HABITAES ECONMICAS PAULISTAS:

anlise dos projetos das unidades dos atuais programas habitacionais

Rosana Rita Folz

UNIVERSIDADE DE SO PAULO
Escola de Engenharia de So Carlos
Departamento de Arquitetura e Urbanismo
PROGRAMA DE PS-GRADUAO - DOUTORADO

aluna:
Rosana Rita Folz
n USP 317959-0
disciplina
SAP-5846
habitao metrpoles modos.de.vida
professor
Prof. Assoc. Marcelo Tramontano
data:
dezembro/2004

introduo
Para atender a um dficit habitacional urbano crescente tem surgido ao longo do
sculo XX os mais variados programas, principalmente de iniciativa pblica. Segundo o Ministrio das Cidades1, 91, 6% deste dficit do pas (5,3 milhes) composto
pela demanda por moradia de famlias com renda at cinco salrios mnimos.
No Estado de So Paulo foi quantificado pela Fundao Joo Pinheiro, no ano de
2000, uma carncia habitacional total estimada de 1.161.757 unidades (COELHO,
2002; 87). A Companhia de Habitao e Desenvolvimento Urbano CDHU e a Caixa
Econmica Federal possuem Programas que buscam atender s famlias de baixa
renda.
Conhecendo alguns projetos que esto sendo financiados por estes Programas
identifica-se claramente uma reduo extrema da rea habitvel por conta, principalmente, do custo do metro quadrado da construo. Fica evidente uma preocupao do atendimento quantitativo da demanda sem existir uma discusso sobre a
qualidade do espao domstico que estes projetos produzem.
Para ilustrar esta realidade, so analisados alguns projetos de habitao econmica que esto sendo financiados por estes rgos pblicos e construdos neste
incio do sculo XXI. Como parmetro histrico foram escolhidos exemplos do habitar para a populao de baixa renda realizados atravs das diferentes iniciativas
empreendidas pelo Estado a partir da dcada de 1930. Isto possibilita uma breve
verificao se o habitar mnimo proposto atualmente reflete uma continuidade da
trajetria traada por estas iniciativas com reas reduzidas e compartimentadas ou
tem perdido ao longo do tempo caractersticas essenciais para a viabilidade deste
habitar.
Portanto, o foco principal desta pesquisa o interior da unidade habitacional, so
os espaos de uso privado produzidos e difundidos desta rea mnima oferecida
como morada para a populao de baixa renda.

Dados
apresentados pelo
Ministrio das
Cidades Seminrio Nacional
de Habitao,
Saneamento e
Desenvolvimento
Urbano - 22- 24 /
set./ 2004 - 20
FEHAB So
Paulo - SP
1

produo da habitao econmica

de iniciativa pblica
A atuao do Estado na produo de habitaes econmicas para a populao de
baixa renda no Brasil s foi se efetivar a partir da dcada de 1930. At ento estas
aes se restringiram atuao da iniciativa privada, perodo cuja participao do
Estado limitava-se legislao sobre esta produo.
Em 1930 criaram-se as Carteiras Imobilirias das Caixas de Aposentadoria e Penses possibilitando a aplicao de seus fundos na construo de casas para operrios e funcionrios da Unio (FINEP-GAP, 1985; 41-2).
Em 1933 surgiram os Institutos de Aposentadoria e Penses(IAPs), organizaes
de mbito nacional, que substituram em parte as Caixas e que poderiam aplicar
parte de suas receitas na construo de casas para seus associados. Este IAPs se
organizavam conforme as categorias profissionais. At 1938 haviam sido criados
seis destes Institutos: IAPM (martimos), IAPB (bancrios), IAPC (comercirios), IAPI
(industririos), IAPETEC (condutores de veculos e empregados de empresas de
petrleo) e IAPE (estivadores) (BONDUKI, 1998;102).
Neste perodo existiram algumas iniciativas emblemticas de conjuntos residenciais
empreendidas por estes Institutos onde foram incorporadas muitas propostas do
movimento modernista. Embora alguns destes conjuntos no poderiam ser
considerados habitaes para a populao de baixa renda, mas sim para uma
classe trabalhadora de rendas diferentes, cabe aqui uma anlise de suas
caractersticas como padro difundido na poca com novos elementos espaciais e
sociais principalmente na estrutura do conjunto. Como influncia da arquitetura
modernista consolidaram-se propostas que atriburam grande importncia aos
ambientes de sociabilidade os espaos de transio entre a unidade de habitao
e a cidade.
Como exemplos paulistas tem-se o Conjunto Residencial Vrzea do Carmo, Conjunto Residencial da Mooca e Vila Guiomar construdos pelo IAPI (Industririos).

