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EDIFICIO HEARST
ING. MIGUEL ANGEL TISALEMA SISA
Babahoyo-Ecuador
2014
CAPITULO 1
INTRODUCCIN
1.1. INTRODUCCIN
El desarrollo y evolucin de la ciudad de Babahoyo es una de las prioridades de muchos
empresarios que desearan invertir, pero la falta de apoyo de entidades pblicas y privadas hace de
esto algo inalcanzable.
Estudios de mercados realizados y necesidades encontradas hacen de nuestro proyecto algo
accesible y viable desde el punto de vista del inversionista hasta el punto de vista del cliente.
El proyecto Edificio Hearst se caracteriza por ser un proyecto de Edificio de departamentos creado
en la ciudad de Babahoyo en el sector de la 5 esquina cerca al registro civil, convirtindose as en
un proyecto de suma importancia para el comienzo del cambio y evolucin de la ciudad.
Nuestra empresa se enfoca exclusivamente en cubrir todas las necesidades habitacionales de
nuestros consumidores, brindndoles la mejor propuesta de departamento para que su estada en
Edificio Hearst sea confortable para toda su familia.
Nuestra idea de negocio se basa en crear departamentos al alcance de nuestro mercado, ampliando
as las posibilidades de empresarios, microempresarios, profesionales de empresas pblicas y
privadas que quieren cumplir el sueo de llegar a tener su propio hogar.
Adems se tendr una visin futurista del sector en el cual se realizara el proyecto.
1.2. ANTECEDENTES - RESEA HISTRICA MERCADO INMOBILIARIO
Desde hace varios aos el mercado inmobiliario ha mostrado un auge importante en nuestro pas,
variedad de proyectos como ciudadelas cerradas, edificios, locales comerciales se han venido
proporcionando para el mercado Ecuatoriano.
Anteriormente la ciudad de Babahoyo careca de proyectos inmobiliarios, desde hace 4 aos se ha
podido observar el progreso y crecimiento de esta pequea ciudad llena de mercados amplios en el
comercio, agricultura y ganadera.
En la actualidad el mercado de la vivienda ha logrado una gran expansin, a pesar de la alta
competencia en el mercado Ecuatoriano de ciudades grandes como Quito, Guayaquil y Cuenca.
Tambin se puede notar que con el transcurrir del tiempo en el mercado de Bienes y Races se ha
desarrollado un incremento en la Oferta y demanda del sector de la construccin lo que ha
permitido que el mercado inmobiliario se mantenga saludable, pese al aumento de las tasas de
inters en las financieras.
El sector ms importante en el mercado de Bienes y Races es el sector de la construccin, ya que
ha demostrado seales de desarrollo.
Esto ha motivado a inversionistas y constructores Babahoyenses a ingresar a este negocio.
La facilidad de obtener crditos para la vivienda ha ampliado los campos de inversin para que as
la comunidad logre sus expectativas inmobiliarias a corto plazo, sin duda la demanda ha venido
creciendo en este sector a travs de los ltimos aos.
Gracias a cifras que se nos han proporcionado del Banco Central podemos ver como el PIB del
sector de la construccin ha crecido con una tasa del 8,6 % en el ao 2013.
Tanto as podemos observar el porcentaje de ciudadanos que carecen de hogar propio en la
provincia de Los Ros, lo cual nos es de gran importancia para diagnosticar a nuestros posibles
compradores en la cuidad de Babahoyo.
Adems se observo la cantidad de personas que arrendaban siendo tambin nuestros potenciales
clientes.
Como podemos ver la demanda en la ciudad de Babahoyo es bastante alta, y la falta de ofertantes
hace de esto un proyecto ms rentable ya que hay un amplia demanda que se va a cubrir.
1.3. IMPORTANCIA DEL ESTUDIO.
Ya que una de las prioridades de todos los ciudadanos es tener un hogar propio en donde habitar,
nos hemos basado en estas necesidades de los ciudadanos de la ciudad de Babahoyo
especficamente, para as determinar y disminuir esas barreras que impiden a muchos de ellos;
microempresarios, empleados, trabajadores, a obtener un departamento propio, al alcance de sus
recursos, con seguridad y calidad de vida, tomando como prioridad estos factores en las
preferencias de vida de cada ecuatoriano.
Nuestra meta es mejorar y cubrir esta demanda para as disminuir el nmero de las familias que
carecen de hogar propio en la ciudad mencionada anteriormente; ayudando adems al desarrollo de
la ciudad, ampliando campos de inversin, teniendo como meta futura aumentar el comercio y la
inversin interna y externa, y generando confianza en sus ciudadanos y personas ajenas a la ciudad,
para realizar negocios e inversiones en sta ciudad que sin duda es muy atractiva comercialmente,
pero lamentablemente la falta de confianza de sus ciudadanos en ella detiene su crecimiento,
dndole a Babahoyo una perspectiva de crecimiento a largo plazo .
1.4. MARCO TERICO.
Actualmente la ciudad de Babahoyo cuenta con 4 ciudadelas cerradas aun en construccin, lo que
nos diferencia de estas ciudadelas son las amplias estrategias que se utilizaran para brindar el mejor
servicio a nuestros clientes, y las comodidades que brindaremos tanto en el aspecto fsico,
econmico, y de servicio.
Nuestro proyecto va dirigido a familias, del nivel socioeconmico medio alto: empresarios, micro
empresarios, profesionales de empresas pblicas y privados interesados en encontrar un lugar
confortable, seguro, y con facilidad de financiamiento, en donde habitar.
Edificio Hearst brindara el mejor servicio habitacional para cubrir esta amplia necesidad, dndole
as a nuestros compradores un ambiente de seguridad, estabilidad, tranquilidad para que disfruten de
su larga estada en este; su futuro hogar.
CAPTULO 2
ANLISIS MACRO ECONMICO
2.1. OBJETIVOS:
Conocer la condicin econmica actual del pas.
Reconocer la oportunidad existente en el sector inmobiliario.
2.2. METODOLOGA:
Recopilacin de informacin de diferentes fuentes econmicas, como las del Banco Central
del Ecuador
Realizar un anlisis de todos los ndices recopilados y determinar la viabilidad econmica
para el sector inmobiliario.
Los principales componentes macro econmicos a analizar y nos permiten conocer el entorno en el
que se desarrolla actualmente el sector son:
Entorno general de la economa ecuatoriana
Producto Interno Bruto (PIB) del Ecuador
PIB del sector de la construccin
Tasa de inflacin
Riesgo pas
Balanza comercial
Oportunidad de crdito
Indicies laborales
podremos concluir si el Ecuador ofrece un ambiente favorable, estable y viable para el proyecto
Edificio Hearst enfocado en el sector 5 Esquina de la Ciudad de Babahoyo.
2.2.1. ENTORNO GENERAL
El entorno general de la economa del Ecuador es importante que lo podamos visualizar post crisis
de 1999. A partir de la adopcin del dlar americano como moneda nacional, nos encontramos con
cambio en muchos aspectos de la economa y de la poltica en el pas.
Aparece estabilidad en la inflacin, sin tener que ajustar precios mes a mes con ningn tipo de
mesura. Estabilidad en las tasas de inters, para generar credibilidad en un sistema bancario al borde
de la quiebra y estabilidad en el tipo de cambio, donde ya no existen polticas de regularizacin y
devaluacin que afectaban a la economa de cada ecuatoriano, ya que no nos compete debido a no
ser una moneda propia del estado. Por ltimo, los precios del petrleo que vienen incrementando
notablemente, y con el respaldo de estar establecidos en una moneda estable. Resultando en un
ingreso muy importante para el Ecuador y por ende una inyeccin de circulante para la economa.
Adems con el ingreso de las remesas de los inmigrantes, todo siendo parte de una demanda
creciente y abierta a buscar consumo.
Esta estabilidad econmica, ms no poltica, en la primera dcada de los aos 2000 se convierte en
un atractivo para la inversin extranjera con un crecimiento promedio anual de 4,5 %. Lo que
contribuye al desarrollo de nuevas industrias, especialmente a una especie de hper desarrollo a una
industria como la constructora. La cual se encontraba y todava se encuentra lista para convertirse
en un boom de oportunidades. Directamente proporcional a la creacin de proyectos de mayor
envergadura con la mencionada inversin extranjera y respaldada con un crecimiento en el poder
adquisitivo de los consumidores.
CRECIMIENTO PROPORCIONAL PIB 2013
CRECIMIENTO
Amrica Latina hoy por hoy se promueve como las oportunidades de crecimiento y desarrollo para
el mundo. Somos ricos en recursos naturales, no existe la saturacin de mercados, por el contrario,
somos el lugar para exponer los nuevos y futuros booms econmicos.
Demostrado segn la CEPAL que existe un crecimiento importante en las economas del tercer
mundo y Ecuador no es la excepcin, inclusive es el de mayor crecimiento en el ao.
Impacto
+
70000
8,2
MILLONES DE USD
60000
54.250 54.558
50000
40000
10,0%
64.010
60.883
45.407
37.726
39.241
4,0
40.849 41.961
47.809
56.481
9,0%
7,8
8,0%
49.915 51.008
6,4
7,0%
5,3
4,5
4,4
4,1
6,0%
5,1
30000
4,5
3,5
5,0%
4,0%
2,7
3,0%
2,2
20000
2,0%
10000
0,6
1,0%
0,0%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013 2014a
AOS
Millones de USD constantes de 2007
Proyecciones
Grafico 1: Producto Interno Bruto
Fuente: BCE
Por: Ing. Miguel Tisalema Sisa
El resultado del crecimiento se explica mayoritariamente por el desempeo del sector no petrolero,
que registr un crecimiento anual de 4.9%, llegando a representar el 85.4% del total del PIB 2013.
De su parte, el valor agregado petrolero tuvo un crecimiento anual de 1.4%.
En el ao 2013 la formacin bruta de capital fijo creci en 6.6%; las exportaciones en 4.5%; el
gasto de consumo final del gobierno en 4.3%; las importaciones en 4.2%; y el gasto de consumo
final de los hogares en 3.4%.
Gracias a la expansin con nuevos mercados como el Asia, poltica estratgica el gobierno que ha
favorecido, sin embargo debemos estar muy alertas a lo que podra ser una ruptura o des
favorecimiento con respecto a tratados de comercio con mercado anteriores como los es
con los Estados Unidos.
Si hacemos un anlisis comparativo con las economas de Latinoamrica podemos observar la gran
oportunidad que existe para la inversin no solo en Ecuador, sino en la regin como tal. Se puede
observar como la economas mantiene un crecimiento, aunque el Ecuador es ms estable se
demuestra la oportunidad que existe para generar y sacar provecho de esta situacin.
En la actualidad para el ao 2014 el Ecuador presentara un incremento entre el 4 % y 5,1% Segn
el primer mandatario. Que ser mayor al 4,5 % del ao 2013 y respaldado en un 4,5 % promedio. Es
un crecimiento mayor para nuestros competidores directos de la regin.
-2
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Amrica Latina
5,6
4,1
-1,5
5,9
4,4
3,1
2,6
Ecuador
2,2
6,4
0,6
3,5
7,8
5,1
4,5
America Latina
Ecuador
Las actividades econmicas que presentaron una mayor contribucin crecimiento del PIB, 4.5%,
fueron: Construccin, 0.87 puntos; Petrleo y Minas, 0.51 puntos; Agricultura, 0.43 puntos;
Manufactura (excepto refinacin de petrleo), 0.43 puntos; Transporte, 0.39 puntos; Enseanza,
Servicios sociales y de Salud, 0.36 puntos.
sin descontar que, con el crecimiento esperado del 2014, el PIB llegar a los US$98,895 millones,
agrega. El Presidente de Ecuador, en la primera sabatina.
Tendencia
Impacto
Subir
7.000
21,6
21,0
5.651
6.000
MILLONES DE USD
25,0%
6.443
5.000
4.372
3.802
4.000
3.361
3.329
3.502
3.977
4.495
4.649
20,0%
14,0
15,0%
4.017
8,8
8,6
8,6
10,0%
2.779
3.000
5,2
2.254
4,6
2,8
2.000
3,4
5,0%
1,0
-1,0
0,0%
1.000
0
-5,0%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
AOS
Millones de USD constantes de 2007
Tendencia
Impacto
Subir
INFLACIN ANUAL
(%)
10,00
8,83
PORCENTAJE
8,00
6,00
5,41
4,31
4,00
4,16
3,33
3,32
2,70
2,00
0,00
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
AOS
Para 2014, se calcula que la inflacin ser del 3,2%, segn indic el pasado sbado el jefe de
Estado, Rafael Correa, quien tambin vaticin un crecimiento real del producto interno bruto (PIB)
del 4,5% al 5,1%.
Anlisis Macro Econmico Ao 2010-2013
Datos
Tendencia
Variable
2010 2011 2012 2013
Bajar
2.7
TASA DE INFLACIN 3.33 5.41 4.16
Tabla 5: Tasa de Inflacin
Fuente: BCE
Autor: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Impacto
+
620
600
573 573 574 574 574 576
580
560 558
560
531
540
519
525
520
500
480
460
Total
Variable
Riesgo Pas (Puntos)
Tendencia
Impacto
Bajar
BALANZA COMERCIAL
10,000
100
7,500
MILLONES DE USD
80
5,000
2,500
60
0,000
40
-2,500
-5,000
20
-7,500
-10,000
2009
2010
Total
-233,8
-1.978,7
Petrolera
4.626,3
5.630,4
No Petrolera
-4.860,2
-7.609,1
71,9
2011
2012
2013
-829,5
-440,6
-1.084,0
7.858,3
8.350,7
8.027,6
-8.687,8
-8.791,3
-9.111,5
96,7
98,1
95,6
Es la oportunidad ms clara para no hacer desarrollar nuestras industrias, y hoy por hoy lo estamos
llevando a cabo por ejemplo en la construccin. Sin embargo se debera aprovechar el entorno de
mercado y desarrollar la materia prima para estas industrias de alto consumo en este momento. Es
un error mantenernos comprando, es decir importando insumos para desarrollar las industrias.
