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PLAN
DE DESARROLLO
URBANISTICO
PARA EL PARTIDO DE LUJAN
INDICE
Abreviaturas utilizadas................................................Pg. 4
1. Captulo I: Disposiciones generales ................................................Pg. 5
1.1. Introduccin
1.2. Objetivos
1.3. Alcances................................................................................... Pag. 6
1.4. Efectos
1.4.1. Limitacin de validez de los permisos y habilitaciones
preexistentes
1.5. mbito y Autoridad de Aplicacin.............................................. Pag. 7
1.6. Texto Ordenado y Difusin de este Cdigo
1.7. Publicacin
1.8. Conceptos y Definiciones.......................................................... Pag. 8
1.9. Cuadro N 1 de Usos del Suelo
3.9.
Pg. 16
Pag. 17
Pg. 18
Pg. 19
Anexo II:
1- Planilla de Cuadro de Usos ............... Pg. 46
2- Indicadores Urbansticos de los Distritos
ABREVIATURAS UTILIZADAS
A.A.: Autoridad de Aplicacin
C.E.: Cdigo de Edificacin
C.O.U.: Cdigo de Ordenamiento Urbano
D.E.: Departamento Ejecutivo
E.J.: Eje Medianero
R. F.: Retiro de Frente
F.O.S.: Factor de Ocupacin del Suelo
F.O.T.: Factor de Ocupacin Total
h.: Altura
HCD: Honorable Concejo Deliberante
HM: Altura Mxima
LM: Lnea Municipal
L.F.I.: Lnea de frente interno
O.T.: Oficinas Tcnicas
O: Ordenanza
R.L.: Retiro lateral
Del conjunto de acciones propuestas por el plan, el primer eje estratgico propone
posicionar a Lujn como un centro autnomo complejo, sealando el inters por
consolidar un cinturn verde que previendo la futura expansin urbana, proteja a la
localidad del proceso de metropolizacin, sealando asimismo la necesidad de
estructurar un sistema vial y de transportes y consolidar acuerdos regionales con los
municipios contiguos.
1.2. Objetivos
Siguiendo las directivas del Decreto Ley 8912/76 que regula el ordenamiento territorial y
usos de suelo en la Provincia de Buenos Aires, este Cdigo propone definir marcos de
referencia generales y particulares en materia de uso del suelo, parcelamiento, densidad
de ocupacin y morfologa urbana definiendo, asimismo, parmetros de proteccin y
puesta en valor del medio ambiente natural y del patrimonio construido.
Son objetivos del COU:
a) Promover el mejoramiento de las condiciones de vida de la poblacin de Lujn
incidiendo en el mejoramiento de las condiciones de estructuracin del espacio
urbano.
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caso.
Morfologa
Altura mxima de edificacin: Medida vertical del edificio segn la zona
correspondiente. En el caso de edificios en altura pueden sobresalir instalaciones
complementarias (tanques y chimeneas), cajas de ascensores y escaleras.
Basamento: Parte del edificio construido sobre el nivel del terreno, entre
medianeras, cuya altura es fija y sobre la cual pueden sobreelevarse otros
volmenes edificados.
Edificio: Superficie construida para albergar personas, animales o bienes muebles
de cualquier clase y para el desarrollo de actividades de diferente tipo.
Espacio pblico: Espacio urbano existente de bienes de dominio pblico librados en
forma gratuita al uso pblico. Es el caso de calles, avenidas, plazas y parques y del que
participan los pavimentos, aceras, sectores parquizados.
Espacio urbano: Espacio areo (pblico o privado) afectado por restricciones
Centro libre o espacio libre de manzana: Espacio areo del interior de la manzana
limitado por los planos verticales que pasan por las lneas de frente interno, destinado
prioritariamente a espacio libre, definindose para cada distrito su ocupacin parcial con
otros usos.
Patio: Espacio comprendido entre paramentos verticales correspondientes a uno o varios
volmenes edificados.
Patio apendicular del espacio urbano: patio generado por entrantes y retiros
parciales de los cuerpos edificados, abierto por un lado al espacio urbano.
Se trata de patios adheridos a un espacio urbano por uno de sus lados, el cual debe ser
igual a dos veces la profundidad del patio.
Locales de primera clase: Dormitorio, comedor, sala, sala comn (living), biblioteca,
estudio, locales comerciales, consultorio, escritorio, oficina, y todo local que, habitable, no
se encuentra clasificado de otro modo en el COU.
Locales de segunda clase: Cocina, cuarto de bao, lavadero, guardarropa o vestuario
colectivo.
