ESTADO DO RIO DE JANEIRO

PREFEITURA MUNICIPAL DE SO FRANCISCO DE ITABAPOANA

GABINETE DO PREFEITO
LEI MUNICIPAL N 154/2003, de 18/09/2003.
DISPE SOBRE O PARCELAMENTO, USO E
OCUPAO DO SOLO DO MUNICPIO DE SO
FRANCISCO DE ITABAPOANA, ESTADO DO
RIO DE JANEIRO.
Fao saber que a Cmara Municipal de So Francisco de Itabapoana aprovou e eu sanciono a
seguinte Lei:
CAPTULO I
DAS DEFINIES
Art. 1. Para efeito da presente Lei, adotam-se as seguintes definies:
I AFASTAMENTO distncia entre a construo e as divisas do lote em que est localizada: os
afastamentos podem ser em relao ao alinhamento, divisas laterais ou de fundo.
II ALINHAMENTO a linha projetada e locada ou indicada pela prefeitura para marcar o limite
entre o lote e o logradouro pblico.
III REA CONSTRUDA a soma das reas dos pisos utilizveis e cobertos de todos os
pavimentos de uma edificao.
IV REA OCUPADA a projeo, em plano horizontal, da rea construda situada acima do nvel
do solo.
V REA NO EDIFICVEL ou NON AEDIFICANDI a rea na qual a legislao em vigor nada
permite construir ou edificar.
VI REA DE RECREAO a parte da superfcie destinada recreao pblica, tais como
jardins, parques, praas e lagos.
VII REA TIL DE LOTEAMENTO rea do loteamento, excludas as reas destinadas
recreao, a equipamentos urbanos e comunitrios e s vias de circulao.
VIII ARRUAMENTO o ato de arruar, isto , abrir ruas dando-lhes alinhamento e benfeitorias.
IX CAIXA DE ROLAMENTO cada uma das caixas que compe a rea destinada ao trfego de
veculos nas vias de circulao.
X CAUO valor ou bens depositados ou aceitos como garantia de um contrato ou para tornar
efetiva a responsabilidade de um encargo.
XI COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO a relao entre a rea total construda e a rea do
lote.
XII CLUBE DE CAMPO denomina-se clube de campo todo conjunto precipuamente residencial
formado por economias unifamiliares de at dois pavimentos, e/ou por chcaras, localizado em gleba
fechada e dotada de infra-estrutura e servios comuns, especialmente de lazer, sob administrao
privada pelo empreendedor ou eleita pelos condminos.
XIII - CONDOMNIO EDILCIO ou CONDOMNIO POR EDIFCIO DE APARTAMENTOS caracterizase, em edificaes, pela combinao da propriedade individual e exclusiva das unidades
independentes, tais como apartamentos, escritrios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigo para veculos,
com a da propriedade coletiva das partes comuns, tais como o solo, a estrutura da edificao, o
telhado, a rede geral de distribuio de gua, esgoto, gs e eletricidade, a calefao e refrigerao
centrais.
XIV - CONDOMNIO FECHADO denomina-se condomnio fechado todo conjunto precipuamente
residencial formado por economias unifamiliares de at dois pavimentos, localizado em gleba fechada
e dotada de infra-estrutura e servios comuns, sob administrao privada eleita pelos condminos.
XV CONJUNTO RESIDENCIAL todo conjunto de condomnios edilcios de dois ou mais
pavimentos, de uso precipuamente residencial, localizado em gleba fechada e dotada de infraestrutura e servios comuns, sob administrao privada eleita pelos condminos.
XVI - DESDOBRO espcie do gnero desmembramento consistindo na subdiviso do lote em
dois.
XVII DESMEMBRAMENTO a subdiviso total ou parcial de gleba em lotes destinados a
edificao, com aproveitamento do sistema virio existente.
XVIII DESMEMBRAMENTO DE PEQUENO PORTE o a subdiviso total ou parcial de gleba em
at dez (10) lotes destinados a edificao, com aproveitamento do sistema virio existente, no
havendo necessidade no caso concreto de exigncias mais rigorosas por parte da Municipalidade por
no haver risco de prejuzos urbansticos ou para os adquirentes de lotes.
XIX EDIFICAO a construo destinada a abrigar qualquer atividade.
XX EQUIPAMENTO COMUNITRIO equipamento pblico destinado educao, cultura, sade,
lazer e esporte.
XXI - EQUIPAMENTO URBANO equipamento urbano de abastecimento de gua, servios de
esgotos, energia eltrica, coletas de guas pluviais, rede telefnica e gs canalizado.
XXII EMBARGO ato administrativo que determina a paralisao de uma obra.
XXIII ESTRUTURA VIRIA conjunto de vias que possibilitam as interligaes, constituindo um
sistema de canalizao de trfego.
XXIV GLEBA toda poro de terra, sem qualquer determinao de medida, que se constitui em
propriedade rstica.

XV GREIDE srie de cotas que caracterizam o perfil de uma estrada de rodagem ou de uma rua e
do as altitudes de seus diversos trechos.
XXVI - INFRA-ESTRUTURA BSICA - os equipamentos urbanos de escoamento das guas pluviais,
iluminao pblica, redes de esgoto sanitrio e abastecimento de gua potvel, e de energia eltrica
pblica e domiciliar e as vias de circulao pavimentadas ou no.
XXVII LOGRADOURO PBLICO toda parte da superfcie do Municpio destinada circulao
pblica de veculos e pedestre, oficialmente reconhecida e designada por uma denominao.
XXVIII LOTE parcela autnoma de um loteamento ou desmembramento, cuja testada adjacente
a logradouro pblico reconhecido.
XXIX LOTEAMENTO a subdiviso de gleba em lotes destinados a edificao, com abertura de
novas vias de circulao, de logradouros pblicos ou prolongamento, modificao ou ampliao das
vias existentes.
XXX LOTEAMENTO FECHADO ou CONDOMNIO DE LOTES denomina-se loteamento fechado a
subdiviso de gleba fechada em lotes destinados a edificao, localizado em gleba fechada e dotada
de infra-estrutura e servios comuns, sob administrao privada eleita pelos condminos.
XXXI MEIOFIO arremate entre o plano do passeio e o da pista de rolamento de um logradouro.
XXXII MEMRIA ou MEMORIAL descrio completa dos servios a serem executados em uma
obra, inclusive com as especificaes.
XXXIII - MULTIPROPRIEDADE IMOBILIRIA imvel constitudo por uma ou mais edificaes, em
que os condminos tm o direito de usar, com exclusividade, o apartamento, casa, vivenda ou local de
que se trate, apenas por um perodo determinado de tempo ao ano.
XXXIV PARCELAMENTO a diviso da gleba em unidades juridicamente independentes, dotadas
de individualidade prpria, que poder ser feito mediante loteamento ou desmembramento.
XXXV PAVIMENTO parte de uma edificao situada entre a parte superior de um piso acabado e
a parte superior do piso imediatamente superior, ou entre a parte superior de um piso acabado e o
forro acima dele, se no houver outro piso acima dele.
XXXVI PAVIMENTO EM PILOTIS espao edificado de uso comum aberto em pelo menos trs
lados devendo os lados abertos ficar afastados, no mnimo 1,50 metros das divisas. Considera-se,
tambm, como pilotis local aberto em pelo menos duas faces opostas cujo permetro aberto tenha, no
mnimo, 70% do permetro total.
XXXVII PLANTA DE SITUAO planta que localiza a propriedade em relao s propriedades
vizinhas e s principais vias pblicas de acesso, indicando os principais acidentes geogrficos e a
orientao.
XXXVIII QUADRA OU QUARTEIRO rea limitada por trs ou mais logradouros adjacentes,
subdivididas ou no em lotes.
XXXIX REMEMBRAMENTO o reagrupamento de lotes contguos e pertencentes ao(s) mesmo(s)
proprietrio(s) para constituio de unidades maiores.
XL STIO DE RECREIO lote para fins no rurais, localizado em rea declarada em ato pblico
federal, estadual ou municipal competente como zona turstica, climtica, paisagstica, de estncia
hidromineral ou balneria.
XLI TAXA DE OCUPAO percentual da rea do terreno que pode ser ocupada pela edificao
ou edificaes.
XLII TESTADA DO LOTE divisa do lote que coincide com o alinhamento do logradouro pblico.
XLIII USO atividade ou finalidade para a qual um lote ou uma edificao destinado.
XLIV VIA DE IMPASSE (CUL-DE-SAC) uma via sem sada, que se desenvolve sem ser
cortada por outras transversais e que possui um elemento em seu final que permite o retorno de
veculos.
XLV VIA LOCAL a via que suporta menores fluxos de trfego da malha viria; geralmente possui
dimenso de menor porte e trfego mais lento.
XLVI VIA PRINCIPAL a via que canaliza maior fluxo de trfego, possuindo maior dimenso e
escoamento de trfego mais rpido, dentre as demais vias.
XLVII VIA DISTRIBUIDORA ou COLETORA a via de penetrao e/ou de ligao entre a via
principal e as vias locais.
XLVIII ZONA parcela do territrio definida por lei, compreendendo lotes cujas dimenses e
utilizao esto sujeitas a normas especficas, visando a sua adequao e uso predominante.
XLIX ZONEAMENTO a diviso do territrio em zonas de uso predominante para as quais se
determina tipos e intensidade de uso de solo.
CAPLULO II
DAS DIPSOSIES GERAIS
Art. 2. Esta lei estabelece normas de parcelamento, uso e ocupao do solo do Municpio, bem como
as intensidades de sua utilizao.
Art. 3. As normas desta lei no substituem nem isentam de obedincia s normas sobre edificaes
sanitrias, de iluminao, ventilao, isolamento e circulao interna para todos os tipos de
edificaes, independentes das zonas em que so construdas, assim como s normas federais e
estaduais pertinentes.
CAPTULO III
ZONEAMENTO MUNICIPAL
SEO I
Da Diviso do Territrio
Art. 4. Para efeito da aplicao da presente lei, sem prejuzo da diviso distrital, fica o territrio
municipal dividido nas seguintes reas:

