Os empreendimentos imobilirios carregam consigo complexidade e

risco. Neste sentido, os estudos de viabilidade econmico financeira (EVEF), a

partir de um fluxo de caixa projetado, permitem medir o retorno de um projeto
de forma comparvel com outros investimentos. Um EVEF avalia o plano de
investimento de um novo projeto. Embora seja falvel, seu benefcio a
visualizao de projees e nmeros do real potencial; pois produz-se
indicadores e, portanto, decidir se o projeto seguir adiante ou no.
Tal anlise considera critrios econmicos (rentabilidade); financeiros
(disponibilidade de recursos) e imponderveis (fatores que no podem ser
mensurados em dinheiro). Sendo assim, existem etapas para sua realizao: a)
Projeo de Receitas, na qual, o prazo de projeo varia conforme o projeto e
de acordo com a expectativa de retorno. b) Projeo de Custos e
Investimentos: apura-se os investimentos necessrios para iniciar o negcio e
tambm seus custos operacionais. c) Anlise de Indicadores. Os mais
tradicionais so:
- Valor Presente Lquido (VPL): aponta quanto o fluxo de caixa livre
acumulado da sua projeo total valeria hoje. Deve-se descontar o custo de
capital. Esse valor deve ser basicamente comparado com o capital investido
para saber se o projeto gerou mais capital do que foi investido. Se o valor
presente de um fluxo de caixa futuro de um projeto maior do que o custo
inicial, o projeto implantado. Se ocorrer o contrrio o projeto deve ser
rejeitado.
- Taxa Interna de Retorno (TIR): indicada a taxa de retorno do
investimento utilizando o mesmo fluxo de caixa livre acumulado do VPL. A
diferena que enquanto o VPL oferecer um indicador absoluto e em moeda, a
TIR oferece uma viso de retorno percentual que pode ser mais facilmente
comparada aos outros investimentos. No clculo da TIR representa a taxa de
desconto que iguala, em determinado momento, as entradas com as sadas de
caixa. Tomando-se esse ponto de partida, levantam-se os custos e as
despesas, analisam-se o custo de capital e as projees de caixa e define-se o
payback, o Valor Presente Lquido (VPL) e a Taxa Interna de Retorno (TIR).
- Payback (retorno de capital): indica o momento no qual gerou-se a
mesma quantidade de caixa que se gastou no incio do projeto. Ou seja, o
perodo no qual o fluxo de caixa livre acumulado deixou de ser negativo para
positivo. Esse clculo pode ser feito descontando ou no o custo de capital.
Normalmente, opta-se por no descontar.
Alm desses parmetros, devem ser consideradas na anlise variveis
como a utilizao de capital de giro prprio, financiamento, outras despesas e
desembolsos (dentre as quais se incluem despesas pr-operacionais,
amortizaes e juros de financiamentos). A partir da, torna-se possvel
construir uma projeo de resultados para o projeto, que ser a base para a
projeo de fluxo de caixa. Para exemplificar, grosso modo, a aplicabilidade
da anlise de viabilidade, usarei uma sntese do trabalho acadmico; Neste
estudo de caso de um empreendimento imobilirio, trata-se de um

empreendimento residencial a ser implantado que ser construdo mediante

incorporao imobiliria, na modalidade preo de custo.
Assim, o incorporador necessitar de baixo volume de capital para iniciar
o empreendimento volume este que ser reembolsado to logo as vendas
sejam efetivadas, pelo recebimento das fraes ideais. Incorporador e
construtor sero a mesma empresa. Tambm parte-se do pressuposto de que
todas as unidades sero vendidas at o incio das obras. O fluxo de caixa do
empreendimento tem como receitas os pagamentos efetuados pelos
condminos no valor das unidades adquiridas (preo de venda).
O preo de cada unidade composto pelo custo de construo e pela
frao ideal. Dada a taxa de desconto considerada para o empreendimento, o
VPL encontrado foi de R$1.270.116,08, e a TIR igual a 82%. No que se refere
TIR obtida para o empreendimento, cabe fazer algumas consideraes: o
projeto mostra-se bastante vivel o percentual elevado da TIR caracterstico
de uma incorporao imobiliria a preo de custo. Apesar da TIR elevada ser
compatvel com as caractersticas do empreendimento, o seu valor percentual
distorcido.
A utilizao da TIR Modificada (MTIR) torna-se, ento, mais adequada.
Considerando as taxas de aplicao e de captao da MTIR iguais TMA,
obtm-se a MTIR de 19% - o que indica que o projeto continua sendo vivel e
atrativo; Considerando o VPL obtido (maior que zero), reafirma-se a viabilidade
do negcio. O empreendimento oferece uma taxa de retorno superior ao custo
de capital, criando valor no montante de R$1.270.116,08.
Por fim, para o estudo em questo o payback no foi considerado. Isto
em funo das caractersticas do empreendimento. Neste exemplo, os
resultados da anlise, obtidos pelo clculo da TIR e do VPL, indicaram que o
empreendimento vivel e atrativo.