O Condomnio por Unidades Autnomas

Introduo
Noes Gerais
Legislao:
O condomnio por unidades autnomas regula-se pela Lei 4.951 de 16.12.64, com as alteraes
da Lei 4.864, de 29.11.65.
Espcies de Condomnio por Unidades Autnomas:
a) predial (Lei 4.951);
b) de casas ou terrenos (regula-se pela lei de parcelamento do solo e subsidiariamente pela
Lei 4.951).
Conceito:
No condomnio especial, cada condmino proprietrio individual de sua unidade autnoma,
e, ao mesmo tempo, comunheiro de certas partes do imvel, que so de uso coletivo. Tal
comunho no pode se desfeita unilateralmente, por se tratar de um condomnio especial.
Art. 1. - As edificaes ou conjunto de edificaes, de um ou mais
pavimentos, construdos sob a forma de unidades isoladas entre si,
destinadas a fins residenciais ou no residenciais, podero ser alienados, no
todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituir, cada unidade,
propriedade autnoma sujeita s limitaes desta Lei.
1. - Cada unidade ser assinalada por designao especial, numrica ou
alfabtica, para efeitos de identificao e discriminao.
2. - A cada unidade caber, como parte inseparvel, uma frao ideal do
terreno e coisas comuns, expressa sob forma decimal ou ordinria.
Condomnio por Unidades Autnomas e o Condomnio Ordinrio (Cdigo Civil):
As principais diferenas entre os dois institutos que o condomnio por unidades autnomas
indissolvel e inalienvel, ao passo que no condomnio qualquer das partes podem dissolv-lo e
tambm pode ser alienado.
Natureza Jurdica do Condomnio por Unidades Autnomas
um instituto sui generis, pois a fuso de uma srie de institutos (direito de propriedade,
condomnio e obrigaes)
a) direito de propriedade: as partes;
b) condomnio: refere-se s partes comuns, e estas ainda podem ser pro indiviso ou
pro diviso;
c) obrigaes: complexas, societrias e propter rem.
Condomnio Pro Diviso: aquele em que possvel se distinguir a parte
pertencente a cada condmino.
Elementos do Condomnio
1. Propriedade Exclusiva:
Art. 2. - Cada unidade com sada para a via pblica, diretamente ou por
processo de passagem comum, ser sempre tratada como objeto de
propriedade exclusiva, qualquer que seja o nmero de suas peas e sua
destinao, inclusive (vetado) edifcio-garagem, com ressalva das restries
que se lhe imponham.
1. - O direito guarda de veculos nas garagens ou locais a isso
destinados nas edificaes ou conjuntos de edificaes ser tratado como
objeto de propriedade exclusiva, com ressalva das restries que ao mesmo
sejam impostas por instrumentos contratuais adequados, e ser vinculado
unidade habitacional a que corresponder, no caso de no lhe ser atribuda
frao ideal especfica de terreno.
2. - O direito de que trata o 1. deste artigo poder ser transferido a outro
condmino, independentemente da alienao da unidade a que
corresponder, vedada sua transferncia a pessoas estranhas ao condomnio.
3. - Nos edifcios-garagem, s vagas sero atribudas fraes ideais de
terreno especficas.
2. Condomnio do Terreno e Objetos (rea Comum):
Art. 3. - O terreno em que se levantam a edificao ou o conjunto de
edificaes e suas instalaes, bem como as fundaes, paredes externas, o
teto, as reas internas de ventilao, e tudo o mais que sirva a qualquer
dependncia de uso comum dos proprietrios ou titulares de direito
aquisio destacada da respectiva unidade. Sero, tambm, insuscetveis de
utilizao exclusiva por qualquer condmino (vetado).
Natureza Societria:
Personalidade (ente moral, representado pelo sndico). H entendimento de que o condomnio
pessoa jurdica (Limongi).
Obrigaes Propter Rem:
Abrange os encargos convencionais (art. 12) e os encargos fiscais (art. 11).
Art. 4. - A alienao de cada unidade, a transferncia de direitos pertinentes
sua aquisio e a constituio de direitos reais sobre ela independero do
consentimento dos condminos (Vetado).
Pargrafo nico. A alienao ou transferncia de direitos de que trata este artigo
depender de prova de quitao das obrigaes do alienante para com o
respectivo condomnio.
O Condomnio Ordinrio
Art. 5. - O condomnio por meao de parede, soalhos e tetos das unidades
isoladas regular-se- pelo disposto no Cdigo Civil, no que lhe for aplicvel.
Art. 6. - Sem prejuzo do disposto nesta Lei, regular-se- pelas disposies de
direito comum o condomnio por quota ideal de mais de uma pessoa sobre a
mesma unidade autnoma.
