REGULARIZACION DE INMUEBLES SIN CERTIFICADO DE FINALIZACION

1. INTRODUCCION
En la actualidad, para poder realizar una edificacin es necesario que el propieta
rio del terreno solicite la autorizacin correspondiente a la Municipalidad donde
se encuentra ubicado el terreno. A tal efecto, la Municipalidad correspondiente
expedir una Licencia de Construccin que le permita al propietario efectuar la cons
truccin de su edificacin bajo la supervisin de la misma, acorde con los parmetros y
lineamientos normativos establecidos para ese distrito. Una vez concluida la edi
ficacin, la Municipalidad otorgar al propietario un Certificado de Finalizacin de O
bra, en el que se indica que la construccin ha sido realizada en cumplimiento de
la normativa edificatoria vigente.
Empero, no todas las edificaciones han sido construidas con autorizacin de la Mun
icipalidad, existen en nuestro pas muchas edificaciones que no cuentan con licenc
ia de construccin ni finalizacin de obra, habiendo sido construidas sin la supervi
sin municipal correspondiente, lo que podra determinar que la edificacin haya sido
realizada en contravencin de los Parmetros Urbansticos correspondientes.
En vista de esta situacin, mediante Ley 27157 se regulo el procedimiento de Regul
arizacin de Declaratoria de Fbrica, para aquellas edificaciones construidas sin li
cencia de construccin emitida por la Municipalidad correspondiente. Dicho procedi
miento, presenta una peculiaridad respecto del indicado en el prrafo anterior, es
to es que ser llevado a cabo por un Ingeniero o Arquitecto civil que se encuentre
inscrito en la Base de datos de la SUNARP como verificador responsable, quien t
endr la carga de verificar que la edificacin haya sido realizada acorde con la nor
mativa edificatoria vigente.
Empero , para acogerse a dicho procedimiento la norma ha establecido un espectro
temporal de actuacin, restringiendo su aplicacin nicamente a las edificaciones con
struidas hasta antes de la vigencia de dicha Ley, esto es el 20 de Julio de 1999
,esto quiere decir que de acuerdo con lo estipulado en dicha norma no podrn acoge
rse al procedimiento antes indicado aquellas construcciones que hayan sido edifi
cadas luego de dicha fecha, siendo responsabilidad del verificador certificar qu
e la misma fue construida durante tal periodo de tiempo.

A tal efecto encontramos el Artculo 3 del D.S. 035-2006-VIVIENDA que nos indica:
La presente seccin norma el trmite de regularizacin de las edificaciones construida
s o demolidas antes del 21 de Julio de 1999, sin contar con la respectiva licenc
ia/ conformidad de obra, o que carezcan en su caso de declaratoria de fbrica, reg
lamento interno y/o la correspondiente independizacin.
Es preciso mencionar, que la norma antes precitada permite la regularizacin de la
declaratoria de fbrica, independizacin y reglamento interno de la construccin siem
pre que la misma haya sido realizada antes del 20 de Julio de 1999, sin establec
er un plazo de vigencia para su acogimiento, por lo que es posible la regulariza
cin de dichos actos mientras se cumpla con el supuesto de hecho predeterminado (q
ue la edificacin haya sido culminada hasta el 20 de Julio de 1999).
Ms tarde, dicho periodo fue ampliado mediante Ley N 27972
Ley Orgnica de Municipali
dades (LOM) por la que se autoriza la regularizacin de las construcciones realiza
das despus del 20 de Julio de 1999 hasta el 31 de Diciembre del 2002, siempre que
el acogimiento a dicho procedimiento se haya realizado hasta antes del 30 de Ju
nio del 2003. Esto quiere decir que la certificacin del Formulario Registral no p
uede exceder el plazo de acogimiento antes indicado.
Posteriormente se modifica la 14 disposicin complementaria de la LOM, mediante Ley

28437 (publicada el 28 de Diciembre de 2004) amplindose el plazo de regularizacin

de edificaciones hasta el 30 de Junio de 2003, siempre y cuando las mismas sean
regularizadas hasta el 31 de diciembre de 2005. En tal sentido, se puede verifi
car que la norma autoriza la regularizacin excepcional de las edificaciones const
ruidas entre el 20 de Julio de 1999 al 30 de Junio de 2003, siempre y cuando la
fecha de acogimiento no sobrepase el 31 de diciembre de 2005, lo que determina q
ue la fecha de certificacin del FOR no exceda tal lmite temporal.
En tal sentido es preciso sealar que, si bien la norma establece una ampliacin del
plazo de regularizacin de las edificaciones, el procedimiento no es el mismo que
el previsto en la Ley 27157 sino aquel que se estableciera en los Artculo 68 y 70
del Decreto Supremo N 024-2008-VIVIENDA. En tal sentido, el trmite de regularizacin
indicado por la norma se realizar ante la Municipalidad Distrital correspondient
e, la misma que emitir una Resolucin de Regularizacin de la Edificacin.
En conclusin, el trmite de regularizacin va FOR en virtud de la Ley 27157 se encuent
ra vigente a la actualidad, siempre que se cumpla con el supuesto de hecho previ
sto en la misma, esto es que la construccin haya sido realizada hasta el 20 de Ju
lio de 1999. Lo que no sucede con los trmites de regularizacin municipal de declar
atoria de fbrica, que tiene como lmite temporal el establecido por la norma antes
precitada.