difundido ento o conjunto residencial composto por prdios e no somente por

casas individuais.
Infelizmente no foi encontrado na bibliografia consultada as plantas detalhadas das
unidades destes conjuntos. Percebeu-se que o material bibliogrfico que trata desta produo dispensa uma ateno muito maior para a implantao do conjunto, as
caractersticas arquitetnicas externas e o destaque sobre os espaos de uso coletivo (muitos deles no construdos), do que sobre a unidade habitacional. Apenas
BRUNA (1998) expe algumas plantas das unidades, mas de uma forma difcil de
precisar as dimenses dos cmodos. Por isto esto aqui expostas de forma
esquemtica para demonstrar que a distribuio no diferente das implantadas
em diferentes habitaes econmicas com a clssica repartio da sala, cozinha,
rea de servio, banheiro e dormitrios.
O Conjunto Residencial Vrzea do Carmo, composto por blocos lineares de quatro
pavimentos, possui apartamentos de 3 e 2 dormitrios, sala, banheiro e cozinha
com servio. Estava previsto a construo de blocos laminares de 12 pavimentos
sobre pilotis compostos por apartamentos de 2, 3 e 4 dormitrios atendendo ao
perfil da famlia mdia de So Paulo na poca, segundo dados estatsticos
pesquisados (FRASSON, 2000; 165).
No Conjunto Residencial da Moca os apartamentos possuem de 1, 2 ou 4 dormitrios. O pouco que se conhece sobre as unidades percebe-se que este Conjunto
diferencia-se dos demais por apresentar apartamento duplex de 4 dormitrios, sala,
duas varandas (muitas delas posteriormente fechadas com esquadrias de janela),
cozinha, banheiro e rea de servio.
O Conjunto Residencial Vila Guiomar apresenta uma implantao de ruas sinuosas
composta por casas trreas geminadas duas a duas, casas trreas isoladas no lote
e blocos de quatro pavimentos. As casas trreas geminadas possuem 2 dormitrios, sala, cozinha, banheiro, varanda e rea de servio, totalizando 49,42 m2. As
casas trreas isoladas no lote diferenciam-se das geminadas por possurem 3
dormitrios com reas totais de 47,72 m2 e 55,00 m2. Os blocos so compostos por
apartamentos de 1, 2 ou 3 dormitrios (reas de 27, 85 m2; 41,44 m2 e 51, 29 m2,
respectivamente) alm da sala, cozinha, banheiro e rea de servio. Existe tambm blocos de apartamentos de 3 dormitrios com 62, 90 m2 de rea til.

Conjunto Residencial

Vrzea do Carmo

Mooca

Vila Guiomar

Autoria do projeto

Attlio Corra Lima e equipe

Paulo Antunes Ribeiro

Carlos Frederico
Ferreira

Data do projeto

1942

1946

1940

Data do trmino da obra

1953

1950

1944-53

Localizao

Vrzea do Glicrio So Paulo

Alto da Moca So Paulo

Santo Andr

N de habitaes
construdas

520 (22 blocos)

576

1.724

Blocos laminares de 4 pavimentos

17 blocos laminares de 4
e 5 pavimentos

Casas trreas / blocos

de 4 pavimentos

Tipologia habitacional

Dados: FRASSON, 2000;160-162

CONJUNTO RESIDENCIAL VRZEA DO

CARMO - Unidade de dois dormitrios
(planta esquemtica baseado em
BRUNA, 1998)

Implantao realizada. Os blocos laminares de 12 pavimentos

no foram construdos (BONDUKI, 1998; 184)

CONJUNTO RESIDENCIAL DA MOOCA - Planta esquemtica da unidade habitacional de dois

dormitrios (baseado em BRUNA, 1998) e a implantao modernista contrastando com a malha
urbana tradicional (BONDUKI, 1998; 187)

CONJUNTO RESIDENCIAL
VILA GUIOMAR - Setor de
blocos laminares sobre pilotis
(BONDUKI, 1998; 190)

Planta esquemtica das

casas com dois
dormitrios (baseado em
BRUNA, 1998)

Implantao das casas unifamiliares (BONDUKI, 1998; 191)

Fazendo-se um parnteses, est se dando um enfoque para as unidades

habitacionais de dois dormitrios principalmente por ser este o padro contrudo
para famlias de mais baixa renda nos atuais Programas Habitacionais. Com isto
pode-se acompanhar este tipo de soluo ao longo das iniciativas de carter pblico desde os tempos dos IAPs.
Em 1946 foi criada a Fundao da Casa Popular que buscava centralizar as atividades no campo da habitao destinada s populaes de baixa renda. Todas as
operaes imobilirias e o financiamento das carteiras prediais dos Institutos ou
Caixas de Aposentadoria e Penses estariam subordinados a esta nova instituio.
Foi a primeira iniciativa frustrada de criao de uma poltica nacional de habitao
que por falta de recursos e pelas regras de financiamentos estabelecidas ficou
restrito a alguns estados da federao e com uma produo pouco significativa de
unidades (SECRETARIA NACIONAL DE HABITAO, 2004).
Em 1964, junto com o Banco Nacional da Habitao - BNH, organizou-se o Sistema
Financeiro da Habitao como interveno governamental no campo habitacional,
que deveria atender principalmente a demanda de mais baixa renda. Este Sistema
passou a atuar atravs dos INOCOOPS Institutos de Orientao a Cooperativas
Habitacionais, se desdobrando a nvel estadual em Companhias de Habitao
COHABs, anteriormente denominadas de Companhias de Habitao Popular.
Aps treze anos de atuao como rgo executor da poltica habitacional do Governo Federal, o BNH publicou uma amostra do que tinha sido realizado em vrios
Estados do Pas no mbito dos Programas de Natureza Social apresentando alguns aspectos e detalhes tcnicos quanto construo de moradias prprias (BNH,
1979; 5). Percebe-se aqui a modificao do carter de posse das habitaes. Os
IAPs empreendiam a maioria dos seus Conjuntos para serem alugados. Isto proporcionava, de uma certa forma, a garantia de preservao de sua arquitetura. A
partir do BNH, o foco era a produo de moradias para venda, esticando-se os
financiamentos dcadas.
Independente do Estado o padro habitacional era o mesmo, inclusive em So
Paulo. Localizados geralmente na periferia, em locais desprovidos de infra-estrutura, onde o preo do solo era mais barato. Segundo BOLAFFI (In:MARICATO, 1979;
54) o BNH transferiu para a iniciativa privada todas as decises sobre a localizao

