicas una imagen de
cubierta plana.

Instalaciones
50
2010

50
a) Conductos de ventilacin, aspiracin y evacuacin de gases de cualquier
tipo, tanques de agua : La altura mxima permitida es de 2m mximo por
encima de la altura mxima definida para la zona. En cualquier caso,
tendrn libre ventilacin y estarn ubicados de tal forma que los olores no
molesten a los locales adyacentes.
b) Chimeneas: La altura mxima permitida es de 2m mximo por encima de la
altura mxima definida para la zona. En ningn caso, el remate de la
chimenea podr estar a menor altura de 2m sobre el techo de los edificios
linderos. Las chimeneas debern en todo caso ser construidas segn las
reglas del arte. Debern evitar en cualquier caso, la transmisin de calor a
los muros medianeros; siendo aisladas adems de todo material
combustible.
Queda prohibido instalar en muros medianeros, aunque sean de un mismo
dueo:
a) Instalaciones que puedan producir vibraciones, ruidos o daos, como
ser: mquinas, artefactos, guas de ascensores o montacargas, tuberas
que conecten bombas de impulsin de fluidos, etc.
b) Canchas para juego de bochas, de pelota u otras actividades que
puedan producir choques al dominio.
c) Todo aquello que est especficamente determinado en el Cdigo Civil
sobre restricciones al dominio.
d) Canteros o jardines, si no se interpone de un revestimiento impermeable
y de suficiente resistencia mecnica que impida todo el dao al muro.
e) Canaletas de desages de los techos, si no se retiran 0.50 m. del muro
divisorio y se adopten dispositivos que eviten toda filtracin.
f) Cualquier fuente de calor o fro se distanciar o aislar
convenientemente, a fin de evitar la transmisin molesta de calor o fro a
travs de muros medianeros.
51
2010

51

Publicidad
En ningn caso la cartelera podr superar la altura mxima de la edificacin y
2 m
2
de superficie, debiendo estar en armona con el edificio. Estn prohibidos
los carteles publicitarios en paredes medianeras.
En el caso de carteles perpendiculares a los planos de fachada de las
edificaciones, tendrn un vuelo mximo de 1m desde la lnea municipal y
estarn a una altura mnima de 2.50 m. desde el nivel de vereda hasta el nivel
ms bajo del cartel.

Lneas areas


Usos dominantes
Recreativos y culturales

ciudadanos.


mismo dueo. Esta exigencia no rige para ventanas coloc
0.60 m.
del eje divisorio entre predios con la excepcin establecida ms arriba, se
deber impedir la vista al predio colindante utilizando un elemento fijo opaco
y/o traslcido con una altura no inferior a 2.00 m. medidos desde el piso.

Ochavas

2010
NDICIONES GENERALES
nea de edificacin en las esquinas de calles, las ochavas
gonales.
o al siguiente cuadro:
52
52
adas oblicuas de no

nea de edificacin en las esquinas de calles, las ochavas
53
2010

53
Hasta 30..................................2.50 m
De 30 a 35.............................3.00 m
De 35 a 40.............................3.50 m
De 40 a 45.............................4.00 m
De 45 a 50.............................4.50 m
De 50 a 60.............................5.00 m
De 60 a 70.............................5.50 m
De 70 a 100...........................6.00 m
De 100 a 110.........................5.50 m
De 110 a 120.........................5.00 m
De 120 a 180.........................0.00 m

cercos.

Baldos
En los casos de terrenos baldos o no edificados en su parte frentista a la plaza
XX de septiembre ser obligatorio la construccin de un cerco de 2.50 m. de
altura mnima sobre la lnea de edificacin. El cerco ser de mampostera de
0.30 m. de espesor.
vecinos.

Estacionamientos
Est prohibida la instalacin de playas de estacionamiento vehicular en esta
zona.

54
2010

54
Forestacin
Se permitir al plantacin de nogal criollo, segn plano adjunto en el Anexo II,
grfico N5, pg. 237.

Medio Ambiente

Requisitos generales de barrios cerrados.
Sin aplicacin.

Espacios Verdes y equipamiento comunitario.
Sin aplicacin.

Apertura de calles y trnsito.
Sin aplicacin.


