Contrato de Compraventa

CONTRATO DE COMPRAVENTA
Marzo de 2014

UNIVERSIDAD DE SAN CARLOS DE GUATEMALA
DIRECCIN DE ESTUDIOS DE POSTGRADO
MAESTRA DE DERECHO NOTARIAL
TERCER SEMESTRE (2014)
CATEDRTICO: M.A. William Aroldo Rodrguez Marroqun


INTEGRANTES DE GRUPO: No. Carn:
Lic. Pablo Csar Abrego Sandoval 200218468
Licda. Dulce Dayrin Azucena Cojn Siney 200515663
Licda. Adela Lorena Pineda Herrera 8715135
Lic. Jos David De la Cruz Figueroa 200610414

Guatemala, 10 de marzo de 2014
Marzo de 2014

NDICE

INTRODUCCIN

i

Contrato de Compraventa

1 Caractersticas.............................................................................................. 6
2 Elementos..................................................................................................... 8

2.1 Personales.......................................................................................... 8

2.2 Reales................................................................................................. 9
3 Efectos de la Compraventa......................................................................... 11

3.1 Regulacin del Cdigo Civil Guatemalteco......................................... 13

3.2 Saneamiento....................................................................................... 14

3.2.1 Saneamiento Por Eviccin................................................ 14

3.2.2 Saneamiento Por Vicios Ocultos...................................... 15
4 Modalidades de la Compraventa................................................................ 17

4.1 Otras Modalidades de la Compraventa.............................................. 22
5 Compraventa de Inmuebles........................................................................ 23

5.1 Cosa en Copropiedad y Derechos Proindivisos................................. 24

5.2 Compraventas especiales................................................................... 26

5.2.1 Compraventas Especiales por Razn de las Personas 26

5.2.2 Compraventas Especiales por Razn del Objeto............. 28

5.2.3 Compraventas Especiales por Razn de la forma............ 28
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5.3 Efectos de la Compraventa De Inmuebles......................................... 32
6 Obligaciones de las Partes.......................................................................... 34

6.2 Obligaciones del Comprador.............................................................. 34
7 Obligaciones Tributarias y Registrales..................................................... 38

7.1 Obligaciones Tributarias..................................................................... 38

7.1.1 Ley del Impuesto al Valor Agregado................................. 38

7.1.2 Ley del Impuesto de Timbres Fiscales y de Papel

Sellado Especial para Protocolos..................................... 43

7.2 Obligaciones Registrales.................................................................... 45

7.2.1 Obligacin registral en el Registro de la Propiedad.......... 45

7.2.2 Obligacin Registral en el Registro Fiscal de Vehculos.. 46

7.2.3 Otras obligaciones registrales........................................... 48
8 Pactos de Rescisin.................................................................................... 49

8.1 Pacto Comisorio.................................................................................. 50

8.2 Pacto de adicin en da...................................................................... 51
9 Caso Prctico............................................................................................... 52

CONCLUSIONES.......................................................................................... 55

BIBLIOGRAFA............................................................................................. 57

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i

INTRODUCCIN

En el presente trabajo de investigacin se aborda el Contrato de Compraventa
como uno de los contratos traslativos de propiedad, y se realizo con un enfoque
doctrinario-legislativo.
El contrato de compraventa se considera como un contrato consensual,
sinalagmtico, oneroso, en el cual se requiere por una parte la entrega de una
cosa y por la otra el pago de un precio en dinero, y conmutativo pues las
recprocas prestaciones han de ser equitativas. Se analizan las diferentes
caractersticas de dicho contrato, en el punto nmero dos se aborda el tema de los
elementos del contrato investigado, siendo estos los elementos personales y el
elemento real. En el punto nmero tres se desarrolla el tema de los efectos de la
compraventa, tomando en cuenta que el contrato de compraventa es un contrato
consensual que se perfecciona desde el momento en que las partes convienen en
el precio y la cosa, y las obligaciones y derechos se producen tanto para el
vendedor como para el comprador, desde ese momento. Siendo de vital
importancia el efecto que se genera para el vendedor de hacerse responsable por
el saneamiento de la cosa, ya sea por eviccin o por vicios ocultos.

En el punto nmero cuatro se investig el tema de las modalidades de la
compraventa, siendo estas las distintas formas que se le puede dar a un contrato
de compraventa y que lo distingue del contrato de compraventa al contado que es
la forma ms comn del mismo. En el punto cinco se desarrolla el concepto de
compraventa de inmuebles en Guatemala, las caractersticas y sus efectos, en el
punto siguiente se analizan las diferentes obligaciones que le corresponden al
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ii
vendedor y al comprador, dentro del contrato de compraventa. Las obligaciones
Tributarias y Registrales que genera el contrato de compraventa se desarrollan en
el punto siete de la presente investigacin, para lo cual se analiza la Ley del
Impuesto al Valor Agregado, La Ley del Timbre Fiscal y Papel Sellado Especial
Para Protocolos, normas que regulan las obligaciones fiscales. En cuanto a las
obligaciones registrales, se analiza el Cdigo Civil Guatemalteco, especficamente
el libro cuatro, del mismo refirindose especficamente al Registro General de la
Propiedad, de la misma forma se analiza la obligacin registral en el Registro
Fiscal de Vehculos, relacionada a la Ley del Impuesto Sobre Circulacin de
Vehculos, tambin se hace relacin a las obligaciones registrales en otros
registros.
En el punto nmero ocho se desarrolla el tema de los pactos de rescisin, y
finalmente en el punto nueve se incluye un caso prctico, especficamente una
minuta de contrato de compraventa de bien inmueble al contado.

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Manuel Osorio define el contrato de compraventa como: contrato por medio del
cual una de las partes se obligare a transferir a la otra la propiedad sta se
obligare a recibirla y a pagar por ella determinado precio. Es un contrato
consensual, por cuanto se perfecciona por el consentimiento de las partes
respecto a las condiciones del negocio; sinalagmtico, porque exige prestaciones
recprocas, oneroso, desde el momento que requiere por una parte la entrega de
una cosa y por la otra el pago de un precio en dinero, y conmutativo pues las
recprocas prestaciones han de ser equitativas.
El cdigo civil en el artculo 1790 indica que el contrato de compraventa, el
vendedor transfiere la propiedad de una cosa y se compromete a entregarla y el
comprador se obliga a pagar el precio en dinero. Sin mayor dificultad surgen las
caractersticas de la compraventa a) que es un contrato traslativo; b) que del
contrato nace la obligacin del vendedor es entregar la cosa; y c) que del contrato
tambin surge la obligacin del comprador es pagar el precio.

1. CARACTERSTICAS
El contrato de compraventa es traslativo de dominio, consensual, bilateral,
principal, oneroso, conmutativo,
a) Traslativo de dominio: Su efecto natural y fundamental es transmitir la
propiedad de una cosa al comprador, de all que cualquier contrato en que se
transmita a la otra parte, derechos reales que no sean la propiedad, no ser
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compraventa pura, sino alguna modalidad de ella, como cesin de derechos o de
crditos.
b) Consensual: (art. 1791 C.C.) El contrato de compraventa queda perfecto
entre las partes desde el momento en que convienen en la cosa y en el precio,
aunque ni la una ni el otro se hayan entregado. Por lo tanto, existe el contrato
entre las partes, desde que hay consentimiento en la cosa y el precio.
c) Bilateral: Por excelencia bilateral, ya que tanto el comprador, como el
vendedor resultan obligados: uno a entregar la cosa cuya propiedad transmiti al
comprador, y ste a pagar el precio.
d) Principal: porque subsiste por si slo
e) Oneroso: Se estipulan gravmenes y derechos recprocos, pues as
como el vendedor tiene la obligacin de entregar la cosa en propiedad al
comprador, tiene el derecho de recibir de ste el precio en dinero e igualmente, a
la obligacin del comprador de pagar el precio en dinero, est ligado el derecho
que l tiene a que se le transmita la propiedad de la cosa y se le entregue sta.
f) Conmutativo: Es posible para las partes apreciar inmediatamente el
beneficio o la prdida que les cusa el contrato, pues las prestaciones son ciertas y
determinadas (la cosa y el precio). Sin embargo habra compraventa aleatoria, si
el objeto del contrato lo es una esperanza incierta, una cosa litigiosa o un derecho
hereditario.
g) Sinalagmtico Perfecto: Porque se crean obligaciones recprocas de las
partes, de modo que cada uno es a su vez acreedor y deudor del otro.
h) Solemne: En lo que se refiere a la produccin de efectos hacia terceros
en caso de compraventa de inmuebles y de otros bienes sujetos a registro, pues
es necesario que el contrato se formalice en escritura pblica y se inscriba en el
Registro de la Propiedad. La falta de formalidades o de inscripcin en el Registro
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no provoca nulidad, ni la ineficacia total del contrato, pues tiene plena validez entre
las partes, aunque el contrato no produce sus efectos normales (transmisin de
dominio, pago del precio y entrega de la cosa), sino del contrato informal
nicamente nace el derecho de las partes para compelerse recprocamente a la
formalizacin del contrato en escritura pblica.
i) de ejecucin instantnea: normalmente la compraventa es de ejecucin
instantnea, pues su efecto traslativo de dominio se consuma en el mismo
momento en que se celebra el contrato, sin embargo, existen casos que son a
excepcin a la regla como la compra venta con reserva de dominio, la
compraventa de cosa futuras o de gneros, en que la transmisin del dominio se
defiere hasta que ocurre determinada circunstancia como puede ser la realizacin
de la condicin, el pago integro del precio, a determinacin de la cosa entre otros
ejemplos.
2. ELEMENTOS:
Los elementos con integran el contrato de compra venta son dos: Personales y
Reales.
2.1 Personales:
Como anterioridad se ha establecido que la compraventa es un contrato bilateral,
en donde hay dos partes claramente definidas, con intereses contrapuestos y de
cuyo contrato nacen derechos y obligaciones para ambas partes: el elemento
personal de este contrato son: por una parte el comprador, obligado a pagar el
precio y con derecho a recibir el dominio de la cosa y la contra parte es el
vendedor obligado a entregar la cosa, a transmitir su dominio y como derecho a
recibir el precio.
Capacidades del Comprador: La capacidad de ejercicio es necesaria para poder
comprar. Por ello, toda persona mayor de edad, puede comprar bienes que estn
en el comercio y el mandato general que otorgue no requiere clusula o facultad
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especial para que su mandatario pueda comprar. (Ver arts. 1,611 C.c. gestin de
Negocios, arts. 47 y 163 C. De C. Compra de bienes para sociedad, arts. 47 y 54
C. De C. Facultades especiales).
Existen incapacidades especiales para la compraventa como: (art. 1793 C.C.) los
esposos, administradores no pueden comprar bienes que administran, auxiliares
del juez (depositarios, interventores), no puede comprar lo que tiene a su cargo,
jueces, abogados, funcionarios judiciales, representantes de las partes (bienes
objeto de proceso en que han intervenido), intermediarios mercantiles y notarios
(cosas cuya venta se hace con su intervencin), mandatario los de su mandante
(sin consentimiento expreso), albaceas bienes de la testamentara; toda venta
entre padres e hijos y entre convivientes para efectos fiscales se reputa como una
donacin.
2.2. Reales:
Dentro de los elementos reales del contrato de compraventa son la cosa vendida
y el precio de la misma
La cosa: (arts. 1301 y 1538 C.C.) la cosa objeto de un contrato debe ser
lcita, presente o futura, determinada o determinable. Las cosas objeto de
compraventa pueden ser adems, corpreas o incorpreas, muebles o inmuebles,
principales accesorias.
No pueden ser objeto del contrato los derechos de la personalidad, bienes
que constituyen patrimonio familiar, derechos de uso y habitacin derechos
polticos.
El precio: Si la transmisin de dominio de la cosa no tiene un precio como
contraprestacin, estaramos ante una donacin u otro contrato, pero no en
presencia de una compraventa. (art. 1796 C.C.) no hay compraventa si los
contratantes no convienen en el precio, o en la manera de determinarlo.
Caractersticas: pecunariedad, veracidad, determinacin y justo.
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Pacto Comisorio: Es la condicin resolutoria tcita. El pacto comisorio en
las compraventas por abonos, permite que se resuelva el contrato por falta de
pago de 4 o ms mensualidades en las de inmuebles; en ventas a plazos de
muebles por mora en pago de cualquiera de las amortizaciones.
El pacto comisorio expreso es la condicin resolutoria expresa. En
inmuebles se permite al comprador pagar el precio, an despus de vencido el
plazo, si el vendedor no la ha constituido en mora en virtud de requerimiento; en
los muebles, el pacto opera automticamente sin necesidad de requerimiento.
Pero si el comprador ha pagado ms de la mitad del precio proceder la rescisin.
Pacto de Retroventa: Clusula mediante la cual, el vendedor se reserva el
derecho o la facultad de recuperar la cosa vendida devolviendo al comprador el
precio recibido, dentro de un plazo estipulado.
Requisitos para formalizar la Compraventa: Del Comprador: La
capacidad de ejercicio es necesaria para poder comprar por ello toda persona
mayor de edad, puede comprar bienes que estn en el comercio y en el mandato
general que otorgue no requiere clusula o facultad especial para que su
mandatario pueda comprar. Los menores o incapaces no pueden comprar por s
mismos. Vendedor: El vendedor debe tener capacidad de ejercicio para poder
vlidamente vender bienes. (Ver Art. 8 C civil. Objeto: Es un contrato que tiene
por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa o la transferencia de otro
derecho contra la compensacin de un precio.
Obligacin de las Partes: Vendedor:* Entregar la cosa vendida y a
garantizar al comprador la pacfica y til posesin de la misma. A entregar la
cosa en el lugar sealado en el contrato y a falta de convenio en el lugar en que la
cosa se encuentre al tiempo de la venta, (Ver Art .1809 al 1824 Cdigo
Civil). Comprador: La obligacin principal del comprador es pagar el precio en el
da , lugar, y forma estipulada en el contrato. A falta de convenio el precio debe ser
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pagado en el lugar y momento en que se hace la entrega de la cosa. (Ver Art 1825
al 1833 C. Civil).
Pactos de Rescisin: Entre los pactos de rescisin de la compraventa
nuestro cdigo regula dos casos de pacto comisorio expreso: Es el pacto por el
cual las partes convienen en que si el precio no es pagado por el comprador en
cierto da determinado el contrato de compraventa se rescindir pacto que tiene
diferentes consideraciones y efectos segn se trate bienes muebles o inmuebles: *
En cuanto a Inmuebles se permite al comprador pagar el precio ( y salvar el
contrato), an despus de vencido el plazo convenido siempre que el vendedor no
lo haya constituido en mora en virtud de requerimiento (Ver Art. 1845). En caso de
cosas que no sean Inmuebles el pacto comisorio operara automticamente por el
vencimiento del plazo, sin necesidad de requerimiento al comprador, si este no
compareci a pagar el precio. (Ver Art. 1846).
Efectos Registrales: El registro de un inmueble vendido en el Registro de
la Propiedad de Inmueble es el comprobante legal del traslado de dominio de un
bien a la persona que legalmente lo adquiri a cambio de un precio. Ver Art 1807
1808 C Civil. La primera inscripcin ser la del ttulo de propiedad.

