Manual de Convivencia

1
MANUAL DE CONVIVENCIA
1. Qu es el Manual de Convivencia?
Es el recurso indispensable que direcciona a los propietarios, arrendatarios visitantes,
usufructuarios a cualquier ttulo para tener una sana convivencia, una agradable permanencia,
buena vecindad y una excelente calidad de vida.
2. Qu objetivos se logran con la aplicacin del Manual de Convivencia?
-Conocimiento del contenido del mismo.
-Cumplimiento de las normas generales de rigurosa obligacin.
-Llegar a ser vecinos y personas solidarias, comprometidas tolerantes y trascendentes con
comportamientos ejemplarizantes
3. Qu medios se utilizaron para la elaboracin del Manual de Convivencia?
Utilizaron los documentos legales, el reglamento de propiedad horizontal, Ley 675 de agosto de
2001 y dems normas concordantes. As mismo, se tuvieron en cuenta las observaciones que
entregaron los Propietarios al Comit de Convivencia de acuerdo con sus necesidades,
intereses y vivencias reales y cotidianas del Conjunto.
4. Quienes se hacen responsables del cumplimiento del Manual de Convivencia?
Tanto el Consejo de Administracin, como el Administrador(a), deben velar por el estricto
cumplimiento del Manual de Convivencia y por las buenas relaciones interpersonales y de
vecindad.
5. Tareas- Propsitos de todos-
- Aprender a relacionarnos con los dems.
- Interactuar con los diferentes estamentos del Conjunto Residencial.
- Hacer buen uso de los bienes comunes y privados de nuestra Casa; somos una familia.
- Interiorizar el sentido de pertenencia, solidaridad, compromiso, respeto y buena comunicacin.
- Mantener y cuidar la planta fsica y la esttica del Conjunto. "ESTA ES NUESTRA CASA"
- Hacer de nuestro entorno el sitio ms agradable y armonioso para sentirnos cada da mejor.
ESFORCEMONOS PARA LOGRAR UN BIENESTAR COLECTIVO Y UNA MEJOR
CONVIVENCIA.
2
CONTENIDO
Pg.
CAPITULO I DISPOSICIONES GENERALES
ARTICULO 1 Naturaleza y denominacin 5
ARTICULO 2 Domicilio y mbito de aplicacin 5
ARTICULO 3 Duracin 5
ARTCULO 4 Principios 5
ARTICULO 5 Marco legal 5
CAPITULO II DERECHOS OBLIGACIONES Y PROHIBICIONES DE COPROPIETARIOS
Y RESIDENTES
ARTICULO 6 Definicin de Manual de Convivencia 6
ARTICULO 7 Derechos 7
ARTICULO 8 Obligaciones 8
ARTICULO 9 Prohibiciones en relacin con las unidades dominio privado 8
ARTICULO 10 Prohibiciones en relacin con los Bienes Comunes y vida en
Comunidad 9
ARTICULO 11 Normas y limitaciones para el uso y goce de los parqueaderos
Privados 10
ARTICULO12 Manejo de bicicletas, carros de mercado y similares 11
CAPITULO III REAS COMUNES
ARTICULO 13 Definicin 11
ARTICULO 14 Participacin de las expensas comunes 11
ARTICULO 15 Normas para el uso y goce de los Ascensores 12
ARTICULO 16 Normas para el uso y goce del BBQ 12
ARTICULO 17 Normas para el uso y goce del Saln de Cmputo 12
ARTICULO 18 Normas para el uso y goce de la Sala de T.V. 13
ARTICULO 19 Normas para el uso y goce del Saln de juegos 13
ARTICULO 20 Normas para el uso y goce del Gimnasio 14
ARTICULO 21 Normas para el uso y goce del Saln Social 14
ARTICULO 22 Normas para el uso y goce de los parqueaderos de visitantes 15
CAPITULO IV MANEJO DE RESIDUOS SOLIDOS
ARTICULO 23 Uso de shuts 16
3
CAPITULO V TENENCIA DE MASCOTAS
ARTICULO 24 Manejo de mascotas 17
CAPITULO VI NORMAS DE SEGURIDAD
ARTICULO 25 Entrada y salida de trasteos 18
CAPITULO VII COMIT DE CONVIVENCIA
ARTICULO 26 Comit de Convivencia 19
ARTICULO 27 Quienes lo conforman 19
ARTICULO 28 Requisitos 19
ARTICULO 29 Inhabilidades 19
ARTICULO 30 Funciones de los miembros del Comit de Convivencia 20
ARTICULO 31 Reglamento del Comit de Convivencia 20
ARTICULO 32 Relaciones del Comit de Convivencia con los residentes 21
CAPITULO VIII SOLUCIN DE CONFLICTOS, PROCEDIMIENTO, RECURSOS Y
SANCIONES
ARTICULO 33 Soluciones de Conflictos 21
ARTICULO 34 Actuacin del Administrador (a) para prevenir conflictos 21
ARTICULO 35 Procedimiento para solucin de conflictos 21
ARTICULO 36 Mecanismos alternos 22
CAPITULO IX DE LAS SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO
PECUNIARIAS Y DEL PROCEDIMIENTO PARA LA IMPOSICIN
ARTICULO 37 Facultad de sancionar 22
ARTICULO 38 Clases de sanciones por incumplimiento de obligaciones no
Pecuniarias 22
ARTICULO 39 Impugnacin de sanciones por incumplimiento a obligaciones No
Pecuniarias 23
ARTICULO 40 Sanciones y depsitos 23
ARTICULO 41 Imposicin de sanciones 23
1. Falta leve 24
2. Falta grave 24
3. Falta gravsima 24
4. Amonestacin y/o requerimiento escrito 24
5. Reincidencia 25
ARTICULO 42 Procedimiento para la imposicin de sanciones 25
ARTICULO 43 Notificacin de incumplimiento al Reglamento de Propiedad
Horizontal o al Manual de Convivencia 26
ARTICULO 44 Requisitos mnimos para el pliego de cargos 26
ARTICULO 45 Recomendacin del Comit de Convivencia 27
4
ARTICULO 46 Notificacin de fallos 27
ARTICULO 47 Responsabilidad y solidaridad 27
ARTICULO 48 Extensin de estas normas 28
ARTICULO 49 Aplicacin Normas Supletorias 28
CAPITULO X ADMINISTRACIN DEL CONJUNTO PARQUES DE LA
FLORESTA CLUB RESIDENCIAL
ARTICULO 50 rganos de Administracin 28
ARTICULO 51 Asamblea General de Copropietarios 28
ARTICULO 52 Reuniones ordinarias 28
ARTICULO 53 Reuniones por derecho propio 29
ARTICULO 54 Reuniones de segunda convocatoria 29
ARTICULO 55 Reuniones No presenciales 29
ARTICULO 56 Decisiones por convocatoria escrita 29
ARTICULO 57 Decisiones en reuniones no presenciales 30
ARTICULO 58 Reglamento para Asambleas 30
ARTICULO 59 Funciones de la Asamblea 31
ARTICULO 60 Votos en Asamblea 32
ARTICULO 61 Qurum deliberatorio 32
ARTICULO 62 Qurum decisorio 32
ARTICULO 63 Qurum decisorio especial 32
ARTICULO 64 Entrega de Actas de Asambleas 33
ARTICULO 65 Obligatoriedad de las decisiones de las Asambleas 33
ARTICULO 66 Impugnacin de Actas de Asamblea 33
ARTICULO 67 Consejo de Administracin 34
ARTICULO 68 Funciones y atribuciones del Consejo de Administracin 34
ARTICULO 69 Administrador (a) 35
ARTICULO 70 Responsabilidad del Administrador (a). 35
ARTICULO 71 Funciones del Administrador (a). 35
ARTICULO 72 Facultades del Administrador (a). 37
CAPITULO XI DEL REVISOR FISCAL O VEEDOR DE CUENTAS O AUDITOR
ARTICULO 73 Eleccin del Revisor Fiscal 37
ARTICULO 74 Funciones 37
ARTICULO 75 Manejo de Cuentas o Dineros 37
CAPITULO XII NORMAS DEL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL
ESCRITURA PBLICA No 4703 DEL 29 DE AGOSTO DE 2005,
QUE TODOS DEBEMOS CONOCER 37
5
MANUAL DE CONVIVENCIA
CONJUNTO PARQUES DE LA FLORESTA- CLUB RESIDENCIAL P.H.
La Asamblea General de Copropietarios del Conjunto Residencial Parques de la Floresta- Club
Residencial- Propiedad Horizontal y
CONSIDERANDO:
1. Que el ARTICULO CUADRAGESIMO SEXTO: FUNCIONES DE LA ASAMBLEA: Del
reglamento de Propiedad Horizontal contenido en la Escritura Pblica No 4703 de 29 de
Agosto de 2005 de la Notaria 23 del Circulo de Bogot, facultan a la Asamblea General
para adoptar un Reglamento interno si a ello hubiere lugar, el que ser de obligatorio
cumplimiento por parte de los propietarios y usuarios a cualquier titulo.
2. Que es necesario dictar normas que garanticen la seguridad y convivencia pacifica
previstos en el Artculo 1 de la Ley 675 de 3 de agosto de 2.001.
RESUELVE:
APROBAR EL MANUAL DE CONVIVENCIA DEL CONJUNTO RESIDENCIAL PARQUES DE
LA FLORESTA CLUB RESIDENCIAL, cuyo texto es el siguiente:
CAPITULO I
DISPOSICIONES GENERALES
ARTICULO 1. NATURALEZA Y DENOMINACION
La persona jurdica que trata el presente Manual de Convivencia se denomina Parques de la
Floresta Club Residencial y es de naturaleza civil sin nimo de lucro, con calidad de no
contribuyente de impuestos nacionales ni de Industria y Comercio conforme a lo establecido en el
Articulo 195 del Decreto 1333 de 1986.
ARTICULO 2. DOMICILIO Y MBITO DE APLICACIN
El domicilio principal de PARQUES DE LA FLORESTA - CLUB RESIDENCIAL, es la ciudad de
Bogot D.C., en la Carrera 68 B No. 95 80 actual nomenclatura, y su mbito de aplicacin es para
copropietarios, titulares de derechos reales, simples tenedores a cualquier ttulo y ocupantes en
general
ARTICULO 3. DURACIN
La duracin del Manual de Convivencia igual es indefinida sin embargo podr reformarse,
cambiarse en los casos y en la forma y trminos previstos por la Ley o la Asamblea de
Copropietarios.
ARTICULO 4. PRINCIPIOS
El Manual de Convivencia de PARQUES DE LA FLORESTA - CLUB RESIDENCIAL, se regir
bajo la orientacin de los siguientes principios:
1. Presentacin frmulas de arreglos orientados a dirimir controversias y a fortalecer las
relaciones de vecindad entre copropietarios y residentes.
2. Espritu de solidaridad, cooperacin, participacin y ayuda mutua.
3. Administracin democrtica, participativa, autogestionaria y emprendedora.
4. Participacin econmica de los copropietarios en justicia y equidad.
5. Autonoma, autodeterminacin y autogobierno.
6. Servicio a la comunidad.
ARTICULO 5. MARCO LEGAL
1. Constitucin Poltica de Colombia
2. Ley 675 de 2001 (Rgimen Propiedad Horizontal)
6
3. Ley 746 de 2002 (Reglamentacin tenencia animales)
4. Reglamento de Propiedad Horizontal, (Escritura No. 4703 del 29 de Agosto de 2005, de la Notaria
Trece del Circulo de Bogot)
5. Cdigos Civil y de Procedimiento Civil
6. Cdigo de Polica de Bogot
7. Cdigo Nacional de Polica
8. Cdigo Nacional de Trnsito.
9. Jurisprudencia
10. Dems normas concordantes
CAPITULO II
DERECHOS- OBLIGACIONES Y PROHIBICIONES DE
COPROPIETARIOS Y RESIDENTES
ARTICULO 6. DEFINICIN DEL MANUAL DE CONVIVENCIA.
Las disposiciones del presente Reglamento tienen fuerza obligatoria para los propietarios
actuales de las unidades privadas, para los futuros adquirientes de derechos reales y en lo
pertinente, para todas las personas que a cualquier ttulo, sus trabajadores, dependientes y sus
visitantes, podrn servirse de los bienes destinados al uso comn, siempre que los utilicen
segn su naturaleza, ubicacin y destino ordinario de acuerdo a lo dispuesto en el Reglamento de
Propiedad Horizontal, en este Manual de Convivencia y a las decisiones que adopten los
rganos de Administracin sobre el particular.
ARTICULO 7. DERECHOS
Los propietarios tendrn sobre sus unidades privadas, un derecho de dominio excl usi vo y
regul ado por l as normas general es del Cdigo Ci vi l , leyes complementarias, por las
especiales que para el Rgimen de Propiedad Horizontal consagr la Ley No. 675 de 2001, con
las limitaciones que ella misma, el Reglamento de Propiedad horizontal y este Manual de
convivencia, contemplen.
Enajenar, gravar, dar en anticresis o ceder la tenencia de su unidad de dominio privado a cualquier
ttulo, con las limitaciones impuestas por la Ley y ste Reglamento y en general, cual les quiera de
los actos que faculta el derecho de dominio, conjuntamente con los derechos que poseen sobre los
bienes comunes, que no podrn separar del bien de dominio particular, informando sobre la
existencia y obligacin de cumplir con el Reglamento. El traspaso de cualquier unidad de dominio
privado incluye la cuota parte de los fondos de reserva existentes.
1. Servirse de los bienes comunes, siempre que lo hagan segn la naturaleza y destino
ordinario de los mismos y sin perjuicio del uso legtimo de los dems propietarios y usuarios.
2. Disfrutar de los servicios comunales cuya utilizacin haya sido autorizada por la Asamblea
General.
3. Solicitar de la Administracin cualquiera de los servicios que esta deba prestar de acuerdo con
lo establecido por la Asamblea, el Consejo de Administracin y el Reglamento de propiedad
Horizontal.
4. Intervenir en las deliberaciones de las Asambleas de Copropietarios con derecho a voz y voto.
5. Solicitar la imposicin de las sanciones a que hubiere lugar, para los propietarios, arrendatarios
y usuarios de los bienes de dominio privado que violen las disposiciones de la Ley No. 675 de
2007, del Reglamento de propiedad Horizontal y el presente Manual de Convivencia
conforme a como se estipula en los artculos pertinentes.
6. Solicitar al Administrador(a), la convocatoria a Asambleas Extraordinarias de conformidad con
lo establecido en el reglamento de propiedad Horizontal.
7. Utilizar correctamente y de acuerdo con su naturaleza las reas comunes y de recreacin
(Saln de Juegos, Sala de Estudio, Sala de Televisin, Saln Social, Gimnasio, BBQ, Golfito,
Parque Infantil, jardines, fuentes y las dems que hagan parte de la Copropiedad).
8. Presentar peticiones respetuosas al Administrador(a), al Consejo de Administracin y
Comit de Convivencia y a recibir respuesta oportuna por parte del rgano competente.
9. Acceder a la informacin y revisin de cuentas y dems documentos de la gestin de
administracin en cualquier tiempo y en los tiempos establecidos en la Ley y el reglamento de
propiedad horizontal.
PARAGRAF0: Los moradores no propietarios podrn ejercer ante las autoridades internas del
Conjunto el derecho de peticin, as como el de ser odos en las decisiones que puedan afectarlos.
(Sentencia Corte Constitucional C-318 de 2002, M.P. Alfredo Beltrn Sierra).
7
ARTICULO 8. OBLIGACIONES
1. Usar las unidades de dominio privado con la destinacin especfica sealada en el Reglamento
de Propiedad Horizontal. La destinacin inicial sealada en el Reglamento solo podr ser variada
con la autorizacin de la Asamblea General y de acuerdo con las normas vigentes sobre usos.
2. Contribuir a las expensas necesarias para la administracin conservacin, prestacin de
servicios comunales esenciales para la existencia y seguridad, reparacin y reposicin de los
bienes comunes de acuerdo con los coeficientes de Copropiedad y en la forma y trminos que se
establecen en el Reglamento de propiedad Horizontal y Manual de Convivencia.
Ningn propietario podr excusarse de pagar las contribuciones que les corresponden conforme
al Reglamento de Propiedad Horizontal, alegando la no utilizacin de determinados bienes o
servicios comunes o por no estar ocupada su unidad de dominio privado. Las cuotas debern ser
canceladas dentro del plazo determinado por la Asamblea. Existir solidaridad en el pago de las
expensas entre los propietarios y el tenedor a cualquier ttulo del inmueble. En caso de ser varios
propietarios, cada uno de ellos ser responsable de la totalidad de la deuda, sin perjuicio de
solicitar lo pagado a los otros propietarios del bien.
3. Cada propietario se obliga a ejecutar de inmediato en la unidad de su propiedad, las reparaciones
cuya omisin pueda ocasionar perjuicio a la propiedad comn o a las dems propiedades
privadas y responder por los perjuicios causados por tal omisin, adems de las sanciones
previstas en el presente Manual de Convivencia.
4. Permitir la entrada a la unidad de su propiedad al Administrador (a) o al personal autorizado por
este, encargado de probar, inspeccionar o realizar trabajos de revisin, mantenimiento o
reparacin de las instalaciones generales de servicios cualquier otra instalacin, en beneficio
de los bienes de dominio comn o de los dems bienes privados. En caso de obras de
urgencia para la seguridad y conservacin del edificio, la administracin proceder a
ejecutarlos sin necesidad de mencin o aprobacin del propietario respectivo, amparado en la
aprobacin de la Asamblea.
5. Notificar por escrito al Administrador (a), dentro de los cinco (5) das siguientes a la adquisicin
de un bien de dominio particular, su nombre, apellido y domicilio, lo mismo que el nmero,
fecha y lugar de otorgamiento de su respectivo ttulo de propiedad, aportando el respectivo
certificado de tradicin y libertad.
6. Conocer y cumplir en su totalidad las normas de Reglamento de Propiedad Horizontal y
Manual de Convivencia. En caso de venta o arriendo del inmueble si no le es entregado el
Manual de Convivencia, el Administrador(a), deber suministrarlo al nuevo propietario o
tenedor sin ningn costo.
7. Mantener en lo posible asegurado su inmueble contra incendio y terremoto, por un valor que
permita su reconstruccin.
8. Comunicar al Administrador(a), todo caso de enfermedad infecciosa y desinfectar su bien de
dominio particular conforme a las exigencias de las autoridades de higiene.
9. El propietario debe notificar por escrito al Administrador (a), la consignacin que haga de su
inmueble a una Inmobiliaria y/o persona natural para su administracin, venta o
arrendamiento indicando: a quien se consigna el inmueble, clase de autorizacin, fecha,
nmero de apartamento, garaje y deposito -datos que deben coincidir con la escritura pblica
de propiedad del inmueble.
10. Obtener autorizacin escrita del Administrador(a), cuando vaya a efectuar cualquier
trasteo, indicando la hora, para lo cual deber estar a paz y salvo. En este evento el
Administrador (a), debe asignar un guarda de seguridad para el seguimiento del trasteo. Se
deber dejar un deposito equivalente a un salario mnimo mensual vigente para responder
por los posibles daos, el cual ser devuelto en el momento en que se termine el trasteo
o al siguiente da hbil previa verificacin por parte del Administrador(a) o su
delegado que efectivamente no hubo daos.
11. Suscribir contratos con las personas a quienes ceda su propiedad y conceda el uso y goce de
su bien de dominio particular o exclusivo y pactar expresamente en ellos que el inquilino u
ocupante a cualquier ttulo, conoce y se obliga a respetar y cumplir el Reglamento de
Propiedad Horizontal y el Manual de Convivencia.
12. El propietario a quien se haya asignado el uso exclusivo de un bien comn, no podr efectuar
ningn tipo de construccin en el mismo, ni cambiar su destino y deber hacerse cargo de las
reparaciones locativas que se requieran como consecuencia de aquellos deterioros que se
produzcan por culpa del tenedor, o por el desgaste ocasionado an bajo uso legtimo, por
paso del tiempo. Las mejoras necesarias, no comprendidas en lo expuesto sern aprobadas
por la Asamblea y se tendrn como expensas comunes; cuando no sean atribuibles a
determinada persona natural o jurdica, o a responsabilidad del constructor.