SECTOR 2 PLAZA VIRGEN DE LUJN

Se denomina Sector 2 Plaza Virgen de Lujn de la Zona Quinto Cuartel a la
extensin territorial compuesta por las parcelas que dan frente a la plaza
homnima, y que constituyen una excepcin a la normativa de la zona,
rigindose por la siguiente:



55
2010

55
DELIMITACIN

Comprende todas las parcelas frentistas a la Plaza Virgen de Lujn, de


2
.

Forma de la parcela
esa medida.



FOS mx. = 0,75 FOT mx. = 1,5.


Mxima 7.50 m.
Mnima 3.50 m.



Retiros medianeros

Cercos
ejecutar un cerco coincidente con la Lnea Municipal y ochava
Igual o menos a 2.00 m, altura mnima del cerco 0.80 m
Igual o menor a 3.00 m, altura mnima del cerco 1.20 m.
Igual o mayor a 5.00 m, altura mnima del cerco 2.50 m
Mayor a 5.00 m. altura mnima d
0.80 m. que podr ser completado en el mismo material o con rejas
aberturas.

2010
ejecutar un cerco coincidente con la Lnea Municipal y ochavas, cuya altura se
Igual o menos a 2.00 m, altura mnima del cerco 0.80 m
Igual o menor a 3.00 m, altura mnima del cerco 1.20 m.
Igual o mayor a 5.00 m, altura mnima del cerco 2.50 m
altura mnima del cerco 2.50 m. y altura mxima 7.50 m
0.80 m. que podr ser completado en el mismo material o con rejas
56
56
s, cuya altura se
el cerco 2.50 m. y altura mxima 7.50 m
0.80 m. que podr ser completado en el mismo material o con rejas.

57
2010

57
Medianeras
mxima.

Salientes
podrn tener un vuelo mximo de 1.20 m.

Cubiertas
cubierta plana.

Instalaciones
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2010

58
a) Conductos de ventilacin, aspiracin y evacuacin de gases de cualquier
tipo, tanques de agua : La altura mxima permitida es de 2m mximo por
encima de la altura mxima definida para la zona. En cualquier caso, tendrn
libre ventilacin y estarn ubicados de tal forma que los olores no molesten a
los locales adyacentes.
b) Chimeneas: La altura mxima permitida es de 2m mximo por encima de la
altura mxima definida para la zona. En ningn caso, el remate de la chimenea
podr estar a menor altura de 2m sobre el techo de los edificios linderos. Las
chimeneas debern en todo caso ser construidas segn las reglas del arte.
Debern evitar en cualquier caso, la transmisin de calor a los muros
medianeros; siendo aisladas adems de todo material combustible.
dueo:

Publicidad
Est prohibida la cartelera perpendicular a la fachada de los edificios o en
paredes medianeras.
59
2010

59
2 m
2
de superficie.

Lneas areas


Usos dominantes
Recreativos y culturales.

ciudadanos.


Vistas a predios linderos.

0.60 m.
deber impedir la vista al predio colindante utilizando un elemento

Ochavas
vrtices en las esquinas cuyos lados iguales tendrn 4,24 m.,

Hasta 30..................................2.50 m
De 30 a 35.............................3.00 m
De 35 a 40...........
De 40 a 45.............................4.00 m
De 45 a 50.............................4.50 m
De 50 a 60.............................5.00 m
2010
neas municipales.
Hasta 30..................................2.50 m
De 30 a 35.............................3.00 m
De 35 a 40.............................3.50 m
De 40 a 45.............................4.00 m
De 45 a 50.............................4.50 m
De 50 a 60.............................5.00 m
60
60

en caso de ser
61
2010

61
De 60 a 70.............................5.50 m
De 70 a 100...........................6.00 m
De 100 a 110.........................5.50 m
De 110 a 120.........................5.00 m
De 120 a 180.........................0.00 m

cercos.

Baldos
En los casos de terrenos baldos o no edificados en su parte frentista a la
Plaza de la Virgen de Lujn ser obligatorio la construccin de un cerco de
2.50 m. de altura mnima sobre la lnea de edificacin. El cerco ser de
mampostera de 0.30 m. de espesor.
vecinos.

Forestacin
Se permitir al plantacin de tipas, segn plano adjunto en el Anexo II, grfico
N7, pg. 239.

Estacionamientos
Est prohibida la instalacin de playas de estacionamiento vehicular.

Medio Ambiente

62
2010

62
Sin aplicacin.

Sin aplicacin.

