PROBLEMTICA DEL DESALOJO

Dr GALARCEP SOLIS, Janet Olenka1

En los ltimos meses es casi comn escuchar sobre malos inquilinos que no
solo incumplen el pago de arriendos, sino que tambin hasta exigen dinero
para dejar los inmuebles. Por qu los propietarios resultan tan vulnerables
ante estas arbitrariedades?
El problema parte de las normas del Cdigo Civil (CC) que en materia
contractual fueron pensadas para una relacin entre una parte dbil y otra ms
fuerte. Por ejemplo, en una compraventa se cree que el comprador es la parte
dbil y el vendedor el poderoso. Igual en el arrendamiento con el inquilino y el
arrendador, lo cual me parece una presuncin equivocada. Entonces, qu
ocurri? Pues que a partir de dicha presuncin todo el CC protege a la
supuesta parte dbil del contrato, en este caso, el inquilino
Estas normas parten de la premisa de que hay alguien que tiene preferencia
respecto al otro. Esto ha llevado a que tengamos un mundo al revs, porque
muchas veces quien abusa de la posicin privilegiada que le otorga el
legislador es el inquilino. Situacin que sin duda dificulta el arrendamiento,
afectando la rentabilidad del mercado inmobiliario y del arrendamiento, en
particular. Al extremo que ahora se dice que los bancos ya no desean financiar
edificaciones destinadas al arrendamiento.
Una de las obligaciones derivadas de este negocio es que el arrendatario
(quien ha recibido el bien temporalmente) debe devolver el predio al terminar el
contrato, sea por vencimiento del plazo o por una conclusin anticipada, por
ejemplo, ante la falta de pago de la renta o por otro incumplimiento. Aqu est el
punto crtico.

1 Fiscal Adjunta Penal, 2 Fiscala Penal de ChiclayoMaestra en Derecho Civil y

Comercial UNPRG
Doctorado UNPRG

El problema es que en muchas veces los inquilinos ya ni siquiera pagan

atrasada la renta, sino que simplemente no lo hacen; luego, muchos bienes son
subarrendados total o parcialmente sin autorizacin del propietario; y, tercero,
la no devolucin del bien al trmino del contrato. Es una locura, el inquilino
sabe que la ley lo protege y que al propietario le ser casi imposible desalojarlo
en el corto tiempo, y muchas veces siguen viviendo por aos. Dira que el
inquilino se ha convertido en el tirano de la relacin, hasta el punto que el
propietario debe pagarle para que se vaya
Si el arrendatario no tiene voluntad de devolver el bien, el arrendador no puede
retirarlo por su cuenta. Necesariamente tiene que ir a juicio, y dependiendo del
argumento que invoque el ocupante tendr que demandar un desalojo, una
accin reivindicatoria u otro proceso ms complejo ante el Poder Judicial.
Estamos hablando de juicios que toman entre 3 y 4 aos. Es el tiempo que
usualmente demora definir si el demandante tiene o no derecho a que se le
entregue el inmueble. El lanzamiento fsico no demora mucho, lo que tarda es
la sentencia que ordena la devolucin.
Durante este perodo el poseedor rebelde seguir usando el bien,
probablemente sin pagar renta alguna, mientras que el dueo habr perdido
varias oportunidades de negocio.
El desalojo es un procedimiento judicial para que los ocupantes de un inmueble
urbano o rstico (inquilinos, locatarios, arrendatarios, aparceros, precaristas) lo
desocupen y lo restituyan a quien tiene derecho a l. Estos juicios se tramitan
por procedimiento sumarsimo.
El juicio de desalojo es un proceso especial que se sustancia por el
procedimiento establecido para el sumarsimo, no existiendo norma alguna que
disponga otro procedimiento se debe entender que se refiere al proceso
sumarsimo, como es el caso de inadmisibilidad de la reconvencin.
Tiene por objeto recuperar o reintegrar en el uso y goce (tenencia) de un
inmueble a quien reclama su libre disposicin frente a quien no tiene ningn
ttulo pero se encuentra ocupando sin derecho a permanecer en l y sin
pretensiones a la posesin.

El artculo 585 del cdigo procesal civil dispone que la restitucin de un predio
se tramita con arreglo a lo dispuesto para el proceso sumarsimo y las
precisiones que el propio cdigo establece en el sub-capitulo en el que lo
legisla.
Se aprecia que es la finalidad del proceso, obtener la restitucin de un predio.
La restitucin implica la devolucin de una cosa a quien la posea. Predio es
una de las clases de bienes inmuebles a que se refiere el art. 885 Inc. 1 del
CC; y es el definido en el art. 954 del mismo cdigo, como el suelo, subsuelo y
sobresuelo, precisando que la propiedad del sub suelo no comprende los
recursos naturales, yacimientos y restos arqueolgicos, ni otros bienes regidos
por bienes especiales.
Sustituyendo a los anteriores regmenes diferenciales de desahucio y aviso de
despedida contemplados en la legislacin procesal anterior y en la legislacin
especial sobre inquilinato ya derogada, el nuevo ordenamiento adjetivo regula
el proceso de desalojo que tiene por finalidad obtener la restitucin de un
predio cuando exista derecho para ello (CPC, art. 585).
Asimismo, se aplican las normas generales del proceso sumarsimo y las
especiales del desalojo, en lo que corresponda, cuando se trate de la
pretensin de restitucin de bienes muebles e inmuebles distintos a los predios
(CPC, art. 596).
De reformarse el CC, lo conveniente sera cambiar todo el sistema contractual.
Para mejorar la regulacin en arrendamiento se debe partir de la premisa de
que los dos contratantes se encuentran en igualdad de condiciones y descartar
la existencia de un dbil jurdico. Lo importante es empezar a sincerar las
cosas. Otro tema es hacer ms expeditiva la devolucin del bien al finalizar el
contrato. No podemos permitir que por los artculos 1699 y 1700 del CC, estos
contratos duren de manera indeterminada. Bien sabemos que para desalojar a
alguien, este debe ser un poseedor precario y carecer de ttulo. En realidad, si
tuviera que optar por una solucin me inclinara por una nueva Ley del
arrendamiento moderna y slida. Tambin debera avanzarse hacia el arbitraje
en conflictos derivados de arrendamientos

Por eso se debe de recomendaciones contar con referencias del inquilino.

Tener acceso al registro de arrendadores morosos y centrales de riesgo ayuda
mucho.
Redactar un buen contrato. Los colegios de abogados y el Ministerio de Justicia
podran apoyar con modelos de contratos de arrendamiento, en especial para
montos pequeos.
Las garantas son necesarias e indispensables. Pero debera mejorar el
sistema. Lo importante ser acopiar todo tipo de garantas como cheques, que
se puedan ejecutar en cualquier momento.
Que los propietarios comiencen a pagar impuestos por su renta de alquileres