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Derechos
reales
BOLILLA 1
Derechos reales
en general
(2013)
LOS DERECHOS REALES.
CONCEPTO DE DERECHO REAL
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AN!LI"I" DE LA" DE#INICIONE" IN"ERTA" EN LA" NOTA" DEL C$DI%O
No&a al ar& '()* Or&olan En la no&a al ar& '() se es&a+lece ,-e .a todo
derecho personal corresponde una obligacin personal y que no hay obligacin
que corresponda a derechos reales. /0le1 "ars2el3 &ra&a 3e 3e4os&rar ,-e la
.obligacin. 3e res5e&ar el 3erecho real ,-e 6nc-4+e a &o3os los 46e4+ros 3e la
soc6e3a3 con los c-ales s- &6&-lar es&7 en con&ac&o8 no es -na o+l6gac69n
5ro56a4en&e 36cha8 s6no ,-e es el s645le 3e+er 3e a+s&enc69n8 correla&o 3el
car7c&er 3e o5on6+le erga o4nes8 5ro56o 3e los 3erechos reales
: all; 46s4o8 cons6gna la 3e2n6c69n 3e Or&olan*
.Derecho personal es aquel en que una persona es individualmente sujeto
pasivo del derecho. Derecho real es aquel en que ninguna persona es
individualmente sujeto pasivo del derecho. Un derecho real es aquel que da la
facultad de sacar de una cosa cualquiera un benefcio mayor o menor.
Or&ol7n al-3e al 3erecho s-+<e&6=o8 ,-e se en&6en3e co4o 5o3er8 co4o
>ac-l&a3
1

De4olo4+e* no&a al &;&-lo I/ 3el l6+ro III En la no&a al T;&-lo I/ 3el L6+ro III8
/0le1 &ranscr6+e la o56n69n 3e De4olo4+e8 enrola3o en la 5os&-ra .cl7s6ca. en
c-an&o a na&-rale1a 3el 3erecho real8 ,-6en 36ce*
.Derecho real es el que crea entre las personas y las cosas una relacin directa
e inmediata, de tal manera que no se encuentran en ella sino dos elementos, la
persona, que es el sujeto activo del derecho, y la cosa, que es el objeto.
?ac@el3eA* An7l6s6s 3e la no&a al L6+ro III A s- 3e2n6c69n 3e 3erecho real
En la 5re4enc6ona3a no&a /0le1 6n36ca el 5or,-0 3e la 4e&o3olog;a 3el L6+ro III*
.Al tratar de las cosas y de la posesin antes que de los derechos reales,
seguimos la opinin y el mtodo de ac!eldey, porque las cosas y la posesin
son los elementos de los derechos reales.
Para ?ac@el3eA la cosa A la 5oses69n son los ele4en&os 3e los 3erechos reales*
la 5r64era8 co4o o+<e&o 3e 36cho 3erecho8 la seg-n3a co4o 5o3er 3e 36s5oner
>;s6ca4en&e 3e esa cosa8 concre&an3o a4+as la 5os6+6l63a3 legal 3e ac&-ar so+re
la 46s4a8 ,-e es lo ,-e con2g-ra el 3erecho real
"egBn ?ac@el3eA*
.Derecho real es el que nos pertenece inmediatamente sobre una cosa
sometida por ra"n del mismo a nuestro poder legal y a nuestra voluntad, bien
sea bajo todos los conceptos #se refere aqu$ al dominio y al condominio% o bajo
algunos solamente #se refere aqu$ a los dem&s derechos reales,
desmembraciones de aqul%.'
1
A5-n&es 3e R6=eros
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De2n6c69n anal;&6ca 3el Derecho Real A eC5os6c69n 3e los carac&eres A
ele4en&os necesar6os 5ara la eC6s&enc6a 3el 3erecho
El 3oc&or %-6ller4o L Allen3e8 en s- o+ra Aa c6&a3a 3a la s6g-6en&e 3e2n6c69n
anal;&6ca 3el 3erecho real*
.(s un derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas
sustancialmente de orden p)blico, establecen entre una persona #sujeto activo% y
una cosa #objeto% una relacin inmediata, que previa publicidad obliga a la
sociedad #sujeto pasivo% a abstenerse de reali"ar cualquier acto contrario al
mismo #obligacin negativa%, naciendo para el caso de violacin una accin real y
que otorga a sus titulares las ventajas inherentes al ius persequendi y al ius
praeferendi.
Dare4os ahora -na eC5l6cac69n s-4ar6a 3e los 36s&6n&os ;&e4s 3e la 3e2n6c69n*
a) Derecho a+sol-&o* Es&e car7c&er 3e los 3erechos reales 645l6ca s-
o5on6+6l63a3 con&ra &o3os
+) De con&en63o 5a&r64on6al* De con>or463a3 al ar& 2312 C93 C6=8 los
3erechos reales son s-sce5&6+les 3e =alor8 5or lo ,-e 6n&egran el 5a&r64on6o
c) Na&-rale1a <-r;36ca 3e s-s nor4as* "e 36ce ,-e las nor4as ,-e reg-lan los
3erechos reales son s-s&anc6al4en&e 3e or3en 5B+l6co8 es 3ec6r8 ,-e es&7n
=6nc-la3as al 5leCo 3e 5r6nc656os 3e or3en s-5er6or8 5ol;&6cos8 econ946cos8
4orales A alg-nas =eces rel6g6osos8 a los c-ales -na soc6e3a3 cons63era
es&recha4en&e =6nc-la3a la eC6s&enc6a A conser=ac69n 3e la organ61ac69n soc6al
es&a+lec63a A ,-e8 5or eso 46s4o8 no 5-e3en ser 3e<a3as 3e la3o 5or las
con=enc6ones 5r6=a3as Dar& 21 C93 C6=
Es&a carac&er;s&6ca s-rge 5r6nc65al4en&e 3el ar& 2502 C93 C6=8 ,-e a5rehen3e
el 5r6nc656o 3el n-4er-s cla-s-sE &a4+60n s-rge 3e la no&a al ar& 2F2F8 3on3e se
eC5resa ,-e .la naturale"a de los derechos reales en general..., est& fjada en
consideracin al bien p)blico y al de las instituciones pol$ticas, y no depende de
la voluntad de los particulares.
: es 5rec6sa4en&e es&a -na 3e las 36>erenc6as con los 3erechos 5ersonales8 en
los ,-e 5re=alece el 5r6nc656o 3el ar& 11() C93 C6=* all;8 al re=0s 3e los 3erechos
reales8 las nor4as ,-e los r6gen son s-s&anc6al4en&e s-5le&or6as
Ahora +6en8 lo eC5-es&o no s6gn62ca ,-e &o3as las nor4as rela&6=as a los
3erechos reales sean 3e or3en 5B+l6co D5or eso se 36ce .s-s&anc6al4en&e. 3e
or3en 5B+l6co Por e<e45lo*
Ar& 2GG( H*a revocacin del dominio tendr& siempre efecto retroactivo al d$a
en que se adquiri, si no hubiere en la ley o en los actos jur$dicos que la
establecieron, disposicin e+presa en contrarioI
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Ar& 2F23 H,iendo dos o m&s los usufructuarios, no habr& entre ellos derecho
de acrecer, a menos que en el instrumento constitutivo del usufructo se
estipulare o dispusiere e+presamente lo contrarioI
3) "-<e&o ac&6=o* Na&-ral4en&e 5-e3e serlo -na 5ersona8 &an&o >;s6ca co4o 3e
eC6s&enc6a 63eal* ar&s 308 318 328 51 A conc C93 C6=32
e) O+<e&o* "on las cosas en el sen&63o 3el ar& 2311 C93 C6= ("e lla4an cosas
en es&e C936go8 los o+<e&os 4a&er6ales s-sce5&6+les 3e &ener -n =alor)8 c6er&as8
6n36=63-al4en&e 3e&er46na3as8 en el co4erc6o A ac&-al4en&e eC6s&en&es
>) Relac69n 6n4e36a&a* El 3erecho real es&a+lece -na relac69n .36rec&a e
6n4e36a&a. con la cosa8 lo ,-e ,-6ere 3ec6r ,-e s- &6&-lar8 5ara eC&raer el
+ene2c6o 3e la cosa so+re la ,-e recae el 3erecho8 no neces6&a 3e n6ngBn
6n&er4e36ar6o
O+l6ga3a res-l&a a,-; la co45arac69n con el 3erecho cre36&or6o8 en el c-al8
s6en3o el o+<e&o la 5res&ac69n8 o sea -n hecho 3el 3e-3or Da-n c-an3o se &ra&e
3e o+l6gac6ones 3e 3arD 0s&e se 6n&er5one en&re el acree3or A la cosa
g) P-+l6c63a3* "6 el 3erecho real 5-e3e o5onerse a &o3os8 es 6n36s5ensa+le ,-e
ese 3erecho 5-e3a ser conoc63o &a4+60n 5or &o3os De all; la neces63a3 3e la
5-+l6c63a3 3e la ,-e 3e+en go1ar los 3erechos reales 5ara 5o3er o5onerse a
&erceros
La 5-+l6c63a3 5-e3e c-45l6rse a &ra=0s 3e 3os s6s&e4as* la &ra36c69n (,-e es el
3e n-es&ro C936go C6=6l or6g6nar6o8 segBn s-rge 3el ar& 5)) A s- no&a8 a-n,-e no
5o3e4os 3e<ar 3e recor3ar ,-e8 segBn esa 46s4a nor4a8 la &ra36c69n &a4+60n
3ese45eJa -na >-nc69n cons&6&-&6=a 3el 3erecho real) A la 6nscr65c69n en reg6s&ros
es5ec6ales (ac&-al r0g64en 3el ar& 2505 C93 C6= A leA nac6onal 1)F01)
h) "-<e&o 5as6=o A s- 3e+er 3e a+s&enc69n* El s-<e&o 5as6=o 3el 3erecho real
es&7 cons&6&-63o 5or &o3a la soc6e3a38 so+re la ,-e 5esa -n 3e+er 3e a+s&enc69n8
nega&6=o8 ,-e no cons&6&-Ae 5ro56a4en&e -na o+l6gac69n 3e no hacer8 5-es&o ,-e
a &ra=0s 3e ella no se 5r6=a a n6ng-na 5ersona 3e -n 3erecho ,-e le co45e&;a8
s6no ,-e cons6s&e sola4en&e en res5e&ar la acc69n 3el &6&-lar 3el 3erecho so+re s-
cosa
6) Acc6ones reales* Los 3erechos reales es&7n 5ro&eg63os8 en caso 3e ,-e se
a&en&e con&ra s- eC6s&enc6a8 5len6&-3 o l6+er&a38 5or las acc6ones reales8 ,-e son*
la acc69n re6=6n36ca&or6a8 la acc69n con>esor6a A la acc69n nega&or6a
<) . lus persequendi . e . ius praeferendi .* A3e47s8 el 3erecho real o&orga a s-
&6&-lar es&as 3os =en&a<as8 3e las ,-e no go1a8 en 5r6nc656o8 el 3erecho cre36&or6o
I-s 5erse,-en36 Co4o el 3erecho real se 645r64e8 5or as; 3ec6rlo8
36rec&a4en&e so+re la cosa8 A es o5on6+le a &o3os8 s- &6&-lar 5-e3e 5erseg-6r
a,-0lla en 4anos 3e c-al,-6era ,-e la &enga8 5ara e<ercer s- 3erecho8
na&-ral4en&e ,-e con las l646&ac6ones ,-e le 645one la 5ro56a leA8 5or ra1ones8
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47s ,-e na3a8 3e seg-r63a3 <-r;36ca (co4o 5or e<e45lo8 a &ra=0s 3e los ar&s
2'12 A conc C93 C6=E ar&s 2)))K)F A 1051 C93 C6=)
I-s 5rae>eren36 Es&a o&ra =en&a<a 3e la ,-e go1an los 3erechos reales &6ene 3os
conno&ac6ones*
1 La 3e 5r6=6leg6o (ar& 3F)5 C93 C6=)8 ,-e no es -n s6gno 36s&6n&6=o 3e los
3erechos reales8 5-es alg-nos cr036&os &a4+60n go1an 3el 3erecho 3e 5re>erenc6a
en el sen&63o 3el 3F)5 C93 C6= A ,-e8 en real63a38 s9lo corres5on3e a los
3erechos reales 3e h65o&eca A 5ren3a
2 La 3e 3erecho 3e eCcl-s69n8 ,-e se 4a&er6al61a en la 5os6+6l63a3 3e 3e<ar 3e
la3o A 5re=alecer8 no s9lo so+re los 3erechos 5ersonales s6no a-n so+re los reales
3e >echa 5os&er6or8 A ,-e se concre&a en la 47C64a qui prior est tempore, potior
est iure (5r64ero en el &6e45o8 4e<or en el 3erecho)
E<e45lo* "6 A se o+l6ga hac6a B8 na3a le 64563e l-ego o+l6garse hac6a C8 D8
e&c0&era Pero en caso 3e conc-rso8 los acree3ores co+rar7n a 5rorra&a En
ca4+6o8 s6 A cons&6&-Ae -n 3erecho real a >a=or 3e B8 a-n,-e l-ego cons&6&-Aa
o&ro a >a=or 3e C8 es&o en na3a a>ec&ar7 a B
CONCEPCIONE" "OBRE EL DERECHO REAL
1 CONCEPCION CL!"ICA O DLALI"TA
Es&a+lece -na 36s&6nc69n 6n&r;nseca en&re 3erechos reales A 5ersonales* los
5r64eros crean -na relac69n 36rec&a8 6n4e36a&a8 con la cosa ,-e es s- o+<e&o A 3e
la c-al 5-e3e el &6&-lar sacar el 5ro=echo ,-e le corres5on3e 5or s; 46s4o8 s6n
n6ngBn 6n&er4e36ar6oE los seg-n3os &6enen 5or o+<e&o la ac&6=63a3 3e -n s-<e&o
3e&er46na3o o 3e&er46na+le8 o+l6ga3o a 3ar8 hacer o no hacer algo (5res&ac69n) A
la cosa es s9lo 4e36a&a4en&e s- o+<e&o8 6n&er5on60n3ose en&re ella A el &6&-lar 3el
3erecho cre36&or6o8 la 5ersona 3el 3e-3or
Es&a 36>erenc6a >-e eC5-es&a 5or Po&h6er8 ,-e lla49 a los 3erechos reales -U, -.