Sin aplicacin.

SECTOR 3 CALLE PRINCIPAL Y NUEVO BOULEVARD

Se denomina Sector 3 Calle Principal y Nuevo Boulevard de la Zona Quinto
Cuartel a la extensin territorial compuesta por las parcelas que dan frente a
dichas arterias, y que constituyen una excepcin a la normativa de la zona,
rigindose por la siguiente:



DELIMITACIN

Comprende todas las parcelas frentistas a la Calle Principal y al Nuevo
Boulevard, de acuerdo a lo indicado en el Plano de Zonas.


2
.

Forma de la parcela
esa medida.
63
2010

63



FOS mx. = 0,75 FOT mx. = 1,5


Mxima 7.50 m.
Mnima 3.50 m.


Retiros medianeros

Cercos
Se deber ejecutar un cerco sobre la Lnea Municipal de una altura de 2.50 m.
donde la parcela no est edificada.
Se materializarn con basamento o muro de mampostera de una altura
mnima de 0.80 m. que podr ser completado con el mismo material o con
rejas.

64
2010

64
Medianeras
mxima.

Salientes
podrn tener un vuelo mximo de 1.20 m

Cubiertas
cubierta plana.

Instalaciones
65
2010

65
cualquier tipo, tanques de agua : La altura mxima permitida es de 2m
mximo por encima de la altura mxima definida para la zona. En
que los olores no molesten a los locales adyacentes.
b) Chimeneas: La altura mxima permitida es de 2m mximo por encima
de la altura mxima definida para la zona. En ningn caso, el remate de
la chimenea podr estar a menor altura de 2m sobre el techo de los
edificios linderos. Las chimeneas debern en todo caso ser construidas
segn las reglas del arte. Debern evitar en cualquier caso, la
transmisin de calor a los muros medianeros; siendo aisladas adems
dueo:

66
2010

66
Publicidad
2 m
2
de superficie, debiendo estar en armona con el edificio. Estn prohibidos
los carteles publicitarios en paredes medianeras.
En el caso de carteles perpendiculares a los planos de fachada de las
edificaciones, tendrn un vuelo mximo de 1m desde la lnea municipal y
estarn a una altura mnima de 2.50 m. desde el nivel de vereda hasta el nivel
ms bajo del cartel.

Lneas areas


Usos dominantes
Recreativos y culturales

ciudadanos.
cubiertos, debiendo ser obligatoria la utilizacin de barreras atirruidos y



menos de 75 respecto al ej
0.60 m.
del eje divisorio entre predios con la excepci

Ochavas
Se fija como lnea de edificacin en las esquinas de calles,
Las ochavas se trazarn por medio del

2010
Se fija como lnea de edificacin en las esquinas de calles,
67
67
e citado en cuyo caso la distancia mnima es de
n establecida ms arriba, se

corte de un tringulo issceles con
68
2010

68
Hasta 30..................................2.50 m
De 30 a 35.............................3.00 m
De 35 a 40.............................3.50 m
De 40 a 45.............................4.00 m
De 45 a 50.............................4.50 m
De 50 a 60.............................5.00 m
De 60 a 70.............................5.50 m
De 70 a 100...........................6.00 m
De 100 a 110.........................5.50 m
De 110 a 120.........................5.00 m
De 120 a 180.........................0.00 m

cercos.

Baldos
En los casos de terrenos baldos o no edificados en su parte frentista a la Calle
Principal y Nuevo Boulevard ser obligatorio la construccin de un cerco de
2.50 m. de altura mnima sobre la lnea de edificacin. El cerco ser de
mampostera de 0.30 m. de espesor.
vecinos.

Forestacin
Se permitir al plantacin de nogal criollo, segn plano adjunto en el Anexo II,
grfico N5, pg. 237.

69
2010

69
Estacionamientos
Est prohibida la instalacin de playas de estacionamiento vehicular en esta
zona.

Medio Ambiente

Sin aplicacin.

Sin aplicacin.


SECTOR 4 NUEVO CAMINO DE LA COSTA FRENTE SUR
.

