INSPECCIN TCNICA DE EDIFICIOS

METODOLOGA DE INSPECCIN TCNICA DE EDIFICIOS

Manuel G. Romana
Jos Carlos Corts
NDICE
1

INTRODUCCIN

MTODOS Y TCNICAS

CARACTERSTICAS DE UNA INSPECCIN

FASES DE UNA INSPECCIN

FASE 2: TRABAJOS INICIALES Y ACOPIO DE INFORMACIN

5.1
5.2

TRABAJOS INICIALES
FUENTES DE INFORMACIN PREVIA A LA INSPECCIN

7
8

FASE 3: PLANTEAMIENTO DEL TRABAJO Y DECISIN DE LOS

ELEMENTOS A INSPECCIONAR
11

FASE 4: INSPECCIN DE ELEMENTOS Y DETECCIN DE POSIBLES

DETERIOROS
17
7.1

INSPECCIN DE LOS ELEMENTOS

17

7.2

CLASIFICACIN DE LOS DETERIOROS

20

FASE 5: IDENTIFICACIN Y CATEGORIZACIN DE DETERIOROS

20

FASE 6: ASIGNACIN DE CAUSAS PROBABLES

22

10 FASE 7: ESTABLECIMIENTO DE LAS POSIBLES CONSECUENCIAS

25

11 FASE 8: DICTAMEN FINAL DE LA ITE (FAVORABLE O DESFAVORABLE)25

12 RECOMENDACIN DE LA DOCUMENTACIN A ENTREGAR

27

13 BIBLIOGRAFA ( A CAMBIAR)

27

INSPECCIN TCNICA DE EDIFICIOS

METODOLOGA DE INSPECCIN TCNICA DE EDIFICIOS

Manuel G. Romana
Prof. Titular de Universidad
Departamento de Ingeniera Civil: Transportes
Universidad Politcnica de Madrid

INTRODUCCIN

En este texto se presenta al lector una posible metodologa para la realizacin

de las Inspecciones Tcnicas de Edificios (en adelante ITE, en singular, e
ITEs, en plural). Las ITEs son inspecciones reglamentadas obligatorias cuya
responsabilidad de realizacin corresponde a los propietarios de los
inmuebles. Esta obligacin est regulada en los artculos 25 a 32,
correspondientes al Ttulo III, de la Ordenanza sobre Conservacin,
Rehabilitacin y Estado Ruinoso de las Edificaciones del Ayuntamiento de
Madrid, aprobada por Acuerdo del Ayuntamiento Pleno de fecha 28 de enero
de 1999 (BOCM nm. 45, de 23 de febrero de 1999).
La intencin de la Ordenanza es cambiar la situacin preexistente, en la
que las actuaciones de rehabilitacin eran curativas, y no preventivas. En
aqullas condiciones la Administracin no dispona de informacin acerca
del estado de un edificio mientras no existieran daos visibles en el mismo.
La falta de informacin equivala a un estado de conservacin correcto.

MTODOS Y TCNICAS

Etimolgicamente, un mtodo es camino para llegar a un final (meta). El

DRAE lo define como modo de hacer o decir con orden una cosa. As pues,
seguir un mtodo es seguir un cierto camino propuesto de antemano como tal

(Ferrater Mora, 1975). En el caso de la ITE, este fin es la evaluacin

del estado del edificio.
El mtodo es el camino opuesto al azar o suerte, ya que es, ante todo, un
orden concretado en un conjunto de reglas. Ni la suerte ni el azar aseguran la
consecucin del fin propuesto. Un mtodo adecuado es un camino que,
seguido correctamente, permite la medicin y evaluacin de lo obtenido.
Adicionalmente, puede abrir otros caminos e, incluso, alcanzar tras estas
ramificaciones otros fines que no se haban propuesto.
Desde el punto de vista cientfico mtodo es, o puede ser, al mismo
tiempo, estas tres realidades:

Una manera de conducir nuestros pensamientos, palabras o

acciones para alcanzar un fin.

La disciplina que imponemos a los pensamientos, palabras y

acciones para conseguir eficacia en lo que se desea realizar.

Un plan de accin, o pasos a seguir segn unos principios,

para alcanzar una meta.

No es rara la confusin entre los conceptos de mtodo y tcnica. Tcnica es

conjunto de procedimientos y recursos de que se sirve una ciencia o un arte
(DRAE). As, el concepto de mtodo es ms amplio que el de tcnica. La
tcnica est ms adscrita a la forma de presentacin inmediata de una
materia, y es simplemente una manera de utilizar los recursos didcticos para
que el alumno lleve a cabo el aprendizaje de forma eficaz. A su vez, la
tcnica se supedita a la ciencia, ya que es precisamente la herramienta que
permite su transmisin y aprendizaje y, en ltima instancia, su aplicacin
ordenada.
Los mtodos no solamente contienen los pasos o fases a seguir, sino tambin
las razones que originan los pasos establecidos y las fases adoptadas. Por lo
tanto, el mtodo, cuya finalidad es establecida de antemano, requiere la
organizacin racional y prctica por parte del profesional de sus recursos,
para poder dirigirlos hacia los objetivos previstos.

