fls.

PODER JUDICIRIO
TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO
7 Cmara de Direito Privado

Registro: 2014.0000728237

Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelao n

0068384-89.2012.8.26.0100, da Comarca de So Paulo, em que apelante
COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO BANCOOP, apelada VANDERCY APARECIDA VIEIRA.
ACORDAM, em 7 Cmara de Direito Privado do Tribunal de Justia de
So Paulo, proferir a seguinte deciso: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acrdo.
O julgamento teve a participao dos Exmos. Desembargadores
MIGUEL BRANDI (Presidente sem voto), HENRIQUE NELSON CALANDRA E
LUIZ ANTONIO COSTA.

So Paulo, 12 de novembro de 2014

RAMON MATEO JNIOR
RELATOR
Assinatura Eletrnica

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Se impresso, para conferncia acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, informe o processo 0068384-89.2012.8.26.0100 e o cdigo RI000000LPCBQ.

ACRDO

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7 Cmara de Direito Privado

RESPONSABILIDADE CIVIL. Indenizao por Dano Moral.

COMPRA E VENDA. Cooperativa Habitacional dos Bancrios
de So Paulo. Compra e venda de imvel. Cobrana de saldo
residual apresentado de forma unilateral pela Cooperativa, em
valor estimado, sem a devida comprovao contbil do custo da
obra. Impossibilidade de se apurar o quantum de eventual
crdito. A prorrogao da dvida ad aeternum figura
desproposital e mesmo contrria funo social do contrato.
Precedentes deste Egrgio Tribunal. Aplicao do Cdigo de
Defesa do Consumidor. Sentena Mantida Apelo Improvido.

Vistos.
Trata-se de ao de ao declaratria de inexigibilidade
de dbito c.c. obrigao de fazer c.c. danos morais que Vandercy
Aparecida Vieira move em face de Cooperativa Habitacional dos
Bancrios de So Paulo

Bancoop, em razo de ter celebrado com a r

Termo de Adeso e Compromisso de Participao de um apartamento

no Residencial Liberty Boulevard pelo valor estimado de R$43.715,24
(fls.62/74. 230/237),

aps quitar o preo (fls.122/123) passou a residir no

imvel (fls.76/79; 238/241), mas a r passou a cobrar valor apurado

unilateralmente a ttulo de reforo de caixa (sob argumento de
inadimplncia de outros cooperados o empreendimento estaria com dficit),

ao qual se insurge, requerendo que seja reconhecida a quitao e a

consequente outorga da escritura com a declarao da inexigibilidade
desse rateio extra (fls.02/49).
O Juzo Monocrtico julgou parcialmente procedentes os
pedidos para declarar inexigvel a cobrana relativa ao resduo e,
portanto, quitado o contrato firmado entre as partes (apartamento 33,
Apelao n 0068384-89.2012.8.26.0100 - So Paulo - Voto n 4393

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Voto n 4393
Apelao n 0068384-89.2012.8.26.0100
Apelante: Cooperativa Habitacional dos Bancrios de So Paulo
Bacoop
Apelada: Vandercy Aparecida Vieira
Comarca: So Paulo
Juza sentenciante: Fernanda Salvador Veiga

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bloco B do empreendimento Residencial Liberty Boulevard); condenar a r a

outorgar

escritura

definitiva

autora,

bem

assim eventuais

documentos necessrios ao registro da propriedade no flio real, em dez

dias, aps o trnsito em julgado, sob pena de multa diria de
R$1.000,00 limitada a R$80.000,00, alm de condenar a r ao pagamento

R$3.000,00 (fls.763/768).

Inconformada
Bancrios de So Paulo

apela

Cooperativa

Habitacional

dos

Bancoop. Sustenta que a apelada litiga de m-

f ao omitir a existncia de ao movida pela Associao dos

Adquirentes de apartamentos do Condomnio Edifcio Liberty Boulevard
Residence, ao coletiva ordinria de obrigao de fazer (processo n
0226744-35.2006.8.26.0100

fls.293/405),

que, estando h mais de trs

anos negociando com a apelante uma forma de pr fim ao litgio que

envolve as partes, pactuaram pela transferncia do empreendimento
para a Construtora OAS (a apelada esteve presente assembleia que
decidiu pela transferncia e votou favoravelmente

fls.246),

que ser a

responsvel pela finalizao do Condomnio (e pela outorga da escritura

pblica), assim, a apelada busca atravs desta demanda burlar o

resultado da deciso tomada democraticamente em Assembleia Geral

Extraordinria da Associao da qual faz parte (fls.244/247), devendo ser
a ela cominada a multa (litigncia de m-f). Alega que a apelada
vinculou-se cooperativa e assinou termo de adeso (fls.62/74. 230/237),
visando aquisio de imvel pelo sistema cooperativo, tendo havido um
dficit na construo, que ensejou a cobrana do aporte financeiro
(essencial para a concluso das obras), no havendo que se falar em

irregularidade de contrato. Aduz que o rateio da diferena entre o preo

estimado e o preo de custo do empreendimento configura dever legal
do associado (artigo 21 do Estatuto Social), que obrigado a arcar com os
valores necessrios para a execuo da obra pelo seu preo (de custo
real) e pelo sistema de autofinanciamento. Afirma ser impossvel realizar