Creacin de una nueva fachada urbana como definicin del lmite del Quinto
Cuartel sobre la costa y el puerto deportivo. La zona se crea a partir del relleno
y alteo del terreno a cota de seguridad 9,50 IGN sobre tierras fiscales
municipales. Sobre este alteo, que operar como defensa contra inundaciones
para el Quinto Cuartel, se ejecutar una nueva Avenida Costanera Sur de 30
metros de ancho y una calle colectora de 15 metros de ancho, paralela a esta y
al Norte, para dar frente a las parcelas existentes. Las tierras obtenidas entre
ambas calles pasan al dominio pblico municipal como activo bajo la
administracin del Ente que gerenciar el Plan Maestro.

70
2010

70
DELIMITACIN

Se denomina Sector 4 Nuevo Camino de la Costa Frente Sur a la franja
comprendida entre la Nueva Avenida Costanera Sur, la nueva calle colectora
paralela a esta al norte, la continuacin de la calle Liniers al Oeste y la
denominada Plaza de los Inmigrantes en el Quinto Cuartel.

Comprende todas las parcelas frentistas a la Nueva Avenida Costanera Sur. de


Superficie mnima 1.200 m
2
.

Forma de la parcela
Sern parcelas rectangulares, alineadas con el lado largo (frente) sobre la
Nueva Avenida Costanera Sur. El lado corto no podr ser menor a 20 metros.



FOS mx. = 0,8 FOT mx. = 2,85


Mxima 11.00 m.
Mnima 3.50 m.
Altura nica de la recova en planta baja es de 3.50 m, medida desde el nivel
de piso terminado hasta el fondo de viga o dintel. Ver grfico a continuacin.

71
2010

71

Se autorizar nicamente una planta baja (recova) ms un piso o una planta
baja (recova) ms dos pisos.

La edificacin deber disponerse de modo continuo sobre las Lneas
Municipales en los cuatro frentes, hasta completar los frentes de la parcela, y la
planta baja deber resolver una recova de 3.00 m. de profundidad desde la
Lnea Municipal.

Retiros medianeros
La edificacin ocupar todo el ancho de la parcela sin retranqueos desde los
deslindes laterales.

Cercos
No hay cercos

Salientes
No se admitirn salientes (balcones, aleros, etc. ) desde la Lnea Municipal.

Cubiertas
72
2010

72
cubierta plana.

Instalaciones
cualquier tipo, tanques de agua : La altura mxima permitida es de 2m
mximo por encima de la altura mxima definida para la zona. En
que los olores no molesten a los locales adyacentes.
b) Chimeneas: La altura mxima permitida es de 2m mximo por encima
de la altura mxima definida para la zona. En ningn caso, el remate de
la chimenea podr estar a menor altura de 2m sobre el techo de los
edificios linderos. Las chimeneas debern en todo caso ser construidas
segn las reglas del arte. Debern evitar en cualquier caso, la
transmisin de calor a los muros medianeros; siendo aisladas adems
dueo:
73
2010

73

Publicidad
Los carteles de publicidad debern estar ubicados dentro de la recova en el
lateral interior opuesto a la calle.
En el caso de cartelera dispuesta perpendicularmente a la lnea de fachada
interna de la recova, el vuelo podr tener un mximo de 0.60 m. y deber estar
ubicada a una altura mnima de 2.50 m. medida desde su borde inferior hasta
el nivel de piso terminado.

Lneas areas


Usos dominantes
Planta baja comercial (negocios, restaurantes, bar, esparcimiento, etc.)

Planta alta comercial o residencial (vivienda y/o hotelera , etc.)


74
2010

74
0.60 m.

Ochavas

Hasta 30..................................2.50 m
De 30 a 35.............................3.00 m
De 35 a 40.............................3.50 m
De 40 a 45.............................4.00 m
De 45 a 50.............................4.50 m
De 50 a 60.............................5.00 m
De 60 a 70.............................5.50 m
De 70 a 100...........................6.00 m
De 100 a 110.........................5.50 m
De 110 a 120.........................5.00 m
75
2010

75
De 120 a 180.........................0.00 m

cercos.

Forestacin
Se permitir la plantacin de nogal criollo, segn plano adjunto en el Anexo II,
grfico N4, pg. 236.

Estacionamientos
Est prohibida la instalacin de playas privadas de estacionamiento vehicular
privado en esta zona.

Medio Ambiente

Sin aplicacin.

Segn Plan maestro. Se abrirn calles pblicas transversales (Norte Sur)
dando preferencia a la continuidad con las calles existentes en la zona Quinto
Cuartel. Ser obligatorio abrir calles pblicas Norte Sur cada 120 metros,
conectando la Nueva Avenida Costanera sur con la nueva calle colectora
paralela.

