MATERIAL DE APOIO - PARCELAMENTO DO

SOLO URBANO

Professor Esp. Rodrigo Silva Ferraz de Campos

Lei 6.766 ...........................................................................................................................................................02

Lei 060/00 - Cdigo De Obras E Edificaes De Florianpolis........................................................................07
Lei Complementar N 1/97 - Zoneamento, O Uso E A Ocupao Do Solo No Distrito
Sede.........................13
Lei N 1851/82 - Zoneamento, O Uso E A Ocupao Do Solo Em Setor Urbano Da rea Insular................26
Lei

2193/85

Zoneamento O

Uso

Ocupao

Do

Solo

Nos

Balnerios ..............................................27
Lei N 1215/74 - Dispe Sobre Os Loteamentos Urbanos, Desmembramentos E Arruamentos.....................29
Lei Federal N 11.977/2009 - Regularizao Fundiria....................................................................................35
Zeis...................................................................................................................................................................39

LEI 6.766
O Parcelamento do Solo Urbano um instrumento de execuo da poltica de desenvolvimento e expanso
urbanos em sede municipal, vinculado s diretrizes do art. 2 do Estatuto da Cidade e regulado pela Lei n.
6.766, de 19 de dezembro de 1979, compreendendo normas urbansticas, sanitrias, civis e penais visando a
disciplinar a ocupao do solo e o desenvolvimento urbano, e a tutela do interesse pblico coletivo subsumido
na defesa da coletividade adquirente dos lotes previstos no empreendimento.
O parcelamento de solo urbano, segundo a Lei n. 6.766/79, poder ocorrer mediante duas modalidades:
loteamento ou desmembramento.
O parcelamento de solo, para fins urbanos, em zonas urbanas, de expanso urbana ou de urbanizao
especfica, dever encontrar previso no plano diretor ou em lei municipal. Se previsto em lei municipal, esta
no poder estar em desacordo com o plano diretor, posto que este instrumento bsico da poltica de
desenvolvimento e expanso urbanos.
Por sua vez, o parcelamento de solo para fins urbanos, de imvel rural localizado fora de zona urbana ou de
expanso urbana, assim definidas por lei municipal, conforme Instruo INCRA n. 17-B de 22-12-80, regemse pelas disposies do Decreto n. 59.428, de 27-10-66, e do art. 53 da Lei n. 6.766/79.
Finalmente, o parcelamento de solo, para fins agrcolas, de imvel rural localizado fora de zona urbana ou de
expanso urbana, assim definidas por lei municipal, rege-se pelas disposies do art. 61 da Lei n. 4.504/64, do
art. 10 da Lei n. 4.947/66, do art. 93, e seguintes, do Decreto n. 59.428/66, e do art. 8 da Lei n. 5.868/72.
O loteamento ocorre pela subdiviso de gleba em lotes destinados edificao, exigindo prolongamento,
modificao ou ampliao das vias existentes ou a abertura de novas vias e de novos logradouros pblicos.
O desmembramento a subdiviso de gleba em lotes destinados edificao, com aproveitamento do sistema
virio existente, desde que no implique a abertura de novas vias e logradouros pblicos nem prolongamento,
modificao ou ampliao dos j existentes.
O desdobro se constitui na diviso de um lote e sem o objetivo de urbanizao, constituindo novos lotes, com
matrculas distintas. J o remembramento destina-se a realizar a fuso ou unificao de dois ou mais lotes,
para a formao de novo lote, pelo reagrupamento de lotes contguos, com a decorrente constituio de um
terreno maior. Assim como no desdobro, o terreno resultante do remembramento considerado juridicamente
um novo imvel, com matrcula prpria e rea distinta, o qual possuir limites e confrontaes diferentes.
Por se tratarem de procedimentos administrativos sem interferncia na ordem urbanstica municipal, o
desdobro e o remembramento no se submetem s exigncias do registro especial do art. 18, sendo regulados
pela legislao dos municpios.

O loteamento irregular aquele que, muito embora aprovado pelo poder pblico e/ou registrado no registro de
imveis competente, no foi executado atendendo as exigncias da lei 6766/79.
O loteamento clandestino aquele que no possui a aprovao do poder pblico e/ou o registro no cartrio de
registro de imveis competente, resultando inviabilizada a matrcula e individualizao dos respectivos lotes.
Para anlise e aprovao do parcelamento (loteamento e do desmembramento), a lei reguladora impe que
sejam cumpridos requisitos que esto expressos como condio para o desenvolvimento vlido e regular de
todo o empreendimento, compreendendo as seguintes e principais fases: pedido de diretrizes (arts. 6 e 7);
apresentao do projeto (arts. 9 a 11); aprovao pela Prefeitura Municipal (arts. 12 a 17); pr-registro (art.
18); execuo (art. 18, V), e registro de parcelamento.
O art. 8, I da Lei 6.063/82, que trata do parcelamento do solo urbano em Santa Catarina, previu a exigncia
do percentual mnimo de 35% da gleba a ser destinada s reas de uso comum.
A interpretao literal da lei estadual n.6.063/82 leva-nos, num primeiro momento, compreenso do clculo
da porcentagem sobre a gleba, ou seja, sobre a totalidade da rea. Entretanto, a compreenso que vem sendo
dada a esta exigncia pelo rgo Licenciador Estadual (FATMA) a de que os 35% devero recair sobre a
rea til passvel de parcelamento do solo, excluindo-se deste montante a rea de preservao permanente
eventualmente existente na gleba.
As reas de uso comum, responsveis por assegurar o pleno desenvolvimento das funes sociais da cidade e
da propriedade urbana, levando em considerao o lazer, a infra-estrutura necessria e a integrao do homem
com o meio ambiente so constitudas por:
rea institucional - destinada edificao de equipamentos comunitrios como
praas, ginsios de esporte, salo comunitrio, entre outros conforme o art.4 2
da Lei 6.766/79: 2 - Consideram-se comunitrios os equipamentos pblicos
de educao, cultura, sade, lazer e similares.
rea de arruamento destinada abertura de vias de circulao na gleba, feita
pelo proprietrio, com prvia aprovao da Prefeitura e transferncia gratuita das
reas das ruas ao Municpio, como pode ser realizado por este para interligao do
seu sistema virio caso em que dever indenizar as faixas necessrias s vias
pblicas.
rea verde destinada aos espaos de domnio pblico que desempenhem funo
ecolgica, paisagstica e recreativa, propiciando a melhoria da qualidade
ambiental, funcional e esttica da cidade, sendo dotados de vegetao e espaos
livres de impermeabilizao, admitindose intervenes mnimas como caminhos,
trilhas, brinquedos infantis e outros meios de passeios e divertimentos leves.
Como regra geral probe-se o aproveitamento das reas consideradas de preservao permanente (definidas na
Lei n. 4.771/65), como rea verde. Entretanto, h a hiptese de sobreposio da rea verde em rea de
preservao permanente, de forma excepcional, para fins de implantao de rea Verde de Domnio Pblico
em rea Urbana, conforme prev o art. 8 da Resoluo CONAMA 369/06, estritamente nos casos
enumerados nos incisos I, III a, V, VI e IX a do art. 3o da Resoluo CONAMA no 303/2002 que pode
haver sobreposio da rea verde (que corresponde a 15% das reas de uso comum) nas reas de preservao
permanente, que resulte no mximo em 5% de impermeabilizao desta e 15% em ajardinamento. Alm do
que, como explcito no dispositivo, exige-se um projeto tcnico de recuperao e manuteno da APP a ser
aprovado pelo rgo ambiental competente.
Admite-se tal situao por ocasio da doao da respectiva rea verde ao Municpio, no intuito de estimular-se
a criao de parques lineares em reas urbanas, de importncia indiscutvel s cidades cortadas por cursos

dgua, exercendo funes de lazer, conservao de biodiversidade, regulao de clima, sanitria e de

segurana a intempries climticas, servindo, neste caso, como rea de alagamento ou plancie de inundao
quando de enchentes e extravasamento dos cursos dgua em geral.
Acerca da reserva legal em rea verde, compreende-se que, embora haja posicionamento no sentido da
imutabilidade da reserva legal mesmo que situada em rea urbana, possvel e aconselhvel, sobretudo luz
das diretrizes do art. 2. do Estatuto da Cidade, uma vez que a mutao dos institutos Reserva Legal para
rea Verde - objetiva justamente evitar distores do crescimento urbano sobre os meios natural e construdo,
ou parcelamento excessivo ou inadequado em relao infraestrutura urbana (disponvel ou disponibilizvel).
De outra sorte, as hipteses excepcionais de interveno ou supresso de rea de preservao permanente
encontram-se elencadas no art. 4 e pargrafos da Lei n. 4.771/65 e Resoluo CONAMA n. 369/06,
restringindo-se aos casos especficos ali delineados de utilidade pblica, interesse social ou baixo impacto
ambiental.
O Municpio estabelecer os usos permitidos e os ndices urbansticos de parcelamento e ocupao, o qual, em
tese, poder deixar de atender a contento as exigncias urbansticas, especialmente com a possibilidade de
reduo dos equipamentos urbanos e espaos de lazer, razo pela qual, neste aspecto, sugerida uma ateno
especial.
Com relao s demais exigncias, o legislador deixou consignados limites mnimos de rea do lote
(125m2),24 de distanciamento de guas correntes e dormentes (15m de cada lado)25 e de articulao das vias
adjacentes oficiais. Neste ltimo, busca evitar a implantao de loteamentos em reas sem qualquer
comunicao com o permetro urbano, ou seja, em locais inspitos, razo pela qual se exige que as vias de
circulao devem preexistir e, portanto, constar em mapas oficiais do Municpio. Naquele, o objetivo o
resguardo segurana das construes em vista da proximidade dos cursos dgua e efeitos advindos das
intempries climticas.
Dispe-se tambm que o fechamento do permetro do loteamento, por muros e cercas, e uso exclusivo de vias
pblicas contraria todo o esprito das normas sobre loteamento constantes na Lei do Parcelamento do Solo.
Um dos requisitos exigidos pela Lei justamente a articulao das vias a serem implantadas com as vias
adjacentes. Para a implantao de empreendimentos com permetro fechado e controle de acesso aos nomoradores, impe-se o regime condominial.
Hipteses em que o Poder Pblico no pode autorizar a realizao de loteamentos: a) em terrenos alagadios e
sujeitos inundao sem as devidas providncias para assegurar o escoamento das guas; b) em terrenos que
tenham sido aterrados com material nocivo sade pblica, sem que sejam saneados; c) em terreno com
declividade igual ou superior a trinta por cento, salvo se atendidas s exigncias especficas das autoridades
competentes; d) em terrenos cujas condies geolgicas no aconselhem a edificao; e) em reas de
preservao ecolgicas (envolve aqui a proteo de mananciais, de patrimnio cultural, histrico, paisagstico
e arqueolgico, definidas por legislao estadual ou federal, ainda, as florestas de preservao permanente, os
parques nacionais, estaduais e municipais, as reservas biolgicas, reservas de caa, as estaes ecolgicas e as
reas de proteo ambiental) ou com condies de poluio que impeam as condies sanitrias suportveis
habitao.
Detectada a ocorrncia de leso, ou ameaa de leso, ordem urbanstica, ao meio ambiente, ao consumidor
ou a outro interesse difuso ou coletivo, qualquer pessoa pode provocar a iniciativa do Ministrio Pblico:
rgos pblicos encarregados da fiscalizao, Organizaes no governamentais dedicadas defesa do meio
ambiente, Cartrio do Registro de Imveis, o
adquirente de lote diretamente prejudicado e etc.

