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Textos:
Karla Christina Batista de Frana
Reviso de textos:
Keila Mariana de A. O. Pacheco
Editoria Tcnica:
Elena Pacita Lois Garrido
Diagramao:
Eduardo Viana / Themaz Comunicao
Superviso Editorial
Luciane Guimares Pacheco
Ilustrao capa:
Banco de imagens / Themaz Comunicao
Diretoria-Executiva:
Elena Pacita Lois Garrido
Gustavo de Lima Cezrio
Ficha catalogrfica:
Confederao Nacional de Municpios CNM
O Plano Diretor como instrumento de Desenvolvimento Urbano Municipal: orientaes para
o processo de elaborao e reviso do Plano Diretor. Braslia: CNM, 2013.
60 pginas.
ISBN 978-85-99129-78-4
1. Gesto Pblica Municipal. 2. Desenvolvimento Urbano. 3. Estatuto da Cidade. 4. Plano Diretor.
SCRS 505, Bloco C, Lote 1 3o andar Asa Sul Braslia/DF CEP 70350-530
Tel.: (61) 2101-6000 Fax: (61) 2101-6008
E-mail: atendimento@cnm.org.br Website: www.cnm.org.br
SUMRIO
1. O papel da Confederao Nacional de Municpios nas orientaes aos gestores municipais 9
2. O Estatuto da Cidade . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
3. O que o Plano Diretor? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
3.1 O que mudou? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
4. Quais so os Municpios com obrigatoriedade de elaborar o Plano Diretor? . . . . . . . . . . . . . . . 17
5. Quando o Municpio deve realizar a reviso do Plano Diretor? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
5.1 Por que revisar o Plano Diretor? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
5.2 Quem o responsvel pela elaborao e reviso do Plano Diretor? . . . . . . . . . . . . . 21
5.3 Quais procedimentos o Municpio deve adotar para realizar a reviso do Plano
Diretor? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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7. As etapas de reviso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27
7.1 Definio do ncleo gestor . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27
7.2 Como definir o Plano de Trabalho? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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NOME
Paulo Roberto Ziulkoski
Humberto Rezende Pereira
Douglas Gleen Warmling
Laerte Gomes
ngelo Jos Roncalli de Freitas
Jair Aguiar Souto
Rubens Germano Costa
Joarez Lima Henrichs
Glademir Aroldi
REPRESENTAO
Mariana Pimentel/RS FAMURS
Terenos/MS ASSOMASUL
Siderpolis/SC FECAM
Alvorada dOeste/RO AROM
So Gonalo do Par/MG AMM
Manaquiri/AM AAM
Picu/PB FAMUP
Barraco/PR AMP
Saldanha Marinho/RS FAMURS
CONSELHO FISCAL
CARGO
Titular
Titular
Titular
1o Suplente
2o Suplente
3o Suplente
NOME
Renilde Bulhes Barros
Francisco de Macedo Neto
Antonio da Cruz Fiulgueira Jnior
Jocelito Krug
Vago
Jadiel Cordeiro Braga
REPRESENTAO
Santana do Ipanema/AL AMA
Bocaina/PI APPM
Itapecuru Mirim/MA FAMEM
Chapado do Sul/MS ASSOMASUL
So Caetano/PE AMUPE
NOME
Helder Zahluth Barbalho
Manoel Silvino Gomes Neto
Adair Jos Trott
Daion Maciel da Silva
lbio Trevisan
Gilson Antonio de Sales Amaro
Eliene Leite Arajo Brasileiro
Ivanildo Araujo de Albuquerque Filho
Meraldo Figueiredo S
Gilmar Alves da Silva
REPRESENTAO
Ananindeua/PA FAMEP
Tocantinia/TO ATM
Cerro Largo/RS FAMURS
Santo Antnio da Patrulha/RS FAMURS
Cesrio Lange/SP APM
Santa Teresa/ES AMUNES
General Sampaio/CE APRECE
Timbaba dos Batistas/RN FEMURN
Acorizal/MT AMM-MT
Quirinpolis/GO FGM
Carta do Presidente
Senhor(a) prefeito(a),
A Confederao Nacional de Municpios (CNM) apresenta esta cartilha com o objetivo
de informar os prefeitos e os gestores que atuam nas secretarias de Planejamento Urbano sobre a necessidade de reviso dos Planos Diretores a cada dez anos.
