AVALIAES DE IMVEIS EM MASSA

PARA EFEITOS DE TRIBUTOS MUNICIPAIS

Eng. Evelise Chemale Zancan

ROCHA

AVALIAES DE IMVEIS EM MASSA PARA EFEITOS DE

TRIBUTOS MUNICIPAIS
Ficha Catalogrfica

Z27

Zancan, Evelise Chemale

Avaliaes de imveis em massa para efeitos de tributos municipais /
Evelise Chemale Zancan. - Florianpolis : Rocha,1996.
121p.
inclui bibliografia
ISBN
1. Bens imveis - Avaliao 2. Engenharia Econmica 3. Imposto
predial e territorial urbano 4. Tributos municipais I. Ttulo.

CDD- 333.332

Coordenao Editorial: Jos Fernando da Silva Rocha

Servios Editoriais: Evelise Chemale Zancan
Servios Grficos e Industriais: Jos Fernando da Silva Rocha
Capa: Edisane B. Machado
Normalizao Bibliogrfica: Maria da Silva C. Bousfield - 069. CRB - 14

Rocha Grfica e Editora Ltda.

Rua Santo Saraiva 172.
88 070 -100 - Florianpolis- Santa Catarina - Brasil
Fone: (048) 248 1064 Fax: (048) 248 2538
1 Edio, outubro/96
1 tiragem: 1000 exemplares

Para o meu pai, Wilson Jos, exemplo de vigor e fora de trabalho. (in memorian)
Ao Fernando, meu esposo e Cirley, minha me pelo incentivo, compreenso e
carinho em todas as horas deste trabalho.

PREFCIO
Em nossos dias quando tanto se fala em reformulao do Ensino de
Engenharia no Brasil, com satisfao que prefacio este livro da Prof. Evelise Chemale
Zancan, que apresenta com muita propriedade o tema de Engenharia de Avaliaes,
retratando a grande experincia do autor no assunto, embasando o trabalho em estudo de
caso na cidade de Cricima,SC, minha terra natal.
Este livro da Prof. Zancan traz importante contribuio sustentabilidade das
Prefeituras Brasileiras, tratando de uma metodologia para avaliaes de imveis em massa
para efeitos de cobrana de tributos municipais, quando a maioria das cidades cobra os
impostos sem o conhecimento efetivo do bem que est sendo tributado, gerando assim,
grandes injustias sociais. Este livro demonstra como o Engenheiro de Avaliaes pode
resolver esta questo cobrando o tributo realmente pelo valor do imvel, caminhando-se
ento, para a Planta de Valores Genricos baseado em dados reais e atualizados.
Como pesquisador na rea de Cadastro Multifinalitrio muito me satisfaz
quando observo que no se trata de um livro comum da Engenharia de Avaliaes, pois a
Prof. Zancan alicerou o seu trabalho no conhecimento do Cadastro Tcnico Multifinalitrio
Urbano para fazer sua obra, pesquisando os valores dos imveis da cidade de
Cricima,SC, mostrando assim uma efetiva contribuio estudantes e profissionais que
pretendam atuar neste campo de conhecimento.
Outro lado que no se pode omitir o fato que este trabalho aborda com
muita propriedade a questo da arrecadao tributria dos municpios, tema em pauta
atualmente em todo o Brasil, onde inmeras prefeituras encontram-se falidas.
Desta forma como coordenador do II COBRAC - Congresso Brasileiro de
Cadastro Tcnico Multifinalitrio e ex-aluno da UNESC - Universidade do Extremo Sul
Catarinense, onde a Prof. Zancan atua, sinto-me honrado em prefaciar um livro com
tamanho valor, seja no campo de atuao das Engenharias de Agrimensura, Cartogrfica e

Civil, alm de tocar oportunamente num ponto to propalado que a questo tributria dos
Municpios Brasileiros.
Carlos Loch
Prof. Dr. Titular Engenharia Civil/UFSC
Florianpolis, setembro/96

APRESENTAO

Solicitou-me

Professora

Evelise

Chemale

Zancan

que

realizasse

apresentao de sua obra. Seu convite foi incondicional. No cabia recus-lo, pelas
invulgares qualidades da autora e a da obra.
A autora filha de tradicional e conhecida famlia gacha, Dona Cirley e Wilson
Jos Chemale e hoje est casada com o Engenheiro Fernando Zancan.
Quando lhe foi entregue a lurea Destaque em Avaliaes/95 na Universidade
Federal do Rio Grande do Sul, foi um ato apenas de reconhecimento de sua intensa
participao na comunidade de inteligncias e competncias, que se formou na rea de
engenharia nas ltimas dcadas no Brasil.
O livro um curso sobre Engenharia de Avaliaes, abordando de uma maneira
clara, objetiva e sem mitificar os princpios que norteiam a determinao do valor,
coroando-o com o caso da cidade de Cricima no estado de Santa Catarina, aplicvel a
qualquer cidade para avaliaes de imveis em massa.
Este trabalho, fruto de uma longa pesquisa da Professora Evelise leitura
obrigatria para os tcnicos nesta rea de engenharia, para os responsveis pela
administrao de qualquer cidade e sintetiza os esclarecimentos necessrios para os
contribuintes de tributos municipais.

Prof. Ib Ilha Moreira Filho

UFRGS
Porto Alegre, setembro/96.

SUMRIO

PREFCIO
APRESENTAO
INTRODUO ............................................................................................................ 9

CAPTULO 1 - CADASTRO TCNICO URBANO

1.1 CONSIDERAES INICIAIS................................................................................ 10

1.2 ASPECTOS CONCEITUAIS DO CADASTRO......................................................... 11
1.3 Cadastro Tcnico Urbano .................................................................................. 13
1.3.1 Contedo do Cadastro Tcnico Urbano .......................................................... 13
1.3.2 Objetivo do Cadastro Tcnico Urbano .......................................................... 15
1.4 CADASTRO MULTIFINALITRIO......................................................................... 17
1.5 CADASTRO FISCAL ........................................................................................... 19
1.5.1 Definio e Contedo ..................................................................................... 19
1.5.2 Tributao Imobiliria Urbana........................................................................ 20
1.6 ORGANIZAO E IMPLANTAO DO CADASTRO FISCAL ................................. 22
1.7 ATUALIZAO CADASTRAL............................................................................... 24
CAPTULO 2 - ENGENHARIA DE AVALIAES APLICADA A IMVEIS EM MASSA
2.1 MTODOS AVALIATRIOS ................................................................................ 26
2.2 NVEL DE PRECISO DA AVALIAO EM MASSA.............................................. 29
2.3 INFERNCIA ESTATSTICA................................................................................. 30
2.3.1 Natureza da Inferncia Estatstica .................................................................. 32
2.3.2 Modelo Clssico Linear.................................................................................. 33
2.3.3 Propriedades das Distribuies Amostrais..................................................... 35
2.3.4 Intervalo de Confiana e Teste de Hiptese ................................................... 35
2.3.5 Correlao ..................................................................................................... 37
2.3.6 Anlise de Varincia...................................................................................... 38
2.3.7 Testes Complementares................................................................................. 41
2.3.7.1 Homocedasticidade .................................................................................... 41
2.3.7.2 Normalidade dos Resduos .......................................................................... 43
2.3.7.3 Auto-Correlao........................................................................................... 44
2.3.7.4 Pontos Atpicos ............................................................................................ 46

2.3.7.5 Multicolinearidade ....................................................................................... 47

2.3.7.6 Modelos Via Transformao ........................................................................ 49
2.4 AVALIAO EM MASSA DOS IMVEIS ............................................................. 50
2.4.1 Definio e Finalidade ................................................................................... 50
2.4.2 Caractersticas das Avaliaes em Massa ...................................................... 51
2.4.3 Organizao das Avaliaes em Massa .......................................................... 52
2.4.4 Elaborao das Avaliaes em Massa ........................................................... 54
2.4.5 Etapas para Elaborao.................................................................................. 55
2.4.5.1 Coleta de Dados......................................................................................... 55
2.4.5.2 Tratamento dos Dados................................................................................ 58
2.4.5.3 Atualizao.................................................................................................. 59
CAPTULO 3 - METODOLOGIA PARA EXECUO DA AVALIAO EM MASSA
3.1 OBJETIVO GERAL DO CONVNIO...................................................................... 62
3.2 FICHA DE COLETA DE DADOS DOS IMVEIS..................................................... 66
3.2.1 Emisso do Boletim do Mercado Imobilirio .................................................. 70
3.2.2 Contedo do Boletim do Mercado de Imveis................................................ 71
3.3 Amostragem ...................................................................................................... 72
3.4 VISTORIA DA AMOSTRA.................................................................................... 74
3.5 ESTUDO DAS VARIVEIS................................................................................... 75
3.5.1 Consideraes Gerais sobre as Variveis....................................................... 75
3.5.2 Variveis Independentes Quantitativas.......................................................... 76
3.5.3 Variveis Independentes Qualitativas............................................................ 79
3.5.4 Resumo das Variveis Independentes............................................................ 85
3.5.5 Varivel Dependente ...................................................................................... 87
CAPTULO 4 - ANLISE DOS MODELOS
4.1 CONSIDERAES INICIAIS ................................................................................ 88
4.2 PRIMEIRO PROCESSAMENTO............................................................................ 89
4.3 SEGUNDO PROCESSAMENTO............................................................................ 97

CONSIDERAES FINAIS.......................................................................................106
REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS ...........................................................................114

Esta obra destina-se aos profissionais e estudantes de Engenharia de

Agrimensura, Cartogrfica, Civil e Arquitetura que trabalham ou desejam dedicarse Administrao Municipal nas reas de Cadastro Tcnico Urbano e Planta de
Valores Genricos. Constitui-se de uma metodologia para avaliao de imveis em
massa para efeitos de cobrana de tributos municipais.
A amostra dos imveis foi extrada de um banco de dados do mercado
imobilirio da cidade, organizado e atualizado mensalmente por um convnio
firmado entre Sindicatos da Construo Civil e Compra e Venda de Imveis /
Prefeitura Municipal e Universidade. Este banco de dados permite as avaliaes
dos imveis em massa com emprego de modelos estatsticos de mltiplas variveis
de carter geral, inseridas no cadastro urbano ou que devero ser contempladas
mediante recadastramento.

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88 058 - 400 Fone(fax): (048) 269 1491

INTRODUO

A Constituio Brasileira estabelece que os municpios

gerem

recursos financeiros auto-sustentao da mquina administrativa. Esses

recursos viabilizam-se pela arrecadao de impostos, por intermdio das
informaes atualizadas do cadastro urbano e avaliao em massa dos imveis.
Para realizar a avaliao em massa dos imveis de um municpio
necessrio organizar um banco de dados do mercado imobilirio.
Este trabalho demonstra a viabilidade da implantao do banco de
dados, cujas informaes so contempladas no cadastro, permitindo as
avaliaes em massa dos imveis por meio de convnio entre Sindicatos da
Construo e Compra e Venda de Imveis/Prefeitura/Universidade.
A avaliao em massa dos imveis, baseada numa metodologia
cientfica sustentada pelo banco de dados imobilirio, permite a administrao
municipal corrigir eventuais injustias fiscais praticadas na cobrana de impostos
como IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) e ITBI (Imposto de Transmisso
sobre Bens Imveis).
A pesquisa tem como objetivo geral desenvolver uma metodologia
para avaliao em massa dos imveis para efeito de cobrana de tributos
municipais, baseada na organizao do banco de dados do mercado imobilirio

de uma cidade de mdio porte, cujas variveis gerais, so contempladas no

cadastro urbano do municpio.

CAPTULO 1- CADASTRO TCNICO URBANO

1.1 CONSIDERAES INICIAIS

O espao fsico-territorial junto com a populao constituem os
recursos fundamentais de qualquer cidade; portanto todas as preocupaes que
envolvem esses recursos devem ser objeto de ateno de qualquer
administrao municipal.
Para BLACHUT, [1979] difcil administrar um pas e progredir
economicamente, sem o conhecimento rigoroso dos fatores que envolvem o uso
do solo, a propriedade, as condies do homem na terra, sua atividade e o
ambiente em que vive, recomendando a execuo de um cadastro polivalente,
elaborado por uma equipe de tcnicos de vrias reas afins.
A cidade a menor unidade de planejamento, sendo um organismo
vivo e dinmico, com modificaes constantes.
As cidades brasileiras tendem ao crescimento populacional,
provocadas por fluxos migratrios na busca de emprego e melhores condies
de vida, provocando ocupao desordenada do espao urbano.
Nesse cenrio, o cadastro tcnico urbano apresenta-se como
ferramenta indispensvel para fornecer informaes capazes de gerenciar os
problemas da cidade.

1.2 ASPECTOS CONCEITUAIS DO CADASTRO

A palavra cadastro utilizada correntemente por diversos setores de
atividades, com significado de descrio, catlogo de bens e informaes.
Segundo BAER[1989], na Repblica Federal da Alemanha, o
cadastro tem uma histria de mais de 100 anos. Instalado no princpio, como
cadastro fiscal com a finalidade de arrecadao de impostos sobre a terra, foi
transformado em cadastro jurdico e nos ltimos 40 anos iniciou a terceira etapa
da histria do cadastro: cadastro multifinalitrio. No perodo de reconstruo das
cidades, aps a Segunda Guerra Mundial, surgiu a necessidade de dispor de
maior quantidade de informaes curto prazo, transformando-se o cadastro
esttico em cadastro dinmico, adaptando-se aos requisitos da economia, do
planejamento e da administrao.
No Brasil, o cadastro urbano foi institucionalizado oficialmente pelo
Decreto Lei n 1.000 de 21 de outubro de 1969.
O cadastro um inventrio, um censo dos bens imveis de uma
cidade, pertencentes ao Estado e aos particulares (devidamente atualizado e
classificado), com objetivo a sua correta identificao: fsica, jurdica, fiscal e
econmica.
I. Aspecto fsico: Consiste na identificao dos limites do terreno e
edificaes do lote, assim como na sua descrio e classificao. Compreende
a identificao, aspectos topogrficos e equipamentos urbanos;
II. Aspecto jurdico: Consiste em estabelecer a relao do direito da
propriedade e posse dos bens imveis, mediante a identificao do cidado,
tributao do proprietrio e a inscrio no Registro Pblico;

III.

Aspecto

fiscal:

aspecto

fiscal

consiste

em

utilizar

procedimentos sistematizados na determinao dos tributos dos bens imveis;

IV. Aspecto econmico: Consiste na determinao da avaliao
cadastral do bem imvel.
Para GLORIA [1989], cadastro no seu conceito geral um registro
sistemtico e atualizado dos dados referentes s propriedades, ou seja, os
prdios na sua componente descritiva (ndice cadastral), numrica (elementos de
medio) e grfica (cartas cadastrais).
No sentido mais usual, o termo cadastro, se refere inscrio oficial
da localizao e extenso da propriedade, o valor do imvel para se obter um
conjunto de registros, estabelecidos metodicamente, dos imveis numa entidade
territorial. [EBERL,1981].
Segundo GUERREIRO [1989], o cadastro representa o meio por
excelncia de garantir ao registro a exatido do seu suporte fsico. De acordo
com o mesmo autor, o cadastro a generalidade do sistema de registro predial,
a base indispensvel para se poder comparar a identificao fsica e a prpria
existncia dos prdios, objeto dos direitos que se querem inscrever.
A necessidade da gesto de informaes especfica de acordo com
diferentes tipos de propriedades nas zonas rurais e urbanas.
Limita-se esse trabalho aos aspectos concernentes ao urbano:
portanto, cadastro urbano na concepo multifinalitrio e cadastro fiscal,
objetivando-se a avaliao em massa dos imveis de um municpio.

1.3 CADASTRO TCNICO URBANO

O cadastro tcnico urbano compreende o conjunto de informaes

descritivas da propriedade imobiliria pblica e particular, dentro do permetro
urbano de uma cidade, apoiado sempre no sistema cartogrfico prprio, que a
base para a representao dos dados de mltiplas finalidades [LOCH,1989].
Numa administrao municipal sem o conhecimento macro do
contexto na qual est inserida a cidade, sem informaes confiveis e
setorizadas, no ser possvel um planejamento fsico espacial integrado. As
informaes constantes no cadastro tcnico urbano so bsicas para as
definies de critrios justos para cobrana de impostos.
1.3.1- Contedo do Cadastro Tcnico Urbano

Com o crescimento urbano, o desenvolvimento industrial e a

instaurao da ordem social, onde o uso do solo se diversifica progressivamente,
surge a necessidade de contar com um sistema de registros geis e eficientes.
As cidades contemporneas convivem com problemas de toda ordem: falta de
planejamento urbano, transportes insuficientes, invases de terra, loteamentos
clandestinos, degradao ambiental, imigrao entre outros. Tais problemas
exigem da municipalidade respostas racionais e a soluo constitui a base de
qualquer ao que pretenda empreender: o financiamento dos recursos
humanos e tcnicos e a informao.
No planejamento, na criao de novos servios, na modificao dos
existentes, enfim, em todos os projetos que aspirem a resolver algum problema,
supe-se um requisito indispensvel, a existncia dos recursos econmicos
suficientes e a disponibilidade da informao confivel que permita estabelecer
metas realistas, planejamento de aes congruentes e predizer resultados.
Esses so os produtos de um cadastro, que, por um lado constitui
importante fonte de financiamento de desenvolvimento urbano, ao assentar as

bases da arrecadao dos impostos e, por outro lado, permite integrar um banco
de informaes multifinalitrio com aplicaes prticas, que ultrapassam os
propsitos estritamente fiscais.
Um cadastro moderno que usa tcnicas avanadas, particularmente
em matria de computao, representa meio idneo para fiscalizar, avaliar,
planejar e administrar o uso de um dos recursos mais importantes de toda uma
nao: o solo [EBERL,1981].
De acordo com LOCH,[1992], os cadastros temticos mais
importantes que compem o cadastro tcnico urbano so:
I. Imobilirio: O cadastro imobilirio urbano deve avaliar inicialmente
os princpios ou leis vigentes no Pas ou Estado, quanto ao parcelamento e
ocupao do solo urbano. A rea de um lote deve ser compatvel com a rea
mnima permitida; aps a definio precisa do permetro, necessrio analisarse o percentual da rea que apresenta edificaes, alm do posicionamento
destas, segundo o projeto aprovado na prefeitura;
II. Rede viria: A rede viria urbana tem importncia fundamental
dentro da cidade; pois proporciona o escoamento das pessoas e produtos. A
rede viria um dos fatores fundamentais no planejamento de uma cidade, pois
deve prever o aumento demogrfico, aumento do fluxo de veculos, bem como
acessos com demais cidades e regies;
III. Servios de infra-estrutura: Os servios de infra-estrutura urbana
so: rede de gua, rede de esgoto, rede de energia eltrica, rede de telefonia e
elementos de urbanizao;
IV. Planialtimtrico: A importncia do cadastro planialtimtrico urbano
reside na necessidade do conhecimento do relevo para implantao dos servios
de infra-estrutura e para a demarcao de reas de preservao permanente,
devido declividade do solo;

V.

