VENTAJAS Y DESVENTAJAS EN LA ACTUALIZACION DE LOS LIMITES URBANOS

El plan de la SEREMI de Vivienda deja grandes dudas e incertidumbres respecto

al futuro de nuestra capital. Si bien los objetivos planteados parecen
coherentes y necesarios para el crecimiento organizado y planificado de la
ciudad, existen reparos a este ambicioso plan:

El modelo de ampliacin integral del Gran Santiago, genera un congelamiento

del suelo urbano, dejando a la ciudad con pocas alternativas de extensin
urbana hasta que esta modificacin est aprobada. De acuerdo a la experiencia
pasada, y al escepticismo de los consejeros regionales, se prev un largo plazo
aprobatorio. Este es el riesgo de poner todos los huevos del crecimiento
urbano en una misma canasta, pues los conflictos particulares pueden generar
problemas para la propuesta global.

Amplios sectores que contaban con el respaldo preliminar de la SEREMI fueron

excluidos. Entre stos: Ensenada de La Pincoya en Huechuraba, el Alfalfal en
Lampa y la extensin del lmite urbano en Calera de Tango, todas propuestas
que contaban con patrocinios de sus ediles.

Hay dudas en torno a la implementacin y tamao mnimo de mitigacin de 50

ha. No es claro si se refiere al tamao mnimo de proyecto que requerir
mitigacin no pagaran por impactos- o que no es factible desarrollar piezas
de menor superficie, lo que limitara en 50% el suelo desarrollable, por la alta
atomizacin de ste.
La intencin es buena, pero hay que considerar que Santiago requiere de
soluciones concretas y acordes con el crecimiento de la economa nacional.

Esteban Gonzlez R.
Director de Estudios / Socio
AGS Visin Inmobiliaria.
LA REGENERACION URBANA EN SANTIAGO
Usando a artistas para la difusin de proyectos, grandes ciudades como Los
ngeles han comenzado a rescatar los centros de sus ciudades. Las ideas van

desde la recuperacin y rehabilitacin de barrios industriales, bordes costeros,

estaciones de ferrocarriles y bases reas, hasta la regeneracin urbana de
reas suburbanizadas. En Santiago no estamos tan lejos, oportunidades
inmobiliarias comienzan a darse a partir de operaciones de regeneracin.

Estas nuevas ofertas de suelo en densidad permitirn paliar el actual dficit y

reactivarn econmicamente reas de deterioro a travs de la
refuncionalizacin de actividades.

La regeneracin urbana tiene que ver con el uso eficiente del suelo; con la
localizacin correcta de las actividades que generen la mayor plusvala y
rentabilidad sobre el territorio. As, estaremos aprovechando bien los recursos.
Las reas a regenerar son paos de suelo que cuentan con infraestructura de
servicios, que han sido absorbidos por la ciudad y que estn destinados a usos
que no rentan el potencial valor urbano con el que cuentan. Adems presentan
sistemas de transporte consolidados y cercanas a centros comerciales,
laborales y de servicios. Al tener sistemas de transporte pblico que dan
accesibilidad a escala metropolitana, es posible potenciar el desarrollo
inmobiliario con productos exitosos de acelerada absorcin.

Cambio de tendencia

Los nuevos proyectos estn insertos o colindan con la ciudad, y por su escala,
tienen la posibilidad de reconstruir nuevos productos, cambiando las
tendencias visualizadas en un sector. Para lograrlo, hay que pensarlos desde su
interior e irradiar todos los atributos que se generen hacia las reas
colindantes, creando nuevos polos en sectores de deterioro. Algunos
importantes son la renovacin de la Maestranza San Eugenio, el proyecto en la
ex Estacin Yungay en Quinta Normal, la renovacin de la ex base area
Cerrillos, el proyecto Nueva Las Condes, en la ex poblacin San Luis, y del
Anillo Central, que regenera el cordn industrial de borde de la comuna de
Santiago.