/( (3erecho so+re la cosa) A a los 5ersonales (,-e los ro4anos A glosa3ores
3es6gnaron con el no4+re 3e .o+l6ga&6o.)8 -U, AD /( #derecho a la cosa%*
3erecho ,-e &ene4os 5or relac69n con la cosa con&ra la 5ersona ,-e con noso&ros
con&ra&9 o+l6g7n3ose a 37rnosla
D6>erenc6as en&re los 3erechos reales A 5ersonales
De es&a se5arac69n8 en&re 3erechos 5ersonales A reales8 s-rgen en 5r6nc656o8 A
3e<an3o 3e la3o los casos .>ron&er61os.8 las s6g-6en&es 36>erenc6as en&re ellos*
1 Relac69n 36rec&a e 6n4e36a&a con la cosa ,-e8 segBn he4os =6s&o8 eC6s&e en
los 3erechos reales8 5ero no en los 5ersonales
En es&os Bl&64os no haA 5o3er 36rec&o so+re la cosa8 s6no ,-e cons6s&en en la
>ac-l&a3 3e eC6g6r 3e o&ro el c-45l646en&o 3e -na 5res&ac69n Es 5or eso ,-e en el
3erecho real encon&ra4os 3os ele4en&os* s-<e&o ac&6=o (el &6&-lar 3el 3erecho) A
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o+<e&o (la cosa)8 46en&ras ,-e los ele4en&os 3el 3erecho 5ersonal o cre36&or6o son
&res* s-<e&o ac&6=o (acree3or)8 s-<e&o 5as6=o (3e-3or) A o+<e&o (5res&ac69n)
2 O+<e&o* De los 3erechos reales es -na cosa 6n36=63-al61a3a A 3e eC6s&enc6a
ac&-al De los 3erechos 5ersonales8 el hecho 3el 3e-3or8 3e 4o3o &al ,-e no se
eC6ge la eC6s&enc6a ac&-al 3e la cosa a la c-al ese hecho 3e+a a5l6carse8 as; co4o
&a45oco es necesar6o ,-e esa cosa es&0 6n36=63-al4en&e 3e&er46na3a (e<e45lo*
-na o+l6gac69n ,-e &enga 5or o+<e&o la en&rega 3e 10 l6&ros 3e leche)
3 ECcl-s6=63a3* En la no&a al ar& 250F /0le1 36ce ,-e o&ra 3e las 36>erenc6as
en&re 3erecho real A 5ersonal es ,-e res-l&a 645os6+le ,-e .lo ,-e 4e 5er&enece
en el &o3o 5er&ene1ca al 46s4o &6e45o a o&ro8 5ero na3a 64563e ,-e la 46s4a
cosa ,-e 4e es 3e+63a sea &a4+60n 3e+63a a o&ro.
' Derecho 3e 5re>erenc6a A 5ersec-c69n8 3el ,-e go1an los 3erechos reales A
no los 5ersonales8 segBn Aa =64os
5 Tra36c69n* Para los s6s&e4as <-r;36cos ,-e la conser=an es&a es o&ra 3e las
36>erenc6as Aa ,-e el 4ero consen&646en&o no +as&a 5ara a3,-6r6r n6 &ras46&6r
n6ngBn 3erecho real Lo con&rar6o 5ara los 3erechos 5ersonales
G O5on6+6l63a3* ?6en&ras ,-e los 3erechos reales son o5on6+les erga o4nes8 es
3ec6r ,-e son a+sol-&os8 los 3erechos 5ersonales son o5on6+les8 en 5r6nc656o8 s9lo
al 3e-3or Dar&s 11(38 11(5 A conc C93 C6=
) Prescr65c69n* Los 3erechos reales 5-e3en a3,-6r6rse 5or la 5oses69n
con&6n-a3a8 cal62ca3a o no 5or el <-s&o &;&-lo A la +-ena >e8 3-ran&e el &0r46no
re,-er63o 5or la leA Los 3erechos 5ersonales no se a3,-6eren 5or 5rescr65c69nE
s9lo r6ge8 res5ec&o 3e ellos8 la 5rescr65c69n eC&6n&6=a
F A+an3ono* Pos6+6l63a3 ,-e 5er46&e al &6&-lar 3el 3erecho real eConerarse 3e
las cargas ,-e gra=an la cosa so+re la ,-e recae el 3erecho8 4e36an&e el ac&o
-n6la&eral 3e s- ren-nc6a o a+an3ono (5or e<e45lo* ar& 2533 6n 2neE ar& 2GF58
e&c0&era)E >ac-l&a3 3e la ,-e carece el &6&-lar 3e -n 3erecho 5ersonal
( Poses69n* Los 3erechos reales se e<ercen nor4al4en&e 5or 4e36o 3e la
5oses69n (sal=o8 en 5r6nc656o8 la h65o&eca A las ser=63-4+res ac&6=as)8 ,-e
cons6s&e en el e<erc6c6o 3e los 5o3eres 6nheren&es a 36cho 3erecho En ca4+6o8 los
3erechos cre36&or6os8 nacen 5ara eC&6ng-6rse 4e36an&e el 5ago
10 En c-an&o a s- sanc69n* los 3erechos reales se 5ro&egen a &ra=0s 3e las
.acc6ones reales. ,-e se e<ercen a3=ers-s o4nes
Los cre36&or6os8 5or 4e36o 3e acc6ones 5ersonales ,-e se 36r6gen s9lo con&ra el
3e-3or
11 Trans46s6+6l63a3* En 05ocas re4o&as8 c-an3o las o+l6gac6ones eran
cons63era3as co4o =;nc-los es&r6c&a4en&e 5ersonales8 ,-e no 5o3;an negoc6arse8
n6 ac&6=a n6 5as6=a4en&e8 los 3erechos reales se &rans>er;an con 47s o 4enos
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l6+er&a3 HoA es&a 36>erenc6a se =a +orran3o8 5-es&o ,-e la e=ol-c69n <-r;36ca
5er46&69 la ces69n 3e los cr036&os A a-n la 3e las 3e-3as8 al 5aso ,-e el 3o46n6o8
es5ec6al4en&e el 6n4o+6l6ar6o8 eC6ge >or4al63a3es ca3a =e1 47s co45le<as
12 Creac69n* ?6en&ras ,-e el nB4ero A regla4en&ac69n 3e los 3erechos reales
es&7n en 5r6nc656o es&r6c&a4en&e s-<e&os a la leA Dar& 2502 C93 C6=D8 5ara los
3erechos 5ersonales 645era el 5r6nc656o 3e la .a-&ono4;a 3e la =ol-n&a3.* ar&
11()8 C93 C6=
/6nc-lac6ones en&re los 3erechos reales A 5ersonales
"6 +6en eC6s&en 36s&6nc6ones8 &a4+60n haA =6nc-lac6ones : as;8 en&re los
3erechos reales A 5ersonales8 5o3e4os 4enc6onar las s6g-6en&es*
1 Los 3erechos 5ersonales 5-e3en ser >-en&e 3e los 3erechos reales E<e45lo*
el 3o46n6o 5-e3e a3,-6r6rse a &ra=0s 3e -na co45ra=en&aE el -s->r-c&o 5-e3e
cons&6&-6rse 5or con&ra&o (ar& 2F12 6nc Io C93 C6=)8 al 6g-al ,-e el -so A la
ha+6&ac69n (ar& 2('( C93 C6=) A las ser=63-4+res (ar& 2()) C93 C6=) Los
3erechos reales 3e garan&;a s9lo 5-e3en ser con=enc6onal4en&e cons&6&-63os
2 Los 3erechos reales 3e garan&;a son accesor6os A s6r=en 5ara garan&61ar el
5ago 3e los 3erechos cre36&or6os
3 EC6s&en 36s5os6c6ones reg-la&or6as 3el es&a&-&o 3e los 3erechos reales ,-e
crean o+l6gac6ones se4e<an&es a las ,-e es&a+lecen las nor4as ,-e r6gen los
3erechos 5ersonales E<e45lo* es gran3e la se4e<an1a en&re los ar&s 15G1 A
325F C93 C6=
' Res5ec&o 3e los &;&-los 3e cr036&o8 conc-rren -n 3erecho real so+re el &;&-lo o
6ns&r-4en&o8 ,-e es -na cosa8 A -n 3erecho 5ersonal8 ,-e se enc-en&ra
6ncor5ora3o al &;&-lo8 c-Aa 5oses69n es 6n36s5ensa+le 5ara 5o3er e<ercerlo
2 CONCEPCIONE" NO CL!"ICA"
Den&ro 3e es&a ca&egor;a 5o3e4os enrolar &res &es6s*
a) La 5ersonal6s&a8 &a4+60n lla4a3a .3e la o+l6gac69n 5as6=a4en&e
-n6=ersal.8
+) La 6ns&6&-c6onal6s&a8 A
c) Las &es6s real6s&as
A Tes6s 5ersonal6s&a o 3e la .o+l6gac69n 5as6=a4en&e -n6=ersal.
:a en el s6glo MIM la 36s&6nc69n en&re 3erechos reales A 5ersonales ,-e se
>-n3a4en&a+a en la relac69n 36rec&a con la cosa o+<e&o8 eC6s&en&e en los 5r64eros8
A no en los seg-n3os8 >-e o+<e&o 3e se=eras cr;&6cas "e cons&r-Aeron las &eor;as
,-e a&acaron a la cl7s6ca en c-an&o a la conce5&-al61ac69n 3el 3erecho real co4o
25
relac69n 36rec&a e 6n4e36a&a con la cosa8 5-es ,-e -na relac69n <-r;36ca s6e45re
se es&a+lece en&re 5ersonas A no en&re 5ersona A cosa
Del aC6o4a an&er6or 3er6=aron la 3e2n6c69n 3e 3erecho real co4o a,-el ,-e
es&a+lece -na relac69n <-r;36ca en&re -na 5ersona co4o s-<e&o ac&6=o A &o3as las
o&ras co4o s-<e&os 5as6=os8 relac69n ,-e &6ene la 46s4a na&-rale1a ,-e la 3e las
o+l6gac6ones 5ro56a4en&e 36chasE la o+l6gac69n 645-es&a a &o3os 4enos al &6&-lar
3el 3erecho real es 5-ra4en&e nega&6=a* cons6s&e en a+s&enerse 3e &o3o lo ,-e
5-e3a 5er&-r+ar el e<erc6c6o 5ac;2co 3el 3erecho 5or s- &6&-lar
En res-4en* el 3erecho real 3e+e ser conce+63o co4o -na o+l6gac69n en la c-al
el s-<e&o ac&6=o es&7 re5resen&a3o 5or -na 5ersona (&6&-lar 3el 3erecho)8 46en&ras
,-e el s-<e&o 5as6=o es 6l646&a3o en s- nB4ero A co45ren3e a &o3as las 5ersonas
,-e 5-e3an 5onerse en con&ac&o con el s-<e&o ac&6=o
De lo eC5-es&o se 3e3-ce ,-e las &es6s 5ersonal6s&as n6egan la 36s&6nc69n en&re
3erechos reales A 5ersonales* a4+os &6enen la 46s4a na&-rale1a8 son
o+l6gac6ones Las 36>erenc6as ,-e 5-36eran a5-n&arse en&re a4+os son 36>erenc6as
3e e>ec&os8 ,-e 3er6=an8 no 3e la 36s&6n&a na&-rale1a 3el =;nc-lo s6no 3el hecho 3e
,-e son 36s;46les el o+<e&o A el nB4ero 3e los s-<e&os 5as6=os8 A na3a 47s
%eneral4en&e se s6n36ca a Plan6ol co4o el crea3or 3e es&a conce5c69n8
3eno46na3a 5or -no 3e s-s 36sc;5-los8 &eor;a 3e la .o+l6gac69n 5as6=a4en&e
-n6=ersal.
Cr;&6ca En =er3a38 es&a conce5c69n &6ene el 6ncon=en6en&e 3e seJalar co4o
carac&er;s&6co 3e los 3erechos reales8 -n as5ec&o ,-e es co4Bn a &o3os los
3erechos8 es 3ec6r8 el 3e+er a cargo 3e &o3a la soc6e3a3 3e res5e&ar los 3erechos
a<enos8 A8 a3e47s8 3e2ne al 3erecho real 5or s- con&en63o nega&6=o8
3es5rec6an3o lo ,-e haA en 0l 3e &;56co ,-e es8 5rec6sa4en&e8 el seJor;o 3el
&6&-lar so+re la cosa
Por o&ra 5ar&e8 es&a 5re&en363a o+l6gac69n ,-e l6gar;a al &6&-lar 3el 3erecho real
con los o&ros 46e4+ros 3e la soc6e3a3 no ser;a 3e la 46s4a na&-rale1a ,-e la ,-e
l6ga a 3e-3or A acree3or en los 3erechos 5ersonalesE 5-es no &6ene na&-rale1a
5a&r64on6al8 no 2g-ra en el 5as6=o 3el 5a&r64on6o 3e esos 46e4+ros o+l6ga3os a
res5e&ar el 3erecho real8 co4o 2g-rar;a8 5or e<e45lo8 -na o+l6gac69n 3e no hacer
E>ec&6=a4en&e* s6 Ao 4e o+l6go a no hacer algo8 4e 5r6=o 5or ello 3e -n 3erecho
,-e 4e 5er&enec;aE 5ero el hecho 3e ,-e 3e+a res5e&ar los 3erechos reales 3e los
3e47s8 no 645l6ca la 5r6=ac69n 3e n6ng-na >ac-l&a3 5or 46 5ar&e
B Tes6s 6ns&6&-c6onal6s&a
Conce5&o 3e 6ns&6&-c69n
,on comportamientos habituales y valiosos para un grupo social, que son
aceptados dentro del grupo social. (l (stado pretende que esos comportamientos
sean acatados y garanti"a que no sean desobedecidos. 0or lo tanto dicta una
norma para que esa conducta reiterativa y favorable no sea desatendida y sea
25
impuesta. (ntonces ese comportamiento se institucionali"a a travs de un
mecanismo que es la norma jur$dica
2

Para hacer res5e&ar esos 3erechos s-+<e&6=os eC6s&en 3os clases 3e nor4as*
a las cons&6&-&6=as 3el 3erecho 36sc65l6nar6o8 ,-e s-<e&an a los
6n&egran&es 3el gr-5o 645on60n3oseles a-n s6n s- consen&646en&oE a,-;
-+6car;a4os a los 3erechos realesE A
+ las cons&6&-&6=as 3el 3erecho es&a&-&ar6o8 ,-e 5or con&e45lar
6n&ereses 5ar&6c-lares &6enen en c-en&a la =ol-n&a3 6n36=63-al A,-; se
-+6car;a el 3erecho 3e las o+l6gac6ones A 3e los con&ra&os
As;8 5or e<e45lo8 la 5ro56e3a3 ha e45e1a3o 5or ser regla4en&a3a en el
3erecho 36sc65l6nar6o8 ,-e 645on;a a los 5ar&6c-lares el 3e+er 3e res5e&arlo Es 5or
ello ,-e &an&o en la 5ro56e3a3 co4o en los 3e47s 3erechos reales encon&ra4os
ese as5ec&o 3e o+l6gac69n 5as6=a4en&e -n6=ersal8 el c-al no 5-e3e ser
e,-65ara3o a las o+l6gac6ones 5ro56a4en&e 36chas8 las c-ales 2g-ran en el ac&6=o
A 5as6=o 3el 5a&r64on6o 3e los 6n36=63-os A 3er6=an 3el co4erc6o <-r;36co A 3e los
con&ra&os (3erecho es&a&-&ar6o)
Es&a &es6&-ra ace5&a la 36>erenc6a en&re 3erecho real A 5ersonal8 5ero la +asa en
,-e el 3erecho real &6ene or6gen en el 3erecho 36sc65l6nar6o8 o sea ,-e es +ase
6ns&6&-c6onalE 46en&ras ,-e el 3erecho 5ersonal s-rge 3e los con&ra&os A el
co4erc6o <-r;36co8 &en6en3o co4o +asa4en&o el 3erecho es&a&-&ar6o8 3on3e
645era la a-&ono4;a 3e la =ol-n&a3
C Teor;as real6s&as
As; co4o los sos&ene3ores 3e la &es6s 3e la .o+l6gac69n 5as6=a4en&e -n6=ersal.