As pues, mtodo, en su ms amplia definicin, es un conjunto de

procedimientos y tcnicas lgicamente coordinados para dirigir el trabajo
realizado hacia ciertos objetivos. Las tcnicas o herramientas, a su vez,
son los recursos a los que se acude para concretar cada una de las
fases establecidas en el mtodo. Para alcanzar sus objetivos de forma eficaz,
un mtodo de elaboracin de ITEs necesita acudir a un determinado conjunto
de tcnicas. Puede decirse que el mtodo se hace efectivo a travs de
las tcnicas.
De un modo general, los diferente mtodos se pueden agrupar en tres tipos
segn la naturaleza de los fines que procuran alcanzar: mtodos de
investigacin, mtodos de organizacin y mtodos de transmisin. Se
definen de la siguiente forma:

Mtodos de investigacin: Se destinan a descubrir nuevas

verdades, o a esclarecer hechos desconocidos, o a enriquecer
el patrimonio de los conocimientos.

Mtodos de organizacin: Trabajan sobre hechos conocidos, y

procuran ordenar y disciplinar esfuerzos para que sea eficaz en
lo que se desea realizar.

Mtodos de transmisin: Estn destinados a transmitir

conocimientos, aptitudes, comportamientos o ideales. Dicho
de otra manera, los organizados a conducir y orientar hacia
objetivos ya conocidos para quien los transmite, y
desconocidos para quien los recibe. Se denominan tambin
mtodos de enseanza y se utilizan en la accin educativa.

Como ya se ha apuntado, el objetivo de este texto es resumir las fases de un

mtodo vlido para realizar una ITE. El xito completo se alcanza cuando se
completan todas las fases, pero se dedica a cada una de ellas slo la
intensidad de trabajo necesaria. Esta intensidad est en relacin con la
importancia del edificio y su estado actual. A veces (las ms, dentro de una
prctica media) se trata simplemente de tener unas buenas listas de chequeo y
fichas de inspeccin, mientras que en otras ocasiones hace falta dedicar un

METODOLOGA DE INSPECCIN

esfuerzo considerable a la recopilacin de informacin y a la investigacin

de causas y factores coadyuvantes.
Al final, y dado que se trata de una actividad profesional remunerada, el
xito completo consiste en aplicar el mtodo correctamente, incluyendo en la
consideracin de correcto la adopcin de las tcnicas necesarias con un
margen econmico suficiente. Margen es la diferencia entre gastos directos e
ingresos, y no debe confundirse con beneficio. Los costes indirectos, que
incluyen la publicidad, la gestin comercial, el tiempo de no actividad, los
medios de produccin (como ordenadores, cmaras, impresoras y otras
herramientas), y la produccin propiamente dicha (papel, fotos y fotocopias,
visado) deben tambin ser costeadas por el precio final. Si este precio se
limita al coste marginal, lo que obviamente prefieren los clientes, la
actividad no tiene sentido desde un punto de vista econmico.

CARACTERSTICAS DE UNA INSPECCIN

En el contexto de cualquier proceso reglamentado de inspeccin, y en esto

las ITEs no son una excepcin, existen dos aspectos que planean sobre todas
las discusiones: la responsabilidad civil y la relacin entre alcance mnimo de
los trabajos y su precio. Muchas de las consideraciones que tienen relacin
con estos dos aspectos son difciles de establecer de forma objetiva, ya que
la situacin final estar influida por el mercado que se desarrolle y la
actitud final de las Administraciones Locales ante eventuales demoras,
ausencias de inspeccin e irregularidades en la misma.
En cualquier caso, pueden indicarse algunas caractersticas de las
inspecciones:

una inspeccin no es un seguro.

En efecto, una inspeccin permite asegurar nicamente que no
se detectan sntomas que indiquen la existencia de deterioros
inminentes. No predice la evolucin futura, aunque,

lgicamente, si no existen sntomas de daos se infiere que,

en condiciones normales, stos tardarn en aparecer.

una inspeccin se basa en un trabajo sistemtico.

La base del xito de una inspeccin es su carcter de
sistemtica. Esta caracterstica, que se examinar ms
adelante, debe ser cuidada y desarrollada durante la
experiencia.

una inspeccin no es un informe de patologa

El resultado normal, estadsticamente hablando, de una ITE
debera ser una inspeccin satisfactoria. Cuando el sistema
est rodado, slo en una minora de los casos se dictaminara
una ITE desfavorable. En estos casos, la atribucin de causas
es recomendable, pero no obligatoria. Bastara con dar una
serie de posibles causas. En cuanto a la recomendacin de
medidas paliativas de tratamiento de la patologa, est
completamente fuera del objetivo perseguido. Una ITE
desfavorable es el punto de comienzo de los trabajos de
patologa, que s deben determinar las causas de los daos y
los remedios a aplicar.

Una inspeccin se basa en tres pilares: sistemtica, herramientas empleadas

y tiempo empleado. La sistemtica permite asegurar la calidad del trabajo,
evitando olvidos, descuidos e irregularidades entre unos trabajos y otros. Las
herramientas empleadas estn en relacin con los daos observados en las
primeras fases de la misma, ya que no se justifica el uso de herramientas y
mtodos demasiado costosos si no se detectan daos que lo justifiquen. Por
ltimo, el tiempo empleado en el trabajo debe ser el suficiente como para
garantizar que ste sea completo y de calidad adecuada. El tiempo puede ser
aquilatado con la experiencia, ya que cuanto ms amplia sea sta, ser
necesario emplear menos tiempo. En cualquier caso, este tiempo no puede ser
reducido sensiblemente, ya que existe un lmite inferior que ser necesario
respetar.