2.REGULARIZACION O SANEAMIENTO:
Sanear un terreno jurdicamente hablando, no es ms que limpiarlo o depurarlo, legal
izarlo, legitimarlo e individualizar los derechos que recaen sobre dicho terreno
.
El Saneamiento implica un conjunto de actividades tcnicas y jurdicas, encaminadas
a obtener el registro del derecho de propiedad y de los dems derechos reales acce
sorios que puedan afectar el terreno, mediante la celebracin de un juicio oral, pb
lico y contradictorio, frente al todo el mundo, es decir, erga omnes, y sobre la
cosa, es decir, in rem.
Como se puede observar, el concepto Sanear es mucho ms amplio que el concepto Men
surar, ya que el segundo necesariamente tiene que estar contenido en el primero.
QUE DEBE HACER SI LO BUSCA COMO ABOGADO PARA SANEAR UN TERRENO
Con frecuencia, los abogados no encuentran por dnde empezar y qu hacer cuando lo b
uscan para sanear un terreno, y comienzan a dar palos a siegas.
Si lo buscan como abogado para sanear un terreno, lo primero que debe hacer, ant
es que todo, para evitar duplicidad de Resolucin de Concesin de Prioridad, duplici
dad de mensuras, gastos innecesarios y prdida de tiempo y dinero, es obtener el nm
ero de la designacin catastral del terreno que desea sanear con los colindantes o
con una oficina de agrimensores, y con esa numeracin visitar la Secretara del Tri
bunal de Tierras de Jurisdiccin Original donde se encuentra o est ubicado el terre
no y pedirle a la Secretaria Delegada que le busque en los archivos, para verifi
car si con esa numeracin ese terreno ya fue mensurado por administracin, y en caso
de que se encuentre mensurado por administracin, slo necesita fijar la audiencia
para el saneamiento.
En el caso de que el terreno no se encuentre mensurado por administracin en los a
rchivos del Tribunal de Tierras de Jurisdiccin Original donde se encuentra o est u
bicado el terreno, entonces debe buscar los servicios de un Agrimensor de recono
cida seriedad para que le solicite la Resolucin de Concesin de Prioridad para dar
inicio a la mensura para el saneamiento.

3.DEFINICIONES PREVIAS.
Para los efectos de este Reglamento se considera como:
- rea techada:
El rea encerrada por el permetro de la proyeccin de los techos con cualquier tipo
de cobertura, sobre el plano del piso. Incluye los muros, los aleros y los espac
ios con dobles o mayores alturas, y excluye la proyeccin de vigas, cornisas, jard
ineras y otros Elementos arquitectnicos elevados que no constituyen techos.
- rea libre:
En el primer piso, el rea resultante de la diferencia entre el rea del terreno y
el rea techada de ese piso de la edificacin. En los pisos superiores, la resultant
e de la diferencia entre el rea ocupada y el rea techada del piso correspondiente.
Los porcentajes que fijan los parmetros edificatorios estn referidos al rea libre
del primer
piso.
- rea ocupada:
El rea total del piso correspondiente, que incluye reas techadas y libres, cercos
, etc.
- Casco habitable:
La edificacin que cuenta con estructuras, muros, falsos pisos y/o contrapisos,
techos, instalaciones sanitarias y elctricas, aparatos sanitarios, puertas y vent
anas
exteriores, puerta de bao, y acabados exteriores con excepcin de pintura.
- Documento de fecha cierta:
Es el documento privado que adquiere idoneidad para acreditar con certeza la fe
cha de realizacin del acto o contrato contenido en l. En este sentido, son documen
tos de fecha cierta los siguientes:
a) Documentos privados con firmas legalizadas.
b) Documentos privados reconocidos judicialmente.
c) Documentos privados que han sido materia de cotejo pericial conforme,
r
especto de la firma del otorgante.
d) Escrituras imperfectas otorgadas ante Juez de Paz.
e) Minutas presentadas al despacho notarial, con la respectiva constancia de su
ingreso expedida por el Notario que conserva el archivo.
- Edificaciones:
Las estructuras arquitectnicas que requieren cumplir condiciones mnimas de habita
bilidad para albergar a las personas en el desarrollo de cualquiera de sus activ
idades.
- Obra por autoconstruccin:
La modalidad de obra progresiva y planificada, que se ejecuta directamente bajo
responsabilidad del propietario con supervisin tcnica del delegado de la Comisin
Tcnica Supervisora de Obra.
- Obra por encargo:
La modalidad de obra que se ejecuta bajo la responsabilidad profesional y direc
cin tcnica de un arquitecto o ingeniero civil colegiado, contratado para tal fin p