13. Recoger en la portera las encomiendas o pedidos a domicilio y no autorizar el ingreso al
edificio y a unidad privada, de las personas que vengan a entregarlos. Excepto que los
ocupantes del inmueble que soliciten el domicilio tengan impedimentos fsicos o presenten
enfermedades o incapacidades de tal gravedad que le impidan atender el domicilio en la
8
recepcin, caso en el cual el propietario y/o tenedor a cualquier ttulo solicitar al
Administrador(a), el tramite del permiso respectivo, previa verificacin por parte del
Administrador de l a i ncapaci dad, per mi so que se ot or gar mi ent r as per si st a el
impedimento.(Sentencias Corte Constitucional T-454 de Agosto 31 de 1998, M.P. Alejandro
Martnez Caballero y T-732 del 5 de Septiembre de 2002, M.P. Rodrigo Escobar Gil).
14. No fumar en los espacios que est prohibido hacerlo por mandato legal y an en espacios
privados si afecta la tranquilidad y la salud de los vecinos.
ARTICULO 9. PROHIBICIONES EN RELACIN CON LAS UNIDADES DE DOMINIO
PRIVADO.
Los Copropietarios y todas las personas que ocupen a cualquier ttulo Unidades Privadas,
debern abstenerse de ejecutar cualquier acto que pudiera perturbar la tranquilidad o el sosiego
de los dems ocupantes o pusiera en peligro la seguridad, solidez y salubridad de la edificacin.
En especial debern tener en cuenta las prohibiciones especficas que se indican enseguida, las
cuales envuelven obligaciones de no hacer:
1. Destinar, enajenar o conceder el uso de las unidades privadas a usos diferentes a los
establecidos en el Reglamento de propiedad Horizontal y Manual de Convivencia que
causen perjuicios o molestias a los residentes. El uso es de vivienda para los apartamentos y
estacionamiento de vehculos adecuados por su tamao y peso en los garajes y depsito de
artculos no peligrosos en el rea de depsitos.
2. Celebrar contratos con personas de mala conducta o de vida disoluta o desarreglada,
destinar su bien de dominio particular a usos contrarios a la moral y a las buenas costumbres, o
a fines prohibidos por la Ley o por las autoridades. As como tan poco destinarlos a sede de
escena ros polticos y religiosos, fbrica, establecimientos de diversin, etc.
3. Sostener en las columnas o muros estructurales, medianeros y techos, cargas o pesos
excesivos, introducir maderos o hacer huecos de cavidad en los mismos; y en general ejecutar
cualquier obra que atente contra la solidez de la edificacin o contra el derecho de los dems.
Adems de la sancin impuesta, el infractor deber cancelar los costos que genere su
actuacin.
4. Colocar avisos o letreros de ventas o arriendos en las ventanas del conjunto a no ser que se
encuentren autorizados por el Administrador(a).
5. Introducir o mantener, aunque sea bajo pretexto de formar parte de las actividades
personales del propietario, sustancias hmedas, corrosivas, inflamables, explosivas o
antihiginicas y dems que representen peligro para la integridad de la construccin o para la
salud o seguridad de sus habitantes. De acuerdo con esta disposicin queda terminantemente
prohibido el uso de estufas de petrleo o sustancias similares.
6. Acometer obras que impliquen modificaciones internas, sin el lleno de los requisitos
establecidos en la Ley, en el reglamento de propiedad horizontal, o que comprometa la
seguridad, solidez o salubridad de la edificacin o disminuyan el aire o la luz de los dems
bienes particulares.
7. Los trabajos inherentes a mejoras internas de acabados, debern realizarse dentro del horario
de 8 A.M. a 5 P.M., de lunes a viernes y los das sbados de 8 A.M. A 1 P.M.
Debern tomarse precauciones para evitar molestias a los dems residentes e informar
previamente al Administrador(a), de las obras a realizar.
8. Realizar en las respectivas unidades de propiedad privada modificaciones arquitectnicas,
salidas de ductos de gas no autorizadas por las autoridades competentes y la Administracin
o cualquier obra que altere la uniformidad de la Copropiedad. Adems del pago de la sancin
impuesta en el presente Manual de Convivencia, el infractor deber restablecer a su estado inicial
lo que modific. En el evento que el infractor sea renuente a cumplir con la obligacin, el
Administrador(a), deber iniciar la accin legal pertinente.
9. Cambiar con la uniformidad de las puertas de ingreso a la unidad privada, en cuanto a
tamao, color y diseo. Adems del pago de la sancin impuesta en el presente Manual de
Convivencia, el infractor deber restablecer a su estado inicial lo que modific. En el evento
que el infractor sea renuente a cumplir con la obligacin, el Administrador(a), deber iniciar la
accin legal pertinente.
10. Utilizar las ventanas y terrazas para colgar alfombras, tapetes, tapices, o elementos
similares.
11. Usar taladros, martillos, etc., sobre las paredes de los apartamentos en las horas de la noche.
Se permite en el horario de 8:00 a.m. a 5:00 p.m. de lunes a viernes y los sbados de 8 a.m. a
1 p.m.
12. Arrojar telas, paales, toallas higinicas, algodn, materiales duros o insolubles, escombros,
arena, tierra y en general todo elemento que obstruya las caeras de lavamanos, lavaplatos,
sifones y sanitarios. En el evento que se ocasione algn dao por infraccin de esta norma,
el infractor responder de todo perjuicio y corrern por su cuenta los gastos que demanden las
reparaciones sin perjuicio de la multa que acarrea esta prohibicin.
9
13. Arrojar aceites, grasas insolubles y residuos alimenticios en los lavaplatos y lavaderos. En el
evento de que se ocasione algn dao por infraccin de esta norma, el infractor responder
de todo perjuicio y corrern por su cuenta los gastos que demanden las reparaciones sin
perjuicio de la multa que acarrea esta prohibicin. El Administrador (a), a travs del personal
a su cargo crear mecanismos de seguimiento al presunto infractor, a efectos de su
identificacin inequvoca.
14. Arrojar colillas de cigarrillos, elementos contundentes que perforen o deterioren las cubiertas,
materas, terrazas y reas comunes. El Administrador (a), a travs del personal a su cargo
crear mecanismos de seguimiento al presunto infractor, a efectos de su identificacin
inequvoca.
15. Instalar maquinarias o equipos susceptibles de causar daos a las instalaciones generales o
de molestar en cualquier forma a los vecinos que perjudiquen el funcionamiento de radios y
televisin o interfieran los servicios del edificio. Adems del pago de la sancin impuesta
deber el presunto infractor restablecer a su estado inicial retirando lo instalado.
16. Perturbar la tranquilidad de los ocupantes con ruidos, molestias, actos bulliciosos, taconeos,
reuniones sociales, conectar a alto volumen aparatos de sonido, radio, Televisin o similares.
Estn especialmente prohibidas las clases de msica, baile o gimnasia en las unidades
privadas.
17. Elevar nuevos pisos, recargar la estructura de la edificacin con nuevas construcciones que
perjudiquen la solidez de la construccin tales como excavaciones, stanos y dems sin la
autorizacin de la Asamblea y previo cumplimiento de las normas urbansticas y
procedimientos vigentes. Adems del pago de la sancin impuesta en el presente Manual de
Convivencia, el infractor deber restablecer a su estado inicial lo que construy y/ o modific. En
el evento que el infractor sea renuente a cumplir con la obligacin, el Administrador
(a), deber iniciar la accin legal pertinente.
18. Permanecer en la sala de descanso y la recepcin, obstaculizando la labor del personal de
vigilancia.
19. Obstruir y dificultar el paso a instalaciones de servicios, escaleras, puertas de los depsitos,
corredores, accesos y dems vas de comunicacin o de bienes de Propiedad Comn.
20. Dejar llaves de los apartamentos y/o depsitos o valores en la recepcin; la Administracin
no se hace responsable por el incumplimiento de esta norma por parte de los residentes o
propietarios.
21. Dejar materas u otros elementos en las reas comunes de los puntos fijos y de la copropiedad.
Adems de la sancin impuesta en el presente Manual de Convivencia, el infractor
deber retirar los elementos que obstaculizan. En caso de renuencia el Administrador (a)
ordenar su retiro.
22. Colgar cuadros u otros objetos en las paredes de los puntos fijos. Adems de la sancin
impuesto en el presente Manual de Convivencia el infractor deber retirar los elementos
colgados. En caso de renuencia el Administrador(a), ordenar su retiro.
ARTICULO 10. PROHIBICIONES EN RELACIN CON LOS BIENES COMUNES Y VIDA EN
COMUNIDAD.
1. Usar las reas comunes como lugares de reunin o destinarlos a cualquier otro fin, que
genere incomodidad o bullicio.
2. Usar los halles, pasillos de depsitos, reas debajo de escaleras u otras reas comunes
para el estacionamiento de motos, bicicletas o almacenamiento de cualquier otro
elemento.
3. Obstaculizar o estorbar en cualquier forma el acceso a los puntos fijos, parqueaderos
privados y de visitantes del conjunto y dems reas comunes de circulacin.
4. Colocar avisos o letreros en las fachadas o cualquier rea comn de la copropiedad con
publicidad diferente al nombre del conjunto.
5. Impedir o dificultar la conservacin y reparacin de los bienes comunes.
6. Usar las zonas de estacionamiento como lugares de juegos infantiles.
7. Usar las zonas de estacionamiento para almacenar cualquier elemento. No se permitir en
los parqueaderos y zonas de circulacin de vehculos, muebles, maquinaria, repuestos,
colchones, cajas de herramientas, llantas y cualquier otro elemento. La Administracin no se
har responsable por los elementos abandonados en estos sitios y el Administrador(a)
queda facultado para hacer retirar dichos elementos, previa comunicacin escrita al
propietario y/o residente.
8. Variar en alguna forma las fachadas o aspecto de la edificacin, o zonas comunes quedando
prohibidas, entre otras obras, cambiar el tipo de ventanas o vidrios, o aumentar o disminuir el
nmero de aquellos. Adems de la sancin impuesta en el presente Manual de Convivencia
el infractor deber dejar en su estado inicial lo que modific. En caso de renuencia el
Administrador(a), iniciar la accin legal pertinente.
9. Instalar cualquier tipo de antenas de radio, radio aficionado, radar, televisin, cables para
energa o telfono, que interfieran las comunicaciones de las unidades privadas o
repercutan en la esttica del Conjunto, sin autorizacin de la Asamblea, previa evaluacin
tcnica y esttica, aprobada por el constructor, ya que cualquier cambio posterior a la
10
entrega del Conjunto, elimina la responsabilidad de este.
10. Sacudir alfombras, tapetes o cualquier otro elemento por las ventanas.
11. Pintar o decorar ventanas, puertas, fachadas y partes exteriores o comunes con tonalidades o
materiales distintos a los del conjunto. Adems de la sancin impuesta en el presente
Manual de Convivencia el infractor deber dejar en su estado inicial lo que modific. En caso
de renuencia el Administrador(a), iniciar la accin legal pertinente y/o restablecer a costa del
infractor el estado inicial el rea comn alterada.
12. Fumar, consumir alcohol y/o sustancias psicoactivas en zonas comunes cerradas como los
halls, escaleras, ascensores, sala de estudio, sala de televisin, gimnasio, BBQ o
cualquier rea comn. En este evento el Administrador(a), estar obligado a informar a los
padres o representantes de los infractores si son menores de edad o a las autoridades
competentes si son mayores de edad.
13. Hacer hogueras en las zonas comunes.
14. Manchar, pintar o rayar las paredes, pisos, techos, etc. de las zonas comunes. Adems de la
sancin impuesta en el presente Manual de Convivencia el infractor deber dejar en su estado
inicial lo que modific. En caso de renuencia el Administrador(a), iniciar la accin legal
pertinente.
ARTICULO11. NORMAS Y LIMITACIONES PARA EL USO Y GOCE DE LOS
PARQUEADEROS PRIVADOS
1. Ningn propietario o usuario podr estacionar su vehculo y/o moto fuera de las lneas que
demarcan el espacio o rea objeto de propiedad particular o uso exclusivo afectando el
estacionamiento privado del vecino.
2. Ningn propietario o tenedor a cualquier ttulo, podr estacionar su vehculo en lugares no
autorizados o debajo de las escaleras de los subsotanos.
3. Los usuarios de parqueadero privados y de visitantes estn obligados a parquear en reversa,
esto con el fin de facilitar una pronta evacuacin en caso de presentarse una emergencia.
4. Ningn propietario o residente podr obstaculizar el libre movimiento de los dems vehculos
y personas. Aun cuando los usuarios tienen derecho a transitar en sus vehculos por las zonas
reservadas para la circulacin, esto no los faculta para estorbar.
5. No podrn hacerse reparaciones a los vehculos y/o motos dentro de los garajes. Fuera de las
absolutamente necesarias para retirarlos y elevarlos a reparacin definitiva a otro sitio.
6. Queda expresamente prohibido estacionar en los parqueaderos buses o busetas, camiones y
en general, vehculos con capacidad superior a 1.5 toneladas, o vehculos con dimensiones
superiores a los espacios previstos. La inobservancia de esta norma, adems de las
sanciones previstas en el presente Manual de Convivencia, faculta al Administrador(a), a
ordenar la prohibicin de ingreso a la copropiedad de los mencionados vehculos y a llamar a
las autoridades de trnsito para que retiren el vehculo del infractor en cumplimiento del
presente Manual de Convivencia.
7. Todo usuario de vehculo y/o moto al ser avisado, por parte del Administrador(a), que est
botando gasolina, o aceite deber hacerlo reparar inmediatamente. Sin perjuicio de la sancin
aplicada por la inobservancia a esta norma, el infractor ser responsable de todo perjuicio.
8. La circulacin en los parqueaderos se har conservando siempre la derecha y a velocidad
moderada. Siempre tendr prelacin para estacionar, el vehculo que haya entrado primero.
En el evento de causar perjuicios o generar accidente por la inobservancia de la presente
norma el presunto infractor responder por su actuacin.
9. Cualquier dao causado por uno de los usuarios a cualquiera de los vehculos debe ser
reportado inmediatamente a la Administracin, y/o vigilancia por parte del propietario quien
segn las circunstancias deber avisar a las autoridades correspondientes.
10. Se prohbe el lavado de vehculos y/o motos dentro del Conjunto.
11. Los garajes o parqueaderos no se podrn separar o encerrar con muros, mallas, cintas o
divisiones de cualquier tipo. La inobservancia de esta norma, adems de la sancin
contemplada en el presente Manual de Convivencia, implica la obl igaci n al i nfractor
para que por su cuenta real ice l os trabaj os correspondientes para restablecer el
parqueadero a su estado original. En caso de renuencia, en un trmino no mayor de
ocho (8) das hbi les el Administrador(a) restablecer el estado inicial del parqueadero y los
costos sern asumidos por el infractor, para lo cual, se cargaran a la cuenta de cobro del
respectivo inmueble y cualquier abono ser aplicado contablemente con preferencia a cubrir
estos valores.
12. Cada garaje o parqueadero, queda gravado con las servidumbres que sean necesarias para
el acceso a parqueaderos contiguos o a las dependencias de propiedad comn o privada,
as como para la instalacin y mantenimiento de tuberas redes de servicios comunes.
13. Todos los usuarios de los parqueaderos debern tomar las medidas para garantizar a
los dems su derecho a la tranquilidad. Por tal circunstancia evitarn el ruido de pitos y alarmas
en especial en horas de la noche y madrugada, que no sean producto de emergencias reales.
14. Parquear dejando el espacio suficiente para acceder a los depsitos.
11
15. Parquee en el lugar asignado para su apartamento, no utilice los parqueaderos de visitantes
estos son exclusivamente para "visitantes".
16. Queda prohibido el arrendamiento de parqueaderos privados a personas que no sean
residentes del Conjunto. El Administrador (a), queda facultado para ordenar a la Empresa de
Vigilancia la prohibicin de ingreso del vehculo de arrendatario ajeno al Conjunto.
17. Se prohbe montar en bicicletas, patinetas y/o similares en los garajes y/o reas comunes con el
fin de evitar accidentes y/o daos a los vehculos y personas. Adems de la sancin impuesta
por el incumplimiento de esta norma, el infractor deber cancelar los daos y perjuicios
causados al afectado. La administracin a travs de la empresa de seguridad velar por el
cumplimiento de esta norma y adems informar al propietario y/o residente del que caus el
dao.
ARTICULO 12. MANEJO DE BICICLETAS, CARROS DE MERCADO Y SIMILARES.
1. Las bicicletas, triciclos y similares, debern permanecer en los parqueaderos privados o
depsitos cuando no estn siendo utilizados. Esta prohibido de manera expresa dejarlas en
reas comunes o en los parqueaderos de los vecinos o frente a los depsitos, debajo de las
escaleras y cualquier rea comn.
2. Los propietarios de bicicletas, triciclos o similares debern diligenciar en la Administracin el
formato correspondiente, para registrarlo en el Libro de Copropietarios dejando la informacin
bsica del elemento lo mismo que para el Libro de Control de Vigilancia que para tal efecto se
crea.
3. Los menores de edad solo podrn sacar las bicicletas de la copropiedad con autorizacin
previa y por escrito o en compaa de sus padres. De tales circunstancias se deber dejar
constancia en la bitcora de los guardas de seguridad.
4. Al utilizar los carros de mercado, los copropietarios y/o residentes se desplazaran por las zonas
vehiculares principales, en ningn caso se debe transitar entre los parqueaderos, (poniendo en
riesgo los vehculos de los vecinos), ser cuidadosos al momento de ingresarlo a los ascensores
para no daar estos. En el evento de incumplimiento de esta norma, adems de las sanciones
previstas en el presente Manual de Convivencia el presunto infractor deber responder por los
perjuicios y/o daos que haya causado.
5. Al terminar de usar el carro de mercado, dejarlo nuevamente en el sitio establecido para tal fin.
CAPITULO III.
AREAS O BIENES COMUNES
ARTICULO 13. DEFINICION
Son los elementos, zonas y equipos de la Unidad Residencial que permiten o facilitan la existencia,
estabilidad, funcionamiento, conservacin seguridad, uso y goce de los bienes de dominio
particular, que pertenecen en comn y proindiviso a los propietarios, siendo por tanto
inalienables e inembargables en forma separada.
Estas reas son de todos y para todos. Debemos velar porque su mantenimiento y buen estado
se cumpla, al mismo tiempo utilizarlas de la mejor manera para que brinden bienestar y
seguridad a los residentes del conjunto. El diseo de estos espacios ya est implementado y
debemos procurar mejorarlos y cuidarlos partiendo de lo que ya se tiene. Lo anterior es para
beneficio de todos, redundando en mayor valorizacin del conjunto y por consiguiente el de los
bienes privados.
En cuanto al manejo y usufructo de reas y/o zonas comunes, se regir por las disposiciones
contempladas en el presente Manual de Convivencia, Reglamento de Propiedad Horizontal del
Conjunto y la Administracin de las mismas estarn a cargo del Administrador(a).
La relacin de reas comunes de la Copropiedad, estn contempladas en el Artculo Octavo del
Reglamento de Propiedad Horizontal, en todo caso cuando se tenga dudas sobre la esencia de un
rea se deber consultar con esta norma y dar aplicacin taxativa a la enumeracin all descrita
o a las reformas que del Reglamento de Propiedad Horizontal se hayan efectuado.
ARTICULO 14. PARTICIPACION DE LAS EXPENSAS COMUNES
Cada propietario deber contribuir con los gastos de administracin, funcionamiento,
sostenimiento, reparacin, mantenimiento, reposicin de los bienes comunes y pago de la prima
de seguros de incendio y terremoto en proporcin al coeficiente de copropiedad establecido.
12
ARTICULO 15. NORMAS PARA EL USO Y GOCE DE LOS ASCENSORES
1. El ascensor como elemento de desplazamiento esencial, se debe cuidar muy especialmente
sin exceder la capacidad en peso y nmero de personas especificadas en la plaqueta del
ascensor.
