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CAPTULO 4
4
REFORMAS EM APARTAMENTOS
caractersticas
relacionadas
aos
moradores
do
edifcio
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4.1 A REFORMA E O CONDOMNIO
Uma reforma muda a rotina dos proprietrios do apartamento, tambm
possivelmente dos apartamentos adjacentes, dos funcionrios responsveis
pela limpeza, porteiros, etc. Dentre as ocorrncias que mais incomodam os
moradores dos apartamentos vizinhos destacam-se:
a) o barulho;
b) o p;
c) a sujeira nos corredores e elevadores de servio;
d) a poluio visual causada pelo acmulo de entulho em locais
abertos;
e) as eventuais interrupes na alimentao de gua, luz e gs.
f) os possveis reparos nas unidades vizinhas causados pela
reforma em questo: consertos de vazamentos, instalaes, etc.
g) a falta de segurana e os riscos de queda de equipamentos,
materiais, etc.
Seria prudente que o condomnio exigisse documentao tcnica
(projetos, memorial descritivo e A.R.T) referente a quaisquer reformas a
serem realizadas nos apartamentos.
Atravs da prtica e da experincia, verificou-se que o rudo e o p tm
sido alguns dos principais problemas de reclamaes gerados pelo processo
de reformas em apartamentos. Alguns problemas com o rudo e alternativas
para minimizar esses efeitos esto listados no Quadro 5.
uma boa prtica negociar com os vizinhos os horrios mais
adequados para realizao dos servios que produzem rudos.
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Rudo
Transmisso
Rudos de impacto:
Demolio, mquinas
eltricas (furadeiras,
marteletes, discos de
Alternativas
Diminuir o tempo de exposio ao rudo,
Lajes, pisos,
paredes, etc.
corte, etc.)
Janelas, portas,
Mquinas eltricas,
tambm pelas
paredes.
Rudos areos
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4.2 RELAES DE TRABALHO
importante praticar boa vizinhana com moradores e funcionrios do
edifcio, pois poder precisar da cooperao do sindico, zelador, faxineiros,
etc. Relaes negativas entre o apartamento em reforma e o condomnio
podem tornar o processo mais difcil ou desgastante.
de extrema importncia a contratao de um engenheiro, arquiteto,
ou empresa de construo que trabalhe com profissionais de confiana,
criteriosos com a qualidade, produtividade e satisfao do cliente.
Considerando a contratao de mo-de-obra necessrio evitar
qualquer critrio subjetivo, na contratao para que as escolhas no recaiam
sobre pessoas incompetentes e inadequadas. Verificar referncias de obras
anteriores para constatar a competncia no exerccio das funes
desejadas.
Para o engenheiro, arquiteto ou empresa de construo fundamental
promover a atualizao e o conhecimento tecnolgico dos trabalhadores,
recomendar e providenciar certificado de treinamento para uso de
equipamentos de segurana, realizar treinamentos especficos, controlar a
quantidade de materiais enviados para execuo dos servios e definir
procedimentos de execuo para cada etapa da obra, alm de oferecer boas
condies de higiene, alimentao e acomodao para todos.
Com esforo e aplicao de todos os envolvidos, tanto dentro do
canteiro-de-obra, quanto fora dele, podem ser alcanados bons resultados
em relao ao consumo de materiais, qualidade final, produtividade e ao
lucro, com a satisfao do cliente.
Esses trabalhadores, no entanto, devem ser valorizados pelos
trabalhos prestados aos profissionais da rea, engenheiros, ou arquitetos, e
aos proprietrios de imveis.
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4.3 OS
MORADORES
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4.4 DESEMPENHO DAS EDIFICAES
Segundo o projeto de norma 02:136.01.001: Desempenho de edifcios
habitacionais de at cinco pavimentos: Parte 1: Requisitos Gerais, de 2006,
desempenho o comportamento em uso de um edifcio habitacional e dos
sistemas que o compe e vida til definida como o perodo de tempo
durante o qual o sistema pode ser utilizado sob condies satisfatrias de
segurana, sade e higiene. Como ilustrao, apresenta-se a Figura 1.