Queda mucho. Grandes zonas industriales al interior del anillo Vespucio

generan bolsones de deterioro en sectores centrales con alto potencial de
localizacin de usos residenciales mixtos. Es el caso de San Joaqun, con
excelente infraestructura de transporte, pero detenida por la

sobreespeculacin y la carencia de proyectos detonantes. O las reas

industriales de Lo Espejo, donde podran generarse buenos proyectos en
conexin directa con autopistas y reas comerciales. Con estrategias de
regeneracin y transformacin podemos pensar que la ciudad no slo ofrece
oportunidades de desarrollo inmobiliario en las periferias, sino que tambin en
reas centrales.

LOS DESAFIOS INMOBILIARIOS DEL METRO

El tradicional sector residencial de Plaza Egaa en uoa sufrir una gran
transformacin tras la llegada del Metro. As se espera el desarrollo de una
multitienda, supermercado y una torre de oficinas de 15 pisos.

Es que el paso del metro y la localizacin de las nuevas estaciones no dejan a

nadie indiferente. Hace ya ms de dos aos, en sectores de La Florida y Puente
Alto, diversos proyectos inmobiliarios apuntaban como eje de su campaa de
marketing el arribo del ms eficiente sistema de transporte pblico de nuestra
capital. Todos quisiramos vivir y trabajar cerca de una estacin del metro.

El alto dinamismo de proyectos e inversiones que observamos asociados al

desarrollo del metro no nos debe extraar. Los sistemas de transporte pblico
son uno de los principales motores de localizacin de proyectos inmobiliarios,
reas comerciales y centros laborales. Son puntos de alta centralidad de la
ciudad. Esta dinmica de aglomeracin y cercana a otros puntos de la ciudad
los hace de gran atractivo inmobiliario.

Sin embargo, si vemos lo ocurrido en diversas estaciones de la lnea 5 del

Metro, podemos observar que la teora dista bastante de la realidad. En
comunas como San Joaqun y Macul, la llegada del Metro no ha detonado
inversiones segn lo esperado. Esto puede ser explicado por las lentas
modificaciones normativas que flexibilizan reas industriales obsoletas. Si
analizamos los flujos de pasajeros en ciertas estaciones entre La Florida y el
centro, claramente entenderemos que son puntos muertos en la mitad del
camino.

Este diagnstico nos hace pensar en otros mecanismos de gestin para este
tipo de inversiones del estado. El Metro tiene todo el potencial para ser uno de

los pilares del desarrollo inmobiliario de nuestra capital. Para esto, debe
generar y proponer procesos complementarios de integracin pblico privado,
de forma de lograr aumentar sus propios beneficios y cobertura, buscando
otras alternativas de ingresos.

Buscar otro modelo

El Metro no debe "regalar" las plusvalas que genera. Por el contrario, debe
intentar constituirse en un controlador y promotor del suelo. En otras palabras,
debe contar con un brazo inmobiliario, capaz de generar desarrollos en sus
estaciones, ms all de espacios comerciales menores.

El estancamiento de reas aledaas a estaciones es producto de la excesiva

especulacin de propietarios, que hace subir los precios del suelo ms all de
lo que realmente se puede pagar sobre l. A esto hay que sumarle una casi
nula organizacin y la carencia de instrumentos normativos que fomenten el
desarrollo de stas reas. Algunos especialistas piensan que este fenmeno es
una forma natural de reservar el suelo para futuros desarrollos que generen
una mayor rentabilidad del suelo, en otras palabras comentan que el sector
est inmaduro.

Esta teora, si bien tiene lgica de mercado, en inversiones tan altas como una
extensin de Metro, es necesario que la demanda se concrete en el menor
plazo posible. En este contexto, el Metro tiene que abrirse a estructuras legales
y financieras que le permitan estructurar verdaderos planes de desarrollo
urbano y de transporte, a fin de no slo capturar las rentabilidades del negocio
del transporte, sino de beneficiarse de los atributos que genera en su entorno,
participando paralelamente del negocio inmobiliario: generar capital para
nuevas inversiones, capturando la riqueza que la inversin genera.

De actuar el Metro como promotor inmobiliario "puertas afuera", (actualmente

explota los beneficios que se generan al interior de sus instalaciones), este
podra crecer de forma insospechada y transformarse en un agente poltico y
econmico tan potente como una de las mayores empresas del estado. El
beneficio que obtendramos sera un Metro con utilidades que permitan
acelerar y autofinanciar sus inversiones, que tantas veces surge como crtica a
este medio. As contaramos con ncleos urbanos consolidados e interesantes

oportunidades de inversin y desarrollo de negocios inmobiliarios asociados a

la infraestructura de transporte.