2. No rayar, golpear o deteriorar los espejos, paneles y controles. Quien sea sorprendido
realizando actos que daen el ascensor, adems de la sancin impuesta por incumplimiento a
la presente norma, deber pagar los costos que la administracin incurra en el restablecimiento
del dao. Si es un menor de edad el presunto infractor, responder por los daos los Padres
de este o quien lo represente legalmente.
3. Conocer y ensear especialmente a los nios la correcta utilizacin y las normas de seguridad
de los ascensores. No permitir que los nios jueguen en el ascensor.
4. Por seguridad, no se debe jugar, correr o saltar dentro del ascensor.
5. No fumar en el ascensor.
6. Solo se debe accionar el botn de alarma en caso de emergencias.
7. En el evento que los copropietarios o tenedores a cualquier ttulo utilicen el ascensor en
compaa de una mascota se deber dar prioridad de utilizacin a los usuarios que esperan
el mismo.
8. Al utilizar el ascensor se debe dejar en el mismo estado de conservacin y aseo en que se
encuentre. En el evento que se presente la violacin a la presente norma, adems de la
sancin prevista en el presente Manual de Convivencia el infractor deber cancelar el valor
del aseo para dejarlo en su condicin inicial. En caso de renuencia a cancelar el costo se
cargar el mismo en la cuenta de cobro con la indicacin clara del concepto.
ARTICULO 16. NORMAS PARA EL USO Y GOCE DEL BBQ
1. El uso del BBQ es para los propietarios y residentes del CONJUNTO PARQUES DE LA
FLORESTA- CLUB RESIDENCIAL.
2. Los daos ocurridos por el mal manejo de los equipos y elementos del BBQ, sern de
responsabilidad del propietario o residente que tome en alquiler esta rea comn. En el
evento que los daos sean causados por menores de edad responder el propietario y/o
residente donde habite el menor que cause los daos. As mismo, ser responsable por
los desmanes o excesos de sus invitados. El costo de los daos en caso de no ser
cancelados se cargaran a la cuenta de cobro mensual notificando al responsable con los
soportes respectivos. La aplicacin de los abonos se har preferiblemente a cubrir en primer
lugar estos valores.
3. El BBQ ser utilizado mximo hasta las 12:00 p.m. Evitando los ruidos altisonantes,
tanto en los equipos de msica, como en los dems aspectos pertinentes.
4. El interesado en la utilizacin de esta rea como deber gestionar su solicitud con la debida
antelacin ante la Administracin. Bajo ninguna circunstancia se puede utilizar esta rea
comn sin la debida autorizacin y pago respectivo.
5. El valor del alquiler de esta rea comn ser 1 da de salario mnimo legal vigente.
6. La entrega del BBQ por parte del Administrador (a) o su Delegado se har por medio de
inventario escrito y en buen estado de limpieza.
7. La entrega del BBQ por parte del solicitante se har al Administrador (a) o su delegado por
medio de inventario escrito y en buen estado de limpieza. En el evento que se entregue
sucio se faculta al Administrador (a) para que realice el aseo respectivo y el valor
correspondiente al pago de la limpieza se cargar a la respectiva cuenta de cobro con
indicacin precisa del concepto.
8. Bajo ninguna circunstancia la Administracin (Consejo de Administracin, Administrador (a)
podr cambiar la destinacin de esta rea comn que es para el servicio de todos los
copropietarios y/o residentes.
ARTICULO 17. NORMAS PARA EL USO Y GOCE DEL SALA DE CMPUTO
1. El uso de la Sala de Cmputo es para los propietarios y residentes del CONJUNTO PARQUES
DE LA FLORESTA CLUB RESIDENCIAL. Bajo ninguna circunstancia los elementos de esta
sala estarn al servicio de la Administracin.
2. Los daos ocurridos por el mal manejo de los equipos y elementos de la Sala, sern
responsabilidad del propietario o residente que tome en uso la misma. Si es un menor de
edad el presunto infractor, responder por los datos los padres de ste o quien lo represente
legalmente.
3. La Sala de cmputo ser utilizada en los horarios de atencin de la administracin para efectos
de los controles respectivos. Para los fines de semana deber separar con anticipacin la
disponibilidad con la administracin y los controles a que haya lugar debern hacerlos el
delegado del Administrador(a) que haya sido designado para tal fin.
4. Para efectos de utilizar la Sala de cmputo, se deber elevar la solicitud ante la
Administracin.
13
5. El usuario debe registrarse en una planilla que para este efecto se tendr en la
Administracin y los fines de semana en la recepcin, indicando: el nombre de quien va a
utilizar el equipo (residente o propietario), nmero de apartamento y torre, equipo que va a
utilizar y los dems datos que la Administracin considere necesarios.
6. En la sala de cmputo queda prohibido fumar, consumir cualquier clase de bebidas
alcohlicas, sustancias psicoactivas o alimentos y ejecutar actos que vayan en contra de la
moral y las buenas costumbres.
7. La administracin deber gestionar y administrar servicio de Internet para los propietarios y/o
residentes del Conjunto. En este caso establecer los controles a que haya lugar.
8. Bajo ninguna circunstancia la Administracin (Consejo de Administracin, Administrador(a)
ARTICULO 18. NORMAS PARA EL USO Y GOCE DE LA SALA DE TELEVISION.
1. El uso de la Sala de Televisin es para propietarios y residentes del CONJUNTO PARQUES
DE LA FLORESTA CLUB RESIDENCIAL
2. Los daos ocurridos por el mal manejo de los equipos y elementos de la Sala, sern
responsabilidad del propietario o residente que tome en uso la misma. Si es un menor de
edad el presunto infractor, responder por los daos los padres de este o quien lo represente
legalmente.
3. Para efectos de utilizacin de la sala de televisin, el interesado deber elevar su solicitud con
la debida antelacin, ante la Administracin.
4. El usuario debe registrarse en una planilla que para este efecto se tendr en la
Administracin y los fines de semana en la recepcin, indicando: el nombre de quien va a
utilizar la Sala de Televisin y su mobiliario (residente o propietario), nmero de
apartamento, torre, y los dems datos que la Administracin considere necesarios.
5. En la Sala de televisin queda prohibido fumar, consumir cualquier clase de bebidas alcohlicas,
sustancias psicoactivas o alimentos y ejecutar actos que vayan en contra de la moral y las
buenas costumbres.
6. La administracin podr alquilar esta Sala para eventos sociales, familiares, didcticos y
culturales de hasta 25 personas por un valor de 1 salario diario legal vigente, y solamente su
utilizacin ser hasta las 10:00 p.m.
ARTICULO 19. NORMAS PARA EL USO Y GOCE DEL SALON DE JUEGOS
1. El uso del Saln de Juegos es para propietarios y residentes del CONJUNTO PARQUES
DE LA FLORESTA CLUB RESIDENCIAL.
2. Los daos ocurridos por el mal manejo de los juegos y elementos del Saln, sern
responsabilidad del propietario o residente que torne en uso el mismo. En el evento que
quienes causen los daos sean menores de edad respondern los padres o representantes
legales de los mismos. Adems de la sancin impuesta en el presente Manual de Convivencia
el infractor deber cancelar el valor de los daos y en caso de renuencia a hacerlo el
Administrador(a) queda facultado para arreglar lo daado y cargar dicho valor a la respectiva
cuenta de cobro, previa observancia de procedimiento establecido en este Manual para el
pago de sanciones.
3. El saln ser utilizado de acuerdo al objeto esencial de esta rea comn. Esto es la utilizacin de
los juegos que se encuentren en este saln.
4. Para efectos de utilizacin del saln de juegos, el interesado deber elevar su solicitud ante
la Administracin y registrarse en una planilla que para este efecto se tendr en la
Administracin: indicando el nombre, numero de apartamento y torre, juego que va a utilizar.
Este documento reposara entre semana en la Administracin y los fines de semana se dejar
a disposicin de los usuarios en la recepcin bajo la verificacin del delegado del
Administrador(a),
5. Los elementos que la administracin preste para el goce de los juegos debern ser devueltos en
el estado en que se reciben. En caso contrario deber cancelar el valor del elemento daado,
para lo cual el Administrador(a) aplicar el procedimiento mencionado en el numeral anterior.
6. En el saln de juegos queda prohibido fumar, consumir cualquier clase de bebidas alcohlicas,
sustancias psicoactivas o alimentos y ejecutar actos que vayan contra la moral y las buenas
costumbres.
podr cambiar la destinacin de sta rea comn que es para el servicio de todos los
14
ARTICULO 20. NORMAS PARA EL USO Y GOCE DEL GIMNASIO
1. El uso del gimnasio es exclusivo para propietarios y residentes del Conjunto Parques de la
Floresta Club residencial.
2. Los daos ocurridos por el mal manejo de los implementos del gimnasio, sern
responsabilidad del propietario o residente que utilice el mismo. Adems de la sancin
impuesta en el presente Manual de Convivencia el usuario deber cancelar el valor de los
daos causados, previa observancia de procedimiento establecido en este Manual.
3. El usuario debe registrarse en una planilla indicando: la fecha, el nombre (propietario o
residente), nmero de apartamento, torre, mquinas que va a utilizar y estado en que las
recibe, la planilla reposar en la administracin y en das festivos en la recepcin. El tiempo de
uso del Gimnasio ser programado por el Administrador(a) de acuerdo a la demanda de
utilizacin del mismo.
4. Los equipos sern entregados al usuario personalmente por el Administrador(a) o su delegado
y el usuario a su vez terminado el tiempo de su utilizacin en igual forma los entregar, dejando
constancia del estado de entrega de los equipos. El Administrador(a) o su delegado deber
estar pendiente al finalizar el trmino de utilizacin para efectos del control respectivo.
5. Los equipos sern utilizados de acuerdo con la funcin que cada uno desarrolle sin exceder el
uso del mismo.
6. Los usuarios deben acudir al gimnasio con ropa apropiada para las actividades deportivas,
zapatos tenis, no se permite el cambio de ropa en el gimnasio.
7. Los usuarios debern limpiar los equipos una vez utilizados. Esto con el fin de preservar los
equipos y evitar proliferacin de grmenes. La administracin velar por el suministro de los
elementos necesarios para hacer esta limpieza.
8. En el gimnasio queda prohibido fumar, consumir cualquier clase de bebidas alcohlicas,
sustancias psicoactivas o alimentos y/o ejecutar actos que vayan contra la moral y las buenas
costumbres.
9. Quienes asistan al Gimnasio deben propender por mantener las instalaciones en condiciones
ptimas de aseo y limpieza tal como se reciben. La Administracin velar por el perfecto estado
de aseo de esta rea comn.
10. Ningn usuario podr utilizar las instalaciones y equipos si se encuentra enfermo, afectado por
enfermedades infecto contagiosas y/o tomando medicamentos que alteren su capacidad fsica y
mental. La administracin se exonera de toda responsabilidad derivada del uso del gimnasio en
las conclusiones establecidas en este numeral lo mismo que si por el mal uso de los equipos los
usuarios se causan lesiones.
11. No se permite el ingreso al gimnasio en estado de embriaguez o bajo el efecto de sustancias
psicoactivas o alucingenas, en este evento el Administrador(a) o su delegado no har entrega
del mismo y dejara constancia del motivo de la negativa.
12. No se permite el ingreso al gimnasio de menores de 10 aos de edad.
ARTICULO 21. NORMAS PARA EL USO Y GOCE DEL SALN SOCIAL
1. El uso del Saln Social es exclusivo para propietarios y residentes del CONJUNTO PARQUES
DE LA FLORESTA CLUB RESIDENCIAL.
2. La solicitud de utilizacin del Saln Social deber hacerse ante el Administrador(a) previa
cancelacin del valor total del alquiler que ser equivalente a 3 das del salario mnimo legal
vigente y verificacin de disponibilidad del mismo en la fecha solicitada. Para tal efecto el
Administrador(a), deber establecer una planilla de Programacin para evitar el alquiler
simultaneo.
3. Una vez asignado el Saln Social, el usuario debe hacer un depsito equivalente a un salario
mnimo legal mensual vigente como garanta de buen uso. No obstante lo anterior los daos
ocurridos por el mal manejo de los equipos, elementos y mobiliario, sern responsabilidad del
propietario o residente que tome en alquiler el mismo. As mismo, ser responsable por los
desmanes o excesos de sus invitados dentro de la Copropiedad.
4. Para efectos del control de ingreso de invitados y disposicin de parqueaderos, el peticionario
del Saln Social debe entregar el registro de invitados en recepcin.
5. En el evento que se presenten daos causados por el mal uso del mismo, el depsito no se
devolver hasta tanto se cuantifique el valor de los daos ocasionados. Una vez cuantificados
los daos, si el depsito no es suficiente el Administrador(a), proceder a cobrar el excedente
al usuario que haya solicitado el Saln, incluyndolo en la Cuenta de Cobro de la Cuota
Mensual, previa observancia de procedimiento establecido en este Manual.
6. Recibir y entregar al Administrador (a) o su delegado, el Saln Social cuando sea utilizado.
Para tal fin el Administrador (a) deber elaborar una Planilla con el inventario respectivo, y el
estado de los elementos entregados, entendindose tambin el estado de las reas fsicas
15
del saln, (paredes, pisos, baos, cocina, cortinas, mobiliario, etc.). Una vez efectuada la
entrega por parte del solicitante y verificado el estado de los elementos y las instalaciones
por el Administrador (a) o su delegado y constatado que no existen daos se har la
devolucin del deposito en forma inmediata en caso de ser da hbil y al da hbil siguiente si
la entrega se produce en da festivo.
7. En el evento que el usuario del Saln Social lo entregue en condiciones de aseo diferentes a
las que lo recibi, el Administrador(a) proceder a descontar del deposito el valor equivalente
a un da de salario mnimo legal vigente para el pago de la persona que realice el aseo.
8. El horario de utilizacin del Saln Social ser mximo hasta la 1:00 a.m.
9. Quien utilice el saln Social, deber atender las normas de convivencia en concordancia con
las normas legales vigentes, evitando los ruidos por encima de los decibeles establecidos
legalmente, tanto en los equipos de msica, como en los dems aspectos pertinentes.
10. El saln Social no ser alquilado para eventos de carcter poltico.
11. El propietario o residente solicitante del alquiler del Saln social ser responsable por los
desmanes o excesos de sus invitados, en cuyo caso se aplicar lo preceptuado en el
Numeral 5 del presente artculo.
12. Bajo ninguna circunstancia la Administracin (Consejo de Administracin, Administrador (a)
PARAGRAFO: Restricciones que debe tener en cuenta el solicitante como responsable
por los asistentes al evento social:
1. No se permite el consume de licor, alimentos y cigarrillos fuera del saln Social.
2. No esta permitido el consumo de sustancias psicoactivas dentro del conjunto.
3. No esta permitido utilizar cintas que desprendan la pintura de las paredes y techos. (Se
recomienda-utilizar cinta mgica y/o de enmascarar).
4. Los invitados por ningn motivo estn autorizados para circular por la zona de parqueaderos,
ascensores y reas comunes internas del conjunto.
5. El peticionario del saln debe velar por el buen comportamiento de sus invitados.
ARTICULO 22. NORMAS PARA EL USO Y GOCE DE LOS PARQUEADEROS DE
VISITANTES.
1. Los parqueaderos determinados para vehculos de visitantes, estn al servicio y sern
utilizados nicamente por los vehculos de los visitantes de propietarios y residentes del
CONJUNTO PARQUES DE LA FLORESTA - CLUB RESIDENCIAL.
2. Por ningn motivo esta permitido el parqueo permanente de vehculos (carros, motos,
trileres, etc.), de propietarios y/o residentes en el parqueadero de visitantes, salvo que el
parqueadero privado del propietario y/o residente presente situaciones fortuitas que impidan
su uso. En este caso el Administrador (a) aprobara por escrito, el uso temporal de uno de
estos parqueaderos al residente y/o propietario, hasta que cese los actos que impidan su
uso, teniendo en cuenta que los actos perturbadores del uso del parqueadero privado
provengan de la responsabilidad de la administracin.
3. Un vehculo de visitante podr permanecer como mxima diez (10) horas diurnas o nocturnas
en el parqueadero de visitantes, sin costo alguno.
Vencido el termino, el propietario y/o residente que autorizo el ingreso se har responsable
del pago del exceso de horas de utilizacin del parqueadero, el cual ser calculado por la
administracin por un valor del 5% de un (1) da de salario diario legal vigente, por cada 4
horas o fraccin, del tiempo excedido.
El valor de la liquidacin por concepto de parqueo, se notificar al propietario o residente
que autoriz el ingreso del parqueo para su cancelacin. En el evento que no se cancele en
forma inmediata, este valor ser incluido en la siguiente cuenta de cobro, con indicacin del
concepto cobrado.
Se excepta de esta norma, el caso de eventos sociales, los invitados podrn utilizar el
parqueadero de visitantes durante el tiempo que dure el evento social, sin ningn costo.
4. Si el visitante proviene de otra ciudad y su permanencia es superior a un da, se debe
informar por escrito a la administracin, para efecto de autorizar la permanencia y asignacin
de parqueadero de visitante, previa cancelacin del pago correspondiente a un da de salario
legal vigente por cada 5 das de permanencia. Si el trmino de permanencia es menor, se
cancelar en forma proporcional al tiempo que permanezca. En la solicitud se deber indicar,
el nombre del propietario que recepciona al visitante, torre y apartamento, identificacin del
vehculo del visitante y los dems datos que la administracin crea conveniente y necesarios.
5. Los vehculos de visitantes deben circular dentro de la propiedad, con luces bajas y a una
velocidad mxima de diez (10) kilmetros por hora durante el recorrido dentro del rea de
parqueaderos. Se debe estacionar el automvil en posicin de salida, en el parqueadero que
le fue asignado y no podr estacionar despus en parqueaderos diferentes.
6. No obstruir las zonas comunes de transito al interior del conjunto.
16
7. Mover el automvil cuando se le indique, para permitir el trnsito y retiro de otro que este
siendo obstaculizado.
8. Todos los visitantes debern acatar las normas internas del Conjunto y en consecuencia
deben garantizar a los dems su derecho a la tranquilidad. Por tal circunstancia no hacer uso
de la bocina, pito, alarmas de los vehculos, o llevar el radio a alto volumen dentro del
conjunto, salvo en caso de extrema necesidad o de emergencia real. El propietario o
residente ser responsable por los desmanes o excesos de sus visitantes.
9. Si un vehculo de visitantes, ocasiona daos internos a las instalaciones del conjunto, estos
daos deben ser cubiertos por el causante de los mismos en solidaridad con el propietario
y/o residente que autorizo su ingreso.
10.El visitante debe disponer de las medidas de seguridad, necesarias para su automvil
(alarmas, seguros, etc.), no debe dejar dentro del vehculo objetos de valor (joyas, dinero,
radio extrable o frontales, computadoras, etc.), la administracin y la vigilancia del conjunto
no respondern por la prdida de dichos objetos o similares.
11.Dar prioridad de uso de las vas, a los peatones que transiten al interior del conjunto,
procurando la seguridad de los mismos.
12. El Administrador (a), del conjunto a travs de los funcionarios de vigilancia son los encargados
de controlar el ingreso y salida de los vehculos de visitantes, para tal efecto establecer los
mecanismos que garanticen el eficiente control a travs de planillas o dems elementos que
considere necesarios.
13. Podr ingresar un vehculo de visitantes, una vez revisado y autorizado el ingreso por el
propietario y/o residente previa verificacin de disponibilidad de parqueaderos. Una vez sean
ocupados en su totalidad los parqueaderos, no se permitir el ingreso de ms vehculos de
visitantes. Este procedimiento sera cumpliendo estrictamente por la vigilancia.
14. Para el uso del parqueadero de visitante, es necesario que el personal delegado por la
administracin diligencie el formato que contiene los datos relativos a la identificacin del
apartamento, torre, a donde se dirige el visitante e identificacin del vehculo y una vez
autorizado el ingreso por el propietario o residente, ser asignado el parqueadero para el
visitante. Igualmente debe dejar constancia de la hora de ingreso y salida del vehculo del
visitante.
15. En el evento que la administracin implemente controles de seguridad, tales como fichas de
control o similares, har entrega de los elementos a los responsables de dicho control,
para que se garantice el mismo. En caso de prdida, se harn responsables de los mismos. El
Administrador(a), su delegado y la Revisora Fiscal harn controles peridicos para la
verificacin de la existencia de los elementos de control, entregados por la administracin.
