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Presidente Prudente
2011
1
Presidente Prudente
2011
2
Ficha catalogrfica
AGRADECIMENTOS
Em primeiro lugar agradeo a minha me, minha amiga, por toda sua ateno e
incentivo nos momentos mais difceis desta caminhada, que me ensinou a ser
forte e insistir para que eu tivesse animo e no desistisse. Ao seu carinho e
sabedoria, das palavras certas nos momentos de angstia. Por me fazer enxergar
que vencer conquistar a felicidade, apesar das adversidades. Por sua
preocupao constante e cuidado, apesar da distncia.
Aos mais que queridos amigos Mrcio e Letcia (L) pelo cuidado, compreenso e
cumplicidade proporcionada pela construo de nossa linda amizade e
companheirismo. Agradeo pela fora dos momentos mais difceis e por terem
tornado o caminho em vrios momentos mais alegre e divertido.
A querida Vernica, que sempre esteve ao meu lado.
A todos aqueles com que compartilhei a vida em Londrina, que sempre me
incentivaram, e acreditaram em minhas potencialidades e vibraram comigo, no
meu ingresso na Ps-Graduao.
professora Katuta pelo incentivo e sugestes na construo do projeto de
Mestrado, assim como de suas aulas, e professora Tnia Maria Fresca, que me
fascinou com as aulas de Geografia Urbana e pelas orientaes no perodo da
iniciao cientfica e, posteriormente, com a monografia.
querida Juliana (Ju), ao meu amado irmo Anderson, a tia Cida e Renato, por
todas as conversas, nos momentos de riso e choro, pelos abraos carinhosos em
toda a chegada e partida, por toda celebrao a vida.
Ao Igor pela disponibilidade, carinho e ateno na leitura comprometida e
divertida de minha dissertao.
Aos queridos Amilcar e Rafael do GADIS na elaborao dos mapas de minha
pesquisa.
Ao professor Everaldo Santos Mellazo, dedico-lhe um carinho mais que especial
por todos os momentos de ateno, disponibilidade e incentivo na construo de
minha pesquisa.
Ao querido Juscelino, por ser essa fortaleza; com delicadeza, por sua amizade
SINCERA e por ser assim, com esse jeitinho todo especial de ser. Obrigada por
me ajudar a ser um pouco mais forte e corajosa.
s queridas Franciele e Renata pela delicadeza de suas amizades. Pelo ombro
amigo em todos os momentos de choro, angstia e decepo e pela celebrao
das pequenas vitrias do dia-a-dia.
Aos mais que queridos amigos que conquistei nestes quase trs anos em
Presidente Prudente, por compartilharem comigo a vida e a terem tornado mais
leve e feliz:
Joozinho e Natasha, pela alegria e incentivo constante,
Aos queridos Henrique, Rafael Cato e a Raquel (minha Felcia) por sempre
estarem dispostos a ouvir e a abraar;
Mauro, Diego, pelas boas risadas e pelo carinho de suas amizades,
A Andra, Wagner Batella, Priscila (aristocracia Romcy), Rodrigo, Paula, Anglica,
Rgis, pela sorte de os ter conhecido.
A todos aqueles que direta ou indiretamente contriburam para a realizao
desta dissertao e comigo participaram desta caminhada.
Renata do Setor de Arquivos do Jornal Folha de Londrina; Fabrzio e Chiara
pelas estadias em Londrina.
FAPESP pela bolsa de Mestrado, a qual me possibilitou viver com mais
tranquilidade e a executar minha pesquisa.
Professora Carminha, pela minuciosa e responsvel orientao.
Livre (se)
Livre-se da sua inteligncia, se ela no faz ningum sorrir, se incapaz de te
fazer sentir o gosto bom da simplicidade. Livre-se do bom senso, se no tem bom
humor. Do bom gosto, se no tem bondade. Se desfaa do seu lado crtico, se ele
te prende numa opinio quadrada sobre as coisas que esto te cercando e no te
permite um novo olhar sobre aquilo que est mudando. Livre-se da lgica, se no
d brilho aos seus olhos, se no deixa cor na sua boca, se no enfeita o mundo; e
seja a incgnita que dana na poa, que canta na chuva, que beija o absurdo. Seja
profundo.
Elisa Moreno
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RESUMO
PROCESSO DE VERTICALIZAO EM LONDRINA:
novas formas de produo e consumo de imveis residenciais 2000 a 2010
A verticalizao brasileira constitui-se como um dos principais temas de pesquisa,
entre os estudiosos sobre a cidade e o urbano. Tem-se observado a expanso do processo de
verticalizao acompanhada de um movimento de direcionamento da produo imobiliria a
nichos de mercado. Eles se conformam, segundo a localizao dos imveis no espao urbano
e um conjunto de atributos, que so a eles acoplados e que atendem a diferentes desejos e
interesses dos consumidores, relativos a um estilo de vida e bem-estar socialmente
valorizados. Nesta dissertao, discute-se o processo de verticalizao na cidade de Londrina
PR, no perodo de 2000 a 2010, a partir das ofertas de imveis para alguns segmentos do
mercado imobilirio, quais sejam, os de unidades residenciais multifamiliares localizadas em
reas de expanso da verticalizao, anteriormente mais restrita ao centro e s reas
pericentrais. A anlise dessas tendncias de produo e consumo do espao urbano parecemnos de suma importncia, na medida em que (re) estruturam as dinmicas do espao
urbano.Tomando-se esses elementos como referncia, analisamos como formas de morar tm
sido modificadas ao longo do perodo de estudo na cidade de Londrina, cotejando-se as velhas
e as novas formas de habitat urbano. Para averigu-las levantamos: - dados relativos oferta
de imveis nos classificados do jornal impresso Folha de Londrina; - peas publicitrias que
as incorporadoras e construtoras publicam sobre os lanamentos em realizao; - as noticias,
tanto de lanamentos de apartamentos como de temas diversos sobre o processo de
verticalizao na cidade.
ABSTRACT
VERTICALISATION PROCESS IN LONDRINA:
new forms of production and consumption of residention estates 2000 a 2010
The
scholars over the city and the urban. It has been observed the expansion of the verticalisation
process followed by a movement of directing production to niche real estate market. They
conform, according to the location of buildings in urban space and a set of attributes, which
are attached to them and that meet different desires and interests of consumers, relating to a
lifestyle and wellness socially valued. In this dissertation, we discuss the process of vertical
integration in the city of Londrina - PR, in the period 2000 to 2010, from real estate sales for
some segments of the housing market, namely, the multi-family residential units located in
areas of expansion of verticalisation, previously restricted to more central areas and of the
pericentre. The analysis of trends in production and consumption of urban space seem to us
very important, in that (re) structuring of the dynamics of urban space. Taking these elements
as a reference, we analyze how forms of housing have been modified over the study period in
the city of Londrina, is comparing the old and new forms of urban living. To check them up: data on the supply of real estate classified in the newspaper Folha de Londrina; - advertising
that developers and builders releases published on completion, - the news, both for apartments
launched as various issues about the process of verticalisation in the city.
of urban
space,
verticalisation,
real
estate, new
forms
10
NDICES
Lista de Figuras
Figura 1: Londrina. Ficha de coleta de dados sobre a venda de apartamentos nos
classificados. 2000 a 2010.................................................................................................32
Figura 2: Londrina. Anncio de venda de apartamentos Imobiliria Silvania.
2009.........................................................................................................................................34
Figura 3: Londrina. Anncio de venda de apartamentos Imobiliria Veneza.
2009.........................................................................................................................................35
Figura 4: Londrina. Anncio de venda de apartamentos - Imobiliria Barreto.
2009.........................................................................................................................................36
Figura 5: Londrina. Ficha para o registro das reportagens. 2000 a 2010..............38
Figura 6: Londrina. Reportagem: Plaenge e Vectra anunciam parceria indita.
2007.........................................................................................................................................40
Figura 7: Londrina. Reportagem: No vendo, no troco, no dou. 2009..................42
Figura 8: Londrina. Pea Publicitria. Construtora Artenge. 2005..........................43
Figura 9: Londrina. Pea Publicitria. Construtora Vectra. 2005.............................44
Figura 10: Brasil. Calculadora do Cidado do Banco do Brasil. 2011.........................47
Figura 11: Londrina. Primeira planta do parcelamento urbano. 1938........................96
Figura 12: Londrina. Edifcio Saho. 1952....................................................................102
Figura 13: Londrina. Edifcio Centro Comercial. 1955................................................102
Figura 14: Londrina. Edifcio Folha de Londrina. 1948...............................................103
Figura 15: Londrina. Mercado de imveis comerciais est aquecido.
2006.......................................................................................................................................147
Figura 16: Londrina. Empreendimentos Entregues. Construtora Yoshii. 2011......159
Figura 17: Londrina. Empreendimento Mirante do Lago e sua localizao na Gleba
Palhano. Construtora Artenge. 2011...............................................................................160
Figura 18: Londrina. Portflio de alguns empreendimentos na Gleba Palhano.
Construtora Galmo. 2011....................................................................................................161
Figura 19: Londrina. Edifcio So Paulo Towers. Quadra Construtora. 2005.......162
Figura 20: Londrina. Edifcio Parano. Construtora Dresden. 2011........................163
Figura 21: Londrina. Residencial Villa Bella. Construtora MRV. 2011.....................164
Figura 22: Londrina. Pea Publicitria. Construtora Plaenge. 2005........................186
Figura 23: Londrina. Pea Publicitria. Construtora Artenge. 2004......................188
Figura 24: Londrina. Pea Publicitria. Construtora A. Yoshii. 2008.....................189
Figura 25: Londrina. Pea Publicitria. Construtora A. Yoshii. 2007.....................190
Figura 26: Londrina. Pea Publicitria. Construtora Plaenge. 2006........................191
Figura 27: Londrina. Pea Publicitria. Construtora Plaenge. 2006........................192
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Figura
Figura
Figura
Figura
Figura
Lista de Quadros
Quadro 1: Londrina. Meses e dias selecionados para a pesquisa nos classificados
do jornal Folha de Londrina. 2000 a 2010...................................................................30
Quadro 2: Brasil. Fases do processo de verticalizao. 1910 a 2000......................59
Quadro 3: Caractersticas do imvel no espao urbano..............................................67
Quadro 4: Londrina. Edifcios construdos com 5 pavimentos ou mais. Dcada de
1950.......................................................................................................................................104
Quadro 5: Londrina. Edifcios construdos com quatro pavimentos ou mais
segundo o uso. Dcada de 1950.......................................................................................104
Quadro 6: Londrina. Edifcios construdos segundo a dcada e o nmero de
pavimentos. Dcada de 1950............................................................................................106
Quadro 7: Londrina. Edifcios construdos com 4 pavimentos ou mais. Dcada de
1960........................................................................................................................................112
Quadro 8: Londrina. Edifcios construdos com 4 pavimentos ou mais segundo o
uso. Dcada de 1960...........................................................................................................113
Quadro 9: Londrina. Edifcios construdos segundo a dcada e o nmero de
pavimentos. Dcada de 1960.............................................................................................115
Quadro 10: Londrina. Edifcios construdos com 4 pavimentos ou mais. Dcada de
1970........................................................................................................................................116
Quadro 11: Londrina. Edifcios construdos com 4 pavimentos ou mais segundo o
uso. Dcada de 1970...........................................................................................................117
Quadro 12: Londrina. Edifcios construdos com 4 pavimentos ou mais. Dcada de
1980........................................................................................................................................119
Quadro 13: Londrina. Edifcios construdos com 4 pavimentos ou mais segundo o
uso. Dcada de 1980..........................................................................................................120
Quadro 14: Londrina. Edifcios construdos com 4 pavimentos ou mais. Dcada de
1990.......................................................................................................................................124
Quadro 15: Londrina. Edifcios construdos com 4 pavimentos ou mais segundo o
uso. Dcada de 1990..........................................................................................................125
13
Lista de Mapas
Mapa 1: Londrina. Diviso municipal, distrital e zonal. 2010......................................93
Mapa 2: Londrina. Zoneamento da Cidade Lei 788/63. 1963...................................111
Mapa 3: Londrina. Espacializao de edifcios com 4 pavimentos ou mais. 1950 a
1999.......................................................................................................................................128
Mapa 4: Londrina. Diviso em Zonas e Bairros. 2008................................................133
Mapa 5: Londrina. Localizao da oferta de apartamentos de quatro e mais
pavimentos oferecidos comercializao. 2000-2004.............................................137
Mapa 6: Londrina. Localizao da oferta de apartamentos de quatro e mais
pavimentos oferecidos comercializao. 2005-2010..............................................137
Mapa 7: Londrina. Localizao da oferta de apartamentos de 4 e mais pavimentos
oferecidos comercializao 2000-2004....................................................................139
Mapa 8: Londrina. Localizao da oferta de apartamentos de 4 e mais pavimentos
oferecidos comercializao 2005-2010.....................................................................143
Mapa 9: Londrina. Preo do m deflacionado. 2000 a 2010.....................................152
Mapa 10: Londrina. Localizao dos edifcios noticiados em matrias jornalsticas
no jornal Folha de Londrina............................................................................................ 233
Lista de Tabelas
Tabela 1: Londrina. rea interna mdia dos apartamentos m. 20002004.......................................................................................................................................141
Tabela 2: Londrina. rea interna mdia dos apartamentos m. 20052010.......................................................................................................................................144
Tabela 3: Londrina. Preo mdio do m por ano em R$. 2000 a 2010...................146
Tabela 4: Londrina. Preo do m deflacionado. 2000 a 2010..................................149
Tabela 5: Londrina. Londrina. Rendimentos em salrios mnimos distrbudos em
zonas. 2000..........................................................................................................................153
14
Lista de Grficos
Grfico 1: Londrina. Total de anncios de ofertas de apartamentos venda. 2000
a 2010...................................................................................................................................135
Grfico 2: Londrina. Evoluo da rea interna mdia dos apartamentos ofertados.
2000 a 2010.........................................................................................................................145
Grfico 3: Londrina. Evoluo do preo mdio do m dos apartamentos ofertados.
2000 a 2010.........................................................................................................................148
Grfico 4: Londrina. Preo mdio do m deflacionado dos apartamentos. 2000 a
2010.......................................................................................................................................150
15
SUMRIO
INTRODUO.......................................................................................................................19
CAPTULO
2:
O
PROCESSO
DE
VERTICALIZAO
E
SUA
CONTEXTUALIZAO HISTRICA............................................................................50
2.1. A origem do apartamento: do htel particulier francs do sculo XVI
aos casos brasileiros no sculo XX..........................................................................51
2.2. O processo de verticalizao: conceitos, concepes e fatos..................61
2.2.1. Em direo conceituao do processo de verticalizao.....................63
2.2.2. Os agentes responsveis pela verticalizao.........................................70
2.2.3. A verticalizao brasileira: alguns estudos de caso...............................75
2.2.4. Dimenso simblica do processo de verticalizao.................................87
CONSIDERAES FINAIS...........................................................................................235
REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS.............................................................................239
APNDICE...........................................................................................................................249
DVD :
Quadro 16: Londrina. Compilao dos dados das propagandas. 2000 a 2010
Quadro 17: Londrina. Novos atributos aos empreendimentos verticais.
2000 a 2010
Oferta
de
apartamentos
venda
nos
Oferta
de
apartamentos
venda
nos
Oferta
de
apartamentos
venda
nos
Oferta
de
apartamentos
venda
nos
nos
Oferta
venda
nos
nos
de apartamentos
17
nos
nos
nos
nos
classificados. 2010
18
INTRODUO
21
informaes que corroboram para que, nesta ltima dcada, os empreendimentos imobilirios
construtivos sejam diferenciados dos demais das dcadas precedentes.
Com as informaes coletadas e com base na bibliografia utilizada, em autores
como Linardi (1995), Oura (2005), Casaril (2008), Paula (2006), Passos (2007), Tws (2010),
dentre outros, ser demonstrado que o bairro da Gleba Palhano o principal expoente da
verticalizao na atualidade.
No ltimo captulo, intitulado A Gleba Palhano: a constituio do bairro e o
processo de verticalizao, desenvolvemos um perfil deste bairro, no qual tem se concentrado
os lanamentos de habitaes multifamiliares, que tem sido, desde os anos 2000, uma das
reas diferenciadas de constituio do processo de verticalizao. Destinado a um pblico de
poder aquisitivo elevado, esse e outros bairros adjacentes se constituram desde a dcada de
1990, aps a construo do Shopping Center Catua, em reas preferidas dos investimentos
imobilirios destinados aos segmentos de alto padro. Assim, destaca-se a ao de algumas
das principais incorporadoras e construtoras locais, dentre outras ou seja, a compra de
terrenos nessas reas pela possibilidade de auferir maiores lucros com a construo de um
tipo de moradia exclusiva a determinados grupos socioeconmicos.
Procuramos elencar nos tpicos A Gleba Palhano e a incorporao imobiliria,
Estratgias e prticas de consumo: a lgica da relaco entre o consumidor e o objeto a
consumir, O consumo e o papel do marketing no perodo atual, Mudanas habitacionais nos
empreendimentos imobilirios verticais 1940 a 2000, as discusses que se referem ao
surgimento do consumo e como elas se desenvolvem, sobretudo no que se refere aquisio
de apartamentos por um padro de consumidor capaz de consumir no somente a habitao,
mas a habitao incrementada com variados atributos que a supervalorizam e que ultrapassam
ao atendimento das necessidades bsicas vinculadas habitao.
23
24
Captulo 1: A Problemtica da
Pesquisa
25
1.1.
sua compreenso.