FASES DE UNA INSPECCIN

En una ITE
diferenciadas:

pueden

distinguirse

ocho

fases

1. Encargo, que finaliza al firmarse el contrato o, en otros casos,

alcanzar un acuerdo equivalente. En general, es aconsejable
disponer como mnimo de una hoja de encargo del cliente por
escrito, en la que se acepten el plazo y presupuesto acordados.
2. Trabajos iniciales y recogida de informacin
3. Planteamiento del trabajo y decisin de los elementos a
inspeccionar
4. Inspeccin de elementos y deteccin de posibles sntomas y
deterioros
5. Identificacin y categorizacin de deterioros
6. Asignacin de causas probables
7. Establecimiento de las posibles consecuencias
8. Dictamen final de la ITE (favorable o desfavorable)
En los apartados siguientes se sigue este esquema, punto por punto,
indicando las particularidades de cada una de las fases. En realidad, se
comienza por la segunda fase, ya que se considera que las tareas
comerciales y tcnicas asociadas con las negociaciones previas y la firma
del contrato son comunes a otras actividades, y, por otra parte, materia
difcil para dar consejos oportunos.
La labor de un tcnico no tiene porqu terminar cuando se detectan deterioros
importantes, y el dictamen final de la ITE es desfavorable, Dentro del mismo
campo profesional, pero ya fuera de la ITE, es posible continuar
participando en la identificacin de las causas y la seleccin de las medidas
constructivas ms adecuadas para corregir la situacin del edificio, lo que
puede culminar en el proyecto y direccin de obra de las medidas de
rehabilitacin seleccionadas.

FASE 2: TRABAJOS INICIALES Y ACOPIO DE INFORMACIN

5.1 Trabajos iniciales

Tras haber contratado la realizacin de una ITE hay que dar los primeros
pasos, que son la averiguacin de datos bsicos del edificio. Entre ellos
podemos destacar los recogidos en la tabla 1.
En muchos casos esta lista se rellenar de forma irregular. Algunos de los
datos sern inmediatos, mientras que otros no sern fciles de obtener.
Dado el carcter del trabajo (una inspeccin), no es preciso dedicar mucha
energa a recabar toda la informacin, aunque es posible que los resultados
de la primera inspeccin obliguen a volver sobre nuestros pasos con ms
empeo, al pasar a ser prioritarios datos con los que no se contaba.

Tabla 1.

Datos bsicos a obtener en los primeros momentos de una

ITE Ao de construccin
Stanos: profundidad y situacin
en planta

Nmero de alturas
Tipologa estructural

Superficie

Naturaleza de los cerramientos

Historial de principales reformas

realizadas

Cambios en la distribucin de las

plantas

Obras importantes en el entorno, posteriores a la construccin del edificio

La informacin oral que viene del propietario o propietarios del inmueble

puede no ser fiable: es conocida la frase de que a quin ms mienten los
clientes es a sus propios abogados. En primer lugar, un propietario puede
no saber casi nada del edificio en el que vive, de forma que slo transmitir
opiniones propias. En segundo lugar, la prioridad de un propietario que no es
consciente de que existan daos importantes (y la de algunos que s lo son) es
que se pase la inspeccin con un gasto mnimo. Finalmente, si alguno de los

datos errneos transmitidos resulta ser importante para el desarrollo de los

trabajos, el propietario se encoger de hombros, aduciendo que l no es un
profesional. En resumen, deben preferirse las fuentes escritas y los datos
conocidos con seguridad. En todo caso, las entrevistas deben recogerse en
actas fechadas y firmadas por los interlocutores. Estas actas no deben
contener minuciosamente las conversaciones, sino limitarse a recoger la
informacin relevante: la transmitida y los acuerdos que, en su caso, se
puedan alcanzar.

5.2
Fuentes de informacin previa a la
inspeccin
Una vez conocidos los datos del inmueble, es oportuno dedicar un cierto
esfuerzo a obtener otros datos que pueden estar disponibles, de una variedad
de fuentes de informacin, contenidas en la tabla 2.

Tabla 2.