Entraramos en un escenario de planificacin y desarrollo urbano a la altura de

las grandes ciudades, con operaciones inmobiliarias integrales donde la
localizacin de las estaciones sea estudiada desde la perspectiva de detonar
polos inmobiliarios. Para lograr esto es necesario desarrollar negociaciones con
los propietarios ms relevantes, tomar posiciones estratgicas de suelo por
parte de metro, desarrollar evaluaciones sociales del impacto de la
infraestructura en el territorio, hacer competir a los proyectos de acuerdo a
beneficios pblico privados y por sobre todo, evaluar las rentabilidades de los
potenciales desarrollos en diversos escenarios de localizacin.

Si estamos de acuerdo con este norte, tenemos que partir resolviendo qu

modelo de institucionalidad es el ms adecuado, de forma de actuar con
transparencia y fijar claramente las metas de reinversin esperadas. Este es el
desafo que debiera asumir Metro, pasando a una segunda generacin de
negocios, donde logre retroalimentarse de las externalidades positivas que
genera en el territorio.

Este sera, sin lugar a dudas, un proceso ganador para todos.

CONCESIONES CON EL APORTE DE MITIGACIONES
El marketing inmobiliario, la plusvala, el desarrollo de infraestructuras y
equipamientos y el tan deseado crecimiento integral de la ciudad pueden tener
un incentivo comn al desarrollo: las concesiones con aportes de mitigaciones.

No estamos hablando de la ambiciosa cartera por US$3.600 millones de nuevos

proyectos concesionados que actualmente el gobierno est promoviendo en el
extranjero, sino de futuros proyectos de tercera generacin que desde ya
debemos empezar a implementar para seguir la exitosa senda de inversiones
privadas en concesiones, que suman ms de US$6 mil millones en la ltima
dcada.

Si estamos de acuerdo en que los muchas veces criticados proyectos de

concesiones son el modelo correcto a seguir implementando para promover el
desarrollo de las ciudades, desde ya debemos considerarlo para otras

tipologas de negocios que involucren diversos volmenes de capital, poniendo

nfasis en el desarrollo de espacios pblicos y equipamientos metropolitanos.

Cmo hacerlo?

La clave est en que megaproyectos, polos inmobiliarios, ciudades, municipios

y comunidades, que compartan territorios operacionales y problemticas
comunes, promuevan soluciones a sus externalidades. Si atraen inversiones
hacia sus proyectos, bajo una filosofa de cooperacin recproca, lograrn
promover concesiones que a corto plazo no contaran con la demanda
suficiente que las hiciera rentables. De esta forma, la competencia territorial
generar apuestas ambiciosas (aportes-mitigaciones) para lograr captar el
inters pblico.

Estamos hablando de negocios de tres aristas, donde se generan atributos

cualitativos y cuantitativos para la ciudad, excelentes negocios para los
concesionarios y proyectos altamente atractivos para la demanda.

La idea es que la ciudad crezca en paralelo con las infraestructuras y

equipamientos de forma integral y no como histricamente se ha dado, donde
las inversiones pblicas solucionan grandes problemas causados por el
crecimiento inorgnico, tal cual fue el caso de la lnea de metro a Puente Alto.

Esto calza con el modelo promovido por las autoridades para el desarrollo en
extensin de la ciudad a travs del mecanismo de desarrollos urbanos
condicionados, donde los proyectos mitigan sus impactos. As como la
Autopista Acceso Nororiente, que conectar Chicureo con Vitacura, nuevas
iniciativas en Pudahuel y Lampa como trenes de acercamiento al aeropuerto, o
una futura Radial Norponiente comienzan a hacernos pensar que la ciudad
crecer a futuro de forma inteligente.
SANTIAGO CIENTO POR CIENTO PLANIFICADO
Por fin fue aprobado, tras una dcada, el instrumento normativo que permite
contar con reglas claras para el crecimiento de la regin. Esto es la
incorporacin a la planificacin metropolitana de las provincias de Melipilla y
Talagante, y de la intercomuna Buin y Paine.

