Universidade Federal de Pernambuco

Centro de Filosofia e Cincias Humanas

Programa de Ps-Graduao de Geografia

A VERTICALIZAO DO ESPAO URBANO: O

CASO DO BAIRRO DO PRADO RECIFE/PE

Mestranda: Luciana Helena da Silva

Orientao: Prof. Dr. Jan Bitoun

Recife
2008

Universidade Federal de Pernambuco

Centro de Filosofia e Cincias Humanas
Programa de Ps-Graduao de Geografia

A VERTICALIZAO DO ESPAO URBANO: O

CASO DO BAIRRO DO PRADO RECIFE/PE

Luciana Helena da Silva

Dissertao apresentada ao
Programa de Ps-Graduao
em Geografia da Universidade
Federal de Pernambuco para a
obteno do ttulo de Mestre
em Geografia.

Orientao: Prof. Dr. Jan Bitoun

Recife
2008

Silva, Luciana Helena da

A verticalizao do espao urbano : o caso do bairro
do Prado Recife/PE. Recife: O Autor, 2008.
106 folhas : il., fotos, fig., tab.
Dissertao (Mestrado) Universidade Federal de
Pernambuco. CFCH. Geografia, 2008.
Inclui: bibliografia e anexos.
1. Geografia. 2. Geografia urbana. 3. Cidade. 4.
Espaos urbanos. 5. Investimentos imobilirios. 6.
Verticalizao. 7. Recife (PE). I. Ttulo.
911
910

CDU

(2.

ed.)

UFPE
BCFCH2008/91

CDD (22. ed.)

4

Dedico esta dissertao aos meus pais,

Jos Messias M. da Silva e Helenita
Lima da Silva.

AGRADECIMENTOS

Gostaria de agradecer a algumas pessoas e instituies sem as quais no

seria possvel a realizao desta pesquisa. Primeiramente agradeo ao Programa
de Ps Graduao em Geografia por ter me concedido a oportunidade de realizar
esta pesquisa.
Agradeo tambm ao meu orientador Jan Bitoun por todo apoio e
incentivo durante os dois anos de mestrado. A professora Ana Cristina
Fernandes por ter sido minha orientadora na graduao e que muito me
influenciou nessa jornada. Ao professor Alcindo Jos de S pelo apoio ao longo
do processo de construo desse trabalho.
No poderia esquecer aqueles que proporcionaram o bom andamento da
pesquisa como os moradores do bairro do Prado, em especial a ris da Rocha que
me abriu as portas da Capela Santa Edwiges e me forneceu importantes dados
sobre a histria do bairro e ao tratador de cavalos do Jckey Club do Recife
senhor Alcione Barbosa de Almeida que me auxiliou na aquisio de
informaes acerca do bairro.
Agradeo tambm queles que me ajudaram na coleta de dados junto
Prefeitura da Cidade do Recife, Josidete e Mana. Aos meus amigos Marciel Jos
do Monte por estar a todo o momento ao meu lado acreditando no meu
potencial, a Messias Luiz do Nascimento por me apoiar nos momentos mais
difceis dessa caminhada durante estes dois anos de luta e aos meus
companheiros de trabalho por me incentivarem na realizao deste projeto.
Agradeo tambm a todos aqueles que direta ou indiretamente estiveram
comigo, viabilizando a materializao desta dissertao. As palavras e as
emoes so poucas diante dos incentivos que todas essas pessoas me deram.

RESUMO
A cidade um espao dinmico que est em constante movimento, em constante
mudana. Junto a essas mudanas, alteram-se tambm a sua paisagem, suas formas e as
suas funes. Muitos so os atores responsveis por essas alteraes, contudo, nesse
trabalho, busca-se analisar o papel das intervenes imobilirias no processo de
formao do espao.
O presente trabalho tem como objetivo fazer uma discusso sobre o processo
de verticalizao dentro da cidade do Recife, numa rea onde ela ocorre de forma
incipiente, com o intuito de detectar os mecanismos ou processos envolvidos na
modelao do espao urbano. Para tanto foi realizada uma anlise do bairro do Prado,
que est localizado numa rea de transio onde de um lado temos um ncleo de bairros
que esto se adensando rapidamente e de outro temos bairros mais populares que sofrem
uma verticalizao mais modesta.
O bairro do Prado est se adensando atravs de um processo de verticalizao
lento. Seus limites com os bairros da Madalena, Zumbi, Cordeiro, San Martin, Bongi e
Ilha do Retiro, mostram claramente que esta uma rea de transio entre um espao
em que prevalecem residncias de uma populao mais abastada e outra em que reside
uma populao de menor renda. Por isso seria essa rea, tambm, o limite da
verticalizao que invade aos bairros beira rio.
Enquanto espao de transio o bairro possui contradies que podem inibir essa
verticalizao. O fato de o bairro ser composto em grande parte por Zonas Especiais de
Interesse Social - ZEIS inibe o avano construtivo na totalidade do bairro, resultando no
adensamento vertical restrito, limitado no permetro que no se constitui enquanto
ZEIS.
Em contrapartida os elementos locacionais como proximidade de vias de
circulao de acesso aos principais centros comerciais e de servios da cidade, a
disponibilidade de equipamentos pblicos e a amenidade ambiental tem contribudo
para a atrao de novos investimentos imobilirios.
Diante de tais condicionantes a verticalizao se d nesse espao de forma lenta,
concentrada, buscando implantar-se nos espaos mais receptveis do bairro alterando as
formas tradicionais e imprimindo uma feio moderna e vertical.

Palavras chaves: Verticalizao, Espao Urbano, Recife.

ABSTRACT

The city is a dynamic space that it is in constant movement, in constant change.

Along with these changes, change is also its landscape, its forms and its functions.
There are many actors responsible for these changes, however, in this work, seeks to
examine the role of real estate operations in the training of space.
This paper aims to make a discussion on the process of verticalization within the
city of Recife, in an area where it occurs so early in order to detect the mechanisms or
processes involved in shaping the urban space. For this was done an analysis of the
Prado neighborhood, which is located in an area of transition from one side where we
have a core of neighborhoods that are to densify quickly and we have other
neighborhoods that suffer most popular verticalisation more modest.
The neighborhood is valuing the Prado through a process of slow verticalization.
Its limits to the neighborhoods of Madalena, Zumbi, Cordeiro, San Martin, Bongi and
the Ilha do Retiro, clearly show that this is an area of transition between an area of
homes that prevail in a more affluent population and one which is a population of lower
income. So would that area, too, the limit of verticalization that invades the riverside
neighborhoods. Its limits to the neighborhoods of Madalena, as the neighborhood area
of transition has contradictions that can inhibit this verticalization.
The fact that the district be composed largely of Special Areas of Social Interest
- ZEIS inhibits constructive progress in the whole neighborhood, resulting in vertical
density restricted, limited in that perimeter is not as ZEIS.
However the elements locacionais as proximity to transit routes of access to
major commercial centres and services of the city, the availability of public facilities
and environmental amenity has contributed to the attraction of new property
investments.
Faced with such constraints the verticalization occurs in this space so slow,
concentrated, seeking to set up more spaces in the neighborhood receptbles changing
traditional forms and printing feature a modern and vertical.

Key words: Verticalization, Urban Space, Recife.

LISTA DE FIGURAS
Figura

Discriminao

Pgina

Recife do sc. XIX

34

Mapa de rendimentos superiores a 10 salrios

40

Renda mdia dos responsveis pelos domiclios (2000) em

bairros selecionados por conjuntos

41

Nmero de projetos de edifcios aprovados segundo grupos

geogrficos

46

Mapa Recife com subunidades acima de 20 pavimentos

47

Madalena na dcada de 1990 com vista parcial da avenida

Beira Rio

49

Margem Esquerda do rio Capibaribe, com vista para

avenida Beira Rio

50

Avenida Beira Rio com vista para rea de lazer e pista de

Cooper

50

Imagem da avenida Beira Rio. Bairro da Torre / Madalena

52

10

Academia da Cidade da avenida Beira Rio

53

11

Imagem da margem do rio Capibaribe na avenida Beira Rio

53

12

Bairro do Prado na dcada de 1940

58

13

Bairro do Prado na dcada de 1970

58

14

Capela de Santa Edwiges recm construda em 1936

59

15

Capela de Santa Edwiges em 2008

59

16

Quadro de zoneamento segundo Lei 7427/61

63

17

Mapa do zoneamento da Lei 7427/61

64

18

Mapa Lei 14511/83

67

19

Imagem do bairro do Prado; rea em que a verticalizao

mais intensa

74

20

Quadro de domiclios e populao residentes das Zeis

localizadas no Prado

75

21

Quadro Zeis infra-estrutura bsica

76

22

Quadro de renda mdia de bairros e zeis

77

23

Quadro de IDH municipal RPA4 e UDH

78

24

Mapa de Renda Mdia por Chefe de Domiclio da Grande

Madalena

78

25

Porcentagem de edifcios construdos em 2000

79

26

Prado com seus edifcios

80

27

Rua Japecanga, no trecho mais valorizado do Prado

80

28

Delimitao do espao da verticalizao no Prado

81

29

Quadro com Imveis por total de pavimentos, segundo

RPA e bairro

82

30

Evoluo de rea construda do Prado e Madalena

82

31

Imagem da rua Gomes Taborda, antiga rua da Lama

86

32

Vista parcial do bairro do Prado, a partir do Jckey Club

86

33

Ruas sem asfalto no bairro do Prado

34

Avenida Abdias de Carvalho

88

35

Casas que esto nas terras do Jckey, virando suas frentes

para a avenida

88

36

Mercado imobilirio da regio metropolitana oferta por

bairro ms de Abril

91

37

Mercado imobilirio da regio metropolitana venda por

bairro ms de Abril

91

87

10

SUMRIO

Introduo

12

Captulo I: Verticalizao e Diferenciao do Espao Urbano

1.1 Os Agentes da Verticalizao
1.2 Verticalizao Como Indicador da Valorizao do Espao Urbano

16
18
19

Captulo II: Recife e Seus Recortes Espaciais

2.1 Da Cidade Concentrada Expanso da Urbanizao Desigual
2.2 A Viso do Atlas de Desenvolvimento Humano
2.3 Os Espaos Tradicionais da Verticalizao no Recife
2.4 A Recente Expanso na Grande Madalena

28
29
38
41
48

Captulo III: O Bairro do Prado

3.1 De rea Rural Suburbana e Urbana: Infra-estruturas e Legislaes
3.2 Transio Fsica, Funcional e Social: Procedimentos Metodolgicos
3.3 A rea de Verticalizao no Bairro do Prado: Um Espao Limitado e Uma
Verticalizao Incipiente

54
55
72
80

Captulo IV: Fatores Indutores e Inibidores da Verticalizao

4.3 Fatores Locacionais Favorveis Integrao do Prado Nessa Expanso e
Fatores Inibidores
4.4 Os Agentes Imobilirios da Verticalizao No Prado Caracterizao e
Procedimentos
4.5 Os Residentes Antigos Como Agentes Inibidores do Movimento de
Verticalizao
4.6 Os Novos Residentes em Edifcios Verticais: Suas Motivaes

84
84

Concluso

97

Referncias Bibliogrficas
Anexo 1 Questionrio para entrevista de residentes de edifcios
Anexo 2 Questionrio para entrevista de residentes em casas unifamiliares

99
105
106

89
91
94

11

INTRODUO
As cincias sociais, e em especial a geografia, tm dedicado parte dos seus
esforos para os estudos sobre a questo urbana e essa tendncia tem crescido na
medida em que as complexidades desse campo se manifestam. Dentro dessa temtica
est o problema do adensamento das cidades via verticalizao da habitao,
caracterstica comum nas grandes metrpoles do Brasil.
A presente obra resultado das inquietaes da autora, referente
problemtica da modificao do espao urbano promovida pela valorizao imobiliria
que ocorre via verticalizao, a partir de mercados distintos (formal e informal), assim
como da ao de agentes (internos e externos) integrados no processo de (re)produo
do espao.
O trabalho tem como objetivo fazer uma discusso sobre o processo de
verticalizao dentro da cidade do Recife, numa rea, o bairro do Prado, onde ela ocorre
de forma incipiente, com o intuito de detectar os mecanismos ou processos envolvidos
na modelao do espao urbano. Para tanto ser feita a anlise do bairro, que est
localizado numa rea de transio entre um ncleo de bairros que esto se adensando
rapidamente outro composto por bairros mais populares que sofrem uma verticalizao
mais modesta.
O bairro do Prado, objeto de estudo desse trabalho, est se valorizando atravs
de um processo de verticalizao lento. Seus limites com os bairros da Madalena,
Zumbi, Cordeiro, San Martin, Bongi e Ilha do Retiro, mostram claramente que esta
uma rea de transio entre um espao em que prevalecem residncias de uma
populao mais abastada e outra em que reside uma populao de menor renda. Por isso
seria essa rea, tambm, o limite da verticalizao que se expande em bairros
localizados na margem direita do rio Capibaribe.
Considerando esses fatores aqui descritos, procuramos responder aos seguintes
questionamentos: como se comporta o mercado imobilirio nesse espao e qual o seu
potencial de expanso da verticalizao, uma vez que existem fatores sociais e fsicos
que podem limitar esse desenvolvimento? Quais so os processos que favorecem a
verticalizao, numa rea menos valorizada, que no compe os espaos verticalizados
tradicionais do Recife e que se localiza entre dois ncleos de renda (um tradicional, com
populao classe mdia alta e outro popular)?

12

De forma secundria buscou-se responder: Quais so os agentes envolvidos na

oferta e na demanda de novos edifcios no bairro do Prado? Como ocorre a participao
das grandes e pequenas empresas imobilirias na cidade do Recife? Quais so os
equipamentos novos e antigos presentes no bairro que interferem na funcionalidade do
mesmo e constituem fatores de atrao de novos negcios imobilirios? Sobre essa tica
se desenvolveu o presente estudo, com a finalidade de relacionar a nova configurao
urbana da cidade do Recife aos processos de valorizao e desvalorizao do espao
urbano.
O bairro do Prado despertou especial interesse, por estar ocorrendo nele, nos
ltimos anos, significativas alteraes em forma de substituio das antigas residncias
por construes verticais, reflexo da valorizao do bairro vizinho da Madalena, o que
vem motivando uma nova reestruturao nesse espao gerando novas mobilidades
espaciais.
Para verificar tais transformaes que foi escolhido um bairro onde a
verticalizao est em seu processo inicial. A verticalizao historicamente esteve
atrelada no Recife alta renda. A produo de edifcios, salvo alguns empreendimentos
promovidos pelo Banco Nacional de Habitao (BNH), buscou atender a clientes mais
abastados, com isso, os espaos verticalizados foram-se polarizando. Na cidade do
Recife, assim como em outras cidades brasileiras, houve a concentrao desses
empreendimentos, voltados classe mdia alta, em poucas reas caracterizadas como
aquelas mais valorizadas e dotadas dos melhores equipamentos pblicos. Na contramo
dessa concentrao, h na atualidade uma tentativa de desconcentrao com
lanamentos de imveis em reas menos tradicionais da cidade. O mercado imobilirio
tem migrado para reas mais populares, buscando novos consumidores.
A hiptese levantada de que existe uma tendncia de deslocamento da
expanso imobiliria no sentido Casa Forte Madalena e no sentido E - W, que tem
levado o bairro do Prado a uma valorizao atravs da substituio de residncias
horizontais por edifcios. Contudo existem fatores fsicos (infra-estruturas e
equipamentos) e fatores sociais (vizinhana com reas de populao de mais baixa
renda) que se mostram como limitadores dessa dinmica, gerando uma concentrao
dos empreendimentos imobilirios nas imediaes das ruas Carlos Gomes, Joo Ivo e
avenidas Abdias de Carvalho e Caxang. Esses condicionantes fazem com que as
empresas imobilirias envolvidas na modificao desse espao sejam diferentes

13

daquelas que atuam nos bairros Madalena, Torre e Ilha do Retiro. So empresas de
menor porte, responsveis por edificaes destinadas classe mdia.
Como hiptese secundria ressaltou-se que existe um movimento de
verticalizao na cidade do Recife que se caracteriza numa tendncia associada
entrada do capital financeiro que ao atrelar-se ao mercado imobilirio garantiu a esse
setor a superao das barreiras concernentes ao acesso propriedade fundiria,
impulsionando a produo de imveis. Como uma segunda hiptese secundria
considerou-se que a participao da legislao local, principalmente a Lei de Uso e
Ocupao do Solo Urbano, tem proporcionado uma desconcentrao da verticalizao
em direo a reas menos tradicionais da cidade.
Os processos metodolgicos utilizados para a realizao dessa pesquisa foram
os usos de questionrios aplicados tanto populao residente em casas unifamiliares,
quanto direcionados aos moradores dos edifcios. O objetivo principal foi traar o perfil
do pblico que consome esses diferentes equipamentos. O intuito de tal diferenciao
foi elencar quem so os moradores das casas, quais seus interesses na modificao do
espao, a disponibilidade em vender suas casas para as construtoras e o grau de
interesse por parte destas em comprar imveis em tais espaos. Desse modo, pde ser
identificada a percepo do espao vivido e as condutas que um determinado grupo
social partilha sobre seus objetos socialmente valorizados, no caso em questo o bairro
e tudo aquilo que nele pertence.
Junto a isso foi explorado um levantamento estatstico, realizado sob a direo
da Professora Suely Leal do Programa de Ps-Graduao em Desenvolvimento Urbano
da UFPE, para identificar os avanos construtivos na cidade do Recife com especial
ateno para as modificaes ocorridas no bairro do Prado. Tambm foi feita uma
pesquisa bibliogrfica que embasou teoricamente o presente trabalho.
A escala escolhida para esse trabalho foi a local, apesar de em determinados
momentos nos remetermos a outras escalas, como a global. O uso da escala local como
prisma de anlise foi considerado mais adequado devido ao objeto de estudo ser o bairro
que enquanto tal o local de reproduo de diversos grupos sociais. Desse modo,
tivemos condies de perceber com maiores detalhes a ao dos atores que esto
envolvidos na modificao do bairro analisado.
Diante dos resultados obtidos estruturamos o trabalho em quatro captulos. O
primeiro, intitulado Verticalizao e Diferenciao do Espao Urbano, de cunho mais
terico e conceitual, busca resgatar quais so os agentes envolvidos no processo de
14

verticalizao e como a criao de edifcios interfere no processo de valorizao do

espao urbano.
No segundo captulo, chamado Recife e Seus Recortes Espaciais, foi traada
a evoluo urbanstica da cidade, a formao dos bairros e a concentrao da elite em
dois plos da cidade, permitindo uma discusso sobre os aspectos scio-econmicos da
cidade com nfase no crescimento desigual que marca sobremaneira a paisagem
recifense.
No terceiro captulo, foi tratado o objeto de estudo: O Bairro do Prado. Fez-se
um resgate histrico sobre como o bairro, inicialmente parte de uma rea rural, se
inseriu no contexto urbano do Recife, com o crescimento da cidade impulsionado por
diversos fatores, dentre eles as intervenes publicas e a atualizao das legislaes
urbansticas. Neste captulo, foram discutidos os resultados obtidos com as observaes
de campo e feitas as consideraes sobre os dados estatsticos coletados. A partir desse
debate, foi introduzida a discusso acerca da rea do Prado, os aspectos fsicos e sociais
que a caracterizam como rea de transio.
O ltimo captulo, chamado Fatores Indutores e Inibidores da Verticalizao
no Recife, trata da verticalizao no bairro, identificando quais os agentes envolvidos,
como se comporta o mercado imobilirio nesse espao e quais os processos inibidores
ou indutores envolvidos nesse processo.

15

1. VERTICALIZAO E DIFERENCIAO DO ESPAO URBANO

Tanto a Geografia quanto outras reas das cincias sociais consideram que um
dos grandes problemas detectados nas grandes cidades brasileiras a demanda social
por habitao. Como resposta a essa questo, diretrizes de planejamento urbano
multiplicam-se indicando o adensamento como uma maneira de amenizar tal dficit.
Adensamento entendido aqui enquanto uma intensificao na ocupao do solo
urbano via verticalizao. Desse modo, as reas que disponibilizassem melhores infraestruturas ou infra-estruturas subutilizadas seriam direcionadas para a edificao de
residncias. Para a cidade continuar crescendo imprescindvel a disponibilidade de
terras, mas o que ocorre nas grandes cidades uma diminuio de espaos livres para a
construo de novas habitaes. Estes esto quase que totalmente edificados,
impulsionando a tendncia de verticalizao das residncias.
Contudo a intensificao da verticalizao no decorrente apenas da demanda
por habitaes, mas de uma rede de relaes econmicas, sociais, tcnicas que se
entrelaam criando novas paisagens na cidade.
Como o prprio termo indica, verticalizao a construo destinada
residncia ou concentrao de escritrios, composta de vrios pavimentos, capaz de
revolucionar a paisagem urbana. Segundo Ramirez in Tws (2007):
Verticalizar significa criar novos solos, sobrepostos, lugares de
vida dispostos em andares mltiplos, possibilitando pois, o
abrigo, em local determinado, de maiores contingentes
populacionais do que seria possvel admitir em habitaes
horizontais e por conseguinte valorizar e revalorizar estas reas
urbanas pelo aumento potencial de aproveitamento.

O perodo de insero da verticalizao nas cidades brasileiras se d em

decorrncia da transferncia de tecnologia para a construo civil brasileira que
possibilitou a produo dos grandes edifcios, como ser visto mais adiante.
Essa verticalizao ocorre, muitas vezes, a partir da demolio e substituio
de edificaes antigas, se materializando atravs da anulao de referenciais histricos.
nesse embate constante entre o novo e o moderno, entre a conservao e a ampliao
que os edifcios verticais vo ocupando a cidade em detrimento das residncias
horizontais.
Esse modo de ocupao da cidade vem ocorrendo gradativamente desde a
dcada de 1920, no entanto, os estudos sobre o tema da verticalizao s ganharam

16

mpeto a partir da dcada de 1980, devido intensificao do fenmeno nas metrpoles

brasileiras. Algumas formas de anlise sobre o tema verticalizao so
compartilhadas nesses estudos, como afirma SAHR (2000). As principais observaes
partilhadas pelos estudos sobre verticalizao indicam que:
1.

O poder pblico tem participao importante no processo de

verticalizao enquanto promotor de legislaes urbanas que disciplinem o uso

do solo urbano.
2.

A verticalizao promove mudanas na sociedade, com

significativos impactos nas classes sociais e na economia da cidade, uma vez

que gera migraes internas e segregao urbana.
3.

A verticalizao sempre vista como sinnimo de avano tcnico

e de modernizao, sendo colocada como marco revolucionrio da paisagem

urbana.
A cidade a materializao, atravs de construes e traados, das aes
humanas acumuladas no tempo. Assim, a introduo da modernidade na cidade lhe
trouxe novas caractersticas com edificaes verticalizadas, simbolizando os avanos
tecnolgicos do novo tempo. No entanto, essas novas edificaes no so homogneas
em seu contedo social. Elas tendero a atender diferentemente os estratos sociais,
variando de forma, dimenso e mesmo de infra-estrutura, que na atualidade podem
conter tecnologias as mais high-tech.
Essa promoo diferenciada de espaos edificados gera uma migrao intraurbana impulsionada pela valorizao imobiliria de setores da cidade que tem
substitudo seus antigos moradores por novos residentes de renda distinta, isso porque
quando uma rea se valoriza, a populao residente se retira, dando lugar populao
de uma classe social mais abastada. O contrrio ocorre com a desvalorizao de uma
rea, a populao mais abastada migra em busca de novos e melhores espaos, dando
lugar chegada de uma populao de estrato social inferior.
Quando as primeiras vendas de residncias se iniciam numa rea da cidade,
desencadeia-se um processo de mudana em toda rea. So alteraes fsico-espaciais,
mas que dependem de decises individuais de diferentes atores econmicos urbanos.
Segundo SOUZA (1994, p.29) O trabalho do homem ao produzir espao vai tambm
consolidando um stio social evidenciado por formas e objetos geogrficos. Este stio
social como que suplanta, destri, o stio urbano (fsico) anterior.