Fuentes de informacin previa acerca del edificio

Proyecto del edificio: memoria,

planos y pliego de condiciones

Planos histricos de la ciudad

Libro de rdenes de la obra

Fotografas areas

Notas de obra, actas e informes

Entrevistas

Manuales de mantenimiento

Documentacin existente en
registros pblicos

Los documentos citados en la primera columna pueden ser difciles de

obtener. Es difcil dictaminar con carcter general cunto esfuerzo hay que
dedicar a buscar informacin previa. La necesidad de informacin es muy
variable en funcin del estado del edificio. En todo caso, es aconsejable
incluir siempre este paso en el mtodo.
La herramienta ms til es la lista de comprobacin (tabla 3), con tres
columnas: informacin existente, informacin consultada, informacin que se

considera necesaria. Esta tercera columna puede ser completada tras

realizar la inspeccin.
La edad del edificio es una valiosa fuente de informacin, ya que permite
estimar las tcnicas y materiales empleados en su construccin. Son de
particular inters las tcnicas y materiales empleados para la estructura y las
cimentaciones, as como en las fachadas, ya que aportan pistas acerca de los
puntos que deben ser inspeccionados. Adems, permite saber si las obras
cercanas se hicieron antes o despus de la construccin del edificio a
inspeccionar.
De la edad del edificio tambin pueden deducirse algunos datos sobre el
terreno de cimentacin, ya que en las ciudades es frecuente que las
ampliaciones se construyan en zonas en las que anteriormente se rellenaron
vaguadas con escombros. En este sentido, los planos histricos de la ciudad
informan de la edad de las calles y manzanas, y del estado de la trama
urbana en el entorno del edificio en cada momento histrico. Las fotografas
areas tambin pueden aportar informacin valiosa al respecto, si bien tanto
planos como fotografas son fuentes de informacin fragmentaria que es
preciso completar.
Pueden distinguirse tres situaciones diferentes: edificaciones anteriores a
1930, edificaciones construidas bajo una normativa no vigente, y edificios
construidos bajo la normativa vigente. La tercera situacin es inusual en las
ITES, ya que es prcticamente seguro que un edificio de veinte aos de edad
fue construido con una normativa que ha cambiado, a veces sustancialmente.
En el segundo caso, edificios construidos entre 1930 y la actualidad, la
casustica es compleja. Algunos edificios habrn sido construidos con arreglo
a la normativa (sobre todo en entornos urbanos relativamente desarrollados y
controlados), mientras que otros sern artesanales. En otros casos (una
minora), es posible que los materiales empleados en el momento de la
construccin resulten ser de vida corta, y ello obligue a su rehabilitacin
(como, por ejemplo, es el caso de la aluminosis de los forjados de hormign).

Tabla 3. Lista de comprobacin para la informacin previa disponible

ITE (identificacin):
Informacin previa (lista de comprobacin)
Informacin

Existente Necesaria

Observaciones

Proyecto del edificio: memoria,

planos y pliego de condiciones
Libro de rdenes de la obra
Notas de obra, actas e informes
Manuales de mantenimiento
Documentacin existente en registros
pblicos
1. Proyecto
2. Antecedentes administrativos
3. Otros antecedentes
Entrevista con
Entrevista con
Planos histricos de la ciudad
Fotografas areas
NOTA: la entrevista debe recoger el interlocutor y, si es posible, la
fecha

Adems, la mayora de los cambios de normativa son de obligado

cumplimiento slo en edificaciones nuevas, pero situaciones preexistentes
son admisibles, siempre que exista un margen suficiente de seguridad,
aunque este margen sea inferior al exigido por la normativa vigente.
Por ltimo, cabe realizar algunos comentarios pertinentes acerca de las
edificaciones anteriores a 1930, y especialmente aplicables a los anteriores a
1850. Los edificios antiguos se construan empleando una mezcla de artesana
y tcnica, as como unos materiales heterogneos menos resistentes que los
actuales y con una durabilidad en ocasiones insuficientemente conocida. En
cualquier caso, algunos edificios se mantienen en el estado de conservacin
muy bueno, mientras que otros han sucumbido al paso del tiempo. Por tanto,

la heterogeneidad sealada impide hacer predicciones generales, adems de

complicar la estimacin de los mecanismos de transmisin de esfuerzos a
travs de la estructura. Por ltimo, las conducciones suele estar en peor
estado, lo que puede influir en la durabilidad de la estructura y la calidad del
apoyo o incluso del propio terreno de cimentacin. Por todo ello, la
inspeccin de edificios antiguos es una tarea que debe ser reservada a
especialistas con experiencia especfica en este campo. Para profesionales
que deseen adentrarse en estos terrenos es recomendable leer la
documentacin publicada, que es abundante, y realizar inspecciones en
colaboracin con un tcnico experimentado.
Para terminar este apartado queda citar una fuente de informacin
fundamental, aunque tambin irregular: la documentacin disponible el
Ayuntamiento. El Ayuntamiento debera sin duda disponer de informacin
detallada y veraz sobre los inmuebles que se han construido en los terrenos
que administra. Sin embargo, la unin de la azarosa vida de los archivos con
la aficin existente a realizar reformas sin comunicarlo debidamente, o
tergiversando la informacin de lo que en realidad se va a hacer (con la pobre
excusa de ahorrar dinero y agilizar los permisos), hacen que la informacin
existente suela ser incompleta o algo optimista.

