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Primer Seminario Internacional

Territorio, Desarrollo sostenible, Luchas sociales y Ciudadana


Universidad Nacional de Villa Mara. Crdoba. Argentina
28 de Mayo del 2012.

La produccin sustentable del espacio residencial perifrico: estudio de conjuntos
habitacionales construidos en Crdoba y sus posibilidades de densificacin

Marengo, Cecilia
Direccin: CONICET Instituto de Investigacin de Vivienda y Hbitat, Facultad de
Arquitectura, Urbanismo y Diseo (FAUD)-UNC / Av. Haya de la Torre S/N Ciudad
Universitaria / Crdoba / mcmarengo@gmail.com
Repiso, Luciana
Direccin: Instituto de Investigacin de Vivienda y Hbitat, FAUD-UNC / Av. Haya de la
Torre S/N Ciudad Universitaria / Crdoba/ lucianarepiso@yahoo.com

Palabras clave
Expansin urbana Densificacin Conjuntos habitacionales

Resumen
Presentamos en este trabajo los avances de la investigacin en curso titulada: La expansin
urbana: estrategias de intervencin en contextos de alta inequidad socio-espacial. La misma,
llevada a cabo por un equipo de docentes-investigadores, egresados y estudiantes, se
desarrolla en el Instituto de Investigacin de la Vivienda y Hbitat de la FAUD-UNC, y
cuenta con financiamiento de CONICET y SECyT-UNC
1
. Los aportes de la investigacin
consisten en instalar la cuestin del impacto de las polticas habitacionales en trminos de la
sustentabilidad del crecimiento urbano e impulsar nuevas formas de gestin habitacional-
urbana que superen las limitaciones de la planificacin normativa, promuevan la mixtura
residencial y social y atenen los efectos de la expansin urbana y la segregacin residencial.
Reconociendo que el crecimiento por extensin pone en crisis los sistemas urbanos
(infraestructura, servicios, transporte, etc.) se opt por investigar sobre el proceso de
densificacin dado en la ciudad de Crdoba y sus alternativas futuras. Para ello se analizaron
diferentes conjuntos habitacionales colectivos significativos localizados en la periferia
urbana sobre la base de variables previamente definidas.

1
Directora: Dra. Arq. Cecilia Marengo, Integrantes del Equipo Docentes /Investigadores: Alejandra Ochoa,
Silvia Boneto, Alejandro Ambrosini, Mario Forn, Alicia Casas, Cecilia Peralta, Virginia Monayar, Ana Laura
Elorza, Bruno Sileoni. Alumnos/Egresados: Emanuel Boudet, Alejandra LLudgar, Claudia Von Lunken; Mariel
Arias, Paola Colazo, Maria Julia Perez Habiaga. CONICET (Consejo Nacional de Investigaciones Cientficas y
Tcnicas) y SECyT-UNC (Secretara de Ciencia y Tcnica de la Universidad Nacional de Crdoba)
En el presente artculo se exponen la metodologa adoptada y algunos los resultados
preliminares sobre la casustica estudiada.
Las conclusiones preliminares permiten reflexionar sobre los niveles de densificacin que
presentan los casos estudiados en diferentes reas perifricas de la ciudad de Crdoba, y
plantean como interrogantes para avanzar en una prxima etapa: en qu medida la
densificacin es una herramienta que posibilita el acceso al suelo? Cules son las
estrategias de densificacin que resultan ms adecuadas y pueden ser replicadas en otras
intervenciones habitacionales?