Este plan establece definitivamente condiciones equitativas para la regin,

incentiva la descentralizacin y genera nuevas reas urbanizables,
principalmente condicionadas, en los corredores surponiente de Santiago. Que
quiere decir esto? Que Santiago seguir expandindose, pero con restricciones,
lo que limita la cantidad de suelo incorporado en el presente plan.

A saber, de las nueve mil hectreas urbanizables, la mayora corresponde a

reas Urbanas de Desarrollo Condicionado (AUDP), en versiones ms
sofisticadas que las implementadas en Chacabuco y con densidades
diferenciadas, dependiendo de la zona de entre 50 y 160 hab/ha.

Adems, un alto porcentaje del suelo incorporado est localizado en comunas

que carecen de real conectividad con el Gran Santiago. Vale decir, que el
potencial inmobiliario se restringe principalmente a los centros urbanos que se
encuentran conurbanos con la capital, como Padre Hurtado o a los que cuentan
con buenos tiempos-distancia a centros de servicios y laborales, como Buin. De
tal forma, difcilmente se alcanzarn las cifras enunciadas por las autoridades
que indican que ms de un milln de habitantes se trasladarn a estos
corredores en los prximos 15 aos.

Poco auspiciosas

A qu tipo de viviendas est dirigida esta modificacin? Esta nueva

generacin de AUDP puede modificar sus densidades a travs de estudios de
impacto urbano, por lo cual, independiente de las comunas anteriormente
mencionadas, la norma est dirigida a fomentar el desarrollo de soluciones
habitacionales para segmentos medios bajos. En este contexto, tambin se
pretende satisfacer el crecimiento vegetativo de cada localidad, evitando las
tradicionales extensiones del lmite urbano.

Por ltimo, respecto de la aplicabilidad de la modificacin 48, relativa a

Proyectos de Desarrollo Condicionado (PDUC) en zonas de inters
silvoagropecuario exclusivo o mixto, es preciso mencionar que estos corredores
son los que presentan comparativamente en la regin las mejores calidades
agrcolas, por lo cual, independiente de zonas de pie de monte y otras que

carecen de vocacin agrcola, la factibilidad de desarrollo de esta tipologa de

proyectos en las actuales condiciones poca auspiciosa.

As, con oportunidades y restricciones, no cabe duda que Santiago cuenta con
un nuevo marco regulador homogneo, que permite libre competencia entre
los diversos centros poblados. En este contexto, los que cuenten con las
mejores condiciones comparativas de desarrollo, vale decir, accesibilidad,
transporte, equipamientos y servicios, entre otras, captarn la insatisfecha
demanda por casas que existe entre los segmentos ms masivos de nuestra
capital.
EL PLUS DE RECICLAJE DEL SUELO INDUSTRIAL

As como el reciclaje de cualquier materia prima, el suelo urbano de Santiago

debe aprovechar oportunidades de habilitar suelos cntricos a travs de un
importante proceso de reconversin urbana.

Al igual que las normas y planes de desarrollo de importantes metrpolis, en

nuestra capital los usos de suelo menos intensivos y ms corrosivos como los
industriales, actualmente tienen la oportunidad de generar un proceso
altamente ganador a travs de relocalizarse y vender su centralidad, que los
hace ineficientes logstica y ambientalmente, dependiendo de su naturaleza
industrial. Esto les da oportunidad de reubicarse en un nuevo sector de la
ciudad, localizado de acuerdo a los canales de distribucin que la logstica
actual de cada actividad requiere.

Esta operacin muchas veces genera una importante ganancia a las empresas
e industrias, por cuanto el valor del suelo central es ms alto que el valor del
perifrico actual.

En este contexto de dficit de suelo, los reciclajes urbanos reactivan

econmicamente reas de deterioro, entregan beneficios directos para las
industrias y habilitan suelo urbano para usos residenciales que permite dar
solucin habitacional a miles de santiaguinos.