Patios auxiliares: reas descubiertas y ubicadas entre los volmenes construidos en
las parcelas que, por sus dimensiones, no son aptas para conformar el espacio urbano. A
tales patios pueden iluminar y ventilar los locales de segunda clase.
Plano lmite: Plano virtual horizontal que limita la altura total de las edificaciones por
encima del cual slo se admite que sobresalgan instalaciones complementarias (tanques
y chimeneas).
Pulmn de manzana: Sector no edificable del centro de manzana, a nivel de terreno,
destinado a espacio libre verde y a garantizar un porcentaje de terreno absorbente
establecido en funcin de las caractersticas del distrito.
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Parcela de esquina: Aqulla que tiene por lo menos dos lados adyacentes sobre
va pblica.
Parcela intermedia: Aqulla que no es predio de esquina y se encuentra rodeada
en dos o ms lados por otro u otros predios.
Pasajes o cortadas: Calles que se utilizarn cuando las condiciones del terreno
no permitan continuar la trama existente.
Predio: Ver Parcela.
Propietario: Persona fsica o razn social con capacidad de ejercer derechos
reales sobre una parcela o fraccin.
Subdivisin: Todo fraccionamiento de tierra mediante la mensura de un predio.
Urbanizacin o loteo: Toda mensura y subdivisin de tierra con el fin fundamental
de ampliar el ncleo urbano ya existente, con modificacin de la red vial, previsin
de espacios verdes y/o espacios libres para uso pblico.
Vas de distribucin primaria: Vas que interconectan, en sentido longitudinal y
transversal, sectores urbanos entre s, pudiendo tener separador central o
plazoletas.
Vas de distribucin secundarias: Vas cuya funcin es canalizar el trnsito
interno barrial hacia las vas de distribucin primaria. Pueden ser de doble mano.
Vas de penetracin y circunvalacin: Son vas de acceso a la ciudad
(existentes o proyectadas) que la circundan como acceso de trnsito pesado a la
ciudad.
Ochava: La ochava es una forma de resolver la lnea municipal de esquina que
supone la sesin al dominio pblico de un espacio triangular de 3.00 m de cateto.
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Zona
Complement.
Denominacin
AR1
ZCC
AR2
Residencial extraurbano
ACRE1 ACRE2
Agrcola Intensiva
ACAI
Industrial
ACI
reas Histrico-Patrimonial
DPH 1-2-3-4-5-6-7
Proteccin Ambiental
DPA
Residencial
Residencial
UR1 - UR2a / b
UR3a / b
UR4 - UR5 UR6
Mixto
Residencial Mixto
URM
Comercial
Residencial
CR1 CR2
Industrial
UI
Turstico
ET
Comercial
EC
Espacios Pblicos
Distritos de Proteccin
Urbana
Distrito
Agrcola extensivo 1
Plantas industriales
Agrcola extensivo 2
Zona de Club de
Campo
Rural
rea
Corredor
Industrial
Equipamiento (E)
Verde Pblico
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3.5. Usos
La condicin de admitidos o prohibidos de los diferentes usos se especifica en una
Planilla de Usos e Indicadores Urbanos (ver Anexo II) que relaciona las diferentes
zonas con un nomenclador. ste rene usos posibles en un nmero acotado de casos tipo,
tomando como criterio de agrupamiento los rasgos que caracterizan actualmente el
desarrollo de las diferentes actividades en el Partido, permitiendo as, por analoga, la
inclusin de otros.
De acuerdo con las directivas del COU se ha buscado que, en una primera etapa esta subdivisin
sea simple, pudiendo crecer en envergadura y complejidad en la medida que la evolucin de la
ciudad lo justifique. Por esta razn en el cuadro de usos se vuelcan sobre una primera columna una
lista de usos que engloba a una ms subdividida que aparece en la segunda columna.
Nomenclador de usos
Cada uno de los tipos de usos especificados corresponde a un conjunto de rubros
posibles, que en funcin de sus efectos sobre la conformacin del espacio urbano fueron
considerados equivalentes. (Ver Anexo I)
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Equivalencias correspondientes
Emprendimientos
Urbansticos
(Club de Campo), DPH1.
Distritos Urbanos UR1, UR2a,
UR2b, UR3a, UR3b, UR4, UR5,
UR6, ACRE, DPH (excluido DPH1).
Distritos URM, Ur3b, UI y ACAI.
ACI: Parques Industriales, AR 1
(admite la localizacin de plantas
industriales en grandes superficies
de terreno).
AR1, AR2 y ACAI.