Abstract
This article presents the progress of ongoing research entitled: "Urban sprawl: intervention
strategies in contexts of high socio-spatial inequality." This study is carried out by a team
of researchers-professors, graduates and students, developed in the Research Institute for
Housing and Habitat FAUD-UNC, and it are funded by CONICET and SECyT- UNC. The
contributions are to install the question of the housing policies impacts in terms of
sustainability of urban growth and encourage new forms of housing, beyond the limits of
normative planning, promote social mix and mitigate the effects of sprawl and residential
segregation.
Recognizing that sprawl impact on urban systems (infrastructure, services, transportation,
etc.), the research team chose to investigate the densification process occurred in the city
of Cordoba and its future alternatives. Based on previously defined variables we
analyze different "significant" collective housing interventions located on the urban periphery.
In this work we present the methodology and some preliminary results on the case studied.
Preliminary findings highlight implications on the levels of densification that presented
different cases studied in peripheral areas of the city of Cordoba, and questions arise as to
advance the next stage: to what extent the densification is a tool that provides access to urban
land? What are the most appropriate densification strategies that and can be replicated in
other housing interventions?

INTRODUCCION

El proceso de urbanizacin en los pases en desarrollo est acompaado por profundos
cambios econmicos, sociales y culturales. En la ltima dcada del siglo XX, en las ciudades
latinoamericanas el crecimiento urbano de las grandes aglomeraciones se ha caracterizado por
procesos de ocupacin dispersa del suelo, con un patrn de baja densidad, lo que agudiza los
problemas de provisin de infraestructura y servicios a la vez que impacta fuertemente en la
eficiencia urbana. La prdida de poblacin en las reas consolidadas de las ciudades, que
cuentan con una capacidad urbana instalada, por la bsqueda de mejores condiciones
ambientales y una mejor calidad de vida, es una de las causas que ha impulsado la
localizacin de la poblacin en la periferia urbana, en localidades pequeas del cinturn
metropolitano. Este fenmeno afecta particularmente a los sectores de altos ingresos quienes
prefieren residir en barrios cerrados suburbanos que ofrecen condiciones de seguridad
(privada) y posibilidades de acceso y disfrute del espacio exterior, facilidades recreativas y
deportivas y un entorno social homogneo.
Por otra parte, es evidente que la menor disponibilidad para acceder al suelo urbano a la
vivienda en sectores consolidados de la ciudad, (por los altos costos del mismo y las escasas
posibilidades de financiamiento) y las condiciones de polucin ambiental, congestin
vehicular y degradacin que presentan muchos espacios pblicos en estas reas, favorece las
localizaciones urbanas perifricas y distantes, e intensifica los procesos de ocupacin dispersa
del espacio urbano y los costos de movilidad urbana. Algunos autores
2
sealan que el proceso
de urbanizacin, no slo conduce a una nueva dimensin de las ciudades y regiones sino que
su forma y estructura estn sujetas a profundas transformaciones; sin embargo, a pesar de
estos avances, en las ciudades se observan profundos contrastes, y los nuevos desarrollos
urbanos se caracterizan por procesos de fragmentacin del espacio residencial a gran escala,
una ocupacin dispersa e intensificacin de la segregacin residencial socio-econmica.
Desarrollamos el presente artculo en funcin de tres apartados que sintetizan: el concepto de
Densidad Urbana y su relacin con la produccin de viviendas y el hbitat, la metodologa
utilizada en la etapa investigativa que se presenta y por ltimo exponemos sintticamente diez
conjuntos habitacionales que integran la casustica y las variables e indicadores considerados
en su estudio.

La Densidad como concepto clave vinculado a la idea de la produccin sustentable del
espacio residencial
Burgess, R. (2001) sostiene que una importante consecuencia en la bsqueda de
sustentabilidad del desarrollo urbano ha sido el resurgimiento del inters en las teoras y

2
De Mattos C., (2001) Burgess R., (2001) Rosemann J., (2005: 1) Se seala por ejemplo, las ventajas que
derivan de los cambios en los procesos productivos por las tecnologas de comunicacin e informacin, la
globalizacin e internalizacin y su impacto en las redes de transporte.
polticas de ciudad compacta. Las razones para hacer ciudades ms compactas han cambiado
en los ltimos 150 aos, desde que el problema fue abordado por primera vez. Ahora puede
decirse que la necesidad de compactar se fundamente en el necesidad de conservacin de
recursos (combustibles fsiles) y minimizacin emisiones (particularmente de carbono a la
atmsfera). Hay otras razones econmicas, sociales, culturales y polticas para la justificacin
de las iniciativas hacia la compacidad de las ciudades y frecuentemente diferentes y
contradictorias polticas para el desarrollo urbano sustentable.

