Avaliações Imobiliárias

AVALIAES IMOBILIRIAS
CURSO DE ESPECIALIZAO EM CONSTRUO CIVIL
Professores:
Adriano de Paula e Silva
Cristiane Machado Parisi Jonov
CAMPO DE TRABALHO E ASPECTOS LEGAIS
Engenharia de avaliaes no Brasil

Cronologia de alguns fatos importantes
!
1918 1919
Primeiros trabalhos de engenharia de avaliaes so publicados em revistas
tcnicas de engenharia
1941
Luiz Carlos Berrini publica em so Paulo o primeiro livro sobre o assunto no
Brasil Avaliao de Terrenos
1953
Criado o Instituto de Engenharia Legal no Rio de Janeiro
1957
Surge a primeira norma brasileira de engenharia de avaliaes que recebeu a
nomenclatura de P-NB-74 R da ABNT
1980
O Professor Hlio de Caires (USP) realiza o primeiro curso de engenharia de
avaliaes numa universidade brasileira
1.Introduo
-
No uma cincia exata

Arte de estimar valores, onde o conhecimento profissional de engenharia e
o bom senso so condies essenciais
O profissional no fixa valores, apenas interpreta o mercado
2.Engenharia de Avaliaes
O que significa
uma especialidade da engenharia cujo objetivo principal determinar
tecnicamente o valor de um bem
Para que serve
Para subsidiar tomadas de decises respeito de valores, custos e
alternativas de investimento, envolvendo bens de qualquer natureza
A quem interessa
Para os diversos agentes de mercado e outras entidades tais como
imobilirias, bancos, seguradoras, Poder Judicirio, Prefeituras, etc
Por quem pode ser praticada
Por engenheiros, arquitetos e agrnomos de acordo com sua habilitao
profissional (leis do sistema CONFEA/CREAS), que detenham os
conhecimentos necessrios para a realizao do trabalho avaliatrio a ser
executado
Como deve ser realizada
Atravs de aplicao de metodologia apropriada, com base em normas
tcnicas da ABNT, sendo a mais importante a NBR 14.653 Norma
Brasileira para Avaliao de Bens
Quanto tempo de dedicao
necessrio um aprendizado constante em cursos, publicaes,
congressos, contato com colegas e principalmente com o mercado
Tipo de operaes realizadas
Operaes de garantias
Transaes de compra, venda e locao
Avaliaes judiciais
Elaborao de plantas genricas de valores
Decises sobre investimentos
Balanos patrimoniais e avaliao de empresas
Operaes de seguros, fuses e separaes de empresas
Desapropriaes amigveis ou judiciais
Honorrios
So cobrados em funo do nvel de detalhamento exigido pelo contratante,
da quantidade de horas dedicadas ao trabalho e sua complexidade
3.Conceito de valor
Antiga NBR 5676
(extinta em 30.06.2004)
Corrente univalente valor de mercado
Nova NBR 14.653
(em vigor a partir de 30.06.2004)
Corrente plurivalente admite outras modalidades de valor
Valor de mercado
Quantia mais provvel pela qual se negociaria voluntariamente e

conscientemente um bem, numa data de referncia, dentro das condies
de mercado vigentes
Valor em risco
Valor representativo da parcela do bem que se deseja segurar
Valor patrimonial
Valor correspondente totalidade dos bens de pessoa fsica ou jurdica

Valor residual
Quantia representativa do valor do bem ao final de sua vida til
4.Classificao dos bens

Bens Tangveis
(quando podem ser tocados)
-
Imveis em geral;
Mquinas e equipamentos;
Obras civis em geral (edificaes, infra-estrutura, etc.)
Instalaes em geral (eltrica, mecnica, etc.)
Bens Intangveis
(quando no podem ser tocados)
-
Frutos e direitos;
Marcas e patentes;
Empresas, softwares;
Empreendimentos shopping centers, cinemas, etc.
Exemplo: Fundo de Comrcio
Fundo de comrcio de uma empresa , basicamente, o valor de seu ponto

comercial, da clientela e do volume de seu faturamento
tambm aquele valor, acima do valor do patrimnio lquido, que a
empresa exibe, pela sua capacidade de gerar lucros
O valor de uma empresa obtido somando-se o valor atual de seu
patrimnio lquido, com o valor atual de seu fundo de comrcio
O clculo do fundo de comrcio pode ser feito atravs da frmula de
PELLEGRINO:
fc = L / (1+i)n
onde,
Fc fundo de comrcio da empresa avaliando
L lucro lquido total no ciclo de trs anos, imediatamente anteriores
I taxa trimestral de juros (1,5% a.t.)
n nmero de trimestres no ciclo de 03 anos (12)
No clculo de L, os balanos devem estar atualizados para a data em que se faz
avaliao
6.Normatizao Tcnica
A referncia a NBR 14.653 Norma Brasileira de Avaliao de Bens:
-
Parte 1: Procedimentos gerais;
Parte 2: Imveis urbanos;
Parte 3: Imveis rurais;
Parte 4: Empreendimentos;
Parte 5: Mquinas, equipamentos, instalaes e bens industriais em geral;
Parte 6: Recursos naturais e ambientais;
Parte 7: Patrimnios histricos.
Parte 1 a 4: Em vigor
Parte 5 a 7: Em discusso nas comisses da ABNT
7.Aspectos Legais
-
A realizao dos laudos de avaliao atribuio exclusiva dos profissionais

registrados nos CREAS
Os corretores de imveis opinam em transaes mobilirias
As avaliaes so trabalhos de natureza tcnica, com diversos livros e
publicaes disponveis (por exemplo, anais de congressos do IBAPE Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias)
8.Amparo Legal
Lei 5194/1966
Regula o exerccio das profisses de engenheiro, arquiteto e engenheiro
agrnomo, prev como atribuies desses profissionais a realizao de
avaliaes, vistorias, percias e pareceres
Resoluo 218/1973 do CONFEA
Especifica como atividades de engenheiros, arquitetos e agrnomos a
realizao de vistorias, percias, avaliaes, arbitramento, laudo e parecer
tcnico
Artigo 145 do Cdigo de Processo Civil (CPC)
Estabelece que os peritos sero escolhidos entre os profissionais de nvel
universitrio devidamente inscritos no rgo de classe competente
9.Anotao de Responsabilidade Tcnica (ART)
-
A ART a maneira pela qual so registrados os contratos, escritos e verbais,

bem como os desempenhos de cargos e funes tcnicas
Criada pela Lei 6496/1977 e regulamentada pela Lei 307 do CONFEA
Preenchimento de um formulrio padro fornecido pelo CREA, onde o
profissional declara os dados principais do servio a ser executado e do
contrato firmado entre o profissional e o cliente
A obra ou servio passa a fazer parte do Registro de Acervo Tcnico (RAT),
estando o CREA apto a expedir, quando requerida, a Certido de Acervo
Tcnico (CAT)
O registros das ARTs junto ao CREA feito mediante o pagamento de uma
taxa
PROCESSO AVALIATRIO: DESENVOLVIMENTO E MTODOS
1.Mtodos de Avaliao
Mtodo comparativo de dados de mercado
-
Define o valor atravs de comparao com dados de mercado

assemelhados quanto s caractersticas
condio para aplicao do mtodo a existncia de um conjunto de dados
que possa ser tomado, estatisticamente, como amostra do mercado
imobilirio
I1
I2
I0
I4
I3
Mtodo comparativo do custo de reedio de benfeitorias
-
Apropria o valor da benfeitoria atravs da reproduo dos custos de seus