e a construo das habitaes que financiava, levando a utilizao de terrenos

inadequados e mal localizados, construindo edificaes imprestveis concluindo
com a venda da casa a quem no podia pag-la, por preos freqentemente
superiores ao valor do mercado.
Sero expostas a seguir as plantas das unidades habitacionais de vrios empreendimentos do BNH realizados por todo pas, mostrando que o nmero de dormitrios era o que definia a faixa de renda familiar, no importando a quantidade de
membros das famlias de mais baixa renda. Ou seja, no era o fato de ter uma
famlia numerosa que dava o direito de adquirir uma habitao maior, mais sim as
condies financeiras da famlia. Isto, com certeza, gera as mais diversas situaes de congestionamento na moradia, levando-se em conta que a famlia de mais
baixa renda geralmente a mais numerosa.

SOUZA, R.S.A. de.

Repensando a
arquitetura: uma
reflexo sobre a
ideologia da produo
arquitetnica nacional.
Braslia: Thesaurus,
1985, p.99.

O preo da unidade calculado por m2 de rea construda, sem que haja nenhum
tipo de preocupao com as conseqncias sociais desse tipo de critrio. Vejam, que
calculado dessa forma, naturalmente as unidades maiores (de trs dormitrios) sero
mais caras, e que portanto a exigncia de renda familiar para esses apartamentos
ser tambm maior. Como as famlias pobres em geral so as mais numerosas (tm
mais filhos e ainda agregados como tios, sogras, genros ou noras, etc, morando
juntos), os maiores apartamentos ou casas de um conjunto acabam sendo ocupados
pelas famlias pequenas e os pequenos apartamentos pelas famlias maiores.2

CONJUNTO JAPIIM (I e II) 2. etapa (1976-77)

Conjunto localizado em Manaus (AM), promovido e financiado pela Sociedade de Habitao do Estado do
Amazonas (SHAM), composto por 127 unidades
construdas em lotes de 15,00 x 20,00 m. As unidades
possuem dois quartos sendo que uma tipologia de
38,50 m2 (66 unid.) e a outra de 52,50 m2. Para a
tipologia menor a renda familiar precisava ser de 2 a 5
Salrios Mnimos (S.M.) enquanto a unidade maior
exigia uma renda um pouco mais elevada: 3 a 5 S.M.
(BNH, 1979; 26). Esta planta possibilita a insero de
mais um quarto.

(BNH, 1979; 29)

CONJUNTO ANIL IV (1973-76)

Este Conjunto localizado em So Lus (MA),
promovido e financiado pela Companhia de
Habitao Popular do Estado do Maranho
(COHAB-MA) ofereceu unidades de dois, trs
e quatro quartos. Em um total de 1.111 unidades construdas em lotes de 10,00 x 25,00 m,
as tipologias foram distribudas da seguinte forma: 472 unidades de 2 quartos com 43,00 m2,
660 unidades de 3 quartos com 52,00 m2 e 279
unidades de 4 quartos com 71,00 m2. A renda
familiar era de 1,5 a 5 S.M., com exceo da
unidade de 2 quartos que poderia ser a partir
de 1 S.M.. A unidade de 3 quartos acompanha
a mesma planta ilustrada ao lado com a diferena que o terceiro quarto encaixa-se entre a
cozinha e o quarto do meio. (BNH, 1979; 34).

(BNH, 1979; 37)

(BNH, 1979; 63)

CONJUNTO CSAR ARAJO (1970-73)

Localizado em Salvador (BA), promovido e financiado pela Habitao e Urbanizao da Bahia
S/A (URBIS), este conjunto formado por blocos de apartamentos de dois quartos. So 212
unidades de 56,91 m2 para famlias de 3 a 5 S.M.
(BNH, 1979; 60).
CONJUNTO JONES SANTOS NEVES (1973-75)
Conjunto localizado em Vitria (ES), promovido
e financiado por diferentes instituies, tambm
formado por blocos de apartamentos. Das 848
unidades, 264 possuem rea de 47,27 m2 com
2 quartos e as demais so de 68,63 m2 com 3
quartos. A renda familiar variava de 2 a 5 S.M.
(BNH, 1979; 82).