Apelao n 0068384-89.2012.8.26.0100 - So Paulo - Voto n 4393

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das custas do processo e honorrios advocatcios arbitrados em

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a outorga da escritura, vez que por deciso assemblear houve a
transferncia do empreendimento para a OAS (fls.776/777; 780/807).
Recurso de apelao preparado (fls.778/779), tempestivo,
recebido (fls.810) e contrariado (fls.817/869).

Voto.
A apelao no merece provimento.
De promio, para efeitos legais no se pode excluir o
negcio jurdico objeto desta ao do mbito do Cdigo de Defesa do
Consumidor, ou seja, no se aplica exclusivamente a Lei n 5.764/71, ao
caso.
No se olvide que conquanto a natureza jurdica da
autora seja do ramo de cooperativa, o fato que est inserida, no caso
em tela, no campo das incorporaes imobilirias e como tal se
enquadra no conceito legal de fornecedora de produtos e servios.
A esse propsito, tem se entendido que a relao de
consumo no pode ser excluda em hiptese como a destes autos,
constituindo-se a r num tipo de associao que muito mais se aproxima
dos consrcios do que propriamente de cooperativa, at porque, via de regra,
nem sempre o efetivo esprito cooperativo que predomina nessas entidades
(...) o associado que a ela adere apenas para o efeito de conseguir a aquisio
de casa prpria, dela se desliga e se desvincula uma vez consumada a
construo1.

Tambm nessa toada, o voto proferido pelo eminente

Desembargador Francisco Loureiro2 que asseverou: Destaco inicialmente
que a BANCOOP, criada pelo sindicado dos bancrios com a finalidade de
construir pelo regime cooperativo moradias aos integrantes daquela categoria
profissional a custo reduzido, em determinado momento desviou-se de seu
escopo original. Passou a construir em larga escala e a comercializar unidades
1
2

TJ-SP - Apelao n 166.154, Rel.: Des. Olavo Silveira, in JTJ 236/60.

AC Apelao n 0158529-07.2006, j. 24/03/2011.
Apelao n 0068384-89.2012.8.26.0100 - So Paulo - Voto n 4393

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o relatrio.

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futuras a terceiros no sindicalizados ao sindicato dos bancrios (...). Parece
evidente que ocorreu ao longo de alguns anos verdadeira migrao das
atividades da BANCOOP, que deixou de expressar o verdadeiro esprito do
cooperativismo e passou a atuar como empreendedora imobiliria, com
produtos destinados ao pblico em geral, alavancados em forte apelo
publicitrio. Ao contrrio do que afirma o recurso, portanto, a relao entre a

Cdigo de Defesa do consumidor. No basta o rtulo jurdico de cooperativa

para escapar, por ato prprio, do regime jurdico cogente protetivo dos
consumidores. (...) Aps julgar dezenas de casos da BANCOOP, constato que,
sob o falso rtulo de regime cooperativo, lanou dezenas de empreendimentos
imobilirios, com promessa de entregar milhares de unidades autnomas,
expressiva parte delas no cumprida, lesando uma multido de adquirentes.
No vejo como deixar de aplicar o regime protetivo do Cdigo de Defesa do
Consumidor aos contratos de adeso preparados pelo BANCOOP, nem como
acolher o falso argumento de que todos os adquirentes so cooperados e
associados em um empreendimento do qual no tinham controle, nem
fiscalizao eficiente dos custos e muito menos do destino dos pagamentos
que efetuavam. (...) Como acima posto, entendo que sob o singelo rtulo foram
de negcio cooperativo passou a r BANCOOP a agir como verdadeira
imobiliria, com atividade voltada ao lucro (...). Mais grave, passou a
Cooperativa a exigir dos adquirentes que j receberam a posse de suas
unidades pagamento de expressiva quantia suplementar, sob o argumento de
que se trata de resduo de custeio de obras no regime cooperativo.