3. EFECTOS DE LA COMPRAVENTA:
Los efectos de todo contrato son las obligaciones que de l nacen. Son las
acreeduras y las deudas que producen los acuerdos de voluntad que forman el
contrato
1
.
Estas obligaciones comprenden:
a. A los contratantes, en su calidad de creadores del contrato al momento de
plasmar su voluntad en el mismo.

1
Contreras Ortiz, Rubn Alberto. Obligaciones y Negocios Jurdicos Civiles (parte General). Instituto de
Investigaciones Jurdicas. Guatemala 2004. Pg. 242.
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b. A terceras personas, como por ejemplo herederos o sucesores de los
contratantes, beneficiarios de contratos a favor de terceros y obligados por
contratos a cargo de terceros.
El contrato de compraventa queda perfecto entre las partes desde el momento en
que convienen en la cosa y en el precio, aunque ni la una ni el otro se han
entregado
2
.
Al existir un contrato de compraventa se generan diferentes efectos, iniciando con
los derechos y obligaciones que de l emanan, segn lo convenido por las partes,
en virtud de ser la compraventa un contrato bilateral. Es decir que se crean tanto
obligaciones como derechos para ambas partes, lo que para el comprador es una
obligacin para el vendedor es un derecho y viceversa.
Por ejemplo, para el vendedor es obligacin:
La entrega o tradicin de la cosa y garantizar la posesin pacfica y til de la
misma.
Pago de costos por la entrega, tiempo para la entrega y efecto de la mora
Acatar las reglas sobre venta de animales, fincas, predios rsticos, conjunto
de mercaderas.
Saneamiento de la cosa: Saneamiento por eviccin: Ampara al comprador
en el dominio y posesin de la cosa, al ser privado de ella por sentencia
judicial.
Saneamiento por vicios redhibitorios: Accin que permite al comprador
rescindir la venta o rebajar el precio, por sus defectos ocultos. Los
requisitos que debe tener un vicio, para tener el carcter redhibitorio son:
que sea anterior a la venta, que sea grave y que sea oculto.
Ahora bien para el comprador sus obligaciones son:

2
Vasquez Ortiz, Carlos. Derecho Civil IV. Obligaciones II. Pag. 82.
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Pagar el precio convenido: Pagar el precio segn la forma acordada
(tiempo y lugar).
Pagar intereses en caso de demora o de compraventa con precio
aplazado.
Recibir el bien comprado.
Recibir en buen estado.
Asumir la condicin resolutoria tcita, efectos de la resolucin de la
venta respecto de las partes, efectos de la resolucin de la venta
respecto de terceros.
En el caso de la compraventa de bienes inmuebles, se genera el efecto
registral, que se refiere la obligacin de inscribir el contrato en el
Registro General de la Propiedad, puesto que el artculo 1576 del
Cdigo Civil establece que en el registro se inscribirn: 1 Los ttulos
que acrediten el dominio de los inmuebles y de los derechos reales
impuestos sobre los mismos.

3.1 Regulacin del Cdigo Civil Guatemalteco:
Con respecto a estos aspectos podemos citar los artculos 1809 al 1824 del
Cdigo Civil, en los cuales en sus partes conducentes se establece que:
El vendedor est obligado a entregar la cosa vendida y a garantizar al comprador
la pacfica y til posesin de la misma, la entrega debe hacerse en el lugar
sealado en el contrato y a falta de convenio en el lugar en que la cosa se
encuentre al tiempo de la venta. Art. 1809.
En caso de resolucin del contrato por falta de entrega la cosa, el vendedor
deber devolver el precio pagado y los intereses corridos hasta la devolucin, ms
los daos y perjuicios. Art. 1814.
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La cosa vendida deber entregarse en el estado en que se hallaba en el momento
del contrato; y desde ese da los frutos pertenecen al comprador, salvo lo que
estipulen las partes. Art. 1815.
Si la venta fuere de bienes inmuebles y se hubiese hecho fijando su rea, o a
razn de un precio por unidad de medida, el comprador est obligado a pagar lo
que se halle de ms y el vendedor a devolver el precio correspondiente a lo que se
encuentre de menos, siempre que el exceso o falta, no pase de la dcima parte
del todo vendido. Art. 1820.
Si un inmueble se ha vendido determinando expresamente sus linderos, el
vendedor estar obligado a entregar todo lo que est comprendido dentro de
dichos linderos, aun que haya exceso o disminucin en las medidas indicadas en
el contrato. Art. 1823.
El vendedor debe satisfacer los gastos de la entrega de la cosa vendida y el
comprador los de escritura. Salvo uso o pacto en contrario. Art. 1824
3.2 Saneamiento:
Retomando el tema del saneamiento se debe tomar en cuenta las siguientes
consideraciones: El vendedor no solo debe entregar la cosa objeto del contrato,
sino tambin debe garantizar la posesin pacfica y til de la misma al adquiriente.
Este deber de garanta es conocido en la tcnica contractual como saneamiento.
Existen dos clases de saneamiento, por eviccin y por vicios ocultos, y a ambos
puede estar sujeto el vendedor en un contrato de compraventa.
3.2.1 Saneamiento Por Eviccin:
El Cdigo Civil es su artculo 1548 establece que Tendr lugar la eviccin cuando
se prive al adquiriente, por sentencia firme en virtud de un derecho anterior a la
enajenacin, de todo o parte de la cosa adquirida.

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Requisitos para su procedencia:
Prdida Total o parcial de la cosa adquirida.
Que el Adquiriente pierda la cosa por virtud de una sentencia.
Que el derecho del evincente sea anterior a la adquisicin de la cosa.
Que no haya pacto de renuncia de saneamiento.
Existen dos clases de saneamiento por eviccin: La total y parcial.
a) La eviccin total tiene los siguientes efectos:
Restitucin del precio que tuviere la cosa enajenada al tiempo de la
eviccin.
La obligacin de restituir los frutos.
El pago de las mejoras necesarias y tiles que hubiere hecho el adquiriente
y gastos de conservacin al saneamiento.
Los gastos del contrato e impuestos que haya satisfecho.
Si se renuncio al saneamiento, slo se devolver el precio recibido.

b) La eviccin parcial tiene los siguientes efectos:
La devolucin del precio que corresponde a la parte perdida, fijado segn
su importancia.
Si se pierde una parte de la cosa de tal importancia que sin la misma no se
habra adquirido, el adquiriente podr pedir la rescisin del contrato en lugar
del saneamiento.
Si el enajenante tuviera que pagar ms de la mitad del precio que haya
recibido, podr rescindir el contrato, haciendo entrega del precio de la
cosa al momento de la rescisin ms daos y perjuicios.
3.2.2 Saneamiento por Vicios Ocultos:
Consiste en la obligacin que tiene el enajenante de una cosa, de responder al
adquiriente, por los vicios o defectos ocultos que tuviere en el momento en que se
celebre el contrato por el cual se transmite (compraventa).
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Requisitos:
Que la cosa adolezca de un vicio o defecto.
Que el vicio sea de tal gravedad que haga la cosa impropia para el uso a
que se le destino o que disminuya su utilidad de tal modo que de haberlo
conocido antes, el adquiriente no hubiera aceptado la cosa o no hubiera
pagado el precio convenido.
Que sea oculto o encubierto.
Que sea preexistente a la enajenacin.
Que no haya renunciado al derecho.

Efectos:

1. El adquiriente puede ejercitar a su eleccin Actio Redhibitoria, para que se
rescinda el contrato, se le restituya el precio y se le abonen los gastos del
contrato que se le hubieren causado.
2. O bien puede solicitar el actio estimatoria (cundi minoris). Para que se le
devuelva una parte proporcional del precio en los siguientes casos:
a) Perdida de la cosa enajenada (1563 C.Civil)
b) De ventas judiciales (1564 C.Civil)
c) De enajenacin de varias cosas conjuntamente (1565 y 1567 C. Civil)

Los vicos ocultos pueden encontrarse en bienes muebles como por ejemplo en los
animales, en cosas mecnicas y elctricas, y en bienes inmuebles, segn lo
regulado en los artculo 1567 al 1572 del Cdigo Civil.