Equipamentos

comunitrios: Plantas cadastrais contendo:

escolas, centros comunitrios, igrejas, hospitais, postos de sade, praas e

reas de lazer, clubes e correios;
VI. Uso do solo: De acordo com o plano diretor vigente, dever
fornecer informaes do zoneamento e do uso permitido, ndice de
aproveitamento, taxa de ocupao e o nmero mximo de pavimentos.
Os mapas temticos disponveis no municpio facilitam as definies
das variveis formadoras dos valores do imveis.

1.3.2 Objetivos do Cadastro Tcnico Urbano

Os principais objetivos do cadastro tcnico urbano, so segundo

LOCH,[1989]:
I. Coletar e armazenar informaes descritivas;
II. Manter atualizado o sistema descritivo das caractersticas da
cidade;
III. Implantar e manter atualizado o sistema cartogrfico;
IV. Fornecer dados fsicos para o planejamento urbano, amarradas ao
sistema cartogrfico;
V. Fazer com que o sistema cartogrfico e o descritivo gerem as
informaes necessrias execuo de planos de desenvolvimento integrado da
rea urbana;
VI. Tornar as transaes imobilirias mais confiveis, pela definio
precisa da propriedade;
VII. Colocar os resultados do cadastro urbano disposio dos
diversos rgos pblicos envolvidos com a terra;

VIII. Facilitar o acesso rpido e confivel aos dados gerados pelo

cadastro a todos os usurios que precisam informaes de propriedades
urbanas.
Para o PROJETO CIATA [1980], o cadastro tcnico urbano deve criar
um sistema que, de forma lgica e eficiente, promova o aumento de receitas
prprias do municpio, diminuindo sua dependncia de recursos externos, sem
perder de vista justia tributria e a organizao administrativa local, visando o
desenvolvimento e o bem-estar social. O cadastro tcnico deve criar uma infraestrutura administrativa condizente para solucionar problemas prprios e
acompanhar a tendncia desenvolvimentista do pas.
As informaes fidedignas da propriedade imvel e dos seus
respectivos proprietrios, constantes num cadastro tcnico urbano, so o
suporte da elaborao da avaliao em massa, que sustenta o clculo avaliatrio
dos imveis. No ser possvel a almejada tributao justa se os dados da terra
e suas benfeitorias forem incorretos e desatualizados.

1.4 CADASTRO TCNICO MULTIFINALITRIO

Um sistema cadastral multifinalitrio, quando as informaes

reunidas permitem a soluo de diferentes problemas. O sistema maneja
eficientemente diferentes informaes fixas e peridicas para fins especficos.
Estas informaes influenciam na quantificao dos problemas urbanos,
econmicos, ambientais, sociais, legais e fiscais, subsidiando decises quanto
ao planejamento, implantao, operao e administrao.

O planejamento de diversas aes numa prefeitura municipal

(Secretarias da fazenda, planejamento, meio ambiente), empresas pblicas e
concessionrias de energia, gua, esgoto e telefone, necessitam de uma mesma
base cartogrfica, bem como dados descritivos comuns. Nesse sentido o uso de
um banco de dados nico amplia-se para um maior nmero de usurios, com a
conseqente diminuio dos recursos na implantao do cadastro.
Cadastro polivalente ou multifinalitrio constitui o instrumento gil e
completo para a parametrizao dos modelos explorados de planejamento,
quando respaldados quanto estruturao e funcionalidade em metodologias e
procedimentos do campo das cincias, artes e tcnicas cartogrficas. Um dado
ou informao sobre uma rea contm pouco significado, se no for posicionado,
ou seja, se no for correlacionado espacialmente com a superfcie
terrestre.[MELO,1989]
O cadastro preconizado por GONALVES [1989], pois um cadastro
multifuncional de componente alfanumrica e grfica, cujo custo de produo e
manuteno no pode ser medido apenas pelas suas vantagens fiscais, mas
tambm pelos inmeros servios que pode prestar, incluindo os benefcios que
so dificilmente quantificveis.
Para LOCH [1992], o cadastro tcnico multifinalitrio a nica forma
para identificar e solucionar os problemas de demarcao, titulao, imposto
predial, uso racional da terra e consequentemente obter

a conservao

ambiental da rea, uma vez que esta avaliada rigorosamente em suas

caractersticas fsicas com o decorrer do tempo.
Apesar das

vantagens da implantao de um cadastro tcnico

multifinalitrio serem evidentes para os diferentes usurios, a sua implantao

no tem sido facilitada, estando longe de sua realizao. As empresas pblicas,
municipais e estaduais no esto acostumadas ao uso de uma informao nica
que atenda s necessidades de um todo, possibilitando a diviso dos benefcios

auferidos. Neste sentido muito ter que ser feito para a conscientizao da
implementao do sistema conjunto.
A

comunicao

junto

aos

rgos

interessados dever ser

implementada, em estudos de viabilidade econmica que comprovem a

implantao de cadastro tcnico multifinalitrio.
Na medida em que o cadastro tcnico multifinalitrio implantado
num municpio, as informaes constantes no banco de dados sero facilmente
acessadas na coleta das variveis que contribuem na formao dos valores para
a execuo da avaliao em massa dos imveis.
A execuo do cadastro fiscal viabiliza a implantao de cadastro
multifinalitrio numa cidade.

1.5 CADASTRO FISCAL

1.5.1 Definio e Contedo

O contedo do cadastro tcnico urbano fundamenta a base de cobrana

de impostos sobre a propriedade, que a essncia do cadastro fiscal. De todas
os tipos de cadastro que uma cidade pode necessitar, sem dvida nenhuma, no
cadastro fiscal reside o de maior importncia para uma administrao municipal.
As atenes voltadas para execuo de um cadastro fiscal so
redobradas, haja visto que as informaes subsidiam a arrecadao de tributos.
Para LASSEN [1989], o cadastro fiscal fornece a informao bsica
para a tributao da propriedade. As informaes contidas no cadastro fiscal
devem dar suporte s avaliaes do bem imvel e conseqente cobrana. As

descries dos terrenos e das edificaes, preos de venda ou rendas so as

informaes mais importantes do cadastro fiscal.
Os procedimentos administrativos que envolvem a tributao das
propriedades so: obteno da informao e atualizao, avaliao, clculo das
taxas e cobrana.
Os municpios preocupados em melhorar a sua arrecadao passaram
a dar mais ateno ao cadastro fiscal, como suporte de tributao justa e
atualizada, assegurando uma poltica urbana eficiente.
Segundo MENDES [1989], verificam-se proprietrios que, por inrcia ou
especulao, no utilizam os bens imobilirios corretamente, e a falta de
contribuies ajustadas permite-lhes essas veleidades. Uma tributao
atualizada obrigar no mnimo a que o proprietrio do imvel explore-o na medida
exata dos encargos suportar ou ento venda-o ou arrende-o. Consegue-se
deste modo, um forte apoio para a eliminao do absentismo e conseqente
nivelamento dos preos das transaes imobilirias.
O cadastro fiscal utiliza as informaes do cadastro urbano, acrescidas
dos dados do mercado, preo de venda, aluguis, como base para avaliao dos
imveis na determinao do valor de mercado dos diferentes tipos de
propriedade.
A dificuldade para avaliao de imveis em massa de uma cidade reside
basicamente na idoneidade da informao e o referido custo de obteno.
O cadastro fiscal tem que ser baseado no equilbrio entre os benefcios
e custos. O tipo de informao includa no cadastro deve ser aquela que melhor
influencie o valor da propriedade, ao mesmo tempo, no deve ser muito cara
para obteno e atualizao.[LASSEN,1989]
As motivaes tributrias se inscrevem entre as que normalmente
resultam da atividade cadastral, mas os verdadeiros fins ultrapassam esses
limitados intuitos fiscalistas. [GUERREIRO,1989]

O cadastro fiscal numa administrao municipal tem a finalidade de

fornecer as informaes para a cobrana de impostos como: IPTU (Imposto
Predial Territorial e Urbano),ITBI (Imposto de Transmisso sobre Bens Imveis) e
ISS (Imposto sobre Servios).
1.5.2 Tributao Imobiliria Urbana

A questo tributria das propriedades urbanas vem encontrando uma

forte resistncia comum a qualquer proposta de elevao e redistribuio de
carga impositiva.
No Brasil o IPTU e o ITBI so cobrados sobre o valor venal do imvel
com incidncia de alquotas. H limitao superior quanto aos percentuais
adotados para as alquotas: so determinados considerando-se os resultados
que podero trazer de modo a proporcionar arrecadao compatvel com as
necessidades municipais, sem ultrapassar a capacidade de pagamento dos
contribuintes.
O fato gerador do IPTU , nos termos do Cdigo Tributrio Nacional,
a propriedade, o domnio til ou a posse de bem imvel, por natureza ou por
acesso fsica, como definido na lei civil, localizado na zona urbana do municpio.
Define-se fato gerador como a ocorrncia que permite ao poder tributante
constituir o crdito tributrio; o fundamento legal do tributo, a unio entre o fato
e a lei.
Os municpios brasileiros convivem com a falta de recursos para
promover os servios de sua competncia, sendo os tributos as principais
fontes de arrecadao do municpio. Para aumentar esses recursos, as
prefeituras se vem obrigadas a utilizar o IPTU como fonte de auto-sustentao
da mquina administrativa.

De acordo com TEIXEIRA et alii, [1994] vrios so os empecilhos em

que administrao municipal esbarra para cobrana justa do imposto:
I. O primeiro poltico. O aumento do IPTU medida antiptica, que
afeta um nmero elevado de eleitores, que pressionam diretamente os
vereadores, que pressionam o prefeito, para diminuir os valores;
II. Outro problema reside no fato de que a arrecadao do IPTU s
vezes corresponde a uma parcela relativamente pequena na arrecadao total
do municpio, onde o aumento do imposto representa um incremento
relativamente pequeno de divisas;
III. Alm de incremento pequeno com desgaste poltico, h
necessidade de um grande investimento inicial, para execuo de um cadastro
tcnico, dinheiro de que o municpio normalmente no dispe.

1.6 ORGANIZAO E IMPLANTAO

A princpio no existe uma proposta nica para a organizao e

implantao de um cadastro tcnico, no sendo possvel copiar um modelo de
uma cidade para outra. Deve-se ressaltar as diferenas e semelhanas entre
cidades, quando se quer aproveitar as experincias de determinado sistema
implantado.
O cadastro tcnico envolve diversas aes e conhecimentos de
diversos campos da cincia, portanto a sua elaborao exige um trabalho
multidisciplinar.
Necessita-se conhecimento profundo da realidade na qual a cidade
est inserida, no somente dos problemas afetos terra, mas dos fatores de
ordem cultural, histrica e econmica.

Tendo em vista que os recursos so escassos ou at inexistentes, a

elaborao de uma proposta de implantao de um cadastro tcnico deve ser
alicerada em estudos de viabilidade econmica que comprovem para
administrao municipal o retorno financeiro do investimento.
Recomenda-se a elaborao de um estudo diagnstico, junto com os
tcnicos da prefeitura para analisar os dados existentes, e, de posse das
concluses, elaborar um projeto que melhor se v adequar s necessidades
tcnicas e financeiras.
O cadastro tcnico a ser implantado deve ser explorado em toda a
sua potencialidade, portanto deve ser multifinalitrio. Para o cumprimento do
objetivo multifinalitrio, a base de todos os dados cadastrais deve fazer parte de
um sistema geogrfico de informaes.
Para GLORIA [1989], ser fundamental, no levantamento cadastral
inicial e posterior conservao, a criao de redes de apoio, quer por
adensamento da rede geodsica ou por GPS (sistema de posicionamento
global). Essa rede dever ser materializada no terreno em pontos estratgicos
que permitam boa visibilidade e se mantenham inalterados.
CARDOSO e SOARES,[1989] relatam a necessidade da realizao
do cadastro apoiado em cartografia (analgica ou digital) criando uma base de
dados alfanumricos sobre a propriedade referenciada num sistema de
coordenadas geogrficas.
Os mesmos autores afirmam que as operaes relativas
informao e avaliao prediais exigem a utilizao de vrios registros. Ento
conveniente que se observem algumas regras bsicas:
I. A identificao de cada propriedade dever ser nica e inequvoca
em cada registro;
II. A definio de cada propriedade dever ser idntica em todos os
registros;

III. A programao de cada registro dever ser compatvel com todos

os outros com que poder estar relacionado, bem como permitir a agregao de
dados para nveis regionais e nacionais.
A implantao efetiva do cadastro tcnico complexa e envolve
recursos elevados tanto de ordem tcnica, como humano. Necessita-se de
treinamento

especializado

dos

recursos

humanos

disponveis,

para

desempenho das diversas tarefas a serem executadas. O treinamento dever

ser contnuo, para a garantia da manuteno e atualizao dos dados cadastrais.

1.7 ATUALIZAO CADASTRAL

A manuteno e atualizao cadastral uma das preocupaes
constantes de qualquer sistema haja visto que as mudanas numa cidade
ocorrem diariamente. Faz-se necessrio, uma vez implantado um cadastro
tcnico, um gerenciamento destas alteraes, sob pena de no controlar a
situao, com conseqente perda do trabalho realizado.
Como atualizao cadastral demanda recursos constantes
necessrio que o prprio sistema, com uma parcela da arrecadao de
impostos, financie os trabalhos tanto de campo, como de escritrio.
Qualquer

sistema

de

cobertura

cartogrfica

de

atualizao

permanente, designadamente dos permetros urbanos (reas em que as

alteraes ocorrem mais rapidamente), dever ter uma forte participao das
autarquias locais, tendo em vista que essas entidades so responsveis pelas
modificaes da morfologia urbana. A atualizao e correo dos registros deve
constituir um processo permanente, sendo mais fcil, se forem objeto de
mltiplas utilizaes e se estiverem integrados no conjunto das atividades
administrativas. [CARDOSO e SOARES,1989]

A atualidade do dados o cerne do cadastro tcnico, pois dele

emanam todo o seu valor e eficincia, exigindo uma comunicao de
informaes bem organizada.[BAER,1989]
A atualizao dos dados cadastrais fundamental para praticar uma
poltica

de

cobrana

de

tributos

que

atendam

necessidades

da

municipalidade. Os dados das propriedades, medidos e observados mediantes

critrios definidos, constituiro as variveis, tanto quantitativas, como qualitativas
que influenciam a formao de valores de mercado dos imveis.
As informaes constantes no cadastro tcnico urbano de uma
cidade, devero ser utilizados, mediante uma auditoria dos dados para atualizlos, orientando o recadastramento do municpio e consequente avaliao em
massa dos imveis.

CAPTULO 2- ENGENHARIA DE AVALIAES APLICADA

A IMVEIS EM MASSA

2.1 MTODOS AVALIATRIOS

Segundo EBERL [1987], as avaliaes em massa diferem das

avaliaes individuais. Normalmente se efetuam avaliaes individuais quando os
imveis so poucos e dispersos e os proprietrios facilitam toda a informao
solicitada pelos avaliadores com honorrios compatveis e tempo suficiente para
o desenvolvimento do trabalho. Nas avaliaes em massa as informaes
devem fazer parte do sistema cadastral; como os recursos econmicos so

limitados, o tempo escasso e grande o nmero de propriedades, impe-se

metodologia que obtenha eficincia, produtividade, preciso e baixo custo.
Este trabalho centraliza somente o conceito dos mtodos avaliatrios
diretos: comparativo de dados de mercado e comparativo de custo de
reproduo de benfeitorias.[NBR 5676/89]
Para Reynolds [1984], nos Estados Unidos as avaliaes so
estimativas de valor de mercado. Para avaliao de moradias e outros tipos de
propriedade a primeira aproximao a comparao de venda, com a de
propriedade similar que tenha sido vendida recentemente, com ajustamento feito
pela comparao de preos respectivos.
Segundo BERRY et alii [1975], o custo de reproduo usualmente
estimado por profissional avaliador de propriedade, usando o custo aproximado,
detalhando as caractersticas do edifcio e custos correntes.
Na maioria dos municpios brasileiros, a avaliao em massa dos
imveis est alicerada na teoria do mtodo comparativo de custo de reproduo
de benfeitorias e esse trabalho prope a utilizao do mtodo comparativo de
dados de mercado.
A NBR 5676/89 - Norma Brasileira para Avaliaes de Imveis
Urbanos, revisada e aprovada em 1990, define como:

Mtodo Comparativo de Dados de Mercado - Aquele que define o

valor pela comparao com dados de mercado assemelhados quanto s
caractersticas intrnsecas e extrnsecas. As caractersticas e os atributos dos
dados pesquisados que exercem influncia na formao dos preos e
consequentemente, no valor, devem ser ponderados por homogeneizao ou por
inferncia estatstica respeitados os nveis de rigor definidos nesta Norma.
condio fundamental para aplicao desse mtodo a existncia de um conjunto

de dados que possa a ser tomado, estatisticamente, como amostra do mercado

imobilirio.