Da porque, para hipteses como a dos autos, a melhor

orientao aquela que a admite como relao de consumo,
entendendo aplicveis, ao menos analogicamente, as disposies do
Cdigo do Consumidor.
RESCISO C.C. REINTEGRAO DE POSSE.
Venda e compra de imvel. Cooperativa que
no tem a natureza jurdica das tradicionais,
no passando de forma encontrada para
comercializao de imveis em construo.
Aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor.
Ilegalidade da cobrana de "reforo de caixa",
conforme acrdo proferido por esta 4
Apelao n 0068384-89.2012.8.26.0100 - So Paulo - Voto n 4393

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BANCOOP e os adquirentes de unidades autnomas futuras regida pelo

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Tambm no est em caso de xito a argumentao

recursal no sentido de ser legtima a cobrana de saldo devedor
residual, atinente ao custo adicional da obra, denominada de parcela
de apurao final e configurada como um dever do cooperado.
A esse propsito, sustenta que a obra se deu a preo de
custo, cujo preo estimado inicialmente, mas, posteriormente, deve
ser feita a apurao do custo real.
A despeito de o contrato prever, por um lado, o regime
com preo de custo e com possveis e futuras alteraes no valor e no
nmero de parcelas, h, por outro, previso expressa no sentido do
respeito ao Regimento Interno e ao Estatuto da Cooperativa.
A esse ltimo propsito, vale dizer, do respeito s
disposies do Estatuto Social da Cooperativa, cumpre observar o
disposto nos incisos I e II, do artigo 39:
Art. 39 A Assembleia Geral Ordinria realizar-se-
anualmente dentro dos 3 (trs) meses seguintes ao termino do
exerccio social, competindo-lhe:
I deliberar sobre as Contas, Relatrios da Diretoria, Balano
Geral e parecer do Conselho Fiscal;
II destinao das sobras apuradas ou rateio das perdas
decorrentes da insuficincia das contribuies para cobertura
de despesas da sociedade;(...) (fls.142).

A referida clusula prevista no Estatuto da Cooperativa

impe a esta a obrigao de convocar Assembleia Geral Ordinria, para
os fins ali descritos, em respeito transparncia da relao jurdica e ao
princpio da confiana entre as partes.
3

TJ/SP 4 Cmara de Direito Privado, AC n 0115650-67.2006.8.26.0008, rel. Des.

Maia da Cunha, j. 27.02.2014
Apelao n 0068384-89.2012.8.26.0100 - So Paulo - Voto n 4393

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Cmara. Multa moratria de 10%, prevista no

contrato, que fere o CDC, e deve ser reduzida
para 2%, conforme fixado na r. sentena. Art.
52, 1, do mesmo dispositivo legal. Tabela
Price que no contm abusividade nem
cobrana de juros capitalizados. Saldo devedor
que dever ser apurado em fase de liquidao
de sentena. Sucumbncia recproca. Recurso
parcialmente provido3.

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7 Cmara de Direito Privado
Todavia, restou descumprido aquele preceito, posto que,
em nenhum momento, cuidou a apelante de demonstrar que as contas
do empreendimento tenham sido aprovadas na forma exigvel, nem, por
conseguinte, apresentou a aprovao do dficit apurado, apontado
como saldo residual e o seu respectivo rateio, tambm na forma devida,

OAS (fls.244/247).
A transparncia e a boa-f so essenciais nas relaes
jurdicas, embasam a certeza do direito que se pleiteia, na busca da
verdade, formando a convico do magistrado que tem a misso da
pacificao social realizando a justia.
O dever de verdade nasce entre as partes e o Estado, e
no entre as partes. J existe quando existe a pretenso tutela
jurdica e comea de ter de ser observado desde que se inicia o exerccio
da pretenso tutela jurdica. Preexiste ao processo, de modo que j o
pode infringir quem expe fatos em petio inicial ou em ao
preparatria4.
Alis, cabe mencionar que a prtica de emprstimo
solidrio, realizada pela diretoria da cooperativa e sem qualquer
autorizao dos cooperados, acabou contribuindo para levar ao suposto
dficit alegado, posto que Na medida em que as seccionais tomadoras se
negam a pagar os emprstimos, como esses recursos so provenientes de
outras seccionais em construo, as tomadoras prejudicam o fluxo de caixa
das credoras e atrapalham o cronograma de execuo (fls.451), sendo certo

que o empreendimento em testilha gozava de supervit (fls.407).