A atuao do Ministrio Pblico no parcelamento do solo urbano, na rea cvel, d-se por intermdio do
inqurito civil (8, 1, da Lei n. 7.347/85), ou procedimento preparatrio (PP), do termo de ajustamento de
conduta e da ao civil pblica.
Para instruir o inqurito civil ou o procedimento preparatrio, o Promotor de Justia poder requisitar
certides, informaes, exames, percias. Essas diligncias, em geral, envolvem a apurao, na Prefeitura e no
Estado, sobre a aprovao do parcelamento; a apurao, no Cartrio do Registro de Imveis, sobre o registro
do parcelamento e da titularidade do domnio da gleba; percia ou vistoria na rea para constatao do seu
efetivo parcelamento e de eventuais restries ao parcelamento, e para saber se as obras efetuadas; oitiva de
adquirentes de lotes, que devero exibir os documentos relativos aquisio, tais como: compromisso de
compra e venda, ou, na falta deste, proposta de compra, notas promissrias; oitiva de outras testemunhas; e
oitiva do parcelador. Realizadas todas essas diligncias, o Promotor de Justia ter elementos para apurar a
legalidade do parcelamento e tomar as medidas convenientes.
O termo de ajustamento de conduta pode ser firmado se o parcelador comprometer-se a sanar as
irregularidades do empreendimento, firmando compromisso em tal sentido. O termo de ajustamento de
conduta constituir-se- em ttulo executivo extrajudicial, o que significa que, em caso de descumprimento, o
Promotor de Justia poder promover sua execuo; Se no houver soluo ou compromisso de ajustamento
de conduta, durante o inqurito civil, o Promotor de Justia dever ajuizar a ao civil pblica.
A ao civil pblica poder ter como objeto a condenao em dinheiro ou o cumprimento de obrigao de
fazer ou no fazer.
Os documentos a serem carreados quando do registro do Loteamento no Ofcio Imobilirio so os seguintes:
ttulo de propriedade do imvel ou certido da matrcula;
histrico dos ttulos de propriedade do imvel, abrangendo os ltimos 20 anos;
certides negativas;
certides:
a) dos cartrios de protestos de ttulos, em nome do loteador (10 anos);
b) de aes pessoais relativas ao loteador (10 anos);
c) de nus reais relativos ao imvel; e
d) aes penais contra o loteador (10 anos);
cpia de ato de aprovao do loteamento e comprovante do termo de verificao
pela Prefeitura Municipal, da execuo das vias de circulao do loteamento,
demarcao dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das guas
pluviais ou da aprovao de um cronograma; e
declarao do cnjuge do requerente que consente no registro do loteamento
O 2 do art. 18 destaca que a existncia de protestos, de aes pessoais ou de aes penais, exceto as
referentes a crime contra o patrimnio e contra a administrao, no impedir o registro do loteamento se o
requerente comprovar que esses protestos ou aes no podero prejudicar os adquirentes dos lotes. Se o
oficial do registro de imveis julgar insuficiente a comprovao feita, suscitar a dvida perante o juza
competente.
Os arts. 50 a 52 da Lei do Parcelamento do Solo apresentam as diferentes hipteses de crime envolvendo
loteamentos e desmembramentos, cuja consumao opera-se exclusivamente na forma dolosa, exigindo a
vontade livre e consciente do agente, na prtica do delito, ou assuno do risco de produzir o resultado
proibido pelas normas penais.
O tipo penal aberto do art. 50 analisado por incisos, tratando o art. 51 da hiptese de concurso de agentes e o
art. 52 a responsabilidade criminal do oficial de registro imobilirio.

Segundo a jurisprudncia, os tipos penais citados aplicam-se tanto para zona urbana quanto para rural (RT
613/314), compreendendo, ainda, que a rediviso da rea loteada com alterao no antigo loteamento
configura crime (RT 637/243), o mesmo ocorrendo na hiptese de venda de lotes no registrados, mesmo
ocorrendo o registro posterior (RT 637/243).
Assim, resumidamente, so expostas as hipteses que se constituem em crimes afetos ao parcelamento do solo
e praticados contra a Administrao Pblica, descritos na Lei n. 6.766/79:
a) dar incio ou efetuar, de qualquer modo, loteamento ou desmembramento urbano, sem autorizao
da autoridade competente (art. 50, inc. I, primeira parte. Pena: recluso de 1 a 4 anos e multa de cinco a
cinquenta vezes o maior salrio mnimo do Pas);
b) dar incio ou efetuar loteamento ou desmembramento, para fins urbanos, com autorizao do rgo
pblico competente, mas em desacordo com as normas da Lei Federal n. 6.766/79 (art. 50, inc. I,
segunda parte. Pena: recluso de 1 a 4 anos, e multa de cinco a cinquenta vezes o maior salrio mnimo
do Pas);
c) dar incio ou efetuar loteamento ou desmembramento, para fins urbanos, com autorizao do rgo
pblico competente, mas em desacordo com as normas pertinentes do Distrito Federal, dos Estados e
Municpios (art. 50, inc. I, parte final. Pena: recluso de 1 a 4 anos e multa de cinco a cinquenta vezes o
maior salrio mnimo do Pas);
d) dar incio, de qualquer modo, ou efetuar parcelamento do solo urbano sem observncia das
determinaes constantes do ato administrativo de licena (art. 50, inc. II. Pena: recluso de 1 a 4 anos e
multa de cinco a cinqenta vezes o maior salrio mnimo do Pas);
e) fazer ou veicular proposta, contrato, prospecto ou comunicao ao pblico ou a interessados,
afirmao falsa sobre a legalidade de parcelamento do solo para fins urbanos (art. 50, inc. III, primeira
parte.
Pena: recluso de 1 a 4 anos e multa de cinco a cinqenta vezes o maior salrio mnimo do pas)
f) ocultar fraudulentamente fato relativo a parcelamento do solo urbano para fins urbanos (art. 50, inc.
III, segunda parte. Pena de recluso de 1 a 4 anos e multa de cinco a cinquenta vezes o maior salrio
mnimo do Pas);
Hipteses de qualificao do delito do art. 50:
O pargrafo nico do art. 50 prev as qualificadoras do delito, identificados com hipteses de parcelamentos
de solo clandestinos, elevando a pena do crime, em tais hipteses, de um a cinco anos de recluso:
Pargrafo nico. O crime definido neste artigo qualificado se cometido:
I - por meio de venda, promessa de venda, reserva de lote ou quaisquer outros instrumentos que manifestem a
inteno de vender lote em loteamento ou desmembramento no registrado no Registro de Imveis
competente;
II - com inexistncia de ttulo legtimo de propriedade do imvel loteado ou desmembrado, ressalvado o
disposto no art. 18, 4 e 5 desta Lei, ou com omisso fraudulenta de fato a ele relativo, se o fato no
constituir crime mais grave.
Pena: recluso de 1 (um) a 5 (cinco) anos, e multa de dez a cem vezes o maior salrio mnimo vigente no
Pas.
Obs.: A mesma pena ser aplicada ao mandatrio de loteamentos, direto ou gerente de sociedade (art. 52).
O art. 52 da Lei Federal n. 6.766/79 prev ainda a responsabilidade do oficial de registro de imveis, com
pena de deteno, de 1 (um) a 2 (dois) anos, e multa de cinco a cinqenta vezes o maior salrio mnimo, para a
hiptese de ocorrncia de registro de loteamento, ou desmembramento, no aprovado pelos rgos
competentes, ou registro de compromisso de compra e venda, cesso ou promessa de cesso de direitos, ou
ainda o registro de contrato de venda de loteamento ou desmembramento no registrado.

LEI 060/00 - CDIGO DE OBRAS E EDIFICAES DE

FLORIANPOLIS
OBJETIVOS:

Orientar os projetos e as execues das obras e edificaes no municpio de Florianpolis, visando o

progressivo aperfeioamento da construo e o aprimoramento da arquitetura das edificaes;
Assegurar a observncia e promover a melhoria dos padres mnimos de segurana, higiene,
salubridade e conforto das edificaes de interesse para a comunidade.

DIREITO DO POSSUIDOR
Para os efeitos desta lei direito do possuidor requerer, perante a Prefeitura, licena para realizar obras e
edificaes no imvel, desde que detenha qualquer dos seguintes documentos:

Compromisso de compra e venda, devidamente registrado no Registro de Imveis;

escritura de posse;
certido do Registro Imobilirio contendo as caractersticas do imvel, quando o requerente possuir
escritura definitiva sem registro ou quando for possuidor "ad usucapionem" com ou sem justo ttulo ou
ao em andamento.
Declarao de Posse do imvel, com as caractersticas do mesmo, assinada pelo requerente com firma
devidamente reconhecida. (Includo pela Lei Complementar n116/2003)

NORMAS ADMINISTRATIVAS
Todas as obras de construo, reconstruo, ampliao, reforma, trasladao e demolio de qualquer
edificao, ou alterao de uso, e ainda as obras de movimento de terra, como cortes, escavaes e aterros,
devero ser precedidas dos seguintes atos administrativos:
I - aprovao de projeto;
II - licenciamento da obra.
A APROVAO E LICENCIAMENTO PODERO SER REQUERIDOS SIMULTANEAMENTE!
O projeto das edificaes de uso residencial unifamiliar, ou acrscimos destas, com rea mxima final de
construo no superior a 70,00m2 (setenta metros quadrados) e um s pavimento poder ser apresentado de
forma simplificada, atendendo ao seguinte:

devero ser elaboradas as plantas de situao (com dimenses, confrontaes e rea) e locao (com
peculiaridades do empreendimento), alm disso, tais plantas devero trazer um quadro de reas

indicando a rea do terreno e as reas das construes, com discriminao das reas cobertas e
descobertas - quando existirem - e totalizao para cada edificao implantada no terreno.
No entanto, a Prefeitura poder, a seu critrio, exigir a apresentao de projeto completo, sempre que julgar
necessrio.
Obras que devero ter licenciamento prvio:

reformas e instalaes que no impliquem aumento de rea, no alterem as caractersticas externas da

edificao, nem modifiquem seu uso;
construo de muros nos alinhamentos e afastamentos obrigatrios para vias pblicas, exceto muros de
arrimo com altura superior a 3,00m (trs metros);
construo de muros em divisas com reas pblicas, reas tombadas ou reas de preservao;
rebaixamento de meio-fio;
colocao de toldos.