or el propietario.
- Parmetros urbansticos y edificatorios:
Las disposiciones que determinan la normativa urbanstica y los ndices edificatori
os regulados por los respectivos planes urbanos o proyectos urbansticos integrale
s. La normativa urbanstica est referida a la clasificacin del territorio urbano y d
e las reas de actuacin urbanstica, a la zonificacin, a los ndices de usos compatibles
y a las densidades; mientras que los ndices edificatorios estn referidos al coefi
ciente de edificacin, las alturas, el porcentaje mnimo de rea libre, los retiros y
el ndice de estacionamiento, entre otros.
- Predeclaratoria de fbrica:
La anotacin preventiva, en el Registro Pblico respectivo, de un proyecto de decla
ratoria de fbrica elaborada a partir de los planos de obra y especificaciones tcni
cas que Cuentan con aprobacin municipal.
- Saneamiento de Titulacin:
Es el trmite destinado a obtener la titulacin o acreditacin de la propiedad del te
rreno sobre el que se levanta la edificacin a regularizar, a fin de hacerla idnea
para su acceso al registro. Comprende los trmites de declaracin de prescripcin adqu
isitiva de dominio o de formacin de ttulos supletorios.
- Supervisin de obra:
El asesoramiento tcnico profesional y de control de obra efectuado por el delega
do de la Comisin Tcnica Supervisora de Obra para asegurar la calidad y seguridad tc
nica de la edificacin, as como su formalidad legal.
- Verificador Responsable: El arquitecto o ingeniero civil colegiado, inscrito
en el Indice de Verificadores a cargo del Registro de Predios, quien bajo su re
sponsabilidad profesional, organiza y tramita el expediente de regularizacin, con
stata la existencia y caractersticas de la edificacin, el cumplimiento de las norm
as y parmetros urbansticos y edificatorios, y confirma que los planos que se adjun
tan al expediente corresponden a la realidad fsica del terreno y la edificacin.

2.3 Precisiones
Precsese el significado de los siguientes trminos definidos por la Ley:
- Copropiedad:
Es el efecto legal derivado de la concurrencia de dos o ms personas en los derec
hos de propiedad de una misma cosa, mueble o inmueble.
- Casas en copropiedad:
Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman un conjunto de vivi
endas unifamiliares que incluye bienes de propiedad comn, como reas recreativas o
de otra ndole, y servicios comunes.
- Casas en quinta:
Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman un conjunto continu
o de viviendas unifamiliares construido sobre un terreno urbanizado, que cuenta,
por lo menos, con un pasaje de acceso desde la va pblica en calidad de bien comn.
- Departamentos en edificio:
Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva para uso residencial, comercial,
industrial o mixto, ubicadas en una edificacin de ms de un piso que cuenta con bie
nes
y servicios comunes.

- Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes:

Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva, susceptibles de independizacin, e
dificadas sobre un terreno de propiedad comn.
- Tiendas en centros y galeras comerciales o campos feriales:
Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman una edificacin de un
o o ms pisos para uso exclusivamente comercial que cuenta con bienes o servicios
comunes.
- Unidades Inmobiliarias:
Son los terrenos sin edificar, las edificaciones, los aires o las secciones de
cualquiera de ellos que sean factibles de independizar, y cuyos derechos sean su
sceptibles de Inscripcin en el Registro Pblico respectivo.
- Licencia de Obra:
Es la licencia de construccin sealada en el inciso b) del Art. 28 de la Ley, resp
ecto de la cual trata el Ttulo I de la Seccin Segunda de este Reglamento.
- Certificado de Finalizacin de Obra y de Zonificacin: Es el documento exigido p
or el Art. 31 de la Ley. Es otorgado por la municipalidad y certifica que la obr
a finalizada cumple con los parmetros urbansticos y edificatorios vigentes, y que
los planos de obra (arquitectura) del proyecto aprobado o Los de replanteo, en s
u caso, corresponden a la realidad fsica de la obra.
- Declaratoria de fbrica:
Es el reconocimiento legal de la existencia de cualquier tipo de obra sujeta a
este
Reglamento. Se realiza mediante una declaracin del propietario, que cumple las fo
rmalidades y trmites establecidos por la Ley. Se formaliza a travs del FUO o por e
scritura pblica, segn sea el caso.
- Obras Menores:
Toda obra que no altere los elementos estructurales de la edificacin original ni
modifique su uso, en la medida que cumpla con los parmetros urbansticos y edifica
torios; y cuya rea no exceda, en total, de 30 m2 de intervencin; o, en el caso de
las no mensurables, cuyo valor de obra no sea mayor de seis (6) UIT.