17

1.1 OS AGENTES DA VERTICALIZAO

A cidade enquanto produto social resulta das aes de diversos agentes
acumuladas no tempo. Esses agentes tanto produzem quanto consomem os espaos.
Mas quem so esses agentes? De acordo com Corra (1995, p.12) estes agentes so: os
proprietrios dos meios de produo, sobretudo os grandes industriais; os proprietrios
fundirios; os promotores imobilirios; o Estado; e os grupos sociais excludos. Para
Corra esses atores agem obedecendo a regras, a marcos jurdicos que regulam seu
campo e o alcance de suas atuaes.
Os interesses desses agentes, com exceo da populao excluda, so muitas
vezes confluentes. As estratgias empregadas para a produo do espao urbano, bem
como os conflitos nesse processo podem ser distintos, contudo os mesmos podem
almejar ganhos comuns como, por exemplo, a apropriao de uma renda da terra.
Segundo Corra (1995, p.13):

No estgio atual do capitalismo, os grandes capitais industrial,

financeiro e imobilirio podem estar integrados indireta ou
diretamente, neste caso em grandes corporaes que, alm de outras
atividades, compram, especulam, financiam, administram e produzem
espao urbano.

Os agentes supracitados tm participaes diferenciadas na produo do espao

urbano, que obedece a contextos histricos, estruturais, econmicos e mesmo
locacionais. H uma variao espao-temporal na ao desses agentes que podem
interferir em graus diferentes num determinado espao. o caso no Recife que tem uma
heterogeneidade de atuao desses atores que exploram os espaos da cidade buscando
atender a variados interesses contribuindo dessa maneira para a ampliao da
diferenciao urbana. Diferentes localizaes geram valores diferenciados. Quando se
amplia a escala de anlise ao bairro, o grau de diferenciao de aes na produo do
lugar se evidencia, mostrando-se mais heterogneo.
Os proprietrios de terras agem de forma a adquirir a maior renda fundiria
possvel, por isso esto interessados em converter a terra rural em terra urbana, pois elas
seriam mais lucrativas, especialmente quando direcionadas ao uso comercial e
residencial. Por isso muitas vezes atuam fazendo presso junto ao Estado, interessados
em interferir na definio das leis de uso e ocupao do solo urbano. Tambm fazem
presso por melhores infra-estruturas, interessados em valorizar a localizao de suas
terras.
18

No que diz respeito aos promotores imobilirios, segundo Tws (2007), estes
compreendem a um conjunto de atores envolvidos em cinco operaes: a incorporao
que corresponde a toda logstica de criao do imvel; o financiamento visando a
compra do terreno e a construo do imvel definido anteriormente pelo incorporador; o
estudo tcnico para viabilizar a edificao dentro dos parmetros pr-definidos pelo
incorporador; a construo que a produo do imvel; a comercializao na qual ter a
ao dos corretores, planejadores de vendas e propagandistas que tero como meta a
transformao do capital-mercadoria em capital dinheiro.
O papel do Estado basicamente orientar e organizar o uso do espao. Ao
longo desse trabalho, abordamos suas formas de atuao, pois sua participao na
produo da cidade tem se mostrado complexa, uma vez que atua em consonncia com
os agentes envolvidos na produo do espao urbano, e em outros momentos em
conflito com os esses mesmos agentes.
Os grupos sociais excludos tm uma menor expresso na produo do espao
uma vez que esto submetidos aos interesses dos agentes supracitados. Contudo, nos
espaos de excluso, nos terrenos pblicos ou mesmo nas terras privadas invadidas que
esses agentes tornam-se importantes na formao do espao urbano. Neles criam
favelas, aglomerados subnormais, espaos prprios, smbolos de resistncia e de
sobrevivncia.
Para compreender como ocorre a produo do espao urbano no Brasil, em
especial da verticalizao necessrio compreender a evoluo do espao urbano
brasileiro. Para isso, ser feito um breve resgate da urbanizao brasileira, considerando
o perodo de surgimento dos primeiros edifcios com mais de quatro andares, que
constitui o incio do processo de verticalizao no pas com o intuito de identificar
algumas categorias e agentes que permitam explicar quais so os atores responsveis
pela produo e apropriao desses espaos.

1.2 VERTICALIZAO COMO INDICADOR DA VALORIZAO DO

ESPAO URBANO
O processo de verticalizao no Brasil inicia-se nitidamente na dcada de 1920,
fruto da industrializao. No perodo que corresponde a 1920-1940 ocorre no pas a
19

substituio das importaes, devido crise econmica gerada pela queda no preo do
caf. O capital que antes fomentava a produo cafeeira migrou gradativamente para a
indstria. Assim, aliadas ao desenvolvimento industrial, ocorrem nesse perodo
modificaes tecnolgicas de impacto no pas. A evoluo nos equipamentos de
transporte vertical, por exemplo, foi importantssimo para o aparecimento dos arranha
cus.
A aceitao dos edifcios residenciais sofreu resistncias, por isso, tentou-se ao
mximo criar um ambiente semelhante s residncias horizontais. Externamente
tentava-se a criao de fachadas atrativas, enquanto que internamente buscava-se recriar
os espaos de sala, corredores, sala de estar, de forma que proporcionasse ao seu
habitante a atmosfera de seu ambiente de origem, a casa.
Um dos setores a se beneficiar desse incremento tecnolgico foi, como j
citado, a indstria da construo civil. A aquisio de produtos bsicos para construo
de edifcios era dificultada pela monopolizao e oligopolizao dos pases
industrializados, no entanto, isso no foi impedimento para o desenvolvimento interno
de indstrias de bens de produo. importante frisar que vrias dessas indstrias de
base do Brasil formavam monoplios e oligoplios, como as de cimento e vidro,
monopolistas e as de papel, e siderurgia, oligopolistas. Com a existncia de tais
indstrias, a produo interna viabilizava o acesso aos equipamentos necessrios a
verticalizao. Nessa fase prevalecia na produo de edifcios o incorporador autnomo
(SOUZA, 1994).
Nas dcadas de 1930 e 1940 o Estado assume um importante papel na criao
de infra-estrutura, alm de uma considervel participao no subsetor de edificaes via
elaborao de legislaes urbanas e criao de fundos de financiamentos e caixas
econmicas. Apesar dos esforos o mercado habitacional continuava estagnado. A partir
da dcada de 1960, quando o Estado assumiu definitivamente a tutela da construo
civil no Brasil, o pas presenciou um avano significativo no setor. O Plano Nacional de
Habitao (PNH) dinamizado pela criao do Fundo de Garantia por Tempo de Servio
(FGTS) e pelo Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimo (SBPE) impulsionou a
criao de edifcios no perodo.
A dcada de 1960 ficou caracterizada pela criao do Banco Nacional de
Habitao (BNH) institudo pela Lei n. 4.380 de 21 de agosto de 1964 que em seu
primeiro artigo diz:

20

O Governo Federal, atravs do Ministrio de Planejamento, formular

a poltica nacional de habitao e de planejamento territorial,
coordenando a ao de rgos pblicos e orientando a iniciativa
privada no sentido de estimular a construo de habitaes de
interesse social e o financiamento da aquisio da casa prpria
especialmente pelas classes da populao de menor renda.

Por trs desse objetivo estava a inteno de promover a acumulao pelas

classes dominantes. A necessidade da classe dominante em continuar no poder e a
presso popular por assistncia as necessidades fundamentais como habitao fez com
que o governo respondesse aos clamores nacionais. Segundo Villaa (1986, p.30) O
governo se debatia ento, entre, de um lado, a necessidade de dar forte amparo ao
processo de acumulao e dominao burguesa e de outro, a de legitimar-se populao
dominada custa da qual se dava essa mesma acumulao.
A criao do BNH forou a profissionalizao e expanso do mercado
imobilirio no Brasil. O incorporador autnomo perdeu fora diante das empresas
organizadas que foram contratadas e financiadas pelo BNH. So indiscutveis os
impactos gerados nesse perodo. A urbanizao havia se acelerado atingindo taxas de
crescimento de 5,2% ao ano segundo Souza (1994), impulsionando o processo de
metropolizao. Junto a isso vm os problemas de concentrao urbana, pois o
processo de urbanizao brasileiro conhece, no tocante a seu ritmo, natureza e
amplitude, um ntido processo de concentrao da populao que se urbaniza,
aceleradamente, em poucos centros. (SOUZA: 1994, p. 37)
A criao do BNH foi importante para a histria econmica do Brasil, pois foi
o momento em que o capital financeiro (associao entre o capital industrial e o capital
bancrio) penetrou no setor de moradia. Ele inovou em relao s polticas habitacionais
anteriores em trs aspectos: em primeiro lugar, toda ao intelectual e de execuo
estava a cargo de um banco, estando mais adequado a exercer a funo de
financiamento ao invs de fundaes e rgos previdencirios. Em segundo lugar, esse
banco, fazendo uso de correes monetrias resguardou-se de sofrer com a inflao, que
havia provocado o fracasso da poltica anterior e em terceiro lugar ele se reservou ao
papel de simples articulador entre os intermedirios financeiros e os beneficirios finais,
livrando-o posteriormente, quando passa a ser um banco de segunda linha, dos
problemas referentes habitao.
Para Villaa (1986), a caracterstica mais importante do BNH era o fato dele
no fazer uso de recursos do governo. Seu sistema de financiamento trabalhava
21

exclusivamente com recursos privados oriundos da poupana e do Fundo de Garantia

por Tempo de Servio. Assim, o BNH captava esses recursos, entregando-os a um setor
produtivo que nesse caso seria o da construo civil e a um setor especulativo como o
da promoo imobiliria, via intermedirios que aqui estariam representados pelos
agentes financeiros. Com essa movimentao o banco promoveria a acumulao atravs
da produo e venda de moradias. Esses setores do capital ficariam com as rendas e
lucros dessa produo e devolveriam, depois de acumular, os recursos aos seus
proprietrios iniciais.
Ao final dos anos 60 o BNH j mostrava sinais de desgaste quanto produo
de casas populares. A necessidade de investir de forma a garantir uma rentabilidade
levou o BNH a buscar novos clientes, de estrato social que pudesse fazer frente s
dvidas adquiridas e corrigidas com juros fixados pelo banco. Entre 1969 e 1973 o BNH
financiou a classe mdia e mdia alta, proporcionando um verdadeiro boom imobilirio
que logo se saturou. O BNH possua recursos, mas no encontrava clientes, fazendo-o
mudar de estratgia, migrando para o financiamento do setor pesado de construo civil.
Seus investimentos passaram a ser direcionados a grandes obras pblicas de infraestrutura como hidreltricas, aeroportos, portos, rodovias, metrs, saneamento entre
outras obras.
A dcada de 1970 vai ser caracterizada pela ocorrncia de duas crises
econmicas de mbito mundial originadas pelo aumento dos preos do barril de
petrleo, conquanto o Brasil, ainda vivenciava o chamado Milagre Econmico. O
Brasil partilhava do crdito que ainda estava sendo disponibilizado pelos organismos
internacionais, mas o milagre que aos poucos mostrava sinais de fraqueza. A partir de
1976 o pas passa por uma crise econmica que atingiu o setor da construo civil que
se mostrou sensvel nova poltica econmica e a reduo dos gastos pblicos. Os
Estados Unidos haviam promovido a elevao da taxa de juros no mercado
internacional fazendo cair sensivelmente os investimentos nos pases subdesenvolvidos.
Somava-se a isso a acumulao de uma dvida externa pelo Brasil, vinculada aos
emprstimos do Fundo Monetrio Internacional (FMI) a taxas flutuantes em acentuada
alta. A soluo para a crise financeira que atingiu o pas foi aumentar as exportaes a
fim de fazer crescer o supervit primrio na balana comercial. Encargos pesados s
importaes, desvalorizao cambial, combate inflao via diminuio do poder
aquisitivo de compras, entre outras medidas, levaram o mercado interno a sofrer uma
retrao e as indstrias nacionais (pouco competitivas no mercado externo) ao
22

sucateamento. A partir de 1983 o mercado imobilirio sofreu uma nova retrao com o
princpio da identidade de ndices sendo quebrado. Diante da queda dos nveis salariais
afetando a renda dos trabalhadores e da inadimplncia que ameaava o sistema de
habitao, o governo aplicou aumento nas prestaes de 80% do reajuste do salrio
mnimo (PALERMO:2006).
Na dcada de 1980, o pas viveu grandes mudanas polticas. O regime de
governo militar dava sinais de enfraquecimento e a abertura poltica era considerada
quase que inevitvel. Em 1985, sobe ao poder um presidente civil, que tinha como
misso fazer a transio para o regime democrtico. Esse perodo se configura a
princpio como um momento de muita euforia, devido s possibilidades vislumbradas
nos campos poltico e econmico, mas caracterizado pela instabilidade do mercado
dependendo de sucessivos planos econmicos.
Assim, o lanamento do Plano Cruzado em 1986 (troca da moeda nacional pelo
Cruzado, congelamento de preos e salrios, definio dos salrios com base no poder
de compra mdio dos ltimos seis meses e acrescidos de abono de 8% e subida do
salrio mnimo em 16%.), associado manuteno de datas de reajuste salarial, ao
aumento de prazos de financiamento em credirios para compra de bens de consumo e
ao controle da taxa de cmbio, promoveu um rpido aumento no poder de compra da
populao. Houve ento aumento significativo no nmero de lanamentos imobilirios.
Em novembro e dezembro de 1986, observou-se uma queda desses nmeros refletindo o
fracasso do referido plano. Em 1988 o mercado imobilirio se revigorou reflexo de uma
dinamizao dos setores produtivos envolvidos na construo de edifcios, de uma
disponibilidade de mercado e, provavelmente, de uma alterao na estrutura fundiria
urbana. A aquisio de imveis era tambm uma forma garantida de investimento numa
poca de crise com inflao galopante, onde o dinheiro vivo se desvalorizava
diariamente. O investimento em imveis sempre foi um excelente negcio em pocas de
crise financeira e no perodo da hiperinflao brasileira a garantia dos rendimentos
tornava esse tipo de investimento menos arriscado. importante destacar que as
polticas pblicas para a habitao praticamente inexistiam nesse perodo, o que gerou
um dficit habitacional extraordinrio, chegando a sete milhes de moradias nos anos
90. Marco histrico, a dcada de 1990 materializou o sonho brasileiro de retorno a
democracia com um presidente eleito pelo voto direto e carregado de expectativas de
mudanas. Um dia aps sua posse, o novo governo lanou um plano de estabilizao
econmica, baseada no confisco dos depsitos bancrios acima de 50 mil cruzeiros
23

(aproximadamente US$ 1,0 mil em janeiro de 2004) por dezoito meses. Era o Plano
Collor, que tirou de circulao o dinheiro, reduzindo a inflao de 85% em maro de
1990 para 14% em abril do mesmo ano. A liberao dos valores confiscados seria
autorizada aps anlise caso a caso. Contudo, as regras rgidas de liberao do dinheiro
retido nas poupanas levaram a uma sucesso de aes de lobistas de empresas e de
polticos. A corrupo tornou-se inevitvel, e os constantes aumentos de tarifas pblicas
e de alguns servios privados fizeram a inflao retornar j no incio de 1991. Sensvel
s oscilaes econmicas do pas, o mercado imobilirio afundou ainda mais na crise
que se arrastava desde a dcada de 1980.
Quedas nos nveis salariais e inadimplncia no pagamento das prestaes dos
imveis fizeram o governo criar novas estratgias de gesto do Sistema Financeiro de
Habitao.
Em 1986 o SFH passou por uma importante reestruturao. O decreto Lei n.
2.291/86 extinguiu o BNH distribuindo suas atribuies entre o ento Ministrio de
Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente (MDU), o Conselho Monetrio Nacional
(CMN), o Banco Central do Brasil (Bacen) e a Caixa Econmica Federal (CEF). Em
1999 o SFH integra a Secretaria Especial de Desenvolvimento Urbano da Presidncia da
Repblica (SEDU/PR) que foi transformada e ampliada no Ministrio das Cidades
fundado no Governo do Presidente Lula da Silva. As formas de financiamentos da
atualidade ainda fazem uso dos recursos do FGTS e do Sistema Brasileiro de Poupana
e Emprstimo (SBPE) alm dos financiamentos, direto com as construtoras. Os
financiamentos diretos com as construtoras so mais flexveis, no impondo limites
sobre os valores financiados, renda ou taxas de juros, no entanto, essa modalidade
oferece grandes riscos aos compradores, pois, as empresas construtoras podem financiar
seus empreendimentos com algum banco, significando que, o imvel adquirido pelo
comprador estar hipotecado. Desse modo, se a empresa falir deixando dvidas com o
banco, os imveis podero ser reclamados para pagamento das dvidas.
A virada do sculo traz importantes mudanas para o Brasil, principalmente no
campo econmico. Desde a implantao do Plano Real, em 1994, vrias medidas de
ajustes foram sendo tomadas pelo governo para conter a inflao, combater o dficit
fiscal e equilibrar as contas. O conjunto dessas aes gerou credibilidade diante dos
investidores. As condies econmicas apresentadas no final do ano 2000 levaram os
investidores a apostar na retomada do mercado imobilirio. Apesar de alguns percalos
encontrados pela construo civil, como o racionamento de energia eltrica e o aumento
24

da taxa de juros bsica (Selic) que ficou em 19% ao ano, o mercado de imveis
apresentou um comportamento positivo. A desvalorizao do real levou pessoas que
possuam reservas em dlar a investir na compra de imveis que mantinham seus preos
inalterados em real.
A economia estvel deixou o setor mais otimista a cada ano. Em 2006 os
financiamentos imobilirios do SBPE atingiram R$ 9,5 milhes. Tendo sido um
acrscimo de 95,5% em relao ao volume de financiamentos de 2005. Entre 2005 e
2006, o valor do crdito imobilirio cresceu mais de R$ 6 bilhes. O fato que nos
ltimos anos ocorreu uma srie de mudanas como a queda na taxa de juros, o
alongamento dos prazos de pagamento dos financiamentos e o crescimento da renda
gerando um aumento na oferta de crdito e proporcionando uma maior capacidade de
traar planos para a habitao. As mudanas tornaram-se visveis principalmente porque
o Brasil ficou praticamente sem crdito imobilirio durante aproximadamente 15 anos e
a partir de 2002 os financiamentos imobilirios tornaram-se vantajosos para os bancos
privados, pois so operaes de longo prazo, que fidelizam os clientes e que tm
garantia real de lucro. Dessa forma gerou-se a ampliao das linhas de crdito no Brasil
que foi auxiliada pelos aprimoramentos na legislao brasileira como na edio da Lei
10.931/2004, voltada para o fomento do mercado imobilirio. O mercado imobilirio
brasileiro est hoje apoiado num trip tentador: um enorme dficit de moradias, novas
formas de financiamento e regras mais claras para regulamentar o setor alavancando a
produo de imveis.
Com o aumento da oferta de empreendimentos e de crdito v-se o retorno de
um ator que tinha sumido no perodo de crise: o investidor autnomo. Esse tipo de
cliente ficou afastado do mercado durante o perodo de altas taxas de juros e agora com
a relativa estabilidade econmica ele retorna interessado em comprar imveis, seja para
vend-lo mais tarde ou para negoci-lo na forma de aluguel.
possvel comprovar na atualidade um novo momento no mercado imobilirio
das grandes metrpoles. Novas formas de financiamento esto se articulando com o
setor imobilirio e com fraes das classes sociais despontando novas dinmicas de
valorizao e desvalorizao de reas urbanas.
Essas dinmicas acontecem quando o capital financeiro, buscando superar as
barreiras prprias da produo imobiliria (propriedade fundiria, renda da terra, etc.)
torna-se inacessvel a algumas camadas da sociedade, mais precisamente quelas de
renda mais baixa ou mesmo de renda mdia, pois, ao buscar suprir as deficincias
25

quanto rotao de capitais, investe nos melhores espaos urbanos, aqueles mais
valorizados, que naturalmente agregam mais valor com a produo de edificaes de
alto luxo.
Inovaes como a criao de instrumentos de transformao de bens imveis
em ttulos imobilirios, foram criadas para articular o setor financeiro com o mercado
imobilirio, diminuindo, assim, os riscos para os investidores. Apesar de ser uma
pequena fatia do mercado imobilirio que se utiliza dessas transaes, essa nova relao
do mercado financeiro - imobilirio mostra-se como um caminho para a soluo
referente captao de recursos para o setor, promovendo uma especulao mais voraz
e o aumento na produo de edifcios gerando um conseqente adensamento dos
espaos urbanos.
Segundo Botelho (2005), A grande dependncia da produo habitacional
com relao ao financiamento um fator que incentiva a segmentao do mercado
habitacional, com efeitos sobre o urbano. As solues do mercado imobilirio tm
atendido apenas a uma minoria da populao, aquela que dispe de renda suficiente para
ter acesso as linhas de crdito. A diminuio do papel do Estado nas realizaes de
programas habitacionais, a busca por solues habitacionais atravs da autoconstruo e
a capacidade das empresas imobilirias de influenciar o poder pblico diante de
decises que privilegiem o mercado de habitao tem contribudo para a segregao do
espao urbano criando reas altamente estruturadas em detrimento de outras, pobres em
equipamentos urbanos.
Toda essa dinmica, como j foi visto, no ocorre de forma homognea no
espao urbano. Ela seletiva, e busca as melhores reas, ou aquelas mais valorizadas
pela populao abastada. nesse espao que ocorre de forma mais efetiva o processo de
verticalizao. Por isso, a localizao ter tambm vasta influncia na valorizao do
capital e nos preos de moradia. Os equipamentos pblicos, a proximidade dos servios
e dos centros administrativos e comerciais tornar o espao construdo mais procurado
e, portanto mais valorizado.
Para Ribeiro (1982, p.32), os preos de moradia tendem a ser extremamente
elevados, se comparados aos outros produtos de consumo, e, paralelamente, os
rendimentos da populao tendem a limitar-se aos salrios. Portanto, os custos de
produo de moradia geram um capital de mais lenta mobilidade, uma vez que o
produto no tem uma dinmica to fluida como os bens industrializados. A
disponibilidade de terrenos de grande parcelamento unida acessibilidade ou
26

capacidade de deslocamento e ao nvel de renda da populao determinar os espaos

da verticalizao valorizando ou sobre valorizando o espao onde se instala. Dessa
forma, existem racionalidades heterogneas no mercado imobilirio que geram
contradies na forma de diferenciao do espao urbano.
De acordo com Flvio Villaa o preo da terra urbana determinado
fundamentalmente pela sua localizao, no enquanto renda diferencial ou em
decorrncia da renda capitalizada, mas como capital. Ela no seria mais um bem
oferecido pela natureza, mas sim uma mercadoria, pois, o trabalho humano e as relaes
sociais geram a sua localizao. Assim, o valor de uso da terra urbana depende de sua
importncia dentro das relaes sociais que a cidade desenvolve, isto , de sua
localizao. A partir dessa lgica surgem as diferenciaes espaciais, no mbito das
quais o valor do imvel vai ter embutido tambm o valor localizao, acarretando numa
seleo quase darwiniana (na seleo das espcies evoluem os mais fortes) na qual
prevalecem os estratos sociais dominantes.
No Recife, a grande desigualdade social gerou profundas diferenciaes
espaciais que podem ser percebidas em diversas escalas de anlise, sendo uma dela a
identificao de reas tradicionais de verticalizao e outra mais fina, interna aos
bairros, j que a grande maioria dessas unidades administrativas se caracteriza por
justapor segmentos sociais diversos.

27

2. RECIFE E SEUS RECORTES ESPACIAIS

A cidade cada vez mais atrai pessoas, extinguindo os espaos livres. Em
conseqncia disso, seus espaos so cada vez mais valorizados e disputados. Na
medida em que a cidade cresce, aumenta a exigncia de novas reas que possam
satisfazer s necessidades de sua populao. De tal modo, as reas da cidade do Recife
ganham valores que diferem a partir de suas condies estruturais, gerando paisagens
mais complexas com aglomerados urbanos de baixa renda dividindo o espao com os
espiges de luxo.
A configurao atual da cidade do Recife fruto de aes que se acumularam ao
longo do tempo. A construo da cidade ocorreu obedecendo s necessidades sociais,
econmicas e polticas que foram se cristalizando no espao na forma de casarios, ruas,
prdios, palafitas, dando forma a uma paisagem descontnua, fragmentada. Pois como
afirma Harvey (2004, p.165) A cidade tanto produto da sociedade como condio dos
processos sociais de transformao em andamento na fase mais recente do
desenvolvimento capitalista.
Recife cedo desenvolveu dois ncleos de moradia da classe mais abastada e a
verticalizao ocorreu com maior nfase nesses plos, corroborando para a idia de que
a verticalizao se instala principalmente em reas dotadas de equipamentos urbanos
que a privilegiem. Quanto mais valorizado o terreno, mais alto e composto de
equipamentos tecnolgicos dever ser o empreendimento para dissolver a chamada
frao ideal1.
Vale ressaltar que nem toda rea valorizada ser passvel de verticalizao,
pois em alguns bairros prevaleceram os interesses dos moradores das reas mais nobres,
e outras vezes a legislao urbana no permite, como ocorre com as Zonas Especiais (de
proteo de patrimnio histrico e/ou ambiental).
De acordo com Villaa (2001), a verticalizao acompanha a valorizao dos
terrenos, ou seja, ela busca se instalar em reas bem equipadas, com infra-estrutura
disponvel e fcil acessibilidade, apesar de se detectar que em alguns momentos a
verticalizao se antecipou criao de equipamentos de infra-estrutura.
A recente valorizao do bairro da Madalena tem gerado o aumento
significativo da construo de edifcios, sendo percebido em menor proporo no bairro
do Prado. Seria esse aumento apenas uma conseqncia da expanso da Madalena ou
1

a quota, parte ou quinho que cabe a cada proprietrio (Condmino) sobre as coisas
comuns, como parte indivisvel e inseparvel de sua unidade autnoma.