Constituio do Condomnio
O Ato de Instituio:
O ato de instituio do condomnio pode ser realizado sobre prdio por construir, que a
hiptese mais, comum, ou sobre prdio j construdo. No primeiro caso, ato do incorporador
que, obrigatoriamente, deve inscrever seu empreendimento no Registro de Imveis. No
segundo caso, caber ao proprietrio instituir o condomnio; ele, que era proprietrio nico,
resolve transformar seu imvel em propriedades parceladas, transferindo a outrem uma,
algumas ou todas as unidades autnomas. Seu ato poder ser inter vivos, sempre atravs de
registro, ou causa mortis (testamento). Observe-se que possvel que sejam vrios donos do
prdio construdo, sendo a situao do condomnio tradicional at o momento em que se
resolvem instituir o condomnio em edificaes.
Art. 7. - O condomnio por unidades autnomas instituir-se- por ato entre
vivos ou por testamento, com inscrio obrigatria, no Registro de Imveis, dele
constando: a individualizao de cada unidade, sua identificao e
discriminao, bem como a frao ideal sobre o terreno e partes comuns,
atribuda a cada unidade, dispensando-se a descrio interna da unidade.
Conjunto de Edificaes
Art. 8. - Quando, em terreno onde no houver edificao, o proprietrio, o
promitente comprador, o cessionrio deste ou promitente cessionrio sobre ele
desejar erigir mais de uma edificao, observar-se- tambm o seguinte:
a) em relao s unidades autnomas que se constiturem em casas trreas ou
assobradadas, ser discriminada a parte do terreno ocupada pela edificao e
tambm aquela eventualmente reservada como de utilizao exclusiva dessas
casas, como jardim e quintal, bem assim a frao ideal do todo do terreno e de
partes comuns, que corresponder s unidades;
b) em relao s unidades autnomas que constiturem edifcios de dois ou
mais pavimentos, ser discriminada a parte do terreno ocupada pela edificao,
aquela que eventualmente for reservada como de utilizao exclusiva,
correspondente s unidades do edifcio, e ainda a frao ideal do todo do terreno
e de partes comuns, que corresponder a cada uma das unidades;
c) sero discriminadas as partes do total do terreno que podero ser utilizadas
em comum pelos titulares de direito sobre os vrios tipos de unidades
autnomas;
d) sero discriminadas as reas que se constiturem em passagem comum para
as vias pblicas ou para as unidades entre si.
A Garagem
Art. 2 ... 1. - O direito guarda de veculos nas garagens ou locais a isso
destinados nas edificaes ou conjuntos de edificaes ser tratado como
objeto de propriedade exclusiva, com ressalva das restries que ao mesmo
sejam impostas por instrumentos contratuais adequados, e ser vinculado
unidade habitacional a que corresponder, no caso de no lhe ser atribuda
frao ideal especfica de terreno.
Tipos de Garagem:
1) Vaga Individual com Frao Especfica:
garagem demarcada, individualizada, que preenche todos os requisitos para ser reconhecida
como unidade autnoma. Sua localizao determinada, com divisas inconfundveis. Tem
frao ideal especfica, desvinculada da frao do apartamento e tem acesso direto, ou por meio
de rea comum, via pblica. Como consequncia, possui matrcula prpria no Registro de
Imveis.
2) Vaga Demarcada com Frao Comum:
Estipulada em Conveno de Condomnio a unidade autnoma a que pertena, estando
demarcado o local. No h frao ideal especfica do terreno para cada espao destinado a
estacionamento. Na maioria dos casos grande parte das vagas no tm acesso direto ou indireto
(sem passar por outra vaga) para a via pblica.
3) Garagem Coletiva:
simplesmente o estacionamento onde os condminos estacionam o veculo onde encontrar
vaga livre.
Jurisprudncia:
1) Em relao ao condmino que no participou da conveno, no vale a
clusula que probe o aluguel da garagem (RT 407/377).
2) O titular de apenas uma vaga na garagem no pode guardar ali a
motocicleta, alm do automvel (RT 500/231).
A Conveno de Condomnio
Noes Gerais
Noes Iniciais:
A vida do condomnio regulada especialmente pela Conveno; trata-se de documento escrito
onde se prevem os direitos e deveres de cada condmino. a estrutura legal mxima do
condomnio.