16. No ser permitido el acceso al parqueadero de visitantes, para ubicar carros y/o motos de
domicilios, combustible, trasteos, etc.
17. Se prohbe el ingreso de vehculos de visitantes con capacidad superior a 1.5 toneladas o
con dimensiones superiores a los espacios previstos (alto 2.10 mts, ancho 2.29 mts, largo
4.52 mts.
18. Se prohbe el parqueo de vehiculas en la rampa a la entrada de la unidad, o por las vas de
circulacin.
19. El visitante deber anunciarse en la portera, si llega en carro deber esperar en la zona de
acceso vehicular establecida para los visitantes, mientras es anunciado sin obstaculizar el
ingreso y salida de otros vehculos.
podr cambiar la destinacin de esta rea comn que es para el servicio de los visitantes de
21. El Administrador(a) ser responsable de cumplir con la normatividad dispuesta en este artculo
y su incumplimiento se constituir como una causal de terminacin del Contrato, adems de
las establecidas en la Ley, Reglamento de Propiedad horizontal y el Contrato. Caso en el cual
el Consejo de Administracin proceder a relevarlo respetando el debido proceso y el
cumplimiento de los requisitos legales.
C A P I T U L O I V
MANEJO DE RESIDUOS SOLIDOS
ARTICULO 23. USO DE SHUTS Y MANEJO DE RECICLAJE.
Para el manejo de los residuos slidos que produzcan cada una de las unidades de dominio
privado existentes en el conjunto, se tendrn en cuenta las siguientes normas:
1. Debern ser clasificadas: Separando los materiales orgnicos de los elementos susceptibles
de reciclar (papel, cartn, vidrio, plsticos, lata, etc.). Depositar los primeros en el Shut de
Basuras, dispuestos en cada piso de las torres y los segundos en los sitios establecidos por
la administracin para tal fin, los cuales sern informados por el Administrador(a), a travs de
Circular o el medio que considere ms expedito.
17
2. Las bolsas de basura no se podrn dejar en zonas comunes diferentes al rea asignada para
las mismas.
3. Para mayor higiene y evitar la propagacin de insectos y grmenes, todos los desechos
deben ser depositadas en bolsas plsticas debidamente cerradas.
4. No arrojar a las caeras objetos slidos, papel, toallas higinicas, paales desechables,
bolsas plsticas, algodones, gasas, cabello y dems elementos que puedan obstruir las
caeras y ocasionar taponamientos y malos olores. Adems de la sancin establecida en el
presente Manual el infractor deber cancelar los costos de los perjuicios que su actuacin
genere.
5. No se deben arrojar basuras en las zonas comunes, zonas comunes de uso exclusivo
(terrazas) o en las zonas diferentes de los shuts de basuras. Adems de la sancin establecida
en el presente Manual el infractor deber cancelar los costos de los perjuicios que su
actuacin genere.
6. Todos los residentes deben estar atentos a utilizar correctamente los shuts de basuras
introduciendo bolsas medianas (tipo supermercado) proporcionales al tamao de la entrada
del Shut para evitar atascamientos, daos a los mismos y malos olores. Las balsas debern
estar debidamente selladas.
7. No arrojar papeles, colillas de cigarrillo (prendidas o apagadas), cascaras u otras basuras
pequeas por las ventanas, o en las escaleras, entradas comunes, shuts y zonas verdes.
8. El residente o propietario de cada Unidad Privada, dar las instrucciones pertinentes al
manejo de residuos salidos a los miembros de la familia y al personal a su servicio para
socializar esta normatividad y que se le d estricto cumplimiento.
9. No se deben arrojar por los ductos de los shuts, botellas, cartones, elementos sueltos como
papeles, vidrio y todo material de reciclaje. La disposicin de este material se har en las
canecas identificadas para tal fin.
10. Se prohbe introducir en los shuts de basuras, desechos, botellas y envases con elementos
txicos o inflamables que puedan ocasionar daos a los residentes o al conjunto.
PARAGRAFO: El Administrador (a), establecer los mecanismos para detectar en forma
inequvoca el presunto infractor de las normas establecidas en el presente artculo.
C A P I T U L O V
TENENCIA DE MASCOTAS
ARTICULO 24. MANEJO DE MASCOTAS
De acuerdo con el Cdigo de Polica, la Ley 746 de Julio 19 de 2002, y con el fin de proteger la
integridad de las personas, la salubridad del conjunto y el bienestar de sus mascotas se tendrn en
cuenta las siguientes disposiciones, que rigen tanto para residentes como para visitantes.
Est prohibido:
1. Tener en su unidad privada mascotas que causen molestias a sus vecinos, debido a los malos
olores y aullidos. Adems de la sancin impuesta en el presente Manual de Convivencia el
Administrador(a) en caso que la conducta sea reiterativa deber iniciar la accin legal
pertinente ante las autoridades competentes, a fin que se ordene el cese de actos violatorios de
la tranquilidad.
2. Tener en su Unidad privada mascotas gatos, perros y en general cualquier clase de animales que
causen perjuicios o molestias a los dems ocupantes del Conjunto y que sean de comprobada
peligrosidad y en especial las consideradas como peligrosas, segn la Ley 746 de Julio 19
de 2002. Se consideraran perros potencialmente peligrosos aquellos que presenten una o
ms de las siguientes caractersticas: a) Perros que han tenido episodios de agresiones a
personas u otros perros; b) Perros que han sido adiestrados para el ataque y la defensa; c)
Perros que pertenecen a una de las siguientes razas o a sus cruces o hbridos: American
Staffordshire Terrier, Bullmastiff, Dberman, Dogo Argentino, Dogo de Burdeos, Fila Brasileiro,
Mastin Napolitano, Pit Bull Terrier, American Pit Bull terrier, De presa canario, Rottweiler,
Staffordshire Terrier, Tosa Japons. Adems de la sancin impuesta en el presente Manual de
Convivencia el propietario de la mascota responder por los perjuicios o lesiones que cause la
cual se har efectiva a travs de los mecanismos establecidos por la ley.
3. Los animales pequeos domsticos y/o pacficos se podrn tener pero se deben controlar con
tralla. Se consideran animales domsticos los siguientes: perros, gatos, pjaros,
hmsteres, animales pequeos. No est permitido tener animales tiles en los
apartamentos como ovejas, cerdos. Ningn propietario y/o residente podr utilizar las zonas
comunes para mantener animales domsticos. El Administrador(a) velara para que en las
reas comunes no permanezca ninguna clase de animales domsticos que se presuma sin
dueo.
4. En las zonas comunes, los ejemplares caninos debern ir sujetos por medio de tralla, y
provistos de bozal si es el caso especfico de perros potencialmente peligrosos. El
18
propietario de la mascota responder por los perjuicios ocasionados por esta, adems
de la sancin impuesta en el presente Manual de Convivencia.
5. El propietario de un perro potencialmente peligroso asume la posicin de garante de los riesgos
que se puedan ocasionar por la sola tenencia de estos animales y por los perjuicios y las
molestias que ocasione las personas, a las cosas, a las zonas comunes y al medio natural en
general.
6. Los menores de edad no podrn ser tenedores de los ejemplares catalogados como
potencialmente peligrosos en las zonas comunes. Igual restriccin recae frente a personas
que se encuentren en estado de embriaguez, bajo el influjo de sustancias psicoactivas, o
presenten limitaciones fsicas. En caso de incumplimiento la Administracin informar a
las autoridades de polica delegadas para que procedan al decomiso del ejemplar, y se
impondr la sancin a su propietario por parte de las autoridades municipales delegadas.
PARAGRAFO. En el caso de las personas que presenten limitaciones fsicas, se exceptuaran
los ejemplares caninos que sirvan como perros guas.
7. Queda prohibido dejar las deposiciones fecales de las mascotas en las reas comunes. Los
propietarios o tenedores de los ejemplares caninos son responsables de recoger
convenientemente los excrementos y depositarlos en bolsas de basura domiciliaria.
8. Los dueos de las mascotas deben evitar que hagan sus necesidades en las zonas comunes
(ascensores, pasillos, parqueaderos, zonas verdes, escaleras o sitios donde caminen los
dems residentes). En caso de que esto suceda estn en la obligacin de recoger y/o limpiar,
inmediatamente los excrementos que generen sus mascotas. La inobservancia de la presente
norma, acarrear las sanciones previstas en el presente Manual de Convivencia y adems
cancelara los costos que se ocasionen en el restablecimiento del aseo del lugar que fue
utilizado como sanitario de la mascota.
9. El personal de seguridad en cumplimiento a instrucciones recibidas de parte de la
Administrador (a) no permitir el ingreso al conjunto de animales que se consideren por la
Ley potencialmente peligrosos.
10. Se deben sacar las mascotas fuera del conjunto a realizar sus necesidades fisiolgicas,
observando las normas establecidas en el Cdigo Nacional de Polica y la Ley 746 de julio 19
de 2002.
11. Por ningn motivo se permitir el uso del ascensor para el transporte de mascotas, consideradas
como peligrosos segn la Ley 746 de 2002.
12. No se permite que las mascotas deambulen sueltas por las zonas comunes.
13. Los dueos de mascotas deben responder por los daos que puedan causar las mascotas en
las zonas comunes, Administracin y/o terceros.
14. Los propietarios de mascotas debern registrar la tenencia de la mascota en la oficina de la
Administracin con su respectiva carne de vacunacin.
15. Los dueos de las mascotas se harn responsables de la violacin a la tranquilidad de los
residentes y/o vecinos, que generen las mismas al dejarlas solas.
16. Aceptar como parte integral del presente Reglamento todas las disposiciones de las Alcaldas
Mayor y/o Local, la Secretaria Distrital de Salud o los entes que puedan entrar a reglamentar
la tenencia de mascotas y que estn vigentes o entren en vigencia con posterioridad a la
aprobacin del presente Manual de Convivencia.
CAPITULO VI
NORMAS DE SEGURIDAD
ARTCULO 25. ENTRADA Y SALIDA DE TRASTEOS.
1. Para la salida o ingreso de trasteos, obtener autorizacin escrita del Administrador (a)
cuando vaya a efectuar cualquier trasteo, indicando la hora y Detalle del trasteo para lo cual
deber estar a paz y salvo por todo concepto. Una vez verificado que el inmueble se
encuentra a paz y salvo el Administrador(a) dar la respectiva autorizacin con copia al
Coordinador de turno de seguridad para la disposicin de la entrada o salida del trasteo.
2. Para efectuar la salida o ingreso de trasteos se har un deposito por la suma de un salario
mnimo mensual legal vigente (1 SMMLV), para responder por los posibles daos que se
puedan ocasionar durante el trasteo. Esta suma se devolver cuando se haya determinado
que no se caus dao alguno con el trasteo o si hubo dao sea reparado y recibido a
satisfaccin por el Administrador(a).
3. El Administrador (a) o su delegado verificarn si se ocasionaron daos a los bienes privados o
comunes, los cuales sern responsabilidad del dueo del trasteo. De tales circunstancias se
deber dejar constancia en el libro de novedades que para tal efecto el Administrador (a)
creara.
4. Los trasteos solo podrn ser realizados entre las 8:00 A.M. y las 5:00 P.M. de lunes a sbado
quedando prohibido los das domingos y festivos.
5. El retiro de electrodomsticos, maquinas o cualquier otra clase de bien mueble del conjunto,
19
deber ser previamente autorizado por escrito firmado por el residente cabeza de familia de
la unidad privada correspondiente. El escrito de autorizacin contendr la descripcin,
marca, serie si fuere posible del bien a retirar. Le est prohibido a los guardas de seguridad
permitir la salida del conjunto de los mencionados muebles sin el cumplimiento de este
requisito.
6. El Administrador(a) velara por el estricto cumplimiento de las normas prescritas en el presente
artculo y establecer los procedimientos pertinentes.
CAPITULO VII
DEL COMITE DE CONVIVENCIA
ARTICULO 26. COMIT DE CONVIVENCIA.
Cuando se presente una controversia que pueda surgir con ocasin de la convivencia pacfica en
el Conjunto, su solucin se podr intentar mediante la intervencin del Comit de Convivencia,
el cual intentar presentar frmulas de arreglos orientados a dirimir las controversias y a
fortalecer las relaciones de vecindad.
Igualmente para la solucin de conflictos que se presenten en razn de la aplicacin de la ley, el
Reglamento de Propiedad Horizontal y el presente Manual de Convivencia, sin perjuicio de la
competencia de las autoridades jurisdiccionales, tambin se podr acudir al Comit de
Convivencia, cualquier persona lo podr hacer.
ARTICULO 27. QUIENES LO CONFORMAN.
Estar integrado por un nmero impar de tres (3) o ms personas, quienes deben asumir este
cargo con el compromiso solidario de convivencia y responsabilidad; su participacin es ad
honorem.
Los integrantes del Comit de Convivencia sern elegidos por la Asamblea General de
Copropietarios para un periodo de un ao el cual debe coincidir con el periodo del Consejo de
Administracin, y solo podrn ser relegidos por una sola vez, pasados dos (2) aos de la
releccin podr volverse a postular.
La calidad humana, la tica, valores, actitud de conciliacin, buen ejemplo, el conocimiento
mnimo del Reglamento de propiedad horizontal, el presente Manual de Convivencia y la ley, son
elementos importantes pues su papel fundamental es el de velar por una pacfica convivencia.
En ausencia del Comit de Convivencia por renuncia o por cualquier otra causa de la totalidad
de sus miembros durante el periodo para el cual fue nombrado, el Consejo de Administracin
asumir sus funciones, hasta el fin del periodo respectivo.
ARTICULO 28. REQUISITOS:
Para ser miembro del Comit de Convivencia, se requiere:
1. Ser propietario o mandatario de personas titulares de Derecho de Dominio que resida en el
Conjunto.
2. Estar a Paz y Salvo, por todo concepto con la administracin para la fecha de la eleccin.
3. No tener ningn vnculo de consanguinidad o afinidad con el Administrador(a) y/o integrantes
del Consejo de Administracin que se encuentre ejerciendo el cargo. En el evento que
posterior a su nombramiento sobrevenga la inhabilidad el miembro del Comit de
Convivencia deber renunciar de Icso facto. Si no lo hiciere el Administrador (a) le
comunicar el retiro del Comit.
ARTICULO 29. INHABILIDADES.
Los integrantes del Comit de Convivencia:
1. No podrn representar derechos diferentes a los propios en las Asambleas de
copropietarios.
2. No podrn aspirar, ni promover su postulacin a presidir Asambleas y/o Consejo de
Administracin. Esto en virtud de los principios de transparencia y la no interferencia en la
toma de decisiones.
ARTICULO 30. FUNCIONES DE LOS MIEMBROS DEL COMITE DE CONVIVENCIA.
20
1. Ser mediador presentando frmulas de arreglo, orientadas a dirimir controversias y a fortalecer
las relaciones de vecindad.
2. Conocer de los conflictos que se generen al interior del Conjunto, cuando estos desborden el
mbito personal terminando por afectar a la copropiedad o a los miembros de la comunidad.
3. Evaluar la presunta falta remitida por el Administrador(a) y/o la queja presentada por la persona
afectada, evaluando los informes, examinando los fundamentos y las pruebas que le permitan
recomendar la imposicin de sanciones con el mayor juicio, o presentar las frmulas de arreglo
que daran por terminado el conflicto.
4. Escuchar o recibir por escrito los descargos del (os) presunto(s) infractor (es), resolver
solicitud de pruebas, decretar de oficio las que considere necesarias.
5. Entregar Informe de lo actuado al Consejo de Administracin con las recomendaciones
pertinentes (de carcter sancionatorio o absolutorio) de conformidad con el anlisis del caso
estudiado.
6. Canalizar la informacin recogida sobre los problemas cotidianos que pudieran ser generadores
de conflicto, de tal forma que los casos individuales sirvan de base para tomar medidas
preventivas que eviten que comportamientos o eventos fuera de lugar, se conviertan en parte
de la cotidianidad de los residentes sin que nadie haga nada al respecto.
7. Las decisiones de este Comit se adoptaran por mayora y de todo lo actuado y las
recomendaciones para el Consejo de Administracin se dejaran constancias en las respectivas
Actas.
8. Efectuar seguimiento del pago de las sanciones que haya recomendado imponer.
9. Efectuar seguimiento al cumplimiento de la Ley, del Reglamento de Propiedad Horizontal y del
Manual de Convivencia y de oficio iniciar proceso sancionatorio.
10. El Comit de convivencia no podr en ningn caso imponer sanciones,
11. El Comit de Convivencia verificar peridicamente el libro del Comit de Convivencia que
reposa en la recepcin del conjunto.
12. Rendir Informe de la gestin, incluyendo el seguimiento al pago de sanciones que haya
recomendado imponer, del respectivo periodo a la Asamblea General.
PARAGRAFO PRIMERO: Para el adecuado desarrollo de sus funciones, el Comit de Convivencia
contar con la asesora del Administrador (a), de los integrantes del Consejo de Administracin, o del
profesional que se requiera, sin que esto implique el traslado de la responsabilidad y funciones del
Comit.
PARAGRAFO SEGUNDO: Los miembros del Comit de Convivencia no podrn en ningn caso ser
juez y parte; si uno de sus integrantes se ve involucrado o es parte de un conflicto, este deber
relegarse de su cargo temporalmente hasta tanto se solucione el conflicto.
En el evento que el conflicto inhabilite al Comit en pleno el caso ser de conocimiento directo
del Consejo de Administracin.
PARAGRAFO TERCERO: Los integrantes del Consejo de Administracin, por razones ticas,
deben inhabilitarse para el caso en el cual formen parte de un conflicto y/o sea presunto infractor del
Reglamento de Propiedad Horizontal o el Manual de Convivencia y retomarn su cargo una vez se
solucione el mismo.
En el evento que no se solucione el conflicto o se determine la responsabilidad en la violacin de la
norma, el Comit de Convivencia rendir Informe con las recomendaciones de la sancin aplicable
y el Consejo de Administracin actuar de conformidad.
ARTICUL0 31. REGLAMENTO DEL COMIT DE CONVIVENCIA.
1. Las reuniones ordinarias del Comit se llevaran a cabo una vez por mes, en la fecha y hora que
acuerden sus miembros.
2. Se realizaran todas las reuniones extraordinarias que sean necesarias para el eficiente desarrollo
de las actividades del Comit, con el fin de garantizar un resultado exitoso en las labores de
prevencin, deteccin de conflictos y cumplimiento del Reglamento de Propiedad Horizontal,
Manual de Convivencia y dems normas concordantes.
3. El Comit de Convivencia deber nombrar entre sus miembros un Coordinador, quien ser el
encargado de recibir los informes, antecedentes, quejas y/o solicitudes de solucin de conflictos,
citar a las reuniones y presidir las mismas y en general coordinar con el Administrador (a), las
labores en las diferentes actividades que el Comit realice.
4. El Administrador (a), actuar como secretario en las sesiones del Comit de Convivencia, sin
tener la calidad de miembro del Comit y en consecuencia elaborar las Actas e Informes de
recomendacin de sancin del Comit, la elaboracin de estos documentos la gestionar al da
siguiente de haberse efectuado la respectiva sesin, para la correspondiente aprobacin y
firma de los integrantes del Comit y la remisin al Consejo de Administracin para lo de su
competencia.
21
5. El Administrador (a), en las sesiones del Comit de Convivencia, tendr voz pero no voto.
6. Los Libros de Actas del Comit de Convivencia debern estar con los folios pre-impresos y visados
por el coordinador del Comit y el Administrador (a). Estos libros quedarn bajo custodia del
Administrador (a).
7. El Comit de Convivencia, tendr el apoyo logstico del Administrador (a), quien ser quien elabore
citaciones, actas, memoriales, informes de recomendacin y cualquier otro documento que se
requiera para el buen y eficiente funcionamiento del Comit.
8. El Comit de Convivencia sesionar con la mayora de sus miembros.
ARTICULO 32. RELACIONES DEL COMIT DE CONVIVENCIA CON LOS RESIDENTES
Los residentes a cualquier ttulo del conjunto sin limitaciones de ninguna especie, pueden
acceder al arbitraje por parte del Comit de Convivencia. Igualmente lo podrn hacer propietarios
no residentes, la Administracin, el Consejo de Administracin, el Revisor Fiscal y las personas que
prestan algn servicio o realizan alguna labor dentro del conjunto.