Aps iniciar os estudos na Geografia Urbana, em 2006, e posteriormente em
2008, em que o tema da monografia precisava ser definido, juntamente com a Prof Tnia
Maria Fresca, orientadora do trabalho da iniciao cientfica, houve o convite de ampliar os
estudos sobre o processo de verticalizao na cidade de Londrina, j contemplados por outros
de seus orientandos.
Sendo assim, a monografia apresentada em 2008 intitulava-se: Reestruturao
Urbana de Londrina: o processo de verticalizao no perodo 2000-2008. Ela teve como
objetivo o entendimento da continuidade do processo de verticalizao na cidade de Londrina,
bem como dos agentes pblicos e privados responsveis pela sua reproduo, estudado por
outros pesquisadores.
O trmino do Bacharelado e a motivao de dar continuidade aos estudos
relacionados Geografia Urbana e o desejo de ingressar num Programa de Ps-Graduao
motivaram ao prosseguimento do estudo da temtica sobre o processo de verticalizao na
cidade de Londrina, agora por outro prisma, o dos recentes e constantes investimentos de
incorporadoras e construtoras que atuam na cidade para produzir apartamentos altamente
diferenciados e sofisticados, do ponto de vista tanto construtivo como do atendimento de um
pblico de consumo de mdio e alto padro socioeconmico.
importante ressaltar que a deciso tomada de estudar este tema tambm veio
pelos constantes debates e conversas com a Prof ngela Massumi Katuta, grande
incentivadora para que eu desse continuidade tanto aos meus estudos na Geografia, como para
o entendimento de mais uma faceta promovida pelo processo de verticalizao em Londrina.
Sendo assim, aps o ingresso no Programa de Ps-Graduao da Universidade
Estadual Paulista (UNESP), cmpus de Presidente Prudente, em 2009, sob a orientao da
Prof Dra. Maria Encarnao Beltro Sposito, pude ento comear uma nova pesquisa.
A partir do aprofundamento das leituras sobre o processo de verticalizao e dos
aspectos objetivos e subjetivos que circundam esta problemtica, iniciamos ento o percurso
de investigao com o foco de interesse j explicitado.
Estabelecido o primeiro fio condutor do trabalho, iniciei o processo exploratrio
da pesquisa para a construo da problemtica, em que foram lidos os estudos e obras sobre o
processo de verticalizao no Brasil, que foi iniciado nas cidades de So Paulo e do Rio de
Janeiro expoentes do processo.
27
28
1.2.
Anos
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Janeiro
Fevereiro
Maro
Abril
Maio
Junho
Julho
Agosto
Setembro
Outubro
Novembro
Dezembro
Quadro 1: Londrina. Meses e dias selecionados para a pesquisa nos classificados do jornal Folha de
Londrina. 2000 a 2010. Elaborao e Organizao: SANTOS, 2011
O segundo critrio para a obteno das informaes foi a seleo de anncios com
o maior detalhamento possvel, contendo:
Nome do edifcio;
Preo do imvel;
O metro quadrado do apartamento (neste item, optamos por considerar apenas a rea
total, visto que alguns anncios contm duas informaes, a primeira, que se refere rea
total do apartamento, e a segunda, que indica a rea til);
Nmero de quartos;
31
Classificados
Nome do Jornal:
Dia da semana: D S T Q Q S S
Data: ____/____/_____
Nome do
Edifcio
1.
Localizao
Incorporadora/
Construtora ou
Imobiliria
Bairro/
Zona
M do
apartamento
Preo do
Imvel
Quartos e Sutes
Garagem (Vagas)
Outras Caractersticas
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
Figura 1: Londrina. Ficha de coleta de dados sobre a venda de apartamentos nos classificados. 2000 a 2010. Elaborao e Organizao: SANTOS, 2011
32
33
35
37
Organizao e Elaborao:
SANTOS,
2011residenciais 2000 a 2010
consumo
de imveis
Aluna de Mestrado em Geografia: Cintia Pereira dos Santos
Orientadora: Maria Encarnao Beltro Sposito
Apoio: FAPESP
2000 a 2010
2000 a 2010
Nome do Jornal:____________________________________________________________
Dia da semana: D S T Q Q S S
Data da matria:____/_____/_______
Tipo de matria
Artigo com autoria No ( ) Sim( ) Nome do autor
_____________________________________________________________________
Reportagem/Notcia ( )
Marketing ( )
Ttulo:___________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
Palavras chave:___________________________________________________________
Caderno:__________________________________________________________________
Pginas:__________________________________________________________________
Sites para aprofundar no tema sugeridos pela
notcia:___________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
Interesse em xerocopiar sim ( ) no ( )
Nome do Jornal:____________________________________________________________
Dia da semana: D S T Q Q S S
Data da matria:____/_____/_______
Tipo de matria
Artigo com autoria No ( ) Sim( ) Nome do autor
_____________________________________________________________________
Reportagem/Notcia ( )
Marketing ( )
Ttulo:___________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
Palavras chave:___________________________________________________________
Caderno:__________________________________________________________________
Pginas:__________________________________________________________________
Sites para aprofundar no tema sugeridos pela
notcia:___________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
Interesse em xerocopiar sim ( ) no ( )
Figura 5: Londrina. Ficha para o registro das reportagens. 2000 a 2010. Elaborao e Organizao: SANTOS, 2011
38
39
41
Nesta etapa, com base neste ndice, corrigimos todos os preos do m entre
os anos de 2000 a 2009, tomando como referncia o ano de 2010. Exemplos:
a) Se no ano de 2000, o preo do m de um apartamento era de R$ 666,67, com a
correo para o ano de 2010, esta cifra foi para R$ 1.535,89 ou;
b) Se no ano de 2006, o preo do m de um apartamento era de R$ 271,43, com a
correo para o ano de 2010, esta cifra foi para R$ 351,47.
Com o auxlio da calculadora do Banco Central do Brasil, disponvel em:
(<https://www3.bcb.gov.br/CALCIDADAO/publico/corrigirPelaSelic.do?method=corrigirPel
aSelic>), como mostra figura 10 corrigimos os preos do m dos imveis.
46
metodologia
utilizada
para
correo,
esta
disponvel
em
(<https://www3.bcb.gov.br/CALCIDADAO/publico/metodologiaCorrigirIndice.do?method=
metodologiaCorrigirIndice>), e a seguinte:
A atualizao obtida multiplicando-se o valor a ser corrigido (ou 1 se no
informado) pelo fator acumulado do ndice de referncia (Ex.: produtrio
dos ndices mensais de IPCA/100+1). So usados no clculo os ndices da
data inicial e da data final. Assim sendo, caso deseje a correo por apenas
um ms, o usurio deve informar a data inicial igual data final, de acordo
com o seguinte exemplo:
Exemplo 1) Correo, pelo IPCA, para o ms de janeiro de 2003.
Usurio deve informar:
Data Incio: 01/2003
Data Fim: 01/2003
Resultado: ndice de correo: 1,0225
47
49
Captulo 2: O processo de
verticalizao e sua
contextualizao histrica
50
2.1. A origem do apartamento: do htel particulier francs do sculo XVI aos casos
brasileiros no sculo XX
O termo apartamento apareceu, inicialmente, no incio no sculo XVI, para se
referir repartio regular de um dado espao e que no estava, necessariamente, relacionado
a uma forma de habitao, portanto, no designava moradia. Foi somente no final desse
mesmo sculo que os dois sentidos da palavra apartamento, o conjunto e ao mesmo tempo a
repartio ter o sentido que conhecemos na atualidade, isso aconteceu [...] quando
grandes palcios e castelos, por diversos motivos, comearam a apresentar uma organizao
espacial diferente: a segmentao do espao total em vrias clulas, ou apartamento [...],
segundo afirma Villa (2002, p. 17).
Para a autora, desde ento, o chamado apartamento, como o conhecemos,
percorreu um intenso caminho de alteraes e foi na Frana, sob a forma do htel particulier,
do sculo XVIII, que esta nova proposta para habitao foi consolidada.
51
De acordo com Tramontano (1998), a cidade de Paris foi uma das urbes-palco
da origem do apartamento, o que se baseou em duas circunstncias. A primeira foi a presena
da intensificao da populao oriunda do campo, desde o incio do sculo XVIII, com a
Revoluo Industrial, at alcanar ndices gigantescos para o sculo XIX.
Com a Revoluo Industrial do sculo XVIII, o nmero de construes de
moradias, nas cidades, precisava aumentar rapidamente, devido alta no contingente
populacional oriundo das reas rurais, mas no foi o que ocorreu. Na realidade, o que
aconteceu foi a iniciativa, por parte dos proprietrios urbanos, de alugar os andares superiores
de seus htels particuliers, condio esta que permitiu com que fossem alcanadas altas taxas
de rentabilidade financeira, com o pagamento de aluguis. Sendo assim, a funcionalidade
desta primeira forma de edifcios consistiu em que, nos andares superiores, a finalidade fosse
residencial e, no trreo, a destinao ao uso comercial, com uma loja ou oficina (VILLA,
2002).
A segunda circunstncia para consolidao do apartamento como forma de
moradia foi verificada pelas modificaes ocasionadas nas formas do morar ps Revoluo
Francesa do sculo XVIII, dada pela burguesia, que saiu vitoriosa dessa revoluo e queria
demonstrar publicamente sua conquistada posio social por meio da habitao
(TRAMONTANO, 1998; VILLA, 2002).
Esse ltimo aspecto acabou por modificar o espao do morar, sendo um exemplo
fortemente seguido, durante muito tempo, tanto no que se refere aos modos e hbitos que
foram assimilados pelo estilo de vida europeu, como pela arquitetura do Velho Mundo nas
fachadas das construes. Esse fato foi posteriormente observado quando as primeiras
edificaes surgiram no Brasil no incio do sculo XX (TRAMONTANO, 1998).
Como ressalta Villa (2002), a ascenso da burguesia vitoriosa da Revoluo
Francesa e o advento da Revoluo Industrial acabaram por gerar um novo modo de vida,
tornando a casa e a cidade espaos de novos hbitos, visto que, aps as revolues e com
grande circulao monetria, a cidade se tornou um local de divertimento, at ento
inexistente ou existente apenas para a nobreza. Os espetculos de pera, os significados do
consumo e uma gama de produtos industrializados simbolizavam novos status sociais de
poder e a habitao comearia, ento, a ser o elemento mais representativo desta distino
social.
52
Destacar esses aspectos, relativos origem da produo vertical destinada ao uso residencial, parece-nos
importante, numa dissertao que enfocamos, justamente, a associao entre produo vertical e a redefinio
das formas de habitao, por meio da associao entre um dado tipo de apartamento, sua localizao e o alcance
de status social que essa opo favorece, no perodo atual na cidade de Londrina.
53
Visto esse fato e apesar da revolucionria forma de morar constituda nas cidades
brasileiras, destacada por Souza (1989), os edifcios constitudos na dcada de 1910 e 1920,
no foram aceitos de imediato pelas elites paulistana e carioca. A explicao para este
fenmeno deve-se ideia de que os edifcios construdos para moradia eram estigmatizados e
associados pobreza, marginalidade, aos cortios, falta de privacidade, de liberdade e de
higiene. Nesse sentido, a casa (planejada horizontalmente, diferente do apartamento,
planejado verticalmente) ainda era o local de moradia mais aceito. Alm disso, criou -se uma
resistncia em morar nesses empreendimentos pelo medo de acontecer grandes tragdias.
importante destacar que ao mesmo tempo em que a edificao vertical serviu de apoio a uma elite carioca ser
reconhecida na cidade houve tambm propostas do poder pblico em solucionar o problema da habitao
popular. A construo de blocos de edifcios, com seis andares poderia garantir esta soluo, mas, apesar de
experincias isoladas que vinculavam a verticalizao aos grupos sociais menos favorecidos, o processo de
verticalizao mesmo com alguns estigmas -, sempre se desenvolveu na direo de atender o desejo das
camadas mais abastadas da sociedade carioca, sendo definitivamente consolidadas nas dcadas de, 1940 e 1950.
56
verificao do Plano Diretor de 1991 na cidade de So Paulo, identificou -se que as reas com
as maiores taxas de densidade populacional no estavam relacionadas com as reas mais
verticalizadas da cidade. Este fato demonstrava que as reas sem empreendimentos verticais
apresentavam as taxas mais significativas, devidas ao adensamento da populao, para o
municpio de So Paulo.
nesse sentido que o processo de verticalizao no se desenvolveu sob um
processo de ausncia ou esgotamento de terras no espao urbano, como nos esclarece Sposito
(1991), pois o processo de construo de edifcios no foi determinado exclusivamente por
uma completa utilizao das possibilidades de expanso horizontal da cidade, nem pela
produo de loteamentos e/ou de edifcios e demais construes.
De acordo com a autora supracitada, esse foi um perodo no qual a cidade de So
Paulo conheceu significativa ebulio na sua construo material, tanto do ponto de vista da
expanso urbana horizontal, como da implantao de equipamentos e servios, e em sua
arquitetura.
O edifcio ou o arranha-cu, alm de atestar o desenvolvimento econmico das
cidades, atrelado s inovaes tecnolgicas e utilizao densificada de uso e ocupao do
solo, criou novas relaes socioespaciais e se tornou para alguns grupos de maior poder
aquisitivo uma forma de concretizar seu status social (MEYER, 1991).
Sendo assim, de forma sintetizada, o quadro 2 apresenta-nos as fases do processo
de verticalizao no Brasil. Nele esto contidas algumas das caractersticas que foram
importantes para o desenvolvimento da construo das edificaes verticais no pas, de acordo
com alguns acontecimentos de ordem econmica.
58
1 Fase (1910-1920)
a)
Incio do processo de
verticalizao, com edificaes
aos moldes construtivos da
cultura europeia.
As
primeiras
construes
verticais das cidades brasileiras
iniciam-se na rea central e o
uso
era
destinado,
prioritariamente,
ao
setor
tercirio;
b)
Forte vinculao com a
importao
de
materiais
construtivos e, posteriormente;
2 Fase (1930)
a)
Preconizao
dos
ditames e valores norteamericanos, para a construo
dos empreendimentos verticais e
a disseminao de contedos a
todo o mundo ocidentalizado;
b)
A
construo
de
edifcios para uso comercial
comea a diminuir a h um
aumento
para
finalidade
residencial.
3 Fase (1940-1950)
a)
Uso do automvel,
devido construo de muitas
vias pelo Poder Pblico
Federal, que proporcionou a
moradia em locais mais
distantes, principalmente do
centro da cidade;
5 Fase (1990-2000)
a)
Especializao
de
incorporadoras em construir
empreendimentos de alto luxo.
b)
Incio da fase rentista,
proliferao de edifcios para
aluguel, como boa opo de
investimento.
b)
Diversificao
da
construo
dos
produtos
imobilirios, com
variadas
metragens de apartamentos, e
fase do milagre econmico
brasileiro;
c) Expanso do processo de
verticalizao para alm dos
limites das reas centrais
urbanas,
bem
como
a
construo de edificaes
verticais em outras cidades
brasileiras.
c)
Fase
da
industrializao brasileira, e
substituio de importaes;
4 Fase (1964-1980)
a)
Produo
de
apartamentos por todo o pas,
principalmente, pela atuao do
Poder Pblico, por meio do
Banco Nacional de Habitao
(BNH), na tentativa de amenizar
os problemas decorrentes com a
falta de moradia no Brasil a
grupos
de
menor
poder
aquisitivo (SOUZA, 1989);
c)
Especializao
de
incorporadoras e construtoras
em construir empreendimentos
de alto luxo.
d)
Inovaes tecnolgicas
como o concreto armado.
(SOMEKH, 1997)
(SOMEKH, 1997)
(SPOSITO, 1991)
(SOMEKH, 1997)
(SOUZA, 1989)
(SOMEKH, 1997)
(VILLA, 2002)
(BONDUKI, 2004)
(RAMIRES, 1998)
(MENDES, 1992)
(BARRETO, 2007)
Quadro 2: Brasil. Fases do processo de verticalizao. 1910 a 2000. Elaborao e Organizao: SANTOS, 2011
59
Analisando-se o quadro 2, a primeira fase constitui-se pelas dcadas de 19101920, no Brasil, com forte vinculao importao de materiais construtivos, em que todos os
materiais importados serviram de cpia para os empreendimentos imobilirios a fim de serem
erguidos os edifcios. A lgica foi alterada devido industrializao brasileira que, com a
adoo de novas tecnologias, pde criar implementos mais baratos, sendo importante ressaltar
a utilizao do concreto armado. Alm disso, as construes deste perodo so para finalidade
comercial, pois atendiam as atividades agroexportadoras ligadas ao cultivo do caf.
A segunda fase, 1930, marcada pelo arrefecimento do uso comercial nas
construes verticais, principalmente em So Paulo, em que a expanso da cidade foi
verificada e os grandes edifcios comearam a ser erguidos em outros bairros da cidade.
A terceira fase, 1940-1950, caracteriza-se, com maior intensidade, pelo perodo
rentista, dado pelo pagamento de aluguel, das construes e expanso de obras pblicas e
sendo verificada a construo de empreendimentos em outras cidades brasileiras, no caso da
cidade de So Paulo pode ser verificada a construo de edificaes para moradia alm dos
limites da rea central.
A quarta fase representada pelos anos de 1964-1980 foi um importante perodo,
visto pelo grande crescimento de construes para finalidade residencial a grupos de menor
poder aquisitivo financiado pelo Governo Federal, por meio de leis que tentavam minimizar
as pssimas condies de moradia; evidencia-se esse fato com as grandes tenses sociais do
perodo, alm disso, foi um importante momento de alterao nos padres comportamentais, o
que ocasionou a mudanas no tamanho das reas internas dos apartamentos.