A Lei 10.257/2001, conhecida como Estatuto da Cidade, em seu art. 40, 3o, estipula a
data de reviso dos planos diretores: A lei que instituir o Plano Diretor dever ser revista, pelo menos, a cada dez anos.
O Plano Diretor ordena o crescimento e o funcionamento de todo o Municpio, isto ,
da rea urbana e rural. nele que estaro dispostas as reas delimitadas como zonas de
interesse social, as zonas comerciais, os direcionamentos do crescimento urbano e rural
do Municpio, a delimitao das reas com uso restrito para a construo em decorrncia, por exemplo, das reas suscetveis fragilidade ambiental ou risco populao.
A elaborao do Plano Diretor dever ocorrer de forma democrtica para que sejam
agregadas as diferentes perspectivas e interesses coletivos dos agentes e dos cidados.
Esse processo denominado Plano Diretor Participativo. importante lembrar que a
aprovao do Plano Diretor se d por meio da aprovao da minuta de projeto de lei
pela Cmara Municipal dos Deputados.
No Brasil, aproximadamente 87% dos Municpios acima de vinte mil habitantes possuem Planos Diretores. A maioria dos Municpios est ou iniciar o processo de reviso
dos Planos Diretores.
Para a CNM, a reviso do Plano Diretor um importante momento para a gesto pblica municipal reavaliar as estratgias de ordenamento territorial e ajustar o plano
realidade local.
O processo de reviso do Plano Diretor traz a possibilidade de o Ente municipal repensar as estratgias diante da nova dinmica social e territorial, que nos ltimos dez
anos sofreu importantes transformaes, advindas, por exemplo, das recentes polticas
setoriais, quais sejam: habitao, transporte-mobilidade, saneamento e os empreendimentos em melhoria urbana. Esses empreendimentos devem estar alinhavados com as
diretrizes da poltica urbana aprovada no Plano Diretor.
Paulo Ziulkoski
Presidente da CNM
1. O papel da Confederao
Nacional de Municpios nas
orientaes aos gestores
municipais
A Confederao Nacional de Municpios (CNM) a maior entidade municipalista da
Amrica Latina. Nos seus 33 anos de existncia, a CNM tem lutado ativamente no fortalecimento da autonomia do Ente municipal e no melhor desenho da poltica urbana.
A rea tcnica de Desenvolvimento Territorial da CNM tem produzido e compartilhado iniciativas com os Municpios na construo de boas prticas que visem a uma melhor gesto territorial e qualidade de vida aos cidados.
Com a aprovao, no ano de 2001, da Lei 10.257, conhecida como Estatuto da Cidade,
a CNM buscou parceiros nacionais e internacionais para qualificar os gestores municipais na elaborao do Plano Diretor, na perspectiva de promoo ao desenvolvimento
municipal.
O resultado desse esforo resultou, no ano de 2006, em uma parceria com o Servio
de Apoio s Micro e Pequenas Empresas na elaborao da cartilha O negcio participar:
a importncia do Plano Diretor para o desenvolvimento municipal, com o objetivo de orientar
os Municpios na elaborao dos Planos Diretores. A maioria dos Municpios acima de
20 mil habitantes tem a obrigatoriedade de elaborar e aprovar o Plano Diretor at o
ano de 2006.
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e s obrigaes a serem cumpridas pelo Ente municipal que aderiu ao Sistema Nacional
de Habitao de Interesse Social e s demandas municipais relacionadas ao setor de
habitao. O propsito era orientar os Municpios a identificarem as vantagens e as
desvantagens de adeso aos programas federais de ofertas pblicas de financiamento
habitacional.