Natureza da Conveno:
Do ponto de vista formal, a Conveno se assemelha a um contrato; ato plurilateral realizado
por escrito, como acontece com os contratos em geral, porm do ponto de vista estritamente
jurdico a Conveno difere dos contratos por uma srie de razes, entre as quais a principal a
de que os contratos obrigam somente as partes contratantes, ou seus herdeiros, enquanto a
Conveno, uma vez aprovada, obriga a todos os condminos, atuais ou futuros, e ainda
eventuais ocupantes das unidades autnomas.
Alterao da Conveno:
A alterao da conveno que envolver unidade autnoma, s ser vlida com a aprovao de
todos os condminos.
A assemblia geral no pode decidir contra a conveno.
Regulamento:
O Regulamento ou Regimento Interno apenas completa a Conveno; independe de quorum
especial, bastando, pois sua aprovao por maioria de condminos presentes por ocasio de sua
votao. Sua finalidade meramente interna, trazendo normas minuciosas sobre o uso das
coisas comuns. Em geral, podem ser lidos em tabuletas, colocadas ao lado dos elevadores, no
andar trreo. No podem suas normas alterar ou ultrapassar as da Conveno.
Art. 9. - Os proprietrios, promitentes compradores, cessionrios ou
promitentes cessionrios dos direitos pertinentes aquisio de unidades
autnomas, em edificaes a serem construdas, em construo ou j
construdas, elaboraro, por escrito, a Conveno de Condomnio, e devero,
tambm, por contrato ou por deliberao, em assemblia, aprovar o Regimento
Interno da edificao ou conjunto de edificaes.
1. - Far-se- o registro da Conveno no Registro de Imveis bem como a
averbao das suas eventuais alteraes.
2. - Considera-se aprovada, e obrigatria para os proprietrios de unidades,
promitentes compradores, cessionrios e promitentes cessionrios, atuais e
futuros, como para qualquer ocupante, a Conveno que rena as assinaturas de
titulares de direitos que representem, no mnimo, dois teros das fraes ideais
que compem o condomnio.
Contedo da Conveno:
O contedo da Conveno, naturalmente , variar de acordo com as necessidades de cada
condmino, mas a lei fixou um contedo mnimo obrigatrio:
3. - Alm de outras normas aprovadas pelos interessados, a Conveno dever
conter:
a) a discriminao das partes de propriedade exclusiva, e as de condomnio,
com especificaes das diferentes reas;
b) o destino das diferentes partes;
c) o modo de usar as coisas e servios comuns;
d) encargos, forma e proporo das contribuies dos condminos para as
despesas de custeio e para as extraordinrias;
e) o modo de escolher o sndico e o Conselho Consultivo;
f) as atribuies do sndico, alm das legais;
g) a definio da natureza gratuita ou remunerada de suas funes;
h) o modo e o prazo de convocao das assemblias gerais dos condminos;
i) o quorum para os diversos tipos de votaes;
j) a forma de contribuio para constituio de fundo de reserva;
l) a forma e o quorum para as alteraes de conveno;
m) a forma e o quorum para a aprovao do Regimento Interno quando no
includos na prpria Conveno.
4. - No caso de conjunto de edificaes, a que se refere o art. 8., a Conveno
de Condomnio fixar os direitos e as relaes de propriedade entre os
condminos das vrias edificaes, podendo estipular formas pelas quais se
possam desmembrar e alienar pores do terreno, inclusive as edificadas.
Proibies Legais
Regras:
Alm do que estabelece a Conveno, existem estas disposies legais que limitam a liberdade
de regulamentar sobre o imvel:
Art. 10 - defeso a qualquer condmino:
I - alterar a forma externa da fachada;
II - decorar as portas e esquadrias externas com tonalidades ou cores diversas
das empregadas no conjunto da edificao;
III - destinar a unidade a utilizao diversa de finalidade do prdio, ou us-la de
forma nociva ou perigosa ao sossego, salubridade e segurana dos demais
condminos;
IV - embaraar o uso das partes comuns.
Alterao da Fachada:
As formas e cores das fachadas dos prdios de apartamentos so intocveis. As alteraes s
so possveis quando h concordncia de todos os condminos.
O morador que transgredir essas regras fica sujeito a multas, normalmente previstas pela
conveno do condomnio, e, alm disso, ser obrigado a desfazer a obra ou pintura.
So proibidos:
a) a alterao da forma externa da fachada do edifcio;
b) a decorao das partes e esquadrias externas com tonalidade ou cores diferentes do
restante do prdio;
c) a colocao de toldos e telhados externos (h porm uma certa conivncia geral com a
colocao de grades e redes nas janelas e terraos para garantir a segurana das crianas
que moram no apartamento).
Segurana:
A legislao tambm probe a colocao, nos peitoris, janelas e varandas, de vasos, enfeites,
plantas ou qualquer objeto que coloque em risco a segurana dos demais moradores ou quem
passe na rua.