I REA URBANA (AU)

II REA DE EXPANSO URBANA (AEU)
III REA RURAL (AR)
Art. 5. Entende-se como REA URBANA aquela que contenha edificaes contnuas, loteamentos ou
desmembramentos aprovados e espaos adjacentes ou que contar com a existncia de
melhoramentos indicados em pelo menos dois dos incisos seguintes, construdos ou mantidos direta
ou indiretamente pelo Poder Pblico:
a) meio-fio ou calamento, com canalizao de guas pluviais;
b) abastecimento de gua;
c) saneamento bsico;
d) rede de iluminao pblica, com ou sem posteamento para distribuio domiciliar;
e) escola primria ou posto de sade a uma distncia mxima de trs quilmetros do imvel
considerado.
Art. 6. Consideram-se como reas urbanas:
I - sede do Municpio;
II - sedes distritais;
III - as localidades conhecidas como:
a) Situadas no 1 Distrito: Volta Redonda, Bom Jardim, Ponto de Cacimbas, Pingo Dgua, Morro
Alegre, Santa Rita, Imbur de Cacimbas, Floresta, Estreito, Arueira e Campo Novo;
b) Situadas no 2 Distrito: Travesso de Barra, Batelo, Brejo Grande, Amontado, Guarixima, Praa da
F;
c) Situadas no 3 Distrito: Santa Luzia, Valo Seco, Alegria dos Anjos, Vilo, Carrapato, Bom Lugar,
Santo Amaro.
IV - toda a regio litornea do Municpio.
Art. 7. Entende-se por REA DE EXPANSO URBANA o espao contguo ou no rea urbana,
com pouca ou nenhuma ocupao e onde j existe ou queira induzir ocupao de modo a atender, no
futuro, expanso das reas urbanas.
Art. 8. Entende-se por REA RURAL o restante do solo do Municpio, no destinado a fins urbanos,
onde so desenvolvidas predominantemente atividades rurais.
SEO II
Das Categorias dos Usos e Atividades
Art. 9. As categorias de uso e atividades, para efeito da presente lei, so:
I RESIDENCIAL
II COMERCIAL E DE SERVIOS
III INDUSTRIAL
IV MISTO
V SADE
VI EDUCAO E CULTURA
VII OUTROS USOS
Art. 10. O uso RESIDENCIAL compreende:
I RESIDNCIA UNIFAMILIAR uso residencial em edificaes destinadas habitao
correspondendo a uma habitao por lote ou conjunto de lotes.
II RESIDNCIA MULTIFAMILIAR HORIZONTAL uso residencial em edificaes destinadas
habitao, agrupadas horizontalmente, correspondendo a mais de uma habitao por lote ou conjunto
de lotes, agrupadas horizontalmente.
III RESIDNCIA MULTIFAMILIAR VERTICAL uso residencial em edificaes destinadas
habitao, agrupadas verticalmente, correspondendo a mais de uma habitao por lote ou conjunto de
lotes, agrupadas verticalmente.
Art. 11. O uso COMERCIAL E DE SERVIOS abrange:
I - COMRCIO E SERVIOS LOCAIS atividades de comrcio e servios destinados a atender s
necessidades cotidianas e imediatas, assim como: comercializao de produtos alimentcios, de uso
pessoal e domstico, farmcias e, ainda, lavanderia, barbeiro, salo de beleza, alfaiate, sapateiro,
com rea construda at 50,00m2 (cinqenta metros quadrados).
II COMRCIO E SERVIOS DE BAIRRO atividades de comrcio e servios ligadas ao consumo e
atendimento populao do bairro, ou seja, comercializao de produtos alimentcios, artigos de
uso pessoal ou de uso domstico, assim como: armarinho, bares, lanchonetes, servios de
manuteno, escritrios, consultrios, agncias, etc., com rea construda de at 200,00m2 (duzentos
metros quadrados), postos de abastecimento de veculos, casas de ferragem e casas de material de
construo, devendo este ltimos ocupar terreno mnimo de 720,00m2 (setecentos e vinte metros
quadrados).
III COMRCIO E SERVIO PRINCIPAIS atividades de comrcio e servios definidas nas
categorias comrcio e servios locais e comrcio e servio de bairro, alm das atividades de
comrcio relacionadas ou no com o uso residencial ou de servios de qualquer natureza, sem
limitao de rea construda.
IV COMRCIO E SERVIOS DE TURISMO atividades de comrcio e servios relacionados com o
turismo, tais como: hotis, penses, restaurantes, clubes, boates, balnerios e campings, sem limite
de rea construda.