E, por fim, na realizao da XVI Marcha a Braslia em defesa dos Municpios, a CNM lana a
cartilha O Plano Diretor como instrumento de Desenvolvimento Urbano Municipal, com a finalidade de explicar e orientar o Ente municipal acerca da obrigatoriedade da reviso do
Plano Diretor e da necessidade de estabelecer as estratgias, os recursos e a viabilidade
de implementao das estratgias para melhor ordenar e desenvolver o territrio do
Municpio.
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2. O Estatuto da Cidade
No ano de 2001, foi regulamentada a Lei 10.257, conhecida como Estatuto da Cidade,
aps treze anos de tramitao.
A aprovao da lei uma conquista histrica para o estabelecimento dos marcos legais
do ordenamento da poltica urbana no Brasil, alm de regulamentar os arts. 182 e 183
da nossa Constituio Cidad.
Os referidos artigos tratam da competncia do Ente municipal para a elaborao e monitoramento da poltica urbana e a implementao dos mais adequados instrumentos
para garantir a funo social da Cidade.
A aprovao do Estatuto da Cidade trouxe uma srie de instrumentos urbansticos,
jurdicos e tributrios para combater a especulao imobiliria, induzir a regularizao
fundiria e a implementao da habitao de interesse social bem localizada, alm de
garantir a construo e o controle social da poltica urbana.
Nesse sentido, o Estatuto da Cidade no deve ser compreendido como uma lei que
apenas regulamenta a elaborao dos Planos Diretores para os Municpios com mais
de vinte mil habitantes. Ainda que o Estatuto da Cidade incorpore mecanismos obrigatrios e prazos para o Ente municipal elaborar o Plano Diretor, a grande conquista
do Estatuto da Cidade o processo participativo da sociedade em todas as etapas da
elaborao e do monitoramento das diretrizes previstas no Plano Diretor para garantir
a funo social da Cidade.
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A cidade cumpre a sua funo social quando garante a acessibilidade e a qualidade dos
servios, equipamentos urbanos e a participao coletiva a todos os cidados, independente da sua faixa de renda, gnero, raa e condio social.
A funo social da cidade tambm se articula melhor oferta e distribuio dos servios e equipamentos pblicos, tais como habitao, saneamento, transporte, assistncia
social, sade, educao, entre outros.
Para a garantia da funo social, preciso compreender que a propriedade urbana no
um bem privado e individual, ao contrrio, a propriedade urbana deve ser compreendida como um bem coletivo.
O que fao no meu terreno de interesse do Municpio; portanto, o que construo no meu terreno ser definido pelo Plano Diretor por meio de seus instrumentos e de forma amplamente democrtica (BRASIL, 2012, com adaptaes).
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O Estatuto da Cidade torna obrigatria a realizao de audincias pblicas para a elaborao e a reviso do Plano Diretor, de modo a garantir o pleno exerccio da cidadania.
obrigatria a realizao de audincias pblicas, de debates e consultas pblicas sobre
as propostas do plano plurianual, da lei de diretrizes oramentrias e do oramento
anual, como condio fundamental para a aprovao do Plano Diretor na Cmara Municipal.
Alm da participao dos diversos segmentos da sociedade, so exigidos: a) a aplicao
dos instrumentos urbansticos, tributrios e jurdicos para a garantia da funo social,
adequada realidade local; e b) o contedo mnimo que todo Plano Diretor precisa
adotar, de acordo com as diretrizes do art. 42 do Estatuto da Cidade.
O Municpio precisa identificar quais os melhores instrumentos que sero utilizados
para a realidade local. Isso porque a seleo e a aplicao inadequada dos instrumentos
podem levar o prefeito e os agentes pblicos a responderem por improbidade administrativa.