Releva notar, ainda, que a clusula 16 do contrato foi
redigida de forma obscura, colocando o cooperado em manifesta
desvantagem.
Seus

termos,

sobre

serem

ininteligveis

incompreensveis, no esclarecem quais os fatores que compem o

4

Francisco Pontes de Miranda, Comentrios ao Cdigo de Processo Civil, Tomo I, Rio

de Janeiro: Forense, 1973, p. 367.
Apelao n 0068384-89.2012.8.26.0100 - So Paulo - Voto n 4393

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eis que a assembleia realizada tratava apenas da transferncia para a

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Ao final do empreendimento, com a obra concluda e tendo

todos os ASSOCIADOS cumprido seus compromissos para
com a BANCOOP, cada um deles dever, exceto no que se
refere a multas ou encargos previstos no Estatuto, neste
instrumento, ou por deciso de diretoria, ou de assembleia, ter
pago (sic) custos conforme o plano/unidade escolhidos,
considerados ainda os reajustes previstos no presente Termo,
alm daqueles previstos na clusula 4.1 e seu pargrafo
nico.

Tal clusula est eivada de nulidade.

No se pode permitir que a promitente vendedora, ora
apelante, justificando-se na no concluso de todos os edifcios do seu
empreendimento, venha a impingir autora a cobrana de valores
incertos e sem qualquer lastro objetivo, mantendo, desse modo, a
apelada indefinidamente vinculada ao pagamento do preo, sem nunca
obter a quitao da unidade por ela adquirida5.
Demais disso, no se afina no enunciado da Clusula 4,
denominada Plano Geral de Pagamentos, a previso do custo final.
Com efeito, tal dispositivo contratual prev os seguintes
pagamentos: a) entrada; b) parcelas mensais; c) parcelas anuais; d)
parcela de entrega de chaves (fls.64).
Nessa lente, no h qualquer meno acerca da referida
parcela de apurao final.
Demasia no ser acenar que a alegao de que no curso
da obra, verificou-se um dficit no empreendimento Residencial Liberty
Boulevard em decorrncia da diferena de valores entre o preo estimado e o
preo de custo efetivo da construo, este segundo superior ao valor
considerado inicialmente (fls.787), motivo pelo qual foi necessria a

utilizao do custo adicional da obra, no prosperar, pois, a cooperativa

no apontou ou demonstrou, em qualquer oportunidade, que os valores
presentemente cobrados so efetivamente devidos. No comprovou o
custo da obra, os materiais utilizados, o valor com a mo de obra, razo
5

Nesse sentido: TJ/SP AC n 0197061-79.2008.8.26.0100, j. 16/4/2013.

Apelao n 0068384-89.2012.8.26.0100 - So Paulo - Voto n 4393

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custo da unidade autnoma. Confira-se:

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pela qual a manuteno da sentena mesmo de rigor.
Nessa trilha, a jurisprudncia contempornea deste
COOPERATIVA HABITACIONAL. Outorga de
escritura definitiva. Saldo devedor. Reforo de
caixa. Inexigibilidade proclamada em ao
precedente. Quitao reconhecida. Outorga
devida. Desnecessidade, contudo, de fixao
de multa (art. 466-A do CPC). Apelao provida
em parte6.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
Cooperativa
Habitacional
Unidades
habitacionais
adquiridas
por
autofinanciamento a preo de custo
Cobrana de rateio final aps a quitao das
parcelas
Ausncia
de
documentos
comprobatrios da origem dos valores exigidos
Sentena de improcedncia
Modificao Recurso a que se d provimento para declarar
a inexigibilidade do dbito cobrado a ttulo de
"rateio final" e a consequente imisso dos
apelantes na posse das unidades habitacionais
descritas na inicial, invertido o nus de
sucumbncia 7.

A apelante no demonstrou a regularidade da dvida

presentemente exigida e nem a sua aprovao em assembleia; certo que
figura desproposital e mesmo contrrio funo social do contrato, a
prorrogao da dvida ad aeternum, como j referido.
Ademais, o saldo residual, com escusas pela reiterao,
veio de ser apurado de forma unilateral, sem quaisquer demonstrativos
ou provas de seu cabimento e adequao.
Nessa linha a r. sentena deve ser mantida por seus
prprios e bem lanados fundamentos, os quais ficam inteiramente
adotados como razo de decidir para o desprovimento do recurso.

TJ/SP 2 Cmara de Direito Privado, AC n 0105541-96.2012.8.26.0100, rel.

Guilherme Santini Teodoro, j. 20.05.2014.
7 TJ/SP 9 Cmara de Direito Privado, AC n 0031827-20.2009.8.26.0000, rel. Des.
Jayme Martins de Oliveira Neto, j. 18.03.2014.
Apelao n 0068384-89.2012.8.26.0100 - So Paulo - Voto n 4393

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Egrgio Tribunal Bandeirante:

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Ante o exposto, NEGA-SE PROVIMENTO ao apelo.

RAMON MATEO JUNIOR

Apelao n 0068384-89.2012.8.26.0100 - So Paulo - Voto n 4393

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Relator