76
2010

76
ZONA CENTRO DE EXPOSICIONES Y ESPECTACULOS


Este sector, por su especial localizacin y forma, tiene como finalidad constituir
un foco de atraccin en la confluencia de distintas zonas. Deber constituir una
referencia funcional, esttica, arquitectnica y simblica en todo el conjunto de
la costa. El dominio pblico municipal de la tierra permitir generar una
concesin sumamente rentable a los fines de poder avanzar con el Plan
maestro y la regeneracin de toda el rea costera.

DELIMITACIN

Area delimitada por las calles Dorrego, Avenida costanera, Nueva Avenida
Costanera Sur y canal del puerto deportivo, conforme al Plano de Zonas.


No se admiten subdivisiones parcelarias. Constituye una parcela nica de
dominio pblico municipal.


FOS mximo 0,3. FOT mximo 2,85.


Mxima 11 m.

La edificacin deber respetar un retiro mnimo de 20 metros dese la lnea
municipal.

Cercos
No se admitirn cercos sobre la lnea municipal ni en el espacio de retiro entre
la misma y la edificacin.
77
2010

77

Salientes
Segn aprobacin particular del Ente.

Cubiertas
Segn aprobacin particular del Ente.

Instalaciones
c) Conductos de ventilacin, aspiracin y evacuacin de gases de
d) Chimeneas: La altura mxima permitida es de 2.00 m. mximo por
remate de la chimenea podr estar a menor altura de 2.00 m. sobre el
techo de los edificios linderos. Las chimeneas debern en todo caso ser
construidas segn las reglas del arte. Debern evitar en cualquier caso,
la transmisin de calor a los muros medianeros; siendo aisladas adems

Publicidad
Los carteles de publicidad podrn estar ubicados libremente en el espacio de
dominio privado de la parcela.
78
2010

78
La megacartelera est prohibida. El cartel publicitario ser uno por parcela, no
podr superar 2.00 m
2
de superficie, ni tampoco la altura mxima de edificacin
definida para la zona.

Lneas areas
Se prohbe el tendido areo de cables elctricos, de televisin y de alumbrado
pblico. Las nuevas lneas deben efectuarse en forma subterrnea.


Usos dominantes
Centro de exposiciones y espectculos multi evento.

Gastronoma, bares, comercios, estacionamientos.


Estacionamientos
Deber preverse estacionamiento cubierto dentro de la edificacin para un 20%
de la concurrencia media estimada y al aire libre dentro de la parcela para el
80% restante. Este 80% podr localizarse en el rea de retiro de la lnea
municipal. En tal caso se deber forestar el estacionamiento con rboles de
hoja caduca (fresno americano) a razn de un rbol cada cuatro vehculos.

El rea de retiro entre la lnea municipal y la lnea de edificacin ser
prioritariamente destinada a espacio verde de libre acceso al pblico.

ZONA NUEVA RAMBLA

La zona se crea a partir del relleno y alteo del terreno a cota de seguridad 9,50
IGN sobre tierras fiscales municipales. Sobre este alteo, se ejecutarn dos
79
2010

79
nuevas calles pblicas longitudinales de 15 metros de ancho para dar frente a
las parcelas. Las tierras obtenidas entre ambas calles pasan al dominio pblico
municipal como activo bajo la administracin del Ente que gerenciar el Plan
Maestro.


Creacin de un frente costero mediante la sistematizacin de reas de
esparcimiento e integracin de la costa existente en un proyecto unitario, que
permitir una conexin directa con el Quinto Cuartel, revalorizando la totalidad
del rea.

DELIMITACIN

Esta zona est limitada por la Calle Dorrego / Puerto tradicional, la
prolongacin de la Avenida Costanera y el nuevo Puerto Deportivo, Zona de
Parques y el Riacho Victoria.