Zona E
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Caso particular:
Cuando de la aplicacin del FOT resulten volmenes insuficientes para el uso
residencial, se autorizar la construccin por parcela de una vivienda unifamiliar de
hasta 80 m2.
Estacionamiento:
En la construccin de nuevos edificios de viviendas bifamiliares, multifamiliares,
edificios comerciales o edificios de oficinas, debern dejarse lugares para
estacionamiento vehicular, cubierto o descubierto, a razn de un mdulo de
cochera por unidad de vivienda, local comercial u oficina respectivamente.
Los mdulos se calcularn de un mnimo de 20m2 por cada vehculo particular
incluidas las circulaciones necesarias para el desplazamiento de otros vehculos.
Quedarn exceptuados los casos contemplados por el Artculo 49 de la Ley
8912.
Ser obligatoria la resolucin del estacionamiento dentro del predio, en todos los
locales comerciales cuya superficie de exposicin y ventas supere los 200 m2.
La autoridad de aplicacin realizar la reglamentacin correspondiente para su
implementacin.
Se sealarn los lugares en los planos presentados para su aprobacin, cuyas
dimensiones mnimas sern las siguientes:
o Vehculos particulares: 2,50 m. de ancho y 6 m. de largo.
o En todos los casos deber demostrarse el correcto acceso y egreso de
vehculo.
o El estacionamiento en cada edificio se vincular con la va pblica como
mximo en dos puntos.
6. CAPITULO VI: NORMAS DE TEJIDO (MORFOLOGA)
6.1. Superficie Edificable:
Se denominar superficie edificable al sector de las parcelas en la que es posible
ubicar la construccin.
Se determina deduciendo de la superficie total del predio los retiros reglamentarios de
frente, fondo y/o laterales en el caso que sean exigidos en cada distrito.
Superficie libre: El 50 % (como mnimo) de la superficie libre reglamentaria, debe
destinarse a terreno absorbente, forestado y parquizado.
Espacio Urbano: Espacio areo que, incluyendo el espacio pblico y el privado
comprendido entre los volmenes edificados de las diferentes parcelas, permite
proporcionar condiciones adecuadas de habitabilidad (iluminacin, ventilacin,
asoleamiento, acstica, visuales, etc.).
Todos los locales de primera clase: dormitorios, sala de estar, biblioteca, estudios,
consultorios, escritorios, oficinas (y todo otro local habitable no mencionado) y de tercera
clase: local para comercio y/o trabajo, sala de juegos y deportes deben ventilar e iluminar
a este tipo de espacio.
Conformacin del Espacio Urbano:
Se considera Espacio Urbano:
1. El espacio pblico sobre el frente del predio.
2. El comprendido entre L.M. y el retiro de la edificacin.
3. El espacio libre de contrafrente de la parcela.
4. El espacio entre paramentos verticales correspondientes a un mismo o diferentes
volmenes edificados dentro de la misma parcela y que cumplimente con lo dispuesto
en 6.6.3
5. Patios apendiculares incorporados al Espacio Urbano.
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En los pisos superiores, la lnea de frente interno ser la que surja de la aplicacin de la
frmula (l = 0.43 x a), no admitiendo ms all de la lnea de frente interno ninguna
construccin que supere los 3,50 metros de altura siendo las cubiertas inaccesibles y los
escurrimientos hacia el interior del predio.
Cuando la cubierta sea inclinada la altura mxima sobre medianeras podr extenderse
hasta 4.00 m, no pudiendo escurrir sobre los predios linderos.
6.5. Patios
Se entiende por patios al espacio comprendido entre paramentos verticales que permiten
iluminar y ventilar locales de distintas categoras segn su conformacin. Son de particular
importancia dentro del casco antiguo, especialmente en las reas de proteccin
patrimonial (DPH).
urbano con espacios de la parcela, se otorgar un premio al FOT mximo admisible (Ver
Premios).
6.8. Alturas, Plano Lmite
Plano Lmite: Plano virtual que limita la altura total de las edificaciones por el cual slo se
admite que sobresalgan instalaciones complementarias, sala de mquinas, caja de
ascensores, tanques y chimeneas. Estos locales no podrn en ningn caso ser habilitados
para usos residenciales como en el caso de vivienda para el encargado.
Se considera Altura Mxima de Edificacin a la medida vertical que puede alcanzar un
edificio aplicando los ndices que corresponden a cada zona.
Se considerar un Edificio a cualquier estructura construida para albergar personas,
animales o bienes muebles de cualquier clase y que est fija al suelo en forma
permanente.