componentes
A composio dos custos feita com base em oramento detalhado ou
sumrio, em funo do rigor do trabalho avaliatrio
Devem ser justificados e quantificados os efeitos do desgaste fsico e/ou
obsoletismo das benfeitorias
R$
Avaliando
Hipottico
Mtodo da renda
-
Apropria o valor do imvel ou de suas partes constitutivas com base na

capitalizao presente de sua renda lquida, real ou prevista
A taxa de renda varia de acordo com o imvel e com a situao do mercado
imobilirio
usual utilizar-se a frmula simplificada:
VL = VV . i
onde,
VL valor locativo mensal
VV valor de venda do imvel
i taxa mensal de renda
Mtodo involutivo
-
Baseado em modelo de estudo de viabilidade tcnico-econmica para a

apropriao do valor do terreno, alicerado no seu aproveitamento
eficiente, mediante hipottico empreendimento imobilirio compatvel com
as caractersticas do imvel e com as condies de mercado
Gleba
Parcelamento da gleba em lotes
-
Para o caso de glebas urbanizveis, o mtodo involutivo pode ser expresso

matematicamente pela seguinte frmula:
X + D + L = VL
X = VL D L
onde,
X valor da gleba bruta
D despesas de urbanizao e comercializao
L lucro do empreendedor
Vl valor de venda dos lotes
Mtodo evolutivo (criado pela NBR 14.653)
-
Identifica o valor de um bem pelo somatrio dos valores de seus

componentes. Caso a finalidade seja a identificao do valor de mercado,
deve ser considerado o fator de comercializao
O mtodo evolutivo expresso pela frmula a seguir:
VI = (VT + CB) . fc
onde,
VI valor do imvel
VT valor do terreno
CB custo de reedio das benfeitorias
fc vantagem da coisa feita
2.Nveis de Rigor (antiga NBR 5676)
Avaliao expedita
-
Prepondera a subjetividade, no sendo utilizado qualquer instrumento

matemtico de suporte convico de valor expressa pelo avaliador
tolerada em circunstncias onde se necessita de procedimento rpido que
possibilite a apreciao do valor de um bem
Nestes casos, geralmente, as condies no permitem a elaborao de um
trabalho de nvel mais alto, admitindo-se a apresentao sucinta da opinio
de valor (deve-se comprovar os elementos que tenham levado sua
convico)
Avaliao normal
-
O tratamento dispensado aos elementos formadores de valor estatstico

estatstica descritiva, procedendo-se homogeneizao quando os elementos
no forem perfeitamente comparveis
A qualidade da amostra deve ser assegurada quanto aos seguintes pontos:
idoneidade e atualidade das fontes de informao;
semelhana com o imvel objeto da avaliao;
nmero de elementos utilizados maior ou igual a cinco
Avaliao rigorosa
-
O tratamento para alcanar a convico de valor deve ser baseado em

processos de inferncia estatstica, que permitam calcular estimativas no
tendenciosas de valor
3.Especificao das avaliaes (NBR 14.653)
-
De acordo com a NBR 14.653, a especificao de uma avaliao ser

determinada por graus de fundamentao e/ou preciso, com as
opes grau I, II e III, sendo o ltimo o possuidor do menor grau de
subjetividade
Os graus de fundamentao e preciso no podem ser fixados a priori
pois dependem, alm do empenho do engenheiro avaliador, do mercado de
insero do bem avaliando e das informaes que dele possam ser
extradas
No se enquadrando em nenhum dos graus, o trabalho ser considerado
um Parecer Tcnico, no sendo classificado quanto fundamentao e
preciso
Os laudos de uso restrito podem ser dispensados de especificao, de
comum acordo entre as partes
-
Existem regras para enquadramento dos laudos:

o atendimento de cada exigncia do grau I ter 1 ponto, do grau II, 2
pontos e do grau III, 3 pontos;
o enquadramento global do laudo dever considerar a soma de pontos
obtidos para o conjunto de itens;
para atingir o grau III de fundamentao obrigatria a apresentao do
laudo na modalidade completa (no simplificado/auto-explicvel);
para cada metodologia h uma tabela de enquadramento especfico
A seguir so mostradas as tabelas para a opo por tratamento por fatores:
TABELA DE ENQUADRAMENTO PARA TRATAMENTO POR FATORES
Graus de Fundamentao
Itens a considerar
Item
Descrio
Grau III
Grau II
Grau I
Caracterizao do imvel
avaliando
Completa quanto a todas

as variveis analisadas
Completa quanto aos

fatores utilizados no
tratamento
Adoo de situao
paradigma
Coleta de dados de
mercado
Caractersticas conferidas
pelo autor do laudo
Caractersticas
conferidas por profissional credenciado pelo
autor do laudo
Podem ser utilizadas

caractersticas fornecidas
por terceiros
Quantidade mnima de
dados de mercado,
efetivamente utilizados
12
Identificao dos dados de

mercado
Apresentao de
informaes relativas a
todas as caractersticas
dos dados analisadas,
com foto
Apresentao de
dos dados analisadas
Apresentao de
todas as caractersticas dos
dados correspondentes aos
fatores utilizados
Extrapolao
No admitida
Admitida para apenas

uma varivel
Admitida
Intervalo admissvel de
ajuste para cada fator e
para conjunto de fatores
0,90 a 1,10
0,80 a 1,20
0,50 a 1,50
Graus de Fundamentao
Somatrio e pontos mnimos
Graus
III
II
Pontos mnimos
15
Itens obrigatrios no
grau correspondente
3, 5 e 6,
3, 5 e 6,
com os demais pelo

menos no grau II
no mnimo no grau II
Todos,
no mnimo grau I
Graus de Preciso
Descrio
Grau III
Grau II
Grau I
Amplitude do intervalo
de confiana de 80 %
em torno do valor
central da estimativa
30%
30% - 50%
> 50%
4.Estrutura da nova NBR 14.653
Norma Brasileira de Avaliao de Bens
-
Parte 1 Procedimentos Gerais

Parte 2 Imveis Urbanos
Sumrio
Prefcio
Corpo da Norma
Anexos
A Regresses Modelos Estatsticos
B Tratamento por Fatores
Corpo da Norma
0 Introduo
A NBR 14.653 de uso obrigatrio em qualquer manifestao escrita sobre
avaliao de imveis urbanos
1 Objetivo
- Definio da metodologia bsica
- Especificao das avaliaes
- Laudos e Pareceres Tcnicos
2 Referncias normativas
- Leis e Normas de Referncia (exemplo Lei 6766/79)
3 Definies
- Exemplo:
Varivel PROXY:
Varivel utilizada para substituir outra de difcil mensurao e que se
presume guardar com ela relao de pertinncia
4 Smbolos e Abreviaturas
5 Classificao dos imveis urbanos
- Exemplo:
Terreno, apartamentos, galpo, etc
6 Procedimentos de Excelncia
- Exemplo:
Competio por preos:
Evitar a participao em competies que aviltem honorrios profissionais
7 Atividades bsicas
- Exemplos:
Vistoria do bem avaliando
Nenhuma avaliao poder prescindir da vistoria
8 Metodologia aplicvel
Os mtodos avaliatrios j descritos
9 Especificaes das avaliaes
As avaliaes podem ser especificadas quanto fundamentao e preciso
10 Apresentao do laudo de avaliao
- Requisitos mnimos:
Identificao da pessoa fsica ou jurdica e/ou seu representante legal que
tenha solicitado o trabalho;
Objetivo da avaliao;
Identificao e caracterizao do bem avaliando;
Indicao dos mtodos, com justificativa da escolha;
Especificao da avaliao;
Resultado da avaliao e sua data de referncia;
Qualificao legal completa e assinatura dos profissionais responsveis pela
avaliao;
Local e data do laudo;
Outras exigncias previstas nas demais partes da NBR 14.653
- Modalidades
- Uso restrito
5.Seqncia de avaliao
(a) Vistoria
-
visa possibilitar o conhecimento do imvel avaliando e o contexto

imobilirio a que pertence;
devem ser observados os aspectos relevantes formao do valor;
exemplos:
aspectos fsicos: solo, topografia, etc;
infra-estrutura urbana: sistema virio, energia eltrica, etc;
equipamentos comunitrios transporte coletivo, escolas, etc
(b) Pesquisa de elementos
-
levantamento de dados de campo cuja semelhana orientar as concluses

relativas ao valor do bem avaliando;
triagem das informaes obtidas sobre os elementos pesquisados;
seleo dos elementos a serem estudados, bem como de suas
caractersticas relevantes na composio do valor
(c) Tratamento por fatores de homogeneizao