Mtodo Comparativo de Custo de Reproduo de Benfeitorias Aquele que apropria o valor de benfeitorias, atravs da reproduo dos custos de
seus componentes. A composio dos custos feita com base em oramento
detalhado ou sumrio em funo do rigor do trabalho avaliatrio. Devem ser
justificadas e quantificados os efeitos do desgaste fsico e ou do obsoletismo
funcional das benfeitorias.

O mtodo comparativo de dados de mercado o mais indicado para

trabalhos avaliatrios em massa para efeito de cobrana de impostos. Nada
mais justo o contribuinte pagar o imposto pelo valor de mercado com a alquota
pr-estabelecida.
O mtodo comparativo de custo de reproduo de benfeitorias,
apesar de largamente utilizado para o clculo de impostos prediais, apresenta
um vcio de origem: procura retratar o comportamento de preos, a partir de um
parmetro de custos, ao invs de utilizar preos de terrenos com benfeitorias
transacionadas livremente. [CESARE et alii, 1994]
As prefeituras, alm de utilizar esse mtodo cuja soma do valor do
terreno mais o valor da benfeitoria, na maioria dos casos, no retrata o valor de
mercado, aplicam nessa frmula fatores determinsticos e subjetivos para
homogeneizao dos dados.
Em alguns casos so consideradas avaliaes especiais: escolas,
hospitais, igrejas, templos. Sem anlise de rendimento, o mtodo do custo de
reproduo vem sendo utilizado pela inexistncia de dados de oferta no mercado
de bens comparveis ao objeto avaliado. Esses bens de utilidade pblica no so
objeto de avaliaes, por serem isentos de cobrana de impostos.

Na avaliao em massa dos imveis, o tratamento dos dados

coletados no mercado imobilirio para alcanar a convico do valor deve ser
baseado em modelos economtricos conhecidos por hedonic housing prices
equations, que buscam explicar diferenas nos valores pelas variaes nas
caractersticas das habitaes [LUCENA, 1985].

2.2 NVEL DE PRECISO DA AVALIAO EM MASSA

Segundo a NBR 5676/89, o nvel de rigor pretendido em uma
avaliao est diretamente relacionado com as informaes que possam ser
extradas do mercado: esse nvel, que mede a preciso do trabalho, ser tanto
maior, quanto menor for a subjetividade contida na avaliao.
Os trabalhos avaliatrios podem ser classificados de acordo com os
seguintes nveis: expedito, normal e rigoroso.
A especificao a priori dos nveis de rigor mais elevados, somente
ser estabelecida para a determinao do empenho no trabalho avaliatrio e no
na garantia de um grau mnimo na sua preciso final, independendo, portanto, da
vontade do engenheiro de avaliaes ou do contratante.
Na maioria das cidades, a atual base de clculo dos valores dos
imveis em massa, para cobrana de impostos, o nvel de rigor expedito. A
avaliao expedita define o trabalho avaliatrio em que prepondera a
subjetividade, ou que no utiliza qualquer instrumento matemtico de suporte
convico de valor expresso pelo engenheiro de avaliaes. Os valores dos
imveis, de acordo com o zoneamento fiscal, so obtidos por opinio de uma

comisso de valores composta por tcnicos da prefeitura, construtores e

imobilirias locais.
O enquadramento do nvel de rigor de um trabalho avaliatrio deve
atender as exigncias das normas.
Estas exigncias referem-se a coleta dos dados, a qualidade da
amostra quanto as fontes de informao, nmero de elementos utilizados,
semelhana com o objeto de avaliao e transformao do preo com
pagamento prazo para preo vista.
Nas avaliaes de preciso normal admite-se a homogeneizao dos
elementos observados e a eliminao de dados discrepantes por mtodos
estatsticos.
Nas avaliaes rigorosas pretende-se a iseno da subjetividade. O
tratamento dos dados baseado em processos de inferncia estatstica para
alcanar a convico do valor. O valor final da avaliao deve estar contido em
um intervalo de confiana fechado e mximo de 80%. As hipteses nulas devem
ser testadas ao nvel de significncia mximo de 5%.
A avaliao considerada rigorosa especial sempre que o tratamento
inferencial adotado encontrar um modelo estatstico o mais abrangente possvel.
Devem ser rejeitadas as hipteses nulas da equao de regresso ao nvel de
significncia mxima de 1% e dos respectivos regressores ao nvel de
significncia mxima de 10% unicaudal ou 5% em cada ramo do teste bicaudal.
As condies referentes aos resduos no explicados devem ser analisados:
normalidade, homocedasticidade, no auto-regresso e independncia entre as
variveis.[NBR 5676/89]

2.3 INFERNCIA ESTATSTICA

Apresenta-se o conhecimento necessrio para o engenheiro

avaliador tratar e interpretar os dados amostrais, usando pacotes estatsticos
computacionais.
A teoria exposta foi consultada em diversos tratados de econometria,
entre eles:[WONNACOTT,1978], [JOHNSTON,1986], [KMENTA,1990].
O processo pelo qual se far o estudo das mltiplas variveis que
explicam o valor, a tcnica da anlise de regresso. O suporte dessa
metodologia est na estatstica, especialmente na teoria das probabilidades e na
inferncia estatstica. Os modelos desenvolvidos devem quantificar cientfica e
probabilisticamente o valor dos imveis e as oscilaes errticas [DANTAS,
1987].
A anlise de regresso consiste em estudar o comportamento de
uma varivel dependente em relao a outras independentes que so
responsveis pela sua formao.
A varivel dependente em engenharia de avaliao o valor unitrio
vista do imvel ofertado e as variveis independentes,

as caractersticas

decorrentes de atributos fsicos e geogrficos, natureza da informao, poca da

ocorrncia do evento, aspectos qualitativos e quantitativos.
O valor de um imvel um vetor composto de um conjunto de
variveis influenciantes sobre uma amostra representativa e acidental. A
utilizao da regresso mltipla permite, aps a escolha do melhor modelo de
ajustamento projetar os valores que assumiro todos os imveis do municpio a
partir de suas caractersticas particulares.
Os conceitos mais importantes para estudarmos a natureza da
inferncia estatstica so os de populao e amostra.
Relacionado ao conceito de populao est o conceito de amostra,
conjunto de observaes selecionadas de uma populao.

As caractersticas numricas de uma populao chamam-se

parmetros e as caractersticas de uma amostra chamam-se estatsticas. Essas
caractersticas podem ser medidas de tendncia central: mdia, mediana, moda;
disperso: desvio-padro ou, no caso de fenmenos qualitativos, a proporo de
observaes de determinada espcie.
Os fenmenos estatsticos so suscetveis de mensurao ou
contagem. O fenmeno que pode ser medido, representado por uma varivel
que significa a quantidade que assume valores diversos em diferentes pontos de
observao. Se o fenmeno pode ser contado, mas no medido, chama-se de
atributo. Assim um atributo a presena ou ausncia de determinada
caracterstica. Exemplificando, num apartamento pode-se atribuir o valor 1
presena de garagem e 0 ausncia de garagem. Pode ser chamado o atributo
de varivel binria, qualitativa ou dummy.
2.3.1 Natureza da Inferncia Estatstica

A inferncia estatstica trata de generalizaes sobre a populao

feita a partir de dados fornecidos por amostras.
O objetivo da inferncia estatstica ajuizar sobre

parmetros

populacionais na base da estatstica amostral: estimao dos parmetros ou

testes de hipteses sobre eles. A estimao feita com auxlio de um estimador
ou seja de uma frmula que descreve o modo de calcularmos o valor de
determinado parmetro populacional.
Juzos na forma de testes de hipteses levam em conta certos
pressupostos a priori sobre o valor de um parmetro:
I. aceitao: se a informao amostral fornece evidncias a favor da
hiptese;

II. rejeio: se a informao amostral fornecer evidncias contra a

hiptese.
Uma amostra fornece evidncia sobre a populao da qual foi
retirada, por um estimador ou por falta de hiptese.

2.3.2 Modelo Clssico Linear

O modelo de regresso linear tem como objetivo estimar uma funo
que explique, de modo satisfatrio, a variao de uma varivel em relao a
outras, que so responsveis pela sua formao. Pode ser simples quando a
variabilidade explicada por apenas uma varivel, ou mltipla, quando
explicada por mais de uma varivel.
Genericamente pode representar-se a equao de uma regresso
mltipla da populao pela expresso:

Y = + 1 X1 + 2 X2 + 3 X3 + .... + n Xn + e
(Fonte: HOFFMANN, 1977, p.107)
onde:
Y - varivel dependente ou varivel explicada;
- parmetro indicativo do intercepto;
X - variveis independentes ou variveis explicativas ou regressoras
ou ainda co-variveis;

- constantes desconhecidas denominadas de parmetro de

regresso.
Consideram-se como pressupostos bsicos a serem observados no
decurso das simulaes:

I. As variveis independentes so nmeros reais que no conte

nenhuma perturbao aleatria;
II. O nmero de observaes, n, superior ao nmero de
regressores, k, e no deve existir nenhuma relao linear exata entre quaisquer
variveis independentes;
III. Os erros so variveis aleatrias com valor esperado nulo e
varincia constante ou seja E (e) = 0 e Var (e) = ;
IV. Os erros tm distribuio normal, com erros no correlacionados
pode-se afirmar que so independentes.
Na prtica avaliatria, o profissional vai trabalhar no com a
populao, mas com uma amostra de dados obtidos no mercado, a partir dos
quais vai estimar o valor da avaliao e tirar inferncias sobre a populao.

yi = a + b1x1 + b2x2 + b3x3 + ... + bnxn + ei

onde:
yi- valor estimado para varivel y;
a - parmetro estimado para o intercepto a;
b - parmetro estimado para o coeficiente de regresso b;
x - varivel independente, tambm chamado regressor;
ei- erro total da regresso amostral em relao verdadeira equao
de regresso.
2.3.3 Propriedades das Distribuies Amostrais

As propriedades desejveis mais conhecidas de um estimador so

no tendenciosidade, eficincia e consistncia.

Um estimador no-tendencioso aquele que tem uma distribuio

amostral com mdia igual ao parmetro a ser estimado.
Outra propriedade desejvel importante de um estimador a
eficincia. No existe uma definio exata para a eficincia; contudo aceita-se
que, entre os estimadores no-tendenciosos para um determinado parmetro, o
estimador eficiente aquele que tiver menor varincia.
A consistncia de um estimador relaciona-se mudanas na
distribuio amostral medida que aumentam os tamanhos amostrais. Diz-se
que um estimador consistente se sua distribuio

amostral tende a se

concentrar no verdadeiro valor do parmetro, quando o tamanho da amostra

cresce para o infinito. A consistncia uma propriedade importante, porque
garante que novas estimativas melhoram com o tamanho da amostra.

2.3.4 Intervalo de Confiana e Teste de Hiptese

A NBR 5676/89 exige para avaliaes rigorosas que se determine

para o valor da varivel desconhecida um intervalo de confiana em torno do
valor mdio estimado, mximo de 80%, indicando a faixa de arbtrio do avaliador.
Dentro deste intervalo deve ser definido o valor final, devidamente
justificado.
Define-se hiptese como uma afirmao condicional sobre a
populao.
Na teoria estatstica tem-se a hiptese nula, em que determinado
parmetro populacional igual a um determinado valor.
A hiptese nula uma proposio testvel, devendo existir uma
contraposio chamada de hiptese alternativa.

Na equao de regresso impe-se que o parmetro b seja diferente

de zero, devendo estar assegurado em testes especficos dentro dos limites de
confiana estabelecidos em norma, considerado o nvel de rigor desejado. No
caso do parmetro b = 0, o valor estimado ser dado pelo valor do intercepto; isto
significa que a varivel conhecida no importante na formao do valor, ou
seja, no existe regresso.
Nos testes estatsticos deve-se provar que a hiptese nula
incorreta, ou seja:
Ho: bi=0 com significncia de = 5% a fim de que a avaliao possa
ser enquadrada como rigorosa.
Calculam-se os valores t para cada parmetro b e contemplam-se na
tabela t de Student com o nvel de significncia exigido e o nmero de graus de
liberdade.
Se o valor do tcalc > ttab, rejeitada a hiptese Ho: bi=0, significando
que o regressor xi importante para a formao do valor de yi.

2.3.5 Correlao

A anlise de regresso mostra como as variveis esto relacionadas e o

grau de relacionamento entre elas.
Segundo WONNACOTT,[1978] os economistas em geral acham a
correlao uma tcnica menos poderosa; porm, devido ao fato de a correlao
e a regresso estarem to intimamente ligados matematicamente, a correlao
torna-se muitas vezes um auxlio til na anlise de regresso.

O grau de relao entre variveis, que expressa quo bem essas

variveis esto relacionadas entre si, definido numericamente pelo coeficiente
de correlao, grandeza representada pelo smbolo r, que varia entre os limites
+1 e -1. O coeficiente de correlao nulo r=0 indica que no h nenhum
relacionamento entre variveis, enquanto que o coeficiente de correlao igual
unidade -1 ou +1 define um relacionamento perfeito ente elas.
A correlao negativa indica relao indireta, ou seja, quando a varivel x
aumenta, a varivel y diminui e, no caso contrrio, quando x diminui o valor de y
aumenta.
A correlao positiva indica uma relao direta, ou seja, o acrscimo da
varivel independente vai produzir um aumento na varivel dependente ou, ao
contrrio, a reduo da varivel x produz um menor valor da varivel dependente
y.
Ao interpretar a correlao no h exigncia que ela indique causa e
efeito; necessrio analisar se a correlao absurda. A correlao matemtica
observada pode ser real, porm uma inferncia simplria de causa e efeito no
tem sentido [WONNACOTT, 1978].
O coeficiente de correlao d uma idia de como as variveis guardam
relao entre si; contudo no o nico parmetro a ser considerado e no
fornece concluses definitivas sobre o modelo obtido. Na prtica uma equao
de regresso preterida por outra com menor coeficiente de correlao em
funo de outras grandezas que sero explicadas adiante. [ILHA MOREIRA, et
alii, 1993]
O quadrado do coeficiente de correlao, conhecido como coeficiente
determinao igual proporo da varincia de y, explicada pela influncia de
x. Um valor de r igual a 0,9 indica que a regresso de mnimos quadrados de y
sobre x responsvel por 81% da varincia de y [JOHNSTON, 1986].
2.3.6 Anlise de Varincia

A anlise de varincia outra forma de testar a hiptese de noexistncia de regresso, verificando a significncia do modelo a adotar.
A

figura

reproduz

uma

reta

de

regresso

de

Figura 2.1 - Desvio total, desvio explicado e desvio no explicado

(Fonte : WONNACOTT, 1978, p.111)
_
y = valor da mdia observada
_
(yi-y)= desvio total
_
(yi-y)= desvio explicado

(yi-yi)= desvio no explicado

_
_

(yi-y) = (yi-y) + (yi-yi)

Fonte: (WONNACOTT,1978, p.111)

em

x,

Esta igualdade se mantm se todos os membros forem elevados ao

quadrado.
_
_

(yi-y)= (yi-y) + (yi-yi)

Fonte: (WONNACOTT,1978, p. 111)
_
(yi-y)= variao total
_
(yi-y)= variao explicada

(yi-yi)= variao no explicada

Para isso, deve-se construir uma tabela de anlise de varincia
conhecida como tabela ANOVA.
Tabela 2.0 ANLISE DE VARINCIA

FONTE
VARIAO

DE VARIAO

explicada
no explicada
total

_
(yi - y)

_
(yi - y)

(yi - yi)

GRAUS
DE VARINCIA
LIBERDADE g.l
_
(yi
y)/k
k
n-k-1

(yi-y)/
n-k-1

n-1

(Fonte: WONNACOTT,1978,p.112)
onde: n - nmero de elementos da amostra
k - nmero de variveis independentes

Pode-se construir um teste de hiptese de nulidade para parmetro

b, atravs da estatstica F de Snedecor.

F = varincia explicada pela regresso

varincia no explicada

Fonte: (WONNACOTT,1978,p.112)

Assim, para se fazer um teste de significncia do modelo a um nvel

=5%, basta comparar o F calculado com F(1-;k;n-k-1), que se encontra
tabelado para vrios nveis de . Se Fcalc > F (1-;k;n-k-1), rejeita-se a hiptese
Ho e, em caso contrrio, Ho no pode ser rejeitado ao nvel e, pelo menos, um
dos parmetros no pode ser considerado significativamente diferente de zero.
Enfatiza-se que o exposto acima , simplesmente, um modo
alternativo de testar a hiptese nula.

2.3.7 Testes Complementares

A NBR 5676/89, alm dos testes de hipteses para comprovar a

existncia de regresso, clculo do intervalo de confiana das estimativas, para
que a avaliao seja enquadrada em determinado nvel de rigor, faz exigncias
adicionais para as avaliaes rigorosas e rigorosas especiais.

2.3.7.1 Homocedasticidade

Um modelo chamado homocedstico quando os seus erros noexplicados (resduos), possuem varincia constante; em contraposio
varincia varivel dito heterocedstico.
A maneira mais prtica de verificar esta caracterstica analisar o
grfico dos resduos (ei) versus valores ajustados (yi), conforme mostram as
figuras.

Figura 2.2 HOMOCEDASTICIDADE

Figura 2.3 HETEROCEDASTICIDADE

Se o grfico apresentar os resduos distribudos aleatoriamente em

relao a uma reta horizontal tomada como referncia, indica que

existe

homocedasticidade, ou seja, os resduos tm varincia constante(Figura 2.2).

Caso os resduos apresentarem uma distribuio ordenada em relao a reta
horizontal, marcando tendncia definida, significa que a varincia no
constante. Portanto, existe heterocedasticidade. (Figura 2.3)
possvel estabilizar a varincia do sistema utilizando o mtodo dos
mnimos quadrados ponderados ou de transformaes na varivel resposta.