Deberamos ejercer el desarrollo desde la materia prima.
BALANZA COMERCIAL
2,000
MillONES DE USD
1,500
1,000
0,500
0,000
-0,500
-1,000
-1,500
Enero-marzo 2014
Enero 2014
Febrero 2014
Marzo 2014
437,72
-196,32
277,53
356,51
Petrolera
1.898,12
442,43
683,99
771,70
No Petrolera
-1.460,40
-638,75
-406,46
-415,19
Total
En el perodo enero-febrero de 2014 se registr un supervit de USD 81.2 millones, saldo que
signific una recuperacin del comercio internacional ecuatoriano de 143.7% si se compara con la
balanza comercial de enero-febrero de 2013, que fue de USD -186 millones,
La Balanza Comercial Total a febrero de 2014 registr un supervit de USD 277.5 millones,
241.4% ms en trminos relativos que el resultado obtenido en enero 2014 que fue de USD -196.3
millones.
Anlisis Macro Econmico Ao 2010-2014
Datos
Tendencia
Variable
Balanza Comercial
(Millones USD)
2010
-1978,7
2011
-829,5
2012
-440,6
2013
-1084
Enero
- Marzo
2014
Subir
Impacto
437
CFN y el Banco del Pacfico, cada vez existe mayor facilidad para la obtencin de crditos para una
vivienda propia, pese a esto todava no se est cubriendo el dficit de vivienda, el cual supera al
milln de unidades.
MILLONES DE USD
1600
1400
1200
1126,06
766,3
1000
935,76
BIESS
S.F Privado
800
114,39
600
400
671,48
656,89
2010
2011
554,82
548,19
2012
2013
200
0
AOS
El Biess en la actualidad maneja ms del 50% de crditos para el segmento de vivienda, poseen una
tasa ms baja que la del sector financiero privado y plazo mucho mayor (mximo 25 aos frente a
un mximo de 15 aos de la banca privada) esto ha permitido a las familias que no tenan acceso a
su propia vivienda puedan ser sujetos de crdito.
El auge inmobiliario actualmente ha trado impactos positivos para el sector de la construccin en el
pas pero se debe tener en cuenta que por la ley de la
oferta y la demanda existen riesgos al presentarse buenas oportunidades de crdito, en la actualidad
ha incrementado la demanda de inmuebles lo cual afecta a la oferta, encarecindola y generando
inflacin en el sector.
Anlisis Macro Econmico Ao 2010-2013
Datos
Tendencia
Variable
2010
2011
2012
2013
Crditos Hip. Biess
114,39 766,3 935,76 1126,06
subir
(Millones de USD)
Crditos Hip. S.F Privado
671,48 656,89 554,82 548,19
(Millones de USD)
Tabla 8: Crditos por Vivienda
Fuente: BCE
Autor: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Impacto
2.2.7. LABORAL
Segn el INEC en el ao del 2013 el nivel de desempleo en el Ecuador estuvo en un 4,55% siendo
de los niveles histricos ms bajos registrados, el dinamismo econmico logra un crecimiento
econmico y por ende la reduccin de las tasas de desempleo.
DESEMPLEO
9%
8%
8,48%
7,58%
7,28%
6,90%
PORCENTAJE
7%
6,00%
6%
4,93%
5%
4,55%
4%
3%
2%
1%
0%
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
AOS
Grafico 9: Desempleo
Fuente: INEC
Elaborado Por: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Impacto
+
2.3. CONCLUSIONES:
Tenemos un PIB en constante crecimiento promedio del 4,5 % anual, con una economa
slida que hemos visto ha podido resistir crisis econmicas mundiales. Es un pas que
brinda oportunidades de negocio y fortalecimiento de las industrias si sabemos focalizar los
esfuerzos sea por inversin pblica o privada. Tenemos un mercado laboral disponible para
emprender proyectos monumentales. Sin contar con la liquidez creciente en el mercado
nacional que refleja el mayor consumo de los hogares, y las oportunidades crediticias del
mercado.
El PIB de la Construccin tiende a seguir subiendo gracias a la situacin actual del pas con
referencia a la apertura de crditos y el crecimiento de la inversin estatal debido a la
modernizacin de las infraestructuras de obra civil como son carreteras, puentes lo cual
dinamiza el sector.
La inflacin manifiesta una tendencia a la baja, lo cual es positivo, pero sus ndices son
altos para una economa dolarizada, en el pas existe una espiral de precios, lo cual consiste
en un alza constante y proporcional de ingresos versus precios.
Cd.
C01
Tendencia
Impacto
Subir
C02
56.481
60.882
64.009
66.879
Subir
C03
PIB de la Construccin
(Millones USD)
4649
5651
6443
6998
Subir
C04
Tasa de Inflacin
4.16
Febrero
2014
615
Bajar
C06
2010
2011
2012
2.7
Marzo
2014
535
Enero
- Marzo
2014
5.41
Mayo
2013
635
Bajar
C05
3.33
Mayo
2012
948
Subir
-1978,7
-829,5
-440,6
437
114,39
766,3
935,76
1126,06
Subir
671,48
656,89
554,82
548,19
7,58
4,93
4,55
Bajar
C07
C08
De los 8 factores macro econmicos analizados, Ninguno son de impacto negativo para promover la
inversin actualmente en el Ecuador
Se puede considerar que el momento actual es propicio para generar el proyecto del Edificio Hearst,
las condiciones del pas son favorables y por tanto las inversiones que realicemos tienen gran
probabilidad de xito. Frente a la demanda existente nuestro proyecto se presenta como una
oportunidad, ya que aprovecharemos las facilidades que el pas nos provee, como crdito, plazos y
montos de endeudamiento, para transmitir los mismos al cliente final.
CAPTULO 3
LOCALIZACIN
3.1. OBJETIVOS
Establecer si la localizacin del Proyecto es viable.
Reconocer todos los puntos de inters cercanos al proyecto.
3.2. METODOLOGIA
Reconocer mediante un recorrido los diferentes puntos de inters cercanos al
proyecto.
Una vez establecidos los elementos de inters, calificarla, segn el segmento al que
se encuentra enfocado nuestro proyecto.
Determinar la viabilidad del proyecto por localizacin.
3.3. UBICACIN PROYECTO
El Edificio Hearst est ubicado en Babahoyo, en el sector Sur de la ciudad, en la parroquia
Clemente Baquerizo, en el Barrio Cinco Esquina.
Como referencias, se ubica cerca al Registro Civil en el Sur. Al Instituto Ecuatoriano de Seguridad
Social (IESS) en el Sureste. A la Escuela Estrada Coello al Norte. Al Estadio Rafael Vera Yepez al
Norte. A la Escuela Francisco Huerta Rendn al Noroeste.
3.4. TRANSPORTE
Cuenta con lneas de transporte cercanas al proyecto como la lnea 1 por las Avs. Marcos
Benetazzo, 6 de Octubre y 5 de Junio. La lnea 2 por la Av. Juan X Marcos y, La lnea 3 por la Av.
Clemente Baquerizo.
3.5. COMERCIO
El proyecto se encuentra a pocos minutos de los principales centros comerciales, como son Ta,
Comercial Dismero S.A., Comercial Don Agucho.
COMERCIO
NOMENCLATURA
DESCRIPCIN
A
Comercial Ta
B
Comercial Dismero S.A.
C
Comercial Don Agucho
D
Comercial Ta
P
Proyecto Hearst
Tabla 12: Comercio cercano al Proyecto
Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa
3.6. ENTRETENIMIENTOS
El proyecto se encuentra a pocos minutos de los principales entretenimientos, como son el Estadio
Rafael Vera Yepez, Shopping Babahoyo, Malecn Babahoyo.
ENTRETENIMIENTOS
NOMENCLATURA
DESCRIPCIN
A
Estadio Rafael Vera Yepez
B
Shopping Babahoyo
C
Malecn 9 de Octubre
P
Proyecto Hearst
Tabla 13: Entretenimiento cercano al Proyecto
Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa
LUGARES DE ESPARCIMIENTO
NOMENCLATURA
DESCRIPCIN
A
Parque Las Mercedes
B
Parque Infantil
C
Parque Rafael Vera Yepez
P
Proyecto Hearst
Tabla 14: Lugares de Esparcimiento cercano al Proyecto
Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa
CENTROS RELIGIOSOS
NOMENCLATURA
DESCRIPCIN
A
Iglesia Padres Josefinos (Catlica)
B
Iglesia Asamblea de Dios ( Evanglica)
C
Iglesia Las Mercedes (Catlica)
D
Iglesia Luz del Mundo ( Evanglica)
P
Proyecto Hearst
Tabla 15: Centros Religiosos cercanos al Proyecto
Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa
CENTROS EDUCATIVOS
NOMENCLATURA
DESCRIPCIN
A
Universidad Tcnica de Babahoyo
B
Colegio Eugenio Espejo
C
Colegio Marcos Benetazzo
D
Escuela Marianita de Jesus
E
Escuela Isabela Catlica
F
Escuela Juan E. Verdesoto
G
Escuela Estrada Coello
H
Escuela Francisco Huerta Rendn
P
Proyecto Hearst
Tabla 16: Centros Educativos cercanos al Proyecto
Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa
CENTROS EDUCATIVOS
NOMENCLATURA
DESCRIPCIN
A
Hospital del IESS
B
Fundacin Nahim Isaas
C
Clnica Babahoyo
D
Subcentro Las Mercedes
P
Proyecto Hearst
Tabla 17: Centros Mdicos cercanos al Proyecto
Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa
3.11. CONCLUSIONES
VARIABLE
Urbanizacin
Vialidad
Transporte
Comercio
Entretenimientos
Parques
Iglesias
Centros
Educativos
+
+
Ruido
Smog
Centros de Salud
VIABILIDAD
+
+
+
+
+
+
+
+
El Edificio Hearst es viable por su estratgica ubicacin. Es un lugar privilegiado, dotado de todo
tipo de servicios a tan solo pocos minutos de donde se encuentra implantado. Brindndole una gran
ventaja sobre cualquier otro proyecto en la ciudad.
CAPITULO 4
ANALISIS DE MERCADO
4.1. OBJETIVOS
4.1.1. OBJETIVO GENERAL
Obtener datos reales que nos permitan conocer y determinar las diferentes necesidades de nuestros
clientes, de manera que podamos ofrecerles el mejor servicio mediante nuestro producto.
4.1.2. OBJETIVOS ESPECIFICOS
Determinar el tamao del mercado al que queremos llegar.
Determinar el producto que vamos a ofrecer y las variables del mismo.
Determinar el precio de equilibrio del producto segn nuestro mercado.
Planificar el tiempo de preparacin del proyecto.
Conocer las verdaderas necesidades de nuestros posibles clientes respecto a nuestro
producto.
4.2 .METODOLOGIA
Evaluacin de Mercado: Recorrer los diferentes proyectos existentes en la ciudad
Establecer perfil del cliente: Con los datos recopilados, establecer el perfil del cliente para
el Proyecto
4.3. PERSPECTIVAS DE LA INVESTIGACIN
La investigacin de Mercado que realicemos deber contar con la informacin necesaria y completa
para obtener datos reales, optimizando as, los resultados obtenidos en el futuro del proyecto,
reflejados en el cumplimiento de las expectativas de nuestros futuros clientes.
4.4. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA
La necesidad de los ciudadanos de Babahoyo de obtener una vivienda propia y de calidad en todos
los aspectos de la vida contina vigente. Por ello, para el ptimo desempeo de nuestro proyecto,
planteamos los siguientes puntos a tratar:
Factibilidad del proyecto
Viabilidad del proyecto
Precio del producto
Costos del Proyecto
Clientes Potenciales
Necesidades y Expectativas de nuestros clientes
4.5. PLAN DE MUESTREO
4.5.1. DEFINICIN DE LA POBLACIN OBJETIVO
Nuestro mercado objetivo, va dirigido a la poblacin econmicamente activa de la ciudad de
Babahoyo, especficamente al Sector Primario y Secundario de ste.
Personas que laboran, en Actividades financieras, y de similar ndole, tanto en el sector privado
como pblico, empresarios, microempresarios, profesionales, propietarios y distribuidores, los
cuales representan las principales fuentes de ingresos para la ciudad, siendo Babahoyo una ciudad
muy comercial.
Nos dirigimos a un mercado de personas entre los 25 y 45 aos de edad , que cuenten con una
familia de mximo 5 integrantes, de un nivel socioeconmico medio alto y que mantengan un
trabajo estable y con beneficios econmicos para poder invertir en un bien inmueble.
4.5.2. DEFINICIN DE LA MUESTRA
Para el plan de muestreo se escoger una muestra probabilstica.
Para obtener dicha muestra se recurrir a usar tcnicas de extraccin de la misma. La tcnica que se
implementara ser: Muestreo aleatorio simple.
Para obtenerla, se numeran los elementos de la poblacin y se seleccionan al azar los elementos que
contiene la muestra.
La frmula para calcular el tamao de muestra cuando se conoce el tamao de la poblacin es la
siguiente:
En donde,
N = tamao de la poblacin,
Z = nivel de confianza,
P = probabilidad de xito, o proporcin esperada,
Q = probabilidad de fracaso,
D = precisin (Error mximo admisible en trminos de proporcin).