O quinto perodo, 1990 (que ser melhor analisado no captulo 3 desta
dissertao), vem a se caracterizar pela especializao de incorporadoras e construtoras em
edificar moradias verticais a grupos com maior poder aquisitivo, com equipamentos de
altssima qualidade e de diferenciao dos empreendimentos de outros perodos do processo
de verticalizao6, a diminuio das reas internas e a proliferao de equipamentos nas reas
comuns a esses empreendimentos com finalidade estritamente residencial.
Sendo assim, encerramos este primeiro tpico com intuito de ter mostrado ao
leitor como o processo de verticalizao se desenvolveu no Brasil, e como a unidade o
Esse perodo ser melhor analisado, quando apresentarmos os dados empricos do levantamento de dados,
realizado na cidade de Londrina.
60
apartamento tornou-se to importante como uma forma de moradia, de modo que seja
diferenciada e eleita na atualidade como smbolo de status social para alguns grupos.
Visto isso, o prximo item tem o objetivo de apresentar as principais concepes
de autores que se debruaram sobre a temtica da verticalizao no Brasil.
De acordo com Somekh (1997), o elevador surgiu nas fbricas txteis inglesas no incio do sculo XIX, com o
intuito de evitar a perda desnecessria de energia dos trabalhadores nas fbricas ao transportar seus produtos e,
consequentemente, aumentar o ritmo da produo. Segundo Oliveira (1992), o primeiro elevador de passageiros
foi oficialmente registrado em 1857 em Nova York, e seu uso foi rapidamente difundido nos hotis.
61
importante ressaltar que o uso da expresso produo imobiliria, nesta dissertao, se refere para designar
toda a produo de imveis, para finalidade residencial, comercial, industrial e de servios, assim como
destacado por Sposito (1991).
65
(1992), pela produo da habitao que, por ser um imvel, possui caractersticas especficas
de produo e consumo, apontadas por Harvey (1980) e Sposito (1991).
Nesse sentido, elaboramos o Quadro 3, em que objetivamos elencar as principais
caractersticas do imvel e destac-lo como diferencial quando apropriado no espao urbano.
67
Indispensabilidade da Mercadoria
O imvel indispensvel, tanto para a reproduo da fora de
trabalho quanto para a produo de diversas mercadorias e para
consumo.
O acesso habitao um direito bsico de todo cidado e ele se
realiza por meio do imvel.
As aes de produzir e consumir so tambm indispensveis
ocupao em um imvel (HARVEY, 1980).
Durabilidade
Outra varivel destacada por Sposito (1991) a
condio de durabilidade, comparada a outras
mercadorias, que o imvel possui. O tempo que
leva para ser construdo e comercializado um
tempo desperdiado, compensado somente no
ato da venda, pois diminui na cidade o percentual
de terras a serem ocupadas e, portanto, destinadas
construo de outros imveis. Tal fato tanto
mais importante, face concentrao de
mercadorias, de produo da fora de trabalho e
dos meios de consumo coletivos e individual, pela
qual a cidade se caracteriza, quanto o a
valorizao das suas localizaes (assim como a
desvalorizao de outras) (SPOSITO, 1991, p.
153).
Consumo: temporariamente absoluto, relativo ou
provisrio
O acesso, por meio da compra, pode propiciar um
tempo mais longo. Enquanto estiver como
proprietrio do imvel, a ele tem-se o direito
nico, absoluto e o monoplio de decidir sobre o
seu uso, neste sentido o direito corresponde ao
tempo em que se proprietrio e durante este
perodo absoluto (SPOSITO, 1991, p.155).
Pode ser relativo ou provisrio no caso de
pagamento de aluguel do imvel, que realiza seu
arrendamento como meio de passagem dos
direitos dos donos do bem para o locatrio.
Compra e Venda
Alm disso, os imveis no so mercadorias compradas
com maior frequncia, isto se deve ao fato de a
mercadoria possuir um alto valor e uma disponibilidade
de recursos financeiros, bem como o seu longo tempo de
uso, seja para residncias, caracterizada pela fora de
trabalho, seja para funes comerciais, de servios, ou
para a reproduo do capital etc.
Os mecanismos de especulao tambm fazem parte de
uma valorizao acentuada do imvel. O poder pblico,
bem como os setores privados tem papel de destaque
neste processo (SPOSITO, 1991).
Usos
Quadro 3: Caractersticas do imvel no espao urbano. Fonte: HARVEY, 1980; SPOSITO, 1991. Elaborao e Organizao: SANTOS, 2011
67
66
70
Corra (1999) destaca a atuao dos proprietrios dos meios de produo, dos
proprietrios fundirios, dos promotores imobilirios, do Estado e os grupos sociais excludos
como os responsveis pela produo do espao urbano. O autor faz um destaque:
A complexidade da ao dos agentes sociais inclui prticas que levam a um
constante processo de reorganizao espacial que se faz via incorporao de
novas reas ao espao urbano, densificao do uso do solo, deteriorao de
certas reas, renovao urbana, relocao diferenciada da infra-estrutura e
mudana, coercitiva ou no, do contedo social e econmico de
determinadas reas da cidade (CORRA, 1999, p. 11).
Ainda, de acordo com a Lei 4.591/64, artigo 29, o incorporador definido pela,
[...] pessoa jurdica ou fsica, comerciante ou no, que embora no efetuando
a construo, compromissa e efetiva a venda de fracos ideais de terreno
objetivando a vinculao de tais fraes a unidades autnomas, em
edificaes a serem construdas ou em construo sob o regime condominial,
ou que meramente aceite proposta para efetivao de tais transaes,
coordenando e levando a temo a incorporao e responsabilizando-se,
conforme o caso, pela entrega a curto prazo, preo e determinadas condies
das obras concludas.
J o poder pblico, quarto agente, ou, como denomina Lojkine (1979), o Estado,
sob o modo de produo capitalista, outro agente muito importante para o processo de
produo do espao urbano e da verticalizao.
Para Corra (1999), a atuao deste agente na organizao espacial bem
complexa, pois a ele cabe diferentes aes, tais como ser ao mesmo tempo um grande
industrial, um proprietrio fundirio e promotor imobilirio, alm de consumir o espao e
determinadas localizaes e criar legislaes de regulao do uso do solo. A elaborao de
leis e normas vinculadas ao uso do solo, entre outras as normas do zoneamento e o cdigo de
obras, constituem como do Estado no que se refere ao espao urbano [...] (CORRA, 1999,
p. 24).
Dentre as aes do poder pblico no espao urbano Samson (apud CORRA,
1999, p. 25) destaca,
73
Sendo assim, para Costa (2002), o poder pblico deveria ser aquele capaz de
assumir com maior e melhor efetividade a proviso de servios pblicos justos, atendendo aos
interesses de todos os grupos sociais, principalmente os de menor poder aquisitivo, gerando
assim as condies mnimas para que todos pudessem ser atingidos.
A atuao do poder pblico fundamental porque permite maior ou menor
apreenso de sobretaxas de renda fundiria e lucro, por meio da venda das unidades de
imveis verticais e de acordo com as limitaes contidas nos planos diretores (VILLAA,
2001), e as leis que organizam como sero as edificaes e o zoneamento (ndices de
ocupao e construtibilidade dos terrenos). De acordo com Sposito (1991), o poder pblico
desempenha o papel tributador, por meio da cobrana de impostos territoriais e prediais, das
taxas sobre usos de bens e servios pblicos coletivos ou de multas sobre o uso inadequado
destes bens e servios.
A construo de um prdio, objetivando finalidades variadas, obedece a uma
sequncia de processos tcnicos e burocrticos, segundo Almeida (1982), e tornam-se mais
complexos na medida em que a escala do empreendimento aumenta. Segundo o autor (p.
302):
74
Nesta seo, pretendemos destacar alguns dos trabalhos e estudos que enfatizam o
processo de verticalizao em diferentes cidades brasileiras tanto a partir da Cincia
Geogrfica no mbito da Geografia Urbana, como da Arquitetura e Urbanismo em que se
destaca a construo de edifcios verticais sob outro olhar, principalmente no que se refere aos
parmetros tcnicos construtivos.
O intuito de ressaltar esses trabalhos deve-se ao nosso interesse de mostrar a
importncia da temtica, que ganhou notoriedade a partir da dcada de 1980, perodo em que
muitos estudos foram desenvolvidos a fim de um entendimento de como esta forma
construtiva foi capaz de transformar a morfologia das cidades brasileiras to rapidamente e de
apontar tantas problemticas de estudo, visto que a verticalizao no apenas a forma
construda no espao urbano, mas, sobretudo, um processo que transforma as relaes
socioespaciais e tm a interferncia de mltiplos agentes responsveis pela sua concretizao,
tais como incorporadoras, construtoras, imobilirias, Estado e consumidores.
A dcada de 1980, como ressalta Mendes (2009) foi uma importante fase para a
economia brasileira e nela distinguem-se trs dinmicas. A primeira que, por um lado foi
marcada por uma profunda recesso, que ocasionou a perda de ritmo de desenvolvimento
econmico-social, pela elevada taxa de inflao e de inmeros planos econmicos para contla e, por outro, pelos interesses econmicos na produo imobiliria, j que as condies
recessivas da economia no estimulavam investimentos nos setores produtivos, o que acabou
estimulando a expanso da construo civil, como forma de investimento, tendo na produo
de edifcios a sua maior expresso. A segunda est vinculada dinmica socioespacial
75
verticalizao na cidade de Maring, em que o autor destaca a atuao dos principais agentes
responsveis pela construo dos edifcios no espao urbano maringaense e ressalta que as
habitaes multifamiliares tornaram-se formas privilegiadas do morar.
Sobre a cidade de Londrina, destacam-se os trabalhos de: Oura (2005), que
relaciona a construo de edificaes verticais no perodo de 1950-2005; Paula (2006) que
evidencia a atuao dos promotores imobilirios, sobretudo das incorporadoras e construtoras
em nova rea de verticalizao na cidade de Londrina; Passos (2007) que trata da construo
acelerada de edifcios com quatro ou mais pavimentos, entre os anos de 1970 e 2000; Santos
(2008) e Casaril (2008) que enfatizam a reestruturao espacial da construo de edifcios
para moradia em Londrina em perodo recente (2000-2008); Tws (2010), um estudo recente
realizado sobre as cidades de Londrina e Maring, cujo destaque dado contribuio para a
compreenso da legislao aplicvel ao processo de construo das edificaes verticais
nestas duas cidades.
De acordo com este ltimo autor, o papel do Estado nestas duas cidades mdias,
no que se refere legislao urbanstica foi muito importante para o desenvolvimento do
processo de verticalizao, porm a atuao das incorporadoras e construtoras foi decisiva
para selecionar as reas que seriam verticalizadas nas duas cidades.
Em Costa (2002), as cidades do Norte Paranaense como Maring, Cianorte e
Umuarama foram analisadas, tomando-se como base o comportamento e a atuao dos
promotores imobilirios, como agentes produtores do processo de verticalizao.
Apresentando caractersticas bastante peculiares de verticalizao, o estudo
comparativo sobre cidades do norte do Paran, o estudo de Costa (2002) mostrou que havia
alguns pontos em comum entre elas, o primeiro deles diz respeito ao surgimento das cidades,
criadas pela CTNP (Companhia de Terras Norte do Paran) em anos muito prximos, como a
cidade de Maring, em 1947, Cianorte, em 1953 e Umuarama, em 1955. Na cidade de
Maring, a verticalizao apresentou quatro fases em seu processo que teve seu incio em
1960. A primeira denominada de acumulao cafeeira e comercial entre 1960-1969, a
segunda fase, ligada modernizao da agricultura entre, 1970 e 1979, o terceiro perodo,
ligado s transformaes da agroindstria entre os anos de, 1980-1989 e o quarto,
denominado de maturidade do processo de verticalizao entre 1990-1996. Na cidade de
Cianorte, a verticalizao teve incio, em 1982, com a construo de edifcios de quatro
pavimentos pela incorporadora Martelli, precursora do processo de verticalizao na cidade.
77
interferncia efetiva do poder pblico e de leis que priorizassem por menor impacto s reas
verdes da cidade.
Como morar em um edifcio tornou-se uma questo de status e uma forma de
habitao muito valorizada na sociedade contempornea, raramente so discutidos os pontos
negativos desta moradia, pois os agentes de produo do espao urbano visam somente
venda de imveis e a obteno de altas taxas de lucro.
Visto isso, Tudini (2006) destaca dois pontos importantes, a nosso ver, o primeiro,
relativo interveno de rgos pblicos na efetivao e cumprimento de leis que visem
preocupao com as reas verdes da cidade, quanto realizao das edificaes verticais para
moradia, e o segundo ponto dado pela importncia de haver mais trabalhos que abordem
temas entre o meio ambiente urbanizado e a predisposio em alcanar solues para que os
impactos negativos sejam minimizados.
Ainda como foco de estudo, Gimnez (2007) faz referncia ao estudo da
verticalizao na cidade de Maring, em especial sobre uma rea em contiguidade ao centro
da cidade, o chamado Novo Centro. Esta uma rea dotada de edifcios de alto padro
destinado a grupos de mdia e alta renda.
Ponta Grossa, no estado do Paran tambm foi o alvo do estudo de Lwen Sahr
(s.a.), em seu artigo intitulado: Dimenses de Anlise da Verticalizao: exemplos da cidade
mdia de Ponta Grossa/PR, que discute os impactos da verticalizao nesta cidade
considerando seis dimenses de anlise.
A primeira dimenso a entrada da cidade na modernidade, pela construo dos
altos edifcios, uma segunda a espacial na tentativa de identificar as tendncias de expanso
do fenmeno da verticalizao, a terceira seria a dimenso social que identifica a
heterogeneidade das edificaes verticais em seu contedo social e funcional. Na quarta
dimenso de anlise, a autora revela a simblica e enfatiza que os edifcios so construdos,
descaracterizando a identidade local dos indivduos, substituindo hbitos tradicionais de vida
e moradia das classes mdia e alta pelo consumo de outro tipo de habitao, muitas vezes
imposta pelas construtoras e incorporadoras em seus slogans e propagandas. Num quinto
momento de anlise da verticalizao na cidade de Ponta Grossa, a autora destaca a dimenso
econmica no processo de verticalizao e salienta os principais agentes responsveis pela
produo do espao urbano e em especial para a construo dos edifcios na cidade e os
consumidores destes apartamentos. Por ltimo, a anlise de Sahr (s.a) perpassa pela questo
79
81
Alm disso, a figura do edifcio a efetivao das mudanas sociais nas cidades,
nas quais novas formas de convvio social so reveladas, denotando muitas vezes as
representaes de arrogncia, poder e de afirmao da influncia econmica (KUCHPIL,
2008).
O trabalho de Galvo (2007) versa sobre o processo de construo do edifcio
COPAN na cidade de So Paulo, na dcada de 1950, que se constituiu como um importante
empreendimento misto da Amrica Latina, isto , alm de conferir um nmero elevado de
apartamentos, 1.160 distribudos em 6 blocos, possui 73 pontos comercias e um cinema.
A obra ficou a cargo da CNI (Companhia Nacional de Indstria e Construo),
iniciada em 1952, tendo o seu alvar somente em 1953 (GALVO, 2007).
Apesar de seu gigantismo e notoriedade na cidade de So Paulo, o edifcio
COPAN passou por vrias modificaes desde sua concepo inicial at o encerramento de
sua construo, com as dificuldades de capital para sua execuo e ausncia de investimentos
financeiros, o que obrigou a interrupo da obra por diversas vezes.
O COPAN foi um dos importantes empreendimentos construdos na cidade de
So Paulo, visto que o perodo de sua implementao na dcada de 1950 foi de grande
transformao para a cidade, tanto em termos de expanso fsica, quanto de crescimento
populacional provocado pelo processo de industrializao.
O trabalho de Queiroz (2008) analisa a espacializao dos edifcios construdos na
cidade de So Paulo pela iniciativa privada nos anos de 2000 e 2008 correlacionando com os
novos modelos de vida e dos grupos domsticos.
O autor estudou o papel dos diferentes agentes de produo do espao urbano,
sobretudo atrelados produo vertical na cidade de So Paulo. Alm disso, constatou o alto
grau de especializao na construo e venda dos produtos imobilirios no sentido de
satisfazer o interesse dos diferentes grupos sociais, que cada vez mais tem se alterado ao
longo das dcadas.
Visto isso, o autor destaca o papel do incorporador, do construtor e do vendedor
como um dos principais responsveis pela venda de apartamentos, na medida em que o
primeiro atua no investimento de modelos de apartamentos mais convencionais, para no ter
tantos riscos no momento da comercializao, enquanto que o construtor tenta desenvolver
85
mtodos mais eficientes para atender a seus prprios interesses de rentabilidade, e o vendedor,
sendo este o que tem o contato direto com o consumidor e declara conhecer os interesses e
necessidades desse comprador.
O aumento da densidade demogrfica, de espaos livres para a circulao do ar, a
alterao do microclima, gasto de energia e impermeabilizao do solo so alguns dos fatores
negativos que contribuem para a diminuio da qualidade ambiental das cidades ocasionada
pelas edificaes verticais com mais de quatro pavimentos enfatizados no trabalho de Moura e
Nucci (s.a.)
O trabalho destes dois autores teve como objetivo o estudo do bairro central de
Santa Ceclia, no municpio de So Paulo, entre os anos de 1992 a 2008, destacando de forma
sistmica os aspectos biofsicos relacionados ao processo de verticalizao.
Visto isso, o trabalho apresentado colaborou com as discusses que enfatizam as
contradies inerentes qualidade ambiental das cidades e s construes verticais. Estas
construes, portanto, contribuem para as mudanas de insolao e circulao do ar
propiciando o aparecimento de muitas doenas respiratrias, alm da impermeabilizao do
solo, estreitamento de ruas, aumento do trfego e sobrecarga viria de esgoto e gua,
destruio do relevo, maior concentrao populacional e a falta de privacidade deste tipo de
moradia.