DO PROJETO
Para aprovao do projeto arquitetnico, o interessado (o requerimento solicitando a aprovao do projeto
mencionar o nome do proprietrio, endereo completo e caractersticas gerais da obra, e ser assinado pelo
proprietrio, seu representante legal ou pelo autor) apresentar municipalidade a seguinte documentao:

duas ou mais cpias do projeto arquitetnico;

anotao de responsabilidade tcnica;
levantamento topogrfico completo, tendo no mnimo:
devero ser elaboradas as plantas de situao (com dimenses, confrontaes e
rea),locao (com peculiaridades do empreendimento), plantas baixas, de
cortes, elevaes, memorial descritivo dos revestimentos, e, alm disso, tais
plantas devero trazer um quadro de reas indicando a rea do terreno e as reas
das construes, com discriminao das reas cobertas e descobertas - quando
existirem - e totalizao para cada edificao implantada no terreno

DO LICENCIAMENTO
Para obteno do alvar de licena, o interessado apresentar Prefeitura os seguintes documentos:

requerimento;
duas ou mais cpias do projeto arquitetnico;
ttulo de propriedade ou de posse do imvel;
ART do autor e do executante, devidamente preenchidas e quitadas;
licena ambiental de instalao -LAI- quando for o caso;
clculo de trfego de elevadores e respectivas especificaes, quando for o caso.

O licenciamento para incio da construo ser vlido pelo prazo de 1 (um) ano. Aps a caducidade do
primeiro licenciamento, se a parte quiser iniciar as obras, dever requerer e pagar novo licenciamento, desde
que ainda vlido o projeto aprovado.
O alvar de licena poder, a qualquer tempo e assegurada ampla defesa parte, mediante ato da autoridade
competente, ser revogado, cassado ou anulado.
LICENCIAMENTO DE DEMOLIES VOLUNTRIAS
A demolio de qualquer edificao, ou parte dela, bem como de muros ou instalaes com altura superior a
2,00m (dois metros) localizados na faixa de afastamento obrigatrio para logradouros s poder ser executada
mediante licenciamento da Prefeitura.
O requerimento para obteno do alvar de demolio ser instrudo com os seguintes documentos:

ttulo de propriedade ou equivalente;

croqui de localizao do imvel, quando necessrio;
ART de profissional habilitado nos seguintes casos:

edificao com mais de 2 (dois) pavimentos ou que tenha mais de 8,00m (oito
metros) de altura;

edificao no alinhamento ou dele distante menos de 1,00m (um metro)

A licena para demolio ser negada quando se tratar de imvel tombado pela municipalidade.

CONCLUSO
Concluda a construo, modificao ou acrscimo, a edificao s poder ser utilizada aps a obteno do
habite-se junto municipalidade, que s o deferir comprovada a execuo da obra de acordo com os projetos
e especificaes aprovados.
A vistoria para obteno do habite-se dever ser requerida, junto Municipalidade, em prazo mximo de 90
(noventa) dias aps a concluso das obras.
O requerimento de vistoria dever ser acompanhado dos seguintes documentos:

laudo de vistoria e aprovao das instalaes sanitrias, emitido pela autoridade competente;
laudo de vistoria e aprovao das instalaes de preveno e combate a incndios, quando for o caso;
licena ambiental para operao -LAO- quando for o caso;
laudo de vistoria e aprovao das edificaes destinadas aos usos de sade e de educao, pelos rgos
competentes.

PENALIDADES POR INFRAO A QUALQUER DISPOSIO DA LEI

I - multa;
II - embargo;
III - interdio do prdio ou dependncia;
IV - cassao do alvar de construo;
V - demolio.

A inobservncia de qualquer dispositivo legal ensejar a lavratura do competente auto de infrao, com
notificao do infrator para, no prazo de 15 (quinze) dias corridos, contados do recebimento ou da publicao,
apresentar defesa autoridade competente.

Na reincidncia, a multa ser aplicada em dobro, progressivamente.

Considera-se reincidncia nova violao do mesmo dispositivo legal

EMBARGO
Poder ser imposto o embargo sempre que constatada irregularidade na execuo de obra, seja pelo
desatendimento s disposies deste cdigo ou pelo descumprimento de normas tcnicas ou administrativas na
construo licenciada, principalmente nos seguintes casos:
I - execuo de obras ou instalao de equipamentos sem o alvar de licena, quando necessrio;
II - inobservncia de qualquer prescrio essencial do projeto aprovado ou do alvar de licena;
III - inobservncia das cotas de alinhamento e/ou nivelamento;
IV - realizao de obra sem a responsabilidade de profissional habilitado, quando indispensvel;
V - quando estiver ocorrendo dano ao meio ambiente, aos imveis vizinhos ou aos logradouros e prprios
pblicos;
VI - quando a execuo da obra e/ou instalao dos equipamentos estiver(em) colocando em risco a segurana
pblica, dos imveis vizinhos e/ou do prprio pessoal empregado nos diversos servios.

INTERDIO
Uma edificao ou qualquer de suas dependncias poder ser interditada imediatamente, com impedimento de
sua ocupao, quando oferecer iminente perigo de carter pblico.
OBRIGAES NAS OBRAS
Nas obras situadas nas proximidades de hospitais, escolas, asilos e estabelecimentos similares e nas
vizinhanas de edificaes residenciais proibido executar, antes das 7 horas e depois das 19 horas, qualquer
trabalho ou servio que produza rudo.
Nas obras ou servios que se desenvolverem a mais de 6,00m ( seis metros) de altura ser obrigatria a
execuo de andaimes.
Nenhuma construo, reforma ou demolio poder ser realizada no alinhamento dos logradouros pblicos, ou
com afastamento inferior a 4,00m (quatro metros), sem que haja, em toda a sua frente, bem como em toda a
sua altura, um tapume acompanhando o andamento da obra .

CLASSIFICAO DAS EDIFICAES

Conforme a utilizao a que se destinam, as edificaes classificam-se em:

I - edificaes para usos residenciais;
As edificaes residenciais, segundo o tipo de utilizao de suas unidades, podero ser classificadas
em unifamiliares (quando nela existir uma nica unidade residencial), multifamiliares (quando nela
existirem duas ou mais unidades residenciais) e coletivas (quando as atividades residenciais se
desenvolverem em compartimentos de utilizao coletiva).
As edificaes residenciais multifamiliares sero subdivididas em permanentes (edifcios de
apartamentos) e transitrias (hotis, motis, penses e demais meios de hospedagem), conforme o
tempo de utilizao de suas unidades habitacionais.
II - edificaes para locais de reunio;
So considerados locais de reunio:
esportivos: os estdios, ginsios, quadras para esportes, salas de jogos, piscinas e congneres;
recreativos: as sedes sociais de clubes e associaes, sales de bailes, restaurantes e congneres com
msica ao vivo, boates e discotecas, boliches, salas de jogos, parques de diverses, circos e
congneres;

culturais: os cinemas, teatros, auditrios, centros de convenes, museus, bibliotecas, salas pblicas e
congneres;
religiosos: as igrejas, templos, sales de agremiaes religiosas ou filosficas e congneres;
comerciais: os espaos destinados a feiras, exposies e eventos similares.
III - edificaes para usos de sade;
Consideram-se edificaes para usos de sade as destinadas prestao de servios de assistncia
sade em geral, inclusive veterinria, com ou sem internao.

IV - edificaes para usos educacionais;

V - edificaes para usos comerciais e de servios;
VI - edificaes para usos industriais;
VII - edificaes para usos mistos.

LEI COMPLEMENTAR N 1/97

DISPE SOBRE O ZONEAMENTO, O USO E A
OCUPAO DO SOLO NO DISTRITO SEDE DE
FLORIANPOLIS

As Zonas Urbanas subdividem-se em Zonas Urbanizadas (so as reas caracterizadas pela contiguidade
das edificaes e pela existncia de equipamentos pblicos, urbanos e comunitrios, destinados as funes
de habitao, trabalho, recreao e circulao) e Zonas de Expanso Urbana (so os espaos adjacentes s
zonas urbanizadas constitudos por reas livres ou ocupadas com baixa densidade habitacional, e destinados
expanso dos ncleos urbanos atuais nos prximos vinte anos).

Em reas isoladas os loteamentos podero ser licenciados para projetos que abrangem rea mnima de 5 ha.
(cinco hectares) elaborados de acordo com plano setorial de urbanizao institudo pelo poder executivo
municipal, desde que os proprietrios da rea a ser parcelada realizem obras de infra-estrutura e equipamentos
comunitrios que compreendam:
a) pavimentao e arborizao das vias;
b) execuo da rede de energia eltrica;
c) execuo da rede de esgoto pluvial;
d) execuo da rede de abastecimento de gua;
e) implantao das reas verdes de lazer;
f) implantao da rede geral de esgoto sanitrio e sistema adequado de tratamento final.

Zona Rural aquela formada pelos espaos no urbanizveis destinados prtica da agricultura, pecuria,
silvicultura, conservao dos recursos naturais e conteno do crescimento da cidade.

As reas em que se repartem as zonas so agrupadas nas seguintes categorias:

I - reas de Usos Urbanos;
I - reas Residenciais (AR) - so aquelas destinadas funo habitacional, complementadas ou no
por atividades de comrcio e servios vicinais de pequeno porte.
I - reas Residenciais Exclusivas (ARE);
II - reas Residenciais Predominantes (ARP);
II - reas Mistas (AM) - so aquelas que concentram atividades complementares funo residencial
I - reas Mistas Centrais (AMC) onde predominam as atividades comerciais;
II - reas Mistas de Servio (AMS) onde predominam as atividades de servios pesado;
III - reas de Servio Exclusivo (AS) destinadas s atividades de servio pesado;
IV - reas Mistas Rurais (AMR) que concentram as atividades de comrcio e servio
complementares vida rural.