El nivel de seguridad que utilizaremos ser del 95% por lo que el coeficiente sera
Z = 1,96.
Datos:
Datos Estadsticos del Censo Poblacional 2010 - INEC
ENCUESTA
1. SEXO
MASCULINO
FEMENINO
2. EDAD
20 A 30
31 A 40
O MAS
PUBLICA
4A6
7 O MAS
FAMILIAR
ALQUILADA
NO
NO
DE 105000 A 110000
DE 111000 A 120000
DE 120000 A MS
30 % DE 95000
40 % DE 95000
15 % DE 110000
30 % DE 110000
40 % DE 110000
15 % DE 120000
30 % DE 120000
40 % DE 120000
CLASICA
RUSTICA
SEXO
Masculino
46,84%
53,16%
Femenino
EDAD
26,32%
41,32%
20 A 30
31 A 40
41 O MAS
32,37%
48,95%
51,05%
PRIVADA
PUBLICA
15,79%
27,89%
1A3
4A6
7 O MAS
56,32%
Y el 15,79% 7 o ms integrantes.
Tenemos como conclusin que el tamao de los departamentos proyectados para el edificio de
departamentos Hearst es factible ya que estn diseadas para familias con ese volumen de
integrantes promedio.
3,95%
7,63%
NO IMPORTANTE
POCO IMPORTANTE
IMPORTANTE
MUY IMPORTANTE
86,32%
El 86,32% de nuestros encuestados piensan que es muy importante tener una vivienda
propia, resultado satisfactorio siendo sta la principal necesidad que resolvemos dado el
servicio que ofrecemos.
7,63%
36,58%
24,47%
PROPIA
FAMILIAR
ALQUILADA
OTROS
31,32%
El 7,63% en otros
Siendo estas cifras de beneficio para nuestro proyecto ya que 63.42% del mercado no posee
departamento propio, convirtindose en parte de nuestro mercado objetivo tambin las familias que
habitan con familiares, alquiladas y en otros.
10,26%
SI
NO
89,74%
9,74%
SI
NO
90,26%
DE 95000 A 100000
16,58%
DE 105000 A 110000
DE 111000 A 120000
71,84%
DE 120000 O MAS
Dado que el valor de los departamentos que ofrece nuestro proyecto Edificio "Hearst" es de $95000
a $120000 incluido un parqueadero y una bodega, nos resultan favorecedores estos resultados ya
que nos indican la aceptacin que tendr nuestro proyecto en el mercado.
2,63%
1,32%
6,32%
15 % DE 95000
30 % DE 95000
40 % DE 95000
10,53%
15 % DE 110000
30 % DE 110000
6,32%
53,68%
40 % DE 110000
15 % DE 120000
15,00%
30 % DE 120000
40 % DE 120000
Seguido por un 15% equivalentes a una entrada del 30% de departamentos de 95000.
31,50%
MENOS DE 1500
ENTRE 1501 Y 2000
23,88%
17,06%
22,31%
9,21%
17,37%
MODERNA
CLASICA
73,42%
RUSTICA
El 73.42% de los habitantes de Babahoyo tienen preferencia por una vivienda de tipo
moderna.
9,47%
NO IMPORTANTE
23,95%
POCO IMPORTANTE
INDIFERENTE
21,58%
IMPORTANTE
MUY IMPORTANTE
SUMAMENTE IMPORTANTE
17,63%
23,16%
PRECIO.
El precio es una de las estadsticas ms representativas dentro de las caractersticas de preferencia
de un departamento en los encuestados.
La cifra de mayor porcentaje fue: 34.21% siendo ste un factor Muy Importante para nuestros
encuestados.
4,47%
8,68%
NO IMPORTANTE
26,58%
POCO IMPORTANTE
INDIFERENTE
23,16%
IMPORTANTE
MUY IMPORTANTE
SUMAMENTE IMPORTANTE
34,21%
FINANCIAMIENTO.
Como estadstica ms representativa tenemos que un 26,05% de los encuestados piensan que el
financiamiento es sumamente importante al momento de escoger un departamento. Seguido de un
21,84%, que piensan que es indiferente.
26,05%
13,68%
NO IMPORTANTE
POCO IMPORTANTE
INDIFERENTE
IMPORTANTE
MUY IMPORTANTE
21,84%
14,74%
15,00%
SUMAMENTE IMPORTANTE
SEGURIDAD.
Como estadstica ms representativa en Seguridad, tenemos que un 33,68% de los encuestados
piensan que la Seguridad al momento de escoger un departamento es un factor en un grado de
importancia, sumamente importante.
NO IMPORTANTE
12,11%
33,68%
POCO IMPORTANTE
INDIFERENTE
IMPORTANTE
MUY IMPORTANTE
23,68%
SUMAMENTE IMPORTANTE
22,37%
INFRAESTRUCTURA.
Como estadstica ms representativa en Infraestructura, tenemos que un 40,53% de los encuestados
piensan que esta caracterstica es un factor Poco Importante al momento de escoger un
departamento, por lo que no representa un mayor grado de influencia al momento de construirlas.
QUE TAN IMPORTANTE CREE USTED QUE ES LA INFRAESTRUCTURA
AL MOMENTO DE ESCOGER UN DEPARTAMENTO
3,42%
12,11%
NO IMPORTANTE
4,74%
24,21%
POCO IMPORTANTE
INDIFERENTE
IMPORTANTE
15,00%
MUY IMPORTANTE
SUMAMENTE IMPORTANTE
40,53%
AMBIENTE.
Como estadstica ms representativa en Ambiente, tenemos que un 46,05% de los encuestados
piensan que esta caracterstica es un factor No Importante al momento de escoger un departamento,
por lo que no tiene mayor significancia para tomarse en cuenta como prioridad en los
departamentos por construir.
1,84%
14,21%
NO IMPORTANTE
1,84%
POCO IMPORTANTE
INDIFERENTE
46,05%
13,68%
IMPORTANTE
MUY IMPORTANTE
SUMAMENTE IMPORTANTE
22,37%
Luego de haber recolectado, tabulado y analizado detenidamente los datos, se puede resaltar que la
investigacin de mercado logr satisfacer los objetivos planteados y permiti obtener suficiente
informacin relevante de las preferencias y perfiles del consumidor o cliente meta.
Como conclusin tenemos que entre las ms importantes preferencias de departamento de una
persona se encuentran el precio y la seguridad. Seguido de la Ubicacin y el financiamiento del
departamento. Y siendo la infraestructura y el ambiente las de menos importancia.
4.6. CONCLUSIONES
Segn el anlisis realizado se establece:
Enfocado a profesionales o empresarios, que vivan solos o familias pequeas, con uno o
dos hijos.
Del anlisis se determina que el producto con mejor acogida son los departamentos de 2
dormitorios, con un rea promedio de 65 m2 seguido de los departamentos de 70 m2 y
seguidos por unos pocos de 3 dormitorios.
Los precios de los inmuebles determinados en el estudio oscilan entre los $95.000 y
$120.000.
El Edificio Hearst, con todas sus caractersticas con las que se desarrolla es competitivo
segn la evaluacin ponderada.
CAPITULO 5
CONCEPCIN ARQUITECTONICA
5.1. OBJETIVOS
Realizar un proyecto arquitectnico que cumpla con los requerimientos de mercado.
Establecer que los coeficientes de uso de suelo cumplan con la reglamentacin urbana.
5.2. METODOLOGIA
Realizar un proyecto arquitectnico que satisfaga las necesidades del cliente.
Cumplir con la normativa municipal vigente (RU)
Establecer las reas tiles y bruta del proyecto.
5.3. EMPLAZAMIENTO
El Proyecto Hearst se emplazar en las Calles K y Quinta, esquina; sector que est ubicado cerca al
registro civil y al Hospital del IESS y buena demanda de viviendas unifamiliar y bifamiliar. tal
como lo ratifica la informacin levantada. Partiendo de esta premisa, se pidi informacin al Ing.
Alberto Filian del departamento de Obras Pblicas del Municipio de Babahoyo junto al Arquitecto
del Departamento Territorial de la misma entidad, para poder llevar a cabo el proyecto, el mismo
que nos da la posibilidad de levantar un nmero mximo de 3 pisos con unos retiros sobre la calle K
de 3 m., posterior de 5 m y lateral de 1,50 m. Esta reglamentacin urbana le permite al Diseador y
Constructor hacerse una idea ms clara de que tipo de proyecto puede hacer para que puedan darle
el Permiso de Construccin en el Municipio. Los principales datos que se presentan son:
AREA DEL TERRENO: 400 m2, corresponde al rea bruta horizontal que posee el
terreno.
AREA DE CONSTRUCCION: 200 m2, que se refiere al rea que est construida en el
terreno que puede ser horizontal y vertical. En este caso particular hay una construccin
existente, la misma que ser derrocada al momento de iniciar el proyecto.
COS PB (Coeficiente de Ocupacin del Suelo en Planta Baja): 50%, es un valor que se
presenta en forma de Porcentaje total del rea del terreno que se puede ocupar
construyendo en Planta Baja.
VBB
180
300
7,50
167
180
50
120
3
3
1,5
5
VIVIENDA UNIFAMILIAR Y
BIFAMILIAR PAREADA
La entrada principal al Edifico se har por la Calle Quinta y el acceso vehicular por la calle K,
siendo independientes las entradas a los Locales Comerciales. As mismo contar con 1 ascensor
para el ingreso a los departamentos; lo cual dar fluidez, agilidad y comodidad para acceder y
transitar hacia las plantas altas.
En la parte del Sub suelo se ubicaran 13 parqueaderos y 13 bodegas con sus respectivas
circulaciones, Primer Piso (PB) 4 Locales Comerciales, del Segundo al Cuarto Piso 9
Departamentos.
RESUMEN DE UNIDADES Y AREAS
ITEM
AREAS
DESCRIPCIN
AREA TERRENO
AREA BRUTA
AREA UTIL
AREA NO COMPUTABLE
M2
400
1900,43
870
1030,43
DISTRIBUCIN
LOCALES COMERCIALES
DEPARTAMENTOS
TOTAL
PISO
PB
2,3,4
4
CANTIDAD
4
9
13
CANTIDAD
CANTIDAD
CANTIDAD
1
13
13
SUB SUELO
PARQUEADEROS
BODEGAS
PISO
SUB SUELO 1
PLANTA BAJA
1 PISO
2 PISO
3 PISO
TERRAZA
NIVEL
USOS
UNIDADES No
-2,8
-2,8
-2,8
0
0
0
0
0
0
0
3
3
3
3
6
6
6
6
9
9
9
9
12
12
ESTACIONAMIENTOS
BODEGAS
CIRCULACIONES
LOCAL COMERCIAL 1
LOCAL COMERCIAL 2
LOCAL COMERCIAL 3
LOCAL COMERCIAL 4
SALA COMUNAL
ESTACIONAMIENTOS
CIRCULACIONES
DEPARTAMENTO 1
DEPARTAMENTO 2
DEPARTAMENTO 3
CIRCULACIONES
DEPARTAMENTO 4
DEPARTAMENTO 5
DEPARTAMENTO 6
CIRCULACIONES
DEPARTAMENTO 7
DEPARTAMENTO 8
DEPARTAMENTO 9
CIRCULACIONES
TERRAZA
CIRCULACIONES
13
13
1
1
1
1
1
3
AREA NO COMPUTABLE
AREA UTIL O
COMPUTABLE M
CONSTRUIDA M2 ABIERTA M2
158,6
49,83
300
45
48
49
50
33
AREA BRUTA M2
508,43
292
33
34
1
1
1
80
65
70
1
1
1
80
65
70
1
1
1
80
65
70
275
60
275
60
275
60
TOTAL
256
870
19
741,43
1030,43
289
275
1900,43
400
56,25
217,5
RU MUNICIPIO
AREA TERRENO M2 180
50
COS. PB
120
COS. TOTAL
STATUS
OK
NO
NO
750
30
116
RU MUNICIPIO
AREA TERRENO M2 180
50
COS. PB
120
COS. TOTAL
STATUS
OK
OK
OK
El Coeficiente de Ocupacin del Suelo que el Municipio establece en esta zona es del 50%
en Planta Baja y el proyecto cumple con el 30 %. De la misma manera el COS Total del
mismo es de 116 %, frente al 120% que establece el Municipio.
El porcentaje de rea til comparada con la No Computable del Total del rea; se podra
decir que es aproximadamente un 46 % . Entendindose como rea No Computable a la
superficie que comprenden: Circulaciones, Estacionamientos, Bodegas y Otros (Ductos,
Guardiana).
AREA UTIL
M2
LOCALES COMERCIALES
192
DEPARTAMENTOS
645
SALA COMUNAL
33
SUB TOTAL
870
AREA NO COMPUTABLE
M2
CIRCULACIONES
533
ESTACIONAMIENTOS
158,6
BODEGAS
49,83
OTROS
SUB TOTAL
TOTAL (M2)
Tabla 24: rea til y no computable
Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa
289
1030,43
1900,43
Tomando en cuenta el rea Bruta del Edificio, el rea til y las Circulaciones son las que
ms reas abarcan de entre todas.
CIRCULACIONES,
533,
28%
Del Total del rea til (46%) que la conforman: Locales Comerciales, Departamentos, entre Otros.
El 74% la ocupan los Departamentos, seguidos de los locales comerciales con un 22%.
LOCALES
COMERCIALES,
192,
22%
DEPARTAMENTO
S, 645,
74%
En la distribucin de reas No Computables, se tiene que el 52% de estas las ocupan las reas
destinadas a las circulaciones tanto peatonales como vehiculares del edificio.