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4.4.1 Os nveis de desempenho
Os nveis de desempenho so divididos em trs tipos, o nvel M seria
o mnimo aceitvel pela Norma de Desempenho e os nveis I
(intermedirio) e S (superior), seriam os nveis estabelecidos alem dos
critrios, mtodos e requisitos estabelecidos pela referida Norma.
De acordo com as necessidades bsicas de segurana, sade, higiene
e de economia, os diferentes sistemas ou, conforme o caso, para elementos
e componentes, devem ser atendidos os nveis mnimos de desempenho
(Nvel M) segundo a Norma de desempenho de edifcios habitacionais de
at cinco pavimentos, parte 1.
Ao engenheiro ou arquiteto, caber a responsabilidade pela indicao
do nvel de desempenho (M, I ou S) e da vida til de projeto, que devem
estar explicitamente indicados nas especificaes, pranchas e demais
elementos dos projetos.
Para os nveis de desempenho (M, I ou S), considerando as
diferentes possibilidades de agregao de qualidade aos sistemas,
elementos e componentes, implicam inclusive em diferentes relaes custo /
benefcio, para alm dos desempenhos mnimos estabelecidos.
importante esclarecer que, considerando uma reforma, certos
sistemas no podero participar do processo de estabelecimento do nvel de
desempenho, pois o apartamento faz parte de um todo e alguns elementos
especficos,
como
por
exemplo:
estrutura,
instalaes
hidrulicas
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O desempenho esttico poderia estar ligado satisfao pessoal do
usurio, s normas culturais da famlia, aos valores estticos da sociedade,
por exemplo, a troca de um revestimento antigo fora de moda, a mudana de
um piso antigo, mesmo que estes ainda preservem o nvel de desempenho
desejado.
Considerando que o custo de um produto pode ser subdividido em trs
parcelas (investimento inicial + custos de operao + custos de
manuteno), desempenho econmico poderia ser definido como o nvel de
recursos necessrios para se atingir o nvel de desempenho desejado de um
elemento, componente ou equipamento da construo, durante um tempo de
vida til pr-determinado. Seria a confrontao entre o nvel de desempenho
desejado e o volume de recursos necessrios para se atingir tal
desempenho. Poderia ainda ser entendida como a relao custo / benefcio
do produto. Assim definido por Thomaz (1).
4.4.2
____________________
60
dos, seja pelos custos adicionais ou pelo prprio estado da arte aplicado em
reformas.
Segundo Arantes, as exigncias de desempenho do edifcio
reabilitado definiro seu padro de custo e determinaro as
tcnicas e materiais a utilizar. As decises iniciais tomadas
pelos responsveis pela reabilitao determinaro este
padro. (ARANTES, 2001, p. 103)
em
apartamentos,
com
detalhes
tcnicos,
caractersticas
____________________
( ) Os problemas patolgicos salvo raras excees, apresentam manifestao externa caracterstica, a partir da
qual se pode deduzir qual a natureza, a origem e os mecanismos dos fenmenos envolvidos, assim como se
pode estimar suas provveis conseqncias.
2
( ) Patologia a cincia que estuda a origem, os sintomas e a natureza das anomalias relacionadas
deteriorao de um ou mais elementos da construo.
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maior nmero possvel de subsdios para entendimento do objeto, atravs de
vistoria local do histrico do edifcio e do resultado de exames
complementares; diagnstico da situao, ou seja, o entendimento completo
dos fenmenos ocorridos e definio da conduta, a partir da escolha da
alternativa de interveno mais conveniente, considerando o nvel de
desempenho desejado e consulta de pranchas de projeto.
Segundo Arantes (2001), o levantamento deve ser documentado e
atualizado durante a obra. Diz, ainda, que o melhor diagnstico implica
menos surpresas durante a obra,
definitivamente.