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4. MODALIDADES DE LA COMPRAVENTA
Al hablar de modalidad, queremos decir los cambios que puede sufrir una figura
jurdica determinada, por ser necesarios para ajustarse a las necesidades de los
contratantes
3
.
Se entienden como tales aquellas ventas que se realizan de forma distinta a los de
contado que sera la ms comn, por lo tanto, la ley refiere a ciertas modalidades
como las siguientes:
a) Queda prohibido el pacto de retroventa
Se da cuando el comprador se obliga a volver a vender el bien objeto del
contrato a su antiguo vendedor. En Guatemala este pacto de retroventa
est prohibido tal y como lo establece el Artculo 1791 del Cdigo Civil, el
cual literalmente dice: El contrato de compraventa queda entre las partes
desde el momento en que convienen en la cosa y en el precio, aunque ni la
una ni el otro se hayan entregado. Queda prohibido el pacto de retroventa.
Podemos establecer este principio en los contratos de habitaciones en
condominio que el fin es adquirir la propiedad, se prohba el pacto de
retroventa, es decir, el comprador compra de nueva cuenta a quien le
vendi por ser atentatorio con el derecho real de propiedad.

b) La venta con reserva de dominio:

Se da cuando el vendedor se reserva la propiedad del bien objeto del
contrato, en tanto no se le liquide el precio total de la operacin. Esta
puede ser de dos formas: la primera entregar el bien a quien lo adquiera sin
concederle el derecho de disposicin; la segunda reservarse la
posesin del bien y entregarlo hasta que se haya satisfecho el precio. Con

3
www.mailxmail.com/curso-derecho-civil...3/modalidades-compraventa tambin para la compraventa.
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reserva de dominio en sus dos modalidades el vendedor se reserva la
propiedad aunque pueda entregar la posesin del bien, o conservarla hasta
que se satisfaga el precio. Es una venta en la que en virtud de convencin
expresa, se difiere la transmisin del dominio de la cosa al comprador; el
vendedor contina siendo el propietario de la cosa, hasta que el comprador
completa el pago del precio o se realiza la condicin a que se haya sujetado
el contrato y la tenencia de la cosa puede tenerla el comprador. (1834 a
1843).

El artculo 1834 establece: Es vlida la venta en pacto de reserva de
dominio, mientras el comprador no pague totalmente el precio o no se
realice la condicin a que las partes sujetan la consumacin del contrato.
Por esta modalidad el comprador obtiene la posesin y uso de la cosa,
salvo convenio en contrario, pero mientras no haya adquirido la propiedad
plena, le queda prohibido cualquier enajenacin o gravamen de su derecho
sin previa autorizacin escrita del vendedor. Hasta el momento en que el
comprador paga totalmente el precio o se cumple la condicin, la propiedad
plena se trasfiere al comprador, sin necesidad de una declaracin posterior,
basta con enviar un aviso al Registro General de la Propiedad,
debidamente firmada por el vendedor.

c) La venta con garanta hipotecaria.

Esta venta se refiere a los contratos de compraventa que se garantizan con
una garanta hipotecaria. Esta modalidad se da en las venta de bienes
muebles o inmuebles por abonos, lo usual es constituir hipoteca sobre el
mismo bien que se compra, en estos casos, se elabora en la misma
escritura, se realiza tanto la venta como la constitucin de la hipoteca, el
comprador se convierte en deudor y el vendedor en acreedor. En el artculo
841 del Cdigo Civil se establece que la hipoteca debe constituirse y
aceptarse expresamente.
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d) Pacto de preferencia.
Al contemplarse las restricciones convencionales que pueden pactar las
partes en el contrato, puede estipularse en la clusula accidental el derecho
por el tanto, que representa preferencia ante terceros para adquirir de
nueva cuenta el bien. Para que no se confunda el derecho por el tanto con
el derecho del tanto, debemos establecer el primero es producto de una
clusula accidental en contratos traslativos de dominio; el derecho del tanto
resulta de la copropiedad aunque ambos derechos representan
preferencias ante terceros y el derecho del tanto se proyecta en el contrato
de arrendamiento. Art. 491 Cdigo Civil.
e) Compraventa en abonos.
Se da cuando el comprador paga el precio en parcialidades, tambin es
llamado como tracto sucesivo. En esta clase de compraventa el comprador
recibe en el acto la cosa que adquiere, cuyo precio satisface en varias
ocasiones, es decir que el pago lo deber hacer por un tiempo determinado,
dependiendo del contrato un abono ya sea en forma mensual, quincenal,
etc. Estos pagos parciales son llamados comnmente como cuotas.
Este contrato se encuentra regulado en el Artculo 1834 y 1835 del Cdigo
Civil. La venta con pago del precio en abonos, con o sin reserva de dominio
de bienes inmuebles o de muebles susceptible de identificarse de manera
indubitable, sebe inscribirse en el Registro de la Propiedad; su rescisin o
resolucin producir efectos contra terceros que hubieren adquirido los
bienes de que se trata.
f) Venta a ensayo o a prueba.
El contrato se condiciona hasta en tanto el comprador acepte el bien, por
serle de utilidad. Segn el Cdigo Civil en su Artculo 1799, las cosas que
se acostumbra comprar al gusto, o que las partes convienen en sujetar a
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prueba antes de comprarlas, no se considera vendidas hasta que el
comprador quede satisfecho. El plazo para la prueba, salvo estipulacin, es
de tres das, contados desde que el vendedor las ponga a disposicin del
comprador; y si ste no aceptare dentro de dicho trmino, se le tendr por
desistido del contrato.
g) Cosas Futuras y esperanzas inciertas:
Se pueden vender las cosas futuras antes de que existan en especie, y
tambin una esperanza incierta. Esta modalidad de compraventa sta
presente cuando el vendedor vende una cosa que an no existe pero que
va a existir (compraventa de esperanza o de cosecha). Segn el Artculo
1805 del Cdigo Civil pueden venderse cosas futuras, antes de que existan
en especie y tambin una esperanza incierta.
h) Derechos Sucesorios.
Con relacin a la venta de derechos sucesorios el Cdigo Civil establece
que se puede vender un derecho hereditario, sin especificar los bienes de
que se compone, y el vendedor solo responde de su calidad de heredero; el
vendedor deber pagar al comprador las cosas de la herencia, de las que
se hubiere aprovechado; y a su vez, el comprador satisfacer al vendedor las
deudas y cargas que en razn de la herencia hubiere pagado. Artculos
1806, 922, 1539, 918, 920 del Cdigo Civil.

i) Compraventa en base a muestras:
El Cdigo Civil en su Artculo 1800 establece que la compra sobre
muestras, lleva implcita la condicin de resolver el contrato s las cosas no
resultaren conformes con las muestras.
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j) Bienes Litigiosos.

Pueden venderse las cosas o derechos litigiosos, o con limitaciones,
gravmenes o cargas, siempre y cuando el vendedor instruya previamente
al comprador, de dichas circunstancias y as se haga constar en el contrato
Art. 1805 del Cdigo Civil. Esta disposicin legal tiene como excepcin la
compraventa de bienes con hipoteca bancaria, segn lo establecido en el
Artculo 836, el que copiado literalmente dice: el dueo de los bienes
gravados con hipoteca podr siempre enajenarlos o hipotecarlos no
obstante cualquiera estipulacin en contrario, salvo lo que se establezca en
contratos que se refieren a crditos bancarios.

k) Inmueble hipotecado.

Es lcita y el art. 836 declara nulo el pacto por el cual el propietario de
un bien hipotecado asume la prohibicin de enajenarlo. La transferencia de
una cosa gravada con hipoteca o prenda transmite la deuda con todas las
consecuencias y modalidades, sin convenio expreso entre los interesados
(1464).

l) Muebles pignorados.

La transferencia de una cosa gravada con hipoteca o prenda transmite la
deuda con todas las consecuencias y modalidades, sin convenio expreso
entre los interesados (1464).

m) Mercancas en trnsito.

En este tipo de compraventa, el comprador puede resolver el contrato si la
mercanca no llega en buen estado y en el tiempo convenido. (1802).

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n) Empresas.

Si una persona adquiere una empresa con activo y pasivo es responsable
de las obligaciones y deudas de la misma hasta el importe de los bienes
adquiridos Articulo 1465 del Cdigo Civil. El adquirente de una empresa no
mercantil, goza de una especie de beneficio de inventario y no responde
por las obligaciones de la empresa, con sus bienes personales, si no
nicamente con los afectados de la empresa.

o) Fraccin de Lotificacin.

Puede ser objeto de enajenacin, cada condueo tiene la plena propiedad
de la parte alcuota que le corresponda, y puede enajenarla, cederla o
gravarla, Artculos 490 a 494 del Cdigo Civil.

4.1 Otras modalidades de la Compraventa:

a) Pacto de no vender a determinada persona

Puede pactarse que la cosa no se venda a persona determinada y queda
plasmado tambin en restricciones convencionales. Podemos aplicar las
disposiciones del Cdigo Civil cuando establece que la cosa vendida no se
venda a persona determinada, pero es nula la clusula que establezca que
no pueda venderse a ninguna persona.

b) La promesa de compraventa.
Para algunos autores la promesa de compraventa es una modalidad de
compraventa, a la vista, al peso, al gusto, al tacto, etctera. En este
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sentido difiero de tal punto de vista, puesto que se trata de un contrato
preparatorio, que puede darse o no, que puede cumplirse o no, pues no se
trata de un contrato principal sino de un preparatorio.
c) Venta a vistas.
Se da cuando se le presenta el bien al comprador, quien tiene la facultad de
decidir si lo adquiere o no.
d) Subasta y remate.

Venta pblica de bienes que se hace al mejor postor con intervencin de
autoridad. Puede ser judicial o privada, se da por medio de la puja entre los
concurrentes, bajo condicin de aceptase como precio la oferta mayor.

e) Arrendamiento con opcin a venta.

Contrato en virtud del cual el propietario de una cosa se la entrega en
alquiler a otra persona, con el derecho de comprarla a la terminacin del
contrato en el tiempo prefijado.

5. COMPRAVENTA DE INMUEBLES:

La compraventa de inmuebles y de derechos reales sobre inmuebles, se rige por
las normas del contrato de compraventa y el contrato debe formalizarse en
escritura pblica. Artos. 1,125 inc. 2; 1,135 y 1576 del Cdigo Civil. El Art. 1,576
del Cdigo Civil establece en su segundo prrafo, que si el contrato no se
formaliza en escritura pblica, esa formalidad no es esencial y la omisin de ese
requisito formal no es causal de nulidad del contrato, siendo segn lo establece la
norma citada al referirse que: los contratos sern vlidos y las partes pueden
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compelerse recprocamente al otorgamiento de escritura pblica, si se
establecieren sus requisitos esenciales por confesin judicial del obligado o por
otro medio de prueba escrita. Recprocamente pueden exigirse las partes, en la
va ejecutiva segn Art. 338 CPCYM, si la existencia del contrato se ha probado
mediante confesin o cualquier otro medio escrito.
La Corte Suprema de Justicia, en sentencia de fecha seis de agosto de mil
novecientos setenta y nueve, declar que la compraventa de bienes inmuebles o
derechos reales sobre los mismos, no se perfecciona solamente por el
consentimiento de las partes, sino que requiere adems inscripcin del contrato en
el Registro de la Propiedad. Ese criterio se basa en la interpretacin suigneris de
los artculos 1,125 inciso 2; 1,518-1,519-1,576 y 1808 CC. El autor Ernesto Viteri,
no est de acuerdo con ese criterio, pues segn refiere, el mismo desnaturaliza el
contrato de compraventa, convirtindolo de un contrato consensual a uno super-
solemne, aparte de que da eficacia inter-partes al efecto de publicidad hacia
terceros que deriva de la inscripcin registral y priva de vigencia y efectividad la
norma del artculo 1,576 CC. El contrato de compraventa de inmuebles es perfecto
entre las partes, desde que se conviene en la cosa y el precio segn lo establece
la Ley en el Art. 1,791 del CC.; su formalizacin en escritura pblica no es
requisito de validez del contrato, pues su omisin puede subsanarse (Artos. 1,576
y 1,577 CC.); y la inscripcin del contrato en el Registro de la Propiedad, no tiene
efectos constitutivos, sino nicamente de publicidad al acto para que produzca
efectos contra terceros, salvo los casos excepcionales, regulados en los Artos.
637-1,148-1,807 y 1,808 CC.