(BNH, 1979; 85)

10

COMUNIDADE BANCRIA SANTOS DUMONT

(1972-73)
Localizado no Rio de Janeiro, promovido e
financiado por diferentes rgos e assessorado pelo INOCOOP-RJ, composto por 240
unidades em blocos de 4 pavimentos. Possui 128 unidades de 51,14 m2 e 112 unidades
de 54,75 m2, com 2 e 3 quartos respectivamente, para famlias de 3 a 6 S.M. (BNH, 1979;
122).
(BNH, 1979; 126)
(BNH, 1979; 231)

CONJUNTO PEREIRA NETO (1976-78)

Conjunto de Porto Alegre (RS), possue 704
unidades habitacionais construdas em blocos
de apartamentos. So 128 unidades de 40,51
m2 com um quarto, 448 de 54,20 m2 com 2
quartos e as demais de 68,46 m2 com 3 quartos. Neste Conjunto j percebe-se uma faixa
de renda familiar maior, onde variava de 4,5 a
9 S.M. (BNH, 1979; 228).

Em um universo de quarenta conjuntos com unidades de dois quartos apresentado

nesta publicao do BNH, trinta eram destinados para uma renda familiar de at 6
Salrios Mnimos. Destes trinta Conjuntos, onze eram formados por blocos de
apartamentos cuja rea variava entre 42,45 m2 e 56,91 m2. Nos Conjuntos formados
por unidades unifamiliares estas reas variavam de 33,00 m2 a 52,50 m2, lembrando
que a casa isolada no lote possibilita a sua posterior ampliao o que no ocorre
com os apartamentos.
Seria necessrio fazer um estudo mais detalhado dos Conjuntos realizados no Estado de So Paulo pelas diversas COHABs e INOCOOPs que existiram no perodo
do BNH para verificar se este padro se confirmou tambm neste Estado. Pelos
quatro Conjuntos paulistas includos nesta publicao do BNH, todos eles assessorados pelo INOCOOP-SP, percebe-se uma vertente deste Banco em financiar para
a classe mdia com faixa de renda familiar entre 13 e 22 S.M., com unidades de
33,00 m2 (1 quarto) a 118,44 m2 (3 quartos).
No perodo ps-BNH, com a desarticulao da poltica habitacional, restou aos Estados e Municpios buscar alternativas para tratar sua carncia habitacional. A Prefeitura Municipal de So Paulo, no perodo de 1989-92, implantou quase 200 empreendimentos que iam de conjuntos habitacionais, urbanizao de favelas a recuperao de cortios. Uma postura frente ao projeto habitacional e urbano visivelmente
contrastante a at ento assumida pela linha BNH. Esta diversidade de atuao
gerou as mais diferentes implantaes de conjuntos. Algumas plantas de unidade
apresentaram uma liberao de espao com a eliminao de algumas paredes,
principalmente de possveis dormitrios.
CONJUNTO CELSO GARCIA
- tipologia habitacional: blocos de habitao
- rea das unidades: 45 m2
- nmero de unidades: 182
(OLIVEIRA, 1999; 97)

(2. BIA, 1993; 46)

11

12

CONJUNTO HELIPOLIS I
- Tipologia habitacional: unidades
sobrepostas e justapostas;
- rea das unidades: varavel de
33 m2 (1 dormitrio) a 50 m2 (2
dormitrios);
- Nmero de unidades: 120.
(OLIVEIRA, 1999; 96)

(2. BIA, 1993; 46)

CONJUNTO MADRE DE DEUS

- Tipologia habitacional: edifcio de
apartamentos;
- Area das unidades: 59,81 m2
- Nmero das unidades:45.
(OLIVEIRA, 1999; 97)

(PMSP-SEHAB)
(OLIVEIRA, 1999; 153)

PARQUE EUROPA
- Tipologia habitacional: edifcios de 5 pavimentos;
- rea das unidades: 45 m2;
- Nmero de unidades: 1100.
(OLIVEIRA, 1999; 97)

13

CONJUNTO RINCO
- Tipologia Habitacional: lmina de unidades;
- rea das unidades: 45 m2 (mdia);
- Nmero de unidades: 306.
(OLIVEIRA, 1999; 96)

(OLIVEIRA, 1999; 150)

(OLIVEIRA, 1999; 148)

CONJUNTO VILA MARA
- Tipologia: edifcio de unidades;
- rea das unidades: varivel de 44 a 64 m2;
- Nmero de unidades: 298 (cada quadra)