,-6eren re3-c6r &o3os los 3erechos a .o+l6gac6ones.8 0s&as8 al re=0s8 ,-6eren
re3-c6rlos &o3os a 3erechos reales
Para es&as &eor;as el 3erecho o+l6gac6onal es -n 3erecho so+re los +6enes La
Bn6ca 36>erenc6a con el 3erecho real es ,-e 5r646&6=a4en&e no 5esa so+re -na
cosa 3e&er46na3a s6no so+re -n 5a&r64on6o en&ero
Nall-8 5or s- 5ar&e8 sos&6ene ,-e el 3erecho o+l6gac6onal es -n 3erecho so+re las
cosas8 o 5or lo 4enos s-+s636ar6a4en&e recae so+re las cosas8 so+re el con<-n&o
3e los +6enes 3el 3e-3or En e>ec&o8 agrega8 el 3erecho o+l6gac6onal8 en la
e<ec-c69n >or1a3a8 recae so+re el o+<e&o (co4o 5or e<e45lo en la o+l6gac69n 3e
en&regar -n ca+allo8 recae so+re el ca+allo) o s-+s636ar6a4en&e so+re &o3as las
cosas ,-e 6n&egran el 5a&r64on6o 3el 3e-3or (6n3e4n61ac69n 3e 3aJos A
5er<-6c6os8 ,-e se e<ec-&a so+re el 5a&r64on6o)
Cr;&6cas Es&as 5os6c6ones son s-sce5&6+les 3e c6er&os 645or&an&es re5aros*
2
A5-n&es 3e R6=eros
25
a) No recalcan la 36>erenc6a eC6s&en&e en la relac69n 3e 5ersona A cosa segBn se
&ra&e 3e 3erecho real (3on3e es 36rec&a8 6n4e36a&a) o 3e 3erecho 5ersonal (3on3e
s6e45re se neces6&a la ac&6=63a3 3e -n s-<e&o Del 3e-3orD 5ara acce3er a la
cosa) "e 3es5ersonal61a as; la o+l6gac69n8 al 46rar sola4en&e al o+<e&o so+re el
,-e =a a e<ercerse la con3-c&a 3el 3e-3or
+) En>ocan a la o+l6gac69n en el 4o4en&o 3el 6nc-45l646en&o8 ,-e es c-an3o
recae so+re los +6enes 3el 3e-3orE es 3ec6r8 ,-e la con&e45lan en s-
anor4al63a38 5-es es lo co4Bn ,-e las o+l6gac6ones se c-45lan
Concl-s69n
Cree4os ,-e8 s6n ren-nc6ar a lo &;56co 3el 3erecho real8 ,-e es la 5os6+6l63a3 3e
,-e el &6&-lar e<er1a -n seJor;o 36rec&o A s6n 6n&er4e36ar6os so+re la cosa8 -na
+-ena 3e2n6c69n 3el 3erecho real 3e+e &ener en c-en&a &an&o el as5ec&o 6n&erno
Drelac69n 36rec&a e 6n4e36a&a en&re el &6&-lar A la cosa o+<e&oD c-an&o el as5ec&o
eC&erno8 ,-e nos 4os&rar;a a ese 46s4o &6&-lar >ren&e a la soc6e3a3 .o+l6ga3a. a
a+s&enerse 3e real61ar c-al,-6er ac&o ,-e 645l6,-e =6olac69n 3e ese seJor;o Tal es
lo ,-e hace la 3e2n6c69n anal;&6ca ,-e an&er6or4en&e he4os eCa46na3o
"6&-ac6ones es5ec6ales con relac69n al o+<e&o 3e los 3erechos reales
a) La energ;a /0le1 no &-=o en c-en&a a la energ;a al re3ac&ar s- ar& 23118
5or,-e en s- 05oca8 0s&a se cons63era+a -n63a a la 4a&er6a A +as&a+an8 en
consec-enc6a8 las nor4as a5l6ca+les a a,-0lla En ca4+6o8 res5ec&o 3el &956co 3e
la na&-rale1a <-r;36ca 3e la energ;a &an&o la 3oc&r6na co4o la <-r6s5r-3enc6a8
a5arec;an 36=6363as
La leA 1))11 agreg9 al ar& 2311 3el C936go C6=6l8 el s6g-6en&e 57rra>o*
.*as disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energ$a y a las
fuer"as naturales susceptibles de apropiacin.
+) C-er5o h-4ano No enc-a3ra 3en&ro 3el conce5&o 3e cosa ,-e 3a el ar&
2311 C93 C6=8 Aa ,-e8 s6 +6en 5-e3e ser cons63era3o -n o+<e&o 4a&er6al8 no es
s-sce5&6+le 3e a5rec6ac69n 5ec-n6ar6a Ta45oco es -n +6en8 5or 6g-al ra19n8 se
enc-en&ra >-era 3el co4erc6o <-r;36co
"o+re el c-er5o h-4ano se &en3r;a -n 3erecho 5ersonal;s64o A
eC&ra5a&r64on6al
Pero las 5ar&es 3el c-er5o h-4ano ,-e se se5aran 3e2n6&6=a4en&e 3el 46s4o8
,-e son s-sce5&6+les 3e re5ro3-cc69n A ,-e no a>ec&an8 5or lo &an&o8 en >or4a
5er4anen&e la 6n&egr63a3 >;s6ca8 se 5-e3en cons63erar co4o cosas A son
s-sce5&6+les 3e ac&os <-r;36cos Da &;&-lo oneroso o gra&-6&oD res-l&an3o8 5or
s-5-es&o a,-; 3e r6g-rosa a5l6cac69n el ar& (53 C93 C6= Por e<e45lo* ca+ello8
sangre8 leche 4a&erna8 e&c
25
La leA 215'1 reg-la los .&ras5lan&es 3e 9rganos h-4anos. se re2ere8 5or s-
ar& 1O8 a la a+lac69n 3e 9rganos A 4a&er6al ana&946co 5ara s- 645lan&ac69n en&re
seres h-4anos A ca37=eres h-4anos a seres h-4anos8 a346&60n3olos en la
h659&es6s 3e ,-e .&o3os los o&ros 4e36os A rec-rsos 36s5on6+les no ar&62c6ales se
haAan ago&a3o o no sean s-2c6en&es co4o al&erna&6=a &era50-&6ca 5ara la
rec-5erac69n 3e la sal-3 3el 5ac6en&e. ECcl-Ae 3e s- 74+6&o8 en ca4+6o8 a .los
4a&er6ales ana&946cos A &e<63os na&-ral4en&e reno=a+les A se5ara+les 3el c-er5o
h-4ano8 sal=o ,-e el &ra&a46en&o >-era 3e 403-la 9sea.
Por e<e45lo* la leche 3e 4a3re8 la sangre8 los ca+ellos8 e&c
No ser;an 5as6+les 3e ser o+<e&o 3e ac&os <-r;36cos el cora19n8 las gl7n3-las
seC-ales s6 se 36s46n-Aere la ca5ac63a3 re5ro3-c&6=a8 e&c0&era
c) Ca37=er "e ha 36cho ,-e*
.Un despojo mortal no es una cosa en el sentido legal de esta palabra 1art.
2344 5d. 5iv.1 porque carece de valor pecuniario.
A ,-e*
.En ra19n 3e la es5ec6al na&-rale1a <-r;36ca 3e los ca37=eres8 no se 5-e3en
a5l6car a ellos las nor4as co4-nes so+re 5oses69n A 5ro56e3a38 5-es no
cons&6&-Aen -na cosa en el sen&63o legal 3e la 5ala+ra8 n6 son s-<e&os 3e
3erechos.8
5ero &a4+60n ,-e*
.Con la sanc69n 3e la leA 215'1 el ca37=er h-4ano 5-e3e conce+6rse co4o
cosa 6e+tra comercium6 3e 6n36s5on6+6l63a3 rela&6=a Dar& 233F8 C93 C6=6lD8 en
=6r&-3 3e ,-e 5-e3e 36s5onerse 5ara o&ros 2nes ,-e los na&-rales8 s6 4e36a
a-&or61ac69n 5re=6a 3el &6&-lar 3el c-er5o o 3e s-s 5ar6en&es 6n4e36a&os.
En c-an&o al 3es&6no -l&er6or 3e los res&os 4or&ales8 3e+e a&en3erse an&e &o3o
a la =ol-n&a3 DeC5resa o &7c6&aD 3el ca-san&e8 a-n c-an3o 5-gne con la
=ol-n&a3 3e s-s 5ar6en&es
ENL?ERACION DE LO" DERECHO" REALE"
Ar& 2503 "on 3erechos reales*
1P El 3o46n6o A el con3o46n6oE
2P El -s->r-c&oE
3P El -so A la ha+6&ac69nE
'P Las ser=63-4+res ac&6=asE
5P El 3erecho 3e h65o&ecaE
GP La 5ren3aE
25
)P La an&6cres6sE
FP La "-5er2c6e #ores&al (P7rra>o 6ncor5ora3o 5or ar& 13 3e la LeA NP
2550( BO 1)K12K2001)
Los 3erechos reales es&7n 5r6nc65al4en&e con&en63os en el C93 C6=8 s6 +6en
eC6s&en &a4+60n n-4erosas leAes ,-e los crean A reg-lan El CC en-4era en 3os
ar&;c-los a los 3erechos reales ,-e a346&e* el ar& 2503 A el 2G1'8 +6en ,-e es&e
Bl&64o8 con -na 3e>ec&-osa &0cn6ca8 co4o l-ego lo 5on3re4os 3e 4an62es&o
El ar& 2503 C93 C6=* noc69n 3e ca3a -no 3e los 3erechos all; en-4era3os
D6ce es&a nor4a*
.,on derechos reales7 4% (l dominio y el condominio8 2% (l usufructo8 3% (l uso y
la habitacin8 9% *as servidumbres activas8 :% (l derecho de hipoteca8 ;% *a
prenda8 <% *a anticresis8 =% *a superfcie forestal.