Art. 12. O uso INDUSTRIAL abrange:

I INDSTRIA URBANA DE PEQUENO PORTE manufaturas com rea construda de at 100,00m
(cem metros quadrados)
II INDSTRIA URBANA DE MDIO PORTE indstrias e manufaturas que sejam instaladas em
rea de at 2.000,00m (dois mil metros quadrados), includas as partes do terreno destinadas a
estacionamento de veculos, carga e descarga, depsitos ao ar livre de mercadorias, matrias primas
e produtos semi-acabados.
III INDSTRIA DE GRANDE PORTE atividades industriais que implicam em fixao de padres
especficos referentes s caractersticas de ocupao, instaladas em edificaes sem limite de rea
construda.
Art. 13. O uso MISTO compreende edificaes de um mesmo lote ou conjunto de lotes, agrupadas
horizontal ou verticalmente, onde se desenvolvem atividades mltiplas assim como: residncia e
comrcio, comrcio e indstria e demais combinaes.
I Quando o uso misto houver ocorrncia de uso residencial junto ao comercial e/ou servios, devese observar os padres relativos categoria de uso comercial e de servios descritos no Art. 11
desta lei.
II Quando no uso misto houver ocorrncia de uso industrial deve-se observar os padres relativos
categoria de uso industrial descritos no Art. 12 desta lei.
III Quando no uso misto houver ocorrncia de uso residencial, as partes comuns da rea destinada
ao referido uso devero ser isoladas e com acesso independente das demais.
Art. 14. Os usos e atividades relacionadas SADE compreendem aquelas destinadas ao
atendimento coletivo, abrangendo:
I SADE LOCAL - estabelecimentos ou instalaes com rea construda at 200,00m2 (duzentos
metros quadrados) assim como: casa de sade, ambulatrio, clnica, laboratrio e pronto-socorro.
II SADE PRINCIPAL estabelecimento ou instalaes definidas na categoria sade social, alm
de hospitais gerais e especializados, sem limite de rea construda.
Art. 15. Os usos e atividades relacionados EDUCAO E CULTURA compreendem
estabelecimentos ou instalaes destinadas a atendimento coletivo como escolas, bibliotecas,
associaes culturais, exposies de arte e atividades congneres, sem limite de rea construda.
Art. 16. Os OUTROS USOS compreendem aqueles relacionados:
I RECREAO E LAZER estabelecimento, espaos ou instalaes destinados recreao e
lazer, de atendimento coletivo como: parque, clube social e esportivo, cinema, circo, teatro, boliche,
centros esportivos, estdios e congneres, sem limite de rea construda.
II CULTO estabelecimentos destinados pratica de cultos religiosos, como: igrejas, templos,
sinagogas, centros espritas, sem limite de rea construda.
III PBLICO E ADMINISTRATIVO estabelecimentos destinados a atividades administrativas e de
prestao de servios pblicos em geral, sem limite de rea construda.
Art. 17. Qualquer atividade que venha a se instalar no municpio e possa ser causadora de poluio,
seja industrial, comercial, recreativa ou outras, de acordo com o art. 8 do decreto lei n 134 de
16/06/1975, ficam obrigadas a, sob pena de responsabilidade:
I Submeter-se aprovao da Fundao Estadual de Engenharia do Meio-Ambiente FEEMA,
anteriormente sua construo ou implantao, os projetos e dados caractersticos relacionados
poluio ambiental.
II Obterem prvia autorizao do rgo competente para operao ou funcionamento de suas
instalaes ou atividades que, real ou potencialmente, se relacionem com a poluio ambiental.
Art. 18. As atividades industriais classificadas nesta lei como INDSTRIAS URBANAS DE MDIO
PORTE e INDSTRIAS URBANAS DE GRANDE PORTE para serem implantadas no municpio
devem, necessariamente, ter seus planos e projetos aprovados pela FEEMA.
Art. 19. Aprovado o pedido de instalao pelos rgos estaduais, a Prefeitura Municipal indicar a
adequao da instalao industrial rea sugerida pelo interessado, de acordo com as determinaes
da presente lei.
CAPTULO IV
DOS REQUISITOS URBANSTICOS PARA AS DIVERSAS ZONAS
Seo I
Dos Requisitos Gerais
Art. 20. Ressalvada a legislao aplicvel urbanizao especfica, a rea mnima de um lote dever
comportar a inscrio com rea no inferior a 250,00m (duzentos e cinqenta metros quadrados) e
ter frente mnima de 10,00 (dez metros) para a via pblica, sendo a testada mnima exigida para lotes
de esquina de 12,00 (doze metros).
1 - Independentemente da existncia de construes no local regularizadas ou no, ser permitido o
parcelamento do lote, com rea mnima de 125,00m (cento e vinte e cinco metros quadrados) e
frente mnima de 5,00m (cinco metros) para a via pblica, ou ainda com rea inferior a 125 m2, neste
caso quando destinado a urbanizao especfica ou edificao de conjuntos habitacionais de
interesse social, desde que, em qualquer situao, no haja prejuzos urbansticos para o Municpio,
havendo justo motivo a ser analisado pelos rgos competentes;

2 - O disposto no pargrafo anterior no se aplica a lotes localizados em loteamento ou

desmembramento cujo contrato padro, instrumento de constituio e especificao de condomnio,
conveno de condomnio, arquivados no Cartrio de Registro de Imveis, contenham restrio
urbanstica que veda o fracionamento;
3 - Fica autorizado o parcelamento em lotes com reas inferiores s exigidas por esta Lei, desde
que apresentado documento pblico ou particular, este com as firmas reconhecidas poca da
transao, que comprove a existncia de tais situaes:
I - At o dia 19 de dezembro de 1979 para lotes com reas inferiores a 125,00 m (cento e vinte e
cinco metros quadrados);
II - At a data da publicao desta Lei para lotes com reas entre 125,00 m (cento e vinte e cinco
metros quadrados) e 250,00 m (duzentos e cinqenta metros quadrados).
Seo II
Dos requisitos especficos
Sub-seo I
Das reas Urbanas
Art. 21. A ocupao do lote para uso residencial deve obedecer aos seguintes parmetros:
I TAXA MXIMA DE OCUPAO: 70% (sessenta por cento).
II AFASTAMENTO DO ALINHAMENTO: 3,0 (trs) metros.
III AFASTAMENTO LATERAL: mnimo de 1,50 (um metro e cinqenta centmetros).
IV AFASTAMENTO DOS FUNDOS: 3,00 (trs) metros, isento para empenas fechadas.
Sub-seo II
Das reas comerciais
Art. 22. A ocupao dos lotes para uso comercial obedecer aos seguintes parmetros:
I TAXA MXIMA DE OCUPAO:
a) Uso comercial, servios e misto 80% (oitenta por cento).
b) Demais usos: 60% (sessenta por cento).
II AFASTAMENTO LATERAL: isento para empenas fechadas at o 3 pavimento, devendo obedecer
s condies de iluminao e ventilao estabelecidas no Cdigo de Obras, e mnimo de 1,50 (um
metro e cinqenta centmetros), caso no isento.
III AFASTAMENTO DOS FUNDOS 3,00 (trs) metros
Sub-seo III
Da rea de Expanso Urbana
Art. 23. Nas reas de expanso urbana a rea mnima para o lote, exigida nos processos de
parcelamento, ser de 360,00m2 (trezentos e sessenta metros quadrados), com testada mnima de
10,00m (dez metros), sendo de 15,00 (quinze) metros para os lotes de esquina.
Art. 24. A ocupao do lote nas reas de expanso urbana deve obedecer aos seguintes parmetros:
I TAXA MXIMA DE OCUPAO: 60,00% (sessenta por cento)
II AFASTAMENTO DO ALINHAMENTO: 5,0 (trs) metros
III AFASTAMENTO LATERAL: mnimo de 1,50 (um metro e cinqenta centmetros)
IV AFASTAMENTO DOS FUNDOS mnimo de 3,00 metros, isento para empenas fechadas.
Sub-seo IV
Do Setor Especial SE
Art. 25. Consideram-se Setor especial SE, os espaos, estabelecimentos e instalaes sujeitos
preservao ou controle especfico, tais como: reas mananciais, bosques, matas naturais, reservas
florestais, monumentos histricos, rea de valor estratgico para segurana pblica e rea destinadas
a implantaes especficas de interesse pblico, tais como, hortos florestais, estdios e instalaes
esportivas do poder pblico, universidades, parques e reservas municipais ou equivalentes.
Art. 26. Os Setores Especiais SE abrangem espaos destinados a:
I Abrigar exemplares de fauna ou flora de regio ameaada de extino;
II Proteger stios de beleza paisagstica natural;
III Formar faixas de proteo entre zonas de utilizao e ocupao diversa, assim como reservar
espaos verdes entre reas densamente ocupadas;
IV Formar faixas de proteo ao longo dos rios, lagoas e outros cursos dgua;
V Reservar reas implantao especfica de projetos e/ou instituies de interesse pblico.
Pargrafo nico Tambm sero considerados Setores Especiais as margens das lagoas, rios e
outros cursos dgua em faixa mnima de 15,00m (quinze metros) ou pela aplicao dos parmetros
de parcelamento do municpio indicados nesta lei ou aplicao do Cdigo Florestal.
Art. 27. Nos Setores Especiais ficar vedada a edificao ou qualquer outra obra que de alguma forma
possa comprometer a funo que lhe atribuda ou provocar a destruio do revestimento florstico
que possuam, bem como a beleza e o pitoresco da paisagem que realam.
I O uso existente pode ser conservado, mas no sero permitidas novas edificaes ou ampliao
das existentes em desacordo com a funo que lhe atribuda.
II- Nos Setores Especiais vedado cortar, derrubar ou retirar qualquer espcime que constitua a sua
flora natural, ressalvada comprovada situao de risco que comprometa a segurana pblica.