III - reas Tursticas (AT) - so aquelas que se destinam a concentrar equipamentos, edificaes e
empreendimentos que sirvam ao turismo.
I - reas Tursticas Exclusivas (ATE);
II - reas Tursticas Residenciais (ATR);
IV - reas Verdes (AV) - so os espaos urbanos ao ar livre, de uso pblico ou privado, que se
destinam criao ou preservao da cobertura vegetal, prtica de atividades de lazer e recreao,
e proteo ou ornamentao de obras virias.
I - reas Verdes de Lazer (AVL);
II - reas Verdes do Sistema Virio (AV V);
III - reas Verdes de Uso Privado (AVP).
V - reas Comunitrias Institucionais (ACI) - so aquelas destinadas a todos os equipamentos
comunitrios ou aos usos institucionais, necessrios garantia do funcionamento satisfatrio dos
demais usos urbanos e ao bem estar da populao
I - reas de Educao, Cultura e Pesquisa (ACI-1);
II - reas de Lazer e Esportes (ACI-2)
III - reas de Sade, Assistncia Social, Culto Religioso e Cemitrios (ACI-3); (Redao
dada pela Lei Complementar n 388/2010)
IV - reas dos Meios de Comunicao (ACI-4);
V - reas de Segurana Pblica (ACI-5);
VI - reas de Administrao Pblica (ACI-6);
VII - reas do Sistema Produtivo Comunitrio (ACI-7);
VIII - reas de Equipamentos Tursticos (ACI-8).
VI - reas para Parques Tecnolgicos (APT) - so aquelas destinadas a implantao de
empreendimentos industriais, cientficos e de servios de base tecnolgica, e dos equipamentos que
lhe so complementares.
II - reas de Execuo de Servios Pblicos;
I - reas do Sistema de Saneamento e Energia (ASE) - so as reas necessrias para
assegurar a localizao adequada de equipamentos urbanos
I - reas para tratamento e abastecimento de gua potvel (ASE-1);
II - reas para tratamento e disposio final de esgotos sanitrios e guas
pluviais (ASE-2);
III - reas para disposio final de resduos slidos (ASE-3);
IV - reas para gerao e distribuio de energia eltrica (ASE-4).

II - reas do Sistema Virio e de Transporte (AST) - so aquelas necessrias eficincia

dos sistemas de transportes, incluindo as prprias vias, suas faixas de domnio, os
equipamentos que lhe so complementares, e os terminais de transportes.
I - reas do Sistema Rodovirio (AST-1);
II - reas do Sistema Aerovirio (AST-2);
III - reas do Sistema Hidrovirio (AST-3);
IV - reas do Sistema de Circulao de Pedestres (AST-4);
V - reas do Sistema Ferrovirio (AST - 5);

III - reas de Usos No Urbanos;

I - reas de Preservao Permanente (APP) - so aquelas necessrias preservao dos
recursos e das paisagens naturais, e salvaguarda do equilbrio ecolgico

II - reas de Preservao de Uso Limitado (APL);

III - reas de Explorao Rural (AER);
IV - reas de Elementos Hdricos (AEH).
IV - reas Especiais
I - reas de Preservao Cultural (APC) - so aquelas destinadas preservao de stios
de interesse histrico, antropolgico ou arqueolgico
I - reas Histricas (APC-1) que se destinam conservao do
patrimnio histrico e etnolgico, abrangendo monumentos,
edificaes, espaos e povoaes;
II - reas de Paisagem Cultural (APC-2) que se destinam proteo das
paisagens e aspectos culturais resultantes das tradies agrcolas,
pastoris e pesqueiras;
III - reas Arqueolgicas (APC-3) que se destinam conservao dos
stios pr-histricos, e dos vestigios deixados pela ocupao humana
tais como os fsseis, utenslios, monumentos e inscries rupestres.
II - reas de Preservao de Mananciais (APM) - so aquelas que se destinam proteo
dos mananciais, das nascentes e das reas de captao d`gua para o abastecimento atual
e futuro.
III - reas de Marinha (AM);

IV - reas Inundveis (AI) - so aquelas cuja ocupao para fins urbanos condicionada
existncia ou realizao de obras de drenagem que assegurem o livre e completo
escoamento das guas.
V - reas dos Parques e Reservas Naturais (APR) - so aquelas institudas pelo poder
pblico e destinadas conservao da natureza, estando o uso e ocupao do solo nestas
reas sujeito a plano e regulamentao especficos, respeitadas as disposies da
legislao municipal.
VI - reas de Proteo dos Parques e Reservas (APPR) - so as faixas demarcadas, na
conformidade com o Decreto Estadual 14.250/81, ao longo dos limites dos parques,
reservas e estaes ecolgicas institudos pelo poder pblico e que se destinam a proteglos das atividades nocivas ao ambiente natural.
VII - reas de Alterao do Solo (AAS) - so aquelas sujeitas a modificaes
topogrficas em funo da prospeco e extrao de recursos minerais.
VIII - reas de Proteo dos Aerdromos (APA) - so aquelas situadas no entorno dos
aeroportos e sob as rotas de vo, e que se destinam a garantir a utilizao da infraestrutura aeronutica e condies de segurana s aeronaves, bem como a proteger a
populao dos efeitos nocivos da poluio sonora.
IX - reas de Urbanizao Especfica (AUE) - so aquelas cuja ocupao ser regulada
por normas prprias de plano setorial de urbanizao aprovado pelo legislativo, visando a
soluo de problemas sociais, a renovao de espaos urbanos degradados, o
direcionamento ou restrio da urbanizao a regularizao fundiria integrao
regional ou o detalhamento urbanstico de setores urbanos.
X - reas de Incentivo a Hotelaria (AIH) - so aquelas onde os meios de hospedagem de
alta categoria recebem incentivos especiais, com vistas a melhoria dos equipamentos
tursticos.
XI - reas de Restrio Geotcnica (ARG).

Do Uso e Ocupao do Solo

A adequao dos usos s reas determinada pela avaliao simultnea da sua espcie, do seu porte e
periculosidade, podendo os usos ser Adequados (A), Tolerveis (T) ou Proibidos (P).
Denominam-se Adequados os uso compatveis com a destinao da rea.
Denominam-se Tolerveis os usos desconformes cuja adequao s reas pode ser alcanada
excepcionalmente pelo cumprimento de disposies especiais fixadas pelo rgo de planejamento, os quais
sero autorizados em carter transitrio, podendo ser exigida em qualquer tempo a adoo de dispositivos e
instalaes que eliminem os incmodos e a poluio.
Denominam-se proibidos os usos incompatveis com a destinao da rea.

Dos Limites de Ocupao do Solo

Os limites de ocupao do solo so determinados pela aplicao simultnea do ndice de aproveitamento, da

taxa de ocupao, da altura mxima das edificaes, do afastamento obrigatrio e do nmero mnimo de vagas
para estacionamento de veculos.

Do ndice de Aproveitamento
ndice de aproveitamento o quociente entre o total das reas construdas e a rea do terreno em que se
implanta a edificao, segundo a seguinte frmula:

IA (ndice de Aproveitamento) =
AC (Soma das reas Construdas)
AT (rea do Terreno)

No sero computados no clculo do ndice de Aproveitamento as seguintes reas das edificaes:

I - Subsolos destinados a garagem, sobre-lojas, mezaninos, stos e pavimentos sob pilotis
destinados a garagens ou rea de lazer, quando abertos e livres no mnimo em 80% (oitenta
por cento) de sua rea;
II - Parque infantil, jardins e outros equipamentos de lazer ao ar livre, implantados no nvel
natural do terreno ou no terrao da edificao;
III - Dois pavimentos-garagem;
IV - Helipontos, casas de mquinas e de bombas, caixas d`gua e centrais de ar
condicionado levantadas no plano da cobertura;
V - Sacadas privativas de cada unidade autnoma, desde que no vinculadas s
dependncias de servio, e com somatrio de reas inferior a 10% (dez por cento) da
superfcie do pavimento onde se situarem.

Da Taxa de Ocupao
Taxa de Ocupao a relao percentual entre a projeo horizontal da rea construda e a rea do terreno em
que se implanta a edificao, segundo a frmula seguinte:

T.O (Taxa de Ocupao) =

PAC (Projeo da rea Construda) x 100

AT (rea do Terreno)

No sero computados no clculo da Taxa de Ocupao as projees das seguintes reas e dependncias:
I - piscina, parque infantil, jardins e outros equipamentos de lazer ao ar livre,
implantados no nvel natural do terreno;
II - prgolas com at 5,00 m (cinco metros) de largura;
III - marquises;
IV - beirais com at 1,20 m (um metro e vinte centmetros);
V - sacadas e balces com at 2,00 m (dois metros) de profundidade, e com
somatrio de reas inferior a 10% (dez por cento) da superfcie do pavimento
onde se situarem;
VI - garagens construdas em subsolo segundo as regras da subseo V deste
Captulo;
VII - jardins, praas ou ptios cobertos de uso comum, cobertos com cpula e
altura mnima de 10,80 m (dez metros e oitenta centmetros), em edificaes
comerciais ou de servios.

Dos Afastamentos Obrigatrios e das Vedaes dos Terrenos

Todas as edificaes em vias que tenham caixas iguais s programadas nesta lei devero respeitar um
afastamento frontal de 4,00 (quatro) metros, no mnimo.
Nas vias locais das reas Mistas com largura entre 8,00 m (oito metros) e 16,00 m (dezesseis metros), o
afastamento frontal mnimo das edificaes ser de 12,00 m (doze metros), medidos a partir do eixo da via.
Nos terrenos situados na confluncia de vias de pedestres com vias de trfego, todas as edificaes devero
respeitar um afastamento frontal para a via de pedestres igual ao afastamento lateral previsto para a zona,
mantendo sempre o mnimo de 4,00 m (quatro metros).
Todas as edificaes com altura at dois pavimentos, implantadas em terrenos com testadas iguais ou
superiores a 15,00 m (quinze metros), devero respeitar em ambas as laterais, afastamentos mnimos de 1,50
m (um metro e cinqenta centmetros).
Em terrenos com testadas entre 12,00 m (doze metros) e 15,00 m (quinze metros), o afastamento mnimo de
1,50m (um metro e cinqenta centmetros) ser exigido apenas numa das laterais.
Os terrenos com testadas inferiores a 12,00 m (doze metros) sero dispensados dos afastamentos laterais
mnimos, sem direito aberturas para ventilao e iluminao, exceto os casos previstos no artigo 56. Art. 56
- As edificaes com altura at dois pavimentos implantadas em vias panormicas, e em terrenos com frente

ou fundos para a orla martima, lacustre ou fluvial, devero manter afastamentos mnimos de 1,50 m (um
metro e cinqenta centmetros) em ambas as laterais quando sua testada for igual ou superior a 15,00 m
(quinze metros), e em apenas uma das laterais quando a testada for inferior a 15,00 m (quinze metros).