Por s- 5ar&e8 36s&6n&os ar&;c-los 3el C936go nos +r6n3an la 3e2n6c69n 3e ca3a
-no 3e los 3erechos reales en-4era3os en el 2503*
Do46n6o* Ar& 250G El 3o46n6o es el 3erecho real en =6r&-3 3el c-al -na
cosa se enc-en&ra so4e&63a a la =ol-n&a3 A a la acc69n 3e -na 5ersona
Con3o46n6o* Ar& 2G)3 El con3o46n6o es el 3erecho real 3e 5ro56e3a3 ,-e
5er&enece a =ar6as 5ersonas8 5or -na 5ar&e 6n36=6sa so+re -na cosa 4-e+le o
6n4-e+le
Ls->r-c&o* Ar& 2F0) El -s->r-c&o es el 3erecho real 3e -sar A go1ar 3e -na
cosa8 c-Aa 5ro56e3a3 5er&enece a o&ro8 con &al ,-e no se al&ere s- s-+s&anc6a
Lso A ha+6&ac69n* Ar& 2('F El 3erecho 3e -so es -n 3erecho real ,-e
cons6s&e en la >ac-l&a3 3e ser=6rse 3e la cosa 3e o&ro8 6n3e5en36en&e 3e la
5oses69n 3e here3a3 alg-na8 con el cargo 3e conser=ar la s-+s&anc6a 3e ellaE o 3e
&o4ar so+re los >r-&os 3e -n >-n3o a<eno8 lo ,-e sea 5rec6so 5ara las neces63a3es
3el -s-ar6o A 3e s- >a46l6a
"6 se re2ere a -na casa8 A a la -&6l63a3 3e 4orar en ella8 se lla4a en es&e
C936go8 3erecho 3e ha+6&ac69n
"er=63-4+res* Ar& 2()0 "er=63-4+re es el 3erecho real8 5er5e&-o o
&e45orar6o so+re -n 6n4-e+le a<eno8 en =6r&-3 3el c-al se 5-e3e -sar 3e 0l8 o
e<ercer c6er&os 3erechos 3e 36s5os6c69n8 o +6en 645e36r ,-e el 5ro56e&ar6o e<er1a
alg-nos 3e s-s 3erechos 3e 5ro56e3a3
H65o&eca* Ar& 310F La h65o&eca es el 3erecho real cons&6&-63o en
seg-r63a3 3e -n cr036&o en 36nero8 so+re los +6enes 6n4-e+les8 ,-e con&6nBan en
5o3er 3el 3e-3or
25
Pren3a* Ar& 320' Ha+r7 cons&6&-c69n 3e 5ren3a c-an3o el 3e-3or8 5or -na
o+l6gac69n c6er&a o con36c6onal8 5resen&e o >-&-ra8 en&reg-e al acree3or -na cosa
4-e+le o -n cr036&o en seg-r63a3 3e la 3e-3a
An&6cres6s* Ar& 323( El an&6cres6s es el 3erecho real conce363o al acree3or
5or el 3e-3or8 o -n &ercero 5or 0l8 5on60n3ole en 5oses69n 3e -n 6n4-e+le8 A
a-&or617n3olo a 5erc6+6r los >r-&os 5ara 645-&arlos an-al4en&e so+re los 6n&ereses
3el cr036&o8 s6 son 3e+63osE A en caso 3e eCce3er8 so+re el ca56&al8 o so+re el
ca56&al sola4en&e s6 no se 3e+en 6n&ereses
"-5er2c6e >ores&al* La leA 2550(8 sanc6ona3a en 20018 ,-e se 3eclara
co45le4en&ar6a 3el C936go C6=6l8 reg-la en once ar&;c-los el n-e=o 3erecho real
,-e se 6ncor5ora a la cons&elac69n 3e los a346&63os 5or n-es&ro 3erecho 5os6&6=o*
el 3erecho real 3e s-5er2c6e >ores&al
Cr;&6cas La 6ncl-s69n 3e la s-5er2c6e >ores&al en la en-4erac69n 3el ar& 2503
3el C936go C6=6l ha s63o cr6&6ca3a8 5or -n 3o+le or3en 3e ra1ones*
a) 5or,-e la en-4erac69n 3el ar& 2503 no ago&a el elenco 3e los 3erechos
reales a346&63os 5or n-es&ra leg6slac69n (as;8 5or e<e45lo8 no a5arecen en a,-0lla
la 5ro56e3a3 hor61on&al8 n6 la 5ren3a con reg6s&ro D5or c6&ar s9lo alg-nosD)8
3e+6en3o recor3arse ,-e el ar& 2502 36ce ,-e .los 3erechos reales s9lo 5-e3en
ser crea3os 5or la leA.8 5-36en3o es&a leA ser o&ra 36s&6n&a 3el C936go C6=6l (=gr la
leA 13512 3e 5ro56e3a3 hor61on&alE la leA 12(G2 3e 5ren3a con reg6s&roE e&c)E A
+) 5or,-e8 en &o3o caso8 h-+o 3e 6ncl-;rsela 6n4e36a&a4en&e 3es5-0s 3el
3o46n6o A 3el con3o46n6o A an&es 3e los 3erechos so+re cosa a<ena8 5or res-l&ar
ello 47s acor3e con la na&-rale1a 3-al 3el 3erecho A has&a con los &0r46nos 3e la
46s4a leA 2550(8 ,-e la 5rocla4a co4o .3erecho real a-&9no4o so+re cosa
5ro56a.
El ar& 2G1' C93 C6=* Noc69n 3e ca3a -no 3e los 3erechos all; en-4era3os
Re>or4a 3e la leA 2550(
Ar& 2G1' H*os propietarios de bienes ra$ces no pueden constituir sobre ellos
derechos enftuticos, ni imponerles censos ni rentas que se e+tiendan a mayor
trmino que el de cinco a>os, cualquiera sea el fn de la imposicin8 ni hacer en
ellos vinculacin algunaI
(Ar&;c-lo s-s&6&-63o 5or ar& 12 3e la LeA NP 2550( BO 1)K12K2001)
Con res5ec&o al ar& 2G1'8 C93 C6=8 se ha 5resen&a3o el 5ro+le4a 3e
3e&er46nar c-7les 3erechos reales 3e los ,-e en 0l se no4+ran (en2&e-s6s8
s-5er2c6e8 censos8 ren&as A =6nc-lac6ones) es&7n 5roh6+63os A c-7les 5er46&63os
5or el &0r46no 3e 5 aJos
En =er3a38 res5ec&o 3e las /INCLLACIONE" no eC6s&e 3-3a* s- cons&6&-c69n
es&7 &er46nan&e4en&e 5roh6+63a D.ni hacer en ellos vinculacin alguna.D8
25
&a45oco con relac69n a las RENTA"8 5er46&63as s6e45re ,-e se cons&6&-Aan 5or 5
aJos D.ni rentas que se e+tiendan a mayor trmino que el de : a>os.
Res5ec&o 3e los o&ros 3erechos reales 4enc6ona3os se han 3a3o 36s&6n&as
6n&er5re&ac6ones*
a) "9lo es&ar;an 5er46&63as las ren&as8 5or el &0r46no 3e 5 aJos
+) Es&7n 5er46&63as la en2&e-s6s8 la s-5er2c6e8 los censos A las ren&as8 5ero
s6e45re con el &o5e &e45oral 3e 5 aJos
c) Las 3os 5os6c6ones an&er6ores son eC&re4as8 5ero o&ra corr6en&e8 ,-e es la
ac&-al4en&e 4aAor6&ar6a8 concl-Ae ,-e la 5er46s69n 5ara cons&6&-6r es&os
3erechos 5or 5 aJos s9lo co45ren3e a los censos A ren&as* los o&ros 3erechos
(en2&e-s6s A s-5er2c6e) es&ar;an 5roscr65&os Para llegar a es&a sol-c69n8 se
arg-4en&a con la 3e>ec&-osa 5-n&-ac69n 3el ar&;c-lo* .Ln 5-n&o A co4a 3es5-0s
3e la 5ala+ra s-5er2c6e8 ha+r;a 4arca3o 4e<or la 36>erenc6a A se5arac69n en&re
es&e 6nc6so A el s6g-6en&e
O&ro arg-4en&o 3e es&a 5os6c69n son los 36s&6n&os =oca+los e45lea3os 5or el
Co362ca3or8 ,-e 4arcar;an -na ne&a se5arac69n en&re los 3os 5er;o3os 3el
ar&;c-lo* -no ,-e se re2ere a en2&e-s6s A s-5er2c6e D,-e .no 5-e3en
cons&6&-6rse.D el o&ro ,-e se re2ere a censos A ren&as D,-e s9lo 5-e3en
.645onerse. 5or 5 aJos
Cr;&6cas al ar& 2G1' CC En c-an&o a las cr;&6cas a la 36s5os6c69n co4en&a3a8
5o3e4os s6n&e&61arlas as;*
a) Es 6l9g6ca la eC6s&enc6a 46s4a 3el ar&;c-lo "6 5or el 2502 se a3o5&a el
5r6nc656o 3el n-4er-s cla-s-s8 s6 en el 2503 se en-4eran los 3erechos reales
a-&or61a3os8 en consonanc6a con el ar&;c-lo an&er6or8 no es coheren&e con es&a
5os6c69n ,-e l-ego se 36ga ,-e no 5-e3en crearse c6er&os 3erechos reales8 5-es&o
,-e no sola4en&e los 5roh6+63os eC5resa4en&e no 5-e3en crearse8 s6no &o3os
a,-ellos ,-e no es&0n eC5resa4en&e 5er46&63os8 5-es &al es el 5r6nc656o 3el
nB4ero cerra3o a3o5&a3o 5or /0le1
+) Ta4+60n es 6l9g6co ,-e l-ego 3e en-4erar los 3erechos reales a-&or61a3os8
en el 25038 c6en&o once ar&;c-los 47s a3elan&e8 a5are1can o&ros 3erechos reales
c-Aa cons&6&-c69n &a4+60n se a-&or61a* -na correc&a 4e&o3olog;a eC6g;a ,-e los
censos8 5er46&63os 5or el 2G1'8 2g-raran en la en-4erac69n 3el 2503
c) Es &a4+60n cr6&6ca+le ,-e es&os 3erechos 5er46&63os 5or 5 aJos no &engan la
47s 4;n64a regla4en&ac69n en el C936go8 a 36>erenc6a 3e los en-4era3os en el
25038 ,-e a5arecen 5rol6<a4en&e leg6sla3os l-ego Co4o no se sa+e n6 s6,-6era
con eCac&6&-3 lo ,-e son8 los censos han ca;3o en 3es-so
Re>or4a 3e la leA 2550( (2001) Es la ,-e cre9 el 3erecho real 3e s-5er2c6e
>ores&al El646n9 3el ar& 2G1' la re>erenc6a al 3erecho 3e s-5er2c6e8 con car7c&er
25
general Es&a s-5res69n 5o3r;a s-sc6&ar el 6n&errogan&e 3e s68 l-ego 3e ella8 la
cons&6&-c69n 3e c-al,-6er &65o 3e s-5er2c6e se enc-en&ra a-&or61a3a
"6n 3e<ar 3e 3es&acar la 3e>ec&-osa &0cn6ca 3e la nor4a8 -na 4;n64a reQeC69n
con3-ce a concl-6r en ,-e es&o no es as;8 a&en&o el 5r6nc656o el n-4er-s cla-s-s*
s9lo es&7 ha+6l6&a3a la cons&6&-c69n 3el 3erecho real 3e s-5er2c6e >ores&al8 co4o
eC5resa4en&e lo 3e&er46nan los ar&s 1O A 13 3e la leA8 5-es Dcon arreglo al
5r6nc656o 3el nB4ero cerra3oD s9lo 5-e3en ser cons&6&-63os los 3erechos reales
,-e la leA a346&e
Conce5&o 3e los 36s&6n&os 3erechos no4+ra3os 5or el 2G1'
EN#ITEL"I" La en2&e-s6s cons6s&;a en la en&rega 3e -n >-n3o +6en >-era a
5er5e&-63a38 +6en 5or -n largo &6e45o8 con cargo 3e 4e<orarlo con cons&r-cc6ones
o 5lan&ac6ones A 3e 5agar -n canon an-al En n-es&ro 5a;s8 la en2&e-s6s >-e
crea3a 5or R6=a3a=6a co4o -n 4e36o 3e conce3er &6erras 2scales s6n ena<enar s-
3o46n6o8 ,-e ,-er;a conser=ar 5ara el Es&a3o co4o +ase 3e s- cr036&o 5ara
o+&ener e45r0s&6&os eC&ran<eros
"LPER#ICIE Cons6s&e en el 3erecho 3el s-5er2c6ar6o 3e 5o3er hacer o+ras8
e362c6os8 5lan&ac6ones8 so+re los c-ales &en;a -n 3erecho 3e 5ro56e3a3
6n3e5en36en&e 3el 3o46n6o ,-e corres5on3e al 5ro56e&ar6o 3el &erreno8 el c-al
&en;a 3erecho a hacer s9&anos A o&ros &ra+a<os s-+&err7neos con &al 3e ,-e no
5er<-36case los 3erechos 3el s-5er2c6ar6o
CEN"O Es -n 3erecho real cons&6&-63o so+re 6n4-e+les8 ,-e o+l6ga a -na 3e
las 5ar&es8 el censa&ar6o8 a a+onar a la o&ra8 el cens-al6s&a8 -n canon en 36nero o
>r-&os8 5or 5er;o3os general4en&e an-ales (El conce5&o 3e ren&a8 en c-an&o
3erecho real8 se con>-n3e con el 3e censo)
Los censos se clas62can en*
1) En2&0-&6co8 en el c-al el 3-eJo o cens-al6s&a conser=a el 3o46n6o 36rec&o A
&rans2ere el B&6l al censa&ar6o8 ,-e 3e+e 5agar -n canonE
2) Cons6gna&6=o8 en el c-al el 3-eJo conser=a el 3o46n6o 36rec&o A el B&6l 5ero
se o+l6ga a 5agar al cens-al6s&a -n canon 5er6936co8 3erecho ,-e 0s&e a3,-6ere a
ca4+6o 3e -na s-4a 3e 36nero8 ,-e es el 5rec6o 3el censoE
3) Reser=a&6=o8 en el c-al el 3-eJo &rans2ere el 3o46n6o 5leno8 5ero se reser=a
el 3erecho 3e 5erc6+6r -na ren&a o canon
/INCLLACI$N /6nc-lac69n* I45l6ca la s-<ec69n 3e -n +6en ra;1 o 3e =ar6os
+6enes a la 5ro56e3a3 3e -na 3e&er46na3a >a46l6a o 3e 3e&er46na3os s-cesores
en >or4a 5er5e&-a De ello res-l&an los carac&eres esenc6ales 3e la =6nc-lac69n*
6nal6ena+6l63a3 3e los +6enes e 6nal&era+6l63a3 en el or3en 3e s-ce3er8 ,-e3an3o
los +6enes =6nc-la3os >-era 3el co4erc6o A eCcl-63os 3e la 5ren3a co4Bn 3e los
acree3ores
25
Los 47s 645or&an&es eran los 4aAora1gos A las ca5ellan;as
a) El 4aAora1go cons6s&;a en es&a+lecer 3e 4o3o 5er5e&-o el or3en s-cesor6o
res5ec&o 3e -n +6en o 3e =ar6os +6enes 3e&er46na3os "e 6ns&6&-;a general4en&e
es&a+lec6en3o ,-e a la 4-er&e 3el 5r64er here3ero lo here3ar7 s- h6<o 4aAor
=ar9n A as; s-ces6=a4en&eE 5or c6er&o8 se 5re=e;a &a4+60n la 5os6+6l63a3 3e ,-e
no h-+6era h6<os =arones A a-n 3e ,-e no h-+6ese h6<os8 regla4en&an3o en &o3a
h659&es6s c94o ha+;an 3e &rans46&6rse los +6enes El &6&-lar 3el 4aAora1go no
5o3;a ena<enar n6 gra=ar el +6en8 n6 &a45oco al&erar el or3en 3e s-ces69n
es&a+lec63o 5or el >-n3a3or "e &ra&a+a 3e -na 6ns&6&-c69n >e-3al8 3es&6na3a a
4an&ener el 5o3er;o 3e la >a46l6a8 e=6&an3o la 36s5ers69n 3e los +6enes
La Asa4+lea 3el AJo MIII 5roh6+63o la >-n3ac69n 3e 4aAora1gos
+) La ca5ellan;a cons6s&;a en a>ec&ar 5er5e&-a4en&e -n +6en al cargo 3e 3ec6r
46sas 5or el al4a 3el 6ns&6&-Aen&e In&er=en;an &res 5ar&es* el 6ns&6&-Aen&e o
>-n3a3or8 en c-Ao +ene2c6o 3e+;an 3ec6rse las 46sasE el 5a&rono8 ,-e es la
5ersona ,-e go1a+a 3el +6en ca5ell7n6co (general4en&e -na or3en rel6g6osa o el
O+6s5a3o) A ,-e 3e+e 5agar al ca5ell7n s-s ser=6c6osE A 2nal4en&e8 el ca5ell7n8
,-e es el sacer3o&e so+re ,-6en 5esa la o+l6gac69n 3e 3ec6r las 46sas A ,-e &6ene
3erecho a 5erc6+6r -na ren&a o 5ens69n
DERECHO" REALE" PER?ITIDO" NL?ERL" CLAL"L"
El 5r6nc656o 3el n-4er-s cla-s-s o 3el .nB4ero cerra3o. se 4a&er6al61a con
relac69n a los 3erechos reales en el ar& 25028 C93 C6=*
.*os derechos reales slo pueden ser creados por la ley. ?odo contrato o
disposicin de )ltima voluntad que constituyese otros derechos reales o
modifcase los que por este 5digo se reconocen, valdr& slo como constitucin
de derechos personales, si como tal pudiese valer.