Para esse tema, o plano de trabalho comea com um diagnstico
elaborado com quatro linhas principais de anlise, que servem para orientar
o profissional, de acordo com o Quadro 6:
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verificar quanto s infiltraes, som cavo nos pisos e paredes,
fissuras, presena de microorganismos, etc.
2. Anlise e apontamento das provveis causas, atravs de
inspeo visual, inspeo destrutiva ou por meio de ensaio
destrutivo ou no.
3. Atribuio de responsabilidades, ou seja, definio de quem
assumir os pagamentos dos reparos:
a) Ao condomnio, por exemplo, quando da substituio parcial
da prumada de gua servida, infiltrao atravs da fachada,
etc.
b) Ao apartamento vizinho considerando alguma patologia com
origem nesse apartamento.
c) construtora, considerando ainda vigente o prazo de garantia
para algum defeito ou vicio oculto de construo.
4. Documentao fotogrfica de cada ponto de relevncia dos
problemas encontrados
5. Execuo de croqui (na impossibilidade de serem obtidos os
projetos de arquitetura), onde sero assinalados os pontos
danificados e as ocorrncias patolgicas.
6. Verificao das condies das instalaes eltricas: eletrodutos
metlicos (antigos), ou de plstico, quantidade de tomadas,
estado da fiao, quadro de disjuntores, etc.
7. Verificao
das
condies
das
instalaes
hidrulicas
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8. Descrio dos procedimentos de execuo e custos para os
reparos.
instalaes hidrulicas
(prumadas).
b. Verificao da posio e dos locais por onde passam as
tubulaes de gs (para no danific-las).
c. Verificao da localizao das tubulaes de incndio
(para no danific-las).
5. Verificao do nivelamento, prumo (paredes, portas, janelas,
etc.), para analisar os custos de regularizao e a sobrecarga.
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c) Diagnstico quanto aos desejos e anseios do proprietrio
- exigncias do usurio (1).
1. Descrio dos desejos e necessidades do proprietrio.
2. Disponibilidade econmica para a reforma.
3. Anlise das informaes, com enfoque no planejamento e no
nvel de desempenho desejado.
4. Executar projeto de reforma e orientar o proprietrio quanto s
possveis dificuldades existentes na reforma:
a) Falta de privacidade, tempo de execuo, etc.
b) Realizao por etapas, caso o cliente resida na obra;
c) Local para armazenar os mveis (se necessrio).
5. Analisar, observar e avaliar as condies e propor solues.
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6. Cientificar-se
de
futuras
reformas
no
condomnio,
para
falta
de
metodologia
adequada
para
computar
( ) Maria Anglica Covelo Silva engenheira civil, doutora em engenharia, diretora do NGI (Ncleo de Gesto e
Inovao-SP). Artigo - Equao custo - desempenho - Construo Mercado 42 - janeiro de 2005
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4.7 O
PROJETO
as
medidas
do
mobilirio
seu
reaproveitamento.
g) Verificar as condies de exposio (2).
h) Contratar profissional especializado para realizar ensaios e
testes a fim de determinar se h necessidade de melhoria nos
nveis de desempenho trmico, acstico.
____________________
1
( ) Condies de exposio: Conjunto de aes atuantes sobre a edificao habitacional, incluindo cargas
gravitacionais, aes externas e aes resultantes da ocupao.
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Realizar levantamento fotogrfico do espao (panormico e do detalhe)
e do mobilirio (de cada tipo de mvel), concomitantemente aos
levantamentos e registro das dimenses.
Os levantamentos podero ser apresentados em plantas, em relatrios,
com tabelas qualitativas e quantitativas, e impresses de fotografias.
Os estudos preliminares podero ser expressos atravs de produtos
grficos como desenhos, plantas e perspectivas.
Podem ser apresentadas trs verses, em escala reduzida (1:100),
com prospectos tcnicos de materiais e equipamentos, permitindo ao cliente
uma viso geral das solues propostas.