14

CDHU e Caixa Econmica Federal: 15

seus atuais projetos de unidades habitacionais
Atualmente existem duas instituies que atuam no estado de So Paulo responsveis pela produo em escala de conjuntos habitacionais para a populao de
baixa renda. A Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado
de So Paulo CDHU, rgo estadual, implementa seus programas principalmente
com recursos vindos do ICMS Imposto sobre Circulao de Mercadorias e Servios, enquanto a Caixa Econmica Federal, banco estatal com programas de mbito nacional, se utiliza principalmente dos rendimentos de diferentes Fundos. Alm
destas duas instituies existem aes de mbito municipal que procuram produzir
moradias econmicas, como o caso de algumas COHABs, remanescentes do
perodo BNH, assim como outros rgos municipais que executam suas polticas
habitacionais para atender a demanda da cidade. No entanto, como sua produo
localizada e muito pontual, o objeto de pesquisa deste trabalho focar as unidades
habitacionais financiadas pelas duas primeiras instituies, por atingir uma escala
estadual.
A Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de So Paulo
CDHU foi fundada em 1949, porm teve diferentes nomes ao longo deste tempo: CECAP (Companhia Estadual de Casas para o Povo), CODESPAULO (Companhia de Desenvolvimento de So Paulo) e CDH (Companhia de Desenvolvimento
Habitacional). Em 1989 recebeu a atual denominao. No entanto, conforme descrio no seu site (http://www.cdhu.sp.gov.br nov. 2004), a histria da interveno do
Governo do Estado na habitao popular comeou efetivamente em 1967, com a
CECAP, que em 1975 alterou sua denominao para Companhia Estadual de Casas
Populares.
O primeiro perodo de atuao efetiva da ento Caixa Estadual de Casas para o
Povo - CECAP, vai de 1967 at 1983. nessa etapa, com predominncia entre 1977/
1978, que a CECAP comeou a se afirmar como Agente Promotor, utilizando recursos financeiros da Caixa Econmica do Estado de So Paulo (CEESP), que cumpria
o papel de Agente Financeiro. As normas que orientavam as operaes de captao

16

de recursos, comercializao de unidades e retorno de crditos emanavam do Banco Nacional da Habitao - BNH. 3

No perodo de 1979 a 1987 a CECAP atuava tanto como agente promotor e financeiro tomando recursos do BNH.
A partir da Lei n 6.556 de 1989, que eleva em 1% a alquota do ICMS (Imposto de
Circulao de Mercadorias e Servios), que a CDHU passa a ter grandes recursos estaduais para uma produo habitacional em escala (COELHO, 2002; 38).
A CDHU o rgo executor da poltica estadual de habitao traada pela Secretaria de Habitao do Governo do Estado para atender famlias com renda mensal na
faixa de 01 a 10 salrios mnimos. Alm da rea habitacional, ela atua tambm em
projetos de desenvolvimento urbano.
Segundo a prpria CDHU, sua meta principal combater o dficit primrio do estado estimado em cerca de 400 mil unidades.
Com relao aos projetos das habitaes implantados pela CDHU, existe um Caderno de Tipologias de Edificaes desta Companhia pelo qual os projetos se
orientam. Independente em que cidade de So Paulo, as tipologias se repetem,
inclusive no importando se sero construdas por empreitada ou por mutiro.

COELHO, Will
Robson. O dficit das
moradias: instrumento
para avaliao e
aplicao de
programas
habitacionais. So
Carlos: EESC-USP,
2002, p.35-6.

A Caixa Econmica Federal CEF por sua vez, substituiu o Banco Nacional de
Habitao BNH - extinto em 1986, como rgo a nvel federal financiador de programas habitacionais. Embora a Caixa tenha assumido as atribuies do ento BNH,
a fragmentao institucional e a reduo dos recursos disponibilizados para investimento na rea habitacional, tem refletido na baixa atuao deste banco em programas que financiem a construo de habitaes para a populao de baixa renda.

No perodo ps-BNH a poltica habitacional se desarticulou e foi assumida pelos

mais diferentes Ministrios.
O grande problema da Caixa como banco tem sido subsidiar o financiamento de
habitaes para uma populao com renda familiar at cinco salrios mnimos. Este
problema torna-se mais srio quando a renda cai para trs Salrios Mnimos (84,0
% do dficit habitacional urbano brasileiro).

O lanamento do Programa de Arrendamento Residencial PAR pela Caixa em

2001, busca uma alternativa, junto com a iniciativa privada, para atuar mais intensamente na rea habitacional para famlias com renda de trs a seis salrios mnimos.