Acioly y Davidson (1996)
3
plantean que cada vez es ms comn que los planificadores,
diseadores urbanos, polticos y tomadores de decisiones se enfrenten a una creciente
demanda de eficiencia del medio ambiente urbano. Esto significa un mejor uso de la tierra, de
los recursos naturales, de la infraestructura y de los recursos humanos y financieros; y en
donde la densidad del rea urbana a proyectar juega un rol muy importante. En este contexto,
el concepto de DENSIDAD se presenta como una herramienta terica-operativa clave para
estudiar los procesos de crecimiento urbano, su situacin actual y las posibilidades futuras de
crecimiento en pos de un desarrollo urbano sustentable, equitativo e inclusivo.
Los que defienden modelos de ciudad compacta, sealan entre las ventajas de la densificacin
residencial: la reduccin del consumo de energa y tiempos de desplazamiento, un uso ms
eficiente de los sistemas de transporte pblico y redes de infraestructura, la reduccin de
prdida de tierras frtiles destinadas a uso productivo/agrcola, entre otros aspectos relativos a
la dinmica urbana.
Sin embargo los autores antes sealados sostienen que hay muchos factores que influyen
en las posibilidades de densificacin urbana, algunos de los cuales se pueden tratar directa e
indirectamente y otros sobre los que hay poca posibilidad de accin. Estos factores son
aspectos que influyen relevantemente en los cambios dinmicos de la densidad: Sistema de
transporte; Localizacin, mercado y valor del suelo; Demanda en el mercado de
vivienda; Aceptacin cultural; Diseo de la edificacin y costos de construccin; Diseo
del asentamiento (trazado, parcelamiento, forma de ocupacin); Estndares y
reglamentos de construccin; y Planificacin y regulaciones de Zonificacin.

La relacin entre la densidad y el carcter urbano tambin se basa en el concepto de umbrales
viables; en ciertas densidades (umbrales) el nmero de personas dentro de un rea

3
Acioly, C. C., Jr. and F. Davidson, 1996, Density in Urban Development, in Building Issues, 3(8), Lund
Centre for Habitat Studies, Lund University, Sweden.
determinada se convierte en suficiente para generar las interacciones necesarias para que las
funciones urbanas o actividades sean viables. En un sentido ms amplio, las ciudades
sostenibles son una cuestin de densidad
4.

Los crticos de la densificacin, sealan que esta se asocia con un aumento en los precios del
suelo urbano, lo que niega de alguna forma las ventajas derivadas de la aglomeracin dado
que frecuentemente se asocia con la expulsin de la poblacin (que no puede acceder a
localizaciones en estas reas) hacia sectores ms distantes y perifricos. Las tendencias
actuales de las dinmicas del crecimiento urbano, se relacionan con el mercado de tierra
urbana y los procesos de especulacin inmobiliaria que lo caracterizan. Pareciera que el
aumento en los niveles de vida e ingreso de los hogares se asocia con un mayor consumo de
suelo, ms espacio abierto y privado y no necesariamente con patrones de alta densidad
residencial. De esta forma, la crtica ms fuerte a la densificacin es su falta de viabilidad
social y poltica (Burgess R. op.cit).














Grafico 1: Ventajas y desventaja de alta y baja densidad. Fuente: Acioly and Davidson, 1996.

