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AVALUO COMERCIAL
























CALLE 101 N 13 A 05/17
ESCUELA DE INFANTERIA
USAQUEN
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A V A L U O C O M E R C I A L













INMUEBLE UBICADO EN LA CALLE 101 N 13 A - 05/17
HOTEL SUITE CHICO
BARRI ESCUELA DE INFANTERIA, LOCALIDAD DE USAQUEN
BOGOT


SOLICITADO POR: CENTURION INVERSIONES S.A.S.
HOTEL SUITE CHICO



Bogot D.C., Octubre 06 de 2011

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CONTENIDO


1. DEFINICIONES
2. MARCO DE REFERENCIA
3. CARACTERSTICAS URBANAS
4. ASPECTOS JURDICOS
5. REAS
6. REGLAMENTACIN URBANSTICA
7. CARACTERSTICAS GENERALES DEL TERRENO
8. CARACTERSTICAS GENERALES DE LA CONSTRUCCIN
9. AVALO DE RECONSTRUCCIN
10. AVALO MAQUINARIA
11. METODOLOGA EMPLEADA
12. SUSTENTACIN DEL AVALO
13. BIBLIOGRAFA
14. ANEXOS




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AVALO COMERCIAL
1. DEFINICIONES
1.1. REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL: Sistema jurdico que
regula el sometimiento a propiedad horizontal de un edificio, o edificio
construido o por construirse.
1.2. EDIFICIO: Construccin sobre uno o varios pisos levantados
sobre un lote (s) o terreno, cuya estructura comprende un nmero plural
de unidades independientes, aptas para ser usadas de acuerdo con su
destino natural o convencional, adems de reas y servicios de uso y
utilidad general. Una vez sometido al rgimen de propiedad horizontal, se
conforma por bienes privados o de dominio particular y por bienes
comunes.
1.3. CONJUNTO: Desarrollo inmobiliario conformado por varios
edificios, levantados sobre uno o varios lotes de terreno, que comparten,
reas y servicios de uso y utilidad general, como vas internas,
estacionamientos y porteras entre otros.
1.4. EDIFICIO DE USO RESIDENCIAL: Inmuebles cuyos bienes de
dominio particular se encuentran destinados a la vivienda de personas,
de acuerdo con la normatividad urbanstica vigente.
1.5. BIENES PRIVADOS O DE DOMINIO PARTICULAR: Inmuebles
debidamente delimitados, funcionalmente independientes, de propiedad y
aprovechamiento exclusivo, integrantes de un edificio, o edificio sometido
al rgimen de propiedad horizontal, con salida a la va pblica
directamente o por pasaje comn.
1.6. BIENES COMUNES: Partes del edificio o edificio sometido al
rgimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los
propietarios de los bienes privados, que por su naturaleza o destinacin
permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento,
conservacin, seguridad, uso, goce, o explotacin de los bienes de
dominio particular.
1.7. BIENES COMUNES ESENCIALES: Se reputan bienes comunes
esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o
instalaciones de servicios pblicos bsicos, los cimientos, la estructura,
las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes
privados, las instalaciones generales de servicios pblicos, las fachadas y
los techos o losas que sirven de cubierta a cualquier nivel.
1.8. VALOR DE REPOSICIN A NUEVO: Es el valor a precios de la
fecha de inspeccin de volver a construr un inmueble de iguales
caractersticas al inspeccionado. Es el valor a precios de la fecha de la
inspeccin de maquinaria y equipo, de caractersticas iguales o anlogas
al bien inspeccionado.
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2. MARCO DE REFERENCIA.
2.1. Propsito del avalo.
Se pretende determinar el valor asegurable o de reconstruccin, para
efectos de obtener el seguro.

2.1.1 Avalo Urbano.
Un Avalo Urbano es aquel que se realiza sobre un predio urbano (Lote
y/o construccin), es decir, el inmueble se encuentra ubicado dentro del
permetro de servicios de la ciudad. En el avalo quedarn comprendidos
el valor de los terrenos, el valor de las edificaciones y el potencial de
desarrollo.
2.2. Ubicacin.
Departamento Cundinamarca
Ciudad Bogot
Barrio Escuela de Infantera
Direccin Calle 101 N 13 A - 05 (Casa N 3)
Calle 101 N 13 A - 17 (Casa N 2)
Calle 101 N 13 A - 23 (Casa N 1)

2.3. Solicitante.
CENTURION INVERSIONES S.A.S - HOTEL SUITE CHICO
2.4. Propietarios.
CENTURION INVERSIONES S.A.S. HOTEL SUITE CHICO
2.5. Fecha de visita.
Agosto 16 de 2011
2.6. Documentos suministrados para el avalo.
Copias de los pagos del impuesto predial ao 2011.