17

Neste Programa o poder pblico auxilia a Caixa na identificao dos locais para a
implantao dos projetos e na seleo das famlias a serem beneficiadas pelo
Programa. As empresas do ramo da construo civil constrem as unidades e
posteriormente a Caixa financia estas unidades para as famlias cujo cadastro foi
analisado e aprovado para assumir o arrendamento da habitao. No final do perodo contratado (15 anos) estas famlias tem a opo de compra do imvel.
As nicas exigncias feitas pela Caixa sobre a unidade habitacional que ela possua rea til mnima de 37 m possuindo pelo menos 02 quartos, sala, cozinha e
banheiro. As demais exigncias tratam do nvel de acabamento que o imvel precisa apresentar na sua entrega.
O valor mximo de aquisio de cada unidade no pode ultrapassar R$ 22.400,00,
havendo algumas variaes conforme a regio e o porte da cidade, principalmente
nos municpios que integram regies metropolitanas, cujo limite chega prximo
dos R$ 30.000,00.
A Caixa possui tambm o PSH Programa de Subsdio Habitao de Interesse
Social que procura atingir a faixa de renda familiar de at trs salrios mnimos.
Neste Programa ocorre uma parceria entre a Caixa e o Municpio interessado em
implantar Conjuntos Habitacionais. Enquanto o Municpio levanta a demanda, estrutura um Projeto Social de acompanhamento dos muturios, e assume uma parte do
financiamento, a Caixa cede uma porcentagem para o muturio a fundo perdido.
Segundo a Caixa, a produo de unidades pelo PAR tem sido o dobro do PSH.
Enquanto atravs do PAR foram produzidas, no perodo de 1995-2004, 141.200
unidades urbanas no pas, no mesmo perodo foram construdas 74.300 pelo PSH.4
Portanto a oferta contradiz a demanda, pois justamente a faixa de renda atendida
pelo PSH onde encontra-se o maior dficit habitacional.
A seguir sero ento mostradas algumas plantas de unidades habitacionais oferecidas pela CDHU e pela Caixa atravs do PAR, para famlias com renda familiar de at
6 salrios mnimos.

GALLI, Paulo. Caixa Recursos para

operacionalizar polticas
pblicas.Seminrio
Nacional de Habitao,
Saneamento e Desenvolvimento Urbano - 22- 24 /
set./ 2004 - 20 FEHAB
So Paulo - SP

18

O Caderno de Tipologias de Edificaes da CDHU composto por casas trreas,

casas sobrepostas, sobrados e prdios, alm de alguns equipamentos comunitrios. Como as casas trreas possibilitam uma futura ampliao, sero analisados
aqui projetos das unidades dos prdios cuja situao mais crtica por no permitir
uma variao de rea conforme a necessidade.
O tipo VI-22 F uma unidade de 37,81 m2 com dois dormitrios, porm em uma
verso j modificada por separar o ambiente da cozinha e da sala, anteriormente
integrados.
Este tipo foi implantado junto com o VI22K em Embu. Estavam previstas vrias
fases de construo. As fases N2 e N3
compreenderam 224 unidades.
Em Guaianazes tambm usou-se este
tipo, construindo-se 400 unidades.
Mogi das Cruzes (C2 = 160 unidades)
tambm foi contemplada pelo mesmo
tipo. Neste caso houve uma combinao
com o tipo VI-22J.
(Planta - CDHU)

(CDHU- Caderno de
Tipologias - Empreitada
Global, p.9).

O tipo VI-22K possui 44,95 m2. Neste caso percebe-se um certo desperdcio de
rea com a circulao, apenas para citar uma primeira impresso. Afinal de contas
est se falando aqui de uma rea inferior a 45 m2 para uma mdia de 4 moradores.
Outra observao importante a fazer sobre a adequao do mobilirio e demais
equipamentos domsticos. Na planta parece que tudo se encaixa, no entanto est
se trantando de um padro popular cujas dimenses no conferem com a biblioteca dos programas grficos utilizados para montar o projeto.

(Planta - CDHU)

(CDHU- Caderno de Tipologias Empreitada Global, p.13).

19

20

O tipo VI-22J no est includo no Caderno de Tipologias mas foi construdo em

So Miguel Paulista. Na realidade este tipo
uma variante do VI-22F, chamando a
ateno para o volume que avana na sala
correpondente ao nicho destinado para a
geladeira na cozinha. A rea de servio
aparece integrada a cozinha. Esta unidade possui 38,37 m2.

(Planta - CDHU)

A unidade abaixo ilustrada do tipo SB-22B de 45,99 m2. Nota-se uma certa fartura na rea de servio e cozinha comparando-se com os demais compartimentos.
(CDHU- Caderno de Tipologias - Empreitada Global, p.6)

Conseguiu-se, para exemplificar alguns exemplos do PAR, neste trabalho, as plantas de Conjuntos Residenciais do Municpio de So Carlos. Lembrando que para
este Programa qualquer empresa da construo civil devidamente cadastrada na
Caixa pode apresentar projetos de Conjuntos Habitacionais desde que o poder
pblico demonstre que existe demanda para ocupar os imveis. Como a nica
exigncia com relao a unidade possuir uma rea mnima de 37,00 m2 com dois
dormitrios, percebeu-se que os projetos esto muito prximos deste limite.
O Conjunto Residencial Oscar Barros composto por blocos de apartamentos com
trs pavimentos. Sua unidade possui uma rea til de 37,26 m2. O lay-out dos
mveis seguiu as dimenses levantadas por YAMAKI (2000) dentro do padro popular, quando ento fica evidente o congestionamento do espao quando equipase a moradia com o mobilirio bsico.

(Arquivo PROHAB - Progresso e Habitao de So Carlos)

9.60

A.SERV.