CAPITULO VIII
SOLUCION DE CONFLICTOS, PROCEDIMIENTO, RECURSOS Y SANCIONES.
ARTICULO 33. SOLUCION DE CONFLICTOS:
Para la solucin de conflictos que se presenten entre propietarios o tenedores del Conjunto, o entre
ellos y el Administrador(a), el Consejo de Administracin o cualquier otro rgano de direccin o control
de la persona jurdica, en razn de la aplicacin o interpretacin de la Ley 675 de 2001, Reglamento
de Propiedad Horizontal Escritura Publica No. 4703 del 29 de agosto de 2005, Manual de Convivencia
y dems normas que lo modifiquen, sin perjuicio de la competencia propia de las autoridades
jurisdiccionales podr acudir al Comit de Convivencia, a los mecanismos alternos de solucin
de conflictos o a la Jurisdiccin competente.
ARTICUL0 34. ACTUACIN DEL ADMINISTRADOR (A) PARA PREVENIR LOS
CONFLICTOS.
1. Mantener una comunicacin permanente con los residentes, para lo cual el Administrador(a)
deber implementar mecanismos que la faciliten como: Buzn de sugerencias, circulares,
encuestas de evaluacin de servicios, libro de Comit de Convivencia, etc.
2. Realizar actividades que fomenten la socializacin de los miembros de la comunidad.
3. Realizar campaas educativas sobre convivencia, urbanidad, manejo de mascotas,
terremoto, reciclaje y todos aquellos aspectos en los que la comunidad presente fallas de
informacin o sensibilizacin.
4. Realizar campaas de prevencin de riesgos que generen eventuales catstrofes, incendios,
terremotos, inundacin, etc.
5. Peridicamente gestionar planes de manejo de emergencias y de seguridad.
ARTICULO 35. PROCEDIMIENTO PARA LA SOLUCION DE CONFLICTOS.
1. Cualquier propietario y/o residente a cualquier ttulo al conocer un conflicto, violacin de las
normas y/ o una situacin imprevista informar en forma verbal o escrita o a travs del Libro
del Comit de Convivencia al Comit de Convivencia o al Administrador(a), quienes
evaluaran la urgencia o conveniencia de convocar inmediatamente la reunin del Comit
para lo de su competencia. En caso de no requerirse una solucin inmediata, el
Administrador (a), dar traslado inmediato al Comit de Convivencia a travs del
Coordinador.
2. Recibido el informe o los informes, el Coordinador del Comit, convocar a sesin del
Comit para estudiar y evaluar los casos recibidos. Citando a cada una de las partes por
separado para escuchar su versin de los hechos. Una vez escuchadas las partes, el
Comit de Convivencia podr proponer puntos de conciliacin y frmulas de arreglo en la
misma sesin para dar por terminado el conflicto. De esta actuacin se dejara constancia en
la respectiva acta.
3. En el evento que no se logre la solucin del conflicto con la actuacin del numeral 2, el
Comit de Convivencia profundizar en la investigacin del caso, de acuerdo a las
necesidades que la reunin con las partes hayan creado. Se reunir para deliberar sobre el
caso y establecer las propuestas de solucin al conflicto. Las partes podrn aportar las
argumentaciones o pruebas que consideren necesarias, siempre y cuando, estas se realicen
antes de la audiencia oficial de conciliacin.
4. Se realizar una audiencia de conciliacin, con las partes, una vez evaluados todos los
argumentos, pruebas y dems elementos de juicio, en la cual el coordinador del Comit de
Convivencia, leer las propuestas de arreglo al conflicto y las frmulas de conciliacin lo
mismo que propondr a las partes los puntos de acuerdo para dar fin a la controversia.
Igualmente se escucharan los puntos de acuerdo de cada una de las partes.
22
En la audiencia, cada una de las partes en conflicto manifestar su intencin y compromiso
en las posibles soluciones o los puntos de acuerdo, haciendo uso de la palabra por un
tiempo limitado y sin argumentar nuevamente el problema. (En esta instancia solo se hablar
de soluciones al conflicto, pues cada una de las partes ya habr tenido oportunidad de
aportar puntos de vista, pormenores, etc., antes de esta audiencia de conciliacin).
Finalmente y en la misma audiencia el Comit recoger las conclusiones y redactar un
compromiso de acuerdo que firmarn las partes y los asistentes a la conciliacin en calidad
de testigos, la cual har trnsito a cosa juzgada, en el mbito de competencia del Comit de
Convivencia. En caso de ser necesario, se ordenaran planes de trabajo para el
Administrador (a), a efectos de hacer seguimiento al compromiso aqu establecido.
5. Si una o ambas partes incumplen el compromiso de acuerdo, se dar por agotada esta
instancia de conciliacin y el afectado quien solicita la conciliacin deber acudir a las
autoridades competentes en el caso que el conflicto persista. En el evento que el conflicto
afecte a la copropiedad el Administrador (a), el Comit de Convivencia y el Consejo de
Administracin aplicarn las sanciones a que haya lugar y adems se acudir a las
autoridades competentes. Las partes no podrn solicitar nuevamente la actuacin del Comit
para tratar sobre el mismo caso objeto de la conciliacin.
El Comit verificar que cada una de las partes, la Administracin y el Consejo de
administracin, estn informados sobre el resultado de la audiencia de conciliacin.
6. En el evento que alguna de las partes del conflicto le sea imposible asistir a la audiencia,
deber excusarse por lo menos con un da de antelacin y el Comit de Convivencia fijar
nueva fecha para la audiencia por una sola vez.
7. La renuencia a asistir a la audiencia de conciliacin de la parte que solicito la iniciacin de la
actuacin del Comit, se entender que desisti y por lo tanto se archivar lo actuado y no
se podr nuevamente intentar otra actuacin por el mismo hecho. En este evento se
sancionar a la parte actora con una multa de 3 das de Salario mnimo Legal Vigente.
8. La renuencia del convocado a la Audiencia como presunto infractor generar la sancin
establecida en el Manual de Convivencia y adems le dar al actor la oportunidad de actuar
ante las autoridades competentes,
9. El resultado de la conciliacin y su respectiva acta se constituirn como prueba en caso de
que el conflicto llegue a instancias de la jurisdiccin ordinaria cualquiera que sea. (Las
establecidas por la ley como autoridad competente).
ARTICULO 36. MECANISMOS ALTERNOS PARA LA SOLUCION DE CONFLICTOS.
Las partes podrn acudir a otros mecanismos alternos como arbitramentos de acuerdo a lo
dispuesto en el Cdigo de Comercio a la autoridad jurisdiccional si no logran solucionar sus
conflictos, para lo cual se dar el tramite previsto en el TTTULO XXIII, CAPITULO II, DEL
CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL o las disposiciones que lo modifiquen, adicionen o
complementen.
CAPITULO IX
DE LAS SANCIONES Y PROCEDIMIENTOS
ARTICUL0 37. FACULTAD DE SANCIONAR.
Las sanciones sern impuestas por el Consejo de Administracin, de acuerdo con el informe de
recomendacin de sanciones emitida por el Comit de Convivencia. Para su imposicin se
respetarn los procedimientos contemplados en la Ley, el Reglamento de Propiedad Horizontal,
el presente Manual de Convivencia y dems normas que lo modifiquen o adiciones, siempre
respetando el debido proceso, el derecho a la defensa, los derechos de contradiccin e
impugnacin y dems derechos fundamentales consagrados en la Constitucin Poltica.
Igualmente deber valorarse la intencionalidad del acto, la imprudencia o negligencia, as como
las circunstancias atenuantes y se atendern criterios de proporcionalidad y graduacin de las
sanciones de acuerdo con la gravedad de la infraccin, el dao causado y la reincidencia.
ARTICULO 38. CLASES DE SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO
PECUNUARIAS
El incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias consagradas en la Ley y el Reglamento de
Propiedad Horizontal de Parques de la Floresta -Club Residencial, por parte de los propietarios,
arrendatarios, tenedores a cualquier ttulo, o terceros por los que estos deban responder en los
trminos de la ley, dar lugar, previo requerimiento escrito del Administrador (a), con indicacin del
23
plazo para que se ajuste a las normas que rigen la propiedad horizontal, si a ello hubiere lugar, a la
imposicin de las siguientes sanciones:
1. Publicacin en lugares de amplia circulacin del conjunto de la lista de los infractores con
indicacin expresa del hecho o acto que origina la sancin.
2. Imposicin de multas sucesivas, mientras persista el incumplimiento, que no podrn ser
superiores, cada una a dos (2) veces el valor de las expensas necesarias mensuales, a cargo
del infractor, a la fecha de su imposicin que, en todo caso, sumadas no podrn exceder de
10 veces las expensas necesarias mensuales a cargo del infractor.
3. Restriccin al uso y goce de bienes de uso comn no esenciales, como saln comunal, saln de
T.V., sala de cmputo, gimnasio, BBQ y los dems que a futuro construya la copropiedad con esta
destinacin. Esta restriccin no podr ser superior a tres (3) meses.
4. En ningn caso se podr restringir el uso de bienes comunes esenciales o de aquellos
destinados a uso exclusivo como terrazas.
5. El Administrador (a), ser el responsable de hacer efectivas las sanciones impuestas aun acudiendo
a los mecanismos de cobro coactivo o a la autoridad policial competente si fuere del caso.
6. Todos los gastos y costos de cualquier cobro, accin o demanda contra un propietario, inquilino u
ocupante de la unidad privada sern a cargo de este.
7. En el evento que el arrendatario de una unidad privada viole el Reglamento de Propiedad Horizontal
y el presente Manual de Convivencia ser causal suficiente para informar al arrendador o
inmobiliaria de tal situacin, adems de las sanciones a que haya lugar.
8. En el evento que el infractor sea un arrendatario, se notificar de la sancin al arrendador ya sea
directamente o a travs de la inmobiliaria, teniendo en cuenta que las sanciones debern ser
cobradas a travs de la cuenta de cobro emitida por la administracin.
ARTICULO 39. IMPUGNACION DE LA SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE
OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS.
La impugnacin solo podr intentarse dentro del mes siguiente a la fecha de la comunicacin de la
respectiva sancin y se har mediante el procedimiento consagrado en el Artculo 194 del Cdigo
de Comercio o en las normas que lo modifiquen adicionen o complementen o en su defecto, en la
forma prevista en el Cdigo de Procedimiento Civil Titulo XXIII, Capitulo II, numeral 1-Proceso
Verbal Sumario, o en las disposiciones que lo modifiquen, adicionen o complementen.
ARTICULO 40. SANCIONES Y DEPOSITOS.
Sancin: Consiste en la imposicin de sancin econmica al infractor, cuantificada en salarios
mnimos legales mensuales o diarios vigentes (SMMLV o SMDLV) a la fecha en que se adopte
la medida, suma que se destinar a incrementar el fondo de reserva legal. La Revisora Fiscal o
quien haga sus veces, ser garante del cumplimiento de lo aqu preceptuado.
Deposito: Consiste en una suma determinada cuantificada en salarios mnimos legales
mensuales o diarios vigentes (SMMLV o SMDLV) que debern aportarlos propietarios y /o
residentes a cualquier ttulo en los eventos sealados en el presente Manual de Convivencia y
reglamento de propiedad Horizontal. Esta suma de dinero es rembolsable, excepto en los casos
que se requiera resarcir perjuicios o cubrir costos de daos causados.
PARGRAFO PRIMERO: En ningn caso las sanciones pecuniarias que se impongan con
ocasin de hechos o conductas imputables a los residentes y/o copropietarios, podrn ser
sufragadas con recursos de la Administracin, independientemente que la sancin provenga del
rgano interno competente o del ente estatal a que corresponda la vigilancia y control del
Conjunto Parques de la Floresta.
PARGRAFO SEGUNDO: Las sanciones pecuniarias, debern ser canceladas directamente a
la cuenta de la Reserva Legal creada por la administracin en forma independiente de la cuota
de Administracin dentro de los diez (10) das siguientes de haber quedado en firme la
resolucin que las impone. De no ser cancelada durante el trmino previsto, la Administracin
proceder a incluirlo dentro de la Cuenta de Cobro del mes respectivo.
Las anteriores sanciones pecuniarias no eximen al infractor de las responsabilidades y/o
sanciones a que se haga acreedor ante la jurisdiccin ordinaria, sin perjuicio de la
responsabilidad civil o penal a que haya lugar.
ARTICULO 41. IMPOSICION DE SANCIONES.
El incumplimiento de las obligaciones no pecuni arias de los copropietarios, residentes y/o
tenedores de la unidad privada a cualquier ttulo estn sometidos a las siguientes sanciones:
24
1. FALTA LEVE: Se considera falta leve el incumplimiento a las obligaciones contempladas
en:
Capitulo II
Articulo 8 Numeral 9.
Articulo 9 Numerales 11, 12, 19,21, y 22.
Articulo 10 Numerales 1, 2, 4,7, y 10
Articulo 11 Numerales 1, 2, 7, 10, 12, 13, 14, 15, 16, y17.
Articulo 12 Numerales 1,4.
Capitulo III
Articulo 15 Numerales2, 7 y 8
Articulo 16 Numerales 3,4 (con restriccin de uso de 2 meses).
Articulo 21 Numeral 8
Articulo 23 Numeral 11 (en caso de comportamiento reiterado).
Articulo 24 Numerales 7, y 8
En estos eventos se aplicar una sancin equivalente a siete (7) salarios diarios mnimos legales
vigentes.
2. FALTA GRAVE: Se considera falta grave el incumplimiento a las obligaciones contempladas en:
Capitulo II
Articulo 8 Numerales 8, 12, 13, 14, 16.
Articulo 9 Numerales8, 9, 10, 11,12, 13, 14, 15, 16.
Articulo 10 Numerales3, 5, 9, 12, 14.
Capitulo III
Artculo 23 Numerales 4,5,7,10.
Articulo 24 Numerales 2,3,4,11.
En estos eventos se aplicar una sancin equivalente a Catorce (14) salarios diarios mnimos legales
vigentes.
3. FALTA GRAVISIMA: Se considera falta gravsima las actuaciones que comprometan la
estructura, estabilidad, diseo y destinacin de la copropiedad contempladas en:
Capitulo II
Articulo 8 Numerales 1,3,4.
Articulo 9 Numerales 1,2,3,5,6, y 17.
Articulo 10 Numerales 8,11,y 13.
En estos eventos, independiente de la accin legal pertinente que deber iniciar el
Administrador (a), se aplicar una sancin equivalente a veinte (20) das de salario diario legal
vigente.
En el evento que este valor sobrepase el valor de la cuota de administracin del inmueble que
habita el presunto infractor se aplicar hasta el monto de la cuota de administracin vigente a la
fecha de la infraccin.
Adems de la sancin impuesta el infractor deber cancelar los valores en que incurra la copropiedad
para sanear o resarcir el dao causado. Los costos en que incurrir la copropiedad para dejar en su
estado inicial sern informados al infractor con indicacin pormenorizada de cada gasto con el
respectivo soporte, a fin que haga el pago respectivo. Si no cancela este costo, dichos valores se
cargarn a la respectiva cuenta de cobro para que sea cobrada mediante cobro coactivo de ser
necesario.
AMONESTACION Y/O REQUERIMIENTO POR ESCRITO: Amerita una amonestacin escrita
con requerimiento de cumplimiento a la inobservancia de las normas contempladas en:
Capitulo II
25
Articulo 9 Numerales 4,7,18,19 y 20.
Articulo 10 Numeral 6.
Articulo 11 Numerales 3,4,5,8.
Articulo 12 Numerales 5.
Capitulo II
Articulo 15 Numerales 3, 5 y 9
Artculo 16 Numeral 2 (Informando restriccin de uso por un (1) mes).
Articulo 17 Numeral 2 (Informando restriccin de uso por un (1) mes),
Numeral 6 (Informando restriccin de uso por dos (2) meses).
Artculo 18 Numeral 2 (Informando restriccin de uso por un (1) mes),
Articulo 19 Numeral 2 (Informando restriccin de uso por dos (2) meses)
Numerales 3,6 (Informando restriccin de uso por dos (2) meses).
Articulo 20 Numeral 2 (Informando restriccin de uso por un (1) mes.
Numeral 4 (Informando restriccin de uso por un (1) mes y en caso de dao el cobro
De la Reparacin de los equipos daados.
Numerales 9,11 (informando restriccin de uso por dos (2) meses).
Artculo 21 Numeral 5
Articulo 23 Numerales 2,6 y 9.
Artculo 24 Numerales 1 y 12.
5. LA REINCIDENCIA: A la inobservancia de cualquiera de las obligaciones que contempla el
Reglamento de Propiedad Horizontal y el presente Manual de Convivencia, se le aplicar una multa
equivalente al doble de la inicialmente sealada.
La reincidencia en las conductas sancionadas con amonestacin dar lugar a la imposicin de
sancin como si fuera falta leve.
Las anteriores sanciones se imponen sin perjuicio que se inicien las acciones legales a que haya lugar y
que amerite en cada caso particular.
Si impuestas las sanciones a los copropietarios y/o tenedores a cualquier ttulo, previstas en el
presente Manual de Convivencia y el infractor persiste en su actuacin violatoria de las normas,
el Administrador (a), podr acudir a la jurisdiccin competente para restablecer el orden de la
copropiedad.
ARTICULO 42. PROCEDIMIENTO PARA LA IMPOSICION DE SANCIONES.
Las sanciones previstas en el artculo anterior, sern impuestas por el Consejo de Administracin, de
conformidad con el Informe de sancin sugerido por el Comit de Convivencia. Para su imposicin se
seguir el siguiente procedimiento:
1. Cualquier persona, residente, propietario, empleado, etc., podr informar o reportar al Comit de
Convivencia, o al Administrador (a) del incumplimiento de las normas establecidas en el presente
Manual de convivencia o Reglamento de Propiedad Horizontal.
2. El Administrador (a) de oficio podr iniciar actuacin por el incumplimiento de las normas
establecidas en el presente Manual de convivencia o Reglamento de Propiedad Horizontal. El
Administrador (a) recibir apoyo del personal a su cargo, el cual actuar como veedor del
cumplimiento de las normas que rigen la copropiedad.
3. Ocurrido o informado el hecho violatorio del Reglamento de Propiedad Horizontal y/o al presente
Manual de Convivencia, por parte de cualquiera de los que estn obligados a observarlo, el
Administrador (a) proceder a emitir un requerimiento escrito al infractor, el cual ira con copia a la
carpeta del inmueble del infractor, indicando un plazo mximo de dos (2) das calendario para que
se restablezca el orden o el cumplimiento de la norma violada.
Excepto en los casos que deber realizarse en forma inmediata (ruidos altos, aullidos de
mascotas, exhibicin de ropas y otros elementos en las ventanas, limpieza de los excrementos de
las mascotas en las zonas comunes, etc.).
4. En el evento que subsista la falta, dependiendo la gravedad, el Administrador (a), dar traslado por
escrito en forma inmediata de la presunta violacin con los antecedentes al Comit de
Convivencia, para que en ejercicio de sus funciones realice lo de su competencia. Adelante las
investigaciones pertinentes, estudie las pruebas aportadas por el Administrador (a), escuche a
los presuntos infractores.
26
5. Una vez conocida la infraccin, el comit de Convivencia, citar a una reunin al infractor, con
indicacin del motivo de la citacin, para escuchar su versin. El infractor antes de la fecha de la
citacin podr allegar al Comit de Convivencia, pruebas o argumentos por escrito. En la misma
sesin, escuchado el infractor, el comit de Convivencia, har una evaluacin juiciosa de todo el
material probatorio recaudado y proceder a elaborar el informe de recomendacin al Consejo de
Administracin para que aplique la respectiva imposicin de la sancin a que haya Lugar. Las
consideraciones y deliberaciones presentadas en las sesiones debern consignarse en las
respectivas actas, las que debern ser elaboradas dentro de la misma sesin para la firma de los
que asistieron a la sesin.