Distintos autores plantean las ventajas y desventajas de la baja y alta densidad (Grfico 1). El
patrn de ocupacin del espacio observa baja densidad, extensin fsica, y la existencia de
tierra vacante, como rasgos comunes a varias ciudades. En un contexto de alta especulacin
del mercado de tierras y crecientes demandas sociales, pareciera que las formas de ocupacin
del espacio que se caracterizan por su dispersin y baja densidad, no contribuyen a promover
condiciones de crecimiento sustentable. El modelo de ocupacin en baja densidad tiene costos
sociales y ambientales derivados de la expansin que deben ser asumidos por el conjunto de la

4 Jabareen, Yosef Rafeq. Sustainable Urban Forms: Their Typologies, Models, and Concepts.
sociedad. La extensin urbana pone en crisis de los sistemas de infraestructura, movilidad y
provisin de servicios en reas cada vez ms alejadas y con menores valores de urbanidad.

La densidad define el nmero de personas que ocupan un rea de terreno.
5
Esta variable
puede expresarse mediante diferentes relaciones, a los efectos de esta investigacin nos
interesa indagar la relacin: Viviendas por Hectreas. Este se constituye en el indicador ms
significativo al momento de orientar intervenciones urbanas en poltica habitacional.

En segundo trmino, interesa aproximarnos al clculo de los Habitantes por Hectreas,
(indicador urbanstico que posibilita la relacin con la provisin / cuantificacin de las
demanda de infraestructura y servicios) y finalmente, la relacin de los indicadores antes
sealados con el tamao de los hogares (Hogares por Hectreas) a los efectos de diferenciar el
peso en la composicin de la demanda habitacional y la variabilidad que el mismo puede tener
segn el carcter urbanstico de las reas consideradas en el anlisis.
En funcin de la escala de las intervenciones habitacionales, y el grado de precisin en el
anlisis se diferencia entre densidad bruta, cuando se calcula el nmero total de unidades en
un rea extensa sin discriminar entre los diferentes usos que pueden afectarse en la misma, y
densidad neta, cuando la relacin viviendas / rea considera slo el rea afectada al uso
residencial (excluyendo vialidad, estacionamientos, espacios verdes del sector urbano, entre
otros).
Algunas consideraciones en relacin con este indicador son las siguientes
6
:
-Su percepcin es variable en diferentes contextos urbanos, pases y regiones urbanizadas.
-Es uno de los indicadores ms importantes para la evaluacin tcnico-financiera de los
proyectos de inversin, dado que aporta datos sobre la eficiencia o no en trminos de
consumo de suelo, y requerimientos de provisin de infraestructura y servicios.
-Es uno de los indicadores ms importantes en el diseo de intervenciones habitacionales y su
anlisis comparativo.
-La valoracin de la misma est fuertemente influenciada por parmetros socio-culturales. En
el ltimo tiempo, y al analizar las tendencias de intervencin residencial y las nuevas
propuestas que lleva adelante el mercado inmobiliario, se observa una fuerte preferencia por
los modelos de urbanizacin de barrios suburbanos, cerrados que ofrecen ms espacio privado
y ms espacio pblico abierto y controlado, frente a las opciones de residencia en altas

5 Citado por Mozas Javier, Fernndez Per Aurora, (2006) Density. Nueva Vivienda colectiva. Ed. A+T.
6
Burgess R. (2001) op.cit
densidades. Es decir, se registra un alto impacto de una ideologa dominante de consumo de
vivienda que prioriza la baja densidad y la privatizacin del espacio residencial acompaado
de una mejora en los niveles de vida e ingresos de los hogares para determinados deciles de
poblacin urbana.
La cuestin central, si el objetivo es llevar adelante una poltica de la densificacin es:
Cmo lograr el consenso de la sociedad y la preferencia por la consolidacin urbana antes
que la urbanizacin dispersa, en un contexto de crecimiento econmico (asociado a un mayor
consumo de suelo) la rpida compresin del espacio-tiempo (facilitada por las nuevas
tecnologas) y las mejoras en la movilidad urbana, facilitadas por las infraestructuras urbano-
regionales?