2.3.7.2 Normalidade dos Resduos

A condio de normalidade dos resduos no necessria para a

obteno dos estimadores pelo mtodo dos mnimos quadrados, mas para
definio de intervalos de confiana e testes de significncia.
Pode-se fazer a verificao, observando o intervalo abrangido pelos
resduos padronizados (ei*) encontrados, dividindo-se cada resduo pelo desvio
padro estimado do termo erro (ei/s), utilizando a distribuio normal.

68% dos resduos no intervalo [-1;+1];

90% entre [-1,64;+1,64];
95% entre [-1,96;1,96]

Se os percentuais dos resduos padronizados da regresso forem

aproximadamente iguais s percentagens da curva normal padronizada, est
assegurada a normalidade dos resduos.

2.3.7.3 Auto-Correlao

O fenmeno da auto-correlao est ligado dependncia existente

entre os resduos, a correlao entre eles.
Uma das fontes de auto-correlao a m especificao do modelo
de regresso por causa de erros ou por excluso de variveis independentes,
importantes para a anlise.
Quando as perturbaes so auto-regressivas, os estimadores de
mnimos quadrados ainda so no tendenciosos e consistentes; porm no so
mais eficientes.
Num grfico dos resduos contra os valores da varivel dependente
pode-se detectar a auto-correlao. Se os resduos no apresentarem tendncia
definida, a distribuio aleatria, com erros independentes.
Para a verificao da existncia de auto-correlao o teste nogrfico empregado a estatstica de Durbin Watson, tambm conhecida como
razo de Von Neumann, definida pela expresso:
DW =(ei - ei
ei

-1 )

Fonte: (MADDALA,1988,p.87)
DW - razo de Von Neumann
ei - isimo desvio da regresso ajustada para y

ei-1 - resduo imediatamente anterior

Aps o clculo do valor DW, ele comparado com valores dl e du
extrados da Tabela de Pontos Crticos da Estatstica de Durbin - Watson,
determinada em funo do nmero de variveis independentes, K, do nmero de
observaes que compem a amostra, e do nvel de significncia desejado.
A estatstica DW foi tabelada por Durbin-Watson para os nveis de
significncia de 1% e 5%, considerados os ajustamentos de modelos com 15
100 observaes e com at seis variveis independentes, estabelecendo limites
crticos dl e du.
Para se testar a hiptese de que os resduos no so
correlacionados (Ho), contra a hiptese de que os resduos so correlacionados
(H1), verifica-se o seguinte:
- se DW<dl ou 4-DW<dl, rejeita-se Ho, ou seja, a hiptese de resduos
no-correlacionados em favor da hiptese de auto-correlao ao nvel de
significncia estabelecido;
- se DW>du ou 4-DW>du, no se rejeita Ho ;
- nos demais casos, o teste inconclusivo.
Como na figura 2.2, de ei versus yi, apresentando pontos
desordenados h um forte indicador da distribuio aleatria dos erros
independentes.

2.3.7.4 Pontos Atpicos

Os pontos atpicos devem ser verificados na anlise de regresso

uma vez que os estimadores de mnimos quadrados no so robustos, quando
estes pontos contribuem para o ajustamento.

A verificao de existncia ou no de pontos atpicos feita

construindo um grfico dos resduos padronizados (ei*) versus os valores
ajustados correspondentes y, que, apresentando pontos como os ressaltados
na figura 2.4, d evidncias quanto presena de pontos atpicos no modelo.

Figura 2.4 PONTOS ATPICOS

Os pontos atpicos podem aparecer por causas determinsticas,
como por exemplo, leituras, registros ou clculos errados. Na maioria de tais
casos, deve-se retirar os dados errados ou substitu-los por valores corretos.
Porm o mtodo de substituio deve obedecer a critrios definidos com toda a
preciso e sem ambigidade. Quando as circunstncias no so ntidas, mas
suspeita-se que um determinado ponto atpico seja um dado errado, deve-se
pensar que tal ponto foi causado pela ao de um mecanismo aleatrio
[BUSTOS, 1988].
O ponto atpico deve ser analisado com cuidado, pois pode ter
diversas origens como erros de leitura, gravao, transcrio e clculo, os quais
podem ser corrigidos quando detectados com nova coleta, substituio ou
excluso.
Uma tcnica para tratamento de ponto atpico fazer outro
ajustamento, excluindo-os e comparando com modelo anterior, obtendo-se

dessa forma informao a respeito da influncia desses pontos sobre os

parmetros estimados e tambm sobre o poder de explicao da equao de
regresso.
A outra tcnica a no-remoo automtica do ponto atpico; pois o
dado pode ser til para explicar combinaes no-usuais de circunstncias. A
remoo deve ser feita, se for encontrado um erro de medio ou de
especificao ou outra causa identificvel.
Uma outra forma de considerao sobre o ponto atpico a
manuteno no modelo, usando modelos robustos de estimao que
providenciem a acomodao dos valores.

2.3.7.5 Multicolinearidade

Segundo MORTON [1977], entre os maiores riscos que um usurio

pode cometer nos modelos de avaliao por regresso a multicolinearidade. A
multicolinearidade refere-se a altas correlaes entre variveis independentes
nas anlises de regresso.
Multicolinearidade o nome dado ao problema geral que surge
quando algumas ou todas as variveis explicativas de uma relao esto de tal
forma correlacionadas uma s outras, tornando-se difcil, se no impossvel
isolar suas influncias separadas e obter uma estimativa precisa de seus efeitos
relativos. [JOHNSTON, 1986]
Uma forma simples para observar a existncia ou no de
multicolinearidade pelas correlaes simples entre variveis independentes
tomadas duas a duas. Quando as correlaes simples mostram valores altos
necessrio plotarmos os grficos de resduos versus variveis independentes,
analisando o seu comportamento; pois o seu comportamento pode ser
meramente casual.

Apesar da colinearidade, as estimativas dos mnimos quadrados

ainda so no tendenciosas e eficientes; porm o erro- padro dos coeficientes
tende a ser grande e o teste t de Student calcular significncia menor que a real.
Para HOFFMANN et alii, [1977], a multicolinearidade pode ter
conseqncias:
I. As varincias e co-varincias das estimativas dos parmetros
sero muito elevadas, isto , as estimativas obtidas podem ter erros muito
grandes e esses erros podem estar altamente correlacionados entre si.
A baixa preciso das estimativas torna difcil, ou at mesmo
impossvel, distinguir as influncias das diversas variveis independentes.

II. Um pesquisador pode ser levado a eliminar variveis da anlise,

porque os coeficientes no se mostraram estatisticamente diferente de zero;
essas variveis podem, na realidade, ser importantes e a amostra disponvel
que no permite detectar sua influncia.

II. As estimativas dos coeficientes variam muito de amostra para

amostra. A adio de algumas observaes amostra pode alterar o valor da
estimativa obtida.

2.3.7.6 Modelos Via Transformao

As transformaes so necessrias, principalmente quando ocorrem

dois problemas: falta de linearidade e varincia no- constante do erro. Estes
problemas sugerem a existncia de relao de outra natureza. Essas relaes
podem ser apresentadas em forma linear em transformaes por anamorfose.

O conhecimento do comportamento dos grficos de resduos contra

as variveis dependentes ou independentes do modelo de algumas funes,
muitas vezes, orienta o analista em relao transformao a adotar.
Apresentam-se a seguir as principais funes passveis de serem
linearizadas:
x

funo exponencial y = a.b

forma linearizada Ln(y)= Ln a + x. Ln (b)
b

forma potencial

y = a.x

forma linearizada Ln(y)= Ln a + b.Ln(x)

y

a b

funo logartmica e = e. x
forma linearizada

y = a + b Ln(x)

Segundo DANTAS, [1988], a transformao logartmica a preferida

quando se procura ajustar modelos a dados de valores imobilirios.

2.4 - AVALIAO EM MASSA DOS IMVEIS

2.4.1 Definio e Finalidade

As avaliaes em massa conhecidas como plantas de valores

genricos prediais e territoriais, como o prprio nome indica, so plantas da zona

urbana da cidade que apresentam os valores dos m dos terrenos com ou sem
benfeitorias, quadra por quadra.
Segundo MARTINS e MARTINS [1990], a rigor a denominao de
plantas genricas de valores no est correta; pois os valores que so
genricos e no as plantas, preferindo a expresso de Planta de Valores.
Para LIPORONI,[1993] as plantas de valores juntamente com o
cadastro imobilirio so a base de todo o clculo do IPTU e ITBI, devendo
apresentar valores mdios unitrios de terrenos em cada rua do municpio com
ou sem benfeitorias.
A planta de valores beneficia o municpio nas questes tributrias
(IPTU, ITBI); nos processos de desapropriaes; na formao dos critrios para
cobrana da contribuio de melhoria; no perfil do mercado imobilirio.
A planta de valores do municpio ser designada por avaliao em
massa dos imveis. A sua elaborao est alicerada nos conhecimentos de
Engenharia de Avaliaes e nas informaes constantes do Cadastro Tcnico
Urbano. A execuo da avaliao em massa e do cadastro tcnico urbano no
podem ser aes isoladas, mas devem interagir uma com a outra. A avaliao
em massa dever ser uma conseqncia dos dados constantes no cadastro
tcnico urbano, aplicada uma metodologia cientfica para o clculo dos valores,
segundo as normas avaliatrias.

2.4.2 Caractersticas da Avaliao em Massa

A uniformidade e o dinamismo so as caractersticas bsicas da

avaliao em massa. [MARTINS e MARTINS, 1991].

A uniformidade na determinao dos critrios de elaborao de

avaliao em massa um dos principais problemas. No so possveis
tratamentos desiguais ou tcnicas diferentes para abordagem do mesmo objeto,
a avaliao dos imveis urbanos para a base de cobrana dos tributos
municipais.
Segundo SMOLKA [1991], a resistncia a qualquer tentativa de se
tributar de forma mais efetiva a propriedade imobiliria em geral, e as alteraes
de seu valor em particular problemtica desde sua origem. Portanto, os
princpios bsicos que norteiam a execuo de uma avaliao em massa devem
ser uniformes, baseados em metodologia cientfica que sustente os resultados
obtidos.
O dinamismo da avaliao em massa tambm uma caracterstica
imprescindvel.

avaliao em massa deve refletir as modificaes

mercadolgicas, oriundas das valorizaes ou desvalorizaes imobilirias

provocadas pelo crescimento natural da cidade, melhoramentos pblicos ou
privados realizados e a legislao sobre o uso da terra. O dinamismo da
avaliao em massa deve ser garantido pela atualizao das informaes do
cadastro tcnico urbano, bem como dos valores dos imveis sujeitos avaliao
e posterior cobrana de impostos.

2.4.3 Organizao da Avaliao em Massa

Para organizao de uma avaliao em massa necessrio

informao, elemento bsico para o planejamento e a tomada de deciso na
gesto municipal.

As informaes, constantes nos bancos de dados do cadastro

tcnico urbano, devem contemplar as variveis a serem utilizadas no clculo dos
valores dos imveis, tais como, rea, padro e conservao. As informaes
sobre as ofertas de imveis no mercado e transaes constituem o suporte do
clculo avaliatrio dos imveis em massa; portanto faz-se necessria a coleta de
dados ms a ms por meio das imobilirias, construtoras e jornais classificados.
A integrao desses dados do cadastro tcnico urbano e do mercado
imobilirio vital para organizao de uma avaliao em massa eficiente e
criteriosa.
A

organizao

de

uma

avaliao

em

massa passa pelo

conhecimento da realidade do municpio. Para tanto faz-se necessrio conhecer

as rotinas das Secretarias da Fazenda, Planejamento, Administrao,
Urbanismo, Cadastro Municipal e Centro de Processamento de Dados, para
elaborao de um estudo diagnstico.
No existe um modelo nico para organizao de uma avaliao em
massa de um municpio, pois necessrio inicialmente pesquisar e analisar a
situao atual, diagnosticar e ento propor um plano bsico para execuo.
No caso de municpio cuja a avaliao em massa no foi objeto de
polticas administrativas em passado recente, recomenda-se a elaborao de um
plano de diretrizes e metas para a recuperao ou implantao do cadastro
tcnico urbano e conseqente avaliao dos imveis.
A pesquisa da atual situao do cadastro e do sistema de clculo dos
tributos o cerne de todo o processo, possibilitando o conhecimento das
potencialidades e limitaes da sistemtica implantada no mbito da tributao e
dos recursos operacionais disponveis.
A organizao de uma avaliao em massa dos imveis baseada
nas informaes do cadastro tcnico urbano deve ser analisada criteriosamente
pelo municpio, tendo

em vista que os recursos so escassos e os

investimentos elevados. A viabilidade econmica para sua organizao est

calcada na evaso de receita de tributos municipais, pela desatualizao
cadastral e as distores dos valores do m praticado, em face da falta de
critrios tcnicos na base de clculo dos impostos. Portanto, o projeto de
recadastramento deve caminhar em sintonia com a avaliao dos imveis.
Para a organizao da avaliao de imveis necessrio que os
engenheiros avaliadores obtenham um conjunto de elementos suficientes que
possam ser tomados estatisticamente como amostra do mercado imobilirio,
pois o resultado final depender basicamente da escolha das variveis
influenciantes no mercado imobilirio do municpio em estudo [LIPORONI, 1993].
2.4.4 Elaborao da Avaliao em Massa

O Cdigo Tributrio Nacional determina que o IPTU tenha como base

de clculo o valor venal dos imveis, entendido como valor de mercado.
O valor de mercado o maior preo estimado em termos de dinheiro,
que uma propriedade pode proporcionar, se, colocada venda em um mercado
aberto, em um tempo razovel, encontrar um comprador que conhea todos os
usos da propriedade. [RING, 1970].
A maioria dos municpios brasileiros utiliza para o clculo dos valores
dos imveis cadastrados o mtodo do custo de reproduo.
A dificuldade na utilizao dessa metodologia reside na inexistncia
de um mercado de benfeitorias, dissociado dos terrenos sobre as quais esto
assentadas, alm de que o custo no reflete as condies do mercado
imobilirio.
Com o objetivo de corrigir as distores dos valores venais com o
uso de metodologia baseada no custo do ambiente construdo das cidades,
corrigidos por fatores empricos, dissociados da realidade imobiliria, surge a

necessidade de fundamentar a elaborao das avaliao em massa, pela

metodologia cientfica com o uso de inferncia estatstica.
A pesquisa cientfica tem como finalidade tentar conhecer e explicar a
natureza dos fenmenos existenciais e desenvolver pelas seguintes etapas:
[DANTAS e CORDEIRO, 1991]

I. preparao da pesquisa;
II. trabalho de campo;
III. processamento e anlise dos dados;
IV. interpretao e explicao dos resultados,
V. relatrios de pesquisa.
Segundo GOMES [1991], para a elaborao da base de clculo dos
impostos tais como

IPTU, ITBI e Contribuio de Melhoria, com uso de

metodologia cientfica necessrio ter:

I. Um cadastro tcnico urbano contendo um conjunto de informaes
qualitativas e quantitativas referentes aos imveis,

que revele as variveis

formadoras de valores venais;

II. A avaliao em massa dos terrenos e benfeitorias dever ser a
expresso do comportamento dos agentes sociais sobre o solo urbano em
imagens de valor reveladas pelos preos praticados no mercado imobilirio e
dever informar quais variveis formam o valor, como se combinam nos diversos
setores da cidade e com quanto cada uma delas contribui para a sua formao.

2.4.5 Etapas para a Elaborao

2.4.5.1 Coleta de Dados

GOMES [1991], afirma que, com a deciso de elaborar ou revisar a

avaliao em massa dos imveis de um municpio, os critrios nem sempre so
tcnicos e sim, polticos. Os dados que norteiam a tomada de deciso devem
permitir o juzo acerca do:
I. perfil da ocupao territorial e predial do municpio;
II. perfil do contribuinte do IPTU;
III. anlise da qualidade tcnica das informaes;
IV. anlise da adequabilidade da avaliao dos imveis ao mercado;
V. proposta de recuperao do cadastro;
VI. estimativa dos custos de implantao dos projetos;
VII. identificao das fontes de recursos para viabilizao dos
projetos,
VIII. estimativas do impacto sobre a arrecadao.
A etapa da coleta de dados das propriedades o ponto de partida
para elaborao da avaliao em massa, tendo em vista a gama de dados a
serem coletados para explicar a formao dos valores dos imveis de um
municpio. Sugere-se a informao de carter multifinalitrio, em que os dados
de uma mesma propriedade, constante nos cadastros das empresas de
saneamento, energia e telecomunicaes, devem ser acessados facilmente para
a aplicao da metodologia cientfica no clculo dos valores dos imveis.
As fontes habituais de informao so os cartrios que registram as
transmisses de imveis e o prprio mercado imobilirio, representado pelos
anunciantes, firmas imobilirias, corretores, placas no local. [MARTINS e
MARTINS, 1991].
As informaes relativas s ofertas fornecem ao avaliador uma
aproximao do mercado de imveis mais segura do que as transaes. As
transaes pesquisadas junto aos cartrios de registro de imveis e informaes

relativas s guias de ITBI devem ser complementadas nas imobilirias ou com

proprietrios de imveis, pois, exceto os imveis financiados, os demais se
encontram na sua maioria flagrantemente desatualizados. Deve-se salientar a
dificuldade da utilizao dessa informao por no terem eles condies
suficientes de retratar a situao de mercado.
A pesquisa de valores deve estar alicerada em dados de vrias
imobilirias e construtoras, para no refletir dados de uma nica fonte.
necessrio, segundo MARTINS e MARTINS [1991], que o avaliador
inclua na sua pesquisa de valores os seguintes dados:
I. data da transao, do compromisso de oferta, do anncio;
II. fonte de informao: se transao ou compromisso: tabelionato,
cartrio ou registro de imveis; nmero de transcrio, da inscrio ou do
registro no livro, folha e natureza do documento pesquisado; se anncio: nome
do jornal ou publicao, pgina, nome, endereo e telefone para contato; se
oferta ou informao: nome, endereo e telefone do informante;
III. localizao: endereo do imvel pesquisado (rua e nmero, ou
quadra e lote) distncia da esquina mais prxima ou da via pblica mais
conhecida, bairro, setor;
IV. transporte coletivo para acesso;
V. dimenses: testada, profundidade, rea; topografia; superfcie;
VI. equipamentos urbanos disponveis: rede de gua potvel, de
esgoto sanitrio, rede de drenagem de guas pluviais, rede de energia eltrica,
pavimentao e,
VII. preo e condies da venda.
Uma extensa pesquisa de mercado de todo o municpio permite a
identificao

de plos valorizantes principais e secundrios e outras

caractersticas relevantes na formao do valor, tais como a poluio

[LIPORONI, 1993].