A verticalizao no espao urbano de Mossor, no estado do Rio Grande do
Norte, tem despertado preocupaes em relao ao conforto trmico, pois tem criado uma
espcie de barreira, que tende a alterar a intensidade dos ventos e provocar o fenmeno
denominado de ilhas de calor.
Morais, Silva e Medeiros (2007), em estudo realizado nesta cidade, destacam que
as construes verticais tm alterado o mesoclima da cidade, e que a construo dos altos
edifcios deve ser fiscalizada pelos rgos pblicos para melhor compatibilizar os usos do
solo com a proteo do meio ambiente natural construdo (MORAIS, SILVA e MEDEIROS,
2007, p. 11).
Sendo assim, ressaltamos que a apreenso de muitos trabalhos sobre o processo de
verticalizao foi extremamente importante para entendermos como esta forma construtiva
que se destacou no setor imobilirio habitacional, tornou-se objeto de tantos estudos pelos
pesquisadores brasileiros e estrangeiros.
86
No ano de 2007, Londrina foi considerada como a 12 cidade do mundo em nmero de edifcios com mais de
12 pavimentos e, no Brasil, a cidade estava na 6 posio. De acordo com uma pesquisa realizada pela empresa
alem Emporis Building, que monitora a construo de edifcios por todo o mundo, os critrios estabelecidos
para esse ranqueamento foram: o estudo de cidades recm-verticalizadas e o nmero de edifcios versus o
nmero de habitantes. No ano da pesquisa, constataram-se 1.121 habitantes para cada prdio (MENEGUEL,
2007).
88
como uma das construes mais altas deste pas comparado s construes das cidades
europeias da Idade Mdia (NASCIMENTO, 2000).
Com o avano da economia estadunidense no mundo, sua base esttica tornou-se
um dos smbolos da identidade corporativa da cidade. Uma complexa metfora que refletiu
os diferentes setores: o econmico, o social e o cultural (NASCIMENTO, 2000, p. 109).
Sendo assim, esse pas, depois da 2 guerra mundial, comeou a exportar ao
mundo um estilo de vida diferenciado, baseado, diferentemente do que ocorria na Europa, no
consumo e com ele as suas experincias arquitetnicas, para servir de exemplo e imitao de
um pas forte economicamente.
O estilo norte-americano de construo de edifcios apoiou-se em trs princpios
estticos que, simultaneamente, carregavam a representao da habilidade humana
(NASCIMENTO, 2000):
a) arquitetura como um espao fechado, esqueleto de concreto e ao, de proteo
exterior, cujo material ideal seria o vidro;
b) a estandardizao dos componentes do edifcio; e
c) fachadas sem excesso de decorao.
Mesmo que a globalizao seja, para alguns, um processo pelo qual o mundo se
torna uma miscelnea de culturas e histrias, pessoas e lugares, a nosso ver, os edifcios
podem surgir como fenmenos de no integrao com o todo. Eles tornaram-se a
representao de uma cultura e isso se deve ao fato de como so disseminados pelo mundo,
sem cotejar a possibilidade de interao com o meio, desprovidos de interao com os
indivduos, principalmente aqueles com menor poder aquisitivo, sem lhes prestimar nenhuma
identificao (SILVA, 2002).
Para Ibelings (1998 apud Nascimento, 2000), a autenticidade, a mobilidade e a
neutralidade definem estas edificaes, que refletem mundos autnomos, habitados por
pessoas diferentes, mas sem significados especficos para a cidade.
Em complemento anlise de Ramires (1997), Carlos (1991) destaca que as
anlises referentes ao espao urbano como produo e reproduo econmica devem ser
ampliadas, levando-se em conta o indivduo, ou seja, no se deve restringir a produo
somente ao construir coisas, mas enquanto produo/reproduo das relaes sociais:
smbolos, obras, valores ticos e estticos que abrem perspectivas para pensar o urbano alm
das condies fixas, e que no devem ser valorados apenas no mbito da reproduo do
capital.
Tais consideraes demonstram o perodo histrico no qual estamos submersos,
pois a afirmao de que a cidade apenas um local para reproduo do capital deve ser
relativizada, dada pela ambivalncia, pelo efmero e pela transitoriedade, visto que a cidade
carrega smbolos e imagens que traduzem tal complexidade.
Dentre as diversas leituras e diferenciadas interpretaes sobre o espao urbano, e
como seu elemento sintomtico, o processo de verticalizao, tambm, ganha novas formas de
interpretao.
Para alguns, a verticalizao demonstra, por exemplo, o poder simblico ligado
relao existente entre os que esto em cima e entre os que esto em baixo.
91
92
Captulo 3. Londrina e o
processo de verticalizao
93
94
95
Para Fresca e Oliveira (2005), a ocupao da maior parte das terras do Norte
Paranaense originou-se num contexto mundial de recesso da economia capitalista, entre os
anos de 1921 a 1948, cujos marcos temporais esto na crise de 1929, nos Estados Unidos,
com a quebra da bolsa de Nova York e no Golpe de Estado, de 1930, no Brasil. Do ponto de
vista destes autores, converge essa anlise com a interpretao de Igncio Rangel (19141994), economista brasileiro que destacou o perodo como um momento negativo da
economia mundial, o que fez com que o Brasil voltasse a si mesmo, isto , possibilitou a
adoo de medidas que deixassem de lado boa parte das importaes que at ento eram
realizadas e, com isto, criaram-se as possibilidades de crescimento e desenvolvimento do pas
por suas prprias pernas, no somente pela condio de uma indstria nacional, mas pelo
consequente crescimento econmico e social. Nesse contexto, a criao de condies
estruturais para o avano do processo de substituio de importaes, dar-se-ia pela via
industrial (FRESCA e OLIVEIRA, 2005).
Para o desenvolvimento dessa industrializao, a participao de latifundirios,
capitalistas industriais emergentes e comerciantes foi fundamental para a substituio de
importaes, sendo a participao do Estado brasileiro igualmente fundamental para o
processo, adotando medidas institucionais e legais para o progresso industrial, ao mesmo
tempo em que se mantm estagnada a discusso sobre a reforma agrria (FRESCA e
OLIVEIRA, 2005).
Alm disso, foi nessa conjuntura que as cidades do Norte Paranaense foram
criadas, pela CTNP, que era subsidiria da Paran Plantations Co., cuja composio acionria
consistia de capitais ingleses e brasileiros, e cujas atividades foram iniciadas em 1920. No
entanto, o projeto de construo a cidade foi efetivado somente em 1929 (FRESCA e
OLIVEIRA, 2005, p. 36).
Em princpio, empresrios ingleses viram nas terras norte-paranaenses
condies propcias para o desenvolvimento de um tipo de atividade
econmica que ofereceria um produto bsico na poca (o algodo) para
alimentar a indstria txtil inglesa, que era um dos principais suportes da
economia daquele pas (OURA, 2005, p. 49).
10
98
Foi dessa
maneira
que a
internacionalmente como a nova capital do caf, posto at ento reservado a Ribeiro Preto,
cidade do interior do estado de So Paulo. Mediante essa conjuntura favorvel, Londrina
passou a ser responsvel pela organizao do comrcio de exportao do caf e de todas as
demais atividades que a complementavam (LINARDI, 1995).
Para avaliarmos a importncia econmica de Londrina na dcada de 50,
lembramos que essa cidade foi neste momento responsvel por 11,4% do
total da produo internacional exportada. Complementando esses dados,
vale ainda dizer, que, segundo o Boletim da Superintendncia dos Servios
do Caf no Paran, Londrina em 1950 era o municpio do Norte do Paran
que apresentava maior volume de exportao de caf no Porto de Santos e de
Paranagu, chegando a 41% do total produzido pelo Estado superando at
mesmo cidades mais antigas da regio (LINARDI, 1995, p. 165).
101
edifcio
Saho
Palace
Hotel,
denotam
capital
dos
primeira
dcada
do
processo
de
inferiores,
lanchonetes,
cabeleireiros
etc.
lojas
e,
nos
restaurantes,
de
roupas,
pavimentos
102
Com
forte
influncia
na
famlia
construo
Veronese
(responsvel
dos edifcios
pela
destacados
nas
PASSOS, 2007).
O quadro 4 apresenta o total de edifcios construdos na cidade de Londrina na
dcada de 1950. De acordo com os dados apresentados, podemos afirmar que esse perodo
apresentou 17 edificaes e, de acordo com Casaril (2008), todos esto concentrados na rea
central da cidade e no h indcios de edifcios de quatro pavimentos no perodo estudado 11. O
ano de 1955 destaca-se por apresentar quatro edifcios na classificao de 15 ou mais
pavimentos construdos e, posteriormente, o ano de 1958, com dois prdios construdos. Estes
ltimos seis edifcios construdos indicam o comeo da construo de altos edifcios.
Anos
1950
1951
1952
1953
1954
1955
1956
1957
05 a 08
pavimentos
0
1
1
1
1
1
0
0
09 a 14
pavimentos
1
0
1
1
0
0
2
0
15 e mais
pavimentos
0
0
0
0
0
4
0
0
TOTAL
1
1
2
2
1
5
2
0
11
Como previsto em lei, edificaes com at quatro pavimentos no necessitam de elevadores, e este pode ser
um importante fator relacionado ao baixo custo da obra, o que, para o construtor, pode ser uma possibilidade de
auferir maior lucro.
103
1958
1
0
2
3
1959
0
0
0
0
TOTAL
6
5
6
17
Quadro 4: Londrina. Edifcios construdos com 5 pavimentos ou mais. Dcada de 1950
Fonte: CASARIL, 2008. Organizao: SANTOS, 2011
Anos
Comercias
Mistos
Residenciais
1950
0
1
0
1951
1
0
0
1952
2
0
0
1953
1
1
0
1954
0
0
1
1955
3
1
1
1956
0
2
0
1957
0
0
0
1958
1
1
1
1959
0
0
0
TOTAL
8
6
3
Quadro 5: Londrina. Edifcios construdos com quatro pavimentos ou mais segundo o uso. Dcada de
1950
Fonte: CASARIL, 2008. Organizao: SANTOS, 2011
104
105
Ano de Inaugurao
1950
1951
1952
1952
1953
1953
1954
1955
1955
1955
1956
1956
1957
1957
1958
15
Nmero de Pavimentos
11
6
9
14
9
5
8
18
18
7
10
14
15
14
8
106
No incio da dcada de 1960, Londrina foi marcada por uma nova etapa de
grandes transformaes agrrias, sociais, econmicas, populacionais etc., que impuseram
cidade outras formas de expanso, tanto da prpria cidade como de seu processo de
verticalizao.
107
geadas e secas ocorridas nesta dcada, que prejudicaram o cultivo da caf, alm do
esgotamento do solo de algumas reas agrcolas da regio (OURA, 2005).
Segundo Fresca (2002), ainda havia o cultivo do caf, porm essa situao foi
alterada com a chegada do final da dcada, quando, segundo Linardi (1995), o caf deixou de
ser a principal atividade econmica da cidade e da regio, sendo substitudo pelo plantio da
soja e do trigo, o que significou mais do que a troca de sementes no solo.
Significou uma mudana da estrutura fundiria da regio, com um aumento
sensvel das mdias e grandes propriedades. Observa-se, tambm, que, por
um lado, estas mudanas, de aspecto mais tipicamente agrrio, tm
contribudo para engrossar o fluxo migratrio em direo s cidades, com os
trabalhadores do campo dedicando-se a diferentes modalidades de emprego
urbano, entre eles o mercado informal, ou ainda, morando nas cidades, mas
mantendo vnculo com a atividade agrcola mediante um trabalho sazonal.
Por outro lado, estes mesmos centros urbanos solicitam, progressivamente,
mo-de-obra qualificada, de nvel superior, no s para atender ao
aperfeioamento tecnolgico das atividades agrcolas que predominam na
regio, como tambm para corresponder s necessidades da industrializao.
Essa situao encontrada nessa regio, na verdade, constitui uma tendncia
bastante generalizada nas ltimas dcadas, dentro do territrio nacional
(LINARDI, 1995, p. 107).
108
109
110
04
pavimentos
1
1
1
2
0
7
0
2
6
1
21
05 a 08
pavimentos
0
1
1
0
0
1
0
0
0
0
3
09 a 14
pavimentos
1
3
1
2
1
3
0
0
2
0
13
15 e mais
pavimentos
0
0
0
0
1
1
1
1
3
1
8
TOTAL
2
5
3
4
2
12
1
3
11
2
45
Anos
1960
1961
1962
1963
1964
1965
1966
1967
1968
1969
TOTAL
Comerciais
0
2
3
2
0
2
0
0
0
0
9
Mistos
0
3
0
1
1
5
0
3
2
0
15
Residenciais
2
0
0
1
1
5
1
0
9
2
21
Quadro 8: Londrina. Edifcios construdos com 4 pavimentos ou mais segundo o uso. Dcada de 1960
Fonte: CASARIL, 2008. Organizao: SANTOS, 2011
Ano de Inaugurao
1960
1960
1961
1961
1961
1961
1961
1962
1962
1962
1963
1963
1963
1963
1964
1964
1965
1965
1965
1965
1965
1965
1965
1965
1965
1965
1965
1965
1966
1967
1967
1967
1968
1968
1968
1968
1968
1968
1968
1968
1968
1968
Nmero de Pavimentos
11
4
13
9
8
12
4
12
5
4
13
4
13
4
24
11
17
4
4
4
6
12
4
4
4
4
9
12
17
4
4
15
22
4
4
4
4
4
10
15
13
16
114
Dona Adelaide
Sona Ana
Tuparandi
TOTAL
1969
1969
1969
45
4
4
17
Nos anos de 1970, que estamos considerando como a terceira fase do processo de
verticalizao, segundo dados do Censo Demogrfico do IBGE, a cidade de Londrina contava
com uma populao total de 215.576 habitantes, dos quais 156.352 residiam na rea urbana e
59.224, na rea rural. Esses dados demonstram uma forte tendncia notada por todo o Brasil,
pois se, por um lado, a populao crescia na rea urbana, por outro, a populao no campo
entrava em decrscimo.
Na primeira metade da dcada de 1970, a cidade de Londrina experimentou um
forte impulso, no sentido da expanso de sua infraestrutura (OURA, 2005). Essas melhorias
estenderam-se at os bairros perifricos, com a dotao de gua, esgoto, energia e
asfaltamento, abrindo caminho para loteamentos.
A terra agrcola a ser incorporada cidade sob a forma de lotes, estava agora
beira do asfalto e dos demais servios que compe a infra-estrutura urbana.
Novos loteamentos surgiram em novas periferias, carentes. Todavia, a
valorizao dos terrenos possibilitou essa ampliao com sucesso (OURA,
2005, p. 61).
4
pavimentos
4
2
2
5
5
3
4
17
1
1
44
05 08
pavimentos
1
1
3
9
2
3
0
1
1
2
23
09 14
pavimentos
1
2
1
4
1
4
10
2
4
2
31
15 e mais
pavimentos
1
0
1
2
1
4
5
0
0
2
16
TOTAL
7
5
7
20
9
14
19
20
6
7
114
Quadro 10: Londrina. Edifcios construdos com 4 pavimentos ou mais. Dcada de 1970
Fonte: CASARIL, 2008. Organizao: SANTOS, 2011
Ainda em anlise o quadro 10, entre os anos 1973 e 1977 soma-se um total de 40
edifcios construdos. Em comparao com as duas primeiras dcadas do processo de
116
verticalizao, 1970 foi a que mais apresentou edificaes de vrios pavimentos. Esse um
grande indicativo no sentido de que a ampliao da produo do espao urbano, se deu
tambm por meio das construes verticais. De um lado, ampliam-se os nmeros em termos
de edificaes, a cada dcada, de outro, amplia-se a rea urbana de localizao deles, pois,
alm da rea reconhecida como central h edificaes nas zonas sul, sudoeste e leste. Segundo
o quadro 11, que contm as informaes referentes ao uso destas edificaes, do total da
dcada de 1970, a construo de edifcios destinados ao uso residencial foi maior que os
edifcios destinados ao uso comercial ou ao uso misto.
Anos
Comerciais
Mistos
Residenciais
1970
1
2
4
1971
2
2
1
1972
2
2
3
1973
3
8
9
1974
1
2
6
1975
2
0
12
1976
0
1
18
1977
1
1
18
1978
1
2
3
1979
0
0
7
TOTAL
13
20
81
Quadro 11: Londrina. Edifcios construdos de 4 pavimentos ou mais segundo o uso. Dcada de 1970.
Fonte: CASARIL, 2008. Organizao: SANTOS, 2011
No quadro 11, os anos de 1976 e 1977 destacam-se em relao aos demais com o
total de 36 edifcios construdos destinados ao uso residencial. Em relao aos edifcios de uso
comercial, h um decrscimo em suas construes, com apenas 13 no total da dcada
destinado a esse uso, destacando-se o ano de 1973 com trs edificaes. Quanto ao uso dos
edifcios destinados ao uso misto, no total da dcada de 1970, houve 20 edifcios construdos,
concentrados na rea central da cidade.
As principais construtoras que atuaram nessa dcada foram: Braslia, com 20
edifcios construdos; Cebel, com 11; Enoch Vieira dos Santos, com 3; Esplanada Ltda., com
4; Simamura Daiwa House, com 2; Armando Moreira Ltda., com 2; Plaenge S. A., com 3;
Canad Ltda., com 3; Planemp, com 3; e Gilberto Lopes Incorporadora, com 3 (PASSOS,
2007).
Apesar da crise econmica no pas, h um significativo nmero de construes de
vrios pavimentos e isso se deve ao fato de que a inflao decorrente desse perodo permitiu
117
com que poupadores e investidores aplicassem seus rendimentos na construo civil, visando
obteno de maiores lucros (CASARIL, 2008).