FASE 3: PLANTEAMIENTO DEL TRABAJO Y DECISIN DE

LOS ELEMENTOS A INSPECCIONAR

En este apartado, as como en los siguientes, se presenta una posible

metodologa a seguir en la realizacin de una ITE. Las tcnicas empleadas
son una adaptacin de herramientas tericas desarrolladas para procesos de
racionalizacin e inspeccin de tareas, as como para la identificacin de
causas probables y de su importancia relativa, dentro de un conjunto de
varios factores coadyuvantes. No es misin de este texto la descripcin
estricta de las herramientas mtodos que emplea, ligeramente modificados
(Pareto, 6M o espina de pez o diagrama de Ishikawa , listas de
comprobacin, histogramas), de forma que se remite al lector interesado a
otros libros de inspeccin estadstica y control que han sido publicados. A
modo de breve

resumen, al final de este texto se adjuntan unas transparencias que sirven de

recordatorio y resumen de estas herramientas bsicas.
A partir de este momento el mtodo se desarrolla con la idea de que se
dispone de una o dos pizarras en las que se pueden colocar papeles adhesivos
(el clsico Post-It). Por supuesto, este mtodo puede seguirse tambin con
listas y cuadernos, pero ello obliga a repetir bastantes veces cada nombre o
elemento.
Al comenzar la inspeccin, se escribe en Post-It (verdes, por ejemplo) las
seis funciones que pueden cumplir los elementos existentes en un edificio,
reseadas en la tabla 4 (figura 1).
Figura 1. Pizarra con funciones de los elementos de un
edificio

Se colocan cada Post-It en un rea de una de las pizarras y debajo, en papeles

de color rosa, se describen los elementos que existirn en el edificio para
cumplir cada funcin (figura 2). Cuando un elemento cumple varias
funciones (caso de los muros de carga por ejemplo) es aconsejable duplicar
el papel, teniendo presente que a partir de este momento existen dos o ms
etiquetas para el mismo elemento. Una lista de elementos que pueden existir
en un edificio se da en la tabla 5, tomada del libro En torno a la Inspeccin
Tcnica de Edificios, de Garca Casas y Yez, editado por el Colegio de
Aparejadores y Arquitectos Tcnicos de Madrid.

Tabla 4.

Funciones de los elementos de un edificio

Estructura

Tabiquera y cerramientos

Cubiertas

Elementos ornamentales y no
estructurales

Cimentaciones y stanos

Red de saneamiento y fontanera

Figura 2. Pizarra con funciones y tipo de elementos a

inspeccionar

Tabla 5.

Posibles elementos de un edificio, segn su funcin

(fuente: Garca Casas y Yez Velasco, 2000).
1. Cimentaciones y stanos y Estructura

Cimentaciones y
stanos

Estructura

Zapatas aisladas
Pozos de cimentacin
Cimentacin corrida
Muros de contencin
Muros de cerramiento en stano
Pantallas
Murera de fbrica:
Muros de carga
Tabiques y muros de atado
Arcos
Mixta de entramados de madera:
Muros de carga
Tabiques y muros de atado
Porticada:
Estructura porticada
Estructura de hormign armado
Estructura de hormign pretensado
Estructura metlica
Forjados:
Fbrica
Madera
Metlicos
Hormign
Escalera:
De fbrica
Entramado
Metlica
Hormign
Cubierta:
De fbrica (bvedas y cpulas)
Madera (par-hilera, par y picadero,
molinera, cuchillo)
De fundicin (cerchas y jcenas)
De hormign (lminas)

Tabla 5.

Posibles elementos de un edificio, segn su

funcin (fuente: Garca Casas y Yez Velasco,
2000, y elaboracin propia).
2. Tabiquera y cerramientos y Cubiertas

Tabiquera y
cerramientos

Cubiertas

Paos
Revocos, aparejos vistos, chapados y
aplicados
Huecos (cargaderos, arcos)
Anclajes y apoyos
Salientes y vuelos
Marquesinas
Balcones
Miradores
Anclajes y apoyos
Apoyos en forjados
Anclajes de chapados
Remaches y bulones
Anclajes de instalaciones
Cubiertas inclinadas
Cubricin de faldn con teja (de pizarra,
cermica curva, cermica plana, de
cemento)
Cubricin de faldn con placa (de
fibrocemento, metlica)
Sustentacin de faldn (placa, losa
nervada, tablero cermico, tablero de
madera, enlatado de ripia,
enlistonado, tablero conglomerado de
cemento)
Encuentros (en caballete, con muro, en
limahoya, en limatesa, ensillado)
Elementos salientes y de cerramiento
(beatas, piones, picadero, sotobanco,
chimeneas, buhardillones, lucernarios)
Cubiertas planas
Pavimento (transitable o registrable)
Sustentacin (tablero flotante, mortero
nivelador, elementos plsticos)
Aislantes e impermeabilizantes
Cubierta invertida
Mimbeles
Imbornales
Juntas

Tabla 5.

Posibles elementos de un edificio, segn su

funcin (fuente: Garca Casas y Yez Velasco,
2000, y elaboracin propia).
2. Elementos ornamentales y no estructurales, Red
de saneamiento y fontanera

Elementos
ornamentales y
no
estructurales

Red de
saneamiento y
fontanera

Impostas
Grgolas
Relieves
Fresqueras
Petos
Balaustradas
Carteles
Postes
Barandillas
Antenas
Cornisas y aleros
Canecillos
Entrecalles
Vuelo
Escocia
Fontanera
Colector
Acometida
Cuadro de contadores
Montantes
Derivaciones
Aparatos sanitarios
Depsitos
Saneamiento
Sumideros
Canalones
Red vertical (codos, bajantes,
ventilaciones, manguetones)
Red horizontal (Arquetas, registros,
colectores, pozos, galeras, acometida)
Red de drenaje
Anclajes y fijaciones