5.1 Cosa en Copropiedad y Derechos Proindivisos:
Las cosas que pertenecen en forma proindivisa a varias personas, pueden ser
objeto de enajenacin, ya sea voluntariamente, o en caso se requiere del
consentimiento de todos, o en forma forzada, como medio para su divisin (Artos.
492 y 494 CC. Y 219 a 224 CPCYM).
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El Cdigo Civil guatemalteco no regula especficamente la venta voluntaria de la
cosa que est en copropiedad, ms que como causal de terminacin de la
copropiedad (Arto. 503 CC.), teniendo presente que la transmisin de la propiedad
de la cosa al comprador, slo puede ocurrir si ste ha adquirido todos los
derechos proindivisos, lo que produce la terminacin de la copropiedad por
consolidacin o reunin de todos los derechos proindivisos en una sola persona.
Igual ocurre, si en virtud de compras a sus dems comuneros, uno de ellos llega a
reunir la totalidad de los derechos proindivisos.
La norma contenida en el Artculo 490 CC., permite a una mayora de los
comuneros, que representen derechos proindivisos equivalentes a, por lo menos,
las dos terceras partes, tomar acuerdos sobre administracin del bien comn, que
son obligatorios para todos. Esta norma no puede interpretarse en el sentido de
que los comuneros, por dicha mayora, pueden resolver sobre la compraventa de
la cosa, ya que en este caso, se estara frente a un acto de disposicin y la norma
en mencin, se refiere a actos de administracin. No es aceptado que, por una
resolucin mayoritaria de los condminos, se pudiera obligar a uno de ellos a
disponer de sus derechos proindivisos o a renunciar al derecho de preferencia que
le corresponde segn la Ley.
El Artculo 491 CC. Establece que cada condueo tiene la plena propiedad de la
parte alcuota que le corresponda y puede, en consecuencia, enajenarla, cederla
o gravarla. El objeto de la transferencia seran derechos indivisos, de modo que
el adquirente substituira al comunero cedente en la copropiedad, ejerciendo los
derechos que a aquel pudieran corresponder (incluso, pedir la divisin) y, a su vez,
quedara sujeto a las obligaciones asumidas por su cedente, tales como las
derivadas de un pacto de indivisin.
El copropietario que desee vender sus derechos en la comunidad, debe otorgar
derecho de tanteo o de preferencia, a los dems copropietarios, por un plazo de
quince das segn lo establece la Ley en el Artculo 491 CC. La venta de derechos
que se otorgue sin respetar el derecho de tanteo de los dems comuneros, no
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debiera ser inscrita en el Registro y no debiera producir efectos en cuanto a stos,
ya que son terceros para los fines del contrato.

5.2 Compraventas Especiales:
Son compraventas especiales aquellas en las que adems de los requisitos
esenciales y naturales de la compraventa ordinaria, concurren algunos otros
elementos o formas de excepcin. Pudindose clasificar en:
A) Compraventas Especiales por Razn de Personas
B) Por razn del Objeto;
C) Compraventas Especiales por Razn de la Forma.

5.2.1 Compraventas Especiales por Razn de las Personas:

a.) Compraventa de Bienes del Estado:
Esta slo puede llevarse a cabo en virtud de una ley, siendo su tramitacin
administrativa y efectundose en todo caso mediante subasta pblica.
Los inmuebles situados en reas de reserva territorial del Estado y en zonas
fronterizas: Los inmuebles urbanos y los bienes situados en las zonas de reserva
territorial del Estado (faja terrestre de 3,000 metros a lo largo de los ocanos, 200
metros alrededor de las orillas de los lagos, 100 metros a cada lado de la ribera de
los ros navegables y 50 metros alrededor de fuentes y manantiales que surten las
poblaciones) sobre los que existan derechos inscritos en el Registro General de la
Propiedad, con anterioridad al 1 de marzo de 1956, pueden ser libremente objeto
de compraventa, si el comprador es guatemalteco; pero si fuere extranjero, debe
previamente obtenerse autorizacin del Ejecutivo, por medio del Ministerio de
Agricultura, Ganadera y Alimentacin (Arto. 122 de la Constitucin Poltica de la
Repblica de Guatemala).
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Los inmuebles situados en la faja de 15 kilmetros, a lo largo de las fronteras, slo
pueden ser propiedad de guatemaltecos de origen o de personas jurdicas cuyos
miembros tengan esa calidad, pudiendo ser objeto de compraventa, slo si el
comprador rene esas calidades. Sin embargo, los extranjeros, segn el Arto. 123
de la Constitucin Poltica de la Repblica de Guatemala, pueden adquirir
libremente bienes urbanos, situados en dicha faja.

b.) Bienes Nacionales:
Los bienes nacionales de uso pblico comn, son inalienables y, por ello, en tanto
no sean desafectados, no estn en el comercio, ni pueden ser objeto de
compraventa (Artos. 459, inc. 2 y 461 C.C.). Los bienes nacionales de uso no
comn, s pueden ser enajenados, llenndose los requisitos que establecen las
leyes.

a) Compraventa de Bienes de las Corporaciones Locales: Se rige la venta
de los bienes de las Corporaciones locales por la ley de 16 de diciembre
de 1,950, no pudiendo los bienes inmuebles de propios enajenarse,
gravarse o permutarse sin la autorizacin del Ministro de Gobernacin.

b) Bienes Eclesisticos: cuya enajenacin se verifica en la forma y con los
requisitos que establece las leyes correspondientes.

c) Bienes de Menores: Menores sujetos a patria potestad: la enajenacin
requiere un expediente judicial en la que se declare la necesidad y
utilidad de la venta y se conceda la oportuna autorizacin a los padres
(Artos. 164 del CC. y 2,014 de la L.E.C.). Menores o incapacitados
sujetos a tutela: Segn lo establece nuestro Cdigo Civil

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5.2.2 Compraventas especiales Por razn del objeto:
a) Compraventa de bienes inmuebles o derechos reales: El Arto. 1,537 del CC.,
remite a la legislacin hipotecaria (escritura pblica e inscripcin en el Registro de
la Propiedad) para que surta efectos contra terceros.
b) Compraventa de propiedad intelectual o industrial: Ha de hacerse en
documento pblico e inscribirse en el Registro correspondiente, sin lo cual el
comprador no gozar de los beneficios de la Ley.
c) Compraventa de animales: Que ofrece la especialidad, en cuanto a vicios
redhibitorios.
d) De objetos artsticos o histricos: Con el derecho de retracto a favor del Estado.
e) De Esperanza (emptio spei): Es aquel contrato aleatorio que tiene por objeto
una cosa futura cuya existencia, si bien es posible, no se halla perfectamente
determinada en el momento de la celebracin del contrato.
f) Compraventa por suministro. Es aquel contrato de tracto sucesivo, en el que
una persona se obliga a entregar a otra, mediante precio y en la cuanta
determinada por las necesidades del adquiriente, una pluralidad de objetos
muebles, gas, electricidad, u otras susceptibles de ser pesadas, medidas o
contadas.

5.2.3 Compraventas especiales por razn de la forma:

Son las efectuadas con arreglo a la legislacin de expropiacin forzosa hecho por
el vendedor, comprometindose a entregar la cosa a quien haga la proposicin
ms ventajosa.
Pueden las subastas ser: necesarias y voluntarias. Las primeras son
generalmente judiciales y se rigen por las disposiciones legales. Las
extrajudiciales se rigen por el pliego de condiciones y requisitos establecidos en
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las leyes correspondientes y, se celebran generalmente en el despacho y bajo la
fe de un Notario o Notaria.
a) La Propiedad Cosa del Comprador:
El Artculo 1,794 C.C. En el segundo prrafo, establece: El que comprare lo suyo,
por haberlo credo de otro, tiene derecho a conservar la cosa y a que se le
restituya el precio.
Se da la invalidez del contrato de compraventa que versa sobre cosa que es
propiedad del comprador. El Cdigo Civil Guatemalteco, no califica la validez o
invalidez del contrato; al analizar la norma transcrita, notamos que el contrato no
ha producido efecto alguno, pues por una parte, el comprador se queda con la
cosa y, por otra, tiene derecho a exigir del vendedor el reintegro del precio. Por tal
motivo, el contrato ha perdido su existencia y eficacia.
b) Cosa Ajena:
La venta de cosa ajena es nula y el vendedor debe restituir el precio, si lo hubiere
recibido y responder de los daos y perjuicios si hubiere procedido de mala fe
(Art. 1,794 CC.).
En derecho comparado moderno y en doctrina, se observa una tendencia contraria
a la posicin inflexible de nuestro Cdigo Civil. Laurent y Salvat, sealan que el
contrato es anulable a opcin del comprador; el Cdigo Civil Italiano (Art. 1,478),
otorga validez a la compraventa de cosa ajena, dndole el carcter de
compraventa obligatoria, en donde el vendedor tiene la obligacin de procurar la
adquisicin de la cosa, para poder transmitirla al comprador. El autor Borda,
sostiene que no hay razn para prohibir el contrato de compraventa de cosa ajena,
pues cuando una persona se obliga a vender algo que no le pertenece, es obvio
que toma el compromiso de adquirirlo primero y luego enajenarlo al comprador.
Ramn Snchez Medal comenta que la sentencia general que contienen los
Cdigos Civiles Mexicano Francs y Guatemalteco, de que la venta de cosa ajena
es nula es una afirmacin inexacta, pues el requisito de que la cosa o el derecho
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que se obliga a transmitir al comprador el vendedor, sea propio de ste y no ajeno,
no es precisamente un requisito que debe tener el objeto-cosa de la compraventa.
Al analizar el artculo 1,794 CC., debe determinarse si el contrato por el cual el
vendedor enajena una cosa que no es suya (cosa ajena), es nulo o simplemente
anulable y por qu. Al calificar de nula la venta de cosa ajena parecera
referirse a un caso de nulidad absoluta, regulado en el artculo 1,301 CC. Que
establece que hay nulidad absoluta en un negocio jurdico, cuando su objeto sea
contrario al orden pblico o contrario a leyes prohibitivas expresas y por la
ausencia o no concurrencia de los requisitos esenciales para su existencia. Los
negocios que adolecen de nulidad absoluta no producen efecto ni son re
validables por confirmacin. A diferencia de los negocios jurdicos anulables
regulados en el artculo 1,303 CC. el negocio jurdico es anulable: 1. Por
incapacidad relativa de las partes o de una de ellas; y, 2). Por vicios del
consentimiento.
Segn el autor Viteri, se adhiere a la doctrina seguida por Laurent y Salvat, en el
sentido de que ese negocio jurdico no es absolutamente nulo, sino simplemente
anulable y que el derecho de pedir la anulacin del contrato debe corresponder
nicamente al comprador y, al tercero propietario de la cosa, como partes
afectadas. Mazeaud afirma: el error cometido por un contratante en cuanto a su
propia persona o sus atributos, agrega Viteri, no vicia el contrato.
Obligacin al saneamiento por eviccin: Artos. 1,548 y siguientes del Cdigo Civil:
En virtud del saneamiento por eviccin, el vendedor garantiza al comprador el
ttulo que le ha transmitido sobre la cosa y, por lo tanto, en caso apareciere un
tercero con mejor ttulo que el que tena el vendedor, est obligado a defenderla y
a indemnizarla al comprador.
Si el contrato fuere nulo, las cosas regresaran al estado que tenan antes de su
celebracin y all terminaran las responsabilidades y obligaciones de las partes.
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El saneamiento por eviccin obliga al vendedor que no actu de mala fe; a: I)
Pagar al comprador, el precio que la cosa tenga al perderla (siempre que sea igual
o mayor que el precio de compra); II) restituir el valor de los frutos que haya tenido
que entregar al verdadero propietario; III) reembolsarle el valor de las mejoras
necesarias y tiles efectuadas en la cosa y los gastos de conservacin; IV) el
reembolso de las costas judiciales; V) reembolsarle el valor de los impuestos
causados por el contrato. (Artos. 1,553 y 1,554 CC.). Si el vendedor actu de mala
fe, deber adems reembolsar al comprador las mejoras de recreo e indemnizarle
daos y perjuicios (Arto. 1,557CC.).
La responsabilidad por eviccin que asume el vendedor de cosa ajena, trasciende
de lo que sera su obligacin hacia el comprador en caso de venta absolutamente
nula, lo que nos lleva a concluir que la venta de cosa ajena, s nace a la vida
jurdica y surte efectos entre las partes, lo que no ocurrira si fuere absolutamente
nula.
Usucapin: (Artos. 617 y siguientes CC.). Quien posee un bien en virtud de justo
ttulo y cumple con los dems requisitos legales (buena fe, continuidad,
publicidad, en forma pacfica y por el tiempo sealado en ley), puede adquirir su
propiedad por usucapin (prescripcin adquisitiva).
Segn el Arto. 621 CC. Se entiende por justo ttulo para la usucapin, el que
siendo traslativo de dominio, tiene alguna circunstancia que lo hace ineficaz para
verificar por s solo la enajenacin.
Si la compra de una cosa que no es propiedad del vendedor, constituye justo
ttulo para que el comprador de buena fe pueda adquirir la plena propiedad de
esa cosa por usucapin, entonces ese contrato no es nulo, como lo indica el
artculo 1,794 CC., sino que es simplemente anulable y produce efectos jurdicos
en tanto la nulidad no sea declarada judicialmente (Arto. 1,309 CC.)
El artculo 1,499 del Cdigo Civil de 1,877 (Dto. Gub. 175), como fue adicionado
por el artculo 247 del Decreto Gubernativo No. 272, estableca claramente que el
derecho que adquiere el comprador de cosa que no era propiedad de su vendedor
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(cosa ajena) S podr servir de ttulo para la prescripcin, teniendo los otros
requisitos legales, de donde la venta de cosa ajena no era absolutamente nula
en ese cuerpo legal y se reconoca que, en ese caso, s produca efectos jurdicos.
Convalidacin por Posesin y Registro:
El Arto. 1,808 CC. Establece que prevalecer la venta que primero se haya inscrito
en el Registro y que, si ninguna lo ha sido, la primera en tiempo.
Revalidacin: (Artos. 1,301 y 1,306 CC.) Si la venta de cosa ajena fuera
absolutamente nula, sera imposible que la misma pudiere convalidarse
mediante la confirmacin que, del contrato, hiciere el verdadero propietario de la
cosa, pues un negocio absolutamente nulo, no produce, ni puede producir efectos
jurdicos y no es re validable por confirmacin.
En cambio, es aceptable jurdicamente que un contrato de compraventa en que el
vendedor vende una cosa que no es de su propiedad, sea saneado del vicio que le
afecta, si el verdadero propietario confirma la compraventa o simplemente
renuncia a reivindicar la cosa.
Por todo lo expuesto, segn Viteri, la venta de cosa ajena no es absolutamente
nula, sino simplemente anulable y que la posicin rgida que adopta nuestro
Cdigo Civil en su artculo 1,794, es insostenible doctrinaria y aun legalmente,
ante el cmulo de situaciones excepcionales que el propio Cdigo Civil reconoce y
regula en forma diferente, dando validez y efectos a la venta de lo ajeno.