2.7. Avaluadores.
Ing. William Robledo.
Ing. Jairo Amaya

1.8. Objeto
Avalo a Valor de Reconstruccin de los bienes comunes de las
edificaciones, Maquinaria, Equipo elctrico y electrnico, Muebles y
enseres para efectos de Seguro.



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3. CARACTERISTICAS URBANAS.

3.1. Ubicacin del Predio dentro de la ciudad.
El predio motivo del avalo se ubica en el Sector Nor-Oriente de la
Ciudad, en el Barrio Escuela de Infantera, Localidad de Usaqun y se
distingue con el nmero 13 A 05 / 17 de la Calle 101, Hotel Suite
Chico, de la actual nomenclatura urbana del Distrito Capital de Bogot.

3.2. Clasificacin Zonal.
La zona tiene vocacin Residencial.

3.3. Tipos de edificaciones del sector.
Edificaciones institucionales, locales comerciales, viviendas modificadas y
multifamiliares.

3.4. Vas de acceso al sector.
En sentido Oriente - Occidente y viceversa la Avenida Calle 100 (Avenida
Carlos Lleras Restrepo), en sentido Norte Sur y viceversa la Avenida
Carrera 9 (Avenida Laureano Gmez).

Va Frente a la Propiedad. Calle 101
Tipo de va. V-2
Estado de Conservacin. Bueno

3.5. Estado de la Infraestructura Urbanstica.

Andenes. En buen estado
Sardineles. En buen estado
Alumbrado
pblico.
Bueno, postes de iluminacin situados a distancias
adecuadas.
Redes de
servicios
pblicos.
Agua Alcantarillado Luz Telfono Gas
Domiciliario
Si Si Si Si Si

3.6. Equipamiento Urbano.
Se hace referencia al equipamiento que posee el sector Escuela de
Infantera de la Localidad de Usaqun.
Mercados Si
Plazas cvicas Si
Parques y jardines Si
Instituciones
Educativas
Si
Estaciones de Servicio Si
Centros deportivos Si
Sealizacin vial Si.
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3.7. Transporte Pblico.
El sector cuenta con un sistema masivo de transporte de pasajeros
TRANSMILENIO, Estacin Calle 100 y tambin existen sobre las vas de
acceso numerosas rutas de buses, busetas y colectivos, que permiten
llegar sin ningn problema al predio.

3.8. Estratificacin.
El sector es mayoritariamente estrato 6.

3.9. Comentarios Generales.





Figura 2. Ubicacin de la Localidad dentro de la cuidad de
Bogot D. C.

4. ASPECTOS JURIDICOS.

4.1. Matriculas Inmobiliarias.
+ 50N-0285525 (Calle 101 N 13 A - 05 Casa N 3)
+ 50N-83860 ( Calle 101 N 13 A - 17 Casa N 2)

4.2. Chips.
+ AAA0102JJRJ (Casa N 3)
+ AAA0102JJPA (Casa N 2)

4.3. Cedulas Catastrales
+ A100 13 2 (Casa N 3)
+ UQ U A100 13 9 (Casa N 2)

5. REAS.
5.1. rea del Terreno
+ 376.7 Metros cuadrados aproximadamente (Casa N 3)
+ 378 Metros cuadrados aproximadamente (Casa N 2)
+ rea Total: 754.7 Metros cuadrados aproximadamente
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5.2. rea de la Construccin
+ 288 Metros cuadrados aproximadamente (Casa N 3)
+ 354.20 Metros cuadrados aproximadamente (Casa N 2)
+ rea Total: 642.2 Metros cuadrados aproximadamente

5.3. Fuente
Copia de los Pagos del impuesto predial ao 2011.

6. REGLAMENTACION URBANISTICA.

6.1. Acuerdos y/o Decretos Reglamentarios.
Acuerdo 6 de 1990, Decreto N 270 del 11 de Agosto de 2005, UPZ 14
USAQUEN, de la Localidad N 1 Usaqun.

6.2. rea de actividad.
Residencial.

6.3. Tratamiento.
Consolidacin.

6.4. Modalidad.
Con densificacin moderada.

7. CARACTERISTICAS GENERALES DEL TERRENO.
Tipo de inmueble. Urbano.
Forma. Regular.
Topografa. Plana en toda su extensin.
Disposicin del inmueble. Medianero

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8. CARACTERISTICAS DE LA CONSTRUCCION.
8.1. Nmero de pisos.
Dos (2) Pisos.