As lo han entendido algunos municipios y el Minvu de la Regin Metropolitana

que estn modificando los usos de suelo de sectores con clara obsolescencia,
generando normas adecuadas a las dinmicas de la ciudad, lo que se traduce
en un buen aprovechamiento de la infraestructura urbana. Los municipios, con
ciertos bemoles, entienden que una "buena norma" implica tanto calidad
urbana como dinmica inmobiliaria. El equilibrio entre ambas variables es lo
que garantiza que una comuna sea ms competitiva que sus vecinas. As,
adems de aumentar las arcas fiscales de los municipios, se repueblan
sectores deteriorados con nuevos vecinos evitando la migracin y generndose
mejores condiciones de calidad de vida para sus habitantes.
Algunos casos relevantes de modificaciones de normas son los que han
efectuado las comunas de La Florida en su sector centro, lo que permitir dotar
de suelo urbano para departamentos en el subcentro urbano ms consolidado
de la capital; la comuna de Cerrillos, que esta dando a luz el proyecto Portal
Bicentenario, y la comuna de Macul, que cambi la norma industrial de
sectores cercanos a lneas de Metro.

Por otro lado estn los sectores en proceso de modificacin. Algunos de los
barrios ms beneficiados sern el sector de Avda. Pajaritos Sur, en la comuna
de Estacin Central, o el conocido barrio San Eugenio en la comuna de uoa.

ACTUALIZACION DEL PLAN REGULADOR DE SANTIAGO

Seor Director:

Frente a la propuesta de actualizacin del lmite urbano de Santiago, cabe

revisar algunos antecedentes para entender el urgente cambio que necesita
nuestra capital.

Santiago posee un evidente desequilibrio entre macroinfraestructura y su

forma urbanizada. Un ejemplo es la Circunvalacin Amrico Vespucio. El p.14
de La Florida es el gran subcentro de la zona sur oriente, mientras que
Pudahuel y Maip es campo de hortalizas y vides. Otro es la Autopista urbana
Nororiente que atraviesa zonas baldas separadas de la red vial estructurante,
como Av. Recoleta o, La Pintana, con un oasis agrcola rodeado de poblaciones
entre Puente Alto y San Bernardo.

La ciudad es un cuerpo vivo que cambia y que debe actualizarse para permitir
un crecimiento justo y eficiente. As lo ha entendido la autoridad, que si bien
acta reactivamente; asume que hay una necesidad real de crecimiento y
rectifica lmites discrecionales y los ajusta a criterios geogrficos y lgicos de
eficiencia territorial.

Estudios indican que queda suelo para ms de 20 aos. La pregunta es

dnde? Terrenos urbanos en Til Til o Melipilla no pueden entenderse dentro del
mercado habitacional del santiaguino. Son urbanos normativamente hablando,
pero su ubicacin es muy lejana y sus costos de desarrollo y accesibilidad,
altos. Inviables privada y socialmente.

Es lgico que la ciudad avance. Lo importante es que crezca de forma

equilibrada. As mejorar la conectividad y eficiencia entre sectores urbanos de
la periferia; la rentabilidad social del transporte y sanitarias subutilizadas y se
terminar la forzada expulsin de familias con menos recursos a territorios
lejanos, donde aumenta el crculo vicioso de su precariedad.

Esteban Gonzlez Rojas.

Director de Estudios AGS Visin Inmobiliaria.
EL BOOM DE LOS MEGAPROYECTOS
Los Megaproyectos inmobiliarios son actualmente el motor econmico del
crecimiento de las ciudades. En Santiago, estamos viviendo un boom de
inversiones. Se esperan ms de US$ 10 mil millones en la construccin de
Megaproyectos de aqu a 20 aos, lo que significa que este sector concentrar
una de las ms importantes inversiones de capital en el pas.

Los Megaproyectos son el actual modelo de crecimiento de la ciudad en reas

de extensin urbana. La actual generacin de estos desarrollos son iniciativas
superiores a 100 h. que se proyectan en el mediano y largo plazo, asumiendo
los riesgos de los ciclos econmicos del mercado. La tenencia del suelo esta
generalmente en grandes sociedades de inversin que han tomado posiciones
estratgicas de suelo, proyectndose en el tiempo. Esto genera una ventaja
comercial respecto de la competencia, dada la oportunidad de planificar

integralmente un trozo de ciudad, pensndola desde los atributos internos que

genera.