28

uma tendncia que vem crescendo na cidade calcada na busca por novos consumidores
e pela criao de novos espaos exclusivos?
Novas paisagens, novas percepes do ambiente vivido e novos espaos vo
sendo criados sombra desta verticalizao aumentando a heterogeneidade da cidade do
Recife. Sobre essa tica estruturou-se o presente estudo, com o intuito de relacionar a
nova configurao urbana da cidade do Recife aos processos de valorizao do espao
urbano. Entender Recife com suas disparidades scio-espaciais passa obrigatoriamente
pela necessidade de reconstituir a sua evoluo. Para tanto, o presente trabalho se
reportar a um resgate histrico da expanso da cidade, com o intuito de compreender
como se formaram suas vrias feies.

2.1 DA CIDADE CONCENTRADA EXPANSO DA URBANIZAO

Recife, por sua configurao geogrfica, logo teve suas terras submetidas ao
processo de valorizao do espao urbano. Nasceu encaixada na rea do esturio e da
vrzea do rio Capibaribe, cuja plancie flvio-marinha se alarga em forma de anfiteatro,
sendo circundada por colinas oriundas do Grupo Barreiras. Ainda completando essa
configurao a cidade cortada por rios (Tejipi, Jordo, Jiqui) oriundos das elevaes
que circundam a plancie e fazem crescer o labirinto fluvial ao sul. Ao norte o rio
Beberibe contribui para a ampliao das vrzeas e alagados.
Foi necessria a cidade moldar-se de acordo com as formas e contornos dos
espaos slidos pr-existentes, posteriormente, os alagados foram sendo aterrados para a
expanso da cidade. Por ser constituda de poucas reas firmes na sua plancie (rea
mais susceptvel as construes), teve suas terras planas e enxutas valorizadas podendo
apenas queles que possussem mais poder ou renda adquirir glebas, parcelas e lotes de
solos nesse espao. Aos pobres e excludos sobravam os manguezais que ao longo do
tempo sofreram aterramentos, quando parte dessa populao menos abastada foi expulsa
e passou a ocupar os morros (Casa Amarela, Alto de Santa Isabel etc), considerados
reas imprprias para a construo. Os espaos, oriundos de alagados existentes na
plancie e assim esvaziados de seus ocupantes iniciais, deram lugar expanso da
cidade, originando bairros residenciais modernos como o Derby, Espinheiro e Campo
Grande.
Segundo Santos (1993, p.33) o espao deve ser considerado:

29

Como algo dinmico e unitrio, onde se renem materialidade e ao

humana. O espao seria o conjunto indissocivel de sistemas de
objetos naturais e de sistemas de aes, deliberadas ou no.

Assim a cidade do Recife se desenvolveu, fruto das aes humanas sobre o

ambiente fsico, com uma pr-disposio para a valorizao de sua plancie.
As disparidades sociais estiveram presentes na formao desse espao urbano
desde o perodo colonial, quando a base econmica de Pernambuco manteve-se voltada
para a produo da cana-de-acar. Nesse mundo aucareiro, dois grupos estavam bem
distintos: o grupo dirigente e o grupo dos miserveis composto em sua grande maioria
por escravos, caboclos e negros libertos. As constantes oscilaes no comrcio do
acar contriburam para agravar o quadro dessa diviso social. Cada momento de baixa
dos preos do acar no mercado internacional vinha seguido de liberao de mo-deobra e reduo das j insignificantes remuneraes do trabalho braal. Logo o caboclo e
o negro que, nos engenhos de cana-de-acar, estiveram presos a terra, foram se
transferindo para a cidade, onde encontravam uma populao pobre j residente.
Havia os negros de ganho que exerciam todo tipo de atividade desde o comrcio
ambulante, transporte de cargas, prestao de servios de barbeiro, cocheiro at a
mendicncia e prostituio eram escravos que trabalhavam a mando do seu senhor
com o objetivo de ao final de um determinado perodo entregar uma quantia
previamente fixada pelo seu senhor. Alm deles ainda existiam os negros recm
alforriados e os homens pobres livres que ocupavam as ruas da cidade com seu
comrcio de frutas, verduras, peixes, ostras, camaro, galinha, utenslios domsticos e
mais uma infinidade de produtos.
As atividades comerciais e mesmo a dinmica da cidade, que se caracterizava
mais pela circulao hidroviria (devido grande presena do rio Capibaribe e
Beberibe) que pela circulao por terra (muito dificultada pelos alagamentos constantes)
tornava importante manter-se alocado no centro, mas cabiam aos menos abastados a
vida nas reas insalubres da cidade, nas ruas estreitas, nos cortios, nos alagados, nos
mocambos. Mesmo sendo reas imprprias, a populao se assentou ocupando os
manguezais, o que proporcionou estar prximo das reas mais importantes da cidade
facilitando assim seu deslocamento ao centro principal e s atividades econmicas.

30

A expanso urbana at o final do sc. XIX se deu de maneira lenta. Houve nesse
perodo uma reorganizao das atividades dos bairros da cidade do Recife, fruto dessa
expanso. Contudo, era o bairro do Recife o corao da cidade. L estavam os
principais estabelecimentos comerciais (importador e exportador), os servios pblicos
bsicos, os bancos e finanas. Segundo Moura (1992) encontrava-se ainda l todo o
comrcio aucareiro, as grandes empresas importadoras, os grandes depsitos,
alfndegas e trapiches, fundies, oficinas de mquinas alm de dois estaleiros de
construo naval, o Arsenal da Marinha (atual Capitania dos Portos), Correios,
Associaes Comerciais, a Junta de Corretores, da Bolsa Comercial e a Companhia
Pernambucana de Navegao.
Coube ao bairro de Santo Antnio a funo administrativa e cultural da cidade.
Nele estavam alocados o Palcio do Governo, a Intendncia Municipal, o Tesouro do
Estado, o Quartel da Cavalaria, o Teatro Santa Isabel, o Gabinete Portugus de leitura, o
Frum, a Biblioteca Estadual e os principais jornais de circulao da cidade. Ainda
nesse bairro se localizava o comrcio de exportao do algodo, os negcios de
charque, couro, carvo, materiais de construo alm de produtos importados. O espao
ainda abrigava cerca de 19.000 pessoas em residncias que disputava o espao com o
comrcio.
A ocupao do bairro da Boa Vista ocorre somente no sc.XVIII. Originou-se a
partir da via que dava continuidade a Ponte Velha (posterior Ponte da Boa Vista). Foi
uma ocupao lenta, com uma expanso que ainda no se havia completado no sc XIX.
Pode-se comprovar que no ano de 1844 os espaos densamente urbanizados se
limitavam aos bairros de Recife, Santo Antnio e So Jos, com uma ocupao que se
detinha no Forte das Cinco Pontas. O caminho para Afogados estava ainda coberto de
manguezais e o bairro da Boa Vista, que se desenvolvia, se estendia at a atual rua da
Soledade. A rua da Aurora era ainda um terreno alagado. Contudo era possvel
encontrar uma ocupao suburbana partindo do centro urbanizado, seguindo as
principais vias de circulao. Um prolongamento que se dirigia at Afogados, outro
prolongamento partindo da Boa Vista, atingindo Madalena e Torre, onde existia uma
ocupao transversal que ligava a Madalena a Afogados pela estrada dos Remdios.
Tambm partindo da Boa Vista se estendia uma ramificao que subia pela margem
esquerda do Capibaribe, compreendendo os subrbios de Capunga, Santana, Casa Forte
e Monteiro.

31

A cidade do Recife foi crescendo a sombra de contradies que se

materializaram em seu espao construdo. O inicio da ocupao das terras urbanas do
Recife se caracterizou basicamente pela autoconstruo, executadas pela populao de
mais baixa renda que incapaz de adquirir terras, ocupavam quelas menos valorizadas e
pela produo rentista de habitao que ocupava as melhores reas. A disputa por
espao fez surgir na paisagem recifense os sobrados, construes verticais delgadas, de
at trs andares, onde normalmente se destinava a parte trrea para o comrcio e os
pavimentos superiores para a residncia das famlias. O bairro da Boa Vista era o mais
procurado pelas famlias de classe mdia. Nesse bairro as ruas eram mais largas, as
casas mais luxuosas e seus habitantes, em sua maioria, no pertenciam ao comrcio.
Com o surgimento das usinas, aps 1885, deu-se o primeiro grande surto de
migrao para a cidade do Recife. A causa fora a concentrao de terras por parte das
Usinas e refinarias, que expulsou os caboclos e antigos escravos, que nelas viviam como
arrendatrios. As reas mais pobres da cidade logo se encheram de miserveis que se
assentavam nas encostas e nos alagados das periferias em mocambos. Muitos bairros se
desvalorizaram e perderam seus moradores mais abastados, em conseqncias dos
pobres que l chegavam. Desse modo, o Recife logo viveu as conseqncias de um
crescimento populacional desordenado: subnutrio, desemprego, prostituio e
violncia gratuita (LEVINE: 1980).
Uma das reas vastamente ocupadas pela populao pobre foram os manguezais
do rio Capibaribe e suas margens. Pode-se considerar que a relao da populao
recifense com o Capibaribe tem se alterado no percurso da histria. Contudo, sua
presena, negativa ou positiva, na vida da cidade demonstrada pelas diversas formas
de uso de suas margens.
No perodo colonial, os casarios, localizados s margens do Capibaribe tinham
as suas frentes voltadas para o rio. O rio era parte do cotidiano dos habitantes de Recife.
Com o desenvolvimento da cidade, ele tornou-se poludo, ftido. Os casarios lhe
viraram as costas. No entanto o Capibaribe nunca deixou de atrair pessoas.
Na atualidade, o que se v, so prdios que voltam suas frentes ao Capibaribe.
Morar nos apartamentos que o margeia tem se tornado sinnimo de status. E a nsia dos
agentes imobilirios em dinamizar seus lucros os tem levado a explorar as reas
adjacentes. Pois:

32

Para as elites, a cidade uma mquina de crescimento, a partir da qual

se pode promover uso mais intenso da terra, coletar rendas mais
elevadas ou capturar riquezas ali produzidas por aqueles na posio
adequada para tanto. (Fernandes, 2001 p.36).

A partir do sculo XX os mocambos que migravam do centro foram ocupando

reas

mais

perifricas,

medida

que

eram

empurrados

gradativamente,

principalmente por iniciativas do poder pblico, que incomodado pelo aumento da

pobreza na cidade utilizavam medidas sanitrias e de ampliao dos aterros para afastalos da regio. As aes pblicas para retirada dos mocambos da cidade se intensificaram
a partir dos anos 40 e 70. Uma parcela dos pobres passou a ocupar reas que se
tornariam subrbios. Era comum encontr-los em locais como Santo Amaro, Afogados,
Poo da Panela, Graas entre outras localidades de terras alagadas (MELO: 1978).
A presena de um grande contingente populacional pobre na cidade gerou
inquietao nas classes dirigentes e certo receio de que ocorresse um colapso urbano. A
cidade estava se tornando catica e perigosa. Era necessrio, portanto, reordenar,
disciplinar as camadas populares no sentido de manter a ordem social. Os pobres eram
vistos como um empecilho ao desenvolvimento da cidade e o comrcio ambulante era
tido como uma atividade desprezvel. No demorou muito para serem elaboradas leis
que garantiriam a manuteno da ordem, da moralidade e do progresso. Assim, a
populao pobre, residente no centro de Recife foi sendo transferida para a periferia.
Essa periferia que estava localizada na hinterlndia rural e mesmo nos morros, estava
na verdade geograficamente muito prxima do centro principal.
At a dcada de 1920 prevaleciam os planos de expanso da cidade do Recife
voltados para a modernizao enquanto promotora de obras higienistas, de esgotamento
sanitrio e abastecimento d gua. Nesse perodo a necessidade de combate s
epidemias marcou a remodelao da cidade, com medidas drsticas como a retirada de
moradores de baixa renda das reas centrais de Recife.
A atrao exercida pela cidade do Recife se dava mais em funo de sua
expanso comercial do que de sua industrializao. Nesse perodo coexistiam dois
grupos na elite urbana: as tradicionais famlias rurais e os comerciantes e banqueiros. Os
pobres viviam num mundo bem diferente daquele compartilhado pela elite. Coube aos
menos abastados a vida nas reas decadentes das cidades, nas ruas estreitas, nos
cortios, nos alagados, nos mocambos ou junto s fbricas. J nesse perodo a cidade se

33

caracterizava como um centro urbano inchado, com 50% de seus habitantes residindo
em mocambos.
Segundo Baltar (1999) faltou no Recife um plano para a expanso da cidade; ao
contrrio disso o que acompanhou esse desenvolvimento foi a omisso do poder pblico
em organizar o espao. Nota-se nesse perodo uma poltica do lassez faire, que permitia
ao mercado especulativo tomar as rdeas da urbanizao da cidade. Mesmo as obras
pblicas realizadas por governadores como Henrique Luiz Pereira Freire, Thomaz Jos
de Melo e Conde da Boa Vista, foram melhoramentos destitudos de um planejamento
urbanstico de carter mais geral. Na imagem a seguir possvel ver o adensamento dos
bairros centrais, Recife, Santo Antnio e So Jos com expanso para a Boa Vista.

Figura 1. Recife do sc. XIX.

Fonte: Nossa Histria, 2004.

Com o crescimento da cidade ocorreu o desenvolvimento do setor tercirio,

representando um atrativo para a mo-de-obra no especializada do campo, forando a
cidade a uma urbanizao mais acelerada. O poder pblico junto com a iniciativa
privada logo uniu foras para retirar os mocambos das reas centrais da cidade do

34

Recife. A inteno era livrar a cidade da paisagem desagradvel geradas pelos

mocambos. Esse empenho culminou na transferncia de grande contingente da
populao para as reas perifricas da cidade, para os crregos e morros localizados no
entorno da plancie do Recife.
No final dos anos 1950, a SUDENE implantou uma poltica de urbanizao,
quando adotou o Recife como plo econmico industrial da regio Nordeste. No entanto
essa poltica excluiu as camadas rurais da populao, mantendo intacta a estrutura
agrria e gerou uma industrializao que no conseguiu produzir um quadro ideal de
empregos. Por tudo isso os fluxos migratrios aumentaram do campo para o centro,
contribuindo para o agravamento da pobreza na cidade, uma vez que a indstria no
absorvia esse contingente.
Para Braudel (1997)
A cidade tanto cria a expanso como criada por ela. Mas certo que,
mesmo quando no a cidade a fabric-la em todas as suas peas,
ela a ditar as leis do jogo. E na cidade este jogo revela-se melhor do
que em qualquer outro posto de observao.

Assim,

as

transformaes

da

estrutura

econmica

acarretadas

pelo

desenvolvimento no somente provocaram uma rpida urbanizao, mas tambm uma

forte concentrao urbana. Entre os anos de 1940 e 1960 a cidade passou de um efetivo
de 348.000 para 797.000 habitantes, frutos do aumento do crescimento vegetativo e de
fluxos migratrios mais intensos, ampliando os problemas em torno da habitao e os
contrastes socioeconmicos. Em 1973 foi criada, pelo Governo Federal, a RMR2
(Regio Metropolitana do Recife) com o objetivo de facilitar a administrao do
desenvolvimento das cidades circunvizinhas do Recife. Medida que no se limitou
apenas ao Recife e sim para todas as grandes capitais brasileiras.
A dcada de 1970 para Recife um perodo de expanso econmica. A fase de
grande dinamismo na economia nacional se refletiu tambm na Regio Metropolitana
do Recife. Nesse perodo no s ocorreram mudanas quantitativas, mas tambm
mudanas qualitativas. Os empreendimentos industriais, comerciais e de servios se
ampliaram e se modernizaram. Houve ainda o aumento de indstrias mais dinmicas de
bens intermedirios e de consumo durveis. Este surto de desenvolvimento econmico
2

A Regio Metropolitana do Recife composta hoje por 14 municpios Abreu e Lima, Araoiaba,
Paulista, So Loureno da Mata, Camaragibe, Jaboato dos Guararapes, Olinda, Moreno, Igarassu,
Ipojuca, Itapissuma, Itamarac, Cabo de Santo Agostinho e Recife.

35

teve seu decrscimo na dcada de 80, perodo em que a economia brasileira sofreu uma
desacelerao e uma crise fiscal e financeira.
A dcada de 1970 ficou conhecida como o perodo de expanso da urbanizao
no Brasil, era uma fase de modernizao do pas. A urbanizao havia se acelerado nos
anos 1960, crescendo a taxas de 5,2% ao ano, com 56% dos 93 milhes de habitantes
vivendo nas cidades. Entre as dcadas de 1960 e 1970, mais de 20 milhes de pessoas
havia trocado o campo pela cidade. O BNH, criado em 1964 com a funo de realizar
operaes de crdito e gerir o Fundo de Garantia do tempo de Servio (FGTS), por
intermdio de bancos privados e/ou pblicos e de agentes promotores, como as
companhias habitacionais e as companhias de gua e esgoto, foi a principal instituio
federal de desenvolvimento urbano da histria brasileira, na qualidade de gestor do
FGTS e da formulao e implementao do Sistema Financeiro da Habitao (SFH) e
do Sistema Financeiro do Saneamento (SFS). Foi extinto, por decreto presidencial, em
1986.
A existncia do BNH contribuiu para a formao de um mercado imobilirio
expressivo, que se profissionalizou, se transformando em grandes empresas
construtoras. A construo civil ganhou flego com os financiamentos promovidos pelo
poder pblico s empresas privadas. O especulador imobilirio ganhou ento mais fora
numa regio em que a terra historicamente sempre foi valorizada.
Nesse perodo cresceu a construo dos conjuntos habitacionais, uma tendncia
ocorrida em todo pas numa tentativa de modernizar os grandes centros urbanos,
transferindo a populao menos abastada para reas perifricas em construes
padronizadas. Nesse perodo foram produzidas 8.000 unidades residenciais em Rio
Doce, 7.704 Urs, (Unidades Residenciais) no Ibura, 7.821 no Curado e 11.962 em
Maranguape. Esses so alguns dos conjuntos construdos pela Companhia de Habitao
Popular de Pernambuco (Cohab), na Regio Metropolitana do Recife. Entre 1979 e
1986 foram 33.835 unidades habitacionais e 13.618 intervenes em reas pobres,
especialmente com a legalizao fundiria. Segundo Lacerda (1990), em pleno milagre
brasileiro havia uma abundncia de emprstimos, assim como um mercado consumidor
formado pela classe mdia. O mercado imobilirio, constitudo por construtoras /
incorporadoras, alcanou os graus mais elevados de expanso. Porm, enquanto outros
setores tendiam a uma concentrao das pequenas empresas, o mercado imobilirio da
RMR se pulverizava em pequenas e mdias empresas.

36

Com o incio da crise econmica brasileira na dcada de 1970 que se

intensificou nos anos 80, a construo civil tornou-se um dos primeiros setores a serem
atingidos, causando a falncia de um numero elevado de empresas. Isso pode ser
constatado pelo nmero de scios da Associao das Empresas do Mercado Imobilirio
de Pernambuco (ADEMI) que continha 120 empresas no auge da expanso, tendo cado
para 45 em 1984 (LACERDA:1990).
Em 1986 o rendimento dos empregados, dos autnomos e dos empregadores da
RMR sofreu um declnio sistemtico, at meados de 1990. A isso ainda se acrescenta o
fato do Recife ter perdido posio relativa frente s demais regies metropolitanas, a
acelerao da inflao chegando a um processo de hiperinflao e as polticas de
estabilizao adotadas pelo Governo que fizeram incidir sobre os trabalhadores,
principalmente os assalariados, a maior parte dos custos sociais. As empresas em crise
reduziram os nveis salariais e liberaram mo-de-obra que ir contribuir para a evoluo
do emprego informal.
Os problemas econmicos da cidade s se agravaram, e junto com eles os
problemas sociais. Cada crise financeira do Estado foi seguida por um aumento do
fluxo migratrio do campo para a cidade, e conseqentemente um aumento da
populao pobre e marginalizada, desempregada, que foi habitar as ruas e as favelas da
cidade. Com o aumento do fosso social cresceram tambm as contradies, o conflito de
classes e a disputa pelo espao.
Segundo Villaa (2005, p.4)

Com o desenvolvimento do capitalismo, juntamente com os demais

bens necessrios para atender as necessidades humanas, a habitao
comea - embora lenta e penosamente a assumir a forma de
mercadoria. Entretanto, o sistema econmico privado, no consegue
oferecer habitaes a todos, quer sob a forma de mercadoria ou no. A
obrigao de oferecer habitao queles que no tm condies
econmicas de pagar por uma, passa progressivamente a ser do
Estado. Este, contraditoriamente, ao mesmo tempo que reconhece essa
obrigao como sua, d provas concretas de que incapaz de,
desincumbir-se satisfatoriamente dela.

O esvaziamento do mercado imobilirio constituiu-se por uma fuga de capitais

para setores como a agricultura de exportao. Essa fuga foi constantemente subsidiada
pelo Estado, que criou condies necessrias para que os capitais urbanos migrassem
para ambientes mais prsperos.

37

Com a retomada da economia nacional o mercado imobilirio ressurge, agora

ampliando sua rea de atuao, passando a explorar reas menos tradicionais e
buscando atender novas fatias do mercado como classe mdia baixa. Essa retomada tem
impetrado um aumento das complexidades intra-urbanas, gerando paisagens
contrastantes na cidade do Recife.