8.2. Distribucin del inmueble.
Zona de atencin hotelera, saln de convenciones, baos, comedores,
saln de eventos, oficina de administracin, rea de atencin,
habitaciones y parqueaderos

8.3. ESPECIFICACIONES DE CONSTRUCCION.
Cimentacin. Zapatas con viga de amarre
Estructura. Prticos en concreto
Cubierta. Placa y teja de asbesto cemento
Fachada. Pintura sobre concreto
Cielorraso. Placa
Mampostera. Estuco y pintura
Ventanera. Marco metlico y vidrio plano transparente
Puertas. Madera y metlicas
Pisos. Cermica, madera y retal de mrmol.
Bao. Lnea moderna
Cocina. Industrial
Escaleras En Concreto de 3000 psi con tableta ceramica y
gravilla lavada y barandas metalicas
Instalaciones
Electricas
En tuberia conduit
Instalacines
Hidraulicas
Tiberia de P.V.C.
Carpintera. Metlica y madera
Pintura. Vinilo y estuco
Acabados. Muy buenos
Vetustez. 10 Aos aproximadamente.
Estado de
conservacin.
Muy buena

9. AVALUO DE RECONSTRUCCION.-
9.1. Mtodo de Encuestas Directas.
754.7 Metros Cuadrados Aproximadamente.
NOMBRE PROFESION VALOR M2 TERRENO
William Robledo Ing. Catastral $ 2.000.000
Carlos ustez Ing. Catastral $ 2.100.000
Jorge Andrs Romn Gelogo $ 1.900.000
Erika Robledo Geloga $ 2.100.000
Carlos Robledo Arquitecto $ 1.900.000
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Media Aritmtica: Es el numero que se obtiene de dividir la suma de las
observaciones por el numero de ellas. Se formaliza mediante la siguiente
expresin matemtica.

X =
N
X
1
X = 2.000.000.oo

Desviacin Estndar: Se define como la raz cuadrada de las
diferencias de los valores de la encuesta con respecto a la media
aritmtica elevada al cuadrado y el resultado, dividido por el nmero de
casos estudiados, N. Esta expresin se formaliza con la siguiente
expresin matemtica.

S =
( )
1
2
1

N
X X
V =
(

|
.
|

\
|
100 *
X
S


CALCULOS ESTADISTICOS
MUESTRAS MEDIA - MUESTRA CUADRADO DE LOS VALORES
MUESTRA 1 2.000.000,00 $ 0,00 0,00
MUESTRA 2 2.100.000,00 $ -100000,00 10000000000,00
MUESTRA 3 1.900.000,00 $ 100000,00 10000000000,00
MUESTRA 4 2.100.000,00 $ -100000,00 10000000000,00
MUESTRA 5 1.900.000,00 $ 100000,00 10000000000,00
SUMATORIA 10.000.000,00 $
MEDIA 2.000.000,00 $
SUMATORIA 40000000000,00
/N-1 10000000000,00
RAIZ 100000,00
COEF.VAR 0,05
EN PORCENTAJE (%) 5,00

Valor por mt2
terreno
$2.000.000.oo
rea de Terreno 754.7 Metros cuadrados Aprox.
Valor Total Terreno $1.509.400.000.oo













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9.2. MTODO DE REPOSICIN A NUEVO.-
























Valor por mt2 de la
Construccin
$1.200.000.oo
rea de la Construccin 642.2 Metros cuadrados Aprox.
Valor Total de la
Construccin
$770.640.000.oo

9.3. CUADRO RESUMEN
CASA N 3 CALLE 101 N 13 A - 05
TERRENO 376.7 $2.000.000.oo $753.400.000.oo
CONSTRUCCION 288 $1.200.000.oo $345.600.000.oo
TOTAL $1.181.040.000.oo

CASA N 2 CALLE 101 N 13 A 17
TERRENO 378.00 $2.000.000.oo $756.000.000.oo
CONSTRUCCION 354.20 $1.200.000.oo $425.040.000.oo
TOTAL $1.099.000.000.oo