No que tange legislao, a Lei de Zoneamento 1.635, implementada em
30/12/1969, tinha como objetivo imprimir uma diferenciao funcional para o maior
aproveitamento dos lotes. Foram criadas divises que estabeleceram zonas especiais para fins
de preservao de reas para a formao de parques e estabelecimentos de proteo
paisagstica pelo poder pblico e estabeleceu-se o permetro urbano com o objetivo de limitar
a expanso rarefeita, visando a um maior adensamento de reas vazias (FARACO, 1988;
OURA, 2005).
Segundo Linardi (1995), no que se refere indstria, o estado paranaense
abrangia basicamente o beneficiamento de alguns produtos agrcolas, como a erva-mate, a
madeira e o caf no incio da dcada de 1970 at a dcada de 1980, quando, pela primeira vez,
o setor secundrio superou a participao da agricultura na gerao de renda interna.
118
4
pavimentos
3
7
49
17
44
55
21
44
47
28
315
05-08
pavimentos
6
5
33
13
13
15
21
11
26
82
225
09-14
pavimentos
10
4
14
8
6
10
17
15
9
34
127
15 e mais
pavimentos
4
2
3
2
3
7
19
9
9
21
79
TOTAL
23
18
99
40
66
87
78
79
91
165
746
Quadro 12: Londrina. Edifcios construdos com 4 pavimentos ou mais. Dcada de 1980
Fonte: CASARIL, 2008.
Comerciais
1
2
4
4
2
3
5
7
4
10
42
Mistos
2
0
1
1
0
1
3
3
0
7
18
Residenciais
20
16
94
35
64
83
70
69
87
148
686
Quadro 13: Londrina. Edifcios construdos com 4 pavimentos ou mais segundo o uso. Dcada de 1980
Fonte: CASARIL, 2008
120
Na dcada de 1990, foram construdos 607 edifcios, como mostra quadro 14.
Anos
4 pavimentos
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
TOTAL
36
165
21
33
0
3
69
16
8
4
297
05-08
pavimentos
24
25
14
8
8
6
13
20
6
10
134
09-14
pavimentos
10
13
5
13
10
10
11
11
9
3
95
15 e mais
pavimentos
8
13
2
11
10
4
13
10
9
3
83
TOTAL
78
216
42
65
28
23
46
57
32
20
607
Quadro 14: Londrina. Edifcios construdos com 4 pavimentos ou mais. Dcada de 1990
Fonte: CASARIL, 2008
De acordo com o quadro 14, 297 edifcios construdos esto na classe de quatro
pavimentos, 134 de cinco a oito pavimentos, 95 de nove a 14 pavimentos e 83 na classificao
de 15 e mais pavimentos.
O ano de 1991 o ano com o maior nmero de construes, com 216 edificaes,
e o menor ndice de 20 prdios no ano de 1999, seguido pelo ano de 1995, com 23
edificaes e 1994, com 23 prdios construdos.
Como ressaltado anteriormente, esse foi um perodo de desacelerao no ritmo de
construes verticais, porm h o destaque de uma incorporadora, a Santa Cruz, pois, se no
fosse pela atuao dela na cidade, com a construo de edifcios para grupos com menor
poder aquisitivo, na zona norte, esses nmeros seriam ainda menores. Sob a responsabilidade
desta incorporadora construram-se 134 prdios, todos com apenas quatro pavimentos, o que
significa um baixo custo da obra, pois, de acordo com a legislao e as normas tcnicas, no
h, para essa altura, necessidade de elevador (TWS, 2010).
124
Para ilustrar, informamos que foram construdos pela incorporadora Santa Cruz: o
Residencial Ouro Verde com 19 edifcios; Bourbon, com 10 edificaes; Catua com 16; e
Jardim das Amricas, composto por 89 prdios (PASSOS, 2007).
Esse nmero elevado de construes pela incorporadora Santa Cruz ajuda a
explicar os dados destacados no quadro 15, que nos mostra o uso das edificaes construdas
na dcada de 1990.
Anos
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
TOTAL
Comerciais
9
9
3
3
2
2
8
7
4
3
50
Mistos
3
3
1
0
3
1
1
1
4
1
18
Residenciais
63
204
38
62
23
20
37
49
24
16
536
Quadro 15: Londrina. Edifcios construdos com 4 pavimentos ou mais segundo o uso. Dcada de 1990
Fonte: CASARIL, 2008
127
128
grande parte da populao residente das reas rurais migrasse para as cidades na busca de
melhores condies de vida e trabalho, fato esse consolidado na dcada, com a construo dos
conjuntos habitacionais, na zona norte da cidade de Londrina, estendendo-se a dcada de
1970.
A dcada de 1980 marca um perodo de construes destinadas a grupos com
menor poder aquisitivo e de leis municipais para o reordenamento espacial da cidade.
O ltimo perodo analisado, a dcada de 1990, foi a fase de incio de estabilizao
da economia brasileira com a criao do Plano Real, porm com poucas construes verticais,
destacando-se a forte atuao da construtora Santa Cruz. Alm disso, nessa dcada inicia -se
na cidade um perodo de especializao para o setor da construo civil, visto pelas
incorporadoras que conseguiram se manter em meio a tantas crises e pacotes para
estabilizao econmica, que o pas vivenciou.
Esse ltimo perodo marcado pelas construes mais notveis de edificaes
para determinados grupos de mdio e alto padro como principais beneficiados por
equipamentos sofisticados e de alta qualidade no mercado da construo civil. Alm disso,
so priorizadas reas por meio das leis municipais para a construo desses empreendimentos,
fazendo com que definitivamente se constituam, no espao urbano londrinense, reas com
melhor infraestrutura e equipamentos diferenciados de consumo.
o que se segue a partir dos anos 2000 e que pretendemos enfocar com maiores
detalhes no prximo tpico.
130
Com esta lei, h por parte do poder pblico a destinao de reas verticalizao,
que tende a se desenvolver em reas que, at ento, estavam espera de intervenes que
promovessem valorizao (por meio de prticas de especulao imobiliria ou no), como o
caso das zonas sul e sudoeste da cidade, destacados pelo bairros da Gleba Palhano a sudoeste
e o bairro Guanabara, ambos destacados no mapa 4, nas quais os construtores e
incorporadores viram a possibilidade de crescimento vertical.
De acordo com Tws (2010, p. 128), nesta dcada
poucos projetos foram aprovados por ano, se comparada a outras fases da
verticalizao londrinense, no entanto, os projetos lanados tm como
caractersticas o direcionamento para as classes sociais com maior poder
aquisitivo bem como a explorao da qualidade de vida e do meio ambiente.
132
Com o decorrer da dcada de 2000, a rea central voltou a ter valorizao, mais
precisamente nos anos de 2005 e 2006 (OURA, 2005; TWS, 2010), mas teve continuidade o
processo de sucessivos aumento nos preos dos imveis nos bairros da Gleba Palhano e
Guanabara, sendo estes ento considerados os mais valorizadas da cidade, para a construo
de empreendimentos verticais.
Os grandes edificios de apartamentos, com a mais bela vista da skyline
central, localizados prximos ao Lago Igap e ao maior shopping da cidade
o Catua Shopping Center, so os que apresentam os terrenos mais caros de
Londrina. Mesmo como um dos bairros mais distantes do centro de trabalho
(em comparao a outros bairros verticalizados), verifica-se que seus
terrenos tm alto valor mercantil justamente pelas vantagens que lhe confere
sua situao da diviso social do espao urbano e que implicam
134
O poder pblico foi o grande responsavl pela valorizao de parcelas das zonas
sul e sudoeste da cidade, pois, alm das alteraes na legislao que favoreceram a destinao
de certos reas para a verticalizao, providenciou por meio da infraestrutura as condies
necessrias ao seu desenvolvimento.
Sendo assim, vamos focar a anlise do processo de verticalizao na dcada de
2000 a 2010, a partir da apresentao e anlise do levantamento de dados, por meio dos
classificados do jornal Folha de Londrina, em que esto reunidos os anncios sobre a venda
de apartamentos. Os dados foram sintetizados na forma de mapas, quadros e grficos retirados
das tabelas gerais12, que contm todas as informaes sobre os apartamentos postos a venda
nos anos correspondentes ao levantamento da pesquisa 13. Foram coletados 478 anncios em
2000; 103 em 2001; 116 em 2002; 168 em 2003; 126 em 2004; 106 em 2005; 171 em 2006;
97 em 2007; 111 em 2008; 238 em 2009 e 118 em 2010, tal qual mostra o grfico 1,
compondo um total de 1.847 anncios na dcada.
490
440
390
340
290
240
190
140
90
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Anos
Grfico 1: Londrina. Total de anncios de ofertas de apartamentos para venda. 2000 a 2010
Fonte: Jornal Folha de Londrina
12
135
136
137
bairros pericentrais,
juntamente com o bairro da Gleba Palhano, foram os setores em que houve o maior nmero
de ofertas de imveis e que possuem caractersticas que devem ser pontuadas, devido s
contataes que obtivemos com o levantamento de dados. Sintetizando estas informaes,
elaboramos mais dois mapas (Mapas 7 e 8), em que se evidenciam as ocorrncias ano a ano
(2000 a 2010), segundo os anncios coletados no jornal Folha de Londrina.
138
139
Com o passar das dcadas, a rea central ainda continua a ser o local de moradia,
embora se observe uma complexificao do perfil de seus ocupantes (FRESCA, 2007). Os
grupos de maior poder aquisitivo passaram a conviver com outros grupos de mdio poder
aquisitivo e, mais recentemente, com estudantes universitrios que se beneficiam das
facilidades de acessibilidade que o centro da cidade tem. Alm disso, a atuao do poder
pblico local foi decisiva para que o centro se destacasse com a melhor infraestrutura e
prestao de servios.
As reas internas dos apartamentos da Gleba Palhano, neste primeiro ciclo de
anlise (2000 a 2004), no so as maiores, mas a elas se adicionam as reas relativas ao uso
de convvio comum, que a maioria dos edifcios do centro no tem: sala de ginstica, salo
para crianas, piscinas etc. Assim, a frao ideal correspondente s reas de uso comum
maior na Gleba Palhano do que na rea central.
141
Outro fator que deve ser levado em considerao o bairro Gleba Palhano em
que os investimentos relativos aos empreendimentos de maior padro foram feitos. Trata-se
de rea residencial de grande homogeneidade socioeconmica, dotada de grande
infraestrutura e de servios sofisticados para lazer e entretenimento. Alm disso, h uma
tendncia geral no Brasil, queda da rea interna mdia dos apartamentos.
No mapa 8, est espacializado a ocorrncia dos anncios de apartamentos venda
na cidade de Londrina nos anos de 2005 a 2010.
142
143
144
250
240
230
rea mdiaa .
220
210
200
190
180
170
160
150
2000
2001
2002
C entro
2003
2004 2005
Anos
C idade de L ondrina
2006
2007
2008
2009
2010
G leba P alhano
Grfico 2: Londrina. Evoluo da rea interna mdia dos apartamentos ofertados. 2000 a 2010
Elaborao e Organizao: SANTOS, 2011
Como pode ser observado, no incio da dcada, a Gleba Palhano tem rea mdia
pouco superior a 150 m, baixa se comparada s referentes ao centro e ao conjunto da cidade.
Durante a segunda metade da dcada, a evoluo observada mostra que esta rea ganha
destaque.
De acordo com o Bureau de Inteligncia Corporativa Alinhamento Estratgico
(BRAIN, 2007), no que se refere s novas construes, os anos de 2004 e 2005 destacam-se
no cenrio da produo imobiliria londrinense, principalmente no tocante a tipos
construtivos voltados para a classe mdia. Em 2004, os projetos voltados s construes de
edificaes residencias coletivas correspondiam por 42,96% do total de projetos existentes e
esse valor subiu para 57,2% em 2005, mostrando que se intensificou a verticalizao na
cidade.
Fizemos tambm um levantamento da mdia de preos do m tomando-se como
referncia as mesmas trs delimitaes territoriais: a) a rea central; b) toda a cidade de
Londrina; e c) a Gleba Palhano, como podemos visualizar na tabela 3.
145
146
147
Grfico 3: Londrina. Evoluo do preo mdio do m dos apartamentos ofertados. 2000 a 2010
Elaborao e Organizao: SANTOS, 2011
De acordo com este grfico, a Gleba Palhano no apenas a rea que tem os
maiores preos mdios de 2000 a 2005 e de 2007 a 2010 comparativamente ao conjunto da
cidade de Londrina e ao centro, mas a que tambm mostra uma tendncia de crescimento
mais acentuado que os outros.
Comparando os edificios da rea central e bairros pericentrais com as edificaes
construdas nos bairros a sul e sudoeste da cidade, podemos destacar:
a)
b)
O preo do imvel tem sido mais caro comparado, nestas reas, quando
comparadas ao restante da cidade, acompanhando a tendncia ao aumento do
tamanho dos apartamentos, tanto no que se refere s reas privadas como s de
uso coletivo nos prdios;
c)
148
d)
e)
Centro
1.280,74
1.228,78
993,76
Gleba Palhano
1.333,71
1.301,52
1.163,68
Cidade de Londrina
1.272,97
1.240,90
1.007,78
14
importante destacar que os itens c) e d) sero melhor analisados no captulo 4 desta dissertao.
(<https://www3.bcb.gov.br/CALCIDADAO/publico/metodologiaCorrigirIndice.do?method=metodologiaCorri
girIndice>).
15
149
2003
1.036,79
1.271,14
1.072,76
2004
942,75
1.239,41
982,88
2005
1.057,44
1.307,26
1.099,14
2006 (*)16
1.234,60
1.230,29
1.249,96
2007
1.139,04
1.465,34
1.224,31
2008
1.159,05
1.556,40
1.229,09
2009
1.465,66
1.509,77
1.488,27
2010
1.402,91
1.889,90
1.539,95
Fonte: Jornal Folha de Londrina Elaborao e Organizao: SANTOS, 2011
1.900,00
1.700,00
1.500,00
1.300,00
1.100,00
900,00
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
C entro
G leba P alhano
Anos
C idade de L ondrina
(*) Para o ano de 2006, observou-se que a mdia do preo do metro quadrado para a cidade de Londrina era
superior mesma mdia para o Centro e a Gleba Palhano.
Voltamos aos dados coletados e verificamos que havia cinco anncios, nos classificados, cujos valores eram
muito elevados, ou seja, superiores a R$ 3.000,00, mais que o dobro do preo mdio (1471,13 x 2) assinalado
para o conjunto da cidade. Para evitar que um pequeno nmero de informaes elevasse demasiadamente a
mdia, retiramos essas cinco informaes para efetuar o clculo mdio.
150
151
152
151
151
O presente captulo tem como objetivo apresentar o bairro da Gleba Palhano como
uma rea importante de valorizao imobiliria na cidade de Londrina, direcionada
construo dos empreendimentos verticais para moradia, voltados sobretudo aos de mdio a
elevado padro socioeconmico. Esse fato pode ser constatado pelos dados levantados e
analisados, preliminarmente no subcaptulo 3.2, em que ressaltamos a verticalizao de
Londrina em perodo recente.
Neste captulo 4, daremos nfase anlise do papel do poder pblico na
constituio do bairro, bem como ao de incorporadores e construtores locais para
valorizao da rea que se apresenta na atualidade como uma das preferidas para moradia,
com altos preos do seu m, em funo de: localizao privilegiada, com vista para um dos
cartes postais da cidade O lago Igap; terrenos mais amplos e edificaes diferenciadas, no
que concerne aos projetos arquitetnicos desses empreendimentos; alm de completa
infraestrutura e servios de qualidade.
Com essas caractersticas a Gleba Palhano diferencia-se de outras reas da cidade,
como as centrais, que tambm concentram um grande nmero de edificaes verticais com
destinao ao uso residencial e onde, ainda, se praticam altos preos na venda dos
apartamentos.
Alm dos aspectos j citados, um dos diferenciais da Gleba Palhano est na
composio socioeconmica de seus moradores. De acordo com Fresca (2007), e j destacado
por ns, o centro no mais ocupado um grupo socioeconmico homogneo, visto que h
apartamentos onde habitam tanto estudantes como famlias com rendas mdias salariais de
diferentes nveis, como pode ser observado na tabela 5,
A gleba tem sua origem na Fazenda Palhano, de propriedade dos irmos Palhano,
com 1.200 alqueires, demarcao esta realizada por Mbio Palhano, muito antes de a CTNP
fazer levantamentos na regio (OURA, 2005; PAULA, 2006; PASSOS, 2007).
Mbio Gonalves Palhano, agrimensor maranhense, tinha 25 anos de idade,
ao ser designado comissrio de terras (autoridade para demarcar e arbitrar
em nome do Estado) para o Norte do Paran. Desde Jaguariava (Norte
Velho) at o limite do Rio Pirap alm da margem esquerda do Tibagi. Foi
em 1918-1919 que Mbio entrou no serto. Em 1927, ele e os irmos Edson,
Heber (tambm mencionado Herbert) e Kepler todos agrimensores,
nascidos no Maranho ocupam uma velha casa em Jata de onde saem para
as tarefas.
Mbio morreu aos 88 anos, deixando 750 alqueires da fazenda, estendendose de um ponto no distrito Esprito Santo at a margem direita do Igap
(Ribeiro Cambzinho), abrangendo ainda a Viao Velha, os espaos onde
hoje est localizado o Catua Shopping e a UEL (PAULA, 2006, p. 72).