OTROS, 289,
28%
CIRCULACIONES,
533,
52%
BODEGAS, 49,83,
5%
ESTACIONAMIEN
TOS, 158,6,
15%
DEPARTAMENTOS
En cuanto a los diferentes tipos de departamentos, ubicados en el piso segundo, tercero y cuarto. En
los mismos que se distribuyen 3 departamentos por pisos con diferentes reas de 65 m2, 70 m2, 80
m2; tal como se muestra en el grfico. El departamento ms grande de 80 m2 cuenta con 3
dormitorios (incluyendo el dormitorio mster), sala-comedor, cocina y bao compartido. En cambio
los departamentos pequeos de 65 m2, 70 m2 son de 2 dormitorios (incluyendo el dormitorio
mster), sala-comedor, cocina y bao compartido.
TIPOS DE ACABADOS
Hormign Armado 240 F'c
Bloque estucado y Pintado
Aluminio y Vidrio de 6mm.
Enchape de Madera
Porcelanato
Cermica
Parquet
Tabloncillo
Cielo Raso Gypsum
Melamnico y Enchape de Madera
Nacional
Electrocable, Beto Italiano
Tubera de cobre y Plastigama
buenos materiales, tambin se va a dar un particular control en su proceso constructivo. Con lo cual
se minimiza cualquier riesgo de incumplimiento de los objetivos del proyecto.
5.5.1. INGENIERIA ESTRUCTURAL
En cuanto a este tema, se utilizara un hormign y acero de ptima calidad con las siguientes
caractersticas:
Hormign Fc= 240 Kg/cm2, Asentamiento 10 cm. con material ptreo de Pifo
Bloque vibro-prensado
Todas las especificaciones deben cumplir con el Cdigo Ecuatoriano de la Construccin que est
basado en el cdigo Americano ACI.
5.5.2. INGENIERIA HIDROSANITARIA
Un adecuado diseo Hidrosanitario permite que en todos los puntos exista correcta presin de agua
y una correcta evacuacin de las aguas servidas. Con estas consideraciones se realiz un correcto
diseo ayudado por una bomba de impulsin correctamente elegida.
Para las correspondientes conexiones se utilizara tuberas de buena calidad de PVC y Cobre de
acuerdo a los dimetros establecidos en los diseos y acorde a las presiones hidrulicas a las que
son sometidas las mismas.
Adems contara con un sistema centralizado de Gas, que da mejor resultado y seguridad al
momento de requerir agua caliente.
5.5.3. INGENIERIA ELECTRICA
En lo concerniente a las instalaciones Elctricas, el cableado ser realizado con los mejores cables
que se tenga en el mercado y colocados de acuerdo al diseo elctrico realizado. Cada unidad de
vivienda o negocio contara con un sistema de proteccin de corto circuitos y de proteccin ante
eventuales descargas como por ejemplo tormentas elctricas (rayos). As mismo contaran con un
medidor trifsico de 220 v. para garantizar el correcto suministro de energa elctrica.
De la misma manera las conexiones telefnicas y de datos sern realizadas bajo el resultado de un
diseo previamente realizado tomando en cuenta todas las normas de seguridad y calidad. El
cableado estructurado cumplir con todos los requisitos tanto de calidad como de esttica para que
vaya a tono con la arquitectura y funcionalidad del edificio.
5.6. CONCLUSIONES
El proyecto arquitectnico cumple con las necesidades del cliente, definidas en el captulo
correspondiente del presente trabajo.
Los acabados son de primera y de lujo, cumpliendo as con las expectativas del estrato
primario y secundario, del nivel socio econmico medio alto, al que se dirige el proyecto.
%
23
27
50
CAPITULO 6
ANALISIS DE COSTOS
6.1. OBJETIVOS
Costos Directos
Costos Indirectos
COSTO DEL PROYECTO
COSTO
VALOR
TERRENO
$115500
11,24%
DIRECTO
$760172
73,97%
INDIRECTO $152034,4
TOTAL
14,79%
$1027706,4 100,00%
Se puede observar que los Costos Directos son 5 veces ms que los Indirectos y que la incidencia
que el terreno tiene es importante, al menos considerando la zona donde se ubica. Es por esto que es
recomendable hacer una buena negociacin del terreno en cuanto al precio que se debe pagar por el
mismo, para de esta manera bajar los costos totales del proyecto.
14,79%
11,24%
TERRENO
DIRECTO
INDIRECTO
73,97%
Teniendo en consideracin estos costos totales y el rea bruta o total de construccin, se tiene una
relacin entre ellos que nos da el costo por metro cuadrado de construccin que se describe en el
siguiente cuadro:
COSTOS TOTALES POR METRO CUADRADO CONSTRUIDO
DESCRIPCIN
AREA VENDIBLE
AREA BRUTA
2
AREA (M2)
COSTO/M2
837
1227,85
1900,43
540,78
DOLARES
1000
800
$ 540,78
600
400
200
0
AREA VENDIBLE
AREA BRUTA
AREA
Estructura
Puertas y Ventanas
Revestimientos
Mampostera
Instalaciones Elctricas
COSTO
% APORTACIN
OBRAS PRELIMINARES
$3040,688
0,40%
SEGURIDAD INDUSTRIAL
$2280,516
0,30%
2,20%
ESTRUCTURA
$310910,35
40,90%
PISOS Y ENTREPISOS
$14443,268
1,90%
MAMPOSTERIA Y ENLUCIDOS
$42569,632
5,60%
REVESTIMIENTO
$66134,964
8,70%
PINTURA
$12922,924
1,70%
CARPINTERIA
$1520,344
0,20%
CIELOS RASOS
$7601,72
1,00%
PUERTAS Y VENTANAS
$69935,824
9,20%
$50171,352
6,60%
PIEZAS SANITARIAS
$28886,536
3,80%
CERRAJERIA
$1520,344
0,20%
INSTALACIONES ELECTRICAS
$47130,664
6,20%
INSTALACIONES HIDROSANITARIAS
$47130,664
6,20%
VARIOS
$1520,344
0,20%
$31927,224
4,20%
$3800,86
0,50%
TOTAL
$760172
100,00%
Diseo Arquitectnico
Direccin Arquitectnica
Plan de Negocios
Levantamiento Topogrfico
Estudio de Suelos
Diseo Estructural
Diseo Hidro-Sanitario
Diseo Elctrico
EJECUCIN:
Fiducia
Financiero
Honorarios Constructor
Honorarios Fiscalizacin
LEGALES Y TRIBUTARIOS:
PROMOCIN Y VENTAS:
Promocin y Ventas
En este caso los Costos Indirectos representan alrededor del 14,79% del Costo Total del proyecto y
un 20% de los Costos Directos.
COSTOS INDIRECTOS
DESCRIPCIN
COSTO
% APORTACIN
PLANIFICACIN
$30406,88
20,00%
EJECUCIN
$45610,32
30,00%
15,00%
VENTAS Y OTROS
$53212,04
35,00%
TOTAL
$152034,4
100,00%
Planificacin
Ejecucin de obra
Promocin y Ventas
Fases que se desarrollarn progresivamente durante los 11 meses planificados para cubrir la
totalidad del Proyecto.
La fase de Planificacin tiene una duracin de 1 mes, la Fase de Ejecucin de Obra 9 meses;
Promocin, Ventas y Cobro que se desarrollarn paralelamente con la anterior pero con una
duracin de 9 meses y la ltima Fase de Entrega de unidades y Cierre de Proyecto una duracin de
2 meses, transponindose 1 mes sobre la fase anterior.
Cabe indicar que en la fase de Ventas se encuentra integrada la fase de cobro, la misma que termina
un mes antes de entregar la totalidad del Edificio.
EDIFICIO HEARST
CRONOGRAMA DE FASES DEL PROYECTO
Mes 0
Mes 1
Mes 2
Mes 3
Mes 4
Mes 5
Mes 6
Mes 7
Mes 8
Mes 9
Mes 10
1 Mes
PLANIFICACIN
9 Meses
EJECUCIN DE OBRA
9 Meses
PROMOCIN, VENTAS Y COBRO
2 Meses
ENTREGA Y CIERRE DEL PROYECTO
DESCRIPCIN
OBRAS PRELIMINARES
COSTO
$ 3.040,69
SEGURIDAD INDUSTRIAL
$ 2.280,52
$ 16.723,78
ESTRUCTURA
$ 310.910,35
PISOS Y ENTREPISOS
$ 14.443,27
MAMPOSTERIA Y ENLUCIDOS
$ 42.569,63
REVESTIMIENTO
$ 66.134,96
PINTURA
$ 12.922,92
CARPINTERIA
$ 1.520,34
CIELOS RASOS
$ 7.601,72
1,00%
11
PUERTAS Y VENTANAS
$ 69.935,82
9,20%
12
$ 50.171,35
6,60%
13
PIEZAS SANITARIAS
$ 28.886,54
3,80%
14
CERRAJERIA
$ 1.520,34
0,20%
INSTALACIONES ELECTRICAS
$ 47.130,66
INSTALACIONES HIDROSANITARIAS
$ 47.130,66
6,20%
17
VARIOS
$ 1.520,34
0,20%
$ 168,93
$ 31.927,22
Mes 7
Mes 8
Mes 9
$ 253,39
$ 253,39
$ 253,39
$ 253,39
$ 253,39
$ 77.727,59
$ 3.610,82
$ 10.642,41
$ 10.642,41
$ 16.533,74
$ 16.533,74
$ 16.533,74
$ 4.307,64
$ 4.307,64
$ 4.307,64
$ 760,17
$ 760,17
$ 2.533,91
$ 2.533,91
$ 2.533,91
$ 23.311,94
$ 23.311,94
$ 23.311,94
$ 16.723,78
$ 16.723,78
$ 16.723,78
$ 14.443,27
$ 14.443,27
$ 760,17
$ 760,17
$ 6.732,95
$ 6.732,95
$ 6.732,95
$ 6.732,95
$ 6.732,95
$ 6.732,95
$ 6.732,95
$ 5.891,33
$ 5.891,33
$ 5.891,33
$ 5.891,33
$ 5.891,33
$ 5.891,33
$ 5.891,33
$ 168,93
$ 168,93
$ 168,93
$ 168,93
$ 168,93
$ 168,93
$ 168,93
$ 5.891,33
$ 168,93
4,20%
$ 10.642,41
19
Mes 10
6,20%
16
18
Mes 6
0,20%
10
15
Mes 5
$ 3.800,86
0,50%
$ 760.172,00
100,00%
VALOR PARCIAL
% PARCIAL
VALOR ACUMULADO
% ACUMULADO
$ 10.642,41
$ 10.642,41
$ 3.800,86
TOTAL
ITEM
1
PLANIFICACIN
DESCRIPCIN
COSTO
30406,88
CONSULTORIA O EJECUCIN
45610,32
22805,16
VENTAS Y OTROS
53212,04
TOTAL
152034,4
COSTO
ITEM
1
TERRENO
DIRECTO
INDIRECTO
TOTAL
20186,79
2,66%
20186,79
2,66%
94385,01
12,42%
114571,80
15,07%
115669,82
15,22%
230241,62
30,29%
121561,16
15,99%
351802,78
46,28%
121561,16
15,99%
473363,93
62,27%
VALOR
115500
55172,80
7,26%
528536,73
69,53%
77217,79
10,16%
605754,52
79,69%
75887,49
9,98%
681642,01
89,67%
78529,99
10,33%
760172,00
100,00%
0,00
0,00%
760172,00
100,00%
Mes 6
Mes 7
Mes 8
Mes 9
Mes 10
5067,81
5067,81
5067,81
5067,81
2280,52
2280,52
2280,52
2280,52
2280,52
5321,20
5321,20
5321,20
5321,20
5321,20
12669,53
8,33%
106424,08
70,00%
12669,53
8,33%
119093,61
78,33%
12669,53
8,33%
131763,15
86,67%
12669,53
8,33%
144432,68
95,00%
7601,72
5,00%
152034,40
100,00%
Mes 6
Mes 7
Mes 8
Mes 9
Mes 10
55172,80
77217,79
75887,49
78529,99
12669,53
12669,53
12669,53
12669,53
7601,72
67842,33
6,60%
750460,81
73,02%
89887,32
8,75%
840348,13
81,77%
88557,02
8,62%
928905,16
90,39%
91199,52
8,87%
1020104,68
99,26%
7601,72
0,74%
1027706,40
100,00%
Se puede observar que los 6 rubros ms grandes donde se concentra el 77,8% de todos los Costos
Directos son: Estructura, Revestimientos, Puertas y Ventanas, Muebles, e Instalaciones Elctricas y
Sanitarias. De estos el mayor con el 40,9% es el Rubro de Estructura.
Con estos resultados se puede tener una visin muy clara de en qu rubros se debe tener ms control
de costos, en caso de alguna variacin o modificacin eventual del proyecto.
6.6. CRONOGRAMA DE INVERSIONES PARCIALES Y ACUMULADAS
Al momento de la Construccin es muy importante para el promotor saber cmo se van a realizar
los desembolsos de dinero o capital para el desarrollo normal del Proyecto de acuerdo a lo
planificado. Es necesario saber en qu mes se requiere de ms capital y en cual no, y en qu
cantidades. Para esto es necesario tener un cronograma donde se tengan datos claros a lo largo de
las fases del proyecto y se pueda tener una vista clara y prctica de estos requerimientos
econmicos mensualmente.