-
procura-se equalizar as diferenas existentes entre os diversos elementos

pesquisados, atravs de fatores de homogeneizao;
esses fatores so coeficientes empricos, resultado na maioria das vezes de
observaes de profissionais experientes, que corrigem as caractersticas
dos elementos pesquisados;
-
exemplos:
fator de oferta (Fo ): utilizado para imveis em oferta, correspondente a um
deflator igual a 0,90;
fator de localizao ou transposio (Ft ): corrige as diferenas relativas ao
posicionamento do imvel no contexto urbano;
fator de aproveitamento ou zoneamento (Fz): corrige as diferenas relativas
ao potencial construtivo dos imveis
A seguir mostrado um Quadro de Tratamento por Fatores:
QUADRO DE TRATAMENTO POR FATORES
Vpesq
(R$/m2)
Fo
Ft
Fz
Vhom
(R$/m2)
38,89
45,00
46,88
33,33
24,44
25,00
25,00
35,00
25,00
Exemplo de preenchimento do Quadro de Tratamento por Fatores
Vpesq
(R$/m2)
Fo
Ft
Fz
Vhom
(R$/m2)
38,89
0,90
0,91
1,00
31,85
45,00
1,00
0,91
1,00
40,95
46,88
1,00
0,83
1,00
38,91
33,33
0,90
1,00
1,00
30,00
24,44
1,00
1,11
1,00
27,13
25,00
1,00
1,00
1,33
33,25
25,00
0,90
0,91
1,33
27,23
35,00
0,90
0,91
1,00
28,67
25,00
1,00
1,00
1,33
33,25
-
os coeficientes so aplicados sobre os valores unitrios ou valores por

metro quadrado dos elementos pesquisados, obtendo-se os valores
homogeneizados
(d) Tratamento estatstico

-
aps o tratamento por fatores de homogeneizao obtm-se um conjunto

de dados que sero submetidos a tratamento estatstico, para obteno do
valor do imvel avaliando;
calculadoras cientficas podem facilitar os procedimentos estatsticos e,
atualmente, existem no mercado diversos programas de computador que
realizam essas tarefas
(e) Clculo das benfeitorias
-
em avaliaes onde existam benfeitorias adota-se o clculo do valor de

reproduo das mesmas;
a avaliao das benfeitorias pode ser feita de maneira sumria ou
detalhada;
na avaliao sumria faz-se o levantamento das reas de benfeitorias,
individualizando-as dentre os diversos padres construtivos. Os valores so
multiplicados pelo valor do CUB (Custo Unitrio Bsico) respectivo fornecido
pelo SINDUSCON ou entidade de reconhecida idoneidade;
na avaliao detalhada levanta-se todos os quantitativos que compem a
benfeitoria, atravs de projetos ou no prprio local, e elabora-se um
oramento detalhado com todos os valores unitrios e encargos incidentes;
deve-se calcular o coeficiente de depreciao no caso de benfeitorias que
no sejam novas
(f) Concluso
-
deve ser feita a determinao do valor final da avaliao
6.Componentes finais e anexos

-
Pesquisa de valores;
Clculos estatsticos;
Clculo das benfeitorias;
Plantas, mapas e croquis;
Fotografias;
Anotao de Responsabilidade Tcnica
TRATAMENTO ESTATSTICO - DESCRITIVO APLICADO ENGENHARIA DE
AVALIAES
1.Introduo
-
Durante o processo avaliatrio, aps a pesquisa de dados e sua

homogeneizao surgiro um conjunto de dados representados pelos
valores unitrios ou valores/m2. Esses valores representam a amostra, com
o nmero n de elementos
A primeira providncia a determinao das medidas de tendncia central
e das medidas de disperso
2.Medidas de Tendncia Central

-
Mdia aritmtica simples a soma de todos os elementos da amostra

dividida pelo nmero de elementos
xa = (x1 + x2 + ...... + xn)/n
AVALIAES
-
A mediana uma medida obtida aps a ordenao crescente dos

elementos, representada pelo elemento de ordem central no caso de n
mpar, ou pela mdia aritmtica dos dois elementos centrais quando n par
A moda corresponde ao elemento que ocorre com maior frequncia,
podendo at mesmo no existir
3.Medidas de Disperso
-
So instrumentos matemticos que permitem aferir os desvios dos

elementos da amostragem em relao medida de tendncia central
No processo avaliatrio, as duas medidas de disperso mais importantes
so o desvio padro e o coeficiente de variao
AVALIAES
-
O desvio padro (s) no caso de estudos com amostragem calculado por:
s = ( (xi xa)2 / (n 1))0,5

-
O coeficiente de variao Cv a relao entre o desvio padro e a mdia

aritmtica, e os valores baixos de Cv indicam melhor condio de
amostragem. Se Cv inferior a 15%, h indicao de baixa disperso.
4.Saneamento amostral
-
Etapa tambm conhecida como eliminao de dados suspeitos, consiste em

verificar se na amostragem existem elementos que possuam desvios
acentuados em relao mdia
AVALIAES
-
O processo de saneamento amostral mais utilizado o critrio de

Chauvenet que consiste no clculo do valor de d/s da amostragem e em
seguida compar-lo com o valor d/s tabelado
Nesse critrio d representa a diferena entre um elemento da amostragem
e a mdia em valores absolutos e s o desvio padro
Como o teste especfico para cada elemento, o usual testar-se as
extremidades, ou seja, o maior e o menor elementos. Caso estes sejam
inferiores ao d/s tabelado, no h necessidade de saneamento amostral
A seguir transcrita uma parte da tabela de Chauvenet:
AVALIAES
Tabela de Chauvenet
(d/s)crit
(d/s)crit
5
6
7
8
9
10
12
14
1,65
1,73
1,80
1,86
1,92
1,96
2,03
2,10
16
18
20
22
24
26
30
40
2,16
2,20
2,24
2,28
2,31
2,35
2,39
2,50
AVALIAES
-
Caso contrrio, elimina-se aqueles elementos indesejveis e procede-se

novamente ao clculo da mdia, desvio padro, coeficiente de variao e
novo teste de saneamento
5.Intervalo de confiana
-
Como geralmente se trabalha com uma amostra extrada da populao, a

mdia aritmtica obtida xa refere-se amostra e no populao. Diante
disso, existe uma variao em torno do valor obtido, o que nos leva a
estabelecer um intervalo de confiana que pode ser escrito:
= xa
onde,
- mdia populacional
erro de amostragem
AVALIAES
-
A frmula que expressa o erro da amostra a seguinte:
= zc [ s / (n)0,5 ]
onde,
zc coeficiente de confiana extrado da tabela de reas delimitadas pela
curva normal reduzida (curva de GAUSS)
6.Distribuio t de Student
-
Quando se trabalha pequenas amostras (n < 30) utiliza-se a distribuio t