4.PROCEDIMIENTO GENERAL
I.
Todo proceso de regularizacin siempre empieza con la visita y posteriorme
nte la inspeccin ocular del predio a cargo del perito; ya que el cliente o disq
ue propietario del predio tiene por lo general para una futura venta del dicho i
nmueble.
II.
El perito le explica al cliente que para sanear su bien o inmueble se de
be seguir trmites correspondientes para lograr inscribir el dicho inmueble a RRPP
y con lo cual que saneado.
III.
Basado en la ley N 27157 Regularizacin de edificaciones (julio 1999) un in
mueble puede ser saneado en RRPP si su fecha de finalizacin de obra no excede el
20 de julio de 1999 debiendo presentar los siguientes documentos basados en la l
ey N 27157.
FINALIZACIN DE OBRA
Artculo 101.- Obra finalizada
Para efecto del presente Reglamento se considerar que la obra ha finalizado cuan
do la edificacin tiene un avance de ejecucin a nivel de casco habitable o cuando l
a Demolicin haya sido concluida, si fuera el caso.
Artculo 102.- Certificado de Finalizacin de Obra y de Zonificacin
102.1 El propietario, una vez finalizada la obra y antes de iniciar la tramitac
in de la declaratoria de fbrica, deber obtener de la dependencia municipal correspo
ndiente, el Certificado de Finalizacin de Obra y de Zonificacin establecido en el
Art. 31 de la Ley.
1022 En el caso de haberse ejecutado la obra de conformidad con la Licencia de
Obra, sin ninguna variacin en relacin con los proyectos aprobados, el propietario
presentar una declaracin manifestando ese hecho y, de ser el caso, el comprobante
de pago del aporte al SERPAR, cancelado. La dependencia municipal extender automti
camente el Certificado de Finalizacin de Obra y de Zonificacin.
102.3 En el caso de haberse introducido variaciones, se deber presentar:
a)
FOM debidamente llenado y firmado por el interesado, y Hoja de Trmite cor
respondiente.
b)
Comprobantes de pago de los derechos de revisin de planos de replanteo y
de inspeccin correspondientes, cancelados.
c) Comprobante de pago, cancelado, del aporte al SERPAR, de ser el caso.
c)
Planos de replanteo: un juego de copias de los planos de ubicacin y de re
planteo de arquitectura (plantas, cortes y elevaciones) con las mismas especific
aciones de los planos del proyecto aprobado. Estos planos debern estar firmados p
or el responsable de obra y por el propietario, y, al concluir el trmite sern cons
ervados por la municipalidad como parte del expediente.
102.4 La municipalidad confrontar los planos de replanteo con los proyectos apro
bados que obran en el expediente, y con la realidad fsica de la obra. De comproba
r que coinciden y que se ha cumplido con los parmetros urbansticos y edificatorios
vigentes, emitir el Certificado de Finalizacin de Obra y de Zonificacin. Este trmit
e se cumplir en un plazo mximo de diez (10) das hbiles desde la fecha de presentacin

de la solicitud, bajo responsabilidad del funcionario municipal competente.

102.5 De advertirse variaciones no autorizadas, que impliquen cambio de uso, ma
yor densidad, aumento de reas techadas o modificaciones de estructuras, se exigir
al interesado que efecte el trmite de regularizacin previsto en el Captulo IV de est
e
Ttulo, presentando adems los planos de estructuras modificados, de ser el caso.
102.6 En las obras sujetas a supervisin, la inspeccin de finalizacin de obra se cu
mple con la ltima visita de supervisin.
102.7 Al entregar el Certificado correspondiente, la municipalidad entregar al i
nteresado una Hoja de Datos Estadsticos, para ser llenada por el propietario o el
responsable de obra .
Artculo 103.- Liquidacin de derechos adicionales si en la inspeccin de finalizacin
de obra se constatara un rea mayor de construccin que la aprobada, incluida en lo
s planos de replanteo y que cumple con los parmetros urbansticos y edificatorios v
igentes, la municipalidad efectuar la liquidacin de los derechos adicionales de li
cencia de obra que corresponda, debiendo el interesado pagarlos como requisito p
revio para recibir el Certificado de Finalizacin de Obra y de Zonificacin. En este
caso no se aplicarn multas, moras o intereses.
Artculo 104.- Observaciones
104.1 De constatar la municipalidad que los planos de los proyectos aprobados q
ue obran en el expediente, o los de replanteo, de ser el caso, no coinciden con
la realidad fsica de la obra, comunicar al propietario las observaciones correspon
dientes en un plazo de diez (10) das hbiles.
104.2 EI propietario deber subsanar las observaciones antes del trmino de vigenci
a de la Licencia de Obra correspondiente. Realizadas las correcciones, solicitar
a la municipalidad que efecte la nueva inspeccin. La municipalidad, en un plazo de
cinco (5) das hbiles de presentada esa solicitud, emitir el Certificado de Finaliz
acin de Obra y de Zonificacin, previa constatacin de la subsanacin.
104.3 De vencer la licencia sin que se hubiesen subsanado las observaciones fec
tuadas, o de existir transgresiones a las normas ambientales, urbansticas y de ed
ificacin vigentes o estructuras que no cumplan con los requisitos mnimos de estabi
lidad y seguridad, se aplicarn las sanciones correspondientes segn ley o lo establ
ecido en el Ttulo VI de esta Seccin del Reglamento, sin perjuicio de la obligacin d
e corregir la obra e incluso de efectuar las demoliciones que fuesen necesarias.
Artculo 105.- Declaratoria de fbrica
105.1 Obtenido el Certificado de Finalizacin de Obra y de Zonificacin, el propiet
ario podr proseguir el trmite por medio del FUO-Parte 2, para obtener finalmente l
a inscripcin de la declaratoria de fbrica.
105.2 Para el efecto, presentar a la municipalidad los siguientes documentos:
a)
FUO-Parte 2 por triplicado, debidamente llenado y firmado por el propiet
ario y el profesional responsable de obra o constatador, arquitecto o ingeniero
civil colegiado.
b)
Copia simple del certificado literal de dominio en caso de no haberse pr
esentado con el FUO-Parte 1.