La subdivisin del suelo, entendida como "UNIDADES DE NEGOCIO", se
realizara de acuerdo a los lineamientos y propuestas detalladas en el Plan
Maestro de la Costa adjunto, que tomaran en consideracin las demandas de
los inversores privados dentro del marco general establecido por el
anteproyecto.
Se presentaran las siguientes posibilidades:
(a) 17 unidades de negocio con parcelas desde 1400 m
2
. para:
- Edificios de viviendas
- Comercios
- Cines
- Restaurantes
- Piletas cubiertas
- Juegos para nios
- Teatro cubierto
- Estacionamiento
80
2010

80
- Hotelera
- Teatros
- Minigolf cubierto
(b) 5 unidades de negocio con parcelas desde 2000 m2 para:
- Torres polifuncionales de edificios de hotelera, viviendas y oficinas
- Estacionamientos

Segn proyecto ejecutivo y aprobacin del ente competente.

Forma de la parcela
Segn proyecto ejecutivo y aprobacin del ente competente.



FOS: 0,40 FOT: 1,15
En el caso de las torres polifuncionales las condiciones sern sujetas a
aprobacin del ente competente


Como premisa general de todo emprendimiento a realizarse en la zona Costa
Turstica necesitar imperiosamente un estudio particularizado de cada caso, a
los fines de obtener aprobacin de los organismos competentes.
Los edificios ubicados en la rambla podrn contener viviendas, hoteles,
oficinas, salas de usos mltiples, etc. Deberan respetar la ubicacin detallada
en el Plan Maestro de la Costa.
En las concesiones de la nueva explanada cvica, con acceso directo desde la
Avenida Costanera, se admitiran actividades recreativas, culturales, deportivas
y comerciales. Podran instalarse cines, teatros, auditorios, museos, salas
81
2010

81
feriales, parque de diversiones, polideportivo, piletas, acuario, restaurantes,
edificios de viviendas, bares, etc.

H max.: 9 mts. Salvo remate de la rambla donde la H max. estar determinada
por el Ente que gerencia el Plan Maestro.

Los retiros de la lnea municipal sern de 7 mts. de acuerdo al grafico de
parcelas del Plan Maestro.

Retiros medianeros
Los retiros medianeros sern de 7 mts. de acuerdo al grafico de parcelas de
Plan Maestro.

Cercos
Sin aplicacin.

Medianeras
Sin aplicacin.

Salientes
Sin aplicacin.

Cubiertas
cubierta plana.
En cada caso ser estudiado por el ente competente.

82
2010

82
Instalaciones

Publicidad
2

Lneas areas


Usos dominantes
Residenciales, comercios, hotelera, recreativos (cines, teatros, plazas),
deportivos.

Se admitirn todos aquellos usos directamente vinculados con la actividad
recreativa y turstica propuesta en usos dominantes, como elementos de apoyo

en dichas actividades, las cuales debern ser debidamente estudiadas y
aprobadas por el ente competente.


0.60 m.

Ochavas
Sin aplicacin.

Baldos
Sin aplicacin.

Forestacin
2010
competente.
83
83

84
2010

84
La plantacin de rboles y especies vegetales seguirn los lineamientos
establecidos en el Plan Maestro de la Costa y en el Anexo Normas Generales
de Forestacin en Victoria.

Estacionamientos
Est prohibida la instalacin de playas privadas de estacionamiento.


Se prolongar la Avenida costanera hasta el final de la explanada. Para lograr
una adecuada circulacin y vincular la zona de Quinto Cuartel con la explanada
cvica se construirn 2 puentes sobre el canal de acceso al Puerto deportivo.

ZONA PUERTO DEPORTIVO Y MARINAS

Se crearn dos puertos deportivos, que sern el motor del turismo de todo el
desarrollo de la nueva costa.
Las zonas se crean a partir de la excavacin del terreno sobre tierras fiscales
municipales a fin de generar espejos de agua de suficiente profundidad para la
circulacin de embarcaciones. Los espejos de agua y sus mrgenes pasan al
dominio pblico municipal como activo bajo la administracin del Ente que
gerenciar el Plan Maestro. Los puertos deportivos podrn ser concesionados.


Creacin de un rea de alta calidad y adecuada seguridad destinada a
concentrar la actividad nutica de Victoria con capacidad de extender su oferta
a embarcaciones de Rosario. El Puerto Deportivo Oeste estar destinado a
85
2010

85
embarcaciones tipo lanchas y yates. El Puerto Deportivo Este estar destinado
a veleros.
Generacin de actividades complementarias a la nutica.

DELIMITACIN

Segn Plan Maestro.


No se admite subdivisin parcelaria.