1.35

SALA/COZINHA

DORMITRIO-2

A=13.08m2

2.70

5.25

6.30

UNIDADE
RESID.
A=41.53m2
3.30

DORMITRIO-1
A=8.00m2

2.40

1.20

2.95

1.275

A=8.00m2

7.65

2.95

1.90

2.70

A=2.70m2

3.30

2.25

1.95

1.20

1.35

2.175

BANHO

1.25

1.95

1.875

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O Conjunto So Carlos VIII composto de casas trreas geminadas e unidades

sobrepostas totalizando 224 unidades. A casa trrea possui uma rea de 37,19 m2,
enquanto a sobreposta de 39,24 m2. Neste caso o lay-out foi realizado por um
programa grfico ajustando exatamente as dimenses dos mveis conforme o espao disponvel.
Unidade trrea
geminada (Arquivo
PROHAB - Progresso e
Habitao de So
Carlos)

(arquivo Infratcnica Eng. Construes Ltda.)

O Conjunto De Vitro possui 176

unidades de 39,02 m2 (rea til).
Alm da existncia de um dente na circulao, evidenciando o
pouco espao da cozinha, o espao de estocagem em todas
estas unidades fica claramente
comprometido.

Conforme informao fornecida pelo escritrio de Representao de Desenvolvimento Urbano - Limeira (Regional da Caixa Econmica Federal),existem outros
empreendimentos PAR na regio central de So Paulo que seguem o padro de
So Carlos. Em Limeira existem 129 unidades com rea construda de 43,15 m2 e
mais 120 com 43,56 m2, sendo que a rea til chegar prxima a 39 m2. O mesmo
se aplica para um empreendimento em Piracicaba de 208 unidades com rea
construda de 42,72 m2. No entanto, a mesma cidade possui outro Conjunto com
rea construda de 37,05 m2 ( 256 unidades). Porm o Municpio que apresentou a
menor unidade foi Mogi-Guau com 33,32 m2 de rea construda. Neste caso precisaria analisar como a Caixa liberou um projeto cuja unidade tem um tamanho menor
do que o estipulado pelo Programa.

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consideraes finais
Fazendo-se esta retrospectiva do projeto de unidades habitacionais paulistas desde os IAPs at a produo atual da Caixa e da CDHU, percebeu-se que a nica
variao que ocorreu na distribuio interna das unidades foi a proposta feita pelo
municpio de So Paulo, na gesto de 1989-92, quando foi introduzida uma diversidade nos Conjuntos Habitacionais, refletindo, ainda que timidamente, na unidade
em si. O fato de excluir algumas paredes e integrar a cozinha com a sala, no
entrando no mrito da eficcia de tais propostas, foi um passo importante no sentido de colocar em discusso esta parte to esquecida no projeto da habitao
econmica. Mesmo as propostas modernistas implantadas em uma parte da produo dos IAPs no Estado de So Paulo reproduzem uma planta que no acompanha
a inovao na implantao dos Conjuntos e na arquitetura dos blocos habitacionais.
Olhando-se as plantas dos Conjuntos Residenciais Vrzea do Carmo, Moca e Vila
Guiomar, percebe-se que no se diferenciam em nada dos modelos utilizados
antes e depois deste perodo. A nica diferena notada foi a introduo da varanda
no Conjunto da Moca, mas que no surpreende quando FRASSON (2000) escreve que muitas delas foram fechadas e incorporadas ao exguo espao interno da
moradia.
Estas habitaes, aqui analisadas somente as de dois dormitrios como padro
difundido para a populao de baixa renda, alm de no ter se modificado ao longo
do sculo XX, somente com variaes na localizao de cada cmodo, apresentam um agravante que a diminuio de sua rea til. No considerando a produo dos IAPs que atendiam exclusivamente seus associados, e no era uma clientela de to baixa renda, mas analisando os conjuntos da poca do BNH e fazendose um paralelo com o que est se produzindo hoje, percebe-se uma reduo na
mdia de alguns metros quadrados.
Voltando ao exemplo dos trinta Conjuntos destinados para uma renda familiar de at
6 salrios mnimos, apresentados na publicao do BNH (1979), percebe-se que as
unidades de menores dimenses eram das casas isoladas em lotes, portanto com
possibilidades de ampliaes. Mesmo encontrando absurdos como uma casa de