c)

Certificado de Finalizacin de Obra y de Zonificacin.

d)
Planos de localizacin y ubicacin, y de plantas de arquitectura (distribucin
) de cada piso, iguales a los del proyecto que obra en el expediente, o a los de
replanteo de ser el caso. Se presentarn dos copias de cada uno.
e)

Hoja de Datos Estadsticos, debidamente llenada.

105.3 El funcionario municipal competente, dentro de los tres (3) das hbiles de l
a presentacin de los documentos indicados y bajo responsabilidad, sellar y firmar e
l FUO-Parte2 dando conformidad al trmite. Luego, lo integrar con el FUO-Parte 1, q
ue se conserva en el expediente de Licencia de Obra y, finalmente, devolver al pr
opietario dos ejemplares completos del FUO, con las copias autenticadas de los p
lanos que ste compa al FUO-Parte2, para que inicie el trmite de la inscripcin de la D
eclaratoria de Fbrica, en el Registro Pblico correspondiente.

IV.
Copia literal de los RRPP : resumen del ttulo o testimonio de antigedad no
mayor de 30 das .
V.
De no cumplir con las normativas anteriores el perito da la opcin al clie
nte de regularizar mediante notaria:
Para lo cual se necesita los siguientes documentos:
1.
Plano de arquitectura
2.
El FUO completo, sellado y firmado por el funcionario municipal, acompaad
o de los planos de localizacin y ubicacin, y de arquitectura (distribucin), tendr ca
lidad de instrumento pblico y constituir ttulo suficiente para solicitar la inscrip
cin de la declaratoria de fbrica ante el Registro correspondiente. Cuando la decl
aratoria de fbrica se refiera a inmuebles constituidos por bienes de propiedad ex
clusiva y de propiedad comn o servicios comunes, deber adjuntarse el respectivo re
glamento interno y la nominacin del presidente y/o de la primera directiva de la
junta de propietarios, as como la independizacin, de ser el caso, con los planos c
orrespondientes.
3.
Declaratoria de fbrica por escritura pblica cuando el propietario, al am
paro de lo dispuesto por el Art. 35 de la Ley, opte por realizar su declaratoria
de fbrica mediante escritura pblica, para la inscripcin respectiva, deber presentar
adjunto al parte notarial correspondiente, el FUO completo debidamente tramitad
o incluyendo sus anexos.
4.
Certificado de parmetros
5.
Informe tcnico (4 paginas)
VI.
En caso contrario se apela a la ley N 29090 para predios construidos desp
us del 20 de julio del 1999.
Art. 38.- mbito de la regularizacin de habilitaciones urbanas ejecutadas
38.1 Mediante Resolucin de la Municipalidad Distrital o Provincial, segn correspo
nda, podrn aprobarse en va de regularizacin las habilitaciones urbanas ejecutadas c
on anterioridad a la vigencia de la Ley y, de ser al caso, la recepcin de las obr
as. Slo podrn ser regularizadas, las habilitaciones ejecutadas hasta el 25 de sept
iembre del 2007, debiendo acreditarse con documento de fecha cierta.
38.2 Los administrados que hubieran construido sin contar con habilitacin urbana
aprobada podrn solicitar la aprobacin de la misma, siempre que la edificacin cuente
con cimientos, muros, techos y un rea no menor a veinticinco metros cuadrados (2
5 m2; asimismo, la edificacin deber estar asentada, como mnimo, en el cincuenta por

ciento (50%) del rea total del terreno.