Se presentaran las siguientes posibilidades:
- 210 amarras
- Guarderas nuticas


En el caso de las guarderas nuticas la altura mxima permitidas ser de 6 m.


Retiros medianeros

Cercos
Sin aplicacin.

Medianeras
Sin aplicacin.

86
2010

86
Salientes
Sin aplicacin.

Cubiertas
En cada caso ser estudiado por el ente competente.

Instalaciones

Publicidad
2

Lneas areas


Usos dominantes
Amarras permanentes de embarcaciones y guarderas nuticas.
87
2010

87

Se admitirn todos aquellos usos directamente vinculados con las actividades
nutica y propuesta en usos dominantes, como elementos de apoyo en dicha
actividades, las cuales debern ser debidamente estudiadas y aprobadas por
organismo competente.


Se prolongar la Avenida costanera hasta el final de la explanada. Para lograr
una adecuada circulacin y vincular la zona de Quinto Cuartel con la explanada
cvica se construirn 2 puentes sobre el canal de acceso al Puerto deportivo
Oeste.

88
2010

88
ZONA PARQUE PBLICO INUNDABLE

Sobre la zona de anegadizos municipales remanentes en este sector se
propone la creacin de un parque pblico inundable, que permita a los
ciudadanos poder recorrerla libremente, preservando la amplia variedad de
flora y fauna autctona del humedal.


Zona destinada a actividades de recreacin y esparcimiento.

DELIMITACIN

El parque se encuentra delimitado por el riacho Victoria, el canal de acceso al
puerto deportivo Oeste la nueva rambla.





No se admiten edificaciones de ningn tipo.

ZONA EX INGENIO


Zona destinada al desarrollo de un centro comercial cubierto de gran escala
con actividades anexas de cine, teatro, hotelera, gastronoma, entre otras.
Esta zona ser un foco importante para la atraccin de gran cantidad de
visitantes y turistas.
89
2010

89

DELIMITACIN

Corresponde a la extensin territorial delimitada por la calle Dorrego, la
extensin de la calle 1451, la Nueva Avenida Costanera Sur y la continuacin
de calle Liniers.






Se priorizar la restauracin y puesta en valor de la edificacin existente.



Cercos

Salientes

Cubiertas

Instalaciones
90
2010

90

Publicidad
2

Lneas areas


Usos dominantes
Centro comercial cubierto. Cine. Gastronoma. Hotelera.

Estacionamientos

Forestacin

91
2010

91
Estacionamientos
Deber preverse estacionamiento cubierto dentro de la edificacin para un 20%
de la concurrencia media estimada y al aire libre dentro de la parcela para el
80% restante. Este 80% podr localizarse en el rea de retiro de la lnea
municipal. En tal caso se deber forestar el estacionamiento con rboles de
hoja caduca (fresno americano) a razn de un rbol cada cuatro vehculos.

Apertura de calles y transito
Se abrirn calles pblicas de 20 metros de ancho en todo el permetro del rea.
Se dar continuidad a la Avenida Belgrano pasando entre la edificacin
existente o de no ser posible se realizar una bifurcacin de los carriles de
diferente sentido de circulacin generando una isla en la que quedar
contenida la edificacin del ex ingenio.

92
2010

92
COSTA DE LA LAGUNA

ZONA DE RESERVA NATURAL

Esta zona se crea con un fragmento de SDQ (Ord. 2472) y de SQ y ST
(Ord.2777).


Proteccin de las caractersticas naturales del lugar que le confieren un alto
valor ecolgico y paisajstico, por su condicin de ecotono entre el ecosistema
fluvial y el terrestre.

DELIMITACIN

Se define como Reserva Natural a la extensin territorial ubicada entre la calle
1501 segn PAPCUS al Norte, la calle 1730 segn PAPCUS al Oeste, la calle
1431 segn PAPCUS al Sur y el lmite entre el SQ y ST al Este




Deber respetarse lo indicado en el Cdigo Civil (art. 2.639) en relacin a no
edificar ni obstruir la circulacin o alterar el terreno en un ancho de 35 metros
desde la lnea de ribera.
Se trata de un rea ubicada por debajo de la cota 9,50 IGN y por lo tanto sujeta
a inundaciones extraordinarias.

USOS DOMINANTES

Reserva natural.