Para un anlisis ms ajustado de los valores de la densidad edilicia, es necesario analizarla en
relacin con las caractersticas de las parcelas (dimensiones); las unidades de vivienda
(cantidad de unidades por parcela posibles de ser construidos) y sus posibilidades de
ocupacin (FOS) y alturas mximas. Es decir el clculo de la edificabilidad final probable, o
espacio habitacional a ser construido.
Los valores de densidad poblacional de un rea, por otra parte, se relacionan con otro
indicador que es el nivel de hacinamiento (es decir cantidad de hogares por unidad de
vivienda, cantidad de personas por cuarto). Finalmente, otro indicador que relaciona los
antes descriptos son los m2 de espacio habitable por persona.
Datos relevados para el caso de Crdoba (Argentina)
7
muestran una disminucin en las
densidades brutas en el perodo 1991-2001. En la periferia disminuyen de 71 a 61 hab/ha.,
mientras que el consumo de rea urbanizada por habitante se incrementa de 130 m2 en 1970 a
205 m2 en 2001, lo cual implica dispersin territorial y un rpido crecimiento del rea
urbanizada en la ciudad, e incremento en el consumo de infraestructura de transporte y
urbanizacin y espacio residencial construido (m2 por vivienda).

Metodologa de la Investigacin
El abordaje del problema se plantea desde la idea de reexaminar intervenciones en el tejido
urbano, que se han construido en la ciudad de Crdoba y presentan densidades ms altas que
el contexto de intervencin. El estudio de antecedentes que proponen alternativas de
densificacin en el tejido urbano, nos interesa indagar en un abordaje futuro cules de las
alternativas de densificacin brindan una respuesta ms adecuada en relacin a los criterios

7
Marengo C. (2008)
definidos en el Plan Director Crdoba 2020, fijados por la Direccin de Planeamiento Urbano
-Infraestructura, -Movilidad, -Espacio Verde
8
.
En trminos metodolgicos la seleccin de la casustica (sistematizada en esta etapa de la
investigacin) se realiz en diferentes etapas:
-Por una parte, el reconocimiento de las reas que no estn consolidadas (y sus situaciones
urbanas) donde es posible implementar estrategias de densificacin. Para ello efectuamos una
revisin de los polgonos de intervencin sealados en el Plan Director Crdoba 2020. Se
consider que esta primera entrada a la problemtica, puede ser interesante para ser estudiada,
dado que se trata de sectores en la ciudad sujetos a normas particulares que deben ser
formuladas. Es decir, dada su extensin y complejidad son reas donde es posible ensayar
diferentes opciones de densificacin, uso / ocupacin del suelo urbano y eventualmente
aplicar el modelo de simulacin con diferentes escenarios de consolidacin
-En segundo trmino, y basndonos en el registro de las urbanizaciones residenciales de la
Direccin de Urbanismo de la Municipalidad de Crdoba, a fecha 2010, seleccionamos las
urbanizaciones con plan de vivienda, y efectuamos el primer recorte del universo de estudio.
En esa primera seleccin tomamos los conjuntos habitacionales de viviendas colectivas, que
fueron identificados utilizando la herramienta Google Earth, a los efectos de corroborar su
tipologa y localizacin en la ciudad.
El recorte se bas en la seleccin de aquellas intervenciones colectivas (dejamos de lado las
propuestas de viviendas individuales agrupadas) que tuvieran significacin en tanto proyecto
de conjunto habitacional. Dado que el recorte abarca un perodo temporal extenso (dcadas de
los 70s a la fecha) la recopilacin permite comparar una amplia gama de posibilidades de
densificacin con propuestas ligadas a modos de produccin, tendencias en arquitectura, y
formas de ocupacin del suelo en reas de expansin urbana, desarrolladas en mayor medida
por el sistema pblico de vivienda, pero tambin en ltimo perodo, por el sector desarrollista.
-En tercer lugar, nos abocamos al diseo del soporte para la sistematizacin de los conjuntos
habitacionales. El mismo consiste en el diseo de una matriz de datos y su posterior registro a
modo de ficha, de mltiples entradas en funcin del dato que se prioriza para la bsqueda de
informacin. La sistematizacin realizada se propuso no slo como el soporte dnde volcar la
informacin recopilada de los diferentes conjuntos, sino adems se dise un formato que
permitiera mltiples entradas a la bsqueda de la informacin y una visualizacin rpida de
los datos que posibilitara el anlisis comparativo de los indicadores considerados en la