FASE 4: INSPECCIN DE ELEMENTOS Y DETECCIN DE

POSIBLES DETERIOROS

7.1
Inspeccin
elementos

de

los

Una vez elaborada la lista de elementos que pueden ser inspeccionados puede
procederse a la inspeccin fsica del edificio. Como se indica en la
documentacin existente acerca de las ITES, la herramienta principal ser la
inspeccin visual, aunque deben emplearse otros medios o dispositivos, en
caso de que se considere necesario por parte del tcnico que realiza la ITE,
siempre segn la importancia de los sntomas detectados. Para proceder a la
inspeccin hay que
1. Entrevistar al propietario del inmueble, o, en caso de que se
trate de un conjunto de viviendas o locales, al presidente de
la Comunidad. El objetivo de la entrevista es averiguar si se
han detectado deterioros en el inmueble, y, en caso
afirmativo, dnde se han detectado y cules son las medidas
correctoras abordadas. Tal y como se ha indicado en el
apartado correspondiente a la fase 1, debe levantarse un acta
de la entrevista, que debe ser firmada por ambas partes.
En caso de que se hayan detectado deterioros, se proceder a
contactar con los propietarios o arrendatarios de las viviendas
o locales donde se hayan producido.
La herramienta ms indicada para esta tarea es la lista de
chequeo
2. Inspeccionar los elementos existentes, que consiste en:
2.1. La seleccin de los elementos concretos a
inspeccionar: se proceder a seleccionar los elementos
a inspeccionar, ya que no hay que confundir una
inspeccin con un inventario detallado. Si existen
deterioros, se inspeccionarn los elementos que se
encuentren en peor estado. En caso de que no existan

deterioros detectados, se proceder a la seleccin de

una muestra representativa, siguiendo criterios
semialeatorios, ya que se debe inspeccionar elementos
de varias localizaciones dentro del edificio. Otra
posibilidad es tener una sistemtica fija, en el sentido
de inspeccionar siempre los elementos de unos pisos
determinados (siempre los pilares de los pisos pares,
por ejemplo). Es importante ser consciente de que el
reconocimiento de elementos de las plantas inferiores
facilita la deteccin de deterioros relacionados con la
importancia de las cargas con respecto a las
caractersticas resistentes de los elementos (las plantas
inferiores soportan cargas mayores), mientras que en
las plantas superiores se suelen detectar mejor los
movimientos globales a los que ha sido sometido el
edificio.

2.2. La inspeccin fsica de los elementos seleccionados, a

fin de dejar constancia objetiva de su estado. Debe
completarse una ficha de inspeccin de cada elemento
inspeccionado, incluyendo los datos especificados en la
tabla 6.

Tabla 6.

Datos a incluir en la ficha de cada elemento inspeccionado

Fecha

Fotografa (varias en casos

especiales)

Inspector
Situacin del elemento en el
edificio

Croquis
Notas u observaciones

La herramienta ms indicada para esta tarea es la

hoja de verificacin, inspeccin, registro o validacin

Estas fichas pueden elaborarse en cualquier orden,

siendo en general preferible hacerlo por orden
geogrfico, agrupando la inspeccin de elementos que
estn prximos, con independencia de su funcin. Sin
embargo, al final del trabajo es ms conveniente
agrupar la fichas segn la funcin cumplida por cada
uno de los elementos, para facilitar el anlisis de los
deterioros, su categorizacin y la asignacin de causas
probables.
2.3. La inclusin en la ficha de todos los aspectos a recoger.
La inspeccin de cada elemento permitir detectar la
posible existencia de sntomas o deterioros y
proporcionar los datos que permitan posteriormente
evaluar su estado. Deben recogerse los aspectos
relacionados con:

La continuidad estructural del elemento

(existencia de grietas, separaciones, fracturas o
huecos)

Su integridad estructural (el material aparece

ntegro o deteriorado)

Los movimientos que el elemento ha podido

sufrir a lo largo de su vida.

La influencia de los mecanismos de deterioro

apreciables (existencia de humedades, sales,
rastros de animales o vegetales, etc)

3. La inspeccin de las condiciones ambientales generales: si se

observa la existencia de humedad o agentes qumicos (mal de
la piedra, por ejemplo), es conveniente registrar algunas
variables fsicas que puedan relacionarse con el deterioro.
Por ejemplo, se puede intentar el establecimiento de la
relacin

entre la pluviosidad y la evolucin de las humedades

detectadas, en trminos de estacionalidad, caudal y retraso (el
intervalo de tiempo existente entre el comienzo de la
precipitacin y la activacin de la humedad).
7.2
Clasificacin
deterioros

de

los

La clasificacin de los deterioros puede hacerse en funcin de varios

criterios. De un modo general, los deterioros pueden ser:

Visibles u ocultos, en funcin de su evidencia

Activos o inactivos, en funcin de que puedan progresar o

estn estacionarios

Intrnsecos o extrnsecos: son intrnsecos los que sean el

producto de la evolucin lgica del elemento, en funcin de su
naturaleza, cargas que resiste, movimientos sufridos y
solicitaciones a los que est sometido, mientras que se
denomina extrnsecos a los producidos por actuaciones
exteriores (condiciones ambientales, fuegos, eliminacin de
elementos, como muros o pilares, adicin de elementos, como
antenas, apeos o estructuras, etc.)