93
2010

93
Se admitirn complementariamente los siguientes usos
Usos extensivos que no impliquen riesgo ante inundaciones o riesgos
ambientales. Campo de Golf al aire libre, ecoturismo, camping, actividades
ecuestres, actividades deportivas y recreativas al aire libre, huerta orgnica,
viveros.
Se permitirn centros culturales o temticos de bajo impacto ambiental,
servicios gastronmicos, hospedaje en cabaas o refugios siempre que se
configuren como explotaciones comerciales de pequea escala.
Se admitir hasta una vivienda unifamiliar por parcela. Las edificaciones no
debern superar los 250 m2 cubiertos en el caso de viviendas y 300 m2 en
construcciones de servicios anexos.

Usos no permitidos
Agricultura extensiva, ganadera de cualquier tipo, apicultura, industrias,
talleres mecnicos o metalrgicos, silos de granos, desarmaderos de
vehculos, depsito de residuos de cualquier tipo, depsito de productos
fitosanitarios, depsitos en general.


Altura mxima: 7.50 mts.
La cota mnima de piso interior de cualquier edificacin ser de 6,50 IGN.
Las viviendas y reas de servicios tendrn una nica planta y estarn
dispuestas sobre pilotes o sobre un relleno de suelo consolidado.

Cercos
En el caso de colocarse alambrados, estos debern respetar las lneas de
ribera y no podrn atravesar cursos de agua.

Ubicacin y nivel del suelo
Las viviendas y reas de servicios podrn ubicarse libremente en el interior de
la parcela. Slo podr elevarse el nivel de suelo hasta una superficie 50 %
94
2010

94
mayor que la correspondiente a la vivienda o refugio y sus construcciones
complementarias.

Volumetras, fachadas y cubiertas
Los volmenes edificados se dispondrn en forma aislada, utilizando las
tipologas y materiales de construccin tradicionales de la regin o propio de la
zona de islas.
Todas las caras de la edificacin debern ser tratadas como fachadas
principales. Las cubiertas debern ser inclinadas.

Publicidad
Slo estn permitidos los carteles indicativos de la actividad que se realiza en
el lugar de emplazamiento, los cuales admitirn un mximo de 2 m
2
de
superficie y no podrn superar la altura mxima de la edificacin.
95
2010

95
NORMAS GENERALES DE FORESTACIN

A fines de constituir un proyecto estructurado de forestacin en sitios y calles
estratgicas, se propone a continuacin el detalle de la ubicacin y
determinacin de las especies de rboles a plantar en cada caso.

N UBICACIN ESPECIE DE RBOLES
1
Acceso ESTE a la ciudad por Ruta N26 a Nogoy entre
nudo de interseccin con la variante de la R.P.N11 y la
rotonda existente (interseccin Bv.Brown y Bv.Pueyrredn)
PLTANOS
2
Acceso NOROESTE a la ciudad desde la cabecera de la
conexin fsica Rosario-Victoria hasta la interseccin con
Bv.Sarmiento.
PLTANOS
3 Ciclova en Bv.Sarmiento, Bv.Pueyrredn y Bv.Brown. FRESNO AMERICANO
JACARAND en laterales
PALMERA en cantero
central
5
Nuevo Camino Costa Frente Sur (desde monumento al
pescador hasta Nuevo Puerto Deportivo)
TILO
6
Calle de la Procesin de la Virgen (desde Plaza de la Virgen
de Ftima hasta Plaza de la Virgen de Lujn en Quinto
Cuartel)
TIPA (Tipuana Tip)
7 Plazas de la explanada
PALMERAS (Phoenix
Canariensis)
8 Plazoletas (jardines) entre las torres LIGUSTRO DISCIPLINADO
9
Caminos de acceso al Quinto Cuartel: Diagonales y Bajadas
(desde los Bv.de circunvalacin hasta el encuentro con la
Plaza de los Derechos Humanos.)
Plaza " de Septiembre" y manzana inmediatamente superior
hacia el este, en ambas veredas de la calle.
NOGAL CRIOLLO
10 Calles lmite de la Zona Quinto Cuartel NOGAL CRIOLLO
Bv.Moreno y Bv.Rivadavia 4

Un estudio particularizado deber ser efectuado por el organismo competente a
fines de lograr la restauracin de la Avenida Centenario y de las plazas
existentes de la planta urbana, consideradas como parte del inventario del
Patrimonio Ambiental Municipal.

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