Como se puede apreciar en el grfico en el primer mes es la mayor inversin, puesto que en este
entra el valor del Costo del Terreno y en los meses del 2 al 5 los costos de la Estructura, mayor
rubro de los Costos Directos. En estos 4 meses se necesita un desembolso de capital continuo de
unos $125963,82 aproximadamente; puesto que en este periodo se desarrolla prcticamente toda la
obra gris del proyecto.
INVERSIONES MENSUALES
175000
150000
$ 1.027.706,40
1100000
1000000
$ 145.907
900000
$ 134.231 $ 134.231
$ 128.339
800000
INVERSIN
125000
$ 107.055
700000
100000
600000
500000
$ 67.842
75000
400000
50000
300000
$ 32.856
200000
25000
$ 7.602
0
100000
0
10
MESES
INVERSIONES PARCIALES
INVERSIONES ACUMULADAS
La inversin del terreno representa el 11,24 % del valor de los costos totales del Proyecto, por lo
que es importante considerar este valor al momento de gestionar un crdito y su desembolso a lo
largo de la duracin del mismo; ya que este valor entra al inicio del flujo de gastos.
A continuacin se detalla el Cronograma de Inversiones o Desembolsos que se necesita para el
desarrollo del proyecto a lo largo del tiempo en forma mensual.
ITEM
1
DESCRIPCIN
TERRENO
COSTOS DIRECTOS
COSTO
115500
% APORTACIN
11,24%
$ 3.040,69
0,30%
Mes 4
Mes 5
Mes 6
Mes 7
Mes 8
Mes 9
$ 253,39
$ 253,39
$ 253,39
$ 253,39
Mes 10
115500
OBRAS PRELIMINARES
SEGURIDAD INDUSTRIAL
$ 2.280,52
0,22%
$ 16.723,78
1,63%
$ 3.040,69
$ 253,39
$ 253,39
$ 253,39
$ 253,39
$ 253,39
$ 77.727,59
$ 77.727,59
$ 77.727,59
$ 77.727,59
$ 3.610,82
$ 3.610,82
$ 3.610,82
$ 3.610,82
$ 10.642,41
$ 10.642,41
$ 10.642,41
$ 10.642,41
$ 16.533,74
$ 16.533,74
$ 16.533,74
$ 16.533,74
$ 4.307,64
$ 4.307,64
$ 16.723,78
5
ESTRUCTURA
$ 310.910,35
30,25%
PISOS Y ENTREPISOS
$ 14.443,27
1,41%
MAMPOSTERIA Y ENLUCIDOS
$ 42.569,63
4,14%
REVESTIMIENTO
$ 66.134,96
6,44%
PINTURA
$ 12.922,92
1,26%
10
CARPINTERIA
$ 1.520,34
0,15%
11
CIELOS RASOS
$ 7.601,72
PUERTAS Y VENTANAS
$ 69.935,82
6,81%
13
$ 50.171,35
4,88%
14
PIEZAS SANITARIAS
$ 28.886,54
2,81%
15
CERRAJERIA
$ 1.520,34
0,15%
16
INSTALACIONES ELECTRICAS
$ 47.130,66
4,59%
17
INSTALACIONES HIDROSANITARIAS
$ 47.130,66
4,59%
18
VARIOS
$ 1.520,34
0,15%
19
$ 31.927,22
3,11%
$ 168,93
$ 2.533,91
$ 2.533,91
$ 23.311,94
$ 23.311,94
$ 23.311,94
$ 16.723,78
$ 16.723,78
$ 16.723,78
$ 14.443,27
$ 14.443,27
$ 760,17
$ 760,17
$ 6.732,95
$ 6.732,95
$ 6.732,95
$ 6.732,95
$ 6.732,95
$ 6.732,95
$ 6.732,95
$ 5.891,33
$ 5.891,33
$ 5.891,33
$ 5.891,33
$ 5.891,33
$ 5.891,33
$ 5.891,33
$ 168,93
$ 168,93
$ 168,93
$ 168,93
$ 168,93
$ 168,93
$ 168,93
$ 10.642,41
21
$ 760,17
$ 2.533,91
0,74%
12
20
$ 4.307,64
$ 760,17
$ 3.800,86
0,37%
30406,88
2,96%
$ 10.642,41
$ 5.891,33
$ 168,93
$ 10.642,41
COSTOS INDIRECTOS
$ 3.800,86
30406,88
22
CONSULTORIA O EJECUCIN
45610,32
4,44%
23
22805,16
2,22%
24
VENTAS Y OTROS
53212,04
5,18%
5067,81
5067,81
5067,81
5067,81
5067,81
5067,81
5067,81
5067,81
5067,81
2280,52
2280,52
2280,52
2280,52
2280,52
2280,52
2280,52
2280,52
2280,52
2280,52
5321,20
5321,20
5321,20
5321,20
5321,20
5321,20
5321,20
5321,20
5321,20
5321,20
32856,32
3,20%
178763,20
17,39%
107054,54
10,42%
285817,74
27,81%
128339,36
12,49%
414157,10
40,30%
134230,69
13,06%
548387,79
53,36%
134230,69
13,06%
682618,48
66,42%
67842,33
6,60%
750460,81
73,02%
89887,32
8,75%
840348,13
81,77%
88557,02
8,62%
928905,16
90,39%
91199,52
8,87%
1020104,68
99,26%
7601,72
0,74%
1027706,40
100,00%
ENTREGA Y CIERRE
TOTAL
1027706,4
100,00%
INVERSIONES PARCIALES 145906,88
% PARCIAL
14,20%
INVERSIONES ACUMULADAS
145906,88
% ACUMULADO
14,20%
6.7. CONCLUSIONES
El Proyecto hace mucho nfasis en la comodidad de sus usuarios teniendo como premisa
fundamental el libre movimiento de cada uno de ellos tanto en los parqueaderos como en
cada una de las dependencias del edificio, teniendo aproximadamente un 52% del rea a
construir destinada para el efecto.
Los Costos Directos estn enfocados a una construccin y acabados de primera, para un
Estrato Social Medio-Alto.
En los Costos Indirectos tienen mayor peso los rubros Ventas (35%) y Ejecucin (30%) con
el fin de darle mejor empeo en la Calidad y Velocidad de Ventas del edificio.
En los Costos Directos los rubros que ms peso tienen son: Estructura (40,9%),
Revestimientos (8.7%), Puertas y Ventanas (9,2%).
La entrega completa del proyecto est programada para 11 meses incluyendo los 9 meses de
construccin.
Se espera realizar ventas (Pre Ventas) desde el inicio de la Planificacin del proyecto, es
decir desde el segundo mes.
Las instalaciones especiales como del ascensor, bomba, generador se esperan realizar en 3
fechas especiales.
En los ltimos 2 meses se ha programado la entrega del total de las unidades disponibles a
la venta para con esta fase cerrar.
La habitabilidad del edificio se podr dar 1 mes despus de toda la construccin es decir en
el mes 10
CAPITULO 7
ESTRATEGIA COMERCIAL
7.1. OBJETIVOS
Realizar un plan estratgico, para lograr alcanzar las ventas propuestas por el promotor.
Definir una poltica de ventas acorde al mercado, con precios competitivos.
Definir estrategias de penetracin en el mercado.
Definir alternativas de forma de pago
7.2. METODOLOGIA
Basados en las 4 Ps del marketing, (Producto, precio, plaza y promocin), se establecern las
estrategias para la venta y publicidad del Edificio Hearst.
7.3. PRODUCTO
EL Proyecto Hearst es desarrollado por Consultisalema Ca Ltda, una empresa familiar que
cuenta con tcnicos de muchsima experiencia, a pesar de ser nueva en el mercado.
7.3.1. CALIDAD
Se desarrolla el Edificio Hearst con los ms altos estndares de calidad, siempre pensando en la
satisfaccin y bienestar del cliente.
7.3.2. NOMBRE Y ESLOGAN
Como ya se mencion en el captulo de concepcin arquitectnica, ya que se considera a un edificio
como una mini cuidad, se ha decidido buscar un nombre que se acople al proyecto, uno propio y
original que le d un significado a lo que se quiere lograr. Es por esto que se escoge Hearst, que
es el nombre de uno de los primeros proyectos de rascacielos de New York que fueron diseados
para resistir sismos e dar seguridad de vida a sus ocupantes. Y como dice su eslogan Un lugar para
vivir bien.
7.5.2. DPTICOS
Los dpticos son usados en la sala de ventas y tambin repartidos en puntos estratgicos de la
ciudad.
Cara exterior
El dptico sirve como elemento informativo y de comunicacin entre el cliente y el asesor de ventas.
Cara interior
7.6. PRECIO
7.6.1. PRECIO DE VENTAS
Para establecer el precio de ventas, se basa en el estudio de costos realizado en el captulo 6 del
presente documento, donde se obtuvo de los costos totales dividido para el rea til el valor de
$1227,85 por m2, incluido 1 parqueadero y una bodega. Con la utilidad que recibir el promotor del
20% el precio de ventas ser de $1473,42 por m2.
Este precio vara con el criterio de altura y de tamao del departamento:
Factor Altura
El factor altura es medida que la unidad de venta se encuentra en un piso superior este
tendr un valor adicional por concepto de una mejor vista y asoleamiento.
Mayor altura en el piso
Mayor precio/m2
Factor rea
Tomando un rea promedio de los departamentos de 65, 70, 80 m2 , nos da un promedio de
71,66 m2 , en este caso el departamento de 80 m2 se castiga con un factor inferior a uno.
Los departamentos que tengan un rea superior al promedio y un precio superior a los
departamentos cuya rea sea inferior.
Menor precio/m2
FACTOR
FACTOR POR
TAMAO
FACTOR POR
ALTURA
PB
101
102
103
201
202
203
301
302
303
LOCAL 1
LOCAL 2
LOCAL 3
LOCAL 4
3
2
2
3
2
2
3
2
2
45
48
49
50
80
65
70
80
65
70
80
65
70
$1262877
7.6.2. PRECIO POR M2
Del total de montos establecidos por cada departamento, se obtiene que el precio promedio de
venta por m2 es:
ITEM
1
2
PRECIO POR M2
DESCRIPCIN
AREA (M2)
AREA VENDIBLE
837
AREA BRUTA
1900,43
PRECIO POR M2
$1509
$665
PRECIO POR M2
1600
$ 1.509
1400
PRECIO
1200
1000
800
$ 665
600
400
200
0
AREA VENDIBLE
AREA BRUTA
AREA
Las cuotas, el 30% del precio del inmueble, distribuido en cuotas mensuales desde la firma
de la promesa de compra venta, hasta la terminacin de la construccin del edificio.
EL crdito, correspondiente al 60% del valor del bien, el cliente podr optar por realizar un
crdito hipotecario a la entidad bancaria que el escoja.
CUOTAS
ENTRADA
CUOTAS
CRDITO
FORMA DE PAGO
DESCRIPCIN
A la firma de la promesa de la compra venta
Durante la ejecucin de la obra
Crdito Hipotecario con entidad bancaria
%
10
30
60
De la siguiente forma de pago establecida, a continuacin se presenta el cuadro con los valores
respectivos a cancelar de cada uno de los departamentos y locales comerciales:
FORMA DE PAGO
PISO
PB
DPTO
DORMITORIOS (U)
LOCAL 1
LOCAL 2
LOCAL 3
LOCAL 4
101
102
103
201
202
203
301
302
303
TOTAL VENTAS
3
2
2
3
2
2
3
2
2
PRECIO
DE DPTO
ENTRADA CUOTAS CREDITO
Y
10%
30%
60%
LOCALES
(USD)
$ 6.763
$ 20.289
$ 40.578
$ 67.630
$ 7.214
$ 21.642
$ 43.283
$ 72.139
$ 7.364
$ 22.092
$ 44.185
$ 73.642
$ 7.514
$ 22.543
$ 45.087
$ 75.144
$ 11.667
$ 35.001
$ 70.003
$ 116.671
$ 9.866
$ 29.599
$ 59.199
$ 98.665
$ 10.625
$ 31.876
$ 63.753
$ 106.254
$ 11.783
$ 35.348
$ 70.696
$ 117.826
$ 9.964
$ 29.892
$ 59.785
$ 99.642
$ 10.731
$ 32.192
$ 64.384
$ 107.306
$ 11.898
$ 35.694
$ 71.389
$ 118.982
$ 10.062
$ 30.186
$ 60.371
$ 100.618
$ 10.836
$ 32.507
$ 65.015
$ 108.358
$ 126.288
$ 378.863
$ 757.726 $ 1.262.877
Se considera esta forma de plazo para facilidad de pago de los clientes de clase media alta a quien
est enfocado el proyecto.
7.6.4. DESCUENTOS
La empresa siempre est dispuesta a negociar las formas de pago, con el fin que el cliente pueda
acceder a la compra del bien y satisfaga sus necesidades. Por lo que se plantea la siguiente poltica
de descuentos.