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dois dormitrios com 33 m2, as unidades dos blocos de apartamentos, com exceo de dois tipos, possuam reas superiores a 45 m2. Quando se analisa as plantas da CDHU e dos projetos financiados pela Caixa percebe-se que os 45 m2 o
limite mximo e no o mnimo. Passa ento a ser freqente unidades habitacionais
com rea abaixo de 40 m2, lembrando que a prpria Caixa estipula a rea mnima
de 37 m2 ( ! ) para unidades de dois dormitrios.
Seria justificvel afirmar que a diminuio que vem ocorrendo do tamanho da famlia
permite diminuir tambm a rea privada da habitao? Ser que a mdia do espao
domstico anterior atendia adequadamente s necessidades dos moradores? At
que ponto pode-se ir reduzindo o tamanho da habitao sem ter uma avaliao dos
reflexos na vida familiar ou de seus ocupantes? o custo do metro quadrado da
construo que induz a um limite to baixo da rea da moradia? Para os rgos
financiadores basta apenas atender quantitativamente o dficit sem avaliar a qualidade do espao da habitao que est se reproduzindo?
Este debate pode ser importante no momento em que o Ministrio das Cidades
est empenhado atravs da Secretaria Nacional de Habitao em formular a Poltica
Nacional de Habitao. Uma das diretrizes desta Poltica a qualidade e produtividade da produo habitacional. Em seu documento preliminar (SECRETARIA NACIONAL DE HABITAO, 2004; 27) destacam-se dois itens de particular interesse
para este debate:
- apoio e viabilizao de assessorias tcnicas para possibilitar o acesso da populao, especialmente das famlias de baixa renda, aos servios prestados por profissionais qualificados na produo e gesto do espao construdo, como forma de efetivar a melhoria das condies de habitabilidade e o direito moradia adequada;
(...)
- incentivo criao de rede nacional de capacitadores (faculdades, entidades de
classe, ONG), visando a atuao e o desenvolvimento de pesquisas sobre habitao
para populao de baixa renda, tanto no que se refere melhoria habitacional,
quanto produo de novas unidades.

Quem sabe, com isto, abre-se uma oportunidade para se discutir seriamente a
qualidade projetual das habitaes, estudando com maior profundidade sobre a
unidade habitacional, sobre o espao domstico criado para a populao de baixa
renda.

referncias bibliogrficas
Bienal Internacional de Arquitetura (2nd : 1993 : So Paulo, Brazil). BONDUKI,
Nabil et al. Arquitetura & Habitao Social em So Paulo, 1989-1992. So
Carlos: EESC-USP, 1993.
BNH. Projetos Sociais. Rio de Janeiro: Banco Nacional da Habitao, 1979.
BOLAFFI, Gabriel. Habitao e Urbanismo: o problema e o falso problema. In:
MARICATO, Erminia (org.). A produo capitalista da casa (e da cidade) no
Brasil Industrial. So Paulo: Alfa-Omega, 1979.
BONDUKI, Nabil Georges. Origens da habitao social no Brasil. Arquitetura
moderna, Lei do Inquilinato e difuso da casa prpria. So Paulo: Estao
Liberdade, FAPESP, 1998.
BRUNA, Paulo. Os primeiros arquitetos modernos. Habitao social no Brasil 19301950. So Paulo: FAU-USP, 1998.
CDHU. Caderno de Tipologias Empreitada Global (arquivo digital)
COELHO, Will Robson. O dficit das moradias: instrumento para avaliao e
aplicao de programas habitacionais. So Carlos: EESC-USP, 2002.
FINEP-GAP. Habitao Popular: inventrio da ao governamental. Rio de Janeiro:
Projeto, 1985.
FRASSON, Alexandra de Souza. Habitao social e arquitetura moderna: a apropriao dos Conjuntos Residenciais dos IAPs (1940-200). So Carlos: EESCUSP, 2000.
OLIVEIRA, Maria Cludia de. A valorizao da arquitetura: projetos de habitao: a
experincia da Prefeitura de So Paulo (1989-1992). So Carlos: EESC-USP,
1999.

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PREFEITURA DO MUNICPIO DE SO PAULO: SEHAB Secretaria da Habitao

e Desenvolvimento Urbano; HABI Superintendncia de Habitao Popular. Programa Habitacional de Interesse Social. Relatrio de Gesto 19891992. Administraes Regionais Vila Prudente e Mooca. Volume VI.
SECRETARIA NACIONAL DE HABITAO. Poltica Nacional de Habitao. Braslia,
Texto preliminar, 5 de novembro de 2004.
SOUZA, Ricardo Stumpf Alves de. Repensando a arquitetura: uma reflexo sobre a
ideologia da produo arquitetnica nacional. Braslia: Thesaurus, 1985.
YAMAKI, H. Dimenses do mobilirio popular como subsdio moradia mnima.
Londrina: Ed. UEL, 2000.

Internet:
Caixa Econmica Federal - http;//www.caixa.gov.br acessado em 12/12/2004
Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de So Paulo
CDHU http://www.cdhu.gov.sp.br - acessado em 01/12/2004

bibliografia consultada
BOLAFFI, Gabriel. A casa das iluses perdidas: aspectos scio-econmicos do
Plano Nacional de Habitao. So Paulo: Brasiliense / CEBRAP, 1977.
MAGNAVITA, Luiz Arnaldo Souza Magnavita. COHAB/SP Capital 1965-1990:
Processos construtivos Anlise de uma questo sem resposta: a habitao
social. So Carlos: EESC-USP, 1994.
SOUZA, Maria Teresa Xavier. O Programa de Cooperativas Habitacionais do BNH: o
cooperativismo inventado. So Paulo: FAU-USP, 1999.

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