Por la propia naturaleza de la ITE, la inspeccin se encamina a la deteccin

y categorizacin adecuada de los deterioros visibles. De ellos, los
deterioros ms preocupantes son los activos. El hecho de que sean
intrnsecos o extrnsecos influye nicamente en la fase de asignacin de
causas probables.

8 FASE

5:

IDENTIFICACIN

CATEGORIZACIN

DE

DETERIOROS
Una vez finalizada la fase de inspeccin fsica, y rellenadas las fichas de
elementos inspeccionados, debe procederse a anotar los deterioros detectados
en cada uno de los elementos (o, mejor, en cada conjunto de elementos

congruentes, esto es, elementos que cumplen conjuntamente una misma

funcin) en unos Post-It de un tercer color (amarillo). Estos papeles se
colocan en la pizarra, debajo de los correspondientes a los elementos, que a
su vez estaban agrupados por funciones (ver figura 4).
Figura 3. Pizarra con funciones, tipo de elementos y
deterioros

En esta fase no es preciso dedicar tiempo a identificar causas, sino aislar y

diferenciar los deterioros individuales, agrupndolos bajo los elementos a los
que afectan. Hay que, eso s, establecer el impacto de estos deterioros en la
integridad del elemento en el que se detectan. Este dato ser empleado en la
fase penltima del mtodo (fase 7), que es el establecimiento de las posibles
consecuencias.
Cuando estn agrupados todos los deterioros detectados, ser posible hacerse
una idea clara de que ocurre en el conjunto del edificio, priorizando y
evaluando si los deterioros estn relacionados, u originados por la misma
causa, con lo que puede pasarse a la fase siguiente.

La herramienta ms indicada es el diagrama de Pareto, en el que se

representan grficamente los deterioros por orden de la frecuencia
detectada.

FASE 6: ASIGNACIN DE CAUSAS PROBABLES

La asignacin de causas probables a los deterioros detectados es una fase algo

peculiar dentro del mtodo presentado, por varias razones, entre las que
pueden apuntarse las siguientes:
1. No es un paso que tenga un xito garantizado. En efecto,
mientras que la ejecucin correcta y ordenada de las dems
fases garantiza el xito de las tareas abordadas, en la
asignacin de causas el mtodo es importante, pero influyen
mucho los conocimientos tcnicos, la experiencia y la
intuicin.
2. No es estrictamente necesaria en la ITE. Si, por los motivos
que sea, no es posible desarrollar esta fase, la ITE no queda
incompleta. Recurdese que la intencin de la ITE es
determinar el estado actual del edificio a travs de una
inspeccin tan somera como sea posible. Si se llega a
determinar el estado actual, puede realizarse un dictamen sin
que sea indispensable el conocimiento de las causas. Este
conocimiento, en cambio, resulta imprescindible para abordar
los trabajos de rehabilitacin del edificio.
3. Es la fase ms integradora, ya que intervienen los sntomas y
deterioros, los elementos en los que se dan y las funciones
que cumplen estos elementos
Esta tarea debe abordarse en este punto del mtodo, y no al final de la ITE.
Esto es debido a que es preferible determinar las causas con la mente abierta
y la inspeccin reciente. Si se llevan a cabo la categorizacin de deterioros y
la evaluacin de las posibles consecuencias, se corre el riesgo de que, si las
posibles consecuencias son graves, surja el deseo de encontrar una causa
suficientemente importante, que est acorde con la gravedad del

diagnstico. En casos extremos, es posible que aparezca en el tcnico, en el

cliente o en ambos la idea de encontrar una causa que alivie el gasto
econmico o elimine la responsabilidad del propietario. Tambin puede darse
el efecto contrario, que la ausencia de consecuencias importantes lleve a un
trabajo ligero en la asignacin de causas.
En la asignacin de causas probables entra en juego la segunda pizarra. En
ella se colocan en Post-It blancos las causas posibles, y cada deterioro se
toma de la primera pizarra y se coloca bajo la causa ms probable a la que
puede ser atribuido (figura 4).
La herramienta ms indicada en esta fases sera un anlisis causa efecto
(diagrama Ishikawa), para sistematizar la identificacin de relaciones entre
causas y deterioros.
La fase se completa cuando se cumplen simultneamente dos
condiciones:
1. La primera pizarra no contiene ningn deterioro: esto quiere
decir que se han agotado todos los daos detectados. La
asignacin no suele ser biunvoca, es decir, que o bien
varios deterioros son ocasionados por la misma causa,
o, al contrario, un deterioro surge por la conjuncin de ms
de una causa. En este caso, las causas coadyuvantes se
colocan juntas en la segunda pizarra.
Normalmente el nmero de causas es pequeo, siendo mayor
el nmero de deterioros observados.
2. Se ha comprobado que la verosimilitud de las hiptesis
realizadas es mxima enfrentndolas con las hiptesis de
causas alternativas. El examen de verosimilitud se basa en la
congruencia y compatibilidad de causas y deterioros.
En esta fase hay que recordar dos frases clebres: las cosas deben ser tan
simples como sea posible, pero no ms simples (A. Einstein), y cuando se
han descartado todas las dems hiptesis, la ltima, por improbable que

parezca, tiene que ser la verdadera (A. Conan Doyle, en boca de Sherlock
Holmes).
Figura 4. Las dos pizarras al final del proceso