Sub-seo V
Da rea Rural AR
Art. 28. A rea do lote para parcelamentos na rea Rural no poder ser inferior a 1.200,00m2 (mil e
duzentos metros quadrados) nem superior a do mdulo rural previsto para o Municpio.
Art 29. Na zona rural, no ser permitido levantar edificao a menos de trs metros do terreno
vizinho.
Art. 30. Na rea rural do municpio AR, a Prefeitura Municipal somente aprovar projetos de
parcelamento do solo para stios de recreio e clubes de campo que obedeam Legislao Municipal
e s instrues vigentes do INCRA.
Pargrafo nico Aplicam-se aos clubes de campo as disposies previstas para condomnios
fechados;
Art. 31. A Prefeitura Municipal, baseando-se em leis federais, estaduais ou municipais, poder no
aprovar projetos de parcelamento para stios de recreio se estes contrariarem interesses pblicos,
mesmo que estejam localizados em zonas declaradas por ato pblico como tursticas, climticas,
paisagsticas ou instncias hidrominerais.
Art. 32. Na rea rural, os parmetros de ocupao do lote sero livres para as edificaes e
instalaes de uso agrcola ou rural.
CAPTULO V
DO PARCELAMENTO DO SOLO
SEO I
Das disposies gerais
Art. 33. O ato de parcelamento prprio do poder pblico e ser autorizado pela Prefeitura Municipal
quando e na forma que melhor satisfazer o interesse coletivo.
Art. 34. So modalidades de parcelamento do solo:
I ARRUAMENTO
II LOTEAMENTO
III DESMEMBRAMENTO
Pargrafo nico O projetos de ocupao de gleba em condomnios ou loteamentos fechados,
conjuntos residenciais e os remembramentos sero, para efeito desta Lei, considerados como
parcelamento do solo.
Art. 35. O arruamento a diviso de gleba, por iniciativa do poder pblico, atravs da abertura de vias
de circulao, dando-lhes alinhamento, greide e benfeitorias.
Art. 36. O loteamento caracteriza-se por subdiviso da gleba que atenda aos seguintes requisitos:
I Aumento do sistema virio oficial decorrente da abertura de novas vias de circulao,
prolongamento ou ampliao das existentes.
II Criao de quadras ou lotes para fins urbanos.
III Criao de condies para assentamentos residenciais, industriais ou comerciais.
IV Observao de projetos urbansticos normalmente aprovados pelo Poder Pblico.
Art. 37. O desmembramento constitui a subdiviso de gleba ou lote com o aproveitamento do sistema
virio, sem abertura de novas vias ou logradouros pblicos e sem o prolongamento ou modificaes
dos existentes.
Pargrafo nico Considera-se tambm como desmembramento, a subdiviso de imvel feita em
inventrios decorrentes de herana, doao ou efetuada para extino de comunho de bens, desde
que no se abram novas vias ou outros logradouros pblicos nem se prolonguem ou modifiquem os
existentes, sempre respeitadas as dimenses mnimas previstas em lei.
Art. 38. Considera-se loteador a pessoa fsica ou jurdica que, sendo proprietrio de um imvel,
pratique os atos previstos nesta Lei.
Pargrafo nico - Considera-se tambm loteador a pessoa fsica ou jurdica que, em nome ou com
autorizao dos proprietrios do imvel, pratique os mesmos atos.
Art. 39. S podem ser aprovados projetos de loteamento e permitida a abertura de logradouros em
terrenos alagadios ou sujeitos a inundaes desde que sejam previamente executadas, sem nus
para a Prefeitura Municipal, as obras de drenagem ou aterro necessrias, a critrio do rgo fiscal do
Municpio.
Pargrafo nico As obras de drenagem e/ou aterro citadas no caput deste artigo devero ter
parecer favorvel da Superintendncia Estadual de Rios e Lagos (SERLA).
Art. 40. No ser permitido o parcelamento do solo:
I- em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo sade pblico, sem que sejam
previamente saneados;
II- em terreno com declividade igual ou superior a 30%, salvo se atendidas exigncias especficas das
autoridades competentes;
III-em reas de preservao ecolgica ou naquelas onde a poluio impea condies sanitrias
suportveis, at a sua correo;

IV- em terrenos em que as condies geolgicas no aconselham a edificao.