Articulo 39.- Requisitos para solicitar la regularizacin de habilitaciones urbana
s ejecutadas
En caso que el administrado requiera solicitar la regularizacin de una habilitac
in urbana ejecutada, iniciar al procedimiento presentando a la Municipalidad respe
ctiva, adems de los documentos que se indican en el artculo 25, los siguientes:
a)
Certificado de zonificacin y vas.
b)
Plano de ubicacin, con la localizacin del terreno.
c)
Plano de Iotizacin, conteniendo el permetro del terreno; el diseo de la Ioti
zacin, de las vas, aceras y bermas; y las reas correspondientes a los aportes norma
dos. Asimismo se deber indicar los lotes ocupados y la altura de las edificacione
s existentes. La lotizacin deber estar en concordancia con el Plan de Desarrollo U
rbano aprobado por la Municipalidad Provincial correspondiente.
d)
Memoria descriptiva, indicando las manzanas, las reas de tos lotes, la num
eracin y los aportes.
e)
Copia legalizada notarialmente de las minutas que acrediten la transferen
cia de las reas de aportes a las entidades receptoras de los mismos y/o comproban
tes de pago de la redencin de los mismos, de ser el caso.
f)
Declaracin jurada suscrita por el solicitante de la habilitacin y el profes
ional responsable de la obra, en la que conste que las obras han sido ejecutadas
, total o parcialmente. En caso que se cuente con estudios preliminares aprobado
s, no corresponde presentar los documentos de los literales a), b) y c), debiend
o presentar en su reemplazo:
i) Resolucin y planos de los estudios preliminares aprobados.
ii) Planos de Replanteo de la Habilitacin Urbana.
Art. 40.- Trmite de la solicitud en va de regularizacin
40.1 El rgano competente verificar el cumplimiento de los requisitos en un plazo q
ue no exceder de cinco (05) das hbiles, verificando la autenticidad de los document
os presentados. De existir observaciones al expediente, stas sern comunicadas expr
esamente y por escrito al recurrente, quien podr subsanarlas en elplazo de siete
(07) das hbiles.
40.2 Se denegar la solicitud si se verifica el incumplimiento de la Zonificacin y
Diseo de Vas que se detallan en el Certificado respectivo, de los aportes reglamen
tarios, y de las normas de diseo establecidas en el Titulo II del RNE.
40.3 Cumplidos los requisitos y efectuada la verificacin tcnica, la Municipalidad
emitir la liquidacin de los derechos respectivos dentro de los dos (02) das hbiles s
iguientes, bajo responsabilidad. Acreditado el pago, la Municipalidad emitir la R
esolucin de aprobacin dentro de los tres (03) das hbiles siguientes, la misma que te
ndr mrito para su inscripcin en el Registro de Predios.
Modificado por el Decreto Supremo N 003-2010- Vivienda. Publicado el 07 de febrer
o del 2010.
Artculo 40.- Trmite de la solicitud en va de regularizacin
40.1 Presentada la solicitud de habilitacin urbana en va de regularizacin, el rgano
competente realizar la verificacin administrativa y tcnica en un plazo que no exced
er de cinco (05) das hbiles; en dicha verificacin se evaluar y/o realizar:
- el cumplimiento de requisitos reglamentarios;
- la autenticidad de los documentos presentados;
- el cumplimiento de lo establecido en el Certificado de Zonificacin y Vas;
- la entrega y/o redencin de los aportes reglamentarios;
- el cumplimiento de las normas de diseo establecidas en el RNE; y,
- la respectiva inspeccin.
40.2 De existir observaciones al expediente, stas sern comunicadas expresamente
y por escrito al recurrente, quien podr subsanarlas en el plazo mximo de siete (07
) das hbiles. De no ser subsanadas, se emitir la Resolucin denegatoria del trmite sol
icitado.
40.3 De ser conforme la solicitud, la Municipalidad emitir la liquidacin de los r
esponsabilidad. Acreditado el pago, la Municipalidad emitir la Resolucin de aproba
cin, dentro de los tres (03) das hbiles siguientes, la misma que tendr mrito para su
inscripcin en el Registro de Predios.
40.4 El FUHU y su anexo G con el nmero de la Resolucin de autorizacin, conjuntamente