La ra19n 3e es&a 36s5os6c69n la 3an las no&as a los ar&s 2502 A 2503* la
5reoc-5ac69n 3e /0le1 5or e=6&ar la 4-l&65l6c63a3 3e 3erechos reales8 ,-e en el
3erecho >e-3al ha+;an ca-sa3o gra=es 4ales a la r6,-e1a 6n4o+6l6ar6a Ta4+60n
lee4os en la no&a al ar& 2F2F C93 C6=*
.*os actos y contratos particulares no podr$an derogar la disposicin del
art$culo, porque la naturale"a de los derechos reales... est& fjada en
consideracin al bien p)blico y al de las instituciones pol$ticas y no depende de la
voluntad de los particulares.
En res-4en* el 5r6nc656o 3el n-4er-s cla-s-s crea -na gran =alla a la
a-&ono4;a 3e la =ol-n&a38 ,-e8 en ca4+6o8 <-ega con a45l6&-3 Des claro ,-e no
a+sol-&aD en 4a&er6a 3e 3erechos cre36&or6os (ar& 11() C93 C6=)
Los 5ar&6c-lares no 5-e3en crear o&ros 3erechos reales 36s&6n&os a los
es&a+lec63os en la leA8 n6 4o362car 5or 5ac&os 5r6=a3os las nor4as ,-e los r6gen8
5or,-e las nor4as rela&6=as a los 3erechos reales no son 4era4en&e s-5le&or6as
25
3e la =ol-n&a3 3e las 5ar&es8 co4o en general acon&ece en lo a&6nen&e a los
3erechos 5ersonales8 s6no ,-e se le 645onen8 en &an&o A en c-an&o ellas 46s4as
no 36s5ongan lo con&rar6o
#-en&e con&rac&-al No ,-6ere &o3o es&o 3ec6r ,-e los 3erechos reales no
5-e3an &ener s- or6gen en -n con&ra&o (e<e45los los &ene4os en los ar&s 2F12
6nc 1O8 2('(8 2()))8 A a-n alg-nos 3e ellos s9lo 5-e3en nacer 5or con=enc69n8
co4o los 3erechos reales 3e garan&;a (as;8 ar& 3115 C93 C6=)
Pero en es&os casos8 la =ol-n&a3 3e las 5ar&es se l646&a a 3ar a l-1 el 3erecho
real Ds6e45re ,-e sea -no 3e los es&a+lec63os 5or la leAD A s-s carac&eres A
regla4en&ac69n es&ar7n 5re3e&er46na3os 5or ella 46s4a8 s6n ,-e la con=enc69n
5-e3a 4o362carlos
ECce5c6ones al 5r6nc656o D6<64os 47s arr6+a ,-e es&o es as; en &an&o A en
c-an&o la leA no 36s5onga lo con&rar6o
As;8 el ar& 2(528 es&a+lece*
.(l uso y el derecho de habitacin son regidos por los t$tulos que los han
constituido, y en su defecto, por las disposiciones siguientes.
Ta4+60n el ar& 3000 C93 C6= es -n gra=e 5-n&a1o ,-e rec6+e el 5r6nc656o 3el
n-4eras cla-s-s8 en 4a&er6a 3e ser=63-4+res8 Aa ,-e consagrar;a la a&656c63a3
3e las 46s4as8 +r6n3an3o a45l6o 4argen a la a-&ono4;a 3e la =ol-n&a38 l646&a3a
s9lo 5or la neces63a3 3e ,-e la ser=63-4+re 5roc-re alg-na =en&a<a al >-n3o
3o46nan&e
De+e ,-e3ar claro ,-e el nB4ero cerra3o en 4a&er6a 3e 3erechos reales es
cerra3o 3es3e el 5-n&o 3e =6s&a 3el 6n&0r5re&e (6ncl-63os los con&ra&an&es)8 5ero
no 5ara el leg6sla3or8 ,-e 5-e3e crear c-an&os 3erechos reales cons63ere
con=en6en&es8 a3o5&an3o 36s&6n&as 2g-ras co4o 3erechos reales a-&9no4os A
3o&7n3olos 3el corres5on36en&e es&a&-&o reg-la3or ,-e es&64e a3ec-a3o
REl ar& 2503 es &aCa&6=oS HaA a-&ores ,-e >or4-lan la c-es&69n 3e s6 la
en-4erac69n con&en63a en el ar& 2503 C93 C6= es &aCa&6=a o en-nc6a&6=a
Nos 5arece ,-e el 5lan&ea46en&o carece 3e sen&63o8 5-es&o ,-e el 2502 C93
C6= no se re2ere s9lo al C936go C6=6l DA a-n en 0l ha+r;a ,-e a-nar al ar& 25038
el ar& 2G1'8 co4o Aa =64osD8 s6no ,-e 36ce ,-e los 3erechos reales .slo
pueden ser creados por ley.
EN RE"L?EN* no s9lo en el C936go C6=6l se con&e45lan los 3erechos reales8
s6no &a4+60n en o&ras leAes8 co4o la 3e 5ro56e3a3 hor61on&al (13512)E las (2F A
(G'38 ,-e regla4en&an los Tarran&sE la 1(5508 3e e46s69n 3e 3e+en&-resE el
C936go 3e Co4erc6o (ar& 5F0 A s6gs8 rela&6=o a la 5ren3a co4erc6alE ar&s 1351KG)
so+re h65o&eca na=al)E el C936go Aeron7-&6co8 ,-e crea la h65o&eca so+re
aerona=es (ar&s 52 a 5))E la leA 1'3('8 c-Aos ar&s 3' a 50 regla4en&an el .+6en
25
3e >a46l6a.E la leA (G'' 3e 5ren3a agrar6a A la 12(G2 so+re 5ren3a con reg6s&ro8
e&c0&era
: esa 5os6+6l63a3 enc-a3ra 3en&ro 3el ar& 2502 C93 C6=8 ,-e8 re5e&64os8 se
re2ere a c-al,-6er leA
La seg-n3a 5ar&e 3el ar& 2502 RU-0 s-ce3e s6 5ese a lo 36cho se cons&6&-Ae
-n 3erecho real no en-4era3o (la&o sens-8 es 3ec6r8 n6 en el C936go C6=6l n6 en
o&ra leA)S
La sol-c69n =6ene 3a3a 5or la seg-n3a 5ar&e 3el ar& 2502* es&a cons&6&-c69n es
n-la8 sola4en&e s6 5-36era =aler co4o cons&6&-c69n 3e -n 3erecho 5ersonal
&en3r;a rele=anc6a <-r;36ca el cons&6&-63o8 5ero no co4o 3erecho real8 s6no
5ersonal
E<e45lo* -na ser=63-4+re no 5-e3e cons6s&6r en -na o+l6gac69n 3e hacer8 5ara
el &6&-lar 3el >-n3o s6r=6en&e "6 llegara a 5ac&arse &al s6&-ac69n8 ello 645or&ar7 s9lo
-na o+l6gac69n 5ersonal 3el con&ra&an&e o+l6ga3o A s-s here3eros8 s6n &ras46&6rse
a los s-ces6=os &6&-lares 3el >-n3o* ar& 3010 C93 C6=
O&ro e<e45lo lo +r6n3a el 5ro56o /0le1 en la Bl&64a 5ar&e 3e la no&a al 2503*
.,i se hace pues un contrato de enfteusis, valdr& slo como contrato de
arrendamiento, ya que no puede valer como de usufructo y durar& slo por el
tiempo que puede durar la locacin.
El e<e45lo no es >el618 3a3o ,-e el arren3a46en&o8 a 36>erenc6a 3e la en2&e-s6s8
5res-5one 5ara el loca3or -na ser6e 3e o+l6gac6ones 3e car7c&er 5ersonal A
5os6&6=as8 o 3e hacer8 ,-e las 5ar&es no han ,-er63o as-46r al cons&6&-6r el
3erecho real no 5re=6s&o
?ar6an6 3e /63al en&6en3e ,-e las 5ar&es no &en3r;an res5ec&6=a4en&e las
o+l6gac6ones A 3erechos 3e - n loca3or A -n loca&ar6o "6 se 5ac&a8 5or e<e45lo8
-na en2&e-s6s 5or 30 aJos8 la 5os6c69n 3el cons&6&-Aen&e 3e la en2&e-s6s >ren&e a
la o&ra 5ar&e ser7 solo 5as6=a8 es 3ec6r8 ser7 la 46s4a ,-e la 3el n-3o 5ro56e&ar6o
>ren&e al &6&-lar 3e -n 3erecho 3es4e4+ra3o En real63a38 el CC al&era no4+res8
5ero 3e<a s-+s6s&en&e la en2&e-s6s l646&a3a a 10 aJos (5la1o 47C64o 3el con&ra&o
3e locac69n) Lo con&rar6o 645l6car;a -na 5ro>-n3a al&erac69n 3e la =ol-n&a3 3e las
5ar&es8 es 3ec6r8 -na gran 6n<-s&6c6a
Los co45ro46sos ,-e 645l6,-en -na o+l6gac69n 3e hacer8 as-463os 5or el
5ro56e&ar6o 3el 5re36o s6r=6en&e8 s9lo =alen en s- con&en63o o+l6gac6onal 5ara el
cons&6&-Aen&e A s-s here3eros8 5ero no 5asan a los s-ces6=os 5osee3ores n6
a>ec&an a la here3a3
CLA"I#ICACI$N DE LO" DERECHO" REALE"
25
A) "o+re cosa 5ro56a A a<ena A 46C&o
"o+re cosa 5ro56a8 el 3o46n6o A el con3o46n6o
"o+re cosa a<ena8 es 3ec6r8 c-an3o el 3o46n6o 5er&enece a o&ro8 &a4+60n lla4a3os
3es4e4+rac6ones 3el 3erecho 3e 5ro56e3a3* -s->r-c&o8 -so8 ha+6&ac69n8
ser=63-4+res (es&os 3erechos &a4+60n 3eno46na3os .3e 36s>r-&e so+re cosa
a<ena.8 5-es 645l6can 5ara s- &6&-lar la >ac-l&a3 3e -so AKo goce 3e -na cosa 3e
5ro56e3a3 3e o&ro)8 h65o&eca8 5ren3a A an&6cres6s (es&os &res Bl&64os &a4+60n
lla4a3os .3erechos 3e garan&;a.8 5or,-e en =er3a3 s6r=en 5ara garan&61ar el
c-45l646en&o 3e -na o+l6gac69n8 a>ec&an3o al 46s4o -na cosa 4-e+le o
6n4-e+le8 3e&er46na3a
A s- =e18 5or eso 46s4o8 son 3erechos accesor6os 3el 3erecho 5ersonal ,-e
garan&61an8 co4o lo 36ce eC5resa4en&e el ar& 52' C93 C6=)
Ca+e seJalar ,-e el 3erecho 3e s-5er2c6e >ores&al 6ncor5ora3o a n-es&ro 3erecho
5os6&6=o 5or la leA 2550(8 5-e3e ser cons63era3o co4o 3e na&-rale1a 46C&a8
segBn la 4o3al63a3 ,-e a3o5&e A las e&a5as 5or las ,-e &rans6&e .El 3erecho 3e
s-5er2c6e >ores&al es 46C&o A346&e en s- 3esarrollo -na ca&egor61ac69n 3-al8
&an&o co4o 3erecho real so+re cosa 5ro56a c-an&o co4o 3erecho real so+re cosa
a<ena.