POLITICAS DE DESCUENTO
% DESCUENTO
DESCRIPCIN
2
Por compra al contado de local comercial
3
Por compra al contado de departamento
3
Por compra al contado de local y departamento
Tabla 39: Polticas de descuento
Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa
CANTIDAD
13
9
1,44
FORMA DE
PAGO
VENTAS
10% DE
ENTRADA
$126.288
RESUMEN DE VENTAS
30% DE
60% DE
CUOTA
CREDITO
$378.863
$757.726
TOTAL
INGRESOS
$1.262.877
MESES DE VENTA
VENTAS TOTALES
MES 9
1262877
Mes 0
Mes 1
140320
EDIFICIO HEARST
CRONOGRAMA DE VENTAS
Mes 2
Mes 3
Mes 4
Mes 5
140320
140320
140320
140320
Mes 6
140320
Mes 7
140320
Mes 8
140320
Mes 9
140320
Mes 10
MESES
MESES DE VENTA
RESERVA
10%
126287,71
14031,97 14031,97
14031,97
14031,97
14031,97
14031,97
14031,97
14031,97
14031,97
CUOTAS
30%
42095,90
5261,99
5261,99
5261,99
5261,99
5261,99
5261,99
5261,99
5261,99
6013,70
6013,70
6013,70
6013,70
6013,70
6013,70
6013,70
7015,98
7015,98
7015,98
7015,98
7015,98
7015,98
8419,18
8419,18
8419,18
8419,18
8419,18
10523,98
10523,98
10523,98
10523,98
14031,97
14031,97
14031,97
21047,95
21047,95
42095,90
42095,90
42095,90
42095,90
42095,90
42095,90
42095,90
CREDITO
HIPOTECARIO
60%
10
42095,90
42095,90
42095,90
757726,27
757726,27
INGRESOS MENSUALES
14031,97 19293,96
25307,66
32323,64 40742,82
65298,77
86346,72
128442,62 799822,18
INGRESOS ACUMULADOS
14031,97 33325,92
58633,58
51266,80
334612,32
463054,94 1262877,12
PORCENTAJE PARCIAL
1,11%
1,53%
2,00%
2,56%
3,23%
4,06%
5,17%
6,84%
10,17%
63,33%
PORCENTAJE ACUMULADO
1,11%
2,64%
4,64%
7,20%
10,43%
14,49%
19,66%
26,50%
36,67%
100,00%
1262877,12
1400000
800.000
1200000
700.000
1000000
INGRESOS
600.000
500.000
800000
400.000
600000
300.000
400000
200.000
200000
100.000
0
0
1
MESES
INGRESOS MENSUALES
INGRESOS ACUMULADOS
10
7.8. CONCLUSIONES
Los ingresos totales por la venta de los inmuebles, tanto locales comerciales, como
departamentos es de: $1262877 dlares.
CAPITULO 8
ANLISIS FINANCIERO
8.1. OBJETIVOS
Demostrar si el proyecto es rentable y viable financieramente, con el anlisis de indicadores
financieros como el Valor Actual Neto (VAN) y la Tasa Interna de Retorno (TIR)
Obtener una Tasa de Descuento, acorde con el negocio de la construccin.
Analizar la sensibilidad del proyecto al decrecimiento de precios en las ventas, incremento
en costos y velocidad de ventas.
8.2. METODOLOGIA
Realizar el anlisis esttico del proyecto, tanto apalancado, como sin apalancar.
En base al cronograma de ingresos y egresos, establecer el flujo de caja del proyecto.
Calcular la tasa de descuento del proyecto, a base del CAPM, factores y WACC.
Analizar los indicadores financieros obtenidos de los flujos de caja del proyecto
apalancado, y sin apalancar.
Analizar las sensibilidades del proyecto a la variacin de costos, ingresos y velocidad de
ventas.
8.3. INGRESOS Y EGRESOS
Se realizar un anlisis Econmico Financiero del Proyecto en Venta, considerando los Ingresos
(Ventas) y los Egresos (Costos) principalmente. Para esto lo dividiremos en Anlisis Esttico y
Dinmico. En el primero sin considerar el Tiempo, solo los valores de Ingresos y Egresos para
obtener la Utilidad; y en el segundo considerando el tiempo y variacin de Precios y Costos, para
obtener la Utilidad.
En cada caso se obtendr un valor numrico que indicar si es o no Rentable el Proyecto y en
cuanto. Adems, al interactuar con los diferentes escenarios tanto de Ventas como de Costos en el
Tiempo, nos dar mejor visin y criterio para definir en donde podemos obtener ms ganancia y por
ende menos prdida econmica en el proyecto.
Para el anlisis financiero, se utiliza los cronogramas de ingresos y egresos obtenidos en los
captulos 6 y 7 respectivamente. Los costos obtenidos son los siguientes:
INGRESO
Para el presente proyecto tal como se indic anteriormente se propone un plan de ventas a lo largo
de la construccin del proyecto. Como se muestra en el grfico al inicio de los meses de venta son
pequeos los ingresos, aumentando paulatinamente hasta el mes 10 y en el mes 11 se despunta el
valor llegando a $1262877,12. Con lo cual se recupera la inversin hecha prcticamente al final del
proyecto.
1400000
$ 1.262.877,12
800.000
1200000
700.000
1000000
INGRESOS
600.000
500.000
800000
400.000
600000
300.000
400000
200.000
200000
100.000
0
0
1
10
MESES
INGRESOS MENSUALES
INGRESOS ACUMULADOS
EGRESOS
Los Egresos a diferencia de los ingresos, empiezan desde el mismo instante en que se compra el
Terreno e inmediatamente se presentan los gastos, los mismos que se dividen en:
Gastos Directos
Gastos Indirectos
El gasto ms importante al inicio del proyecto es el del Terreno porque a diferencia de los otros,
este ingresa en un solo mes y no prorrateado en los siguientes meses como estn los Gastos Directos
e Indirectos.
Los Egresos alcanzan a un valor de: $1027706,40, siendo el mes 0 y los meses 4 y 5 los que ms
demandan de capital. El mes 0 por la compra de Terreno y los meses 4 y 5 por los rubros ms
importantes de la obra.
VALOR
TERRENO
$115500
11,24%
DIRECTO
$760172
73,97%
INDIRECTO
$152034,4
14,79%
TOTAL
$1027706,4
100,00%
INVERSIONES MENSUALES
175000
150000
$ 1.027.706,40
1100000
1000000
$ 145.907
900000
$ 134.231 $ 134.231
$ 128.339
800000
INVERSIN
125000
$ 107.055
700000
100000
600000
500000
$ 67.842
75000
400000
50000
300000
$ 32.856
200000
25000
$ 7.602
0
100000
0
10
MESES
INVERSIONES PARCIALES
INVERSIONES ACUMULADAS
UTILIDAD
MARGEN
PRECIO TOTAL
INGRESOS
INGRESOS VENTAS
$1262877
TOTAL DE INGRESOS
$1262877
EGRESOS
COSTOS
$1027706,4
TOTAL DE EGRESOS
$1027706,4
UTILIDAD
$235171
MARGEN (9 MESES)
18,62%
RENTABILIDAD (9 MESES)
22,88%
FINANCIACIN
TERRENO
$115500
CAPITAL PROPIO
COSTOS DIRECTOS
$760172
CREDITO
$1027706,4
$600000
UTILIDAD
$235171
PREVENTAS
$427706,4
TOTAL
$1027706,4
VENTAS
TOTAL
$1262877
1400000
INGRESOS
1200000
COSTO TOTAL
DOLARES
1000000
FINANCIACIN
UTILIDAD
COSTOS
INDIRECTOS
PREVENTAS
800000
600000
COSTO
TOTAL
COSTOS
DIRECTOS
400000
CAPITAL
PROPIO
200000
TERRENO
0
SERIE 3
152034,4
427706,4
235171
SERIE 2
760172
SERIE 1
115500
600000
1027706,4
Sensibilidades.
MESES
5
10
14031,97
14031,97
14031,97
19293,96
19293,96
33325,92
25307,66
25307,66
58633,58
32323,64
32323,64
90957,22
40742,82
40742,82
131700,04
51266,80
51266,80
182966,84
65298,77
65298,77
248265,61
86346,72
86346,72
334612,32
128442,62
128442,62
463054,94
799822,18
799822,18
1262877,12
1027706,40
145906,88
145906,88
145906,88
32856,32
32856,32
178763,20
107054,54
107054,54
285817,74
128339,36
128339,36
414157,10
134230,69
134230,69
548387,79
134230,69
134230,69
682618,48
67842,33
67842,33
750460,81
89887,32
89887,32
840348,13
88557,02
88557,02
928905,16
91199,52
7601,72
91199,52
7601,72
1020104,68 1027706,40
235170,72
-145906,88
-145906,88
-18824,36
-164731,24
-87760,58
-252491,82
-103031,70
-355523,52
-101907,05
-457430,57
-93487,87
-550918,43
-16575,54
-567493,97
-24588,56
-592082,53
-2210,30
-594292,83
37243,10
-557049,74
792220,46
235170,72
900000
300000
$ 235170,72
800000
200000
700000
100000
PRECIO
600000
500000
-100000
400000
-200000
300000
-300000
200000
-400000
100000
0
-500000
1
10
11
-600000
-100000
MESES
-200000
-700000
SALDO ACUMULADO
$ 1.262.877
1200000
1000000
$ 1.027.706
800000
600000
COMPRA DE TERRENO
400000
$ 235.171
200000
0
-200000
INVERSIN MAXIMA
-$ 594.293
-400000
-600000
-800000
INGRESOS ACUMULADOS
10
14031,97
33325,92
58633,58
90957,22
131700,04
182966,84
248265,61
334612,32
463054,94
1262877,12
EGRESOS ACUMULADOS
145906,88
178763,20
285817,74
414157,10
548387,79
682618,48
750460,81
840348,13
928905,16
1020104,68 1027706,40
SALDO ACUMULADO
-145906,88
-164731,24
-252491,82
-355523,52
-457430,57
-550918,43
-567493,97
-592082,53
-594292,83
-557049,74
235170,72
0,798
Unlevered Beta
Tabla 48: Calculo del
Fuente: http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/New_Home_Page/datafile/Betas.html
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa
anual
Para transformar la tasa de descuento Re anual a mensual hacemos uso de la formula.
mensual
TASA DE DESCUENTO DE ACUERDO AL METODO CAPM
DATOS
VALOR
(%)
Rf
2,457
Rm
22,8
0,798
Rp
Re (anual)
Re
(mensual)
4,24
22,93
FUENTE
http://es.investing.com/rates-bonds/u.s.-10-year-bondyield-historical-data
http://biz.yahoo.com/p/6ttmd.html
http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/New_Home_Page/
datafile/Betas.html
http://www.bce.fin.ec/index.php/indicadores-economicos
FECHA
Julio-2014
Julio-2014
Julio-2014
Julio-2014
1,74
Tabla 48: Tasa de Descuento por el Mtodo CAPM. Proyecto Sin Apalancar
Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Para transformar la tasa de descuento anual Re a mensual se hace uso de la siguiente formula.
mensual
TASA DE DESCUENTO METODO DE LOS FACTORES
DATOS
RIESGO PAIS (Ecuador)
INFLACIN
RENTABILIDAD REQUERIDA
TASA DE DESCUENTO ESPERADA (ANUAL)
TASA DE DESCUENTO ESPERADA (MENSUAL)
VARIABLE
Rp
i
Rr
Re
Re
VALOR (%)
4,24
3,67
10
18,87
1,45
Tabla 49: Tasa de Descuento por el Mtodo de los Factores. Proyecto Sin Apalancar
Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa
TASA DE DESCUENTO
MTODO
TASA DE DESCUENTO
22,93%
MTODO CAPM
18,87%
MTODO FACTORES
Tabla 50: Tasa de Descuento Adoptada. Proyecto Sin Apalancar
Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa
VAN>0 Significa que el proyecto generar una rentabilidad mayor a la mnima esperada
(tasa de descuento)
VAN=0 no se aceptar el iniciar con el proyecto ya que esto refleja que la rentabilidad sera
igual a lo que en un inicio determinamos como tasa de descuento, en este caso se debern
hacer los ajustes necesarios para mejorar los indicadores financieros del proyecto.
La Tasa Interna de Retorno (TIR), es aquella tasa o inters que hace que el Valor Actual Neto del
flujo de saldos, sea cero. Lo que quiere decir que si en la Tasa de Descuento con la que se calcul el
VAN, se coloca la TIR, el VAN se hace cero.
Los criterios de aceptacin de un proyecto en base a la TIR es cuando esta es superior a la tasa de
descuento del proyecto TIR Re
Calculo del Van:
MESES
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
INGRESOS
MENSUALES
0,00
14031,97
19293,96
25307,66
32323,64
40742,82
51266,80
65298,77
86346,72
128442,62
799822,18
(1+i)n
FNE/(1+i)n
1,02
-143411,52
1,04
-18185,98
1,05
-83334,40
1,07
-96162,10
1,09
-93485,78
1,11
-84295,59
1,13
-14690,12
1,15
-21419,00
1,17
-1892,46
1,19
31342,13
1,21
655295,20
TOTAL: $ 129.760,38
VAN
$ 235.170,72
$ 202.210,82
$ 171.475,73
$ 142.818,43
$ 116.101,99
$ 91.198,88
$ 67.990,25
$ 46.365,31
$ 26.220,81
$ 7.460,41
$ 323,47
$ 0,00
-10.005,71
-26.261,40
-41.384,89
-55.449,22
-68.522,59
260000
240000
220000
200000
180000
160000
140000
VAN
120000
100000
80000
60000
40000
20000
-40000
-60000
-80000
-100000
TASA DE DESCUENTO
7,0%
6,5%
6,0%
5,5%
5,0%
4,71%
4,7%
4,5%
4,0%
3,5%
3,0%
2,5%
2,0%
1,5%
1,0%
0,5%
-20000
0,0%
ANALISIS DINAMICO
DESCRIPCIN
TOTAL DE INGRESOS
TOTAL DE COSTOS
UTILIDAD
VAN
TIR (anual)
TASA DE DESCUENTO (Re ) (anual)
INVERSION MAXIMA
VALOR
$1262877,12
$1027706,40
$235170,72
$ 129.760,38
73,72%
22,93%
$594292,83
El VAN se obtuvo de una tasa mensual de 1,74% que es el resultado de la tasa de descuento anual
de 22,93%. La TIR es de 73,72%, equivalente a una tasa capitalizada mensualmente de
4,71%. Como el VAN es mayor a cero y el TIR es mayor a la tasa de descuento (Re), se puede
concluir que el proyecto es factible y es aceptado.