6. En caso que el infractor sea renuente a asistir a la citacin, el Comit de Convivencia proceder
a efectuar una segunda y ltima citacin. Si el infractor no asiste, ser indicio grave en contra y
se tendr como ciertos los hechos informados y se proceder a elaborar el informe de
recomendacin de sancin.
7. En caso de reincidencia de la violacin de las normas del Reglamento de Propiedad Horizontal
y/o Manual de Convivencia, el Administrador (a) dar traslado inmediato al Comit de
Convivencia, con todos los antecedentes. La reincidencia no se entender solamente de la
violacin a la misma norma sino el hecho que sea del mismo inmueble as sea el incumplimiento o
no acatamiento a una norma diferente.
8. Cumplido lo anterior, el Comit de Convivencia evaluara la gravedad de la infraccin, el dao
causado, la intencionalidad del acto, imprudencia o negligencia y circunstancias atenuantes, y
rendir el Informe al Consejo de Administracin con las recomendaciones de imposicin de
sancin.
9. El propietario o la persona sancionada dentro del mes siguiente, podr impugnar la sancin, lo cual
podr hacer, de acuerdo al procedimiento contemplado en el Articulo 194 del Cdigo de Comercio o
de las normas que lo modifiquen, adicionen o complementen o en su defecto, en la forma prevista
en el Cdigo de Procedimiento Civil Titulo XXIII, Capitulo II, numeral 1 - Proceso Abreviado, o en
las disposiciones que lo modifiquen, adicionen o complementen.
10.Una vez vencido el termino establecido para la impugnacin, y no se interpuso el recurso quedar en
firme la sancin y el Administrador (a) proceder a facturar en la Cuenta de Cobro del mes
respectivo la sancin impuesta, la cual ser de obligatorio pago por parte del infractor y de
aplicacin inmediata con el pago que se efectu en el mes respectivo. En caso que el infractor
contine consignando solamente el valor de la cuota, se tomar primero el valor de la sancin y
el excedente se aplicara a la obligacin que quede pendiente. El recaudo de las sanciones se
consignara en la cuenta de Reserva Legal creada por la ley y la Asamblea determinara su gasto y
destinacin.
11.Los documentos soportes del procedimiento de imposicin de la sancin sern archivados en
la carpeta del inmueble respectivo, bajo la custodia del Administrador (a), quien responder
legalmente en caso de prdida.
ARTICULO 43. NOTIFICACION DE INCUMPLIMIENTO AL REGLAMENTO DE PROPIEDAD
HORIZONTAL O AL MANUAL DE CONVIVENCIA,
1. La anomala en la prestacin de un servicio de cualquier ndole puede ser notificada por los
residentes, sin importar su calidad de propietario y/o arrendatario, al Administrador (a) con
copia al Comit de Convivencia. Estas sugerencias o quejas deben ser expresadas por escrito.
Para este fin podr hacerse a travs del Buzn de Sugerencias instalado en la recepcin del
Conjunto o mediante radicacin directamente en la Administracin.
2. El Administrador (a) y/o Comit de Convivencia, atendern cualquier inquietud que se haga de
manera respetuosa. No se dar trmite a quejas annimas ni que denoten mal trato a ninguno de
los integrantes de los entes de Administracin y/o colaboradores del conjunto, tales como insultos
degradantes o humillaciones, los cuales sern sancionados ejemplarmente.
3. El informe debe presentarse con plena identificacin del denunciante (nombre y nmero de
apartamento), anotando el da hora de la infraccin, del denunciado (nombre y nmero de
apartamento) y la infraccin cometida.
No obstante lo anterior si el denunciante no desea identificarse y quiere presentar la solicitud de
investigacin de la norma violada a ttulo de annimo, el Administrador (a) y el Comit de
Convivencia darn tramite y verificarn la veracidad de los hechos denunciados, los cuales debern
identificar plenamente al presunto infractor.
ARTICULO 44. REQUISITOS MINIMOS PLIEGO DE CARGOS.
El pliego de cargos deber contener como mnimo:
1. Fecha en que se formula, nombre e identificacin del presunto infractor.
2. Sealamiento claro, preciso, concreto y por escrito de los hechos y cargos.
3. Expresin de las circunstancias de modo, tiempo y lugar pertinentes: cuando, como y donde se
desarrollaron.
4. Normas presuntamente infringidas con los hechos.
27
5. Relacin y mencin de las pruebas recaudadas, en las cuales se fundamenta la formulacin de
cargos.
6. Indicacin sobre el derecho y oportunidad que tiene el infractor de conocer los cargos y
controvertirlos a travs de descargos.
ARTICULO 45. RECOMENDACION DEL COMITE DE CONVIVENCIA
Dentro de los tres (3) das hbiles siguientes a la notificacin del infractor o apoderado, podr
presentar descargos, aportar o solicitar las pruebas que pretenda hacer valer y que sean
conducentes y pertinentes para el esclarecimiento de los hechos.
El Comit de Convivencia proceder a evaluar los descargos en dos (2) das y, de establecer que la
conducta del infractor amerita o no sancin, y emitir Informe detallado al Consejo de
Administracin o al ente solicitante de la Administracin del Conjunto con la recomendacin
correspondiente la cual ser de obligatorio cumplimiento.
El Administrador (a), convocar extraordinariamente al Consejo de Administracin para evaluar el
Informe del Comit de Convivencia, y en la misma sesin de ser posible lo resolver y emitir la
respectiva Resolucin de absolucin o imposicin de multa. La cual ser notificada dentro de los tres
(3) das hbiles siguientes. De no ser posible la notificacin personal, se notificar por Edicto que se
fijar en las Carteleras ubicadas por la Administracin, en lugar visible por el trmino de cinco (5) das
hbiles para lo cual se dejar constancia de la fecha y hora de fijacin y des fijacin del Edicto que se
anexar al expediente del infractor.
Por ser el presente procedimiento de nica instancia la decisin del Consejo de Administracin no
procede recurso alguno.
ARTICULO 46. NOTIFICACION DE FALLOS.
Los fallos que dicte el Consejo de Administracin, sern notificados a las partes y al Comit de
Convivencia por el Administrador (a), as:
a. Al tercer da hbil siguiente a la suscripcin de la Resolucin de sancin, entregando copia de la
misma.
b. En el texto de la Resolucin se har constar el recurso y el trmino parainterponerlo.
c. Si el notificado se negare a firmar, se acudir a la firma de dos (2) testigos y si se negare a recibir el
fallo, este se enviara por correo certificado dejando constancia de entrega del mismo en la Unidad
privada en que resida el sancionado.
d. Surtida la actuacin se tendr por notificada la parte.
e. Copia del fallo debidamente notificado, se archivar en la carpeta del inmueble respectiva y se
har la anotacin respectiva en el libro de Registro de copropietarios que llevar el
Administrador (a).
f. Si la sancin es de naturaleza pecuniaria el Administrador(a) la har efectiva en la
Cuenta de Cobro determinada por el Administrador(a) y su pago se apropiara de
conformidad con las normas legales vigentes.
ARTICULO 47. RESPONSABILIDAD SOLIDARIDAD.
Cada propietario de Unidad de dominio Privado ser solidariamente responsable con las personas a
quienes cede el uso de dicha Unidad, a cualquier ttulo, por sus actos u omisiones, expensas y en
especial por las multas que se impongan al usuario por la violacin de las Leyes o del Reglamento de
Propiedad Horizontal o del Manual de Convivencia, ya que sus normas obligan no solamente al
propietario sino a las personas que con el conviven o que a su nombre ocupan la respectiva Unidad
Privada o la visitan.
Igualmente existir solidaridad en los pagos entre el propietario anterior y el nuevo si el primero dejo
sin pagar expensas comunes. La solidaridad cobija a todas las personas propietarias en comn
o pro indiviso de un bien.
ARTICULO 48. EXTENSION DE ESTAS NORMAS.
Todo lo dicho para los propietarios, en lo relativo a las prohibiciones y obligaciones, tanto relativas al
uso de las Unidades Privadas como de los bienes comunes, regir igualmente respecto a los
28
arrendatarios y dems personas a quienes los propietarios concedan el uso o goce de su bien de
dominio particular y los tenedores a cualquier titulo de una unidad privada.
ARTICULO 49. APLICACION DE NORMAS SUPLETORIAS.
Cuando la Ley, el Reglamento de Propiedad Horizontal, el Manual de Convivencia y los Reglamentos
internos establecidos por el Consejo de Administracin, no contemplaren la forma de proceder o
regular una determinada situacin, se aplicarn disposiciones legales vigentes para los Conjuntos de
Propiedad Horizontal como el nuestro.
Igualmente en caso de presentarse discrepancia en la aplicacin de normatividad se dar aplicacin
preferente a lo que contemple el Reglamento de Propiedad Horizontal.
El presente Manual de Convivencia NO DEROGA, NI SUSTITUYE, en ningn caso, lo
establecido en el Reglamento de Propiedad Horizontal, ni la Ley 675 de 2001 y en caso de
vaco o conflicto de aplicacin de norma, se deber aplicar de preferencia la norma especial
que en este caso es el Reglamento de Propiedad Horizontal, Escritura pblica No. 4703 del 29
de Agosto de 2005, de la Notaria Trece del Circulo de Bogot.
CAPITULO X
ADMINISTRACION DEL CONJUNTO PARQUES DE LA FLORESTA CLUB RESIDENCIAL
ARTICULO 50. ORGANOS DE ADMINISTRACION.
La administracin del CONJUNTO PARQUES DE LA FLORESTA CLUB RESIDENCIAL ser
ejercida por la Asamblea de Copropietarios, Consejo de Administracin, Administrador (a), y
Revisora Fiscal.
ARTICULO 51. ASAMBLEA GENERAL DE COPROPIETARIOS.
La Asamblea General es el rgano y autoridad mxima de direccin y Administracin del
CONJUNTO PARQUES DE LA FLORESTA CLUB RESIDENCIAL; sus decisiones son
obligatorias para los propietarios, residentes, tenedores a cualquier ttulo, Administrador y
cualquier otra persona sometida al Rgimen de Propiedad Horizontal del Conjunto.
Est conformada por todos los propietarios de bienes de dominio privado que en la fecha de la
respectiva reunin tengan sus ttulos de propiedad, los cuales tendrn derecho a participar y
votar en sus deliberaciones. Los propietarios podrn actuar en la Asamblea directamente o por
representantes o mandatarios debidamente acreditados, mediante delegacin hecha por
comunicacin escrita dirigida al Administrador (a), la cual solo tendr validez para la reunin
que la motiva.
Cuando por cualquier causa, una unidad de dominio privado o perteneciente a varias personas
o a sucesiones ilquidas, los interesados debern designar una sola persona que ejerza los
derechos correspondientes a la calidad de propietario de la respectiva unidad en las reuniones
de la asamblea.
As mismo, toda persona jurdica propietaria o representante de unidades de dominio privado,
estar representada en dichas reuniones por una sola persona natural.
Cada propietario sea persona natural o jurdica no podr designar ms de un representante
para que concurra a la Asamblea, por cada unidad que posea. Cuando varias personas sean o
lleguen a ser condueas de una Unidad Privada o su dominio estuviere desmembrado, en
cualquier forma los interesados debern designar una sola persona que los represente en el
ejercicio de sus derechos de copropietarios.
Los miembros de los organismos de administracin y Direccin de la copropiedad, los
Administrador (a), revisores y empleados de la Copropiedad PARQUES DE LA FLORESTA -
CLUB RESIDENCIAL, no podrn representar en las reuniones de la Asamblea, derechos
distintos a los suyos propios mientras estn en ejercicio de sus cargos.
ARTICULO 52. REUNIONES ORDINARIAS.
La asamblea de copropietarios se reunir ordinariamente por lo menos una vez al ao, dentro
de los tres (3) primeros meses siguientes al vencimiento de cada periodo presupuestal, en la
fecha y lugar que seale el administrador(a), o en su defecto el Consejo de Administracin,
haciendo citacin por carta circular enviada a cada propietario a la ltima direccin registrada.
29
Esta citacin deber hacerse con no menos de quince (15) das calendario de antelacin a la
fecha sealada para la reunin.
El aviso de convocatoria contendr necesariamente la indicacin de la fecha, hora y lugar de
reunin, orden del da propuesto, relacin de los propietarios que adeuden contribuciones,
balances, inventarios, presupuesto de gastos, relacin de cuotas proyectadas a cada
apartamento de acuerdo con el proyecto de presupuesto, cuentas, reglamento de la asamblea y
dems documentos a disposicin de los propietarios, para su examen, en las oficinas de la
administracin, durante ocho (8) horas hbiles cada da.
En su reunin ordinaria anual, la asamblea se ocupara obligatoriamente, adems de los
aspectos que desee tratar de las siguientes funciones:
a. Nombrar para periodos determinados al administrador y su suplente y fijarle su asignacin,
supervisar sus funciones y removerlo libremente por cualquier causa as como fijar sus
limitaciones, en el evento que haya revocado esta funcin al Consejo de Administracin.
B .Elegir y remover los miembros de Consejo de Administracin, con sujecin a lo previsto en el
Reglamento de Propiedad Horizontal y el presente Manual de Convivencia.
c. Elegir si lo considera necesario aI auditor o Revisor fiscal y su suplente si lo hubiere y fijarle
si fuere del caso la asignacin, as como sealarle sus funciones en lo no previsto en el
Reglamento de Propiedad Horizontal y el Manual de Convivencia,
d. Conocer y aprobar o improbar las cuentas anuales que le rinda el administrador(a), odas
previamente las recomendaciones del Consejo de Administracin.
e. Aprobar o improbar los estados financieros y para el nuevo ejercicio anual con destino a la
debida conservacin, seguros reparaciones, etc., del conjunto, previo conocimiento del
informe respectivo que deben presentar el administrador y el Consejo de Administracin.
f. Distribuir las cuotas ordinarias y extraordinarias de gastos entre los copropietarios, con
atencin a los Coeficientes de Copropiedad establecidos en el Reglamento de Propiedad
Horizontal, as como incrementar el fondo de imprevistos cuando fuere del caso, siguiendo el
presupuesto anual aprobado o la determinacin correspondiente e indicando la poca de
vencimiento de cada cuota, en forma que aparezca para cada propietario, en la respectiva
Acta, la obligacin de prestar merito ejecutivo y sealar los intereses de mora.
ARTICULO 53. REUNIONES POR DERECHO PROPIO.
Si el administrador o en su defecto el Consejo de Administracin no convocaren la Asamblea,
dentro de los tres (3) meses mencionados, ella deber reunirse el primer da hbil del cuarto
mes a las 8:00 P.M., en las instalaciones de la copropiedad.
Ser igualmente valida la reunin que se haga en cualquier da, hora o lugar, sin previa
convocatoria, cuando los particulares representen la totalidad de los coeficientes de
copropiedad del conjunto, sin perjuicio de lo previsto en la Ley, el reglamento de Propiedad
Horizontal, para los efectos de mayoras calificadas.
ARTICULO 54. REUNIONES DE SEGUNDA CONVOCATORIA.
Si convocada la asamblea general de propietarios, no puede sesionar por falta de qurum, se
convocar a una nueva reunin que se realizar el tercer da hbil siguiente al de la
convocatoria inicial, a las ocho pasado meridiano (8:00 p.m.), sin perjuicio de lo dispuesto en el
Reglamento de Propiedad Horizontal, la cual sesionar y decidir vlidamente con un nmero
plural de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes representados.
ARTICULO 55. REUNIONES NO PRESENCIALES.
Siempre que ello se pueda probar, habr reunin de la asamblea general cuando por cualquier
medio los propietarios de bienes privados o sus representantes o delegados puedan deliberar y
decidir por comunicacin simultanea o sucesiva de conformidad con el qurum requerido para
el respectivo caso. En este ltimo caso, la sucesin de comunicaciones deber ocurrir de
manera inmediata de acuerdo con el medio empleado, de lo cual dar fe el Revisor Fiscal de la
copropiedad o quien haga sus veces. PARAGRAFO - Para acreditar la validez de una reunin
no presencial, deber quedar prueba inequvoca, como fax, grabacin magnetofnica o similar,
donde sea claro el nombre del propietario que emite la comunicacin, el contenido de la misma
y la hora en que lo hace, as como la correspondiente copia de la convocatoria efectuada a los
copropietarios.
ARTICULO 56. DECISIONES POR COMUNICACIN ESCRITA.
30
Sern validas les decisiones de la asamblea general cuando, convocada la totalidad de los
propietarios de unidades privadas, los deliberantes, sus representantes o delegados
debidamente acreditados, expresen el sentido de su voto frente a una o varias decisiones
concretas, sealando de manera expresa el nombre del copropietario que emite la
comunicacin, el contenido de la misma y la fecha y hora en que se hace.
En este evento la mayora respectiva se computar sobre el total de los coeficientes que
integran el conjunto, Si los propietarios hubieren expresado su voto en documentos separados,
estos debern recibirse en un trmino mximo de un (1) mes, contados a partir de el envi
acreditado de la primera comunicacin.
ARTICULO 57. DECISIONES EN REUNIONES NO PRESENCIALES.
En los casos que se refieren en los dos artculos precedentes, las decisiones adoptadas sern
ineficaces cuando alguno de los propietarios no participe en la comunicacin simultanea o
sucesiva, o en la comunicacin escrita, expresada esta ltima dentro del trmino previsto para
tal fin.
Las actas debern asentarse en el libro respectivo, suscribirse por el Representante Legal, el
Revisor Fiscal o quien haga sus veces y un copropietario (que se postule o lo postulen ante la
administracin) y comunicarse a los propietarios dentro de los diez (10) das siguientes a aquel
en quien se concluy el acuerdo.
ARTICULO 58. REGLAMENTO PARA ASAMBLEAS.
Toda Asamblea que se realice en El Conjunto Residencial Parques de La Floresta - Club
Residencial se regir por el siguiente Reglamento, el cual ser incluido en la respectiva
convocatoria.
1. Toda persona que desee intervenir debe solicitar la palabra al Presidente de La Asamblea.
2. Solo podr intervenir cuando el Presidente le conceda la palabra y deber identificarse con el
nombre, nmero de apartamento y torre.
3. Solo podr intervenir dos (2) veces por tema con una duracin de tres (3) minutos como mximo.
4. Para que sea vlida la intervencin de cada asistente a la asamblea debe acercarse al micrfono e
identificarse con nombre y nmero de apartamento.
5. Las intervenciones estarn ajustadas al respeto por las personas, por el uso de la palabra y en
consecuencia no se admitirn frases o palabras soeces, insultos, ofensas a quien tiene el uso de la
palabra o cualquier otra forma de irrespeto.
6. En el momento de poner a consideracin algn punto del Orden del da o
propuesta surgida en el seno de la Asamblea se oirn primero todas las objeciones
orientaciones, y preguntas sobre el tema y a continuacin se dar respuesta a las
mismas por parte de quien sea competente e inmediatamente se someter a
consideracin de los asamblestas.
7. La inasistencia a la Asamblea citada, causara sancin pecuniaria equivalente a tres (3) Salarios
Mnimos Diarios Legales Vigentes. Esto con fundamento en el principio de la igualdad. Para
garantizar el cumplimiento de esta disposicin se verificara qurum al inicio y al final de la
Asamblea. La verificacin del qurum al final de la Asamblea podr efectuarse al final a travs del
llamado a lista y/o con la convalidacin de la ltima votacin generada en la misma si esta se hace
al finalizar la Asamblea. En todo caso la Revisora Fiscal dejara constancia en el Acta e informar a la
Asamblea el procedimiento aplicado.
8. Los asistentes que abandonen el recinto y que al final de la reunin no se encuentren presentes
o no hayan delegado el derecho al voto, se entendern ausentes y se les aplicar la sancin
establecida para los inasistentes, esto es multa equivalente a tres (3) Salarios Mnimos Diarios
Legales Vigentes.
9. La duracin de la Asamblea ser proyectada por el Administrador (a) de acuerdo a los temas a tratar
quien Informar el tiempo en la convocatoria de la Asamblea citada.