As edificaes com at dois pavimentos, quando possurem aberturas de iluminao e ventilao, devero
manter afastamento mnimo de 1,50 m (um metro e cinqenta centmetros) das divisas.
As edificaes com mais de dois pavimentos e fachadas com at 40 m (quarenta metros) de comprimento
devero manter afastamentos laterais e de fundos em medida no inferior a 1/5 (um quinto) da altura mxima
da edificao respeitando sempre um afastamento mnimo de 3,00 m (trs metros) das divisas.
Os afastamentos laterais e de fundos das edificaes com fachadas entre 40 m (quarenta metros) e 60 m
(sessenta metros) sofrero um acrscimo de 5% (cinco por cento) desse afastamento , para cada metro ou
frao que exceder a quarenta.
As edificaes com fachadas de comprimento igual ou superior a 60 m (sessenta metros) devero manter
afastamentos laterais e de fundos em medida no inferior a 1/2 (um meio) da altura da edificao, respeitando
sempre um afastamento mnimo de 3,00 m (trs metros).
As edificaes com altura at dois pavimentos implantadas em vias panormicas, e em terrenos com frente ou
fundos para a orla martima, lacustre ou fluvial, devero manter afastamentos mnimos de 1,50 m (um metro e
cinqenta centmetros) em ambas as laterais quando sua testada for igual ou superior a 15,00 m (quinze
metros), e em apenas uma das laterais quando a testada for inferior a 15,00 m (quinze metros).
As edculas, alpendres, telheiros e abrigos esto dispensados dos afastamentos laterais e de fundos, desde que
possuam um s pavimento e profundidade inferior a 6,00 m (seis metros). (No se aplica aos terrenos com
frente ou fundos para a orla martima, lacustre ou fluvial, a dispensa dos afastamentos laterais prevista neste
artigo.)
Quando admitida a implantao de mais de uma edificao isolada num mesmo terreno as construes
devero conservar entre si um afastamento equivalente a:
I - 3,00m (trs metros) para edificaes com at dois pavimentos, excetuando-se as edificaes geminadas;
II - O dobro das medidas exigidas pelo Art. 55, conforme o caso, respeitando sempre um mnimo de 6,00m
(seis metros).

Da Transferncia do Direito de Construir

Nos seguintes casos, os proprietrios dos imveis podero exercer em outro local ou alienar mediante
escritura pblica o direito de construir: (Vide Lei Complementar n 215/2006)
I - abertura ou alargamento virio;
II - instalao de equipamentos urbanos e comunitrios;
III - preservao do patrimnio histrico, artstico e natural.

Em nenhum imvel a soma do ndice existente mais o ndice transferido poder ultrapassar a 6,0 (seis).

Das Normas Relativas s reas de Usos Urbanos

A ocupao dos lotes com residncias unifamiliares ser admitida nas seguintes hipteses:
I - Residncias Isoladas - podero ser em nmero de 03 (trs) por lote ou gleba, sem obrigatoriedade de
constituio de condomnio nos termos da Lei Federal 4591/64, desde que obedeam a uma frao ideal igual
ou superior a 125,00 m2 (cento e vinte e cinco metros quadrados) por unidade, e aos demais limites de
ocupao previstos nesta Lei.
II - Residncias Geminadas - podero ser em nmero de 03 (trs) por lote ou gleba, sem obrigatoriedade de
constituio de condomnio nos termos da Lei Federal 4591/64, desde que atendam aos seguintes requisitos:
I - ter frao ideal igual ou superior a 125,00 m2 (cento e vinte e cinco metros quadrados)
por unidade;
II - obedecer aos demais limites de ocupao previstos nesta Lei;
III - formar um conjunto arquitetnico nico;
IV - possuir todos os compartimentos habitveis com iluminao e ventilao naturais.
III - Condomnios Residenciais Unifamiliares - devero ser constitudos na forma dos Art. 1 e 8 da Lei
Federal n 4.591/64, cujas unidades autnomas sero formadas por residncias trreas ou assobradadas, sendo
discriminada a parte do terreno a ser ocupada pela edificao e aquela de uso exclusivo, bem como a frao da
totalidade do terreno e as partes comuns correspondentes a cada unidade.
O nmero mximo de unidades autnomas por condomnio residencial unifamiliar ser igual a 50
(cinquenta), sendo que as respectivas reas mnimas das fraes ideais de cada unidade obedecero a
proporo de 1,5 (um vrgula cinco) vezes o lote mnimo para em que se situe o referido condomnio.
A aprovao de condomnio residenciais unifamiliares de 26 (vinte e seis) e 50 (cinquenta) unidades ser
precedida de Estudo Especfico de Localizao e ficar condicionada a:
I - atendimento das normas gerais vigentes para os condomnios;
II - doao ao Municpio de rea Verde de Lazer (AVL) e/ou rea Comunitria
Institucional (ACI) a critrio do rgo municipal de planejamento, segundo o grau de
carncia de tais equipamentos na UEP onde de localizar o condomnio, de pelo
menos 7% (sete por cento) da rea parcelvel do imvel, com o mnimo de
1.200,00m (um mil e duzentos metros quadrados), situada junto via frontal ao
mesmo;
III - a rea AVL a que se refere o inciso anterior dever ser entregue ao Poder
Executivo com arborizao, paisagismo e equipamentos de lazer devidamente
implantados, sem nus para a municipalidade, devendo o projeto urbanstico ser

previamente aprovado pelo Instituto de Planejamento Urbano de Florianpolis e pela

Fundao Municipal do Meio Ambiente de Florianpolis;
IV - a rea ACI a que se refere o inciso II deste artigo dever ser entregue ao Poder
Executivo com a construo de uma creche ou de um posto de sade, modelo padro
definido pela Prefeitura Municipal de Florianpolis, sem nus para a municipalidade,
devendo o projeto ser previamente aprovado pelos rgos tcnicos do municpio;
V - na impossibilidade de doao, junto via frontal do condomnio, da AVL e/ou
ACI a que se refere o inciso anterior, esta rea poder ser localizada nas adjacncias
do Condomnio ou em outro espao, a critrio do rgo municipal de planejamento,
desde que na mesma UEP;
VI - implantao e transferncia ao Municpio do sistema virio pblico que
atravesse o imvel, segundo diretrizes do rgo municipal de planejamento.
(Redao dada pela Lei Complementar n 211/2006)

As reas de uso comum tero proporo mnima de 35% (trinta e cinco por cento) da rea total, nos terrenos
situados no Distrito Sede, e 45% (quarenta e cinco por cento) nos demais Distritos.
1 - Ser destinada, obrigatoriamente, para implantao de reas Verdes com Equipamentos de Recreao e
Lazer de Uso Comum (AVP), rea no inferior a 10% (dez por cento) da totalidade do terreno parcelvel, e
cuja declividade dever ser inferior a 30% (trinta por cento), no podendo estar situada em rea de
Preservao Permanente (APP).
Os limites de ocupao das reas de uso exclusivo sero os mesmos estabelecidos nas leis de zoneamento para
as reas em que se situarem os condomnios.
1 - As reas de uso exclusivo sero, no mnimo, iguais a um tero do lote mnimo estabelecido para a zona
em que se situar o condomnio, no podendo, em nenhum caso, ser inferior a 125,00 m2 (cento e vinte e cinco
metros quadrados).
2 - O afastamento frontal mnimo ser de 7,00 m (sete metros) do eixo da via de circulao interna.
O afastamento mnimo para as edificaes ser de 1,50 m (um metro e cinqenta centmetros) dos limites da
rea de uso exclusivo.
O sistema virio interno dos Condomnios Residenciais Unifamiliares dever observar os seguintes requisitos:
I - todas as reas de uso exclusivo devero ter vias de acesso atravs de reas comuns;
II - as vias de acesso devero ser pavimentadas e no possuir pista de rolamento inferior a 6,00 m (seis
metros) de largura;
III - dispor de apenas uma ligao em cada via pblica, para trfego de veculos automotores.

Nos Condomnios Residenciais Unifamiliares os servios de esgotamento de guas pluviais, disposio final
de esgoto sanitrio, abastecimento de gua potvel e energia eltrica sero implantados e mantidos pelo
Condomnio.
Dos Condomnios Residenciais Multifamiliares
Os Condomnios Residenciais Multifamiliares obedecero, alm das normas cabveis previstas na presente
Lei, as disposies especficas contidas na legislao Federal e Estadual competentes.
1 - O nmero mximo de unidades residenciais por condomnio ser de 200 (duzentas).
2 - Os Condomnios Residenciais Multifamiliares devero prever reas descobertas de lazer, no
fracionadas, na proporo mnima de 10% (dez por cento) da rea do terreno.
Das reas Residenciais Predominantes Zero (ARP-0)
As reas Residenciais Predominantes - zero (ARP-0) so destinadas a assentamento da populao de baixa
renda, somente podendo ser utilizadas atravs de parcelamento do solo de interesse social, promovido pelo
Poder Pblico e/ou iniciativa privada.
Nas ARP-0 ser permitido o amembramento de lotes desde que a rea mxima seja de 250,00 m2 (duzentos e
cinqenta metros quadrados).
Caso se constituam condomnios residenciais unifamiliares nas ARP-0, a frao ideal do terreno ser de no
mnimo 125,00 m2 (cento e vinte e cinco metros quadrados).

Das reas Verdes

As reas Verdes de Lazer (AVL), quanto a espcie e destinao, sero classificadas:
I - Playground;
II - Jardim;
III - Praa;
IV - Parque de Bairro;
V - Parque Urbano;
VI - Parque Metropolitano.
As reas Verdes de Lazer (AVL) destinadas ao domnio pblico municipal, nos projetos de parcelamento do
solo, devero ter superfcie contnua de, no mnimo, 2.000 m2 (dois mil metros quadrados).
Em reas Verdes de Lazer (AVL) e reas Verdes de uso Privado (AVP) ser permitida apenas a construo de
equipamentos de lazer ao ar livre, bem como a edificao de sanitrios, vestirios, quiosques e das
dependncias necessrias aos servios de conservao.
Das reas do Sistema Rodovirio

Quanto s caixas mnimas o sistema rodovirio (AST-1) obedecer aos seguintes gabaritos:
I - 38 (trinta e oito) metros nas Vias Arteriais;
II - 33 (trinta e trs) metros nas Vias Principais;
III - 27 (vinte e sete) metros nas Vias Coletoras;
IV - 16 (dezesseis) metros nas Vias Sub-Coletoras;
V - 12 (doze) metros nas Vias Locais;
VI - 2,80 (dois virgula oitenta) metros nas Ciclovias.
Nos cruzamentos, os alinhamentos das vias devero concordar por um arco de crculo com raio mnimo de:
I - Entre vias locais, 5,00 metros;
II - Entre vias sub-coletoras, 8,00 metros;
III - Entre vias coletoras, 12,00 metros.