Nos estudos preliminares, podem constar:
a) A definio do que ser substitudo, ou mantido (mobilirio,
esquadrias,
revestimentos,
impermeabilizaes,
instalaes,
paredes, etc.);
b) A distribuio dos espaos, com suas dimenses, para as
paredes a serem demolidas e/ou construdas;
c) A posio dos pontos de energia, telefone, iluminao, segurana,
instalaes de gua, etc.;
d) A posio dos mobilirios e condicionamento de ar;
e) As prioridades quanto s solues e tcnicas construtivas, que
possam minimizar o tempo de execuo da obra;
f) O memorial descritivo explicativo;
g) A planilha oramentria preliminar;
h) Os custos compatveis com as necessidades e disponibilidade
monetria do cliente;
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i) As imagens para ilustrar melhor as solues propostas.
O anteprojeto a consolidao de um dos partidos adotados nos
Estudos Preliminares. Essa consolidao abrange os equipamentos,
mobilirios, revestimentos, acabamentos, metais, louas, texturas, etc.
Tudo que foi apresentado no Estudo Preliminar deve tomar forma
definitiva nesse momento.
Devem ser apresentadas, no mximo, duas verses de Anteprojeto em
escalas mais apropriadas (1:50). Esse o ltimo momento para possveis
alteraes.
O projeto executivo um conjunto de documentos elaborados, em
escala conveniente, de todos os elementos da reforma, necessrios exata
execuo do projeto de reforma de apartamentos. considerada a fase final
do processo de projeto e pode ser dividido em: projeto executivo definitivo,
detalhamento e cadernos de encargos.
O projeto executivo definitivo pode conter:
a) Planta baixa de arquitetura e Layouts:
a 1. Construo e demolio;
a 2. Distribuio do mobilirio e dos equipamentos;
a 3. Distribuio dos quadros e pontos de instalaes;
a 4. Cotas;
a 5. Acabamentos (piso, rodaps, soleiras, paredes, divisrias,
rodatetos, forros, pinturas e outos);
a 6. Tabela de quantidades e especificao dos materiais.
b) Planta baixa de forro (ou teto refletido):
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b 1. Distribuio de luminrias e som;
b 2. Distribuio de fusos (difusores) de insuflamento e retorno
de ar condicionado;
b 3. Detalhes de gesso;
b 4. Distribuio de elementos de segurana.
c) Cortes (com nveis referenciais ao prprio pavimento).
d) Elevaes.
O detalhamento pode conter:
a) Ampliaes das reas hidrulicas (cozinhas, reas de servio,
sanitrios), geralmente na escala 1:25;
b) Ampliaes e detalhamento das esquadrias e ferragens (portas
e janelas), geralmente na escala 1:10;
c) Detalhamento de arremates em geral (acabamentos, soleiras,
peitoris, rodaps, rodatetos, detalhes construtivos em geral e
outros), geralmente nas escalas 1:1, 1:5 e 1:10;
d) Detalhamento de mobilirio especial (bancadas, pias, lavatrios
especiais, e outros), geralmente nas escalas 1:1, 1:5 e 1:10.
O caderno de encargos caracteriza as condies de execuo e indica
os locais de aplicao de cada um dos tipos de servios. Dever definir,
qualificar e estabelecer as normas que nortearo o desenvolvimento das
obras e servios relativos edificao. Fixa, ainda, as obrigaes e direitos
(do proprietrio e do construtor), de quem for responsvel pela execuo das
obras e servios, podendo conter:
a) Memoriais descritivos e A.R.T.;
b) Memoriais quantitativos;
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c) Caderno de encargos.
A probabilidade de um projeto de reforma ser modificado, durante a
reforma, significativa. Por isso, prudente ter um bom diagnstico e prever
alternativas para possveis interferncias, no projeto e no contrato.