10.El registro de firmas de los copropietarios asistentes a la Asamblea tendr una duracin de 30
minutos. Si existe qurum se dar inicio a la Asamblea y se dar 60 minutos ms para continuar
con el registro de firmas. finalizado el termino, el Revisor Fiscal o quien haga sus veces proceder a
recoger las listas y dejar constancia de quienes se encuentran en el recinto y dar a conocer el
coeficiente presente en la Asamblea, coeficiente que servir de base para la toma de las
decisiones durante la sesin.
11.A solicitud de uno o varias de los asamblestas o del Revisor Fiscal o de quien haga sus veces en
cualquier etapa de la asamblea se deber verificar qurum.
12 .Por considerarse de vital importancia la participacin de todos los copropietarios a las Asambleas,
si no hay posibilidad de asistir en forma personal, debe otorgarse poder anexo a la convocatoria a
persona distinta a los miembros del Consejo de Administracin, Comit de Convivencia,
Administrador (a) o alguna persona que tenga relacin contractual o laboral con la Copropiedad,
para que lo represente con voz y voto y adems evite la sancin por inasistencia.
13. Cada propietario podr representar mximo a tres (3) unidades privadas diferentes al derecho
propio.
31
14. Cualquier persona que no tenga la calidad de propietaria podr representar mximo a una (1)
unidad privada.
15.Las decisiones de la Asamblea tomadas con el lleno de los requisitos legales sern
obligatorias an para los ausentes o disidentes.
16.Este Reglamento es de obligatorio cumplimiento en todas las asambleas ordinarias y
extraordinarias.
ARTICULO 59. FUNCIONES DE LA ASAMBLEA.
La Asamblea de Copropietarios tiene las siguientes funciones, de conformidad con el Articulo
Cuadragsimo Sexto del Reglamento de Propiedad Horizontal, en concordancia con el Artculo
38 de la Ley 765 de 2001:
1. Nombrar para periodos determinados al Administrador y su suplente y fijarle su asignacin,
supervisar sus funciones y removiendo libremente por cualquier causa as como fijar sus
limitaciones, salvo en el caso de existir Consejo de Administracin, en cuyo evento ser elegido
por este.
2. Elegir y remover los miembros del Consejo de Administracin, con sujecin a lo previsto en el
Reglamento y de Propiedad Horizontal y el presente Manual de Convivencia.
3. Crear los cargos que estime necesarios y sealar sus asignaciones y funciones.
4. Elegir si lo considera necesario al Auditor o Revisor Fiscal y su suplente, si lo hubiere y fijarle si
fuere del caso la asignacin, as como sealarle sus funciones, en lo no previsto en el Reglamento
de Propiedad Horizontal y el presente Manual de Convivencia.
5. Revocar los nombramientos hechos cuando as lo considere conveniente.
6. Conocer y aprobar o improbar las cuentas anuales que le rinda el Administrador (a), odas
previamente las recomendaciones del Consejo de Administracin.
7. Aprobar o improbar los Estados Financieros y el Presupuesto detallado de gastos e ingresos para el
nuevo ejercicio anual con destino a la debida conservacin, seguros, reparacin, etc., del
Conjunto, previo conocimiento del informe respectivo que deben presentar el Administrador y el
Consejo de Administracin.
8. Distribuir las cuotas ordinarias y extraordinarias de gastos entre los copropietarios, con atencin a los
Coeficientes de Copropiedad establecidos en el Reglamento de Propiedad Horizontal, as como
incrementar el Fondo de Imprevistos cuando fuere del caso, siguiendo el presupuesto anual
aprobado o la determinacin correspondiente e indicando la poca de vencimiento de cada cuota,
en forma que aparezca para cada propietario, en la respectiva acta, la obligacin de pagar dichas
sumas de dinero en forma determinada y exigible, para que pueda prestar merito ejecutivo y
sealar los intereses de mora.
9. Autorizar la cuanta de los seguros de incendio y terremoto legalmente obligatorios, as como
autorizar al Administrador (a), para realizar las erogaciones con cargo al fondo de
imprevistos.
10. Resolver sobre la ejecucin de mejoras tiles o voluntarias en el inmueble (conjunto y sobre las
que impliquen sustancial alteracin del uso y goce de los bienes comunes o de su destinacin,
con el 70% de los coeficientes de Copropiedad como mnimo.
11. Modificar, adicionar o sustituir el Reglamento de Propiedad Horizontal con el voto favorable del
70% de los coeficientes de copropiedad en que se considera dividido el inmueble (conjunto).
12.Ordenar la reconstruccin total o parcial del inmueble (conjunto) en los casos en que este sea
procedente, aprobar los planos respectivos y determinar las sumas con que cada propietario deba
contribuir por este concepto, de conformidad con lo establecido en el Reglamento de Propiedad
Horizontal.
13.Conocer, reglamentar y resolver, todo asunto de inters general de la copropiedad no
atribuido a otro rgano, lo mismo que todo acto, contrato o empresa tendiente a asegurar la
estabilidad de la edificacin o la mayor funcionabilidad de los servicios de la misma,
reconocimiento de los derechos de cada propietario, pero haciendo primar el inters general y
velar por incumplimiento de las normas que rigen la Propiedad Horizontal para imponer sanciones
por incumplimiento de las normas.
14.Delegar las funciones que a bien tenga, en el Consejo de Administracin.
15.Crear e incrementar en la cuanta y forma que estime conveniente, las reservas para el pago de
prestaciones sociales a los trabajadores y aquellas reservas que considere necesarias o
pertinentes.
16.Adoptar el Reglamento Interno (Manual de Convivencia) si a ello hubiere lugar, el que ser de
obligatorio cumplimiento por parte de los propietarios y usuarios a cualquier ttulo.
17.Nombrar y remover libremente Los miembros del Comit de convivencia para periodo de un ao
o delegar esta facultad en el Consejo de Administracin.
18.Decidir la desafectacin de bienes comunes no esenciales y autorizar su venta o divisin, cuando
fuere del caso y decidir en caso de duda sobre el carcter esencial o no de un bien comn.
19.Aprobar la disolucin y liquidacin de la Persona Jurdica PARQUES DE LA FLORESTA-
CLUB RESIDENCIAL.
32
ARTICULO 60. VOTOS EN ASAMBLEAS.
Cada propietario tendr derecho a un voto para cada Unidad Privada que posea y votar en
proporcin a su coeficiente de copropiedad. No ser vlido el voto fraccionado, en caso de que la
propiedad privada sea compartida.
ARTICULO 61. QUORUM DELIBERATORIO DE LAS ASAMBLEAS. (Art. Cuadragsimo
R.P.H. en concordancia articulo 45 Ley 675 de 2001).
Para que la Asamblea pueda entrar a deliberar y a decidir vlidamente ser necesaria la concurrencia
de propietarios personalmente o representados, que agrupen ms del 50% de los derechos en
que este dividido el inmueble (conjunto), de acuerdo con los Coeficientes de copropiedad
correspondientes y se toman decisiones con el voto favorable del 51% de los coeficientes
representados en la respectiva reunin. No es indispensable para la validez de la Asamblea que a ella
asistan el Administrador y el Consejo de Administracin.
PARAGRAFO: En todo caso los miembros del Consejo de Administracin no pueden
representar derechos diferentes a los suyos, o de aquellos cuya representacin ejercen por Ley.
Si verificada la primera reunin de la Asamblea no se obtuviere el qurum indicado, los asistentes a
dicha reunin o el Administrador (a), convocarn a una nueva reunin el mismo da hbil de la
semana siguiente a la convocatoria inicial a las 8:00 P.M., en la misma forma fijada en el
Reglamento de Propiedad Horizontal. La nueva reunin sesionar y decidir vlidamente con un
nmero plural de propietarios por mayora de votos cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes
representados. En la convocatoria se deber dejar constancia de lo establecido en el artculo del
reglamento de propiedad Horizontal y presente Manual de Convivencia.
ARTICULO 62. QUORUM DECISORIO DE LAS ASAMBLEAS. (Art. Cuadragsimo
Segundo R.P.H.)
Cuando en la Ley 675 de 2001 o en el Reglamento de Propiedad Horizontal, no se indicar otra
cosa, las decisiones de la Asamblea se tomarn por mayora absoluta de los votos presentes
en la reunin, de acuerdo al coeficiente de copropiedad. Las decisiones que no tengan
contenido econmico tales como normas de convivencia o nombramiento de personas podrn
realizarse con un voto por unidad segn decisin de la Corte Constitucional.
ARTICULO 63. QUORUM DECISORIO ESPECIAL DE LAS ASAMBLEAS. (Art.
Cuadragsimo Tercero R.P.H. en concordancia articulo 46 Ley 675 de 2001).
Las siguientes decisiones requerirn MAYORIA CALIFICADA del 70% de los coeficientes de
copropiedad que integran el edificio o conjunto:
1. Cambios que afecten la destinacin de los bienes comunes o impliquen una sensible
disminucin en uso y goce.
2. Expensas extraordinarias cuya cuanta total supere cuatro (4) veces el valor de las expenses
necesarias mensuales.
3. Expensas comunes diferentes de las necesarias.
4. Asignacin de un bien comn al uso y goce exclusivo de un determinado bien privado, cuando
as lo haya solicitado un copropietario.
5. Reforma a los Estatutos y Reglamento de Propiedad Horizontal incluidos cambios en los
coeficientes de copropiedad, cuando se detecten errores aritmticos, se adicionen nuevos bienes,
se extinga parte de la Propiedad Horizontal o se vare algn factor del clculo inicial.
6. Desafectacin de un bien comn no esencial.
7. Reconstruccin del edificio o conjunto destruido en proporcin que represente por lo menos el 75%
de su valor comercial. En caso de que la destruccin sea inferior y se desee extinguir la propiedad
horizontal se requerir decisin unnime de los copropietarios y aceptacin de los acreedores
hipotecarios.
8. Cambio de destinacin genrica de los bienes de dominio particular, siempre y cuando se ajuste
a la normatividad urbanstica vigente.
9. Adquisicin de inmuebles para el edificio o conjunto.
10.Liquidacin y disolucin de la Propiedad Horizontal CONJUNTO PARQUES DE LA FLORESTA -
CLUB RESIDENCIAL.
PARARAFO 1: Estas decisiones no podrn tomarse en reuniones no presenciales, ni en
reuniones de segunda convocatoria, salvo que en este ltimo caso se obtenga la mayora del
70% de los coeficientes como mnimo.
33
PARAGRAFO 2: Para ninguna decisin, salvo la relativa a la extincin de la propiedad
horizontal que se requiere el 75%, se podr exigir una mayora superior del 70% de los
coeficientes que integran el edificio o conjunto.
ARTICULO 64. ENTREGA DE ACTAS DE ASAMBLEAS.
De todo lo tratado y decidido en cada reunin de la Asamblea se dejar constancia en un acta
cuya redaccin podr ser verificada por una comisin plural designada por los asistentes dicha
Asamblea.
Las personas encargadas debern hacerlo dentro de un trmino de diez (10) das hbiles
siguientes a la fecha de la respectiva reunin.
Las Actas debern indicar si es ordinaria o extraordinaria, contener especialmente:
La fecha, hora y lugar de la reunin.
La forma como se hizo la convocatoria.
El orden del da.
La lista de los asistentes, con la indicacin de carcter personal o de mandatario que actu
cada uno de ellos, su unidad privada y sus respectivos Coeficientes de Copropiedad.
Los documentos presentados en la reunin.
Los asuntos tratados.
Las designaciones.
Fecha y hora de terminacin de la reunin.
Los nombres y firmas de quienes acten como Presidente y Secretario.
Las decisiones aprobadas.
Las votaciones verificadas y las constancias respectivas.
La indicacin del nmero de votos de cada decisin si no se requiere el coeficiente de
copropiedad.
La indicacin del porcentaje de coeficiente de copropiedad total de la votacin de cada
decisin y la indicacin si fue aprobada o improbada.
Una vez aprobada el Acta deber ser insertada en el Libro de Actas, registrado en la Alcalda
Municipal o en uno de los juzgados civiles Municipales de la ciudad, en orden estrictamente
cronolgico, debiendo ser firmada por el Presidente, el Secretario y la Comisin que la haya
aprobado, si es del caso. Dichas Actas hacen plena prueba de los hechos y actos contenidos
en ellas y en el libro se dejar constancia sobre la fecha y lugar de publicacin.
Las Actas debern publicarse en los lugares destinados para tal fin y en los ascensores se
fijar una comunicacin anunciando a los propietarios que el Acta se encuentra publicada,
indicando el lugar exacto de la publicacin de la misma.
Las actas debern ser puestas en conocimiento de los copropietarios dentro de un lapso no
superior a veinte (20) das hbiles y entregar copias cuando estos las soliciten. Todo propietario
a quien se le niegue copia podr acudir en reclamacin ante el alcalde municipal o su delegado
quien ordenar la entrega de la copia so pena de sancin de carcter policivo.
Antes de acudir a la autoridad competente mencionada en el anterior inciso, el propietario a
quien se le niegue copia del acta podr acudir al Comit de Convivencia o al Consejo de
Administracin quien ordenar al administrador (a) la entrega inmediata del mencionado
documento al peticionario. De este hecho el Comit de Convivencia informara a la Asamblea de
Copropietarios en la oportunidad respectiva.
ARTICULO 65. OBLIGATORIEDAD DE LAS DECISIONES DE ASAMBLEAS.
Las decisiones de la Asamblea, tomadas con el qurum y las formalidades previstas en la Ley,
en el Reglamento de Propiedad Horizontal y el presente Manual de Convivencia, son
obligatorias para todos los propietarios aun disidentes y hayan concurrido o no a la respectiva
reunin; as como en lo pertinente para los ocupantes a cualquier titulo de unidades de Edificio.
ARTICULO 66. IMPUGNACION DE ACTAS DE ASAMBLEA.
El Administrador (a), el Revisor Fiscal y los propietarios podrn impugnar dentro de los dos (2)
meses siguientes a la fecha de comunicacin o publicacin del acta, las decisiones de la
Asamblea General, cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al Reglamento de
Propiedad Horizontal.
34
El procedimiento para impugnar las Actas de Asamblea es el consagrado en el Articulo 194 del
Cdigo de Comercio o en las normas que lo modifiquen, adiciones o complementen.
Se exceptan de esta disposicin las decisiones de la Asamblea General por la cual se
impongan sanciones por incumpliendo de obligaciones no pecuniarios, pues estas solo podrn
impugnarse dentro del mes siguiente a la fecha de la comunicacin con el mismo
procedimiento. La Asamblea podr delegar en el Consejo de Administracin a imposicin de
sanciones.
ARTICULO 67. CONSEJO DE ADMINISTRACION.
Anualmente la Asamblea de Copropietarios elegir por votacin, el Consejo de administracin
el cual estar integrado por un nmero impar, de siete (7) miembros principales, un (1)
representante por cada Torre y el sptimo, ser postulado de cualquier torre en la Asamblea.
Los miembros del Consejo de Administracin podrn ser reelegidos por una sola vez o sea dos
(2) periodos consecutivos y quedarn inhabilitados por dos (2) aos, para aspirar nuevamente a
ser miembros de este rgano de Administracin.
Para la eleccin del representante de cada torre que har parte del Consejo de Administracin,
el Administrador (a) proceder a efectuar la convocatoria en cada torre, por lo menos 5 das
hbiles antes de la Asamblea. De no presentarse candidato en esta reunin preliminar o si
nadie se postula ante la Administracin la eleccin se har en asamblea de los asistentes de la
torre respectiva.
Los miembros del Consejo de Administracin ejercern sus cargos ad honorem, toda vez que
actan con un mandato tendiente al bien comn, en el cual debern inspirarse todas sus
intervenciones y decisiones.
En todo caso, la asamblea podr decidir una conformacin diferente, antes de la eleccin del
Para ser miembro del Consejo se requiere:
1. Ser propietario o mandatario de personas titulares de Derecho de Dominio.
2. Estar a Paz y Salvo, por todo concepto con la administracin para la fecha de la eleccin.
3. No tener ningn vinculo de consanguinidad o afinidad con el Administrador (a), que se
encuentre ejerciendo el cargo. En el evento que posterior a su nombramiento sobrevenga la
inhabilidad el miembro del Consejo deber renunciar de Icso facto.
INHABILIDADES DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIN:
1. No podrn representar derechos diferentes a los propios.
2. No podrn aspirar, ni promover su postulacin a presidir Asambleas. Esto en virtud de los
principios de transparencia y la no interferencia en la toma de decisiones.
PARAGRAFO. No podr ser miembro del Consejo de Administracin quien con posterioridad a
su nombramiento pierda las calidades que se requieren para el cargo, en cuyo caso deber
renunciar de Icso facto y sern nulas las decisiones que se tomen conformando qurum con
esta condicin.
ARTCULO 68. FUNCIONES Y ATRIBUCIONES DEL CONSEJO DE ADMINISTRACION.
Al Consejo de Administracin le corresponde tomar las determinaciones necesarias en orden a
que la persona Jurdica cumpla sus fines, de acuerdo con lo previsto en el Reglamento de
Propiedad Horizontal.
El Consejo de Administracin tendr las siguientes funciones:
1. Informar anualmente y cuando adems lo juzgue conveniente, a la asamblea de
Copropietarios todo lo relacionado con las cuentas que presente el Administrador (a) y su
concepto acerca del presupuesto de gastos e ingresos que ha de presentar cada ao el
Administrador (a).
2. Convocar a la asamblea a reunin ordinaria cuando el Administrador no lo hubiere hecho
oportunamente y a reunin extraordinaria en los casos que prev el Reglamento de
Propiedad Horizontal o cuando lo estime conveniente.
3. Nombrar el Administrador (a) y autorizar el nombramiento de los empleados cuyos cargos
hayan sido creados por la asamblea y cuya provisin no corresponda a otro rgano.
35
4. Asesorar al Administrador (a), en todas las cuestiones relativas al mejor funcionamiento de la
copropiedad, vigilar y controlar su gestin, pedir informe y cuando lo juzgue conveniente dar
cuenta al respecto a la asamblea de Copropietarios.
5. Preparar para la aprobacin de la asamblea, un reglamento para el uso de los bienes
comunes y los proyectos que se consideren convenientes sobre modificaciones en la forma y
goce de los mismos, as como vigilar su ejecucin.
6. Dictar los reglamentos internos tendientes a que se mantenga el orden, el aseo del
inmueble (Copropiedad) y la armona entre los Copropietarios y dems normas que
considere pertinentes para la buena marcha de la comunidad.
7. Autorizar al Administrador (a), para que haga reparaciones materiales de carcter
urgentes este para la higiene, seguridad y debida utilizacin de la Copropiedad cuando
no hubiere partida aprobada para tal efecto en el presupuesto o bien ordenar
directamente las reparaciones.
8. Los contratos de cuanta superior a la establecida por la Asamblea, para ser
desarrollados directamente por la administracin, debern ser aprobados previamente
por el Consejo. Reglamentar la forma de efectuar los gastos de cada operacin que
puede realizar el Administrador (a), sin necesidad de aprobacin previa del mismo
Consejo.
9. Adoptar las medidas de orden interno necesarias para el adecuado registro, manejo,
uso, proteccin o disposicin de los fondos y otros bienes pertenecientes a la
copropiedad sin cambiar su uso original.
10. Autorizar al Administrador (a), para designar apoderados judiciales o extrajudiciales y
dems profesionales o especialistas cuya gestin se requiere y vigilar que se inicien las
acciones judiciales pertinentes.
11. Ejercer las funciones que le delegue la Asamblea y cumplir y hacer cumplir las
prescripciones de sta.
ARTICULO 69. ADMINISTRADOR (A).
El Administrador (a) es la persona natural o jurdica que representa legalmente a la
Copropiedad PARQUES DE LA FLORESTA -CLUB RESIDENCIAL, es responsable en casos
de incumplimiento, extralimitacin de funciones o violacin de la Ley, del reglamento de
Propiedad Horizontal o del presente Manual de Convivencia.
El nombramiento del Administrador (a), pude ser realizado por la asamblea de Copropietarios o
por delegacin en el Consejo de administracin para perodos de un ao y podr ser reelegido.
El contrato del administrador se firmar por el Presidente del Consejo de Administracin en su
defecto por el Presidente de la Asamblea General.