2.2 A VISO DO ATLAS DE DESENVOLVIEMNTO HUMANO

A desigualdade scio-espacial um trao marcante da cidade do Recife, fato que
saltam aos olhos daqueles que a observa. Em 2005, a Prefeitura da Cidade do Recife em
parceria com o Programa das Naes Unidas para o Desenvolvimento e o Ministrio da
Integrao Nacional finalizou o Atlas de Desenvolvimento Humano no Recife, com o
objetivo de colocar disposio da populao ndices e indicadores sociais dos anos de
1991 a 2000. Tal ao tem proporcionado uma melhor compreenso de tais
desigualdades.
So mais de 200 indicadores agrupados em torno de diversos temas que oferece
a possibilidade de traar um quadro mais preciso sobre a estrutura social da cidade. A
utilizao, nesse trabalho, de parte desses dados disponveis no Atlas tem como intuito
realar a cidade desigual. Nesse captulo ser dada nfase na desigualdade
socioeconmica e sua distribuio geogrfica.
Recife, devido a seu stio geogrfico cheio de ilhas, de recortes territoriais com
poucas terras firmes, em meio a muitos alagados, e circundadas de morros, cresceu de
forma desordenada. Como j fora mencionado, as reas mais planas e firmes eram mais
valorizadas, portanto mais caras e destinadas aos grupos dirigentes locais. Mas tambm
existia uma populao pobre, que tambm necessitava consumir os espaos, criar suas
residncias e por isso se aglomerava nas reas desprezadas pela populao mais
abastada.
Assim a cidade foi evoluindo fragmentada, recheada de mocambos e de
sobrados que se avizinhavam. Segundo Josu de Castro in Bitoun (2000, p.2):

Pelo seu arranjo arquitetnico, pela tonalidade prpria de cada uma de

suas ruas, o Recife desconcertante como unidade urbana, impossvel
mesmo de se caracterizar. Casas de todos os estilos. Contrastes
violentos nas cores gritantes das fachadas. Cidade feita de manchas

38

locais diferentes, no h por onde se possa apanhar na fisionomia das

casas o tom predominante da alma da cidade. (Josu de Castro,
Documentrio do Nordeste, So Paulo, Brasiliense, 1957)

medida que se dava tal crescimento, as reas perifricas foram sendo

incorporadas, dando origem a bairros que se destinavam ao veraneio, mas que
conservaram em suas proximidades a populao pobre at a atualidade. Numa tentativa
de ordenar o crescimento desigual da cidade, diversas aes foram implantadas a partir
de projetos e legislaes urbansticos. Dentre elas destacamos a criao das Zonas
Especiais de Interesse Social (Zeis) desde 1983.
Prevista pela Lei do Parcelamento do Solo Urbano (Lei 9.785/99) como um
instrumento de regularizao fundiria as Zeis funcionam como um importante meio de
controle e uso de ocupao do solo urbano, pois prev parmetros urbansticos rigorosos
de forma a inibir a atuao dos agentes imobilirios. O principal benefcio gerado pela
institucionalizao das Zeis est no estabelecimento de limites mximos quanto
dimenso dos terrenos tanto para remembramento quanto para parcelamento de terras.
Com isso, as presses sobre essas reas foram amortecidas, permitindo a permanncia
da populao pobre em seus ambientes historicamente construdos. Na atualidade so
66

Zeis

compostas

de

252

assentamentos

populares

ou

comunidades

(MIRANDA:2008).
Apesar de coexistir nos espaos da cidade a populao pobre e a populao mais
abastada, a segunda tendeu a concentrar-se em trs conjuntos agrupando bairros: Um, na
orla martima correspondendo Zona Sul, edificada essencialmente na 2 metade do
sculo passado (bairros de Pina e Boa Viagem) e dois na margem esquerda do
Capibaribe, denominados aqui Grande Casa Forte (Casa Forte, Casa Amarela,
Monteiro, Apipucos, Parnamirim, Tamarineira, Poo da Panela e Santana), a montante,
e Grande Graas (Jaqueira, Aflitos, Graa, Espinheiro e Derby), edificados a partir de
stios e localidades existentes no sculo XIX em prolongamento para oeste do bairro da
Boa Vista. O Atlas de Desenvolvimento Humano no Recife revela ( em cartograma e na
tabela, abaixo) que, nesses trs conjuntos observam-se em quase todos os bairros rendas
mdias dos responsveis pelos domiclios em 2000, iguais ou superiores a trs vezes
mdia do Recife como um todo (R$ 914,20). Alguns poucos bairros destacam-se por
apresentarem rendas inferiores: Na Zona Sul, Pina, que inclui uma ZEIS em alagados
retaguarda da pequena orla martima onde se concentra a populao de alta renda; na

39

Grande Casa Forte, Monteiro e Casa Amarela que incluem ZEIS, respectivamente na
beira do rio Capibaribe e nas colinas do Alto Santa Isabel.

Figura 2: Mapa de rendimentos superiores a 10 salrios mnimos dos bairros do Recife

Fonte: Atlas de Desenvolvimento Humano no Recife, 2005.

40

Bairros de
Renda mdia dos
Grande Casa
responsveis pelo
Forte e n de
domiclio, 2000
domiclios
(em R$)
Boa Viagem
Jaqueira
Casa Forte
(30.382)
(306)
(1.253 )
2.857,28
5.178,64
3.970,65
Pina
Aflitos
Parnamirim
(7.589)
758,63
(1.300 )
3.630,33
(1.504)
3.546,99
Graas
Poo
(5.016 )
3.589,62
(971)
3.431,14
Derby
Santana
(624)
3.351,57
(667)
2.848,08
Espinheiro
Tamarineira
(2.687 )
2.821,28
(3.372)
2.344,84
Monteiro
(1.229)
1.885,87
Casa Amarela
(7.049)
1.240,07
Figura 3: Renda mdia dos responsveis pelos domiclios (2000) em bairros selecionados por conjuntos
Fonte: Atlas de Desenvolvimento Humano no Recife (2005) e autora.
Bairros da
Zona Sul e n
de domiclios

Renda mdia dos

responsveis pelo
domiclio, 2000
(em R$)

Bairros de
Grande Graas e
n de domiclios

Renda mdia dos

responsveis pelo
domiclio, 2000
(em R$)

2.3 OS ESPAOS TRADICIONAIS DA VERTICALIZAO NO RECIFE

Muito se discute na atualidade quanto ao papel da cidade dentro do processo de
globalizao. Nesse debate, o local tem ganhado notoriedade e se tornado um
importante elemento para a evoluo econmica das regies. Segundo Fernandes (2001,
p.26):
Lideranas governamentais locais tm sido convencidas a entender
suas cidades como a escala geogrfica de maior relevncia no
capitalismo globalizado e a produo de ambientes favorveis
competitividade das empresas (business friendly environment) como
sendo sua atribuio intrnseca na nova ordem.

Essa nova ordem vem conduzindo a reproduo do espao urbano e gerando

novas contradies.
O aumento da densidade humana na cidade do Recife tem proporcionado uma
busca constante por novas reas ou antigas que possam ser exploradas. Assim, as reas
urbanas sofrem constantes processos de valorizao e desvalorizao. Os fatores, no
qual determinaro o seu preo, est fortemente vinculado acessibilidade aos lugares
considerados privilegiados, infra-estrutura, segurana e privacidade.
Segundo Harvey (2004, p.179):

Com a diminuio dos custos de transporte e a conseqente reduo

das barreiras espaciais para o movimento de bens, pessoas, moedas e
informaes, realou-se a importncia das qualidades do local, e se

41

fortaleceu consideravelmente o vigor da concorrncia interurbana para

o desenvolvimento capitalista (investimentos, empregos, turismo etc.).

As novas necessidades geradas pela globalizao sobrepostas s rugosidades da

cidade vm metamorfoseando Recife e alterando seus espaos, transformando-os cada
vez mais em lugares excludentes, sendo aqui, a excluso espacial a materialidade da
segregao social.
Nas ltimas dcadas, as cidades vm ganhando destaque dentro do cenrio
global, tanto no que se refere vida cotidiana, quanto ampliao das relaes
internacionais. A cidade tem se tornado um ator poltico, em busca cada vez mais de
autonomia, onde os laos culturais e empresariais buscam uma confluncia, com o
intuito de criar uma identidade para a cidade. Lideranas governamentais so agora
levadas a entender a cidade como uma empresa que deve buscar se ajustar e ganhar
competitividade. O que tem levado as lideranas locais a adequar seus planos de gesto
s novas exigncias do capitalismo. Criar uma personalidade para a cidade passa por
remodelaes, redescobertas do velho e construes do novo. a cidade moderna,
fluida que no despreza sua histria.
Criar uma personalidade que atraia investimentos, que proporcione a circulao
de pessoas, de bens e de capital passa necessariamente pela capacidade de gerar espaos
exclusivos que ao cumprirem com essa funo se tornam espaos de excluso, pois no
Brasil essa capacidade est condicionada a construo de edifcios altamente
verticalizados e de luxo.
Dentro da cidade do Recife, algumas reas, em especial a zona sul e zona
oeste, tm sofrido ao longo dos ltimos 30 anos, uma intensa verticalizao, atravs da
construo de edifcios de luxo, o que tem gerado uma atrao da populao de mais
alta renda. So bairros que formam o conjunto da orla e da beira rio. Essas reas vm se
destacando no s por seu adensamento, mas pela intensificao na oferta de servios e
infra-estruturas que a acompanha. A tendncia verificada nos ltimos anos a
ampliao desta verticalizao que tende a se expandir por suas reas adjacentes.
O conjunto de bairros que forma a orla e a beira rio evoluram obedecendo a
dinmicas diferentes. Os bairros da zona oeste ocupam reas onde inicialmente se
assentaram engenhos de acar. Seguindo o curso do rio Capibaribe, foram surgindo e
se alongando os subrbios: Capunga, Ponte dUchoa, Santana, Casa Forte, Poo da
Panela, Monteiro e Apipucos. Esses subrbios, por sua localizao, eram vastamente

42

servidos pelo transporte fluvial, que depois foram substitudos pelas ferrovias, linhas de
bondes e estradas.
Existiam ainda nas cercanias da cidade outros ncleos perifricos se
desenvolvendo ao longo das estradas, ou sendo muitas vezes cortados por elas.
Compartilhando dessas caractersticas surgiram os povoados de Nossa Senhora da Boa
Viagem e de Nossa Senhora da Piedade; praias de pescadores e veraneio, retaguarda
das quais passava a ento Estrada de Ferro So Francisco. Nesses moldes existiam ainda
a sudoeste os povoados de Barro e Tejipi, que ficavam na Estrada de ferro da Vitria.
No final do sculo XVIII a produo da cana-de-acar comea a declinar
devido concorrncia com as Antilhas. Aos poucos as terras dos engenhos foram
recortadas em stios e posteriormente em loteamentos originando bairros suburbanos.
Estavam eles em reas de vrzeas do Capibaribe, do Beberibe, margeando os rios
Tejipi e Jiqui. Os nomes desses subrbios, na maioria das vezes foram herdados dos
antigos engenhos como, por exemplo, os engenhos Casa Forte, Monteiro, Madalena,
Torre, Cordeiro, entre outros.
Famlias abastadas que residiam no centro da cidade deslocaram-se para os
bairros perifricos, mais aprazveis. Configuraram-se um casario elegante, stios com
quintais, pomares, que foram moldados pela elite local.
De acordo com Mrio Lacerda (1978), foi uma evoluo fundiria importante,
que substituiu o espao rural pelo espao suburbano e urbano. A expanso urbana
alavancou o comrcio imobilirio, e com a implantao dos servios estruturais de
fornecimento de gua, energia e pavimentao das ruas foi sendo intensificada na
periferia a forma residencial de uso do espao.
A partir de 1940 esses stios foram sendo loteados, acelerando-se o parcelamento
das antigas residncias. Com isso, os bairros originados dos antigos engenhos foram se
desmembrando, originando novos espaos, com atrao de um novo pblico: a classe
mdia. Casa Forte destacava-se como um importante bairro devido presena da
Fundao Joaquim Nabuco e tambm sua proximidade com a Sudene e com as
Universidades Federais (LACERDA: 2008, p. 262)
A dcada de 1970 se constitui como um marco na nova configurao espacial
dos bairros da zona oeste em especial Casa Forte. As investidas imobilirias que antes
concentravam-se no centro, deslocaram-se para esse ncleo e para Boa Viagem,
originando a construo de edifcios de at 16 andares. Era uma verticalizao
incipiente que se intensificou a partir de 1980, quando o bairro passou a ser um
43

importante local de investimentos imobilirios, adensando-se de forma acelerada,

gerando insatisfao entre antigos moradores que resistiam substituio da paisagem
aprazvel pelo ambiente moderno dos prdios como afirma Lacerda (2008).
Alm das formas tambm houve mudanas na funcionalidade dos bairros. At a
dcada de 1970, o centro concentrava as principais atividades econmicas e
institucionais da cidade. De acordo com o Plano Diretor com a dinamizao do mercado
imobilirio nos bairros de Boa Viagem, Graas e Espinheiro, houve uma migrao dos
servios direcionados as faixas de renda mais elevadas para esses bairros. Na dcada de
90, o mercado imobilirio se expandiu para outros bairros, em especial para Torre,
Madalena, Aflitos, Parnamirim, Santana, Casa Forte, conduzindo tais atividades para
essas reas e, concentrando-se nas suas principais vias de acesso. Esses fatores foram
determinantes para a tendncia locacional dos investimentos, que buscam as reas com
maiores infra-estruturas e capacidade de oferta de servios.
Em discordncia dessa atuao acelerada do mercado imobilirio, as
comunidades dos bairros das Graas e Casa Forte, realizaram um movimento de
reivindicao, para a interdio da expanso de edificaes, clamando contra o
adensamento construtivo e por restries quanto aos parmetros urbansticos nos
referidos bairros. A inteno era preservar as caractersticas da paisagem, fortemente
vinculada preservao da histria da cidade. A resposta a esse movimento foi a Lei
dos Doze Bairros criada em 1 de Dezembro de 2001 com a inteno de limitar o
adensamento construtivo dos bairros: Espinheiro, Casa Forte, Parnamirim, Tamarineira,
Aflitos, Monteiro, Santana, Jaqueira e Poo da Panela.
Com isso, ficaram de fora bairros que j vinham sofrendo com uma
intensificao da construo de edifcios, entre eles os bairros da Boa Viagem,
Rosarinho, Madalena, Torre, Ilha do Retiro e Derby, que passaram a atrair mais
investimentos e conseqentemente se adensando mais, alm de bairros pouco
tradicionais como San Martin e Jardim So Paulo. De acordo com o Diagnstico
Urbano da Cidade do Recife, realizado pela Prefeitura da Cidade do Recife (2003) As
investidas dos agentes imobilirios se deram, principalmente, em direo orla de
Recife (Boa Viagem) e aos bairros beira rio (Madalena, Torre, Ilha do Retiro).
A criao da Lei dos Doze Bairros consolidou Boa Viagem como a regio com
maior abrangncia dos empreendimentos imobilirios. At o sculo XVII A povoao
da Boa Viagem era ocupada principalmente por pescadores. O lugar funcionava mais
como paragem para viajantes, sem despertar grandes interesses na elite local. Em 1858
44

ganha impulso de crescimento em funo da inaugurao do primeiro trecho da Estrada

de Ferro Recife - So Francisco, que tinha como ponto de parada a atual rua Baro de
Souza Leo (CAVALCANTI:2002).
Contudo, foi com a abertura da avenida Boa Viagem a partir de 1924 que o
bairro se integrou na vida do recifense. O bairro abrigava em sua maioria casas de
veraneio, contudo, a partir da dcada de 1970 a orla de Boa Viagem comeou a se tornar
espao de residncias permanentes, impulsionado principalmente pelos investimentos
do mercado imobilirio que seguindo o modelo do Rio de Janeiro, passou a atuar
fortemente em Boa Viagem e com menor intensidade nos bairros beira rio. Na dcada
de 1980 as casas passaram a ser substitudas pelos edifcios, empreendimentos
comerciais e por servios. Nas reas mais perifricas do bairro novos assentamentos
foram surgindo, ampliando a presena de mocambos e de habitaes de baixo padro.
Tal incremento contribuiu para surgir em Recife a polarizao das ditas reas
nobres. Segundo Villaa (2001, p 220) tal movimento fez de Recife possuir duas reas
de alta renda com nveis equilibrados.
A dinmica da expanso da cidade ainda ocorre de forma concentrada, apesar de
haver um movimento de desconcentrao dos empreendimentos, fato que ser abordado
mais adiante. Boa viagem contm o maior efetivo populacional e continua a ser o bairro
que mais cresce segundo dados da Federao das Indstrias do Estado de Pernambuco
(FIEPE, 2001).
Em 2001, 2.858 unidades de imveis residenciais estavam sendo ofertados pelo
mercado no Recife; desse total, 39,3% dos imveis estavam localizados em Boa
Viagem, seguido dos bairros de Casa Forte, com 6,4% do total, Espinheiro com 5,1%,
Tamarineira com 4,8% e Engenho do Meio com 4,7%. A mesma pesquisa realizada no
ano de 2006 mostra que Boa Viagem continua sendo o principal foco de investimentos
imobilirios. Do total ofertado no Grande Recife, 4.637 unidades residenciais, 1.071 se
localizavam em Boa Viagem correspondendo a 23,1% do total, seguido de Casa
Amarela 5,8%, Jardim So Paulo 5,2% e Espinheiro 5,2%. Casa Forte tem uma queda
no nmero de ofertas passando nesse ano para 2,5%, enquanto o bairro da Madalena
tem um ndice de oferta de 3,6%. Em 2008, a Fiepe em seu relatrio sobre os ndices de
Velocidade de Vendas de imveis no grande Recife elaborou o ranking dos bairros com
maiores volumes de ofertas e vendas. Mais uma vez Boa Viagem lidera. Foram 1.278
ofertas correspondendo a 31,8%, seguido de Peixinhos 8,6% e Casa Amarela 8%. Os
dados mostram claramente uma reduo nos nmeros de lanamento de imveis nos
45

plos tradicionais da verticalizao, apesar de continuarem a liderarem o mercado de

imveis.
Em outra fonte, encontra-se a confirmao do movimento de polarizao da
verticalizao nas trs reas da Zona Sul, Grande Graas e Grande Casa Forte. Sob a
direo da Prof Suely Ribeiro Leal, do Programa de Ps-Graduao em
Desenvolvimento Urbano da UFPE, foram levantados todos os projetos de edifcios de
mais de 5 pavimentos constando dos arquivos das seis Regionais de Controle Urbano do
Recife, nos perodos 1980/1995, 1996/2000 e 2001/2005. Posteriormente, esse
levantamento foi organizado pelos Professores Maria ngela de Almeida Souza e Jan
Bitoun do Observatrio Pernambuco de Polticas Pblicas por grandes conjuntos
urbanos. O quadro abaixo revela essa polarizao nas trs reas da Zona Sul, Grande
Graas e Grande Casa Forte nos trs perodos. Mas, em outros bairros, no perodo mais
recente, posterior citada Lei dos Doze Bairros, o nmero de projetos cresce
substancialmente, entre esses outros bairros destaca-se a Grande Madalena, na
margem direita do Capibaribe. Segundo a mesma fonte, os bairros componentes desse
conjunto (Madalena, Ilha do Retiro, Torre, Zumbi e Prado) reuniam no perodo
1980/1995, 172 projetos, no perodo 1996/2000, 51 e, no perodo 2001/2005, 119
projetos, aparecendo entre esses 23 com mais de 30 pavimentos.
ZONA SUL

GRANDE

GRANDE

OUTROS

TOTAL RECIFE

GRAAS

CASA FORTE

BAIRROS

1980/1995

882

362

279

471

1994

1996/2000

330

131

244

174

879

2001/2005

466

71

189

397

1123

1523

705

726

1042

3996

total

Figura 4: Nmero de projetos de edifcios aprovados segundo grupos geogrficos.

Fonte: apud NUGEPP e Observatrio de Polticas Pblicas. Organizado pela autora

No mapa abaixo possvel reafirmar a concentrao da verticalizao em duas

regies da cidade. A Zona Sul e a regio que compreende a Grande Graas e Grande
Casa Forte.

46

Figura 5: Mapa Recife com subunidades acima de 20 pavimentos

Fonte: Prefeitura da Cidade do Recife, 2003.

A mobilidade desse mercado busca usufruir dos bairros que depois das reas mais
valorizadas, comportam o maior nmero de condicionantes positivos. Seguindo essa
lgica, a verticalizao est avanando principalmente para os bairros localizados
margem direita do Rio Capibaribe, dando visibilidade a esses bairros e transformandoos em novas reas de valorizao.
Os ndices anteriormente mencionados evidenciam uma nova realidade para a
cidade do Recife, a tendncia ao deslocamento dos empreendimentos imobilirios para
reas menos tradicionais, como a Madalena. Antes caracterizado como bairro
constitudo de residncias horizontais, tem sido alvo dos novos empreendimentos
imobilirios, atraindo grandes empresas que investem para a criao de equipamentos
destinados ao consumo da classe mdia e mdia alta. Tal tendncia tem sido no s em
decorrncia da regulamentao gerada pela lei dos Doze Bairros que impe limites
construtivos aos bairros tradicionais da zona oeste, o que nos leva a afirmar
47

hipoteticamente que tal lei proporcionou a migrao de projetos para reas menos
tradicionais, mas, tambm pela necessidade do mercado imobilirio em criar novos
espaos de consumo.
Os espaos tradicionais da verticalizao continuam a agregar os maiores nmeros
de lanamentos, contudo, ainda que de forma desigual e incipiente em alguns bairros da
cidade, o deslocamento da verticalizao est proporcionando ao Recife a formao de
uma nova configurao scio-espacial.

2.4 RECENTE EXPANSO DA GRANDE MADALENA

Tendo sido originrio de um engenho, o bairro da Madalena teve suas terras
pertencendo primeiramente a Jernimo de Albuquerque, cunhado de Duarte Coelho,
donatrio da capitania de Pernambuco. Segundo Cavalcanti (1998), nos idos do sc.
XVI tais terras foram vendidas e Pedro Afonso Duro, marido de Dona Maria Madalena
Gonalves, adquiriu o ponto que ficou conhecido como passagem da Madalena. As
terras atraiam pessoas distintas da colnia a ponto de ter residindo em suas terras o
Conde da Boa Vista e ter hospedado Sua Majestade Imperial Teresa Cristina em viagem
com seu marido D. Pedro II. Em 1894 os stios dominavam a sua paisagem que cada
vez ganhava mais formas de bairro.
A proximidade do rio Capibaribe e a disponibilidade de infra-estruturas de
circulao, como os trilhos da maxambomba, transformaram esse espao numa rea
cada vez mais atrativa s classes mais abastadas. A Madalena foi monopolizada pela
produo rentista, que promovia o loteamento e a venda de suas terras, o que
provavelmente contribuiu para o afastamento das residncias mais populares que
procuravam as terras pblicas para ocupar. Caracterizou-se como uma rea residencial
tradicional de casario antigo. Imagem que permanecer at as transformaes nas suas
formas com substituio das casas pelos edifcios de apartamentos.
No perodo entre 1960 1980, a produo imobiliria do Recife, financiada em
boa parte pelo Estado, se intensificou contribuindo para a emergncia de empresas
construtoras destinadas produo de habitao. Essas construtoras, desde ento, tm
buscado novos mercados que se consolidam atravs da explorao de reas com infraestrutura adequada e boa localizao para a absoro de edifcios destinados a classe
mdia e mdia alta. Esse mecanismo tem influenciado o mercado que vem se
deslocando obedecendo a uma lgica espacial, se concentrando em reas especficas da

48

cidade do Recife (reas planas de assentamentos histricos). A construo de edifcios

na Madalena, nesse perodo, foi singela.
Aps a dcada de 1990, temos a revalorizao do rio Capibaribe a partir da
construo da avenida Beira Rio, no bairro da Madalena, resultado do Projeto Beira Rio
aprovado pela Prefeitura do Recife no ano de 1996. A construo da avenida consistia
em dar mais vazo ao trfego da cidade. A sua fluidez interligando-se aos principais
eixos arteriais com acessibilidade e rapidez contribuiu para que a ateno do mercado
imobilirio se dirigisse ao bairro. Conjunto a tais aes, os empreendimentos
imobilirios nesse espao deram nova feio s margens do Capibaribe que passou a
caracterizar-se pela predominncia de edificaes verticais de luxo. Essa nova ocupao
tem se deslocado margeando o rio, se estendendo aos bairros da Ilha do Retiro e Torre.

Figura 6: Imagem da Madalena na dcada de 1990 com

vista parcial da avenida Beira Rio.
Fonte: Ademi- PE, 2008.

Com a criao desses novos espaos residenciais, tem-se uma relativa

valorizao dos referidos bairros, que esto se verticalizando intensamente e
expandindo essa tendncia para suas adjacncias. O adensamento da avenida Beira Rio
tem substitudo as casas por edificaes verticais, em especial nas reas da Torre,
Madalena e Ilha do Retiro, localizados na margem direita do Rio Capibaribe. Essa
substituio tem causado verdadeiras mudanas na paisagem dos referidos bairros.
Basta citar que comunidades de baixa renda, que na atualidade vm sendo deslocadas e
transferidas para outras reas da cidade pela prefeitura, ocupavam alguns trechos das
margens do Capibaribe em habitaes de palafitas.
A partir dessa dinmica, novas paisagens vo sendo incorporadas feio da
cidade, comandadas pelas necessidades de reestruturao dos espaos intra-urbanos para

49

atender a demanda habitacional. Na figura a seguir possvel observar o adensamento

vertical na avenida Beira Rio.

Figura 7 : Margem direita do Rio Capibaribe, com

vista para Av. Beira Rio.
Fonte: Autor, 2008.

Figura 8: Avenida beira Rio com vista para rea de

lazer e pista de Cooper.
Fonte: autor, 2008.