8.4.2.4. SENSIBILIDADES
Es importante conocer la sensibilidad del proyecto a la variacin de las diferentes variables como
los costos, ingresos y velocidad de ventas; y as determinar hasta qu punto nuestro proyecto es
viable. Se realizan los siguientes anlisis de variaciones:
Costos e Ingresos
Velocidad de Ventas.
VARIACIN DE COSTOS
SENSIBILIDAD
VAN
-$ 30.708,06
0%
-2%
0,0%
$ 129.760,38
$ 108.404,22
$ 87.048,06
$ 65.691,90
$ 44.335,74
-10%
-12%
-14%
$ 22.979,59
$ 1.623,43
-$ 19.732,73
2,0%
$ 110.999,43
$ 89.643,27
$ 68.287,11
$ 46.930,95
4,0%
$ 92.238,48
$ 70.882,32
$ 49.526,16
$ 28.170,00
$ 25.574,79
$ 4.218,63
-$ 17.137,52
-$ 38.493,68
$ 6.813,84
-$ 14.542,32
-$ 35.898,48
6,0%
$ 73.477,53
$ 52.121,37
$ 30.765,21
-$ 57.254,64
$ 9.409,05
-$ 11.947,11
-$ 33.303,27
-$ 54.659,43
8,0%
$ 54.716,58
$ 33.360,42
-$ 76.015,59
$ 12.004,26
-$ 9.351,90
-$ 30.708,06
-$ 52.064,22
-$ 73.420,38
10,0%
$ 35.955,62
-$ 94.776,54
$ 14.599,46
-$ 6.756,69
-$ 28.112,85
-$ 49.469,01
-$ 70.825,17
-$ 92.181,33
-$ 113.537,49
12,0%
14,0%
$ 17.194,67
-$ 4.161,49
-$ 25.517,65
-$ 46.873,80
-$ 68.229,96
-$ 89.586,12
-$ 110.942,28
-$ 132.298,44
-$ 1.566,28
-$ 22.922,44
-$ 44.278,60
-$ 65.634,76
-$ 86.990,92
-$ 108.347,07
-$ 129.703,23
-$ 151.059,39
Tabla 53: Sensibilidad del VAN a la Variacin de Costos e Ingresos. Proyecto Sin Apalancar
Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa
y = -18761x + 148521
R = 1
120000
VARIACIN VAN
VAN
100000
Lineal (VARIACIN
VAN)
80000
60000
40000
20000
0
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
-20000
Grfico 43: Sensibilidad del VAN a la Variacin de Costos. Proyecto Sin Apalancar
Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa
14%
120000
100000
VARIACIN VAN
VAN
80000
Lineal (VARIACIN
VAN)
60000
40000
20000
0
0%
-2%
-4%
-6%
-8%
-10%
-12%
-14%
-20000
Grfico 44: Sensibilidad del VAN a la Variacin de Precios. Proyecto Sin Apalancar
Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa
VARIACIN DE
COSTOS
SENSIBILIDAD
TIR
1,04%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
0%
4,71%
4,25%
3,81%
3,37%
2,94%
2,52%
2,11%
1,71%
-2%
4,24%
3,79%
3,34%
2,91%
2,48%
2,06%
1,65%
1,25%
-12%
1,78%
1,33%
0,89%
0,45%
0,03%
-0,39%
-0,80%
-1,20%
Tabla 54: Sensibilidad de la TIR a la Variacin de Costos e Ingresos. Proyecto Sin Apalancar
Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa
-14%
1,26%
0,81%
0,36%
-0,07%
-0,49%
-0,91%
-1,32%
-1,72%
VARIACIN TIR
4,50%
4,00%
VARIACIN TIR
3,50%
TIR
3,00%
2,50%
2,00%
1,50%
1,00%
0,50%
0,00%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
y = -0,0049x + 0,0524
R = 0,9996
TIR
4,00%
3,50%
VARIACIN TIR
3,00%
2,50%
2,00%
1,50%
1,00%
0,50%
0,00%
0%
-2%
-4%
-6%
-8%
-10%
-12%
-14%
-$ 60.091,77
Tabla 54: Sensibilidad del VAN a la Variacin de Velocidad de Ventas. Proyecto Sin Apalancar
Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa
SENSIBILIDAD DEL TIR
MESES DE VENTA TIR
10
4,71%
12
3,6%
14
2,8%
16
2,3%
18
1,9%
20
1,1%
Tabla 55: Sensibilidad del TIR a la Variacin de Velocidad de Ventas. Proyecto Sin Apalancar
Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa
VALORES
$1027706,4
30%
57%
$300000
$300000
$427706,4
10.78%
11.33%
UTILIDAD
MARGEN
ESTADOS DE RESULTADOS
DESCRIPCIN
PRECIO TOTAL
INGRESOS
INGRESOS VENTAS
$1262877
CREDITO
$300000
TOTAL DE INGRESOS
$1562877
EGRESOS
COSTOS
$1027706,4
PAGO PRESTAMO
$300000
PAGO INTERESES
$32240
TOTAL DE EGRESOS
$1359946,4
UTILIDAD
$202930,7
MARGEN (9 MESES)
12,98%
RENTABILIDAD (9 MESES)
14,92%
FINANCIACIN
TERRENO
$115500
CAPITAL PROPIO
$300000
COSTOS DIRECTOS
$760172
CREDITO
$300000
PREVENTAS
$427706,4
TOTAL
$1027706,4
$1027706,4
VENTAS
UTILIDAD
$202930,7
TOTAL
$1230637
$ 1.400.000
INGRESOS
$ 1.200.000
DOLARES
$ 1.000.000
COSTO TOTAL
FINANCIACIN
COSTOS
INDIRECTOS
UTILIDAD
PREVENTAS
$ 800.000
$ 600.000
COSTOS
DIRECTOS
CREDITO
$ 400.000
$ 200.000
CAPITAL
PROPIO
TERRENO
$0
COSTO
TOTAL
SERIE 3
$ 152.034,40
$ 427.706,40
SERIE 2
$ 760.172
300000
$ 1.027.706,40
SERIE 1
$ 115.500
$ 300.000
$ 202.930,60
Sensibilidades.
Para calcular el flujo con apalancamiento, se recibi del Banco el valor de $300000 en el primer
mes, y se va a proceder a pagar la deuda obtenida con el Banco de la siguiente forma de pago. en el
cuarto, sptimo y decimo se dar el valor de $100000 respectivamente. Y los intereses en el
segundo, cuarto, sptimo y decimo mes los valores como se indican en el flujo de caja.
202930,72
MESES
5
10
14031,97
300000,00
314031,97
314031,97
19293,96
25307,66
32323,64
40742,82
51266,80
65298,77
86346,72
128442,62
799822,18
19293,96
333325,92
25307,66
358633,58
32323,64
390957,22
40742,82
431700,04
51266,80
482966,84
65298,77
548265,61
86346,72
634612,32
128442,62
763054,94
799822,18
1562877,12
32856,32
107054,54
128339,36
67842,33
145906,88
145906,88
32856,32
178763,20
128339,36
424157,10
134230,69
100000,00
8000,00
242230,69
666387,79
134230,69
10000,00
117054,54
295817,74
134230,69
800618,48
67842,33
868460,81
89887,32
88557,02
91199,52
7601,72
100000,00
100000,00
8000,00
6240,00
197887,32
88557,02
91199,52
113841,72
1066348,13 1154905,16 1246104,68 1359946,40
-145906,88
-145906,88
281175,64
135268,76
-97760,58
37508,18
-103031,70
-65523,52
-209907,05
-275430,57
-93487,87
-368918,43
-16575,54
-385493,97
-132588,56
-518082,53
145906,88
-2210,30
-520292,83
37243,10
-483049,74
685980,46
202930,72
800000
300000
700000
200000
600000
100000
500000
0
PRECIO
400000
300000
-100000
200000
-200000
100000
0
-300000
1
10
11
-400000
-100000
-500000
-200000
-300000
-600000
MESES
SALDO EN CAJA PARCIAL
SALDO ACUMULADO
$ 1.562.877
1600000
1400000
$ 1.359.946
1200000
1000000
800000
600000
400000
$ 202.931
200000
0
INVERSIN MAXIMA
-200000
-$ 520.293
-400000
-600000
-800000
INGRESOS ACUMULADOS
314031,97
333325,92
358633,58
390957,22
431700,04
482966,84
548265,61
634612,32
10
800618,48
763054,94 1562877,12
EGRESOS ACUMULADOS
145906,88
178763,20
295817,74
424157,10
666387,79
SALDO ACUMULADO
-145906,88 135268,76
37508,18
-65523,52
Grfico 49: Flujos Acumulados de Ingresos Egresos Saldo en Caja. Proyecto con Apalancamiento
Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa
8.5.3.4 SENSIBILIDADES
Se realiza el mismo anlisis de sensibilidad a la variacin de costos e ingresos, tal como se lo
realiz para el proyecto sin apalancamiento.
VARIACIN DE COSTOS
SENSIBILIDAD
VAN
-$ 54.033,22
0%
-2%
0%
$ 166.997,20
$ 137.698,43
$ 108.399,65
$ 79.100,87
$ 49.802,10
2%
$ 141.038,37
$ 111.739,59
$ 82.440,82
$ 53.142,04
$ 23.843,27
4%
$ 115.079,54
$ 85.780,76
$ 56.481,99
$ 27.183,21
-$ 2.115,56
6%
$ 89.120,71
$ 59.821,93
$ 30.523,16
$ 1.224,38
-$ 28.074,39
-10%
$ 20.503,32
-12%
-14%
-$ 8.795,45
-$ 38.094,23
-$ 5.455,51
-$ 34.754,28
-$ 64.053,06
-$ 31.414,34
-$ 60.713,11
-$ 90.011,89
-$ 57.373,17
-$ 86.671,94
-$ 115.970,72
8%
$ 63.161,88
$ 33.863,10
$ 4.564,33
-$ 24.734,45
-$ 54.033,22
-$ 83.332,00
-$ 112.630,77
-$ 141.929,55
10%
$ 37.203,04
$ 7.904,27
-$ 21.394,51
-$ 50.693,28
-$ 79.992,06
-$ 109.290,83
-$ 138.589,61
-$ 167.888,38
12%
$ 11.244,21
-$ 18.054,56
-$ 47.353,34
-$ 76.652,11
-$ 105.950,89
-$ 135.249,66
-$ 164.548,44
-$ 193.847,21
14%
-$ 14.714,62
-$ 44.013,39
-$ 73.312,17
-$ 102.610,94
-$ 131.909,72
-$ 161.208,49
-$ 190.507,27
-$ 219.806,04
Tabla 63: Sensibilidad del VAN a la Variacin de Costos e Ingresos. Proyecto con Apalancamiento
Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa
y = -18761x + 148521
R = 1
160000
VARIACIN VAN
140000
Lineal (VARIACIN
VAN)
120000
VAN
100000
80000
60000
40000
20000
0
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
-20000
-40000
Grfico 50: Sensibilidad del VAN a la Variacin de Costos. Proyecto con Apalancamiento
Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa
y = -21356x + 151117
R = 1
150000
VAN
VARIACIN VAN
Lineal (VARIACIN
VAN)
100000
50000
0
0%
-50000
-2%
-4%
-6%
-8%
-10%
-12%
-14%
Grfico 51: Sensibilidad del VAN a la Variacin de Precios. Proyecto con Apalancamiento
Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa
VARIACIN DE
COSTOS
SENSIBILIDAD
TIR
-91,00%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
0%
6,70%
5,64%
4,64%
3,70%
2,80%
1,95%
1,13%
0,35%
-2%
5,62%
4,60%
3,64%
2,73%
1,86%
1,04%
0,24%
-0,52%
-12%
0,49%
-0,37%
-1,19%
-1,98%
-2,74%
#NUM!
#NUM!
#DIV/0!
-14%
-0,50%
-1,34%
-2,14%
-2,91%
#NUM!
#NUM!
#DIV/0!
#DIV/0!
Tabla 64: Sensibilidad del VAN a la Variacin de Costos e Ingresos. Proyecto con Apalancamiento
Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa
VARIACIN TIR
y = -0,0043x + 0,0511
R = 0,9996
6,00%
VARIACIN TIR
Lineal (VARIACIN TIR)
TIR
5,00%
4,00%
3,00%
2,00%
1,00%
0,00%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
y = -0,0049x + 0,0524
R = 0,9996
5,00%
VARIACIN TIR
TIR
4,00%
-2%
-4%
-6%
-8%
-10%
-12%
-14%
-1,00%
8.6. CONCLUSIONES
COMPARACION ESTADO DE RESULTADOS
DESCRIPCION
SIN APALANCAR CON APALANCAMIENTO
$1262877
$1562877
TOTAL INGRESOS
$1027706,4
$1359946,4
TOTAL EGRESOS
$235171
$202930,7
UTILIDAD
18,62%
12,98%
MARGEN (9 MESES)
22,88%
14,92%
RENTABILIDAD (9 MESES)
Tabla 66: Comparacin de Estados de Resultados
Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa
COMPARACION ANALISIS DINAMICO
DESCRIPCION
SIN APALANCAR CON APALANCAMIENTO
$1262877,12
$1562877,12
Total Ingresos
$1027706,40
$1359946,40
Total Costos
$235170,72
$202930,72
Utilidad
$ 129.760,38
$166.997,20
VAN
73,72%
117,75%
TIR
$594292,83
$520292,83
Inversin Mxima
Tabla 67: Comparacin Anlisis Dinmico
Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa
LIMITES AL VAN Y TIR
VARIACION
SIN APALANCAR CON APALANCAMIENTO
12%
12%
COSTOS
-12%
-10%
PRECIOS
18 meses
-------VELOCIDAD DE VENTAS
Tabla 68: Comparacin Sensibilidades
Fuente: Ing. Miguel Tisalema Sisa
Elaborado por: Ing. Miguel Tisalema Sisa
El proyecto es viable, y rentable, pero con una alta sensibilidad a las variaciones en costos,
ingresos y velocidad de ventas. Si bien es cierto que con el proyecto apalancado, aumenta el
VAN, el margen y rentabilidad del proyecto disminuyen, y tambin se tiene mayor riesgo.