Roupas Penduradas:
Pendurar roupas nas janelas, varandas ou terraos dos apartamentos no proibido pela Lei,
mas geralmente o pelas convenes de condomnio e regulamentos internos.
Trata-se de prtica que desvaloriza o prdio como um todo.
Utilizao e a Finalidade do Prdio:
No se pode utilizar a unidade em desconformidade do que estabelecer como finalidade do
prdio. Se o prdio residencial, no se pode ter qualquer tipo de atividade comercial ou
industrial (h porm, jurisprudncia permitindo aulas particulares, desde que no prejudique
outros moradores).
1. - O transgressor ficar sujeito ao pagamento de multa prevista na
Conveno ou no Regulamento do Condomnio, alm de ser compelido a
desfazer a obra ou abster-se da prtica do ato, cabendo ao sndico, com
autorizao judicial, mandar desmanch-la, custa do transgressor, se este no
a desfizer no prazo que lhe for estipulado.
2. - O proprietrio ou titular de direito aquisio de unidade poder fazer
obra que (Vetado) ou modifique sua fachada, se obtiver a aquiescncia da
unanimidade dos condminos.
Responsabilidade Tributria
Art. 11 - Para efeitos tributrios, cada unidade autnoma ser tratada como
prdio isolado, contribuindo o respectivo condmino, diretamente, com as
importncias relativas aos impostos e taxas federais, estaduais e municipais, na
forma dos respectivos lanamentos.
A Conveno de Condomnio
Encargos Condominiais
Princpio do Gozo:
O pagamento das despesas do condomnio repousa em um princpio: o princpio do direito
correlativo ao gozo. Isto prope que o condmino que no se utiliza de um determinado
servio no est obrigado a contribuir para as despesas de sua realizao e/ou manuteno.
Art. 12 - Cada condmino concorrer nas despesas do condomnio, recolhendo,
nos prazos previstos na Conveno, a quota-parte que lhe couber em rateio.
1. - Salvo disposio em contrrio na Conveno, a fixao da quota do rateio
corresponder frao ideal do terreno de cada unidade.
2. - Cabe ao sndico arrecadar as contribuies, competindo-lhe promover,
por via executiva, a cobrana judicial das quotas atrasadas.
3. - O condmino que no pagar a sua contribuio no prazo fixado na
Conveno fica sujeito ao juro moratrio de 1% (um por cento) ao ms, e multa
de at 20% (vinte por cento) sobre o dbito, que ser atualizado, se o estipular a
Conveno, com a aplicao dos ndices de correo monetria levantados pelo
Conselho Nacional de Economia, no caso da mora por perodo igual ou
superior a 6 (seis) meses.
4. - As obras que interessarem estrutura integral da edificao ou conjunto
de edificaes, ou ao servio comum, sero feitas com o concurso pecunirio de
todos os proprietrios ou titulares de direito aquisio de unidades, mediante
oramento prvio aprovado em assemblia geral, podendo incumbir-se de sua
execuo o sndico, ou outra pessoa, com aprovao da assemblia.
5. - A renncia de qualquer condmino aos seus direitos, em caso algum
valer como escusa para exoner-lo de seus encargos.
Despesas Ordinrias e Extraordinrias
Noes Iniciais:
As despesas do condomnio so classificadas em ordinrias e extraordinrias.
A Lei do Inquilinato define despesas extraordinrias como aquelas que no se referem aos
gastos rotineiros de manuteno do edifcio, ou seja, reformas, obras, equipamentos e
decorao. Tais despesas constituem rateio extra para o pagamento sendo cobradas em
separado.
Despesas Ordinrias:
a) salrios, encargos trabalhistas, contribuies previdencirias e sociais dos funcionrios
do condomnio;
b) cotas de consumo de gua e esgoto, luz e gs utilizadas nas reas comuns;
c) limpeza, conservao e pintura das instalaes e equipamentos hidrulicos, eltricos,
mecnicos e de segurana de uso comum;
d) manuteno e conservao das instalaes e equipamentos de uso comum, destinados
prtica de esportes e lazer;
e) manuteno e conservao das instalaes e equipamentos de uso comum, destinados
prtica de esportes e lazer;
f) manuteno e conservao de elevadores, porteiro eletrnico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependncias e instalaes eltricas e hidrulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor do condomnio, exceto os referentes a perodo anterior ao
incio da locao;
i) reposio do fundo de reserva, eventualmente utilizado para despesas ordinrias total ou
parcialmente e desde que no seja anterior ao incio da locao.