Antes de entrar a ejercer el cargo de Administrador (a), es conveniente, para el manejo de los
fondos de la copropiedad, a su cargo, otorgar una caucin real o una garanta expedida por un
Banco o por una compaa de Seguros, cuyo monto mximo ser el equivalente al presupuesto
de gastos del Conjunto en el ao correspondiente a la respectiva designacin. En caso de que
dicha garanta deba hacerse efectiva, tal funcin la ejercer el Presidente del Consejo de
Administracin o la persona a la que se le delegue en la Asamblea de Copropietarios.
ARTICULO 70. RESPONSABILIDAD DEL ADMINISTRADOR (A).
El Administrador deber demostrar idoneidad para ocupar el cargo (deber presentar titulo
profesional en profesiones que sean afines a la administracin de Propiedad Horizontal, experiencia
mnimo de 5 aos en el ejercicio del cargo de administracin) y responder por los perjuicios que por
dolo, culpa leve o grave ocasionen a la Persona Jurdica, propietarios o a terceros.
Se presumir la culpa leve del Administrador (a), en los casos de incumplimiento o extralimitacin
de sus funciones, violacin de la Ley o del Reglamento de Propiedad Horizontal y el presente
Manual de Convivencia.
El Administrador (a), es el responsable de los libros contables exigidos por la Ley y en caso de
discrepancias contables, se puede recurrir a la Junta Central de Contadores pidiendo una revisin
Contable del periodo a investigar.
ARTICULO 71. FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR (A).
Son funciones del administrador (a) las siguientes:
1. Representar legalmente a la Persona Jurdica Conjunto PARQUES DE LA FLORESTA
CLUB-RESIDENCIAL
2. Cuidar y vigilar los bienes comunes y ejecutar los actos de administracin, conservacin y
disposicin de los mismos de conformidad con las facultades y restricciones fijadas en el
36
Reglamento de Propiedad Horizontal y el presente Manual de Convivencia, as como la
Supervigilancia y control de los mismos.
3. Ser el mandatario de todos los copropietarios y representante de la copropiedad y por lo
tanto de la Persona Jurdica.
4. Ejecutar y hacer cumplir las disposiciones de la Ley, el Reglamento de Propiedad Horizontal,
el presente Manual de Convivencia, de la Asamblea de Copropietarios, del Consejo de
Administracin y de las normas legales que establezcan modificaciones, o a lo dispuesto por los
mencionados rganos de la copropiedad.
5. Convocar a la Asamblea previa revisin por el Consejo de Administracin de la gestin
adelantada a su reunin ordinaria anual y extraordinaria si fuere del caso y someter a su
aprobacin el inventario y balance general de las cuentas del ano anterior con su ejecucin
presupuestal con destino a la conservacin, reparacin, reposicin y administracin de los bienes
comunes, incluyendo las plizas de seguros.
6. Convocar la Asamblea de Copropietarios a reuniones extraordinarias siempre que lo considere
necesario o prudente a fin de obtener autorizaciones o decisiones que solo dicho organismo
pueda emitir, de acuerdo con lo dispuesto en el Reglamento de propiedad Horizontal.
7. Llevar directamente y bajo su dependencia y responsabilidad, el libro de Actas de la Asamblea y de
Registro de Propietarios y residentes en la forma previstas en el Reglamento.
8. Hacer conocer de cada propietario las Actas de las reuniones de la Asamblea, con el procedimiento
contemplado en el Reglamento de Propiedad Horizontal y del Consejo de Administracin.
9. Llevar o hacer llevar bajo su directa dependencia y responsabilidad, los libros de contabilidad y
atender en forma oportuna y concreta la correspondencia relativa al inmueble (copropiedad).
10.Preparar y someter a consideracin del Consejo de Administracin las cuentas anuales, el
informe para la Asamblea General anual de propietarios, el presupuesto de ingresos para dada
vigencia, el balance general de las cuentas del ejercicio anterior, los balances de prueba y su
respectiva ejecucin presupuestal y los dems que en el tema contable se requieran.
11.Organizar y contratar, previa autorizacin del Consejo de Administracin, el personal necesario
para la vigilancia, aseo y mantenimiento del inmueble y mantenerlo bajo su directa
dependencia y responsabilidad o contratarlo con otra Persona Jurdica, previa autorizacin del
12.Otorgar poderes especiales de carcter judicial o extrajudicial, cuando fuere necesaria la
representacin de la Copropiedad y no se ejerza directamente.
13.Representar directamente a la copropiedad en todo acto o relacin con terceros o con cada uno de
los copropietarios u ocupantes de bienes privados.
14.Contratar y mantener vigentes los seguros previstos en el Reglamento de Propiedad Horizontal y
en su caso, gestionar las indemnizaciones provenientes de dichos seguros.
15.Reglamentar, de acuerdo con los lineamientos que le seale el Consejo de Administracin y el
presente Manual de Convivencia, el uso de los bienes comunes de manera que estn al servicios
de todos los copropietarios u ocupantes legtimos y cuidar del correcto funcionamiento, uso y
conservacin, as como velar por la existencia, seguridad, integridad y salubridad del inmueble y
sus habitantes, as como administrar con diligencia y cuidado los bienes que surjan como
consecuencia de la desafectacin de bienes comunes no esenciales en la forma autorizada por la
Asamblea.
16.Hacer las mejoras y reparaciones ordenadas por la Asamblea, debiendo en todo caso conseguir
autorizacin del Consejo de Administracin, en caso de que no hubiere autorizacin de la
Asamblea o no existiere partida suficiente en el presupuesto.
17.Resolver, en primera instancia, en cuanto le sea posible y no corresponda legal o estatutariamente al
Comit de Convivencia, las divergencias que surjan entre los propietarios.
18.Cobrar y recaudar, directamente a travs de apoderado cuotas ordinarias y extraordinarias,
multas y en general, cualquier obligacin de carcter pecuniario a cargo de los propietarios y
ocupantes de bienes de dominio particular del conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial
de las mismas, sin necesidad de autorizacin alguna.
PARAGRAFO. Tener en cuenta los trminos de prescripcin de las acciones legales para el
cobro de las cuotas de administracin y cualquier otra obligacin.
19 Elevar a escritura pblica y registrar las reformas al Reglamento de Propiedad Horizontal
aprobadas por Asamblea General de propietarios, e inscribir ante la entidad competente
todos los actos relacionados con la existencia y representacin legal de la persona jurdica.
20 Notificar los propietarios y/o residentes a cualquier titulo de bienes privados, en la forma
prevista en el presente Manual de Convivencia, las sanciones impuestas en su contra por la
Asamblea General o el Consejo de Administracin, segn el caso una vez se encuentren
ejecutoriadas.
21 Expedir PAZ Y SALVO de cuentas con la administracin del conjunto cada vez que se
produzca el cambio de tenedor o propietario de un bien de dominio particular, para efectos
de o cada vez se lo requieran.
22. Expedir PAZ Y SALVO de cuentas con la administracin del conjunto cada vez que un
propietario y/o tenedor a cualquier titulo lo requiera.
37
23. Las dems funciones previstas en la Ley, el Reglamento de Propiedad Horizontal, el
presente Manual de Convivencia, las que asigne el Consejo de Administracin y la Asamblea
General de propietarios.
ARTICUL0 72. FACULTADES DEL ADMINISTRADOR (A).
Por si solo, el Administrador (a), tiene facultades de ejecucin, conservacin, de representacin y
de recaudo, o sea que con sujecin a las Leyes, costumbres civiles y mercantiles.
Los Actos jurdicos y contratos que celebre el Administrador (a) en ejercicio de sus funciones se
radican en la cabeza de la Persona Jurdica siempre y cuando se ajusten a las normas legales y
reglamentarias.
Cuando el administrador (a), sea Persona Jurdica, su representante legal actuar en representacin del
conjunto PARQUES DE LA FLORESTA-CLUB RESIDENCIAL
CAPITULO XI
DEL REVISOR FISCAL O VEEDOR DE CUENTAS
ARTICULO 73. ELECCION DEL REVISOR FISCAL.
El Conjunto PARQUES DE LA FLORESTA- CLUB RESIDENCIAL, tendr si lo considera conveniente, un
Revisor Fiscal o Auditor de libre nombramiento y remocin por la Asamblea de Copropietarios para
perodos de un ao.
El Revisor podr ser propietario o tenedor de bienes privados en el edificio o conjunto. (Art 56 Ley 675
de 2001).
ARTICULO 74. FUNCIONES
El Revisor Fiscal cumplir las funciones establecidas en la ley y el reglamento Propiedad Horizontal
ARTICULO 75. MANEJO DE CUENTAS O DINEROS.
Los dineros de cuotas de administraciones ordinarias, extraordinarias y cualquier otro emolumento,
no se recibirn en efectivo bajo ninguna circunstancia en la administracin, debern consignarse
en la cuenta que para tal fin haya creado la administracin.
Los dineros recogidos por concepto de sanciones debern ser consignados en una cuenta para este
fin especfico y su destinacin ser asignada por la Asamblea General.
CAPITULO XII
NORMAS DEL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL ESCRITURA PUBLICA No.
4703 DEL 29 DE AGOSTO DE 2005 QUE TODOS DEBEMOS CONOCER.
Para ilustracin de todos y que armonicemos en el contexto del conocimiento de normas generales
aplicables en nuestro conjunto, a continuacin dejamos las siguientes:
1. La contribucin que debo hacer para el mantenimiento de la Copropiedad (cuotas ordinarias o
extraordinarias de administracin), deben ser de acuerdo al coeficiente de copropiedad.
2. Copia del presupuesto a aprobar, revisado por el Consejo de Administracin, ser enviado por el
Administrador (a), a cada uno de los copropietarios, por lo menos con diez (10) das de antelacin a
la fecha en que se ha de reunir la Asamblea de copropietarios en sesin ordinaria.
3. Si no cancelo mis cuotas de administracin, aprobadas en virtud de decisiones validas de la
Asamblea, con las formalidades previstas en el Reglamento de propiedad Horizontal y la Ley,
podrn ser exigibles por va ejecutiva (Proceso Ejecutivo) ante la jurisdiccin civil y el titulo ejecutivo
estar constituido por el Certificado de deuda expedido por el Administrador (a).
4. La mora en el pago de las cuotas de administracin o contribuciones decretadas por la
Asamblea de Copropietarios con las formalidades legales, causara intereses de mora a cargo de los
copropietarios morosos y a favor de la copropiedad liquidados de acuerdo a lo fijado por la
Asamblea sin sobrepasar una y media veces el inters bancario corriente certificado por la Supe
financiera o la entidad que haga sus veces.
5. Los bienes comunes debern estar asegurados obligatoriamente contra riesgos como incendio y
terremoto por la cuanta que fijar anualmente la Asamblea de Copropietarios y presentada en el
presupuesto anual de gastos, la cual podr extender la cobertura a otros siniestros. Los bienes
privados debern estar asegurados por el respectivo propietario, por un valor que garantice su
38
reconstruccin total en caso de siniestro.
6. Cuando sea necesario o conveniente efectuar mejoras voluntarias y / o modificaciones fsicas en
los bienes comunes, no previstas expresamente en el presupuesto anual aprobado por la
Asamblea del respectivo proyecto, se deber presentar por parte del Consejo a la Asamblea
General, para su aprobacin, el cual se requerir el voto favorable de una mayora de los
copropietarios que represente por lo menos el 70% de los coeficientes de copropiedad.
7. En los bienes privados o de uso exclusivo no podrn hacerse modificaciones fsicas cuando
como consecuencia de su realizacin, surjan nuevas unidades de dominio privado. Las
modificaciones fsicas diferentes a las anteriores podrn ser realizadas previo cumplimiento
de los siguientes requisitos:
a) Que el propietario interesado obtenga previa autorizacin de la entidad competente, dando
cumplimiento a las normas urbansticas vigentes.
b) Que la obra proyectada y su ejecucin no comprometa la solidez, seguridad y salubridad de la
edificacin; que no afecte los servicios o zonas comunes ni altere las fachadas exteriores o
interiores.
c) Que el propietario obtenga la previa autorizacin escrita de la Asamblea de Copropietarios o del
Consejo de Administracin si ha sido delegado.
d) Cada propietario deber ejecutar las reparaciones a su bien privado, si no lo hace y ocasiona
perjuicio deber responder por los perjuicios ocasionados por su omisin.
8. El Consejo de Administracin de nuestro conjunto estar integrado por un nmero impar de
siete (7) miembros principales, un (1) representante por cada torre y el sptimo, ser postulado
de cualquier torre en la asamblea. Los miembros del Consejo de Administracin podrn ser
reelegidos por una sola vez o sea dos (2) periodos consecutivos y quedarn inhabilitados por
dos (2) aos, para aspirar nuevamente a ser miembro de este rgano de administracin.
Los miembros del Consejo debern ser copropietarios o mandatarios de personas titulares
de derecho de dominio, los cuales debern estar a PAZ Y SALVO por todo concepto con la
administracin. La asamblea podr aumentar o disminuir este nmero de miembros del
Consejo, por mayora de los asistentes, en todo caso, este asunto deber ser decidido antes
de su integracin anual.
9. El Administrador (a), es el Representante Legal de la persona jurdica (Conjunto Residencial
Parques de la Floresta - Club Residencial), tiene facultades de ejecucin, conservacin, de
representacin y de recaudo. Los actos o contratos que celebre en ejercicio de sus funciones se
radican en la cabeza de la persona jurdica (Parques de la Floresta - Club Residencial),
siempre y cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias. El Administrador (a) deber
demostrar idoneidad para ocupar el cargo y responder por los perjuicios que por dolo, culpa leve
o grave ocasione a la persona jurdica, propietarios o a terceros. Se presume la culpa leve del
Administrador (a) en los casos de incumplimiento o extralimitacin de sus funciones, violacin
de la Ley, del Reglamento de Propiedad Horizontal o el Manual de Convivencia. El contrato
del Administrador (a) lo deber firmar el presidente del Consejo de Administracin o en su defecto
el presidente de la Asamblea General. El Administrador (a) debe cumplir con todas las funciones que
le establece la Ley y el Reglamento de propiedad Horizontal y el presente Manual de Convivencia.
10.Todos los propietarios podrn actuar en asambleas directamente o por representantes
debidamente acreditados, mediante delegacin hecha por comunicacin escrita, dirigida al
Administrador (a), la cual solo tendr validez para la reunin que la motiva. Todos los propietarios
tendrn derecho a participar y votar en las deliberaciones.
11.Los miembros del Consejo de Administracin, el Comit de Convivencia no pueden
representar derechos diferentes a los suyos o de aquellos cuya representacin ejercen por Ley.
El Administrador (a) y los empleados de la copropiedad, tampoco podr representar derechos de
copropietarios en las Asambleas.
12.Salvo norma diferente contemplada en la Ley o el reglamento las decisiones de la Asamblea se
tomarn por mayora absoluta de los votos presentes en la reunin, de acuerdo al coeficiente de
copropiedad. Las decisiones que no tengan contenido econmico tales como normas de
convivencia podrn realizarse con un voto por unidad, segn decisin de la Corte Constitucional.
13.Las decisiones de cambios que afecten la destinacin de los bienes comunes o impliquen una
sensible disminucin en el uso y goce requieren mayora calificada del 70% de los coeficientes
de copropiedad que integran el conjunto.
14.Las decisiones que aprueben expensas (o cuotas) extraordinarias cuya cuanta total supere
cuatro (4) veces el valor de las expensas necesarias mensuales, requieren mayora calificada del
70% de los coeficientes de copropiedad que integran el conjunto.
15. Las decisiones que aprueben expensas (o cuotas) comunes diferentes de las necesarias, requieren
mayora calificada del 70% de los coeficientes de copropiedad que integran el conjunto.
16 Las decisiones que aprueben la asignacin de un bien comn al uso y goce exclusivo de un
determinado bien privado, cuando as lo haya solicitado el copropietario. Entre otras
contempladas en el Reglamento de Propiedad Horizontal Articulo Cuadragsimo Tercero. Estas
decisiones y las dems contempladas en el Reglamento de Propiedad Horizontal no podrn
39
tomarse en reuniones no presenciales, ni en reuniones de segunda convocatoria, salvo que en
este ultimo caso se obtenga la mayora del 70% de los coeficientes como mnimo.
17. De todo lo tratado en la Asamblea General ya sea ordinaria o extraordinaria se dejara constancia en
un Acta que ser verificada por una comisin plural designada en la Asamblea, estas debern
verificar el Acta dentro de un trmino de 10 das hbiles siguientes a la fecha de la respectiva
reunin. Las actas debern ser puestas en conocimiento de los propietarios dentro de un lapso no
superior a veinte (20) das hbiles y entregar copias cuando estos las soliciten. Todo propietario a
quien se le niegue copia podr acudir en reclamacin ante el Alcalde Municipal o su delegado
quien ordenar su entrega de la copia solicitada so pena de sancin de carcter policivo.
18.Una vez aprobada el Acta deber ser insertada en el libro de Actas, registrado en la alcalda
Municipal o en uno de los juzgados civiles Municipales de la ciudad. Dichas actas hacen plena
prueba de los hechos y actos contenidos en ellas.
19.Las decisiones de la Asamblea, tomadas con el qurum y las formalidades previstas en el
Reglamento de Propiedad Horizontal, son obligatorias para todos los propietarios aun disidentes
(los que no estaban de acuerdo con las decisiones) y hayan concurrido o no a la respectivareunin.
20.El Administrador (a), el Revisor fiscal y los propietarios podrn impugnar dentro de los dos (2)
meses siguientes a la fecha de comunicacin o publicacin del Acta, las decisiones de la
Asamblea General, cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al Reglamento de
propiedad Horizontal, mediante el procedimiento consagrado en el Artculo 194 Cdigo de
Comercio y lo establecido en el Cdigo de Procedimiento Civil Titulo XXIII, Capitulo II, numeral 1 -
Proceso Verbal Sumario, o en las disposiciones que lo modifiquen, adicionen o complementen. Se
exceptan de esta disposicin las decisiones de la Asamblea General por la cual se impongan
sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, pues estas solo podrn impugnarse
dentro del mes siguiente a la fecha de la comunicacin con el mismo procedimiento.
21.Los copropietarios reunidos se denominan Asamblea General que es la mxima autoridad de la
Copropiedad y tiene varias funciones muy importantes contempladas en el artculo
cuadragsimo sexto del Reglamento de Propiedad Horizontal, dentro de las cuales esta el
nombramiento del Revisor Fiscal y su suplente o de un auditor, para periodos de un (1) ao. El
Revisor fiscal no podr ser socio del Administrador (a), ni de los miembros del Consejo de
Administracin, ni pariente de estos dentro de ningn grado de consanguinidad ni afinidad
contemplado en la Ley, no debe ser empleado en los negocios del Administrador (a), ni tener
ningn vinculo comercial, tal como lo prescribe el Artculo 56 de la Ley 675 de 2001. Deber ser
contador publico titulado, con matricula profesional vigente e inscrito a la Junta Central de
Contadores.
Los suscritos Presidente y Secretario(a) de la Asamblea General Extraordinaria de
Copropietarios del Conjunto Parques de la Floresta Club Residencial, celebrada en Bogot,
D.C. el da ( ) del mes ______ del ao (2012), hacemos constar que el Manual de Convivencia
que antecede y que consta de doce (12) Captulos y setenta y cinco (75) Artculos, fue
aprobado por la citada Asamblea y constituye el nuevo cuerpo normativo del Conjunto Club
Residencial Parques de la Floresta de Bogot, D.C. y no deroga de ninguna manera el Reglamento de
Propiedad Horizontal de la Copropiedad constituido mediante Escritura Publica No. 4703 de 29 de
Agosto de 2005 de la Notaria 23 del Circulo de Bogot.
El presente Manual de Convivencia de PARQUES DE LA FLORESTA - CLUB
RESIDENCIAL, fue elaborado por las propietarias LUZ ESMED FORERO BOJACA,
ANATILDE LEON DE BAHAMON y LUZ MARINA CHACON CAMACHO.
Se prohbe su reproduccin parcial o totalmente y se regir de conformidad con lo
establecido en las normas alusivas a los derechos de autor.

Manual de Convivencia

Uploaded by

Document Information

Original Description:

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Manual de Convivencia

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

1

You might also like