9.4. VALOR FINAL DE LOS INMUEBLES-
DOS MIL DOSCIENTOS OCHENTA MILLONES CUARENTA MIL
PESOS M/CTE. ($2.280.040.000).

Fecha: Septiembre 01 del 2011 Nmero Avalo
Municipio: Bogota D.C. Fecha Avalo 16/08/2011
Direccin: Calle 101 N 13 A - 05/17
Barrio: Escuela de Infanteria Area construida M2 642,2
Costos Directos 80% $ 850.000,00
Costos Indirectos 20% $ 170.000,00
Costos Totales de La
Construccin
100% $ 1.020.000,00
Costos Administrativos y
Financieros
15% $ 153.000,00
Gran total de Costos $ 1.173.000,00
Valor reposicin (Obra Nueva) $ 753.300.600,00
Utilidad del Constructor 10% $ 75.330.060,00
Valor Total Construccin
(Obra Nueva)
$ 828.630.660,00
Vida Util o Tcnica aos 100
Edad aproximada aos 10
Vida remanente aos 90
Porcentaje de edad a depreciar 94%
Estado de conservacin ( de 1 a 5 ) 1,5
Depreciacin Acumulada 5,53% $ 45.823.275
Valor de reposicin obra nueva $ 828.630.660
Menos depreciacin acumulada $ 45.823.275
SubTotal $ 782.807.385
Valor de la Construccin $ 782.807.385
Valor por M2 $ 1.218.946
Valor Adoptado por M2 1.200.000 $
Valor Total Construccion 770.640.000 $
Valor de Reposicin m2
Depreciacin por Edad y Conservacin (tabla de Fitto y Corvini)
Determinacin Valor Actual de la Construccin
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11. METODOLOGIA EMPLEADA
Para la fijacin de precios, se emple una combinacin de mtodos de
aceptacin universal, estas fueron: Encuestas Directas y Reposicin. Se
complement este proceso con investigaciones directas e indirectas que
dieron como consecuencia una tendencia histrica de comportamiento de
los precios de la tierra en el sector, se realiz tambin un anlisis de
precios unitarios en revistas especializadas como Gua Inmobiliaria y
CONSTRUDATA. Adicionalmente se consulto la opinin de profesionales
especializados y la base de datos de W.R. INGENIEROS
AVALUADORES.


12. SUSTENTACIN DEL AVALUO.

Se analizaron factores tales como la vecindad, puesto que el valor de los
bienes races est bastante influenciado por lo que ocurre en la vecindad,
su ubicacin, pues los bienes races no pueden separarse de donde estn
ubicados, el futuro econmico del rea, pues la tierra urbana tiene valor
por su posibilidad presente o futura como lugar de construccin, el uso
actual y posible del predio, pues el valor de las propiedades se deriva del
uso al que se les someta.

El formato de calificacin de construcciones, es un formato de aceptacin
universal con mnimas variaciones de forma. El formato es el siguiente:

CAPITULOS %
Cimentacin-Estructura 32.00 %
Cubierta 9.00%
Mampostera 10.00%
Instalaciones Elctricas 5.00 %
Instalaciones Hidrulicas 5.00%
Pisos y Enchapes 10.00%
Paetes 7.00%
Cielorrasos 3.00%
Carpintera Metlica 5.00%
Carpintera de Madera 2.00%
Pinturas 7.00%
Cocina 3.00%
Bao 2.00%
VALORES TOTALES 100.00%

Se consideraron tambin los centros de atraccin econmica existentes,
la categora de los servicios pblicos, la infraestructura vial y su
conductibilidad, la geometra del predio, las obras en ejecucin y
proyectadas, los usos del suelo, su posible rentabilidad. Son incidentes
del valor otros elementos como los materiales de construccin, los
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acabados, el estado de conservacin, el mayor y mejor uso, el diseo
arquitectnico y la distribucin interior del inmueble, la estratificacin y el
entorno.

Nota: De acuerdo a lo establecido por los Decretos 1420 de 1998 y 422
del 2000, expedidos por el Ministerio de Hacienda y Crdito Pblico y
Ministerio de Desarrollo Econmico, el presente avalo reconstruccin
tiene una vigencia de un (1) ao, contando desde la fecha de su
expedicin. Siempre y cuando las condiciones fsicas del inmueble
avaluado no sufran cambios significativos, as como tampoco se presente
variaciones representativas de las condiciones del mercado inmobiliario
comparable.

Nota: (El terreno si es susceptible de aseguramiento e indemnizacin en
una pliza de seguros). Por aquello de la licuafaccion e inservibilidad del
terreno para reconstruir el bien en caso de un siniestro catastrfico.

13. BIBLIOGRAFIA.
Acuerdo 6 de 1.990

14. ANEXOS.
Resea fotografica
Copias de los pagos del impuesto predial del ao 2011.


Atentamente,





WILLIAM ROBLEDO GIRALDO
Ingeniero Catastral y Geodesta
M.P. No. 2522249646 Cund.
R.N.A. M.I. N 1245
M.A.P. No. 0158.





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