con los documentos tcnicos respectivos, debidamente sellados y visados, sern entre
gados por duplicado al interesado para su inscripcin en el Registro de Predios.
Art 62.- Conformidad de Obra
62.1 El administrado, una vez concluida la obra y en el caso de haberse ejecutad
o conforme con la licencia, sin ninguna variacin en relacin al proyecto aprobado,
deber obtener de la dependencia municipal correspondiente la Conformidad de Obra,
para lo cual presentar:
a) La seccin del FUE correspondiente a la Conformidad de Obra.
b) Una declaracin jurada firmada por el profesional responsable de obra, manifest
ando que la obra se ha realizado conforme a los planos aprobados con la licencia
de edificacin.
62.2 La dependencia municipal extender automticamente la Conformidad de Obra, en u
n plazo no mayor a Cinco (05) das hbiles de solicitada, previo pago del derecho qu
e corresponda.
62.3 Simultneamente a la solicitud de Conformidad de Obra, el administrado presen
tar la seccin de declaratoria de fbrica del FUE, con los datos y planos correspondi
entes a la licencia.
Modificado por el Decreto Supremo N 003-2010- Vivienda. Publicado el 07 de febrer
o del 2010.
Artculo 62.- Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificacin
62.1 El administrado, una vez concluida la obra sin ninguna variacin, segn los pla
nos aprobados correspondientes a la licencia, podr solicitar a la Municipalidad c
orrespondiente la Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificacin, para lo cual
presentar:
a) La seccin del FUE correspondiente a la Conformidad de Obra y Declaratoria de E
dificacin, por triplicado.
b) Una declaracin jurada firmada por el profesional responsable de obra, manifest
ando que la obra se ha realizado conforme a los planos aprobados con la licencia
de edificacin.
62.2 La dependencia municipal extender la Conformidad de Obra, en un plazo no may
or a cinco (05) das hbiles de solicitada, previo pago del derecho que corresponda.
62.3 Solo para edificaciones para fines de vivienda multifamiliar, la dependenci
a municipal podr extender la Conformidad de Obra, a solicitud del administrado, a
nivel de casco habitable , entendiendo as al inmueble que cuente con las siguientes
caractersticas: Estructuras, muros revocados, falsos pisos y/o contrapisos termi
nados, techos, instalaciones sanitarias, elctricas, instalaciones de gas, de ser
el caso, todas en funcionamiento; aparatos sanitarios, puertas y ventanas exteri
ores con vidrios o cristales colocados, puerta de bao, obras exteriores y fachada
s concluidas. De contar con reas comunes, con el equipamiento de ascensores, sist
ema de bombeo de agua contra incendio y agua potable en completo servicio y uso;
y no presentar impedimento de circulacin horizontal y vertical de las personas a
travs de pasadizos y escaleras.
62.4 Simultneamente a la solicitud de Conformidad de Obra, el administrado presen
tar la seccin de declaratoria de edificacin del FUE, con los datos y planos corresp
ondientes a la licencia por triplicado.
62.5 Si en la inspeccin se constatase un rea mayor de construccin que la aprobada o
modificaciones con respecto a los planos de licencia y que cumple con los parmet
ros urbansticos y edificatorios vigentes, debern solicitar la conformidad de obra
con variacin.
Art 63.- Conformidad de Obra con variacin
63.1 De no haberse ejecutado la obra conforme a los planos aprobados, se present
arn planos de replanteo, los que sern revisados por la Comisin Tcnica. En este caso,
se deber presentar:
a) Seccin de conformidad de obra del FUE consignando los datos que indica.
b) Los requisitos sealados en los literales a), b), c) y d) del artculo 47 en caso
que el titular del derecho a edificar sea una persona distinta a quien obtuvo l
a licencia de edificacin.
c) Comprobante de pago de los derechos de revisin de planos de replanteo y de ins
peccin correspondientes, cancelados.

d) Planos de replanteo: un juego de copias de los planos de ubicacin y de replant

eo de arquitectura (plantas, cortes y elevaciones) con las mismas especificacion
es de los planos del proyecto aprobado. Estos planos debern estar firmados por el
responsable de obra y por el propietario, y, al concluir e! trmite sern conservad
os por la municipalidad como parte del expediente.
e) Boleta de habilitacin del profesional responsable.
63.2 El expediente ser remitido al rgano encargado del control urbano, el que en u
n plazo no mayor a Cinco (05) das hbiles, bajo responsabilidad, realizar los siguie
ntes actos: a) Efectuar la Inspeccin de las obras ejecutadas.
b) Verificar que la obra se haya realizado conforme a los planos de replanteo.
c) Emitir un Informe sobre la realidad fsica de la obra con respecto a los planos
de replanteo, y el cumplimiento de los parmetros urbansticos y edificatorios.
63.3 La Comisin Tcnica confrontar los planos de replanteo con el proyecto aprobado
que obran en el expediente, y con el in arme a que se refiere el literal c) del
numeral 63.2. De comprobar que coinciden y que se ha cumplido con los parmetros u
rbansticos y edificatorios vigentes, emitir la Conformidad de Obra. Este trmite se
cumplir en un plazo mximo de Cinco (05) das hbiles desde la fecha de presentacin de l
a solicitud, bajo responsabilidad del funcionario municipal competente.
63.4 Si en la inspeccin se constatara un rea mayor de construccin que la aprobada ,
incluida en los planos de replanteo y que cumple con los parmetros urbansticos y
edificatorios vigentes, la municipalidad efectuar la liquidacin de los derechos ad
icionales de licencia de obra que corresponda, debiendo el interesado pagarlos c
omo requisito previo para recibir la Conformidad de Obra. En este caso, no se ap
licarn mullas, moras o intereses.
63.5 Al entregar la Conformidad de Obra la municipalidad:
a) Anotar, suscribir y sellar la seccin del FUE respectiva, lo que constituye la Con
formidad de Obra y la Declaratoria de Fbrica. Estos documentos dan mrito a la insc
ripcin registral.
b) Entregar al administrado una Hoja de Datos Estadsticos para ser llenada por el
propietario o el responsable de obra.
Modificado por el Decreto Supremo N 003-2010- Vivienda. Publicado el 07 de febrer
o del 2010.
Artculo 63.- Conformidad de Obra con variacin y Declaratoria de Edificacin
63.1 De no haberse ejecutado la obra conforme a los planos aprobados, se present
arn planos de replanteo, los que sern revisados por el rgano municipal. En este cas
o, se deber presentar:
a) Seccin de conformidad de obra del FUE, debidamente suscrito y por triplicado,
consignando los datos que indica.
b) Los requisitos sealados en los literales a), b), c) y d) del artculo 47 en caso
que el titular del derecho a edificar sea una persona distinta a quien obtuvo l
a Licencia de Edificacin.
c) Comprobante de pago de los derechos de revisin de planos de replanteo y de ins
peccin correspondientes, cancelados.
d) Planos de replanteo: un juego de copias de los planos de ubicacin y de replant
eo de arquitectura (plantas, cortes y elevaciones) con las mismas especificacion
es de los planos del proyecto aprobado. Estos planos debern estar firmados por el
titular, el profesional responsable de la obra y una carta que acredite la auto
rizacin del proyectista original para realizar las modificaciones, que sern conser
vados por la municipalidad como parte del expediente una vez concluido el trmite.
e) Boleta de habilitacin del profesional responsable.
f) Presupuesto por las reas no contempladas en el proyecto aprobado, en base al c
uadro de Valores Unitarios Oficiales de Edificacin. Si no hubiera incremento de re
a techada, se presentar el presupuesto de obra al nivel de subpartidas, con costo
s unitarios de mercado publicados en medios especializados.
63.2 El expediente ser remitido al rgano encargado del control urbano, el que en u
n plazo no mayor a cinco (05) das hbiles, bajo responsabilidad, realizar los siguie
ntes actos:
a) Efectuar la inspeccin de las obras ejecutadas.
b) Verificar que la obra se haya realizado conforme a los planos de replanteo.
c) Emitir un Informe sobre la realidad fsica de la obra con respecto a los planos