5.3 Efectos De La Compraventa De Inmuebles:
El principal efecto del contrato de compraventa, entre las partes, es la transmisin
del dominio de la cosa al comprador, y las obligaciones recprocas que resultan
para el vendedor (entrega de la cosa) y del comprador (pagar el precio).
En el Arto. 1,790 CC. Describe la compraventa como el contrato por el cual el
vendedor transfiere la propiedad de una cosa y se compromete a entregarla y el
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comprador se obliga a pagar el precio en dinero, detallando as los efectos
normales del contrato y las obligaciones que del mismo derivan para las partes.

Transferencia de Dominio: Principal efecto del contrato de compraventa, la
transferencia de dominio entre las partes, por el solo consentimiento de ellas en
cuanto a la cosa y el precio, se realiza la transferencia de la propiedad de la cosa
al comprador, sin que sea necesaria la entrega de la cosa, ni el pago del precio.
Esto, se confirma en el Arto. 1,791 CC., cuando indica que: el contrato de
compraventa queda perfecto entre las partes desde el momento en que se
conviene en la cosa y en el precio, aunque ni una, ni el otro se hayan entregado.
Tal como lo indica, la norma transcrita, el efecto traslativo de dominio derivado del
consentimiento en la cosa y el precio, ocurre nicamente entre las partes, de tal
manera, que no trasciende a terceros, sino hasta que se realizan hechos
posteriores como la inscripcin registral para inmuebles y muebles identificables
(Arto. 1,148 CC.). La transferencia de dominio, entre las partes, ocurre
automticamente si hay acuerdo en la cosa y el precio, deviniendo el comprador
en propietario de la cosa y perfeccionndose el contrato. La falta de entrega de la
cosa o la omisin en el pago del precio, no son obstculo al perfeccionamiento del
contrato; pero s pueden producir su resolucin.

A diferencia de la compraventa solo consensual que se encuentra establecida por
los Cdigos Civiles de Guatemala y Francia, entre otros, en la compraventa
llamada obligatoria o real, regulada por los Cdigos Civiles de Argentina,
Mxico, Colombia, Espaa, etc., el contrato de compraventa es nicamente ttulo
de transferencia y, para la transmisin plena del dominio, se requiere del modo o
entrega de la cosa, modo que puede consistir en la tradicin real o simblica de
las cosas muebles, la inscripcin registral para los inmuebles y los dems bienes
inscribibles, etc. Los efectos de la compraventa real son diferentes, en tanto no
ocurra la entrega, la transmisin del dominio no se ha realizado y del contrato
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nicamente deriva la obligacin de transmitir el dominio, mediante la entrega de la
cosa y la transferencia de dominio, entre las partes, produce simultneamente
efectos frente a terceros.
En la compraventa consensual, la transmisin se realiza sin necesidad de un acto
posterior de las partes, mientras que en la compraventa real, se requiere de un
acto posterior de las partes (particularmente del vendedor), para que se
perfeccione.
Existen excepciones al principio de la transferencia automtica del dominio, pues
en las ventas de cosas futuras y de cosas genricas, la transmisin del dominio
queda sujeta a la individualizacin o medida de la cosa.

6. OBLIGACIONES DE LAS PARTES:
Segn el Arto. 1,790 del CC. Las obligaciones de las partes son: a) en cuanto al
vendedor, entregar la cosa y b) en cuanto al comprador, pagar el precio, as como
otras obligaciones incidentales relacionadas con ellas.

6.1 Obligaciones del Vendedor:
La principal obligacin que asume el vendedor como efecto del contrato de
compraventa, es la de entregar la cosa al comprador, lo que implica la de
conservar la cosa hasta su entrega, asumir sus riesgos y garantizar al comprador
(sanear) contra eviccin y los vicios ocultos de la misma, tal como lo describe el
primer prrafo del Arto. 1,809 CC., el cual establece: el vendedor est obligado a
entregar la cosa vendida y a garantizar al comprador la pacfica y til posesin de
la misma.
En la compraventa consensual, siendo el comprador propietario de la cosa desde
que hubo el cruce de consentimientos, por disposicin legal tiene la posesin
mediata o inmediata de la cosa (Artos. 468-612 y 613 CC. Mazeaud, seala que:
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la entrega no transmite, pues, ni la propiedad ni la posesin, sino solamente la
tenencia de la cosa vendida.
Segn el Arto. 1,809 CC., la entrega de la cosa se har en el lugar sealado en
el contrato y, a falta de convenio, en el lugar en que la cosa se encuentre al tiempo
de la venta y el Arto. 1,811 CC. Estipula que si los contratantes no fijaren plazo,
la entrega se har inmediatamente, a no ser que se tratare de cosas suya entrega
debe prepararse, en cuyo caso, el vendedor debe tenerlas a disposicin del
comprador dentro de las veinticuatro horas siguientes a la celebracin del
contrato. Las normas citadas tienen aplicacin a falta de pacto o convenio
especial celebrado por las partes, ya que estn libres de contratar la entrega en
otros lugares o de diferirla, a su conveniencia.
La obligacin de entrega que tiene el vendedor, implica para el comprador una
obligacin correlativa: la de recibir la cosa, en el lugar y tiempo correspondientes
(Arto. 1,830 CC.).
El vendedor debe, por disposicin legal, garantizar al comprador la pacfica y til
posesin de la cosa objeto de la cosa objeto del contrato (Arto. 1,809 CC.) El Arto.
1,543 CC. Regula expresamente el saneamiento o garanta del ttulo y de vicios
ocultos.

6.2 Obligaciones del Comprador:
1) Pagar el precio;
2) Recibir la cosa y;
3) Cubrir los gastos de escrituracin.
La obligacin fundamental del comprador es el pago del precio y consiste en la
contraprestacin (obligacin de dar) que asume el comprador ante el vendedor.
El precio debe de ser en dinero y en moneda nacional (Arto. 1,790 y 2 Ley
Monetaria). Debe de ser pagado en el da y, lugar y forma convenidos y que, a
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falta de convenio, el precio debe ser pagado en el lugar y en el momento de
entrega de la cosa. (Arto. 1,825 CC.)
Se puede convenir en el pago del precio al contado o diferido y, en su caso, habr
que acordar en lo relativo a los pagos diferidos. El Cdigo Civil seala que a falta
de pacto, el precio se paga al contado, en el lugar y momento de entrega de la
cosa.
El Arto. 1,833 CC. Establece que el plazo convenido para el pago comenzar a
correr en la fecha de la entrega y no de la estipulada en el contrato, en caso que
en el contrato se hubiere fijado un plazo para el pago del precio y el mismo u otro
diferente, para la entrega de la cosa y el vendedor se demora en la entrega.
Las partes son libres de pactar en donde se debe de hacer el pago del precio, en
el domicilio del vendedor, en el del comprador, en el lugar de entrega de la cosa,
etc.
Las modalidades sobre la forma de pago en la compraventa no simultnea, son
mltiples, comprenden la posibilidad de convenir en el monto de los abonos o
pagos diferidos, intereses, lo relativo a la mora del comprador y sus
consecuencias en la compraventa a plazos; el aseguramiento del pago del precio,
mediante garantas personales o reales, sanciones por incumplimiento. (Arto.
1,826CC.)
En cuanto a la obligacin de recibir la cosa, en Guatemala, existe la obligacin de
recibir la cosa por parte del comprador, y si incurre en mora, el vendedor puede
cumplir su obligacin de entrega mediante la consignacin de la cosa (Artos.
1,408 y 1,409 CC.).
La obligacin de cubrir los gastos de escrituracin, el Arto. 1,824 CC., regula la
obligacin del vendedor de cubrir los gastos que cause la entrega y del comprador
de costear los de escritura.
El Cdigo Civil, en el Arto. 1,535, establece que: en todo contrato bilateral hay
condicin resolutoria y sta se realiza cuando alguna de las partes falta al
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cumplimiento de la obligacin en lo que le concierne. El interesado puede pedir la
resolucin del contrato o la ejecucin de la prestacin, ms daos y perjuicios. La
condicin resolutoria es tcita e implcita en todos los contratos. El motivo de
terminacin del contrato no deriva del incumplimiento de una condicin, sino del
incumplimiento de una obligacin.
La resolucin del contrato conmutativo por el incumplimiento de las obligaciones
de una de las partes, es una institucin conocida desde Roma, lex commisoria y
en doctrina se denomina pacto comisorio a aquel que permite a los contratantes
reclamar la resolucin del contrato cuando una de ellas no ha cumplido con las
obligaciones a su cargo. El efecto del pacto comisorio es otorgar a la parte que ha
cumplido con sus obligaciones derivadas del contrato, la facultad de exigir a la otra
parte el cumplimiento de las suyas o poner trmino a la relacin contractual.
El pacto lex comisoria tcito tiene, en Guatemala, limitaciones especiales en
funcin del pago del precio, aplicables a las ventas por abonos, con o sin reserva
de dominio. (Arto. 1,836, 1,837, 1,838 y 1,846 CC.)
Las partes pueden sujetar el contrato a condicin resolutoria consignada en el
propio contrato, con o sin modalidades o bien fijar plazos para el cumplimiento de
sus respectivas obligaciones, conviniendo en que el incumplimiento provocar la
resolucin del contrato. En este ltimo caso no estamos frente a una obligacin
sujeta a condicin resolutoria, sino a un pacto comisorio expreso.
A diferencia del pacto comisorio tcito (condicin resolutoria implcita), la
realizacin de las circunstancias que constituyen la condicin resolutoria, provoca
de pleno derecho la resolucin del contrato, sin necesidad de declaracin judicial
(Arto. 1,581 CC.).