10 FASE

7:

ESTABLECIMIENTO

DE

LAS

POSIBLES

CONSECUENCIAS
Cada uno de los deterioros detectados o inferidos a partir de los sntomas
tiene dos aspectos que es preciso evaluar:
1. Cul es la previsible evolucin futura del deterioro, tanto a
corto como a largo plazo.
2. Qu riesgos se derivan de la existencia del deterioro. Estos
riesgos pueden ser:

Para la integridad del edificio (riesgo mximo)

Para la integridad de los habitantes del edificio o sus

visitantes

Para la integridad de otras personas, tales como

peatones o usuarios de vehculos en la va pblica

Para la funcionalidad del edificio

Para la apariencia del edificio (exterior).

Para la apariencia del edificio (interior) (riesgo

mnimo).

11 FASE 8: DICTAMEN FINAL DE LA ITE (FAVORABLE O

DESFAVORABLE)
El mejor de los casos posibles es que los deterioros sean nulos o muy
pequeos, no afectando ms que a la apariencia del edificio: el dictamen ser
favorable. Sin embargo, esta no es siempre la realidad. Si se aplica el mtodo
descrito (o cualquier otro, completo), pueden darse hasta cuatro resultados,
contenidos en la tabla 7.

Como puede verse, existen cinco posibles resultados de la intervencin de un

tcnico competente. En dos de los casos el dictamen ser favorable, mientras
que en otros dos el dictamen ser desfavorable. nicamente en el caso
tercero el resultado no es totalmente concluyente, por lo que debe realizarse
una inspeccin adicional, empleando medios ms costosos y concluyentes
que una inspeccin visual y el examen de una respuesta a ensayos simples.
En caso de que la propiedad no acceda a desembolsar el coste de la nueva
inspeccin, la ITE debe terminarse con un dictamen de desfavorable.

Tabla 7.

Posibles resultados de una ITE

Resultado de ITE

Dictamen

No se detectan deterioros

FAVORABLE

Se detectan deterioros, cuyo riesgo no

afecta a la seguridad constructiva, ni a
los viandantes

FAVORABLE

Se detectan deterioros que pueden implicar

la existencia de riesgos, aunque no es
seguro

IT E INCOMPLET A
Debe realizarse una
inspeccin complementaria,
o dictaminar
DESFAVORABLEMENTE

Existe riesgo ligero a corto plazo

DESFAVORABLE

Existe riesgo grave

DESFAVORABLE
Debe proponerse un
conjunto de medidas
provisionales con su plazo
de ejecucin

12 RECOMENDACIN DE LA DOCUMENTACIN A ENTREGAR

Una vez finalizado el proceso, queda nicamente elaborar la documentacin a
entregar al cliente y al Ayuntamiento,
La ordenanza
documentos:

marca

como

obligatorios

los

siguientes

De una ITE favorable:

Acta de inspeccin

Ficha urbanstica

De una ITE desfavorable:

Acta de inspeccin

Ficha urbanstica

Informe

Adems, y con independencia del dictamen final, es conveniente entregar al

cliente un informe completo, con copia de las fichas y listas elaboradas. Una
copia de todo lo entregado al cliente debe quedar en los archivos del tcnico
que realiza la ITE, a ser posible firmada por el Cliente. Este informe suele
acompaarse de una carta en la que se da el trabajo por terminado y se
informa al cliente del dictamen alcanzado, justificndolo brevemente.

13 BIBLIOGRAFA
[1] Manual de diagnostico e intervencin en estructuras de hormign
armado. Varios autores. Coleccin de manuales de diagnstico del
Colegio de Aparejadores y Arquitectos Tcnicos de Barcelona, 2000.

[2] Patologa de la edificacin. El lenguaje de las grietas. Francisco Serrano

Alcudia. Fundacin Escuela de la Edificacin, Madrid, 1998.
[3]

Curso de patologa: Conservacin y restauracin de edificios. Varios

autores. Colegio de Arquitectos y Arquitectos Tcnicos de Madrid,
1988.

[4] Durabilidad de estructuras de hormign. Gua de Diseo CEB. Boletn

n 12. GEHO-CEB. Colegio de Ingenieros de Caminos, Canales y
Puertos, Madrid, 1998.
[5]

Reparacin y refuerzo de estructuras de hormign. Gua FIP de buena

prctica. GEHO-CEB. Colegio de Ingenieros de Caminos, Canales y
Puertos, Madrid, 1998.

[6] Fallos en los edificios. Lyall Addleson. Ediciones Blume. Madrid, 1986
[7] En torno a la Inspeccin Tcnica de Edificios. Ignacio Garca Casas e
Igor Ynez Velasco. Colegio de Aparejadores y Arquitectos Tcnicos de
Madrid. Madrid, 2000.

APNDICE:
RESUMEN
DE
HERRAMIENTA
S BSICAS