Edificio de Permetro Libre: son edificios cuyos paramentos desde el nivel del suelo
estn retirados de las lneas divisorias de la parcela, segn las relaciones de altura y
distancia establecidas en estas normas.
Edificio de Permetro Semi-Libre: Son edificios que adosados o no a un muro divisorio
existente, sus paramentos desde el nivel del suelo, estn retirados de una de las lneas
divisorias de la parcela, segn las relaciones altura - distancia establecidas por este
cdigo.
Edificio entre Medianeras: Son edificios que se extienden hasta las lneas divisorias
laterales de la parcela.
6.8.1. Clculo de la altura edificable
a) En el distrito DCF el plano lmite podr alcanzar los 12,00 m. Deber respetarse el plano
lmite diagonal de 60 aplicable partiendo de los 6 m de altura, a 1,5 m de la lnea municipal
y desde el punto de la cota de acera de la esquina mas alta de la manzana.
Slo podr invadirse esta diagonal con los edificios existentes de proteccin histrica.
En el distrito DPH2 el plano lmite podr alcanzar los 12,00 m. Deber respetarse el plano
lmite diagonal de 60 aplicable partiendo de los 6 m de altura y desde el punto de la cota
de acera de la esquina mas alta de la manzana.
Slo podr invadirse esta diagonal con los edificios existentes de proteccin histrica.
En el distrito UR1 el plano lmite podr alcanzar los 12,00 m.
La construccin sobre lnea municipal ser obligatoria en el distrito DCF.
En distritos de proteccin histrica (DCF) ser obligatorio construir (o mantener) una
fachada con una altura fija de 6 m.
En el distrito DPH, cuando la construccin no sea sobre la lnea municipal, el retiro mnimo
ser de 3 m. Para construcciones sobre lnea municipal, la altura de fachada fija ser de 6
m.
b) En la calle San Martn desde la calle 9 de Julio hasta la Avenida Humberto I, los
edificios que no revisten carcter significativo (Ordenanza 4184), debern retirar la
LNEA MUNICIPAL 1.50 m.
La obligacin de construir la fachada se limita a la menor de las alturas de los edificios
linderos. La altura mxima admisible sobre la lnea de fachada es la del ms alto de los
edificios linderos.
c) Para completar el volumen, la edificacin deber retirarse del frente, a partir de la
tercera planta 3 m.
Tratamiento de fachadas.
En los casos de edificaciones con plantas altas las fachadas laterales, incluyendo
medianeras, y contrafrente debern recibir tratamiento de fachadas. Las vistas debern
incluirse en el plano municipal. Este criterio no ser aplicable cuando las construcciones se
apoyen sobre un edificio existente.
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6.9. Premios
En las zonas denominadas DPH2; UR1; UR2a; CR1; CR2; UR3a (entre calle 36 Belgrano, calle 19 - Las Heras, Av. 1000 - Carlos Pellegrini); los factores de ocupacin
total (FOT) y la densidad, podrn ser incrementados hasta un mximo de 70% de acuerdo
a los siguientes premios:
a) Por ancho de parcela: A razn de 2% por cada metro que sobrepase los 10
m. de ancho y hasta un mximo de 25% en parcelas existentes. Para
parcelas nuevas, a partir de los anchos mnimos exigidos.
b) Por retiros laterales: A razn de 10% por 3 m. y 2 % por cada metro que
supere los 4 m. de retiro, hasta un mximo de 15%.
c) Por retiro de lnea municipal: Por edificacin retirada voluntariamente de la
lnea de construccin establecida, a razn del 3% por cada metro de retiro,
hasta un mximo del 15%.
d) Por disminucin del factor de ocupacin del suelo (F.O.S.): A razn de
0,5% por cada 1% de disminucin y hasta un mximo de 10%.
e) Por espacio libre pblico existente al frente medido de la lnea municipal,
hasta el eje de dicho espacio, a razn de 0,5% por cada metro, a partir de los
10 m. y hasta un mximo de 10%.
f) Por planta libre: Se asigna medio punto ms al FOT correspondiente para el
distrito en los casos que se deje ms del 60% de la planta baja libre.
g) Recuperacin de edificios significativos: la puesta en valor de edificios
significativos con intervenciones que han distorsionado su composicin
arquitectnica y que se reformulen de acuerdo su morfologa original podrn
incrementar el FOT y la densidad hasta un 70% y en tanto la AA considere
significativa la intervencin. Se beneficiarn con la exencin del derecho de
construccin correspondiente a la recuperacin del edificio y una disminucin
de un 0,5% de la tasa de barrido y limpieza.
h) Mantenimiento de edificios significativos: Se beneficiarn con la exencin
del derecho de construccin correspondiente a la recuperacin del edificio y
podrn incrementar el F.O.T. y la densidad hasta un 70% y en tanto la AA
considere significativa la intervencin.
l) Reciclaje y cambio de uso de construcciones existente: Cuando se
reciclen edificios obsoletos o se cambie el uso por el dominante del Distrito,
mejorando condiciones ambientales y urbansticas hasta un 50% de
incremento en la densidad.