Nuestros clientes han comprobado que por su dimensin, localizacin y

poblacin, los Megaproyectos deben ser capaces de atraer operadores y
sostenedores de equipamientos, servicios, transporte y comercio, es decir,
generar un producto integral. Y que a su vez, dada su gran influencia a nivel
comunal, deben generan compromisos y acuerdos de inversin con los
municipios.

La razn de ser de los Megaproyectos no es tan solo la venta de viviendas al

detalle, sino la venta de suelo con valor agregado, generando una ciudad con
la mayor cantidad de atributos, a fin de captar el inters de inmobiliarios y
consumidores finales. Adems los Megaproyectos participan en diversas reas
del negocio como: captura de plusvalas, macrourbanizacin, construccin,
servicios sanitarios y financiamiento del desarrollo, constituyndose en
plataformas para valorizar o respaldar negocios de otras reas del mercado.

Consumidores maduros, mejores Megaproyectos

La actual valorizacin por parte de la demanda de esta vigorosa tipologa de

desarrollos esta penetrado fuertemente en los consumidores y tiene sustento
en las economas de escala que generan, ofreciendo mejores productos a
menores precios. El nuevo consumidor de viviendas valora la accesibilidad
directa por autopistas, la seguridad, la presencia de grandes reas verdes y
equipamientos. Estas preferencias responden al aumento en el ingreso de la
poblacin y a la alta competitividad entre los Megaproyectos, que deben
innovar para responder a las necesidades cada vez mas sofisticadas de los
consumidores.
EL SUEO DE VIVIR EN CASA
La mayora de las parejas jvenes aspiran a vivir en una vivienda con patio y
jardn. Pero esto contrasta bruscamente con la realidad de venta de unidades
en el Gran Santiago, que muestra la preferencia por departamentos, superando
el 70% en algunos trimestres.
Esta necesidad de vivir en "casa" aumenta en la medida en que el ingreso per
cpita crece, ya que a mayor capacidad de pago, mayores son las

expectativas. Cundo los santiaguinos tendrn la libertad de localizarse donde

realmente quieran vivir?
La oportunidad est avanzando, y las principales inmobiliarias hacen sus
apuestas. Este cambio ser posible a travs de la nueva oferta de suelo urbano
de megaproyectos que se estn aprobando a travs de la modificacin 48 del
Plan Regulador Metropolitano de Santiago, de febrero de 2004. Este sistema de
"crecimiento por condiciones" se aplica en Estados Unidos, Canad e
Inglaterra, donde se permite desarrollar trozos de ciudad planificados para
viviendas unifamiliares.

Los Proyectos Urbanos Condicionados (PDUC) son futuras ciudades satlites

que se localizarn en reas de baja calidad agrcola, superiores a 300
hectreas. Su ejecucin ir ligada a obras de mitigacin vial, supresin de
riesgos y sanitarias que le den plena autonoma y no signifiquen efectos
negativos a la ciudad.

Esta modificacin fue catalogada como "una normativa controvertida" por

aumentar el suelo desarrollable de Santiago en 90 mil hectreas. Craso error.
Desarrollar un PDUC no es fcil. Poca superficie lograr reunir el "potencial
inmobiliario" que permita armar un negocio con rentabilidades apropiadas.
Para lograr un PDUC eficiente, se debe contar con accesibilidad, mala calidad
agrcola y escasas franjas de transicin agrcola que, en algunos casos,
consumen ms del 50 por ciento de los proyectos. Se suma la tenencia del
suelo en pocas manos y la capacidad tcnica para hacer eficiencias en los
procesos de planificacin y negociacin.

Hoy, Santiago consume mil hectreas habitacionales al ao y se proyectan 480

mil nuevas viviendas unifamiliares en 2025. Sern suficientes los PDUC para
abastecer de "casas" a esta demanda futura? Todo depender del buen
funcionamiento de las primeras iniciativas, de flexibilizar criterios que
imposibilitan algunos buenos proyectos, acompaados de un mecanismo legal
que establezca la figura del pago por impacto. Las aspiraciones de vivir en
casas con patios quedan sujetas a estos desafos.
LA TECNIFICACION DEL CRECIMIENTO
Sin darnos cuenta, Santiago pas de la discusin de cmo crecer a una nueva
interrogante: hacia donde crecer? Es que las reglas del juego estn claras: la
expansin de la ciudad ser a travs de desarrollos condicionados y los actores
involucrados en el desarrollo urbano-inmobiliario as lo entienden.