A CNM alerta o Ente municipal sobre o mito de que o Plano Diretor somente prev
aes nas reas urbanas. A funo social da cidade garantida nas reas urbanas e rurais. Portanto, as aes previstas no Plano Diretor, de acordo com o art. 40 do Estatuto
da Cidade, devem englobar todas as reas do Municpio, isto , rural e urbana.
O entendimento de cidade no se resume definio de rea urbana do Municpio.
Nas reas rurais, existem graves dificuldades de acesso ou mesmo ausncia de equipamentos e servios pblicos e parcelamentos irregulares. O Plano Diretor precisa identificar essas situaes e propor estratgias que promovam melhor qualidade de vida
para a populao, seja esta localizada em rea urbana ou rural.
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Se no for possvel a elaborao do Plano Diretor para os Municpios que no so obrigados, a CNM recomenda que o Ente municipal ao menos realize um diagnstico da
situao urbana e rural atravs dos planos setoriais existentes, como o Plano Local de
Habitao de Interesse Social, e das estratgias implementadas pelo Municpio nos setores de saneamento, trnsito, meio ambiente, para que as aes estejam articuladas
entre as secretarias.
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A lista dos Municpios brasileiros includos no Cadastro Nacional est disponvel em: <http://www.mi.gov.br/web/guest/defesa-civil/sinpdec/organizacao>.
Se o Municpio estiver includo no Cadastro, obrigatrio o atendimento das seguintes exigncias para a ampliao do permetro urbano, de acordo as diretrizes da Lei
10.257/2011 e da Lei 12.608/2012:
demarcao do novo permetro urbano;
delimitao dos trechos com restries urbanizao e dos trechos sujeitos a
controle especial em funo de ameaa de desastres naturais;
definio de diretrizes especficas e de reas que sero utilizadas para infraestrutura, sistema virio, equipamentos e instalaes pblicas, urbanas e sociais;
definio de parmetros de parcelamento, uso e ocupao do solo, de modo a
promover a diversidade de usos e contribuir para a gerao de emprego e renda;
a previso de reas para habitao de interesse social por meio da demarcao de
zonas especiais de interesse social e de outros instrumentos de poltica urbana,
quando o uso habitacional for permitido;
definio de diretrizes e instrumentos especficos para proteo ambiental e do
patrimnio histrico e cultural; e
definio de mecanismos para garantir a justa distribuio dos nus e benefcios
decorrentes do processo de urbanizao do territrio de expanso urbana e a
recuperao para a coletividade da valorizao imobiliria resultante da ao do
poder pblico.
5.2 Quem o responsvel pela elaborao e reviso do Plano
Diretor?
O Plano Diretor construdo de forma participativa. papel do prefeito iniciar o processo de reviso do Plano Diretor. Cabe aos Poderes Legislativo e Executivo municipais
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a obrigao de convocao de audincias pblicas com os vrios segmentos da comunidade, bem como a garantia do acesso pblico a qualquer documento, informao, alm
da publicizao de todas as etapas de reviso do Plano Diretor.
A reviso do Plano Diretor construda de forma articulada com a equipe tcnica e poltica da prefeitura, da Cmara de Deputados e da sociedade civil.
5.3 Quais procedimentos o Municpio deve adotar para realizar a reviso do Plano Diretor?
Verificar o prazo de obrigatoriedade de reviso do Plano Diretor na Lei
10.257/2001.
Incluir o processo de reviso do Plano Diretor nas leis oramentrias do Municpio.
obrigao do prefeito encaminhar Cmara Municipal um projeto de lei com
a proposta de reviso do Plano Diretor.
necessria a aprovao do projeto de lei para iniciar o processo de reviso do
Plano Diretor.
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7. As etapas de reviso
7.1 Definio do ncleo gestor
O ncleo gestor deve ser formado por diversos segmentos da sociedade. A formao
do ncleo gestor deve ser coordenada pelo Executivo municipal. Tambm competncia do Executivo municipal garantir a participao dos diversos segmentos da sociedade
na composio do ncleo gestor.
necessria a seleo da equipe tcnica na esfera do Executivo municipal. a equipe
tcnica que realizar o diagnstico tcnico do Municpio e tambm os procedimentos
a serem utilizados para a elaborao da minuta do projeto de lei a ser submetido Cmara Municipal.