Proteccin integral
Se encuentran afectados a este nivel de proteccin aquellos edificios de inters especial
cuyo valor de orden histrico y/o arquitectnico los ha constituido en hitos urbanos, que los
hace merecedores de una proteccin integral.
Protege la totalidad del edificio admitindose realizar nicamente trabajos de restauracin
destinados a la puesta en valor de sus caractersticas, arquitectnicas y constructivas as
como su forma de ocupacin del espacio.
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Proteccin estructural
Se encuentran afectados a este nivel aquellos edificios de carcter singular o tipolgico
que, por sus antecedentes histricos o fisonoma, caracterizan su entorno, califican un
espacio urbano o le asignan un carcter simblico como referencias de la memoria de la
comunidad.
Protege el exterior del edificio y los rasgos principales que definen su tipologa, destacando
los elementos bsicos que definen su forma de articulacin y ocupacin del espacio. En
estos edificios se permite la realizacin de trabajos de remodelacin tendientes a
adecuarlos a los requerimientos de los usos contemporneos, garantizando que las
modificaciones no alteren su volumetra ni desvirten sus caractersticas esenciales.
Proteccin cautelar
Se encuentran afectados a este nivel los edificios cuyo valor radica en su inters como
referencia tipolgica, histrica, simblica o por contribuir a la caracterizacin de un rea,
que por la concentracin de edificios representativos de una poca, constituyen una
referencia formal y cultural asumida socialmente como un valor.
Protege ciertos edificios de inters particular as como la imagen caracterstica de ciertos
sectores de la ciudad previniendo actuaciones contradictorias en el tejido y la morfologa.
Protege la fachada de los edificios, as como ciertas referencias geomtricas del entorno
construido, asimismo otros elementos del contexto urbano, como pueden ser ciertos
atributos del espacio pblico, objetos o condiciones ambientales.
Grados de Intervencin
Para cada nivel de proteccin edilicia se admiten determinados grados de intervencin:
Grado de intervencin 1
Comprende las obras y/o acciones dirigidas a restituir las condiciones originales del edificio
o aquellas que, a lo largo del tiempo, hayan sido agregadas y formen parte integral del
mismo.
Caractersticas:
Restitucin de partes alteradas y restauracin de elementos originales. En los casos donde
falten elementos arquitectnicos originales y no exista documentacin que acredite sus
caractersticas, la AA evaluar la propuesta.
Recuperacin de elementos estructurales, espacios interiores, cubiertas, cielorrasos, pisos,
fachadas exteriores e interiores con sus revoques, ornamentos, pinturas, carpinteras en
formas y dimensiones, con eliminacin de todo elemento agregado que est fuera de
contexto.
Reparacin, sustitucin e incorporacin de instalaciones, sistemas de aislamiento
hidrfuga y trmica que no alteren la fisonoma de los edificios.
Reforma en los locales sanitarios para adaptarlos en su totalidad a las necesidades
actuales.
No se permiten modificaciones en el volumen de la edificacin, superficie construida,
entrepisos, entresuelos existentes ni la ocupacin de patios interiores con construcciones.
Se admitirn trabajos de consolidacin y mantenimiento.
Cualquier aporte de nuevo diseo deber tener el visado previo de la AA.
Grado de intervencin 2
Comprende las obras o acciones dirigidas a adecuar el espacio interior de los edificios a
condiciones de uso nuevo, respetando los elementos tipolgico - formales y estructurales
de los mismos.
Caractersticas:
Se permiten todas las obras enunciadas en Grado 1.
Ampliacin de superficie por medio de entresuelos retirados de los muros y fachadas para
permitir el accionar de las carpinteras, sin alterar la tipologa del edificio.
Consolidacin y mantenimiento de las fachadas exteriores e interiores de los edificios;
revoques, revestimientos, ornamentos, pinturas, carpinteras y balcones, etc.
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Altura edificable: Se establece para DCF una altura mxima de 12,00 m. Las
edificaciones catalogadas debern retirarse de la lnea de fachada respetando el plano
lmite diagonal (una tangente de 60) partiendo de los 6 m de altura, a 1,5 m de la lnea
municipal y desde el punto de la cota de acera de la esquina mas alta de la manzana.