Art. 41. Ao longo das guas correntes e dormentes, das faixas de domnio pblico, das rodovias,
ferrovias e dutos, ser obrigatria a reserva de uma faixa no edificvel de 15,00 (quinze) metros,
salvo maiores exigncias da legislao especficas.
SEO II
Da fixao de diretrizes
Art. 42. Todo projeto de loteamento para fins urbanos no Municpio deve ser submetido Prefeitura
Municipal para consulta prvia, para fixao de diretrizes concernentes ao uso do solo, traados dos
lotes, do sistema virio, dos espaos livres e das reas reservadas para equipamento urbano e
comunitrio, dentre outras, contendo os seguintes elementos:
I Planta da gleba a ser loteada, em duas vias, na escala de 1:1.000 ou 1:2.000, assinadas pelo
proprietrio e indicando:
a) Divisas da propriedade perfeitamente definidas.
b) Localizao dos cursos dgua, lagoas, reas alagadias e reas sujeitas a inundaes.
c) Arruamentos vizinhos a todo permetro, com localizao exata de todos os logradouros pblicos,
reas de recreao e equipamentos comunitrios at uma distncia de 100,00 m (cem metros) das
divisas da gleba a parcelar.
d) Proposta preliminar de arruamento, onde deve constar a largura das vias e as dimenses das
quadras, de acordo com o modelo de parcelamento adotado para a zona urbana onde se localize a
gleba.
e) Os servios de abastecimento dgua, esgotamento sanitrio, escoamento de guas pluviais e
abastecimento de energia eltrica, existentes no local ou at uma distncia de 1000,00m (mil metros).
f) Parecer da CEDAE quanto possibilidade de abastecimento de gua potvel e coleta e destinao
de esgotos, de acordo com o Decreto-Lei estadual n 553, de 16 de janeiro de 1976; no caso de
impossibilidade de atendimento pela CEDAE de qualquer dos servios citados, deve o loteador indicar
soluo alternativa, devendo submet-las CEDAE.
g) No caso de adoo do uso de fossas spticas e poos individuais para abastecimento dgua, os
lotes devero ter as configuraes mnimas para tal situao indicadas nesta lei, para cada zona
urbana.
Art. 43. A Prefeitura Municipal dispor de um prazo de 60 (sessenta) dias a contar da apresentao da
consulta prvia, para apresentar sua deciso e fixar diretrizes quanto proposta de parcelamento,
indicando nas plantas recebidas:
I Estar de acordo com a proposta preliminar de arruamento ou indicar o modelo de parcelamento
que considere necessrio ao projeto; em situaes especficas, poder a Prefeitura Municipal optar
por modelo de parcelamento diferente do adotado para zona urbana em que se situe a gleba,
considerando as caractersticas da proposta de parcelamento apresentada.
II Localizao aproximada das reas verdes, praas, reas a serem destinadas recreao pblica,
equipamentos urbanos e comunitrios, cedidas Prefeitura Municipal, mediante escritura pblica
registrada, com custos a cargo do parcelador, num percentual de rea til nunca inferior a:
a) 10,00% (dez por cento) para gleba com rea til igual ou maior que 30.000m2 (trinta mil metros
quadrados) e mximo de 20,00 % (vinte por cento), podendo ultrapassar este percentual somente
mediante acordo com o parcelador.
b) 6,00 (seis por cento) para glebas com rea til maior que 10.000m2 (dez mil metros quadrados) e
menor que 30.000m2 (trinta mil metros quadrados) e mximo de 10,00 % (dez por cento), podendo
ultrapassar este percentual somente mediante acordo com o parcelador.
c) 3,00% (trs por cento) para glebas com rea til inferior a 10.000m2 (dez mil metros quadrados) e
mximo de 6,00 % (seis por cento), podendo ultrapassar este percentual somente mediante acordo
com o parcelador.
Art. 44. A Prefeitura Municipal poder indicar nas plantas apresentadas, de acordo com as diretrizes
de planejamento municipal:
I - as ruas ou estradas existentes ou projetadas, que compem o sistema virio da cidade e do
municpio, relacionadas com o loteamento pretendido e a serem respeitadas;
II - o traado bsico do sistema virio principal;
III - as faixas sanitrias do terreno necessrias ao escoamento das guas pluviais e as faixas no
edificveis;
IV o uso ou usos predominantes da rea.
Art. 45. A deciso da Prefeitura Municipal na aceitao, modificao ou rejeio da consulta prvia se
basear na adequao da proposta:
I - s diretrizes do uso do solo estabelecidas nesta lei.
II - s diretrizes do desenvolvimento regional definidas em planos oficiais em vigor.
III - defesa dos recursos naturais ou paisagsticos do Municpio.
IV - a evitar excessivo nmero de lotes com o conseqente aumento de investimento, por parte do
Poder Pblico, subutilizado em obras de infra-estrutura e custeio de servios.
1. A aceitao da consulta prvia no implica em aprovao do projeto de parcelamento.
2. As diretrizes expedidas vigoraro pelo prazo mximo de quatro anos;
3 - Considera-se aceita a consulta prvia se a Prefeitura Municipal no se manifestar no prazo
legal.
SEO III
Da Aprovao do Loteamento

Art. 46. Havendo parecer favorvel proposta de loteamento apresentada na consulta prvia, o
loteador poder apresentar o projeto definitivo, contendo plantas e memorial descritivo e justificativo,
assinadas pelo proprietrio ou seu representante legal e pelo profissional cadastrado na Prefeitura
Municipal e devidamente habilitado pelo Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia
CREA/RJ, submetendo-o Prefeitura Municipal, acompanhado de certido negativa de impostos e
nus reais da gleba, cronograma de execuo de obras com durao mxima de quatro anos e do
competente instrumento de garantia.
Pargrafo nico Considera-se profissional habilitado a assumir a responsabilidade pelo projeto,
aquele que cumprir as exigncias para esse fim detalhadas no Cdigo de Obras do municpio e nas
disposies do CREA/RJ.
Art. 47. O conjunto de plantas que compor o projeto definitivo de loteamento dever ser apresentado
na escala de 1:1.000 (um por mil), em cinco vias, sendo uma em poliester ou similar copiativo e as
demais em cpia heliogrfica ou similar, contendo:
a) Divisas da propriedade perfeitamente definidas, com suas metragens e indicao das propriedades
vizinhas.
b) Localizao dos cursos dgua, lagoas, reas alagadias e reas sujeitas a inundaes.
c) Localizao das ferrovias, rodovias, linhas de transmisso de energia, adutoras ou qualquer outro
tipo de instalao de servio para conduo de fludos, tais como, gs natural, hidrocarboneto e/ou
outras que porventura cortem a propriedade e suas respectivas.
d) reas arborizadas e pontos de interesse paisagstico, reas de preservao permanente de acordo
com o Cdigo Florestal.
e) Construes existentes.
f) Sistema virio proposto, contendo dimenses lineares e angulares do projeto, assim como as
declividades das vias que devero se situar num mximo de 6,00% (seis por cento) e num mnimo que
possa permitir o perfil do terreno; casos especficos de declividade maior que 6,00% (seis por cento)
podero ser analisados pela Prefeitura Municipal em funo da topografia local e em garantia da
estabilidade das vias.
g) Projeto dos perfis transversais das vias de circulao, indicando as larguras dos passeios e das
pistas de rolamento em escala de 1:20 (um por vinte), inclusive especificao de revestimento das
caixas de rolamento das vias, conforme exigir o modelo de parcelamento da zona em que se situe o
loteamento.
h) Subdiviso das quadras e lotes com suas respectivas numeraes, dimenses e reas.
i) Afastamentos frontais exigidos para rua ou zona urbana, devidamente cotados.
j) Indicao de reas destinadas equipamentos urbanos e comunitrios, reas verdes e praas para
recreao pblica.
k) Indicao das servides e/ou restries especiais que, eventualmente, gravem os lotes ou
edificaes.
l) Projeto de arborizao dos logradouros e praas, prevendo no mnimo o plantio rvores de porte
mdio, espaados no mximo 12,00m (doze metros) umas das outras e plantadas com troncos de
altura no inferior a 1,20m (um metro e vinte centmetros).
m)Projeto de rede de abastecimento de energia e iluminao pblica aprovado pela empresa
concessionria.
n) Projeto de rede de escoamento de guas pluviais, inclusive detalhe das caixas coletoras.
1 A planta geral do loteamento, dever conter dois quadros que indiquem, respectivamente:
I - Nmero total de lotes e quadras, reas destinadas para implantao de equipamentos urbanos e
comunitrios, rea destinada a reas verdes e praas, rea til do loteamento, rea destinada ao
arruamento, outras reas com restrio, caso existam, e respectivos percentuais.
II - Restries exigidas para os lotes na zona urbana onde se localiza a gleba, de acordo o uso do solo
estabelecido nesta Lei, assim como taxa mxima de ocupao e afastamentos mnimos exigidos.
2 A planta geral do loteamento, dever conter ainda, um quadro com os seguintes dizeres:
OS LOTES (OU QUADRAS) N............ FICAM CAUCIONADOS PREFEITURA MUNICIPAL DE
SO FRANCISCO DE ITABAPOANA, DE FORMA QUE NO PODERO SER VENDIDOS ANTES
DA ACEITAO PELA PREFEITUIRA DAS OBRAS DE INFRA-ESTRUTURA EXIGIDAS EM LEI.
NO SER PASSADA CERTIDO DOS LOTES (OU QUADRAS), NO SERO PROCESSADAS
GUIAS DE TRANSMISSO DAS VENDAS DOS MESMOS, NEM SER DADO O ALVAR DE
LICENA DE CONSTRUES NESTE LOTES (OU QUADRAS), ANTES DA EXECUO DE
ACEITAO DEFINITIVA DAS OBRAS POR PARTE DA PREFEITURA MUNICIPAL DE SO
FANCISCO DE ITABAPOANA.
3 A soma das reas dos lotes ou quadras a serem vinculados ou caucionados Prefeitura, na
forma do pargrafo anterior, deve corresponder ao custo estimado de realizao das obras exigidas
do parcelador, mas sempre no mnimo de 5,00% e, no mximo, de 20% (vinte por cento) da rea til
do loteamento.
4 As dimenses das pranchas de desenho com os elementos grficos do projeto de loteamento
devero variar de um mximo de 30,00 x 40,00 cm (trinta por quarenta centmetros) a 1,00 x 1,20 m
(um metro por um metro e vinte centmetros).
5 - Aps a aprovao, sero restitudas ao proprietrio, com os devidos aprovos ou aprovados,
dois dos quatro conjuntos de cpias heliogrficas ou similares que foram entregues Prefeitura
Municipal.
6 - O loteador s poder utilizar, em divulgao do loteamento, cpias com registro de aprovao
pelo Municpio e aps o registro no Ofcio Imobilirio competente.
7 - vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento no
registrado em Cartrio.
Art. 48. O memorial descritivo dever, no mnimo, conter:

a) Denominao, rea, limites, situao e outras caractersticas do imvel ou imveis.