8
Diaz Oscar (2010) Programa de Densificacin Urbana. Documento Preliminar en el marco de los estudios
preliminares de la Comisin de Densificacin del Consejo de Planificacin Urbana. Agosto 2010 (mimeo).
casustica. Este trabajo emprico incluy tareas de relevamiento in situ, fotografas in situ,
bsqueda de antecedentes en las oficinas tcnicas municipales, transcripcin de planos
municipales y/o constructivos, bsqueda de datos en trminos de cantidad de unidades, m2.,
ao de ejecucin, etc. y permiti reunir informacin dispersa. La misma va a ser utilizada en
el anlisis comparativo de casos y la construccin de un modelo de simulacin que se prevn
como continuidad de esta investigacin.

Estudio de casos: los Conjuntos Habitacionales y las variables consideradas
Para la descripcin / anlisis comparativo de los 10 casos seleccionados se consideraron las
siguientes variables de anlisis:
Datos: -Identificacin del Conjunto, (nombre); Barrio, Ao, Nomenclatura catastral, Zona y
normativa de la zona, financiamiento/o tipo de operatoria (pblica/privada) m2 de terreno, m2
construidos, Numero de unidades, Mixtura y cantidad de unidades por tipo, alturas, mixtura
de usos, y breve memoria descriptiva.
9

Descripcin: -Incluye la descripcin a partir de fotografas (relevadas por el equipo) y la
presentacin de los planos que permiten la comprensin del proyecto (planimetra con sector
de intervencin, plantas, cortes, vistas)
Anlisis comparativo: La posibilidad de densificacin se considera en funcin de 3 criterios
definidos en el Plan Director Crdoba 2020, fijados por la Direccin de Planeamiento Urbano,
de la Municipalidad de Crdoba.
-En relacin con la Infraestructura, interesa relevar el dato si los conjuntos incluidos en las
Fichas tienen conexin a red, o tiene planta de tratamiento propia de efluentes cloacales.
-En relacin a Movilidad, interesa relavar la distancia del conjunto al rea central, en minutos
o en km., la distancia a las paradas de mnibus y la disponibilidad de lneas de transporte y
trolebs en la localizacin del conjunto. Se considerar la disponibilidad de estacionamiento.
-En relacin al Espacio Verde, interesa relevar la accesibilidad al mismo, consignar si tiene
espacio verde propio dentro del conjunto, y calcular los m2 de verde por habitante (para tener
un indicador de sustentabilidad).
La sistematizacin de estos indicadores permiti determinar:
-la densificacin propuesta en cada intervencin habitacional, (viv/ha) (hab/ha)
-la relacin entre su localizacin urbana (movilidad) y la densificacin propuesta,
-la relacin entre el tamao del terreno y los niveles de densificacin de diferentes alternativas

9
Como DATOS de referencia se considerar el anlisis de la NORMATIVA urbana de aplicacin ORD.8256:
Zona, Fos Fot, Perfil Atura, N de unidades, Retiros, Espacio verde.
-el grado de mixtura de actividades, la ocupacin del suelo, la cantidad de viviendas (su
composicin) y una estimacin de la cantidad de poblacin residente,
-Los espacios verdes del conjunto y la relacin de verde por habitante en cada una de las
propuestas.
Los indicadores antes sealados se sintetizan en la planilla adjunta:
Ao Nombre DENSIDAD MOVILIDAD PROPUESTA
VIV/Ha. Hab/ha.
Dist
Centro
Lineas
transp Sup. Terreno
m2
construc
(min.) (cant.) (m2) area viv.
2005 MILENICA UNIV. 261 837 10 3 19.967 39.300
1989 TORRES JUNIORS 334 1064 10 4 13.351 59.672
1981 SEP II 83 266 15 3 100.766 67.024
1997 LA INMOBILIARIA COOP 62 197 10 3 10.854 3.122
1976 HOGAR PROPIO 81 259 7,5 3 11.831 9.338
1996 CISPREN 116 373 20 3 12.873 10.695
1978 EJERCITO ARGENTINO 89 286 15 21 *48.500 s/d
1984 ARCOS DEL CERRO 140 446 15 4 13.933 s/d
1982 MIRADOR DE ESTABIO 218 699 12 10 9.342 s/d
1998 COMP. BELGRANO 159 159 12 9 3.750 6.634

