QUESTES PROPOSTAS Apresentao do Grupo: 10/09/2010

1. O locatrio tem o direito de devolver o imvel antes do trmino do prazo

contratual? Qual a conseqncia de tal ato?
De acordo com a lei, sim. Todavia, deve pagar a multa, que geralmente est
prevista em contrato, de forma proporcional ao perodo de cumprimento do
contrato.

2. Nos casos de trmino da sociedade conjugal, o cnjuge locatrio poder ser

sub-rogado? Qual a conseqncia de tal ato?
Ocorrer a sub-rogao nas locaes residenciais, aps o rompimento da
sociedade conjugal ou unio estvel, quando continuar no imvel o cnjuge ou
companheiro diverso do que contratou a locao, devendo o sub-rogado
notificar o locador, bem como o fiador, nos casos em que tenham, para que
este posa se exonerar se assim o quiser, conforme os termos da lei.

3. Caso o fiador se exonere, por quanto tempo continuar obrigado?

Optando pela exonerao, as obrigaes do fiador, persistiro assumidas por
este pelo prazo de 120 dias, contados da comunicao ao locador da
exonerao.

4. O que mudou com a lei 12.112/09, em relao ao fiador?

Com a nova lei o fiador pode, aps o fim do contrato de 30 meses renovado
automaticamente, pedir para deixar de ser fiador do imvel. Durante a vigncia
do contrato, no entanto, o fiador no pode se desligar. Em caso de
desligamento do fiador, o inquilino ter um prazo de 30 dias para apresentar
outro fiador ou oferecer outra garantia. Aps notificar que vai sair do negcio, o
fiador ainda ficar responsvel pelo
imvel por 120 dias.

5. Quais as novas hipteses legais que autorizam o despejo liminar,

introduzidas pela Lei n. 12.112/09?
As novas hipteses que autorizam o despejo liminar ocorrem quando h
produo de reparos no imvel, determinado pelo poder pblico, que no
possam ser feitas com a permanncia do locatrio, ou que este no possa
consenti-las; em caso de notificao do locatrio para prestar nova garantia
nos termos do artigo 40, pargrafo nico, quando deixa de faz-lo em 30 (trinta
dias); no trmino da locao no residencial, desde que a ao de despejo
tenha sido proposta em at 30 (trinta dias) desse termo ou do cumprimento de
notificao comunicando o intento de retomada, ou seja, em caso de denncia
vazia da locao; e pela falta de pagamento e acessrios da locao, quando o
contrato no estipular nenhuma garantia prevista no artigo 37 (cauo, fiana,
seguro de fiana).

6. Pode o fiador, compor o polo passivo de ao de despejo cumulado com

cobrana? Qual a importncia disso?
Segundo o art. 62, inciso I, da Lei de Inquilinato, o fiador deve compor o plo
passivo da lide em caso de despejo cumulado com cobrana, porm, a mesma
certamente facultativa, uma vez que direito do credor abrir mo dessa
garantia, alm do que, o fiador no participa nem mesmo do processo de
conhecimento, tanto mais estar presente na fase de execuo, conforme
disposto na smula 268 do STJ.

7. A execuo provisria do despejo por falta de pagamento do aluguel

pressupe cauo?
Como regra jurdica, a execuo provisria da sentena de despejo depende
de cauo, pois isto constitui uma garantia do locador. No entanto, a nova
redao do artigo 64 da Lei do Inquilinato traz a excluso dessa
obrigatoriedade para as execues provisrias de despejo decorrente da

hiptese do inciso III, do art. 9, ou seja, quando fundado na falta de

pagamento do aluguel e demais encargos.

8. A alterao trazida pela Lei 12.112/09 deu maior garantia e segurana

jurdica s relaes locatcias?
Sim. Por meio das novas normas houve diretamente maiores garantias que
visam evitar lacunas legislativas, limitando a subjetividade na interpretao do
sistema legal do inquilinato, tornando assim, a locao um investimento mais
simples,

desburocratizado

de

menor

risco

para

locador

e,

consequentemente para o locatrio.

9. Qual o rito processual da ao revisional de aluguel? Qual o parmetro legal

para a fixao do aluguel provisrio?
O rito processual da ao revisional de aluguel o sumrio e no mais o
sumarssimo. Durante o processo ser delimitado um aluguel provisrio, para
os casos em que a ao revisional seja proposta pelo locador ou pelo locatrio.
Para o primeiro caso, o aluguel no poder exceder a 80% do pedido, j para o
segundo, no poder ser inferior a 80% do aluguel vigente.

10. Quais os requisitos especficos, previstos na Lei do Inquilinato, da petio

inicial da ao renovatria da locao?
So requisitos especficos da ao renovatria, os constantes no art. 71 da Lei
de inquilinato. Mas com as recentes alteraes, dever constar na inicial
quando indicado fiador para garantir a relao locatcia, a comprovao da
idoneidade financeira do fiador indicado, mesmo quando ele for o que j
figurava no contrato que se pretende renovar.