de Student ao invs da curva de GAUSS
AVALIAES
-
Neste caso, a frmula que expressa os extremos do intervalo de confiana

a seguinte:
= tp [ s / (n - 1)0,5 ]
onde,
tp extrado da tabela de Student partindo-se da confiana desejada e graus
de liberdade n 1
-
Apresenta-se como ilustrao uma parte da tabela de Student:
AVALIAES
n-1/Conf
80%
n-1/Conf
80%
4
5
6
7
8
9
1,53
1,48
1,44
1,42
1,40
1,38
10
11
12
13
14
15
1,37
1,36
1,36
1,35
1,34
1,34
AVALIAES
7.Campo de arbtrio
-
Na antiga NBR 5676 o campo de arbtrio era o prprio intervalo de

confiana, calculado da forma descrita anteriormente
Pela nova NBR 14.653 no caso de tratamento por fatores, o campo de
arbtrio do avaliador fica restrito a 10% em torno do valor mdio, devendo
o avaliador justificar caso no adote o valor mdio (permitido
arredondamento de 1%)
AVALIAES
EXERCCIO RESOLVIDO
Exerccio
Efetuar o tratamento estatstico descritivo nos dados homogeneizados no exerccio
realizado, obtendo:
a) Amplitude da amostra, mdia aritmtica, desvio padro e coeficiente de variao
b) Saneamento amostral pelo critrio de Chauvenet
c) Intervalo de confiana (modelo de Student)
d) Campo de arbtrio para a avaliao
e) Valor final do imvel supondo tratar-se de um lote medindo 12 x 30 m
f) Grau de fundamentao da avaliao considerando a tabela de enquadramento da
norma aplicada ao presente caso
g) Grau de preciso da avaliao
AVALIAES
Dados de pesquisa homogeneizados
Amostra n
Valores
homogeneizados
(R$/m2)
1
2
3
4
5
6
7
8
9
31,85
40,95
38,91
30,00
27,13
33,25
27,23
28,67
33,25
a) Amplitude
A = 40,95 27,13
A = 13,82
Nmero de elementos
n=9
AVALIAES
Mdia aritmtica calculada
xa = 32,36
Desvio padro
i
xi
xi xa
(xi xa)2
1
2
3
4
5
6
7
8
9
27,13
27,23
28,67
30,00
31,85
33,25
33,25
38,91
40,95
-5,23
-5,13
-3,69
-2,36
-0,51
+0,89
+0,89
+6,55
+8,59
(xi xa)2
27,35
26,32
13,62
5,57
0,26
0,79
0,79
42,90
73,79
191,39
s = ( (xi xa)2 / n 1)0,5

s = (191,39 / 9 1)0,5
s = 4,89
AVALIAES
Coeficiente de variao
Cv = s / xa
Cv = 4,89 / 32,36
Cv = 0,1511 ou 15,11%
b) Saneamento amostral
d/s superior:
d/s = l 40,95 32,36 l = 1,76
4,89
d/s inferior:
d/s = l 27,13 32,36 l = 1,07
4,89
d/s crtico (tabelado para n=9):
d/s = 1,92
No h necessidade de saneamento amostral, a amostra pode
ser aproveitada em sua totalidade
AVALIAES
c) Intervalo de confiana
= xa com = tp [ s / (n - 1)0,5 ]
limite inferior:
xa - = 32,36 1,40 . 4,89/(9 - 1)
xa - = 29,94
0,5
limite superior:
xa + = 32,36 + 1,40 . 4,89/(9 - 1)
xa + = 34,78
O intervalo de confiana , portanto,
[ 29,94 ____ 34,78 ]
0,5
AVALIAES
d) Campo de arbtrio da avaliao
32,36 10% . 32,36 = 29,12
32,36 + 10% . 32,36 = 35,60
Na faixa de valores compreendida entre 29,12 e 35,60 o avaliador tem a
prerrogativa de adotar o valor unitrio do imvel, devendo entretanto
justificar caso no adote o valor 32,36
e) Valor final do imvel
32,36 x (12 x 30) = 11.649,60
Valor adotado = R$ 11.650,00 (arredondamento menor que 1%)
AVALIAES
f) Graus de fundamentao Os graus atingidos em cada item para a
presente avaliao esto indicados em destaque na tabela a seguir:
Item
Descrio
Grau III
Grau II
Grau I
Caracterizao do imvel
avaliando
Completa quanto a todas

as variveis analisadas
Completa quanto aos

fatores utilizados no
tratamento
Adoo de situao
paradigma
Coleta de dados de
mercado
Caractersticas conferidas
pelo autor do laudo
Caractersticas
conferidas por profissional credenciado pelo
autor do laudo
Podem ser utilizadas

caractersticas fornecidas
por terceiros
Quantidade mnima de
dados de mercado,
efetivamente utilizados
12
Identificao dos dados de

mercado
Apresentao de
dos dados analisadas,
com foto
Apresentao de
dos dados analisadas
Apresentao de
todas as caractersticas dos
dados correspondentes aos
fatores utilizados
Extrapolao
No admitida
Admitida para apenas

uma varivel
Admitida
Intervalo admissvel de
ajuste para cada fator e
para conjunto de fatores
0,90 a 1,10
0,80 a 1,20
0,50 a 1,50
AVALIAES
Somatrio e pontos mnimos:
Graus
III
II
Pontos mnimos
15
Itens obrigatrios no
grau correspondente
3, 5 e 6,
3, 5 e 6,
com os demais pelo

menos no grau II
no mnimo no grau II
Todos,
no mnimo grau I
Itens
Somatrio
Pontos Obtidos
10
Pontos mnimos: 9
Embora tenha-se atingido o mnimo de 9 pontos, no foi observada a
obrigatoriedade do item (6) no grau II
Grau de fundamentao alcanado: I
AVALIAES
g) Grau de preciso
Amplitude do intervalo de confiana obtido 34,78 29,94 = 4,84
Mdia aritmtica = 32,36
4,84/32,36 = 0,1495 ~ 15% que 30%
Grau de Preciso III
AVALIAO DE BENFEITORIAS E CONSTRUES
1.Introduo
-
Entende-se como benfeitoria qualquer melhoramento, incorporado

permanentemente ao solo pelo homem, que no pode ser retirado sem
destruio, fratura ou dano. Como exemplo, tem-se edificaes em geral e
obras de infra-estrutura
Para uma avaliao bem feita, deve-se conhecer o tipo de edificao ou
obra existente, suas caractersticas arquitetnicas e de acabamento, bem
como sua destinao (comercial, residencial, etc)
A avaliao de benfeitorias feita atravs da estimativa do custo de
reedio (reproduo seguida de depreciao) dos componentes da
edificao ou obra
2.Mtodo da Quantificao do custo

-
Introduzido pela NBR 14.653 e utilizado para identificar o custo de

reedio das benfeitorias. Pode ser apropriado pelo Custo Unitrio Bsico
de Construo (CUB em R$/m2) ou por oramento detalhado
3.Custo Unitrio Bsico (CUB)
-
A estimativa do custo de reproduo das benfeitorias pode ser feita atravs

de custos unitrios bsicos de construo, publicados mensalmente por
revistas especializadas como A CONSTRUO ou no site do SINDUSCON
(www.sinduscon-mg.org.br)
4.Avaliao de benfeitorias atravs do CUB