A utilizao de softwares especficos para o projeto uma boa prtica
e pode facilitar o processo.
da
reforma:
projeto,
servios
preliminares;
Utilizar
materiais
equipamentos
que
aumentem
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h) Para trabalhos em reas externas (coberturas), as previses
climticas,
atravs
do
INMET
(Instituto
Nacional
de
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Os riscos que podem gerar prejuzo, tanto para o proprietrio como
para o profissional, devem ser previstos. Para tanto, necessrio
conhecimento e experincia, em relao a eles. Clusulas no contrato
tambm ajudam a minimizar o grau de risco da atividade e, se possvel,
devem ser esclarecidas possveis situaes, descrevendo exatamente como
ser o procedimento a ser adotado quanto s responsabilidades, aos custos
etc.
Baixa Produtividade.
2.
3.
4.
5.
Compras inadequadas.
6.
7.
Acidentes.
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8.
9. Mudanas na equipe.
10. Metas incompatveis.
11. Cronograma no realista.
12. Falta de coordenao.
13. Dificuldades no gerenciamento.
14. Dificuldades contratuais: m interpretao do contrato e/ou
contrato inadequado.
15. Dados inadequados para a concepo do projeto.
16. Aumento da complexidade dos servios, em virtude de nova
tecnologia empregada.
17. Pouca experincia do profissional.
18. Pouco detalhamento da especificao do projeto.
19. Aumento do custo da matria-prima.
20. Atrasos no cronograma, devido m condio meteorolgica.
21. Atrasos na fabricao, ou entrega dos materiais, etc.
22. Falta de engenheiros ou arquitetos responsveis pelo servio.
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para outra, de uma firma para outra, dependendo de fatores como hbitos,
ou cultura locais, preparo da mo-de-obra (treinamento), etc.
De acordo com o livro Oramento e Custos na Construo Civil, de
Giammusso (1991), a realizao de um oramento vai alm de se saber
pura e simplesmente o custo da obra, que pode ser utilizado como uma
ferramenta de trabalho, de utilidade para o profissional, proprietrio, etc.,
prevendo situaes em uma reforma, a saber:
1. Ajustar os servios com relao ao valor monetrio disponvel.
2. Verificar a viabilidade do empreendimento.
3. Estimar o cronograma de aplicao.
4. Conhecer o custo, para minimiz-lo.
Para Giammusso (1991), orar fazer uma previso dos custos de um
empreendimento o mais prximo possvel dos custos reais. Segundo
Arantes (2001), o sucesso das solues tcnicas, assim como o correto
dimensionamento do custo, dependem da qualidade dos levantamentos de
dados da situao existente e do planejamento detalhado das obras a
executar.
Os elementos que devem compor uma anlise de custos iniciais
adequada envolvem: custos absolutos de materiais, componentes, sistema e
instalao, montagem, execuo - preo unitrio e quantidade envolvida.
Cabe ressaltar que uma vez aprovado pelo consumidor, o oramento
lei entre as partes e somente poder ser alterado mediante acordo expresso
entre ambos. O consumidor no ser responsabilizado por quaisquer nus,
ou acrscimos, decorrentes da contratao de servios de terceiros, no
previstos no oramento firmado.
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Fatores
Caractersticas
Os problemas ocultos.
O aumento de escopo.
processo.
de-obra).
Trabalhadores (pedreiros, pintores, etc.) dificilmente
de-obra
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Criar instrumentos de informao e favorecer a conscientizao dos
trabalhadores da reforma, sobre a importncia do respeito s normas de
segurana
nos
canteiros,
seguindo
os
preceitos
das
Normas
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de construo ou entulhos) caia nos arredores, como em
residncias, ou vias pblicas.
c) Providenciar instalaes adequadas para circuitos energizados. Se
possvel, as instalaes provisrias devem ficar suspensas nas
lajes, pois assim, evita-se o contato dessa fiao com a gua, que
um condutor eltrico, eliminando, tambm, o risco de quedas
nas passagens.
d) A ordem e a limpeza do ambiente so fundamentais para a
segurana.
e) O cinto de segurana deve ser usado, sempre que o operrio ficar
exposto ao risco de queda, quando executar qualquer atividade
externa (calafetar, reparar ou substituir janelas, etc.). Os pontos de
apoio do cinto devem estar fixados na estrutura da edificao.
f)