A legislao trabalhista prev que a primeira parcela do 13. salrio deve ser paga at o dia
30/11 e a segunda at o dia 20/12. Calcula-se sobre a mdia do salrio, mais horas extras e
outros adicionais dos ltimos 12 meses. uma despesa cobrada em rateio extra, mas pode
ser dividida e cobrada durante todos os meses do ano.
Despesas Extraordinrias:
a) obras de reformas ou acrscimos que envolvam a estrutura integral do imvel;
b) pintura de fachadas, paredes laterais, poos de ventilao e iluminao e esquadrias
externas;
c) obras destinadas a repor condies de habitabilidade do edifcio;
d) indenizaes trabalhistas e previdencirias decorrentes de dispensa de funcionrios,
ocorridas em data anterior ao incio da locao;
e) instalao de equipamentos de segurana, de incndio, de telefonia, de
intercomunicao, de esporte e lazer (extintores, porta corta-fogo, interfones, antenas,
traves, etc.);
f) despesas com decorao e paisagismo de reas de uso comum;
g) formao e contribuio para o fundo de reserva.
Inadimplncia
Quem est com o condomnio atrasado deve ser cobrado segundo o Cdigo de Defesa do
Consumidor, que estabelece certas ressalvas:
a) o proprietrio ou locatrio inadimplente no pode sofrer nenhuma restrio no uso das
dependncias e instalaes do condomnio;
b) no se deve efetuar cobrana na casa do devedor;
c) no expor listas de no pagantes em elevadores ou outras reas comuns
O pagamento do condomnio no pode tambm ser protestado nem enviado ao SPC.
O condmino em atraso deve ser notificado por carta, dando-se prazo para o pagamento, e s
ento se o condmino continuar inadimplente deve-se entrar com uma ao judicial de
cobrana.
Unidades Separadas
H muita polmica a respeito das lojas instaladas no trreo de edifcio seja ele residencial ou
comercial, sobre se tais lojas devem ou no participar do rateio das despesas. Segundo a lei, a
loja faz parte do condomnio, portanto deve entrar no rateio das despesas na proporo da sua
frao ideal, s sendo feita uma ressalva quando a conveno do condomnio determinar que a
loja est isenta desses gastos.
Muito embora seja considerado injusto que a loja pague o proporcional sua frao ideal, nos
casos em que a loja utilizar parte das dependncias ou servios do condomnio, uma soluo
estabelecer um porcentual sobre a sua frao ideal do terreno, algo entre 30% e 50%.
Em relao s despesas extraordinrias, referentes manuteno ou recuperao da fachada do
edifcio, o entendimento de que a loja deva pagar, pois, mesmo separada do resto do
condomnio, ela faz parte do conjunto arquitetnico do empreendimento
Jurisprudncia:
1) As unidades autnomas, situadas no andar trreo, ou com acesso
independente, respondem tambm pelas despesas com elevadores, salvo
dispensa pela conveno (RT 409/399, 440/155, 446/160, 487/200, 515/146,
536/194, 550/247).
2) As unidades autnomas externas repondem tambm pelas despesas coletivas
de condomnio (RT 427/173, 487/200, 515/230).
Seguro, Incndio, Demolio e Reconstruo obrigatria
Regras Gerais
Art. 13 - Proceder-se- ao seguro da edificao ou do conjunto de edificaes,
neste caso, discriminadamente, abrangendo todas as unidades autnomas e
partes comuns, contra incndio ou outro sinistro que cause destruio no todo
ou em parte, computando-se o prmio nas despesas ordinrias do condomnio.
Pargrafo nico - O seguro de que trata este artigo ser obrigatoriamente feito
dentro de 120 (cento e vinte) dias, contados da data da concesso do "habite-
se", sob Pena de ficar o condomnio sujeito multa mensal equivalente a um
doze avos do imposto predial, cobrvel executivamente pela Municipalidade.
Art. 14 - Na ocorrncia de sinistro total, ou que destrua mais de dois teros de
uma edificao, seus condminos reunir-se-o em assemblia especial, e
deliberaro sobre a sua reconstruo ou venda do terreno e materiais, por
quorum mnimo de votos que representem metade mais uma das fraes ideais
do respectivo terreno.
1. - Rejeitada a proposta de reconstruo, a mesma assemblia, ou outra para
este fim convocada, decidir, pelo mesmo quorum, do destino a ser dado ao
terreno, e aprovar a partilha do valor do seguro entre os condminos, sem
prejuzo do que receber cada um pelo seguro facultativo de sua unidade.
2. - Aprovada, a reconstruo ser feita, guardados, obrigatoriamente, o
mesmo destino, a mesma forma externa e a mesma disposio interna.