A pesquisa de valores deve ser acompanhada de vistoria local, para

complementar os dados e detectar eventuais erros, comuns das ofertas, tais
como, localizao e dimenso. A complementao dos dados refere-se
informao de ordem qualitativa: padro, conservao, vizinhana.
Essas informaes pesquisadas devem ser introduzidas no
computador, com uso de software especfico de banco de dados que permita a
comunicao dos dados com outros programas estatsticos.
Os dados pesquisados devero ser confrontados com os dados
cadastrados na Prefeitura Municipal.
No caso de recadastramento do municpio em

sintonia com a

avaliao em massa dos imveis, os dados devem coincidir; mas, no caso de o

cadastro urbano no ter sido realizado recentemente, essa etapa serve como
auditoria dos dados cadastrados. Sempre que os dados divergem, faz-se visita
ao campo para anotao das alteraes constatadas.

2.4.5.2 Tratamento dos Dados

As informaes dos imveis pesquisados fazem parte do banco de

dados do mercado imobilirio do municpio. Estes dados constituem uma
amostra aleatria segundo suas tipologias: residencial, comercial e terrenos.
Os dados da amostra so tratados por regresso mltipla, que
permite encontrar a melhor equao matemtica que se ajuste a determinado
conjunto de observaes, projetando os valores que assumiro todos os imveis
do municpio sujeitos tributao.
O mtodo avaliatrio utilizado o comparativo de dados de mercado:
o valor do imvel ou de suas partes constitutivas obtido pela comparao de
dados de mercado relativos a outros de caractersticas similares [NBR 5676/89].

Segundo LIPORONI [1993], o tratamento de dados pela inferncia

estatstica para a elaborao da avaliao em massa tem contribudo para a
justia fiscal, com exceo dos pequenos municpios, onde a pesquisa
imobiliria inexiste.
As caractersticas e atributos dos imveis so representados pelas
variveis que devem ser selecionadas e testadas em funo das diferentes
tipologias, gerando modelos em que possa ser interpretada a influncia de cada
varivel a nvel estatstico na formao do valor.

2.4.5.3 Atualizao

Os mtodos usuais de atualizao dos valores fiscais imobilirios

variam significativamente de cidade para cidade de acordo com fatores legais,
polticos, administrativos e mesmo conforme tradies ou convenincias
operacionais.
Segundo SMOLKA [1992], a atualizao dos valores fiscais da
propriedade reconhecida como uma tarefa rdua e onerosa, o que explica a
razo por que realizada quando distores significativas so percebidas. A
alterao pode acontecer como conseqncia de transformaes intraurbanas
(mudanas nos padres de uso de solo, expanso da cidade) ou quando os
custos polticos e econmicos da atualizao so compensados pelo benefcio
de receitas adicionais.
Em situao inflacionria crnica, como a brasileira, esse processo
de atualizao se torna complicado pela necessidade de indexar os valores
fiscais numa base anual ou at mesmo mensal. O indexador adequado de
preos a ser usado por sua vez est sujeito a controvrsias no triviais, pois o
desalinhamento permanente dos preos relativos constitui um ingrediente
essencial do processo inflacionrio [SMOLKA, 1993].

Nos municpios que possuem base cartogrfica digitalizada e

atualizada e integrada com os bancos de dados, os valores venais dos imveis
devem ser lanados, para posterior clculo dos impostos, e emisso dos carns
de cobrana.
Caso o municpio no tenha mapas cadastrais digitalizados, as
avaliaes dos imveis devem ser realizadas manualmente, lanando-se os
valores unitrios obtidos quadra por quadra do municpio.
A avaliao em massa deve ser acompanhada por uma anlise de
sensibilidade dos modelos matemticos para obter os resultados em termos de
arrecadao e a incidncia da carga tributria sobre as diversas tipologias
[FRANCHI,1992].
A avaliao em massa, dever ser apreciada e aprovada pela
Cmara do Vereadores do Municpio, para emisso dos carns de IPTU a serem
cobrados a partir do ms de janeiro do ano seguinte.
Observam-se as limitaes de prazo para concluso da avaliao
em massa, tendo em vista que a tributao aplicada no exerccio fiscal
seguinte ao seu clculo.
A atualizao da avaliao em massa, segundo MARTINS e
MARTINS [1991], deve ser peridica, no se podendo fixar um perodo nico
geral. Cada municpio, de conformidade com a finalidade, que vai indicar a
convenincia de um perodo maior ou menor. Pode-se dizer que o perodo de um
ano o mais indicado, tendo em vista a tributao imobiliria.
O domnio dos conhecimentos sobre estatstica inferencial aplicada a
dados existentes no cadastro urbano permiti a elaborao da metodologia da
avaliao em massa dos imveis de uma cidade, para efeito de cobrana de
tributos municipais.

CAPTULO 3 - METODOLOGIA PARA EXECUO DA

AVALIAO EM MASSA

3.1 OBJETIVO GERAL DO CONVNIO

Recomenda-se para o trabalho de pesquisa alicerar em convnios

com (Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locao e Administrao de
Imveis Residenciais e Comerciais), / (Sindicato da Indstria da Construo
Civil), / (Prefeitura Municipal da cidade) e a Universidade
O Sindicato de Compra e Venda de Imveis obriga-se ao
fornecimento mensal de informaes dos valores de ofertas de imveis para
venda e locao ao longo da malha urbana da cidade.
O Sindicato da Indstria da Construo Civil fornece os valores das
ofertas dos imveis prontos, em construo e eventualmente de terceiros.
A Prefeitura permite o acesso s informaes junto ao Cadastro
Tcnico Urbano, Secretaria do Planejamento e Secretaria da Fazenda para a
realizao do estudo.
A Universidade a instituio que gerencia todos os dados para
elaborao do trabalho de pesquisa.
O Convnio tem como principal objetivo a formao do Banco de
Dados do Mercado Imobilirio da cidade, que, confrontados com os dados
oriundos do Cadastro Imobilirio da Prefeitura Municipal, permitem o
desenvolvimento de uma metodologia para execuo da avaliao em massa.
A formao do Banco de Dados do Mercado Imobilirio permite a
definio do perfil mercadolgico da cidade, pela emisso de boletins peridicos,
contendo dados quanto aos estoques segundo as tipologias: residenciais,
comerciais e terrenos; representatividade nos bairros, anlise descritivas dos
imveis, quadro de reas, nmero de dormitrios, variaes mensais,
participao no geral e taxas de absoro do mercado.
Esse Boletim do Mercado Imobilirio, publicado periodicamente,
distribudo para as imobilirias, prefeitura e construtoras, possibilitando anlise do
mercado e subsidiando decises de novos investimentos na construo civil,
bem como fundamentando novas transaes imobilirias.

Os dados de ofertas dos imveis do mercado imobilirio permite uma

auditoria e atualizao dos dados cadastrais na medida em que os imveis so
vistoriados.
A

avaliao em massa dos imveis est fundamentada nos

conhecimentos de Engenharia de Avaliaes e nas informaes do Cadastro

Tcnico Urbano.
Segundo DANTAS [1987], no planejamento de pesquisa imobiliria se
pretende uma composio de uma amostragem aleatria de valores de imveis
com caractersticas tanto, quanto possvel, semelhante s do avaliando, usandose toda a evidncia disponvel.
SMOLKA [1992] afirma que um conjunto de dados sobre os imveis
difcil de ser obtido, pois o mercado imobilirio alm de apresentar-se atomizado,
tanto no que diz respeito variedade, como no porte de seus agentes, no
considerado um mercado bem estruturado ou organizado, quando comparado a
outras esferas capitalistas.
Inicialmente como fonte de pesquisa de dados foram coletadas as
ofertas de anncios de jornais. Numa cidade de porte mdio esses anncios,
com raras excees, so publicados com dados completos, dificultando a sua
identificao. No so informados dados como localizao, caracterizao fsica
e preo vista, exigindo consulta por telefone ou visita imobiliria ou informante
para complementao da informao. A complementao dos dados acaba
sendo inviabilizada pelo tempo consumido e pela incerteza da informao
fornecida pelo corretor, no interessado em colaborar com a formao do banco
de dados, porque o pesquisador no comprador de imveis.
Para SMOLKA [1992] dados de fontes fiscais tm sido vistos
tradicionalmente como altamente suspeitos e no-confiveis para o uso em
pesquisa, especialmente quando se trata de questes relativas propriedade. As
pessoas tendem a subdeclarar os valores envolvidos nas transaes imobilirias

e nem todas as transaes so oficializadas. Os cadastros usados para a

cobrana de impostos geralmente no so atualizados em base contnua e os
valores fiscais relevantes esto sujeitos a todos os tipos de distores e
iniquidades.
Outra fonte de pesquisa disponvel seria o Cartrio de Registro de
Imveis ou as guias de ITBI na Prefeitura Municipal. Essas fontes apresentamse viesadas na maioria, por serem subdeclarados os valores de venda dos
imveis.
As guias de ITBI informam o valor de transmisso e dados de
identificao do imvel, e sua sistematizao proporciona uma fonte de
informaes de baixo custo, alm da quantidade em face da demanda de
declaraes dos contribuintes [SMOLKA,1992].
Este mesmo autor tem reabilitado esta fonte de dados que o ITBI,
com resultados prticos aplicados em algumas municipalidades.
Para a utilizao desses dados do ITBI necessrio acrescentar
dados de mercado para convergncia dos valores e conseqente deteco de
pontos atpicos no uso de modelos hednicos de inferncia estatstica
[GONZLEZ,1994].
Portanto, a fonte de dados que subsidia os trabalhos avaliatrios para
execuo de avaliao em massa consiste numa das maiores preocupaes por
parte do engenheiro avaliador.
Nesse cenrio de preocupao quanto formao da pesquisa dos
dados que devero constituir a amostra aleatria, surgiu a necessidade da
criao do convnio entre os sindicatos interessados, prefeitura e a universidade.
Partindo-se da premissa que todas as fontes de dados do mercado
imobilirio apresentam problemas quanto certeza dos valores, optou-se pelos
dados de ofertas dos imveis coletados diretamente nas imobilirias e
construtoras, em face da quantidade de dados disponveis e o baixo custo de

obteno. Essa fonte pode apresentar superestimativa do valor, comum aos

anncios, argumento de venda entre compradores e vendedores: mas podem
ser analisados sem maior complexidade para o trabalho avaliatrio, identificandose os pontos atpicos que so pontos superiores e inferiores suspeitos que criam
dificuldades na anlise, distorcendo os parmetros da regresso.
O uso das guias de ITBI como fonte de pesquisa neste trabalho foi
afastado pela dificuldade de acesso junto prefeitura, por no estarem
processadas no computador e por conter o nome do proprietrio que
transacionou o bem imvel, sendo considerada fonte de sigilo por parte da
Prefeitura. Alm disso, o uso de tal fonte no eliminaria o uso de dados de oferta
de mercado junto modelagem estatstica.
A preparao da pesquisa, considerada como a primeira fase para
fundamentao da metodologia cientfica para aplicao do mtodo comparativo
de dados de mercado, poder ser resolvida com a elaborao do convnio.

3.2 FICHA DE COLETA DE DADOS DOS IMVEIS

A elaborao da ficha de coleta de dados tem como objetivo de ser
ela a mais simplificada possvel, trazendo contudo, informaes das principais
caractersticas influentes sobre o valor de um bem.
A idia inicial era no alterar as rotinas de trabalho j existentes nas
imobilirias e construtoras e sim, adaptar os dados disponveis s necessidades.
Evidentemente que esse o ponto crucial da coleta de dados, a sistematizao
para posterior processamento no computador.

Algumas resistncias quanto ao tipo e prazo de entrega das

informaes a coletar sempre existiro, mas com o tempo e o treinamento
comearam a fazer parte do dia dia de quem fornece os dados.
Quando elaboradas as primeiras fichas, no se tinha a pretenso de
que atendesse a todas as necessidades e dificuldades num primeiro momento;
portanto, as fichas eram acompanhadas de uma avaliao e sugesto por parte
de quem preenchia, para posterior definio de uma ficha que otimizasse o seu
preenchimento.
Com as crticas e sugestes chegou-se a uma ficha nica: terrenos e
construes, com o maior nmero possvel de opes para serem assinaladas.
Nessa ficha so coletados dados de oferta de venda e aluguel dos imveis. Para
o desenvolvimento da avaliao em massa no

foram usados os dados

coletados de aluguis, somente o de oferta de vendas. As informaes dos

locativos esto sendo armazenadas no banco de dados para a emisso do
boletim do mercado imobilirio, com os preos mdios, mximos e mnimos,
segundo as tipologias dos imveis. Esses dados armazenados servem para
outros clculos avaliatrios, como revisionais de aluguel, pelo mtodo da renda
ou mtodo comparativo de dados de mercado.
A atual ficha de coleta de dados dos imveis apresenta os seguintes
campos de preenchimento:

Imobiliria. - Para a garantia do sigilo da informao, cada imobiliria

possui uma senha, sendo identificada por nmero;

Data. - Lacuna para preenchimento do dia, ms e ano de coleta dos

imveis;

Cidade. - A ficha apresenta numericamente a cidade de interesse

para a pesquisa;

Situao. - Assinalar (1) Venda ou (2) Locao;

Condio. - Assinalar (1) Usado ,(2) Novo ou (3) Lanamento. O

imvel usado foi definido com mais de dois anos de construo e o lanamento
so imveis em construo em fase de comercializao;

Tipo. - Assinalar (1) Casa de alvenaria, (2) Casa de madeira, (3)

Casa mista, (4) Apartamento, (5) Sala area, (6) Sala trrea, (7) Terreno, (8)
Apartamento de cobertura, (9) Pavilho industrial;

Endereo. - Um espao para o preenchimento do nome da rua,

travessa ou avenida com o respectivo nmero e complemento. Para terrenos de
loteamentos o nmero do lote ou quadra;

Bairro. - Para o preenchimento do nome do bairro, vila ou local;

Nome. - Destinada ao preenchimento do nome do edifcio ou do

loteamento em caso de terreno;

Dormitrio. - Lacuna para o preenchimento do nmero de

dormitrios, no se contando a dependncia de empregada;

Sute. - Lacuna para preenchimento do nmero de sutes. Entendese por sute o dormitrio mais o banheiro do casal;

Dependncia de Empregada - Lacuna para o preenchimento: Sim,

quando existe ou No, na ausncia;

Garagem. - Lacuna para o preenchimento do nmero de vagas por

carro disponvel;

Rua. - Lacuna para assinalar o tipo de pavimentao do logradouro

(1) Asfalto, (2) Lajota ou paraleleppedo e (3) Terra (sem pavimentao);

rea. - Lacuna para o preenchimento da rea real total (m). No caso

de apartamentos a rea real total: rea de uso privativo mais rea de uso
comum mais rea total de garagem;

Testada. - Lacuna para o preenchimento, em metros, da frente do

terreno;

Profundidade. - Lacuna para o preenchimento, em metros, da

profundidade do terreno;

Preo de Venda. - Preo total, vista, do imvel em R$ (Reais),

CUB (Custo Unitrio Bsico da Construo Civil, publicado pelo Sindicato da
Construo Civil do Estado);

Preo de Locao. - Preo do valor locatcio do imvel em R$ ou

CUB;

Observaes. -

Uma lacuna para acrescentar informaes

adicionais que pudessem melhorar a caracterizao do imvel. Por exemplo,

aspecto referente topografia do terreno.

3.2.1 Emisso do Boletim do Mercado Imobilirio

As fichas de coleta de dados dos imveis, so entregues na primeira

semana do ms para os funcionrios preencherem nas imobilirias.
Na segunda semana a funcionria do Sindicato recolhe todas as
fichas e verifica se esto corretamente preenchidas. Caso haja alguma correo,
so devolvidas para complementao. Nessa etapa, preciso muito empenho do
funcionrio para no perder a informao por falta de dados, insistindo no retorno
da informao completa.
Aps essa fase de verificao, as fichas so processadas por uma
estagiria utilizando software gerenciador de banco de dados.
O endereo do imvel completo fundamental para no cadastrar
mais de uma vez: pois um mesmo imvel pode estar sendo ofertado em mais de
uma imobiliria ao mesmo tempo.
Aps o cadastramento dos dados ofertados de venda e locao, so
emitidos relatrios de consulta para confeco das tabelas do Boletim do
Mercado Imobilirio.
Mensalmente so encaminhadas as tabelas de venda dos imveis
em construo que esto sendo comercializados na cidade. Ao final de cada
ms, a estagiria entra em contato com todas as construtoras via fax ou telefone
para dar baixa nas unidades comercializadas. Esse contato direto com as
construtoras permite, no lanamento de novos empreendimentos, o acesso s

plantas, quadro de reas, ao conhecimento das condies de financiamento

para a reduo do preo prazo para pagamento vista.
Na primeira quinzena aps os dados dos imveis serem cadastrados
e analisados, publicado o Boletim do Mercado Imobilirio.