Planilla 1: Sntesis de Indicadores en 10 conjuntos habitacionales seleccionados. Elaboracin Propia.


Ao Nombre PROPUESTA

E. VERDE
FOS
Cant
viv
Cant
hab Mix resid m2 verde pb

(area viv.)
(3,2
censo) (tipolog) (verde) m2E.ver/hab
2005 MILENICA UNIV. 522 1.670 MA, 1D, 2D, 3D 1.536 0,9
1989 TORRES JUNIORS 24.1% 444 1.421 MA, 1D, 2D, 3D 8.363 5,9
1981 SEP II 17% 839 2.645 1D, 2D, 3D, 4D 93.181 34,7
1997 LA INMOBILIARIA COOP 30% 67 214 2D 5.000 23,4
1976 HOGAR PROPIO 21% 96 307 2D 9.388 30,6
1996 CISPREN 20,65% 150 480 2D, 3D 10.214 21,2
1978 EJERCITO ARGENTINO 24% 433 1.386 2D, 3D, 4D 23.177 16,7
1984 ARCOS DEL CERRO 26% 240 768
MA, 1D, 2D,
3D10.333 10.333 13,45
1982 MIRADOR DE ESTABIO 27,50% 204 653 1D, 2D, 3D 6.594 10,4
1998 COMP. BELGRANO 47,51% 59 189 1D, 2D, 3D 879 4,62

Planilla 2: Sntesis de Indicadores en 10 conjuntos habitacionales seleccionados. Elaboracin Propia.

Los indicadores sistematizados aportan datos en relacin a la densidad edilicia
(viviendas/hectrea) y poblacional (habitantes/hectreas) de los diferentes conjuntos,
evidencian una amplia variedad en sus valores, lo cual es un dato significativo para ser
analizado en relacin con la localizacin urbana as como en relacin a las propuestas
tipolgicas de los conjuntos. El anlisis comparativo de ndices de espacio verde por
habitante, y a modo de conclusin preliminar nos permite afirmar que los indicadores son
satisfactorios en la mayora de los conjuntos y superan la media para la ciudad de Crdoba, es
ms en muchos conjuntos se observa que los espacios verdes tienen dimensiones muy
significativas en funcin de la cantidad de habitantes.
Por otra parte, desde un punto de vista ms arquitectnico, la casustica relevada permiti la
identificacin de los aportes de las diferentes intervenciones habitacionales desde el punto de
vista de la densificacin y sobre la base de variables previamente cuantificadas. Por ejemplo,
analizar si la densidad aumenta o es la misma y lo que se modifica es la disposicin
(ocupacin-altura) de la edificacin.
Estos indicadores se tradujeron en conos para facilitar la lectura grfica y el anlisis
comparativo y se integran en la matriz de datos que se elabor de cada conjunto.

Grfico 2: Iconos sobre las variables movilidad

Grfico 3: Iconos sobre las variables Espacio verde e infraestructura (Red cloacal)

De los indicadores (Planilla 1 y 2) se observ que en aquellos conjuntos con mayor densidad
(Torres Juniors, Milnica Universitaria y Mirador de Estabio) los m2 de verde por habitante
son bastante reducidos. La Organizacin Mundial de la Salud OMS fija como ptimo 15 m2
de espacios verdes por habitante y como mnimo 10 m2. Cuatro de los diez conjuntos
analizados superan este estndar, mientras que tres de ellos no llegan al mnimo de superficie
verde y uno apenas supera dicho valor. Asimismo al valor de m2 E.verde/hab debe
complementarse con otros aspectos de calidad de dicho espacio pblico ya que el valor
cuantitativo no expresa niveles de uso, apropiacin, significancia del espacio abierto. Cabe
resaltar que tambin se relev la organizacin morfolgica-funcional de los conjuntos
pudiendo incorporar aspectos positivos y negativos de la forma urbana que tambin se vincula
con el uso y apropiacin de espacios comunes y semipblicos de los conjuntos.