3. - Na hiptese do pargrafo anterior, a minoria no poder ser obrigada a
contribuir para a reedificao, caso em que a maioria poder adquirir as partes
dos dissidentes, mediante avaliao judicial, feita em vistoria.
Art. 15 - Na hiptese de que trata o 3 do artigo antecedente, maioria podero
ser adjudicadas, por sentena, as fraes ideais da minoria.
1. - Como condio para o exerccio da ao prevista neste artigo, com a
inicial, a maioria oferecer e depositar, disposio do juzo, as importncias
arbitradas na vistoria para avaliao, prevalecendo as de eventual desempatador.
2. - Feito o depsito de que trata o pargrafo anterior, o juiz, liminarmente,
poder autorizar a adjudicao maioria, e a minoria poder levantar as
importncias depositadas; o oficial de registro de imveis, nestes casos, far
constar do registro que a adjudicao foi resultante de medida liminar.
3. - Feito o depsito, ser expedido o mandado de citao, com o prazo de 10
(dez) dias para a contestao (Vetado).
4. - Se no contestado, o juiz, imediatamente, julgar o pedido.
5. - Se contestado o pedido, seguir o processo o rito ordinrio.
6. - Se a sentena fixar valor superior ao da avaliao feita na vistoria, o
condomnio, em execuo, restituir minoria a respectiva diferena, acrescida
de juros de mora razo de 1% (um por cento) ao ms, desde a data da
concesso de eventual liminar, ou pagar o total devido, com os juros da mora a
contar da citao.
7. - Transitada em julgado a sentena, servir ela de ttulo definitivo para a
maioria, que dever registr-la no Registro de Imveis.
8. - A maioria poder pagar e cobrar da minoria, em execuo de sentena,
encargos fiscais necessrios adjudicao definitiva a cujo pagamento se
recusar a minoria.
Art. 16 - Em caso de sinistro que destrua menos de dois teros da edificao, o
sndico promover o recebimento do seguro e a reconstruo ou os reparos nas
partes danificadas.
Art. 17 - Os condminos que representem, pelo menos, dois teros do total de
unidades isoladas e fraes ideais correspondentes a 80% (oitenta por cento) do
terreno e coisas comuns podero decidir sobre a demolio e reconstruo do
prdio, ou sua alienao, por motivos urbansticos ou arquitetnicos, ou, ainda,
no caso de condenao do edifcio pela autoridade pblica, em razo de sua
insegurana ou insalubridade.
1. - A maioria no fica obrigada a contribuir para as obras, mas assegura-se
maioria o direito de adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliao
judicial, aplicando-se o processo previsto no art. 15.
2. - Ocorrendo desgaste, pela ao do tempo, das unidades habitacionais de
uma edificao, que deprecie seu valor unitrio em relao ao valor global do
terreno onde se acha construda, os condminos, pelo quorum mnimo de votos
que representem dois teros das unidades isoladas e fraes ideais
correspondentes a 80% (oitenta por cento) do terreno e coisas comuns, podero
decidir por sua alienao total, procedendo-se em relao minoria na forma
estabelecida no art.15, e seus pargrafos, desta Lei.
3. - Decidida por maioria a alienao do prdio, o valor atribudo quota dos
condminos vencidos ser correspondente ao preo efetivo e, no mnimo,
avaliao prevista no 2 ou, a critrio desses, a imvel localizado em rea
prxima ou adjacente com a mesma rea til de construo.
Art.18 - A aquisio parcial de uma edificao, ou de um conjunto de
edificaes, ainda que por fora de desapropriao, importar no ingresso do
adquirente no condomnio, ficando sujeito s disposies desta Lei, bem assim
s da Conveno do Condomnio e do Regulamento Interno.
A Utilizao da Edificao ou Conjunto de Edificaes
O Uso das Partes Exclusivas e Comuns
Art. 19 - Cada condmino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de
sua unidade autnoma, segundo suas convenincias e interesses,
condicionados, umas e outros, s normas de boa vizinhana, e poder usar as
partes e coisas comuns, de maneira a no causar dano ou incmodo aos demais
condminos ou moradores, nem obstculo ou embarao ao bom uso das
mesmas partes por todos.
Pargrafo nico - (Vetado).
Art. 20 - Aplicam-se ao ocupante do imvel, a qualquer ttulo, todas as
obrigaes referentes ao uso, fruio e destino da unidade.
Uso do Parte Comum como Depsito:
proibido a guarda de objetos dos condminos nas reas comuns, a no ser que haja armrios
para tal. A rea da garagem, muito visada como depsito, tem a funo especfica de estacionar
veculos.