-
Para avaliao de benfeitorias atravs do CUB pode ser seguido o seguinte

procedimento:
(a) Vistoria
-
Tem como objetivo examinar as especificaes dos materiais aplicados,

estimativa do padro construtivo, verificao do estado de conservao e
idade aparente do imvel
Os dados recolhidos devem ser confrontados com as informaes
documentais contidas em plantas, escrituras, etc.
(b) Padro construtivo
-
A NBR 14.653 define padro construtivo como a qualidade das benfeitorias

em funo das especificaes dos projetos, materiais, execuo e mo de
obra efetivamente utilizados na construo
Em funo das caractersticas construtivas constatadas na vistoria,
comparam-se as especificaes da benfeitoria avalianda com as
especificaes padro da NBR 12.721
No relacionamento da benfeitoria avalianda com os projetos padro, devese procurar aquele projeto que mais se assemelha a ela, definindo-se o
padro construtivo
(c) Estimativa do custo unitrio bsico

-
De acordo com o tipo de imvel e seu padro construtivo, estima-se o custo

unitrio bsico da edificao
A seguir mostrada uma Tabela de caracterizao dos padres construtivos
em funo dos materiais utilizados desenvolvida na Escola de Engenharia da
UFMG
CARACTERIZAO DA CONSTRUO DE ACORDO COM OS MATERIAIS UTILIZADOS
PADRO
LOCAL
ALTO
NORMAL
BAIXO
PROLETRIO
Portas
Macia Almofadada
Compensado encerado
Compensado pintado
Metlico
Janelas
Madeira Alumnio
Madeira - Alumnio
Esquadrias de ao
Esquadria de ao
Banheiros
Granito
Mrmore
Cermica espelhada
Esmalte sinttico
Acessrios
Banheiro
Metais de luxo
Cuba Inox luxo
Metais cromados
Bacias simples
Metais niquelados
Bacias loua branca
Torneiras PVC
Bacias loua branca
Cozinha
Bancada granito
Cuba inox luxo
Bancada mrmore
Cuba inox simples
Bancada ardsia
Cuba inox simples
Bancada cimneto
Revestimento parede
Salas e quartos
Sistema tradicional
Massa paulista
Gesso
Ausncia
Revestimento
Cozinha e banhos
Cermica
Frmica
Cermica comum
Azulejo branco
Esmalte sinttico
Revestimento Externo
Fachada
Granito
Cermica de luxo
Cermica comumpastilha-tinta acrlica
Tinta PVA (sem

emassamento)
Ausncia
Pintura
Tinta Acrlica
Tinta PVA (com

emassamento)
Tinta PVA (sem

emassamento)
Ausncia
Adriano de Paula e Silva

Cristiane Machado Parisi
61
(d) Clculo da rea construda
-
A rea construda, tambm conhecida como rea equivalente, deve ser

calculada de acordo com a NBR 12.721 de acordo com a seguinte frmula
S = Ap + Aq . p
onde,
S rea equivalente de construo
Ap rea construda padro (privativa)
Aq rea construda de padro diferente
p percentual correspondente razo entre o custo estimado da rea de
padro diferente e o custo estimado para a rea padro sendo que:
reas cobertas: p > 0,5
reas descobertas: p > 0,25
(d) Frao ideal
-
Numa incorporao em condomnio, a razo entre a rea equivalente de

construo da unidade e a rea equivalente total, fornece a frao ideal
correspondente unidade. Essa frao ideal, multiplicada pela rea do
terreno fornece a quota da parte de terreno pertencente unidade
(e) rea privativa e rea til

-
comum confundir-se rea privativa com rea til. Entretanto, no clculo

da rea privativa esto includas as paredes internas e externas (exceto
50% das divisrias com outras unidades). Na rea til, no esto
consideradas as paredes, correspondendo basicamente rea de piso
(tambm chamada rea de vassoura)
(g) Estimativa do custo unitrio final
-
Os custos publicados geralmente abrangem as despesas mais comuns da

edificao, no estando includas despesas com projetos, elevadores,
fundaes especiais, instalaes especiais (centrais de gs, antena coletiva,
etc) e outros
Esses custos complementares so abrangidos atravs do seguinte modelo:
CF = CDI . BDI
onde,
CF custo unitrio de construo por m2 de rea equivalente
CDI custo direto
BDI benefcios e despesas indiretas
Os valores de CDI e BDI so calculados atravs de:
CDI = {CUB + [OE + OI + (OFe OFd)] / S}

BDI = (1 + A) . (1 + F) . (1 + L)
onde,
CUB custo unitrio bsico
OE oramento de elevadores
OI oramento de instalaes especiais
OFe oramento das fundaes efetivamente utilizadas
OFd oramento de fundaes diretas geralmente tomado como
0,03 . S . CUB
S rea equivalente global de construo
A taxa de administrao da construtora para a obra
F custos financeiros durante o perodo de construo
L taxa de lucro da construtora
5.Influncia do Fator de comercializao
-
Aps o clculo do custo de reedio das benfeitorias, deve-se considerar a

vantagem da coisa feita ou fator de comercializao
A vantagem da coisa feita o acrscimo de valor que tem um
determinado imvel pela sua vantagem de estar construdo e pronto para
ser utilizado, em relao outro semelhante, mas ainda por construir
6.Aplicao do Mtodo evolutivo

-
A formulao do mtodo evolutivo de acordo com a NBR 14.653 :
VI = (VT + CB) . fc
onde,
VI valor total do imvel
VT valor do terreno
CB custo de reedio das benfeitorias
fc fator de comercializao
7.Clculo do Fator de comercializao
-
Existem diversas maneiras de se estimar o fator de comercializao, entre

elas a metodologia financeira. Nesse caso, o fator de comercializao (fc)
estimado atravs de clculos de matemtica financeira, baseados nos
rendimentos que seriam acumulados durante o perodo de construo pelos
capitais terreno e benfeitorias
fc = 1 + {(tr . Ca) / [1 (tr . Ca)]}

com,
Ca = [(1 + i)n 1] / [i . (1 + i)n]
fc = 1 + {(tr . Ca) / [1 (tr . Ca)]}

com,
Ca = [(1 + i)n 1] / [i . (1 + i)n]

onde,
ca coeficiente de atualizao de uma srie de pagamentos
tr taxa de renda lquida mensal para o imvel
i taxa de juros mensal de mercado
n prazo em meses de execuo da obra para reproduo das benfeitorias
8.Mtodo do Custo de reproduo simplificado
-
Alguns avaliadores usam metodologias simplificadas no previstas nas

normas brasileiras. Nelas o avaliador utiliza o CUB, dando-lhe um acrscimo
arbitrrio por estimativa dos custos no incidentes (alguns avaliadores do
um acrscimo de 40 a 50% ao CUB, dependendo da situao)
9.Mtodo do Custo de reproduo pelo oramento detalhado