b) Prazos previstos para a implantao das diversas fases do loteamento Cronograma.
c) Definio dos encargos que o loteador se prope assumir com relao infra-estrutura e
equipamentos, alm dos exigidos por lei.
d) Certido negativa de dbito do imposto territorial referente gleba, fornecida pelo competente
rgo municipal.
e) Atestado de liberao do imvel para parcelamento urbano fornecido pelo INCRA, quando o imvel
for rural ou tiver uso rural; em se tratando de parcelamento para fins urbanos de imvel rural,
localizado em zona urbana ou de expanso urbana, caber ao INCRA unicamente proceder, a
requerimento do interessado, atualizao do cadastro rural, desde que aprovado o parcelamento
pela Prefeitura Municipal, e registrado no Ofcio Imobilirio competente.
Art. 49. Atendidas as exigncias desta lei, a Prefeitura Municipal, conforme o caso, solicitar
pareceres das autoridades competentes, inclusive sanitrias e militares, quanto a interferncias e/ou
restries:
I Da Superintendncia Estadual de Rios e Lagoas SERLA, quando o projeto envolver cursos
dgua, lagoas, brejos ou reas inundveis.
II Dos Departamentos Nacional ou Estadual de Estradas de Rodagem DNER ou DER,RJ, quando o
projeto interfira ou tenha ligao com rede rodoviria oficial.
III Da Rede Ferroviria Federal RFFSA, quando o projeto interfira ou tenha ligao com estrada de
ferro.
IV Do IBAMA, quando o projeto envolver reas florestais de qualquer natureza.
Art. 50. A Prefeitura Municipal e as demais autoridades ouvidas disporo de 90 (noventa) dias para
pronunciar-se aps o recebimento oficial do projeto, importando o silncio na aprovao, desde que o
projeto satisfaa s exigncias legais e no prejudique o interesse pblico.
1 No caso do projeto cair em exigncias pela Prefeitura Municipal, ser sustada a contagem do
prazo a que se refere o caput deste artigo.
2 O loteador ter um prazo de 30 dias para atender a qualquer pedido de esclarecimento ou
apresentao de elementos elucidativos Prefeitura Municipal no curso de processo, podendo ser
prorrogado uma nica vez, por motivos justificados, em prazo estabelecido pelo rgo competente,
nunca superior a 90 (noventa) dias.
3 - O no atendimento do pedido referido dentro do prazo implicar no arquivamento do processo
por abandono, que somente ser reaberto mediante renovao dos recolhimentos de taxas municipais
relativas aos projetos de loteamento.
Art. 51. A prefeitura Municipal poder, na anlise de projeto para sua aprovao, recusar as reas a
serem doadas ou os lotes a serem caucionados e escolher outros, bem como exigir modificaes que
se faam necessrias.
Art. 52. No ato do recebimento do projeto notificado como aprovado pela Prefeitura Municipal, o
loteador assinar TERMO DE COMPROMISSO no qual se obrigar, quando do registro do loteamento
no Cartrio de Imveis a:
a) Apresentar o Termo de Compromisso no Ofcio Imobilirio competente.
b) Transferir mediante escritura pblica de doao registrada, com taxas, emolumentos e despesas
por conta do parcelador, a propriedade das reas destinadas a recreao pblica e equipamentos
urbanos e comunitrios.
c) Caucionar ao Municpio, mediante escritura pblica de hipoteca registrada, com taxas,
emolumentos e despesas por conta do parcelador, no percentual definido pelo rgo competente, a
rea til do loteamento destinada a garantia de execuo das obras de infra-estrutura do loteamento,
que incluiro, no mnimo, a execuo das vias de circulao do loteamento, demarcao dos lotes,
quadras e logradouros e as obras de escoamento das guas pluviais, devendo do constar do
instrumento o percentual caucionado, a rea til total do parcelamento, quais lotes ficaro
caucionados e a rea caucionada, o prazo mximo para execuo das obras, o valor estimado da
execuo das obras e o valor de avaliao dos lotes;
d) Executar prpria custa, em prazo fixado em comum acordo com a Prefeitura Municipal, porm
nunca superior a quatro (4) anos, todas as obras constantes no projeto e as exigidas pelo Poder
Pblico.
e) Facilitar a fiscalizao permanente pela Prefeitura Municipal da execuo das obras e servios.
Art. 53. As reas dos loteamentos destinadas a praas, rea verdes, equipamentos urbanos e
comunitrios, vias de circulao, no podero, em qualquer hiptese, ser alienadas ou permutadas
pela Municipalidade.
Art. 54. Uma vez aprovado o projeto de loteamento pela Prefeitura Municipal e assinado o termo de
compromisso pelo loteador, este ter um prazo de 180 (cento e oitenta) dias para proceder ao registro
do loteamento no cartrio do registro de imveis e praticar os demais atos previstos no Art. 52, sob
pena de caducidade da aprovao.
Pargrafo nico Uma vez registrado o parcelamento e no cumprida a exigncia da alnea d do
Art. 52, haver suspenso provisria da aprovao para os lotes ainda no vendidos.
Art. 55. Na hiptese de no cumprimento pelo loteador da execuo de obras de infra-estrutura
urbana compromissadas na aprovao do projeto, a Prefeitura Municipal poder substituir-se ao
loteador para, por conta e risco deste, executar as obras por ele no efetuadas dentro do prazo
estabelecido.
1 - A rea caucionada referida nesta Lei ser alienada pela Prefeitura Municipal para cobertura das