A equipe tcnica deve englobar funcionrios efetivos do Municpio, como: gegrafos,
arquitetos, engenheiros, economistas, advogados, assistentes sociais, socilogos, entre
outros.
A CNM sugere que o Executivo municipal convide representantes dos conselhos regionais e pesquisadores de instituies pblicas de ensino para capacitar a equipe tcnica
do Municpio ou colaborar com a elaborao do diagnstico tcnico do Municpio.
Sugerimos representantes dos seguintes conselhos: Conselho Regional de Engenharia
(Crea); Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU); Ordem dos Advogados do Brasil
(OAB).
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Se no Municpio j existe um Conselho Municipal das Cidades, podero ser atribudas a este Conselho as estratgias para que a sociedade esteja mobilizada de
forma articulada ao ncleo gestor.
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Item
O que avaliar
Municpio/Estado
nmero da lei e
data da aprovao
do Plano Diretor
Devem-se informar o Municpio e o Estado a que pertence, inserir, para avaliao, o nmero da lei e a data de aprovao do Plano ( no caso de Municpios que j possuem
Plano Diretor) e o artigo referente aos prazos e eventuais
diretrizes de procedimentos e condicionantes para sua reviso ordinria e extraordinria.
Item
O que avaliar
Conhecendo o territrio
municipal
Acesso terra
urbanizada
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Item
O que avaliar
Deve-se avaliar a sua incidncia sobre a alocao e a
instalao dos servios, da infraestrutura e dos equipamentos urbanos, principalmente aqueles voltados para
o acesso habitao de interesse social, ao saneamento
ambiental (que compreende o abastecimento de gua,
esgotamento sanitrio, resduos slidos e drenagem) e
ao transporte pblico, mobilidade urbana e acessibilidade. Sendo assim, devem-se verificar, nos itens abaixo,
a existncia de planos setoriais e sua articulao com o
Plano Diretor do Municpio, no sentido de orientar a sua
implementao e o desenvolvimento e ordenamento
territorial do Municpio. Sabe-se que os planos setoriais
foram ou esto em fase de implementao e possuem
um contedo e estratgias mais atualizadas que os Planos Diretores implementados h pelo menos 10 anos.
essencial que no processo de reviso sejam incorporados
s diretrizes dos planos setoriais:
1.
2.
3.
4.
Sistema de Gesto e
Participao
Democrtica
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Instrumentos urbansticos
Parcelamento, edificao ou utilizao compulsrios
IPTU progressivo no tempo
Desapropriao com pagamentos
em ttulos
Consrcio Imobilirio
Outorga Onerosa do direito de
construir
Transferncia do direito de construir
Operaes urbanas consorciadas
Direito de preempo
Direito de superfcie
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O prazo de atendimento ao protocolamento do projeto a partir da notificao ao proprietrio pode ser maior que o sinalizado no Estatuto da Cidade. Na prtica, a legislao
urbanstica do Municpio precisa estabelecer o prazo mnimo de acordo com o Estatuto
da Cidade, ou seja, no Estatuto est sinalizado no mnimo um ano, logo, o Municpio no
pode estabelecer um prazo mnimo inferior a um ano. Entretanto, o Municpio possui competncia legal para verificar se preciso ampliar o perodo do prazo mnimo, se for o caso.
O fato de o Estatuto da Cidade estar sinalizando o prazo mnimo de um ano no significa que todos os Municpios devam adotar como padro o prazo mnimo de um ano
para regulamentao do Peuc.
Fique atento!
O perodo de um ano a exigncia mnima; porm, cabe ao Municpio flexibilizar,
se for o caso, e no apenas reproduzir as diretrizes sem a adequao realidade
do Municpio.