3.2.2 Contedo do Boletim do Mercado de Imveis

Uma informao pontual sobre o mercado imobilirio de uma cidade

no permite anlise profunda do seu comportamento, mas com sries histricas
ao longo dos anos sero possveis interpretaes do mercado de imveis.
O Boletim do Mercado Imobilirio da cidade apresentado
periodicamente, em reunio, para os associados dos Sidicatos interessados,
para posterior divulgao na imprensa, rdio e jornal.
O Boletim do Mercado Imobilirio da Cidade est dividido em
estoques: imveis residenciais; imveis comerciais e terrenos; reas;
representatividade por bairros; preos mdios dos locativos e comentrios finais.
A tabela de evoluo dos estoques para venda e locao contm a
variao mensal e variao anual. Os

imveis residenciais

para venda e

locao dividem-se em apartamentos e casas segundo o nmero de dormitrios

e sutes. Os imveis comerciais para venda e locao esto divididos em salas
trreas e no trreas.
Os terrenos foram divididos nos menores que 3.000 m e maiores
que 3.000 m. Os apartamentos para venda e locao foram separados,
segundo faixas de reas: < 50 m, > 50 m < 100 m, >100 m < 150 m, > 150
m < 200 m e > 200 m. A representatividade dos imveis venda e locao nos
bairros apresenta uma informao adicional quanto a sua distribuio na malha
urbana. O quadro sobre os preos mdios, mximos e mnimos dos locativos

esto sendo publicados para as salas trreas e no trreas, segundo as reas, e

para os apartamentos, segundo o nmero de dormitrios. Os preos dos imveis
para

aluguel

esto

sendo

calculados

com

estatstica

descritiva,

no

consideradas as variveis como padro construtivo, localizao, idade.

Nos comentrios finais feita uma anlise do perfil do mercado
imobilirio.

3.3 AMOSTRAGEM
Os dados apresentam repeties ao longo dos meses, ou seja um
mesmo imvel ofertado para venda ou locao pode estar sendo ofertado nos
meses seguintes.
O problema da repetio da informao foi eliminado pela consulta ao
banco de dados, considerando-se somente os dados puros de venda, logo uma
nica vez ofertado.
GONZLEZ [1993] utilizou 500 dados de apartamentos para aluguel
na sua dissertao de mestrado e relata o nmero de imveis que constituem a
amostra em trabalhos semelhantes:

Tabela 3.1 NMERO DE DADOS AMOSTRADOS EM

TRABALHOS REALIZADOS
Autor

Ano

Tipo

Kain & Quieley

Witte & et all

1970
1974

605
500

imveis residenciais/aluguel
imveis/ aluguel

Berry & Bednarz

Sunca

1975
1977

275
270

imveis residenciais/venda
imveis

Franchi

1991

85

imveis residenciais/venda

DANTAS [1987], utilizou 50 dados sobre terrenos da cidade de

Recife,PE, na sua dissertao de mestrado: Avaliao de Glebas Inseridas na
Malha Urbana.
Escolheram-se os imveis residenciais do tipo apartamento para
aplicar a metodologia para execuo da avaliao em massa, usando-se
informaes do banco de dados do mercado imobilirio de Cricima, SC, em
confronto com o cadastro urbano do municpio.

No primeiro processamento foi com 176 elementos puros ofertados

para venda, e no segundo processamento ampliou-se a amostra para 397
elementos no perodo de um ano.
Os apartamentos foram divididos conforme os bairros da cidade,
para facilitar a vistoria.

3.4 VISTORIA DA AMOSTRA

No trabalho de campo foram anotadas na planilha de vistoria as
informaes do imvel referente localizao em planta baixa, endereo,
conservao, padro construtivo e aspectos da infra-estrutura: pavimentao,
iluminao pblica, gua, esgoto, telefone, calada, meio fio e coleta de lixo.
Segundo DANTAS [1987], a visita a cada elemento tomado como
referncia imprescindvel para verificar todas as informaes de interesse.
O prazo e os recursos disponveis eram escassos, mas
possibilitaram a vistoria dos apartamentos da amostra.

A metodologia proposta h de ser implantada na prefeitura; portanto a

vistoria deve ser simplificada em face da quantidade de elementos que compem
a amostra.
As vistorias foram realizadas ao longo de um ms, pela
coordenadora da pesquisa e por uma estagiria. Foram levantados os aspectos
externos dos imveis, no estando prevista a visita interna. A vistoria interna aos
imveis foi descartada pela dificuldade da obteno das chaves junto s
imobilirias, falta de tempo, recursos e tambm porque o objetivo da vistoria o
levantamento das caractersticas gerais dos elementos pesquisados para a
avaliao em massa dos imveis.
A vistoria da amostra foi facilitada pelo conhecimento da localizao
dos imveis por parte da equipe de trabalho. A experincia de trabalhos j
realizados por profissionais da rea de Engenharia de Avaliaes permitiram a
definio de variveis formadoras de valor dos bens imveis.
Os elementos vistoriados foram acompanhados por uma planilha. A
planilha de vistoria dos imveis est dividida em informaes de ordem
quantitativa e qualitativa.
As informaes quantitativas foram preenchidas no escritrio: reas,
distncias, zoneamento, consumo de energia. As informaes qualitativas
necessitaram a definio prvia dos critrios para diminuir a subjetividade:
conservao, classificao, padro da vizinhana.
As informaes qualitativas apresentam-se com maior dificuldade no
preenchimento das planilha; portanto a vistoria de todos os imveis foi feita pela
mesma equipe de trabalho. O enquadramento dos imveis quanto
conservao, classificao e padro foram discutidas com tcnicos da
prefeitura, utilizados os dados do cadastro imobilirio.

3.5 ESTUDO DAS VARIVEIS

3.5.1 Consideraes Gerais sobre as Variveis

No escritrio, aps vistoriada a amostra, descreveu-se as variveis a

serem testadas nos modelos estatsticos, buscando verificar as evidncias na
formao dos valores dos imveis.
A preocupao na definio das variveis extradas das planilhas de
vistoria de carter geral, sendo contempladas com os dados do cadastro
imobilirio do municpio.
Outro objetivo proposto na definio das variveis a obteno
daquelas que melhor representam conjunto de dados, no interessando
informaes que no agregam valor.
A definio das variveis, preliminarmente, economizaria tempo,
dinheiro,

espao

de

armazenagem

em

computador,

facilitando

recadastramento e o monitoramento dos dados imobilirios.

Segundo HOCHHEIM [1994], o contedo de um cadastro fiscal deve
ser baseado em uma anlise de custo e benefcio. Devem ser escolhidas
aquelas informaes que mais influenciam o valor das propriedades, tendo-se o
cuidado de que elas no sejam muito difceis, caras de serem obtidas e
atualizadas.

3.5.2 Variveis Independentes Quantitativas

As variveis quantitativas so medidas diretamente das grandezas

em estudo numa escala numrica conhecida, tais como: rea,ms, nmero de
dormitrios, distncias e idade.
A importncia relativa de cada atributo na preciso dos servios de
moradia pode ser medida e estimada pela contribuio que cada um pode fazer
no preo. O preo total da moradia visto como a soma das quantidades
individuais de atributos multiplicados pelos preos implcitos.[ROBINSON,1979]
Segue a descrio das variveis testadas na gerao no modelo
estatstico:

- Ms

Identifica o ms em que foi coletada a informao preo. Essa

varivel apresenta-se como srie temporal em que o ms representado por um
valor numrico que incrementado de uma unidade em relao ao ms anterior.

- Dormitrio (Dorm)

Varivel que identifica o nmero de dormitrios: 1,2,3 ou 4.

-Total de Dormitrio (Tot.Dorm)

Varivel que identifica a soma do nmero de dormitrios mais o

nmero de sutes.

- rea Privativa (reaPriv.), rea Comum (reaCom.) e rea Real

Total (reaRealTot.)

O levantamento das reas em metros quadrados no apresentou

dificuldades, pois o Cartrio de Registro de Imveis forneceu as incorporaes,
permitindo a reviso da rea real total e conseqente complementao das reas
de uso comum e privativa.

- Acessibilidade (Acess)

Os elementos pesquisados

e os equipamentos urbanos foram

plotados em planta baixa por ocasio da vistoria aos elementos amostrais.

O valor das habitaes tende a declinar com a distncia ao centro
comercial das cidades. O aumento da acessibilidade ou a sua relevncia em
relao ao uso da terra aumenta o valor das propriedades [MUTH,1985, BALCHIN
e KIEVE,1986].
Esta varivel foi medida pela distncia em metros do imvel parada
de nibus mais prxima.

- Escola(Dist.Esc.)

Economistas urbanos [JUD et al,1981] reconheceram que as escolas

exercem importante influncia na deciso da localizao residencial e que a
qualidade das escolas tem significado positivo no preo das moradias.
Varivel que mede a distncia em metros do imvel escola mais
prxima.

- Idade

A idade da construo indica o uso da qual a construo tem sido

submetida, correlacionada com a quantidade de depreciao do imvel.
[SUNKA,1977]
A varivel idade real do imvel foi assinalada pelo nmero de anos de
construo aps a liberao do habite-se do prdio pela prefeitura.

- Consumo de Energia (Cons.Ener.)

A varivel renda familiar do municpio no foi obtida para este

trabalho. Essas informaes no estavam disponveis para o municpio, uma vez
que os dados censitrios no tinham sido publicados no momento da pesquisa.
Na inexistncia de pesquisa atualizada sobre as faixas de renda,
tentou-se a utilizao de uma varivel proxy: consumo de energia, com objetivo
de detectar o status da populao.
Para a obteno dos dados de energia da cidade solicitamos a
colaborao da concessionria local. A concessionria de energia no pronto
atendimento ao pedido, forneceu o faturamento mensal de todos os
consumidores do municpio. Os consumidores foram localizados pelo endereo
e anotado o consumo mdio de energia em KW. No caso de imvel desocupado,
o consumo de energia utilizado foi o valor mdio consumido, segundo reas
residenciais. Estas reas na cidade so denominadas por regies que facilitam
o sistema de medio do consumo de energia.

3.5.3 Variveis Independentes Qualitativas

As variveis qualitativas identificam caractersticas que no so

medidas por uma escala numrica definida ou que se resume a existncia ou
no de determinados atributos. Estas variveis tambm conhecidas por dummy

ou dicotmicas apresentam duas alternativas: sim ou no, existncia de um

atributo (1) ou sua ausncia (0).
Segundo ILHA MOREIRA, et alii [1993], no caso de variveis dummy
quaisquer nmeros so vlidos como indicadores. A utilizao do nmero zero
deve ser evitada, pois em caso de serem usados logaritmos, eles podem levar a
uma indeterminao.
Segue a descrio das variveis qualitativas testadas nos modelos
estatsticos:

- Sute (Sui)

Varivel que assume os valores numricos: duas sutes (3), uma

sute (2) e sem sute (1).

- Infra-estrutura(Inf.estr.)

A infra-estrutura produtora de gratuidades incorporadas pelos bens

imveis, elevando os seus preos. Como as benfeitorias no so homogneas
no espao urbano, a elevao dos preos imobilirios no uniforme, mas
diferenciadas por reas. [CAMPOS,1988]
Esta varivel identifica a quantidade de servios fornecidos:
iluminao, gua, fossa ou sumidouro, pavimentao, calada e meio-fio.
Associou-se o valor cinco (5) ao imvel servido por todos servios.

- Zona Fiscal(ZonaFisc.)

O mapa de zoneamento fiscal vigente no municpio foi transcrito

numericamente para a planilha, segundo a diviso das 16 zonas fiscais.

- Dependncia de Empregada (Dep.Emp.)

Varivel que assume os valores numricos: existncia (2) e ausncia

(1).

- Garagem (Gar.)

Varivel que assume os valores numricos: duas vagas (3), uma

vaga (2) e nenhuma (1).

- Elevador (Elev.)

Varivel que identifica a existncia de elevador no prdio: existncia

(2) e ausncia (1).

- Conservao (Cons.)

Alguns atributos particulares de uma moradia refletem variaes

qualitativas e no podem ser medidos. Em tais casos o procedimento
comumente usado expressar a variao dos atributos em termos de escalas
numricas simples. Por exemplo, o estado interno de manuteno pode ser dado
pelo escore na escala de 1 a 6, tais como: excelente condio (1), muito bom (2),
bom (3), mdio (4), pobre (5) e ruim (6). [ROBINSON,1979]

A quantidade de depreciao atribuda pelo avaliador correlacionada

com a idade. Edifcios de idade similar podem ter sido objeto de diferente
intensidade de uso durante a sua vida e as taxas de depreciao podem ter sido
diminudas por aumento de nveis de manuteno regular ou investimentos em
melhorias. [SUNKA,1977]
Para captar a depreciao dos imveis definiu-se a varivel
conservao, segundo uma escala: timo (4), bom (3), regular (2) e pssimo (1).

- Classificao (Class.), Padro da Vizinhana (Pad.Viz.)

As variveis qualitativas podem indicar gradao na considerao de

algum atributo ou caracterstica do imvel com padro construtivo e estado de
conservao. Essa gradao pode refletir uma nota ou conceito a cada situao.
As variveis classificao e padro da vizinhana foram definidas
segundo uma escala: alto (3), normal(2) e baixo (1). Esta escala foram
estabelecidas, aproveitando os critrios definidos no cadastro imobilirio do
municpio.

- Meio Ambiente (MeioAmb.)

Segundo LI et alii [1980], as moradias localizadas em reas com

baixa poluio geram expectativas de maiores valores do que as moradias em
reas com alta poluio.
BERRY et alii [1975] simulou a varivel poluio pelas concentraes
em microgramas por m3 de dixido de enxofre para o clculo da tributao das
residncias.
A varivel meio ambiente deve ser contemplada para municpios
localizados em rea crtica em termos de poluio.

Inicialmente,

pretendia-se

utilizar

dados

de

uma

pesquisa

desenvolvida pela Universidade sobre o monitoramento da qualidade do ar, com

medies de SO2 e particulados, porm no estavam disponveis para todo o
municpio, por ocasio deste trabalho.
Com objetivo de reunir os dados ambientais dispersos sobre o
municpio, que pudesse ser retratado como varivel formadora do valor dos
imveis surgiu um trabalho desenvolvido e orientado por tcnicos dos rgos
ambientais e coordenados pela Universidade. Reuniram-se tcnicos da
Secretaria Municipal de Meio Ambiente, Fundao Estadual do Meio Ambiente e
pesquisadores da Universidade

para discutir e estabelecer os critrios de

definio qualitativa do meio ambiente. Utilizou-se a diviso de bairros para a

anlise ambiental do ar, rea degradada, sonora, hdrica, odor, rea verde e
minerao de subsolo.
A definio da varivel meio ambiente foi obtida de forma qualitativa,
mediante uma nota de 1 10, segundo o tipo de poluio. Os tcnicos que
fizeram parte da definio das notas so engenheiros: minas, civil, agrnomo,
agrimensor, florestal e qumico; gelogo e um bilogo. As notas foram dadas,
individualmente, pelos tcnicos dando um maior peso ao tipo de poluio da sua
rea de especializao. As notas foram tabuladas e calculadas as estatsticas
descritivas, onde o coeficiente de variao era da ordem de 5%.

- Regio Homognea (RH)

As zonas de semelhante valorizao imobiliria no municpio,

segundo [CESARE et alii, 1994] identificam a varivel regio homognea. A
insero dessa varivel no sistema cadastral permite o aprimoramento dos
trabalhos desenvolvidos na rea tributria.

Na cidade objeto do trabalho, as regies homogneas foram definidas

levando em considerao a localizao do imvel no bairro. Os imveis
localizados foram vistoriados em campo e anotados aspectos gerais do bairro:
tipologia construtiva, infra-estrutura, topografia, idade da construo e meio
ambiente. Os prprios elementos constituintes da amostra de apartamentos
ofertados na cidade de Cricima foram objeto de anlise. Com auxlio da
estatstica descritiva foram calculados os valores unitrios mdios, mximo e
mnimo; desvio padro e coeficiente de variao de acordo com a sua
localizao nos bairros.
Os resultados obtidos nesta primeira tentativa de obteno de
regies de mesma valorizao no permitiram concluses definitivas sobre
regies de mesmo valor em face dos coeficientes de variao obtidos acima de
25%.
Na segunda tentativa para a identificao das regies homogneas
estas foram segmentadas em reas menores, at chegar nos logradouros.
Hierarquizando os valores mdios dos terrenos por logradouros permitiu delinear
as zonas homogneas, tomando por base estatsticas descritivas.
Para a cidade em questo obteve-se onze regies homogneas
definidas qualitativamente, sendo RH = 1 a de menor valorizao imobiliria.
- Plos de Valorizao

Segundo FRANCHI [1991}, a forma mais indicada para considerar

variveis de localizao, representadas por plos

seriam as variveis

dicotmicas.
Tabela 3.2 PLOS DE VALORIZAO

PLOS DE VALORIZAO

SITUADO NO PLO

FORA DO PLO

Plo 01

Plo 02

Plo 03

Plo 04

Plo 05

Plo 06

3.5.4 Resumo das Variveis Independentes

Segue o resumo das vinte e sete variveis independentes levantadas
para submeter aos modelos de regresso:
Tabela 3.3 RESUMO DAS VARIVEIS INDEPENDENTES

VARIVEL

DESCRIO

1- Ms

1;13

2- Dorm (un)
3- Sui

1,2,3 ou 4
duas sutes - 3 uma suite - 2 sem - 1

4- DepEmp

sim - 2

5- TotDorm (un)

no - 1

1,2,3 ou 4

6- reaPriv (m)
7- reaCom (m)
8- reaRealTot (m)
9- Acess (m)
10- InfEst

15

11- DistEsc (m)

12- ZonaFisc

1 16

13- Idade (anos)

14- ConsEner (Kw)
15- Gar

duas vagas - 3 uma vaga - 2 nenhuma - 1

16- Elev
17- Cons
18- Class

sim - 2
timo - 4

no -1

bom - 3 regular - 2 pssimo - 1

alto - 3

normal - 2

baixo - 1

19- PadViz

alto - 3

normal - 2

20- MeioAmb

1 10

21- RH

1 11

baixo - 1

22- Plo01

situado - 2

no - 1

23- Plo02

situado - 2

no - 1

24- Plo03

situado - 2

no - 1

25- Plo04

situado - 2

no - 1

26- Plo05

situado - 2

no - 1

27- Plo06

situado - 2

no - 1

3.5.5 Varivel Dependente

Os valores unitrios dos dados amostrados esto disponveis em R$

e CUB.
O CUB publicado pelo Sindicato da Construo Civil do Estado de
referncia foi escolhido para representar a varivel a ser explicada do valor
unitrio dos imveis.