Unindo-se a esses fatos, no ano de 2001 foi sancionada, na cidade do Recife, a

Lei dos Doze Bairros (Lei n o 16.719/2001) em resposta aos movimentos
reivindicatrios de moradores dos bairros de residncias tradicionais que reclamavam da
descaracterizao paisagstica pela atuao do mercado imobilirio. Com isso foi
limitado o adensamento construtivo de doze bairros localizados na margem esquerda do
rio Capibaribe, na zona Oeste da cidade do Recife. Ficaram de fora bairros que j
vinham sofrendo com uma intensificao da construo de edifcios, entre eles o bairro
da Madalena. Vale ressaltar que a Lei dos Doze Bairros no interfere de forma direta na
rea da grande madalena, uma vez que no a abrange, porm a regulamentao da rea
oeste, tradicionalmente explorada pela verticalizao conduzir as imobilirias busca
de novas reas de explorao, interferindo, dessa maneira, no adensamento da Madalena
e adjacncias.
Em conformidade com tal lei houve a realizao de um conjunto de aes
pblicas que foi de primordial importncia para expanso dos empreendimentos
imobilirios nessa regio, tornando-a uma das grandes promessas de expanso
imobiliria no Recife. Isso porque proporcionou o deslocamento dos investimentos, que
necessitavam de novos espaos de explorao. Em meio a essa valorizao, vimos

50

crescer a oferta de servios como a implantao de faculdades, bares e restaurantes,

entre outros.
De acordo com o Plano Diretor da Cidade do Recife (2005), o processo de
verticalizao da cidade intensificou-se em determinadas reas, dentre elas o bairro da
Madalena, onde a construo de edificaes para a classe mdia e mdia alta tem
evoludo significativamente, apesar de ainda conter uma diversidade de unidades
habitacionais e para o bairro da Ilha do Retiro, no qual tm ampliado as desigualdades
paisagsticas quando salta das unidades mais baixas para as mais altas, com construo
de espiges de luxo.
O grande problema desta verticalizao reside no fato dela vir se realizando de
forma intensa e desordenada, desconsiderando muitas vezes a capacidade das estruturas
urbanas sobrecarregando o sistema virio e as redes de drenagem e alterando de maneira
brutal a paisagem dos bairros.
A proximidade do bairro do Prado dos bairros Madalena, Torre e Ilha do Retiro,
tona-o alvo em potencial dessa expanso, uma vez que tais reas esto livres de
restries pelo Plano Diretor. Em contrapartida os atores envolvidos na modificao
desse espao no correspondem aos mesmos atores que esto atuando nos bairros
supracitados. Essa discusso se dar de forma mais ampla no captulo 4.
Na imagem a seguir possvel verificar a ocupao dos edifcios ao longo da
avenida Beira Rio.

51

Figura 9: Imagem da avenida Beira

Rio. Bairro da Torre / Madalena.
Fonte: Prefeitura do Recife, 2000.

Em Abril de 2008 a avenida Beira-Rio tornou-se 600 metros maior. Foi essa a
dimenso da ampliao da Avenida em direo ao bairro da Torre, contribuindo para a
maior fluidez do trfego nessa regio. Para isso, foi necessria a retirada das palafitas da
comunidade Jos de Holanda, que teve seus moradores transferidos para um conjunto
habitacional.
A ampliao da avenida significa tambm a atrao de novos empreendimentos
imobilirios. Empresas monopolistas tm investido na construo de edifcios de luxo,
destinados classe A, com renda mensal superior a 10 salrios mnimos, tornando a
Beira-Rio um espao de excelncia, uma vez que as antigas residncias praticamente
inexistem nesse espao, sobrando edifcios que se alinham num verdadeiro paredo
voltado beleza do Rio Capibaribe.
O aumento dos padres sociais na avenida proporcionado pela atrao de uma
populao mais abastada acompanhado por investimentos pblicos de qualidade como
a construo de reas de lazer e implantao da academia da cidade, onde possvel
realizar exerccios com acompanhamento profissional. Nesse espao, a condio

52

ambiental tem sido relevante para a promoo dos novos investimentos. A beleza da
paisagem um componente a parte, vastamente explorada pelo mercado imobilirio na
promoo de seus edifcios. difcil no se extasiar com a imagem do rio Capibaribe, e
com seus manguezais, alm da amenidade do clima numa cidade castigada pelos poucos
refgios verdes. A explorao da paisagem do rio uma constante e tornou-se um
atrativo a mais para a comercializao de residncias nesse ponto.

Figura 10: Academia da Cidade da avenida Beira

Rio.
Fonte: Recifense Praticante., 2008.

Figura 11: Imagem da margem do rio Capibaribe na

avenida Beira Rio.
Fonte: Autor, 2008.

O bairro do Prado, muitas vezes confundido com o bairro da Madalena, no

dispe do mesmo potencial imobilirio, apesar de vir recebendo novos edifcios
multifamiliares. A expanso na regio chamada de grande Madalena est concentrada
nas margens do rio Capibaribe e se estende com menor mpeto para as proximidades
dos eixos virios, influenciando o avano construtivo para o Prado, que por estar
posicionado na borda do bairro, tem sua valorizao a reboque da expanso do bairro da
Madalena.

53

3. O BAIRRO DO PRADO
A escolha do bairro do Prado deu-se em funo da sua recente expanso, o que
dar condies para acompanhar os processos que neste momento esto envolvidos na
promoo de sua verticalizao, assim como, explicar a dinmica social que a
condiciona, bem como os impactos dessa alterao na configurao da cidade.
O referido bairro est localizado na bacia do rio Capibaribe, plancie central da
cidade do Recife e faz parte da 4 Regio Poltico-Administrativa (RPA-4) que
formada por um total de 12 bairros

e Tem como limites os bairros da Madalena e

Zumbi ao norte, Cordeiro a oeste, Afogados, San Martin e Bongi ao sul e Ilha do Retiro
a leste. Segundo dados do IBGE, em 2000 a populao do Prado tinha uma renda mdia
mensal de R$ 933,94 e uma Populao de 10.953 habitantes ocupando uma rea de
126,9 hectares, o que corresponde a uma densidade (2000) de 8.692,9 hab/km. De
acordo com a Secretaria de Finanas da Prefeitura da Cidade do Recife (2001) em 2000
existiam 2.959 imveis, destes 2.192 so residenciais; 396 so no residenciais.
Segundo o Atlas de Desenvolvimento Humano no Recife (2005) 8.518 habitantes do
bairro estavam situados em ZEIS e outras reas pobres, o que corresponde a um
percentual de 77,77% da populao do bairro.
O bairro em sua totalidade tem como caracterstica uma grande presena de sedes
empresariais que ocupam as residncias e apesar de possuir uma rea considervel em
extenso, o bairro dispe de poucos estabelecimentos comerciais como padarias,
mercearias etc. Contm grandes edifcios pblicos como a Fundac, antiga Embratel,
alm do Jockey Club.
possvel tambm constatar uma deficincia em estruturas de lazer (praas) e
de estabelecimentos destinados diverso (bares, clubes). A presena do Jockey Club
do Recife, com uma rea equivalente a oito estdios de futebol, mostra-se como um
possvel obstculo expanso imobiliria do bairro. O Jckey Club ainda possui parte
de suas terras arrendadas aos tratadores de cavalos e aos jqueis, que residem dentro da
rea com suas respectivas famlias. Alm disso, o bairro, apesar da construo de canais
de drenagem, sofre com alagamentos em dias de chuva, tornando-se, em alguns trechos,
intrafegvel.

Cordeiro, Torre, Madalena, Ilha do Retiro, Zumbi, Prado, Vrzea, Iputinga, Caxang, Torres,
Engenho do meio e Cidade Universitria.

54

A hiptese, como j foi dito anteriormente, que permeou nosso trabalho de

que existe uma tendncia de deslocamento da expanso imobiliria no sentido NE SW
e no sentido E - W, que tem levado o bairro do Prado a uma valorizao. Contudo
existem fatores fsicos (infra-estrutura, equipamentos) e fatores sociais (reas de
populao de mais baixa renda) que se mostram como limitadores dessa dinmica,
gerando uma concentrao dos empreendimentos imobilirios nas imediaes das
maiores artrias: rua Carlos Gomes, avenida Engenheiro Abdias de Carvalho, rua Joo
Ivo e avenida Caxang. Esses condicionantes fazem com que as empresas envolvidas na
modificao desse espao (imobilirias) sejam diferentes daquelas que atuam nos bairro
Madalena, Torre e Ilha do Retiro. So empresas de menor porte, responsveis por
edificaes destinadas a classe mdia lhe conferindo particularidades, feies prprias,
pois a ao que se d sobre o meio na forma de novos objetos combina-se com os
velhos objetos gerando novas relaes sociais e espaciais.

3.1 DE

REA

RURAL

SUBURBANA

URBANA:

INFRAESTRUTURAS E LEGISLAES
Durante as entrevistas, coletamos informaes sobre a evoluo histrica do
bairro do Prado que se deram em forma de relatos orais, sendo a reconstituio da
formao do bairro baseada principalmente em tais relatos.
De acordo com os relatos colhidos durante as entrevistas com os moradores
antigos do bairro e documentos do arquivo da capela Santa Edwiges, o Prado nasceu
vizinho ao engenho Madalena. Era um stio em propriedade de uma famlia religiosa
(CAVALCANTI: 1998). O local era conhecido como Prado do Lucas nome do chefe da
famlia e posteriormente usado tambm como uma forma de diferenci-lo de outros
prados existentes na cidade como o Prado do Derby e Hipdromo, locais onde o Jockey
Club de Pernambuco j havia se instalado. No ano de 1888 foi construda no bairro do
Derby uma pista de corridas de cavalos pertencente Sociedade Hpica Derby Club que
se somou posteriormente ao Hipdromo da Madalena, atual Hipdromo do Prado, e ao
Hipdromo de Campo Grande, denotando o quanto foi popular o turfe na cidade do
Recife. Segundo o criador mais antigo no Jockey, Sr. A. B. de A., de 75 anos, o clube se
instalou no bairro no ano de 1940, na gesto do patrono do turfe pernambucano o
Coronel Bento Magalhes, gerando ao Prado maior atratividade, pois, segundo Edvaldo

55

Arlgo in Cavalcanti (1998, p. 88) o turfe era uma atividade dinmica nessa poca e
envolviam desde os pobres at a aristocracia do estado.
As terras do Jockey ao longo dos anos foram reduzidas, tendo sido cedidas para
a construo da Av. Abdias de Carvalho em 1951 e de alguns estabelecimentos
comerciais como a antiga Casa Jos Arajo, atual Faculdade Integrada do Recife (FIR).
Uma parte das terras do clube foi arrendada aos treinadores e familiares que passaram a
residir na rea dando origem a uma das comunidades que compe o bairro. Em
decorrncia do crescimento dessas famlias, as terras foram sendo desmembradas
ampliando a ocupao da comunidade.
De acordo com os registros da capela Santa Edwiges que resguardam a histria
de sua fundao, com a criao da Capela de Santa Edwiges4, o Prado do Lucas passou
a ser chamado de Bairro de Santa Edwiges, retornando posteriormente a ser designado
apenas bairro do Prado, como era popularmente mais conhecido. Diferente de outros
bairros, o Prado no surgiu de um engenho. Cresceu sobre aterros e suas terras eram
usadas como rea de pastagem.
A Capela tornou-se ao longo de sua existncia um dos elementos mais
importantes desse bairro. Foi fundada em 1936 pelas Freiras Noelistas5, que
inicialmente reuniam-se no Colgio Eucarstico do Recife, tendo posteriormente, as
freiras adquirido um terreno no bairro do Prado onde ergueram a Capela que passou a
ser a sede da congregao.
Motivos desconhecidos levaram a Capela a ficar muitos anos fechada, tendo sido
retomadas as atividades em meados da dcada de 1940 com a interveno do mdico
Leduar de Assis Rocha e de sua esposa Maria Judith de Albuquerque, autorizados pelo
Arcebispo de Olinda e Recife, Dom Antnio de Almeida Moraes Jnior, a assumirem a
capela junto com a comunidade do bairro.
Nesse perodo s existia a rua Carlos Gomes e o incio de algumas transversais
como a rua Gomes Taborda que era intransitvel, da a sua segunda denominao de rua
da Lama, forma como chamada at os dias atuais, apesar de ter sido pavimentada e
no sofrer mais de tal condio. Foi margeando essa rua que surgiu a comunidade do
Stio do Berardo, hoje uma ZEIS. Era uma propriedade que foi arrendada ao Sr. Oscar
Berardo pelo proprietrio Manuel Monteiro. Com a morte do proprietrio, que no
4

Princesa que viveu na Silsia no sc. XI, foi devotada aos pobres, canonizada em 1267 e celebrada como
protetora dos endividados.
5
Associao que nasceu em Paris e que, alm da funo catequtica, tinha como principal atribuio a
promoo de festividades natalinas junto aos pobres.

56

possua herdeiros, as terras passaram a ser de Oscar Berardo e na dcada de 1920 j se

constitua como uma comunidade.
Na dcada de 1940, a conexo com o centro da cidade era feito
predominantemente por bondes. Trafegava no bairro um bonde que vinha at prximo
da Praa do Jockey. O Jockey Club nessa poca passou a ser chamado de Prado Sport
Clube (PEC), ambiente de lazer e festas constantes. Tambm era sede das festas
promovidas pela comunidade em comemorao Santa Edwiges. A capela passava a
semana fechada, sendo aberta aos domingos para celebrao da missa custeada pelo Sr.
Leduar. O vigrio de ento era o padre Roberto e todas as festas, ladainhas, sacramentos
eram patrocinadas pelas famlias residentes do bairro. A vida no bairro se dividia entre
as atividades promovidas pela igreja e as festividades realizadas no Jockey, elementos
que perderam sua fora diante da populao residente, devido a mudanas tanto no
perfil da populao quanto da prpria dinmica do bairro que cresceu gerando novas
formas de uso do seu espao.
O Dr. Leduar e sua famlia marcaram a vida do bairro com suas aes
humansticas e o trato comunitrio. No possvel relatar a histria do Prado sem contar
suas estrias, pois elas num determinado momento se entrecruzam, confundindo-se em
uma s, de forma que os moradores mais antigos do bairro relembram com orgulho seu
morador mais ilustre.
Leduar com sua esposa chegaram ao Prado em 1945. Na ocasio era chefe do
servio mdico dos correios e tambm tinha um consultrio na rua da Imperatriz. Foi
membro da Academia Pernambucana de Letras e editor do Dirio de Pernambuco.
Sua importncia para o bairro demonstrada nas palavras de sua neta e escritora
Cludia Lima (2004):

Jamais orgulhoso e sempre pronto a servir seu rebanho nas consultas

mdicas gratuitas semanais, que realizava para o povo carente das
redondezas da Capela de Santa Edwiges, que a reativou e dela foi
guardio por mais de 40 anos. Na casa dos meus avs eram
produzidos tachos de pomadas, xaropes eram cozidos e engarrafados,
como tambm, inmeras amostras de remdios eram distribudas para
atenuar aquelas pessoas sofridas. Ofertou-lhes a mo do mdico e
remdios para os males do corpo, reabriu a capela para acalentar as
dores da alma daquela gente.

57

D. Laura, esposa de Leduar, faleceu em 02 de fevereiro de 1992 e Dr. Leduar em

25 de Outubro de 1994, tendo deixado 11 filhos, alguns ainda residentes do Prado e 34
netos. Na atualidade a nora do casal, D. ris de Assis Rocha, assumiu a Capela junto
com a comunidade.
At a dcada de 1920 o Prado configurava-se como uma rea de pastagem com
alguns stios. Nessa poca vigoravam os planos de expanso da cidade do Recife
voltados para a modernizao enquanto promotora de obras higienistas, de esgotamento
sanitrio e abastecimento dgua. Nesse perodo a necessidade de combate s epidemias
marcou a remodelao da cidade, com medidas drsticas como a retirada de moradores
de baixa renda das reas centrais de Recife levando-as a ocupar reas mais perifricas,
dando origem a novos assentamentos. Os ambientes rurais iniciaram uma remodelao
de suas formas e ocupao, absorvendo essa parcela da populao. J nas dcadas de
1930 e 1940 o pensamento modernista vigente leva a elaborao dos Planos de
remodelao que enxergava a cidade enquanto conjunto edificado. O empenho era
direcionado a tirar do Recife a sua imagem de cidade que mantinha uma estrutura
colonial Nessa poca o Prado encontrava-se ainda em rea rural, quase inexistindo
equipamentos de infra-estrutura, que na poca estava restrita zona urbana
correspondente ao centro principal.

Figura 12: Bairro do Prado na dcada de 1940.

Fonte: Acervo da Capela Santa Edwiges, 2008.

Figura 13: Bairro do Prado na dcada de 1970.

Fonte: Acervo da Capela Santa Edwiges, 2008.

A verticalizao no Recife vai surgir na dcada de 1950 de forma concentrada na

rea central da cidade. Esse era um momento em que a associao entre atividades

58

econmicas e o desenvolvimento so partes do pensar a cidade. Nesse perodo tivemos

grandes avanos no desenvolvimento urbano, os projetos tinham como foco principal a
circulao, de forma que as principais aes visavam ampliar os acessos aos subrbios
via pavimentao de estradas e criao de transporte pblico. Importantes vias de
circulao tornaram-se avenidas, aproveitando seus contornos e sua importncia no
trfego da populao, como a criao da avenida Engenheiro Abdias de Carvalho que j
era utilizada para interligar a cidade s regies interioranas e que deu visibilidade aos
bairros cortados por ela contribuindo para a urbanizao dessa rea. Na imagem abaixo
possvel verificar o Prado no final da dcada de 1930. Onde antes existia um alagado,
est na atualidade um trecho da Abdias de Carvalho. O lago em frente que antes era um
viveiro de peixes foi aterrado e hoje d lugar ao prdio da Engefrio. Na atualidade a
igreja est localizada as margens da avenida e onde existia resqucios de floresta hoje se
localiza a rua Gervsio Campelo.

Figura 14: capela de Santa Edwiges recm construda

em 1936.
fonte: arquivo da capela de Santa Edwiges, 2008.

Figura 15: capela de Santa Edwiges em 2008.

fonte: autor, 2008.

Os problemas ligados alta densidade populacional no centro urbano e

pobreza j eram evidentes. O Prado situava-se em rea rural, contudo o movimento de
deslocamento dos habitantes deu ao bairro feies urbanas. Na mesma poca, anos 40,
os morros da cidade tambm passaram a ser gradativamente ocupados pela populao
mais pobre de forma desordenada, sem infra-estrutura bsica, em condies precrias.

59

Dessa forma foram se consolidando novos assentamentos que posteriormente foram

assimilados enquanto rea urbana do Recife.
O Prado expandiu-se a partir dessa dinmica dando condies para que aos
poucos suas reas de pastagem cedessem lugar s casas, s ruas e ao comrcio. Sua
forma tradicional de uso, com predominncia de residncias horizontais manteve-se
intacta enquanto s investidas do capital imobilirio estiveram concentradas na
ocupao das zonas oeste e sul.
A insero do Prado no permetro urbano da cidade foi parte da elaborao de
novas Leis que redefiniram os espaos da cidade. A prpria expanso de sua populao
foi conseqncia de polticas de modernizao da cidade, denotando a importncia do
Estado na regulao do espao urbano. Mesmo com a substituio da tendncia
modernista de mover o passado por um movimento que busca a preservao histrica
em nome da conservao de uma identidade prpria, h criao de novas paisagens que
expressam a mobilidade dos processos de valorizao. O Estado detm os instrumentos
de regulao das Leis, configurando-se como um dos principais modeladores,
produtores e transformadores do espao urbano. A importncia no seu estudo e
entendimento devido ao seu poder de manipulao desse espao uma vez que o Estado
influenciado pelos interesses de grupos que direcionam as leis como o Plano Diretor e
a Lei de uso e Ocupao do Solo, dentre outras leis, para benefcio prprio ou em troca
de favores a terceiros. Entre esses grupos esto os incorporadores, agentes imobilirios
que se utilizam de seu poder de influncia para burlar ou mesmo modificar as leis. Por
isso esses agentes atuam fazendo presso junto ao Estado, pois as legislaes so
limitadores de sua livre ao. Segundo Tws (2007):

O primeiro limitador a legislao, que fora o incorporador a

planejar as suas aes, a se adequar s normas e regras
referentes ao uso do solo e s construes (...) o poder pblico
trabalha sofrendo presses dos diversos agentes promotores do
espao, pois lutam por seus interesses, e constantemente
esbarram na legislao. Outro limitador a situao econmica
do consumidor. Como o imvel um bem de consumo de preo
elevado, torna-se difcil a sua aquisio pelas classes sociais de
menor poder aquisitivo, como muitas vezes tambm pela classe
mdia, pois estas no tm tido recursos nem financiamentos
atrativos para se candidatar aos empreendimentos.

60

O Estado enquanto entidade que normatiza o uso do espao urbano lana mo

de mecanismos, estratgias e aes tais como:
1. Regulamentao do uso do solo;
2. Direito de desapropriao de terras;
3. Precedncia na compra e aquisio de terras;
4. Impostos fundirios e imobilirios; taxao de terrenos livres; mobilizao de
reservas fundirias pblicas, interferindo no preo da terra;
5. Promoo de infra-estrutura;
6. Organizao e gerenciamento de mecanismos de linhas de financiamento
habitao; entre outros.
Como abordado anteriormente, o Estado veio ampliando gradativamente a sua
participao na produo do espao urbano ao longo dos anos, tendo se tornado um
importante agente a partir da criao dos instrumentos de financiamento de habitao
como o BNH. A legislao urbana que acompanha essa participao intervencionista do
Estado na promoo da cidade, acompanhando as tendncias desenvolvimentistas do
pas.
As leis de ordenamento territorial urbano surgiram no bojo da ascenso do
espao local enquanto escala tima. Movimento que ocorria em mbito global, onde as
cidades ganharam autonomia poltica e econmica. Na dcada de 1980, o Estado
centralizador perde fora diante das necessidades globais de flexibilizar a economia. Os
pases centrais impem novos modelos de gesto aos pases subdesenvolvidos. Agora se
faz necessrio o enxugamento da mquina pblica e a descentralizao do poder via
municipalizao. A Constituio Federal de 1988 instituir a descentralizao que fica
clara quando trata da organizao do Estado, em seu Art. 18: A organizao polticoadministrativa da Repblica Federativa do Brasil compreende a Unio, os Estados, o
Distrito Federal e os Municpios, todos autnomos, nos termos desta Constituio.
Esse novo movimento vem em resposta a uma compresso do espao/tempo,
causado pela revoluo no transporte e nas comunicaes que tornou possvel a
produo capitalista mover-se em tempo real, podendo ele se instalar em qualquer parte
do mundo, gerando assim, uma insegurana e instabilidade geogrfica. Para superar essa
instabilidade, as cidades hoje tm buscado criar condies de atratividade para o capital.
Por isso a gesto democrtica da cidade, com envolvimento de atores locais se tornou
determinante para atingir a eficincia necessria ao desenvolvimento. Segundo Harvey
(1997, p.180):
61

Numa poca de desindustrializao e hipermobilidade de capital, a

sobrevivncia das regies urbanas depende de sua eficcia como
fontes de atrao e de reteno de capital. As cidades precisam se
transformar em mercados e competir entre si muito mais do que no
perodo de crescimento do ps-guerra.

Assim necessrio s cidades promoverem-se e transformarem-se em reas

estruturadas e timas ao capital. Em decorrncia de tais necessidades, os municpios,
dentre eles, o Recife tm elaborado Leis importantes para a gesto do territrio,
interferindo na nova dinmica espacial, levando o mercado imobilirio, na medida em
que se adequam s novas leis municipais, a redirecionarem seus empreendimentos,
ocupando novos espaos, (re)produzindo o espao urbano.
Contudo, apesar de ser uma exigncia da poltica federal brasileira, a
municipalizao ocorreu atravs de polticas desarticuladas e projetos de viso limitada
quanto a melhor forma de uso do espao.
possvel perceber, quando analisamos algumas leis, uma discrepncia de
ritmos entre diversas intervenes-negao das diferenas dos espaos urbanos na
cidade do Recife. A partir de um momento se reconhece as diferentes paisagens da
cidade, contudo no houve projeto que proporcionasse uma continuidade de aes.
A Lei 7.427/61 (Cdigo de Obras) - primeira grande lei de uso e ocupao do
Recife, foi um relevante instrumento de implantao das normas municipais. Tinha
como idia central a modernizao do centro. A sua criao foi importante ao
possibilitar uma nova configurao territorial para o Recife. A cidade passou a ser
dividida em trs setores (SILVA: 1997, p.25): o setor urbano que agregava as reas
centrais e algumas reas antes consideradas perifricas como os bairros da Torre,
Madalena, Aflitos etc; o setor suburbano e o setor rural. Na tabela a seguir encontra-se
a classificao dos setores com seus respectivos bairros.