B) Pr6nc65ales A accesor6os
Los 3erechos reales 3e garan&;a re=6s&en el car7c&er 3e 3erechos accesor6os 3e
los cr036&os ,-e garan&61an
Los res&an&es 3erechos reales en-4era3os en el ar& 2503 C93 C6= son
5r6nc65ales
C) "o+re la s-s&anc6a A el =alor
25
Es&a clas62cac69n al-3e a la 5os6+6l63a3 3e -so A goce 3e la cosa ,-e &6ene el
&6&-lar 3el 3erecho real
En 5r6nc656o8 los 3erechos reales 3e garan&;a recaer;an so+re el =alor8 Aa ,-e s-
&6&-lar no &6ene 3erecho 3e -so A goce 3e la cosa8 s- 5r6nc65al >ac-l&a3 cons6s&e en
la real61ac69n 3e la cosa 5ara co+rarse con s- =alor Los 3e47s8 ser;an 3erechos
reales so+re la s-s&anc6a
"6n e4+argo8 la co6nc63enc6a no es &o&al En e>ec&o8 el 3erecho 3e 3o46n6o
645l6ca -n 3erecho so+re la s-s&anc6a A el =alor
El 3erecho 3e 5ren3a 5-e3e recaer so+re la s-s&anc6a s6 as; se con=6n6era en&re
cons&6&-Aen&e A acree3or (ar& 322G C93 C6=) Ta4+60n en el caso 3el 3231 C93
C6=8 la 5ren3a recae so+re la s-s&anc6a8 5-es s6 la cosa 3a3a en garan&;a 5ro3-ce
>r-&os o 6n&ereses8 0s&os 5-e3en ser 5erc6+63os 5or el acree3or e 645-&a3os a los
6n&ereses AKo al ca56&al (es el s-5-es&o conoc63o co4o 5ren3a an&6cr0&6ca8 3on3e
la 5ren3a se ase4e<a a la an&6cres6s)
Por s- 5ar&e8 el acree3or an&6cres6s&a no s9lo &6ene 3erecho al =alor 3e la cosa
s6no &a4+60n a 5erc6+6r los >r-&os 5ara co+rarse los 6n&ereses AKo el ca56&al (ar&
323( C93 C6=)
D) Per5e&-os A &e45orales "on 5er5e&-os8 en 5r6nc656o8 el 3o46n6o8 el
con3o46n6o A la 5ro56e3a3 hor61on&al En r6gor8 se 5o3r;a 3ec6r ,-e s- 3-rac69n es
6l646&a3a8 s6n 5er<-6c6o 3e es&ar s-<e&o a al&erac6ones8 4o362cac6ones o a-n8 en el
caso 3e no ser 5lenos o 5er>ec&os8 a 5la1os Las ser=63-4+res reales 5-e3en ser
5er5e&-as o &ener 5la1o 3e&er46na3o El -s->r-c&o8 el -so8 la ha+6&ac69n A las
ser=63-4+res 5ersonales s6e45re son &e45orar6os A no se &rans46&en a los
here3eros8 5-es se eC&6ng-en con la 4-er&e 3el &6&-lar &engan o no 5la1o 5re=6s&o8
A en el 5r64er caso (c-an3o &6enen 5la1o)8 c-an3o haAa =enc63o o no 0s&e
25
E) O&ras clas62cac6ones
1) De ac-er3o a s- OBNETO 5o3e4os clas62car a los 3erechos reales segBn ,-e
reca6gan so+re 4-e+les o so+re 6n4-e+les
HaA 3erechos reales ,-e 5-e3en recaer so+re cosas 4-e+les o 6n4-e+les
6n36s&6n&a4en&e8 o&ros ,-e 5-e3en hacerlo s9lo so+re 4-e+les8 A o&ros so+re
6n4-e+les sola4en&e
a) Recaen so+re 4-e+les e 6n4-e+les* el 3o46n6o8 el con3o46n6o8 el -s->r-c&o
A el -so
+) Recae s9lo so+re 4-e+les* la 5ren3a
c) Recaen s9lo so+re 6n4-e+les* la h65o&eca8 la an&6cres6s8 las ser=63-4+res8 la
5ro56e3a3 hor61on&al8 la ha+6&ac69n A los censos
2) "egBn la 5ersona 3el &6&-lar 5o3e4os 36s&6ng-6rlos en*
a) Derechos s-+<e&6=a4en&e 5ersonales8 es 3ec6r8 5er&enec6en&es a -na
5ersona 6n36=63-al4en&e 3e&er46na3a8 5-36en3o 3arse co4o e<e45los &o3os los
3erechos reales 4enos las ser=63-4+res
En alg-nos casos los 3erechos son 6n&rans>er6+les (as;8 el -s->r-c&o8 el -so A la
ha+6&ac69n no 5asan a los here3eros)
+) El o&ro gr-5o es el 3e los 3erechos s-+<e&6=a4en&e reales8 ,-e son los ,-e
corres5on3en no a -na 5ersona 3e&er46na3a s6no al ,-e en el 4o4en&o es
5ro56e&ar6o 3e -na 2nca En es&a ca&egor;a re=6s&an las ser=63-4+res
3) "egBn s- &rans46s6+6l63a3*
25
a) 3erechos reales &rans46s6+les P-e3en &rans46&6rse 5or ac&os en&re =6=os o
4or&6s ca-sa* el 3o46n6o8 el con3o46n6o8 la 5ro56e3a3 hor61on&al
+) 3erechos reales 6n&rans46s6+les "on 6n&rans46s6+les* el -s->r-c&o8 el -so A la
ha+6&ac69n8 5ero se 5-e3e ce3er el e<erc6c6o 3el 3erecho 3e -s->r-c&o (ar& 2F)0) A
el -so 3e los >r-&os 3e -na cosa c-an3o el 3erecho real 3e -so ha s63o cons&6&-63o
a &;&-lo oneroso
CON/ALIDACI$N CONCEPTO
Lna 5ersona cons&6&-Ae o &ras46&e -n 3erecho real ,-e no &en;a 3erecho a
cons&6&-6r o &ras46&6r En =6r&-3 3el 5r6nc656o 3el nemo plus iuris8 consagra3o 5or el
ar& 32)0 C93 C6=8 esa cons&6&-c69n carecer;a 3e =al63e1 "6n e4+argo8 s6
5os&er6or4en&e el cons&6&-Aen&e o &ras46&en&e a3,-6ere ese 3erecho8 5or el
5r6nc656o 3e con=al63ac69n8 la cons&6&-c69n o &ras46s69n se =al63a re&roac&6=a4en&e
A se cons63era co4o s6 3es3e el 4o4en&o en ,-e se e>ec&-9 h-+6era eC6s&63o ese
3erecho en ca+e1a 3el cons&6&-Aen&e o &ras46&en&e
Cr6&er6o general a3o5&a3o 5or el C936go
Es el =er&63o en el ar& 250'*
.,i el que constituy o trasmiti un derecho real que no ten$a derecho a
trasmitir o constituir, lo adquiriese despus, entindese que trasmiti o
constituy un derecho real verdadero como si lo hubiera tenido al tiempo de la
trasmisin o constitucin.
Caso es5ec6al 3e la h65o&ecaE an7l6s6s cr;&6co 3el ar& 312G A no&a
Pero el 5r6nc656o 3e con=al63ac69n no <-ega en 4a&er6a 3e h65o&eca Con>or4e
al ar& 311( C93 C6= el Bn6co ,-e 5-e3e h65o&ecar es el 5ro56e&ar6o 3el 6n4-e+le
Ta4+60n8 a-n,-e con 4-A 5ar&6c-lares e>ec&os8 el con3946no* ar&s 31238 312'8
2G)F A 2GF2 C93 C6=6l
: el ar& 312G eC6ge ,-e el cons&6&-Aen&e sea 5ro56e&ar6o 3el 6n4-e+le en el
4o4en&o 3e la cons&6&-c69n8 5-es*
.*a hipoteca constituida sobre un inmueble ajeno no ser& v&lida ni por la
adquisicin que el constituyente hiciere ulteriormente, ni por la circunstancia que
aquel a quien el inmueble pertenece viniese a suceder al constituyente a t$tulo
universal.
En la no&a a 36cha 36s5os6c69n8 A se <-s&62ca la eCce5c69n al 5r6nc656o 3el 250'
36c6en3o ,-e s6 la 5ro56e3a3 no eC6s&6era en ca+e1a 3el cons&6&-Aen&e en el
4o4en&o 3e la cons&6&-c69n 3el 3erecho8 nos encon&rar;a4os >ren&e a -n 3erecho
real s6n o+<e&o ac&-al8 a -na h65o&eca 3e cosas >-&-ras8 es 3ec6r8 a -n ac&o con -n
=6c6o s-s&anc6al ,-e no 5-e3e s-+sanarse 5or la 5os&er6or a3,-6s6c69n
Ahora +6en8 las ra1ones a5-n&a3as ser;an 6g-al4en&e a5l6ca+les a &o3os los
o&ros 3erechos reales8 con res5ec&o a los c-ales <-ega el 5r6nc656o 3el 250'E es
25
3ec6r ,-e se 3e+69 3esechar &o&al4en&e la .con=al63ac69n. o a346&6rla l6sa A
llana4en&e 5ara &o3os los 3erechos reales
"6&-ac69n es5ec6al en el con3o46n6o
En el con3o46n6o se 5resen&a -na s6&-ac69n 5ar&6c-lar En e>ec&o8 el con3946no
&6ene >ac-l&a3es con relac69n a s- 5ar&e 6n36=6sa (c-o&a 63eal) A con relac69n a la
cosa
Res5ec&o 3e s- PARTE INDI/I"A .go"a de los derechos inherentes a la
propiedad, compatibles con la naturale"a de ella. Dar&s 2G)F A 2F)) C93 C6=6l
Res5ec&o 3e la CO"A8 s-s >ac-l&a3es son 4-cho 47s l646&a3as* los ac&os
<-r;36cos ,-e real6ce en relac69n a ella ,-e3an s-<e&os al res-l&a3o 3e la 5ar&6c69n
En n-es&ro C936go la 5ar&6c69n &6ene e>ec&o 3eclara&6=o8 es 3ec6r8 ,-e se
cons63era ,-e lo ,-e le &oca en ella al con3946no DAa sea &o3a la cosa o 5ar&e
3e ella8 c-an3o la 36=6s69n se hace en es5ec6eD le ha 5er&enec63o 3es3e el
4o4en&o en ,-e nac69 el con3o46n6o8 co4o s6 0s&e n-nca h-+6era eC6s&63o8 A la
&ras46s69n 3el lo&e se le h-+6era hecho al con3946no 36rec&a4en&e 5or el an&er6or
5ro56e&ar6o Dar&s 2G(5 al () C93 C6=6l
En consec-enc6a8 s6 +6en en 5r6nc656o el con3946no no 5-e3e real61ar ac&os
<-r;36cos8 n6 so+re &o3a la cosa n6 so+re -na 5ar&e 4a&er6al 3e ella8 es&os ac&os se
=al63ar;an D&o&al o 5arc6al4en&eD s6 la cosa o la 5ar&e 4a&er6al 3e ella8 en
relac69n a la c-al el con3946no cele+r9 el ac&o8 le &oca en la 5ar&6c69nE 5ero no 5or
el 5r6nc656o 3e con=al63ac69n8 ,-e se re2ere al caso 3e -n 3erecho real cons&6&-63o
5or -n no 5ro56e&ar6o ,-e 3es5-0s llega a serlo8 s6no 5or el e>ec&o 3eclara&6=o 3e
la 5ar&6c69n8 2cc69n <-r;36ca 3e la c-al res-l&a ,-e el 3erecho >-e cons&6&-63o 5or
,-6en &en;a 3erecho a hacerlo8 Aa ,-e .cada condmino debe ser considerado
como que hubiere sido, desde el origen de la indivisin, propietario e+clusivo de
lo que hubiere correspondido en su lote y como que nunca hubiese tenido ning)n
derecho de propiedad en lo que ha tocado a otros condminos.
DERECHO" REALE" LI?ITADO" : PROHIBIDO"
3

Derechos reales 5roh6+63os Ar& 2G1'

1 En2&e-s6s
2 "-5er2c6e
3 /6nc-lac6ones
a) ?aAora1go
+) Ca5ellan;as
Derechos reales l646&a3os
3
/er H5oncepto de los distintos derechos nombrados por el 2;49@, p&g. 49 de este documento
25
1 Censos
2 Ren&as
Derechos reales cons&6&-63os con an&er6or63a3 a la sanc69n 3el c936go A no
a346&63os 5or 0s&e V
La sanc69n 3el C936go C6=6l8 a3o5&an3o el nB4ero cerra3o A 5roh6+6en3o
eC5resa4en&e la cons&6&-c69n 3e c6er&os 3erechos8 3e+69 6nc636r l9g6ca4en&e
so+re los 3erechos reales cons&6&-63os con an&er6or63a3 "e 3e+a&69 en 3oc&r6na s6
es&a 5roh6+6c69n 645l6ca+a la a+ol6c69n 3e los 3erechos reales eC6s&en&es o s6 W5or
el con&rar6oW s-+s6s&;an 5or ha+er s63o cons&6&-63os con an&er6or63a3
El &e4a8 s6 +6en ha 5er363o ac&-al63a38 5o3r;a co+rarla en la 4e363a en ,-e se
36c&ara -na leA ,-e s-5r646era algBn 3erecho real HaA 3os &es6s*
a) La &es6s ,-e al6en&a la eC&6nc69n l6sa A llana 3el 3erecho real s-5r6463o o
5roh6+63o8 c-Ao arg-4en&o es el car7c&er 3e or3en 5B+l6co 3e las nor4as ,-e
3ec63en la s-5res69n
+) Los ,-e en&6en3en ,-e s-+s6s&en8 ,-6enes 5ar&en 3e la +ase 3e la
6n=6ola+6l63a3 3e la 5ro56e3a3 (en sen&63o a45l6o) es&a+lec63a 5or la Cons&6&-c69n
nac6onal (ar& 1)) A en la 5roh6+6c69n es&a+lec63a 5or el 5ro56o C936go ,-e las
leAes ,-e se 36c&en a>ec&en los 3erechos a3,-6r63os
La sol-c69n ,-e se 645one8 5or,-e con&e45la el res5e&o a la garan&;a
cons&6&-c6onal8 es la ,-e 5recon61a la eC5ro56ac69n 3e es&os 3erechos o8 lo ,-e
&6ene e>ec&os se4e<an&es8 s- re3enc69n 4e36an&e -na <-s&a A 5re=6a
6n3e4n61ac69n
Es&a sol-c69n >-e a3o5&a3a 5or las leAes locales 3e re3enc69n 3e ca5ellan;as
DERECHO DE "LPER#ICIE #ORE"TAL LE: 2550(
La leA 2550( agreg9 a la l6s&a 3e 3erechos reales a346&63os 5or n-es&ra
leg6slac69n -no n-e=o* el 3erecho real 3e s-5er2c6e >ores&al
Conce5&o El 3erecho real 3e s-5er2c6e >ores&al ,-e se crea es 3escr65&o co4o
.un derecho real autnomo sobre cosa propia temporario' #art. 2%, constituido
'sobre un inmueble susceptible de forestacin o silvicultura. (ar& 1) El ar& 1 3e
la leA 3e&er46na ,-e el 3erecho crea3o lo es .de conformidad al rgimen previsto
en la *ey de -nversiones para Aosques 5ultivados (nP 2'0F08 4o362ca3a 5or la
250F0)8 y a lo establecido en la presente ley.