CAPTULO 4- ANLISE DOS MODELOS

4.1 CONSIDERAES INICIAIS

Todas as variveis independentes descritas nos itens 3.5.2 e 3.5.3
foram testadas, porm

nem todas demonstraram exercer influncia a nvel

estatstico na formao dos valores dos imveis. Segue a aplicao da

metodologia para avaliao dos imveis do tipo apartamento na cidade de
Cricima, SC.
O primeiro processamento dos dados foi realizado com 176
elementos, quando ainda no estava concludo o levantamento de todas as
variveis.
No segundo processamento dos dados a amostra foi ampliada para
397 elementos, onde foram testadas todas as variveis levantadas e as variveis
atualizadas do cadastro.

Nos modelos a serem analisados nas duas fases de processamento,

sero apresentados somente aqueles cujas variveis demonstraram exercer
influncia estatstica sobre a formao do valor, ou seja no apresentaram
coeficientes significativamente diferentes de zero a um nvel de significncia de
5%.
As variveis formadoras de valor dos apartamentos foram
selecionadas acrescentando as variveis independentes uma a uma, na forma
direta, exponencial, inversa e logartmica, buscando o melhor ajustamento dos
pontos ao conjunto de dados.

4.2 PRIMEIRO PROCESSAMENTO

No primeiro processamento, o conjunto de todas as variveis,
descritas no captulo anterior, no estava concludo.
Nessa fase, a modelagem obtida visava apresentao rpida da
metodologia cientfica para a Secretaria de Finanas do municpio de Cricima,
com uso das informaes cadastrais existentes, evitando a introduo de novos
dados no sistema.
Organizou-se um arquivo com 176 dados de apartamentos ofertados
para venda com preo em CUBs, no perodo de um ano, retirados do Banco de
Dados do Mercado Imobilirio. A amostragem aleatria apresentava dados de
apartamentos ao longo de toda a malha urbana.
As informaes disponveis no Cadastro Urbano da Prefeitura so:
nome do proprietrio, cdigo do contribuinte, endereo completo, nome do
edifcio, bairro, zoneamento fiscal, quadra, setor, rea total, padro construtivo e
infra-estrutura.
A informao do zoneamento fiscal no reflete nenhuma influncia na
formao do valor, da forma como foi concebida; portanto era necessrio

introduzir uma varivel que pudesse captar a localizao e a valorizao dos

imveis situados na malha urbana, utilizando-se a varivel regio homognea.
As demais variveis, rea total e classificao, foram retiradas do
terminal de computador do Setor de Cadastro da Prefeitura. O Cadastro no
continha nenhuma informao que retratasse o grau de conservao dos prdios
e conseqente depreciao fsica. A falta dessa informao foi resolvida, em
parte, pela obteno do ano de concluso da construo. Esse dado no estava
disponvel no computador, sendo pesquisada em fichrio separado. A varivel
ano foi transformada em idade real do imvel, no refletindo a idade aparente,
que poderia ter a sua idade aumentada ou diminuda pela realizao ou no de
manutenes peridicas.
A esses dados foram acrescentados a varivel regio homognea e
plos de valorizao: Plo 01 e Plo 02, obtendo-se um modelo cuja varivel
dependente o CUB.

Y = 0,564886 + 0,000783*(rea Total) + 0,220306*LN(RH) 0,045314*LN(Idade)

0,309303*LN(Class)+

0,209842*LN(Plo

+0,342552*LN(Plo 02)

Tabela 4.1- RESULTADO RELATIVO AO MODELO GERADO COM 176

DADOS
VARIVEL
INDEPENDENTE
constante
x1=Area total
x2=LN(RH)
x3=LN(Idade)
x4=LN(Class)
x5=LN(Polo01)
x6=LN(Polo02)

COEFICIENTES
0,564486
0,000783
0,220306
-0,045314
0,309303
0,209842
0,342552

ERRO PADRO
0,090106
0,00023
0,045342
0,022418
0,061023
0,084173
0,087508

t VALOR
6,2691
3,4025
4,8588
-2,0213
5,0686
2,4930
3,9145

NVEL
SIGNIFICNCIA
0,0000
0,0008
0,0000
0,0448
0,0000
0,0136
0,0001

01)

O coeficiente de determinao de 71,77%, significando que valor

unitrio explicado pela equao de regresso, restando 28,23%, atribudos a
erros ocasionais e a variveis no consideradas no modelo.
O coeficiente de correlao dado por 84,72% o que representa uma
correlao forte entre a varivel dependente e as variveis conhecidas atuando
conjuntamente.
Tabela 4.2 - ANLISE DE VARINCIA - 176 DADOS

FONTE
DE SOMA
DOS GRAUS
DE QUADRADOS
VARIAO
QUADRADOS
LIBERDADE
MDIOS
explicada

17,4758

2,91264

no
explicada
total

6,87466

169

0,0406784

24,3505

175

FUNO
F SIGNIFICNCIA
SNEDECOR
(Fcalculado)

71,6015

0,0000

O valor de Fcalculado maior que o valor tabelado pela distribuio F

de Snedecor, logo rejeita-se a hiptese de no haver regresso. Existe regresso
na atuao conjunta das variveis com a probabilidade de 100%.
Foram realizadas as verificaes pertinentes a anlise de regresso,
usando a distribuio t de Student, no apresentando coeficientes diferentes de
zero a um nvel de 5%, conforme tabela 4.1.
A auto-correlao entre os resduos pode ser detectada pelo grfico
dos resduos (ei) versus os valores ajustados pelo modelo de regresso(y). As
figuras apresentam pontos distribudos aleatoriamente em torno de uma reta
horizontal que passa pela origem, sem nenhum padro definido.
A existncia de multicolinearidade pode ser observada de forma
simplificada nas correlaes simples entre as diversas variveis independentes

tomadas duas a duas. Evitou-se conjugar no mesmo modelo variveis

independentes colineares.
Os coeficientes entre as variveis na matriz de correlao so
inferiores a 0,5, no existindo preocupaes, quanto as evidncias da
multicolinearidade.
A homocedasticidade foi verificada pelos grficos da disperso dos
resduos. O grfico dos erros versus valores ajustados pela equao revela
constncia da varincia dos erros, por distribuio aleatria no indicando
tendncia; portanto o modelo homocedstico.
A normalidade dos resduos pode ser verificada comparando os
resduos padronizados ei/s com porcentagens notveis da distribuio normal.
Pelas propriedades da distribuio normal, 68% dos resduos devem
estar no intervalo (-1;+1); 90% no intervalo (-1,64;+1,64) e 95% no intervalo (1,96;+1,96).

Tabela 4.3 NORMALIDADE DOS RESDUOS- 176 DADOS

(-1;+1)
(-1,64;+1,64)
(-1,96;+1,96)

TERICO
68%
90%
95%

MODELO
71,26%
90,22%
93,10%

Os resduos correspondem aproximadamente aos limites do desvio

padro da curva normal com 71,26% dos resduos padronizados entre -1 e +1.
Dos 176 dados, nove registros apresentaram resduos padronizados
superior ao limite de mais ou menos duas vezes o erro padro da regresso.

Esses registros correspondem a 5% do campo amostral e foram

reinvestigados, verificando-se que os mesmos so eventos de mercado e
portanto foram mantidos no modelo.
As variveis independentes: rea total, regio homognea, idade,
classificao, plo 01 e plo 02 atenderam as exigncias da NBR 5676/89,
enquadrando a avaliao no nvel de preciso rigorosa.
A varivel rea total tem fraco poder de explicao, comparando o
coeficiente obtido com as demais variveis, contrariando as metodologias
avaliatrias tradicionais, onde rea responde totalmente pelo valor unitrio dos
imveis.
A varivel regio homognea contribui com o valor unitrio de 0,15
CUB at 0,53 CUB do valor unitrio total de um imvel, conforme a tabela que
segue:

Tabela 4.4 CONTRIBUIO DA VARIVEL RH - 176 DADOS

RH

coeficiente: 0,220306 CUB

ln = 1

ln = 2

0,69

0,1520

ln = 3

1,10

0,2423

ln = 4

1,39

0,3062

ln = 5

1,61

0,3547

ln = 6

1,79

0,3943

ln = 7

1,95

0,4296

ln = 8

2,08

0,4582

ln = 9

2,20

0,4847

ln = 10

2,30

0,5067

ln = 11

2,40

0,5287

A varivel idade acompanhada do sinal negativo confirma que a

medida que a idade do imvel aumenta o valor tende diminuio do valor total.
Um imvel com 5 anos de idade perde 0,07 CUB, enquanto que o imvel com 20
anos de idade perde 0,14 CUB do valor unitrio.

Tabela 4.5 CONTRIBUIO DA VARIVEL IDADE - 176 DADOS

Idade

coeficiente

-0,045314 CUB

ln = 5

1,61

-0,0730

ln = 10

2,30

-0,1042

ln = 15

2,71

-0,1228

ln = 20

2,99

-0,1355

A varivel classificao do imvel contribui com um valor de 0,21

CUB para o padro construtivo normal e 0,34 CUB para o padro alto em relao
ao valor unitrio total do apartamento.

Tabela 4.6 CONTRIBUIO DA VARIVEL CLASSIFICAO - 176 DADOS

ln = 1

Class

coeficiente: 0,309303 CUB

ln = 2

0,69

0,2134

ln = 3

1,10

0,3402

Os plos de valorizao apresentam um valor 0,14 CUB para o Plo

02 e 0,23 CUB para Plo 01 em relao ao valor unitrio total.

Tabela 4.7 CONTRIBUIO DA VARIVEL PLO DE VALORIZAO - 176

DADOS
Plo valorizao

01 coef. 0,209842 CUB

02 coef. 0,342552 CUB

ln = 1

ln = 2

0,69

0,1448

0,2364

Realizou-se uma anlise de sensibilidade para validao dos

resultados obtidos pelo modelo. No foi possvel, por parte da Prefeitura, na fase
do diagnstico gerar o modelo para todos os apartamentos cadastrados, devido
limitaes computacionais.
Optou-se pela escolha aleatria de apartamentos constantes no
cadastro imobilirio para proceder a estimativa de valor em relao as suas
variveis, comparando com os preos praticados no mercado da cidade de
Cricima,SC.
Foram escolhidos pela Prefeitura 20 apartamentos cadastrados para
serem aplicados no modelo estatstico.
Tabela 4.8 ANLISE DE SENSIBILIDADE DO MERCADO - 176
DADOS
NOME DO

REA

EDIFICIO

TOTAL

RH

IDADE

CLASS

PLO 01

PLO 02

CUB

MADRI

31,35

14

0,62

P. ROYALLE

49,88

13

0,85

C. ALVES

83,18

12

0,52

M.DE ASSIS

83,55

0,60

S.DUMONT

66,30

0,54

NOME DO

REA

RH

IDADE

CLASS

PLO 01

PLO 02

CUB

EDIFICIO

TOTAL

ITAPOAN

120,47

11

0,70

ELDORADO

64,15

17

0,73

SILZIA

65,89

11

0,75

COMASA

58,56

27

0,77

FLORENA

95,2

12

0,68

P.PRNCIPE

296,09

10

1,76

ESTORIL

208,41

10

1,58

SPAZIO

272,54

11

15

1,52

COPENHAGUE

255,54

1,37

L.FONTAINE

316,43

1,55

V. ROMANA

284,26

1,55

PALLADIUM

536,57

1,98

L.VILLETTE

250,88

1,73

S. GERMAIN

225,00

1,57

C.MEIRELES

178,96

1,53

A anlise de sensibilidade expedita realizada pelos Sindicatos

considerou os resultados obtidos aceitveis em relao aos valores praticados
no mercado imobilirio, apesar de uma defasagem da ordem de 5 10%. Nesta
anlise no foi levada em considerao quais as variveis que explicaram o
modelo, no importando a ausncia de variveis tais como: conservao,
nmero de dormitrios e outros atributos do valor que no estavam levantados
por ocasio deste processamento

Apesar do carter experimental da anlise, tendo em vista os poucos

imveis calculados pelo modelo, reforaram a busca de novo modelo com maior
nmero de variveis que expliquem o valor dos apartamentos da cidade de
Cricima,SC.
4.3 SEGUNDO PROCESSAMENTO

No segundo processamento a amostra de dados foi ampliada para

397 apartamentos, distribudos ao longo da malha urbana da cidade de
Cricima,SC. Esses dados tambm foram retirados aleatoriamente do Banco de
Dados do Mercado Imobilirio, no mesmo perodo da etapa anterior. O objetivo de
aumentar o tamanho da amostra e a pesquisa de novas variveis a busca de
modelos matemticos com maior poder de explicao dos valores unitrios dos
apartamentos de Cricima,SC.
Nessa amostragem foi introduzido mais de um tipo de apartamento
de um mesmo edifcio, desde que tivesse caractersticas diferentes, ou seja,
reas, nmero de dormitrios, andar, nmero de boxes e valor.
As variveis meio ambiente, consumo de energia, distncia escola
foram acrescentadas ao modelo, acreditando na sua influncia na formao dos
valores.
O nmero de dormitrios e a presena ou no de sutes foram
transformados na varivel nmero total de dormitrios, mantendo-se a existncia
ou no de dependncia de empregada; a rea total do apartamento foi dividida
em rea de uso comum e rea de uso privativo. Estas variveis tinham o objetivo
de testar se as mesmas influenciavam na formao dos preos dos
apartamentos da cidade de Cricima,SC.
Nesse segundo processamento, a simulao com novas variveis
no tinha o comprometimento destas estarem contempladas no cadastro urbano
do municpio, mas se caso fossem confirmadas a sua influncia na formao

dos preos, elas deveriam ser de fcil obteno e atualizao no sistema

cadastral. O objetivo dessa fase era a busca das informaes que melhor
explicassem o valor, diminuindo as defasagens detectadas nas simulaes do
primeiro modelo e que pudessem fazer parte de um recadastramento futuro do
municpio.
Aps diversas simulaes, combinando as variveis independentes
na forma direta, exponencial, inversa e logartmica, obteve-se o modelo cuja a
varivel dependente utilizada foi o CUB.

Y = 0,27779 + 0,004013*EXP( Total Dorm ) + 0,071645*(Dep. Emp.) +

0,000637*(reaPriv.) + 0,908878*(1/reaCom.) - 0,034891*LN(Idade) +
0,127288*LN(Cons.)

0,303281*LN(Class.)

0,202504*LN(RH)

0,139204*LN(Plo 01) + 0,209708*LN(Plo 02)

Tabela 4.9 - RESULTADO RELATIVO AO MODELO GERADO - 397 DADOS
VARIVEL
INDEPENDENTE
constante
x1=EXP (TotalDorm)
x2=DepEmp
x3=reaPriv
x4=1/reaCom
x5=LN(Idade)
x6=LN(Cons)
x7=LN(Class)
x8=LN(RH)
x9=LN(Plo01)
x10=LN(Plo02)

COEFICIENTES
0,277790
0,004013
0,071645
0,000637
0,908878
-0,034891
0,127288
0,303281
0,202504
0,139204
0,209708

ERRO
PADRO
0,084288
0,001400
0,026688
0,000235
0,331806
0,016676
0,033997
0,047237
0,031641
0,058615
0,053031

t VALOR
3,2957
2,8659
2,6845
2,7075
2,7392
-2,0923
3,7441
6,4205
6,4000
2,3749
3,9545

NVEL
SIGNIFICNCIA
0,0011
0,0044
0,0076
0,0071
0,0064
0,0371
0,0002
0,0000
0,0000
0,0180
0,0001

O coeficiente de determinao de 71,59%, significando que o valor

unitrio dos apartamentos so explicados pela equao de regresso, restando
28,41%, atribudos a erros ocasionais e s variveis no consideradas no
modelo.

O coeficiente de correlao dado por 84,61%, o que representa

uma correlao forte entre a varivel dependente e as variveis conhecidas
atuando conjuntamente.
Tabela 4.10 - ANLISE DE VARINCIA - 397 DADOS
FONTE
DE SOMA
DOS GRAUS DE QUADRADOS
VARIAO
QUADRADOS
LIBERDADE MDIOS
EXPLICADA
37,0271
10
3,70271
NO
EXPLICADA
TOTAL

14,6909

386

51,7180

396

0,0380594

FUNO
F SIGNIFICNCIA
SNEDECOR (Fcal)

97,2876

0,0000

O valor de F calculado maior do que o valor tabelado pela

distribuio F de Snedecor, logo rejeita-se a hiptese de no haver regresso.
Existe regresso na atuao conjunta das variveis com a probabilidade de
100%.
As verificaes pertinentes a anlise de regresso, usando a
distribuio t de Student foram realizadas, no apresentando coeficientes
diferentes de zero a um nvel de 5%, conforme tabela 4.9.
A auto-correlao entre os resduos foi detectada pelo grfico dos
resduos (ei) versus os valores ajustados pelo modelo de regresso (y), no
apresentando padro definido.
A existncia de multicolinearidade foi observada, plotando a matriz de
correlao entre as variveis independentes.
Como os coeficientes so inferiores a 0,5, as variveis duas a duas
no so colineares, ou seja um dos vetores no combinao linear do outro.
As figuras das disperses dos resduos versus valores ajustados
apresenta uma distribuio aleatria, revelando um modelo homocedstico.