62

Setor Urbano

Setor Suburbano

Setor Rural

Torre, Madalena,
Espinheiro, Aflitos,
Parnamirim, Ilha do Leite,
Ilha do Retiro, Campo
Grande, Lado direito da
Estrada de Belm, Orla de
Boa Viagem at Setbal.

Imbiribeira, Ipsep, Ibura, Jordo, Cohab,

Afogados, Mangueira, Mustardinha, Estncia,
Jiqui, Areias, Caote, Jardim So Paulo, Barro,
Tejipi, Coqueiral, Tot, Sancho, Curado, Bongi,
San Martin, Casa Forte, Poo, Monteiro,
Encruzilhada, Ponto de Parada, Hipdromo,
Arruda, Campina do Barreto, Peixinhos, Alto do
Mand, Parte de Casa Amarela, Apipucos, Dois
Irmos, Stio dos Pintos, Caxang, Cajueiro,
Porto da Madeira, gua Fria, Fundo, Alto de
Santa Teresinha, Bomba do Hemetrio,
Mangabeira, Morro da Conceio, Alto Jos
Bonifcio, Alto Jos do Pinho, parte de Beberibe,
Linha do Tiro, Brejo da Guabiraba, Crrego do
jenipapo, Nova Descoberta, Macaxeira,
Prado e parte de Boa Viagem.

Todos os stios ou terrenos

pertencentes ao municpio no
includos nas demais
localidades.

Figura 16: Quadro com zoneamento da Lei 7.427/61

Fonte: Lei 7.427/61, adaptado pelo autor.

O mapa a seguir retrata a configurao territorial delimitada pela Lei 7.427/61.

Nota-se o zoneamento dos plos industriais, uma tendncia seguida pela legislao
recifense que foi importante para criar reas prprias para as indstrias, contudo, das
zonas industriais criadas com a Lei apenas a Zona Industrial do Curado permanece em
atividade. A abrangncia do centro urbano limitava-se a rea mais oriental da Madalena,
correspondendo ao centro expandido, onde agregava alguns bairros da zona oeste,
contudo, deixava o bairro de Boa Viagem fora desse permetro. As zonas comerciais
estavam concentradas no centro principal da cidade do Recife, com poucos ncleos
comerciais nos subrbios, provavelmente dinamizados pelos mercados populares. O
bairro do Prado, nesse contexto se caracterizava como mais um bairro do subrbio.

63

Figura 17: Mapa do zoneamento da Lei 7427/61

Fonte: Observatrio de Polticas Pblicas, 2007.

A SUDENE havia sido recm criada, transformando Recife num importante

centro de poder poltico e econmico. A polarizao da cidade era inevitvel, por isso o
centro ficaria como rea comercial. Para proporcionar a dinamizao do centro houve,
nesse perodo, a abertura da avenida Guararapes, Conde da Boa Vista e Dantas Barreto
com reformas arquitetnicas dando lugar aos prdios modernos.
Nesse processo no h espao para a populao pobre. Expande-se Boa Viagem
e Imbiribeira. A distribuio espacial podia ser classificada em: intensiva e extensiva.
Extensiva, pois o municpio seguia uma tendncia de estender seus limites urbanizveis.
Intensiva, pois houve a substituio dos antigos casarios por edifcios, ocasionando um
adensamento vertical, alm da saturao dos assentamentos populares. O Cdigo de
Obras tratava tambm de criar um zoneamento da cidade, dos terrenos, dos
equipamentos pblicos, dos diversos usos, da arborizao e das construes. Est at
64

hoje parcialmente em vigor, uma vez que a Lei de edificaes e Instalaes na Cidade
do Recife n 16.292/1997 ao ter sido elaborada no abrangeu todo o seu contedo o que
causou a no revogao da Lei precedente.
O perodo ps 1964 se caracteriza pelo crescimento exacerbado das cidades
brasileiras. Tal crescimento foi acompanhado de aes pblicas que visavam ampliar a
urbanizao das cidades. O governo militar preocupado em angariar o apoio civil,
tomou rumos populistas que direcionaram a poltica nacional, principalmente aquela
referente a promoo de habitaes e reforma urbana.
Seguindo a tendncia nacional de metropolizao das grandes cidades, temos a
criao da Regio Metropolitana do Recife (RMR), e instituies que tinham como
finalidade de apoiar o planejamento urbano, como no caso da criao do Servio
Federal de Habitao e Urbanismo (SERFHAU) na escala Federal e da Fundao de
Desenvolvimento da Regio Metropolitana do Recife, na escala estadual Nesse perodo
ocorreu a elaborao do Plano de Desenvolvimento Local Integrado (PDLI), o Plano de
Preservao dos Stios Histricos da RMR, alm da criao da Zonas Especiais de
Preservao (ZEPs), que instituiu 31 ZEPs que sero posteriormente incorporadas a Lei
de Uso e Ocupao do Solo Urbano n 14.511/83.
A Lei 14.511/83 (Lei de Uso e Ocupao do Solo LUOS) insere uma viso
diferente do centro e estabelece um zoneamento mais detalhado da cidade, enfatizando a
diversidade do uso de solos e atividades. Ela proporciona a expanso do setor urbano
reconhecendo todo permetro do municpio enquanto permetro urbano. So criadas 6
zonas: Zonas Residenciais (ZR) organizada em 6 categorias, as Zonas de Atividades
mltiplas (ZAM), Zonas Industriais (ZI), Zonas Especiais (ZE), Zonas Verdes (ZV) e as
Zonas Institucionais. O empresariado da construo se desloca para a zona sul, seguindo
uma tendncia nacional influenciada pela explorao do litoral sul do Rio de Janeiro. As
principais avenidas so classificadas como Eixos de Atividades Mltiplas. Houve
poucas novas construes na nova avenida Dantas Barreto e nas reas do centro porque
o mercado imobilirio se deslocou para a orla de Boa Viagem e a oeste para os bairros
da margem esquerda do Capibaribe. As demais reas da cidade situam-se fora da rea
de atuao dos grandes empreendimentos imobilirios que limitam suas aes s zonas
sul e oeste. REF
A Lei v a cidade a partir da rede viria, da promoo da circulao. As zonas
que mais cresceram foram a Z5 compreendendo aos bairros Espinheiro, Graas, Aflitos,
Parnamirim e Jaqueira e a Z6, entre a avenida Boa Viagem e a avenida Domingos
65

Ferreira, onde havia um maior potencial construtivo. Outras reas cresceram em menor
proporo, por despertar pouco interesse do mercado imobilirio. Foi o caso dos
bairros: Imbiribeira, Torre, Madalena, Prado, Rosarinho, Cordeiro, Bongi, San Martin,
Areias e Jardim So Paulo.
Segundo Silva (1997, p. 36) o prprio desenvolvimento tecnolgico da
indstria da construo civil, constituiu-se em fator preponderante desta nova
estruturao espacial, ampliando a capacidade de acumulao de capital com maior
explorao do lote e reduo do valor da mo de obra, interferindo nos preos relativos
dos imveis.
A dcada de 1980 foi influenciada tambm pela ascenso dos movimentos
sociais, principalmente aqueles ligados s questes fundirias. No Recife, em resposta
aos debates e reivindicaes acerca da regularizao dos assentamentos populares foram
institudas pelo Decreto de Lei 11.670/80, 26 reas Especiais que no zoneamento da
Lei de Uso e Ocupao do Solo 14.511/83 foram enquadradas na categoria de ZEIS.

66

Figura 18: Lei 14511/83

Fonte: Observatrio de Polticas Pblicas, 2007.

Com a Lei 14.511/83, as ZEIS passaram a ser reconhecidas enquanto parmetros

para a consolidao dos assentamentos populares. Sua instituio se deu no bojo de
movimentos sociais liderados pela igreja catlica no Recife, num momento em que as
populaes pobres lutavam pelo direito de permanecerem em seus assentamentos e
criavam resistncias contra o mercado imobilirio que ambicionava a ocupao das
reas centrais ocupadas por essa parcela da populao.
Em 1987, em conseqncia do empenho da Comisso de Justia e Paz da
arquidiocese de Olinda e Recife (CJP) e com a participao dos movimentos populares
pela posse da terra (MIRANDA: 2008) um projeto de lei cria o PREZEIS - Plano de

67

Regularizao das Zonas Especiais de Interesse Social (Lei 14.947/87), uma ferramenta
de regulamentao que visa dar condies a aplicao dos princpios e dispositivos para
instituio e gesto das ZEIS. Desde sua criao foram reconhecidas 66 Zeis compostas
por 252 assentamento/comunidade correspondendo a 85% das favelas recifenses. No
Prado foram criadas as ZEIS Prado, Novo Prado e Stio do Berardo.
Essa Lei representou um marco importante na poltica urbana uma vez que
proporcionou a participao de agentes sociais locais do processo de acompanhamento,
implantao e avaliao da mesma, o que no ocorria nas legislaes anteriores. Para
tanto foi criado o Conselho de desenvolvimento Urbano do Recife (CDUR) que tinha
como objetivo acompanhar e avaliar as estratgias e planos urbansticos da cidade. Suas
decises deveriam ser amparadas por duas comisses especiais: a Comisso de
Acompanhamento do Plano de uso e Ocupao do solo, e a Comisso Especial de
Cdigos e Obras e posturas. A lei Orgnica de 1990 substitui o CDUR pelo Conselho de
Desenvolvimento Urbano com a responsabilidade de elaborar, atualizar, avaliar e
controlar a elaborao do Plano Diretor.
Em 1998, houve a promoo, pela prefeitura, do Plano Estratgico para o Recife,
conhecido como Projeto Capital, tendo sido influenciado pelo modelo catalo com a
consultoria do urbanista espanhol Jordi Borja. Realizado em dez meses, foi concludo
em 1999 e apresentado sociedade, contudo, teve sua implementao interrompida por
motivos desconhecidos.
Ao longo dos anos, a cidade do Recife acumulou uma significativa experincia
em elaborao de planos e leis direcionadas ao ordenamento do espao urbano, porm,
faltou uma intercomunicao entre tais, de forma a torn-las mais aplicveis. A costura
espacial que acompanhou a expanso da cidade do Recife, no proporcionou a
otimizao dos seus espaos. A Lei n. 15.547/91 cria o Plano Diretor de
Desenvolvimento da Cidade do Recife (PDCR) que teve sua elaborao em 1989, o
PDCR busca criar uma unicidade, reunindo planos e leis existentes e acrescentando
novos projetos para a cidade. Isso porque a sua principal finalidade orientar a atuao
do poder pblico assim como a iniciativa privada na construo do espao urbano,
garantindo a oferta dos servios pblicos essenciais, de forma que possa assegurar
melhores condies de vida para a populao. Para isso o mesmo abrange todos os
problemas fundamentais da cidade, desde os transportes, passando pelos problemas de
saneamento at o desenvolvimento econmico e social do municpio.

68

Apesar de sua importncia o PDCR no surtiu os efeitos esperados de

implementao, acompanhamento e execuo. Sua criao atendeu s exigncias da
Constituio Federal de 1988, que tornou esse instrumento obrigatrio para todas as
cidades com mais de 20.000 habitantes. Com a Lei 10.257/2001, art. 41 (Estatuto da
Cidade) essa obrigatoriedade se estende as outras cidades de categorias diversas, como
aquelas integrantes de reas metropolitanas, independentes do quantitativo de sua
populao.
Os impactos mais visveis no espao urbano sero gerados a partir da criao da
Lei 16.719 /2001 (Lei dos 12 Bairros) e da Lei Orgnica que, reiterando os instrumentos
anteriores (Leis 14.511/83 e Lei 14.947/87) instituiu na Lei Maior do municpio as
Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS). Tais leis se destacam como importantes
condicionantes da nova configurao do desenho urbano de Recife. A Lei Orgnica
institui as ZEIS, que esto definidas no Artigo 17 como reas de assentamentos
habitacionais de populao de baixa renda, surgidos espontaneamente, existentes,
consolidados ou propostos pelo Poder Pblico, onde haja possibilidade de urbanizao e
regularizao fundiria. Mais recente, a Lei N. 16.719 /2001 (lei dos 12 Bairros) cria a
rea de Reestruturao Urbana ARU - composta pelos bairros Derby, Espinheiro,
Graas, Aflitos, Jaqueira, Parnamirim, Santana, Casa Forte, Poo da Panela, Monteiro,
Apipucos e parte do bairro Tamarineira - cujas condies de uso e ocupao do solo
devero obedecer s normas definidas nesta Lei, em consonncia com as diretrizes
contidas na Lei Orgnica do Municpio - LOMR e no Plano Diretor de
Desenvolvimento da Cidade do Recife PDCR.
Com isso, as reas planas propcias construo de edifcios foram reduzidas,
induzindo as empresas do setor imobilirio a investir em bairros que se mostravam
menos atrativos.
O adensamento que ocorre na atualidade nos bairros da margem direita do
Capibaribe foi acelerado principalmente pela lei dos 12 Bairros, uma vez que so
vizinhos aos bairros da ARU, compartilhando de caractersticas arquitetnicas e infraestruturais semelhantes e tm capacidade de absorver os empreendimentos imobilirios
destinados classe mdia e mdia alta.
O novo Plano Diretor da Cidade do Recife (PDCR), ainda em tramitao no
legislativo municipal, tem como funo ordenar o pleno desenvolvimento das funes
sociais da cidade e da propriedade. Para isso deve dispor sobre os princpios e objetivos
da poltica urbana e definir os instrumentos urbansticos a serem aplicados. Est
69

relacionado s seguintes leis e Planos de Ordenamento Jurdico: Lei Orgnica do

Municpio (Conjunto de princpios que estabelecem normas para o desenvolvimento
municipal); Lei N 10.257/01 (Estatuto da Cidade Conjunto de princpios e
instrumentos que visam garantir as funes sociais da cidade e da propriedade); os
artigos 182 e 183 da Constituio Federal (Condiciona o direito de propriedade funo
social); Lei de Uso e Ocupao do Solo; Lei de Parcelamento do Solo; Planos Setoriais
e outras leis especficas como a Legislao ambiental. O PDCR, previsto para ser
revisado em 2001, dez anos aps sua criao, arrasta-se morosamente e est em anlise
na Cmara Municipal desde o ano de 2006, aps passar quatro anos na prefeitura.
No projeto de Plano Diretor, reiteram-se Zonas Especiais (ZE), reas urbanas
que exigem tratamento especial na definio de parmetros urbansticos e diretrizes
especficos. As ZEDE (Zonas Especiais de Dinamizao Econmica), e as ZEIS (Zonas
Especiais de Interesse Social) so plenamente especificadas e delimitadas, contribuindo
para a modelao dos espaos da cidade, uma vez que interferem diretamente na
dinmica desses espaos. Destacamos os impactos gerados na reestruturao do espao
pela criao de tais zonas na grande Madalena (Ilha do Retiro, Prado, Madalena e
Torre), principalmente no bairro do Prado, por ser composto, em 77,77% de sua rea de
ZEIS e outras reas pobres, reduzindo consideravelmente o espao de atuao dos
empreendimentos das construtoras, alm de ter sido o Jquei com todo seu permetro,
enquadrado na categoria de IPAV (Imveis de Proteo de rea Verde institudos pela
Lei de Uso e Ocupao do Solo de 1996).
O poder do governo em modelar o espao urbano fica claro nesses exemplos. A
busca por novos espaos dentro da cidade, que no os tradicionais um reflexo dessa
poltica de gesto do territrio. O Estado dita as regras, obedecendo lgica capitalista
vigente. Caber aos demais atores o usufruto de tais regras em seu proveito. Os atores
segregados, no caso desse estudo, representados principalmente pelos moradores das
ZEIS, os agentes imobilirios e a populao mais abastada, representada pelos
consumidores dos produtos imobilirios, travaro um embate importante na construo
de novas espacialidades.
Para alguns autores como Villaa (2007) os planos diretores so ineficazes e
vem apenas atender a pequenos grupos privilegiados da construo civil; fato que o
poder econmico e monopolista de algumas corporaes tem grande capacidade de
influenciar o mercado imobilirio e as decises polticas, sendo capaz de encontrar
brechas na legislao para realizao de seus empreendimentos. No entanto, queles
70

que no alcanam esse patamar de influncia cabe a adequao de suas aes s

exigncias da legislao urbanstica. Nesse caso configura-se o bairro do Prado, alvo de
empresas de menor porte que no possuem a mesma capacidade de atuao poltica e
econmica das empresas monopolistas e tm por isso sua expanso comprometida como
ser visto de modo mais aprofundado adiante.
O fato que o PDCR ao acoplar legislaes j existentes, no prev
reformulaes em tais leis, que segundo Leal (2008) termina por contribuir para a sua
forma genrica e muitas vezes omissa em relao a graves problemas urbanos, como o
caso dos cemitrios urbanos (lotes comprados pelas imobilirias e construtoras com o
intuito de criar reservas estratgicas para eventuais mudanas de leis) que causam
impactos negativos, uma vez que tornam - se reas abandonadas na cidade.
Leis como a Lei de uso e Ocupao do Solo Urbano (LUOS) tem sido
extremamente benfica ao mercado imobilirio e da construo civil, dando margem
para a especulao do solo urbano. A maior parte das crticas pelas organizaes da
sociedade civil, como o Frum Estadual de Reforma Urbana (FERU) de que a reviso
do PDCR passa obrigatoriamente pela reviso da LUOS, que regulariza o uso do solo, o
que no est previsto no relatrio preliminar. De acordo com o FERU, situaes como
as investidas de imobilirias e construtoras em reas de ZEIS seriam contornadas de
modo a evitar expulso de moradores pobres, caso houvesse uma reviso mais profunda
da LUOS. Ao contrrio, o que vemos na proposta de reviso a anulao de algumas
conquistas da populao pobre, caso das comunidades que residem no entorno de
grandes vias, que pelo novo projeto, podero ser deslocadas.
No tocante ao modo de atuao do mercado de imveis, os representantes do
setor imobilirio atribuem ao poder pblico a culpa para a concentrao de
empreendimentos em determinadas reas da cidade. Para eles a ausncia de infraestrutura bsica como saneamento, transporte e servios contribuem para a baixa
atratividade de construes de edifcios. Segundo Eduardo Carvalho (2008), atual
presidente da ADEMI, as imobilirias constroem aonde a populao deseja morar e para
isso so necessrios requisitos mnimos a serem atendidos pelo poder pblico. Na
anlise dele, outro fator que contribui para a concentrao de edifcios em bairros
especficos o temor da violncia, fato que vai influenciar tambm na valorizao dos
edifcios.
Contudo sabe-se que o Recife semeado de reas pobres e a violncia est
disseminada, tanto em Boa Viagem, quanto no Coque. O que interfere na deciso de
71

onde construir uma tendncia conservadora do mercado imobilirio recifense, no

sentido de no querer correr riscos. Se os investimentos derem certo em determinadas
reas, como o caso da avenida Beira Rio, continua-se investindo ali at saturar,
gerando muitas vezes impactos nas vias de circulao e na prpria infra-estrutura,
deixando de lado outras reas, ampliando os contrastes numa cidade j to marcada pela
desigualdade social.
As diversas legislaes urbanas que surgiram no Recife foram importantes no
s para sua evoluo funcional e estrutural como para a redefinio dos seus bairros,
proporcionando a urbanizao de suas reas. Em decorrncia de tais medidas, bairros
como o Prado puderam ser incorporados enquanto rea mercadolgica, contribuindo
para a substituio da inrcia pela remodelao.

3.2 TRANSIO FSICA, FUNCIONAL E SOCIAL: PROCEDIMENTOS

METODOLGICOS.
Com o intuito de detectar as alteraes no Prado, foram utilizadas entrevistas aos
moradores (questionrio em anexo) e levantamentos de dados estatsticos coletados
principalmente no Atlas de Desenvolvimento Humano do Recife.
Geograficamente, o bairro do Prado no margeia o rio Capibaribe, contudo,
dentre os bairros limites dessa rea beira-rio, est ele em melhores condies de uso e
ocupao, alm de compartilhar com caractersticas semelhantes como: proximidade do
centro da cidade, fcil deslocamento aos principais centros comerciais e administrativos,
residncias de mais alto porte com amplos terrenos, sendo assim, propcio ao
prolongamento da verticalizao e conseqente valorizao do espao. O bairro
encontra-se hoje no que poderia ser considerada a borda de uma rea, que vem se
expandindo e se adensando principalmente a partir da dcada de 1980. Seria ele ento
um espao de continuidade da valorizao que vm se estendendo e se intensificando
aps a Lei dos Doze Bairros, pelos bairros da Torre, Madalena, Ilha do Retiro e estaria
agora o alcanando.

72

O Prado pode ser considerado um espao de transio entre uma rea mais
abastada (Casa forte, Torre, Madalena, etc.) com uma populao de mais alta renda e
outra rea habitada por uma populao de mais baixa renda (Afogados, Mustardinha,
etc.). Contudo, essa valorizao no atinge de maneira igual todas as partes do bairro.
Ela est restrita a uma pequena parcela do bairro. Um trecho que se limita ao quadrante
da avenida Abdias de Carvalho, rua Carlos Gomes, avenida Caxang e a segunda
perimetral. Essa rea corresponde ao espao de edificaes verticalizadas, em que h
uma atuao mais incisiva do mercado imobilirio formal. Esse mercado imobilirio
formal est criando um espao privilegiado, diferenciado das demais reas do bairro. A
intensificao da construo de edifcios chama ateno para o surgimento de um novo
pblico residente e para a demanda de novos aparatos estruturais. possvel perceber o
melhor atendimento nas infra-estruturas do bairro, como calamento de ruas, servio de
coleta de lixo, etc.
Atrelado s melhorias tambm h uma maior presso dos moradores,
principalmente os que esto ocupando os edifcios, para promover com maior rapidez
essa infra-estrutura no bairro que em alguns trechos bem precria, como afirma a
moradora I.R. que durante entrevista explicou que os moradores dos edifcios se renem
periodicamente tentando organizar-se para reivindicar reformas no bairro. Mesmo com
a proximidade do centro da cidade, o bairro possui ainda muitas ruas sem asfalto,
considerado pelos moradores como um dos principais problemas do Prado, seguido pela
questo da segurana.
A funcionalidade do bairro tem se alterado ao longo do tempo. Antes um
ambiente estritamente residencial tem cedido lugar a empresas, tornando-se mais
comercial, com sedes empresariais de diversos segmentos como clinicas mdicas,
empresas de informtica, faculdades etc que tm se instalado ao longo das vias
principais de circulao.

73

Figura 19. Imagem do bairro do Prado; rea em que a

verticalizao mais intensa.
Fonte: Prefeitura da Cidade do Recife, 2000.

As reas excludas pelo mercado formal, que no bairro do Prado correspondem

s Zeis do Stio do Berardo, Prado e Novo Prado, e comunidades sofrem um processo
de valorizao, porm, essa, est sendo promovida por outros atores, em menor
intensidade, ocorrendo de maneira informal, submetida a regras prprias, dinmica
prpria, obedecendo a seus prprios padres. O espao interno torna-se ento
fragmentado, segmentado e complexo. Isso gera novas mobilidades espaciais, novas
paisagens, novas formas de perceber o espao vivido e novos espaos de excluso.
Analisando alguns dados gerados pelo Atlas de Desenvolvimento Humano do
Recife, observam-se alteraes significativas nos nveis de renda e habitao.
O primeiro dado interessante corresponde ao crescimento da populao.
Enquanto a cidade do Recife teve a taxa de crescimento anual entre 1991 e 2000 de
0,93%, o Prado teve sua taxa estimada em - 0,46%, tendo sido o nico bairro do que
chamamos de Grande Madalena a sofrer um decrscimo. Os demais bairros
apresentaram taxas modestas, mas positivas (Zumbi: +0,72%; Torre: +0,64%; Ilha do
Retiro: +0,44%; e Madalena: +0,41%). Ento, percebemos que at 2000, o avano
construtivo no bairro no proporcionou um acrscimo na populao por ser ainda
incipiente, alm disso, como afirma Silva (2005) um dos provveis motivos que
contribui para a queda no crescimento demogrfico o envelhecimento da populao,

74

fato que se evidencia quando aferidos a partir dos dados do Atlas de Desenvolvimento
Humano: o ndice de Envelhecimento (razo entre o nmero de pessoas de 65 anos ou
mais de idade e o nmero total de pessoas multiplicado por 100) cresceu de 5,58 em
1991 para 6,42 em 2000. Esse crescimento foi maior que no bairro da Madalena onde o
mesmo ndice passou de 7,23 para 7,98.
O fato de estar ocorrendo gradualmente uma mudana de uso das residncias no
bairro, mais precisamente naquelas localizadas nas proximidades da avenida Abdias de
Carvalho e das ruas Carlos Gomes e Joo Ivo, onde as residncias cedem espao para a
instalao de empresas das mais diversas modalidades tambm pode estar interferindo
na dinmica populacional. De acordo com o cadastro realizado pela Secretaria de
Finanas da Cidade do Recife em 2000 eram 392 imveis no residenciais para 2.128
imveis residenciais. Apesar de no possuirmos dados atualizados, provvel que o
nmero de estabelecimentos comerciais tenha aumentado nos ltimos anos interferindo
na dinmica populacional.
As Zeis tambm acompanharam o decrscimo populacional do bairro, conforme
pode-se verificar na tabela:.

