MTODO DE MERCADO:

O Mtodo de Mercado exige o tratamento selectivo dos dados recolhidos no

mercado que integra o bem. Ou seja, baseia-se na comparao do bem em
anlise com valores idnticos obtidos no mercado, em que se insere,
comprovados por transaces j realizadas. Para tal, necessrio que, no
mercado, existam condies que possibilitem a comparao com o bem que se
pretende avaliar. Aplica-se este mtodo sempre que algum deseja ter a
avaliao do imvel numa ptica de mercado, ou seja, com o fim, mesmo que
no imediato, de compra ou venda.
A avaliao de um imvel pela tcnica do valor comparativo de mercado ,
sem dvida, a que menores riscos implica e que maior consenso envolve.
aplicada sempre que se pretenda desocupar e vender um imvel no estado em
que se encontra, vendendo-o em situao concorrencial aberta e integrada no
mercado local. Este mtodo suficientemente verdadeiro sempre que exista um
mercado muito activo com fcil informao, como seja o caso da venda de
fraces de habitao, escritrios, comrcio ou terrenos. No entanto, a
ponderao casustica na comparao dos preos de diferentes imveis, como
factor algo subjectivo que , pode ainda assim, originar algumas distores.
Para se conseguir realizar uma avaliao o mais aproximada possvel da
realidade, necessrio adquirir, junto do mercado, o maior nmero de
informaes sobre esses bens imobilirios. Pretende-se com essas informaes,
relativas a transaces recentes de propriedades anlogas e comparveis, ao
bem em causa, determinar o valor pelo qual se considera que o imvel deva ser
transaccionado. Supondo-se para tal, que as entidades intervenientes no
tenham

interesses

especiais

no

imvel

que

no

existam

encargos.

Logicamente, a medida do valor tanto mais fivel quanto mais o mercado

estiver estabilizado, ou seja, o volume da procura e da oferta ser o mais
equilibrado possvel. Por conseguinte, a informao a recolher para suporte ou
apoio das avaliaes imobilirias deve ser em quantidade, isto , suficientemente
volumosa para permitir uma caracterizao correcta e credvel do mercado, e
com qualidade, pois obviamente, dever ser recolhida com prudncia para poder
ser utilizada de forma adequada.
Este mtodo o mais utilizado em todas as avaliaes, obrigando a uma
caracterizao minuciosa do bem em avaliao (localizao, rea, mximo

aproveitamento eficiente, tipo de construo, estado de conservao, qualidade

construtiva, etc.), quer no caso dos terrenos, como no de construes. Deve-se
efectuar uma pesquisa exaustiva de casos antecedentes e , respectiva,
homogeneizao desses antecedentes, de forma a obter uma amostra coerente,
com lgica e homognea.
ento um mtodo directo, que permite calcular o valor do bem, seja ele
construo ou terreno, comparando-o com os que esto a ser transaccionados na
sua vizinhana ou no mercado, partindo do conhecimento dos valores praticados
ou dos valores de oferta, devidamente homogeneizados, de modo a constituir
uma amostra que possa ser tratada estatisticamente.
Podemos ento afirmar que o Mtodo de Mercado fundamenta-se sobretudo
no conhecimento do mercado local e dos valores pelos quais propriedades
semelhantes que estamos a avaliar, se tm vindo a transaccionar. Para a
utilizao

deste

mtodo

fundamental

existncia

de

uma

amostra

representativa e credvel em termos de transaces e/ou propostas de venda

existentes no mercado no momento da avaliao.
A utilizao do mtodo de comparao, na sua forma mais avanada, iniciase por uma prospeco de dados sobre transaces de imveis semelhantes ao
da avaliao em causa, seguidamente utilizam-se tcnicas de homogeneizao
da amostra recolhida, permitindo comparar imveis que, partida e entre si,
apresentem caractersticas diferentes, nomeadamente em relao idade,
estado de conservao, rea, localizao geogrfica, data de transaco ou nveis
de acabamentos e de instalaes especiais.

MTODO DO RENDIMENTO:
adequado para a estimao de valores de propriedades que possam
fornecer um rendimento peridico (mensal, sazonal ou anual). Podendo tratar-se
de um prdio urbano (habitao, escritrio ou loja) ou de prdio rstico (vinha,
pomar, eucaliptal ou pinhal), a propriedade encarada como um bem produtivo
com determinado rendimento (renda de um apartamento, renda de uma loja,
rentabilidade industrial ou rendimento fundirio).

MTODO DE CUSTO:

Mtodo de avaliao imobiliria fundamentado na estimao do custo de

reproduo ou de substituio da propriedade a avaliar. O custo de reproduo
corresponde ao custo de realizao de uma construo igual avaliar e o custo
de substituio ao custo de realizao de uma construo apenas idntica
(mesma capacidade, utilidade ou rendimento) avaliar.