Das Normas Relativas s reas de Preservao Permanente (APP)

As reas de Preservao Permanente (APP) so "non aedificandi", ressalvados os usos pblicos necessrios,
sendo nelas vedada a supresso da floresta e das demais formas de vegetao nativa, a explorao e a
destruio de pedras, bem como o depsito de resduos slidos e qualquer forma de parcelamento do solo.
Os primeiros 15,00 m (quinze metros) da faixa marginal dos rios, lagoas e reservatrios d`gua so de uso
pblico, e destinam-se ao trnsito dos agentes da administrao para o servio de desobstruo e limpeza das
guas e para outras obras e servios pblicos, bem como livre circulao e passagem da comunidade no
interesse da pesca, da navegao e recreao, sendo vedada nelas a construo de muros ou cercas de qualquer
espcie, ressalvado o disposto no pargrafo 2 do artigo 136 desta Lei.
O restante do terreno, situado aps a faixa reservada de 15,00 m (quinze metros), poder ser murado ou
cercado com a altura mxima de 1.00 m (um metro).
Nas faixas reservadas de 15,00 m (quinze metros) no devero ser implantadas vias de circulao de veculos
automotores, exceto no caso de vias canalizadas por indicao de Planos de Drenagem, e desde que as
respectivas caixas de rolamento fiquem afastadas do canal por 3,00 m (trs metros) no mnimo.
A faixa reservada de 15,00 m (quinze metros) citada no caput deste artigo poder ser reduzida para at 6,00 m
(seis metros), quando o corpo d`gua situar-se em zona urbana j comprometida.
Nos parcelamentos do solo as faixas marginais e faixas sanitrias ao longo dos corpos d`gua no podero ser
includas nos lotes a serem vendidos, destinando-se formao de parques lineares, cuja superfcie poder ser
computada at a metade do percentual de reas verdes de uso pblico.
Das reas de Preservao de Uso Limitado (APL)
Nas reas de Preservao com Uso Limitado (APL) no permitido o parcelamento do solo, a abertura ou
prolongamento de vias de circulao de veculos, salvo as obras de melhorias dos acessos pblicos oficiais
existentes e a implantao dos acessos privados s edificaes.

Dos Terrenos de Marinha

Os terrenos de marinha so "non aedificandi", ressalvados os usos pblicos necessrios e as seguintes
excees:
I - quando os ocupantes comprovarem por certido do Servio do Patrimnio da Unio que so foreiros ou
titulares do direito de preferncia ao aforamento, nos casos em que a profundidade total do lote, includas as
terras alodiais, no for superior a 60,00 m (sessenta metros);
II - quando, mesmo sem aforamento ou preferncia ao aforamento, os terrenos estejam situados nas reas j
comprometidas, definidas nos mapas do Anexo I como edificveis, e no houver interesse do Municpio em
seu aproveitamento para uso pblico;
III - reas utilizadas pelos pescadores artesanais, onde podero ser construdos ranchos de apoio s atividades
de extrativismo marinho, (coleta de marisco, ostras, etc..) ou nas reas de pesca onde podero ser construdos
ranchos para a guarda dos barcos, respeitadas as normas de ocupao previstas nesta Lei.
Pargrafo nico - As excees do presente artigo no se aplicam aos terrenos de marinha, quando:
I - a profundidade do lote que no confine com terras alodiais, for inferior a 25,00 m (vinte e cinco metros);
II - contguos a terras alodiais includas em reas de Preservao com Uso limitado (APL) ou reas de
Preservao Permanente (APP);
III - quando estiverem situadas em reas verdes de Lazer (AVL).

Em todos os projetos de parcelamento do solo o percentual mnimo de AVL ser de 10%(dez por cento) e o de
ACI 5% (cinco por cento).
Os projetos de parcelamento do solo submetidos aprovao da Prefeitura Municipal, , cuja gleba apresenta
rea de Preservao Permanente (APP), devero ser instrudos, obrigatoriamente, com projetos de
recuperao e/ou preservao ambiental desta rea, priorizados aqueles que contemplem a utilizao de
espcies nativas exclusivamente tpicas do ambiente a ser recuperado e/ou preservado.

A garantia para execuo das obras previstas na legislao de parcelamento do solo poder ser feita pelo
empreendedor, segundo uma das seguintes modalidades:
I - Garantia hipotecria;
II - Cauo em dinheiro, em ttulos da dvida pblica ou fideijussria;
III - Fiana bancria;
IV - Seguro garantia.
O Municpio poder receber, como execuo de parte das obras previstas na legislao de parcelamento do
solo, terrenos urbanizados na mesma UEP, destinados futura venda para complementao das obras desde
que:
I - O valor das reas recebidas seja equivalente ao custo orado para as obras de urbanizao;

II - A concluso das obras no seja de necessidade imediata, a critrio do rgo Municipal de Planejamento;
III - Os recursos obtidos com a venda sejam depositados em conta exclusiva, vinculada complementao das
obras.
Quando num mesmo terreno ocorrerem mais de uma zona de usos diferenciados, prevalecer aquela que
corresponder ao uso frontal a via de acesso, mantidos, porm, os mesmos limites de ocupao previstos para
cada zona.

LEI N 1851/82
DISPE SOBRE O ZONEAMENTO, O USO E A
OCUPAO DO SOLO EM SETOR URBANO DA REA
INSULAR DE FLORIANPOLIS.
Todas as edificaes em vias que tenha caixas iguais s programadas nesta Lei (Anexo VI) devero respeitar
um afastamento frontal de 4,00 (quatro metros) no mnimo.
Nas vias locais das reas mistas centrais e de servios o afastamento frontal mnimo das edificaes ser de 12
(doze) metros medidos a partir do eixo da via.
Nas edificaes com altura de at (dois) pavimentos os afastamentos das divisas laterais e de fundos quando
existirem aberturas, sero no mnimo de 1,50m (um metro e cinquenta centmetros).
As edificaes com mais de 2 (dois) pavimentos devero manter afastamentos laterais e de fundos mnimos
em medida proporcional a 1/6 da abertura mxima da edificao medida a partir das divisas.
Nas reas Centrais (AMC) as edificaes at 4 (quatro) pavimentos podero ocupar totalmente a testada do
terreno. (Os afastamentos previstos neste artigo em nenhum caso podero ser inferiores a 3,00m (trs metros))

Nenhuma fachada das edificaes com mais de 2 (dois) pavimentos poder ter comprimento superior a 42m
(quarenta e dois metros).
Das reas Verdes (AV)
Nos projetos de parcelamento do solo pelo menos uma das reas verdes de lazer (AVL) destinados ao domnio
pblico devero ter superfcie contnua no mnimo 2000m (dois mil metros quadrados).
Das reas do Sistema Rodovirio
Nos cruzamentos, os alinhamentos das vias devero concordar por um arco de crculo com raio mnimo de:
I - entre vias locais 5,00 metros;
II - entre vias sub-coletoras 8,00 metros;
III - entre vias coletoras 12,00 metros.

LEI N 2193/85
DISPE SOBRE O ZONEAMENTO O USO E A
OCUPAO DO SOLO NOS BALNERIOS DA ILHA DE
SANTA CATARINA DECLARANDO-OS REA ESPECIAL
DE INTERESSE TURSTICO E D OUTRAS
PROVIDNCIAS.
Santo Antnio de Lisboa, Ratones, Canasvieiras, Cachoeira do Bom Jesus, Ingleses do Rio Vermelho, So
Joo do Rio Vermelho, Lagoa da Conceio, Ribeiro da Ilha e Pntano do Sul.
DA OCUPAO DOS LOTES COM RESIDNCIAS UNIFAMILIARES
O nmero mximo de unidades autnomas por Condomnio Residencial Unifamiliar ser igual a 25 (vinte e
cinco), sendo que as respectivas reas mnimas das fraes ideais de cada unidade obedecero a proporo de
1,5 (hum vrgula cinco) vezes para a rea em que se situe o referido Condomnio.
As reas de uso comum tero proporo mnima de 35% (trinta e cinco por cento) da rea total, nos terrenos
situados no Distrito Sede, e 45% (quarenta e cinco por cento) nos demais Distritos.

Ser destinada, obrigatoriamente, para implantao de reas Verdes com Equipamentos de Recreao e Lazer
de Uso Comum (AVP), rea no inferior a 10% (dez por cento)da totalidade do terreno parcelvel, e cuja
declividade dever ser inferior a 30% (trinta por cento), no podendo estar situada em rea de Preservao
Permanente (APP).
O afastamento frontal mnimo ser de 7,00m (sete metros) do eixo da via de circulao interna.
Afastamento mnimo para as edificaes ser de 1,50m (um metro e cinqenta centmetros) dos limites da
rea de uso exclusivo.

DAS REAS DO SISTEMA RODOVIRIO

Quanto s caixas mnimas, o sistema rodovirio (AST-1) obedecer aos seguintes gabaritos:
I - 38m (trinta e oito metros) nas Vias Arteriais;
II - 33m (trinta e trs metros) nas Vias Principais;
III - 27m (vinte sete metros) nas Vias Coletoras;
IV - 16m (dezesseis metros) nas Vias Sub-Coletoras;
V - 12m (doze metros) nas Vias Locais;
VI - 2m (dois metros) nas Ciclovias.
Nos cruzamentos, os alinhamentos das vias devero concordar por um arco de crculo com raio mnimo de:
I - entre vias locais, 5,00 metros;
II - entre vias sub-coletoras, 8,00 metros;
III - entre vias coletoras, 12,00 metros.

LEI N 1215/74
DISPE SOBRE OS LOTEAMENTOS URBANOS,
DESMEMBRAMENTOS E ARRUAMENTOS

Nos arruamentos de terrenos marginais a cursos d`gua, ser exigido em cada margem uma faixa longitudinal
de 15,00 metros de largura.
A denominao dos loteamentos e arruamentos dever obedecer s seguintes normas para sua identificao:
I - Vila: quando a rea for inferior a 50000m;
II - Jardim: quando a rea estiver compreendida entre 50000m a 500000m;
III - Parque: quando a rea for superior a 500000m
IV - Bairro: quando a rea for equivalente s dos demais bairros da cidade.
Os loteamentos devero atender, pelo menos, aos seguintes requisitos:
I - as reas destinadas a sistema de circulao, equipamentos urbanos e comunitrios, verdes a recreao sero
no mnimo 35%(trinta e cinco por cento) do total da gleba, dos quais no menos de 10% devero ser

destinados a rea verde(parques, jardins, etc.) sendo vedado incluir nosso percentual os canteiros centrais das
ruas e avenidas, caso existam. (Redao dada pela Lei n 1330/1975)
II - margem de guas correntes e dormentes, de faixas de domnio pblico de rodovias e outros, bem como
junto da orla martima, sero reservadas faixas com largura a ser definida pelo rgo que operar o processo de
planejamento.
III - as vias do loteamento devero ter integrao com o sistema virio da cidade, e harmonizar-se com a
topografia local.
Em se tratando de terrenos situados na orla martima e nas margens de rios e lagos, qualquer que seja o regime
de sua utilizao, nenhuma obra ser permitida numa faixa de 33m(trinta e trs metros), medidos
horizontalmente para a parte da terra, da posio do preamar mdio legal, ouvido os rgos competentes.
(Excetuam-se da proibio deste artigo as obras previstas ou determinadas pelos rgos tcnicos de
planejamento municipal e regional, e bem assim, as construes para abrigo de pequenas embarcaes, desde
que sem carter de permanncia.)
A Prefeitura poder exigir em cada loteamento reserva de faixa, "non aedificandi", em frente ou fundo do lote,
bem como lateralmente, para rede de gua, de esgotos ou de outros equipamentos urbanos.
Qualquer projeto de loteamento, desmembramento ou remembramento dever ser elaborado em consonncia
com:
I - as convenincias do trfego;
II - o desenvolvimento da regio;
III - a preservao de reservas arborizadas ou florestas;
IV - a conservao de pontos panormicos;
V - a preservao da paisagem e de monumentos do Patrimnio Histrico e Artstico Nacional.
Para fins da presente lei, devero as vias de circulao enquadrar-se nas seguintes categorias, obedecida
sempre a caixa mnima de 10:00(dez) metros:
I - vias de acesso principal ao loteamento, dotado de arborizao e estabelecimento;
II - vias de habitao, para uso predominante de pedestres;
III - passagens, para uso exclusivo de pedestres e com caixa mnima de 3:00(tres) metros.
Para fins da presente lei, devero as vias de circulao enquadrar-se nas seguintes categorias, obedecida
sempre a caixa mnima de 10:00(dez) metros:
I - vias de acesso principal ao loteamento, dotado de arborizao e estabelecimento;