A normalidade dos resduos foi verificada graficamente comparando

os resduos padronizados ei com as percentagens da distribuio normal.
Os resduos padronizados perfazem 71,53%, entre o intervalo (1;+1) desvio padro.
Tabela 4.11 - NORMALIDADE DOS RESDUOS - 397 DADOS

(-1;+1)
(-1,64;+1,64)
(-1,96;+1,96)

TERICO
68%
90%
95%

MODELO
71,53%
91,94%
94,71%

Vinte e um registros apresentaram resduos padronizados com valor

superior ao limite de mais ou menos duas vezes o erro padro da regresso.
Esses registros correspondem a 5,28% do total e foram retirados da
amostra e simulados novamente, no se obtendo melhor modelo; optou-se pela
manuteno, aps a reinvestigao.
O modelo, obtido com 397 dados e 10 variveis, enquadra-se numa
avaliao de preciso rigorosa, segundo a NBR 5676/89.
As variveis independentes: EXP(total dorm), LN(idade), rea priv.
LN(cons), LN(class), 1/rea com., LN(RH), LN(Plo 01), LN(Plo 02), dep. emp.,
em conjunto explicam o valor do m dos apartamentos em massa da cidade de
Cricima.
As variveis plos: 01 e 02 continuam explicando a formao dos
valores unitrios da cidade de Cricima,SC.
Nessa modelagem as variveis rea de uso comum e rea de uso
privativa apresentaram-se mais sensveis do que rea total do apartamento.
Introduziu-se a varivel conservao, juntamente com a idade do
imvel para captar a depreciao do imvel.

A varivel total de dormitrios foi mais sensvel do que as variveis

nmero de dormitrios e a existncia ou no de sutes. A explicao deve-se ao
fato de que 90% da amostra dos apartamentos da cidade de Cricima,SC possui
sute, sendo uma caracterstica comum a maioria da amostra.
A varivel dependncia de empregada usada na forma direta
demonstrou que a presena agrega valor unitrio ao apartamento.
O valor do imvel por m aumentado quanto maior for a rea
privativa e maior o nmero total de dormitrios. Em relao rea de uso
comum o aumento de valor do imvel inversamente proporcional.
As

variveis

qualitativas

regio

homognea,

conservao

classificao, aumentam o valor unitrio do imvel quando os valores da escala

atribuda aumentam.
A varivel idade tambm confirmou que quanto mais anos de uso,
menor o valor unitrio.

Tabela 4.12 - CONTRIBUIO DA VARIVEL IDADE - 397 DADOS

Idade

coeficiente

-0,034891 CUB

ln = 5

1,61

-0,05617

ln = 10

2,30

-0,08025

ln = 15

2,71

-0,09455

ln = 20

2,99

-0,104324

A varivel conservao adicionada ao modelo para detectar o grau de

depreciao do imvel agrega um valor mximo de 0,18 CUB ao valor unitrio
total do apartamento.

Tabela 4.13 - CONTRIBUIO DA VARIVEL CONSERVAO - 397 DADOS

CONSERVAO

COEFICIENTE
0,127288 CUB

ln = 1

ln = 2

0,69

0,0878

ln = 3

1,10

0,1400

ln = 4

1,39

0,1769

A varivel classificao do imvel contribui com 0,33 CUB do valor

unitrio total para o padro alto.
Tabela 4.14 - CONTRIBUIO DA VARIVEL CLASSIFICAO - 397 DADOS
Class

coeficiente: 0,303281 CUB

ln = 1

ln = 2

0,69

0,2093

ln = 3

1,10

0,3336

A varivel regio homognea contribui com valor entre 0,14 0,49

CUB do valor unitrio total, na medida que o imvel muda de localizao.
Tabela 4.15 - CONTRIBUIO DA VARIVEL RH - 397 DADOS

RH

coeficiente: 0,202504 CUB

ln = 1

ln = 2

0,69

0,1397

ln = 3

1,10

0,2228

ln = 4

1,39

0,2815

ln = 5

1,61

0,3260

ln = 6

1,79

0,3625

ln = 7

1,95

0,3949

ln = 8

2,08

0,4212

ln = 9

2,20

0,4455

ln = 10

2,30

0,4658

ln = 11

2,40

0,4860

As variveis dicotmicas representadas pelos plos 01 e 02,

apresentaram maior valor unitrio para os imveis situados no Plo 01 do que os
localizados no plo 02.

Tabela 4.16 CONTRIBUIO DA VARIVEL PLO DE VALORIZAO - 397

DADOS

Plo valorizao

01

02

coef. 0,139204 CUB

coef. 0,209708 CUB

ln = 1

ln = 2

0,69

0,0960

0,1447

Os mesmos 20 apartamentos utilizados no primeiro processamento,

foram simulados no

segundo processamento. Realizou-se a anlise de

sensibilidade de mercado e, posteriormente, foram submetidos a apreciao dos

Sindicatos.

Tabela 4.17 - ANLISE DE SENSIBILIDADE - 397 DADOS

EDIFCIO
MADRI
PLACE ROYALE
CASTRO ALVES
MACHADO DE
ASSIS
SANTOS DUMONT
ITAPOAN

TDOR DEP
EM
1
1
1
1
3
1
3
1
3
3

1
1

ELDORADO
SILEZIA
COMASA
FLORENA
PORTO PRINCIPE

2
2
2
3
4

1
1
1
1
2

ESTORIL

SPAZIO

COPENHAGUE

LA FONTAINE

VILA ROMANA

PALLADIUM

LA VILLETTE

SAINT GERMAIN

CECILIA
MEIRELLES

AREA ARECOM IDAD CONS

APR
23,26
8,09
14
3
44,41
5,47
13
2
72,32
10,86
12
2
68,41
15,14
2
3
59,73
111,1
0
51,36
61,41
48,96
83,70
211,6
7
161,7
0
201,0
1
222,0
0
249,6
6
200,9
6
453,6
7
193,4
5
160,0
0
147,5
8

CLAS

RH

1
2
1
1

2
2
1
1

POLO POLO
01
02
1
1
1
1
1
1
1
1

CUB
0,68
0,90
0,56
0,65

6,57
9,37

6
11

2
4

1
1

1
1

1
1

1
1

0,58
0,69

12,79
4,48
9,60
11,50
84,42

17
11
27
12
2

3
1
3
2
4

1
1
1
1
3

3
3
4
2
10

1
1
1
1
2

1
1
1
1
1

0,75
0,76
0,81
0,70
1,83

46,71

10

1,60

71,64

15

11

1,65

33,54

1,43

66,77

1,55

83,300

1,68

82,90

2,00

57,43

1,83

65,00

1,57

31,38

1,58

Segundo os Sindicatos a estimativa de valor dos apartamentos

gerados pelo modelo aproximam-se da realidade de mercado da cidade de
Cricima, SC, considerando vlidos os resultados obtidos pela modelagem.
Embora esta anlise de carter experimental por parte do Sindicatos
colabore com a validao do modelo quanto aos preos de venda praticados no
mercado de Cricima, procedeu-se a comparao dos resultados com os
preos ofertados ao longo do perodo da pesquisa, cadastrados no banco de
dados do mercado imobilirio. Esta comparao encontra-se na tabela 5.6 da
sntese de resultados.

CONSIDERAES FINAIS

A meta deste trabalho era o desenvolvimento de uma metodologia

para avaliao em massa dos imveis, aplicado aos apartamentos da cidade de
Cricima,SC. Esta avaliao pelo mtodo inferencial estava sustentada nas
informaes do banco de dados do mercado imobilirio e do cadastro urbano,
cujos resultados permitem o clculo dos tributos municipais.
A organizao do banco de dados por intermdio dos convnios
demonstrou-se como ferramenta indispensvel para o estudo.
As informaes retiradas do banco de dados, bem como os dados do
cadastro urbano atualizados, deram o suporte para a definio das variveis
gerais formadoras do valor dos apartamentos da cidade de Cricima, SC, na
busca do modelo estatstico que explique a estimativa de preo de mercado.
Para alcanar os objetivos propostos no trabalho foram realizados
dois processamentos dos dados, nos quais foram comparados os resultados
obtidos.
O primeiro processamento foi realizado com 176 elementos e seis
variveis. A importncia dessa fase no contexto do trabalho era a possibilidade

de demonstrar a aplicabilidade do modelo de regresso para o clculo dos

tributos municipais. Conforme j foi relatado, a mudana na metodologia de
clculo na determinao do valor venal envolve fatores polticos que afetam a
comunidade como um todo. Portanto a argumentao para viabilizar a sua
implantao, excede os aspectos tcnicos. Logo a metodologia proposta, j no
primeiro processamento, foi submetida a Prefeitura Municipal de Cricima para
avaliao das alteraes que a mesma exigiria para a implantao no sistema
atual.
Enquanto que a metodologia estava sendo estudada quanto aos seus
impactos na implantao pela prefeitura, as demais informaes estavam sendo
levantadas para serem testadas na busca de modelos mais robustos.
Na segunda fase a amostra foi ampliada para 397 dados e, dez
variveis explicaram o valor unitrio dos apartamentos de Cricima, SC. Tinha-se
a preocupao com que as todas as 27 variveis levantadas neste trabalho
pudessem ser introduzidas e atualizadas no Cadastro Urbano, caso explicassem
o valor.
A tabela abaixo permite a comparao das correlaes obtidas nos
dois processamentos.

Tabela 5.1 - COMPARAO DOS R E r DOS DOIS PROCESSAMENTOS

REGRESSO MLTIPLA

PRIMEIRO

R2 (%)

71,76

0,85

10

71,59

0,85

NMERO DE

NMERO DE

DADOS

VARIVEIS

176

397

PROCESSAMENTO
SEGUNDO
PROCESSAMENTO

onde:

R - coeficiente de determinao
r - coeficiente de correlao

Apesar de aumentar a amostra em 56% a mais de dados,

acrescentar 40% a mais de variveis, no houve aumento dos coeficientes de
determinao e de correlao.
Foram comparados as variveis comuns aos dois processamentos,
a sua contribuio em CUB em relao ao valor unitrio total dos apartamentos
da cidade de Cricima, SC
A varivel regio homognea utilizada nos dois processamentos
sofreu uma diminuio mxima de 10% no valor em CUB, em relao ao valor
unitrio total, do primeiro para o segundo processamento.

Tabela 5.2 - COMPARAO DA VARIVEL REGIO HOMOGNEA (RH)

REGIO HOMOGNEA

1 PROCESSAMENTO

2 PROCESSAMENTO

PERCENTUAL

0,15

0,14

-6,67

0,24

0,22

-8,33

0,31

0,28

-9,68

0,35

0,33

-5,71

0,39

0,36

-7,69

0,43

0,39

-9,30

0,46

0,42

-8,70

0,49

0,45

-8,16

10

0,51

0,47

-7,84

11

0,53

0,49

-7,55

A varivel classificao diminuiu 2% do valor em CUB em relao ao

valor unitrio total, no segundo processamento.

Tabela 5.3 - COMPARAO DA VARIVEL CLASSIFICAO.

CLASSIFICAO

1 PROCESSAMENTO

2 PROCESSAMENTO

PERCENTUAL (%)

0,2134

0,2093

-1,92

0,3402

0,3336

-1,94

A varivel plo de valorizao apresentou uma alterao significativa

na sua contribuio, em face da sua localizao no 01 ou no 02. A variao da
varivel Plo 01 no primeiro processamento para o segundo foi da ordem de - 39
% no valor unitrio total.

Tabela 5.4 - COMPARAO DAS VARIVEIS PLOS DE VALORIZAO

PLOS DE

1 PROCESSAMENTO

2 PROCESSAMENTO

PERCENTUAL (%)

01

0,1448

0,0960

- 33,70

02

0,2364

0,1447

-38,79

VALORIZAO

A varivel idade, tambm utilizada nos dois processamentos

apresentou variaes segundo a simulao: 5, 10, 15 e 20 anos.

Tabela 5.5 COMPARAO DA VARIVEL IDADE

IDADE

1 PROCESSAMENTO

2 PROCESSAMENTO

PERCENTUAL (%)

-0,0730

-0,0562

-23,01

10

-0,1042

-0,0802

-23,03

15

-0,1228

-0,0945

-23,05

20

-0,1355

-0,1043

-23,03

As cinco variveis acrescentadas no segundo processamento que

explicaram os valores dos apartamentos da cidade de Cricima,SC, tais como:
total de dormitrios, dependncia de empregada, rea privativa, rea de uso
comum e conservao sero comparadas, conjuntamente, com os resultados
em CUB dos edifcios simulados nos dois processamentos e valores ofertados
no mercado.

Tabela 5.6 COMPARAO DOS VALORES UNITRIOS EM CUB

EDIFICIOS

VALOR OFERTA

1 PROCES.

2 PROCES.

VARIAO

MADRI

0,69

0,62

0,68

9,68

PLACE ROYALLE

0,97

0,85

0,90

5,88

CASTRO ALVES

0,55

0,52

0,56

7,69

MACHADO DE ASSIS

0,70

0,60

0,65

8,33

SANTOS DUMONT

0,62

0,54

0,58

7,41

ITAPOAN

0,74

0,70

0,70

0,00

ELDORADO

0,69

0,73

0,75

2,74

SILEZIA

0,79

0,75

0,76

1,33

COMASA

0,81

0,77

0,81

5,19

FLORENA

0,70

0,68

0,70

2,94

PORTO PRINCIPE

1,97

1,76

1,83

3,97

ESTORIL

1,71

1,58

1,60

1,27

SPAZIO

1,70

1,52

1,65

8,55

COPENHAGUE

1,50

1,37

1,43

4,37

LA FONTAINE

1,60

1,55

1,55

0,00

EDIFICIOS

VALOR OFERTA

1 PROCES.

2 PROCES.

VARIAO

VILA ROMANA

1,65

1,55

1,68

8,39

PALLADIUM

2,10

1,98

2,00

1,01

LA VILLETE

1,74

1,73

1,83

5,78

SAINT GERMAIN

1,62

1,57

1,57

0,00

CECILIA MEIRELES

1,60

1,53

1,58

3,26

Os valores em CUB dos 20 apartamentos simulados comparados

nos dois processamentos, apresentaram uma variao mxima de 10% do
valor, do primeiro para o segundo processamento.
Os valores unitrios obtidos no primeiro processamento comparados
com os valores ofertados no mercado imobilirio apresentaram-se aqum dos
valores praticados. Esta defasagem confirmada pelos Sindicatos deve-se as
variveis faltantes no modelo para explicar a formao dos preos dos
apartamentos de Cricima,SC.
No segundo processamento com objetivo de corrigir a possvel falta
de variveis na explicao do modelo, foram acrescentadas

as variveis

levantadas, mas nem todas apresentaram um nvel de significncia de 5%.

A varivel meio ambiente foi introduzida no segundo modelo,
acreditando-se que influenciasse no valor dos imveis. Esta hiptese no foi
confirmada, apesar da cidade de Cricima conviver com problemas de poluio.
Explica-se o fato: primeiro os apartamentos esto concentrados na rea central,
no havendo influncia das reas degradadas pelo carvo; segundo, existem
atividades industriais: curtume, cermica, metalrgica no centro da cidade que
emitem SO2, particulados, rudos, mas que esto sendo constantemente
monitorados, amenizando os seus efeitos, conforme testemunhos dos rgos
ambientais.

Em relao a varivel distncia a escola, a hiptese de sua

explicao foi negada. O fato da varivel escola no influenciar a formao do
valor dos apartamentos de Cricima, explica-se: primeiro, existem escolas
particulares, estaduais e municipais distribudas em toda a malha urbana e
principalmente na rea central; segundo, essa varivel deveria ter sido captada
pela qualidade de ensino das escolas, que no mbito deste estudo no foi
pesquisado.
A varivel consumo de energia como varivel proxy para explicar a
renda do municpio no teve explicao ao nvel de 5%. Pode-se explicar que
nem sempre um maior consumo de energia corresponde uma maior renda
familiar. Em muitos casos, menor renda poder ter um alto consumo de energia
por no dispor de aparelhos eltricos com tecnologia que diminua o consumo em
KW, conforme afirmao da Concessionria. Outra explicao o uso de
energticos alternativos: GLP e energia solar, confirmando a impossibilidade de
retratar a renda pelo consumo de energia.
As variveis rea privativa e rea de uso comum explicaram-se no
segundo processamento, revelando que quanto maior a rea privativa maior o
valor unitrio, no ocorrendo o mesmo para a rea de uso comum, cujo o valor
diminui quando a rea aumenta. A explicao destas variveis traz tona as
discusses, que a medida que a rea privativa aumenta o valor unitrio deveria
diminuir em relao ao custo e se as reas de uso comum maiores agregam ou
no valor. Pode-se justificar que o aumento das reas privativas est
normalmente associado a um aumento de padro construtivo, com conseqente
aumento de valor. No caso das reas de uso comum revela o modelo que o
aumento de valor unitrio inversamente proporcional ao seu aumento.
A varivel conservao permitiu captar, juntamente, com a idade a
depreciao do imvel.

Apesar de no estar disponvel ainda um panorama conclusivo,

quanto a aplicao do modelo de regresso para a populao de apartamentos
do municpio, comparando as metodologias tradicional e inferencial, pode-se
concluir que o modelo do segundo processamento permite a avaliao dos
apartamentos em massa para o clculo dos tributos municipais da cidade de
Cricima, em face da anlise de sensibilidade do mercado realizado.
Recomenda-se que novos trabalhos sejam desenvolvidos no sentido
de aprimorar a metodologia de avaliao em massa para o do clculo dos
tributos municipais:
I. Gerar o modelo do processamento para toda a populao de imveis da
cidade objeto da avaliao, sujeitos tributao
II. Realizar o recadastramento urbano para incluso das variveis do modelo.
III. Aprofundar o estudo das variveis que nessa modelagem no explicaram o
valor, tais como: consumo de energia, escola e meio ambiente.
IV. Pesquisar os dados de renda familiar do municpio e outras variveis que
agreguem valor de mercado aos imveis.
V. Buscar modelos de regresso que facilitem a interpretao e conseqente
implantao no sistema da Prefeitura.
VI. Adequar a metodologia proposta ao SIG (Sistema de Informaes
Geogrficas)

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