Grafico 4: Ejemplo de la sistematizacin en curso. Conjunto Milnica
Grafico 5: Ejemplo de la sistematizacin en curso. Conjunto IPV Ejrcito Argentino
Por otro lado, las distancias observadas al centro de la ciudad y el nmero de lneas de
transporte pblico muestran un buen nivel de conectividad segn la localizacin de los
conjuntos que corresponde al rea intermedia de la ciudad y a la periferia prxima a esta rea.
La mixtura de tipologas residenciales en cuanto a departamentos de distinto nmero de
dormitorios incidira en la variedad del tejido social de los distintos conjuntos, aspecto a
relevar con otro tipo de variables.

REFLEXIONES FINALES

Los avances en la problemtica de estudio, as como en la definicin de los criterios analticos
y la metodologa abordada, han permitido sistematizar un primer anlisis comparativo de los
conjuntos relevados, respecto al diseo arquitectnico y su resultante urbana en el caso de la
vivienda colectiva.

La bsqueda de antecedentes da cuenta de una geometra social ms compleja en el espacio
urbano, tal como dice Soja Edward (2000:265) si bien, como plantea, algunos rasgos no son
completamente nuevos, y la intensificacin de la segregacin, cuya resultante es la alta
fragmentacin espacial y social, con la emergencia de reas residenciales cerradas.
La complejidad del problema de investigacin, se visualiza en las profundas contradicciones
que se expresan en las polticas de vivienda y su resultante espacial, dando cuenta a la vez un
sinnmero de actores y estrategias habitacionales, cualitativamente diferentes a las que se
registraban en etapas precedentes. La falta de articulacin de la poltica habitacional con las
estrategias de crecimiento urbano, se ha traducido en una gran dificultad para recabar los
datos de todos los conjuntos seleccionados.

Tanto en las nuevas propuestas impulsadas por el mercado como en los conjuntos de
promocin pblica construidos en las dcadas de los 70s y 80s, el cerramiento espacial es un
elemento que aporta calidad ambiental y control social al espacio colectivo.
El espacio Publio es una cuestin compleja en trminos de articulacin con el espacio urbano
y su tratamiento, si bien existen antecedentes donde los espacios pblicos no son cerrados, (y
no sufren vandalismo) es evidente que el control social del espacio de los conjuntos que es el
que mejora su calidad y promueve el uso por parte de los residentes.
Dado que el recorte del universo de estudio abarca un perodo temporal extenso (dcadas de
los 70s a la fecha) la recopilacin permitir profundizar la comparacin en una amplia gama
de alternativas y maneras de haber entendido la densidad, as como analizar los alcances y las
limitaciones de la normativa en el contexto actual de crecimiento.
A modo de conclusin preliminar puede afirmarse que en un primer cruce de variables, las
intervenciones analizadas no muestran valores de densificacin importante, salvo en contados
casos, ms bien podemos concluir que es la misma prevista para la zona pero con otra
ocupacin espacial. Es decir se trata mayormente de una redistribucin de los m2 edificables
que permite la normativa de la zona antes que de operaciones significativas de densificacin
Cuestiones que quedan pendientes para un abordaje futuro se relacionan con los siguientes
interrogantes: En qu medida la densificacin es una herramienta que posibilita / facilita el
acceso al suelo? Cules son las estrategias de densificacin que resultan ms adecuadas y
pueden ser aplicadas en otros contextos de intervencin?

BIBLIOGRAFA
- Acioly, C. C., Jr. and F. Davidson, 1996, Density in Urban Development, in Building
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