Se establece para DPH2 una altura mxima de 12,00 m. Las edificaciones catalogadas
debern retirarse de la lnea de fachada respetando el plano lmite diagonal (una
tangente de 60) partiendo de los 6 m de altura y desde el punto de la cota de acera de la
esquina mas alta de la manzana.
En el caso de edificios nuevos o no catalogados, la definicin de la lnea superior de
fachada estar dada por la altura fija de 6 m.
En el caso de edificios con niveles de proteccin cautelar, la conservacin de la fachada
implicar el mantenimiento de su geometra, composicin, tratamiento, material y altura,
pudiendo construirse por encima de la lnea de cornisa nuevos volmenes inscriptos dentro
de la tangente que define el plano lmite para el sector.
En el caso de remodelacin de edificios, stos podrn superar el F.O.T. previsto para el
rea, siempre que quede demostrado que se trata de trabajos de rehabilitacin de
superficies construidas existentes (Decreto 1549/83 - Artculo 6 modificatorio del Decreto
Ley 8912).
Cuando se trate de construcciones nuevas, deber cumplirse con el F.O.T. del distrito.
Con el propsito de promover la creacin de espacios urbanos en el interior de la trama
consolidada en los Distritos de Proteccin Patrimonial (DPH) se han establecido como
estmulo ciertos incrementos de la constructibilidad (ver premios).
7.2. Proteccin Ambiental
Niveles de Calidad Paisajstico Ambiental
En funcin del grado de homogeneidad tipolgica espacial, de la presencia en cantidad y
calidad de edificios de valor histrico y de las condiciones espaciales y funcionales
ofrecidas para el uso social pleno, se establecen tres niveles de calidad ambiental
deseada, de los distritos DPH.
Nivel 1 - mbitos Consolidados:
Espacios pblicos que presentan situaciones espaciales de inters (pblica y socialmente
reconocido) en cuanto a sus proporciones, textura, escala, visuales y tensiones que
caracterizan un conjunto patrimonial de valor histrico-cultural.
Pueden ser afectados al uso social como lugares de encuentro, consolidando la
importancia de estos mbitos que contribuyen a materializar la memoria colectiva en tanto
expresin de la identidad de sus habitantes.
Nivel 2 - mbitos no Consolidados:
Espacios pblicos que carecen de alguno de los rasgos esenciales definidos en el Nivel 1,
que los presenta en forma incompleta o con ciertas indeterminaciones, especialmente en el
aspecto del uso social pleno. Tienen una clara vocacin de estructurarse hacia el nivel
paisajstico ambiental consolidado, pero requieren de elementos y actuaciones
complementarias que la afirmen como una propuesta integral.
Nivel 3 - mbitos potenciales:
Espacios pblicos que presentan alguno de los rasgos esenciales definidos para el Nivel 1,
que tienen ms de uno, en forma incompleta y/o no integradas.
Incluye tambin a los espacios que, por su localizacin estratgica, pueden relacionar otros
mbitos valiosos entre s, reforzando y caracterizando los recorridos internos del distrito.
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La administracin deber exigir, previo a la iniciacin de obra, que los edificios que se
construyan dentro del Barrio Cerrado cuenten con documentacin tcnica de obra
aprobado por la Municipalidad.
Deber efectuarse la cesin a favor de la Municipalidad de la superficie destinada a
Espacio Libre y Pblico y Reserva para Equipamiento Comunitario previstos en el Artculo
56 del Decreto Ley 8912. Cesin que de mutuo acuerdo podr concretarse en el rea del
emprendimiento o mediante compensacin urbanstica en el sector afectado al Distrito de
Proteccin Ambiental o en el rea que la AA considere conveniente.
8.4. Estructura parcelaria
Los barrios cerrados adoptarn los indicadores urbansticos del distrito en que se
emplacen. En ningn caso las dimensiones podrn ser inferiores a 20 m de frente y 600
m2 de superficie en el rea Urbana y de 60 m de frente y 10.000 m2 de superficie en el
rea Rural.
8.5. Morfologa edilicia
Permetro libre: Se admitirn slo edificaciones de permetro libre, cumpliendo los retiros
especificados para cada distrito en el Anexo 2.
Indicadores Urbansticos (FOS FOT ALTURA MAXIMA RETIRO DENSIDAD)
Sern de aplicacin los dispuestos en cada distrito.