De acordo com Silva (2006), a Gleba Palhano foi subdividida pela Lei Municipal
n 1.794, no dia 02 de maro de 1971, e no possua edificaes at a dcada de 1990. ,
17
As informaes apresentadas pela autora so aproximaes, haja vista a grande dificuldade de um pesquisador,
ao entrevistar os moradores, de obter informaes sobre a renda mensal familiar, pois, segundo ela, trata-se de
um elemento delicado de ser questionado (PAULA, 2006, p. 110).
151
154
Kowarick (1993), leva compreenso de que a produo da cidade se faz de forma coletiva,
mas a sua apropriao se faz de forma privada e seletiva.
Ainda segundo Silva (2006, p. 220), houve
uma forte ao por parte de empresrios que pressionaram o poder pblico
para atuar em seu proveito e, para isso, utilizam a ideologia, ou seja, criamse argumentos para justificar a apropriao de recursos pblicos, em nome
do que comumente chamado de progresso da regio, quando no entanto,
as metas eram os lucros dos empreendedores. Acrescenta-se, ainda, que o
shopping recebeu da prefeitura uma iseno, por 10 anos, de IPTU (Imposto
Predial Urbano), o que gerou e gera muitos protestos por parte dos
comerciantes de outras reas e que vem sendo contestado atualmente pelos
proprietrios do Royal Plaza Shopping (localizado no centro principal de
Londrina), que tambm reivindicam uma iseno semelhante.
Nessa perspectiva, todo esse setor da cidade, desde o lago Igap at o Shopping
Center passou a ser valorizado do ponto de vista dos novos arranjos criados no espao urbano
londrinense, como espaos seletivos de consumo, lazer e status de seus frequentadores.
Segundo Silva (2006, p. 222), que sintetiza bem as caractersticas que devem ser
consideradas importantes para o entendimento de como esse setor atingiu novos papis e novo
patamar de valorizao na cidade:
a) Nas imediaes da margem direita do Lago Igap II (Gleba Palhano), o
processo de verticalizao foi destinado a um perfil de rendimento mdio e
elevado que se tornou vivel por dois principais motivos: oportunidade de
vista para o lago e a facilidade de acesso ao Shopping Center Catua. Ressaltese que a reestruturao intensa, pois, no ano de 2000, realizou-se a
sobreposio do lago Igap pela Avenida Maring e, atualmente, est em
construo a Avenida Ayrton Senna, que facilitar ainda mais o acesso ao
Shopping Center Catua;
b) A instalao de dois grandes campi de duas universidades privadas (UNOPAR
e Metropolitana/IESB), na rodovia Celso Garcia Cid ao lado do Shopping
Center Catua, mostrando uma centralidade particular que se instaura, pois
passa a movimentar diariamente pessoas que possuem poder aquisitivo
elevado, considerando os preos das mensalidades que variam de R$ 300,00 a
R$ 1.300,00;
c) A implantao de um hotel destinado a pessoas com poder aquisitivo de mdio
a elevado, o Comfort Sutes, que formam parte de uma rede internacional de
156
151
157
151
importante ressaltar que grande parte dessas empresas iniciaram suas atividades
na cidade, portanto, o capital que vem sendo utilizado nesses investimentos tem sua origem
local;
A Construtora Plaenge, fundada em 31 de maro de 1970, por um engenheiro,
atualmente a lder na construo de edifcios na Gleba Palhano. Ao longo de sua histria, essa
construtora executou em Londrina alguns projetos de loteamentos populares, alm de
condomnios de apartamentos de padro mdio e popular, financiados pela CEF.
Desde 1994, atua na produo de apartamentos vendidos na planta (STHALL,
2005), o que significa que o futuro morador pode escolher a disposio dos cmodos no
apartamento, de acordo com sua preferncia.
Alm disso, caso no sejam vendidos todos os imveis, a empresa pode requerer
emprstimos bancrios para finalizar a obra, a fim de garantir o prazo de entrega e assegurar o
compromisso junto aos compradores e aos veculos publicitrios.
Com o crescimento e acmulo de atividades, experincia e capitais, criou-se outra
empresa, a GE-SUL, a segunda marca da Plaenge no ramo de edifcios residenciais e a
Vanguard Home, que formada por mais trs empresas de engenharia que atuam nos
segmentos de incorporao residencial, construo civil, projetos e montagens industriais
(VANGUARD HOME, 2011).
Ao longo dos anos, a construtora Plaenge foi ampliando a escala geogrfica de sua
atuao e, alm de Londrina, edifica nas cidades do Rio de Janeiro, Curitiba, Campo Grande e
Cuiab.
A Construtora e Incorporadora A. Yoshii, tambm fundada na cidade de Londrina,
no ano de 1965, construiu seu primeiro edifcio em 1977 e atua em grande parte do territrio
nacional. Possui ampla experincia em diversos segmentos: incorporao e construo
residencial como mostram os exemplos ilustrados na figura 16 , agroindustrial, construo
de escolas e universidades, teatros, hospitais, varejo e tecnologia, com filiais em outros
municpios do Paran e em diversos estados como Santa Catarina, Rio Grande do Sul, Gois,
So Paulo, Pernambuco e Bahia, alcanando nmeros considerveis na escala da produo
nacional (PAULA, 2006).
158
151
18
O material perfilado proveniente de resduos sintticos termoplsticos e aditivos de fibras vegetais, que so
misturados e utilizados, principalmente, para fabricao de portas e janelas.
151
159
Figura 17: Londrina. Empreendimento Mirante do Lago e sua localizao na Gleba Palhano.
Construtora Artenge. 2011
Fonte: <http://www.artenge.com.br>
Figura 18: Londrina. Portflio de alguns empreendimentos na Gleba Palhano. Construtora Galmo.
2011
Fonte: <http://www.galmo.com.br/?pg=portfolio>
Segundo Sthall (2005) e Paula (2006), as mesmas plantas flexveis presentes nos
projetos da construtora Plaenge tambm so oferecidas aos futuros compradores de
empreendimentos da Galmo Construtora, dando a possibilidade de personalizao total dos
apartamentos.
A Construtora Serteng Ltda. iniciou suas atividades em 18 de agosto de 1983, na
vizinha cidade de Sertanpolis, a 41,7 km de Londrina (PAULA, 2006). Durante esses vinte e
oito anos, a construtora executou obras com diversas finalidades como: residncias
unifamiliares, agroindstrias (como, por exemplo, cilos e moegas), edifcios residenciais
multifamiliares, lojas, conjuntos habitacionais e, tambm realizou reformas, alm de percias
tcnicas.
Segundo Paula (2006), a Serteng uma empresa que trabalha com sistema de
preo de custo, ou o chamado sistema de condomnio, como destacado anteriormente, que se
161
151
constitui na execuo da obra, de acordo com a capacidade financeira dos proprietrios, que
pagam mensalmente parcelas equivalentes ao rateio do custo da obra.
Sendo assim, toda a obra custeada com os recursos mensais, disponibilizados
pelos condminos e o cronograma de finalizao do empreendimento caminha de acordo com
a entrada dos recursos financeiros. Nesse sentido, fica evidente que as desvantagens podem
ocorrer no prazo de entrega da obra, visto que as parcelas so definidas pelos condminos, ao
contrrio do preo dos insumos que podem apresentar oscilaes.
A Construtora Quadra foi fundada no ano de 1986 e caracteriza-se por operar com
empreendimentos comerciais e residenciais, principalmente na rea central da cidade de
Londrina, como mostra a figura 19, em que se observa o edifcio So Paulo Towers, de uso
misto (comercial no pavimento inferior e residencial nos pavimentos superiores), localizado
na Rua Piau, n 399 (ALBUQUERQUE, 2005). Essa construtora edificou apenas dois
edifcios na Gleba Palhano (PAULA, 2006).
162
151
163
151
19
Tambm se destaca como rea de interesse dos investimentos imobilirios de padro mais elevado o bairro
Guanabara, no setor sul, que no objeto principal desta dissertao.
164
151
que ser interrompida, mas rapidamente se retomaram as construes e ela foi concluda e
inaugurada em 1959, data em que se comemoraram os 25 anos de fundao da cidade.
Depois de passar por processos de desvalorizao e descaso por parte do poder
pblico (ASARI e TUMA, 1978), foi realizado um projeto de revitalizao e reurbanizao da
rea do lago, na dcada de 1970, e, somente nas dcadas de 1980 e 1990, esse espao
comeou a ser um atrativo de lazer, com o cuidado que lhe era necessrio (BORTOLO, 2010).
Para Fresca (2002), esse foi um importante fator que contribui para a valorizao
da rea e reproduo do capital imobilirio na cidade de Londrina.
Mesmo distantes do centro de trabalho, se comparadas a outros bairros, as reas
verticalizadas na
ltima
dcada
dos
empreendimentos (OURA, 2005), justamente pelas vantagens que foram criadas nesses
bairros, tais como infraestrutura, servios urbanos, reas verdes comuns, discurso da
segurana, dentre outros. Isso lhe confere uma situao favorvel na diviso social do espao
urbano, beneficiando a majorao dos preos praticados nas vendas dos apartamentos
localizados nesta rea. Trata-se, ento, de lgicas de diferenciao espacial, do ponto de vista
do consumo da moradia, possibilitando distino em relao a outros setores da cidade, no
que concerne ao viver e se apropriar da cidade.
com base na constatao desta diferenciao que o prximo subcaptulo tem
como objetivo aproximar a discusso das estratgias empreendidas por incorporadoras e
construtoras para a venda de apartamentos na cidade de Londrina.
Transcorridos vrios estgios, tanto de aceitao como de negao dessa forma de moradia, a
habitao vertical brasileira, na atualidade, encontra-se, a nosso ver, sob dinmica de
supervalorizao, resultado da incorporao de novos atributos aos produtos imobilirios.
Multiplicam-se os estilos arquitetnicos, destacam-se os valores objetivos, como a
infraestrutura, e os subjetivos, como a qualidade de vida ou a segurana, aspectos esses que as
propagandas superdimensionam, buscando atingir pblicos-alvo especficos para o consumo
desses apartamentos.
Sendo assim, fazemo-nos algumas perguntas: o que caracteriza o processo de
verticalizao no perodo atual? Como e por que o consumo de apartamentos tem sido to
supervalorizado por determinados segmentos de elevado padro econmico? Que fatores tm
levado inmeras incorporadoras, construtoras, imobilirias e demais agentes produtores do
espao urbano a valorizar em demasiado este tipo de empreendimento? O imvel vertical
ainda continua a ser uma moeda de troca segura e que no se desvaloriza? Quais os impactos
dos novos empreendimentos construdos na cidade de Londrina? As cidades devem possuir
caractersticas especficas em setores de seu espao urbano para este tipo de empreendimento?
E, se devem, quais so?
provvel que um espectro to amplo de questes no seja respondido por essa
dissertao, mas a interrelao entre elas leva-nos a refletir sobre a amplitude da temtica e a
tentar apreender as codeterminaes da dinmica que caracterizam a produo e o consumo
dos produtos imobilirios disponveis no mercado.
Sendo assim, este subcaptulo tem como proposta discutir as estratgias
empreendidas pelo marketing e as propagandas, no que concerne ao consumo de
apartamentos, que tem sido to valorizado no momento atual na cidade de Londrina e, em
especfico, na Gleba Palhano.
Para isso, efetuamos a anlise de algumas peas publicitrias de construtoras e
incorporadoras que vendem esses empreendimentos residenciais verticais e de reportagens da
imprensa local que evidenciam tanto os lanamentos dessas edificaes, ressaltando o boom
construtivo qualitativo e quantitativo das mesmas na cidade, quanto destacam outros aspectos
da verticalizao.
151
166
151
168
169
151
170
151
A propaganda para tais especialistas, portanto, deve ter um plano bem sucedido,
com bons ttulos e precisa conter boas ilustraes no leiaute dos outdoors, enfim, preparar
bons anncios, j que atingir, pelo menos visualmente, grande parcela de indivduos.
Alm das mudanas de perfil dos consumidores, por meio das propagandas
publicitrias e do marketing, temos que considerar os desejos e interesses que so construdos
no tempo e no espao. Nos dizeres de Lefebvre (1991), acrescentamos e entendemos que as
representaes podem ser vistas desta forma, pois h um jeito estratgico e, portanto, no h
nada de gratuito e nem de desinteressado, pois tais foras so duplamente enviesadas, tanto na
prtica como na sua ideologia.
Para Lefebvre (1991), existe, assim, um consumo dirigido e na sociedade atual,
o fim, o objetivo, a legitimao oficial dessa sociedade a satisfao.
Nossas necessidades conhecidas, estipuladas so ou sero satisfeitas. Em que
consiste a satisfao? Em uma saturao to rpida quanto possvel (quanto
s necessidades que podem ser pagas). A necessidade se compara a um
vazio, mas bem definido, um oco bem delimitado. O consumo e o
consumidor enchem esse vazio, ocupam esse oco. a saturao. Logo que
atingida, a satisfao solicitada pelos mesmos dispositivos que engendram
a saturao. Para que a necessidade se torne rentvel, estimulada de novo,
mas de maneira um pouquinho diferente. As necessidades oscilam entre a
satisfao e a insatisfao, provocadas pelas mesmas manipulaes. Desse
modo, o consumo organizado no divide apenas os objetos mas a satisfao
criada pelos objetos. O jogo em torno das motivaes as desmente e destri,
na prpria medida em que pode agir sobre elas. Mas nem por isso confessa a
regra desse jogo (LEFEBRVE, 1991, p. 78).
151
171
sistemas simblicos aos mais variados produtos, de tal modo que o consumidor no consome
por necessidade.
claro que a eficcia da propaganda no absoluta, mesmo assim a sua
influncia sobre os hbitos de consumo grande. O consumo dirigido por meio de sistemas
simblicos, desde sistemas da moda at sistemas de horscopo e turismo (LEFEBVRE,
1991).
Neste sentido, o mercado imobilirio, no abre mo de utilizao de estratgias,
por meio de suas prticas de marketing, com a utilizao de propagandas/publicidade, para
vender um produto: o imvel, objeto material e smblico que, ao mesmo tempo, confere
status e satisfaz uma das necessidades bsica de todos, que morar.
Tais estratgias consideram mudanas nas prticas sociais. Morar e viver nas
cidades tm passado por muitas transformaes, tanto no que se refere ao modo de vida, como
no que tange configurao espacial que orienta e resulta das escolhas locacionais da funo
habitacional. Tais processos criam novos significados para a vida urbana. Muitos so os
aspectos que revelam as diferenas do modo como a cidade produzida e, entre eles, est o
processo de verticalizao como um dos fatores que redefinem a estrutura urbana. Alm disso,
o que pretendemos, nesta dissertao, mostrar que este tipo de habitat urbano tem sido
modificado pelos agentes que o produzem.
Tais modificaes refletem e induzem valores e prticas do perodo atual. H
relaes estreitas entre as novas formas de produo imobiliria multifamiliar e a tendncia de
intensificao da privatizao da vida, gerando uma valorizao do interior desses
empreendimentos. A busca pela individualidade tem diminudo as possibilidades de
sociabilidade entre as diferenas. Assim, so sobrevalorizados os ambientes de uso coletivo
destes empreendimentos, como espaos de convivncia entre aqueles que pertencem a um
mesmo segmento social, evitando-se o uso e a apropriao dos espaos pblicos e o confronto
com as desigualdades inerentes ao espao urbano.
Tambm esto presentes como valores que se associam aos novos produto s
imobilirios ideias de status social e conforto que, de fato, esto associadas produo de
espaos ideais, segundo os desejos daqueles que os compram. Mudanas como estas,
apresentadas sucintamente, sero desenvolvidas na prxima seco deste captulo 4.
172
151
estadunidense,
principalmente
aps
Guerra
Mundial,
em
1945 20
estadunidense
de
viver, o
que,
gradativamente, levou a um abandono dos padres europeus 21, fato contundente quando se
observam as casas e as ruas, pois no foi possvel deter o vertiginoso ritmo progressista:
o centro urbano e a necessidade de espao satisfeita custa de demolies,
a cidade alarga cada vez mais o seu permetro. Onde h poucos anos atrs
existiam campos abertos e inspitos, surgiram novas indstrias e ncleos
residenciais modernos. Casas com apenas metade de existncia til caem
20
Em 1945, os Estados Unidos foi o grande vitorioso da 2 Guerra Mundial, pois difundiu no somente, com o
passar dos anos, uma economia forte, mas disseminou sua cultura e modo de vida em grande parte dos pases
ocidentais.
21
importante ressaltar que tais caractersticas e hbitos no so abandonados de forma completa, mas o
predomnio maior passa a advir da cultura estadunidense.
151
173
151
174
Villa (2002) destaca a construo dos primeiros flats em 1975, que desafiavam o
grande pblico paulistano a conhecer o jeito moderno de morar. Com uma rea til de 30
m, esta modalidade de moradia apareceu como uma mistura de hotel com habitao, que
oferecia a seus moradores uma opo individualizada, que passou a representar possibilidade
de investimento e renda.
Esse movimento acompanhado de aumento do ritmo de lanamentos de
automveis, de novidades para o lar, de alimentos industrializados, apresentados pelas
propagandas e publicidade como as maravilhas do mundo moderno, o que promoveu avanos
na maneira de comercializao, alterando-se a rotina, as relaes e as formas espaciais
(ANTOGIOVANI, 1996).
As referncias estadunidenses foram vistas pela influncia da lngua inglesa, que
passou a marcar presena em denominaes como: living-room (sala de estar), closet
(armrio), playgrounds (praas equipadas com aparelhos de brincar para as crianas) etc.
Aparecem, tambm, as piscinas com divises, destinadas a adultos e crianas, vesturio
diferenciado, terraos suspensos e praas ajardinadas, lavanderias nos espaos internos,
garagens, salo para crianas, alm do aparecimento incipiente de sutes 22 (TRAMONTANO,
1998).