II - vias de habitao, para uso predominante de pedestres;

III - passagens, para uso exclusivo de pedestres e com caixa mnima de 3:00(tres) metros.
Nos cruzamentos das vias pblicas, os dois alinhamentos devero ser concordados por um arco de crculo de
9,00(nove metros) de raio mnimo.
A identificao das vias e logradouros pblicos, antes de sua denominao oficial, s poder ser feita por meio
de nmeros e letras.
O comprimento das quadras no poder ser superior a 250,00(duzentos e cincoenta metros).
Os lotes situados na zona urbana tero uma testada mnima de 12,00(doze metros) e rea mnima de
360m(trezentos e sessenta metros quadrados), excetuados os casos especiais previstos na lei do Plano Urbano
de Florianpolis.
No se admitiro lotes com testada em curva cncova ou linha quebrada formando concavidade, com
dimenso menor que o mnimo fixado o artigo precedente.
Todo loteamento dever prever, alm das vias e logradouros pblicos, reas especficas necessrias
colocao de equipamentos e que sero transferidos no ato da inscrio do loteamento, ao Municpio,
Para lotear imvel de sua propriedade, dever o interessado, por si ou por procurador bastante, requerer a
aprovao preliminar Prefeitura Municipal, juntando ao pedido os seguintes elementos:
I - ttulo de propriedade do imvel;
II - planta de situao do terreno;
III - planta do imvel, assinada pelo proprietrio ou representante legal a profissional registrado no CREA,
contendo no mnimo:
a) - os dados da medio, confrontaes, topografia do terreno com curvas de nvel de metro em metro, os
equipamentos urbanos e comunitrios da rea a ser loteada, arruamento projetado, locao exata das reas
destinadas recreao e usos institucionais e outras indicaes de interesse.
b) - arruamentos adjacentes a todo o permetro, construes existentes no terreno a ser loteados, bosques,
monumentos naturais ou artificiais e outras informaes de interesse.
Juntamente com a aprovao, o rgo municipal competente, traar, na prpria planta:
a) - as vias de circulao pertencentes ao sistema virio bsico do Municpio.
b) - as faixas sanitrias de terrenos necessrios ao escoamento das guas pluviais e faixa no edificvel.
c) - a localizao aproximada dos terrenos destinados a equipamentos urbanos e comunitrios e das reas
livres de uso pblico.
d) - a relao dos equipamentos urbanos a serem projetados e executados pelo interessado

Obtida a aprovao preliminar, apresentar o interessado do ante-projeto do loteamento, assinado e contendo o

traado das ruas com respectiva hierarquia, a diviso da rea em quadras e destas em lotes, e, ainda, o clculo
aproximado da superfcie de cada lote.

Aprovado o ante-projeto, o requerente, orientado pela planta devolvida, organizar projeto definitivo, firmado
na forma anterior e devendo conter:
I - sistema virio local e respectiva hierarquia;
II - subdiviso das quadras em lotes, com as respectivas numeraes dimenses;
III - afastamentos exigidos, devidamente cotados;
IV - dimenses linerares e angulares do projeto, raios,cordas, arcos, pontos de tangncia e ngulos centrais das
vias em curva;
V - perfis longitudinais e transversais de todas as vias e praas;
VI - indicaes dos marcos de alinhamento e nivelamento localizados nos ngulos ou curvas das vias
projetadas e amarradas, a referncia de nvel existentes ou indentificvel;
VII - indicao das servides e restries especiais que, eventualmente, gravam os lotes ou edificaes
VIII - projeto completo da rede de distribuio de gua indicando-se a fonte de abastecimento, o sistema de
tratamento, o dimetro das canalizaes, classes dos materiais empregados e demais detalhes;
IX - projeto da rede de energia eltrica;
X - projeto da rede de esgoto pluvial
XI - projeto do sistema de drenagem se for o caso;
XII - projeto da rede de esgoto sanitrio;
XIII - projeto da pavimentao, com os clculos respectivos e classe dos materiais, a serem empregados;
XIV - memorial descritivo e justificativo do projeto (conter, pelo menos, o seguinte e nesta ordem:

a) - a descrio suscinta do loteamento, com suas caractersticas e distino;

b) - as condies urbansticas do loteamento e as limitaes que incidem sobre os
lotes e suas construes, alm das j constantes das normas do planejamento do

Municpio;
c) - a indicao dos espaos livres e das reas destinadas a equipamentos urbanos
e comunitrios que passaro ao domnio pblico no ato do registro do loteamento;
d) a indicao dos equipamentos urbanos e comunitrios e dos servios pblicos
ou de utilidade pblica j existentes no loteamento e adjacncias, bem como o
modo de se estabelecerem as conexes necessrias sua utilizao.)

XV - outros documentos ou indicaes julgados necessrios

Satisfeitas as exigncias do artigo anterior, apresentar o interessado o projeto Prefeitura e, se aprovado

assinar termo de compromisso em que se obrigar:
I - a executar, sem nus para a Prefeitura, e no prazo por ela fixado, os seguintes servios:
a) - abertura das vias e praas, com respectivos marcos de alinhamento e nivelamento, executados em pedra
ou concreto;
b) - movimento de terra previsto;
c) - rede de distribuio de gua;
d) - rede de energia eltrica;
e) - rede de esgoto pluvial
f) - rede de esgoto sanitrio
g) - sistema de drenagem, se for o caso
h) - pavimentao das vias e logradouros;
i) - implantao de arborizao das vias e logradouros se exigido;
II - A facilitar a fiscalizao permanente da Prefeitura durante a execuo das obras e servios
III - A no outorgar qualquer escritura definitiva de venda de lotes antes de concludos os servios previstos
no item I desde artigo, pelo menos em toda a extenso do respectivo logradouro, e cumpridas as demais
obrigaes impostas por esta lei ou assumidas no termo de compromisso.
IV - A fazer constar dos compromissos de compra e venda de lotes a condio de que s podero receber
construes depois de executadas as obras do item I deste artigo, pelo menos em toda a extenso do respectivo
logradouro.
V - A fazer constar dos compromissos de compra e venda de lotes e respectivas escrituras definitivas as
restries previstas nesta lei, em especial as obrigaes pela execuo dos servios a cargo do vendedor,
respondendo solidariamente os compradores.
Comprovada a execuo dos servios previstos no artigo anterior, requerer o interessado a aprovao do
loteamento, aceitao e entrega das vias e logradouros ao uso pblico.

DOS DESMEMBRAMENTOS E REMEMBRAMENTOS

Nos casos de desmembramentos, dever o interessado requerer a aprovao do projeto pela Prefeitura,
juntando a planta das reas a serem desmembradas ou remembradas.
A aprovao do projeto a que se refere o artigo anterior s ser permitido quando:
I - os lotes desmembrados tiverem as dimenses mnimas previstas na seguinte Lei;
II - a parte restante do terreno, ainda que edificada, compreender lote independente, segundo as dimenses
mnimas referidas no item I;
III - os lotes desmembrados, forem oriundos de partilha, tiverem testada mnima de 8,00 metros e rea mnima
de 180,00m, cabendo 1(um) lote cada herdeiro, no mximo. (Redao dada pela Lei n 1747/1980)
DOS RELOTEAMENTOS
O rgo que processar o planejamento poder promover o reloteamento das reas vacantes tendo em vista as
disposies legais vigentes.

LEI FEDERAL N 11.977/2009

REGULARIZAO FUNDIRIA

A informalidade urbana ocorre na quase totalidade das cidades brasileiras. Embora no exclusivamente, a
irregularidade , em sua maior parte, associada a ocupaes de populao de baixa renda, que historicamente
no teve acesso produo formal de habitao, e, como conseqncia, impedida de concretizar, no quadro
da legalidade, seu direito cidade e exercer plenamente sua cidadania.
Morar irregularmente significa estar em condio de insegurana permanente; por esse motivo, alm de um
direito social, podemos dizer que a moradia regular condio para a realizao integral de outros direitos
constitucionais, como o trabalho, o lazer, a educao e a sade.
Alm de transformar a perspectiva de vida das comunidades e das famlias beneficiadas, a regularizao
fundiria tambm interfere positivamente na gesto dos territrios urbanos, j que, regularizados, os
assentamentos passam a fazer parte dos cadastros municipais.
Regularizao fundiria, em termos gerais, o processo que inclui medidas jurdicas, urbansticas, ambientais
e sociais, com a finalidade de integrar assentamentos irregulares ao contexto legal das cidades.
A regularizao fundiria tambm um instrumento para promoo da cidadania, devendo ser articulada com
outras polticas pblicas. Nessa perspectiva, para orientar a utilizao desse instrumento, a Lei n 11.977/2009
estabeleceu os seguintes princpios:
I ampliao do acesso a terra urbanizada pela populao de baixa renda, com prioridade para sua
permanncia na rea ocupada, assegurados o nvel adequado e habitabilidade e a melhoria das condies de
sustentabilidade urbanstica, social e ambiental;