?D/ seJala ,-e es 3e la4en&ar ,-e el 3erecho 3e s-5er2c6e a5are1ca l646&a3o
s9lo a la ac&6=63a3 >ores&al8 es&o es8 a las 5lan&ac6ones 3e +os,-es A no se haAa
eC&en363o a &o3o &65o 3e 5lan&ac6ones No o+s&an&e eC6s&e -na corr6en&e
3oc&r6nar6a ,-e se 6ncl6na 5or cons63erar ,-e el 3erecho consagra3o lo ha s63o en
sen&63o a45l6o
25
La leA 250F08 con el 5ro59s6&o 3e 5ro4o=er las 6n=ers6ones en el 74+6&o
c-+6er&o 5or la leA se o>rece -n &ra&a46en&o 2scal >a=ora+le (es&a+6l63a3 2scal 5or
30 aJos8 re6n&egro 3el I/A8 a4or&61ac69n 3el 645-es&o a las gananc6as8 e&c)
El o&ro 4e36o 3e 5ro4oc69n8 s6e45re ,-e se &ra&e 3e eC&ens6ones 6n>er6ores a
las ,-6n6en&as hec&7reas8 cons6s&e en la 5os6+6l63a3 3e rec6+6r -n a5oAo econ946co
no re6n&egra+le8 c-Ao alcance reg-la los ar&s 1) a 20 6ncl-s6=e 3e la leA 250F0
?o3al63a3es La leA 5re=0 3os 4o3al63a3es 3el 3erecho 3e s-5er2c6e >ores&al*
a) Al s-5er2c6ar6o 5-e3e conce30rsele la >ac-l&a3 3e real61ar so+re la s-5er2c6e
3e -n 6n4-e+le a<eno >ores&ac69n o s6l=6c-l&-ra A hacer 5ro56o lo 5lan&a3o D
es&a es -na 4o3al63a3D o
+) .Adquirir la propiedad de plantaciones ya e+istentes. Des&a es la o&ra
4o3al63a3D
Na&-rale1a <-r;36ca Los ar&;c-los 1 A 2 3e la leA carac&er61an al 3erecho crea3o
co4o 3erecho real a-&9no4o so+re cosa 5ro56a
U-e se &ra&a 3e -n 3erecho real a-&9no4o 645l6ca ,-e c-al,-6era 3e las 3os
4o3al63a3es ,-e se a3o5&e8 s6e45re eC6s&6r7 -n 3erecho real 3es3e s-
cons&6&-c69n8 3o&a3o 3e -n r0g64en es5ec;2co8 con s-s reglas 5ar&6c-lares 5ara
resol=er las 36=ersas =6c6s6&-3es 5or las ,-e 5-e3a &rans6&ar
No s9lo ha+r7 3erecho real c-an3o Aa en el 6n6c6o eC6s&a -na 5ro56e3a3
s-5er2c6ar6a Das; s-ce3er7 c-an3o el 3erecho se conce3a res5ec&o 3e
5lan&ac6ones eC6s&en&esD Ta4+60n eC6s&6r7 3erecho real a+ 6n6&6o c-an3o se
conce3a el 3erecho 3e 5lan&ar con la >ac-l&a38 -na =e1 real61a3a la 5lan&ac69n8 3e
hacer 5ro56o lo 5lan&a3o
O+<e&o "6 el 3erecho 3e s-5er2c6e se cons&6&-Ae res5ec&o 3e 5lan&ac6ones
eC6s&en&es8 a5arecer7 la 5ro56e3a3 s-5er2c6ar6a 3es3e el or6gen8 5or lo ,-e
5arece claro ,-e se es&ar7 3es3e el or6gen >ren&e a -n 3erecho real so+re cosa
5ro56a "- o+<e&o ser7 la 5lan&ac69n eC6s&en&e8 5as6+le 3e ca&egor61ar co4o cosa
con arreglo al ar& 2311 3el C936go C6=6lE ese o+<e&o &en3r7 eC6s&enc6a ac&-al Dno
>-&-raD8 ,-e es -no 3e los re,-6s6&os ,-e 3e+e re-n6r el o+<e&o 3e los 3erechos
reales
La c-es&69n no es &an s645le en el caso 3e la o&ra 4o3al63a3 ,-e 5-e3e
a3o5&ar el 3erecho 3e s-5er2c6e segBn la leA
En e>ec&o8 Aa he4os =6s&o ,-e c-an3o el 3erecho no se conce3e so+re
5lan&ac6ones Aa eC6s&en&es8 has&a ,-e la >ores&ac69n no sea real61a3a el 3erecho
3el s-5er2c6ar6o a >ores&ar 5arec6era ,-e no recae so+re -na cosa 5ro56a8 Aa ,-e
la 5lan&ac69n no eC6s&e al 4o4en&o 3e cons&6&-6rse el 3erecho A el 6n4-e+le ,-e
se >ores&ar7 ser7 a<eno 5or h659&es6s
25
?D/ en&6en3e ,-e s- o+<e&o ser7 el 6n4-e+le a<eno 3on3e se lle=ar7 a ca+o la
5lan&ac69n8 nac6en3o la 5ro56e3a3 s-5er2c6ar6a (o+<e&o 5ro56o* la >ores&ac69n
real61a3a) c-an3o 0s&a se concre&e A a 4e363a ,-e se concre&e8 &en6en3o l-gar la
&rans>or4ac69n a-&o47&6ca4en&e
Ca+e recalcar ,-e8 en s-s 3os 4an6>es&ac6ones8 el 3erecho 3e s-5er2c6e
>ores&al recae so+re cosa 6n4-e+le 5-es&o ,-e las 5lan&ac6ones son cosas
6n4-e+les 5or s- na&-rale1a8 segBn lo 36s5-es&o en el ar& 231' 3el C936go C6=6l
Pla1o "e &ra&a 3e -n 3erecho &e45orar6o A no 5er5e&-o El 5la1o 47C64o
a346&63o 3e cons&6&-c69n es el 3e c6nc-en&a aJos8 ,-e el leg6sla3or <-1ga
a3ec-a3o 5ara ,-e las 6n=ers6ones 3el s-5er2c6ar6o se a4or&6cen A r6n3an s-s
>r-&os
La 5ro56a leA es&a+lece ,-e .en caso de convenirse pla"os superiores, el
e+cedente no valdr& a los efectos de esta ley.E es 3ec6r ,-e se cons63erar7 ,-e la
s-5er2c6e ha s63o cons&6&-63a 5or el 5la1o 47C64o a-&or61a3o8 en caso 3e ,-e se
h-+6era 5ac&a3o -no s-5er6or
"egBn ?D/8 a-n,-e no eC6s&an 36s5os6c6ones al res5ec&o8 no haA 6ncon=en6en&e
en ,-e el 5la1o 3e 50 aJos sea reno=a3o
Cons&6&-c69n 3el 3erecho U-60nes 5-e3en cons&6&-6rlo
Leg6&64ac69n La leA 3e&er46na ,-60nes 5-e3en cons&6&-6r el 3erecho* s9lo el
5ro56e&ar6o 3el 6n4-e+le o s-s co5ro56e&ar6os (res5ec&o 3e es&os Bl&64os se
re,-er6r7 el consen&646en&o 3e &o3os ellos8 5or &ra&arse 3e -n ac&o 3e 36s5os6c69n
,-e 3es4e4+rar7 s- 3erecho)
A-n,-e no lo 5re=ea la leA eC5resa4en&e8 5or el <-ego 3e los 5r6nc656os
generales8 el 3erecho 3e s-5er2c6e 5o3r7 cons&6&-6rse a >a=or 3e 5ersonas >;s6cas
o 3e eC6s&enc6a 63eal
Cons&6&-c69n ARTICLLO 5O D H(l derecho real de superfcie forestal se adquiere
por contrato, oneroso o gratuito, instrumentado por escritura p)blica y tradicin
de posesin.
Deber& ser inscripto, a los efectos de su oponibilidad a terceros interesados en
el /egistro de la 0ropiedad -nmueble de la jurisdiccin correspondiente, el que
abrir& un nuevo folio correlacionado con la inscripcin dominial antecedente@
Por lo &an&o el TXTLLO "L#ICIENTE ser7 el con&ra&o8 ,-e 3e+er7 hacerse en
escr6&-ra 5B+l6ca (Aa ,-e se &ra&a 3e -n 3erecho real ,-e recae so+re 6n4-e+les)
A el ?ODO "L#ICIENTE es la &ra36c69n8 ,-e 3e+er7 c-45l6rse con arreglo a los
5r6nc656os co4-nes
U-e3a claro8 en&onces8 ,-e la 6nscr65c69n no es cons&6&-&6=a 3el 3erecho real8
s6no 4era4en&e 3eclara&6=a (co4o lo es 5ara &o3os los 3erechos reales reg-la3os
25
en el C936go C6=6l* ar& 2505 3e 0s&e A ar& 28 leA 1)F01)8 es&o es8 s9lo 5ara ,-e la
s-5er2c6e res-l&e o5on6+le a &erceros In&eresa3os
Acc6ones 5osesor6as A 5e&6&or6as Co4o el s-5er2c6ar6o es 5osee3or leg;&64o A
&6&-lar 3e -n 3erecho real8 le as6s&en las acc6ones 5osesor6as A 5e&6&or6as
con&e45la3as en el C936go C6=6l8 as; co4o los 6n&er36c&os reg-la3os en las leAes
5rocesales8 &an&o con&ra el n-3o 5ro56e&ar6o co4o res5ec&o 3e &erceros
El n-3o 5ro56e&ar6o (ar&s 3 A ' 3e la leA 2550()
ARTICLLO 3O D H(l propietario del inmueble afectado a superfcie forestal
conserva el derecho de enajenar el mismo, debiendo el adquirente respetar el
derecho real de superfcie forestal constituidoI
ARTICLLO 'O D H(l propietario del inmueble afectado a derecho real de
superfcie forestal no podr& constituir sobre l ning)n otro derecho real de
disfrute o garant$a durante la vigencia del contrato, ni perturbar los derechos del
superfciario8 si lo hace el superfciario puede e+igir el cese de la turbacinI
EC&6nc69n 3el 3erecho
ARTICLLO )O D (l derecho real de superfcie forestal no se e+tingue por la
D(,?/U55-B. total o parcial de lo plantado, cualquiera fuera su causa, siempre
que el superfciario realice nuevas plantaciones dentro del pla"o de tres a>os
ARTICLLO FO D (l derecho real de superfcie forestal se e+tingue por
/(.U.5-A (C0/(,A, D(.5--(.?E D(* 0*AFE contractual, 5U0*--(.?E D(
U.A 5E.D-5-B. /(,E*U?E/-A pactada, por 5E.,E*-DA5-B. en una misma
persona de las calidades de propietario y superfciario o por el .E U,E DU/A.?(
?/(, AGE,
E>ec&os 3e la eC&6nc69n
ARTICLLO (O D *a /(.U.5-A del derecho por el superfciario, o su desuso o
abandono, no lo liberan de sus obligaciones
ARTICLLO 11 D 0roducida la e+tincin del derecho real de superfcie forestal,
el propietario del inmueble afectado, e+tiende su dominio a las plantaciones que
subsistan, debiendo indemni"ar al superfciario, salvo pacto en contrario, en la
medida de su enriquecimiento
"e &ra&a 0s&a 3e -na consec-enc6a l9g6ca 3e la eC&6nc69n 3e la 3es4e4+rac69n*
el 3o46n6o rea3,-6ere s- car7c&er 3e 5leno o 5er>ec&o A a+ra1a las 5lan&ac6ones
eC6s&en&es al 4o4en&o 3e la eC&6nc69n co4o consec-enc6a 3el 5r6nc656o 3e
acces69n8 es&o es8 el 5ro56e&ar6o 3el s-elo hace s-Aas las 5lan&ac6ones
CON"TITLCI$N DE LO" DERECHO" REALE" "I"TE?A NLRXDICO DEL TXTLLO :
EL ?ODO
25
El ?ODO se =a a re>er6r a HC94o soA 5ro56e&ar6oI8 en ca4+6o el TXTLLO8 a HPor
,-0 soA 5ro56e&ar6oI
?ODO "L#ICIENTE El ar& 5)) C93 C6= es&a+lece ,-e an&es 3e la TRADICI$N
3e la cosa8 el acree3or no a3,-6ere so+re ella n6ngBn 3erecho real
El re,-6s6&o 3e la &ra36c69n no <-ega c-an3o se &ra&a 3e 3erechos reales ,-e no
se e<ercen 5or la 5oses69n 3e la cosa so+re la ,-e recae el 3erecho (as;8
ser=63-4+res ac&6=as8 res5ec&o 3e las c-ales el -so Del 5r64er -soD ,-e haga 3e
ellas el &6&-lar .&6ene l-gar 3e &ra36c69n. Dar& 2())8 C936go C6=6lD e h65o&eca8
5or,-e la cosa h65o&eca3a 5er4anece en 5o3er 3el cons&6&-Aen&e Dar& 310F8
C936go C6=6lD
Para alg-nos reg;4enes (=g el >ranc0s8 ac&-al4en&e co45le4en&a3o 5or la
neces63a3 3e la 6nscr65c69n en reg6s&ros es5ec6ales 5ara hacerlos o5on6+les a
&erceros)8 los 3erechos reales se &ras46&en 5or el s645le con&ra&o /0le18 en la
no&a a la 36s5os6c69n c6&a3a8 cr6&6ca acer+a4en&e es&e s6s&e4a A a3o5&a a la
&ra36c69n8 ,-e &6ene en n-es&ro or3ena46en&o -n 3o+le car7c&er8 no &oca3o 5or la
leA 1))11*
a) Es cons&6&-&6=a 3el 3erecho real (Aa ,-e an&es 3e la &ra36c69n s9lo eC6s&e
-na 5re&ens69n 5ersonal)8
+) Es -n 4e36o 3e 5-+l6c63a3 3e 36chos 3erechos
Para 5ro=ocar la &ras46s69n A correla&6=a a3,-6s6c69n 3er6=a3a 3e 3erechos
reales en&re =6=os8 la &ra36c69n (4o3o s-2c6en&e) 3e+e 6r aco45aJa3a 5or el &;&-lo
s-2c6en&e (arg ar& 2G028 C936go C6=6l)
Los re,-6s6&os 3e &;&-lo s-2c6en&e A 4o3o s-2c6en&e no <-egan en 4a&er6a 3e
a3,-6s6c69n or6g6nar6a (=g8 a5ro56ac69n 3e cosas 4-e+les s6n 3-eJo o
a+an3ona3as 5or s-s 3-eJos* ar&s 2525 A s6g-6en&es8 C936go C6=6l)E A en los
casos 3e a3,-6s6c69n 3el 3o46n6o 5or es5ec62cac69n o &rans>or4ac69n (ar&s 25G)
A s6g8 C936go C6=6l) A 5or e362cac69n8 s6e4+ra A 5lan&ac69n (ar&s 25F) A s6g8
C936go C6=6l)
Ar& 23)) HYHabr& tradicin, cuando una de las partes entregare
voluntariamente una cosa, y la otra voluntariamente la recibieseI
Ar& 23)F H*a tradicin se ju"gar& hecha, cuando se hiciere seg)n alguna de
las formas autori"adas por este cdigo. *a sola declaracin del tradente de darse
por despose$do, o de dar al adquirente la posesin de la cosa, no suple las formas
legales@.