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7. OBLIGACIONES TRIBUTARIAS Y REGISTRALES

El contrato de compraventa implica la movilizacin de capital as como el cambio
en la titularidad de los derechos, generndose de esta forma ciertas obligaciones
de carcter tributario y registral las cuales se desarrollan a continuacin.

7.1. Obligaciones tributarias

El precio en el contrato de compraventa es un elemento fundamental pues de este
depende la existencia del contrato mismo, tal como lo establece el artculo 1796
del Cdigo Civil, el cual regula en su parte conducente que: No hay compraventa
si los contratantes no convienen en el precio o en la manera de determinarlo ().
El precio toma importancia en el tema de las obligaciones tributarias pues
constituye la base sobre la cual los contratantes se ven obligados a dar
cumplimiento con la legislacin fiscal. Sin embargo no solo depende del precio
sino tambin del objeto del contrato, pues existen normas que establecen
impuestos especficos segn el bien del que se trate. Por lo anterior, es necesario
realizar un anlisis de las normas que establecen obligaciones tributarias en el
caso del otorgamiento de un contrato de compraventa.

7.1.1. Ley del Impuesto al Valor Agregado

El Impuesto al Valor Agregado es un tributo que grava el consumo. Se encuentra
regulado en el Decreto nmero 27-92 del Congreso de la Repblica de
Guatemala. De conformidad con esta normativa, por venta se debe entender
Todo acto o contrato que sirva para transferir a ttulo oneroso el dominio total o
parcial de bienes muebles o inmuebles situados en el territorio nacional, o
derechos reales sobre ellos, independientemente de la designacin que le den las
partes y del lugar en que se celebre el acto o contrato respectivo. (Artculo 2
numeral 1).

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El artculo 3 del Decreto en mencin establece los actos y negocios jurdicos que
constituyen el hecho generador del Impuesto, siendo relevante para el presente
trabajo de investigacin los siguientes:
a. La venta o permuta de bienes muebles o de derechos reales constituidos
sobre ellos.
b. La primera venta o permuta de bienes inmuebles.

La Ley del IVA contempla en su artculo 4 la fecha en la cual debe realizarse el
pago del impuesto, lo cual es de suma importancia para que como Notarios demos
un adecuado cumplimiento a la ley evitando perjuicios legales y econmicos a
nuestros clientes. Con relacin a la compraventa, las fechas establecidas son:

a. Por la venta o permuta de bienes muebles: El impuesto se debe pagar en
la fecha de la emisin de la factura. Si la entrega de los bienes muebles es
anterior a la emisin de la factura, el impuesto debe pagarse en la fecha de
la entrega real del bien.

b. Por la venta o permuta de vehculos automotores: El impuesto debe
pagarse por el adquiriente del vehculo en la fecha en que se emita la
factura.

El artculo 57 de la Ley del IVA desarrolla de forma especfica el pago del
impuesto en el caso de venta de vehculos, al establecer que: En la
enajenacin, venta, permuta o donacin entre vivos de vehculos
automotores terrestres, del modelo del ao en curso, del ao siguiente al
ao en curso o del ao anterior al ao en curso, si el vendedor () es
contribuyente registrado como importador, distribuidor, representante,
franquiciatario o concesionario, o si es este un importador ocasional o
temporal, el impuesto se determinar aplicando la tarifa establecida en el
artculo 10 de esta Ley y se pagar en el momento de la venta, permuta o
donacin, para que el importador o distribuidor recupere el crdito fiscal por
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el impuesto que pag en el acto de la nacionalizacin. Para el caso de los
vehculos que no son del modelo del ao en curso, del ao siguiente al ao
en curso o del ao anterior al ao en curso, el impuesto se determinar con
base a la escala de tarifas especficas establecidas en el artculo 55 de la
Ley del Impuesto al Valor Agregado y se pagar siempre en efectivo por el
adquiriente, en los bancos del sistema o instituciones autorizadas para el
efecto, dentro del plazo de quince das hbiles contados a partir de la fecha
en que se legalice el endoso por la enajenacin, venta, permuta o donacin
del vehculo en el Certificado de Propiedad de Vehculos que se emita
conforme a la Ley del Impuesto sobre Circulacin de Vehculos Terrestres,
Martimos y Areos, que se utilizar de base para operar el cambio de
propietario en el Registro Fiscal de Vehculos. En la enajenacin, venta,
permuta o donacin entre vivos de vehculos automotores terrestres que se
realicen con posterioridad a la primera venta, debern formalizarse en el
Certificado de Propiedad de Vehculos, el cual deber ser proporcionado
por la Administracin Tributaria o por la institucin que expresamente se
defina para el efecto.

c. En caso de que la venta sea otorgada exclusivamente en escritura
pblica: El testimonio que registre el pago del impuesto, debe extenderse
dentro de quince das a partir de la fecha de otorgamiento de la escritura,
bajo la responsabilidad del comprador. Si el testimonio se compulsa
despus del plazo antes indicado, se cargarn los intereses y las multas
correspondientes, extremo que el Notario debe hacer constar en la razn
del testimonio extemporneo.

En cuanto a los sujetos pasivos del impuesto, es decir, los sujetos obligados al
pago del mismo, los artculos 5 y 6 de la Ley del IVA establecen que estos son:

a. El contribuyente que celebre un acto o contrato gravado por la ley
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b. El contribuyente comprador, cuando el vendedor no est domiciliado en
Guatemala
c. El comprador, cuando realice operaciones de conformidad con el Artculo
52 de la ley del IVA (en el caso de facturas especiales).

En el caso que nos ocupa de la compraventa civil, cabe destacar que el artculo 7
de la Ley del IVA establece las siguientes exenciones:

a. La venta al menudeo de carnes, pescado, mariscos, frutas y verduras
frescas, cereales. legumbres y granos bsicos a consumidores finales en
mercados cantonales y municipales, siempre que tales ventas no excedan
de cien quetzales (Q. 100.00) por cada transaccin.

b. La venta de vivienda con un mximo de ochenta (80) metros cuadrados de
construccin cuyo valor no exceda de doscientos cincuenta mil quetzales
(Q.250,000.00) y la de lotes urbanizados que incluyan los servicios bsicos,
con un rea mxima de ciento veinte (120) metros cuadrados, cuyo valor no
exceda de ciento veinte mil quetzales (Q.120,000.00). Adems, el
adquiriente deber acreditar que l y su ncleo familiar carecen de vivienda
propia o de otros inmuebles. Todo lo anterior deber hacerse constar en la
escritura pblica respectiva.

c. La segunda y subsiguientes transferencias de dominios de viviendas por
cualquier ttulo. En este caso tributarn conforme a la Ley del Impuesto de
Timbres Fiscales y de Papel Sellado Especial para Protocolos.

El artculo 10 de la Ley del IVA establece la tarifa del impuesto, siendo esta del
doce por ciento (12%) sobre la base imponible. La tarifa del impuesto en todos los
casos deber estar incluida en el precio de venta de los bienes. Como una tarifa
especfica, el artculo 55 de la citada Ley establece que, en los casos de venta de
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vehculos automotores terrestres que no sean del modelo del ao en curso, del
ao siguiente al ao en curso o del ao anterior al ao en curso, a excepcin de
las motocicletas, el impuesto se aplicar conforme a la siguiente escala de tarifas:

Modelo del vehculo Tarifa
De dos a tres aos anteriores al ao en curso Q.1,000.00
De cuatro o ms aos anteriores al aos en
curso
Q.500.00

En los casos de venta de motocicletas que no sean del modelo del ao en curso,
del ao siguiente al ao en curso o del ao anterior al ao en curso, el impuesto
se aplicar conforme a la siguiente escala de tarifas:

Modelo del vehculo Tarifa
De dos a tres aos anteriores al aos en curso Q.300.00
De cuatro o ms aos anteriores al aos en curso Q.200.00

En el caso de la compraventa de inmuebles, es de suma importancia tomar en
consideracin el artculo 56 de la Ley del IVA, el cual establece aspectos
fundamentales para el conocimiento del Notario, pues se seala que cuando el
enajenante no sea contribuyente del impuesto o siendo contribuyente su giro
habitual no sea comerciar con bienes inmuebles (compraventa de carcter civil),
en cualquier forma de transferencia de dominio de bienes inmuebles gravada por
esta Ley, la base imponible es el precio de la enajenacin que deber ser
consignado en la escritura pblica o el que consta en la matricula fiscal, el que sea
mayor. En todo caso deber consignarse el Nmero de Identificacin Tributaria -
NIT- de las partes contratantes e identificar el medio de pago que se utiliz en la
compraventa.

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El pago del IVA en el caso de la compraventa de bienes inmuebles se puede
realizar por medio de las siguientes formas:

a. Por medio de la adhesin de timbres fiscales al testimonio compulsado por
Notario. (cuando el monto a pagar no exceda de (Q.3,000.00)

b. Por medio de formulario SAT No. 20-83, en el cual se registra el pago
realizado en cualquier banco del sistema. (obligatorio cuando el monto a
pagar excede de (Q.3,000.00)

Es de inters mencionar que en ambos casos el Notario conserva su derecho a
percibir comisin del diez por ciento (aun cuando se paga en efectivo) por el pago
del impuesto mediante timbres fiscales, tal como lo estableci la Corte de
Constitucionalidad por medio de la sentencia de fecha 13 de agosto de 2003
dentro del expediente 825-2000.