Se permitir la construccin de prgolas o glorietas siempre que se cumpla con los
siguientes requisitos: No superarn los 3,00 m de altura medidos desde la cota del
terreno natural No tendrn cerramientos superiores.
Estacionamiento: En cada vivienda deber reservarse espacio para estacionar como
mnimo 2 autos, pudiendo utilizarse para tal efecto las franjas perimetrales resultantes de
los retiros obligatorios (frente y laterales) Esta afectacin no autoriza la construccin de
garajes ni techados sobre estos espacios que solo podrn ser descubiertos.
Cercos: Sobre la Lnea de Frente se podr realizar un cerramiento transparente de
alambre artstico, entablonado y/o cerco vivo, limite virtual, de manera de no obstruir la
vista sobre el frente. De la misma manera en las lneas divisorias laterales y de
contrafrente.
8.6. Infraestructura de Servicios
Es obligacin del propietario, (en su carcter de patrocinante), la ejecucin a su cargo de
las extensiones a las redes pblicas de infraestructura de servicios dentro del
emprendimiento.
La ejecucin de redes subterrneas de servicios e infraestructura dentro de los Barrios
Cerrados, como as tambin su mantenimiento ser solventado por el patrocinante y/o la
Administracin del Barrio Privado, la que deber asumir la responsabilidad de la ejecucin
de las obras y asegurar la prestacin de los servicios esenciales que sern los siguientes:
Red Vial Interior: Abovedado, alcantarillado y tratamiento necesario de calles o
circulaciones de modo que garantice la transitabilidad en cualquier circunstancia.
Energa elctrica domiciliaria y alumbrado pblico: tendido subterrneo
Recoleccin y traslado de residuos: hasta el depsito transitorio de residuos.
Red distribuidora de agua potable: en caso de poder conectarse a la red.
Red cloacal: deber conectarse a la instalacin municipal existente. De no ser factible
dicha conexin, as como la provisin de agua, estos servicios podrn instalarse en forma
individual. En los emprendimientos que se opte por la planta de tratamiento de lquidos
cloacales, el funcionamiento estar supeditado al control de la Direccin Municipal de
Obras Sanitarias.
Los conductos de distribucin de energa elctrica, gas, telefona y video cable, etc., en los
espacios circulatorios, debern instalarse en forma subterrnea, as como en las reas
libres, comunes y privadas.
8.7. Morfologa Vial
Deber adecuarse a las disposiciones legales vigentes. Los Barrios Cerrados debern
ceder una calle pblica perimetral de un ancho igual a la mitad del exigido en el distrito que
se halla emplazado.
No se exigir la cesin en los sectores del predio que tengan resuelta la circulacin
perimetral, o se exigir en forma parcial en los casos que la AA as lo considere previa
evaluacin fundada y aprobada por el HCD.
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Los Clubes de Campo debern ceder una calle pblica perimetral de un ancho igual a la
mitad del exigido en el rea Rural (20 m).
No se exigir la cesin en los sectores del predio que tengan resuelta la circulacin
perimetral, o se exigir en forma parcial en los casos que la AA as lo considere previa
evaluacin fundada y aprobada por el HCD.
Mientras la comuna no exija que dicha franja sea librada al uso pblico, la misma podr ser
utilizada por el emprendimiento entendiendo que no puede ser ocupada por construcciones
o instalaciones permanentes.
Estructura vial: Los espacios circulatorios principales tendrn un ancho mnimo de 20 m y
los secundarios de 15 m y los sin salida 12 m hasta una longitud de 150 m aceptndose las
soluciones en cul de sac con un dimetro mnimo de 25 m.
10. CAPTULO X: PROCEDIMIENTO DE MODIFICACIONES AL CDIGO
Toda propuesta de modificacin total y parcial del COU podr inscribirse en el marco del
siguiente procedimiento.
10.1. Reconsideracin de la Norma
El HCD, en uso de sus facultades y por iniciativa presentada por el DE mediante, fundada
evaluacin, podr considerar la modificacin de la norma.
Las presentaciones realizadas sern efectuadas conforme a las normas administrativas
vigentes ante el DE, quien las evaluar en base al anlisis global de los casos y a las
normativas en vigencia.
10.2. Plan de Sector
Como respuesta al requerimiento formulado por algn rgano o reparticin municipal, en
respuesta a iniciativas de alguna organizacin vecinal u organizacin representativa de
algn sector de la comunidad (comercio, industria o turismo, etc.) o ante la necesidad de
implementar una nueva poltica urbana; el DE elevar al HCD la reformulacin de las
normas vigentes para un sector de la ciudad.