O morador que se recusa a retirar seus pertences de locais inadequados pode ser multado e se
ainda assim no tomar uma providncia, o sndico tem o direito de fazer a retirada, vendendo o
objeto em benefcio do condomnio ou doando-o a alguma instituio de caridade.
Uso da Parte Exclusiva como Depsito:
Tambm na parte exclusiva no pode o morador us-la como depsito de material inflamvel,
como botijes de gs, gasolina e at papel.
Salo de Festas:
Para evitar problemas, o salo de festas deve ter regulamento prprio, devendo discriminar:
a) taxa cobrada para sua utilizao (normalmente de 25% a 100% do valor do
condomnio);
b) quem pode alugar o salo;
c) restrio ao uso do salo (atividades comerciais ou polticas);
d) reserva para o aluguel;
e) nmero de convidados.
Animais Domsticos:
No podem ser mantidos animais no prdio, se isso for proibido pela conveno, ou se houver
prejuzo para o sossego e a segurana dos demais moradores. Porm h jurisprudncia no
sentido de se permitir o animal de estimao se a conveno for omissa a respeito ou se o fato
no prejudicar ningum.
A Multa
Art. 21 - A violao de qualquer dos deveres estipulados na Conveno sujeitar
o infrator multa fixada na prpria Conveno ou no Regimento Interno, sem
prejuzo da responsabilidade civil ou criminal que, no caso, couber.
Pargrafo nico. Compete ao sndico a iniciativa do processo e a cobrana da
multa por via executiva, em benefcio do condomnio, e, em caso de omitir-se
ele, a qualquer condmino.
A Administrao do Condomnio
Noes Gerais
A administrao do condomnio em edifcios exercida por trs rgos:
a) Assemblia Geral;
b) Sndico;
c) Conselho Consultivo.
A Assemblia Geral
Art. 24 - Haver, anualmente, uma assemblia geral ordinria dos condminos,
convocada pelo sndico na forma prevista na Conveno, qual compete, alm
das demais matrias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos
presentes, as verbas para as despesas de condomnio, compreendendo as de
conservao da edificao ou conjunto de edificaes, manuteno de seus
servios e correlatas.
1. - As decises da assemblia, tomadas, em cada caso, pelo quorum que a
Conveno fixar, obrigam todos os condminos.
2. - O sndico, nos 8 (oito) dias subseqentes assemblia, comunicar aos
condminos o que tiver sido deliberado, inclusive no tocante previso
oramentria, o rateio das despesas, e promover a arrecadao, tudo na forma
que a Conveno previr.
3. - Nas assemblias gerais, os votos sero proporcionais s fraes ideais do
terreno e partes comuns, pertencentes a cada condmino, salvo disposio
diversa da Conveno.
4. - Nas decises da Assemblia que no envolvam despesas extraordinrias
do condomnio, o locatrio poder votar, caso o condmino-locador a ela no
comparea.
Art. 25 - Ressalvado o disposto no . 3 do art. 22, poder haver assemblias
gerais extraordinrias, convocadas pelo sndico ou por condminos que
representem um quarto, no mnimo, do condomnio, sempre que o exigirem os
interesses gerais.
Pargrafo nico - Salvo estipulao diversa da Conveno, esta s poder ser
modificada em assemblia geral extraordinria, pelo voto mnimo de
condminos que representem dois teros do total das fraes ideais.
Art. 26 - (Vetado).
Art. 27 - Se a assemblia no se reunir para exercer qualquer dos poderes que lhe
competem, 15 (quinze) dias aps o pedido de convocao, o juiz decidir a
respeito, mediante requerimento dos interessados.
O Sndico
Responsabilidade do Sndico:
O sndico responde civil e penalmente por alguns encargos.
Eleio:
Art. 22 - Ser eleito, na forma prevista pela Conveno, um sndico do
condomnio, cujo mandato no poder exceder a 2 (dois) anos, permitida a
reeleio.
Competncia:
1. - Compete ao sndico:
a) representar, ativa e passivamente, o condomnio, em juzo ou fora dele, e
praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuies
conferidas por esta Lei ou pela Conveno;
b) exercer a administrao interna da edificao ou do conjunto de edificaes,
no que respeita sua vigilncia, moralidade e segurana, bem como aos servios
que interessam a todos os moradores;
c) praticar os atos que lhe atriburem as leis, a Conveno e o Regimento
Interno;
d) impor as multas estabelecidas na Lei, na Conveno ou no Regimento
Interno;
e) cumprir e fazer cumprir a Conveno e o Regimento Interno, bem como
executar e fazer executar as deliberaes da assemblia;
f) prestar contas assemblia dos condminos;
g) manter guardada durante o prazo de 5 (cinco) anos, para eventuais
necessidades de verificao contbil, toda a documentao relativa ao
condomnio.