despesas com as obras e, no sendo suficiente para cobertura das despesas a alienao da rea
caucionada, e no ocorrendo, de parte do loteador, o pagamento voluntrio da diferena em prazo
fixado pela Prefeitura Municipal, proceder-se- cobrana Judicial, na forma da Lei.
2 - Todas as taxas, emolumentos e despesas de cobrana e alienao da rea caucionada devero
ser imediatamente ressarcidas pelo parcelador.
3 - A Prefeitura Municipal oficiar o Registro Imobilirio, anexando o auto de vistoria, para
averbao da suspenso provisria da aprovao, que valer para os lotes ainda no vendidos.
4 - No sero processadas guias de transmisso das vendas de lotes por parte do parcelador
inadimplente, nem ser dado o alvar de licena de construes nos lotes (ou quadras) de
propriedade deste.
5 - A critrio da Administrao, havendo relevante motivo, poder ser prorrogado uma nica vez o
prazo para concluso das obras em at um (1) ano, devendo o interessado averbar tal circunstncia
no Ofcio Imobilirio competente.
Art. 56. Havendo o loteador executado todas as obras e servios exigidos ou comprometidos, ou
havendo sido ressarcida a Prefeitura Municipal das despesas com as obras por ela realizadas, a
requerimento do loteador, aps vistoria pelo rgo municipal competente, ser liberada a rea
caucionada mediante expedio de auto de vistoria e alvar de aprovao das obras realizadas,
anexadas a um TERMO DE LIBERAO DE CAUO E/OU TERMO DE REVALIDAO DA
APROVAO DO PARCELAMENTO.
1 Havendo o loteador executado parcialmente as obras e servios exigidos, a Prefeitura
Municipal, a requerimento do loteador, aps vistoria pelo rgo municipal competente, poder liberar
parcialmente a rea caucionada mediante expedio de auto de vistoria e alvar de aprovao das
obras parcialmente realizadas, anexadas a um TERMO DE LIBERAO PARCIAL DE CAUO, que
indicar os lotes a serem liberados, o custo estimado para as obras restantes e o valor de avaliao
dos lotes que permanecerem caucionados, observada a cauo mnima restante de 5% da rea til do
parcelamento.
2 A requerimento do loteador, aps vistoria pelo rgo municipal competente, poder a Prefeitura
Municipal permutar lotes caucionados por outros, desde que no haja diminuio das garantias,
atravs da lavratura de escritura pblica de hipoteca registrada dos novos lotes caucionados, com
custos por conta do parcelador, devendo constar do instrumento o percentual caucionado, a rea til
total do parcelamento, quais lotes ficaro caucionados e sua rea, o prazo mximo para execuo das
obras, o valor estimado da execuo do restante das obras e o valor de avaliao dos lotes; em
seguida, sero liberados parcialmente os lotes caucionados permutados mediante expedio de auto
de vistoria, anexado a um TERMO DE LIBERAO PARCIAL DE CAUO, que indicar os lotes a
serem liberados e o valor de avaliao dos lotes liberados.
Art. 57. O Municpio ter o prazo mximo de 60 (sessenta) dias para realizar vistorias e expedir
alvars, termos ou indeferimentos.
SEO IV
Dos Projetos de Desmembramento e Remembramento
Art. 58. O pedido de licena para desmembramento e remembramento ser feito por requerimento,
acompanhado dos seguintes documentos:
I Ttulo de propriedade, transcrito no registro de imveis e averbado na Prefeitura Municipal, da rea
ou reas a desmembrar ou remembrar.
II Projeto do terreno a ser desmembrado ou remembrado, onde estejam claramente indicadas as
divises ou adeses propostas, em duas vias de cpias heliogrficas ou similares, constando de:
a) Planta de localizao na escala de 1:500 ou 1:1000
b) Planta do terreno na escala de 1:100, 1:200 ou 1:500, conforme o caso, com os limites
perfeitamente definidos, cursos dgua que por ventura atravessem a propriedade, logradouros de
acesso e indicao as metragens das reas.
1 - A critrio da administrao, podero ser dispensadas as plantas, em se tratando de simples
desdobro ou desmembramento de pequeno porte;
Art. 59. A Prefeitura Municipal no autorizar o desmembramento de rea de terreno que resulte em
lote menor que o mnimo definido nesta Lei, aplicando-se ao desmembramento os mesmos requisitos
que tratam das dimenses mnimas de lotes e testadas para loteamentos em suas zonas especficas,
considerando-se inclusive as excees previstas.
Pargrafo nico - Nos casos de partilha por herana ou cancelamento de sociedades ou comunho
de bens, quando a diviso resultar em rea menor que o lote mnimo exigido, a Prefeitura Municipal
aceitar cadastrar a propriedade em condomnio por fraes ideais.
Art. 60. Somente aps a averbao ou registro no Ofcio de Imveis competente, a Prefeitura
Municipal poder conceder licena para construes ou edificaes nos mesmos.
Art. 61. reas maiores que 5.000,00m2, quando solicitado seu desmembramento, por qualquer
motivo, os requerentes estaro sujeitos a:
a) Quando a rea for igual ou maior a 5.000,00m2 e menor que 10.000,00m2, transferir ao Municpio,
mediante escritura pblica registrada, com todas as despesas a cargo do parcelador, uma rea
equivalente a, no mnimo, 6,00 % (seis por cento) e, no mximo, 10,00 % (dez por cento) da rea total
desmembrada para fins de implantao de equipamentos urbanos e comunitrios, podendo
ultrapassar este percentual somente mediante acordo com o parcelador.

b) Quando a rea for superior a 10.000,00m2, o percentual mnimo acima indicado fica aumentado
para 10% (dez por cento) e o mximo para 20,00 % (vinte por cento), podendo ultrapassar este
percentual somente mediante acordo com o parcelador.
Art. 62. Os lotes resultantes de desmembramentos devem ter frente para logradouro pblico j
existente.
1 - Desde que no se trate de simples desdobro ou desmembramento de pequeno porte, se o exigir
interesse pblico, os rgos competentes podero adotar as mesmas exigncias previstas para os
loteamentos.
2 - No sero aprovados desmembramentos que visem a burlar esta Lei, caracterizados
especialmente atravs de desmembramentos sucessivos.
SEO V
Do Condomnio Fechado, do Conjunto Residencial e do Loteamento Fechado
Art. 63. Os procedimentos administrativos e as condies gerais para aprovao de projeto de
condomnio fechado, conjunto residencial e de loteamento fechado so os mesmos descritos na
presente Lei para projetos de loteamentos, respeitadas as seguintes peculiaridades:
I - Projetos de condomnio fechado, conjunto residencial e de loteamento fechado, alm de satisfazer
a legislao federal concernente aos condomnios edilcios e, no que couber, aos loteamentos, dever
satisfazer as seguintes exigncias:
a) O quociente da rea total do terreno pelo nmero de unidades residenciais multifamiliares no pode
ser superior a 1.200,00 m2.
b) Deve-se reservar reas livres para uso comum dos condminos num mnimo de 10% (dez por
cento) da rea total fechada do condomnio, conjunto ou loteamento, excludas deste percentual as
vias de circulao interna.
c) Prever execuo de infra-estrutura viria, escoamento de guas pluviais, rede de energia eltrica e
iluminao, sistema de abastecimento e rede distribuidora de gua potvel, alm de portaria de
acesso.
Art. 64. A rea mnima para o lote ser de 360,00 m2 (trezentos e sessenta metros quadrados), com
testada mnima de 10,00m (dez metros), sendo de 15,00 (quinze) metros para os lotes de esquina.
Art. 65. Os condomnios fechados, conjuntos residenciais e loteamentos fechados esto isentos das
exigncias relativas transferncia ao Municpio da propriedade das vias de circulao e reas verdes
e de lazer.
Art. 66. Os condomnios especiais previstos nesta Seo no podem prejudicar o acesso pblico s
margens de lagoas, rios, praias, zonas de interesse pblico, histrico ou paisagstico e, to pouco
circulao viria local.
Pargrafo nico A Prefeitura Municipal se reserva o direito de exigir abertura e pavimentao de
vias de circulao ao longo de todo o permetro do condomnio fechado, ou do loteamento fechado, ou
parte dele, visando no prejudicar a circulao viria local.
Art. 67. No sero aprovados condomnios fechados, conjuntos habitacionais e loteamentos fechados
que visem a escapar da aplicao desta Lei, especialmente no que se refere s maiores exigncias
para loteamentos.
Art. 68. Aplica-se multipropriedade imobiliria, no que couber, o disposto nesta Seo.
SEO VI
Da Regularizao do Loteamento pelo Poder Pblico
Art. 69. Verificado que o loteamento ou desmembramento no se acha registrado ou regularmente
executado, ser o parcelador notificado para proceder regularizao no prazo previsto nesta Lei.
Art. 70. O Municpio, se desatendida pelo loteador a notificao, poder regularizar o loteamento ou
desmembramento no autorizado ou executado sem observncia das determinaes do ato
administrativo de licena, para evitar leso aos seus padres de desenvolvimento urbano e na defesa
dos direitos dos adquirentes de lotes.
1. O Municpio, neste caso, pedir judicialmente o levantamento das prestaes depositadas pelos
adquirentes, com os respectivos acrscimos de correo monetria e juros, nos termos do 1 do
artigo 38 da Lei no. 6.766/79, a ttulo de ressarcimento das importncias despendidas com
equipamentos urbanos ou expropriaes necessrias para regularizar o loteamento ou
desmembramento.
2. As importncias despendidas pela Prefeitura Municipal para regularizar o loteamento ou
desmembramento, caso no sejam integralmente ressarcidas conforme o disposto no pargrafo
anterior, sero exigidas, na parte faltante, do loteador, aplicando-se o disposto no artigo 47 da lei
federal de parcelamento do solo urbano e no art. 54 desta Lei.
3. No caso de o loteador no cumprir o estabelecido no pargrafo anterior, a Prefeitura Municipal,
poder receber as prestaes dos adquirentes, at o valor devido.
4. A Prefeitura Municipal, para assegurar a regularizao do loteamento ou desmembramento, bem
como o ressarcimento integral de importncias despendidas, ou a despender, poder promover
judicialmente os procedimentos cautelares necessrios aos fins colimados.