Esta propuesta deber estar sustentada por un documento en el que se fundamenten los
motivos de la modificacin y se analicen los efectos que tendr sobre el contexto en el que
se inscribe.
10.3. Modificaciones Globales
Como corresponsable de la formulacin e implementacin de la poltica urbana, el
Departamento Ejecutivo podr, por su propia iniciativa o canalizando las iniciativas de la
comunidad proponer modificaciones globales al Cdigo.
10.4. Procedimiento Administrativo
Una vez sancionadas las modificaciones se dar cumplimiento a las disposiciones legales
en vigencia (Convalidacin Provincial). Al finalizar cada ao legislativo la AA proceder a
recopilar reglamentaciones implementadas o modificaciones aprobadas.
38
Anexo I
Nomenclador general de usos
VIVIENDA
UNIFAMILIAR
VIVIENDA
BIFAMILIAR
VIVIENDA
MULTIFAMILIAR
PENSIONADO
ESTUDIANTIL
PENSIONES
ALOJAMIENTO
TURISTICO
HOTELERO
39
SERVICIOS
ADMINIS TRATIVOS
SERVICIO
PROFESIONAL
ALIMENTACION
SERVICIOS
COMERCIALES
EXPOSICION
Y
VENTA
40
(por menor)
GRANDES
SUPERFICIES
COMERCIALES
LEY 12573 Pcia. de
BS. AS.
EQUIPAMIENTOS
CULTURALES
DEPOSITO
COMPLEMENTARIO
PLAYAS
ABIERTAS
B.
Remises: Por su efecto en el entorno sern zonificadas en
particular.
C.
Vehculos de transporte: vehculos de gran porte vinculados a
actividades comerciales / logstica.
41
COMERCIO
MAYORISTA
SERVICIOS DE
ALMACENAJE
VENTA
POR MAYOR
DESCUBIERTO
PLAYAS
ABIERTAS de
MAQUINARIA
ESTACIN DE
SERVICIO
42
PLANTAS
INDUSTRIALES
ARTESANIAS
SERVICIOS
INDUSTRIALES O
DE PEPARACION
43
OBRADORES
TRANSPORTE
RECREACION
. Club.
c) Locales abiertos:
. Camping, recreo
. Estadios, anfiteatros
. Juegos y deportes
EQUIPAMIENTO
CULTURAL
CULTO
Lugar de culto: Espacio abierto destinado al culto religioso, recibiendo un
tratamiento adecuado para no producir molestias (sonoras, trnsito) en el
vecindario.
Actividades estatales o privadas que se hallan al servicio de la comunidad.
Educativo elemental: Jardines maternales, escuelas preescolares,
escuelas primarias, escuelas de enseanza especial.
SERVICIOS
EDUCATIVOS
Educativo superior: Establecimientos de nivel terciario, institutos de
investigacin con talleres o laboratorio (que no impliquen niveles de
molestia contaminacin industrial). En el caso de campos universitarios
puede incluir como complemento usos recreativos, culturales o de
esparcimiento.
SALUD
44
VETERINARIA
TRATAMIENTO
AMBIENTAL
ACTIVIDAD
AGROPECUARIA
45
ANEXO IV
FICHAS TECNICAS
INDICE:
AR1
AR2
ACRE1
ACRE2
ACAI
ACI
DCF
DPH1
DPH2
DPH3
DPH4
DPH5
DPH6
DPH7
UR1
UR2A
UR2B
UR3A
UR3B
UR4
UR5
UR6
URM
CC1
CC2
CC3
CR1
CR2
UI
EC
ET
DPA
Area Rural 1
Area Rural 2 ZCC
Area Complementaria Residencial Extraurbana
Area Complementaria Residencial Extraurbana
Area Complementaria Agropecuaria Intensiva
Area Complementaria Industrial
Area Histrica - Casco Fundacional
Area Histrica - Ribera
Area Histrica - Centro
Area Histrica - Avenida Espaa
Area Histrica - Patrimonio Ferroviario
Area Histrica Carlos Keen
Area Histrica Juregui
Area Histrica Institucional
Urbano Residencial - Denso de Amortiguacin
Urbano Residencial
Urbano Residencial
Urbano Residencial
Urbano Residencial
Urbano Residencial
Urbano Residencial
Urbano Residencial
Urbano Residencial Mixto
Corredor Comercial 1
Corredor Comercial 2
Corredor Comercial 3 Turstico Recreativo
Corredor Residencial 1
Corredor Residencial 2
Urbano Industrial
Equipamiento Comercial
Equipamiento Turstico
Proteccin Ambiental (Emprendimientos)
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