Qu quiere decir esto? Que pas el tiempo de las decisiones discrecionales y

el de las oportunidades inmobiliarias sacadas de un gorro de copa ancha.

Hoy, ms que nunca, Santiago debe su crecimiento a "factores tcnicos", y

quien no conozca la complejidad de este nuevo escenario, puede tomar
decisiones poco acertadas.

A saber, estos factores son: la atomizacin del suelo, la factibilidad de dotacin

de servicios sanitarios, las potenciales mitigaciones viales y de aguas lluvia, la
calidad de los suelos, las franjas de transiciones y mitigaciones agrcolas, la
conectividad vial y l la exposicin a vas de alto trfico, entre otras.

Hacia dnde hay que mirar? Hacia el arco poniente de Santiago, vale decir, las
comunas de Pudahuel, Lampa, Maip y Padre Hurtado.

Qu tienen ellas? Gran dotacin de zonas y reas aptas para desarrollos

condicionados, sectores con malas calidades agrcolas, valores an asequibles
para el desarrollo de productos masivos, adems de infraestructura de
transporte subutilizadas. Si hablamos de sectores especficos hay que destacar
el corredor de la Ruta 68, la Avenida Lo Etchevers, y sectores colindantes a la
futura lnea de tren Santiago-Batuco y Santiago-Talagante.

Sin embargo, las oportunidades inmobiliarias son escasas y las que presentan
excelentes factores de competitividad, son an menores. Por este motivo,
resulta de vital importancia evaluar en detalle los "factores tcnicos", a fin de
posicionarse con xito en un mercado cada vez ms competitivo y sofisticado.
VIVIR CON 1000
Vivir con un presupuesto inferior a las UF 1.000 se esta tornando lejano, y por
ende costoso y distante de los centros de servicios y equipamiento de la
ciudad. Esto sin mencionar los problemas acarreados por los extensos y
desgastadores tiempos de viaje.

La casa de segmento D es la vivienda del sector sociodemogrfico que tiene

la mayor importancia en el actual ciclo expansivo de la economa chilena y
corresponde a la solucin habitacional de casi un 40% de los Santiaguinos. Vale
aclarar que estas viviendas no son sociales, sino productos que funcionan al
amparo de sistemas de financiamiento formales.

Estas casas, que muchas veces funcionan bajo el alero de cooperativas para la
vivienda, se comercializan a la sombra de los mercados tradicionales, por lo
cual difcilmente veremos una publicidad en medios de prensa.

Dada la carencia de suelo urbanizable para segmentos masivos, cualquier

iniciativa inmobiliaria que pretenda conquistar este mercado con cercana a
Santiago Metropolitano, lograr xitos de ventas. De esta forma, una casa bajo
las UF 1.000 en Maip, Puente Alto o Quilicura es una vivienda de excepcin.
As, estos productos saltaron de la periferia a poblados interurbanos. Lampa,
Colina, Talagante, Buin y Paine, son los nuevos dormitorios de nuestra clase
trabajadora.

La alternativa para este segmento que vive su propio xodo es la adquisicin

de productos multifamiliares, los cuales han experimentado un explosivo boom
en la ltima dcada. Estos departamentos se localizan en comunas del casco
antiguo de la ciudad que han despertado inmobiliariamente. Quinta Normal,
Independencia, Recoleta y la Cisterna, han seduciendo a esta demanda carente
de opciones habitacionales.

Otra solucin para este segmento es su inclusin en un 30% en los Proyectos

Urbanos de Desarrollo Condicionados PDUC (catalogadas como viviendas
subsidiables). Sin embargo, estas iniciativas que cuentan con reglamento
desde el ao 2002 an no dan a luz los primeros desarrollos.

En espera de soluciones alternativas, Santiago sigue en deuda con el segmento

ms masivo e importante de nuestra ciudad.