Art. 71. Nas desapropriaes no sero considerados como loteados ou loteveis, para fins de
indenizao, os terrenos ainda no vendidos ou compromissados, objeto de loteamento ou
desmembramento no registrado.
Art. 72. Ocorrendo a execuo de loteamento no aprovado, a destinao de reas pblicas para
sistemas de circulao, implantao de equipamento urbano e comunitrio, bem como para espaos
livres de uso pblico, no se poder alterar, sem prejuzo da aplicao das sanes administrativas
previstas.
Pargrafo nico. Neste caso, o loteador ressarcir Prefeitura Municipal, em rea equivalente, no
dobro da diferena entre o total das reas pblicas exigidas e as efetivamente destinadas.
Art. 73. O Municpio poder expropriar reas urbanas ou de expanso urbana para loteamento,
demolio, reconstruo e incorporao, ressalvada a preferncia dos expropriados para a aquisio
de novas unidades.
SEO VII
Das Vias de Circulao
Art. 74. Fica proibida a abertura de vias de circulao no Municpio sem prvia autorizao da
Prefeitura Municipal, mesmo as vias de iniciativa dos poderes pblico estadual e federal devero ser
previamente acordadas com a Prefeitura Municipal, na medida em que podero interferir em
planejamento urbano estabelecido.
Art. 75. As vias de circulao devero atender aos seguintes requisitos mnimos:
a) VIAS PRINCIPAIS - Largura mnima 12,00m
- Passeio mnimo 2,00m
b) VIAS COLETORAS OU
- Largura mnima 8,00m
DISTRIBUIDORAS
- Passeio mnimo 2,00m
c) VIAS DE PENETRAO E
- Largura mnima 8,00m
CIRCULAO
- Passeio mnimo 1,50m
d) VIAS LOCAIS OU
- Largura mnima 8,00m
IMPASSES
- Passeio mnimo 1,20m
e) VIAS DE USO EXCLUSIVO
- Largura mnima 3,00m
DE PEDESTRES
Art. 76. Os projetos de parcelamento devero interferir com as vias de circulao existentes somente
com as seguintes condies:
I - O acesso via bsica central de qualquer loteamento com rea maior que 200.000,00m2 (duzentos
mil metros quadrados) dever ser constitudo no mnimo por vias coletoras e/ou distribuidora.
II - A extenso mxima das vias locais e das vias de impasse ser de 100,00m (cem metros), sob as
seguintes limitaes:
a) Devem obrigatoriamente conectar-se com uma via de penetrao ou circulao.
b) Uma via local no pode cruzar ou dar prolongamento a qualquer via existente ou projetada pela
Municipalidade.
c) O nmero mximo de vias locais ou de impasse sucessivamente paralelas no pode ultrapassar de
03 (trs).
d) O leito das praas de retorno das vias de impasse (cul-de-sac) dever ter dimetro mnimo de
18,00m (dezoito metros).
Art. 77. Ao longo dos cursos dgua naturais ou artificiais ser obrigatria a abertura de vias,
obedecendo ao seguinte quadro:
LARGURA DO CURSO DGUA

LARGURA DA VIA PARA CADA LADO DA MARGEM

At 6,00m
Mais de 6,00m

8,00m
12,00m

Art. 78. As vias de pedestre que por ventura se incluam em projeto de loteamento no podero servir
de acesso a nenhum lote; devero ser providas de declividade e/ou dispositivos adequados ao
escoamento de guas pluviais e ainda includas no projeto de iluminao pblica do loteamento.
Art. 79. Nos projetos de loteamento, os logradouros sero identificados pela combinao de duas
letras seguidas de uma designao numrica, por exemplo: RUA AB 1; RUA AB 3; PRAA AB
10;
SEO VIII
Da Preservao Ambiental e Paisagstica
Art. 80. Nos setores especiais, considerados os limites de edificao e parcelamento definidos nesta
Lei quando possvel o loteamento ou desmembramento, ter-se- como zona de preservao
ambiental:
1- Ao longo dos rios ou de qualquer outro curso dgua, em faixa marginal cuja largura mnima ser
de 15,00m (quinze metros) para rios de largura menor que 10,00m (dez metros).
2- Ao longo dos rios ou de qualquer outro curso dgua em faixa marginal igual metade da largura
dos cursos que meam entre 10,00 (dez) a 200,00 (duzentos) metros entre as margens, sendo no
mnimo de 15,00m (quinze metros).
3 - Em faixas de 100,00 (cem) metros nos rios ou qualquer outro curso dgua cuja distncia entre as
margens seja maior que 200,00 (duzentos) metros.

Art. 81. Quando um projeto de parcelamento envolver stios de valor histrico, arquitetnico e artstico,
que contenham algum aspecto paisagstico especial, sero tomadas medidas em sua defesa,
podendo a Prefeitura Municipal, como condio para a aprovao do projeto, determinar que seja
assegurada a perene servido pblica sobre esses stios e promover a construo de mirantes,
balastres e qualquer outra obra que vise assegurar esta servido.
CAPTULO VI
DAS DISPOSIES FINAIS E TRANSITRIAS
Art. 82. Os projetos de construo, bem como de loteamento ou desmembramentos, aprovados
anteriormente a esta lei e ainda no iniciados, tero prazo de 180 (cento e oitenta) dias para serem
iniciados, caso contrrio caducar a licena expedida.
Pargrafo nico Ocorrendo caducidade da licena prevista no caput deste artigo, dever ser
apresentado novo projeto, obedecendo s normas previstas nesta lei.
Art. 83. Os projetos de parcelamento do solo e de edificaes destinadas a programas de habitao
popular, podero receber tratamento especfico por parte da Prefeitura Municipal, que fixar para cada
caso as exigncias urbansticas.
Art. 84. A Prefeitura Municipal poder autorizar o parcelamento com menores exigncias do que as
previstas nesta Lei, respeitadas as legislaes federais e estaduais, desde no haja prejuzos urbansticos,
havendo justo motivo a ser analisado pelos rgos competentes, como a regularizao de situaes de fato,
devendo, neste caso, ser apresentado documento pblico ou particular, este com as firmas reconhecidas
poca da transao, que comprove a existncia de tais situaes at a data de publicao desta Lei.
Art. 85. Esta lei entrar em vigor na data de sua publicao, revogando as disposies em contrrio.
So Francisco de Itabapoana, em 03 de novembro de 2003.

PEDRO JORGE CHERENE

- PREFEITO -