Ar& 23)( H*a posesin de los -.U(A*(, slo puede adquirirse por la
tradicin hecha por actos materiales del que entrega la cosa con asentimiento
del que la recibe8 o por actos materiales del que la recibe, con asentimiento del
que la entregaI
25
Ar& 23F0 H0uede tambin hacerse la tradicin de los inmuebles,
D(,-,?-(.DE el poseedor de la posesin que ten$a, y ejerciendo el adquirente
actos posesorios en el inmueble en presencia de l, y sin oposicin algunaI
Ar& 23F1 H*a posesin de las 5E,A, U(A*(, se toma )nicamente por la
tradicin entre personas capaces, consintiendo el actual poseedor en la
transmisin de la posesinI
Ar& 23F2 H*a posesin de 5E,A, U(A*(, no consintiendo el actual
poseedor la transmisin de ellas, se toma )nicamente por el acto material de la
ocupacin de la cosa, sea por hurto o estelionato8 y la de los inmuebles en igual
caso por la ocupacin, o por el ejercicio de actos posesorios, si fue violenta o
clandestinaI A,-; no haA &ra36c69n 5or,-e no haA =ol-n&ar6e3a3
Casos en ,-e no es necesar6a la &ra36c69n* ?raditio brevi 4an- A constituto
posesorio
Ar& 23F) H.o es necesaria la tradicin de la cosa, sea mueble o inmueble,
para adquirir la posesin, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y
ste por un acto jur$dico pasa el dominio de ella al que la pose$a a su nombre, o
cuando el que la pose$a a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre
de otroI Es&a nor4a con&e45la los 3os casos 5os6+les 3e traditio brevi manu
O&ra eCce5c69n a la &ra36c69n es el caso 3el constituto posesorio (ar& 2'G2 6nc
3O)* H(l que transmiti la propiedad de la cosa, y se constituy poseedor a
nombre del adquirenteI
TXTLLO "L#ICIENTE Lna 3e2n6c69n senc6lla 3e &;&-lo s-2c6en&e ser;a la ,-e
s6g-e*
T;&-lo s-2c6en&e es el ac&o <-r;36co 4-n63o 3e las con36c6ones 3e >on3o
(ca5ac63a3 en el &ras46&en&e A en el a3,-6ren&e A &6&-lar63a3 3el 3erecho ,-e
&ras46&e en el &ras46&en&e) A 3e >or4a ,-e en ca3a caso res-l&e eC6g6+le A 3o&a3o
5or la leA 3e a5&6&-3 5ara &rans>er6r 3erechos reales (sa&6s>ar;an es&e reca-3o la
co45ra=en&a8 la 3onac69n8 e&c)
Ar& 2G02 H*a tradicin debe ser por t$tulo sufciente para transferir el
dominioI
En el leng-a<e co4Bn se s-ele 3eno46nar .&;&-lo. al 6ns&r-4en&o ,-e >or4al61a
el &;&-lo s-2c6en&e As;8 escr6&-ra 5B+l6ca en el caso 3e 6n4-e+les No o+s&an&e8
es&e 3eno46na3o .&;&-lo. no ser;a el .&;&-lo s-2c6en&e. 3el ,-e nos es&a4os
oc-5an3o
Re,-6s6&os 3el &;&-lo s-2c6en&e
'

1) Ac&o <-r;36co ca-sal con e2cac6a A 2nal63a3 &rasla&6=a 3el 3o46n6o* ac&o
<-r;36co en el sen&63o 3el ('' CC con 2nal63a3 &rasla&6=a E<e45lo* 3onac69n8
'
A5-n&es 3e R6=eros
25
co45ra=en&a8 e&c No &6enen e2cac6a &rasla&6=a el 3e59s6&o8 la locac69n8 el
co4o3a&o8 e&c
2) #or4al4en&e correc&o* 5or e<e45lo s6 se &ra&a 3e 6n4-e+les8 se eC6ge la
escr6&-ra 5B+l6ca &rasla&6=a 3e 3o46n6o (s6 se h61o 5or -n +ole&o 3e co45ra=en&a
haA o+l6gac69n 3e escr6&-rar)
3) E4anar 3e s- =er3a3ero 5ro56e&ar6o* ar& 32)0 CC De lo con&rar6o 3a l-gar
a -n &;&-lo <-s&o
') Ca5ac63a3 en el &rans46&en&e A en el a3,-6ren&e* 5or e<e45lo se &ra&a 3e -n
6nca5a1 ,-e no >-e 3e+63a4en&e re5resen&a3o &a4+60n 3ec64os ,-e el &;&-lo es
<-s&o
5) Ina&aca+le en los an&ece3en&es* ser7 a&aca+le en los an&ece3en&es8 5or
e<e45lo8 s6 a3,-6r; la cosa 3e -n 6nca5a1 A s-s re5resen&an&es legales 4e
5lan&ean la n-l63a3 3e la =en&a
G) A5l6ca+le a la cosa* 5-e3e oc-rr6r ,-e el &;&-lo eC6s&a 5ero ,-e no sea
a5l6ca+le a la cosa Por e<e45lo -na 5ersona co45ra -n 6n4-e+le 5ero l-ego se
3esc-+re ,-e el &;&-lo no se re2ere al 6n4-e+le 5ose;3o8 s6no a o&ro Es&a4os
>ren&e a -n &;&-lo a5aren&e o 5-&a&6=o
)) Inscr65c69n reg6s&ral (6n4-e+les)
F) Tra36c69n
N-s&o &;&-lo "e lla4a <-s&o &;&-lo a,-el ,-e es s-2c6en&e 5ara la &rans46s69n 3el
3o46n6o A ,-e real4en&e lo h-+6era &rans46&63o 3e ha+er s63o el &rans46&en&e el
=er3a3ero 5ro56e&ar6o 3el 6n4-e+le Es 3ec6r8 se &ra&a 3e -n &;&-lo ,-e es&7
ro3ea3o 3e &o3as las >or4al63a3es A 3e47s re,-6s6&os 6n36s5ensa+les 5ara la
&rans46s69n 3el 3o46n6o8 a 5-n&o &al ,-e 3e ha+er e4ana3o 3el =er3a3ero
5ro56e&ar6o8 la &rans46s69n ser;a 5er>ec&a Por &;&-lo 3e+e en&en3erse a es&os
e>ec&os8 no el 6ns&r-4en&o 3on3e cons&a la a3,-6s6c69n 3e -n 3erecho8 s6no el
ac&o <-r;36co ,-e ha s63o ca-sa 3e esa a3,-6s6c69n
Ar&'010W H(l justo t$tulo para la prescripcin, es todo t$tulo que tiene por
objeto transmitir un derecho de propiedad, estando revestido de las
solemnidades e+igidas para su valide", sin consideracin a la condicin de la
persona de quien emanaI
Los 3e>ec&os ,-e hacen al &;&-lo <-s&o son*
a) No ha e4ana3o 3el =er3a3ero 5ro56e&ar6o
+) Ha e4ana3o 3el =er3a3ero 5ro56e&ar6o 5ero 0s&e no es ca5a1 3e
ena<enar
El <-s&o &;&-lo8 <-n&o con el re,-6s6&o 3e la +-ena >e8 3a l-gar a la a3,-6s6c69n 3e
6n4-e+les 5or 5rescr65c69n 3ecenal
25
T;&-lo 5-&a&6=o. Es a,-0l ,-e s9lo eC6s&e en la creenc6a 3el 5osee3or8 lo c-al
5-e3e s-ce3er en 3os casos 36s&6n&os
a) C-an3o el 5osee3or &6ene ra1ones s-2c6en&es 5ara creer en la eC6s&enc6a 3e -n
&;&-lo a s- >a=or8 es 3ec6r8 ,-e el &;&-lo no eC6s&e 5ero el 5osee3or es&7
5ers-a363o 3e ,-e s; eC6s&e Por e<e45lo* lega&ar6o ,-e en&r9 en 5oses69n 3e la
cosa lega3a 6gnoran3o la re=ocac69n 3el &es&a4en&o
+) C-an3o el 5osee3or eC&6en3a s- &;&-lo a la cosa 5ose;3a A,-; el &;&-lo eC6s&e
5ero no se a5l6ca a la cosa 5ose;3a Por e<e45lo* 5ersona co45ra lo&e 3e
&erreno A 5os&er6or4en&e se 3esc-+re 5or 4e36o 3e 6n=es&6gac6ones ,-e el
&;&-lo no se re2ere al 6n4-e+le 5ose;3o s6no a o&ro
El &;&-lo 5-&a&6=o no es a5&o 5ara la -s-ca569n cor&a 5or,-e Hno es <-s&o &;&-loI
PER#ECCIONA?IENTO DE LO" DERECHO" REALE"
LA IN"CRIPCI$N DE LO" DERECHO" REALE"
An7l6s6s 3e la re>or4a legal 3el ar& 2505 A s- res5ec&6=a no&a
El ar& 2505 C93 C6= an&er6or a la leA 1))11 36s5on;a*
.*os derechos reales se adquieren y se pierden, seg)n las disposiciones de
este 5digo relativas a los hechos o a los actos, por medio de los cuales se hace
la adquisicin o se causa la prdida de ellos.
La no&a al ar& 2505 EC5l6ca la resol-c69n 3el ar&;c-lo8 6ns56ra3a en ?aAn18
,-6en8 segBn el Co362ca3or 3e4os&r9 la 6n-&6l63a3 3e &ra&ar 3e es&a+lecer reglas
generales 3e a3,-6s6c69n A 50r363a 3e los 3erechos reales* .ejor ser& que al
tratar de cada uno de los derechos reales, se disponga sobre el modo de
adquirirlos y las causas por que se pierden.
An7l6s6s cr;&6co 3e la 5ar&e 2nal 3el ar& 2(1F ?as a 5oco 3e an3ar8 el C936go
ol=63a el 5r6nc656o sen&a3o en el 2505 A8 en la 5ar&e 2nal 3el ar& 2(1F8 ,-e se
re2ere a la eC&6nc69n 3el -s->r-c&o8 36ce ,-e ella oc-rre8 en&re o&ras8 .por las
causas generales de e+tincin de los derechos reales.8 c-an3o8 segBn la 5r64era
36s5os6c69n c6&a3a8 no eC6s&en &ales ca-sas generales8 n6 3e a3,-6s6c69n n6 3e
eC&6nc69n 3e los 3erechos reales
Es 3ec6r ,-e esa re46s69n cae en el =ac;o
La ra19n 3e es&a e=63en&e 3esar4on;a es ,-e8 46en&ras ,-e el 2505 se 6ns56ra
en ?aAn18 el ar& 2(1F &6ene s- >-en&e en el Es+oZo 3e #re6&as8 en c-Aa 5ar&e
general s; se es&a+lecen ca-sas generales 3e a3,-6s6c69n A eC&6nc69n 3e los
3erechos reales
El ar& 2505 5os&er6or a la re>or4a 3el C936go C6=6l La leA 1))11 s-s&6&-A9 el
=6e<o 2505 5or el s6g-6en&e*
25
.*a adquisicin o trasmisin de derechos reales sobre inmuebles solamente se
ju"gar& perfeccionada mediante la inscripcin de los respectivos t$tulos en los
registros inmobiliarios de la jurisdiccin que corresponda.
(sas adquisiciones o trasmisiones no ser&n oponibles a terceros mientras no
estn registradas..
Es&e ar&;c-lo8 s6n el646nar la &ra36c69n co4o cons&6&-&6=a 3e 3erechos reales8
eC6ge ,-e las a3,-6s6c6ones8 eC&6nc6ones A &ras46s6ones 3e 3erechos reales8 so+re
6n4-e+les8 se 6nscr6+an en el Reg6s&ro 3e la Pro56e3a3 In4-e+le
La 36s5os6c69n 5arec;a con&ener -na con&ra36cc69n en s; 46s4aE en e>ec&o8 al
e45lear el =oca+lo .perfeccionar.8 3a+a l-gar a ,-e se 5ensara ,-e la 6nscr65c69n
era cons&6&-&6=a 3el 3erecho8 3e 4o3o &al ,-e 0s&e no eC6s&6r;a8 n6 a-n en&re las
5ar&es8 an&es 3e ,-e se c-45l6era con ella La seg-n3a 5ar&e8 3eclara a la
6nscr65c69n .indispensable para oponer el derecho a terceros.
REra en&onces -n s645le 4e36o 3e 5-+l6c63a3S
La leA 1)F018 ,-e reg-la el r0g64en 3e los Reg6s&ros 3e la Pro56e3a3 In4-e+le8
con alcance nac6onal8 aclar9 el 5-n&o en s- ar& 2* la 6nscr65c69n es -n "I?PLE
?EDIO DE PLBLICIDAD 3e los 3erechos reales8 A no cons&6&-&6=o 3e los 46s4osE se
eC6ge na3a 47s ,-e 5ara 5o3er o5oner a &erceros es&os 3erechos
IN"CRIPCI$N DE ALTO?OTORE" Los a-&o4o&ores son +6enes 4-e+les
reg6s&ra+les La 6nscr65c69n 3e los res5ec&6=os &;&-los 3e 5ro56e3a3 los Reg6s&ros 3e
la 5ro56e3a3 a-&o4o&or &6ene car7c&er 5er>ecc6ona3or A cons&6&-&6=o Hace al
nac646en&o 3el 3erecho real