ZEIS
(limites correspondendo aos
setores censitrios de
abrangncia e no aos limites
legais)

Populao residente em
domiclios particulares
permanentes, 1991

Populao residente em
domiclios particulares
permanentes, 2000

Zeis Novo Prado

1.449

1.307

Zeis Prado

2.792

2.761

Zeis Sitio do Berardo

4.492

4.452

Total

8.738

8.520

Figura 20: Domiclios e populao residente das Zeis localizadas no Prado.

Fonte: Atlas do Desenvolvimento Humano no Recife, 2005.

Ainda em relao habitao o percentual de pessoas que vivem em domiclios

sem gua encanada passou de 9,99 em 1991 para 8,18 em 2000 e de domiclios sem
instalao sanitria de 1,0% para 0,47%. Contudo, as melhorias de infra-estrutura bsica
no foram realizadas nas Zeis, com exceo apenas do Stio do Berardo, como
possvel observar na tabela abaixo. O acesso a bens pblicos um importante indicador
da qualidade de vida das famlias, principalmente aqueles relacionados ao

75

abastecimento de gua e disponibilidade de rede de esgoto como poder ser

comprovado na prxima tabela. O aumento do percentual de habitantes que vivem sem
gua encanada e sem instalao sanitria na Zeis Prado e Novo Prado indica uma
diminuio da qualidade de vida enquanto capacidade de acesso a infra-estrutura bsica.
Os avanos na infra-estrutura das Zeis esto previstos no Prezeis, contudo a abrangncia
do projeto tem sido ameaada pelas dificuldades geradas pelo descompasso entre os
planejamentos urbansticos e as aes de regularizao fundiria.

ZEIS
(limites correspondendo aos
setores censitrios de
abrangncia e no aos limites
legais)

Zeis Novo Prado

Zeis Prado
Zeis Sitio do Berardo

Percentual de
pessoas que
vivem em
domiclios
sem gua
encanada,
1991

Percentual de
pessoas que
vivem em
domiclios
sem gua
encanada,
2000

Percentual de
pessoas que
vivem em
domiclios
sem
instalao
sanitria,
1991

Percentual de
pessoas que
vivem em
domiclios
sem
instalao
sanitria,
2000

0,00
12,83
12,05

7,18
16,99
9,12

0,00
0,86
2,76

0,86
1,01
0,65

Figura 21: tabela Zeis infra-estrutura bsica.

Fonte: Atlas do Desenvolvimento Humano no Recife, 2005.

possvel creditar o melhor desempenho Stio do Berardo a sua melhor

localizao. Essa ZEIS est situada entre duas importantes vias de circulao e
comrcio que so as avenidas Gomes Taborda e Caxang, gerando maior atratividade a
empreendimentos de servios, o que ocasiona tambm maiores investimentos em infraestrutura. Unindo-se a esse dado, a comunidade tem uma organizao mais efetiva, em
condies de reivindicar melhorias junto ao poder pblico, uma vez que dispe de
associao de moradores, diferente das ZEIS Novo Prado e Prado.
Em visita de campo foi possvel comprovar uma maior estruturao da ZEIS
Stio do Berardo. As ruas em sua quase totalidade so asfaltadas, existem um comrcio
local diversificado e reas de diverso como a Praa Joo Clecncio e um pequeno
Clube Desportivo. A mesma situao no foi identificada nas demais ZEIS, que alm de
problemas de abastecimento de gua, sofrem com ruas sem asfalto e ausncia de
espaos de recreao.

76

No que se refere a renda mdia dos habitantes, houve um acrscimo no bairro

como um todo, acompanhando a tendncia da Grande Madalena, sobretudo no bairro da
Madalena, descrita na tabela abaixo:

Renda mdia dos

responsveis pelo
domiclio, 1991

Renda mdia dos

responsveis pelo
domiclio, 2000

Ilha do Retiro

1.391,50

1.224,81

Madalena

1.384,73

1.735,65

Torre

1331,28

1.334,11

Zumbi

659,70

757,28

Prado

820,48

856,92

Zeis Novo Prado

294,72

316,61

Zeis Prado

320,46

388,79

Zeis Stio do Berardo

371,65

414,30

Bairros e ZEIS

Figura 22: renda mdia, bairros da Grande Madalena e ZEIS do Prado.

Fonte: Atlas do Desenvolvimento Humano no Recife, 2005.

Houve um aumento da renda mdia dos habitantes das Zeis do Prado seguindo
uma tendncia geral, o que no significou uma diminuio nos ndices de
vulnerabilidade, uma vez que da alada do poder pblico os investimentos em infraestrutura e mesmo a aplicao de polticas pblicas para a reduo das desigualdades
sociais. Apesar dos valores positivos, a renda das reas carentes pfia considerando o
poder de consumo agregado a esses valores.
No quadro geral, o bairro do Prado seguiu uma tendncia vista no municpio de
Recife, no tocante ao aumento no ndice de Desenvolvimento Humano (IDH). Para
calculo desse ndice, a Grande Madalena foi dividida no Atlas em trs Unidades de
Desenvolvimento Humano: Duas, Torre/Zumbi e Madalena/Ilha do Retiro/Prado
correspondem s reas menos pobres dos bairros componentes, conquanto uma,
Madalena/Torre/ZEIS Stios do Cardoso e Berardo, agrupa as reas pobres dos bairros
da Torre, Zumbi, Madalena, Ilha do Retiro e Prado. Com essa diviso, no se pode
afirmar com preciso o quanto houve de avano no IDH do bairro do Prado. Contudo,
associando tal resultado a outros dados independentes, como nvel de renda, educao e
habitao, comprovamos que houve de fato uma melhoria relativa neste ndice, mais
acentuada na UDH Madalena/Ilha do Retiro/Prado onde se desencadeou a verticalizao
mormente na beira do rio Capibaribe alcanando a parte leste do bairro do Prado:.

77

UDH

Torre/Zumbi
Madalena / Ilha do Retiro /
Prado
Madalena / Torre - Zeis:
Stios Cardoso e Berardo

ndice de
Desenvolvimento
Humano Municipal,
1991

ndice de
Desenvolvimento
Humano Municipal,
2000

0,876

0,904

0,874

0,930

0,714

0,765

Figura 23: IDH municipal 1991/2000 por UDH da Grande Madalena

Fonte: Atlas do Desenvolvimento Humano no Recife, 2005.

A utilizao de duas categorias espaciais importante enquanto meio de fazer

aparecer as desigualdades intra-bairro e inter-bairro. Enquanto categoria bairro, o Prado
comporta ZEIS, comunidades e demais reas de forma que sua anlise esconde uma
concentrao de renda na rea da verticalizao. Enquanto integrante da UDH novos
contrastes so aflorados, como o fato de ser o Prado a unidade com os menores
indicadores socioeconmicos conforme mapa a seguir.

Mapa de Renda Mdia por Chefe de Domiclio da Grande Madalena

Figura 24: Mapa de Renda Mdia por Chefe de Domiclio da Grande Madalena
Fonte: Atlas de Desenvolvimento Humano no Recife (2005), modificado pelo autor, 2005.

Dentro da perspectiva Grande Madalena, o Prado em sua totalidade configura-se

como a rea que atrai o menor nmero de investimentos imobilirios. O grfico a seguir
ressalta a evoluo imobiliria dos bairros Madalena e Prado no ano de 2000.
Os preos dos imveis tambm variam muito dentro da Grande Madalena.
Comparando os valores referentes rea mais valorizada da Madalena, que a avenida
78

Beira Rio e os preos dos imveis comercializados no Prado reiteramos a idia de que o
Prado ainda no gerou capacidade de atrao de uma classe mdia alta. Enquanto na
Beira Rio um apartamento de trs quartos e uma garagem tem valor mdio acima de R$
100.000, no bairro do Prado compra-se um apartamento tambm com trs quartos e uma
garagem por no mximo R$ 100.000.

Figura 25: porcentagem de edifcios construdos em 2000

Fonte: Secretaria de Finanas da Prefeitura da Cidade do Recife (2001), modificado pelo autor,
2005.

As modificaes no Prado, quando avaliadas na perspectiva de bairro integrante

da Grande Madalena, demonstram ter uma dinmica inferior aos bairros tradicionais da
verticalizao e mesmo dentre daqueles que esto se expandindo, ele o que avana de
maneira mais lenta.
O conjunto de aes sobre o espao historicamente construdo lhe imprime
caractersticas singulares. As novas formas do Prado so decorrentes de tais aes
acumuladas no espao ao longo do tempo.

79

3.3 A REA DE VERTICALIZAO NO BAIRRO DO PRADO: UM

ESPAO LIMITADO E UMA VERTICALIZAO INCIPIENTE
A paisagem do Prado guarda contradies perceptveis a quem por l passa.
um bairro que divide seus espaos com grandes equipamentos como o Jockey Club,
prdios pblicos, reas pobres, carentes de infra-estrutura, e equipamentos modernos
como os edifcios. Essa heterogeneidade tem se ampliado com as investidas do mercado
imobilirio no bairro.
As empresas imobilirias concentram seus investimentos num trecho do bairro
que corresponde ao permetro avenida Abdias de Carvalho, rua Carlos Gomes e rua
Joo Ivo. Nesse quadrante que encontrada uma maior disponibilidade de infraestrutura como ruas asfaltadas, saneamento bsico e um maior parcelamento de terras,
tornando-se mais propcio s incorporaes. nesse trecho tambm que se d a maior
concentrao de renda do bairro, se caracterizando como a rea mais nobre do Prado.

Figura 26: Prado com seus edifcios.

Fonte: Autor, 2008.

Figura 27: Rua Japecanga, no trecho mais valorizado

do Prado.
Fonte: Autor, 2008.

O fato de o bairro ser composto em grande parte por Zeis, inibe o avano
construtivo por outras reas, resultando no adensamento vertical restrito. O mapa abaixo
mostra o trecho onde a verticalizao ocorre de forma concentrada.
Os elementos locacionais como proximidade de vias de circulao de acesso aos
principais centros comerciais e de servios da cidade, a disponibilidade de

80

equipamentos pblicos e a amenidade ambiental tem contribudo para a atrao de

novos investimentos imobilirios.
Durante a pesquisa, quando aplicados os questionrios aos residentes dos
edifcios perguntou-se quais fatores que interferiram na deciso de morar no Prado e os
mesmos elementos locacionais que atraem a implantao de empreendimentos no bairro
foram destacados pelos entrevistados como importantes para suas escolhas.

Figura 28: delimitao do espao da verticalizao no Prado.

Fonte: Atlas de Desenvolvimento Humano no Recife (2005), modificado pelo autor.

O potencial construtivo do bairro tem se confirmado por intermdio do aumento

da sua verticalizao. Na tabela a seguir possvel acompanhar a situao nos bairros
do Prado e da Madalena, em 2000. De acordo com a Secretaria de Finanas da Cidade
do Recife, no ano de 2000 no havia registros de edifcios acima de quinze andares no
bairro do Prado, diferente do bairro da Madalena onde j existia esse tipo de
empreendimento. No entanto possvel perceber nesse ano no bairro do Prado, um
nmero significativo de edifcios acima de cinco andares e mesmo de 11 a 15 andares,
mesmo se os edifcios trreos representavam cerca da metade do total registrado,
conquanto na Madalena, essa categoria de edificaes representava menos de 1/3 do
total.

81

Local

Total

RPA 4 0este
Madalena
Prado

48.684
6.271
2.519

At 01
100,00
12,88
5,17

26.809
1.811
1.719

100,00
6,76
6,41

De 02 at 04
13.698
2.225
562

100,00
16,24
4,10

De 05 at 10
4.265
952
121

De 11 at 15
100,00
22,32
2,84

1.302
715
117

100,00
54,92
8,99

Maior que 15
2.610 100,00
568 21,76
0 0,00

Figura 29: Tabela n de imveis por total de pavimentos, segundo RPA 4 e bairros da Madalena
e do Prado
Fonte: Secretaria de Finanas da Prefeitura da Cidade do Recife (2001), modificado pelo autor.

Considerando os dados descritos na tabela anterior e comparando-os ao grfico

abaixo podemos confirmar a evoluo da rea construda entre os anos de 1990 e 2002.
Vale ressaltar que nesse grfico no h distino do que sejam edifcios residenciais e
edifcios destinados a outros usos, no entanto possvel verificar um acrscimo modesto
da rea construda entre os anos de 1991 e 1996, quando o Brasil enfrentava o retorno
da inflao que causava danos econmicos nos setores de produo, dentre eles o da
construo civil. A retomada do movimento de construo ocorre entre 1997 e 2002.

Figura 30: evoluo de rea construda em m na Madalena e no Prado

Fonte: Diretoria de Urbanismo da Prefeitura da Cidade do Recife (2001) modificado pelo autor.

Essa mudana de perfil construtivo coincide logo a seguir com a implantao

das normas que redefinem a produo de edifcios na zona oeste, que a Lei 16.719
/2001, mais conhecida como lei dos Doze Bairros impe aos bairros da rea de
Reestruturao Urbana (ARU). A Lei dos Doze Bairros no em hiptese alguma a

82

nica condicionante dessa expanso na grande Madalena, une-se a ela uma demanda
no s por habitaes, mas, pela criao de habitaes que atendam a uma nova fatia do
mercado, aquela que dispe de uma renda alta, mas que busca reas menos saturadas.
seguindo essa necessidade de se expandir que o mercado imobilirio est
desconcentrando suas aes propiciando a gerao de novos espaos verticalizados
dentro da cidade do Recife.

83

4.FATORES INDUTORES E INIBIDORES DA VERTICALIZAO

Durante

as

pesquisas

realizadas

foram

detectados

tanto

elementos

impulsionadores da verticalizao quanto fatores que podem frear a expanso da

mesma.
Alm de condicionantes como disponibilidade de infra-estrutura e dimenso dos
lotes, que podem tanto coibir quanto dinamizar os investimentos no bairro, considerase tambm os condicionantes legais que podem interferir tanto de maneira positiva,
como por exemplo quando incentiva o avano construtivo criando as ZEDE, quanto
negativa verticalizao, como na elaborao de normas rgidas de regulao das terras
como o caso das ZEIS.
Este captulo se destina a discutir tais elementos e sua capacidade de
interferncia no adensamento vertical do bairro.

4.1 FATORES LOCACIONAIS FAVORVEIS INTEGRAO DO PRADO

NESSA EXPANSO E FATORES INIBIDORES

A anlise do bairro no conjunto das transformaes que tocam a

metrpole contempornea aponta uma reestruturao imposta pelo
poder poltico que, ao mudar a configurao morfolgica desses
espaos, muda significativamente, o uso desses espaos, redefinindo
sua funo. O bairro articulado com uma nova funo produz uma
ordem por meio do uso do espao e da organizao do tempo,
implicando em uma hierarquia minuciosa dos lugares, dos instantes,
das ocupaes. Com isso, reestrutura-se a vida dos habitantes
(CARLOS:2001, p.247).

Por intermdio de visita de campo foram identificados pontos positivos e pontos

negativos para atrao de investimentos imobilirios. Quanto aos aspectos positivos
destaca-se a acessibilidade aos principais pontos da cidade proporcionada pela avenida
Engenheiro Abdias de Carvalho, que interliga a cidade s BRs 101 e 232, a rua Joo
Ivo, responsvel por interligar o bairro zona sul, e a rua Carlos Gomes principal
transversal do bairro a se comunicar com a avenida Caxang. Destacam-se ainda a

84

proximidade ao centro da cidade e o fcil acesso a grandes centros esportivos, de lazer e

comerciais alm do clima mais ameno devido arborizao do bairro que imprime uma
atmosfera buclica com a presena do Jockey Club do Recife. Em se tratando dos
aspectos negativos podemos apontar a presena de trs ZEIS (Prado, Novo Prado e Stio
do Berardo) alm das comunidades Beco da Pipoca, Carneirinho, Fazenda Nova/Tefilo
Twortz, Brega e Chique, rua Jquei Clube e Stio do Valentim.
As reas pobres de ZEIS e comunidades so formadas por terrenos divididos em
pequenas parcelas, s vezes irregulares, e a Lei de Uso e Ocupao do Solo probe nas
ZEIS o remembramento e limita a dimenso mxima dos lotes para atender ao mercado
de baixa renda. Com isso, inviabiliza o interesse do setor imobilirio para com os lotes
das ZEIS, uma vez que a dimenso dos mesmos no permite a construo de edifcios.
Alm desses limitadores, o projeto de Plano Diretor da Cidade do Recife
proponha que o bairro do Prado seja conservado enquanto rea fresca e arborizada da
cidade. A grande quantidade de populao em ZEIS e o Jockey Club podem contribuir
sobremaneira. Com relao s ZEIS, a manuteno destas ir garantir a predominncia
de residncias horizontais evitando as ilhas de calor geradas pela verticalizao. Em se
tratando do Jockey Club, esse ser transformado num Imvel de Preservao de rea
Verde (IPAV) junto com a Estrada do Bongi, esquina com a rua Carlos Gomes e Santa
Edwiges com o intuito de assegurar um clima mais ameno na regio.
Na rea restante, que no corresponde s comunidades nem esta integrada na
categoria de ZEIS, houve o redirecionamento para sua ocupao, tendo sido
transformada numa Zona de Ocupao Moderada ou ZAC III o que poder acarretar na
reduo de aprovao de projetos para esse trecho do bairro, que no momento aquele
que est inserido no processo de verticalizao. Quando o PDCR trata do
redimensionamento dos espaos destinados a expanso da verticalizao no que se
refere ZAC III em seu Art. 114 pargrafo I e II o mesmo tem o cuidado em assegurar
o uso adequado das estruturas urbano-sociais, afirmando que deve-se priorizar
investimentos visando melhoria integrada da infra-estrutura, requalificando reas de
urbanizao precria, adotando aes em saneamento e outros equipamentos e servios
urbanos, na expanso das condies de moradia, de acessibilidade e mobilidade [...]
estimular o adensamento em escala compatvel com a infra-estrutura, em especial para
habitaes de mercado popular.
Tais parmetros esto ainda em anlise uma vez que no foi concluda a reviso
do Plano Diretor, estando em vigncia os parmetros da LUOS, que define o bairro do
85

Prado enquanto Zona de Urbanizao Preferencial 1 (ZUP 1), que possibilita ao bairro
um alto potencial construtivo, que tem se consolidado numa rea restrita. O bairro est
classificado enquanto Unidade Urbana 17, composta pelos bairros Madalena, Prado,
Torre, Ilha do Retiro e Zumbi.
Com relao ocupao do solo, a LUOS define para a ZUP 1 uma Taxa de
Solo natural (percentual mnimo de rea do terreno a ser mantida em condies
naturais) de 25% contra 50% da ZUP 2.

Figura 31: Imagem da rua Gomes Taborda, antiga rua

da Lama.
Fonte: Prefeitura da Cidade do Recife, 2005.

Figura 32: Vista parcial do bairro do Prado, a partir do

jckey Club.
Fonte: Autor, 2008

De acordo com o PDCR, a rua Gomes Taborda, uma das mais antigas,
conhecidas e movimentadas do Prado, ser transformada numa Zona Especial de
Dinamizao Econmica (ZEDE) de eixo secundrio, por causa do forte comrcio
existente na via. Para isso ela dever receber tratamento de acessibilidade, com obras de
alargamento das caladas, adequao de paradas de nibus e melhoramento da via para
trfego. Com isso, a rua criar uma melhor comunicao com duas ZEDE j bastante
utilizadas por moradores da regio: a avenida Engenheiro Abdias de Carvalho e a
avenida Caxang.
Com relao avenida Engenheiro Abdias de Carvalho, essa foi criada na
dcada de 1950 e Possui 4,8 km de extenso. Configura-se como uma importante via de
ligao inter e intra-urbana. uma das artrias principais do Recife, conforme a LUOS
n 16.176/96, tendo como funo atender ao trfego municipal e regional. Alm de
outros importantes bairros, a avenida Engenheiro Abdias de Carvalho abrange

86

parcialmente a rea do Prado. Contudo, devido a uma evoluo espacial singular da

avenida, esta no proporcionou ao Bairro a atrao de imveis residenciais sofisticados.
Ao longo do trecho que se estende entre a avenida General San Martin e a rua
Carlos Gomes, percebe-se uma subutilizao do espao, com presena de grandes
equipamentos pblicos (FUNDAC, antiga Embratel) alternados com comrcios voltados
na grande maioria para o setor de automveis. So borracharias, lojas de peas e de
manuteno, alm de uma grande concentrao de ferros velhos.
Atribui-se

como

provveis

motivos

para

baixa

atratividade

de

empreendimentos imobilirios na avenida, a ausncia de amenidades naturais, salvo a

rea do Jockey Club, a baixa valorizao do solo urbano, alm da concentrao de
comunidades pobres. Para se ter idia de sua pouca valorizao, o Imposto Predial
Territorial Urbano (IPTU) para o metro quadrado varia entre R$ 130,00 a R$ 160,00,
medida que se afasta do centro da cidade, em forma decrescente, de acordo com o
Departamento de Tributos Imobilirios da Cidade do Recife (2002) demonstrando que a
Abdias de Carvalho est bem aqum de suas potencialidades.

Figura 33: Ruas sem asfalto no bairro do Prado.

Fonte: Atlas de Desenvolvimento Humano do Recife (2005), modificado por autor.

87

Com a instalao da Faculdade Integrada do Recife (FIR) houve uma alterao

no uso de determinados trechos da avenida. As residncias localizadas no interior do
Jckey Club, separadas da Abdias de Carvalho por um muro, voltaram suas frentes para
a via. Seus moradores abriram portes e implantaram pequenos comrcios para atender
a um pblico crescente oriundo da faculdade. So pequenos estabelecimentos, na
maioria das vezes oferecendo lanches ou servios de papelaria e fotocpias. Essa
dinmica tem feito emergir novas mobilidades espaciais e j possvel se detectar um
comrcio imobilirio informal singelo. Moradores que residem na avenida esto
colocando a venda seus imveis. So casas simples, de pequenos lotes que, segundo
seus proprietrios podem ser vendidos por R$ 35.000,00 em mdia. Assim, a presena
da faculdade e mesmo a oferta de imveis para venda ainda no proporcionou a atrao
de empreendimentos de maior porte para seu entorno.

Figura 34: Avenida Abdias de Carvalho.

Fonte: Autor, 2008.

Figura 35: Casas Que Esto nas Terras D Jckey,

Virando Suas frentes para a avenida.
Fonte: Autor, 2008.

Diante dos diversos fatores descritos acima cabe a questo de como o mercado
imobilirio ir se comportar diante dos limitadores de suas aes e como sero
aproveitados os condicionantes como amenidade ambiental, proximidade do centro, de
forma a promover e ampliar a sua insero no bairro.