A existncia de sutes nos apartamentos representava um atrativo imobilirio
muito frequente e, neste caso, denotou uma caracterstica bastante peculiar relativa mudana
da famlia nuclear. A sute, nas palavras de Villa (2002), no representou somente um
incremento ao apartamento, ela representou, novamente, um avano em direo
individualidade e apario de mais cmodos para dormir.
No que se refere ao conforto associado beleza e ao prazer, as mudanas
observadas tinham como referncia a produo cinematogrfica; este veculo de comunicao
oferecia ao pblico uma srie de equipamentos que ilustravam o iderio da vida moderna
(ANTOGIOVANI, 1996).
J na dcada de 1980, as mudanas observadas em outros momentos como, por
exemplo, a diminuio da rea interna dos apartamentos e a influncia das mudanas
comportamentais na concepo do modo de morar, foram mais acirradas. Nesse sentido, fezse cada vez mais presente, neste decnio, a continuidade de plantas de apartamentos com uma
22
As sutes j aparecem nos anos de 1930 e 1940, porm ganharam mais expressividade no lanamento de
apartamentos a partir de 1950 e 1960.
176
151
metragem total diminuta e com opes de personalizao delas para adaptaes demanda,
como mencionado anteriormente.
Tal tendncia foi reforada pelo fato de que incorporadores e construtoras
passaram a edificar em maior proporo para grupos com menor renda. Uma perspectiva
explicativa desta tendncia era a proposta de ampliar as faixas de mercado e, assim, alcanar
maior lucratividade, pelo aumento da demanda solvvel. Com isto, o mercado imobilirio de
unidades edificadas, com recursos pblicos ou privados, reagiu oferecendo apartamentos cada
vez menores e desprovidos de tantos equipamentos sofisticados, na tentativa de atingir novos
segmentos de mercado.
Em grande parte, apesar da tentativa de ampliao do mercado para diferentes
grupos de renda, os grupos de mdio a alto poder aquisitivo continuaram a pagar por
empreendimentos mais sofisticados (CASARIL, 2008).
Na dcada de 1980, houve algumas mudanas nos empreendimentos imobilirios,
como:
O surgimento de um cmodo, com funo reversvel (escritrio ou quarto), que
comeou a garantir, ao mercado imobilirio, uma posio de destaque, sendo
uma opo da compra de moradia para todas as faixas de renda;
Os apartamentos de um dormitrio, vinculados opo de moradia dos pobres,
foram remodelados. Comearam ento a ser destinados a jovens executivos,
oferecendo uma variedade de servios e entretenimentos, tais como: sala de
bronzeamento, academia de ginstica e forno de microondas. Isso foi apenas o
incio de uma tendncia forte que se verifica at hoje, e que aproxima os
edifcios de apartamentos para a configurao de flats (VILLA, 2002, p. 172).
A construo de empreendimentos verticais caros para uma camada da
sociedade de poder aquisitivo elevado, que no sofria tanto com as crises
econmicas do perodo, o que marcou definitivamente a ao de construtoras e
incorporadoras e, ao mesmo tempo, definiu as reas mais valorizadas nas
cidades (VILLA, 2002);
Apesar das ofertas em anncios publicitrios darem maior nfase aos
acabamentos dos materiais construtivos, os equipamentos nos apartamentos e
nas reas comuns do edifcio comeam a ser valorizados, sobremaneira,
remetendo a novos estilos de vida.
177
151
Para Silva (2002), o contedo simblico atrelado aos informes publicitrios foi
capaz de conduzir algumas das prticas dos promotores imobilirios, pois o investimento
publicitrio desempenhou papel importante na circulao de tais mercadorias, por reduzir o
tempo entre a produo e consumo da habitao verticalizada.
A palavra segurana comea a aparecer em anncios em 1982 aumentando
gradativamente seu destaque at chegar ao final da dcada dividindo o foco
com outros atrativos como armrios embutidos, carpetes, produtos de
acabamento, garagens privativas, cozinhas american style, alm do acesso a
novas mdias como antena coletiva de TV, FM e interfone, e, a partir de
1985, do computer hall espao supostamente destinado ao recmdomesticado computador (VILLA, 2002, p. 173).
Nesse contexto, tambm surgiram os lofts, em 1990, que uma revalorizao das
antigas quitinetes. Os lofts com origem estadunidense destacam-se pela disposio do
ambiente interno, organizado em dois pisos, possuindo em geral uma rea em torno de 30 m
23
179
151
a 120 m, oferecendo servios comuns destinados a moradores mais ricos, ainda que sejam
mais comuns em apartamentos que moram apenas um indivduo (TRAMONTANO, 1998).
Outro segmento do mercado imobilirio foram os chamados butler service24, que
atendiam principalmente s necessidades das mulheres, quanto a cuidar da vida profissional,
sem descuidar da educao de seus filhos (TRAMONTANO, 1998; VILLA, 2002).
Assim sendo, surgem os chamados long stay, um tipo de flat que dotado de
servios tpicos de hotelaria: desde servios convencionais, como lavar, passar e cozinhar, at
atividades externas, como o pagamento de contas e compras, chegando aos mais sofisticados,
no caso, servios que atendem a vigilncia dos filhos, a disposio de motoristas, personal
trainers, massagistas e entertainer.
Ao segmento imobilirio destinado aos idosos, por exemplo, destacou-se o
Edifcio Plaza 50, na cidade de So Paulo, destinado aos moradores com mais de 50 anos,
como tambm os destinados aos profissionais liberais em incio de carreira (VILLA, 2002).
Outra configurao importante dada aos apartamentos de alto luxo com mais de
quatro dormitrios. A estes apartamentos, a compartimentao prev um maior nmero de
cmodos possveis, diferenciados para cada atividade de seus moradores.
A esta segmentao do mercado imobilirio verificam-se semelhanas entre os
modelos franceses do sculo XIX (VILLA, 2002), contando em sua rea til a variao do
metro quadrado entre 150 a 800 m e a varanda que se torna indispensvel com a grande rea
externa privada e uma vista para o exterior denominada de terrao panormico, com banheiros
para todos os quartos (sutes).
Nos anos 2000, o quadro geral em que se apresentam as construes de edifcios
se intensificou, na medida em como novos atributos so destacados pela mdia impressa e as
novas tecnologias tm sido um dos grandes atrativos dos novos lanamentos de
empreendimentos. Acrescente-se o fato de que h um apelo maior ao consumo, devido a
algumas facilidades no crdito e a maior estabilidade da economia brasileira.
A diversidade de grupos domsticos, que caracterizam os possveis consumidores
desses imveis, explicam as alteraes e a diversidade de novos produtos imobilirios, e os
modos de vida tornaram-se preocupaes das construtoras e incorporadoras para responder s
demandas de determinados segmentos de mercado imobilirio, de modo mais convincente.
24
180
151
25
182
151
Londrina e 19 no bairro da Gleba Palhano, evidenciando a tendncia deste bairro como a rea
principal de investimentos, nesta dcada.
No que se refere s imobilirias, destacam-se:
Raul Fulgncio com 11 peas publicitrias;
CRV e Canezin com quatro;
Vanguard Home com trs;
Imveis & Cia, Santamrica, Franco, Crrea Cruz e Morena Construtora
com duas;
Sapia & Sapia, Artenge e Bonato Santos Imobiliria, Romeu Curi e Galmo
com uma pea publicitria.
A imobiliria que mais apresentou empreendimentos foi a Raul Fulgncio, peas
publicitrias estas todas vinculadas aos empreendimentos da construtora A. Yoshii, com a
exceo de um, apenas, em que no consta o nome da imobiliria responsvel pela sua venda.
Com relao s construtoras responsveis pelos empreendimentos, destacam-se:
Construtora A. Yoshii com seis empreendimentos na Gleba Palhano e um
na rea central;
Plaenge com dois empreendimentos na Gleba Palhano;
Quadra construtora com um empreendimento no centro;
Plaenge e Vectra com parceria em um empreendimento construdo no
centro;
Almanary, Artenge, Quadra e Vectra com um empreendimento construdo
na Gleba Palhano;
Mavillar com um empreendimento no centro.
No restante das peas publicitrias, no havia informaes referente s
construtoras.
No que diz respeito s estratgias de venda, importante ressaltar que todas as
peas publicitrias so bem atrativas aos olhos dos futuros compradores, com imagens
coloridas, e esto no caderno: Classificados do jornal, com imagens produzidas para
visualizao da rea interna dos apartamentos e das reas externas que priorizam os espaos
de uso coletivo dos empreendimentos.
Quanto s formas de pagamento, muitas so as situaes encontradas, como: a
vista ou a prazo; planos facilitados para a compra dos apartamentos; utilizao de um imvel
183
151
como parte do pagamento; parcelas e juros fixos at o trmino da obra 26, assim como a
utilizao do Fundo de Garantia por Tempo de Servio (FGTS) e pagamentos facilitados,
alm de financiamentos pela CEF e ainda acordos diretos com a incorporadora, como o caso
do Edifcio Splendor, ofertado no centro da cidade de Londrina. Outros, ainda, no pedem a
comprovao de renda para a aquisio do imvel, como por exemplo, o edifcio Brisas
Residence Club ofertado no bairro da Gleba Palhano. Por fim, destacamos o vnculo do
financiamento com bancos privados para a negociao de compra do imvel, com destaque
para o banco Santander.
importante destacar a presena de peas publicitrias que se utilizam dos
incentivos dados pelos programas governamentais, como o Minha Casa, Minha Vida para a
aquisio do imvel, tal qual o Edifcio Libert Spazio, de iniciativa da Construtora MRV,
que aceita o seguro desemprego como parte do pagamento e fixa os preos das demais
parcelas.
H tambm outras situaes, como um imvel como parte do pagamento,
anunciado pela construtora Artenge, com pequena parcela de entrada e a utilizao do FGTS.
No que diz respeito opo de plantas flexveis, destacam-se as construtoras: a)
Vectra com o edifcio Pallazo Di Cezare (sem localizao especificada); b) Plaenge com o
edifcio Cora Coralina e Gaudi, ambos na Gleba Palhano, e c) o Condomnio Araucria Park
(no constam informaes sobre a construtora ou incorporadora responsvel).
Com relao presena de show room, para aqueles pretensos compradores que
desejam visualizar por meio de maquetes ou fotos os futuros empreendimentos, destacam-se
algumas construtoras. A maioria das edificaes que possui show room est localizada na
Gleba Palhano, tais como os empreendimentos da A. Yoshii e Plaenge com o maior nmero
de edificaes e a maioria com nomes estrangeiros, o que chama a ateno para se comprar
um imvel. So elas:
a) Plaenge com o empreendimento Pallazzo di Cezare, o Due Torri e Anita
Malfati (ambos sem localizao especificada) e Cora Coralina e Auguste Rodin,
ambos na Gleba Palhano;
b) O edifcio Torre Bella, pela Quadra construtora (sem localizao especificada);
c) Mavillar, com o edifcio Maximus Residence localizado no centro;
26
importante lembrar que todas as negociaes feitas ocorrem antes do trmino das obras dos
empreendimentos. Sendo assim, quando a obra estiver completa grande parte dos apartamentos j foram
vendidos.
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Figura 22: Londrina. Pea Publicitria. Construtora Plaenge. 2005. Fonte: Jornal Folha de Londrina
151
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Com o slogan Apartamentos feitos para voc, sua famlia e sua qualidade de
vida, a construtora vincula a qualidade de vida em morar em um empreendimento em
proximidade com o lago, visto que as suas varandas tambm esto voltadas para esta
amenidade. Pode-se destacar tambm, o endereo eletrnico para obteno de maiores
informaes.
Na figura 24, destaca-se o lanamento do edificio Maison Murano, que tem como
evidncia a construtora A. Yoshii e a Raul Fulgncio como promotora imobiliria responsvel
pela venda do imvel. Disponibiliza-se visitao o show room para que o empreedimento
possa ser visto pelo pretenso comprador por meio de maquetes e/ou fotos.
188
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em sua proximidade, pois tambm h a ilustrao do Lago Igap, como se estivesse sendo
vendido junto com o edificio.
Em seguida, temos a figura 25, que destaca o empreendimento Residencial Rosa
dos Ventos, pela construtora A. Yoshii e vendas pela Raul Fulgncio, que estar localizado na
Gleba Palhano, na Rua Jos de Monteiro de Mello, 158.
destaque para a rea privativa com 112 m e a rea total com 182 m e a opo com 3 ou 4
dormitrios com uma sute.
Destaca-se, nesta pea publicitria, a rea total que inclui o apartamento mais
parcelas das reas coletivas com 111 m, com 2 vagas em garagem e a rea privativa com 69
m. Nas reas comuns, destacam-se: rea de lazer completa, espao gourmet, enquanto que,
no espao interno ao apartamento, h a lavanderia e, na sacada, a churrasqueira.
Nos slogans Tantas vantagens que voc vai achar que um presente - Prtico,
moderno e nico, do empreendimento Due Torri, fica evidente que as estratgias perpassam
a questo do preo informando ao leitor do jornal, que pode ser acessvel morar em um local
privilegiado, como na Gleba Palhano, com mensalidades a partir de R$ 800,00.
O prximo empreendimento a ser analisado o edifcio Auguste Rodin, O novo
Top de linha da Plaenge (Figura 29), como informa seu slogan.
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194
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Sendo assim, o programa tem como principal meta direcionar uma moradia de
qualidade aos cidados, visto que h muitas desigualdades nos padres construtivos e servios
oferecidos pelas incorporadoras e construtoras de todo o pas, principalmente, no que se refere
aos imveis destinados aos cidados de menor poder aquisitivo.
O direito moradia um dos mais elementares da cidadania. Mas esse
direito s completado na medida em que o cidado tem garantida a
qualidade de sua habitao.
O setor da Construo Civil no Brasil tem um histrico de grandes
desigualdades nos padres de qualidade dos produtos e servios oferecidos.
possvel identificar desde casos de empresas com padro internacional de
excelncia at empresas que oferecem servios de baixssima qualidade, seja
por utilizarem materiais de m qualidade, seja pela falta de mo-de-obra
qualificada, configurando uma prtica comercial inescrupulosa e lesiva ao
consumidor.
A busca da Qualidade na Construo Civil est longe de ser um processo
simples, que possa ser alcanado com medidas unilaterais ou meramente
punitivas por parte do governo. Por isso, o papel do Estado tem sido o de
articular e mobilizar o setor privado para a importncia da adoo de
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199
Com o slogan Excelente para morar, perfeito para investir, o imvel caracterizase como uma boa opo de investimento e moradia no centro da cidade.
Destacam-se algumas similaridades que tambm esto presentes em apartamentos
localizados no bairro da Gleba Palhano, como a presena de: solario lounge e home cinema,
sala com sacada, solario gazebo, solario club, solario gourmet, brinquedoteca, espao fitness,
200
73.000,00 ou com mensalidades a partir de R$ 299,00. Alm disso, quaisquer que sejam as
dvidas, h um planto no local do empreendimento, assim como corretores com 24h de
disponibilidade aos clientes e site para consulta on-line. As vendas so de responsabilidade
das imobilirias CRV e Canezin.
Com o clculo realizado, constatamos que, se o comprador optar pelo pagamento
das parcelas a prazo, com um total de 360 meses, o preo do apartamento, ao final ser de R$
107.640,00, uma diferena de R$ 34.640,00, com relao ao preo a vista.
No que se refere aos atributos dados a este empreendimento, destacam-se:
piscinas (adulto e infantil), playground, espao zen, salo de festas, sauna com sala de
descanso, rea de fitness, espao gourmet, salo de jogos, kids room, lan house, garage band
(espao reservado para aqueles que possuem uma banda e desejam fazer ensaios), quadra
poliesportiva, dentre outros.
No Residence Novitt, com localizao na Rua Amap esquina com Guapor
(figura 36), o destaque para apartamentos com 3 quartos e uma sute, com uma rea total de
102 m e a opo de 1 ou 2 vagas na garagem.
202
203
Por fim, destacamos o edifcio Spazio Libert (Figura 38), que se apresenta com o
slogan A liberdade escolher o imvel perfeito para voc. Construdo pela MRV
Engenharia e com vendas sob responsabilidade da Imobiliria Canezin.
204
ocorre por meio de panfletagem, durante os dias, nas ruas, sendo que,
tanto nessa forma como nas demais mdias, o objetivo sempre atrair o
consumidor at o planto de vendas (STAHL, 2005, p. 45).
Alm dessas distines entre as duas reas analisadas nas peas publicitrias
Gleba Palhano e Centro podemos frisar outros pontos bastante frequentes nesse material de
divulgao, como ressaltamos a seguir.
Em alguns casos, a campanha publicitria estende-se, deixando de ser
simplesmente divulgao, para ser tambm uma promoo, seja por meio da distribuio de
brindes, e at mesmo sorteio de prmios por exemplo, viagens, como pde ser observado no
quadro 16, em que se destaca brinde - passagem para Fortaleza/CE - pela compra de
apartamento.
H grande destaque, nas peas publicitrias, beleza dos empreendimentos bem
como aos atrativos relativos boa localizao e aos ambientes sofisticados que os prdios
tm, tais como: espao gourmet, sala com varanda integrada, banheiros separados para
homens e mulheres, espao de massagens, salo de beleza feminino etc.
So valorizadas tambm caractersticas e/ou condies da natureza associadas a
um novo espao urbano, tais como sol da manh, de frente para o lago ou no ponto alto
da Palhano, regio nobre da cidade.