de replanteo, y el cumplimiento de los parmetros urbansticos y edificatorios.

63.3 La Comisin Tcnica confrontar los planos de replanteo con el proyecto aprobado
que obran en el expediente, y con el informe a que se refiere el literal c) del
numeral 63.2 De comprobar que coinciden y que se ha cumplido con los parmetros ur
bansticos y edificatorios vigentes, la Municipalidad efectuar la liquidacin de los
derechos adicionales de licencia de obra que corresponda, debiendo el interesado
pagarlos como requisito previo para recibir la Conformidad de Obra. En este cas
o, no se aplicarn multas, moras o intereses. Este trmite se cumplir en un plazo mxim
o de cinco (05) das hbiles desde la fecha de presentacin de la solicitud, bajo resp
onsabilidad del funcionario municipal competente.
63.4 Previo a la entrega de la Conformidad de Obra, el administrado deber presen
tar por triplicado los planos respectivos para el procedimiento de Declaratoria
de Edificacin.
63.5 Al entregar la Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificacin, la municipa
lidad:
a) Anotar, suscribir y sellar la seccin del FUE respectiva, lo que constituye la Con
formidad de Obra y la Declaratoria de Edificacin. Estos documentos dan mrito a la
inscripcin registral.
b) Entregar al administrado una Hoja de Datos Estadsticos para ser llenada por el
propietario o el responsable de obra.
Art 64.- Observaciones
64.1 De constatar la municipalidad que los planos de los proyectos aprobados que
obran en el expediente, o los de replanteo, de ser el caso, no coinciden con la
realidad fsica de la obra, comunicar al propietario las observaciones correspondi
entes en un plazo de diez (10) das hbiles.
64.2 El propietario deber subsanar las observaciones antes del trmino de vigencia
de la Licencia correspondiente. Realizadas las correcciones, solicitar a la munic
ipalidad que efecte la nueva inspeccin.
64.3 De vencer la licencia sin que se hubiesen subsanado las observaciones efect
uadas, o de existir transgresiones a las normas ambientales, urbansticas y de edi
ficacin vigentes o estructuras que no cumplan con los requisitos mnimos de estabil
idad y seguridad, se aplicarn las sanciones correspondientes sin perjuicio de la
obligacin de corregir la obra e incluso de efectuar las demoliciones que fuesen n
ecesarias.
Art 65.- Silencio administrativo positivo
Transcurridos once (11) das hbiles a partir de la presentacin del expediente sin qu
e se otorgue la Conformidad de Obra, operar el silencio administrativo positivo p
rocedindose conforme con lo previsto en el ltimo prrafo del artculo 28 de la Ley.
Art 66.- Inscripcin Registral
La inscripcin registral de la demolicin y/o edificacin se realizar conforme con el a
rtculo 29 de la Ley. El Registrador Pblico no podr exigir mayores requisitos a los
previstos en la Ley y el presente Reglamento.

5.CONCLUSIONES
En tal sentido es preciso sealar que, si bien la norma establece una ampliacin del
plazo de regularizacin de las edificaciones, el procedimiento no es el mismo que
el previsto en la Ley 27157 sino aquel que se estableciera en los Artculo 68 y 70
del Decreto Supremo N 024-2008-VIVIENDA. En tal sentido, el trmite de regularizacin
indicado por la norma se realizar ante la Municipalidad Distrital correspondient
e, la misma que emitir una Resolucin de Regularizacin de la Edificacin.
En conclusin, el trmite de regularizacin va FOR en virtud de la Ley 27157 se encuent
ra vigente a la actualidad, siempre que se cumpla con el supuesto de hecho previ
sto en la misma, esto es que la construccin haya sido realizada hasta el 20 de Ju
lio de 1999. Lo que no sucede con los trmites de regularizacin municipal de declar
atoria de fbrica, que tiene como lmite temporal el establecido por la norma antes
precitada.