O sndico representa o condomnio em juzo (art. 12, IX, CPC). Na falta deste ou na sua
omisso, a jurisprudncia permite a representao pelo administrador de fato ou por algum
dos condminos.
Delegao das Funes Administrativas:
2. - As funes administrativas podem ser delegadas a pessoas de confiana
do sndico, e sob a sua inteira responsabilidade, mediante aprovao da
assemblia geral dos condminos.
Recurso:
3. - A Conveno poder estipular que dos atos do sndico caiba recurso para
a assemblia, convocada pelo interessado.
Remunerao:
4. - Ao sndico, que poder ser condmino ou pessoa fsica ou jurdica
estranha ao condomnio, ser fixada a remunerao pela mesma assemblia que
o eleger, salvo se a Conveno dispuser diferentemente.
Destituio:
5. - O sndico poder ser destitudo, pela forma e sob as condies previstas
na Conveno, ou, no silncio desta, pelo voto de dois teros dos condminos,
presentes, em assemblia geral especialmente convocada.
Sub-Sndico:
6. - A Conveno poder prever a eleio de subsndicos, definindo-lhes
atribuies e fixando-lhes o mandato, que no poder exceder de 2 (dois) anos,
permitida a reeleio.
Conselho Consultivo
Noes Iniciais:
Eleito pela Assemblia Geral, para assessorar o sndico nas deliberaes, o conselho tem como
principal funo evitar que toda a vez que o sndico tenha alguma dvida a respeito de uma
deciso precise convocar uma assemblia de condminos.
Art. 23 - Ser eleito, na forma prevista na Conveno, um Conselho Consultivo,
constitudo de trs condminos, com mandatos que no podero exceder de 2
(dois) anos, permitida a reeleio.
Pargrafo nico. Funcionar o Conselho como rgo consultivo do sndico, para
assessor-lo na soluo dos problemas que digam respeito ao condomnio,
podendo a Conveno definir suas atribuies especficas.
Funo Fiscalizatria:
Sua funo apenas de consultoria, sem poderes executivos, porm pode acumular funes de
fiscalizao, sendo ento chamado de conselho consultivo e fiscal.
Na prtica essa funo analisar os balancetes mensais e conferir as notas de despesa, dando o
parecer favorvel ou no.
No caso de irregularidade, deve o conselho comunicar o fato imediatamente ao sndico e
administradora e se for grave o melhor caminho convocar uma assemblia extraordinria para
se discutir a soluo.
Composio:
composto por trs condminos. S podem ser conselheiros os proprietrios; locatrios ou
outros moradores no tm esse direito. A lei permite que pessoas estranhas sejam eleitas para a
funo de sndico, mas no para o conselho; principalmente porque sero essas pessoas que vo
analisar as contas do edifcio.
Mandato:
O mandato do conselho de at dois anos, podendo ser reeleito. Na prtica, porm, alguns
prdios determinam um mandato de dois anos para o sndico e de apenas um para o conselho
para evitar que os conselheiros estabeleam uma relao de amizade com o sndico e percam a
objetividade na hora de analisar contas ou discutir decises.
recomendvel a escolha de trs suplentes para os conselheiros.
Destituio:
A assemblia tem o direito de destituir os membros do conselho, desde que a discusso do
assunto esteja prevista na ordem do dia. No necessrio qurum especial. Vale a maioria dos
presentes, salvo nos casos em que a conveno determine outra coisa.
O Condomnio de Casas
Noes Gerais
Terminologia:
Erroneamente chamado de condomnio horizontal, pois na verdade este seria o condomnio
em edifcios, pois apresenta a propriedade em planos horizontais. S condomnio de casas,
aquele com registro de incorporao. S se trata de um condomnio se o proprietrio tiver,
alm da sua unidade, uma cota-parte da rea comum do empreendimento. O condomnio de
casas deve seguir a Lei de Parcelamento do Solo Urbano e tambm a Lei de Incorporaes e
Condomnios, ou seja, funciona como um prdio de apartamentos, tem Conveno, Regimento
Interno e a administrao. No tocante s despesas condominiais, para o clculo da frao de
cada condmino, apenas o terreno entra na conta.
Isolamento do Condomnio:
S os condomnios que podem ser fechados, o que ocorre na verdade uma liberalidade do
Poder Pblico em relao s vilas, loteamentos ou conjuntos habitacionais que so fechados
por questo de segurana.