Trata-se de qualidades oferecidas, com vistas a efetivar uma demanda solvvel,
com poder aquisitivo de mdio a alto, voltada ao consumo deste tipo de produto com esses
atributos, que os diferenciam dos produtos imobilirios que predominaram nas dcadas da
primeira fase da verticalizao. Por outro lado, esses atributos denotam a proposio de um
novo modo de se morar, ligado ao estilo de vida dos novos moradores, o que, na verdade,
tambm revela uma padronizao dos comportamentos e interesses, porque essas mesmas
caractersticas so encontradas em empreendimentos imobilirios por todo pas.
Observados esse conjunto de atributos, durante a realizao do trabalho de coleta
de dados, anotamos caractersticas que nos auxiliassem a colocar em evidncia o perodo atual
do processo de verticalizao, que se pode reconhecer de forma mais evidente na dcada de
2000. Elas esto anotadas nas tabelas em apndice a esta dissertao, na coluna Outras
Caractersticas. A partir delas, elaboramos um glossrio em apndice (Quadro 17), no qual
reunimos todos os atributos que se apresentam nos empreendimentos verticais, retirados das
peas publicitrias e dos anncios de venda dos apartamentos na cidade de Londrina.
206
Este glossrio tem como objetivo apresentar ao leitor os atributos que constituem
os novos empreendimentos construdos na cidade de Londrina, sobretudo em apartamentos do
bairro Gleba Palhano, pois ali se apresentam com maior intensidade e, posteriormente, em
edifcios centrais.
Para Sthal (2005), a autorrealizao na compra de um imvel d-se atravs da
ampliao da autoestima, caracterizada pela busca de status, uma vez que os consumidores
tendem a procurar marcas reconhecidas como sinnimo de poder e sucesso, buscando casas e
apartamentos de alto padro em locais nobres, com segurana e diferenciais que
demonstrem o seu sucesso pessoal.
Nesse sentido, as Cincias da Administrao avaliam os mercados em quatro
nveis para facilitar e atingir aos diferentes tipos de consumidores, a partir dos quais os
empreendedores pretendem alcanar suas metas. Consideramos relevante trazer, para essa
dissertao, a perspectiva deste campo profissional, para termos elementos para se entender as
lgicas que orientam a produo imobiliria e, por conseguinte, a produo do espao urbano.
De acordo com Kotler (2000), so eles: segmento, nicho, local (geogrfico), individual:
grupo que identificado a partir de suas preferncias, seu poder aquisitivo, suas atitudes
e seus hbitos similares de compra;
207
compradores; e
mais maneiras. Eles podem diferir em seus desejos, recursos, preferncias de localizao,
atitudes e prticas de compra. Por meio da segmentao, as empresas dividem mercados
grandes e heterogneos em segmentos menores, que podem ser atingidos de maneira mais
eficiente e efetiva com produtos e servios que atendam s suas necessidades singulares
(KOTLER e ARMSTRONG, 2000).
Sendo assim, as estratgias empreendidas perpassam os seguintes critrios: a
importncia do produto, o destaque e a superioridade que ter frente a outras mercadorias; a
exclusividade; a acessibilidade e a lucratividade. Este ltimo item se refere ao potencial que
as empresas podero obter (KOTLER, 1998).
As estratgias de marketing, na atualidade, tambm se orientam no rumo de
mobilizar o acervo dos contedos presentes na esfera da cultura. A manipulao do elemento
cultural torna-se vrtebra, eixo principal, ou seja, fio condutor de todo o processo de gesto
mercadolgica (SILVA, 2002).
No basta apenas produzir, formar o preo e disponibilizar os bens e servios.
Para os especialistas no assunto, necessrio, ento, criar valor, por meio da produo de
sentidos presentes nas esferas culturais da sociedade, garantindo assim a eficcia das aes do
marketing e o lucro das organizaes.
O argumento dado para justificar as estratgias de marketing que elas criam um
maior mercado potencial, o que gera custos mais baixos que, por sua vez, levam a preos mais
baixos ou a margens mais altas de lucro (ANGELIM, 2001).
Em relao ao consumo dos imveis decorrente do processo de verticalizao, h,
na verdade, uma segmentao do consumo imobilirio, que tem levado a processos de
diferenciao cada vez maior entre os imveis e entre as reas de sua localizao. Assumemse, portanto, posturas de consumo atreladas a fatores de diferenciao, que variam segundo
desejos, preferncias e exclusividades.
Os segmentos criados pelas empresas de marketing voltadas, sobretudo, venda
de apartamentos facilitam que as incorporadoras, construtoras e imobilirias alcancem seus
objetivos de venda e, portanto, renda fundiria e lucro, e acabam por gerar novos modos de
consumo, reforando separaes, divises e segmentaes socioespaciais. Essas aes, por
208
sua vez, possibilitam que alguns grupos sociais evitem-se no uso e apropriao do espao
urbano, ou seja, circulem apenas por locais que so distintos, segundo o poder e interesses de
consumo.
Como ltima dimenso de anlise sugerida, escolhida para o desenvolvimento
desta dissertao, trabalharemos com as reportagens sobre os produtos imobilirios da cidade
de Londrina.
A anlise das reportagens, como se viu no captulo 1, tem como objetivo ressaltar
como a mdia impressa local tem destinado seu noticirio, no que se refere ao processo de
construes verticais na cidade de Londrina. Dessa forma, dividimos as reportagens em dois
grupos: o primeiro constitudo pelas matrias relativas aos lanamentos de empreendimentos
e o segundo, a outros noticirios. No que se refere a este grupo, foi feita uma subdiviso,
segundo temas, tais como: segurana; questes condominiais; investimentos; plano diretor e
legislaes; mudanas e alteraes recentes relativas aos apartamentos; infraestrutura;
tecnologia; construo civil; construtoras, incorporadoras e imobilirias, alm de feiras,
fruns e congressos; edies de aniversrio; e financiamentos.
No quadro 18, destacam-se 60 reportagens que se referem ao perodo de 20002010, sobre os lanamentos de prdios que so construdas, sobretudo, no bairro da Gleba
Palhano e na rea central, havendo tambm as referentes s demais reas da cidade. Este
quadro est dividido em duas colunas. A primeira indica o dia da reportagem e a segunda o
ttulo da notcia. H tambm o destaque (cor verde) para a reportagem selecionada para a
anlise. Ressaltamos que no verificamos a presena de reportagens nos anos de 2000 e 2003.
Dia/ms/ano da reportagem
12/08/2001
15/04/2001
02/09/2001
23/09/2001
17/02/2002
03/11/2002
01/08/2004
05/09/2004
22/05/2005
29/05/2005
19/06/2005
30/10/2005
27/11/2005
09/12/2005
12/02/2006
16/07/2006
27/08/2006
Ttulo da reportagem
Londrina ganha o maior empreendimento dos ltimos dez anos
Programao detalhada agiliza entrega da obra
Construtora expe apartamento modelo
Visite: o apartamento pronto do Residencial Renaissance
Residencial vendido pela internet
Lanamento tem 30% das unidades vendidas
Construtora entrega edifcio na Palhano
Edifcio inovador sucesso de vendas
Construtora Artenge entrega condomnio
A. Yoshii apresenta modelo decorado
Construtora lana o Palhano Residences
Plaenge entrega 46 empreendimento em Londrina
GE-Sul lana edifcio na Gleba Palhano
Construtora entrega hoje So Paulo Towers
Artenge lana residencial para a classe mdia
Luxo nas Alturas
Plaenge lana 54 empreendimento em Londrina
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Figura 40: Londrina. Lanamento tem 30% das unidades j vendidas. 2002
Fonte: Jornal Folha de Londrina
Alm disso, o empreendimento possui uma ampla varada, com quase 11 metros e
integrada com a sala de estar. Segundo a responsvel regional da Plaenge em Londrina, as
vendas e entregas antecipadas do empreendimento foram realizadas segundo um rigoroso
plano de obra.
O edifcio Joan Mir o lanamento da construtora Plaenge na reportagem do ano
de 2004 (Figura 42).
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O edifcio Torre de Mlaga, localizado na Rua Joo Huss, 75, s margens do lago
Igap II possui isolamento trmico e acstico, detectores de incndio e de vazamento de gs.
Como atributos, tem quatro sutes, spa, home office, salas de jantar, estar e ntimas e, no
espao comum: salo de festas e jogos, academia de ginstica, quadra poliesportiva, espao
gourmet, churrasqueira, duas piscinas aquecidas para adultos e crianas e uma exclusiva aos
convidados e playground. Para o estacionamento de carros, h a disponibilidade de quatro
vagas na garagem para cada apartamento.
A valorizao da distino da edificao em comparao a outras o forte dessa
matria, tanto porque se destaca a altura do edifcio, como se frisa que cada planta poder se
diferente da outra, acrescentando-se caractersticas como o nmero de vagas na garagem.
A reportagem ainda destaca um empreendimento comercial, que tambm estar
localizado na Gleba Palhano, o edifcio Torre Montelo e o outro residencial Torre Valverde,
com apartamentos cujas reas internas tero 350 m. Baseamos nossos empreendimentos em
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pesquisas de mercado que identificam essas demandas para a regio (diretor tcnico da
Galmo construtora).
A figura 44 indica o lanamento do edifcio Crystal Palace Residence da
Construtora Artenge, que completou 40 anos em 2007. Esta edificao tem sua localizao na
Gleba Palhano, em proximidade com o Lago Igap.
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O primeiro o Authentique (Rua Eurico Humming), com uma rea total de 332
m, com varanda gourmet integrada e sala de estar e jantar no apartamento e, na rea comum,
quadra de tnis, piscina coberta/aquecida e com raia, brinquedoteca, casa da rvore e sauna. O
segundo empreendimento o Poty Lazzarotto (Rua Dimas Barros), com rea de 192 m de
rea total, com cuba na sute-master, varanda gourmet e sala com o screen glass, na parte
interna, piscina com raia de 20 metros e outra infantil, sauna, academia, espao gourmet,
brinquedoteca, quadra poliesportiva, casa de bonecas, praa kids, dentre outros na rea
externa.
Por esse conjunto de matrias ilustrativas das que foram publicadas no Jornal de
Londrina entre 2000 a 2010, podemos observar que o teor de seus contedos no diferente
daquela j destacado nas peas publicitrias, ou seja, as especificidades dos imveis e de suas
localizao so aspectos valorizados nesses textos jornalsticos.
O segundo grupo de matrias refere-se a artigos diversos sobre as construes
verticais na cidade de Londrina, tambm conferindo o ano de pesquisa, de 2000 a 2010.
Desde o ano de 2000 at o ano de 2010, havia no jornal um total de 284 reportagens, as quais
agrupamos segundo 10 temas:
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Figura 50: Londrina. Imveis so boa alternativa como fonte de renda. 2008
Fonte: Jornal Folha de Londrina
Alm disso, deve-se lembrar que o preo dos aluguis varia de acordo com a
localizao, as condies e idade do imvel e as condies de infraestrutura do local.
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refere a cinco matrias que enfatizam as discusses sobre esse tema em suas relaes diretas
com a construo das edificaes verticais.
edifcios residenciais verticais, tais como: reas verdes, imveis com metragens menores na
rea interna, comparaes de edificaes do incio da cidade com as atuais, utilizao de
plantas flexveis etc.
Figura 52: Londrina. Construtora investe em rea de lazer para atrair jovens. 2006
Fonte: Jornal Folha de Londrina
As mudanas recentes nos padres imobilirios, junto com inmeras pesquisas de
mercado, garantiram a alterao das reas comuns para atrair diversos consumidores na
aquisio do primeiro imvel, espaos estes que, at pouco tempo, no compunham o cenrio
imobilirio da cidade de Londrina e que comearam a se destacar na dcada de 2000 a 2010.
Segundo pesquisa realizada pela CEF, jovens com at 30 anos lideram os pedidos de
financiamentos para aquisio do primeiro imvel e baseando-se nisso que as
incorporadoras e construtoras apostam na diversificao das reas comuns para atrair esse
pblico. Tais como j destacado nessa dissertao, as reportagens do jornal veiculam
mensagens e valores que corroboram o que nossa pesquisa verificou, ou seja, a tendncia
produo imobiliria residencial multifamiliar de oferecer imveis com diferenciais em
relao aos que eram produzidos nas dcadas anteriores, em reas do espao urbano de maior
homogeneidade socioeconmica, como fatores que procuram ser atrativos aos futuros
moradores.
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vias em proximidade do bairro da Gleba Palhano, alm de uma reportagem que explicita que
h problemas de saneamento ligados ao esgoto, devido ao grande boom de edificaes na
zona sul.
primeiro semestre de 2010. Dada a negociao com o Secretrio Municipal de Obras, esta via
tem como objetivo a desapropriao de terrenos para a construo de um empreendimento
horizontal, melhorar a circulao para os moradores dos edifcios residenciais e impulsionar
cada vez mais a valorizao desta rea e desafogar o trnsito devido grande circulao de
veculos.
construtoras esto preocupadas com equipamentos mais modernos que economizam o uso de
energia, at novidades para o mercado imobilirio, tais como a utilizao de materiais
construtivos mais baratos e sistemas que garantam facilidade no uso dos equipamentos dos
apartamentos.
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LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) uma certificao de uma Organizao no
Governamental, a NG-U.S. Green Building Counci (USGBC), estadunidense, para a construo de edifcios
sustentveis, de acordo com alguns critrios estabelecidos de racionalizao de recursos como: gua, energia etc.
Esta certificao vigora desde 28/01/98 e, atualmente, j possuem ou esto em fase de aprovao cerca de 14 mil
projetos em todo o mundo, alm de ser uma selo mais reconhecido e concorrido no Brasil. O LEED fornece seis
tipos de certificaes: 1. New Construction (Prdios novos); 2. Existing Buildings (Prdios existentes); 3.
Commercial Interiors (Interiores de edificaes comerciais); 4. Core and Shell (Prdios de mltiplos usurios);
5. Residncias e 6. Neighborhood Development (Desenvolvimento urbano). Disponvel em:
(<http://www.gbcbrasil.org.br/pt/index.php?pag=certificacao.php>) e
(<http://pt.wikipedia.org/wiki/Leadership_in_Energy_and_Environmental_Design>). Acessos em: 10 de ago. de
2011.
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A Haute Qualit Environnementale ou HQE (Alta Qualidade Ambiental) um padro para construo
verde na Frana, com base nos princpios de desenvolvimento sustentvel estabelecido pela primeira vez em
1992 Cpula da Terra. O padro controlado em Paris baseado na Association pour la Haute Qualit
Environnementale (ASSOHQE) e tem por objetivo os mesmos princpios da LEED estadunidense.
Disponvel em:
(<http://site.sabesp.com.br/uploads/file/audiencias_sustentabilidade/Adapta%C3%A7%C3%A3o%20do%20HQ
E%20ao%20Brasil_Manuel%20Carlos%20Reis%20Martins.pdf>) e
(<http://en.wikipedia.org/wiki/Haute_Qualit%C3%A9_Environnementale>). Acesso em 10 ago. de 2011.
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Figura 57: Londrina. 1 plano, Ecomercado Figura 58: Londrina. Ecomercado Palhano. 2011
Palhano e 2 plano, centro da cidade de
Londrina. 2011
Fontes: http://www.mercadopalhano.com.br/MercadoPalhano.html
Figuras 59: Londrina. Ecomercado Palhano. 2011 Figura 60: Londrina. Ecomercado Palhano. 2011
Fontes: http://www.mercadopalhano.com.br/MercadoPalhano.html
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moradia,
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CONSIDERAES FINAIS
tempo (a comparao entre dois perodos) e outro no espao (a comparao entre reas da
cidade).
Essas comparaes e esses movimentos do pensamento revelaram dois pontos
importantes: o primeiro, relativo ao pblico consumidor desses novos empreendimentos,
caracterizados por possuir faixas de renda superior a cinco salrios mnimos, mostrando uma
clara segmentao socioeconmica do mercado; o segundo, associado ao primeiro e dado no
s pela diferenciao residencial, expressa no plano espacial, como por meio de novos
atributos presentes nas construes mais recentes.
As novas reas possuem para as quais a verticalizao expandiu-se um grau
elevado de sofisticao dos equipamentos e servios, bem como de diferenciao
socioespacial. Temos, ento, uma associao entre situao geogrfica das reas de
verticalizao e novos padres estticos que denotam maior status aos seus moradores.
Embora essas mudanas possam ser sentidas num conjunto de bairros de
Londrina, elegeu-se a Gleba Palhano, como a principal rea, expoente dessas novas
caractersticas, razo pela qual a ela se dedicou estudo mais detalhado.
Ressaltamos as amplas dimenses dos terrenos nos quais esses empreendimentos
tm sido construdos e os novos atributos que so oferecidos aos pretensos e/ou futuros
moradores. Para satisfazer o pblico consumidor desses imveis, as incorporadoras e
construtoras tm projetado empreendimentos, que possuem uma gama de espaos em suas
reas comuns destinados ao lazer e entretenimento e, nas reas internas aos apartamentos, novas plantas dos imveis e qualidades que no so encontrados, com tanta frequncia, em
outras reas da cidade, sobretudo no permetro central, em que a verticalizao ainda, a mais
expressiva na cidade.
Como uma das concluses dessa dissertao podemos destacar que esse conjunto
de mudanas nas formas de produo e consumo do espao urbano foram acompanhadas pela
elevao do preo do m desses empreendimentos para moradia. Notou-se essa evoluo, em
termos gerais, para a cidade de Londrina, bem como crescimento diferenciado, revelando
sobrevalorizao das edificaes localizadas nas novas reas de expanso da verticalizao.
Os planos de marketing, juntamente com as propagandas e a publicidade
vinculados pela mdia, por iniciativa das incorporadoras e construtoras, revelam uma srie de
valores objetivos e subjetivos que se associam a esses produtos imobilirios, sendo a
constatao dessa dinmica, tambm, uma concluso a que se chegou com a evidncia das
informaes e documentos coletados.
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REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS
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