-
feito atravs do preenchimento de uma planilha de custos de acordo com

modelo da NBR 12.721
MTODO EVOLUTIVO E FATOR DE COMERCIALIZAO APLICAO PRTICA
MTODO EVOLUTIVO E FATOR DE COMERCIALIZAO APLICAO PRTICA
EXERCCIOS DE APLICAO
Exerccio 1
Calcular o custo unitrio final de rea equivalente de construo (CF), o
custo direto (CDI) e os benefcios e custos indiretos (BDI) para um prdio
residencial de 10 pavimentos , apartamentos de 03 quartos, padro normal,
com 6.500 m2 de rea equivalente. Adotar o custo unitrio bsico publicado
pelo SINDUSCON MG para o ms de fevereiro de 2006. So fornecidos
ainda os seguintes custos:
Elevadores: R$ 250.000,00
Fundaes: R$ 270.000,00
Instalaes Especiais: R$ 90.000,00
Juros: 18% aa
Prazo de empate de capital: 12 meses
Taxa de administrao: 12%
Taxa de lucro da construtora: 15%
RESOLUO
Para um prdio de 10 pavimentos, 03 quartos, padro NORMAL, o CUB
segundo o SINDUSCON-MG para o ms de fevereiro de 2006 de R$ 707,06
OFd = 0,03 . S . CUB = 0,03 . 6.500 . 707,06 = 137.876,70
OFd = R$ 137.876,70
CDI = {CUB + [OE + OI + (OFe OFd)] / S}
CDI = {707,06 + [250.000 + 90.000 + (270.000 137.876,70)] / 6.500}
CDI = R$ 779,69
BDI = (1 + A) . (1 + F) . (1 + L)
BDI = (1 + 0,18) . (1 + 0,12) . (1 + 0,15)
BDI = 1,52
CF = CDI . BDI = 779,69 . 1,52
CF = R$ 1.185,13
Exerccio 2
Avaliar um apartamento com 100 m2 de rea equivalente, sabendo-se que:
O valor do terreno (VT) onde se situa o apartamento de R$ 10.000,00
A frao ideal de terreno pertencente unidade (fi) de 0,125
O custo da benfeitoria depreciada (CB) de R$ 50.000,00
O fator de comercializao (fc) de 1,10
RESOLUO
VI = (VT + CB) . fc
VI = (10.000 . 0,125 + 50.000) . 1,10
VI = R$ 56.375,00
DEPRECIAO DE IMVEIS
1.Conceitos
-
A depreciao de uma benfeitoria pode ser entendida como a perda de sua

aptido em atender o fim a que foi destinada. Pode-se tambm considerar a
depreciao como a perda de valor sofrida por uma benfeitoria
A depreciao pode ser, principalmente, de ordem fsica ou funcional
A depreciao fsica ocorre em funo de causas intrnsecas ao imvel, como o
desgaste fsico de suas partes constituintes. Tal desgaste pode ser provocado
pelo uso constante durante os anos ou por causas acidentais
A depreciao funcional pode ser provocada, no caso de imveis, por:
Inadequao: uma casa em que se obrigado a atravessar um dormitrio
para se chegar a outro;
Superao: desenvolvimento de novas tcnicas e materiais cermica no
banheiro no lugar de tinta leo;
DEPRECIAO DE IMVEIS
Anulao: inadaptabilidade para outros fins armazm que por restrio do
zoneamento no pode mais funcionar e no possvel sua adaptao para
outro fim
2.Importncia da depreciao
-
O valor das benfeitorias calculado pelo mtodo do custo de reproduo referese condio do imvel novo
A maioria das avaliaes feita para imveis usados
necessrio aplicar um fator de depreciao que reflita a perda de valor sofrida
pelo bem ao longo dos anos
3.Clculo da depreciao
-
Para avaliar a depreciao deve-se inicialmente analisar a idade aparente do

imvel avaliando, sua vida til e valor residual. Existem tabelas sugerindo
valores para essas grandezas
DEPRECIAO DE IMVEIS
Tabela exemplo da literatura - Vida til e valores residuais tpicos
TIPO
VIDA TIL (ANOS)
VALOR RESIDUAL
CASA
60
0,20
APARTAMENTO
50
0,10
SALA
50
0,10
LOJA
60
0,20
GALPO
60
0,20
O valor residual de um bem o valor de sucata ou de demolio, que resta

desse bem ao fim de sua vida til
Um edifcio que cessa de prestar servio, pode ser adquirido por um demolidor
que queira revender seus materiais reaproveitveis, como portas, janelas,
telhas, aparelhos sanitrios, etc
O valor de demolio obtido pela diferena da soma do preo de venda
desses materiais com o custo de demolio e limpeza do terreno
DEPRECIAO DE IMVEIS
4.Mtodos de clculo
-
Os principais mtodos para o clculo da depreciao so:

(a) Mtodo da linha reta
Nesse mtodo, a depreciao funo da idade do bem, com variao uniforme

ao longo de sua vida til
O fator depreciao calculado por:
d = 1 [(1-r) (x/n)]
onde,
d fator de depreciao
x idade aparente (anos)
n vida til (anos)
r valor residual
DEPRECIAO DE IMVEIS
Grfico do Mtodo da linha reta
DEPRECIAO DE IMVEIS
Exemplo de aplicao
Um certo edifcio, tendo uma vida til provvel de 50 anos, est atualmente
com 20 anos de uso aps sua construo. O valor calculado pelo mtodo do
custo de reproduo de R$ 900,00/m2. Supondo que no final dos 50 anos
seu valor residual seja 20% do valor inicial, calcular o valor unitrio atual do
imvel.
DEPRECIAO DE IMVEIS
(b) Mtodo da parbola de KUENTZLE
-
Apresenta menores depreciaes na fase inicial e maiores na fase final, o que

compatvel com o desgaste progressivo dos componentes de um edifcio
d = 1 [(1-r) (x/n)2]
Exemplo de aplicao:
Calcular o valor unitrio atual para o imvel do exerccio anterior.
DEPRECIAO DE IMVEIS
(c) Mtodo de ROSS
-
um mtodo intermedirio entre o mtodo da linha reta e o mtodo da

parbola (KUENTZLE)
d = 1 {(1-r) . (1/2) . [(x/n) + (x/n)2]}

Exemplo de aplicao:
Calcular o valor unitrio atual para o imvel do exerccio anterior.
DEPRECIAO DE IMVEIS
Grfico comparativo dos trs mtodos
DEPRECIAO DE IMVEIS
(d) Mtodo de HEIDECKE
-
O critrio de HEIDECKE calcula a depreciao considerando exclusivamente a

conservao do imvel
Os valores de depreciao propostos por HEIDECKE so calculados pela tabela a
seguir
DEPRECIAO DE IMVEIS
Tabela de HEIDECKE
ESTADO
DEPRECIAO
a) Novo
0,00
b) Entre novo e regular
0,32
c) Regular
2,52
d) Entre regular e reparos simples
8,09
e) Reparos simples
18,10
f) Entre reparos simples e importantes
33,20
g) Reparos importantes
58,60
h) Entre reparos importantes e sem valor
75,20
i) Sem valor
100,00
O critrio de HEIDECKE incompleto, pois avalia a depreciao do imvel

sem levar em conta sua obsolescncia funcional
Entretanto, a parte esquerda da tabela (estado de conservao) utilizada
no critrio misto de ROSS-HEIDECKE
DEPRECIAO DE IMVEIS
(e) Mtodo de ROSS-HEIDECKE
-
um mtodo misto, que combina o estado de conservao do imvel com a

idade em percentual da vida til provvel. O critrio de ROSS-HEIDECKE o
mais utilizado na engenharia de avaliaes
d = {100 [k . (1-r)]} / 100