7.1.2. Ley del Impuesto de Timbres Fiscales y de Papel Sellado Especial para
Protocolos

El Impuesto de Timbres Fiscales y de Papel Sellado especial para Protocolos,
creado mediante el Decreto 37-92 del Congreso de la Repblica, es un impuesto
documentario que grava los documentos que contienen los actos y contratos que
se establecen en la ley, dentro de los cuales se encuentran los contratos civiles y
mercantiles. (Artculo 2)

Es importante tomar en consideracin el artculo 9 del Decreto en mencin, el cual
establece: Los contribuyentes del Impuesto al Valor Agregado -IVA-, estn
afectos a pagar el Impuesto de Timbres Fiscales en los actos o contratos que
celebren de conformidad con esta ley, cuando dichos actos y contratos no sean
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gravados con el Impuesto al Valor Agregado -IVA-. Partiendo de esta
disposicin, se puede establecer que los contratos de compraventa que no estn
contemplados por la Ley del IVA, estn sujetos al pago del Impuesto de Timbres
Fiscales, tal es el caso de la segunda y subsiguientes transferencias de dominios
de viviendas por cualquier ttulo, pues la misma Ley del IVA precepta que en este
caso se cubrir lo relacionado con el Impuesto de Timbres Fiscales.

La tarifa del Impuesto de Timbres Fiscales es del tres por ciento (3%) sobre el
valor de los actos y contratos afectos, es decir, en el caso de compraventas, se
aplica sobre el precio de venta. En este caso el impuesto debe cubrirse cuando se
compulsa el testimonio de la escritura matriz que contiene el contrato de
compraventa respectivo.

En cuanto a la forma de pagar el impuesto, el artculo 18 de la Ley del Impuesto
de Timbres Fiscales y de Papel Sellado Especial para Protocolos establece:
Cuando esta ley, su reglamento u otra ley tributaria, no especifiquen una
modalidad especial para el pago del impuesto, este podr cubrirse en la forma
siguientes. En efectivo.

b. Mediante cheque certificado, de caja o de gerencia. Los Notarios, en los
documentos o contratos que se faccionen con su intervencin, podrn cubrir el
impuesto de timbres fiscales en efectivo, en los bancos del sistema o instituciones
autorizadas para el efecto; estampando con mquina autorizada el valor del
mismo o comprando las especies y adhirindolas en la forma usual. Cuando el
impuesto a pagar conforme lo que establece la presente ley, sea mayor de tres mil
un quetzales exactos (Q. 3,001.00), deber pagarse obligadamente en efectivo, en
los bancos del sistema o en las instituciones autorizadas para el efecto. En estos
casos los Notarios conservarn el derecho a la comisin que establece el artculo
28 de esta ley.

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7.2. Obligaciones Registrales

La compraventa implica el cambio de titularidad en el derecho de propiedad sobre
el bien mueble o inmueble objeto del contrato. Esto ocasiona la necesidad de
brindar publicidad al negocio jurdico con el fin de crear un ambiente de certeza
jurdica para as resguardar el derecho de propiedad. Por medio del registro este
cambio en la titularidad del derecho de propiedad adquiere publicidad y seguridad
jurdica principalmente frente a terceros, sin embargo es necesario aclarar que no
todos los contratos de compraventa en materia civil son susceptibles de registro.

En materia civil el registro se da en el caso de compraventas de bienes inmuebles,
compraventa de derechos posesorios registrados, compraventa de bienes
muebles identificables y compraventa de derechos reales susceptibles de
enajenacin (Artculo 3 Ley del IVA, artculo 716 del Cdigo Civil).

7.2.1. Obligacin registral en el Registro de la Propiedad

El artculo 1124 del Cdigo Civil brinda una definicin completa del Registro de la
Propiedad, al establecer que: El Registro de la Propiedad es una institucin
pblica que tiene por objeto la inscripcin, anotacin y cancelacin de los actos y
contratos relativos al dominio y dems derechos reales sobre bienes inmuebles y
muebles identificables, con excepcin de las garantas mobiliarias que se
constituyan de conformidad con la Ley de Garantas Mobiliarias.

De conformidad con el artculo 1125 del Cdigo Civil, en este registro se inscriben:

1. Los ttulos que acrediten el dominio de los inmuebles y de los derechos reales
impuestos sobre los mismos; 2. Los ttulos traslativos de dominio de los
inmuebles y en los que se constituyan, reconozcan, modifiquen o extingan
derechos de usufructo, uso, habitacin, patrimonio familiar, hipoteca, servidumbre
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y cualesquiera otros derechos reales sobre inmuebles; y los contratos de promesa
sobre inmuebles o derechos reales sobre los mismos; 3. La posesin que conste
en ttulo supletorio legalmente expedido; ()10. La prenda comn, la prenda
agraria, ganadera, industrial o comercial; () 14. Los vehculos automotores y
dems muebles fcilmente identificables por los nmeros y modelos de
fabricacin.

7.2.2. Obligacin registral en el Registro Fiscal de Vehculos

El artculo 24 de la Ley del Impuesto Sobre Circulacin de Vehculos estipula que
El Registro Fiscal de Vehculos, a cargo de la Superintendencia de Administracin
Tributaria o de la institucin designada para el efecto, har la inscripcin y ejercer
el control de los vehculos, tomando como base los datos consignados en los
siguientes documentos:

1. La pliza de importacin, para los vehculos nuevos o usados que sean
internados al pas.

2. El certificado de fabricacin, para los vehculos producidos en la Repblica.

3. El Certificado de Propiedad de Vehculos, que ser emitido por la
Superintendencia de Administracin Tributaria con base en la pliza de
importacin de todo vehculo nuevo o usado. Para el caso de los vehculos que ya
estn en circulacin, se tomarn como base la tarjeta de circulacin y el ttulo de
propiedad.

4. La factura, escritura pblica o declaracin jurada, que acredite todas las
caractersticas y el valor del vehculo, el lugar y la persona individual o jurdica de
la cual se adquiri, cuando el mismo ya est importado en el pas y se carezca de
otro medio para comprobar su propiedad.
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De conformidad con el artculo 57 de la Ley del IVA, la enajenacin de vehculos
automotores terrestres que se realicen con posterioridad a la primera venta,
deber formalizarse en el Certificado de Propiedad de Vehculos, el cual deber
ser proporcionado por la Superintendencia de Administracin Tributaria. Este
certificado debe contener toda la informacin del vehculo objeto de la transaccin
y de los sujetos celebrantes de la misma. Debe contener adems legalizacin de
las firmas, la cual debe realizarse ante Notario. Esta informacin tiene por objeto
fundamentar los cambios en los registros de control que lleva el Registro Fiscal de
Vehculos.

Es importante resaltar que de conformidad con la norma antes citada, el Notario
est obligado a enviar un aviso a la Superintendencia de Administracin Tributaria
por los medios que sta disponga, dentro de los primeros quince das de cada
mes, de las legalizaciones de firmas que realice en el mes anterior.

El artculo 56 del Reglamento de la Ley del IVA establece los requisitos del aviso
notarial:

1) Lugar y fecha
2) NIT del Notario
3) Nmero de colegiado
4) Nombres y Apellidos del Notario
5) Mes que reporta
6) Por cada legalizacin:

a. NIT del comprador.
b. NIT del vendedor
c. Nmero de placa de circulacin
d. Fecha del endoso

7) Firma y sello del Notario
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7.2.3. Otras obligaciones registrales

Existen otras obligaciones registrales que el Notario debe cumplir luego de
autorizar un contrato de compraventa. Entre ellas se encuentra la regulada en el
Artculo 38 del Cdigo de Notariado, el cual establece: Con el objeto de posibilitar
un mejor cumplimiento de las obligaciones de determinacin, control y pago del
impuesto sobre la venta y permuta de bienes inmuebles(Alcabala), los notarios al
intervenir en las escrituras por actos y contratos relacionados directamente con
dicho impuesto debern, dentro del trmino de 15 das de la fecha de autorizacin
de la escritura, dar aviso a la Direccin General de Catastro y Avalo de Bienes
Inmuebles y las Municipalidades respectivas () Cabe destacar que en la
actualidad el impuesto de Alcabala ha sido sustituido por el Impuesto nico Sobre
Inmuebles IUSI.

El Artculo antes citado, establece el contenido del aviso al cual se refiere. Los
datos a incluirse en el caso de contratos de enajenacin son:

1. Nombre de los contribuyentes;
2. Nmeros de Cdulas de Vecindad de los mismos (en la actualidad se debe
consignar el Cdigo nico de Identificacin):
3. Domicilio fiscal de los otorgantes;
4. Nmeros de identificacin tributaria, si lo tuvieren:
5. Inmueble objeto del contrato:
6. Nmero de inscripcin en el Registro de la propiedad, si lo tuviera;
7. Nmero de la matrcula fiscal:
8. Ubicacin y superficie del inmueble, indicada en unidades del sistema
mtrico decimal: y
9. Valor de la Enajenacin.

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La Direccin de Catastro y Avalo de Bienes Inmuebles del Ministerio de Finanzas
Pblicas de la Repblica de Guatemala, ha implementado un modelo de aviso el
cual puede ser presentado tanto a dicha Direccin como a las oficinas de Catastro
Municipal de todo el pas. El mismo presenta un formato fcil de completar con los
datos correspondientes. Se encuentra disponible en la siguiente pgina web:
http://dicabienlinea.minfin.gob.gt/dicabi_enlinea/princ_utilitarios.aspx.

El Notario adems debe considerar que en caso la compraventa se trate de un
buque o una aeronave, adems del registro correspondiente ante el Registro
General de la Propiedad, se debe dar aviso al Registro de Buques de la Capitana
General de Puertos y al Registro Aeronutico Nacional respectivamente. Si la
compraventa se trata de un nicho o mausoleo ubicado en alguno de los
cementerios nacionales, el trmite registral deber llevarse a cabo en el
Departamento de Ttulos y Traspasos de los Cementerios Nacionales del
Ministerio de Salud Pblica y Asistencia Social, y no en el Registro General de la
Propiedad.

8. PACTOS DE RESCISIN

Para establecer la definicin de la palabra rescisin es necesario partir sealando
que el concepto de rescisin proviene del latn rescisso, trmino que hace
referencia a la accin y efecto de rescindir. Este verbo hace referencia a la
accin de dejar sin efecto una obligacin legal o un contrato. Al concretar una
rescisin, por lo tanto, se anula o cancela un acto jurdico que se haba contrado
con anterioridad.
4

Por lo antes expuesto y en relacin con el contrato de compraventa, se puede
establecer que el pacto de rescisin es un convenio en virtud del cual las partes
que intervienen en dicho contrato convienen en establecer ciertas circunstancias

4
http://definicion.de/rescision/
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que de originarse darn como resultado la anulacin o cancelacin de los efectos
jurdicos del contrato otorgado previamente. Cabe destacar que se pueden
realizar estos pactos de conformidad con lo que la legislacin establece para el
efecto.

El Cdigo Civil, Decreto Ley 106, contempla la posibilidad que las partes que
otorgan un contrato de compraventa estipulen en el mismo los pactos de rescisin
que se describen a continuacin:

8.1. Pacto comisorio:

Este pacto consiste en que las partes que celebran un contrato de compraventa
estipulan que este contrato se resolver si el comprador no paga el precio en el
tiempo convenido.
5
Por su parte, el artculo 1844 del Cdigo Civil estipula:
Pueden las partes estipular en el contrato que la venta se rescindir si no se paga
el precio en cierto da determinado. Sin embargo, el comprador de bienes
inmuebles podr pagar el precio despus del da sealado mientras no hubiere
incurrido en mora en virtud de requerimiento.

En el caso de venta de cosas que no sean inmuebles, el artculo 1845 de la norma
antes citada, establece que se entender rescindida sin necesidad de
requerimiento, si a la expiracin del trmino convenido no se present el
comprador a pagar el precio.

En el caso en que el comprador ha pagado ms de la mitad del precio total, el
Artculo 1846 del Cdigo Civil seala que no proceder la rescisin y el vendedor
solamente tendr derecho a exigir el pago del resto, costas y perjuicios.