II articulao com as polticas setoriais de habitao, de meio ambiente, de saneamento bsico e de

mobilidade urbana, nos diferentes nveis de governo e com as iniciativas pblicas e privadas, voltadas
integrao social e gerao de emprego e renda;
III participao dos interessados em todas as etapas do processo de regularizao;
IV estmulo resoluo extrajudicial de conflitos; e
V concesso do ttulo preferencialmente para a mulher
Assim, a Lei Federal n 11.977/2009 definiu dois tipos bsicos de regularizao fundiria para dar conta
dessas situaes:

regularizao fundiria de interesse social: aplicvel a assentamentos irregulares ocupados por

populao de baixa renda em que a garantia do direito constitucional moradia justifica que se apliquem
instrumentos, procedimentos e requisitos tcnicos especiais; e

regularizao fundiria de interesse especfico: aplicvel a Assentamentos irregulares no enquadrados

como de interesse social. Nesses assentamentos no se podem utilizar as condies especiais desenhadas para
a regularizao fundiria de interesse social.
A regularizao fundiria um processo realizado coletivamente, que depende da participao e da atuao
articulada de diversos atores, em momentos e com papis especficos, de acordo com as caractersticas da rea
e com as condies existentes para a regularizao.
De acordo com a Lei, os seguintes atores tm legitimidade para promover regularizao fundiria:

a Unio, os estados, o Distrito Federal e os municpios;

a populao moradora dos assentamentos informais, de maneira Individual ou em grupo;

cooperativas habitacionais, associaes de moradores, organizaes sociais, organizaes da

sociedade civil de interesse pblico; e

entidades civis constitudas com a finalidade de promover atividades ligadas ao desenvolvimento

urbano ou regularizao fundiria.
Para que se tenha uma regularizao plena, que contemple as dimenses dominial, urbanstica e ambiental, a
Lei criou o instrumento denominado Projeto de Regularizao Fundiria.
Os elementos mnimos que devem estar contemplados no projeto de regularizao fundiria so:

reas ou lotes a serem regularizados e, quando for o caso, as edificaes a serem relocadas;

vias de circulao existentes ou projetadas e, quando possvel, outras reas destinadas a uso pblico;

medidas necessrias para a promoo da sustentabilidade urbanstica, social e ambiental da rea

ocupada, incluindo as compensaes urbansticas e ambientais previstas em lei;

condies para promover a segurana da populao em situaes de risco; e

medidas previstas para adequao da infraestrutura bsica.

Alm desses elementos previstos na Lei n 11.977/2009, e de outros que possam ser adicionados por lei
municipal, tambm deve fazer parte do projeto a identificao de todas as edificaes existentes na rea e de
seu arranjo em lotes.
A regularizao fundiria de interesse social aplica-se aos assentamentos ocupados predominantemente por
populao de baixa renda, nas situaes em que exista o reconhecimento legal ou administrativo do direito
moradia. Assim, as ocupaes devem atender a, pelo menos, uma das seguintes condies:

preencher os requisitos para usucapio ou concesso de uso especial para fins de moradia;

situar-se em Zonas Especiais de Interesse Social - ZEIS; ou

ser declarada de interesse para a implantao de projetos de regularizao fundiria de interesse

social, nos casos de reas da Unio, dos estados, do Distrito Federal ou dos municpios.
A Lei n 11.977/2009 criou instrumentos e mecanismos especficos para a regularizao fundiria de interesse
social, com o objetivo de facilitar e agilizar a concretizao do direito moradia. So eles:

a demarcao urbanstica;

a legitimao de posse; e

a regularizao fundiria em reas de Preservao Permanente APPs.

A demarcao urbanstica a delimitao de uma rea ocupada para fins habitacionais, de domnio pblico ou
privado, por meio da identificao de seus limites, confrontantes, rea de superfcie e localizao, para a
realizao de procedimentos de regularizao fundiria de interesse social.
A demarcao urbanstica somente pode ser feita pelo poder pblico, ou seja, pela Unio, pelos estados, pelos
municpios e pelo Distrito Federal, incluindo seus rgos delegados da administrao indireta. Nos casos de
terras particulares, qualquer um desses entes pode fazer a demarcao urbanstica. Nos casos de reas
pblicas, qualquer ente pode fazer a demarcao de terras de seu prprio domnio. A demarcao em terras
federais, em razo da Seo III-A do Decreto-Lei n 9.760/46, somente poder ser feita pela prpria Unio. J
a demarcao em terras municipais e estaduais poder ser feita por outro ente pblico, desde que no haja
vedao na legislao patrimonial e se obtenha a anuncia do municpio ou do estado titular da rea.
A legitimao de posse um instrumento voltado para o reconhecimento da posse de moradores de reas
objeto de demarcao urbanstica. Trata-se da identificao pelo poder pblico de uma situao de fato, que
a posse mansa e pacfica de uma rea por pessoas que no possuem ttulo de propriedade ou de concesso e
que no sejam foreiras de outro imvel urbano ou rural.
Como o ttulo de legitimao de posse no reconhece um direito real, sua utilizao em reas pblicas
interessante apenas nos casos em que o ente promotor da ao no o proprietrio do imvel. Quando o
procedimento feito pelo prprio ente detentor do domnio, a legitimao um passo desnecessrio, j que

possvel fazer de imediato a transferncia de direito real em nome do possuidor, por meio de instrumentos
como a CUEM, a CDRU, a doao, entre Outros.
Um dos maiores destaques da Lei Federal n 11.977/0209 a possibilidade de se promover, por deciso
fundamentada, regularizao fundiria em reas de preservao permanente, assim definidas na Lei Federal n
4.771/65 Cdigo Florestal.
Essa possibilidade restrita regularizao fundiria de interesse social e somente pode ser admitida nos
casos em que:

a ocupao da APP for anterior a 31 de dezembro de 2007;

o assentamento estiver inserido em rea urbana consolidada; e

estudo tcnico comprovar que a interveno programada implicar melhoria das condies ambientais
relativamente situao de ocupao irregular anterior
A regularizao fundiria de interesse especfico toda aquela em que no est caracterizado o interesse
social, nos termos da Lei n 11.977/2009, e, como tal, no pode se utilizar dos instrumentos e mecanismos
definidos especificamente para os casos de regularizao fundiria de interesse social, como a demarcao
urbanstica, a legitimao de posse e a regularizao fundiria em reas de preservao permanente.
A regularizao fundiria de interesse especfico requer a elaborao do projeto de regularizao, na forma
definida no artigo 51 da Lei n 11.977/2009, que deve ser aprovado pela autoridade competente. Para
aprovao do projeto, so necessrias as licenas urbanstica e ambiental.

ZEIS

No que se refere regularizao fundiria, produo de habitao de interesse social e integrao de

assentamentos informais cidade legal, destaca-se a previso de um importante instrumento urbanstico: as
ZEIS- Zonas Especiais de Interesse Social, que so zonas urbanas especficas, que podem conter reas
pblicas ou particulares onde h interesse pblico de promover a urbanizao e/ou a regularizao jurdica da
posse da terra, para salvaguardar o direito moradia.
Estas zonas so destinadas prioritariamente para a produo e manuteno de habitao de interesse social, a
fim de promover a regularizao da rea, a implantao de infra-estrutura urbana e equipamentos
comunitrios e a promoo de programas habitacionais.
a partir deste instrumento que a ordem jurdica reconhece as reas ocupadas por favelas, assentamentos
urbanos da comunidade de baixa renda, loteamentos populares irregulares, terrenos no edificados,
subutilizados ou no utilizados, necessrios implementao de programas habitacionais e habitaes
coletivas.
Assim sendo, as ZEIS so uma categoria de zoneamento, criadas com o intuito de permitir a aplicao de
normas especiais de uso e ocupao do solo para fins de regularizao fundiria de reas ocupadas em
desconformidade com a legislao de parcelamento, uso e ocupao do solo e de edificaes
As ZEIS podem ser genericamente agrupadas em dois tipos: a ZEIS de reas ocupadas e a ZEIS de reas
vazias, definidas conforme os objetivos inerentes sua aplicao, respectivamente: a regularizao fundiria,
e a produo de Habitao de Interesse Social.
Dentro destes dois tipos, h os quatro subgrupos a seguir, que podem ser definidos conforme as caractersticas
do local a ser transformado em zona especial:

1) reas particulares, onde a comunidade de baixa renda tenha adquirido a propriedade por intermdio do
Usucapio Urbano, atravs da posse para fins de moradia, bem como as reas pblicas onde a populao tem
o direito outorga da Concesso de Uso para fins de Moradia;
2) reas com loteamentos irregulares nos quais se tem interesse pblico em promover a regularizao jurdica
do parcelamento, a complementao da infraestrutura urbana ou dos equipamentos comunitrios, bem como a
recuperao ambiental;
3) reas com grande concentrao de habitao coletiva precria de aluguel (cortios), onde o Poder Pblica
pretenda conduzir um programa de renovao dos edifcios e de regularizao da condio dos moradores.
Esse tipo de ZEIS pode ser utilizado para revitalizar a regio e permitir o uso intensificado da rea para
projetos habitacionais de interesse social para a populao moradora de cortio.
4) reas com concentrao de terrenos no edificados, no utilizados ou subutilizados, onde o poder pblico
vise a implementao de programas habitacionais de interesse social, atingindo diretamente os vazios urbanos.
O reconhecimento de determinada rea como uma Zona Especial se d mediante a promulgao de uma lei
especifica, ou da respectiva previso no Plano Diretor, devendo ser precedida de um estudo de viabilidade
tcnica, jurdica e financeira da regularizao e de um plano detalhado de urbanizao, institudo e executado
pelo Poder Pblico municipal. Este instrumento deve definir os padres especficos de parcelamento,
edificao, uso e ocupao do solo, e afixar preo e forma de financiamento, de transferncia ou de aquisio
das unidades habitacionais a serem produzidas, alm de definir os critrios para a construo de rea superior
ao coeficiente de aproveitamento, viabilizando assim a oferta de Habitao de Interesse Social
Diante disso, o que se percebe que, com a nova ordem jurdico-urbanstica brasileira, implantada com a
Constituio de 1988 e regulamentada pelo Estatuto da Cidade, a emergncia de novos instrumentos de
poltica habitacional e regularizao fundiria - como as Zonas Especiais de Interesse Social -, so o reflexo
de uma nova postura do legislador e do planejador urbano. Alm de ser o resultado de um esforo na
superao do pensamento elitista por parte da sociedade e do Poder Pblico, no qual a cidade era pensada
apenas como o ncleo formalmente adequado aos parmetros legislativos.
Por fim, podemos dizer que o estabelecimento de Zonas Especiais de Interesse Social reflexo de uma nova
postura do legislador e do planejador urbanos, voltada para o reconhecimento da diversidade de ocupaes
existente nas cidades e o consequente abandono do pensamento no qual a cidade era percebida apenas como
o ncleo formalmente adequado aos parmetros legislativos. Alm disso, as Zonas Especiais possibilitam a
construo de uma legalidade que corresponde a esses assentamentos e confere a segurana jurdica necessria
ao exerccio do direito constitucional moradia e, portanto, da cidadania a seus moradores.