88

4.2 OS AGENTES IMOBILIRIOS DA VERTICALIZAO NO PRADO

CARACTERIZAO E PROCEDIMENTOS
O capital imobilirio que se constitui de um conjunto de agentes engajados na
produo de imveis e responsveis pela modelao do espao urbano tem ampliado sua
rea de atuao no Recife, usufruindo de reas menos tradicionais da cidade.
O incorporador, o construtor e as corretoras de imveis so os agentes
diretamente envolvidos nesse processo. Sua importncia na promoo de habitaes
cresceu ao longo dos anos impulsionada principalmente pelos financiamentos do BNH
que proporcionou a substituio da produo rentista por um mercado formal composto
de grandes corporaes.
No Recife, surgiram grandes grupos que se especializaram na produo de
edifcios de luxo voltados ao pblico de alta renda. So empresas monopolistas
responsveis por grandes empreendimentos, que so lanados no mercado envoltos em
estratgias de marketing que imprimem nas habitaes a exclusividade, o sentimento de
status e poder. Esses grupos dominam determinada parcela do mercado, tendo seus
empreendimentos concentrados nas reas de alta renda da cidade.
Sua estratgia de insero nos espaos inclui a anulao dos laos afetivos com o
lugar. Isso porque a construo de um imvel depende da aquisio de novas terras.
Essas, densamente ocupadas na cidade do Recife tornam-se um produto de disputa pelas
construtoras, o que as leva a criar estratgias de ao que passam pelo convencimento
de que vale a pena vender seu imvel.
Ofertas vultosas aos proprietrios de imveis tm sido uma das formas de
adquirir novos espaos. Outra estratgia de negociao a troca do terreno por
apartamentos. O antigo proprietrio pode realizar um negocio rentvel e permanecer
no seu bairro, conservando a sua histria. importante que o proprietrio se desfaa dos
apegos afetivos casa, que simboliza o seu lar, que guarda uma histria de vida. No
fcil realizar tal proeza, no entanto, dentro de uma sociedade capitalista os apegos se
esfacelam diante de ofertas generosas. Assim, as empresas monopolistas avanam sobre
os melhores pontos da cidade.
quelas empresas construtoras de menor porte restaro os espaos menos
disputados. Sem compartilhar das mesmas capacidades financeiras para convencimento
do proprietrio, sua estratgia buscar explorar os espaos menos valorizados.
O bairro da Madalena pelo potencial construtivo que despertou a partir da
valorizao da avenida Beira Rio tem sido alvo constante dos empreendimentos das
89

empresas monopolistas. Como o bairro tornou-se palco de atuao das grandes, as

construtoras mdias tenderam a migrar para reas adjacentes onde podem atuar. o
caso do Prado.
Durante as pesquisas realizadas junto aos edifcios no Prado, buscou-se coletar
quais as construtoras responsveis pelos empreendimentos naquela localidade. Cinco
edifcios foram escolhidos para receber os questionrios endereados populao
residente, contudo, para complemento de dados foi utilizada uma ficha de controle que
registrava dentre outras informaes, o nome das construtoras. Dos edifcios
pesquisados, apenas a construtora responsvel pelo lanamento mais recente estava em
atividade, corroborando para confirmar a hiptese de que o Prado est sendo
verticalizado por intermdio da ao das mdias empresas.
Enquanto empresas mdias, sua capacidade de convencimento para aquisio de
imveis baixa. Durante a coleta de dados junto s residncias unifamiliares, quando
abordado o valor do imvel e o valor ofertado para compra pelas construtoras percebeuse que no havia vantagem financeira uma vez que a diferena era baixa, como no caso
de uma proprietria que tem seu imvel avaliado em R$100.000,00 e lhe foi ofertado
por uma construtora R$ 150.000,00 pelo imvel. Uma vantagem insuficiente para
desfazer os laos afetivos com o lugar. 47% do universo de 100 residncias pesquisadas
foram abordados por construtoras. Do universo abordado pelas construtoras 100%
estava na rea correspondente a verticalizao. A estimativa de valor do imvel
fornecida pelos seus proprietrios nesse permetro varia entre R$ 70.000,00 e R$
100.000,00. Do total que receberam investidas das construtoras, 42% afirmaram ter
recebido proposta de compra com valor que excedia a estimativa do proprietrio no
mximo em 50%.
Com isso a verticalizao no Prado no tomou grandes propores, como aquela
vivenciada na Madalena. A ttulo de demonstrao sero utilizados os dados levantados
mensalmente pela Federao da Indstria do Estado de Pernambuco (FIEPE) acerca da
oferta de apartamentos. Os valores sero referentes ao ms de abril dos anos de 2001 a
2008.

90

Mercado imobilirio da regio metropolitana oferta por bairro ms de Abril

Abr

Abr

Abr

Abr

Abr

Abr

Abr

Abr

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

PRADO

******

34

52

87

48

27

17

MADALENA

77

66

69

256

197

175

236

81

RECIFE

2.858

4.356

4.567

4.869

4.329

4.637

4.143

4.025

BAIRROS

Figura 36: Mercado imobilirio da regio metropolitana oferta por bairro ms de Abril
Fonte: Ademi PE, 2008.

Mercado imobilirio da regio metropolitana vendas por bairro ms de Abril

BAIRROS

Abr

Abr

Abr

Abr

Abr

Abr

Abr

Abr

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

PRADO

****** 3

MADALENA

10

10

17

RECIFE

234

401

212

174

182

228

208

440

Figura 37: Mercado imobilirio da regio metropolitana venda por bairro ms de Abril
Fonte: Ademi PE, 2008.

As tabelas mostram a dinmica de ofertas e vendas de imveis nos bairros

Prado e Madalena. Os nmeros referentes ao Prado revelam que apesar do seu volume
de ofertas, este est abaixo do volume da Madalena. Tais valores expressam uma ao
mais moderada dos agentes imobilirios no bairro do Prado, que por serem de menor
porte tem um alcance mais limitado na promoo de empreendimentos.

4.3 OS RESIDENTES ANTIGOS COMO AGENTES INIBIDORES DO

MOVIMENTO DE VERTICALIZAO
Para realizar a anlise quanto ao papel dos residentes antigos, determinou-se
trabalhar com uma amostragem, uma vez que o universo de pesquisa amplo,
considerando a populao total do Prado em 2000 (10.953 hab.) que totalizam em
2.959 domiclios particulares permanentes de acordo com o Atlas de Desenvolvimento
Humano do Recife (2005). Desse modo utilizou-se um subconjunto de elementos dessa
populao como representantes de tal. Com a perspectiva de trabalhar sobre o total de
domiclios com uma amostra onde seria obtida 2% de margem de erro, seria necessrio
abordar aproximadamente 1.938 residncias, o que seria dispendioso nas condies de
91

um trabalho individual. Dessa forma, optou-se por trabalhar com um universo mais
restrito, utilizando para isso um levantamento de dados por amostragem. Foram
aplicados 100 questionrios em residncias unifamiliares, totalizando 100 domiclios. A
investigao junto s casas foi realizada com o intuito de verificar o grau de interesse de
empresas do ramo imobilirio naquele espao, assim como aferir a receptividade da
populao frente possibilidade de mudanas no espao. Entende-se que enquanto
estudo de caso, a verificao nos domiclios deveria se restringir ao bairro.
Foi feito o levantamento do nmero de ruas a serem visitadas, totalizando 40
ruas, onde se estabeleceu um nmero de 4 casas pesquisadas nas ruas com maiores
dimenses e duas casas naquelas de menor proporo. As informaes geradas pela
aplicao de questionrios no gerou um alto grau de complexidade, por isso utilizamos
nesse trabalho a mdia aritmtica no tratamento dos dados. O modelo do questionrio
aplicado pode ser conferido no anexo Dois.
Lanou-se mo tambm de entrevistas a moradores do Prado, no qual foram
selecionados residentes tanto das Zeis, quanto das reas mais verticalizadas do bairro.
Objetivou-se com essa metodologia verificar o grau de interao da populao com o
bairro e entre suas reas, sendo levantados durante as entrevistas quais os ambientes que
freqenta dentro do bairro, quais os problemas infra-estruturais encontrados no lugar,
por que mora nele, a quem recorre para resolver os problemas do bairro. Com isso o
bairro ganhou uma feio, muito mais do que uma simples forma, pois puderam ser
percebidas as relaes tanto sociais quanto espaciais nesse extrato da cidade.
Os laos afetivos da populao com o lugar ainda so bem fortes. Na pesquisa
realizada nas residncias unifamiliares acerca da possibilidade de venda das residncias
diante de propostas feitas pelas empresas imobilirias que buscam construir edifcios no
bairro sobressaiu nos resultados uma grande resistncia dos moradores s investidas das
imobilirias; das 100 residncias verificadas, 99% era prpria. 47% do universo
pesquisado foram abordados por construtoras, desse total 99% afirmaram no ter
interesse em vender seu imvel alegando o apego afetivo ao lugar como fator
primordial; tal relao se explica pela baixa rotatividade de moradores com 53% do
universo pesquisado residindo no bairro h mais de 20 anos. Outro ponto que chamou
ateno foi o fato de que dentro do total pesquisado sobre ter recebido algum tipo de
proposta de venda das empresas imobilirias, 100% das residncias estava dentro do
permetro avenida Carlos Gomes, Abdias de Carvalho e Joo Ivo, rea que est se
verticalizando.
92

Quando questionados sobre a possibilidade de venda de seus imveis, as respostas

estavam sempre calcadas em valores sentimentais. No espao onde o interesse das
imobilirias se evidencia, os moradores ressaltaram a importncia do lugar, geralmente
enaltecendo o fato de ter nascido ali ou ter herdado a casa dos pais. Mesmo nas ZEIS, a
populao demonstrou o mesmo apego ao bairro, utilizando os mesmos argumentos,
quanto importncia de permanecer no lugar.
A concentrao dessa populao mais tradicional, apegada aos valores histricos
se configura numa barreira expanso da verticalizao. Enquanto atores, no esto
envolvidos diretamente no processo de produo do espao urbano (CORREA: 1995),
mas se configuram uma fora, que por meio da sua inrcia impede o avano construtivo.
No negociar seu imvel com as construtoras significa que elas tero que abrir
mo do projeto de construo em determinadas reas naquela localidade. A alterao do
espao no se realiza, pois o empreendimento que viria a ser instalado migrar para um
ambiente mais receptivo, quele em que haja a venda das terras pelo proprietrio.
Outro fator inibidor da verticalizao est relacionado aos aspectos legais das
vendas. A aquisio de uma residncia que possui herdeiros gera um grau maior de
dificuldades num possvel negcio. Os tramites legais para realizao de inventrios,
autorizao dos herdeiros para venda, entre outras exigncias torna o negcio moroso e
algumas vezes invivel como no exemplo de um proprietrio, residente na rua Gervsio
Campelo, no trecho mais valorizado do bairro, que afirmou ter iniciado uma negociao
para venda do imvel com uma construtora, contudo, o fato do imvel ter herdeiros
impossibilitou a sua venda.
Apesar da resistncia frente comercializao dos seus imveis, os moradores,
quando entrevistados, no apontaram a verticalizao do bairro como negativa. Essa
no entendida pelos moradores antigos como um elemento fragmentador das relaes
sociais do bairro, sendo considerada, inclusive, como um instrumento capaz de
viabilizar investimentos em infra-estrutura no bairro.
Diferente do bairro de Casa Forte, notrio pela resistncia da sua populao frente
s mudanas, os habitantes do Prado no demonstraram compartilhar da necessidade de
preservar a sua estrutura espacial enquanto depositrio das tradies e histria do bairro.
A resistncia no coletiva, uma vez que no existe um movimento organizado contra a
verticalizao, mas individual, relacionada necessidade de permanecer no seu lugar.
Um dos possveis motivos que induz a esse comportamento a falta de unidade
do bairro. Durante as entrevistas, detectou-se que os moradores partilham do sentimento
93

de pertencimento ao lugar, contudo esse sentimento no contempla a totalidade do

bairro. A percepo do espao vivido fragmentada e abrange a rea onde se do as
suas relaes.
Apesar de terem conscincia do permetro que forma o bairro e de estar residindo
dentro dele, os moradores, quando abordados sobre morar no bairro, enfatizavam que a
sua residncia estava dentro do bairro, mas no correspondia ao bairro e sim a
determinada comunidade ou Zeis.
Tal sentimento foi compartilhado pelos residentes da regio verticalizada do
Prado, porm noutro sentido. A populao dessa rea considera-se residente do Prado,
contudo no reconhece as comunidades e Zeis enquanto partes do bairro. Quando
sondados sobre uma determinada Zeis pertencer ao bairro, afirmavam com veemncia
que no, descartando a possibilidade da sua coexistncia com as reas pobres.
Essa fragmentao que tanto espacial quanto social amenizada pela Capela de
Santa Edwiges. Elemento tradicional do bairro, essa congrega as populaes dos vrios
espaos do Prado, sendo um elemento comum dos atores sociais, residentes antigos
dessa localidade.
A insero dos novos equipamentos tcnicos no espao poder ampliar essa
fragmentao no bairro. O adensamento vertical causado pelos edifcios tende a
expandir as contradies entre suas reas, acentuando as disparidades sociais do lugar,
criando um espao exclusivo e os espaos de excluso..

4.4 OS NOVOS RESIDENTES EM EDIFCIOS VERTICAIS: SUAS

MOTIVAES
Para identificar os novos residentes no Prado, foram aplicados questionrios
em cinco edifcios do bairro, todos localizados no polgono avenida Carlos Gomes, Joo
Ivo e Abdias de Carvalho totalizando 100 questionrios. Nessa segunda etapa, a
inteno foi verificar que fatia da populao estava consumindo esses novos espaos e
quais os elementos motivadores para a sua atrao ao respectivo bairro.
Quanto ao perfil dos novos consumidores desse espao, ou seja, a populao que
est adquirindo apartamentos no bairro confirmou-se que a mesma no est
promovendo uma mudana significativa nos padres econmicos do Prado. So famlias
oriundas de bairros economicamente semelhantes ou de bairros de estrato social

94

inferior. Os novos habitantes vem de bairros como Bongi, Cordeiro, Jardim So Paulo,
entre outros. So moradores recentes, no excedendo 11 anos de residncia no bairro.
Quando questionados sobre os motivos que os levaram a migrar para o Prado
50% do universo pesquisado afirmou que a proximidade do trabalho e do centro foi
preponderante para sua deciso pela maior facilidade de deslocamento. Em seguida,
com 25% de escolha estava o valor do imvel como fator decisivo. 25% do universo
pesquisado apontou outros motivos para morar no Prado em sua maioria, devido a
presena de amigos e familiares. Atrelado a isso est o valor mdio dos edifcios nesse
bairro. Eles variam entre R$ 60.000 e R$100.000, o que influencia significativamente
na hora de escolher entre morar no bairro nobre ou morar em outro lugar de menor
status.
50% do total pesquisado ao apontar o modo como teve contato com o bairro
informou ter tomado conhecimento de tal atravs de anncios de venda de imveis,
enquanto 33% trafegando pela cidade e 17% por intermdio de amigos e familiares.
Tais dados so importantes porque evidencia ser o Prado um elemento com uma
simbologia de status a ser construda. A soma da sua localizao e dos valores
relativamente acessveis dos imveis torna o bairro atrativo, mas no imprime um
glamour a quem vive nele, pois o mercado imobilirio no o tornou smbolo da classe
mdia.
O perfil da renda dos moradores que esto migrando para o Prado corrobora para
esses apontamentos. Na pesquisa realizada junto aos moradores dos edifcios, no quesito
renda mdia da famlia, onde os maiores valores foram estipulados em acima de dez
salrios mnimos, a maior parte dos pesquisados (70%) afirmaram receber entre 6 e 10
salrios mnimos. Do universo pesquisado, 100% afirmaram possuir formao
acadmica, acesso residencial a internet e carro.
Quanto relao dos residentes em edifcios com o bairro, essa se mostrou baixa
em sua totalidade. 40% do universo pesquisado costumam fazerem caminhadas no
bairro, forma comum de interao com o lugar e com a populao. No entanto quando
questionados acerca do grau de contato com a vizinhana, 40% do total investigado
afirmaram ser mdia sua interao com a vizinhana, 30% afirmou ser baixa, 20%
afirmou que no existia e apenas 10% mantm uma relao intensa com a vizinhana,
apesar de 90% do total pesquisado afirmar que esto satisfeitos com a residncia no
bairro. A forma de usufruto do lugar por essa parcela da populao est mais ligada aos

95

servios localizados no bairro, como o comrcio, que corresponde a 60% dos espaos
freqentados pela populao pesquisada.
Tais dados demonstram uma forma de vivenciar e perceber o lugar diferente
daquela compartilhada pela populao residente mais antiga. O modo de vida
proporcionado pela verticalizao tem como caracterstica uma diminuio do convvio
com o lugar. Segundo Baumam (2003) a populao mais abastada cria simulacros de
comunidades fortemente vigiadas para impedir a entrada de estranhos. O
comunitarismo, que pode ser interpretado aqui enquanto interao com os demais
habitantes do bairro, no se realiza, pois esses seriam indivduos inferiores, incapazes de
compartilhar da liberdade de opo de vida nos guetos voluntrios dos edifcios.
E o que faz essa fatia da populao optar pelo edifcio em lugar da residncia
horizontal? Umas das questes levantadas pelos moradores foi o fator segurana, que
para a maioria maior nos edifcios, que investem significativamente em aparatos de
proteo. O medo da violncia faz gerar um imaginrio quase que coletivo da segurana
proporcionada pelas cmeras, porteiros, recepes, cercas eletrificadas, que so
verdadeiras guaritas muito presentes nos edifcios. Ao adquirir um apartamento o
consumidor adquire junto uma gama de sistemas instalados no edifcio para resguardar
seus moradores de possveis invases, assaltos, etc. diferente de uma casa que quando
adquirida o proprietrio dever investir por conta prpria em equipamentos de
segurana, caso queira sentir-se mais seguro.
As facilidades encontradas no processo de aquisio dos edifcios os tornam
mais atrativos. Para adquirir uma casa que, geralmente j usada, pois so parcos os
condomnios horizontais produzidos pelo mercado imobilirio, o vendedor dever
atender a uma gama de exigncias, como estar em dias com os impostos prediais, ter
escritura, registro de posse o que leva a muitos proprietrios que vislumbram
comercializar sua residncia a rejeitar a venda via carta de crdito. O mesmo tambm
ocorre no comrcio de apartamentos, quando esses so de segunda mo. No entanto a
oferta de lanamentos de edifcios residenciais grande o que proporciona a aquisio
mais gil, pois as empresas esto mais capacitadas em atender as exigncias dos bancos
na hora do financiamento, isso quando ela prpria no financia o imvel ao comprador.

96

CONCLUSO
A

municipalidade

pode

ser

concebida

como

escala

tima

para

desenvolvimento econmico. Parte da poltica fiscal baseada na valorizao

imobiliria, por ser um setor capaz de elevar a arrecadao municipal. Como
conseqncia dessa poltica o que pode ser detectado um aumento de projetos de
expanso urbana tantos pblicos quanto privados.
Desse modo, o empreendedorismo urbano passou a fazer parte das agendas
locais das cidades brasileiras, que crescem cada vez mais desiguais, uma vez que essas
aes tm um alto custo social que se reflete em demandas no atendidas (habitao,
sade, educao, etc).
Essa constante relao entre crescimento da populao e conseqente demanda
por habitao e a produo material da cidade, realizada principalmente pela
verticalizao, ser permanentemente regulada pelo Estado, por intermdio das leis de
uso e ocupao do solo urbano. Em contrapartida, esse mesmo Estado regulador no
tem sido capaz de promover com eficcia a melhoria das reas mais carentes, deixandoas a margem da gerao de infra-estrutura e de integrao social cidade.
Diante da regulao do espao os agentes imobilirios atuam no mercado
buscando as reas mais valorizadas disponveis para os empreendimentos. Essa ao
no ocorre de forma homognea, mas sim concentrada nos ambientes em que residem as
populaes de mais alta renda. No caso do Recife, duas reas se destacam: A Zona Sul,
(principalmente Boa Viagem) e a Zona Oeste, englobando diversos bairros, sendo essas
duas reas de predominncia das empresas monopolistas. O bairro do Prado, objeto de
estudo do presente trabalho se encaixa como rea de populao de renda mdia.
A saturao dos espaos tradicionais da verticalizao tem gerado uma nova
tendncia, motivada principalmente pela criao de leis que regulam o uso do espao
urbano, que est induzindo as empresas explorao de reas menos tradicionais. O
bairro do Prado tem se adensado em decorrncia dessa busca por novos espaos para
verticalizao.
Contudo, os agentes imobilirios enfrentam condicionantes que os levam a
limitar sua rea de atuao dentro do bairro, ampliando as contradies paisagsticas e
sociais do bairro. Aspectos fsicos como infra-estrutura, equipamentos antigos e
condicionantes sociais como o apego ao lugar e presena de reas pobres limita a livre
atuao do mercado imobilirio.

97

Alheio a regras do mercado imobilirio e a regulao do espao urbano pelo

Estado, a populao tradicional do bairro conduz indiretamente a modelao desse
local, gerando resistncias, moldando-o por intermdio de sua no-ao. O Prado foi
um espao que se expandiu por aes individuais, por pessoas em busca de um lugar
para viver. E o espao vivido, historicamente construdo transforma-se em rugosidades,
que atreladas a chegada de novos equipamentos ganha novas formas e funes.
A verticalizao se d nesse ambiente de forma lenta, proporcionada por
empresas de menor porte. Enquanto rea de atuao das mdias empresas, o Prado
impe algumas oposies, contudo a proximidade do centro e a instalao de novos
equipamentos e servios tm favorecido a verticalizao do bairro. Essa verticalizao
est ocorrendo de forma incipiente condicionada por limitadores fsicos e sociais,
concentrando-se entre o permetro das avenidas Abdias de Carvalho e Caxang, ruas
Carlos Gomes e Joo Ivo. A sua expanso depender da capacidade de tais empresas
contornarem os obstculos presentes nesse espao.

98

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Desenvolvimento Urbano), Centro de Artes e Comunicaes, Universidade Federal de
Pernambuco, Recife.
VALADARES, Jorge de Campos. Qualidade do espao e habitao humana. Cincia
e Sade Coletiva. Disponvel em: < http://www.scielo.br/cgi-bin/wxis.exe/iah/>. Acesso
em: 26 de maio de 2006.
VILLAA, Flvio. As Iluses do Plano Diretor. Disponvel em:
< http://www.flaviovillaca.arq.br/livros.html> acesso em: 15 maio 2007.
_______________. O Que Todo Cidado Precisa Saber Sobre Habitao. So
Paulo: Editora Global , 1986.

103

_______________. Espao IntraUrbano no Brasil. So Paulo: Studio Nobel :

FAPESP : Lincoln Institute, 2001.

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ANEXOS
1) QUESTIONRIO PARA OS MORADORES DOS EDIFCIOS
Escolaridade:
( ) mdio incompleto ( ) mdio completo ( ) superior incompleto ( ) superior completo
Formao acadmica:
Atividade profissional:
Renda familiar:
( ) at 2 SM* ( ) de 2 a 6 SM ( ) de 6 a 10 SM ( ) acima de 10 SM
Quantas pessoas moram na residncia:
Possui acesso internet em casa? ( ) sim ( )
Possui carro? ( ) sim ( ) no
Em que local residia antes de vir morar neste bairro?
H quanto tempo reside neste bairro?
O que o motivou a residir nesse bairro? (pode marcar mais de uma opo)
( ) facilidade de deslocamento para os principais centros
( ) segurana
comerciais
( ) proximidade do trabalho
( ) valor do imvel
( ) disponibilidade de reas de lazer
( ) histrico do bairro
( ) proximidade de amigos e familiares
( ) paisagem natural
( ) tranqilidade
( ) oferta de servios
( ) beleza arquitetnica
( ) infra-estrutura
Outras motivaes:
Das opes acima assinaladas, cite qual aquela que prevaleceu na sua deciso de morar no bairro:
Qual foi o meio que o levou a ter contato com o bairro?
( ) anncios de vendas de imveis
( ) matrias jornalsticas acerca do bairro
( ) por intermdio de amigos e/ou familiares
( ) trafegando pela cidade
Outros:
Que motivo o levou a escolher morar em edifcio?
( ) preo
( ) segurana
( ) facilidade de financiamento
( ) outros
Que reas do bairro voc usufrui?
( ) bancos
( ) comrcio (farmcias, padarias, mercadinhos etc)
( ) mercado pblico
( ) escolas / faculdades
( ) bares / clubes
( ) joquey clube
( ) servios pblicos (delegacias, cartrios etc)
Costuma fazer caminhadas no bairro? ( ) sim ( ) no
Qual o grau de contato com a vizinhana do bairro?
( ) baixo ( ) mdio ( ) intenso ( ) no existe
Est satisfeito com seu bairro? ( ) sim ( ) no
Se NO, indicar os motivos:

* SM: Salrio Mnimo

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2) QUESTIONRIO DIRECIONADO S CASAS

Bairro / comunidade:______________________________________
Rua:___________________________________________________________________
N________
Morador reside h quanto tempo:________________
Residncia: Prpria ( ) Alugada ( )
J foi abordado por alguma construtora: Sim ( ) No ( ) qual:____________________
Valor ofertado para compra do imvel: _____________________________
Pretende vender o imvel: Sim ( ) No ( )
Valor estimado: ______________

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