Aps a prefeitura aprovar o projeto, o proprietrio ter no mnimo dois anos para iniciar
as obras e atender ao prazo estabelecido para finalizao das obras.
Novamente a CNM alerta: o prazo mnimo de dois anos o que o Estatuto estabelece;
porm, cabe ao Municpio flexibilizar, se for o caso.
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Aps o prazo estabelecido, se o proprietrio no atender s exigncias e o terreno permanecer subutilizado, o Municpio pode estabelecer a aplicao do Imposto sobre a
Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) progressivo no tempo. A cada ano de
no cumprimento que o terreno permanea ocioso, ser aplicado o IPTU progressivo
e ser elevado no prazo de cinco anos consecutivos.
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a legislao urbanstica municipal determina. Com a implementao do IPTU progressivo, o Ente municipal combate a especulao imobiliria e integra as reas subutilizadas
ao planejamento e dinmica urbana.
Em que condies o Ente municipal pode aplicar a desapropriao com pagamento de ttulos da dvida pblica?
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Rolnik (2010) faz um alerta para as prefeituras: a prefeitura no precisa ter previamente
em caixa os recursos necessrios para decretar a utilidade pblica ou o interesse social
do imvel. A quitao desses ttulos pode ocorrer em at dez anos pela prefeitura, em
parcelas iguais (que sero anualmente acrescidas de juros anuais de 6%). O valor do
imvel que dever ser pago em ttulos aquele mesmo valor utilizado para o clculo
do IPTU.
Esses trs instrumentos urbansticos sinalizados nesta cartilha visam ao combate especulao imobiliria, e o seu funcionamento pleno depende da integrao entre eles
e de lei especfica ou de instrumentos autoaplicveis no Plano Diretor.
7.3.6 O que o consrcio imobilirio?
O instrumento urbanstico consrcio imobilirio no tem carter punitivo como o IPTU-progressivo. O consrcio imobilirio nada mais que uma alternativa a ser previs-
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de obras acima do coeficiente previsto nas reas delimitadas no Plano Diretor passveis
de aplicao de OODC.
Quando o Municpio define o coeficiente bsico de aproveitamento, significa que o poder pblico municipal est regulamentando as permisses mximas do proprietrio para
a construo naquela rea e, tambm, est assegurando o interesse da poltica urbana
em detrimento dos interesses individuais ou privados.
O proprietrio ou agente privado que necessite construir acima do coeficiente bsico
deve compreender que ele no est autorizado, a menos que estejam previstas no Plano Diretor a regulamentao das reas urbanas e as condies de aplicao da OODC.
A CNM alerta que a previso e a aplicao da OODC no so obrigatrias para o Municpio. No processo de reviso do Plano Diretor, cabe equipe tcnica verificar a dinmica
urbana municipal e como este instrumento poder ser previsto. Caso exista a necessidade de incorporao do instrumento no Plano Diretor, devero ser delimitadas as reas
passveis de aplicao da OODC, ou seja, no basta dizer que no Plano Diretor existe o
instrumento. preciso delimitar as reas e definir as regras.
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Art. 26.O direito de preempo ser exercido sempre que o Poder Pblico necessitar de reas para:
I regularizao fundiria;
II execuo de programas e projetos habitacionais de interesse social;
III constituio de reserva fundiria;
IV ordenamento e direcionamento da expanso urbana;
V implantao de equipamentos urbanos e comunitrios;
VI criao de espaos pblicos de lazer e reas verdes;
VII criao de unidades de conservao ou proteo de outras reas de
interesse ambiental;
VIII proteo de reas de interesse histrico, cultural ou paisagstico.
Fonte: Brasil (2001)
Para o Ente municipal ter preferncia na aquisio de imveis e terrenos, alm de atender s exigncias do art. 26, necessria a delimitao das reas em mapas no Plano
Diretor, passveis de aplicao do instrumento.
A partir do levantamento tcnico, o Ente municipal, para melhor ordenar o seu territrio, poder delimitar as reas em situao de ocupao irregular em terrenos privados,
verificar a titularidade das reas e, se for o caso, delimit-las como passveis de aplicao do instrumento.