com k obtido na tabela de ROSS-HEIDECKE
DEPRECIAO DE IMVEIS
Tabela ROSS-HEIDECKE
Estado de conservao
Idade em %
da vida til
1,02
1,05
3,51
9,03
18,9
33,9
53,1
75,4
2,08
2,11
4,55
10,0
19,8
34,6
56,6
75,7
3,18
3,21
5,62
11,0
20,7
35,3
54,1
76,0
4,32
4,35
6,73
12,1
21,6
36,1
54,6
76,3
10
5,50
5,53
7,88
13,2
22,6
36,9
55,2
76,6
12
6,72
6,75
9,07
14,3
23,6
37,7
55,8
76,9
14
7,98
8,01
10,3
15,4
24,6
38,5
56,4
77,2
16
9,28
9,31
11,6
16,6
25,7
39,4
57,0
77,5
18
10,6
10,6
12,9
17,8
26,8
40,3
57,6
77,8
20
12,0
12,0
14,2
19,1
27,9
42,2
58,3
78,2
22
13,4
13,4
15,6
20,4
29,1
42,2
59,0
78,5
24
14,9
14,9
17,0
21,8
30,3
43,1
59,6
78,9
26
16,4
16,4
18,5
23,1
31,5
44,1
60,4
79,3
28
17,9
17,9
20,0
24,6
32,8
45,2
61,1
79,6
30
19,5
19,5
21,5
26,0
34,1
46,2
61,8
80,0
32
21,1
21,1
23,1
27,5
35,4
74,3
62,6
80,4
DEPRECIAO DE IMVEIS
34
22,8
22,8
24,7
29,0
36,8
48,4
63,4
80,8
36
24,5
24,5
26,4
30,5
38,1
49,5
64,2
81,3
38
26,2
26,2
28,1
32,2
39,6
50,7
65,0
81,7
40
28,8
28,8
29,9
33,8
41,0
51,9
65,9
82,1
42
29,9
29,8
31,6
35,5
42,5
53,1
66,7
82,6
44
31,7
31,7
33,4
37,2
44,0
54,4
67,6
83,1
46
33,6
33,6
35,2
38,9
45,6
55,6
68,5
83,5
48
35,5
35,5
37,1
40,7
47,2
56,9
69,4
84,0
50
37,5
37,5
39,1
42,6
48,8
58,2
70,4
84,5
52
39,5
39,5
41,9
44,0
50,5
59,6
71,3
85,0
54
41,6
41,6
43,0
46,3
52,1
61,0
72,3
85,5
56
43,7
43,7
45,1
48,2
53,9
62,4
63,3
86,0
58
45,8
45,8
47,2
50,2
55,6
63,8
74,3
86,6
60
48,8
48,8
49,3
52,2
57,4
65,3
75,3
87,1
62
50,2
50,2
51,5
54,2
59,2
66,7
75,4
87,7
64
52,5
52,5
53,7
56,3
61,1
61,3
77,5
88,2
66
54,8
54,8
55,9
58,4
69,0
69,8
78,6
88,8
DEPRECIAO DE IMVEIS
68
57,1
57,1
58,2
60,6
64,9
71,4
79,7
89,4
70
59,5
59,5
60,5
62,8
66,8
72,9
80,8
90,9
72
62,2
61,9
62,9
85,0
68,8
74,6
81,9
90,6
74
64,4
64,4
65,3
67,3
70,8
76,2
83,1
91,2
76
66,9
66,9
67,7
69,6
72,9
77,9
84,3
91,8
78
69,4
69,4
72,2
71,9
74,9
89,6
85,5
92,4
80
72,0
72,0
72,7
74,3
77,1
81,3
86,7
93,1
82
74,6
74,6
75,3
76,7
79,2
83,0
88,0
93,7
84
77,3
77,3
77,8
79,1
81,4
84,8
89,2
94,4
86
80,0
80,0
80,5
81,6
83,6
86,6
90,5
95,0
88
82,7
82,7
83,2
84,1
85,8
88,5
91,8
95,7
90
85,5
85,5
85,9
86,7
88,1
90,3
93,1
96,4
92
88,3
83,3
88,6
89,3
90,4
92,2
94,5
97,1
94
91,2
91,2
91,4
91,9
92,8
94,1
95,8
97,8
96
94,1
94,1
94,2
94,6
95,1
96,0
97,2
98,5
98
97,0
97,0
97,1
97,3
97,6
98,0
98,0
99,8
100
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
DEPRECIAO DE IMVEIS
EXERCCIOS SOBRE DEPRECIAO
Exerccio 1
Sabendo-se que o valor de uma benfeitoria calculada como nova pelo

mtodo do custo de reproduo de R$ 100.000,00, calcular seu valor aps
depreciao, pelo mtodo de ROSS-HEIDECKE, considerando:
Idade aparente: 20 anos
Vida til estimada: 40 anos
Estado de conservao: Reparos simples
Valor residual: 20% do valor novo
Exerccio 2
Exemplo de clculo de depreciao de imveis em uma ao judicial
QUADRO RESUMO DE AVALIAES REALIZADAS PARA FINS DE
DESPROPRIAO
GLEBAS URBANIZVEIS
1.Introduo
-
Glebas urbanizveis so imveis situados dentro do permetro urbano ou

zona de expanso urbana que apresentam condies naturais localizao,
rea e topografia favorveis para ocupao, desprovidos de melhoramentos
urbanos e cujo aproveitamento mais eficiente depende de obras civis de
arruamento e urbanizao
As glebas podem ser urbanas (com destinao residencial, comercial,
industrial ou mista) ou no urbanas (com destinao industrial,
agropastoril, chacreamento, etc)
2.Conceitos bsicos
-
Denomina-se aproveitamento eficiente aquele recomendvel para o

local, em uma certa poca, observada a tendncia de uso circunvizinho,
dentre os permitidos pelas posturas
Coeficiente de paridade a relao entre os preos unitrios de venda
dos lotes (ou reas teis aps o parcelamento) e o preo da gleba bruta
GLEBAS URBANIZVEIS
3.Legislao pertinente
-
Em evoluo cronolgica, o parcelamento do solo urbano saiu de um quadro

em que o Poder Pblico acabava por se tornar o responsvel nico pelas
obras de implantao at o inverso, em que o empreendedor, para ter
regulares suas unidades, se v obrigado a implantar o loteamento de forma
completa
A lei atualmente regula o parcelamento do solo a Lei Federal 6.766/79
e, no caso de belo Horizonte, a Lei Municipal 7.166/96
GLEBAS URBANIZVEIS
LEI 6.766, DE 19 DE DEZEMBRO DE 1979, QUE DISPE SOBRE O
PARCELAMENTO DO SOLO URBANO E D OUTRAS
PROVIDNCIAS
Atualmente esta a legislao que se encontra em vigor e ela estabelece, entre
vrios outros assuntos:
A rea mnima de 125,00 m2 e frente mnima de 5,00 m salvo quando a
legislao estadual ou municipal determinar maiores exigncias;
A exigncia de se respeitar uma faixa mnima non aedificandi de 15,00 m para
cada lado das margens de rios e crregos e do eixo de rodovias, ferrovias e
dutos;
A exigncia de que as vias dos loteamentos devero articular-se com as vias
adjacentes oficiais, existentes ou projetadas, e harmonizar-se com a topografia
local;
GLEBAS URBANIZVEIS
A exigncia de se resguardar para o Municpio um mnimo de 35% da rea
bruta da gleba a ttulo de doao, sendo um mnimo 15% do total para
equipamentos institucionais e um mnimo de 20% para implantao do sistema
virio (suprimida em recente modificao da Lei, porm incorporada em
grande parte das leis municipais de uso e ocupao do solo urbano) ;
A proibio do parcelamento de terrenos sujeitos a inundaes anteriormente
execuo de providncias que garantam o escoamento das guas;
A proibio do parcelamento de terrenos de aterros com material nocivo
sade pblica sem que sejam previamente saneados;
A proibio do parcelamento de terrenos com declividade igual ou superior a
30% exceto nos casos onde forem atendidas exigncias especficas das
autoridades competentes;
A proibio do parcelamento de terrenos onde as condies geolgicas no
aconselham edificaes;
A proibio do parcelamento de terrenos de reas de preservao ecolgica ou
onde a poluio impea condies sanitrias suportveis at sua correo
GLEBAS URBANIZVEIS
Anteprojeto de implantao de loteamento
GLEBAS URBANIZVEIS
4.Mtodo Involutivo
o mtodo mais utilizado na avaliao de glebas urbanizveis
-
Na antiga NBR 8951/85 existe a definio de mtodo involutivo:

Mtodo indireto em que o valor de uma gleba definido partir da
considerao de que o melhor aproveitamento da gleba avalianda seria
obtido com o seu parcelamento em lotes
Seu conceito principal o de que, se for reproduzida na gleba avalianda a
situao observada em assentamento urbano prximo, o valor mdio dos
lotes que a gleba comporta deve equivaler ao mdio dos lotes existentes e
obtidos em pesquisa
GLEBAS URBANIZVEIS
A avaliao por esse processo considera a receita provvel da

comercializao desses lotes com base nos valores obtidos em pesquisa
Considera todas as despesas inerentes transformao da gleba bruta em
loteamento, inclusive lucro do empreendedor e despesas financeiras; e
define o valor mximo que pode ser atribudo gleba, para que seja
economicamente vivel o seu aproveitamento em face das premissas
adotadas
GLEBAS URBANIZVEIS
5.Formulao do Mtodo Involutivo
A equao geral para avaliao da gleba :
X + D + L = VL
X = VL D L
onde,
L lucro do empreendedor
Vl valor de venda dos lotes
GLEBAS URBANIZVEIS
6.Mtodos Simplificados
Devido grande extenso do mtodo involutivo, costuma-se utilizar
mtodos simplificados. Os principais so:
(a) Critrio de Olave (Uruguai)
X = {[ S (1 K) . q] / (1 + L)} - D
(b) Critrio de Caires (Brasil)
X = S (1 K) . [(q / 1,15) (1,3 . p)]
GLEBAS URBANIZVEIS
X = S (1 K) . [(q / 1,15) (1,3 . p)]

nessas equaes:
S rea total da gleba
K percentual da gleba a ser destinado a reas institucionais, verdes e
circulao
q valor mdio unitrio dos lotes circunvizinhos
L lucro do empreendedor (para os mtodos simplificados, o valor de L deve
entrar na equao pelo decimal correspondente ao percentual de lucro
sobre o valor de vendas dos lotes)
p custo unitrio mdio das obras de urbanizao
GLEBAS URBANIZVEIS
EXERCCIO PROPOSTO
AVALIAO DE GLEBA URBANIZVEL
Avaliar a gleba urbanizvel com as caractersticas e consideraes descritas
a seguir:
rea da gleba (S): 48.400,00 m2
% da gleba a ser destinado s reas institucionais, verdes, etc (K): 0,35
Valor mdio unitrio do m2 de lote na regio da gleba (q): R$ 18,00/m2
Servios de urbanizao
(mdulos de 1.000 m2 Mensal Revista Construo):
Servios topogrficos: R$ 430,31
Rede de iluminao: R$ 964,52
Terraplenagem leve: R$ 315,69
Rede de esgoto: R$ 3.417,70
GLEBAS URBANIZVEIS
Admitir loteamento entregue com ruas de terra
A gleba j possua esgoto em 40% de sua extenso
Despesas de venda (DV): 5% do valor de venda dos lotes (Vl)
Despesas de compra (DC): 2% do valor bruto da gleba
Lucro do empreendedor (L): 14% do valor de venda dos lotes (Vl)
Para a avaliao, utilizar os mtodos de Olave, Caires e o mtodo
involutivo tradicional
REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS
(1) Silva, A. P. Apostilas do Curso de Especializao em Construo Civil da
EEUFMG, Belo Horizonte, 2006
(2) Norma Brasileira para Avaliao de Bens (NBR 14.653/2004)
(3) Maia Neto, Francisco - Roteiro Prtico de Avaliaes e Percias Judiciais, Editora
Del Rey, Belo Horizonte, 2003
(4) IBAPE MG - Instituto Mineiro de Avaliaes e Percias de Engenharia
Fundamentos das Avaliaes Patrimoniais em Engenharia - Autores diversos
(5) Dantas, Rubens Alves Engenharia de Avaliaes Uma introduo
metodologia cientfica, Editora Pini, So Paulo, 2003
(6) Moreira, Alberto Llio - Princpio de Engenharia de Avaliaes, Editora Pini, So
Paulo, 1994
(7) Abunahman, Srgio Antnio Engenharia Legal e de Avaliaes, Editora Pini, So
Paulo, 1999
(8) Fiker, Jos - Avaliao de imveis urbanos, Editora Pini, So Paulo, 1997

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AVALIAES IMOBILIRIAS

CURSO DE ESPECIALIZAO EM CONSTRUO CIVIL

Engenharia de avaliaes no Brasil

No uma cincia exata

Quantia mais provvel pela qual se negociaria voluntariamente e

Valor representativo da parcela do bem que se deseja segurar

Valor correspondente totalidade dos bens de pessoa fsica ou jurdica

Quantia representativa do valor do bem ao final de sua vida til

4.Classificao dos bens

Exemplo: Fundo de Comrcio

Fundo de comrcio de uma empresa , basicamente, o valor de seu ponto

Parte 1: Procedimentos gerais;

Parte 2: Imveis urbanos;

Parte 3: Imveis rurais;

Parte 5: Mquinas, equipamentos, instalaes e bens industriais em geral;

Parte 6: Recursos naturais e ambientais;

Parte 7: Patrimnios histricos.

A realizao dos laudos de avaliao atribuio exclusiva dos profissionais

A ART a maneira pela qual so registrados os contratos, escritos e verbais,

Define o valor atravs de comparao com dados de mercado

Apropria o valor da benfeitoria atravs da reproduo dos custos de seus

Apropria o valor do imvel ou de suas partes constitutivas com base na

Baseado em modelo de estudo de viabilidade tcnico-econmica para a

Parcelamento da gleba em lotes

Para o caso de glebas urbanizveis, o mtodo involutivo pode ser expresso

Identifica o valor de um bem pelo somatrio dos valores de seus

Prepondera a subjetividade, no sendo utilizado qualquer instrumento

O tratamento dispensado aos elementos formadores de valor estatstico

O tratamento para alcanar a convico de valor deve ser baseado em

De acordo com a NBR 14.653, a especificao de uma avaliao ser

Existem regras para enquadramento dos laudos:

A seguir so mostradas as tabelas para a opo por tratamento por fatores:

Completa quanto a todas

Completa quanto aos

Podem ser utilizadas

Identificao dos dados de

Admitida para apenas

Somatrio e pontos mnimos

com os demais pelo

Parte 1 Procedimentos Gerais

visa possibilitar o conhecimento do imvel avaliando e o contexto

levantamento de dados de campo cuja semelhana orientar as concluses

(c) Tratamento por fatores de homogeneizao

procura-se equalizar as diferenas existentes entre os diversos elementos

A seguir mostrado um Quadro de Tratamento por Fatores:

os coeficientes so aplicados sobre os valores unitrios ou valores por

(d) Tratamento estatstico

aps o tratamento por fatores de homogeneizao obtm-se um conjunto

em avaliaes onde existam benfeitorias adota-se o clculo do valor de

deve ser feita a determinao do valor final da avaliao

6.Componentes finais e anexos

Durante o processo avaliatrio, aps a pesquisa de dados e sua

2.Medidas de Tendncia Central

Mdia aritmtica simples a soma de todos os elementos da amostra

xa = (x1 + x2 + ...... + xn)/n

A mediana uma medida obtida aps a ordenao crescente dos

So instrumentos matemticos que permitem aferir os desvios dos

O desvio padro (s) no caso de estudos com amostragem calculado por:

s = ( (xi xa)2 / (n 1))0,5

O coeficiente de variao Cv a relao entre o desvio padro e a mdia

Etapa tambm conhecida como eliminao de dados suspeitos, consiste em

O processo de saneamento amostral mais utilizado o critrio de

Caso contrrio, elimina-se aqueles elementos indesejveis e procede-se

Como geralmente se trabalha com uma amostra extrada da populao, a