Durante la ejecucin, se debe tratar de cumplir y optimizar los procesos constructivos para
no alargar tiempos, ya que esto afecta considerablemente al VAN.
Al disminuir el precio de venta en los dos casos (apalancado y sin apalancar), el VAN
disminuye proporcionalmente. Igualmente en relacin al TIR.
Al aumentar los costos del proyecto en los dos casos (apalancado y sin apalancar), el VAN
disminuye proporcionalmente. Igualmente en relacin al TIR.
CAPITULO 9
ASPECTOS LEGALES
9.1. OBJETIVOS
Conocer y cumplir todo el marco legal para el desarrollo del proyecto.
Realizar los trmites en el tiempo justo y oportuno para evitar inconvenientes y
retrasos.
9.2. METODOLOGIA
Tomando como referencia el Cdigo de Trabajo y Ley de Compaas, establecer
los principios y mecanismos ms idneos a ser adoptados para la correcta
consecucin de este Proyecto Inmobiliario.
9.3. ASPECTOS LEGALES RELACIONADOS CON EL PROYECTO
Este captulo implica gestiones y trmites legales para el desarrollo del proyecto inmobiliario. A lo
largo de todas sus fases es necesario obtener permisos y registrar documentacin ante diversos
organismos. Para facilitar el trabajo se ha dividido estas gestiones de acuerdo a las fases de
planificacin del proyecto:
Licencia de Construccin
Contratacin de seguros de proteccin todo riesgo tanto para la obra como para el
personal.
Est previsto para la promocin y ventas trabajar conjuntamente con una empresa especializada en
este trabajo, una vez que se termine la fase de planificacin. Esta se encargar pues del material
publicitario como son volantes, folletos, publicidad, etc.
9.3.4. FASE DE ENTREGA Y CIERRE
El siguiente es el listado de permisos necesarios para realizar el proyecto en la fase de entrega y
cierre.
Listado de permisos necesarios para realizar un proyecto (entrega y cierre):
En nuestra legislacin, la Sociedad de Hecho tiene como caracterstica que siendo empresa
(concepto econmico), sta no se ajusta a las formalidades de Ley para el establecimiento
de una persona jurdica, es decir, no se constituye por escritura pblica aprobada por el
organismo pertinente.
En cuanto al aspecto tributario, hay que aclarar que se la considera como cualquier otra
clase de compaa (sociedad), es decir que est sujeta a las obligaciones o deberes formales
del ordenamiento tributario que impera en nuestro pas, obligada a llevar contabilidad ante
el Servicio de Rentas Internas (SRI).
El IVA paga el 12% del valor de todas las compras al momento de su cancelacin. Este
pago se convierte en un crdito fiscal a favor de la empresa. Ya que el momento de vender
los departamentos no se grava este impuesto, la empresa no puede compensar este crdito
fiscal, as que en la prctica el IVA constituye un gasto cuyo valor se incluye como egreso
en el presupuesto del proyecto.
Los impuestos que afectan al proyecto son el impuesto al Valor Agregado (IVA) y el
impuesto a la Renta que recauda el Servicio de Rentas Internas (SRI), y el impuesto a los
Capitales y la tasa de la Patente que recauda el Municipio.
Existe tambin el impuesto municipal a los Capitales, el cual es anual, el mismo asciende al
1,5 % del patrimonio de la empresa.
9.5. CONCLUSIONES
Esta proyectado para el momento en que los accionista tengamos el valor inicial de
$300000 USD.
Este proyecto fue tomado como estudio para poner en prctica todo lo estudiado en la
Maestra en Direccin de Empresas.
CAPITULO 10
GERENCIA DE PROYECTO
10.1. OBJETIVOS
Gestionar de forma eficiente todos los procesos relacionados al proyecto, durante
su ciclo de vida.
Coordinar las diferentes actividades para cumplir con el alcance, tiempo y costos
planificados.
Cumplir con todos los entregables del proyecto de forma satisfactoria.
10.2. METODOLOGIA
La metodologa para la gerencia del proyecto sern utilizando los estndares y tcnicas del Program
Management Institute (PMI).
10.3. DESCRIPCIN DEL PRODUCTO
Hearst es un edificio de 9 departamentos con 4 locales comerciales, de acabados de lujo enfocados
para clientes de clase social media alta.
10.4. ACTA DE CONSTITUCIN
Necesidades de los
Clientes:
Fecha de Inicio:
Preparado Por:
Contactos:
Resumen Ejecutivo:
ACTA DE CONSTITUCIN
Edificio Hearst
Gerente General
Inversionistas
Compradores Finales, de clase media alta, con ingresos familiares mensuales
de alrededor de $1500 USD. en adelante
Inversionistas: obtener la rentabilidad ofrecida en el tiempo establecido.
Clientes: Hacer una buena inversin, seguridad, bienestar, satisfaccin,
etc.
Enero/2016
Ing. Miguel Tisalema Sisa
Wellington Maliza: Cel: 0997524231
Martin Villamar: Cel: 0981178672
Edison Lpez: Cel: 0997052062
Ver resumen Ejecutivo al Inicio de Este Documento. Resumen Ejecutivo
El Edificio Hearst busca introducir un producto diferenciado en una
zona en crecimiento.
Tambin se busca ofrecer al cliente la mejor relacin, precio, calidad, diseo y
naturaleza del sector para lograr clientes satisfechos y as recomendaciones
futuras.
Por ltimo el proyecto busca ofrece a los inversionistas un 20% de utilidades
sobre su inversin basndose en un presupuesto de obra preestablecido y un
cronograma de ventas.
o
Conclusin de Ventas
Propiedad Horizontal
Entrega de Bienes
Liquidacin de la Asociacin
Revisiones y
Aprobaciones:
Entregables Finales
Ciclo de Vida
Criterios de Aceptacin
Supuestos
10.4.1. ORGANIGRAMA
Informe de ndices inflacionarios y precios de bienes y contratos que faltan por iniciar.
Con esta informacin la gerencia del proyecto utilizara el mtodo de valor ganado para
mensualmente proyectar los gastos totales de proyecto. Si se presentan cambios significativos del
gasto planificado el gerente organizar reuniones para tomar decisiones correctivas y si es necesario
aprobar un cambio del presupuesto con la junta directiva.
Planificacin de Calidad
Aseguramiento de Calidad
Control de Calidad.
La calidad tendr que ser controlada por el gerente del proyecto. Para esto es importante que este
pida especificaciones requeridas al grupo tcnico para as tener estndares comparativos. Cada
elemento crtico del proyecto tiene que estar acompaado de requerimientos de calidad a ser
satisfechos.
Para garantizar aseguramiento de calidad, se tendrn que poner en funcionamiento mtodos para
que la calidad sea verificada en las diferentes etapas del proyecto y en los diferentes procesos. Es
importante responsabilidad a todos los niveles con multas por faltas de calidad para as concientizar
un trabajo de calidad en todos los mbitos del proyecto.
Por ltimo se organizar un exhaustivo control de la calidad en base a visitas sorpresas de expertos,
y fiscalizacin a las diferentes fases del proyecto.
10.10. GESTIN DE COMUNICACIN
La buena comunicacin es fundamental para el xito del proyecto. Para asegurarse una buena
gestin se buscara cumplir los siguientes puntos.
Informar el rendimiento
Para lograr esto el gerente de proyecto tendr que utilizar reuniones con expertos para identificar los
posibles riesgos. Tambin se tiene que constantemente realizar anlisis de los riesgos basndose en
la informacin de las sensibilidades del proyecto. Basndose en el modelo financiero se pueden
ingresar diversos escenarios para as cuantificar los riesgos de mejor manera.
10.13. GESTIN DE ADQUISICIONES
Los pasos a seguir son los siguientes:
En la etapa de planificacin del proyecto se tendrn que definir las metodologas de adquisiciones.
Se utilizaran juicios de expertos para ver la mejor forma de comprar los bienes. Todos los contratos
tendrn algn tipo de garanta por el servicio contratado respaldado por una multa ejecutable en el
caso de no cumplirse. De esta manera se garantizar una entrega a satisfaccin de los servicios o
materiales adquiridos. La metodologa que ser utilizada en este proyecto es la contratacin por
servicios o mano de obra hacindose el proyecto responsable de la compra de la mayora de los
materiales. Para esto es necesario crear un departamento de compras para que esta realice
cotizaciones y logre los mejores precios del mercado. Tambin ser necesario tener un auto de la
empresa con un bodeguero/chofer para las compras de materiales urgente o menores.
10.14. CONCLUSIONES
El estilo de Gerencia de Proyectos que maneja el PMI, es una valiosa herramienta que nos
ayudar a llevar la Construccin del Proyecto Hearst de una manera ordenada y eficiente,
de tal forma que el xito del mismo sea inminente.
Tal como se indica en cada una de las Gestiones a realizarse, existe un grupo de trabajo
responsable de cumplir o encargarse de la misma para la correcta culminacin y cierre.
Todo documento que se genere en el Proyecto ser archivado conforme a la fase que
corresponda, y en lo posible todo se tratar por escrito y con firmas de responsabilidad.
El Proyecto por ser de pequeas proporciones, contar con el personal mnimo y suficiente
para cumplir con el Organigrama presentado. Es importante tomar muy en cuenta este
recurso puesto que es el que se encargara de administrar los recursos fsicos y de tiempo del
Proyecto.
En lo posible se tratara de evitar hacer rdenes de cambio, tanto a nivel de obra gris y de
acabados; a menos que sea estrictamente necesario y no comprometa el presupuesto o
tiempo estimado para el caso.
CONCLUSIONES GENERALES
El propsito de el presente plan de negocios, De acuerdo al anlisis de cada captulo, se determino
en cada caso si la propuesta es factible o no, con el propsito de que se establezca las fortalezas,
oportunidades, debilidades y amenazas, latentes, para poder tomar en cuenta
las acciones a implementar.
Se puede concluir que el proyecto Edificio "Hearst", es factible en todos los aspectos analizados
como se presenta a continuacin,
CAPITULO
MACROECONOMICO
MERCADO
LOCALIZACION
ARQUITECTONICO
COSTOS
COMERCIAL
FINANCIERO
LEGAL
GERENCIA
CAPITULO
FACTIBLE
SI NO
FACTIBLE
SI
NO
BIBLIOGRAFIA
ANALISIS MACROECONOMICO
REFERENCIAS ELECTRNICAS
CONSULTA DOCUMENTOS:
Anlisis sectorial
CONSULTA REVISTAS:
Revista clave
ANALISIS DE LOCALIZACIN
REFERENCIAS ELECTRNICAS
http://www.feriadelavivienda.com.ec
ESTRATEGIA COMERCIAL
REFERENCIAS ELECTRNICAS
UNMSM,http://sisbib.unmsm.edu.pe/bibvirtualdata/publicaciones/quipukamayoc/20
08_1/a11.pdf
Ranquia.com, http://www.rankia.com/blog/diccionario-financiero/1554462-vanvaloractual-neto
UNMSM,http://economia.unmsm.edu.pe/organizacion/iiec/archivos/revistasiie/PC_
11/PC11_CAP08.pdf
http://indicadoreseconomicos.bccr.fi.cr/indicadoreseconomicos/Cuadros/frmVerCatCuadro.
aspx?idioma=1&CodCuadro=%20677
http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/New_Home_Page/datafile/Betas.html
http://www.ambito.com/economia/mercados/riesgo-pais/info/?id=5
https://www.bbvaresearch.com/publicaciones/el-futuro-del-financiamiento-de-viviendasen-eeuu/
http://contenido.bce.fin.ec/resumen_ticker.php?ticker_value=inflacion
http://www.youtube.com/watch?v=W9r7Cs_6M0A
ESTRATEGIA LEGAL
REFERENCIAS ELECTRNICAS
,http://www.revistajuridicaonline.com/index.php?option=com_content&task=view&id=800
&Itemid=32
Fiducia, http://www.fiducia.com.ec/estructura.html
Sri, http://www.sri.gob.ec/web/guest/136@public
GERENCIA
REFERENCIAS ELECTRNICAS
http://formulaproyectosurbanospmipe.wordpress.com/2012/01/18/que-es-el-pmi-y-queesel-pmbok/
http://www.pedroascoz.com/entregables/DC15_Plan_Gestion_Riesgos_CI.pdf
http://www.amicus.udesa.edu.ar/documentos/6jornada/documentos/pdf/PONENCIA%20MI
SIONES%20RIESGOS%20Web2.0.pdf
REFERENCIAS DE TESIS
Moncayo, Pablo. (2012). Edificio Universo Plaza. Plan de negocios. Maestra en Direccin
de empresas constructoras e Inmobiliarias. Universidad San Francisco de Quito, Ecuador.