7.3.8 E as Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis)?
Um dos instrumentos prioritrios na elaborao ou reviso do Plano Diretor so as
Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis) ou as reas de Especial Interesse Social (Aeis).
As Zeis so um tipo de instrumento urbanstico que possibilita a delimitao das reas
j ocupadas de forma irregular pela populao de baixa renda. A partir do momento
em que essas reas so delimitadas como Zeis, o processo de regularizao fundiria
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para garantia legal da moradia populao de baixa renda que j est instalada nas
reas ganha agilidade.
A CNM alerta: a delimitao de reas j ocupadas de forma irregular pela populao de
baixa renda, como Zeis, somente deve ser realizada se no acarretar riscos ambientais
e sociais para a populao, como, por exemplo, reas de encostas com suscetibilidade
a graves deslizamentos.
Outro tipo de delimitao de Zeis diz respeito s reas vazias ou subutilizadas com boa
infraestrutura urbana. A delimitao dessas reas como Zeis visa a assegurar o direito
moradia para a populao de baixa renda.
O processo de delimitao das reas como Zeis precisa estar regulamentado no Plano
Diretor ou em lei municipal especfica.
Portanto, o processo de delimitao das reas como Zeis precisa equacionar Zeis ocupadas passveis de processo de regularizao fundiria e Zeis vazias com previso de
construo de moradia popular. Essas categorias de Zeis devem ser delimitadas no
mapa do Municpio, com definies do tamanho de lote, quantidade mxima de unidades habitacionais a serem construdas, o perfil da populao de baixa renda.
No basta apenas dizer que no Municpio existem reas delimitadas como Zeis. preciso especificar os parmetros urbansticos, o perfil da populao a quem a rea dever
atender. Ou seja, necessria a definio das regras.
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Se no Plano Diretor foram apenas delimitadas as reas, sem definio de regras, ser
necessria a aprovao de lei municipal. Para isso, dever haver a participao da populao durante o processo de instituio das diretrizes.
A CNM recomenda, no processo de reviso do Plano Diretor, alm da previso da ampliao de Zeis vazias, a definio das regras.
Verificar a regulamentao
das Zeis, as regras de perfil da
populao, a quantidade de
unidades, o tamanho dos lotes
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8. Consideraes finais
Esta cartilha teve como objetivo orientar os Municpios no processo de elaborao e
reviso do Plano Diretor.
Esse processo permeado por vrias etapas e requer um planejamento antecipado, fontes oramentrias, conhecimento tcnico e mobilizao da sociedade civil.
Para a CNM, o planejamento para realizar a elaborao ou a reviso do Plano Diretor
essencial para que as diretrizes aprovadas em lei sejam de fato implementadas.
Por fim, a elaborao ou a reviso de planos diretores feitos de forma rpida apenas
oneram os gastos municipais e no incorporam fontes oramentrias e prazos para a
execuo das diretrizes pactuadas pela sociedade.
Mos obra!
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9. Leituras recomendadas
CARVALHO, Celso S. (Org.). O Estatuto da Cidade: comentado. So Paulo: Ministrio das
Cidades: Aliana das Cidades, 2010. Disponvel em: <http://www.capacidades.gov.br/
media/doc/acervo/8c6566990fb77e9a2177cb98fdfb1989.pdf>.
FURTADO, Fernanda; BIASOTTO, Rosane; ALERONKA, Camila. Outorga Onerosa do
Direito de Construir. Caderno Tcnico de Regulamentao e Implementao. Braslia: Ministrio das Cidades, 2012.
PINHEIRO, Otilie Macedo et al. Acesso terra urbanizada: implementao de planos diretores e regularizao fundiria plena. Coordenao de Celso Santos Carvalho, Denise
Gouva e Renato Balbim. Florianpolis: UFSC; Braslia: Ministrio das Cidades, 2008.
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