5
Elgueta Anguita, Augusto. Resolucin de contratos y excepcin de pago. Pg. 86.
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8.2. Pacto de adicin en da

El pacto de adicin en da es el pacto por el que se conviene que si en un trmino
dado encuentra el vendedor quien haga mejores condiciones que aquellas a que
est obligado el comprador, el contrato o no se perfeccione o se rescinda.
6

Al respecto, el artculo 1847 del Cdigo Civil precepta: Puede tambin
estipularse en el contrato que la venta se rescindir a solicitud del vendedor si
dentro de un trmino fijado hubiere quin d ms por la cosa. Este trmino no
podr exceder en ningn caso de seis meses si se tratare de inmuebles o de tres
si se tratare de otros bienes, y se contar de la fecha de la celebracin del
contrato.

Cabe destacar que si el comprador desea adquirir la cosa, tendr derecho de
preferencia para quedarse con la misma, para lo cual, tal como lo establece el
Artculo 1848 del Cdigo Civil, debe pagar la diferencia del precio. El Artculo 1849
del mismo cuerpo legal, establece un medio de proteccin para que el comprador
no sea afectado por parte del vendedor, pues se seala: No procede la rescisin
si se prueba colusin entre el vendedor y el que ofrece mayor precio. Se
entender que hubo colusin si el comprador exige que el precio mayor se
deposite en efectivo y no se deposita dentro de los tres das siguientes al
requerimiento.

En caso que se d la rescisin del contrato en virtud de este pacto, el comprador
tiene derecho a que le sean pagadas las mejoras que hubiere hecho en la cosa
as como el aumento del valor que sta tenga por el transcurso del tiempo.

Cabe mencionar que este pacto no tiene mayor utilidad prctica debido a las
desventajas que representa para el comprador quien se ve afectado por la falta de
certeza y seguridad jurdica al momento de realizar el negocio jurdico.

6
Gmez de la Serna, Pedro. D. Justiniani institurionum. Pg. 290.
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9. CASO PRACTICO
UNO (01). En la Ciudad de Guatemala, el once de enero de dos mil catorce. ANTE
MI: JOS DAVID DE LA CRUZ FIGUEROA, Notario, comparecen la seora
GLORIA ESTELA LAZARO NICO APELLIDO DE BENAVIDES, de cincuenta y
cinco aos de edad, casada, guatemalteca, perito contador, de este domicilio quien
se identifica con el Documento Personal de Identificacin, con Cdigo nico de
Identificacin mil setecientos setenta y cinco, espacio treinta y un mil diez, espacio
cero quinientos seis (1775 31010 0506) extendido por el Registro Nacional de las
Personas de la Repblica de Guatemala, con Nmero de Identificacin Tributaria
setecientos cuatro mil trescientos setenta y ocho guion tres (704378-3); y la seora
BRENDA JUDITH LAZARO, de cincuenta y cuatro aos de edad, casada,
guatemalteca, maestra, de este domicilio, quien se identifica con el Documento
Personal de Identificacin, con Cdigo nico de Identificacin dos mil trescientos
diez, espacio cuarenta y siete mil novecientos diecisis, espacio mil novecientos
uno (2310 47916 1901) extendido por el Registro Nacional de las Personas de la
Repblica de Guatemala, con Nmero de Identificacin Tributaria un milln
seiscientos treinta y siete mil setecientos treinta y dos guion K (1637732-K). Las
comparecientes me aseguran hallarse en el libre ejercicio de sus derechos civiles y
que por el presente acto otorgan CONTRATO DE COMPRAVENTA DE BIEN
INMUEBLE AL CONTADO, con base en las siguientes clusulas escriturarias:
CLUSULA PRIMERA: Declara la seora GLORIA ESTELA LAZARO NICO
APELLIDO DE BENAVIDES quien en este instrumento se denominar simple e
indistintamente como la vendedora, que es propietaria de la finca inscrita en el
Registro General de la Propiedad de la Zona Central bajo el nmero siete mil
seiscientos noventa y cuatro (7694), folio ciento noventa y cuatro (194), del libro
nmero treinta y seis E (36E) de Zacapa, con el rea, medidas y colindancias que
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constan en su respectiva inscripcin registral. CLUSULA SEGUNDA: Declara la
vendedora que por el precio de veinticinco mil quetzales (Q.25,000.00) que tiene por
recibidos en este momento, en efectivo, de parte de la seora BRENDA JUDITH
LAZARO quien en este instrumento se denominar simple e indistintamente como
la compradora; le vende la finca identificada en la clusula anterior. En la venta se
incluye todo cuanto de hecho y por derecho le corresponde a la finca relacionada. A
requerimiento del infrascrito Notario, quien previamente le hizo la advertencia de ley
si lo declarado no fuere cierto, la parte vendedora hace constar que sobre el
inmueble objeto del presente contrato, no existen gravmenes, anotaciones ni
limitaciones que puedan afectar los derechos de la compradora. CLUSULA
TERCERA: por su parte la compradora, seora BRENDA JUDITH LAZARO acepta
la venta que se le hace por medio del presente instrumento. Ambas otorgantes
aceptan totalmente el contrato contenido en el mismo. CLUSULA CUARTA: Las
otorgantes DECLARAN BAJO JURAMENTO, enteradas de las penas relativas al
delito de perjurio: a) que el precio de veinticinco mil quetzales por el cual se realiza
la presente compraventa, es el precio ms alto que le aparece a la finca objeto del
presente contrato, tomando en consideracin el valor consignado en el Registro
General de la Propiedad, Direccin de Catastro y Avalos de Bienes Inmuebles
(DICABI) del Ministerio de Finanzas Pblicas, y Catastro Municipal; b) que la forma
de pago ha sido la indicada en la clusula segunda, es decir, en efectivo; c) que el
presente contrato constituye la primera venta sobre el bien inmueble relacionado,
razn por la cual pagar el impuesto que corresponde de conformidad con la ley.
Yo, el Notario, doy fe de haber tenido a la vista los documentos de identificacin
antes descritos, as como el ttulo que acredita la propiedad del inmueble enajenado
consistente en los testimonios de las escrituras matrices nmero CUATRO, CINCO
Y DIEZ, de fechas doce de junio de dos mil trece, veinte de junio de dos mil trece y
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ocho de agosto de dos mil trece respectivamente, autorizadas en esta ciudad capital
por el Notario Jos David de la Cruz Figueroa. Le ntegramente lo escrito a las
interesadas por su designacin y enteradas de su contenido, objeto, validez, efectos
legales, y de lo relativo a presentar testimonio de esta escritura al Registro de la
Propiedad para su inscripcin; lo ratifican, aceptan y firman con el infrascrito Notario
autorizante que de todo lo actuado doy fe.

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CONCLUSIONES

1. Al ser el contrato de compraventa uno de los ms usados dentro del
comercio, es importante para el notario conocer afondo este contrato, tener
un conocimiento completo y claro de las distintas modalidades de dicho
contrato, es mas no solo de este contrato si no de todos los dems
contratos, para as podre brindar un abanico de opciones a los clientes.

2. Al momento de redactar un contrato, el notario, debe de tener claro cules
son los elementos, caracterizas y requisitos que cada contrato posee, para
as poder brindar una correcta asesora a los clientes y sobre todo y a
nuestro juicio poder redactar contratos de calidad cumpliendo cada uno los
requisitos que la ley establece teniendo conocimiento propio de lo que se
hace y no ser notarios del montn de aquellos que coloquialmente se les
denomina machoteros.

3. Los efectos principales que se derivan de la compraventa son las
obligaciones y derechos que nacen a raz de la creacin del contrato, los
que hayan sido convenidos por las partes y los que la ley establece, siendo
los ms relevantes la transmisin de la propiedad de la cosa (por parte del
vendedor) y el pago del precio (por parte del comprador)

4. Las modalidades de la compraventa son todas aquellas formas distintas a
las compraventas al contado que son las ms comunes, estas modalidades
se ajustan a las necesidades de los contratantes, dentro de estas
modalidades tenemos la compraventa por abonos, de muestras, de cosas
en trnsito, derechos hereditarios, etc.

5. El contrato de compraventa de inmuebles es perfecto entre las partes,
desde que se conviene en la cosa y el precio segn lo establece la Ley, la
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formalizacin del contrato de compraventa de inmuebles, en escritura
pblica, no es requisito de validez, pues su omisin puede subsanarse.

6. El principal efecto del contrato de compraventa, entre las partes, es la
transmisin del dominio de la cosa al comprador, y las obligaciones
recprocas que resultan para el vendedor (entrega de la cosa) y del
comprador (pagar el precio).
7. Por la autorizacin de un instrumento pblico que contiene el otorgamiento
de un contrato de compraventa, surge la obligacin de dar cumplimiento a
ciertas estipulaciones legales de carcter fiscal y registral lo cual dota al
contrato de certeza y seguridad jurdica, no solo por cumplir con la ley sino
por los efectos que se producen por ello. Para esto, el Notario debe
conocer dichas obligaciones y como parte de su funcin asesora, debe
hacer las mismas del conocimiento de sus clientes.

8. La legislacin prev el pacto comisorio y el pacto de adicin en da, los
cuales pueden incluirse dentro del contrato de compraventa con el
propsito que este sea rescindido en los casos que establece la ley. Estos
pactos tienen como finalidad resguardar los derechos del vendedor, tanto si
el comprador no paga el precio en el tiempo estipulado, o bien si aparece
nuevo comprador que ofrezca mejores condiciones para la contratacin.
Tomando en cuenta lo anterior, el pacto de adicin en da tiene poca
aplicacin prctica en la actualidad por las desventajas en detrimento de los
intereses del comprador.

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BIBLIOGRAFA

AGUILAR GUERRA, VLADIMIR. El Negocio Jurdico. 2000
CONTRERAS ORTIZ, RUBN ALBERTO. Obligaciones y Negocios Jurdicos
Civiles (parte General). Instituto de Investigaciones Jurdicas. Guatemala 2004.

ELGUETA ANGUITA, AUGUSTO. Resolucin de contratos y excepcin de
pago. 1 edicin. Editorial Jurdica de Chile. Chile, 1981.

GMEZ DE LA SERNA, PEDRO. D. Justiniani institurionum. 3 edicin. II
Tomo. Imprenta D.F. Snchez. Madrid, Espaa, 1963.

PUIG PEA, FEDERICO. Compendio de Derecho Civil Espaol, III
Obligaciones y Contratos. Tercera Edicin. Ediciones Pirmide, S.A. Madrid,
Espaa.
R. VITERI, ERNESTO. Los Contratos en el Derecho Civil Guatemalteco (Parte
Especial). Impresos Talleres Grficos de Serviprensa Centroamericana de
Guatemala, C.A. 1,992.-
MANUEL OSORIO. Diccionario De Ciencias Jurdicas Polticas Y Sociales
VASQUEZ ORTIZ, CARLOS. Derecho Civil IV. Obligaciones II.

LEGISLACIN:

Cdigo Civil. Jefe del Gobierno de la Repblica, Ministro de la Defensa Nacional.
Decreto-Ley nmero 106, 1964.

Cdigo de Notariado. Congreso de la Repblica de Guatemala. Decreto nmero
314, 1946.

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Decreto nmero 27-92, 1992.

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de Guatemala. Decreto nmero 70-94, 1994.

Ley del Impuesto de Timbres Fiscales y de Papel Sellado Especial para
Protocolos. Congreso de la Repblica de Guatemala. Decreto nmero 37-92,
1992.

Reglamento de la Ley del Impuesto al Valor Agregado. Presidente de la
Repblica. Acuerdo Gubernativo nmero 5-2013, 2013.

PGINAS DE INTERNET:

http://definicion.de/rescision/

www.mailxmail.com/curso-derecho-civil...3/modalidades-compraventa tambin
para la compraventa.

Robles Ortega, Juan Pablo Publicado 26th August 2013 por
definicionlegal.blogspot.com/2013/.../modalidades-de-la-compraventa.

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